Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Vahur-Peeter Liin
Otsuse tegemise aeg ja koht
14. oktoober 2021, Tartu
Tsiviilasja number
2-19-15575
Tsiviilasi
Janek Leesi ja Maris Leesi hagi Mihkel Kruusi ja Aidi Kruusi vastu 35 645 euro 66 sendi ja viivise saamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
Apellatsioonkaebuse hind 20 878 eurot 56 senti Vastuapellatsioonkaebuse hind 17 618 eurot 75 senti
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 26. mai 2021. a otsus
Kaebuse esitajad ja kaebuse liigid
Mihkel Kruusi ja Aidi Kruusi apellatsioonkaebus Janek Leesi ja Maris Leesi vastuapellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellandid / vastustajad (kostjad): I. Mihkel Kruus (isikukood XXXXXXXXXXX) II. Aidi Kruus (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostjate lepingulised esindajad vandeadvokaat Andrus Lillo ja advokaat Artur Maljukov Vastustajad / vastuapellandid (hagejad): I. Janek Lees (isikukood XXXXXXXXXXX)
II. Maris Lees (isikukood XXXXXXXXXXX) Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Tõnu Mets
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 26. mai 2021. a otsus osas, milles maakohus rahuldas hagejate põhivõla nõude 17 356 eurot ületavas osas ning jaotas ja määras kindlaks menetluskulud.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi täiendavalt 1976 euro väljamõistmise nõudes rahuldamata, jaotada menetluskulud lähtudes hagi rahuldamise ulatusest ning määrata kindlaks menetluskulud.
3.Rahuldada Mihkel Kruusi ja Aidi Kruusi apellatsioonkaebus ning Janek Leesi ja Maris Leesi vastuapellatsioonkaebus osaliselt.
4.Otsuse tervikresolutsioon on järgmine: 4.1 Rahuldada hagi osaliselt. 4.2 Mõista Mihkel Kruusilt ja Aidi Kruusilt solidaarselt Janek Leesi ja Maris Leesi kasuks välja 17 356 eurot. 4.3 Mõista Mihkel Kruusilt ja Aidi Kruusilt solidaarselt Janek Leesi ja Maris Leesi kasuks välja viivis tasumata põhinõudelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 7. oktoobrist 2019 kuni põhinõude täieliku tasumiseni. 4.4 Jätta menetluskuludest 51% Janek Leesi ja Maris Leesi kanda ning 49% Mihkel Kruusi ja Aidi Kruusi kanda. 4.5 Mõista Mihkel Kruusilt ja Aidi Kruusilt solidaarselt Janek Leesi ja Maris Leesi kasuks välja menetluskulude hüvitis 2176,66 eurot. 4.6 Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Janek Lees (hageja I) ja Maris Lees (hageja II) esitasid 7. oktoobril 2019 Tartu Maakohtule Mihkel Kruusi (kostja I) ja Aidi Kruusi (kostja II) vastu hagi, milles palusid kostjatelt enda
kasuks solidaarselt välja mõista 35 645 eurot 66 senti ning põhinõudelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivise. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ostjatena ja kostjad müüjatena 26. veebruaril 2018 kinnisasja müügilepingu. Lepingu esemeks oli kinnistu asukohaga XXXXXXXXXXX, XX maakond (registriosa nr XXXXXXX) koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Kinnistu müügikuulutuses oli märgitud hoone valmisaastaks 2006 ning hoone seisukorraks „uus“. Seega pidi eramu vastama uueväärse elamu kvaliteedile. Hoone ülevaatamisel ja notariaalaktis ei avaldanud müüjad hoonel esinevaid puudusi. Märtsis 2018 asusid hagejad eramut kasutama enda elukohana. Esimese puudusena ilmnesid ventilatsiooniprobleemid, kui jaanuaris 2019 hakkas eramu teise korruse ventilatsiooniavadest tilkuma vett, mis kahjustas lage ja seina. 11. märtsil 2019 selgus, et vahelaele ja katusekonstruktsioonidele on tuisanud lumi. 13. aprillil 2019 teostas OÜ Asulavent ventilatsioonisüsteemi ülevaatuse ning tuvastas, et vee tilkumise ventilatsiooniavadest põhjustab ventilatsioonitorustiku isoleerimata jätmine, mille tagajärjel kondenseerub torudesse vesi. Lisaks tuvastati, et kuigi majas on ehitatud väljatõmbesüsteem, ei ole tagatud väljatõmmatavat õhku kompenseerivat õhu sissetõmbesüsteemi. Kuna ventilatsioonisüsteemi ei saa kasutada, ei saa kasutada ka köögikubu väljatõmbesüsteemi, mis on juhitud ventilatsiooni üldsüsteemi ning toidu lõhnad kanduvad mööda torustikku maja teistesse ruumidesse. OÜ Asulavent hinnangul kuluks ventilatsioonisüsteemi puuduste kõrvaldamiseks, et ventilatsioonisüsteem vastaks vähemalt keskmisele ehitusstandardile, hinnanguliselt 2976 eurot.
15.märtsil 2019 teostas OÜ Vikerpuu elamu katuse ülevaatuse ning leidis, et lume olemasolu katuse all tingis mansardkatuse murdekoha ja katuseharja avatus. Sademed pääsevad katuse aluskonstruktsioonini, tekivad niiskuskahjustused ning konstruktsiooni kandevõime langeb. Katuse visuaalsel ülevaatusel selgus, et lahti on ka katuse ääreplekid.
13.juunil 2019 ilmnesid tugeva vihmasaju järgselt ulatuslikud veelekked läbi katuse. Vesi tilkus läbi katuse korstna kõrvalt, katlaruumi laest ning esiku laest eramu siseruumidesse. Ilmnes, et katuse seisund on halvem kui arvatud. Et välja selgitada, mis põhjusel toimuvad nii ulatuslikud veelekked, tellis hageja põhjaliku ekspertiisi katuse seisundi ning lekke põhjuste väljaselgitamiseks.
12.augustil 2019 esitas OÜ Katusepartner ekspertarvamuse elamu katuse kohta, milles ekspert tõi välja katuse paigaldamisel tehtud ehitusvead: katuse pleki eritasapindade ühenduskohtadel puudub üleminekuplekk; puudulikult on vormistatud kõik katusepleki liitekohad (korstna ümbrus, ventilatsioonitoru läbiviik katusest, katusehari, katuse neelud), mistõttu katus ei ole veekindel; katus on ehitatud diagonaalist välja; roovitis on paigaldatud valesti ning katuseplaatide kruvid kinnitatud valedes kohtades; pennide ja sarikate vaheline ühendus ei ole nõuetekohaselt tehtud ja sarikad on paigaldatud liiga hõredalt, millest tulenevalt on katus vajunud lohku; sarikad on vales mõõdus; katuseplaatide alt puudub osaliselt aluskate, mis takistaks kondensvee pääsu konstruktsioonidesse; katuse viiluplekk on täielikult lahti; vihmaveesüsteem ei ulatu viilu otsani; tuulekasti laudade vahelt puuduvad õhutusvahed, mis takistavad katusepleki aluse kondensvee aurustumist; puudub katuseharja alune tuulutus; ventilatsioonitorud on soojustamata; katuse paigaldusel on kasutatud sobimatuid naelu; katuse alune vahelagi on puudulikult soojustatud; katusealuse tuulesuunajana on kasutatud penoplasti
tükki, mis ei täida seda ülesannet. OÜ Katusepartner hinnangul on ehitusvigade parandamise hinnanguline maksumus 32 129 eurot 66 senti. Hagejad teavitasid kostjaid elamu katuse esmasel ülevaatusel tuvastatud puudustest 20. märtsi 2019 e-kirjaga ning tugeva vihmasajuga tekkinud leketest samal päeval, s.o 13. juunil 2019. Hagejad esitasid 9. septembril 2020 lepingulise esindaja vahendusel kostjatele ettepaneku asja lahendamiseks kohtuväliselt koos OÜ Asulavent ja OÜ Katusepartner hinnapakkumistega ehitusvigade parandamiseks selliselt, et katusekonstruktsioonid ja ventilatsioonisüsteem vastaks vähemalt keskmisele ehitusstandardile. Elamul ilmnenud puudused on varjatud puudused, mis olid olemas riisiko ülemineku ajal ostjatele. Kostjaid on puudustest teavitatud mõistliku aja jooksul, müüjad teadsid nimetatud puudustest, kuid ei teavitanud ostjaid puudustest, mistõttu vastutavad müüjad puudustest tuleneva kahju eest. Kahju hüvitamise nõue koosneb erinevatest kavandatud puuduste kõrvaldamise tööde maksumusest (ventilatsioonisüsteem 2976 eurot; katus 32 129 eurot 66 senti) ja kuludest puudused kindlaks teinud asjatundja arvamustele (300 eurot) ning õigusabikuludest (240 eurot). Kohtumenetluses riiklikult tunnustatud eksperdi Magnus-Mait Otsa poolt läbi viidud ekspertiisiga hinnati katusega seotud kahjuhüvitise suuruseks 29 728 eurot 69 senti, kui katus pidi 26. veebruaril 2018 seisuga vastama uue katuse kvaliteedile või 15 816 eurot, et katus vastaks 26. veebruaril 2018 seisuga keskmisele kvaliteedile. Kuna müügikuulutuses oli elamu seisukorraks märgitud uus, leiavad hagejad, et asjakohasem hüvitis oleks 29 728 eurot 69 senti, ent jäävad siiski hagis esitatud nõude juurde, kuna hagis nõutud kahjuhüvitise aluseks olev hinnapakkumine on täpsem.
