Otsuse tegemise aeg ja koht 12.08.2021 Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number
2-20-15388
Tsiviilasi
Northwind OÜ hagi SIA Logu Grupa vastu võla ja viivise nõudes
Hagihind
hagi hind 997,41 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja: Northwind OÜ (registrikood 11866276, Soo tn 2, Tallinn); esindajad Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kevin Siivelt (RISTAL KEBA PARTNERID Advokaadibüroo, Pärnu mnt 20, Tallinn, e-post: [email protected]; Kostja: SIA Logu Grupa (registrikood 40103518842, Lubanas iela 19, Riia, LV-1019, Läti Vabariik). Menetluse liik
lihtmenetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Mõista kostjalt SIA-lt Logu Grupa (registrikood 40103518842) hageja Northwind OÜ (registrikood 11866276) kasuks välja 855,51 (kaheksasada viiskümmend viis eurot ja 51 senti), millest põhivõlgnevus on 684,48 eurot ja viivis 171,03 eurot. Menetluskulude jaotus
1.Jätta menetluskulud kostja SIA Logu Grupa kanda.
2.Mõista kostjalt SIA-lt Logu Grupa (registrikood 40103518842) hageja Northwind OÜ (registrikood 11866276) kasuks menetluskuludena välja 1255 (üks tuhat kakssada viiskümmend viis) eurot, millest 1080 eurot on kulud õigusabile ja 175 eurot on hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv. Edasikaebamise kord Kohus ei anna luba otsuse edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud
menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja selle põhjendused
1.Hageja palus hagiavalduses kostjalt välja mõista põhivõlana 797,72 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivisena 199,69 eurot. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 08.01.2020 üürilepingu xxxx asuva eluruumi kasutamiseks. Üürilepingu punktis 6.2. leppisid pooled kokku lepingust tulenevate vaidluste allumises Harju Maakohtule.
2.Hageja andis eluruumi kostja kasutusse ja kostja tasus üüri ja kõrvalkulusid kuni 11.04.2020 esitatud märtsikuu 2020 kõrvalkulude arveni, mille kostja jättis tasumata. Kostja jättis tasumata edasised üürilepingu alusel esitatud arved. Kostja ei tasunud arvet nr 20047 märtsikuu 2020 kõrvalkulude eest summas 178,25 eurot, tasumistähtajaga 14.04.2020, arvet nr 20046 aprillikuu 2020 kõrvalkulude eest summas 178,83 eurot, tasumistähtajaga 14.05.2020, arvet nr 20053 juunikuu 2020 üüri eest summas 690 eurot, tasumistähtajaga 10.06.2020, arvet nr 20060 maikuu 2020 kõrvalkulude eest summas 150,46 eurot, tasumistähtajaga 12.06.2020 ja arvet nr 20070 juunikuu 2020 kõrvalkulude eest summas 77,08 eurot, tasumistähtajaga 09.07.2020. Üürilepingu punktis 2.7. leppisid pooled kokku, et lepingujärgsete maksetega viivitamisel on pooltel õigus nõuda viivise tasumist 0,25 % iga viivitatud kalendripäeva eest.
3.Juunis 2020 sai hageja seaduslikule esindajale teatavaks, et kostja on üürilepingu alusel tema kasutuses olnud eluruumi vabastanud ning viinud võtmed üürilepingu sõlmimist vahendanud kinnisvaramaakleri kontorisse. Kostja ei ole hagejale teatanud üürilepingu ülesütlemisest. Hageja sai eluruumi vabastamisest teada kolmanda isiku vahendusel, kelle kontorisse jättis kostja eluruumi võtmed. Kostja ei ole hagejale eluruumi lepingule vastava aktiga üle andnud. Hagejal õnnestus eluruum uuele üürnikule üürile anda 01.07.2020.
4.Seisuga 01.07.2020 oli tasumata arvetest tulenev kostja põhivõlg hageja ees 1197,54 eurot, viiviseid oli 01.07.2020 seisuga kogunenud 213,1 eurot. Hageja viitas VÕS § 88 lõikele 8. Hageja rahuldas seisuga 01.07.2020 enda nõuded kostja vastu osaliselt tagatise arvelt (tagatis 690 eurot). Viivised vähenesid nullini ja põhivõlg vähenes 476,9 euro võrra 720,64 euroni. Arve nr 20070 tasumata jätmisega suurenes põhivõlg 77,08 euro võrra. Sellelt arvelt on sissenõutav viivis 17,73 eurot. Alates 01.07.2020 on tasumata põhivõlalt 720,64 eurolt sissenõutavaks muutunud viivis 181,96 eurot. Kokku võlgneb kostja hagejale põhivõlana 797,72 eurot ja kuni hagiavalduse esitamiseni sissenõutavaks muutunud viivisena 199,69 eurot.
