Võlaõigus › Võõrandamislepingud

1 (7)

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 187 lg 6 kohaselt peab menetlusabi taotluse esitamise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. I.

Kohtuotsuse kirjeldav osa

terrass; välisseinas asuvad uksed on terrassi pealispinnaga sisuliselt ühes tasapinnas, avatäidete alused tuleb kõrgemaks ehitada, et tagada ehitusnormides ettenähtud minimaalne hüdroisolatsiooni kõrgus; soojustus on vettinud ning osa puitkonstruktsioone on nakatunud puidumädanikuga, vettinud ja mädanenud konstruktsioonid tuleb asendada ning konstruktsioonid lahendada selliselt, et vesi ja niiskus ei saaks enam konstruktsioonidesse tungida, samuti tuleb tagada tuulutus; terrassi õõnesbetooni paneelide vuugid on osaliselt monolitiseerimata, need tuleb ära monolitiseerida; välisseina tuuletõkke plaadiks on paigaldatud veeauru mitte läbilaskev OSB plaat, mis tuleb välja vahetada; parapeti veeplekid ei ole paigaldatud kahe SBS kihi vahele, plekid tuleb paigaldada SBS alus- ja pealiskatte vahele; terrassi käsipuud toetuvad puitkonstruktsioonile, mille vertikaalne ja horisontaalne osa on omavahel kohtkindlalt kinnitamata, mille tõttu käsipuud painduvad, puitkonstruktsioonid tuleb kohtkindlalt ühendada; tehnosüsteemide läbiviigud on tihendamata, läbiviigud tuleb tihendada; korterelamul on probleemid ventilatsiooniga, keldriruumides ventilatsioon, mistõttu tekib keldris niiskus ja hallitus. Kostjaga on probleemi teemal korduvalt suheldud ning kostja on lubanud probleemi kõrvaldada, kuid ei ole seda tegema asunud. Korterelamul esineb arvukalt olulisi puuduseid, mida kostja ei ole hoolimata korduvatest lubadustest likvideerima asunud. Hageja esitas 11.07.2018 kostjale pretensiooni ja hagihoiatuse, milles nõudis, et kostja hüvitaks talle elamul esinevate puudustega seotud kahju, kuid kostja ei ole nõudele vastanud ega kahju hüvitanud. Korterelamul esinevate puuduste kõrvaldamisega seoses on hageja kandnud või tal tuleb kanda järgnevaid kulutusi kogusummas 32 400 eurot järgnevalt: elamu katuse harjatuulutuse ehitus- ja paigaldustööde, katusepesu ja värvikahjustuste kohtparanduses kulud 3060 eurot; terrassi aluse katuse ja terrassi renoveerimistööde kulud 10 188 eurot; korterite nr 4 ja nr 7 terrassile viivate akende tõstmise kulud 2088 eurot; tuletõrjeredeli ja katuse käiguteede paigalduse kulud 3095,40 eurot; jääpurikate tekkimise vältimiseks vihmaveerennidesse küttekaablite paigaldamise kulud 5784,60 eurot; keldriruumidesse ventilatsiooni paigaldamise kulu 6984 eurot; omanikujärelevalve ning ehituskonsultatsiooni osutamise käsunduslepingu nr 1802 alusel tekkinud kulud 1200 eurot. Kuivõrd kostja ei asunud elamul esinevaid puudusi likvideerima, tellis hageja vajalikud tööd kolmandalt isikult ning nõuab kostjalt tekitatud kahjude eest hüvitist (I kd, tl-d 1-6). Kostja kohustus andma ostjatele üle ilma puudusteta korteriomandid. Müügilepingutes ei olnud kokku lepitud, millistele kvaliteedinõuetele pidid korteriomandid vastama, seega pidid need olema vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 77 lg-le 1 keskmise kvaliteediga. Müüja kinnitas lepingutes, et annab ostjatele üle ilma puudusteta korteriomandid, mis tähendab, et korteriomanditel ei tohtinud olla puuduseid. Võlaõiguslikest müügilepingutest tulenevad nõuded müüja (kostja) vastu on lepingute kohaselt korteriomanikel. Korteriomanikud ei ole ise teinud hagis nõutavate summade eest kulutusi, vaid on volitanud elamu puuduste kõrvaldamiseks ja kostjaga asjaajamiseks korteriühistut, kes on teinud elamul esinevate puuduste väljaselgitamiseks ja kõrvaldamiseks kulutusi. Korteriomanikud ühiselt moodustavad korteriühistu ning korteriühistu vahendid pärinevad korteriomanikelt. Korteriomanikud on loovutanud oma kostjaga sõlmitud müügilepingutest tulenevad nõuded kostja vastu hagejale, sealhulgas loovutamise hetkel olemas olnud kahjunõuded, mille täpne suurus võib selguda alles pärast loovutust. Hageja hinnangul on hagi võimalik rahuldada nii VÕS § 115 alusel kui ka VÕS § 222 lg 5 alusel (I kd, tl-d 179-180).

