X ja Y hagi RT3 OÜ (OÜ Lõokese Arendus üldõigusjärglane) vastu kahjuhüvitise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 2. novembri 2020 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
X ja Y apellatsioonkaebus RT3 OÜ vastuapellatsioonkaebus
Kaebuse hind ringkonnakohtus
Apellatsioonkaebuse hind 23 544 eurot Vastuapellatsioonkaebuse hind 5011,20 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja I X (isikukood XXXXXXXXXXX) esindajad ringkonnakohtus Hageja II Y (isikukood XXXXXXXXXXX) Hagejate lepinguline Martin Kruus
esindaja
vandeadvokaat
Kostja RT3 OÜ (registrikood 12426326), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Arvo Kivar Menetluse liik
13. september 2021, kohtuistung
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 2. novembri 2020 otsus osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagi põhivõla 5500 eurot, viivise 02.11.2020 seisuga 843,58 eurot ja alates 03.11.2020 viivise võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudelt (5500 eurot) väljamõistmiseks.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista RT3 OÜ-lt täiendavalt välja ühisvõlausaldajate X ja Y kasuks põhivõlg 5500 eurot, viivis 02.11.2020 seisuga 843,58 eurot ja alates 03.11.2020 viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudelt (5500 eurot) kuni kohustuse täitmiseni.
3.Tühistada Harju Maakohtu 2. novembri 2020 otsus menetluskulude jaotuse osas ja teha uus menetluskulude jaotus, millega jätta poolte menetluskulud maakohtus poolte endi kanda.
4.Tühistada Harju Maakohtu 02. novembri 2020 otsus osas, milles maakohus tühistas Harju Maakohtu 05.12.2018 määrusega (parandatud 10.12.2018 määrusega) seatud hagi tagamise abinõu osas, millega seati hagejate kasuks registriossa nr 6909450 kohtulik hüpoteek summas 12 000 eurot. Jätta Harju Maakohtu 05.12.2018 määrusega (parandatud 10.12.2018 määrusega) kohaldatud hagi tagamise abinõu osas, millega seati hagejate kasuks registriossa nr 6909450 kohtulik hüpoteek summas 12 000 eurot ja registriossa nr 6909550 kohtulik hüpoteek summas 12 000 eurot, jõusse kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna.
5.Muus osas jätta Harju Maakohtu 2. novembri 2020 otsus muutmata.
6.Kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine. 6.1 Jätta kostja taotlus protokolli parandamiseks rahuldamata. 6.2 Rahuldada X ja Y hagi RT3 OÜ vastu osaliselt. 6.3 Välja mõista RT3 OÜ-lt ühisvõlausaldajate X ja Y kasuks põhivõlgnevus 10 140 eurot. 6.4 Välja mõista RT3 OÜ-lt ühisvõlausaldajate X ja Y kasuks 02.11.2020 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 1556,08 eurot. 6.5 Välja mõista RT3 OÜ-lt ühisvõlausaldajate X ja Y kasuks viivis põhinõudelt (10 140 eurot) võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates 03.11.2020 kuni kohustuse täitmiseni. 6.6 Jätta poolte menetluskulud maakohtus poolte endi kanda. 6.7 Tühistada Harju Maakohtu 05.12.2018 määrusega (parandatud 10.12.2018 määrusega) kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega kohus seadis aadressil Lõokese 5, Tallinn, OÜ Lõokese Arendus (registrikood 12845398) kuuluvale kinnistule registriosa numbriga 6907750 esimesele vabale järjekohale hüpoteegi X ja Y kasuks summas 12 000 eurot; 6.8 Jätta Harju Maakohtu 05.12.2018 määrusega (parandatud 10.12.2018 määrusega) kohaldatud hagi tagamise abinõu osas, millega seati hagejate kasuks registriossa nr 6909450 kohtulik hüpoteek summas 12 000 eurot ja registriossa nr 6909550 kohtulik hüpoteek summas 12 000 eurot, jõusse kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna.
7.Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda.
8.Muuta apellatsioonkaebuse hinda ja määrata apellatsioonkaebuse hinnaks 23 544 eurot.
9.Muuta vastuapellatsioonkaebuse hinda ja määrata vastuapellatsioonkaebuse hinnaks 5011,20 eurot.
10.Apellatsioonkaebus rahuldada.
11.Vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või
muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja I) ja Y (hageja II) esitasid 03.12.2018 Harju Maakohtule hagi OÜ Lõokese Arendus (müüja) vastu kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks. Hagiavalduse ja selle täpsustuste kohaselt sõlmisid hagejad müüjaga 4.01.2018 lepingu korteriomandite soetamiseks Tallinnas Lõokese 5 asuvas elamus, millega hagejad ostsid korteriomandi nr 4 ning kaks korteriomandina registreeritud parkimiskohta. Lepingu eseme valdus anti hagejatele üle lepingu sõlmimise päeval. Lepingu esemel on puudused, milledest osa ei ole müüja kõrvaldanud. Kõige olulisemaks puuduseks on asjaolu, et korteriomandi lae kaudu jõuab korterisse vesi. Selle tõttu ei ole hagejatel võimalik korterit täielikult kasutada, kuivõrd püsib oht, et lae kaudu korterisse jooksev vesi rikub mööbli, sisustuse või kodutehnika. Hagejate poolt tellitud eriteadmistega isiku TJ arvamuse kohaselt on puuduse kõrvaldamise ja kahjustuste likvideerimise kulu 11 000 eurot. Läbijooksu tagajärjel kahjustada saanud põrandaparketi vahetuse kulu on 12 000 eurot. Lisaks levib vannitoas kanalisatsioonihais, mille põhjuseks on puudulikult projekteeritud või ehitatud ventilatsioonilahendus, mille tõttu tekib kanalisatsioonitorustiku kaudu sissetõmme. Selle puuduse kõrvaldamise kulu on 4000 eurot. Korteri juurde kuuluva hoovipoolse terrassi kalle on ehitatud ekslikult maja suunas, mistõttu voolab vesi hoone ja sissekäigu suunas. Parandustööde maksumus on 3440 eurot. Lisaks puuduste kõrvaldamise maksumusele on hagejad saanud kahju kasutuseelise kaotuse näol. Läbijooksu tõttu ei ole hagejad saanud korterit mõistlikult kasutada, kuna tubadesse ei ole võimalik paigaldada mööblit ega muid esemeid. Hagejad loevad kasutuseelise kaotusest tulenevaks kahjuks 1/3 samaväärse korteri mõistlikust üürihinnast kuus (1500 eurot kuus/3=500 eurot kuus) alates 4. jaanuarist 2018. 3. detsembri 2018 seisuga on kasutuseelise kaotusega tekkinud kahju suurus 5500 eurot. Hagejad palusid kostjalt välja mõista kahjuhüvitise 35 940 eurot ja seadusjärgse viivise alates hagi esitamisest.