5.Hageja ja kostja vahel oli sõlmitud tähtajatu üürileping. Üürilepingu punkti 2.1. kohaselt kohustus kostja maksma hagejale eluruumi ja sisustuse eest üüri 690 eurot kuus. Kostja kohustus lisaks üürile tasuma kõik eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud, mille suurus määrati
igakuiselt lähtudes arvestite näitudest ja teenusepakkujate poolt esitatud arvetest (üürilepingu punkt 2.2.).
6.Hageja viitas VÕS § 311 lõigetele 1 ja 2 ning §-le 312, samuti VÕS §-le 325. Lepingu punktis
4.1.on pooled kokku leppinud, et üürnikul on õigus üürileping igal ajal üles öelda, teatades sellest kirjalikult ette kaks kalendrikuud. Seega on pooled kokku leppinud seadusest rangemas vorminõudes. Lepingu punktis 5.1. leppisid pooled kokku, et lepingu lõppemisel eluruumi üleandmisel hagejale annab kostja üle kõik eluruumi võtmed ja pooled allkirjastavad eluruumi ja sisustuse vastuvõtmise akti. Lepingu punkti 6.1. kohaselt sai lepingu tingimusi muuta ainult poolte kirjalikul kokkuleppel, kirjaliku vormi järgimata jätmisel on muudatused tühised. Pooled ei ole sõlminud ühtegi kirjalikku kokkulepet üürilepingu muutmise kohta.
7.Kostja rikkus poolte vahel kehtivat üürilepingut, jättes üürilepingu ülesütlemisest ette teatamata ja eluruumi lepingus kokkulepitud viisil üle andmata. Hagejal on nõue üüri ja kõrvalkulude tasumiseks ka selle aja eest, mille võrra kostja ülesütlemisest ette ei teatanud. Kostja vabastas üüripinna sellest ette teatamata mais 2020. Seega tulnuks kostjal tasuda üüri ja kõrvalkulusid vähemalt juulikuu vastava kuupäevani. Kuivõrd hagejal õnnestus aga eluruum üürile anda alates 01.07.2020, nõuab hageja kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist üksnes kuni juuni 2020 eest.
8.Hagiavalduse täpsustuses parandas hageja arvutuslikud eksimused. Seisuga 01.07.2020 oli tasumata arvetest tulenev kostja põhivõlg hageja ees 1 197,54 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis seisuga 01.07.2020 oli 99,6 eurot. Hageja rahuldas seisuga 01.07.2020 enda nõuded kostja vastu osaliselt tagatise arvelt (tagatis 690 eurot). Viivis vähenes nullini ja põhivõlg vähenes 590,4 euro võrra 607,14 euroni. Alates 01.07.2020 on tasumata põhivõlalt 607,14 eurolt sissenõutavaks muutunud viivis 153,3 eurot. Hageja esitas korrigeeritud viivise arvestuse. Kokku võlgneb kostja hagejale põhivõlana 684,48 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivisena 171,03 eurot. Hageja palus kostjalt välja mõista põhivõlana 684,48 eurot ja hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisena 171,03 eurot.
9.Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. Kostja esitatud tõendid ei ole usaldusväärsed. Kostja esitatud kirjavahetusest nähtub, et hageja esindaja on 10. septembri ja 18. septembri 2020 e-kirjades selgelt palunud, et kostja esitaks hagejale tõendid hagejale, kui need tõepoolest olemas on. Kostja hageja palutud tõendeid enne 11.12.2020 ei esitanud, mistõttu on alus kahelda nende usalduväärsuses. M. K. e-kiri V. P.ile on füüsiliselt välja prinditud ja seejärel vildakalt skaneeritud. Väljatrüki kõige ülemisel real on printer jätnud vahele ühe pikslirea (nagu enamike teiste ridade printimisel), kuid kummalisel kombel ei ole pikslirida puudu samal real asuval kuupäeval, mistõttu jääb mulje, et kuupäev võib olla lisatud hiljem. G-Mail veebirakendusest ekirjade tavapärasel väljaprintimisel ei kuvata ülemisse serva mitte kirja saatmise kuupäeva, vaid printimise kuupäev (koos kellaajaga) ning kirja saatmise kuupäev (koos kellaajaga) jääb varju. Printimiseks selliselt, et nähtuks kirja saatmise kuupäev, tuleks kasutada G Maili süsteemi sees leitavat „prindi“ nuppu iga kirja kohta eraldi. Kirja saatmise kuupäev kuvatakse alati koos kellaajaga (nii nagu kostja esitatud lisast 4 nähtuval kirjavahetusel). Hageja esitas oma väidete kohta näited.