hüvitamise nõude esitamise eeldust – kostjat väidetavatest puudustest õigeaegselt teavitanud. Ainuüksi seetõttu on hageja oma väidetava nõude kostja vastu minetanud. Hagis kirjeldatud väidetavate puuduste olemust arvestades ei ole võimalik, et ostjad, said puudustest teada 2018. aasta suvel. Puudustena kirjeldatud probleemid on silmaga nähtavad ehk olemuselt sellised, mis pidid ilmnema ostjatele juba oluliselt varem. Kostjalt ei ole enne kahju hüvitamise nõude esitamist nõutud puuduste likvideerimist. Nõue ei ole korrektselt loovutatud. Ühelt korteriomanikult ei ole hageja nõuet korrektselt omandanud. Kostja ei võõrandanud ostjatele puudustega kortereid. S tn 6A elamu näol on tegemist renoveeritud elamuga. Hagiavaldusele lisatud müügilepingutest nähtuvalt oli elamu esmane kasutuselevõtt 1939. aastal. Elamu renoveerimisel tuli arvestada muuhulgas rangete miljööväärtusega seotud nõuetega. See, et enam kui pool sajandit tagasi oli elamu mingid osad lahendatud selliselt nagu pragu võib-olla enam ei tehta, ei anna alust rääkida elamu puudustest. Lisaks lasid kostjale teadaolevalt korteriomandite ostjad pärast korterite kostjalt omandamist paigaldada terrassile vaheseina, kuid mille panek ebaõnnestus ja mis kahjustas olemasolevaid konstruktsioone. Kostja ei osalenud korterite nr 4 ja 7 vahelise katuseterrassi vaheseina ehitusel. Selle paigaldas korteriomanike korraldusel kostjale teadmata kolmas isik, millist isikut ega töid kostjaga ei kooskõlastatud. Seega kui korteriomanditel on mingid puudused, siis need ei ole tekkinud kostja tegevuse tulemusel ja kostja nende eest ei vastuta (II kd, tl-d 1-3). Hageja ei ole oma väidetavat nõuet kostja vastu kehtivalt omandanud. Loovutatavad nõuded ei ole piisavalt määratletud. Kuivõrd tegemist on notariaalsest müügilepingust tulenevate väidetavate nõuetega, siis peab ka korteriomanike poolne loovutus hagejale olema notariaalses vormis (II kd, tl-d 66-67). II.

Kohtuotsuse põhjendav osa

Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxx; müügileping ei sisaldanud eraldi kokkulepet üleantava asja kvaliteedinõuete kohta (I kd, tl-d 44-51); Kostja müüjana ning abikaasad J M ja A R-M ostjana sõlmisid 23.02.2016 müügilepingu, mille esemeks S tn 6a, Tallinn asuv korteriomand, mille eriomandi esemeks oli eluruum nr 4, mis oli kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxx; müügileping ei sisaldanud eraldi kokkulepet üleantava asja kvaliteedinõuete kohta (I kd, tl-d 52-60); Kostja müüjana ning M J ja K V ostjatena sõlmisid 20.04.2017 müügilepingu, mille esemeks S tn 6a, Tallinn asuv korteriomand, mille eriomandi esemeks oli eluruum nr 5, mis oli kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxx; müügileping ei sisaldanud eraldi kokkulepet üleantava asja kvaliteedinõuete kohta (I kd, tl-d 69-77); Kostja müüjana ning M L ja H H ostjatena sõlmisid 17.03.2017 müügilepingu, mille esemeks S tn 6a, Tallinn asuv korteriomand, mille eriomandi esemeks oli eluruum nr 6, mis oli kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxx; müügileping ei sisaldanud eraldi kokkulepet üleantava asja kvaliteedinõuete kohta (I kd, tl-d 78-89); Kostja ja Osaühingu P kui ostja vahel müügilepingu sõlmimine nähtub kinnistusraamatu registriosa nr 3177850 väljavõttest (I kd, tl 34) ning Osaühingu P ja M R vahel 08.02.2018 sõlmitud nõude loovutamise lepingust (II kd, tl 57). Müügilepingu sõlmimist tõendab ka 29.02.2016 akt korteriomandi üleandmise kohta (II kd, tl 11).

