Lashotica Salon OÜ hagi Lindle OÜ vastu põhivõla 173.54 euro, viivise 46.86 euro ja alates 28. märtsist 2019. a edasise viivise saamiseks 0,5% päevas
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 4. novembri 2019. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Lashotica Salon apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
536.40 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja: Lashotica Salon OÜ (registrikood 12937019), lepinguline esindaja Arvo Junti Kostja: Lindle OÜ (registrikood 12380002), lepinguline esindaja Vahur Kõlvart
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
OÜ
detsembri
2019.
a
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 4. novembri 2019. a otsus ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada.
2.Mõista Lindle OÜ-lt Lashotica Salon OÜ kasuks välja põhivõlg 173 eurot 54 senti ja sellelt 24. augustiks 2021. a sissenõutavaks muutunud viivis 811 eurot 30 senti ning alates 25. augustist 2021. a tasumata põhivõlalt viivis 0.5% päevas kuni põhivõla tasumiseni.
4.Menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta Lindle OÜ kanda. Menetluskulude suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast otsuse jõustumist.
2-19-104420 Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Lashotica Salon OÜ (hageja) esitas 28. märtsil 2019 Harju Maakohtusse hagi Lindle OÜ (kostja) vastu põhivõla 173.54 euro, viivise 46.86 euro ja alates edasiulatuva viivise saamiseks 0,5% päevas.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 27. aprillil 2018 äriruumi allüürilepingu tähtajaga kuni 27. aprillini 2019. Hageja teatas 28. novembril 2018 kostjale allüürilepingu lõpetamisest alates 27. veebruarist 2019 seoses sellega, et üürileandjaga lõpetas hagejaga üürilepingu, mistõttu oli allüürilepingu jätkamine võimatu. Kostja saatis hagejale 20. jaanuaril 2019 e-kirja ja teatas, et lõpetab ise allüürilepingu alates 30. jaanuaril 2019. Kostja vabastas äriruumi 30. jaanuaril 2019 vaatamata hageja teatisele, et kostja on rikkunud lepingu punktis
8.3.sätestatud etteteatamise tähtaja nõuet. 24. jaanuaril 2019 esitas hageja kostjale üüriarve veebruari kuu eest summas 173.54 eurot, mille tasumise tähtaeg oli 1. veebruar 2019. Kostja jättis arve määratud tähtajaks tasumata. Kostja vastuväited
3.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
4.Kostja hinnangul oli allüürileping õigustühine. Ruumide omaniku sõnul oli hagejal keelatud allrentida lepingu objekti. Kostja sõlmis hagejaga lepingu heas usus. Sellise lepingu võib kostja igal ajal erakorraliselt ja etteteatamata üles öelda.
5.Hageja põhjustas kostjale olukorra, kus tal tuli hageja tegevusest tingituna asuda otsima uusi ruume. Kostjale tuli ülesütlemine üllatusena ja ta hakkas otsima endale uusi ruume teades, et ta võib olla äripinnal kuni 27. veebruarini 2019. Kostja leidis uued ruumid ja teatas 4. jaanuaril 2019 Facebooki sõnumiga ja 20. jaanuaril 2019 e-kirjaga hagejale, et vabastab ruumid alates
30.jaanuarist 2019. Vastavalt VÕS § 313 ei saanud kostja eeldada, et ta saab ruume lepingujärgselt edasi kasutada ja lepingu täitmist jätkata.
2-19-104420
6.Hagejal puudus alus hoida kostjat üürilepinguga kinni temale sobiva ajani ja võtta selle eest raha. Hageja võttis 30. jaanuaril 2019 kostjalt võtmed ja tegi sellega ruumide kasutamise võimatuks.
7.Hageja ei teavitanud kostjat 28. novembril 2018 üüripinna vabastamise vajadusest korrektselt, vaid teavitas grupivestluses, et majale tuleb uus majahaldur ja sellega kaasneb tõenäoliselt hinnatõus. Teatis ei vasta seaduses sätestatud erakorralise üürilepingu ülesütlemise vorminõuetele. Ka ei saa seda teatist lugeda kostja ja hageja omavaheliseks kokkuleppeks. Teatises ei ole hageja kordagi väitnud, et kostjal on kohustus tasuda üüripindade eest kuni 27. veebruarini 2019.