2.Kostjad vaidlesid hagiavaldusele vastu ja taotlesid selle rahuldamata jätmist. Lepingu esemeks olev kinnistu vastab lepingutingimustele, vastupidine on tõendamata. Nii ventilatsioonitööd kui ka katusetööd vastavad vähemalt keskmisele kvaliteedile ega ole tehtud puudustega. Samuti ei ole hagejad kostjaid puudustest ettenähtud tähtaja jooksul teavitanud. Hagejad pidid väidetavad puudused avastama vahetult pärast valduse saamist või mõistliku aja jooksul. Hagejad said valduse 12. märtsil 2018, kuid edastasid teavituse väidetavatest puudustest esmakordselt alles 20. märtsil 2019 ehk aasta hiljem. Magnus-Mait Otsa eksperdiarvamus on koostatud ebapädeva isiku poolt, samuti ei ole see tõendina usaldusväärne, kuna selles toodud väiteid ei ole võimalik kontrollida ega nende õigsuses veenduda, ka järelduste kujunemine ei ole selgesti ega vastuoludeta jälgitav ega kontrollitav. Eksperdiarvamus põhineb osaliselt asjakohatutel standarditel ja nõuetel. Samuti viidatakse paigaldusjuhendile, mille puhul ekspert ise ei ole ka kindel selle usaldusväärsuses. Osaliselt on küll eksperdi poolt viidatud mingitele nõuetele, millele üks või teine asi peaks vastama, kuid ei ole selgitatud, millisest allikast vastav nõue tuleneb ja kas see üldse on olemas ning kas see 2004. aastal ka kehtis. Samuti on eksperdiarvamuses mitmete asjaolude osas esitatud üksnes oletusi ja subjektiivseid hinnanguid, mis on lubamatu. Asjade tuvastamisel, mis eeldavad kontrollimiseks mõõdistusi, ei ole ekspert seda teinud, mis ei anna võimalust veenduda eksperdi vastavate järelduste objektiivsuses, olemasolus ja põhjenduses. Ühtlasi viitavad eksperdiarvamuses kasutatud selgitused ja väljendid selgelt eksperdi erapoolikusele hagejate suhtes.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 26. mai 2021. a otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja 19 332 eurot ning kohustas kostjaid tasuma põhivõlalt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 7. oktoobrist 2019 kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Maakohus jättis menetluskulud 46% ulatuses hagejate ja 54% ulatuses kostjate kanda ning tasaarvestuse tulemusena mõistis kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja menetluskuludena 2480 eurot 56 senti. Maakohus määras, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Maakohtu põhjenduste kohaselt puudub vaidlus, et kinnistu müügikuulutuses oli märgitud hoone valmisaastaks 2006 ning hoone seisukorraks „uus“. Maakohus leidis, et mõistlik isik VÕS § 29 lg 4 tähenduses saab aru, et elamu ei saanud vastata müügilepingu sõlmimise aja seisuga uue elamu kvaliteedile. Kuna müügikuulutuses oli märgitud hoone valmimisaasta 2006, sai sõna „uus“ olla kasutusel tähenduses kui „uuepoolne“. Asja materjalidest nähtuvalt ei esine elamul puudusi, mis takistaks selle kasutamist sihipärasel eesmärgil. Seega tuleb tuvastada, kas kinnistu vastas keskmisele kvaliteedile (VÕS § 77 lg 1). Maakohus leidis, et elamu ventilatsioonisüsteemide puudused on tõendatud OÜ Asulavent ehitise auditi, Katusepartner OÜ 12. augusti 2019 ekspertarvamuse ja riiklikult tunnustatud ekspert Magnus-Mait Otsa ekspertarvamusega. Eeltoodud dokumentide põhjal leidis maakohus, et elamu ventilatsioonisüsteem ei vasta ventilatsioonitorustiku isoleerimata jätmise ning väljatõmmatavat õhku kompenseeriva õhu sissetõmbesüsteemi puudumise tõttu vähemalt keskmisele kvaliteedile ning seega ka lepingutingimustele. Maakohus leidis, et elamu katuse puudused on samuti tõendatud Katusepartner OÜ 12. augusti 2019 ekspertarvamuse ja riiklikult tunnustatud ekspert Magnus-Mait Otsa ekspertarvamusega, millest nähtus, et elamu katus ei vasta ehitusvigade ning seetõttu tekkinud või tulevikus tekkida võivate kahjustuste tõttu osaliselt vähemalt keskmisele kvaliteedile ning seega ka lepingutingimustele. Kostjad vastutavad elamu lepingutingimustele mittevastavuse eest, kuna mittevastavused olid olemas kinnistu ostjatele üleandmise ajal. Lepingu p-s 3.1 leppisid pooled kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjatele üle hiljemalt 12. märtsil 2018 ning üleandmisevastuvõtmise akti kohaselt on kinnistu ostjatele 11. märtsil 2018 üle antud. Magnus-Mait Otsa ekspertarvamuse kohaselt esinevad maja konstruktsioonidel ja ennekõike neeluala sarikatel pikaajalise sademete läbijooksu jäljed, mis ei teki 1-2 aastaga, seega katus on lekkinud neeluosas ja mitmes muus piirkonnas selle ehituse algusest peale. Ekspert juhtis tähelepanu, et lühiajaliste sadude puhul jäävad selle katuse puudustest tingitud läbijooksud pööningule, ilma märketa siseruumides, kuid pööningul on olulisi jälgi sellest, et suuremate sadude ja lumesulamiste puhul on sademevesi jõudnud kindlasti ka enne 26. veebruari 2018 siseruumidesse. Ka olemasolev muutmata ja väga suurte puudustega aluskatte paigaldus, eriti neeluosas, ei jäta võimalust, et läbijookse varem ei esinenud. Eksperdi hinnangul on kõik katuse puudused tingitud elamu ehitaja ebaprofessionaalsest tööst. Ka ventilatsioonisüsteemi puudused pidid nende olemust arvestades olemas olema kinnistu ostjatele üleandmise ajal. Kostja vastuväited Magnus-Mait Otsa ekspertarvamusele esitati lõplikes seisukohtades ja seega hilinenult. Vastuväited eksperdiarvamusele tuleb esitada menetluses selliselt, et poolel, kes
soovib eksperdiarvamusele tugineda, oleks võimalik taotleda vajadusel kordusekspertiisi määramist TsMS § 304 lg 1 alusel. Kostjad olid kohtuistungil eelmenetluse lõpetamisega nõus ega väljendanud ka pärast eksperdi ülekuulamist seisukohta, et ekspertarvamus tuleks selles esinevate ulatuslike puuduste tõttu jätta tõendina arvestamata. Magnus-Mait Ots on diplomeeritud ehitusinsener (tase 7), kes on kantud riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja ehitustehniliste ekspertiiside valdkonnas ning kes eksperdiarvamusest nähtuvalt omab 27 aasta pikkust ehitus- ja ekspertiisikogemust. Seega saab pidada teda eriteadmistega isikuks. Eksperdi poolt toodud järelduste kujunemine on ka jälgitav ja põhjendatud, kohus on eksperdi kohtuistungil üle kuulanud ja pooltel oli võimalus eksperti küsitleda. Kuigi pooled ei vaidle, et ostjad on enne müügilepingu sõlmimist elamu üle vaadanud ning on seda ka lepingu punktis 1.8.2 