2.31.05.2019 seisukohas selgitasid hagejad, et lekked läbi korteri lae muutusid aktuaalseks 2018.a septembri lõpus, mistõttu tuleb kasutuseelisega seonduvat kahju arvutada alates 01.10.2018. 31.05.2018 seisuga on kasutuseelisega seonduva kahju suurus 4000 eurot. Lisaks palusid hagejad välja mõista defektse välisukse väljavahetamise kulu 1500 eurot. Kokku palusid hagejad välja mõista 35940 eurot ja viivise.
3.16.03.2020 avalduses avaldasid hagejad, et OÜ Lõokese Arendus on ühinenud Endoveri Arenduste OÜ-ga (uue ärinimega RT3 OÜ) ning palusid asendada kostja. OÜ Lõokese Arendus kustutati registrist 22.08.2019. Ühtlasi märkisid hagejad, et loobuvad defektse ukse väljavahetamisega seonduvast nõudest summas 1500 eurot. Lisaks loobusid hagejad
kahjunõudest seoses katuse läbijooksu tõkestamiseks teostatavate töödega summas 9500 eurot, kuna kostja on need tööd menetluse kestel teostanud. Kuna aga kõrvaldamata on veeleketega seonduvalt tekkinud kahjustused korteri lagedes ja seintes, siis nendega seonduv hagejate nõue on 1500 eurot. Samuti märkisid hagejad, et vee läbijooksuga seonduvalt ei saanud nad endale kuuluvat korterit osaliselt kasutada 13 kuu vältel (perioodil 01.10.2018 – 31.10.2019), mistõttu on kasutuseelise kaotusega seonduva kahju lõplikuks suuruseks 6500 eurot (500 eurot kuus). Ühtlasi märkisid hagejad, et nõuavad seadusjärgset viivist hagi esitamisest, kuid kasutuseelise kaotusega seonduva kahju osalt summas 5500 eurot, nõuavad hagejad viivist alates 01.11.2019.
4.Harju Maakohus lubas 29.06.2020 määrusega OÜ Lõokese Arendus asemel astuda menetlusse tema õigusjärglasel RT3 OÜ-l. Samuti võttis maakohus 29.06.2020 määrusega vastu hagist osalise loobumise ja lõpetas menetluse põhivõlgnevuse nõude osas summas 9500 eurot. Maakohus jättis rahuldamata hagejate taotluse hagist loobumiseks seoses defektse uksega seotud nõudega summas 1500 eurot. Maakohus põhjendas, et kuna kohus ei ole nimetatud nõuet menetlusse võtnud, siis ei saa sellest ka loobuda. Lisaks eraldas maakohus iseseisvasse menetlusse kasutuseelise nõude summas 1000 eurot perioodi 01.09.2019-31.10.2019 eest. Maakohus leidis, et kuna nimetatud nõude puhul on tegemist uue nõudega võrreldes algselt esitatud hagiga, siis tuleb seda menetleda eraldi nõudena. Samuti märkis maakohus määruse põhjendustes, et jätab tähelepanuta 31.05.2019 menetlusdokumendis esitatud kasutuseelise kaotusega seonduva nõude, kuna 16.03.2020 menetlusdokumendis on hagejad nõuet veelkord muutnud. Kostja vastus
5.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda. Hagejad teavitasid müüjat vee läbijooksu probleemist 2018.a sügisel. Müüja võttis koheselt kasutusele meetmed lekke peatamiseks. Pärast seda, et ole hagejad müüjat läbijooksust teavitanud. Tõendamata on, et läbijooksu tõttu on saanud kahjustada parkett.
6.Vannitoa väidetav haisuprobleem on lahendatud garantiitööde käigus. Müüja on vahetanud ära haisuluku.
7.Hagejate esitatud eriteadmistega isiku arvamuses puuduvad analüüsid ja mõõtmised. Samuti ei ole aru saada, kuidas on eriteadmistega isik leidnud puuduste kõrvaldamise maksumuse.
8.Kasutuseelise nõue on alusetu. Tõendatud ei ole, et hagejad kaotasid korteri osalise kasutamise võimaluse.
9.Müüja võttis garantii alusel kohustuse kõrvaldada normaalset ekspluatatsiooni takistavad puudused lühima võimaliku aja jooksul ning teised puudused pärast garantiiaja lõppemist. Kostja ei ole oma garantiikohustust eitanud. Hagejad on takistanud garantiitööde teostamist. Ka seetõttu ei saa hagejad nõuda kahju hüvitamist. Kuna garantiitööde teostamine on takistatud, siis tuleb vähendada viivisenõuet nullini. Maakohtu otsus ja põhjendused
10.Harju Maakohus rahuldas 2.11.2020 otsusega hagi osaliselt. Maakohus mõistis kostjalt hagejate kui ühisvõlausaldajate kasuks välja põhivõlgnevuse 4640 eurot, otsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 712,50 eurot ning edasiulatuva viivise põhinõudelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates otsuse tegemisest kuni kohustuse täitmiseni. Menetluskulud jättis kohus 15% ulatuses kostja kanda ja 95% ulatuses ühiselt hagejate kanda. Maakohus tühistas osaliselt 5.12.2018 määrusega seatud hagi tagamise abinõud, s.o osas, milles kohus seadis kohtulikud hüpoteegid registriosadesse nr 6907750 ja 6909450.
11.Maakohus tuvastas, et vaidlus puudub järgmistes asjaoludes: pooled sõlmisid 4.01.2018 müügilepingu, millega kostja müüs hagejatele korteriomandid aadressil Lõokese 5, Tallinn ning kostja kinnitas lepingu p-s 2.1.4, et lepingu esemel ei ole puuduseid, sh varjatud puuduseid. Maakohus selgitas, et VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. Kuna pooled ei olnud kvaliteedinõuetes eraldi kokku leppinud, pidid korteriomandid vastama kasutusotstarbele ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 tähenduses.
12.Kohus leidis, et pooled ei vaidle läbijooksude toimumise fakti üle, vaid selle üle, millisel perioodil lekked aset leidsid ja millal need kõrvaldati. Kohus tuvastas TJ kui asjatundja 20.11.2018 arvamuse alusel, et terrassi kalle on vale – kaldu maja poole ja see põhjustab vee valgumise maja suunas. Kohus oli seisukohal, et arvamus vastab dokumentaalse tõendi nõuetele ja on aktsepteeritav ning hageja on enda tõendamiskohustuse täitnud. Kostja ei ole vastupidist tõendanud. Seega tuvastas kohus, et terrassi kalle ei ole nõuetekohane ning tegu on asja puudusega. TJ arvamuse alusel tuvastas kohus ka, et parkett oli korteriomandis kahjustatud vee läbijooksu tulemusena.