10.Hageja leidis, et kostja esitatud tõendid lepingu ülesütlemisest teatamise ja maakleri korralduse kohta on ebausaldusväärsed. Kostja esitatud e-kirjadel on manipuleerimise tunnused. Manipuleeritud tõendid on otseses vastuolus V. P.i selgitustega, mille V. P. on digitaalselt allkirjastanud. Samuti ei tõenda kostja esitatud tõendid asjaolusid, mida kostja soovib nendega tõendada. Kostja väide, et V. P. tegutses hageja nimel, on ebaõige ja tõendamata. Kostja, kes on tegev majandustegevuses juba mitmeid aastaid, peab olema teadlik kinnisvaramaakleri rollist ja ülesannetest. Maakler vahendab või osutab lepingu sõlmimise võimalusele poolte vahel (nt VÕS § 658 lg 1), kuid ta ei vastuta vahendatud lepingu täitmise eest ega ole lepingu pooleks. Kostja ise nõustus vastuses, et V. P. vahendas lepingut ega allkirjastanud seda ise. Juba ainuüksi sellest
pidi kostjale olema arusaadav, et V. P. ei ole hageja esindajaks üürilepingu sõlmimisel ega sellest tulenevas suhtes. Samuti on V. P. oma selgitustes kinnitanud, et palus kostjal pöörduda otse üürileandja poole, kui see andis talle mai alguses 2020 teada soovist üürileping lõpetada.
11.Väide, et kostja andis V. P.ile üürilepingus sätestatud korras teada soovist leping üles öelda, on tõendamata. E-kirja väljatrükk, millega kostja soovib seda tõendada, on ebausaldusväärne ja tõenäoliselt manipuleeritud. Kirjas ei nähtu, et see oleks üldse saadetud V. P.i e-posti aadressile. V. P. on kinnitanud, et kostja andis talle esimest korda teada soovist leping üles öelda alles mai alguses, mispeale palus V. P. teatada sellest kirjalikult üürileandjale.
12.Lisaks on kostja väide asjakohatu. Nimelt oli kostjal kohustus ülesütlemise soovist teatada üürileandjale, mitte maaklerile. Teatada tuli lepingu kohaselt kirjalikult. Kostjale oli kahtlemata teada, kellega ta oli sõlminud üürilepingu ja kellega üürilepinguga seotud küsimustes suhelda. Üürileandja isik ja andmed nähtuvad selgelt üürilepingust ning see pidi kostjale olema selge, kuivõrd vähemalt alguses maksis ta tõrgeteta üürileandja poolt esitatavaid üüriarveid.
13.Asjakohatu on kostja väide, et V. P. ei teavitanud, et üürisuhtes tuleb suhelda otse üürileandjaga. Maakleril puudus põhjus selliseks teavitamiseks, kuivõrd võib eeldada, et äris tegutsev isik saab aru, kellega ta lepingu sõlmis. Siinjuures on oluline, et arveid üürilepingu alusel edastas igakuiselt üürileandja ise. Lisaks asjakohatusele on kostja väide ebaõige. V. P.i selgitustest nähtub, et ta selgitas vajadust üürilepingu ülesütlemise soovist teatada kirjalikult üürileandjale.
14.Kostja väide, et V. P. andis korralduse jätta võtmed tema kontorisse, on tõendamata. Sõnumirakenduse kuvatõmmis on hageja hinnangul ebausaldusväärne ja manipuleeritud. Sõnumis ei ole ka ühtegi sõna mainitud võtmetest. Sõnumist ei nähtu, et V. P. oleks andnud korralduse võtmed talle tuua. Asjakohatu on kostja viide, et leping oli koostatud eesti keeles ja talle ei olnud tagatud tõlget. Hagejal või lepingut vahendanud maakleril puudus kohustus üürilepingut tõlkida. Kostja oleks saanud seda lasta teha ise. Kostjal oli eesti keelt valdav asjaajaja. Kostjale puudus surve lepingu sõlmimiseks ja ta oleks võinud valida lepingut mitte sõlmida, kui ta eesti keelt ei valda. Lepingu sõlmimise ajal oli kostja Eestis tegutsev äriühing, mis soovis korterit üürida oma töötajate majutamiseks. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks kirjalikult üürileandjale teatanud kaks kuud ette soovist leping üles öelda. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks kõik hageja esitatud arved tasunud.
15.Lõplikes seisukohtades jäi hageja varasemate väidete juurde. Kostja ei ole vaatamata kohtu selgitustele oma vastuväiteid tõendanud ega põhistanud. Hageja menetluskulud käesolevas tsiviilasjas on kokku 1 543 eurot. Menetluskulud koosnevad kulutustest lepingulisele esindajale 1 368 eurot (kokku 9,5 tundi õigusteenust hinnaga 120 eurot tunnis, millele lisandub käibemaks) ja tasutud riigilõivust 175 eurot.