kinnitanud, ei ole katuse puudused ning ventilatsioonitorustiku isoleerimata jätmine ning väljatõmmatavat õhku kompenseeriva õhu sissetõmbesüsteemi puudumine sellised puudused, mille hagejad eriteadmisteta isikutena pidanuks asja kasutamise käigus varem avastama ning hagejad on teavitanud kostjaid puudustest mõistliku aja jooksul pärast nende avastamist (VÕS § 220 lg 1 ja 3). Hageja I sõnul (II kd, tl 25) ei ole hagejad ehitusega varem kokku puutunud, reaalselt asusid nad elamus elama mais 2018, tehes märtsist maini remonti. Hagejad panid remonti tehes tähele, et plaadid olid natuke teist värvi kohtades, kus olid läbijooksud. Garaaži katusel oli puudulik soojustus. Hageja I sõnul vahetasid nad esimesel aastal tapeedi värvisid köögi. Kostjad on lõplikes seisukohtades hageja I avaldatust järeldanud, et järelikult pidid hagejad juba vahetult pärast elamu soetamist remondi tegemisel avastama, et plaadid olid teist värvi ja seal olid läbijooksud, soojustus oli puudulik garaaži katusel, vahetati tapeet ja värviti köök läbijooksude jälgede tõttu, katus oli diagonaalist väljas ja ei täida funktsiooni ning lekkis. Eeltoodud kostjate järeldused on meelevaldsed. Asjaolust, et plaadid olid osades kohtades teist värvi, ei pidanud hagejad võimalikest läbijooksudest aru saama, vaid hagejad on tagantjärele seostanud teist värvi plaadid läbijooksu varjamisega. Eelistungi protokollist ei nähtu, et kostjad oleks vahetult pärast elamu soetamist selles remonti tehes nimetatud puudused avastanud ning et tapeet vahetati ja köök värviti läbijooksude jälgede tõttu. Kostjad pidid ventilatsiooni ja katuse probleemidest teadlikud olema, kuid ei avaldanud neid hagejatele (VÕS § 221 lg 1 p 2). Vaidlust ei ole, et kostja I on ise maja ehitanud, teostanud omanikujärelevalvet ja ehitise ülevaatuse. Alates elamu valmimisest kuni selle hagejatele võõrandamiseni elasid seal kostjad. Arvestades, et Magnus-Mait Otsa ekspertarvamuse kohaselt soojustamata torude tõttu tekkiv kondensatsioonivesi tilgub pööningusoojustuse sisse ja osaliselt voolab mööda toru tagasi tubade laeplaatidesse, on eluliselt usutav, et ventilatsioonisüsteemi probleemid pidid ilmnema juba ajal, mil elamu oli kostjate kasutuses ning kostjad olid plaadid kohtades, kus olid läbijooksud, puuduste varjamiseks välja vahetanud. Ka nähtub ekspertarvamusest, et katus on lekkinud algusest peale ning eelmine omanik oli puudustest teadlik ja on oma puudulikele ehitustehnilistele teadmistele tuginedes osaliselt püüdnud puuduseid kõrvaldada, kuid on seda teinud ebaprofessionaalselt ja kestva tulemuseta. Kuna kostjad puudusi ei tunnistanud ega tunnista ka kohtumenetluses, ei oleks kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja määramisel olnud tulemust (VÕS § 115 lg 2 ja 3). Seega võivad hagejad nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist täitmiseks täiendavat tähtaega määramata.
Ventilatsioonisüsteemi puuduste likvideerimise maksumus on 2976 eurot, mis on tõendatud Asulavent OÜ 16. märtsi 2019 hinnapakkumisega (I kd, tl 87). Magnus-Mait Otsa ekspertarvamuse kohaselt maksab elamu katusel ja selle kande- ning aluskonstruktsioonil esinevate puuduste likvideerimine koos käibemaksuga 28 456 eurot 69 senti, et konstruktsioonid vastaks 26. veebruari 2018 seisuga uue katuse kvaliteedile, või 14 544 eurot, et konstruktsioonid vastaks 26. veebruari 2018 seisuga keskmisele kvaliteedile. Kuivõrd maakohus leidis eelnevalt, et elamu ei saanud vastata müügilepingu sõlmimise aja seisuga uue elamu kvaliteedile, tuleb katuse ja selle kande- ning aluskonstruktsioonidel esinevate puuduste kõrvaldamise kuludeks lugeda 14 544 eurot. Magnus-Mait Otsa ekspertarvamuse kohaselt on elamu katusel ja selle kande- ning aluskonstruktsioonil esinevate puuduste tõttu tekkinud elamule kahju, mille likvideerimine maksab koos käibemaksuga 1272 eurot. Hüvitamisele kuuluvad ka mõistlikud kulud kahju kindlaks tegemiseks ja nõuete esitamiseks 540 eurot (VÕS § 128 lg 3). Kahju kindlaks tegemiseks on hagejad tellinud ekspertiisi hinnaga 300 eurot (I kd, tl 167). Lisaks on hagejad esitanud kostjatele lepingulise esindaja vahendusel ettepaneku asja lahendamiseks kohtuväliselt, kuluga 240 eurot (I kd, tl 108). Seega rahuldas maakohus hagejate põhinõude 19 332 euro ulatuses (2976 + 15 816 + 540). Kuivõrd hagejad palusid välja mõista kahju hüvitise 35 645 eurot 66 senti, jäi hagi rahuldamata 16 313 euro 66 sendi ulatuses. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel 46% ulatuses hagejate ja 54% ulatuses kostjate kanda. Menetluskulude kindlaksmääramisel leidis maakohus, et riigilõivude osas on hagejate menetluskulud põhjendatud. Poolte menetluskulud on põhjendatud ka osas, milles need sisaldavad eksperdikulusid ning ehituslike konsultatsioonide kulusid. Poolte lepingulise esindaja kulude osas leidis maakohus, et need ei vasta asja keerukusele ja mahule ning ei ole seetõttu märgitud ulatuses põhjendatud ja vajalikud (TsMS § 175 lg 1). Maakohus luges hagejate lepingulise esindaja ajakulu põhjendatuks kokku 40 tunni ulatuses, millest 6 tundi kuulub hüvitamisele tunnihinnaga 100 eurot + käibemaks (120 eurot) ning 34 tundi tunnihinnaga 125 eurot + käibemaks (150 eurot). Kostjate lepingulise esindaja ajakulu luges maakohus samuti põhjendatuks ja vajalikuks kokku 40 tunni ulatuses, millest 19 tundi kuulub hüvitamisele tunnihinnaga 125 eurot + käibemaks (150 eurot) ning 21 tundi tunnihinnaga 120 eurot + käibemaks (144 eurot). Lepinguliste esindajate vahetamisest tingitud täiendavat ajakulu ei saa põhjendatuks pidada, samuti on selgelt ülemäärased kostjate menetluskulud osas, milles need puudutavad eksperdi küsitlemiseks ettevalmistamist ning lõplike seisukohtade koostamist. Poolte lepinguliste esindajate tunnihinnad ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu ning on põhjendatud.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada osaliselt osas, milles maakohus hagi rahuldas ning menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Kostjad paluvad teha asjas uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud mõlemas astmes solidaarselt hagejate kanda. Kostjad nõustuvad maakohtuga, et elamu ei saanud vastata müügilepingu sõlmimise ajal uue elamu kvaliteedile.
