Osaühingu Newom hagi Galina Naliuhhina vastu kahju hüvitamise nõudes
Tsiviilasja hind
8 492,97 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: Osaühingu Newom (registrikood 10789224 aadress: Kesk 17, Kose-Uuemõisa alevik, Kose vald, Harju maakond, Eesti); Hageja esindaja: vandeadvokaat Meelis Masso (e-post: [email protected]); Kostja: FIE Galina Naliuhhina (registrikood 11815188/ isikukood xxxx, aadress: xxxx, e-post: xxxx) Kostja lepinguline esindaja Artur Pärnoja (e-post: artur.parnojagmail.com)
Asja läbivaatamine
Avalik kohtuistung 30.08.2021
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada osaliselt Osaühingu Newom hagi FIE Galina Naliuhhina vastu kahju hüvitamise nõudes.
2.Mõista välja FI-lt Galina Naliuhhina Osaühingu Newom kasuks kahjuhüvitis 4 809,71 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis seisuga 14.10.2021 summas 857,05 eurot ja viivis põhinõudelt (4809,71 eurot) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 15.10.2021 kuni kohustuse täitmiseni, kuid mitte üle põhivõlgnevuse suuruse.
3.Jätta kohtuotsuse täitmise tagamiseks jõusse 28.11.2019 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega kohus seadis registriossa nr xxxx neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale Galina Naliuhhinale (isikukood xxxx) kuuluvale kinnisasjale Osaühingu Newom (registrikood 10789224) kasuks 21 113 euro suuruse kohtuliku hüpoteegi. Kohus tühistab hagi tagamise abinõu, kui hageja seda taotleb. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
1.Jätta Osaühingu Newom menetluskulud täies mahus FIE Galina Naliuhhina
2-19-18601 kanda.
2.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks, peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.Newom OÜ esitas Harju Maakohtule 26.11.2019 hagi Galina Naliuhhina vastu 7669,31 euro ja lisanduva viivise saamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid OÜ Newom ja FIE Galina Naliuhhina 12.10.2016 kirjaliku rendilepingu xxxx alevikus Kose vallas Harjumaal asuvate mitteeluruumide, sh abiruumide ja territooriumi kasutamiseks. Nimetatud rendilepingu objektiks olev territoorium ja sellel asuvad varad anti rentnikule üle üleandmis-vastuvõtmise 13.01.2017 aktiga, milles rentnik kinnitas, et on kogu territooriumi ja kõik varad üle vaadanud ning avaldas akti punktis 3, et kogu rendiobjekil ei ole mingeid defekte ega puudusi ning rendiobjekt on täiel määral kasutamiskõlbulik vastavalt sõlmitud rendilepingule. Ülalmärgitud rendileping lõppes poolte poolt 30.04.2019 allkirjastatud kirjaliku kokkuleppega alates 01.05.2019. Nimetatud kokkuleppe punkti 2 ja rendilepingu punkti 5.4 kohaselt kohustus rentnik vabastama rendiobjekti hiljemalt 01.07.2019 ja andma rendiobjekti üle üleandmis-vastuvõtmise aktiga vastavalt rendilepingus märgitule. Rendilepingu lõpetamisel ja rendiobjekti üleandmisel 28.06.2019 ei allkirjastanud rentnik rendileandja poolt ettevalmistatud akti rendivarade tagastamise ja nendel olevate puuduste kohta. Rendilepingu kehtivuse ajal on rentnik tasunud rendileandjale oma kohustuste täitmise tagamiseks tagatise summas 1 770 eurot.
2.15.07.2019 saatis rendileandja rentnikule rendilepingus märgitud e-posti aadressile xxxx nõudekirja, milles teavitas rendiobjektil olevatest järgmistest puudustest: • laohoone fassaadi metalliprofiili ning väravate nr 1 ja nr 2 põskede kahjustused ei ole kõrvaldatud; • värava nr 1 varikatusel olevad metallilehed ei ole välja vahetatud;
2-19-18601 • ei ole teostatud lao betoonpõranda remonti pärast kaubaaluste ladustamisriiulite demonteerimist; • pärast turvakaamerate demonteerimist hoone fassaadile jäänud monteerimisaugud ei ole kinni pandud; • kraani lekke tagajärjel köögivalamu all sai kahjustada köögikapi riiul, milline tuleb välja vahetada; • rendileandja kooskõlastuseta paigaldati köögimööblile lisalampide juhtmestik, milline tuleb demonteerida; • kontoripinnad on tagastatud mittevastavas seisukorras ja üldkoristust ei ole tehtud; • lao põrand on vaid osaliselt tolmust puhastatud, põrand tuleb puhastada plekkidest, transpordijälgedest ja muust saastusest; • lao äravoolu luuki ei ole puhastatud; • hoonega külgnevat ala ei ole koristatud.
3.Märgitud kirjas andis rendileandja rentnikule tähtaja eelloetletud puuduste kõrvaldamiseks hiljemalt 23.07.2019. Nimetatud nõudekirjale rentnik ei reageerinud. Kuna rentnik kasutab viidatud e-posti aadressi oma äritegevuses ja sellelt aadressilt on rentnik kätte saanud ka hageja lepingulise esindaja 02.08.2019 tasaarvestuse avalduse ja nõudekirja kahju hüvitamiseks, siis saab eeldada, et kostja on rendileandja 15.07.2019 e-kirja samuti kätte saanud hiljemalt järgmisel tööpäeval pärast selle saatmist, s.o 16.07.2019.a. Seega oli kostjal aega puuduseid kõrvaldada või vähemast nendega alustada kokku 6 tööpäeva. Kuna kostja hagejaga ühendust ei võtnud ning märgitud kuupäevaks puudusi ei kõrvaldanud, siis edastas hageja lepinguline esindaja kostjale 02.08.2019 e-kirjaga samale aadressile tasaarvestuse avalduse ja nõude varalise kahju hüvitamiseks summas 6 172,37 eurot, millest pärast tasaarvestuse tegemist tagatisrahaga summas 1770 eurot jäi hüvitatava kahju suuruseks 4 402,37 eurot ilma käibemaksuta, millele lisandub viivis seadusjärgses määras arvates 24.07.2019 kuni nõude täieliku rahuldamiseni.