13.Vannitoa kanalisatsioonitorustiku kanalisatsioonihaisu kohta leidis kohus, et hageja väidetud puudust ei esine. TJ arvamuse kohaselt tekitab halba lõhna asjaolu, et hoone ventilatsioonisüsteem ei ole kanalisatsioonisüsteemiga mõistlikult tasakaalustatud. Kohus tuvastas RA (Metropol Ehitus OÜ projektijuht, kelle ülesandeks oli garantiitööde teostamine vaidlusaluses hoones) 12.12.2018 e-kirja alusel, et kanalisatsioonis on ülerõhk. Samas on 10 kuud hiljem allkirjastatud 31.10.2019 ventilatsioonisüsteemi üleandmise ja vastuvõtmise aktiga tõendatud, et 31.10.2019 oli ventilatsioonisüsteem toimiv ning puudusteta. RA ütlustega on tõendatud, et haisulukk on vaidlusaluses korteris välja vahetatud ja puudusi ei ole. RA ütlustega on tõendatud, et võimaliku halba lõhna tekitab see, kui hagejad ei hoia trappi niiskena (hooldavad seda valesti). Hagejad ei ole tõendanud vastupidist.
14.Tuginedes Riigikohtu otsustele tsiviilasjades nr 3-2-1-156-11 ja 3-2-1-100-15 selgitas maakohus, et müüja vastutab müüdud asja puuduste eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: puudus oli olemas riisiko ülemiku ajal ostjale, puudus ei tulenenud ostjast, ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma, sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või müüja ei saa sellele tugineda, ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, va kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav.
15.Maakohus märkis, et on tuvastanud järgmised puudused: lae läbijooks, terrassi vale kalle ja parketil vee läbijooksust tingitud kahjustused. Kõik need probleemid ilmnesid enne garantiiaja lõppu (04.01.2020). Seega vastutab nende puuduste eest kostja. Maakohus hindas VÕS § 101 lg 3 ja asus seisukohale, et kohtule ei ole esitatud selliseid asjaolusid,
mis annaksid alust arvata, et korteriomandi puudused võisid olla põhjustatud hagejate endi tegevusest. Maakohus leidis, et asjas on leidnud tõendamist, et hagejad ei olnud teadlikud ega pidanudki teadma müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele. Kõik kohtu tuvastatud puudused olid oma olemuselt sellised, et neid ei olnud võimalik tuvastada tavapärase ülevaatuse käigus. Hagejatel ei olnud kohustust kinnisasja puudusi enne müügilepingu sõlmimist otsida või nende avastamiseks kaasata kinnisasja ülevaatusele ehitusspetsialist vm asjatundja.
16.Kohus ei tuvastanud, et pooled oleksid sõlminud vastutust piirava kokkuleppe. Pooled on kokku leppinud müügigarantiis (müügilepingu p 5.6, 5.7), mille kohaselt lepingu eseme normaalset ekspluatatsiooni takistavad võimalikud defektid kohustub kostja likvideerima lühima võimaliku aja jooksul, ülejäänud defektid lühima võimaliku aja jooksul pärast garantiiaja lõppemist. Müügigarantii lõppes 04.01.2020. Seega on kohustuse täitmise tähtaeg saabunud ja kostja ei saa tugineda garantiile kui nõude sissenõutavust edasi lükkavale tingimusele.
17.Maakohus tugines VÕS § 220 lg-le 1 ja 2 ja hindas, kas hagejad on kostjale teatanud puudustest kahe kuu jooksul pärast seda, kui nad puudusest teada said või pidid teada saama. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejad teavitasid kostjat katuse läbijooksust koheselt selle ilmnemisel, 2018. a septembri lõpus. Terrassi kaldega seonduvast teavitasid hagejad kostjat hagi esitamisel. Hagejad on esitanud tõendina TJ asjatundja arvamuse, milles see puudus tuvastati. Arvamus on allkirjastatud 20.11.2018. Maakohtu hinnangul oli tegu puudusega, mida hagejad ei saanud ise avastada harilikul vaatlusel ja mille tuvastamine eeldas asjatundjat. Kostja ei ole tõendanud, et hagejad oleksid sellest puudusest teadlikuks saanud varem. Seega said hagejad puudusest teada TJ arvamusest (20.11.2018) ja teavitasid kostjat terrassi kaldest vähem kui kuu peale sellest teadasaamist. Hagejad on seega teavitanud kostjat lepingueseme puudustest tähtaegselt.
18.Kuna kostja müüs hagejatele puudustega asja ja vastutab selle eest, siis rikkus kostja lepingut ja vastutab lepingu rikkumise eest VÕS § 115 lg 1 alusel. Läbijooksu tagajärjel lagedele ja seintele tekkinud kahju hüvitamist nõuavad hagejad summas 1500 eurot, kuna hagejad on loobunud nõudest 9500 euro osas. Lae läbijooksuga seonduva kahju tõendamiseks on hagejad ainsa tõendina esitanud TJ asjatundja arvamuse. Selles on märgitud lae läbijooksuga seonduvate puuduste kõrvaldamise maksumuseks kokku 11 000 eurot. Kuivõrd maksumus ei ole osadeks jagatud, ei ole kohtul võimalik selle tõendi alusel tuvastada, et lagedel ja seintel tekkinud kahjustuste kõrvaldamise maksumus oleks 1500 eurot. Muid tõendeid selle kahju suuruse osas kohtule esitatud ei ole.
19.Põrandaparketi vahetuse kulu summas 12 000 eurot tõendamiseks on hageja esitanud TJ arvamuse. Tunnistaja RA ütlustega on tõendatud, et parketti on võimalik vahetada tubade kaupa ja väidetavalt kahjustatud põrandaga toa suuruseks on 12-13 m2. Korteri pindala on 131,4 m2. Seega moodustab kahjustatud osa ligikaudu 10% kogu korteri pindalast. Kuivõrd TJ on võtnud kahju suuruse osas aluseks kogu korteri pindala, kuid vahetamist vajab sellest vaid 10%, siis tuvastas maakohus RA ütlusi ja TJ arvamust kogumis hinnates, et kahju suuruseks on 1200 eurot (12 000 * 10%).
20.Terrassi ümberehitamise nõude 3440 euro tõendamiseks on hagejad esitanud TJ arvamuse. Kostja ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et kahju suurus on väiksem. Kohus tuvastas TJ arvamuse alusel, et kahju suuruseks on 3440 eurot.
21.Maakohtu hinnangul ei ole hagejad tõendanud enda väiteid korteri osalise kasutamise võimaluse kaotuse osas. Kohus ei saa korteri kasutamise võimatust järeldada ainuüksi sellest, et laest toimus läbijooks. RA ütlustega on tõendatud, et tuba, milles leke aset leidis, oli möbleeritud ja hagejate kasutuses. Hagejate väited kasutuseelise kaotuse osas on seega tõendamata.
22.Maakohus asus seisukohale, et kostja on läbivalt puuduste esinemist eitanud ja selgelt keeldunud nende kõrvaldamisest. Seega oli hagejatel mõistlik nõuda kahju hüvitamist selleks kostjale täiendavat tähtaega andmata. Kostja ei ole tõendanud hagejate vastuvõtuviivitust. Kostja on nii kohtueelselt kui ka kohtus puudusi eitanud ja hagejate nõuetele vastu vaielnud. Tõendatud ei ole, et hagejad oleksid teinud takistusi kostja poolt garantiikohustuse täitmisele.