Maakohus on aga alusetult jätnud kostjate lõplikes seisukohtades esitatud vastuväited ekspertiisiaktile arvestamata ja hindamata. Maakohus pole piisavalt põhjendanud, miks kostjate viidatud puudused ei muuda eksperdiarvamust ebausaldusväärseks. Eeltoodu on kaasa toonud ebaõige otsuse. Kostjatel polnud võimalust ekspertiisi kohta arvamust avaldada enne eksperdi küsitlemist kohtuistungil, kuna alles siis selgus, kas puudused ekspertiisis esinevad ja kas eksperdi küsitlemise ajal on neid võimalik kõrvaldada. Kostjad on endiselt seisukohal, et Magnus-Mait Otsa eksperdiarvamus tuleb jätta tõendina arvestamata, kuivõrd see on koostatud ebapädeva isiku poolt, ei vasta majandus- ja taristuministri määrusele nr 116 „Ehitise auditi tegemise kord“ ning on vastuoluline ja puudulik. Samuti on ekspert arvamuse koostamisel lähtunud ebaõigetest eeldustest ja alustest ning selles toodud järelduste kujunemist ei ole võimalik jälgida ega kontrollida. Eksperdiarvamusele lisatud dokumendid ei ole dokumentaalsed tõendid ja tuleb jätta arvestamata (Riigikohtu 5. mai 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-52-03, p 23). Hagejad ei ole oma nõudeid õigeaegselt esitanud (VÕS § 220 lg 3). Hagejad ei ole tõendanud ja maakohus ei ole usaldusväärselt tuvastanud, millal hagejad asja lepingutingimustest teada said või pidid teada saama (VÕS § 220 lg 1). Kõik hagejate viidatud katusega seonduvad puudused on visuaalselt koheselt tuvastatavad, neid on võimalik avastada tavapärase ülevaatuse käigus, tegemist pole varjatud puudustega. Maakohus on rikkunud TsMS § 436 ja § 438 nõudeid, kuna ei analüüsinud iga hagejate viidatud puudust ning ei põhjendanud veenvalt, mille alusel tuleb asuda seisukohale, kas vastava puuduse puhul on tegemist varjatud puudusega. Kuivõrd hagejad teavitasid kostjaid puudustest alles märtsis 2019, ei saa nad asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Hagejad tegid elamus kohe pärast soetamist remonti, mistõttu ei ole välistatud, et viidatud puudused tekkisid remonttööde käigus. Eeltoodut pole senini ümber lükatud, mistõttu tuleb asuda seisukohale, et puudused on hagejad ise põhjustanud pärast elamu omandamist ja neid polnud elamu üleandmisel olemas. Maakohtu otsus on ka vastuoluline väidete ja tõendite hindamisel. Maakohus on väitnud, et hagejate väiteid selle kohta, et nad remonti tehes panid tähele, et plaadid olid läbijooksu kohtades natuke teist värvi, on meelevaldne tõlgendada selliselt, et hagejad vähemalt remondi tegemise ajal pidid puudustest teada saama. Samas pidas maakohus eluliselt usutavaks, et ventilatsioonisüsteemi probleemid pidid ilmnema juba ajal, mil elamu oli kostjate kasutuses ning just kostjad olid plaadid läbijooksu kohtades puuduste varjamiseks välja vahetanud. Eeltoodut ei ole tuvastatud ega tõendatud. Maakohus ei ole veenvalt, usutavalt ega jälgitavalt põhjendanud, mille alusel on vastava vahe tegemine ja vastuoluline lähenemine põhjendatud. Maakohus on hinnanud Vikerpuu OÜ arvamust kui tõendit ebaõigesti, sh andnud tõendile sisuga vastuolus oleva tähenduse. Maakohus jättis tähelepanuta, et hagiavalduses on viidatud, et hagejad tellisid 15. märtsil 2019 kohale Vikerpuu OÜ. Spetsialist ei tuvastanud tuulekastide, vihmaveerennide, lumetõkete, katuseredelite, käiguteede, elamu soojustuse ega madalama katuseosa konstruktsiooni probleeme ega varjatud puudusi. Ehitusekspert A. Mägi hinnangul on Katusepartner OÜ arvamus koostatud ebapädeva isiku poolt ning vastavalt 2013. aasta standardile, mis ei ole kohaldatav, kuivõrd ventilatsioon ehitati 2004. aastal. Samuti leidis kohus ise 16. veebruari 2020 eelistungil, et arvamus sisaldab olulisi vigu. Ka ekspert Magnus-Mait Ots tunnistas kohtuistungil, et tema tehtud ekspertiis käsitleb ehituslikke puudusi 2006. ja 2018. aasta seaduste ja nõuete järgi. Seega on ka vastavad
seisukohad asjakohatud. Magnus-Mait Otsa selgitustest nähtub, et ta ei ole olnud eksperdiarvamuse koostamisel erapooletu ja tal puudub pädevus ventilatsioonisüsteemide ehituses. Ekspertarvamuses on viidatud hulgaliselt asjakohatutele puudustele. Ventilatsioonisüsteemide puuduste näol polnud tegemist varjatud puudustega. Maakohtu otsus on ekslik osas, et OÜ Asulavent hinnangul kuluks ventilatsioonisüsteemi puuduste kõrvaldamiseks, et ventilatsioonisüsteem vastaks vähemalt keskmisele ehitusstandardile, hinnanguliselt 2976 eurot. Sellist väidet toimiku materjalidest ei nähtu. Hinnapakkumise kohta kirjutas ka hageja I ise kostjatele, et enamuses koosneb see kaasajastamisega seotud töödest ning nende eest nad kostjatelt tasumist ei soovi. Kogu menetluse käigus ei muutnud hagejad selles osas oma seisukohta. Üksnes hea tahte märgiks olid kostjad kevadel 2019 nõus kinni maksma ventilatsioonisüsteemi soojustamise 300 euro ulatuses. Eeltoodu osas ei ole tänaseni tagasisidet laekunud. Seega tuleb asuda seisukohale, et hagejad on vähemalt konkludentselt loobunud vastavast ventilatsiooniga seotud nõudest. Maakohus jättis eeltoodu täielikult tähelepanuta.