8.Esitatud kirjavahetusest sai kostja aru, et üüripind tuli vabastada jaanuaris või võimalikult kiiresti. Arutelu, millal võiks hageja vabastada oma üürilepingu alusel üüripinna, ei ole tõendiks ega aluseks kostjale üüriarve esitamiseks. Kostja ei ole sundinud hagejat oma üürileandjaga lepingut lõpetama. Kostja ei olnud hagejale teiste ruumide leidmisel takistuseks, kuna lahkus
30.jaanuaril 2019. Kostja ei näinud võimalust hagejaga üürilepingu jätkamiseks ja ei soovinud tulevikus samasugusesse olukorda sattuda. Seetõttu ei saanud kostjalt mõistlikult oodata huvi lepingu jätkamiseks.
9.Üürilepingu erakorralise ülesütlemise puhul ei ole mõistlikuks tähtajaks kolm kuud. See kehtib üksnes tähtajatute üürilepingute puhul. Pooltevahelise allüürilepingu punkt 8.3. on tühine, sest kostjalt ei saa mõistlikult eeldada kolme kuulist etteteatamise tähtaega olukorras, kus hageja on lepingut oluliselt rikkunud. Nendel asjaoludel on tingimus heade kommetega vastuolus, põhjustades olukorra, kus poolte vastastikuste kohustuste väärtus on ebamõistlikult tasakaalust väljas.
10.Juhul kui kohus leiab, et allüürilepingu punkt 8.3. ei ole tühine, siis alternatiivselt on kostja seisukohal, et hageja rikkus kostjaga lepingu sõlmimisel VÕS § 14 lg 2 tulenevat kohustust ning ei teavitanud kostjat, et tal puudus õigus kostjale lepingu objekti allüürile anda. Seetõttu esitab kostja vastavalt TsÜS § 90 lg-le 1 tehingu tühistamise avalduse. Tühistamisavalduse esitamisega on üürileping algusest peale kehtetu. Sellisel juhul on kostja hüvitanud hagejale kehtetu allüürilepingu eseme kasutamisega seotud kasutuseelise, kuivõrd on tasunud kõik üürimaksed ning hagejal puudub täiendav nõue kostja ees. Maakohtu otsus ja põhjendused
11.Harju Maakohus jättis 4. novembri 2019 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning määras kindlaks kostjale hüvitatavate menetluskulude suuruse.
12.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled järgmistes küsimustes: 1) pooled sõlmisid 27. aprillil 2018 tähtajalise äriruumi allüürilepingu kuni 27. aprillini 2019; 2) kostja lahkus üüripinnalt 30. jaanuaril 2019; 3) kostja ei tasunud hagejale veebruarikuu arvet 27 päeva eest summas 173.54 eurot.
13.Maakohtu hinnangul on hageja menetluses oma väiteid vastavalt kostja vastuväidetele muutnud. Esmalt oli hageja seisukohal, et allüürileping lõppes hagejapoolse erakorralise
2-19-104420 ülesütlemisega ja hiljem, et poolte kokkuleppel. Hageja hinnangul ütles ta allüürilepingu erakorraliselt üles Facebook’i vestluses 28. novembril 2018. Maakohtu hinnangul ei vasta see teade ülesütlemisavalduse nõuetele, sest selles pole välja toodud VÕS § 325 lg-s 2 nimetatud andmeid (s.h üüritud asi ja ülesütlemise alus) mis peavad ülesütlemisavalduses sisalduma.
14.Allüürilepingu punkti 9.2. järgi võib lepingu tingimusi muuta poolte kirjalikul kokkuleppel. Hageja leiab, et 28. novembri 2018 vestluse näol on tegemist hageja tahteavaldusega leping lõpetada. Hageja viitab, et lepingu lõpetamise tingimused on loetletud 24. jaanuari 2019 dokumendis ning et kostja on 4. detsembri 2018 kirjas nõustunud sellega, et leping lõppeb 27. veebruaril 2019. Kohus leiab, et hageja mõtteavaldustest ja ühepoolsetest teatistest ei nähtu selget ettepanekut konkreetsetel tingimustel allüürilepingu lõpetamiseks ja 4. detsembri 2018 kostja e-kirja ei saa lugeda kindlatel hageja pakutud tingimustel lepingu lõpetamisega nõustumuseks. Kohtule esitatud kirjadest ja teatistest ei nähtu, et pooled jõudsid allüürilepingu lõpetamises kokkuleppele. Samuti ei oma tähendust hageja ühepoolselt 24. jaanuaril 2019 allkirjastatud äriruumi üürilepingu lõpetamine.
