Saue vald, Saue linn, Tule tn 4 korteriühistu hagi SAFE INVEST OÜ vastu kostja kohustamiseks korteriomandi võõrandamiseks
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: Saue vald, Saue linn, Tule tn 4 korteriühistu (registrikood 80151799), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Friedenthal Kostja: SAFE INVEST OÜ (registrikood 16364325), seaduslik esindaja juhatuse liige H. S.
Asja läbivaatamise viis
10.10.2023 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Saue vald, Saue linn, Tule tn 4 korteriühistu hagi SAFE INVEST OÜ vastu korteriomandi võõrandamiseks.
2.Kohustada SAFE INVEST OÜ-d võõrandama talle kuuluv korteriomand (registriosa nr 5617202) asukohaga Tule 4-29, Saue linn, Saue vald, Harjumaa, täitemenetluse korras.
3.Määrata, et SAFE INVEST OÜ-le kuuluv korteriomand aadressiga Tule tn 4-29, Saue linn, Saue vald, Harjumaa (registriosa nr 5617202) müüakse Harju piirkonna kohtutäituri poolt avalikul enampakkumisel.
Määrata, et kohtuotsuse vabatahtlikuks täitmiseks tähtaeg puudub.
5.Jätta jõusse Harju Maakohtu 03.08.2023 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu käesoleva kohtuotsuse täitmise tagamiseks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
6.Jätta menetluskulud kostja SAFE INVEST OÜ kanda.
7.Rahuldada hageja avaldus menetluskulude kindlaksmääramiseks ning mõista välja kostjalt SAFE INVEST OÜ (registrikood 16364325) hageja Saue vald, Saue linn, Tule tn 4 korteriühistu (registrikood 80151799) kasuks hageja menetluskulud summas 6 480,01 eurot.
2-23-7188
8.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb kostjal tasuda hagejale käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni menetluskulude hüvitamiseni tasumata summalt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA POOLTE SEISUKOHAD
Hagiavalduse aluseks olevad asjaolud ja hageja nõuded
1.Saue vald, Saue linn, Tule tn 4 korteriühistu (hageja) esitas 16.05.2023 hagi SAFE INVEST OÜ (kostja) vastu kostja kohustamiseks korteriomandi võõrandamiseks, kuna kostja tegevusest tingituna on teiste korteriomandike igapäevaelu oluliselt ja pikema aja jooksul olnud häiritud. Kostja on oma tegevusega rikkunud KrtS § 31 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustusi ning täitnud KrtS § 32 lg 2 p-des 1 ja 3 sätestatud eeldused korteriomandi võõrandamise nõude esitamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt on hageja korteriühistu, mis majandab Saue linnas Tule tn 4 asuvat elamut, kus omab korteriomandit (329/30410 mõttelist osa kinnisasjast ja eriomandi ese eluruum nr 29) kostja, kelle juhatuse liige on H. S.. H. S. on ühtlasi vaidlusaluse korteriomandi eelmine omanik (perioodil 12.09.2001 – 30.11.2021).
3.Hageja selgitab, et H. S. on alates 2018. aasta sügisest häirinud ööpäevaringselt teiste korteriomanike elu, tagudes spetsiaalselt selleks otstarbeks hangitud palgiga vastu korteriomandi seinu ja põrandat ning mängides heliseadmelt väga valjult nii erinevaid ebameeldivaid helisid kui ka raadiosaateid ja muusikat.
4.Hageja pöördus kohtu poole korteriomandi võõrandamise nõude täitmiseks ning Harju Maakohus kohustas 22.10.2021 kohtuotsusega tsiviilasjas 2-21-253 H. S.a võõrandama talle kuuluva korteriomandi täitemenetluse korras, kuid andis samas H. S.ale 30-päevase tähtaja korteriomandi vabatahtlikuks võõrandamiseks arvates kohtuotsuse jõustumisest. H. S. kasutas talle otsusega antud korteriomandi vabatahtliku võõrandamise tähtaega selleks, et asutada osaühing SAFE INVEST OÜ (kostja) ja võõrandas korteriomandi 30.11.2021 kostjale. Arvestades, et kostja ainuosanik ja juhatuse liige on H. S., siis sisulist kohtuotsuse täitmist tegelikkuses aset ei leidnud, kuna korteriomandi otseseks valdajaks jäi endiselt H. S. kui kostja juhatuse liige. Pärast korteriomandi võõrandamist jätkus H. S.a kui kostja juhatuse liikme ja korteriomandi otsese valdaja poolt korteriomanike häirimine endistviisi.