23.Eelnevast tulenevalt kuulub kostjalt hagejate kasuks väljamõistmisele põrandaparketi vahetuse kulu 1200 eurot ning hoovipoolsele terrassile nõuetekohase kalde ümberehitamise kulu 3440 eurot, st kokku 4640 eurot. Maakohus mõistis kostjalt välja seadusjärgse viivise põhinõudelt (4640 eurot) alates hagi esitamisest kuni otsuse tegemiseni summas 712,05 eurot. TsMS § 367 kohaselt on põhjendatud ka edasiulatuva viivise nõue.
24.Maakohus jättis menetluskulud 15 % ulatuses kostja ja 85 % ulatuses hagejate kanda. Sealjuures märkis maakohus, et kuna katuse läbijooks ei takistanud korteriomandi kasutamist, siis tuli puudus kõrvaldada garantiiaja lõppedes. Kuna kostja kõrvaldas viidatud puuduse enne garantiiaja lõppu, siis ei saa asuda seisukohale, et hagejad loobusid 9500 euro nõudest seetõttu, et kostja rahuldas hagejate nõude. Apellatsioonkaebus
25.Maakohtu otsusele esitasid 2.12.2020 apellatsioonkaebuse hagejad, kes paluvad maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis hagejate kahjunõude summas 22 800 eurot ja sellelt arvestatud viivise rahuldamata. Hagejad paluvad teha vaidlustatud osas uue otsuse, millega hagi rahuldada. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja kanda.
26.Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus aktsepteerinud hagejate esitatud TJ arvamust dokumentaalse tõendina ning lugenud, et hagejad on enda tõendamiskohustuse täitnud. Kostja täiendavaid dokumentaalseid tõendeid menetluses ei esitanud, kuigi kohus andis sellekohase suunise kostjale 29.06.2020. Ainsa täiendava tõendina lisandusid RA istungil antud ütlused, millega ei ole võimalik kummutada TJ kui erialaasjatundja hinnangut. Maakohus on seega põhjendamatult jätnud hagejate kahjuhüvitise nõude parketi osas 90% ulatuses rahuldamata. RA on istungil kinnitanud, et ta ei oska hinnata parketile tekkinud kahju ulatust ega suurust. Samuti ei osanud RA täpsustada korteris esinenud veekahjustuste ulatust ega maksumust. Kohus ei saanud sellises olukorras jõuda järeldusele, et kahjustatud parketi väljavahetamise põhjendatud kulu on 1200 eurot, mitte asjatundja hinnangu alusel näidatud 12 000 eurot.
27.Hagejad loobusid seoses nõude täitmisega vee läbijooksuga tekkinud kahju hüvitamisest 9500 euro osas ning nõudsid ülejäänud 1500 euro hüvitamist (esialgne nõue oli 11 000 eurot). Kostja ei ole summale vastu vaielnud ega esitanud tõendeid, millest nähtuks, et korterisisesed viimistlustööd on võimalik teostada odavamalt. Kohus on eelmenetluses kinnitanud, et loeb nõude tõendatuks. Sellises olukorras pidi kohus hagejate nõude rahuldama.
28.Kanalisatsiooniprobleemi on hagejad samuti tõendanud TJ arvamusega, millist seisukohta tõendab ka kostja esindaja 12.12.2018 e-kiri. Ootamatult asus kohus aga vastava probleemiga seonduvalt analüüsima 31.10.2019 koostatud dokumenti (tlk 174), mis käsitleb hoone garaažis tekkinud hallituseprobleemi lahendamiseks täiendava ventilatsiooniseadme paigaldamist. Sealjuures on kohus 24.09.2020 toimunud kohtuistungil keeldunud viidatud tõendi vastuvõtmisest, mistõttu ei saa sellist tõendit kohtu toimikus olla. Tõendil puudub igasugune seos hagejate korteri ventilatsioonisüsteemiga ja selliseid väiteid ei ole pooled menetluses esitanud.
29.Maakohus on põhjendamatult jätnud rahuldamata hagejate kasutuseelise kaotusest tuleneva kahju nõude. Hagejad on tõendanud, et kahjustused hoone katuse ehituslike puuduste tõttu esinesid. Hagejad on tõendanud, et probleem kõrvaldati 2019. a septembri lõpus. Ekslik on kohtu väide, mille kohaselt ei saa järeldada korteri kasutamisel takistuste esinemist üksnes asjaolust, et laest toimus läbijooks. RA ütlused, mille kohaselt oli korter sellel ajal möbleeritud ja hagejate kasutuses, ei oma esitatud nõude seisukohalt tähendust. Viidatud osa korterist (üks tuba) muutus kasutuskõlbmatuks alles sellest sündmusest alates. Lisaks on maakohus jätnud hagejate kasutuseelise nõude osaliselt põhjendamatult menetlusse võtmata. Hagejad esitasid 16.03.2020 kohtule hagi täpsustuse, milles suurendas kasutuseelise nõuet 2500 euro võrra. Nõude aluseks olevaid asjaolusid hagejad ei muutnud. Harju Maakohus eraldas 29.06.2020 määrusega kasutuseelise nõude 1000 euro ulatuses teise hagimenetlusse. Hagejad on seisukohal, et kohus jättis põhjendamatult hagejate kasutuseelise nõude osaliselt menetlusse võtmata.
30.Menetluskulude jaotuse määramisel tuleb kohtul arvesse võtta, et 9500 euro ulatuses loobusid hagejad nõudest ainult seetõttu, et kostja teostas ehitustööd, millega seoses nõue oli esitatud. Eelnev on käsitletav nõude rahuldamisena. Vastuapellatsioonkaebus
31.Maakohtu otsusele esitas 11.01.2021 vastuapellatsioonkaebuse kostja, kes palub tühistada maakohtu otsuse ulatuses, milles kohus hagi rahuldas. Kostja palub tühistatud osas teha uue otsuse, millega jätta hagi täielikult rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hagejate kanda.
32.Vastuapellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus 29.06.2020 kohtunõudes sedastanud, et asjatundja arvamus on ebaselge, kuid ometi on kohus otsuse tegemisel lähtunud vaid TJ arvamusest, teisi tõendeid ja ajaolusid arvestamata. Kohus on pidanud põhjendatuks, et TJ arvamus parketi vahetamise mahu osas on väär 90% ulatuses. Seega on maakohus sisuliselt kinnitanud, et TJ eksib ning tema väited tuleb üle kontrollida. Kohus seda siiski teinud ei ole. Tunnistaja RA ei ole andnud ütlusi selle kohta, et parkett oleks kahjustatud ega ka selle kohta, kui suures ulatuses on parkett kahjustatud. Seega on hagejate väide parketi kahjustumise kohta täielikult tõendamata.
33.Asjas on leidnud tõendamist, et hagejad on teinud takistusi selleks, et kostja saaks garantiikohustust täita. Väär on maakohtu väide, mille kohaselt on kostja selgelt keeldunud puuduste kõrvaldamisest. Tõendatud on, et kostja pöördus hagejate poole sooviga tulla korterisse võimalike garantiivigade ulatust ja garantiitööde mahtu hindama. Hagejad kostja teadetele ei vastanud. Kostja ei ole oma kohustusi rikkunud. Tõendatud on hagejate vastuvõtuviivitus. Hagejatel ei ole õigust nõuda kostjalt viivist.