4.09.08.2019 esitas kostja lepinguline esindaja vastuse hageja lepingulise esindaja eelmärgitud kirjale. Nimetatud vastuses rentnik tunnistas vaid seda, et on valmis demonteerima köögimööblile paigaldatud lisavalgustuse elektrijuhtmestiku ja sulgema omal kulul videovalvetehnika paigaldamisest jäänud augud seintel. Ülejäänud puudusi rentnik ei tunnistanud (laoruumi betoonpõrandasse tehtud aukude (111 tk) sulgemist peeti piisavaks metallpoltidega, millised taotakse kaubariiulite paigaldamisest jäänud aukudesse, köögikraani lekkest ei teatud midagi, hoone põrandad olevat enne üleandmist koristatud renditud pesumasinaga, territoorium koristatud ja äravoolu luuk puhastatud). Lisaks kinnitas rentnik, et makstud ettemaks (tagatisraha) summas 1770 eurot olevat 03.05.2019 tasutud kõikide renditud ruumides olevate puuduste kõrvaldamiseks, kuid täpsustamata konkreetselt, milliste puuduste kõrvaldamiseks nimetatud summa mõeldud oli. Kahjustatud laohoone fassaadi metallprofiili ning väravate nr 1 ja nr 2 kahjustuste eest olevat aga tasunud kahju tekitaja otse rendileandjale. Viimane väide on aga õige vaid osaliselt, sest väravate kahjustamise eest vastutav süüdlane tasus hagejale OÜ Kase Stiil 02.07.2019 arve nr 12931 kogusummas 189,55 eurot ja selles osas vaidlust enam ei ole. Ülejäänud osas vastutab kostja metallprofiilide kahjustamise eest ning hageja üksnes vähendab oma kahjunõuet kolmanda isiku poolt hagejale hüvitatud summas ja seda kahju käesoleva hagiavaldusega ei nõuta.
5.15.08.2019 e-kirjas teavitati kostjat ka uuest avastatud puudusest ja nimelt, et kahjustatud on ka lao tõsteuks ehk värav nr 1, mille metallprofiilist üks sektsioon on katki, sest selle lehtpaneel on kinni kiilunud. Nimetatud puuduse varjamiseks oli kostja ilmselt omakäeliselt püüdnud lehtpaneeli sirgeks saada, nii et esmapilgul sellist kahjustust ei
2-19-18601 olnud märgata. Kostjat teavitati, et kohale kutsutakse OÜ Hansadoor esindaja ja kuluarve esitatakse kostjale. OÜ Hansadoor 19.08.2019 arve nr 25124 kohaselt oli tõsteukse remondimaksumus 459,08 eurot käibemaksuta, millise arve on hageja ka tasunud. Seoses köögimööblile omavoliliselt paigaldatud elektrijuhtmestikuga ja välisukse juurde omavoliliselt paigaldatud uksekellaga tellis hageja FIE Avo Kompuselt elektripaigaldise tehnoseisundi hinnangu ja sellest selgus, et laokompleksi välisukse juures on kasutatud statsionaarpaigalduses 230V pingel PVC isolatsiooniga juhet, mille soone ristlõige on 0,75 mm2. Veel selgus, et köögiosas on pistikupesast viidud toide valgustisse kaabliga MMJ 3G1,5 ja kilbis on pistikupesade grupil ees kaitselüliti vabastusvooluga 16A. Asjatundja asus seisukohale, et kaitselüliti 16A vabastusvool ületab 1,5 mm2 juhtmele maksimaalselt lubatava koormusvoolu. Uksekella elektripaigaldise osas asus ekspert seisukohale, et esitatud puudused võivad põhjustada juhusliku ülekuumenemist ning on seetõttu tarvis koheselt nõuetekohase juhtme vastu välja vahetada. Asjatundja esitas ka nõutavate tööde hinnapakkumise summale 99,50 eurot ilma käibemaksuta. Kuna kostja paigaldas välisuksele uksekella ja köögimööblile lisajuhtmestiku ilma hagejaga kooskõlastamata ja rendiobjekti üle andes neid elektripaigaldisi ei likvideerinud, siis vastutab kostja ka nende puuduste kõrvaldamise maksumuse hüvitamise eest. Seoses köögis asuva valamukapi riiuli veekahjustustega on hagejale tekkinud kahju vastava riiuli tellimiseks Itaaliast ja transportimiseks Tallinnasse kokku summas koos käibemaksuga 70,03 eurot ja ilma käibemaksuta 58,36 eurot.
6.Kuna rendiobjekti tagastamisel keeldus kostja allkirjastamast akti rendiobjekti üleandmise ja fikseeritud puuduste kohta ning kuna kostja ei kõrvaldanud puudusi ka hageja poolt täiendavalt 15.07.2019 e-kirjaga määratud tähtaja jooksul, siis on hagejal tekkinud õigus nõuda kostjalt järgmiste kahjude hüvitamist: • lao betoonpõranda remonttööd, mille käigus tuleb parandada põrandas olevad augud, vigastused ja ankrupoltide kohad, kokku 111 tükki. Vastavalt Ideia OÜ pakkumusele 26.06.2019 on nimetatud tööde maksumus 1 462 eurot ilma käibemaksuta; • laohoone fassaadi metalliprofiili ja väravate nr 1 ja nr 2 põskede kahjustuste likvideerimise ning värava nr 1 varikatusel olevate metellilehtede väljavahetamiseks ja hoone fassaadil turvakaamerate demonteerimisaukude likvideerimiseks tehtavad tööd on vastavalt OÜ Kase Stiil 02.07.2019 pakkumisele nr 12930 hinnaga 571,02 eurot ilma käibemaksuta; • eelloetletud tööde teostamiseks on vajalik ehitustellingute paigaldamine ja nende hilisem demonteerimine, milline koos edasi-tagasi transpordiga maksab vastavalt OÜ Gerüst 02.05.2019 hinnapakkumisele nr 0205/19 kokku 215 eurot ilma käibemaksuta, arvestades, et vajalikeks töödeks kulub kolm päeva; • kontoriruumide (170 m2), laoruumide (830 m2) ja territooriumi (1200 m2) korrastustööd, mis lähevad OÜ Topmen Trading 22.07.2019 hinnapakkumise kohaselt maksma 2 500 eurot ilma käibemaksuta, • puhastustööde tegemiseks on vajalik rentida puhastusmasin (Hako Scrubmaster B45/51, millise maksumus koos transpordi ning puhastuskettaga (3M polüesterketas 20’’/508 mm) on vastavalt OÜ PuhastusImport 02.05.2019 hinnapakkumisele nr 2153307 224,35 eurot ilma käibemaksuta; • lisaks eespool märgitud köögikapi riiuli tellimine Itaaliast ja trasport Tallinnasse summas ilma käibemaksuta 58,36 eurot; • lisaks eespool märgitud tõsteukse remont summas 459,08 eurot ilma käibemaksuta; • lisaks eespool märgitud elektrirööd summas 99,50 eurot ilma käibemaksuta.