15.VÕS § 313 lg 3 järgi üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Riigikohtu lahendi 3-2-1-42-14 punktist 11 tulenevalt ei välista VÕS § 313 lg 3, et pooled lepivad omavahel kokku üürilepingu erakorralise ülesütlemise etteteatamise tähtaja ka nendel juhtudel, mil seadus etteteatamist ei nõua. Seega on Riigikohtu praktikaga kooskõlas, et pooled võisid lepingu erakorralise ülesütlemise tähtajas kokku leppida. Pooled on lepingus kokku leppinud kolmekuulises tähtajas. Kohtu hinnangul ei ole seega üürilepingu punkt 8.3. tühine. Juhul, kui kostja oleks pidanud kolmekuulisest tähtajast kinni, oleks üürileping pidanud lõppema kas 4. aprillil 2019 või hiljemalt 20. aprillil 2019. Vaidlust ei ole selles, et kostja teatas allüürilepingu erakorraliselt ülesütlemisest 04. jaanuaril 2019 ja 20. jaanuaril 2019 ning lahkus üüripinnalt 30. jaanuaril 2019. Seega ei ole kostja kinni pidanud poolte vahel kokku lepitud erakorralise ülesütlemise kolmekuulisest tähtajast. Kohtu hinnangul ei ole täidetud ülesütlemise eeldused, seega ei ole kostja allüürilepingut erakorraliselt üles öelnud.
16.VÕS § 288 lg 1 kohaselt üürnik võib üürileandja nõusolekul anda asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile. Hageja ja tema üürileandja X vahel 27. oktoobril 2017 sõlmitud üürilepingu punkti 4.2.7. järgi kohustub üürnik (hageja) mitte allrentima lepingu objekti terviku ega osadena. Hageja leiab, et tal oli õigus kostjale ruumi allrentida, sest üürilepingu punkti 4.1.1. järgi on üürnikul õigus lubada lepingu objekti kasutada enda töötajatel, koostööpartneritel ja klientidel. Kohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud, et kostja oli hageja koostööpartner. Asjaolu, et hageja on aidanud ühel korral kostjal organiseerida reklaami flaiereid ning et pooled üritasid leida uut üüripinda, ei tõenda, et hageja ja kostja tegutsesid koostööpartneritena. Ka ei ole pooled allüürilepingus omavahel kokku leppinud, et tegutsevad üüriruumis koostööpartneritena. Juhul, kui pooled oleksid tegutsenud koostööpartneritena, siis puudunuks vajadus allüürilepingu sõlmimiseks.
17.Kostja on menetluse käigus esitanud hagejale tehingu tühistamise avalduse. Kostja viitab VÕS § 14 lõikele 2 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 92 lõigetele 2 ja 3. Kostja on seisukohal, et juhul kui ta oleks teadnud, et hagejal puudus õigus lepingu objekti allüürile anda, ei oleks kostja hagejaga üürilepingut sõlminud. Hageja jättis hea usu põhimõtte vastaselt
2-19-104420 kostjale teatamata, et tal puudub õigus pinda allüürile anda. Hagejal oli VÕS § 14 lg-st 2 tulenevalt kohustus teavitada kostjat kõikidest asjaoludest, mille vastu teisel poolel oli lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Kuivõrd kostja poolt sõlmitud allüürileping sõltub osaliselt ka hageja ja tema üürileandjaga sõlmitud üürilepingust, siis kahtlemata oli sellise informatsiooni osas kostjal lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Mõistetav ja usutav on kostja väide, et ruumi allüürimise keelust teades, ei oleks kostja hagejaga allüürilepingut sõlminud. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks sellest teadlik olnud. TsÜS § 99 lg 1 p 2 järgi võib tehingu tühistada pettuse või eksimuse korral kuue kuu jooksul, arvates pettusest või eksimusest teadasaamisest. Kostja on menetluses avaldanud, et ta sai eksimusest teada 27. veebruaril 2019 (15. aprillil 2019 esitatud vastuväide). Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks olnud sellest teadlik varem. Tehingu tühistamise avaldus on hagejale esitatud 13. juunil 2019. Seega on kostja esitanud tühistamise avalduse tähtaegselt.