34.Kohtu märgituga, mille kohaselt terrassi vale kalle on varjatud puudus, ei saa nõustuda, kuna terrassi pind ei ole millegagi varjatud. On eluliselt ebausutav, et hagejatel võttis terrassi vale kalde tuvastamine aega ligemale aasta – alates 4.01.2018 kuni 20.11.2018. Põhjendamatu on siduda hagejate poolt puuduse avastamine TJ arvamuse allkirjastamise kuupäevaga. Ei ole usutav, et terrassi ülevaatuse ajal 8.10.2018 hoidis TJ terrassi kalde küsimust hagejate eest saladuses. Kostjat ei teavitatud puudustest mitte 3.12.2018 hagiavalduse esitamisega, vaid 6.02.2019, kui hagiavaldus kostjale edastati. Hagejad on rikkunud kahekuulist teatamise tähtaega. Terrassi kalde ümberehitamise nõuet ei ole hagejad kohtueelses menetluses esitanud. Hagejad on kaotanud õiguse selles osas hüvitist nõuda. Vastused apellatsioonkaebustele
35.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
36.Hagejad vaidlevad vastuapellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
37.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada hagi rahuldamata jätmise osas. Samuti tuleb maakohtu otsus tühistada menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse. Lisaks tuleb maakohtu otsus tühistada osaliselt osas, milles maakohus tühistas hagi tagamise abinõu (TsMS § 657 lg 1 p 2). Hagejate apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Kostja vastuapellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
38.Tsiviilasjast nähtuvalt sõlmisid hagejad ja müüja 04.01.2018 Tallinnas Lõokese 5 asuvate korteriomandite müügilepingu. Pooled vaidlevad korteriomandiga seonduvate puuduste üle. Lepingu p-des 5.6 ja 5.7 andis müüja ostjatele müügigarantii. Ringkonnakohus märgib, et garantiist ja müügilepingust tulenevad õigussuhted on eraldiseisvad õigussuhted. Hageja on nõudes tuginenud müügilepingu rikkumisele. Ka maakohus on lahendanud asja eelkõige müügilepingu sätete alusel, kuigi on viidanud ka garantiile. Ringkonnakohus leiab, et kuna hageja tugines müügilepingu rikkumisele, siis tuleb vaidlus lahendada müügilepingu sätete järgi.
39.VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Maakohus tuvastas, et pooled ei olnud müügilepingus kvaliteedinõuetes eraldi kokku leppinud, mistõttu pidid korteriomandid vastama kasutusotstarbele ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 tähenduses.
40.Pooled ei vaidle asjaolu üle, et korteriomandi lae kaudu jõudis korterisse vesi. Hagejate selgituste kohaselt märkasid nemad vee läbijooksu esmakordselt 2018 septembris. Kostja poolse parandustööde teostaja Metropoli Ehituse OÜ projektijuht RA on 26.11.2018 ekirjas teatanud, et probleem on ajutiselt lahendatud (I kd tl 80). RA 25.09.2019 e-kirja kohaselt on katusesõlme ümberehitus lõpetatud (I kd tl 122). RA andis maakohtus tunnistajana ütlusi, mille kohaselt sai ajutine lahendus tehtud kaks päeva pärast kliendi poolt läbijooksust teavitamist ja 2019.a septembriks oli katusesõlm ümber ehitatud.
Eeltooduga on ringkonnakohtu hinnangul tõendatud, et läbijooksu põhjus kõrvaldati 2019.a septembriks.
41.Eriteadmistega isiku TJ 20.11.2018 arvamuse kohaselt on terrassi kalle hoovis vale (kalle on maja poole), mistõttu tuleb see ümber ehitada nii, et kalle on majast eemale. Kostja leiab, et TJ arvamusega ei saa arvestada, kuna see on ebaselge – arvamusest ei nähtu, milliste nõuete vastu on müüja eksinud, milliste mõõtmiste või tõenditega on eksimus tuvastatud ning kuidas on arvutatud puuduste kõrvaldamise maksumus. Ringkonnakohtu hinnangul oli maakohtul võimalik TJ arvamust käsitleda tõendina. TsMS § 272 lg 1 sätestab, et dokumentaalne tõend on igasugune kirjalikult, pildistamisega või video-, heli- või elektroonilise salvestusega või muu andmesalvestusega jäädvustatud dokument või muu sellesarnane andmekandja, mis sisaldab andmeid asja lahendamiseks tähtsate asjaolude kohta ja mida on võimalik kohtuistungil esitada tajutaval kujul. TsMS § 293 lg 2 kohaselt, kui menetlusosaline on kohtule esitanud eriteadmistega isiku kirjaliku arvamuse ja isikut ei kuulata üle tunnistajana, hinnatakse arvamust dokumentaalse tõendina. Seega vastab TJ 20.11.2018 arvamus tõendi tunnustele. Lisaks on Riigikohus 30.09.2015 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15 (29) selgitanud, et asjatundja arvamusest metoodika puudumine ei anna veel alust pidada arvamust tõendina kõlbmatuks. Asjatundja arvamus põhineb tihti subjektiivsetel hinnangutel ja prognoosidel. Asjatundjad peavad rakendama oma kutsealal oodatavat hoolsust ja kasutatavat metoodikat, et anda arvamus oma parimate teadmiste kohaselt. Ringkonnakohus märgib, et maakohus teavitas kostjat 29.06.2020 kirjaga, et TJ arvamus on tõendina aktsepteeritav ning kui kostja soovib tõendada vastupidist, on tal võimalik esitada vastutõendeid (sh taotleda ekspertiisi läbiviimist). Kostja ei esitanud tõendeid, mis lükkaksid ümber TJ arvamust terrassi puuduste kohta. Eeltoodust tulenevalt ei eksinud maakohus menetlusnormide vastu, kui luges TJ arvamusega terrassi kaldega seonduva puuduse tõendatuks. Lisaks on kostja esitanud hagejatele 12.07.2019 kompromissipakkumise, milles pakub terrassi kalde ümberehitamist (I kd tl 97). Sellest järeldub, et kostja on möönnud, et terrassi kalle on ebaõige.
42.Seoses kostja etteheitega, et hoolimata TJ arvamuse üldsõnalisusest, ei ole maakohus pidanud ekspertiisi vajalikuks, märgib ringkonnakohus, et hagimenetluses ei saa kohus eksperdi arvamust küsida omal algatusel, vaid üksnes poole taotlusel (TsMS § 293 lg 1 esimene lause). Maakohus selgitas kostjale 29.06.2020 võimalust taotleda ekspertiisi läbiviimist, kuid kostja sellist taotlust ei esitanud. Samuti ei ole pooled taotlenud TJ ülekuulamist istungil.