7.Seega läheb rendileandjale kõikide eelloetletud kahjustuste ja puuduste likvideerimine esialgsete kalkulatsioonide ja arvete kohaselt maksma kokku 5 589,31 eurot ilma
2-19-18601 käibemaksuta. Nimetatud summale lisanduvad advokaadikulud, millised on enamjaolt seotud 02.08.2019 nõudekirja ja tasaarvestuse avalduse ning 15.08.2019 vastuskirja koostamisega kogusummas 1 200 eurot ilma käibemaksuta, mistõttu nõude kogusummaks on 6 789,31 eurot ning viivitusintress arvates kostjale kahjude likvideerimiseks määratud tähtajast, s.o seadusjärgses määras viivised alates 24.07.2019. Arvestades nimetatud summast maha kostja poolt tagatiseks jäetud 1 770 eurot, milline on tasaarvestatud eespool märgitud avaldusega, siis on kahjude suuruseks 5 019,31 eurot ilma käibemaksuta, millele lisanduvad viivised seadusjärgses määras arvates 24.07.2019 kuni nõude täieliku rahuldamiseni.
8.Käesoleval juhul on hageja ostnud märgitud kinnisvara mitte enda ettevõtte otseseks vajaduseks, vaid investeeringuna ja renditulu saamise eesmärgil. Seoses kostja poolt rendiobjekti olulisel määral kahjustamisega ei saanud hageja seda koheselt välja rentida, vaid pidi tegelema kostja tekitatud kahjustuste tuvastamise ja kahjude suuruse väljaselgitamisega, mistõttu hageja hindab kostjast tulenevatel asjaoludel kaotatud renditulu suuruseks ühe kuu keskmise renditulu. Vastavalt lisatud spetsialisti 05.11.2019 arvamusele on sarnase objekti üüriväärtuseks sarnases piirkonnas ajavahemikul 20182019 2600-2700 eurot kuus (millele lisandub käibemaks ning kõrvalkulude maksumus). Seega tuleb keskmiseks üürituluks 2 650 eurot, millise hüvitamist nõuab hageja saamata jäänud tuluna. Arvestades otsese varalise kahju summat 5 019,31 eurot ja lisades sellele saamata jäänud tulu nõude summas 2 650 eurot, on hageja varalise kahju nõudesummaks 7 669,31 eurot, millele lisanduvad viivised seadusjärgses määras alates 24.07.2019.
9.Käesoleval juhul on OÜ Newom kandnud kohtuväliselt kostjale nõude esitamisel ja kostjale vastamisel kohtueelseid õigusabikulusid summas 1 200 eurot ja hageja nõuab neid kahju hüvitamise nõudena. Ülejäänud advokaadikulud esitatakse menetluse käigus hageja menetluskulude nimekirjas, sh kirjalike tõendite saamise ja tõendite tõlkimise kulud.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
10.Kostja hagi ei tunnista. Hagis on õigesti märgitud, et 12.10.2016 sõlmisid OÜ Newom ja FIE Galina Naliuhhina kirjaliku rendilepingu xxxx Kose vallas Harjumaal asuvate mitteeluruumide kasutamiseks ning leping lõppes poolte poolt 30.04.2019 allkirjastatud kirjaliku kokkuleppega.
11.Kostja märgib, et ruumide üleandmisel 28.06.2019 seoses rendilepingu lõppemisega otsustasid mõlemad pooled edasi lükata üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamise ja kohtuda ladudes mõne aja pärast veelkord akti allkirjastamiseks. See on tõendatud sellega, et aktil puudub nii rentniku kui rendileandja allkiri. Analoogne akt, samade märkmetega on ka kostjal. Rendileandja märkis aktis omakäeliselt ruumide seisukorraks – rahuldav. Akt oli koostatud hageja poolt enne 28.06.2019 peale põhjalikku ülevaatust. Seetõttu 02.08.2019 ja 15.08.2019 kirjades kajastatud puudusi ei olnud. Kostja kolis ruumidest välja jättes hagejale kõik uksevõtmed. Kostjal endal ei olnud võimalik pääseda kinnisele territooriumile ilma kostja loata. Kostja on kõik tema poolt sisse viidud tehnilised muudatused hagejaga suuliselt kooskõlastanud (uksekella, juhtmestiku, videokaamerate paigaldamine, laoriiulite poltidega põranda külge kinnitamine jne). Hageja on mitu korda rendiaja jooksul käinud ruumides, kontrollinud nende seisukorda, näinud neid tehnilisi muudatusi ja ei ole nende vastu vaielnud.
12.Peale kostjat jäid rendiruumid koristatuna ja heas seisukorras, arvestades loomulikku kulumist, mis tekib paratamatult kahe rendiaasta jooksul. Ebaolulised rikkumised – kööki unustatud elektrijuhtmestik, mõned millimeetrised avad seinas kruvidega videokaamera
2-19-18601 paigaldamisest, kostja on korduvalt pakkunud kõrvaldada omal jõul ja kulul. Seda enam, et juhtmestik kuulub kostjale ja kostja soovis seda tagasi võtta. Need ettepanekud on kajastatud kirjavahetuses kostjaga. Kuid nendele ettepanekutele hageja ei reageerinud. Kostja leiab, et hagejale 03. mail 2019 makstud summa 1770 eurot katab täielikult kulutused, mis on seotud laoruumides mistahes kahjustuste ja puuduste kõrvaldamisega. Summa 1770 eurot hageja ise nimetas kostjale peale renditavate ruumide detailset ülevaatust. Seega on 15.07.2019 hageja nõue katse juba teistkordselt saada tasu kahjustuste kõrvaldamise eest ja ebaseaduslikult rikastuda. Peale selle olid osa nimetatud puudustest varem hüvitatud, ja nimelt oli seinal ja väravatel oleva metallprofiili kahjustus süüdlase OÜ Havicotrans poolt hüvitatud.
13.Hageja väide selle kohta, et kostjale oli antud võimalus puudused ise parandada ei vasta tõele. Korduvatele kostja palvetele võimaldada juurdepääs objektile selleks, et oma jõududega kõrvaldada mõningad puudused, hageja ei reageerinud. Hagejale saadeti OÜ Ideia hinnapakkumine põrandas olevate poltidest jäänud avade kõrvaldamiseks, mis on oluliselt väiksem summa, mis on hageja poolt sama töö eest märgitud. Kostjale jääb arusaamatuks, miks kahjustatud köögimööbli riiuli vahetamiseks oli vajalik seda mööblidetaili ilmtingimata Itaaliast tellida, aga mitte osta see Eestist, kus see võib odavam olla. Kuna hageja ei esitanud tõendeid selle kohta, et köögimööbel oli tema poolt toodud Itaaliast ja siseriiuli vahetamiseks oli ilmtingimata vajalik see Itaaliast tuua, siis kostja leiab, et nõue selles osas on samuti põhjendamatu. Kostja on valmis kompromissina omal kulul riiulit vahetama, kasutades Eestis toodetud või müüdavat materjali.