kulutuste hüvitamise nõue on müügilepingust tulenev nõue. Müügilepingutest ei nähtu lepingupoolte kokkulepet, mille kohaselt võib nõuete loovutamise lepingud sõlmida notariaalsest vormist erinevas vormis. Seetõttu kehtib müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise või kulutuste hüvitamise nõude loovutamise lepingule AÕS § 119 lg-st 1 ja VÕS § 11 lg-st 3 tulenev notariaalse tõestamise nõue. Käesoleval juhul nähtub nõude loovutamise lepingutest, et ostjad ja hageja kokku leppinud kõigi nõuete loovutamises, mis tulenevad korteriomandi puudustest ja ehituslikest probleemidest (II kd, tld 84-90, lepingu p 2)). Kohtu hinnangul on loovutatavad nõuded VÕS § 165 mõistes piisavalt määratletavad. Sellisel viisil nõuete loovutamisega on ostjad soovinud hagejale loovutada kõik võimalikud asja lepingutingimustele mittevastavusest tulenevad nõuded müüja vastu. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt tuleb kontrollida, kas nõude loovutamise lepingu notariaalse vormi järgimata jätmise eesmärk on tuua kaasa lepingu tühisus. Kohus nõustub hagejaga, et AÕS § 119 lg-s 1 sätestatu eesmärk on õiguskindluse kaitsmine ning kinnisasjade ostja ja müüja kaitsmine järelemõtlematult endale suurte kohustuste võtmisel, sest nii kinnisasja müüja kohustus kinnisasja omand üle anda kui kinnisasja ostja kohustus tasuda kinnisasja ostuhind on üldreeglina kohustused, mis ei ole lepingupoolte jaoks oma ulatuselt just igapäevased. Kohtu hinnangul laieneb samadel põhjustel notariaalse vorminõude rikkumisest tulenev tehingu tühisus ka kinnisasja müügilepingust tulenevate nõuete loovutamise lepingu notariaalse vorminõude rikkumisele. Müügilepingust tuleneva nõude loovutamise lepingu notariaalse tõestamise nõude eesmärkideks on lisaks tõendamisfunktsioonile ka tehingupoolte kaitse läbimõtlematu tegevuse eest ehk hoiatusfunktsioon ning nende nõustamine. Kui kinnisasjade ostmine ei ole ostja majandus- või kutsetegevuse osa, ei ole müügilepingust tulenevate kahju hüvitamise nõuete maksma panemine müüja suhtes ostjale tavapärane tegevus. Müügilepingut iseloomustab lisaks põhikohustustele erinevate nõuete paljusus, mis võivad tuleneda lepingu rikkumisest (nt alandatud ostuhinna tagastamise nõue, kahju hüvitamise nõue, kulutuste hüvitamise nõue). Asja varjatud puudustest tingitud nõuete tekkimist ei ole sageli võimalik ette näha. Seetõttu võib nõude läbi mõtlemata loovutamine viia ostja jaoks kahjulike tagajärgedeni, nt selliste nõuete loovutamiseni, mille tekkimist loovutaja (senine võlausaldaja) ei osanud ette näha. VÕS § 170 kaitseb võlgnikku olukorras, kus senine võlausaldaja on teatanud nõude loovutamisest. Senine võlausaldaja ei saa VÕS §-le 170 tugineda, kui võlgnik on uuele võlausaldajale täitnud nõude, mille tekkimist senine võlausaldaja ette ei osanud näha või mida ta tegelikult loovutada ei soovinud. Eeltoodust tulenevalt kaitseb notariaalne tõestamine senise võlausaldaja huve. Lisaks on vajalik tõendusfunktsiooni täitmine, et tagatud oleks müügilepingust tulenevate võlasuhete osaliste ringi selgus. Pooled ei vaidle selle üle, et loovutajad ja hageja ei ole sõlminud nõuete loovutamise lepinguid notariaalses vormis. Kohus on seisukohal, et kuivõrd ostjate ja kostja vahel sõlmitud müügilepingutele oli kehtestatud kohustuslik notariaalne vorm, pidid ka nõuete loovutamise lepingud olema sõlmitud samas vormis. AÕS § 119 lg-st 1, VÕS § 11 lg-st 3 ja TsÜS §-st 83 lg 1 tulenevalt on nõuete loovutamine tühine ning hageja ei ole saanud müügilepingutest tulenevate ostjate nõuete osas võlausaldajaks. Seetõttu ei ole hagejal õigus nõuda müügilepingust tulenevate nõuete täitmist kostjalt. Eeltoodut arvestades teeb kohus nõude põhjendamatuse kohta vaheotsuse ning lahendab asja lõppotsusega. Kohus jätab rahuldamata hagiavalduse hageja nõuetes kostja vastu 32 400 euro tasumiseks ja põhinõude 32 400 eurot tasumata osalt viivise tasumiseks võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 lauses 2 sätestatud ulatuses alates 29.05.2019 kuni põhinõude täitmiseni.

suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus määrab menetluskulud kindlaks TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik

7 (7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.