5.Hageja ja korteriomanikud on püüdnud kohtuväliselt olukorda lahendada, kaasates nii politsei kui ka kohaliku omavalitsuse, kuid tulutult. Hageja on lisaks korteriühistu 04.07.2022 üldkoosoleku otsusega kui ka 30.01.2023 veelkordselt kostjale edastatud üldkoosoleku otsusest tuleneva võõrandamisnõudega kohustanud kostjat korteriomandit võõrandama, kuid kostja ei ole võõrandamisnõuet täitnud.
2-23-7188 Kostja vastus
6.Kostja vaidleb hagile vastu ning väidab, et hoopis korteris nr 26 teostati vahetustega 24/7 ca ühetunnise intervalliga und häirivaid tegevusi (ukse paugu sarnased matsud, koputused, uksekella helin jne). Politseile ja muudele ametiasutustele on kostja kohta jagatud väärinfot. Kostja korteris puudub püsielanik, öösel ei viibi seal kedagi. Päevasel ajal teostatakse korteris remonttöid, kusjuures betoonile on paigaldatud 80mm paksendus villa ja kipsplaadi näol helide paremaks isoleerimiseks ning summutada teistest korteritest tulenevaid öiseid und häirivaid helisid. Kostja on esitanud tõenditena fotod konstruktsioonidest, mis on rajatud korteriomandi kaitsmiseks helide eest. Kostja hinnangul võisid helisalvestisvideol kuuldavad remondihelid päevasel ajal tulla korterist 29, kuid öiste mürade osas ei oska kostja kommenteerida, kuna ta ei viibi alaliselt korteris. Kostja hinnangul on süüdistuste osas tunnistajate poolne kokkulepe.
7.Kostjale tuli järjekordne hagi ootamatult. Hageja on teinud toimingutes kaks suurt rikkumist, jättes 04.07.2022 üldkoosoleku kutse ja koosoleku protokolli kostjale e-posti teel edastamata (KrtS § 20 lg 4). Koosolekuga samal päeval (04.07.22) saadeti kostja e-postile meeldetuletus haldur Erki Kasenurme poolt. Seega kostjal puudus võimalus üldkoosolekul osaleda ja oma seisukohti avaldada. Hagist selgub, et protokoll esitati 30.01.2023 e-posti teel, kuid kostja ei ole seda kätte saanud ning seega pole võõrandamisnõuet kostjale esitanud.
KOHTU PÕHJENDUSED
8.Kohus, kuulanud ära menetlusosalised, tunnistajad ning tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et hagiavaldus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kohus põhjendab hagi rahuldamist järgnevalt.
9.Kohus on tuvastanud, et käesolevas tsiviilasjas puudub poote vahel vaidlus järgmistes asjaoludes:
9.1.hagejaks on Saue vald, Saue linn, Tule tn 4 korteriühistu, mis kanti registrisse 22.11.2002 ja mis majandab Saue linnas Tule tn 4 asuvat kuuekümne korteriomandiga elamut (dtl 11-12);
9.2.kostja on korteriomandi asukohaga Tule tn 4-29, Saue linnas omanik (dtl 15);
9.3.korteriomanikud otsustasid 04. juuli 2022 üldkoosolekul kohustada kostjat võõrandama talle kuuluv korter, keeldumise korral volitati korteriühistu juhatust esitama hagi kohtusse (dtl 8486).
10.Pooled on antud tsiviilasjas erineval seisukohal selles osas, kas hagejal on õigus esitada kostja vastu korteriomandi võõrandamise nõue. Lähtuvalt kostja vastuväidetest tuleb kohtul analüüsida, kas hageja on edastanud kostjale 04.07.2022 toimunud üldkoosoleku kutse ja koosoleku protokolli (I) ning kas kostja on oma tegevusega rikkunud KrtS § 31 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustusi ja täitnud KrtS § 32 lg 2 p-des 1 ja 3 sätestatud eeldused korteriomandi võõrandamise nõude esitamiseks
(II).