16.Hageja lepingulisel esindajal kulus 07.08.2020 esialgse materjali läbitöötamiseks, nõupidamiseks kliendiga ja suhtlemiseks teise poole esindajaga 30 min. 10.08.2020 kulus nõupidamiseks kliendiga ja inglisekeelse nõudekirja koostamisele 30 min. 25.08.2020 kulus kirjavahetuseks vastaspoolega ja kliendile ülevaate tegemiseks 15 min. 07.09.2020 kulus vestluseks Vallo Plankiga ja vastuse koostamiseks 30 min. 18.09.2020 kulus kirjavahetuseks kostja ja kliendiga 15 min. 28.09.2020 kulus Vallo Plankile kirja koostamiseks 15 min ja seejärel kulus 01.10.2020 tunnistaja ütluste protokolli koostamiseks 15 min.
17.09.10.2020 kulus kliendi esitatud täiendavate materjalide analüüsile ja nõuete arvestamisele ning tõendite komplekteerimisele 1 tund 45 min. 14.10.2020 kulus hagiavalduse koostamiseks 2 tundi. 21.10.2020 kulus hagiavalduse redigeerimisele kliendi soovide kohaselt 30 min. 11.01.2021 kulus kostja vastuse läbitöötamiseks ja hageja seisukoha koostamiseks 2 tundi 30
min. Kohtu kirjaga tutvumiseks kulus 15 min. Kuna hageja ei ole käibemaksukohustuslane, palus hageja kulud hüvitada koos käibemaksuga. Kostja vastuväited
18.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja sai korteri oma kasutusse 13.01.2020. Korteri andis kostjale üle V. P., kes tegutses hageja nimel. Kooskõlas lepingu tingimustega teavitas kostja V. P.i lepingu ülesütlemisest alates 15. maist 2020, kuna korter ei olnud kostjale enam vajalik. Vastuseks palus V. P. tagastada talle korteri võtmed, jättes need tema kontorisse, mida kostja tegi. 15. mail 2020 tagastas kostja korteri võtmed V. P.ile. Seda kinnitab pooltevaheline kirjavahetus, mis toimus Whatsappi rakenduses, samuti e-posti teel toimunud kirjavahetus. Seega ei vasta tõele väide, et korter ei ole lepingus sätestatud korras ja tähtajal üle antud.
19.Kostja pidas V. P.i hageja esindajaks ja uskus, et kogu suhtlus käib hagejaga. V. P. andis kostjale üle allkirjastatud lepingu ja korteri võtmed ning tema kaudu toimus pooltevaheline suhtlemine, sealhulgas andis ta kirjalikult (Watsapp rakenduse kaudu) korralduse jätta korteri võtmed tema kontorisse.
20.V. P. ei teavitanud kostjat, et suhtlus peaks toimuma teise isikuga ja korter tuleb üle anda teisele isikule. Ta ei esitanud kostjale mistahes pretensioone, vaid võttis vastu korteri võtmed ja sellega andis kostjale aluse uskuda, et kostja tegevus on seaduslikult korrektne. Järelikult on alusetu hageja nõue hüvitada korteri kastutamisega seotud kulud pärast 15. maid 2020, mil kostja andis korteri võtmed üle hageja esindajale V. P.ile ja sellega lõpetas korteri kasutamise. Viivise kohaldamine on vale, sest kostja ei ole hilinenud arvete tasumisega. Hageja oli teadlik, et alates
15.maist 2020 ei kasuta kostja enam korterit. Kostja esitab korteri eest esitatud arved ja maksekorraldused, mis tõestavad vastavate arvete tasumist.
21.Korter jäeti maha heas korras ja puhtana. Enne korterist lahkumist teostati olukorra fotofikseerimise. Seega ei vasta tõele hageja algne väide selle kohta, et korter oli jäetud korrastamata seisus ja selles esinesid kahjustused. Tegelikult just vastupidiselt olid korteris tehtud parendused, nimelt olid parandatud elektri pistikupesad, külmkapi valgustus ja köögimööbli uks. Kostja on täitnud kõik lepingulised kohustused.
22.Ühtlasi juhib kostja tähelepanu sellele, et hageja ei ole tagastanud kostja tasutud tagatisraha summas 690 eurot, mida ta pidi tagastama ühe kuu jooksul pärast lepingu tähtaja lõpu, s.o kuni
15.juunini 2020. Hageja ei ole kandnud nimetatud summat kostja pangakontole ja on selle ebaseaduslikult omastanud. Hageja soovib kostja arvelt rikastuda.
