Saue vald, Saue linn, Xxx tn 4 korteriühistu hagi H S’a vastu korteriomandi võõrandamise nõudes. Hagi hind 3 500 eurot. Hageja: Saue vald, Saue linn, Xxx tn 4 korteriühistu (registrikood xxx, asukoht xxx, Saue linn, 76505 Saue vald, Harjumaa) Hageja lepinguline esindaja: Margus Saulep (Eesti Korteriühistute Liit; Sakala 23a, Tallinn, e-post [email protected]) Kostja: H S (isikukood xxx, elukoht xxx)
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
15. september 2021. a
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Saue vald, Saue linn, Xxx tn 4 korteriühistu hagi H S’a vastu korteriomandi võõrandamiseks.
2.Kohustada H S’a võõrandama talle kuuluv korteriomand (registriosa xxx) asukohaga xxx, täitemenetluse korras.
3.Anda H S’ale tähtaeg korteriomandi asukohaga xxx vabatahtlikuks võõrandamiseks 30 kalendripäeva alates kohtuotsuse jõustumisest.
Jätta menetlusse võtmata H S’a menetlusabi taotlus. Menetluskulude jaotus
5.Menetluskulud jätta täies ulatuses H S’a kanda.
6.Välja mõista H Sa’lt menetluskulud summas 1 695 Saue vald, Saue linn, Xxx tn 4 korteriühistu kasuks.
7.Välja mõista H S’alt Saue vald, Saue linn, Xxx tn 4 korteriühistu kasuks viivis menetluskuludelt (s.o. 1 695 eurolt) alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohxxx 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Asjaolud ja hageja nõue
1.Kohtule 07.01.2021. a esitatud hagiavalduse kohaselt asub Saue linnas Xxx tn 4 kuuekümne korteriomandiga elamu (kinnistusraamatu päring lisa 1). Korteriomanditeks jagatud kinnisasja majandab Saue vald, Saue linn, Xxx tn 4 korteriühistu (ühistu registrikaart lisa 2). H S (kostja) on hageja majandatavas elamus korteriomandi nr xxx omanik (kinnistusraamatu väljavõte kostja korteriomandist lisa 3).
2.Käesolev hagiavaldus on tingitud sellest, et kostja ei ole kohtuväliselt hageja otsustatud korteriomandi võõrandamisnõuet täitnud. Võõrandamisnõude esitamine otsustati põhjusel, et kostja on mitmeid aastaid korteriomaniku kohustusi rikkunud, millega on oluliselt häiritud teiste korteriomandite kasutamine ja majaelanike igapäevane elu. Hagiavalduse asjaolud on alljärgnevad.
3.Alates 2018.a. sügisest toimub kostja poolt pidev kodurahu rikkumine, seda nii päevastel kui ka öistel aegadel. Elamu viiendal korrusel elav kostja taob tugeva esemega vastu põrandat/Sa nii tugevasti, et löögid on kuulda elamu esimesele korrusele, isegi keldrisse. Hageja on üritanud korduvalt korteriomanikku korrale kutsuda, kuid kostja sellest välja ei tee. Kostja kohatu käitumine häirib teiste majaelanike igapäevast elu. Selle asemel, et kodus rahulikult vaba aega sisustada või erinevate olmeküsimustega tegeleda, on majaelanikud sunnitud regulaarselt kostja ruineerivat tagumist taluma. Mitmes perekonnas elavad väikesed lapsed, kostja tegevus mõjutab laste arengut. Prõmmimise tõttu on lapsed segaduses ning ärkavad öösiti üles (nt korterites xx ja xx elavad väikelapsed). Samuti pärsib pidev tagumine koolis käivate laste õppetööd. Korduvate öörahu rikkumiste tõttu on majaelanikud pidevalt väsimusseisundis, mis tekitab pingeid nii koduses kui töökeskkonnas. Mitmete perekondade jaoks on olukord muutunud sedavõrd talumatuks, et vabadel hetkel otsitakse võimalust kodust lahkuda. Nädalavahetustel lahkub korteris xxx elav perekond rahu saamiseks kas maale või sõprade juurde. Korteris nr xxx elav pensionär on kostja tegevuse tõttu ööbinud enda poja ja sõbrannade juures. Lisaks on pidev tagumine inimese tervisele mõju avaldanud. Et korteris nr xxx elav inimene vähegi magada saaks, on arst talle välja kirjutanud tugevad unerohud. Korteriomanikud on kaalunud enda korterite võõrandamist, kuid arvestades elamus valitsevat olukorda, on sellistest plaanidest loobutud. On ilmne, et keegi ei soovi soetada korterit elamusse, kus üks naabritest teisi naabreid pidevalt häirib. Vaatamata korduvatele märkustele, politsei väljakutsetele ja konstaabli telefonikõnedele, ei ole kostja tegevus lakanud.