(I)
11.Kostja on esitanud vastuväite, mille kohaselt ei ole teda hageja üldkoosoleku kokkukutsumisest teavitatud ning talle ei ole edastatud ka 04.07.2022 üldkoosoleku protokolli, mida kostja palus 02.08.2022 e-kirjaga saata. Lisaks ei ole kostja saanud kätte hageja poolt 30.01.2023 edastatud võõrandamisnõuet koos üldkoosoleku otsuse protokolliga.
12.Kohtu hinnangul on kostja eeltoodud väited vastuolulised ja põhjendamatud. Kostja ei ole esitanud oma vastuväidete tõendamiseks tõendeid.
13.Hageja põhikirja p 6.6.3 (dtl 118) järgi teavitatakse üldkoosoleku kokkukutsumisest ühistu teadetetahvlil. Hageja on selgitanud, et korteriühistu 04.07.2022 üldkoosoleku kokku kutsumise teade oli avaldatud koos päevakorraga ühistu teadetetahvlil, mis paikneb Tule tn 4 korterelamu igas trepikojas. Kohus nõustub hagejaga selles osas, et KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 20 lg 5 näevad
2-23-7188 küll ette, et üldkoosolekust tuleb ette teatada, kuid vastavad normid ei näe ette seda, millisel viisil peab teavitamine toimuma. Kohus tuvastas, et hageja põhikirja järgi toimub ühistu liikmete teavitamine üldkoosoleku kokkukutsumisest ühistu teadetetahvli kaudu. Lisaks on hageja tunnistajate P. R. ja R. S. ütlustega (dtl 416, ajamärge 00:09:42; dtl 418, ajamärge 00:35:44) ning korteriühistu halduri E. K. vastusega (dtl 365) tõendanud, et sellisel viisil teavitati ühistu liikmeid (sh kostjat) ka 04.07.2022 üldkoosoleku toimumisest. Seega toimus teavitamine vastavalt ühistu põhikirjale ning kostja ühistu liikmena on kohustatud järgima ühistu põhikirja ning jälgima ühistu teadetetahvlil olevaid teateid.
14.Asja materjalidest nähtub, et teade 04.07.2022 üldkoosoleku kokkukutsumise kohta edastati ühistu liikmetele lisaks ka nende e-posti aadressidel, kasutades selleks korteriühistutele mõeldud haldustarkvara „Korto“. Korto süsteemis on registreeritud ühistu liikmete e-posti aadressid ning korteriühistu juhatus edastab teated ühistu liikmete e-postile selle keskkonna kaudu. Väljavõttega Korto keskkonnast (dtl 378) on tõendatud, et 04.07.2022 protokoll oli Kortosse üles laetud, seega oli see korteriomanikele kättesaadavaks tehtud. Asjaolu, et kostja oli Korto kaudu edastatavatest teavitustest loobunud ja ei võta vastu tema e-postile saadetavaid teateid, ei saa olla korteriühistu juhatusele etteheidetav KrtS § 20 lg 4 alusel. Teadetest vastuvõtmisest loobumise riski kannab kostja ise.
15.Kostja leiab, et KrtS § 20 lg 4 kohaselt tulnuks korteriomanike üldkoosoleku teade saata elektronposti aadressile, millise kostja kui korteriomanik teatas hagejale. Kostja väidab, et ta on 02.08.2022 e-postilt xxxx saatnud e-postiaadressile xxxx e-kirja, mille kohaselt soovib näha 04.07.2022 toimunud üldkoosoleku protokolli (dtl 294, 297).
16.Seega heidab kostja hagejale ette, et hageja on rikkunud MTÜS § 21 lg-s 7 sätestatud protokolliga tutvumise korda. Viidatud sätte kohaselt peab protokoll olema liikmetele kättesaadav pärast 14 päeva möödumist üldkoosoleku lõppemisest. Kostja väidab, et ta avaldas soovi tutvuda protokolliga 02.08.2022, st 29 päeva pärast üldkoosoleku lõppemist. Samas ei ole kostja tõendanud 02.08.2022 e-kirja saatmist, kuivõrd .pdf väljatrükk ei tõenda originaalkirja saatmist. Lisaks on kostja väidetav e-kiri on saadetud aadressilt xxxx, mis ei ole kostja ametlik e-posti aadress ning mida ei ole kasutanud hagejaga suhtlemisel varem ka H. S. (viimase e-posti aadress on xxxx).