23.Korteri üürileping oli koostatud eesti keeles, mida kostja ei valda. Lepingu tõlget kostjale ei tagatud. V. P. ei selgitanud lepingu tingimusi. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, mis takistasid tal korterit pärast 15.05.2020 välja üürida. Ebaselge on, millisel alusel nõuab hageja kostjalt üüri ja lisamakseid aja eest, mil kostja korterit ei kasutanud. Kohtuotsuse põhjendused
24.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub rahuldamisele. Kohus ei anna käesolevas asjas luba otsuse edasikaebamiseks, kuid kohus peab vajalikuks teha käesolevas asjas otsuse erinevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 444 lõikes 1 sätestatust koos kirjeldava ja põhjendava osaga.
25.Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle: 1) hageja ja kostja sõlmisid 08.01.2020 tähtajatu üürilepingu, mille alusel võttis kostja üürnikuna kasutusele xxxx asunud eluruumi;
2) üürilepingu kohaselt allusid sellest tulenevad vaidlused Harju Maakohtule; 3) üürilepingu alusel tuli kostjal tasuda igakuiselt üüri 690 eurot ja eluruumi kõrvalkulusid; 4) kostja tasus hagejale üüri kuni 2020. aasta maini ning kõrvalkulusid kuni 11.04.2020 esitatud arveni; 5) lepingu alusel tasus kostja hagejale tagatisena 690 eurot.
26.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal on hageja ees üürilepingust tulenev üüri ja kõrvalkulude võlgnevus. Pooled vaidlevad ühtlasi selle üle, kas kostja ütles üürnikuna üürilepingu 15.05.2020 nõuetekohaselt üles.
27.Hageja leidis, et kostja ei ole teda nõuetekohaselt lepingus kokku lepitud viisil teavitanud lepingu ülesütlemisest. Kostja pidi hagejat ülesütlemisest ette teatama kaks kuud, kuid hageja sai eluruumi vabastamisest teada juhuslikult. Hagejal õnnestus ruum uuesti üürile anda alates 01.07.2020. Kostja jättis tasumata üüri 2020. a juuni eest ja kõrvalkulud alates märtsist kuni juunini. Lepingu sõlmimist vahendanud maakler ei olnud hageja esindajaks. 01.07.2020 oli kostja põhivõlg hageja ees 1197,54 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis 99,60 eurot. Hageja tasaarvestas oma nõude kostja tasutud tagatisraha 690 euroga, mille tulemusena on kostja põhivõlg hageja ees 684,48 eurot ja viivisevõlg 171,03 eurot.
28.Kostja vaidles hageja nõudele vastu. Hageja esindajaks lepingu sõlmimisel oli V. P., kellele kostja teatas lepingu ülesütlemisest 15.05.2020. Samale isikule tagastas kostja korteri võtmed. V. P. ei teavitanud kostjat, et viimane peaks suhtlema kellegi teisega korteri üleandmiseks. Hagejal ei ole kostja vastu nõuet, sest kostja tasus arved õigeaegselt. Hageja on jätnud alusetult tagatise tagastamata.
29.Kohus leiab, et kostja vastuväited ei võimalda jätta nõuet rahuldamata. VÕS § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik ehk üürileandja andma teisele isikule ehk üürnikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu ehk üüri. VÕS § 292 lg 1 näeb ette, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid ehk kõrvalkulusid juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. Iseenesest ei vaidle pooled selle üle, et kostjal tuli üüritud eluruumi eest tasuda üüri 690 eurot ning kõrvalkulusid.
30.VÕS § 294 sätestab, et kui üür on arvestatud ajavahemike järgi, tuleb üüri, kõrvalkulusid ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Eeltoodust lähtudes tuli kostjal tasuda üüri ja kõrvalkulusid lepingus kokkulepitud viisil ning kogu aja jooksul, mil leping kehtis.
31.VÕS § 311 lg 1 näeb ette, et lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu VÕS §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. VÕS § 312 lg 1 näeb ette, et kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Käesoleval juhul nägi leping ette tähtaja, mille jooksul tuli kostjal lepingu ülesütlemisest ette teatada. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta oleks etteteatamise tähtaega järginud.
32.VÕS § 308 lg 1 sätestab, et eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Üürnik võib tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades. Esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja tasus tagatisena 690 eurot, millise summa võis hageja tasaarvestada rahalise nõudega kostja kui üürniku vastu. Kostja ei ole
tõendanud, et ta oleks kõik lepingu alusel esitatud arved täielikult ja tähtaegselt tasunud, mistõttu on alusetu kostja väide, et hageja jättis talle tagatisraha põhjendamatult tagastamata.