43.Eriteadmistega isiku TJ 20.11.2018 arvamuse kohaselt on vannitoas kanalisatsiooni hais. Selle põhjuseks on, et põranda trapist tuleb ruumi sisse tuul. Korteri väljatõmme on intensiivne, kuid puudub väljatõmbe kompenseerimiseks vajalik sissepuhkeõhk. See kompenseeritakse kanalisatsiooni kaudu. RA 12.12.2018 e-kirja kohaselt on kanalisatsioonis ülerõhk (I kd tl 84). Maakohus leidis, et hagejate väidetud puudust ei esine, kuna RA ütlustega on tõendatud, et haisulukk on väljavahetatud, lisaks on 31.10.2019 ventilatsioonisüsteemi üleandmise-vastuvõtmise aktiga tõendatud, et ventilatsioonisüsteem toimib. Ringkonnakohus märgib, et maakohus ei saanud 31.10.2019 ventilatsioonisüsteemi üleandmise-vastuvõtmise aktile tugineda. Kostja esitas selle maakohtule 16.09.2020. Maakohus keeldus 24.09.2020 istungil kostja poolt 16.09.2020 esitatud seisukohtade ja sellele lisatud tõendite vastuvõtmisest, kuna need esitati hilinenult. Lisaks puudutab eelmärgitud akt garaaži ventilatsioonisüsteemi. Samuti ei saa haisuluku väljavahetamisega lugeda puudust kõrvaldatuks, kuna haisuluku vahetamine ei kõrvalda ventilatsioonisüsteemi rõhuga seonduvat puudust. Eeltoodust tulenevalt on TJ 20.11.2018
arvamusega ja RA 12.12.2018 e-kirjaga tõendatud ventilatsioonisüsteemiga seonduv puudus.
44.Eriteadmistega isiku TJ arvamuse kohaselt on vee läbijooksu tulemusel rikutud põranda parkett. Hagejate väitel toimus läbijooks kahes toas. Samas ei ole hagejad tõendanud, et veekahjustusi tekkis rohkem kui ühe toa parketile. Kuigi TJ arvamuse kohaselt tuleb parkett ära vahetada kogu korteris, kuna parketi uued paanid jääksid silma vana paani sees, ei selgu arvamusest, kui suur osa parketist on vee tõttu kahjustatud. Tunnistaja RA ütlustest nähtuvalt toimus läbijooks ühes toas, suures toas ei lekkinud, kuid lae peale võisid tekkida mullid. Ringkonnakohus on seisukohal, et arvestades TJ arvamust ja RA ütlusi, et läbijooks toimus ühes toas ning suures toas võisid olla lae peal mullid, loeb kohus tõendatuks, et parketikahjustus tekkis ühes toas.
45.Ülaltoodust tulenevalt on müüja lepingut rikkunud. Ringkonnakohus leiab, et VÕS § 218 lg 2, lg 21 ja lg 3 alusel vastutab kostja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Samuti, et puudused ei tulenenud ostjatest (VÕS § 101 lg 3). Kolleegiumi hinnangul ei pidanud hagejad puudustest lepingu sõlmimisel teadma, kuna terrassi ebaõige kalle, katuse konstruktsiooni probleem ning ventilatsioonisüsteemi probleem ei ole puudused, mida saab avastada tavapärase ülevaatuse käigus (VÕS § 218 lg 4). Kostja on apellatsioonkaebuses väitnud, et terrassi kallet ei saa pidada varjatud puuduseks, kuid kolleegiumi hinnangul ei ole tõendatud, et terrassi ebaõige kalle on nii ilmne, et ostjad oleksid pidanud sellest lepingu sõlmimisel aru saama.
46.TsMS § 220 lg 1 teise lause kohaselt peab tarbijalemüügi puhul tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada. Kostja on apellatsioonkaebuses väitnud, et hagejad ei teavitanud müüjat terrassi kalde puudusest õigeaegselt. Esmalt märgib ringkonnakohus, et kostja ei ole seda väidet õigeaegselt maakohtule esitanud. Maakohus andis 29.06.2020 kirjas pooltele asjaolude, põhistuste ja tõendite esitamiseks tähtaja 04.08.2020. Selle aja jooksul ei olnud kostja viidatud väidet esitanud, mistõttu ei saa kostja sellele ka ringkonnakohtu menetluses tugineda (TsMS § 652 lg 4). Siiski märgib ringkonnakohus, et TJ arvamus allkirjastati 20.11.2018 ja esitati koos hagiga 03.12.2018 kohtusse. Erinevate menetlustoimingute (hagi tagamine ja hagiavalduses puuduste kõrvaldamine) tõttu sai müüja hagiavalduse koos lisadega kätte 2019 veebruaris. Isegi, kui kostja oleks oma väite esitanud õigeaegselt, oleks eelkirjeldatu tõttu puudusest teatamisega hilinemine kolleegiumi hinnangul olnud mõistlikult vabandatav ning hagejad saaksid ikka nõuda kahju hüvitamist (VÕS § 220 lg 3 teine lause).
47.VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.
48.Hagejad nõudsid katuse remondi ja lagede ning seinte viimistlusega seonduvalt kahju hüvitamist summas 11 000 eurot tuginedes TJ arvamusele. 16.03.2020 loobusid hagejad nõudest 9500 euro ulatuses, kuna kostja on läbijooksu tõkestamisega seonduvad tööd teinud. Hagejad nõudsid kahju hüvitamist summas 1500 eurot (11 000 – 9500) seoses veeleketest tekkinud puuduste kõrvaldamisega korteri seintel ja lagedel (sh on vaja kõrvaldada vee väljajuhtimiseks lakke tehtud puurimisaugud). Maakohus leidis, et kuna TJ arvamuses ei ole puuduste kõrvaldamise maksumus 11 000 eurot osadeks jagatud, siis ei
ole võimalik tuvastada, et lagedel ja seintel tekkinud kahjustuste kõrvaldamise maksumus on 1500 eurot. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et seetõttu saaks jätta kahju suuruse tuvastamata. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et lagedel ja seintel tekkinud kahjustuste kõrvaldamise maksumus võiks olla madalam. Lisaks nähtub tunnistaja RA ütlustest, et tema hinnangul võib siseviimistlustööde tegemine (sealhulgas ühe toa parketivahetus) minna maksma 2000-3000 eurot. Ülaltoodule tuginedes loeb ringkonnakohus tõendatuks, et lagede ja seinte kahjustuste kõrvaldamise maksumus on 1500 eurot.
49.Ringkonnakohus luges eelnevalt tõendatuks, et parketikahjustused olid ühes toas. Seega saab ka parketi vahetus olla põhjendatud ühe toa ulatuses. Asjaolu, et selle tõttu võib ühes toas olla parkett mõnevõrra erinev teistes tubades olevast parketist, ei anna alust nõuda kogu korteri parketi väljavahetamist. Tunnistaja RA ütlustest nähtuvalt võib selle toa suurus, kus oli veeleke, olla 12-13 m2. Arvestades, et TJ arvamuse kohaselt maksab parketi vahetus 120 m2 ulatuses 12 000 eurot, siis on maakohus pidanud õigesti parketi vahetamisega seonduva kahju suuruseks 1200 eurot.