17.Pooled ei vaidle, et kostja e-postiaadress on [email protected] (see on ka kostja äriregistrijärgne e-postiaadress) ning vaidlust ei ole ka selles, et kostja juhatuse liige kasutab eposti xxxx. Viimatinimetatud aadressilt on toimunud ka kostja suhtlus hagejaga 14.11-15.11.2022 (dtl 298). Korteriomandi võõrandamisnõue on 30.01.2023 edastatud nii kostja ametlikule epostiaadressile [email protected] kui ka kostja juhatuse liikme H. S.a e-postiaadressile xxxx (dtl 324), seega on hageja kasutanud kostja teavitamiseks mõlemat kostja e-posti aadressi. Lisaks on H. S. teatanud, et kostja ametlik e-posti aadress on [email protected] (dtl 298, 379). KrtS § 46 lg 1 alusel oli hageja seega õigustatud edastama korteriühistut puudutavad teated ja avaldused e-posti aadressil [email protected] ning kostjal oli kohustus tagada vastava e-posti aadressi toimimine. Kehtiva kohtupraktika kohaselt tuleb 30.01.2023 edastatud võõrandamisnõue lugeda kostja poolt kätte saaduks 31.01.2023, st järgmisel päeval pärast selle saatmist kostja või tema teenuse pakkuja serverisse (vt RKTKo otsus 2-15-6538 p 14). Kostja on samas ka ise kinnitanud, et ta sai meeldetuletuse üldkoosoleku toimumise kohta 04.07.2022. a., mis saadeti tema e-postile [email protected] majahalduri E. K. poolt (vt dtl 253, ajamärge 00:19:24). Vastava meeldetuletuse saatmist on kinnitanud ka E. K. ja edastanud adressaatide nimekirja, milles sisaldub kostja e-posti aadress [email protected] ning millele on lisatud kogu üldkoosolekut (sh päevakorda ja korteri 29 võõrandamist) käsitlev info (dtl 372-375). Samuti ei eita kostja seda, et 30.01.2023 on hageja saatnud 04.07.2022 korteriühistu üldkoosoleku protokolli tema ametlikule e-posti aadressile (dtl 253, ajamärge 00:25:47). Sellega on igal juhul täidetud ka KrtS § 20 lg-s 4 sätestatud nõuded. Kuivõrd korteriühistu üldkoosolek on kokku kutsutud õiguspäraselt ning põhikirjas sätestatud korda järgides, on 04.07.2022 üldkoosolekul vastu võetud otsused kehtivad. Seega on hageja võõrandamisnõude kostjale korrektselt edastanud.
2-23-7188
18.Lisaks selgitab kohus, et isegi juhul, kui hageja oleks rikkunud KrtS § 20 lg-st 4 tulenevat kohustust, siis see ei mõjutaks 04.07.2022 hageja üldkoosoleku otsuste kehtivust, kuivõrd selline rikkumine ei ole oluline KrtS § 29 lg 1 tähenduses ega too kaasa vastava üldkoosoleku otsuse kehtetust (vt TalRK 2-18-17922 p 10.4.6). (II)
19.Järgnevalt analüüsib kohus, kas kostja on oma tegevusega rikkunud KrtS § 31 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustusi ja täitnud KrtS § 32 lg 2 p-des 1 ja 3 sätestatud eeldused korteriomandi võõrandamise nõude esitamiseks.
20.KrtS § 31 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.
21.KrtS § 32 lg 1 kohaselt, kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Lõike 2 punktide 1 ja 3 kohaselt võib võõrandamisnõude eelkõige esitada, kui korteriomanik on korduvalt jätnud täitmata §-s 31 sätestatud kohustused või häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite teostamist. Sama sätte lõike 3 kohaselt otsustavad korteriomanikud lõikes 1 sätestatud nõude häälteenamuse alusel.