33.Kohus selgitas kostjale 04.03.2021 saadetud pöördumises (toimiku lk 69-70), et kui kostja teatas hagejale lepingu ülesütlemisest 15.05.2020, oleks tal vähemalt kuni selle ajani tulnud tasuda üüri ja kõrvalkulusid. Kostja ei ole tõendanud kõrvalkulude tasumist hageja väidetud perioodi eest ehk alates 2020. a märtsist. Kohus samuti selgitas kostjale vajadust tõendada oma väiteid üürilepingu nõuetekohase ülesütlemise kohta. Kohus selgitas kostjale vajadust põhistada ja tõendada väiteid, milliste järgi oli maakler V. P. lepingulistes suhetes hageja esindaja. Kohus selgitas kostjale, et üürileping nägi kostjale ette tähtaja ülesütlemisest ette teatamisel.
34.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja ja kostja sõlmisid 08.01.2020 eluruumi üürilepingu (toimiku lk 4-5), mille alusel kostja üürnikuna üüris Siili tn 18-12 asuva eluruumi koos sisustusega. Leping oli selle punkti 1.5. järgi sõlmitud tähtajatult. Kostja oli kohustatud lepingu punkti 2.1. järgi tasuma üüri 690 eurot kuus. Lepingu punkti 2.2. järgi oli kostja kohustatud tasuma lisaks üürile kõik eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud, lähtuvalt igakuiste arvestite näitudest ja teenusepakkujate esitatud arvetest. Üüri tuli tasuda kord kuus jooksva kuu 10. kuupäevaks. Lepingu punkti 2.5. järgi pidi üürnik tasuma üürileandjale eelmise kuu kõrvalkulud eest järgmise kuu 15. kuupäevaks. Seega nägi leping ette, et üüri ja kõrvalkulusid tuli tasuda igakuiselt.
35.Lepingu punkti 2.6. alusel tasus kostja hagejale tagatisena 690 eurot, mis maksti üürileandja lepingust tulenevate nõuete tagamiseks. Tagatisraha tuli üürileandjal üürnikule tagastada 1 kuu möödumisel lepingu lõppemise kuupäevast, kui üürileandjal ei ole üürniku vastu lepingust tulenevat nõuet. Seega oli hagejal õigus tasaarvestada tagatisraha oma nõudega kostja vastu. Lepingu punkt 2.7. nägi ette, et lepingu järgsete maksete tasumisega viivitamisel tuli poolel maksta viivist 0,25% iga viivitatud kalendripäeva eest. Eeltoodust tulenevalt pidi kostja juhul, kui ta arveid tähtaegselt ei tasu, maksma viivist.
36.Lepingu punkti 3.4.11. pidi üürnik andma eluruumi lepingu viimasel kehtivuspäeval üle üürileandjale. Lepingu punkt 4.1. nägi ette, et üürnikul on õigus igal ajal leping üles öelda, teatades sellest üürileandjale kirjalikult ette kaks kalendrikuud. Kooskõlas lepingu punktiga 5.1. pidi eluruumi üleandmisel üürileandjale üürnik andma üle kõik võtmed ja pooltel tuli allkirjastada eluruumi ning sisustuse üleandmise akt. Eeltoodust tuleneb, et leping nägi üürilepingu ülesütlemise korral ette kahekuulise etteteatamise tähtaja. Lepingu ülesütlemisest pidi kostja teatama kirjalikult üürileandjale. Korter tuli lepingu lõppemise korral üle anda aktiga üürileandjale. Kostja ei ole käesolevas asjas isegi väitnud, rääkimata tõendamisest, et ta oleks lepingut järgides teatanud üürileandjale kaks kuud ülesütlemisest ette. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta oleks hagejat kui üürileandjat üldse teavitanud lepingu ülesütlemisest või oleks talle andnud lepingu lõppemisel korteri üle.
37.Kooskõlas lepingu punktiga 6.1. võis lepingu tingimusi muuta ainult poolte kirjalikul kokkuleppel. Seega ei saanud kostja ühepoolselt lepingu tingimusi muuta. Lepingus olid märgitud poolte andmed, sealhulgas hageja telefoninumber, e-posti aadress ja pangakonto number. Lepingus ei ole märgitud, et hageja esindajaks on V. P.. Kohus iseenesest nõustub hageja väitega, et kuivõrd kostja sõlmis lepingu oma majandus- ja kutsetegevuses, lasus temal endal risk tagada, et lepingu sisu on talle arusaadav. Kohtu hinnangul aga võib asjaolust, et kostja tasus osaliselt lepingu alusel esitatud arveid, siiski järeldada, et lepingu sisu oli kostjale mõistetav.