14.Kuna hageja ei andnud luba hagis märgitud (eelnevalt nõudes) kahjustuste spetsialisti poolt läbivaatuse teostamiseks ja hinnangu andmiseks siis kostja leiab, et nõue remondikulude ja laos puuduste kõrvaldamise kulude hüvitamiseks ei ole tõendatud ja järelikult pole põhjendatud. Enne ruumide üleandmist 27.06.2019 teostati on hoonete koristus. Selleks oli tellitud koristamine ja renditud pesemismasin. Rentniku poolt oli renditud territoorium ka koristatud, äravoolu luuk oli puhastatud. Pärast koristust (enne ruumide üleandmist) olid kõik ruumid pildistatud. Kostja väidab, et 02.08.2019 ja 15.08.2019 hageja kirjades märgitud kraanileket, tõsteukse kahjutusi, tolmu vm võimalikke reostusi ruumides ja territooriumil, objekti üleandmisel 28.06.2019 ei olnud. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et väidetavalt olemasolevate kahjustuste ja puuduste tõttu on laoruumid kaotanud oma funktsionaalsed omadused, mis ei võimalda kasutada laoruume sihipäraselt.
15.Avaliku juurdepääsuga teabe kohaselt on kostja avaldanud kuulutuse laoruumide üürile andmise või müügi kohta. Koos kuulutusega avaldatud fotodelt on näha, et ruumid on samas seisukorras, nagu need olid kostjaga rendilepingu lõppemisel. Seega hageja 03.05.2019 saadud raha ei kasutanud sihtotstarbeliselt. Peale selle hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et keegi oleks keeldunud laoruumide rentimisest. Järelikult on hageja avaldus saamata jäänud kasumist ka põhjendamata.
16.Kuna hageja loobus kostja poolt pakutud ettevõtete ja isikute teenuste kasutamisest (põrandal olevate avade kõrvaldamiseks jne) ja ei võimaldanud kostjal endal hinnata väidetavat kahju, esitamata olemasoleva kahju kohta kõiki andmeid ja tõendeid, saatis nõudeid kostja mitteametlikule aadressile, mida ta peale rendilepingu lõppemist harva kasutas, seetõttu kostja leiab, et hageja tahtlikult venitas vaidluse lahendamise tähtaega ja seetõttu viivise väljamõistmise nõue on alusetu. Hageja poolt nimetatud summa tekitab kahtlust, kuna hinnapakkumistes olevad andmeid on ebaobjektiivsed ja ebatõepärased: Topmen Trading OÜ 22.07. 2019.a. hinnapakkumises on märgitud tööd: rohu niitmine (lao territoorium on asfalteeritud), lehekoristus (juunis teatavasti lehed puudelt ei lange).
2-19-18601 OÜ Kase Stiil 02.07.2019 pakkumine nr 12930 sisaldab endas "trapetsprofiil KATUS" “Katust alla 20 m2” kulusid. Mingeid katuse kahjustusi objektil asukohaga xxxx Kose vald Harjumaa ei olnud. Hinnad on hagejal märgitud tunduvalt kõrgemad, kui kostja poolt saadud hinnapakkumistes. Kostja on hinnapakkumised saanud ettevõtjalt, kes tegeleb professionaalselt pakkumistest märgitud töödega. See, et hageja ei lubanud kostjat ja kaasatud spetsialiste oma territooriumile kahjustuste hindamiseks ja tööde eelarve koostamiseks, võib samuti rääkida sellest, et tööde maksumus on ülepaisutatud või siis mingid tööd on väljamõeldud. Samuti kostja poolt veel 2019 esitatud olemasolevad hinnapakkumine tõendab, et hagejale 03.05.2019 makstud 1770 eurot katavad täielikult laos olevate puuduste kõrvaldamise remondikulusid, seetõttu kostja peab hageja nõudeid põhjendamatuteks. Seoses sellega palub kostja jätta hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
17.Kohus, kuulanud kohtuistungil ära menetlusosaliste esindajad ja tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
18.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. VÕS § 336 lg 1 on sätestatud, et üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada.
19.Üüriese tuleb seega üürileandjale tagastada seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele, st arvestades asja loomulikku kulumist. Selle kohustuse rikkumise korral tekib üürileandjal üürniku vastu kahju hüvitamise nõue (VÕS § 115 lg 1). Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmise akt, siis eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis (§ 334 lg 1). Sellest tulenevalt eeldatakse ühtlasi, et üleandmisaktis tooduga võrreldes tekkinud muutused üürieseme seisundis tekkisid üürilepingu kehtivuse ajal. Üürnik vastutab siiski üksnes selliste tema kasutuses olnud üüriesemele tekkinud puuduste eest, mis ületavad asja lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi ja muutusi. Lepingujärgsest kasutamisest tekkinud üürieseme seisundi halvenemise ja hariliku kulumise eest üürnik § 334 lg 2 teise lause kohaselt ei vastuta, sest üüritasu sisaldab ka üürieseme jooksvat amortisatsiooni. Seda, et üüriese on kahjustatud üle tavalisest kasutamisest tingitud kulumise määra, peab
2-19-18601 tõendama üürileandja. Samuti peab ta tõendama, milline oli üürieseme seisund üürnikule üleandmisel ja tagastamisel.
20.VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Sama paragrahvi 2. lõige sätestab, et kohustuse täitmise asemel võib kahju hüvitamist nõuda pärast VÕS §-s 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist.
21.Riigikohus on selgitanud, et „hageja võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt ka Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27): kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav; hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitseeesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4; RKTKo 08.01.2013.a, nr 3-2-1-173-12). Samas lahendis osundas tsiviilkolleegium, et põhimõtteliselt peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja. VÕS § 103 lg 1 teise lause järgi eeldatakse siiski, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja kostja peab kahju hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav.