22.KrtS § 33 lg 1 sätestab, et kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole korteriomandit võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel. Otsust tehes lähtub kohus võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest. Sama sätte lõike 3 kohaselt tuleb hagiavaldus korteriomandi võõrandamise nõudes esitada enne ühe aasta möödumist korteriomanikule nõude esitamisest.
23.Käesoleval juhul on korteriomandi võõrandamise nõue vastu võetud 04.07.2022 toimunud üldkoosolekul ning hagi on esitatud 16.05.2023, seega on kohtu hinnangul hagiavaldus korteriomandi võõrandamiseks esitatud tähtaegselt.
24.Korteriühistu põhikirja p 4.2.1. kohaselt on ühistu liige kohustatud täitma põhikirjast tulenevaid kohustusi ja nõudeid ning ühistu juhtorganite otsuseid. 04.07.2022 toimunud üldkoosolekul võeti vastu korteriomandi nr 29 võõrandamise otsus. Korteriühistu 04.07.2022 üldkoosolekul oli esindatud üle 50% korteriühistu liikmetest (dtl 84). Üldkoosoleku protokollist nähtub, et kõik otsuse poolt hääletas 32 ja vastu 1 korteriomanik (dtl 85). Kohtu hinnangul on võõrandamisnõude esitamise eeldused käesoleval juhul täidetud.
25.Kostja korteriomandi võõrandamiseks kohustavat otsust täitnud ei ole. Kostja vastuväite kohaselt ei ole kostja tekitanud teisi korteriomanikke häirivat müra. Kohus kostja väidetega ei nõustu ning kostja selgitusi veenvateks ei pea. KrtS § 32 lg 2 järgi võib võõrandamisnõude esitada eelkõige, kui korteriomanik: 1) on korduvalt jätnud täitmata KrtS § 31 sätestatud kohustused; 2) on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu või 3) häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite teostamist. Eeltoodust nähtub, et võõrandamisnõude esitamise eelduste loetelu on jäetud lahtiseks.
26.Hagiavalduse kohaselt häirib kostja teiste korteriomanike rahu valju heli tekitamisega ööpäevaringselt. Kostja vastuväite kohaselt ei ole tema müra tekitaja. Kohtu hinnangul on kostja väide ümber lükatud kostja enda seletuste, tunnistajate ütluste ja käesolevas menetluses kogutud tõenditega.
27.KrtS § 12 lg 2 järgi peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. KrtS § 30 lg 1 kohaselt on korteriomanikul õigus: 1) kasutada eriomandi eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui
2-23-7188 see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga; 2) kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt ning lg 2 järgi võib korteriomanik nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. KrtS § 31 lg 1 järgi on korteriomanik kohustatud:1) hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud; 2) taluma mõjusid, mis jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse.
28.Kostja väitel ei tekita tema müra elamus asukohaga Tule tn 4, Saue linnas, vaid korteris nr 26 teostati vahetustega 24/7 ca ühetunnise intervalliga und häirivaid tegevusi (ukse paugu sarnased matsud, koputused, uksekella helin jne). Kostja peab müra tekitajateks korteris nr 26 viibivaid isikuid (dtl 295). Kostja hinnangul võisid helisalvestisvideol kuuldavad remondihelid päevasel ajal tulla korterist 29, kuid öiste mürade osas ei oska kostja kommenteerida, kuna ta ei viibi alaliselt korteris. Kohus selgitab, et TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Tõendeid selle kohta, et müra kostaks mõnest teisest korterist (sh korterist 26), kostja poolt kohtule esitatud ei ole. Kostja väide, et ta ei kasuta korterit ning ei viibi seal öösiti, ei oma tähtsust. Asjas on tunnistajate ütlustega tõendatud, et teisi korteriomanikke häirivad helid tulevad korterist nr 29, mis kuulub kostjale. Seega ei ole oluline, kas korterist 29 kostuvad helid on kostja juhatuse liikme tekitatud või seisab selle taga keegi kolmas isik, kes korteriomandit kasutab. KrtS § 31 lg-te 4 ja 5 kohaselt on korteriomanik kohustatud tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud ei häiri teisi korteriomanikke ning korteriomanik on kohustatud korraldama oma korteriomandi valitsemise ka ajal, kui ta ise viibib sellest eemal.