38.Hageja esitas kostjale 11.04.2020 arve nr 20047 korteri kommunaalteenuste eest märtsis summas 178,25 eurot (toimiku lk 6). 11.05.2020 esitas hageja kostjale arve nr 20046 korteri kommunaalteenuste eest aprillis summas 178,83 eurot (toimiku lk 7). 09.06.2020 esitas hageja kostjale arve nr 20060 korteri kommunaalkulude eest mais summas 150,46 eurot (toimiku lk 9).
06.07.2020 esitas hageja kostjale arve nr 20070 korteri kommunaalkulude eest juunis summas 77,08 eurot (toimiku lk 10). Ühtlasi esitas hageja kostjale 01.06.2020 arve nr 20053 korteri üüri eest juunis 2020 summas 690 eurot (toimiku lk 8). Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta oleks neid arveid tasunud. Isegi juhul, kui oleksid põhjendatud kostja väited, et leping lõppes tema soovil juba 15.05.2020, oleks kostjal tulnud kuni selle ajani tasuda üüri ja kõrvalkulusid. Kostja ei ole tõendanud kõrvalkulude tasumist alates märtsist 2020.
39.Kostja esitas kohtule hageja arve nr 20004 jaanuari üüri kohta (toimiku lk 41) ning arve nr 20005 tagatise kohta (toimiku lk 41 pöördel). Samuti esitas kostja panga väljavõtte hagejale eeltoodud arvete alusel 1112,90 euro tasumise kohta (toimiku lk 42). Kostja esitas kohtule hageja arve nr 20012 ruumide üüri eest veebruaris 2020 (toimiku lk 42 pöördel) summas 690 eurot. Kostja esitas panga väljavõtte selle summa tasumise kohta (toimiku lk 43). 10.02.2020 esitas hageja kostjale arve nr 20014 korteri jaanuari kommunaalkulude eest summas 157,93 eurot (toimiku lk 43 pöördel), mille tasumise kohta esitas kostja panga väljavõtte (toimiku lk 44). 02.03.2020 esitas hageja kostjale arve nr 20021 (toimiku lk 44 pöördel) ruumide üüri eest märtsis summas 690 eurot, mille tasumise kohta esitas kostja panga väljavõtte (toimiku lk 45).
40.11.03.2020 esitas hageja kostjale arve nr 20027 (toimiku lk 45 pöördel) korteri kommunaalkulude eest veebruaris summas 161,51 eurot, mille tasumise kohta esitas kostja panga väljavõtte (toimiku lk 46). 01.04.2020 esitas hageja kostjale arve nr 20032 korteri üüri eest aprillis summas 690 eurot (toimiku lk 46 pöördel), mille tasumise kohta esitas kostja panga väljavõtte (toimiku lk 47). Hageja esitas kostjale 03.05.2020 arve nr 20043 (toimiku lk 47 pöördel) korteri üüri eest mais summas 690 eurot, mille tasumise kohta esitas kostja panga väljavõtte (toimiku lk 48). Kostja ei esitanud kohtule tõendeid ruumide üüri tasumise kohta juunis 2020 ega kommunaalkulude tasumise kohta märtsis, aprillis, mais ja juunis. Viimati tasus kostja korteri kommunaalkulude eest veebruaris 2020. Kuigi kostja tasus korteri üüri kuni maini, jättis ta tasumata üüriarve, mis esitati 2020. a juuni eest. Seega ei tõenda kostja esitatud tõendid hageja nõude aluseks olevate arvete tasumist.
41.Lisaks esitas kostja kohtule võõrkeelse e-kirjade vahetuse erinevate isikutega (toimiku lk 4854, tõlked lk 57-62). Kostja seadusliku esindaja saatis e-kirja V. P.ile, kus ta teatas soovist katkestada leping. Kohtule esitatud tõenditest ei saa järeldada, millal see e-kiri oli saadetud ja kellele oli see saadetud. Kohtule esitatud algne tõend on läti keeles ning kohus ei loe usutavaks, et V. P. oleks kirja kättesaamisel selle sisu tegelikult mõistnud, millist kahtlust kohus kostjale ka selgitas (kohtu pöördumine toimiku lk 69-70). Hageja esitas kohtule kuvatõmmised gmail.com keskkonnast (toimiku lk 67-68), millest nähtub, et antud keskkonnas kostja esitatud viisil ekirjade väljatrükkimisel kuupäevi ei lisata. Eeltoodust lähtuvalt ei tõenda kohtu hinnangul kostja esitatud tõendid usaldusväärselt seda, et kostja oleks V. P.i 15.05.2020 e-kirja teel teavitanud lepingu ülesütlemise soovist. Samas ei oma see kohtu hinnangul tähtsust, sest lepingu ülesütlemise soovist oleks kostjal tulnud kirjalikult teavitada hagejat ning seda kaks kuud ette.