22.Pooled ei vaidle selle üle, et OÜ Newom ja FIE Galina Naliuhhina sõlmisid 12.10.2016 kirjaliku üürilepingu Xxxx Kose vallas Harjumaal asuva mitteeluruumide kasutamiseks ning leping lõppes poolte poolt 30.04.2019 allkirjastatud kirjaliku kokkuleppega (I kd, tl 10-16, 17-18). Kuigi leping on pealkirjastatud kui rendileping, on kohus seisukohal, et tegemist on siiski äriruumi üürilepinguga, kuivõrd lepingu esemeks oli laoruum koos kontori ja olmeruumidega, mitte põllumajanduslik kinnisasi või käitis. Kohus selgitab, et rendilepingu esemeks saab olla üksnes viljakandev asi (VÕS § 339). Pooled ei vaidle ka selle üle, et üürnik tagastas hagejale üüripinna 28.06.2019 ja pooled üüripinna üleandmisakti ei allkirjastanud ega selle üle, et 03.05.2019 seisuga oli kostjal üüripinnal olevate puuduste kõrvaldamiseks ettemaks/tagatis summas 1770 eurot (I kd tl 109, 112). Kohus loeb need asjaolud TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on üürilepingu eseme tagastanud üürileandjale seisundis, mis vastab tavapärasele kulumisele või on kostja üürilepingu esemeks olevaid ruume kahjustanud ja hagejale on sellega seoses tekkinud kahju. Kostja hagejaga ei nõustu.
23.Pooltevahelise lepingu punkti 3.2.14 järgi kohustus rentnik rendilepingu lõppemisel andma ruumid ja nendes olevad seadmed tagastamisakti alusel rendileandjale üle heas seisukorras arvestades normaalset kulumist, samuti välja viima oma seadmed, jätmata mingeid tehnoloogilisi avasid või muid jälgi rentniku seadmete paigalduskohtades. Lepingu punkti 3.2.16 kohaselt oli rentnik kohustatud lepingu lõppemisel viima ruumidest (ja külgnevalt rendileandja territooriumilt) ära oma vallasvara ning tagastama need puhtal ja heakorrastatud kujul (I kd, tl 11, 13 pöördel, 15). Kohtule esitatud 12.10.2016 üleandmis-vastuvõtu akti kohaselt olid üürile antud laoruumid (lagi, seinad, kommunikatsioonid) heas seisukorras. Esimese korruse põrandakatted olid väga heas seisukorras ja neil polnud kulumisjälgi. Kontoriosa põrandakatteks oli laminaat ja see oli heas seisukorras, ilma nähtavate kahjustusteta (I kd, tl 13).
2-19-18601
24.Hageja tugineb oma nõudes sellele, et: kontoripinnad tagastati mitteavastavas seisukorras, üldkoristust ei olnud tehtud, laohoone fassaadi metalliprofiili ning väravate nr 1 ja 2 põskede kahjustusi ei olnud kõrvaldatud, värava varikatusel olevaid metallilehti ei ole väljavahetatud, lao betoonpõranda remonti ei ole tehtud, turvakaamerate demonteerimisest jäänud auke ei ole kinni pandud, kraani lekketagajärjel on kahjustada saanud valamukapi riiul, köögimööbli juhtmestik tuleb demonteerida, lao põrandat tuleb puhastada plekkidest, transpordijälgedest ja saastusest, lao äravoolu ei ole puhastatud ega koristatud laohoonega külgnevat territooriumi.
25.Kostja leiab, et pärast kostjat jäid üüritud ruumid normaalsesse ja heasse seisu arvestades loomulikku kulumist, mis tekib paratamatult kahe rendiaasta jooksul. Kostja ei vaidle vastu, et temast jäid üüripinnale köögimööblile paigaldatud juhtmestik, videovalveseadmetest jäänud augud seintes, prügikonteineri poolt muljutud sein ja laopõrandasse riiulite paigaldusest jäänud 111 auku. Kostja hinnangul ei olnud tõsteuksed kahjustatud, kraanileket ei olnud ning ruumid (sh äravool) ja territoorium koristati enne hagejale üleandmist.
26.Vaidlust ei ole selles, et üüripinnale jäi üürnikust maha köögimööblile paigaldatud juhtmestik ja välisukse juurde omavoliliselt paigaldatud uksekell. Kohtule on esitatud tõend selle kohta, et nimetatud elektritööd ei ole teostatud kooskõlas elektritööde standarditega, on ohtlikud ja tuleb eemaldada (I kd, tl 36). Nagu eelnevalt tuvastatud, oli kostjal üüripinnalt lahkudes kohustus need elektripaigaldised eemalda, kostja seda ei teinud, seega tuleb kostjal kanda nende elektripaigaldiste eemaldamise kulu. Hagejale esitatud hinnapakkumise kohaselt on elektripaigaldise kõrvaldamise maksumuseks 99,50 eurot. Hageja andis kostjale tähtaja elektripaigaldist eemaldamiseks, kostja seda tähtaega ei järginud. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks 99,50 eurot välja mõista.
27.Kostja väited selle kohta, et hageja poolt esitatud hinnapakkumine ei ole usaldusväärne, kuivõrd elektripaigaldise tehnoseisundi hinnangu ja hinnapakkumise kuupäevad erinevad, ei ole asjakohane. Kuigi hinnapakkumine kannab tõepoolest 08.04.2019 kuupäeva, on all servas märgitud kuupäev 10.09.2019, samal kuupäeval on ülevaatuse teostaja selle ka allkirjastanud (I kd tl 38,39). Kohtu hinnangul on igati eluliselt usutav, et pakkumise tegija võis hinnapakkumist vormistades ekslikult märkida vale kuupäeva. Materjalidest nähtub, et pärast elektripaigaldise tehnoseisundi hindamist tegi asjatundja hageja seadusliku esindaja palve peale ka hinnapakkumise töö teostamiseks. On igati mõistetav, et töö telliti just samalt isikult, kes juba elektripaigaldistega tuttav oli.
28.Pooled vaidlevad muuhulgas selle üle, kas kostja oli enne üüripinna hagejale üleandmist seda piisavalt koristanud ja kas kostjal on kohustus koristamisega seotud kulud hüvitada. Hageja hindab koristamisteenuse maksumuseks kokku 2500 eurot. Topmen Trading OÜ hinnapakkumine sisaldab endas kontoriosa üldkoristust 170m2 (põrandate, seinte ja trepi pesu, 2 san sõlme, dušikabiinid), laokoristus 830m2 (õliplekid, happeline määrdumine autorehvide jäljed jne) ümbritseva territooriumi koristamine 1200m2 (muruniitmine, prügi ja lehtede koristus, asfaldi asendamine, prügi äraviimine).