18.Kohus on eelnevalt tuvastanud, et poolte vahel sõlmitud allüürilepingu saab lugeda algusest peale kehtetuks. VÕS § 84 lg 1 järgi tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Seega ei ole kostjal ka üüri maksmise kohustust. Kohtu hinnangul on hageja veebruarikuu üürinõue vastuolus ka hea usu põhimõttega VÕS § 6 lg 1 kohaselt, kuivõrd kohus on tuvastanud, et hagejal ei olnud õigustki kostjaga allüürilepingut sõlmida. Kuigi TsÜS § 90 lg 2 järgi tühistatud tehingu järgi saadu tuleb tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele, on kohus seisukohal, et hageja ei pea tagastama kostjale juba tasutud üüritasu, sest kostja on üüriruumi saanud kuni 30. jaanuarini 2019 kasutada. Apellatsioonkaebus
19.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada.
20.Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus aktsepteerinud vastustaja tühistamisavaldust, kuid ei ole analüüsinud seda aspektist, kas tühistamisavalduse esitamine oli õigustatud ning õiguslikult võimalik. Hageja hinnangul ei ole maakohtu otsus põhjendatud.
21.Tulenevalt VÕS § 12 lg-st 1 ei mõjuta lepingu kehtivust asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu või lepingupoolel ei olnud lepingu sõlmimise ajal õigust käsutada lepingu esemeks olevat asja või õigust. Teadmatus allüürilepingu sõlmimise õiguse puudumisest ei too kaasa õigustust tühistamisavalduse esitamiseks eksimuse motiivil. Maakohus eksis järeldades, et allüürileping on algusest peale kehtetu.
22.Hageja ja tema üürileandja vahel sõlmitud üürilepingus sisalduv keeld anda ruume allüürile ei mõjuta allüürilepingu kehtivust. Allüürileping kehtis vaatamata sellele, et hagejal puudus õigus selle sõlmimiseks. Maakohus on otsuses leidnud, et ei hageja ega kostja ei ole allüürilepingut kehtivalt üles öelnud. Seega tuleb kostjal lepingut täita, s.o. tasuda üüritasu perioodi 1. kuni 27. veebruari 2019 eest.
23.Hageja ei nõustu maakohtu järeldusega, et hageja üürileandja heakskiit allüürilepingule ei andnud hagejale õigust allüürilepingut sõlmida. Hageja üürileandja on kinnitanud
2-19-104420 pretensioonide ja nõuete puudumist, teades, et allüürileping oli sõlmitud ning ruumid olid allkasutuses. Hageja tegevus on seega saanud heakskiidu.
24.Pooled täitsid allüürilepingut probleemideta perioodil 27. aprillist 2018 kuni 30. jaanuarini 2019 (9 kuud, kokkulepitud 12-st kuust). Kostjat hakkas huvitama, kas hagejal oli allüürile andmise õigus alles märtsis 2019 ehk pärast seda, kui hageja oli esitanud kostja vastu nõude tasumata üüri sissenõudmiseks. Seega on ilmne, et kostja hakkas otsima põhjuseid, miks mitte täita poolte vahel sõlmitud kokkulepet.
25.Kohus ei ole hinnanud asjas esitatud tõendeid lähtuvalt asja tehioludest ja täielikult. Poolte kirjavahetusega on tõendatud, et hageja ja kostja olid ühisel arusaamal, et neil oli pärast üürilepingu ülesütlemist õigus ruumide kasutuseks kuni 27. veebruarini 2019. Nii on kostja nõustunud hageja väljendatuga, et „meil on 27.02ni aega” vastates sellele „jah” ja pakkunud omalt poolt, et “kolme kuuga leiame ikka midagi”. Nii üüri- kui allüürileping kehtis tulenevalt VÕS § 288 lg-st 6 kuni 27. veebruarini 2019. Seega tuli mõlemaid lepinguid ka nii kaua täita, hoolimata sellest, et kostja lahkus üüripinnalt 30. jaanuaril 2019. Kostja vastupidine käitumine ja võetud kohustuste mittetäitmine on pahatahtlik.
26.Kui maakohus leidis, et pooltevaheline leping oli algusest peale kehtetu, pidid pooled tagastama ka sellest saadu (hageja talle tasutud üüri ja kostja temale võimaldatud kasutamisõiguse hariliku väärtuse). Asudes seisukohale, et tühistatud tehinguga saadut ei tule tagastada, on maakohus esitanud vastandlikud väited, tunnistanud lepingu kehtivust. Vastustaja seisukoht
27.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
28.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada. Asjas on võimalik teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Muuta tuleb ka menetluskulude jaotust. Apellatsioonkaebus rahuldatakse.
29.Poolte vaidluse keskmes on küsimus, kas pooltevaheline allüürileping on kehtivalt ennetähtaegselt üles öeldud või ei kehti allüürileping, sest kostja on selle tühistanud.