29.Kostja esitatud kirjavahetus „lärm korteris 28“ ei ole asjakohane, kuna ei ole arusaadav, kes on kirjutanud aadressilt xxxx ning millises korteris aadressi taga olev isik elas. Väärib tähelepanu, et E. K. korduvatele küsimustele, millises korteris kirjade saatja elab, vastatud ei ole. Seega ei tõenda vastav kirjavahetus asjaolusid, mis on käesoleva asja lahendamise seisukohast olulised. Kohus on seisukohal, et tõend tuleb jätta asjas otsuse tegemisel arvestatavate tõendite hulgast välja kui asjakohatu (TsMS § 238 lg 1).
30.Käesolevas menetluses kogutud tõenditest nähtub, et Tule tn 4 korteriomanikud on korduvalt pöördunud politsei ja kohaliku omavalitsuse, aga ka kohtu poole abi saamiseks, kuivõrd korterist nr 29 kostub tugev müra nii öösel kui päeval (tugevad löögid raske esemega vastu korteriomandi seinu ja põrandat, erinevate ebameeldivate ja väga valjude helide (sh madalate bassihelide) kui ka raadiosaadete ja muusika mängimine heliseadmelt jne), et korteriomanikel ei ole võimalik enda korteriomandeid kasutada (dtl 4-5, dtl 20-31). Ka kohtus tunnistajana ütlusi andnud kostja naabrid on süstemaatilist kõva, häirivat müra (valjud ja häirivad helid/mütsud heliseadmest, mis imiteerivad tugevaid löögi, puurimise jms helisid) kuulnud üksnes kostjale kuuluvast korterist nr 29 (dtl 415-420).
31.Hageja poolt esitatud helisalvestitelt (dtl 160-175) on perioodist 21-23.09.2022 kuulda puurimist meenutavaid helisid, samuti kostuvad kostjale kuuluvast korterist regulaarsed löögid vastu seinu ja põrandaid (hagi lisad 2 ja 3.1 – 3.13), 03.08.2023 seisukoht p 2.1.1-2.1.2 (dtl 156) Uudsena on lisandunud helin, mida kostja valjult heliseadme kaudu esitab (lisa 3.14). Perioodil 01.01.2022 – 13.12.2022 on tehtud PPA-le 21 väljakutset aadressil Saue, Tule tn 4 – 29 seoses rahu rikkumisega eluruumides (dtl 177). Kohtuistungil kuulatud helisalvestistelt (hagiavalduse lisad 2 ja 3.1) on kuulda äärmiselt ebameeldivat puurimise häält ja mürinat, mis kohtu hinnangul muudab naabrite elu väljakannatamatuks ja ületab oluliselt korteri tavakasutusega kaasnevaid mõjusid. Kostja selgitusi selle kohta, et puurimise hääl ja mürin tulid korterist nr 26 (dtl 253, ajamärge 00:05:19), kohus veenvaks ei pea. Heli- ja videosalvestiselt on selgelt arusaadav, et heli tuleb korteri nr 29 ukse tagant.
2-23-7188
32.Tunnistajad on 10.10.2023 kohtuistungil üksmeelselt usutavalt kinnitanud, et oluliselt häirivad helid tulevad just korterist 29, mitte mõnest teisest korterist. Samuti kinnitasid tunnistajad, et korterist 29 lähtuvad häiringud on pikaajalised (alates 2018. a.) ning regulaarsed ja need toimuvad nii öösel kui ka päeval. Kohus arvestab ka asjaoluga, et majaelanikud on pöördunud nii politsei kui ka kohaliku omavalitsuse poole seoses H. S. tegevusega (dtl 32-49, 177, 192-207) ja seeläbi püüdnud leida olukorrale muud lahendust kui võõrandamisnõude kaudu korteri 29 võõrandamine, kuid tulemusteta.