42.Lisaks esitas kostja kohtule kellegi saadetud venekeelse sõnumi, milles teatati aadress, kuhu saab V. P.i nimele midagi jätta. Kes on sõnumi täpselt saatnud, algsest tõendist järeldada ei saa.
43.Hageja esitas kohtule V. P.i allkirjastatud ja tunnistaja selgituste protokollina pealkirjastatud dokumendi (toimiku lk 11-12), kus V. P. kinnitas, et hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingulises suhtes oli ta maakler, kes leidis üürniku. Tema kinnituse kohaselt andis kostja talle millalgi mai alguses 2020 telefoni teel teada üürilepingu lõpetamise soovist, mispeale palus V. P. kostjal selles teatada kirjalikult hagejat. Hiljem toodi V. P.i kontorisse korteri võtmed. Temale teadaolevalt korteri üleandmise kohta akti ei koostatud. Seega ei saa asjas kogutud tõenditest kogumina järeldada, et kostja teavitas kirjalikult lepingu ülesütlemise soovist V. P.i, misjärel viimane andis korralduse tuua võtmed tema kontorisse.
44.Hageja esindaja ja kostja esindaja e-kirjade vahetusest võib järeldada, et hageja palus kostjal
endale esitada tõendid, mis tõendavad üürilepingu ülesütlemise teate edastamist, kuid selliseid tõendeid kostja hagejale ei esitanud. Eeltoodud tõendeid kogumis hinnates leiab kohus, et kostja ei ole tõendanud üürilepingu nõuetekohast ülesütlemist alates maist 2020. Kostja ei ole tõendanud, et tal puudus kohustus tasuda üüri 2020. aasta juuni eest. Kostja ei ole tõendanud, et tal puudus kohustus tasuda kõrvalkulusid alates märtsist 2020 kuni juunini 2020. Hageja on oma nõuet tõendanud ja põhistanud. Kostja jättis arved tähtaegselt tasumata, mistõttu oli hagejal õigus tasaarvestada oma nõue kostja vastu tagatisega. Muus osas on hagejal õigus nõuda kostjalt tasu maksmata arvete eest. Samuti on hagejal õigus nõuda kostjalt viivist, sest kostja ei tasunud arveid tähtaegselt. Hageja nõude rahalisele arvestusele kostja vastuväiteid ei esitanud. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhivõlana 684,48 eurot ja viivisena 171,03 eurot ehk kokku 855,51 eurot.
45.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
46.Hageja palus kostjalt menetluskuludena välja mõista 1 543 eurot. Menetluskulud koosnevad kulutustest lepingulisele esindajale 1 368 eurot (kokku 9,5 tundi õigusteenust hinnaga 120 eurot tunnis, millele lisandub käibemaks) ja tasutud riigilõivust 175 eurot. Kohus leiab, et hageja esindaja õigusabikulud on põhjendatud osaliselt. Nimelt on TsMS § 144 p 1 kohaselt menetluskuludeks kohtuväliste kuludena menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. Tegu on kuludega, mida menetlusosaline on kandnud selleks, et kohtumenetluses osaleda ja selles vajalikke dokumente esitada. Kohtueelse menetluse kulusid hüvitatakse menetluskuludena TsMS § 144 p 3 kohaselt vaid siis, kui see on seaduses ette nähtud. Seega ei saa kohus ilma seadusliku aluseta menetluskuluna arvestada ja teiselt poolelt välja mõista kulusid, mis seisnesid kohtumenetluse eelselt õigusabi andmises või nõudekirjade saatmises. Sellised kulud võiksid olla hüvitatavad kahjuna VÕS § 128 lg 3 alusel, kuid vastavat nõuet hageja hagi esemena esitanud ei ole.
47.Eeltoodust lähtuvalt ei loe kohus põhjendatud menetluskuludeks kohtueelse õigusabi kulusid toimingute eest, mis on tehtud alates 07.08.2020 kuni 01.10.2020 ehk kuni hagiavalduse koostamiseks vajalike toiminguteni kokku 2 h 30 min. Ülejäänud osas ehk 7 h 30 min ulatuses loeb kohus hageja lepingulise esindaja ajakulu põhjendatuks ning kooskõlas olevaks kohtule esitatud menetlusdokumentide sisu ja mahuga. Kostjalt tuleb hageja kasuks menetluskuludena välja mõista õigusabikulud 7 h 30 min x 120 euroga = 900 eurot ilma käibemaksuta ja 1080 eurot koos käibemaksuga. Lisaks tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv 175 eurot. Kogumis tuleb kostjalt hageja kasuks menetluskuludena välja mõista 1255 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.