4.Hageja liikmed on kostja häiriva tegevuse tõttu korduvalt Politsei-ja Piirivalveameti (PPA) poole pöördunud. Omanikud on esitanud PPA-le ühisavaldusi, teinud politsei väljakutseid, esitanud süüteoteateid ning pöördunud abi saamiseks piirkondliku konstaabli poole. Kohalik konstaabel on aeg- ajalt kostjale helistanud ja püüdnud asja lahendada. Teatud aeg (vahest päev, vahest mitu päeva) pärast helistamist on vaikus, siis aga kõik kordub uuesti (tagumine/kopsimine/kõrgendatud bassihelid).
5.14.04.2019 esitas korteri nr xxx omanik T S PPA-le süüteoteate (teade lisa 4). Omanik teatas, et korteri nr xxx omanik H S rikub kodurahu, selgitades, et 14. aprilli õhtul kell 22.00 kostus korterist jälle korralikud "tümakad". Omanik viitas, et öösiti, iga paari tunni tagant, kostub korterist "tümakaid" või basskõlari lööke. Lisaks märkis T. S, et naaber on juba mitmeid kordi politsei välja kutsunud, kuid meesterahvas pole ust avanud. Samuti teatas omanik, et korteri nr xxx omanikuga on üritatud suhelda ja olukorrale lahendust leida, sh korteriühistu ja kohaliku konstaabli vahendusel, kuid sellele vaatamata jätkab H. S häirivat tegevust.
6.30.07.2019 esitasid kolmteist Xxx tn 4 elanikku ühisavalduse PPA-le (avaldus lisa 5). Omanikud juhtisid tähelepanu, et alates 2018 on toimunud Xxx tn 4 korteris nr xxx öised ja päevased kodurahu rikkumised. Korterist kostub valju muusikat ja sihipärast kõva esemega vastu betooni tagumist. Järjepidev koputamine toimub nii päeval kui öösel umbes 20 min koputamist, 10 minutit pausi ja siis kõik kordub. Majaelanikud palusid tungivalt politsei abi, sest inimesed ei saa öösiti magada, väikelapsed ärkavad öösel löökide ja mürina peale nuttes üles.
7.07.08.2019 sai T. Si PPA-st vastuskirja, milles nähtuvalt on politsei pidanud kostjaga profülaktilisi vestlusi (M M 07.08.2019 vastuskiri lisa 6). 24.01.2020 esitas T Si PPA-le süüteoteate (teade lisa 7). Teates märkis omanik, et korterist xxx kostub tugevaid lööke ööpäevaringselt (nt. 24. jaanuar 2020 kell 01:35, kell 02:51, kell 03:52, kell 04:12, kell 04:45). Omanik selgitas, et kella nelja paiku käis politsei patrull ka kohal, kuid politseile ust ei avatud. Muu hulgas informeeris T. Si, et magamata ööde arv järjest kasvab; hoobid ajavad üles alla 2a lapse, kes ärkab nutuga; tööl on tekkinud pinged jne.
8.07.02.2020 esitas T Si PPA-le uue süüteoteate (teade lisa 8). Omanik teatas öörahu rikkumistest Harjumaal, Saue linnas, Xxx tänav 4 korterist nr xxx. Omanik märkis: „Nii päevasel kui ka öisel ajal on kosta tugevaid lööke vastu betoonpõrandat/ Sa. Viienda korruse korterist nr xxx tulevad löögid on nii tugevad, et neid kuulevad ka esimese korruse elanikud. Olen osad löögid kirja pannud, need on järgmised: 29. jaanuar 2020 - kell 00:06, 01:31, 22:41; 30. jaanuar 2020 - kell 02:09, 04:28, 05:32; 01. veebruar 2020 - kell 23:11, 00:21; 02.veebruar 2020 - kell 03:34, 05:56, 22:00; 03. veebruar 2020 - kell 03:21, 05:56; 04. veebruar 2020 - kell 23:08, 04:20, 22:17; 05. veebruar 2020 - kell 23:32, 04:40; 06. veebruar 2020 - kell 02:17, 04:22, 23:02; 07. veebruar 2020 - kell 00:00, 03:57.“ Omanik informeeris, et lööke on sedavõrd palju, et neid kõike ei jõua fikseerida. Samuti teavitas omanik löökidega kaasnevatest unehäiretest.
9.28.02.2020 esitas korteri nr xxx omanik T Si järjekordse süüteoteate (teade lisa 9). Teates on välja toodud, et korterist nr xxx kostub tugevaid lööke vastu betooni erinevatel aegadel
ööpäevaringselt ja päevasel ajal kõva muusikat bassi saatel. Teates fikseeris omanik järgmised kellaajad. 15. veebruar - kell 02:11, 04:41, 05:20, 06:40, 06:44, 20:55, 22:13; 16.veebruar- kell 00:21, 01:40, 08:37, 09:01, 09:25, 21:16, 22:10, 23:25; 17.veebruarkell 02:02, 06:04, 22:15, 22:17, 22:18, 22:22, 22:43; 18.veebruar - kell 22:05, 23:17; 19.veebruar - kell 0:55, 05:55; 21. veebruar kell 03:50, 05:13, 06:42, 09:01, 09:30, 10:13; 22.veebruar kell 04:08, 05:22, 07:55, 08:11, 08:45, 09:16; 23. veebruar kell 00:55, 23:48, 02:14, 07:18; 24. veebruar kell 02:50, 05:17, 06:22, 06:50, 07:10, 07:52; 25.veebruar kell 23:15, 03:59, 04:47, 22:40; 26.veebruar kell 01:40, 02:49, 03:22, 04.32, 05:09, 06:23, 22:38; 27. veebruar kell 08:30, 09:01, 10:09, 12:37, 13:03, 22:50; 28.veebruar kell 22:57, 23:42, 02:53, 04:06. Muu hulgas märkis omanik, et ta lahkub nädalavahetusteks kodust, sest soovib, et perekond (sh lapsed) magada saaks.