50.TJ arvamuse kohaselt on terrassi kalde ümberehitamise maksumus 3440 eurot. Kuna kostja ei ole tõendanud, et töö saaks teha odavamalt, siis luges maakohus põhjendatult selle kahju suuruseks 3440 eurot. Kostja on seisukohal, et hagejatel ei saa olla terrassi ümberehitusega seonduvat kahjunõuet, kuna nad ei teavitanud müüjat puudusest kohtueelselt. Kolleegium on seisukohal, et see asjaolu ei võta neilt õigust nõuda kahjuhüvitist VÕS § 115 lg 1 alusel.
51.TJ arvamuse kohaselt on ventilatsioonisüsteemi puuduse kõrvaldamise maksumus hinnanguliselt 4000 eurot. Hagejate esindaja selgituste kohaselt on vaja kanalisatsiooni ventilatsiooniosa ümber ehitada. Kostjad ei ole esitanud tõendeid, et ventilatsiooniga seonduva puuduse saaks kõrvaldada odavamalt. Sellest tulenevalt tuleb lugeda sellega seotud kahju suuruseks 4000 eurot.
52.Ringkonnakohus leiab, et ülaltoodud kahju on hõlmatud lepingulise kohustuse kaitseeesmärgiga (VÕS § 127 lg 2) ja rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Seega on hagejate kahjunõue põhjendatud kostja vastu summas 10 140 eurot. Arvestades, et maakohus mõistis kostjalt välja 4640 eurot, tuleb kostjalt täiendavalt välja mõista 5500 eurot.
53.Hagejad palusid 03.12.2018 hagiavalduses välja mõista kostjalt kasutuseelise kaotusest tekkinud kahju perioodi 04.01.2018 - 03.12.2018 eest 5500 eurot. 31.05.2019 menetlusdokumendis täpsustasid hagejad oma nõuet ja palusid kostjalt välja mõista kasutuseelise kaotusest tekkinud kahju perioodi 01.10.2018 – 31.05.2018 eest 4000 eurot. Maakohus märkis 29.06.2020 määruse põhjendustes, et jätab selle tähelepanuta, kuna hagejad on 16.03.2020 menetlusdokumendis veelkord nõuet muutnud. 16.03.2020 menetlusdokumendis palusid hagejad välja mõista kasutuseelise kaotusest tekkinud kahju perioodi 01.10.2018 – 31.10.2019 eest summas 6500 eurot. Maakohus eraldas 29.06.2020 määrusega hagejate nõude kahju hüvitamiseks perioodi 01.09.2019 – 31.10.2019 eest summas 1000 eurot iseseisvasse menetlusse.
54.Apellatsioonkaebuses soovivad hagejad, et ringkonnakohus menetleks kasutuseelisega seotud kahjuhüvitise nõuet summas 6500 eurot, kuna maakohus eraldas selle nõude hagejate hinnangul ebaõigesti iseseisvasse menetlusse. Ringkonnakohus märgib, et nõude eraldamine ei ole ringkonnakohtus vaidlustatav ja ringkonnakohus ei saa menetleda nõuet, mida maakohus käesolevas asjas ei menetlenud, s.o kasutuseelise kaotusest tulenevat kahju
hüvitise nõuet perioodi 01.09.2019 – 31.10.2019 eest summas 1000 eurot. Seega on ringkonnakohtu menetluses kasutuseelise kaotusest tulenev nõue summas 5500 eurot. Lisaks ei ole asja materjalist üheselt aru saadav, kas maakohus menetles kasutuseelise kaotusest tulenevat kahjunõuet summas 5500 eurot seonduvalt perioodiga 04.01.2018 03.12.2018 või seonduvalt perioodiga 01.10.2018 – 31.08.2019. 29.06.2020 määrusest nähtuvalt pidas maakohus kahjuhüvitise perioodi muutmist hagi muutmiseks ning palus kostjalt selles osas seisukohta. Kostja vaidles hagi muutmisele vastu. Samas ei nähtu, et maakohus oleks võtnud perioodi muudatuse menetlemise osas selge seisukoha. Kuna hagejad ei tuginenud enam perioodile 04.01.2018 - 03.12.2018 ning maakohus ei ole selgesõnaliselt avaldanud, et ta ei võta arvesse perioodi muutmist, siis lähtub ringkonnakohus sellest, et kohtu menetluses on kasutuseelise kaotusest tulenev kahjunõue summas 5500 eurot perioodi 01.10.2018 – 31.08.2019 eest.
55.Ringkonnakohus leiab, et hagejad ei ole tõendanud, et nad oleksid kaotanud korteri 1/3 osas kasutuseelise. Maakohus märkis õigesti, et ainuüksi asjaolust, et laest toimus läbijooks, ei saa järeldada, et korteri kasutamine oli võimatu. RA ütluste kohaselt oli tuba, kus toimus leke, möbleeritud ja seda kasutati. Hagejad ei ole tõendanud, et pärast läbijooksu ei saanud viidatud tuba kasutada. Lisaks märgib ringkonnakohus, et kuigi katuse läbijooksu põhjus kõrvaldati lõplikult 2019.a septembriks, nähtub tunnistaja RA ütlustest, et ajutine lahendus tehti kaks päeva hiljem pärast kliendi poolt läbijooksust teavitamist. Kolleegiumi hinnangul ei ole hagejad tõendanud, et veelekked toimusid määral, mis takistasid eluruumi kasutamist.
56.Kostja on seisukohal, et hagejad ei võimaldanud kostjal puudusi kõrvaldada, mistõttu on hagejad vastuvõtuviivituses. Kuna hagejad ei lasknud puudusi kõrvaldada, siis ei saa hagejad kostja hinnangul nõuda ka viivist. Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga. Tsiviilasjast nähtub, et hagejad on müüjat korterisse kutsunud juba kohtueelselt 31.10.2018 e-kirjaga (I kd tl 83). Samuti on palutud puuduste kõrvaldamist 11.02.2019 SMS-is (I kd tl 88). Hagejate esindaja on puuduste kõrvaldamist pakkunud ka kostja esindajaga 10-11.04.2019 toimunud e-kirjavahetuses, kuid kostja esindaja teatas, et kostja on nõus tööd koheselt tegema tingimusel, et pooled lõpetavad kohtuvaidluse ja hagejad hüvitavad kohtukulud (I kd tl 77-78). 12.07.2019 on kostja teinud hagejatele kompromissipakkumise, kuid kostja ei nõustunud selles, käesolevas tsiviilasjas tuvastamist leidnud, osade puudustega (I kd tl 97). Eeltoodust nähtuvalt on hagejad võimaldanud kostjal tulla puudusi tuvastama ja kõrvaldama. Kostjad ei ole aga osade puudustega nõustunud ning on 2019.a aprillis seadnud ka täiendavaid tingimusi (menetluskulude hüvitamine). Asjaolu, et pooled on pidanud menetluse jooksul läbirääkimisi puuduste kõrvaldamise ja selle aja kohta, samuti et hagejad ei vastanud 2019.a lõpus ja 2020.a alguses kostja kirjadele puuduste kõrvaldamise aja kohta, ei anna alust väita, et kostjal ei olnud võimalust puuduste kõrvaldamiseks. Asjast ei nähtu, et kostja oli nõus puuduste ilmnemisest mõistliku aja jooksul ja täiendavate tingimusteta kõik käesolevas tsiviilasjas tuvastamist leidnud puudused kõrvaldama. Eeltoodule tuginedes on alusetu kostja väide, et hagejatel ei ole õigust nõuda kahju hüvitamist ja kahju hüvitiselt viivist. Lisaks eeltoodule märgib ringkonnakohus, et hagejad on esitanud käesolevas asjas nõude müügilepingu alusel, mitte garantiilepingu alusel, mistõttu ei saa kostja tugineda sellele, et garantiilepingu kohaselt on kostjal teatud puuduste kõrvaldamise kohustus alles pärast garantiiperioodi lõppu.