29.Kohtule kostja poolt esitatud fotodelt nähtub, et üldiselt oli kostja oma kohustust piisava hoolega täitnud, nii kontori- kui laoruumid olid kostja asjadest vabastatud ja esmasel visuaalsel vaatlusel heas korras ja puhtad. Kostja enda tegevusest saab kohus teha järelduse, et pooled olid kokku leppinud selles, et üüripind tuleb enne üleandmist koristada, kuivõrd kostja oli kontoriruumide koristamiseks sõlminud töövõtulepingu ja laenutanud lisaks ka põrandapuhastusmasina. Kostja on esitanud ka tõendid, et laskis ruumid koristada töövõtulepingu alusel kolmandal isikul ning laenutas koguni põranda puhastusmasina (I kd tl 110-111, 113). Samas nähtub hageja esitatud piltidelt, et koristus
2-19-18601 oli teostatud lohakalt, tolmu leidus nii lülitil, kui seinapaneelidel (II kd, tl 1, 32 ja pöördel). Samuti on plekiline ja rikutud tooli põhi (II kd tl 31). Kui kostja esitatud fotosid tähelepanelikumalt vaadelda, siis nähtub ka neilt, et koristus on teostatud lohakalt – nimelt nähtub neilt, et seintele kinnitatud konvektorite/radiaatorite avadelt on pühkimata tolm ja need näevad välja räpased, samuti on näha, et kööginurga pliidiplaat on puhastamata (I kd, tl 127, 143). Seega on kohtu hinnangul tõendatud, et kontoriruume ei ole sellise põhjalikkusega koristatud, et hageja saaks ruume kohe uuesti välja üürida.
30.Vaadeldes laoruumi betoonpõrandast tehtud fotosid, selgub, et lisaks eelpool nimetatud 111-le augule betoonpõrandas, on põrand osaliselt tolmune, näha on sõidukite rehvijälgi, kohati on põrand tugevalt määrdunud (I kd tl 156, II kd tl 26 pöördel - 28). Kohus märgib, et tegemist on laopõrandaga, kus kehtib teine puhtusestandard kui kontoriruumidele, suurtes laoruumides sõidetakse ringi tõstukitega, seega ei ole rehvijälgedes laoruumis midagi kohatut ega ebatavalist. Hageja ei ole esile toonud, et plekid ja määrdumine põrandal oleks tekkinud laoruumide mittesihipärasest kasutamisest. Majandustegevuse käigus betoonist laopõrandale plekkide tekkimist saab käsitleda asja hariliku halvenemisena, mis kaasneb asja lepingujärgse kasutamisega. Hageja ei ole tõendanud, et tegemist oleks eriliselt toksilise reostusega, mida saaks käsitleda laoruumi kahjustamisena. Kohus juhib hageja tähelepanu VÕS § 334 lg 2 viimasele lausele, mille kohaselt ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Üüritasu sisaldab ka üürieseme jooksvat amortisatsiooni. Kohtu hinnangul vastas lao betoonpõrand lepingujärgsele kasutusele, osundatud puudused olid laoruumi igapäevase kasutamise puhul tavalised ega välju tavakasutuse piiridest.
31.Kohus märgib, et ka ümbritseva territooriumi koristamise vajadust ei ole hageja tõendanud. Hageja ei ole tõendanud, et lepingu lõpetamise ajal oli kostjal muru niitmata ja prügi territooriumilt ära viimata ja asfaldiga probleeme. Kohtule hageja poolt esitatud fotodelt nähtub vaid see, et ühel fotol on laohoone ees labidatäie või paari jagu liiva (II kd, tl 24). Kohus ei saa seda lugeda territooriumi koristamata jätmiseks, seda enam, et foto tagaplaanil tundub käimas olevat laohoone ette kivisillutise paigaldamine, mille käigus kivide täitevahendina kasutataksegi liiva. Muid tõendeid/fotosid selle kohta, milline nägi välja territoorium laohoone ümbruses siis kui kostja üüripinna vabastas, kohtule esitatud ei ole.
32.Kohus leiab kokkuvõtlikult, et hageja nõue koristuskulude summas 2500 eurot ja puhastusmasina rendikulu 224,35 euro hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata. Koristamata jätmine või üürileandja hinnangul puudulik koristamine ei ole kohtu hinnangul selline üürilepingu eseme kahjustamine, mille eest üürnik vastutaks. Ükski pooltevahelise lepingu või VÕS-i säte ei kohusta üürnikku koristama niivõrd põhjalikult, et üürileandjal oleks üüripind võimalik kohe uuesti üürile anda, mistõttu on hageja nõue selles osas põhjendamatu.
33.Hageja on tõendanud selle, et köögi valamukapi riiul on veekahjustuse tõttu rikutud (II kd tl 34 ja pöördel). Kostjale 12.10.2016 üüripinna üleandmise aktis ei ole märgitud, et köögikapi riiul oleks veekahjustuse jälgedega, seega saab kohus teha järelduse, et üleandmisel sellist puudust ei olnud ning kapi riiul on rikutud ajal, kui üüripind oli kostja valduses. Kohtu hinnangul ei kuulu veekahjustuse jäljed valamukapi riiulil tavapärase kulumise alla, ning kostjal tuleb hagejale riiulivahetusega seotud kahju summas 18,36 eurot hüvitada. Samas ei pea kohus mõistlikuks ega vajalikuks kostjalt välja mõista riiuli transpordikulu Itaaliast Tallinnasse summas 40 eurot. Hageja ei ole põhjendanud, miks oli vajalik riiuli tellimine Itaaliast, kuivõrd valgest melamiinist mööbliplaate on saadaval ka
2-19-18601 Eestis. Kohtule ei ole veenvad ka hageja väited selle kohta et Eestis on samasugused riiulid kordades kallimad. Näiteks Ikea köögikappide furnituuride valikus on sarnaste mõõtudega riiul müügis hinnaga
34.Pooled ei vaidle selle üle, et üürnikust jäi üüripinna laopõrandasse riiulite paigaldusest 111 auku. Vaidlust ei ole ka selles, et üürnikul oli lepingu p 3.2.14 tulenev kohustus need avad lepingu lõppedes kõrvaldada. Kostja seda teinud ei ole. Pooled vaidlevad viidatud avade kõrvaldamise maksumuse üle. Hageja hinnangul kulub puuduse kõrvaldamiseks 1462 eurot ilma käibemaksuta (I kd, tl 41). Kostja tõendi kohaselt kuluks selleks 547 eurot (I kd tl 29). Kohus märgib, et mõlemad hinnapakkumised on koostanud Ideia OÜ. Hinnapakkumiste erinevus tuleneb sellest, et aukude kõrvaldamiseks on töö teostaja pakkunud välja erinevad meetodid: kostjale tehtud pakkumise korral täidetaks augud metallpoltidega plommimise teel, hagejale esitatud hinnapakkumise korral aga lisaks poltidele puuritaks välja vigastused ja augud. Ideia OÜ esindaja on selgitanud, et hageja saadetud fotode kohaselt on aukude ümber silindrikujuline lagunenud ala ca 50-70mm, ja seal ongi rohkem tööd ja materjali. Ettevõtte esindaja selgitas, et kui nad oleksid tulnud seda tööd tegema, oleks tulnud neil odavama pakkumise puhul raha juurde küsida (II kd 47). Kohtu hinnangul tuleb lähtuda hageja hinnapakkumisest. Kui hageja oleks lasknud lao betoonpõrandat parandada üksnes metallpoltidega plommides, võiksid poldid hakata roostetama ning põhjustada betoonpõranda edasise lagunemise. Tegemist ei ole jätkusuutliku lahendusega. Hageja esitatud fotodelt nähtub, et põrandat ongi remonditud kallima hinnapakkumise viisil, on puuritud välja katkine ja mõranenud auguümbrus, nii et jäänud on silindrilised augud, mida on siis täidetud ja hiljem lihvitud. Kostja vaidleb hageja poolt välja toodud summale vastu muuhulgas ka põhjusel, et hageja poolt toodud arvel on kajastatud 120 augu mitte 111 augu parandamist. Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus hagejalt välja 111 augu parandamise kulu kokku summas 1366,75 eurot ((111*1270/120)+192= 1366,75).