10.Märtsis 2020 viisid politseiametnikud kostja korterist ära kõlarid, muusikakeskuse ja suure palgi, millega kostja ilmselt taguski vastu korteri betoonseina. Peale politsei väljakutset mõneks nädalaks olukord normaliseerus, kuid aprillis 2020 hakkasid löögid taas kostma. 03.04.2020 esitas PPA-le süüteoteate korteris nr xx elav P R (teade lisa 10). Teates märkis elanik, et korteris nr xxx toimub pidev kodurahu rikkumine päeval ja öösel. Teate asjaoludes on välja toodud, et omanik tekitab müra mingite raskete esemetega vastu korteri põrandat tagudes. P. R fikseeris järgmised kuupäevad ja kellaajad: 27. märts - kell 01.39, 03.43, 04.29, 04.40, 06.38; 28. märts - 04.25, 05.41, 06.47, 07.28; 29. märts - 01.45, 02.21, 03.15, 04.52, 06.37, 07.10, 08.06; 30. märts - 02.30, 03.12, 04.55, 06.11; 01. aprill - 00.25, 04.25, 05.15; 02. aprill 02.20,02.40, 05.33, 06.51, 07.30; 03.aprill - 00.07, 00.39, 05.54, 07.28.
11.17.05.2020 süüteoteates märkis P. R, et alates aprilli lõpust toimub pidev kodurahu rikkumine (teade lisa 11). Teate esitaja märkis, et korteris xxx mängib täisvõimusega raadio alates hommikul 06.00-07.00 kuni hiliste õhtutundideni. Lisaks viitas elanik, et korteri nr xxx omanik taob mingi esemega kümneid kordi vastu põrandat. Lisaks politsei väljakutsetele ja süüteoteadete esitamisele, on hageja pöördunud abi saamiseks piirkondliku politseiametniku poole. 27.02.2019 kirjas teatas piirkonnapolitseinik T S, et politseil ei ole õigust eravaldusesse siseneda, kui puudub info, et seal on isik või isikud, kes on abitus seisundis või kestva korrarikkumise tõkestamiseks. Politseiametnik soovitas öörahu rikkumiste korral 112-te helistada (T. S 27.02.2019 e-kiri lisa 12).
12.Hageja on probleemolukorra lahendamiseks pöördunud ka Saue Vallavalitsusse. 26.02.2019 teatas Saue Vallavalitsuse sotsiaalosakonna juhataja, et 26.02.2019 käisid H Sa korteri ukse taga konstaabel T S ja sotsiaaltöö spetsialist. Osakonna juhataja teatas, et H. S koputamise peale ust ei avanud, küll aga oli isikule kuuluv sõiduauto kortermaja parklas (26.02.2019 e-kiri lisa 13). Järgmises kirjas teatas sotsiaalosakonna juhataja, et sotsiaaltöötajad ei tohi eravaldusesse ilma loata siseneda. Ametnik lisas, et nemad ei saa hetkel aidata ning soovitas öörahu rikkumiste korral politsei kutsuda (27.02.2019 kiri lisa 14). 08.03.2019 kirjas teavitas abivallavanem, et omavalitsuse võimalused antud olukord lahendada on piiratud. Hageja sai taaskord soovituse politsei poole pöörduda (08.03.2019 e-kiri lisa 15).