33.Kohtu hinnangul näitab kostja süstemaatiline tegevus müra tekitamisel hoolimatust teiste korteriomanike suhtes. Kostja saab aru, et tema tegevuse tulemusel kostab heli ka läbi teiste korterite. Kostja käitumist ei õigusta vaen korteris nr 26 viibivate isikute suhtes. Kohtumenetluses ei ole tõendatud, et korterist nr 26 kostuksid teisi majaelanikke häirivaid helisid. Kuigi KrtS §-s 32 sätestatud korteriomandi võõrandamise kohustus on äärmuslik vahend, on see teatud juhtudel siiski vajalik abinõu oma kohustusi korduvalt rikkunud omaniku vastu. Kohtu hinnangul ei soovi kostja arvestada teiste korteriomanike huvidega, teised korteriomanikud ei pea taluma nende õiguste ja huvide kauakestvat ignoreerimist ja kahjustamist, mistõttu oli põhjendatud korteriomanike 04.07.2022 otsus, teha kostjale ettepanek korteri võõrandamiseks. Korteri võõrandmaine ei riku ebaproportsionaalselt kostja huve, korteri võõrandamisest saadud raha jääb kostjale, seega on tal võimalik muretseda endale teine elamispind.
34.Kohus arvestab ka asjaoluga, et hageja on varasemalt pöördunud kohtu poole sama korteriomandi võõrandamise nõude täitmiseks ning Harju Maakohus kohustas 22.10.2021 kohtuotsusega tsiviilasjas 2-21-253 H. S.a (kostja juhatuse liige) võõrandama talle kuuluva korteriomandi täitemenetluse korras, kuid samas andis kohus H. S.ale 30-päevase tähtaja korteriomandi vabatahtlikuks võõrandamiseks arvates kohtuotsuse jõustumisest. H. S. kasutas talle otsusega antud korteriomandi vabatahtliku võõrandamise tähtaega selleks, et asutada osaühing SAFE INVEST OÜ (kostja) ja võõrandas korteriomandi 30.11.2021 kostjale. Arvestades, et kostja ainuosanik ja juhatuse liige on H. S., siis sisulist kohtuotsuse täitmist tegelikkuses aset ei leidnud, kuna korteriomandi otseseks valdajaks jäi endiselt H. S. kui kostja juhatuse liige. Pärast korteriomandi formaalset võõrandamist jätkus H. S.a kui kostja juhatuse liikme ja korteriomandi otsese valdaja poolt korteriomanike häirimine endistviisi.
35.Korteriomandi võõrandamise nõue on kohutusi rikkunud omaniku suhtes kõige äärmuslikum abinõu. Samas, arvestades kostja rikkumiste olemust, korduvust, intensiivsust ja kostja tegevuse mõju Tule tn 4 majaelanikele, leiab kohus, et hagi rahuldamine antud juhul on proportsionaalne ning majaelanike kaitseks hädavajalik abinõu. Hageja liikmete huvide ja õiguste kaitse ei ole võimalik muul viisil kui kostja korteriomandi võõrandamisnõude esitamise teel. Hageja on tõendanud, et korterist 29 lähtuvad häirivad mõjutused on olulised KrtS § 32 lg 2 p-i 3 tähenduses ja need ületavad omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid KrtS § 31 lg-s 1 tähenduses. Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue õiguslikult põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
36.KrtS § 33 lg 4 kohaselt võib korteriomanik või korteriühistu nõuda kohtuotsuse täitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Riigikohus on tsiviilasjas 3-2-1-107-06 asunud seisukohale, et kohtuotsuse vabatahtlikuks täitmiseks tuleb anda mõistlik tähtaeg. Kohus asub seisukohale, et käesolevas vaidluses tuleb nimetatud põhimõttest kõrvale kalduda ning tähtaega vabatahtlikuks täitmiseks mitte anda.