30.Vaidlust ei ole, et pooled sõlmisid 27. aprillil 2018 tähtajalise äriruumi allüürilepingu kuni
27.aprillini 2019. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja 28. novembri 2018 Facebook`i vestluse teade allüürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ei vasta VÕS §-ile 325 ja on seega tühine. Samuti nõustub kolleegium maakohtuga, et tuvastatud ei ole poolte tahteavaldusi, mis võimaldaks järeldada üürilepingu lõpetamist poolte kokkuleppel (VÕS § 9). Ringkonnakohus järgib maakohtu vastavaid põhjendusi, neid kordamata (TsMS § 654 lg 6).
31.Kolleegium ei nõustu aga maakohtuga, et hageja ei saa nõuda üüritasu, sest kostja tühistamisavaldus tõi kaasa allüürilepingu kehtetuse. Maakohus leidis, et kuna hageja ei teavitanud kostjat allkasutusse andmise keelust, rikkus hageja VÕS § 14 lg 2 ning järeldas, et
2-19-104420 kostja sõlmis allüürilepingu olulise eksimuse mõjul. Seega on iseenesest täidetud tehingu tühistamise eeldused arvestades, et maakohtu tuvastatu kohaselt jõudis kostja poolt menetluses esitatud allüürilepingu tühistamisavaldus TsÜS § 98 lg 1 esimese lause tähenduses hagejani TsÜS § 99 lg 1 p-is 2 sätestatud tähtaja jooksul (dtl 251-255).
32.Kolleegiumi arvates tuleb aga tähele panna, et TsÜS § 138 lg 1 ja 2 tuleneb, et õiguste teostamisel tuleb toimida heas usus ning see ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguste teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. VÕS § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. TsÜS § 138 lg 1 ja 2 ning VÕS § 6 kohalduvad ka üürniku ja allkasutaja vahelisele võlasuhtele ning sellest tulenevate allkasutaja õiguste teostamisele.
33.Kolleegium leiab, et olukorras, kus kogu allüürilepingu esemeks oleva(te) ruumi(de)kasutamise aja omanik mingeid takistusi ruumi(de) kasutamiseks ei teinud ning allüürnik avastas eksimuse alles pärast hageja poolt lepingu ülesütlemist, kui vaieldakse tasumata üüri üle, on tühistamine pahatahtlik ja hea usu põhimõtte vastane. Asjas ei ole esile toodud, et omaniku loa puudumine oleks kuidagi allüürniku asja kasutamist mõjutanud. Kostja viitab, et usalduse kaotamise tõttu hageja suhtes ei saanud kostjalt mõistlikult lepingu jätkamist oodata. Hageja kohustuste rikkumise korral oli kostjal õigus kasutada õiguskaitsevahendina lepingu ülesütlemist, mida kostja ka tegi. Eelnevast tulenevalt on kostja poolt tühistamisavalduse esitamine vastuolus hea usu põhimõttega, kostja ei saa sellele tugineda ning see ei too kaasa allüürilepingu kehtetust.
34.Seega on maakohus iseenesest õigesti hinnanud ka kostja avaldust allüürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kolleegium ei nõustu aga maakohtuga, et kostja ei ole kehtivalt allüürilepingut erakorraliselt üles öelnud, sest järgimata on üürilepingus kokkulepitud kolmekuuline etteteatamistähtaeg. Maakohus tuvastas, et pooltevahelise äriruumi allüürilepingu p-is 8.3 sätestatud tingimuse kohaselt võib pool lepingu erakorraliselt üles öelda lepingus ning seaduses toodud alustel, teatades teisele poolele vähemalt kolm kuud. Siinjuures on maakohus õigesti leidnud, et pooled võisid lepingu erakorralise ülesütlemise tähtajas kokku leppida ja antud kokkulepe allüürilepingu p-is 8.3 ei ole tühine. Põhjendatud ei ole kostja väide, et kolmekuulise etteteatamistähtaja kokkulepe üürilepingu ülesütlemiseks on heade kommetega vastuolus ja seetõttu tühine ainuüksi seetõttu, et hageja rikkus oluliselt üürilepingut, sest üürilepingu erakorraline ülesütlemine eeldabki mõjuvat põhjust (VÕS § 313 lg 1).