13.17.06.2020 toimus hageja üldkoosolek. Koosolekul oli esindatud 35 korteriühistu liiget ehk 58% ühistu liikmetest (17.06.2020 koosoleku registreerimisleht lisa 16). Üldkoosolekul võeti vastu otsus, millega kohustati korteri nr xxx omanikku (kostjat) võõrandama kolme kuu jooksul enda korteriomand. Otsuse poolt oli 35 korteriomanikku, vastuhääletajaid ei olnud. Otsust tehes lähtusid omanikud regulaarsetest korrarikkumistest (päeval ja öösel), nende mõjudest elanikele, sh väikelastele. Koosolekul osundati muu hulgas järgnevale: korterist xxx kostub tugevaid lööke vastu betooni ööpäevaringselt. Esimesed tugevad löögid toimusid 2018 septembrikuu öösel kella 3-4 ajal. Need löögid olid nii tugevad, et isegi esimese korruse elanikud ärkasid ehmatusega üles (korter xxx asub viiendal korrusel); mida aeg edasi, seda sagedamini lööke kostus; naaberkorterites magamata ööde arv kasvas, korterites xxx ja xxx elavate väikelaste uneaeg on häiritud; tekkinud on peresisesed ja tööalased pinged; korterist nr xxx kostub tugevat bassiheli terve päeva vältel (alates 07:00-19:00) kui ka tugevamaid bassilööke teatud intervalliga; korteri nr xxx omaniku peres on 3 last. Pereema ei julge korteris xxx asuva meesterahva vastu astuda, kartes, et tema lastega juhtub midagi; neljanda korruse korteris xxx on kaks väikest last, üks neist oli 2018 sügisel alles 3-kuune. Väikelaps ärkas öösel iga paugu peale ehmatusega üles (temaga koos ka ülejäänud pere) ja hakkas nutma; ka päevastel aegadel ei saa puhata, sest tugevaid lööke kostub ka siis jne. Koosolekul esitatud asjaolusid, häälte jaotust ja otsuse vastuvõtmist tõendab üldkoosoleku protokoll (lisa 17). Hageja koosolekul võõrandamisnõude aluseks võetud kostja tegevust (regulaarne tagumine päevastel ja öistel aegadel, korterist kostuvaid bassihelid ja- löögid) ja kostja tegevuse mõjusid majaelanikele (nt unehäired, terviseprobleemid, elukorralduse muudatused) soovib hageja tõendada tunnistajate ütlustega. Vastava taotluse esitab hageja menetlusdokumendi lõpus.
14.Hageja juhatus edastas kostjale 12.10.2020 e-kirja (e-kiri lisa 18). Kirjas soovis juhatus teada, kui kaugel on korteri võõrandamisprotsess, meeldetuletuseks lisati kirjale 17.06.2020 üldkoosoleku protokoll. Vastuskirjas teatas kostja: „Vajadusel kohtusse. Arutamist seal jagub“ (kostja 20.10.2020 vastuskiri lisa 19). Kostja ei ole enda korteriomandit käesoleva ajani võõrandanud. Hagiavaldusele lisatud kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt on kostja hagi esitamise kuupäeva seisuga jätkuvalt Xxx tn 4 korteriomandi nr xx omanik.
15.Hageja leiab, et tal on õigus nõuda kostja korteriomandi võõrandamist kohtu kaudu ja hagi rahuldamise eeldused on antud juhult täidetud. Tõendatud on, et kostja on korteriomanik, hageja otsusega nõuti kostjalt korteriomandi võõrandamist ning kostja ei ole seda otsust täitnud.
16.Hagi on esitatud korteriühistu poolt korteriomandi võõrandamiseks kohustavas nõudes, seega kuuluvad kohaldamisele korteriomandi-ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 32 ja 33. Tulenevalt KrtS § 32 lg 1, kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab.
17.KrtS § 12 lg 2 kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.
Omanikul on küll õigus kasutada eriomandi eset oma äranägemise järgi, kuid seejuures peab ta järgima, et omandi kasutamine ei läheks vastuollu seaduse või teiste isikute õigustatud huvidega (KrtS § 30 lg 1 p 1). Hageja liikmed ei pea taluma kostja korterist kostuvat seinte ja põranda tagumist, võimsaid bassihelisid vms. Kostja ei ole aastaid naabrite inimlike soovide ja heaoluga arvestanud. Majaelanike õigustatud huviks on kasutada enda elusaset privaatsust mittehäirival viisil. Samuti on elementaarne, et kodus on võimalik end välja puhata ning eluaseme kasutamisega terviseprobleeme ei kaasne.
18.KrtS § 31 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Sama paragrahvi lg 4 kohaselt on korteriomanik kohustatud tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 sätestatut. Seega pole võõrandamiskohustuse tuvastamise mõttes isegi oluline, kas korteriomanik ise oma tegevusega häirib oluliselt teiste korteriomandite kasutamist või teeb seda keegi tema korteris elavatest isikutest.
19.Võõrandamisnõude eeldused on toodud KrtS 32 lg 2, mille p-des 1-3 on esitatud mitteammendav loetelu võõrandamisnõude esitamise alustest. KrtS § 32 lg 2 p 1 kohaselt võib võõrandamisnõude esitada kui omanik on korduvalt jätnud täitmata KrtS §-s 31 sätestatud kohustused. Omanikel on küll enda korteriomandit kasutades talumiskohustus (KrtS § 31 lg 1 p 2), kuid seda teatud piirini. Talumiskohustust saab piiritleda selliste tegevustega, mis on igapäevases majapidamises või korteri kasutamisel tavapärased. Kostja on rikkunud KrtS § 31 lg 1 p 1 tulenevat kohustust, s.o kohustust hoiduda tavakasutust ületavate mõjutuste tekitamisest. Tavakasutust ületavateks mõjudeks saab kindlasti pidada ühest korterist kostuvaid regulaarseid võimsaid helisid ja öörahurikkumisi, naabreid häirivat süstemaatilist põranda/seinte tagumist. Liiatigi ei ole antud juhul tegemist mõne üksikjuhtumiga, vaid kostja sihipärase tegevusega. Kostja kolkimine on kestnud mitme aasta vältel, seejuures öistel aegadel terve öö jooksul.