37.TsMS § 445 lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra. Kuivõrd kostjale H. S.ale (kostja SAFE INVEST OÜ juhatuse liikmele) on sisuliselt juba antud vabatahtlik otsuse täitmise tähtaeg, kuid kostja juhatuse liige ei ole seda täitnud, mistõttu on hageja olnud sunnitud pöörduma kostja vastu uue korteriomandi võõrandamise nõudega, on kohtu hinnangul antud juhul põhjendatud määrata kohtuotsuse täitmise viis ja kord selliselt, et SAFE INVEST OÜ-le kuuluv korteriomand aadressiga Tule tn 4-29, Saue linn, Saue vald, Harjumaa (registriosa nr 5617202) müüakse Harju piirkonna kohtutäituri poolt avalikul enampakkumisel ilma kostjale kohtuotsuse vabatahtlikuks täitmiseks tähtaega andmata. Kohus on
2-23-7188 seisukohal ja seda seisukohta kinnitab kostja hagi tagamise määrusele esitatud määruskaebuses esitatud väited, millest võib järeldada kostja veelkordset soovi võõrandada korteriomand üksnes formaalselt.
38.TsMS § 200 kohaselt ei luba kohus menetlusosalisel oma õigusi kuritarvitada. TsÜS § 138 lg 1kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste teostamisel toimida heas usus. TsÜS § 138 lg 2 kohaselt ei ole õiguste teostamine lubatud viisil, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Hagi tagamise abinõu kehtivus
39.TsMS § 442 lg 5 otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused.
40.Kohus tagas 03.08.2023 määrusega hagi ja määras kanda hagi tagamise abinõuna käsutuskeeldu nähtavaks tegev keelumärge Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 5617202 III jakku esimesele vabale järjekohale hageja Saue vald, Saue linn, Tule tn 4 korteriühistu (registrikood 80151799) kasuks tsiviilasjas nr 2-23-7188 esitatud nõuete tagamiseks. Kohaldatud hagi tagamise abinõu jääb kehtima käesoleva kohtuotsuse täitmise tagamiseks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
41.Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Eeltoodud alusel ja kuivõrd kohus rahuldab, jätab kohus käesoleva tsiviilasja menetluskulud täies ulatuses kostja kanda.
42.TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukulu muu hulgas riigilõiv. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 174 lg 1 esimene lause sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.
43.Hageja esitas 31.10.2023 menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on hageja tsiviilasja nr 2- 23-7188 raames kandnud järgmisi menetluskulusid: hagiavalduselt tasutud riigilõiv summas 420 eurot, hagi tagamise avalduselt tasutud riigilõiv summas 70 eurot ning lepingulise esindaja õigusabikulu 5 990,01 eurot ilma käibemaksuta (s.o 42,8 tundi tööd tunnihinnaga 140 eurot).
44.Hageja on hagilt tasunud riigilõivu 420 eurot ja hagi tagamise avalduselt 70 eurot. Riigilõiv on kohtukulu (TsMS § 138 lg-d 1 ja 2 ning § 139 lg 2), mis tuleb kostjal hagejale hüvitada. Riigilõivu väljamõistmine vastaspoolelt on põhjendatud, kuivõrd hagi võeti menetlusse ning rahuldati – tegemist on vältimatu kuluga. Eelpooltoodust lähtuvalt tuleb kostjal hagejale hüvitada hagi ja hagi tagamise avalduselt tasutud riigilõiv summas 490 eurot.
45.Hageja esindaja tunnitasu 140 eurot (käibemaksuta) ei ületa kohtute poolt mõistlikuks peetud õigusabiteenuse hinda. Kohtu hinnangul on hageja lepingulise esindaja poolt tehtud toimingute ajakulu tsiviilasja mahtu ja keerukust arvestades põhjendatud.
2-23-7188
46.Eeltoodust tulenevalt kuuluvad kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele õigusabikulud summas 5 990,01 eurot.
47.Kohus rahuldab hageja avalduse menetluskulude kindlaksmääramiseks. Kohus määrab hageja vajalike ja põhjendatud menetluskulude rahaliseks suuruseks eelneva põhjal 6 480,01 eurot (ilma käibemaksuta), mille moodustavad tsiviilasjas tasutud riigilõiv kogusummas 490 eurot ning õigusabikulud summas 5 990,01 eurot. Kuna menetluskulud jäävad kostja kanda, siis puudub kohtul vajadus käesoleva kohtuotsusega kindlaks määrata kostja menetluskulude rahalist suurust.
48.Hageja taotlusel ja juhindudes TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus, et otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb kostjal tasuda tema poolt hagejale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
49.TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anna Liiv kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.