5.Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja taotlevad selle rahuldamata jätmist. Hagejad paluvad menetluskulud jätta kostjate kanda. Apellatsioonkaebus kordab pea sõna-sõnalt kostjate lõppseisukohtades esitatud vastuväiteid Magnus-Mait Otsa ekspertarvamusele ning need tuleb jätta tähelepanuta. Nõuete esitamise õigeaegsuse ja puuduste varjatud iseloomu osas jäävad hagejad enda maakohtus esitatud seisukohtade juurde. Maakohus on õigustatult jätnud kostjate hilinenult esitatud väidete ja tõenditega arvestamata ning sama peab tegema ka ringkonnakohus (TSMS § 652 lg 1 p 2, lg 2, lg 3 p 1 ja 2). Kostjad eksisid lõplikes seisukohtades uusi väiteid ja tõendeid esitades TsMS § 402 lg 2 teise lause vastu. Samuti on kostjad eiranud avalduste esitamise tähtaegasid TsMS § 329 lg 1 ning § 330 lg 1 ja 3 järgi. TsMS § 66 järgi polnud kostjatel õigust lõppseisukohtades uusi väiteid ja tõendeid esitada. Magnus-Mait Otsa ekspertiisiakt ei ole puudulik. Kostjate etteheited on kohatud, kuivõrd ekspert on tööd tehes juhindunud Tartu Maakohtu 6. juuli 2020. a määrusest, kus on juba esitatud küsimustes täpsustanud, millise aja seisuga tuleb hinnang anda ja küsimusele vastata. Magnus-Mait Ots on riiklikult tunnustatud ekspert ning tema pädevuse kohta ei pea hagejad eraldi tõendeid koguma ja esitama. Vaiko Ülejõe (Katusepartner OÜ) pädevuses ei saa olla kahtlust. Vaiko Ülejõe omab kaldkatuseehitaja 4. taset, kelle pädevusse kuulub katuseehituse teostamisel ilmnenud vigade analüüsimine ja parandamise nõustamine. Apellatsioonkaebuses on tuginetud A. Mägi hinnangule, kes ei ole asjas asjatundja arvamust ega eksperthinnangut andnud. Elamu tegelik ehitusaeg on tõendamata, kuid hagejatele avaldatud andmete kohaselt valmis see 2015. aastal ja pidi olema müügi ajal seisukorralt „uus“. Apellatsioonkaebuses on korduvalt esitatud väiteid elamu ja selle osade ehitamise aja ning sellel ajal kehtinud normide kohta, kuid tegeliku ehitamise aja kohta puuduvad asjas mistahes tõendid. Kostjate või nende lepinguliste esindajate seletused ei ole TsMS § 229 lg 2 järgi tõendiks (Riigikohtu 17. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-178-14, p 13). Ka on tõendamata hagejate teadlikkus sellest, et elamus oleks puudused või oleks see ehitatud 2004. aastal. Magnus-Mait Ots on tuvastanud, et elamul puuduvad ehitamise dokumendid, sh seadusega nõutav tööprojekt ja kostja I on eksperdile
avaldanud, et elamu ehitusel puudusid registreeritud pädevad ehitusettevõtted-töövõtjad ja põhiliseks ehitajaks oli ilma ehitushariduseta kostja I ise (II kd, tl 123). Ainsaks elamu kvaliteeti ja ehitusaega käsitlevaks dokumendiks, millest saab seisukorra hindamisel juhinduda, on elamu müügikuulutus, milles avaldatud infole hagejad kinnistut soetades tuginesid. Vikerpuu OÜ tuvastas lume katuse alla sattumise põhjuse, kuid ei teinud katuse ekspertiisi. Seega on ebaõige kostjate väide, justkui oleks ettevõte teostanud katuse ekspertiisi, kus varjatud puudusi ei tuvastatud. Kostjate tõendamata oletused toimivast ventilatsioonist on ekspertide poolt üheselt ümber lükatud. Samuti on juba 1998. aasta erialakirjanduses märgitud, et elamutesse, kus on ainult väljatõmbeventilatsioon, tuleb paigaldada kõigisse eluruumidesse asendusõhu klapid, samuti on väikemaja sundväljatõmbeventilatsiooni osaks mürasummuti (Olli ja Matti Seppänen. Hoone sisekliima kujundamine. Tallinn: Koolibri 1998, lk 165 ja 169). Hagejatel puudusid elamu ostmisel teadmised ventilatsioonisüsteemi ehitusest ja toimimisest, millest tulenevalt puudus neil võimalus selle puudusi tavapärase ülevaatuse käigus avastada. Apellatsioonkaebus sisaldab valeväiteid. Kostjad väidavad, et maakohus on eelistungil leidnud, et Katusepartner OÜ ekspertarvamus sisaldab olulisi vigu. Sellist seisukohta ei ole maakohus kunagi avaldanud, vaid maakohus märkis, et ekspert on tuvastanud katuses palju vigu. Kuna istungit tehnilise rikkega seoses ei helisalvestatud, on hagejad vastavas osas ka protokolli täpsustamist taotlenud. Kostjad püüavad ebaausalt ära kasutada protokolli mitmeti mõistetavat sõnastust, püüdes ringkonnakohut lubamatult eksitusse viia (TsMS § 200 lg 2). Ka väidavad kostjad, et Magnus-Mait Ots on istungil kinnitanud vajaliku pädevuse puudumist. Seda istungi protokoll ei kajasta. Apellatsioonkaebuses viidatakse ka poolte väidetavale kirjavahetusele OÜ Asulavent hinnapakkumise kohta, millist toimiku materjalide hulgas ei leidu. Mh ei ole hagejad kunagi loobunud ventilatsioonisüsteemiga seotud nõuetest.
6.Hagejad esitasid vastuapellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti hagi osaliselt rahuldamata ja menetluskulude kindlaksmääramise osas ning teha asjas uus otsus, millega rahuldada hagi täies ulatuses. Hagejad paluvad menetluskulud jätta solidaarselt kostjate kanda, määrates hagejate menetluskulude suuruseks maakohtus 13 935 eurot. Kostjatelt tuleb välja mõista kahjuhüvitis, millega oleks võimalik katuse taastamine seisukorda „uus“. Maakohus rikkus TsMS § 436 lg-t 1 ja 2, kui eksis müügilepingu tingimuste tuvastamisel, asudes ekslikule ja tõenditega vastuolus olevale seisukohale, et kuivõrd müügikuulutuses oli eramu valmimisaastaks märgitud 2006, siis tuli müügikuulutuses märgitud hoone seisukorrale „uus“ anda tähendus „uuepoolne“. Maakohus ei ole müügikuulutust täies mahus tõendina analüüsinud. Samuti on kohus eksinud materiaalõiguse kohaldamisel, kuna tuvastades müügilepingus poolte kokkuleppe hoone kvaliteedi osas, tuli kohtul hinnata eramu katuse vastavust kokkulepitud omadustele VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes, mitte keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 mõttes. Viimase tõttu on otsus ka vastuoluline. Isegi, kui juhinduda seisukorrast „uuepoolne“, tähendab seegi kokkuleppe olemasolu ja grammatiliselt sisuliselt seisukorrale „uus“ vastamist, mis pidanuks kaasa tooma hagi rahuldamise täies ulatuses. Müügikuulutuses esitatud teave kujutab endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Ausal müüjal on oma vastutuse välistamiseks võimalik lisada müügilepingusse punktid (või teha ostjale muul viisil tõendatavalt nähtavaks teave) selle kohta, millised