20.KrtS § 32 lg 2 p 3 kohaselt võib võõrandamisnõude esitada, kui korteriomanik häirib oluliselt teiste korteriomandite teostamist. Hageja hinnangul saab hagi aluses esitatud asjaolusid lugeda korteriomandite kasutamist oluliselt häirivateks asjaoludeks, alustades majaelanike päevase rahu rikkumistest, lõpetades intensiivsete öiste tagumistega ja kaasnevate mõjudega täisealistele elanikele ja nende lastele. Hageja peab vajalikuks rõhutada, et tegemist on elumajaga, kus elanikud ja nende lapsed soovivad öösel magada, ennast välja puhata ning oma tavapärast elu rahulikult elada. Kostjast tingitud põhjustel on majaelanikud ja nende lapsed aga nendest elementaarsest hüvedest ilma jäetud.
21.Hageja liikmed otsustasid võõrandamisnõude korteriomanike üldkoosolekul 17.06.2020. Vastavalt hageja põhikirja punktile 6.7.2 on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui koosolekul osaleb üle poole ühistu liikmetest (hageja põhikiri lisa 20). KrtS § 32 lg 3 näeb ette, et sama paragrahvi lõikes 1 sätestatud nõude otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel. Koosolekul oli esindatud üle 50% hageja liikmetest ja kõik osalejad hääletasid otsuse poolt. Seega täideti otsuse vastuvõtmiseks põhikirjas sätestatud kvooruminõue ja seadusest tulenev otsuse vastuvõtmise tingimus.
22.Hageja põhikirja p 4.2.1 kohaselt on ühistu liige kohustatud täitma põhikirjast tulenevaid kohustusi ja nõudeid ning ühistu juhtorganite otsuseid. Kostja korteriomandi võõrandamiseks kohustavat otsust täitnud ei ole. KrtS § 33 lg 1 näeb ette, et kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole korteriomandit võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel. Ka Riigikohus on korteriühistu õigusi analüüsides korduvalt leidnud, et korteriühistul on õigus oma nimel kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu (vt nt RKTKo 3-2-1-155-14, p 10).
23.Kokkuvõtvalt leiab hageja, et korteriomandi võõrandamise nõue on kohutusi rikkunud omaniku suhtes küll kõige äärmuslikum abinõu, kuid arvestades kostja rikkumiste olemust, korduvust, intensiivsust ja kostja tegevuse mõju Xxx tn 4 majaelanikele, on hagi rahuldamine antud juhul proportsionaalne ning majaelanike kaitseks hädavajalik. Kostja on oma tegevusega häirinud teiste korteriomandite kasutamist juba mitme aasta vältel, vestlused kostjaga, sh politsei profülaktilised vestlused, tulemust andnud ei ole. Kuivõrd kostja ei lõpetanud oma häirivat tegevust isegi mitte pärast võõrandamisenõude otsustamist, väljendab see ühtlasi seda, et kostja suhtub hageja liikmete heaolusse ja hageja nõudesse äärmise ükskõiksusega. Hageja liikmed ei pea kostja ruineerivat tegevust lõpmatuseni taluma. Seega leiab hageja, et korterelamus elavate perekondade heaolu (sh inimeste tervislikud küsimused) taastamiseks/tagamiseks tuleb kostjat kohustada enda korteriomand võõrandama. KrtS § 33 lg 3 sätestab võõrandamiseks kohustava hagi esitamisele õigust lõpetava tähtaja. Viidatud õigusnormi kohaselt tuleb hagiavaldus korteriomandi võõrandamise nõudes esitada enne ühe aasta möödumist korteriomanikule nõude esitamisest. Arvestades, et võõrandamisnõue otsustati 17.06.2020 koosolekul, on käesolev hagiavaldus esitatud tähtaegselt.
24.Hageja palus hagiavalduse resolutsiooni punktis 2 määrata kindlaks otsuse täitmise viis ja kord. Tulenevalt TsMS § 445 lg 1 võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Hageja leiab, et antud juhul on otsuse kohaseks täitmise viisiks korteriomandi võõrandamine täitemenetluse raames. Hageja soovitud otsuse täitmise viis vastab KrtS § 33 lg-le 4, mille kohaselt võib korteriühistu nõuda kohtuotsuse täitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Ka Riigikohus on selgitanud, et kui otsusega kohustatakse korteriomanikku oma korteriomandit võõrandama, peab kohus otsuse resolutsiooni märkima, et korter tuleb võõrandada täitemenetluse korras (RKTKo 3-2-1-107-06, p 14).