57.Arvestades, et ringkonnakohus mõistab kostjalt välja täiendavalt põhivõla 5500 eurot, siis tuleb kostjalt täiendavalt välja mõista ka viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Maakohus mõistis põhinõudelt 4640 eurot välja viivise perioodi 03.12.201802.11.2020 eest summas 712,50 eurot. Kolleegium märgib, et viivise õige suurus sellelt
summalt nimetatud perioodi eest on 712,05 eurot, millisele seisukohale on maakohus ka ise otsuse põhjendustes asunud. Arvestades, et viivis põhivõlalt 10 140 eurot perioodi 03.12.2018 - 02.11.2020 eest on 1556,08 eurot, siis kuulub kostjalt välja mõistmisele täiendavalt viivis perioodi 03.12.2018 - 02.11.2020 eest 843,58 eurot (1556,08 - 712,50). Lisaks tuleb kostjalt välja mõista viivis edasiulatuvalt kuni põhivõla tasumiseni.
58.Seega kuulub kostjalt väljamõistmisele kokku põhivõlg 10 140 eurot, viivis 02.11.2020 seisuga 1556,08 eurot ja viivis põhivõlalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 03.11.2020 kuni põhivõla tasumiseni. Pooled ei vaidlustanud apellatsioonimenetluses maakohtu seisukohta, et hagejad on ühisvõlausaldajad.
59.Koos hagiavaldusega esitasid hagejad hagi tagamise taotluse, mille kohus rahuldas 5.12.2018 määrusega (parandatud 10.12.2018 määrusega) ja seadis aadressil Lõokese 5, Tallinn müüjale kuuluvatele kinnistutele hüpoteegid hagejate kasuks järgmiselt: - kinnisasjale registriosaga 6907750 hüpoteek summas 12 000 eurot; - kinnisasjale registriosaga 6909450 hüpoteek summas 12 000 eurot; - kinnisasjale registriosaga 6909550 hüpoteek summas 12 000 eurot.
60.TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Maakohus tühistas otsusega hagi tagamise abinõu osas, millega seati kohtulikud hüpoteegid kinnistutele nr 6907750 ja nr 6909450. Arvestades, et ringkonnakohus suurendab kostjalt väljamõistetavat summat, tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles maakohus tühistas hagi tagamise abinõu osas, millega seati kohtulik hüpoteek kinnistule nr 6909450. Ringkonnakohus jätab kinnisasjadele nr 6909450 ja 6909550 seatud kohtulikud hüpoteegid jõusse kohtuotsuse täitmist tagavate abinõudena. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
61.Maakohus leidis menetluskulude jaotust määrates, et kuna garantiilepingu alusel pidi kostja kõrvaldama katusega seonduva puuduse garantiiaja lõppedes, kuid kostja kõrvaldas selle enne garantiiaja lõppu, siis ei loobunud hagejad 9500 euro nõudest põhjusel, et kostja rahuldas hageja nõude. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Nagu eelnevalt märgitud esitasid hagejad oma nõude müügilepingu alusel ning müügilepingust tulenevate puuduste kõrvaldamist ei pidanud nad ootama kaks aastat. Seega tuleb menetluskulude jaotamisel lähtuda sellest, et kostja on hagejate nõude selles osas puuduste kõrvaldamise teel rahuldanud. Arvestades eeltoodut ning kohtuotsuse järgset hagi rahuldamise ulatust, peab ringkonnakohus põhjendatuks jätta menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus poolte endi kanda (TsMS § 163 lg 1, § 168 lg 5).
62.TsMS § 136 lg 4 tulenevalt võib kohus tsiviilasja hinna kohta tehtud määrust muuta kuni asja lahendamiseni selles kohtuastmes. Kohus võib hinda muuta ka asja lahendava kohtulahendiga. TsMS § 133 kohaselt arvutatakse hagihind põhinõude ja kõrvalnõuete järgi. TsMS §-s 367 sätestatud kõrvalnõude hagihinna arvutamisel liidetakse hagi esitamise seisuga arvestatud viivise summale summa, mis vastab ühe aasta eest arvestatud viivise summale. TsMS § 137 lg 1 kohaselt on apellatsioonkaebuse esitamise puhul tsiviilasja hind sama, mis esimeses kohtuastmes, arvestades kaebuse ulatust. Ringkonnakohus on 21.12.2020 puuduste kõrvaldamise määruses ning 22.12.2020 apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise määruses märkinud ebaõigesti apellatsioonkaebuse hinnaks 28 127,08 eurot. Hagejad said vaidlustada maakohtu otsuse põhivõla 21 800 euro ulatuses, mitte 22 800 euro ulatuses, kuna 1000 euro osas oli maakohus nõude eraldanud. Viivist tuleb
arvutada ühe aasta eest. Seaduses sätestatud viivis põhinõudelt 21 800 eurot ühe aasta eest on 1744 eurot. Seega tuleb apellatsioonkaebuse hinnaks lugeda 23 544 eurot. Sellelt tuleb tasuda riigilõivu 900 eurot. Kuna hagejad on tasunud 1000 eurot, siis on hagejatel õigus nõuda riigilõivu 100 eurot tagasi TsMS § 150 lg 1 p 1 alusel. Riigilõivu tagastamise taotlemisel tuleb hagejatel märkida, kelle arveldusarvele riigilõiv tagastada, samuti arveldusarve number.
63.Kostja on vastuapellatsioonkaebuses märkinud vastuapellatsioonkaebuse hinnaks 5723,70 eurot. Sama hinna on märkinud ringkonnakohus ka 19.01.2021 määruses vastuapellatsioonkaebuse menetlusse võtmise kohta. Vastuapellatsioonkaebuse menetlusse võtmise määruses on märgitud vastuapellatsioonkaebuse hind ebaõigesti. Kostja vaidlustas maakohtu otsust hagi rahuldatud osas. Maakohus mõistis välja kostjalt põhivõla 4640 eurot ja viivise. Vastuapellatsioonkaebuse hinna määramisel tuleb viivist põhivõlalt 4640 eurot arvestada ühe aasta eest, s.o 371,20 eurot. Seega tuleb vastuapellatsioonkaebuse hinnaks lugeda 5011,20 eurot. Kostja on tasunud riigilõivu 425 eurot, mis ongi sellelt hinnalt tasutav lõiv.
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots, Neve Uudelt, Iris Kangur-Gontšarov
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.