puudused on müügiesemel (Riigikohtu 14. märtsi 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-1937, p 25; 30. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 19; 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-43-15, p 18). Mistahes vastutust välistavaid kokkuleppeid ei ole pooled müügilepingus sõlminud. Müügikuulutuse kohaselt oli müügi objektiks „uus elumaja Tartu linna piiril“, kus maja seisukorraks oli märgitud „uus“. Kuigi ehitusaastaks oli müügikuulutuses märgitud 2006, oli seda samas täpsustatud: „Endale ehitatud eramu on lõplikult valminud aastal 2015“ (III kd, tl 79). Seega valmis hoone 2015. aastal. Hagejatel puudus mistahes põhjus kahelda müügikuulutuses esitatud andmetes, et 2015. aastal valminud hoone oli müügi hetkel, 2018. aasta alguses, seisukorralt „uus“. Seisukorrale „uus“ viitas ka kinnistu müügihind, mis vastas piirkonnas uue elamu hinnale. Riiklikult tunnustatud ekspert Magnus-Mait Ots on oma arvamuses leidnud ja kohtuistungil täiendavalt selgitanud, et hagejatele müüdud puudustega eramu tegelik väärtus on puuduste tõttu minimaalselt 20% ehk 39 600 euro võrra kostjatele tasutust madalam. Eramu kvaliteedikokkuleppe tuvastamisel saab arvesse võtta vaid müügilepingu sõlmimisele eelnevalt avaldatut. Seetõttu tuleb tähelepanuta jätta kostjate poolt hiljem menetluses esitatud ja tõendamata jäetud selgitused eramu ehitamise aja, sellega seotud toimingute ning eramu kvaliteedi kohta. Eeltoodut arvesse võttes tuleb uuesti lahendada kahju hüvitise suuruse küsimus katust puudutavas osas. Katuse puuduste likvideerimine hagejate poolt valitud teenusepakkuja Katusepartner OÜ poolt maksab kokku 32 129 eurot 66 senti, milline summa tuleb kostjatel hagejatele kahjuna hüvitada. See on lähedane riiklikult tunnustatud eksperdi Magnus-Mait Otsa hinnanguga (29 728 eurot 69 senti). Maakohtu määratud hüvitis 15 816 eurot katuse keskmisele kvaliteedile taastamiseks ei täida VÕS § 127 lg 1 eesmärki, kuna pooled olid kokku leppinud eramu ja selliselt ka katuse vastamises seisukorrale „uus“. See ei kompenseeri ligilähedaseltki puudustega müüdud eramu turuväärtuse minimaalset 39 600-eurost vähenemist. Maakohtu otsus tuleb tühistada ka menetluskulude kindlaksmääramise osas. Kostjad hagejate menetluskulude nimekirjale vastuväiteid ei esitanud ning hagejate õigusabikulud (arvestamata riigilõivu ja riiklikult tunnustatud eksperdi tasu) olid kostjate omast märkimisväärselt madalamad. Maakohus ei põhjendanud, millistel kaalutlustel ning milliste toimingute osas on hagejale osutatud õigusabikulud loetud põhjendamatuks. Maakohus ei ole võrrelnud poolte menetluskulude suurust ega arvestanud tõendamiskoormise jagunemist ja menetluslikku olukorda. Maja kvaliteeti puudutava vaidluse puhul tuleks eeldada, et hagejate õigusabikulud on kostjatest suuremad. Samuti ei ole maakohus arvesse võtnud iseenda hagejatele tehtud päringute ja antud tähtaegade arvu, mis on vastamiseks kohustuslikud. Kostjate 25. märtsi 2021 menetluskulude nimekirjale esitasid hagejad 5. aprillil 2021 vastuväited. Maakohus ei ole viimaseid arvesse võtnud ega seal toodud vastuväiteid analüüsinud. Mh ei olnud kostjate
25.märtsi 2021 menetluskulude nimekirjas esitatud TsMS § 174 lg 6 kohast kinnitust, mis välistab käibemaksu hüvitamise (Riigikohtu 3. juuni 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-13, p 16). Üllatuslikult on maakohtu otsuses käsitletud kostjate 25. märtsi 2021 menetluskulude nimekirja asemel aga kostjate 14. mai 2021 menetluskulude nimekirja, mis tehti hagejatele kättesaadavaks alles 27. mail 2021 pärast vastava päringu tegemist, kui asjas oli otsus juba kuulutatud. Maakohus on kostjate menetluskulud kindlaks määranud hilinemisega esitatud ja seega ebaseadusliku menetluskulude nimekirja alusel, mis sisaldas pealegi mitmeid täiendavaid kuluridasid 25. märtsi 2021 menetluskulude nimekirjas kajastamata toimingute eest, milliseid
asja toimikust ei nähtu, näiteks väidetavad kulud AS-ile Arnold ja Tanel Seppelile. Hagejatel puudus võimalus nendele vastuväidet esitada.
7.Kostjad vaidlevad vastuapellatsioonkaebusele vastu ja taotlevad selle rahuldamata jätmist. Väide, et hagejate arvates on elamu ehitatud 2015. aastal, on arusaamatu ja esitatud esmakordselt vastuapellatsioonkaebuses, mistõttu tuleb see jätta tähelepanuta. Müügilepingus ei sisaldu mingeid kokkuleppeid, millistele tingimustele hoone osad või millisele kvaliteedile elamu peaks vastama. Maakohus pole ka mingit sellekohast kokkulepet tuvastanud. On ebaõige, et katus pidi vastavalt müügilepingus kokkulepitule vastama seisukorrale „uus“. Müügikuulutuses oli müügiobjektiks märgitud „Uus hind! Maja 30 meetrit Tartu piirist” mitte “uus elumaja Tartu linna piiril“. Müügikuulutuses oli tõesti kirjas, et eramu on lõplikult valminud aastal 2015. See tähendab, et eramu oli lõplikult valminud, mitte ehitatud 2015. aastal. Vastavalt ehitusseadustiku § 11 lg-le 4 ja seletuskirjale peaks ehitis vastama ehitusloa saamise hetkel kehtinud nõuetele. Seega hagejate väited, et elamu peaks vastama mingitele hilisematele nõuetele, on vastuolus kehtiva seadusega. Müügilepingu punkti 1.8.2 järgi kinnitavad hagejad, et on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva elamu ja neile kostjate poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on teadlik elamu seisukorrast ehk et elamu ei ole „uus“ ega ehitatud 2015.-2018. aastal. Vastavalt punktile 1.8.2 kinnitasid hagejad ka, et on tutvunud hagiavalduse lisas 3 toodud „Valminud ehituse ülevaatuse aktiga” juba enne müügilepingu sõlmimist. Ka oli elamu müügihind turuhinnast müügi hetkel u 20% madalam. Kostjad viibisid pidevalt elamu ehitamise juures, kuid maja ehitasid oma ala asjatundjad.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt tühistada põhivõla suuruse ning menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Ringkonnakohus saab teha asjas uue otsuse, millega vähendab kostjatelt väljamõistetava põhivõla suurust 1976 euro võrra ja muudab menetluskulude jaotust ning väljamõistetud menetluskulude suurust. Nii apellatsioonkaebus kui ka vastuapellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. Maakohtu otsus jääb muutmata põhivõla 17 356 euro ja sellelt viivise väljamõistmise osas. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega.
9.Pooled vaidlevad selle üle, millistele nõuetele pidi müügilepingu esemeks oleval kinnisasjal asuv elamu vastama. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti asunud seisukohale, et elamut tuleb hinnata lähtuvalt selle müügikuulutuses märgitud ehitusaastast 2006. Hagejate seisukoht, et elamut tuleks sisuliselt hinnata müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud nõuete järgi, kuna müügikuulutuses oli märgitud elamu seisukorraks „uus“, ei ole põhjendatud. Tegemist on subjektiivse hinnanguga elamu seisukorrale. Maakohus on õigesti leidnud, et olukorras, kus müügikuulutuses oli kirjas konkreetne ehitusaasta, pidid lepingupooltega sarnased isikud sellest aru saama, et hoone on olnud olemas juba sellest ajast. Sellele, et hagejad said aru, et tegemist ei ole värskelt ehitatud majaga, viitab ka asjaolu, et hagejad asusid selles kohe pärast müügilepingu sõlmimist remonti tegema. Olukorras, kus elamu oleks olnud värskelt ehitatud, ei oleks selleks ilmselt vajadust olnud. Teistsugusele järeldusele ei anna alust asuda ka müügikuulutuses sisalduv lause, et lõplikult valmis elamu 2015. a-l. Mõistlik isik ei saanud sellest järeldada, et kõik elamu osad on valminud 2015. a-l. Praegu vaidlevad pooled elamu
katuse ja ventilatsiooni puuduste üle. Arvestades kuulutusest nähtuvat 10-aastast ehitusperioodi, ei saanud mõistlik isik eeldada, et elamu oli aastatel 2006-2015 katuse ja ventilatsioonita. Ringkonnakohus ei nõustu samas ka kostjatega, et asjakohased oleksid hoopis 2004. a kohta käivad ehitusnõuded. Olukorras, kus kostjad märkisid maja müügikuulutuses, et maja on ehitatud 2006. a-l, said hagejad sellest ka lähtuda. Seega isegi juhul, kui maja oleks ehitatud 2004. a-l ning sel ajal kehtinuks võrreldes 2006. a-ga teistsugused ehitusnõuded, oleks tegemist müügilepingu rikkumisega, kui maja ei vastaks 2006. a ehitusnõuetele.