25.Hageja on arvamusel, et kostjale ei pea antud juhul Xxx tn 4 elanike heaolu huvides otsuse täitmiseks vabatahtlikku tähtaega andma. Nimelt, kui kostja jätkab hagi aluses toodud häirivat tegevust ka peale kohtuotsust, on eelduslikult kostja häiriva tegevuse mõju pikemaajalisem võrreldes olukorraga, kui kostjale täiendavat tähtaega ei anta, s.t korteri võõrandamine toimub koheselt täitemenetluse raames. Teiseks ei pea hageja vabatahtliku täitmise tähtaega põhjendatuks seetõttu, et kostjal on juba pikema ajaperioodi vältel olnud võimalus korteriomand võõrandada. Hageja on arvamusel, et otsuse vabatahtlikuks
täitmiseks antav tähtaeg üksnes pikendaks korteri võõrandamist ja see ei täida eesmärki. Hageja ei pea usutavaks, et kostja peale kohtuotsuse tegemist enda hoiakuid muudab ning soovib omandit vabatahtlikult võõrandada. Samas, kui kohus eelnevale vaatamata leiab, et kostjale tuleb võimaldada kohtuotsust vabatahtlikult täita, palub hageja otsuse täitmise tähtajaks määrata 30 kalendripäeva. Selle aja jooksul on omanikul piisavalt aega kohtuotsust täita ja enda korteriomand võõrandada.
Kostja vastus
26.Kohtule 08.03.2021. a esitatud vastuses vaidleb kostja hagile vastu. Kolkimine algas 2018 aasta alguses ja ilma ühegi eelneva märkuse või kaebuseta. Tegevuse alustaja/algataja ei olnud mina vaid esimesed öised kopsimised tulid alumisest korterist (korter nr.xxx) ja tundusid olema koputused köögi-elutoa vahelisele betoon seinale. Hiljem erinevad kohad: elutoa ja kõrval asuva naabri(korter tühi) Sa poolt, esiku alt. Kolkimise (matsud, koputused) intervall oli alguses harvem, ca 2h tagant ja edaspidi kujunes umbes 1h (lisad 13,14,15). Seda tehti nii öösel, kui ka päeval ja jäi mulje, et seal korteris viibisid öösel ja päeval eri inimesed. Siit ka minu järeldus, et tegu on planeeritud ja sihipärase väljasöömis tegevusega. 20.10.2020 (lisa 18) andsin ühistu juhatusele teada, et ei võõranda oma korterit vabatahtlikult ja kummalisel kombel peale seda aktiveerus kolkimine eriti intensiivseks ja kestis pea 2 nädalat 24/7 (lisa 15, 5 ööd järjest salvestust). Juhtumi alguses talusin vaikides seda terrorit mõned kuud ja alumise naabri korrale kutsumiseks hakkasin kannaga vastu põrandat lööma, millele vastupidiselt loodetust, järgnes veel hullem edasine kolkimine (koputused, matsud - mis sarnanevad bassi helile). Ühistule sai seletatud, et milles täpsemalt asi, aga erilist abi sealtpoolt ei tulnud (lisad 1,3,4).Ja ka esmased politseikäigud (lisad 16,17) ja vestlused ei andnud soovitud tulemust (lisad 2, 5-11). Kolkija väitis, et tema ei tee midagi ja lasi liikvele vale, et kuulen peas hääli (lisad 13,14 15- videotõestus öistest kolkimistest). Olen käinud vestlemas korter xxx elanikuga, aga sealt tuli ainult valet vastuseks, et mina ei tee midagi ja saatis mind “ravile”, seega dialoog puudub. Korterist xxx T Si (ühistu juhatuse liige) usub korterit xxx ,levitab papakoi moodi sama juttu edasi ja on korduvalt käinud mul ust jalaga tugevalt peksmas ,ning lubanud “lõuga anda” ehk siis juhatuse liikmele sobimatu käitumine (lisa 17 - politsei väljakutse tõestus). Kolkimine jätkus vanaviisi ja provotseerivalt (öösel kolgiti mitu korda järjest, juhul kui vastu ei kolkinud, veendumaks ,et kas ikka kuulsin ja ärkasin). Korterite ühisavalduses on vastuolusid ,sest 1,2,3 trepikoda ei tea ja ei saa aru, kes ja kus kolgib, seega usuti neljanda trepikoja juttu. Kuna neljandas trepikojas olid ka kroonilised uksepaugutajad (lisa 4, mul korteris betoon värises), siis ilmselt määriti ka see minu kaela. Korterist xxx kostust pika perioodi vältel laste tugevat trampimist ja laamendamis mitmeid tunde järjest ja seda läbi köögi elutuppa välja. Seega minu PÄEVANE (mitte öörahu ajal) muusika kuulamine ja kõlarite äraviimine ilma db näite teadmata oli ülereageering, kuna läbi kostab täiesti selgelt isegi telefoniga rääkimine. Tekkis täiesti lootusetuse tunne ja kolkimine aina süvenes, mis kinnitas oletust, et tegu sihipärase väljasöömisega ja ei mäleta öid ega päevi, kui keegi oleks korteris xxx rahulikult olnud. Eriti intensiivne “laamendamine” on tavaks saanud hommikul kella 6-st kuni lõunani, siis keegi lahkub korterist ja mõne ajapärast kolkimine jätkub. Suvel sai tervise huvides enamus öid autos magatud. Paigaldasin oma elutoa põrandale (50mm kivivilla plaadid ja 2 kihti põranda kipsplaati) ja seinale (50mm kivivilla plaadid ja 2 kihti kipsplaati) heli isoleerimiseks
villa- ja kipsplaadid (lisad – 12.1, 12.2 , 12.3 ,pildid). Kahjuks kolkimismüra antud lahendus kinni ei pea (ilmselt 150mm alates oleks mingi mõju). Kohtu põhjendused
27.Kohus, kuulanud ära hageja esindajad, tunnistajad ja kostja ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele.