35.Kohus mõistab kostjalt välja ka laohoone fassaadi metallprofiili ja väravate nr 1 ja 2 põskede kahjustuste likvideerimise ning värava nr 1 varikatusel olevate metallilehtede väljavahetamiseks ja hoone fassaadil turvakaamerate demonteerimisaukude likvideerimiseks tehtavate tööde maksumuse summas 571,02 eurot. Samuti tuleb välja mõista ehitustellingute üürimise ja transpordi kulu summas 215 eurot. Hageja on viidatud kahjustuste olemasolu tõendanud fotodega (II kd tl 16-19). Tegemist ei ole asja halvenemisega tavapärase kasutamise käigus. Asjas on tõendamist leidnud, et üürnik hoidis prügikonteinereid liiga seina lähedal ja sellele on üürileandja muuhulgas ka tähelepanu juhtinud (II kd tl 44, 46). Tegemist on hooletu kasutamise tagajärjel tekkinud kahjustustega ja üürnikul tuleb need üürileandjale hüvitada.
36.Kostja vaidleb sellele summale vastu kuivõrd leiab, et väravate kahjustamise eest vastutav süüdlane on juba kahju hagejale hüvitanud ja mõlkidega seina saaks korrastada ka selliselt, et taotaks seinast mõlgid välja ning seega sein ei vaja metallplaatide vahetamist. Kohus kostjaga ei nõustu. Seinapaneelidest mõlkide väljatagumine ei ole laohoone parandamiseks kohane meetod, kuivõrd prügikonteinerist on kahjustada saanud ka seinapaneeli värvkate ja mõlkide väljatagumine võiks värvkatet veelgi kahjustada. Samuti ei saa paneele vahetada osaliselt vaid välja vahetada tuleb terve profiil.
37.Väravate kahjustamise osas hageja selgitas, et 28.06.2019 kostja palus fassaadi remondiarve jagada kaheks, eraldades sellest värava nr 2 remondikulud ja saata arve kahju tekitamise eest vastutavale äriühingule. Selliselt OÜ Newom ka tegutses. OÜ Kase Stiil
2-19-18601 (Karu Katus) arve nr 12931 esitati OÜ-le Havicotrans (I kd tl 28) ning on ka viimase poolt tasutud. Ülejäänud kahjustused on likvideerimata. Seega tuleb kostjal hüvitada ka kahjustuste likvideerimise kulu summas 571,02 eurot, ning töödeks vajalike tellingute üürimise kulu summas 215 eurot.
38.Hageja on ka esile toonud, et laohoone värav nr 1 on kahjustatud, kuivõrd on katki tõstevärava üks sektsioon, sest selle üks lehtpaneel on kinni kiilunud (II kd tl 21-22, 2930). Kuigi kostja vaidleb puudusele vastu, leides et seda puudust ei esinenud kui ta üüripinnalt lahkus, ei ole see kohtule eluliselt usutav. Hageja on ukse puudusest teatanud kostjale 15.08.2019. Keegi kolmas isik üüripinda vahepeal kasutanud ei ole. Parandustööde maksumus on OÜ Hansadoor arve kohaselt 459,08 eurot (I kd tl 33). Kohus nõustub, et hageja poolt esiletoodud tõsteukse puudus ei saanud tekkida asja hariliku kulumise teel. Uksepaneelil on näha mõlgid, mis ei saanud tekkida muu kui liigse jõu või hooletu kasutamise tulemusel. Seega ei saa lugeda, et tegemist oleks asjade hariliku kulumisega ning kostja vastutab ka selle puuduse kõrvaldamise eest. Kohus mõistab kostjalt välja 459,08 eurot.
39.Hageja palub kostjalt välja mõista saamata jäänud tuluna ka ühe kuu keskmise üüri summas 2 650 eurot. VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (vt Riigikohtu 19. novembri 2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-94-08, p 12). Hageja selgitas, et ostis vaidlusealused laoruumid investeeringuna ja tulu saamise eesmärgil. Seoses kostja poolt üüripinna olulisel määral kahjustamisega ei saanud hageja seda koheselt välja üürida, vaid pidi tegelema kostja tekitatud kahjustuste tuvastamise ja kahjude suuruse väljaselgitamisega, mistõttu hageja hindab kostjast tulenevatel asjaoludel kaotatud renditulu suuruseks ühe kuu keskmise renditulu. Vastavalt lisatud spetsialisti 05.11.2019 arvamusele on sarnase objekti üüriväärtuseks sarnases piirkonnas ajavahemikul 20182019 2600-2700 eurot kuus (millele lisandub käibemaks ning kõrvalkulude maksumus). Kohus nõustub siin hagejaga. Eelpool on kohus tuvastanud, et kostja on üürpinda kahjustanud ja hageja ei saanud kohe üüripinda uuesti välja üürida. Kostja ei ole tõendanud, et vaidlusaluses piirkonnas samaväärse laopinna ühe kuu üür oleks väiksem kui hageja poolt esile toodu. Seega tuleb kostjalt välja mõista ka hageja saamata jäänud tulu summas 2650eurot.
40.VÕS § 127 lg 2 kohaselt ei tule kahju hüvitada ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Üürilepingust tuleneva kohustuse kaitse-eesmärk oli hageja huvide kaitse ning kostja poolt lepinguliste kohustuste täitmine selliselt, et kohustuste täitmisest ei tekiks teisele lepingupoolele kahju.