10.Eeltoodust tulenevalt ei ole alust rahuldada hagejate vastuapellatsioonkaebust osas, milles hagejad vaidlustavad maakohtu otsust hagi osalise rahuldamata jätmise osas. Vastuapellatsioonkaebus põhineb sisuliselt üksnes väitel, et maja seisukord pidi müügilepingu järgi olema „uus“. Asjas tehtud ekspertiisi raames on ekspert esitanud kaks hinnangut katusetööde maksumuse kohta. Üks hinnang on tööde maksumusele, mis on vaja uue katuse ehitamiseks. Teine hinnang on tööde maksumusele, mis on vaja teha selleks, et katus vastaks keskmisele kvaliteedile. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärgiks kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud ning VÕS § 127 lg 5 kohaselt ei tohi isik kahju hüvitamise läbi üldjuhul rikastuda. Olukorras, kus hagejad ostsid 2006. a-l ehitatud maja, tuleb nad seega asetada olukorda, mis oleks olnud siis, kui maja katus oleks 2006. a-l nõuetekohaselt ehitatud, mitte aga hüvitada neile täiesti uue katuse ehituse maksumus (vt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Kuivõrd ringkonnakohus ei nõustu hagejate seisukohaga, et maja katus pidi lepingu järgi olema uus, on maakohus õigesti lähtunud eksperdi arvamuses toodud maksumusest katusetöödele, mida on vaja teha selleks, et viia katus vastavusse keskmise kvaliteediga. Samal põhjusel ei ole põhjendatud lähtuda ka Katusepartner OÜ pakkumisest, kuna see on tehtud sisuliselt uue katuse ehitamiseks, mitte vana katuse puuduste kõrvaldamiseks. Ringkonnakohus märgib, et hagejad on nõudnud kahju hüvitamist, mitte ei ole tuginenud hinna alandamisele. Seetõttu ei ole asjakohane vastuapellatsioonkaebuse viide kinnisasja turuväärtuse kohta.
11.Ringkonnakohus ei pea põhjendatuks kostjate apellatsioonkaebust katuse parandamise kulude osas. Sisuliselt vaidlustavad kostjad maakohtu tõendite hindamist ja asjaolude tuvastamist. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus tõendeid piisava põhjalikkusega analüüsinud ning ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldustega asjaolude tuvastamisel.
12.Ringkonnakohus märgib vastuseks kostjate apellatsioonkaebuse väidetele, et ei nõustu kostjate väitega, et ekspertiisi tegi ebapädev isik. TsMS § 294 lg 2 kohaselt määratakse eksperdiks üldjuhul riiklikult tunnustatud ekspert. Ekspertiisi teinud Magnus-Mait Ots on kantud riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja ehitustehniliste ekspertiiside (hoonete välispiirded, katuste ja fassaadide ehitustehnoloogia, ehitusmaksumuse määramine, ehitusökonoomika, ehituskorraldus, ehituslepingud, täitedokumentatsioon, hooldus- ja kasutusnõuded, muinsuskaitse) tegijana. Seega on tegemist ekspertiisi tegemiseks pädeva isikuga. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et kostjad on esitanud vastuväited eksperdi isiku suhtes hilinenult. Kostjad said eksperdi isikust teada ekspertiisimäärusest. Seega tulnuks neil esitada vastuväited eksperdi pädevusele varem, mitte alles lõppseisukohtades.
13.Ringkonnakohus ei nõustu ka kostjate sisuliste vastuväidetega eksperdiarvamusele. Ringkonnakohtu hinnangul on ekspertiisiaktis eksperdi arvamuse kujunemine selgelt aru saadav ning ekspert on oma järeldusi ka põhjendanud. Samuti on ekspert enda arvamust täiendavalt selgitanud kohtuistungil. Ainuüksi asjaolu, et kostjad eksperdi tehtud järeldustega ei nõustu, ei muuda eksperdi arvamust vastuoluliseks ega ebausaldusväärseks. Kostjad ei ole omalt poolt esitanud ühtegi tõendit, mis eksperdi tehtud järeldusi ümber lükkaksid. Samas kattuvad eksperdi tuvastatud puudused suures osas Katusepartner OÜ arvamuses toodud puudustega. Olukorras, kus maakohtule nii maakohtule esitatud eksperdiarvamus kui ka Katusepartner OÜ arvamus kinnitasid katuse ehituslike puuduste olemasolu ning kostjad ei olnud omalt poolt esitanud ühtegi tõendit, mis neid järeldusi ümber lükkaksid, ei saa heita maakohtule ette tõendite valet hindamist. Kostjate paljasõnalisi väiteid katuse nõuetekohasuse kohta, ei kinnita ükski tõend.
14.Ringkonnakohus leiab, et kostjate väited selle kohta, et hagejad on puudused ise tekitanud, on põhjendamatud. Eksperdiarvamusest nähtub selgelt, et puudused olid olemas juba kinnistu müümisel ning tegemist oli puudustega, mis olid tingitud maja ehitamisel tehtud vigadest. Teistsugust järeldust ei anna alust teha ka Vikerpuu OÜ arvamus (I kd, tl 34). See arvamus kinnitab hagejate väidet, et katus ei pidanud vett. Asjaolust, et selles ei ole muid puudusi mainitud, ei saa järeldada, et neid ei olnud.
15.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et puudused, mille parandamise kulude hüvitamist hagejad nõuavad olid varjatud puudused, mida hagejatel ei olnud võimalik elamu tavapärase müügieelse ülevaatuse käigus tuvastada. Hagejad tuginevad puudustele katusekonstruktsioonides ja ventilatsioonisüsteemis. Hoone tavapärase ülevaatuse korral ei saa eeldada, et käiakse ka katusel ja uuritakse põhjalikult selle konstruktsioone. Ilma eriteadmisteta isikud ei pruugi samuti ka lihtsalt peale vaadates ehituslikest vigadest aru saada. Täiendavalt on hagejad välja toonud, et ehituslikult ei olnudki võimalik pääseda elamu katusealusele, kus paiknes ka soojustamata ventilatsioonitoru. Seda kinnitab ka eksperdi arvamuses toodu (II kd, tl 124). Seega ei ole põhjendatud kostjate väide, et hagejad ei saa VÕS § 220 lg 3 kohaselt puudustele tugineda, kuna nad ei teavitanud kostjaid asja lepingutingimustele mittevastavusest tähtaegselt. Kostjate väide, et hagejad võtsid kohtuistungil omaks, et said vahetult peale müügilepingu sõlmimist aru, et katus lekkis, on vale. Kostjate viidatud lausetest seda järeldada ei saa. Maakohus on õigesti leidnud, et hagejate öeldust saab järeldada, et nad hiljem seostasid teist värvi plaadid läbijooksudega. Seda, et hagejad vahetasid tapeeti ja värvisid kööki läbijooksude tõttu, ei ole hagejad istungiprotokollist nähtuvalt öelnud.
16.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et ventilatsiooni puudused on tõendatud Asulavent OÜ ja Katusepartner OÜ arvamustega ning ekspertiisiga. Olukorras, kus need tõendid on kõik omavahel kooskõlas, ei anna maakohtust erinevale järeldusele jõudmiseks alust kostjate tõstatatud kahtlused eksperdi ja Katusepartner OÜ arvamuse koostaja pädevuse kohta. Asulavent OÜ pädevust ventilatsiooni auditi koostamisel ei ole kostjad kahtluse alla seadnud. Kostjad ei ole esitanud ka ühtegi tõendit, mis võimaldaks asuda puuduste olemasolu osas teistsugusele seisukohale. Mh ei ole kohtule esitatud apellatsioonkaebuses viidatud R. Asula e-kirja. Ringkonnakohus leiab aga, et apellatsioonkaebus on osaliselt põhjendatud ventilatsioonisüsteemi puuduste kõrvaldamise kulude osas. Ventilatsioonisüsteemi puudustena nähtub eelviidatud tõenditest, et ventilatsioonitorustik ei olnud soojustatud ning puudus õhu
sissetõmme. Kohtule esitatud hageja I e-kirjast (I kd, tl 41) nähtub, et hageja ise seostas nende puuduste kõrvaldamisega Asulavent OÜ hinnapakkumises (I kd, tl 33) toodud kulu isolatsioonile, värskeõhuklappide paigaldamisele ja tööle kokku 1000 eurot. Arvestades puuduste olemust peab ringkonnakohus kahju suuruseks seda summat. Muud Asulavent OÜ hinnapakkumises toodud kuluartiklid (nt uus ventilaator) ei seostu kostjatele etteheidetavate ventilatsioonisüsteemi puudustega. Maakohtu otsus tuleb seega tühistada osas, milles maakohus mõistis kostjatelt hageja kasuks välja 1976 eurot (2976-1000). Hagi jääb rahuldatuks põhivõla 17 356 euro väljamõistmise osas (19 332-1976).