28.Kohus on tuvastanud, et kostja on korteriomandi asukohaga xxx, omanik (tl 10). Elamu valitsemiseks on moodustatud korteriühistu, mis kanti registrisse 22.11.2002. a (tl 12). Kuna kostja häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist (tl 14-25), otsustasid korteriomanikud 17. juuni 2020. a üldkoosolekul kohustada kostjat võõrandama talle kuuluv korter kolme kuu jooksul, keeldumise korral volitati korteriühistu juhatust esitama hagi kohtusse (tl 27-28). Kostja on korteriühistu otsusest teadlik (tl 106 00:58:59), ei vaidlustanud seda, kuid korterit ei võõrandanud (tl 30,31).
29.Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 32 lg 1 järgi on kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab ning lg 3 kohaselt otsustavad korteriomanikud lõikes 1 sätestatud nõude häälteenamuse alusel. KrtS § 33 lg 3 kohaselt tuleb hagiavaldus korteriomandi võõrandamise nõudes esitada enne ühe aasta möödumist korteriomanikule nõude esitamisest. Käesoleval juhul on hagi esitatud 07.01.2021. a, seega kohtu hinnangul tähtaegselt. 17.06.2020. a üldkoosolekul oli esindatud üle 50% korteriühistu liikmetest. Üldkoosoleku protokollist nähtub, et kõik osalejad hääletasid otsuse poolt (tl 26, 28).
30.KrtS § 33 lg 1 kohaselt kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole korteriomandit võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel. Korteriühistu põhikirja p 4.2.1. kohaselt on ühistu liige kohustatud täitma põhikirjast tulenevaid kohustusi ja nõudeid ning ühistu juhtorganite otsuseid. Kohtu hinnangul on võõrandamisnõude esitamise eeldused käesoleval juhul täidetud.
31.Kostja korteriomandi võõrandamiseks kohustavat otsust täitnud ei ole. Kostja vastuväite kohaselt ei olnud kostja müratekitava tegevuse alustaja/algataja, vaid esimesed öised kopsimised tulid alumisest korterist nr xxx. Juhtumi alguses kostja talus vaikides seda terrorit mõned kuud ja alumise naabri korrale kutsumiseks hakkas kannaga vastu põrandat lööma, millele vastupidiselt loodetust, järgnes veel hullem edasine kolkimine (koputused, matsud - mis sarnanevad bassi helile). Kostja hinnangul on tegu planeeritud ja sihipärase väljasöömis tegevusega.
32.Kohus kostja väidetega ei nõustu ning kostja selgitusi veenvateks ei pea. KrtS § 32 lg 2 järgi võib võõrandamisnõude esitada eelkõige, kui korteriomanik: 1) on korduvalt jätnud täitmata KrtS § 31 sätestatud kohustused; 2) on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu või 3) häirib oma tegevusega oluliselt teiste
korteriomandite teostamist. Eeltoodust nähtub, et võõrandamisnõude esitamise eelduste loetelu on jäetud lahtiseks.
33.Hagiavalduse kohaselt häirib kostja teiste korteriomanike rahu valju heli tekitamisega nii öösel kui päeval. Kostja vastuväite kohaselt ei ole tema müra tekitaja. Kohtu hinnangul on kostja väide ümber lükatud kostja enda seletuste, tunnistaja ütluste ja käesolevas menetluses kogutud tõenditega.
34.KrtS § 12 lg 2 järgi korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. KrtS § 30 lg 1 kohaselt korteriomanikul on õigus: 1) kasutada eriomandi eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga; 2) kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt ning lg 2 järgi korteriomanik võib nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. KrtS § 31 lg 1 järgi korteriomanik on kohustatud:1) hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud; 2) taluma mõjusid, mis jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse.