41.Hageja märgib, et on kostjale määranud tähtajad puuduste kõrvaldamiseks, kuid kostja ei ole alates 29.06.2019 kuni 23.07.2019 puudusi ei kõrvaldanud ega ka asunud neid kõrvaldama. Kohus märgib, et kostja etteheited hagejale selles, et hageja on pärast lepingu lõppemist pöördunud kostja poole kasutades mitte äriregistris märgitud e-posti aadressi vaid sellist e-posti aadressi, mida kostja harva kasutas on asjakohatud. Pooltevahelises lepingus on kostja oma kontaktandmetena märkinud just e-posti aadressi xxxx, seega pidi hageja kostjaga kontakteeruma eelkõige just selle e-posti aadressi kaudu. Et kostja pärast üürilepingu lõppu väidetavalt otsustas sellele aadressile laekuvaid e-kirju mitte lugeda on tema enda tegevusest tulenev risk ega ole kuidagi etteheidetav hagejale. Kostja ei ole
2-19-18601 esiletoonud, et ta teavitas hagejat sellest, et edaspidi tuleb hagejal kasutada kostjaga suhtlemiseks vaid äriregistris märgitud e-posti aadressi. Seega ei ole kostja vastuväited selles osas põhjendatud.
42.Kohus nõustub sellega, et kostja poolt kohustuse rikkumise ning hagejale tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos. Olukorras, kus kostja ei oleks üürilepingut rikkunud, s.t. üüritud asja kahjustanud, ei oleks kostja hagejale kahju tekitanud. Järelikult on kostja käitumise ja hagejale tekitatud kahju vahel põhjuslik seos. Seega on kostja kahjustanud hageja asja ning põhjustanud hagejale kahju summas 5379,71 eurot. Hageja teostas kostjate suhtes oma tasaarvestuse tegemise õigust ning luges kaetuks kostja poolt tasutud tagatisraha arvelt 1770 eurot. Kohtu hinnangul on hageja tasaarvestuse avaldus kostjale põhjendatud. Tasaarvestuse tulemusena on hagejal kostja vastu kahjunõue summas 3609,71 eurot.
43.Hageja palub kostjatelt välja mõista hageja kohtueelsed õigusabi kulud summas 1 200 eurot. Riigikohus on selgitanud, et „kostja kohustuse rikkumisega seotud kohtueelsed õigusabikulud võivad olla osaks lepingu rikkumise tõttu põhjustatud kahjust (kulutustest) VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 järgi ning nende hüvitamist võib hageda, kuivõrd nende hüvitamiseks ei tule TsMS § 174 lg 7 järgi kohaldada menetluskulude kindlaksmääramise korda (RKTKo tsiviilasjas nr 3-2-1-138-10, p-d 26–30). Need on hõlmatud ka VÕS § 127 lg-tega 2 ja 3 (RKTKo nr 3-2-1-5-13).
44.Kohtuväliste õigusabikulude hindamisel peab kohus VÕS § 128 lg 3 kohaselt kõigepealt hindama, kas õigusabi kasutamine oli mõistlikult võttes vajalik, kas ilma selleta oleks hagejad saanud oma õigusi tõhusalt kaitsta. Juhul kui õigusabi kasutamine oli vajalik, peab kohus hindama, kas hageja kantud kulud on mõistliku suurusega. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-128-10 p 29 asunud seisukohale, et advokaadi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele võib aidata kaasa kokkuleppele ning samuti aitab see pooli valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke võib vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid. Professionaalne õigusabi kohtueelse vaidluse staadiumis on seega vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad. Kohus tuvastas, et hageja lepingulise esindaja 02.08.2019 kostjale edastatud nõudekiri ja 15.08.2019 kirjavahetus on seotud käesoleva kohtuvaidlusega. Kohtu hinnangul on kohtueelsele suhtlusele kulunud ajakulu põhjendatud ja asjatundliku õigusabi osutamiseks vältimatult vajalik. Kohus nõustub ka õigusabiteenuse tunnihinnaga. Seega tuleb kostjalt solidaarselt välja mõista ka kohtueelse õigusabiteenuse osutamisega tekkinud kahju summas 1200 eurot. samuti tuleb välja mõista lisanduv viivis VÕS § 113 lg 1 teise lause kohaselt.
45.Kostja on oma kohustuse täitmisega viivituses. VÕS § 113 lg 1 esimese lause kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. TsMS § 367 järgi võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja on palunud kostjalt välja mõista viivise väljamõistetud summalt VÕS § 113 sätestatud määras alates 24.07.2019 kuni kohtuotsuse tegemise päevani ja sealt edasi kuni põhinõude täitmiseni. Kuivõrd kohus on tuvastanud, et kostja on kohustusi rikkunud ja hagejale on kahju tekkinud, tuleb kostjalt lisaks kahjuhüvitisele ka viivis välja mõista. Viivisekalkulaatori kohaselt on viivise suuruseks summalt 4 809,71 eurot
2-19-18601 kohtuotsuse tegemise seisuga 857,05 eurot. Viiviseraporti lisab kohus asja materjalide juurde.
46.Kõige eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et hagi tuleb rahuldada osaliselt, kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista üürilepingu rikkumisest tulenev kahju summas 3609,71 eurot, 1200 eurot kohtueelse õigusabiteenuse osutamisega tekkinud kahju ja hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis summas 857,05 eurot, kokku 5 666,76 eurot ja ka lisanduv viivis.
47.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.
48.Kui hagi otsusega rahuldatakse, jätab kohus hagi tagamise abinõu TsMS § 445 lg 2 kohaselt jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise tagamiseks ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, ei taotle abinõu tühistamist. Kohus kohaldas 28.11.2019 määrusega hagi tagamist ja seadis registriossa nr xxxx neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale Galina Naliuhhinale (isikukood xxxx) kuuluvale kinnisasjale Newom OÜ (registrikood 10789224) kasuks 21 113 euro suurune kohtulik hüpoteegi. Hageja ei ole taotlenud, et kohus tühistaks hagi rahuldamise korral hagi tagamise abinõu. Seega jätab kohus hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna ning tühistab selle, kui hageja seda taotleb. Menetluskulude jaotus
49.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 163 lg 2 järgi kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Hageja pakkus 30.08.2021 kohtuistungil hagejale kompromissi summas 5 000 eurot. Kostja hageja ettepanekuga ei nõustunud. Seega tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda.
50.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
51.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Kohtul on alust eeldada, et käesolev vaidlus jätkub apellatsioonimenetluses. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude
2-19-18601 rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.