17.Ringkonnakohus leiab, et hagejate vastuapellatsioonkaebus on osaliselt põhjendatud menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamise osas. Põhjendatud on hagejate etteheide maakohtule, et kostjate 14. mai 2021 menetluskulude nimekirja, millest maakohus lähtus, ei toimetatud hagejatele enne maakohtu otsuse tegemist kätte. Hagejatel oli võimalik nende kulude osas seisukoht esitada apellatsioonimenetluses ning ringkonnakohus saab maakohtu puuduse kõrvaldada hinnates 14. mai nimekirjas esitatud varasemaga võrreldes uusi kuluridasid. Ringkonnakohus nõustub hagejatega, et kuivõrd asjas ei ole tõendina esitatud ei AS-i Arnold ehituslikku konsultatsiooni ei saa selle saamiseks tehtud kulu 144 eurot olla TsMS § 143 p 2 järgi menetluskulu. Põhjendatud ei ole ka kulu 50 eurot T. Seppeli vastuste saamiseks. Kostjad on esitanud küll T. Seppeli e-kirja, kuid sellest ei nähtu, et selle kirja eest oleks mingit tasu makstud. Ringkonnakohus peab põhjendatuks kostjate esindajate ajakulu kostjate nõustamiseks ja infovahetuseks 1,3 tundi. Esindatavaga suhtlemine ja tema menetluses toimuvaga kursis hoidmine on esindussuhte raames vajalik. Ringkonnakohus ei pea aga vajalikuks esindaja ajakulu 1,3 tundi (187,2 eurot = 1,3 tundi×120 eurot×1,2) vastaspoole vastuväitele vastuväite esitamiseks. Kohus sellist seisukohta kostjatelt ei küsinud ning see oli esitatud pärast kohtu seisukohtade esitamiseks antud tähtaja möödumist. Kostjate menetluskulud nimekirjas uue kuluna kajastunud eksperdi tasu nähtus ka asja materjalidest. Selle põhjendatuses ei ole alust kahelda. Seega tuleb kostjate põhjendatud menetluskulusid maakohtus vähendada 381,2 euro võrra 7573,68 euroni (7954,88-381,2).
18.Ülejäänud osas ei ole vastuapellatsioonkaebus kostjate menetluskulude suuruse kindlaksmääramise osas põhjendatud. Ringkonnakohus ei nõustu hagejatega, et kostjatel ei ole alust nõuda menetluskulude hüvitamist koos käibemaksuga. Kostjad on füüsilised isikud, kelle puhul saab eeldada, et nad ei ole käibemaksukohustuslased. Seda on kostjad ka nii 14. mai 2021 kui ka ringkonnakohtule esitatud menetluskulu nimekirjas kinnitanud. Riigikohus on leidnud, et TsMS § 175 lg 1 kohaselt on menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine kohtu kaalutlusotsus, st eelkõige õigusabile kulunud aja ja asja keerukuse hindamise kohta langetab kohus otsustuse, millesse kõrgema astme kohus sekkub üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (vt nt Riigikohtu 23. märtsi 2016. a määrus asjas nr 3-2-1-184-15, p 14). Menetlusosalise lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel TsMS § 175 lg 1 alusel tuleb arvestada mh kohtuvaidluse asjaoludega, eelkõige asja keerukuse ja mahuga (vt nt Riigikohtu 6. mai 2015. a määrus asjas nr 3-2-1-4-15, p 14). Seega saab ringkonnakohus kontrollida eelkõige, kas maakohus on õigust õigesti kohaldanud. Ei ole objektiivseid kriteeriume, mille alusel määrata täpselt kindlaks esindaja ajakulu põhjendatust mingi konkreetse menetlusdokumendi koostamisel. Esindaja ajakulu põhjendatusele ja vajalikkusele annab kohus hinnangu oma kogemuse ja siseveendumuse alusel. Seetõttu ringkonnakohus üldjuhul maakohtu antud hinnangut esindaja ajakulu vajalikkuse kohta ümber ei hinda. Erandjuhul on see võimalik vaid siis, kui maakohtu hinnang on ilmselgelt põhjendamatu. Praegusel juhul maakohtu antud
hinnang kuludele ei ole ringkonnakohtu hinnangul ilmselgelt põhjendamatu, mistõttu ei ole alust maakohtu otsust selles osas muuta.
19.Seoses hagi rahuldamise ulatuse muutmisega, tuleb TsMS § 173 lg 3 alusel muuta ka menetluskulude jaotust. Arvestades seda, et hagi rahuldatakse ligikaudu 49% ulatuses, jäävad menetluskulud TsMS § 163 lg 1 järgi 49% ulatuses solidaarselt kostjate ja 51% ulatuses solidaarselt hagejate kanda.
20.Maakohus on lugenud hagejate põhjendatud menetluskulude suuruseks 11 370 eurot ning kostjate põhjendatud menetluskulude suuruseks tuleb eeltoodust lähtuvalt lugeda 7573,68 eurot. Ringkonnakohtus esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on hagejate menetluskulu suurus apellatsioonimenetluses 3990 eurot, sh riigilõiv 750 eurot ja esindajatasu 3240 eurot. Esindaja ajakulu 21,6 tundi ja tunnitasu 125 eurot, millele lisandub käibemaks. Ringkonnakohus leiab, et arvestades asja mahtu ja keerukust, sh kostjate apellatsioonkaebuse suurt mahtu, on hageja esindaja ajakulu põhjendatud. Ka esindaja tunnitasu ei ületa oluliselt keskmist advokaadi tunnitasu ning on põhjendatud. Hagejate põhjendatud menetluskulud apellatsioonimenetluses on seega 3990 eurot ning kohtumenetluse peale kokku 15 360 eurot. Sellest peavad kostjad hüvitama 49% ehk 7526,4 eurot. Ringkonnakohtus esitatud menetluskulude nimekirjade kohaselt on kostjate menetluskulu ringkonnakohtus 4140 eurot, sh riigilõiv 900 eurot ning esindajakulu 3240 eurot. Esindaja ajakulu 22,5 tundi ning tunnitasu 120 eurot, millele lisandub käibemaks. Ringkonnakohtu hinnangul on TsMS § 331 lg 1 järgi võimalik arvestada kostjate 27. septembri menetluskulude nimekirjast. See ei venita asja menetlust ning hagejad on saanud selle kohta seisukoha esitada. Kostjatel on olnud apellatsioonimenetluses mitu esindajat. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole praegune asi sedavõrd keerukas, et see õigustaks TsMS § 175 lg 3 järgi mitme esindaja kulude hüvitamist. Kostjate menetluskulude nimekirjast ei ole võimalik aru saada, milline on kummagi esindaja ajakulu. Arvestades toimingute ajakulu ning seda, millised esindajad, milliseid toiminguid on teinud, peab ringkonnakohus aga tõenäoliseks, et kostjate algne 24. septembri 2021 menetluskulude nimekiri kajastab ühe esindaja kulu. See ajakulu on ringkonnakohtu hinnangul ka põhjendatud. Seega loeb ringkonnakohus kostjate põhjendatud esindajakuluks 2016 eurot ning menetluskuluks apellatsioonimenetluses kokku 2916 eurot. Kohtumenetluses kokku on kostjate põhjendatud menetluskulu 10 489,68 eurot. Hagejad peavad sellest hüvitama 51% ehk 5349,74 eurot. Vastastikuste menetluskulude tasaarvestamise tulemusena tuleb kostjatelt hagejate kasuks välja mõista menetluskulu hüvitis 2176,66 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Andra Pärsimägi
Triin Uusen-Nacke
Vahur-Peeter Liin
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.