35.Kostja väitel ei ole tema müra tekitamist elamus asukohaga Xxx tn 4, Saue linnas algatanud, küll aga möönab kostja, et on müra tekitajale vastanud müra tekitamisega. Kostja peab müra tekitajateks korteris xxx viibivaid isikuid, aga ka korteris nr xxx viibivaid lapsi (tl 56). TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Käesolevas menetluses kogutud tõenditest nähtub, et Xxx tn 4 korteriomanikud on korduvalt pöördunud politsei poole abi saamiseks, kuivõrd korterist nr xxx kostub nii tugev müra öösel kui päeval (tugevad bassihelid, kõmakad vastu põrandat, pidev koputamine), et korteriomanikel ei ole võimalik enda korteriomandeid kasutada (tl 14-25). Politsei- ja Piirivalveameti kinnitusel on perioodil 01.09.2018. a kuni 31.03.2021. a tehtud xxx linnas aadressile 24 väljakutset (tl 92). Tõendeid selle kohta, et müra kostaks korterist xxx kohtule esitatud ei ole. Ka kohtus tunnistajana ütlusi andnud kostja naaber on süstemaatilist kõva, häirivat müra kuulnud üksnes kostjale kuuluvast korterist (tl 102 pöördel 00:19:07; 0026:51). Tunnistaja on ütlusi andnud selle kohta, et politsei viis kostja korterist ära muusikaseadmed ja palgi ning seejärel oli mõnda aega rahulikum (tl 102, 00:10:11). Kostja on kohtule selgitanud, et politsei poolt ära viidud palk oli sisustuselement (tl 104 pöördel 00:43:11). Kohus kostja selgitusi veenvaks ei pea ning need on vastuolus kogutud tõenditega. Kuivõrd politsei palgi ära viis ning jättis selle kostjale tagastamata, siis järelikult ei olnud sellel sisustuselemendile omaseid tunnuseid ning kostja kasutas seda ka politsei hinnangul müra tekitamiseks. Kohtuistungil kuulatud helisalvestiselt on kuulda äärmiselt ebameeldivat ketaslõikuri häält, mis kohtu hinnangul muudab naabrite elu väljakannatamatuks ja ületab oluliselt korteri tavakasutusega kaasnevaid mõjusid. Kostja selgitusi selle kohta, et ketaslõikuri hääl tuli korterist nr xxx, kohus veenvaks ei pea (tl 104 pöördel 00:44:51). Heli- ja videosalvestiselt on selgelt arusaadav, et heli xxxb korteri nr xxx ukse tagant (tl 104 00:40:26). Hageja kinnitusel ei viibi korteris nr xxx kedagi, korteri omanik elab alaliselt xxx (tl 104 pöördel 00:44:19).
36.Kohtu hinnangul näitab kostja süstemaatiline tegvus müra tekitamisel hoolimatust teiste korteriomanike suhtes. Kostja saab aru, et tema teguvuse tulemusel kostab heli ka läbi teiste korterite. Kostja käitumist ei õigusta vaen korteris nr xxx viibivate isikute suhtes. Kohtumenetluses ei ole tõendatud, et korteris nr xxx üldse viibiksid kostja poolt nimetatud aegadel kostja poolt nimetatud isikud. Kuigi KrtS § 32 sätestatud korteriomandi võõrandamise kohustus on äärmuslik vahend, on see teatud juhtudel siiski vajalik abinõu oma kohustusi korduvalt rikkunud omaniku vastu. Kohtu hinnangul ei soovi kostja arvestada teiste korteriomanike huvidega, teised korteriomanikud ei pea taluma nende õiguste ja huvide kauakestvat ignoreerimist ja kahjustamist, mistõttu on põhjendatud korteriomanike 17.06.2020. a otsus, teha kostjale ettepanek korteri võõrandamiseks. Korteri võõrandmaine ei riku ebaproportsionaalselt kostja huve, korteri võõrandamisest saadud raha jääb kostjale, seega on tal võimalik muretseda endale teine elamispind. Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue õiguslikult põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. KrtS § 33 lg 4 kohaselt korteriomanik või korteriühistu võib nõuda kohtuotsuse täitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Riigikohus on tsiviilasjas 3-2-1-107-06 asunud seisukohale, et kohtuotsuse vabatahtlikuks täitmiseks tuleb anda mõistlik tähtaeg. Kuivõrd käesoleva otsuse tegemise ajal ületab korterite nõudlus turul korterite pakkumist, siis on kohtu hinnangul 30 päeva piisav aeg korteri vabatahtlikuks võõrandamiseks.
37.Kostja on esitanud menetlusabi taotluse, mille kohus jättis käiguta ning andis kostjale 10 päeva taotluses esinenud puuduste kõrvaldamiseks. Kohus selgitas, et TsMS § 3401 lg 2 kohaselt kui kohtu määratud tähtpäevaks puudusi ei kõrvaldata, jäetakse avaldus, taotlus või kaebus menetlusse võtmata ja tagastatakse, juba menetlusse võetud avaldus, taotlus või kaebus aga jäetakse läbi vaatamata. Kostja puuduseid ei kõrvaldanud. Kohus jätab taotluse menetlusse võtmata. Menetluskulud
38.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Eeltoodu alusel jätab kohus hageja menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. Kostja kulud jäävad kostja enda kanda.
39.TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukulu muu hulgas riigilõiv. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.
40.Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja kasutanud lepingulise esindaja teenust 15,5 tundi ning hageja palub kostjalt välja mõista õigusabikulud summas 1 395 eurot ja riigilõivu summas 300 eurot. Hageja on tasunud riigilõivu kokku 300 eurot,
riigilõiv kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele. Hageja lepingulise esindaja poolt tehtud toimingute ajakulu on kohtu hinnangul kooskõlas tsiviilasja mahu ja keerukusega. Hageja esindaja tunnitasu 90 eurot (käibemaksuta) ei ületa kohtute poolt mõistlikuks peetud õigusabiteenuse hinda. Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele 1 695 eurot.
41.TsMS § 177 lg 4 kohaselt kohus märgib menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Käesoleval juhul taotleb hageja menetluskuludelt viivise väljamõistmist, seega tuleb kostjalt välja mõista viivis menetluskulult VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni.
/allkirjastatud digitaalselt/ Karin Sonntak Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.