35.Asjaolu, et lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, ei muuda aga ülesütlemist tühiseks, vaid leping loetakse ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest (vrdl VÕS § 311 lg 2). Vaidlustatud ei ole maakohtu tuvastatud asjaolu, et kostja teatas allüürilepingu erakorralisest ülesütlemisest 20. jaanuari 2019 e-kirjaga ning lahkus üüripinnalt
30.jaanuaril 2019, millest maakohus järeldas seega õigesti, et kostja ei pidanud kinni allüürilepingus kokkulepitud ülesütlemise tähtajast. Seega tuleks leping eeltoodust tulenevalt lugeda lõppenuks ettenähtud 3-kuulise tähtaja möödumisest s.o 20. aprillist 2019, kuid arvestades, et hageja leping omanikuga kehtis kuni 27. veebruarini 2019, saab hageja nõuda üüritasu kuni selle ajani. Kostja ei ole üüritasu arvestusele vastuväiteid esitanud. Seega on hageja üüritasu nõue põhjendatud (VÕS § 271).
2-19-104420
36.Kuna hageja taotles üüritasult ka alates 2. veebruarist 2019 lepingujärgse viivise väljamõistmist, tuleb kostjalt 173.54 eurot tasumisega viivitamise tõttu VÕS § 113 lg 1 kolmanda alusel alates 2. veebruarist 2019 kuni üüritasu täieliku tasumiseni välja mõista ka viivis. Hageja tugineb viivist nõudes üürilepingus kokku lepitule (p 4.6). Perioodi 2. veebruar 2019 kuni 24. august 2021 (ringkonnakohtu otsuse tegemise aeg) eest on viivise suurus 811 eurot ja 30 senti (viivitatud päevi kokku 935 üürilepingu p 4.6 järgi määraga 0,5 % päevas). Kostja ei ole maakohtu ega apellatsioonimenetluses esitanud viivisenõudele mingeid vastuväiteid või väiteid, millest saaks järeldada, et hageja viivisearvestus ei oleks korrektne ja/või et viivise suurus peaks olema väiksem. Kostja ei ole väitnud, et viivisekokkulepe ei kehtiks. Samuti ei ole kostja esile toonud asjaolusid, mis võimaldaks käsitada üürilepingus sisalduvat viivisekokkulepet tüüptingimusena. Kuigi üürilepingus kokkulepitud viivisemäär on oluliselt kõrgem VÕS § 113 lg 1 teise lause järgsest määrast, ei ole see siiski selline, et seda pidada seadusega vastuolus olevaks, isegi kui tegemist oleks tüüptingimusega. Mõlemad pooled on sõlminud üürilepingu majandustegevuses ning tegemist ei ole erakordse ja kokkuleppevabadust kuritarvitava tingimusega. Kolleegium möönab, et praegusel juhul on viivis kujunenud mitmekordselt suuremaks kui põhivõlgnevus. Selliseks juhuks on kohtule iseenesest antud õigus VÕS § 113 lg 8 järgi ebamõistlikult suurt viivist mõistliku suuruseni vähendada vastavalt VÕS §-ile 162, kuid kohus ei või viivist alandada oma algatusel, vaid VÕS § 113 lg 8 järgi üksnes võlgniku taotlusel. Nagu märgitud, ei ole kostja viivisenõudele mingeid vastuväited sh taotlust viivise vähendamiseks esitanud, millele ringkonnakohus juhtis ka 30. juuni 2021 kirjas kostja tähelepanu (dtl 405). Seetõttu tuleb hageja nõue ka vastavas osas rahuldada. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
37.Hagi rahuldamise tõttu jäävad menetluskulud TsMS § 162 lg 1 järgi kostja kanda. Riigikohus on selgitanud, et ei ole mõistlik tõlgendada TsMS § 174 lg-d 3 ja 5 koostoimes selliselt, et kõrgema astme kohus peab kindlaks määrama ka alama astme kohtus kantud menetluskulude rahalise suuruse olukorras, kus ta muudab alama astme kohtu otsust sel määral, et sellega kaasneb menetluskulude jaotuse muudatus, või teeb ise uue, osaliselt või täielikult vastupidise otsuse (Riigikohtu 13. juuni 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-8794 p 14; 28. novembri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-37940, p 14.2; 20. aprilli 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15, p 19 jj).
38.Eeltoodust lähtuvalt ei määra kolleegium kindlaks kostja põhjendatud ja vajalikke menetluskulusid maakohtus ja ringkonnakohtus. Menetluskulude suuruse määrab TsMS § 177 lg 2 kohaselt kindlaks asja lahendanud maakohus pärast otsuse jõustumist.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.