Asjaõigus › Omandiasjad

Hagiavalduse kohaselt kuulub xxx asuvast kinnisasjast 1⁄2 hagejatele ja 1⁄2 ja kostjatele ühisomandina.

Poolte kaasomandis olevat kinnisasja koormavad kaks hüpoteeki Luminor Bank AS (AS DnB Nord Banka) kasuks kokku summas 3 520 000 krooni ehk 225 641 eurot. Hüpoteekidega on kaaskoormatud mõlemad kaasomandiosad. Poolte suhted on pingelised ja kinnistu ühine kasutamine ei ole võimalik. Kaasomandit ei ole kokkuleppel lõpetada õnnestunud. Hagejad on esitanud 1Partner Kinnisvara eksperthinnangu 03.08.2018, millise kohaselt kinnistu väärtus on 217 000 kuni 273 000 eurot sõltuvalt müügi viisist. Kinnistu on kahe korteriga elamu, kusjuures hagejate korter moodustab 120,6 m2 ja kostjate korter 97,3 m2. Kinnistu müügi korral korterite kaupa on müügitulem suurem. Kui kaasomand lõpetatakse avalikul enampakkumisel, on mõlemad pooled huvitatud parima võimaliku müügitulemi saavutamisest. Pooltel endil puudub võimekus tasuda teisele poolele hüvitis, vastasel juhul oleks poole vaidlus tänaseks lahenenud. Laenukohustuste lõpetamine müügitulemi arvel on teostatav, sest prognoositav vähim müügitulem on igal juhul suurem kui ühisomanikest kaasomanike laenujääk panga ees.

Hagejad leiavad, et kõige pädevam isik määramaks kindlaks müüdava vara alghinda ja enampakkumise korda müümise ajahetkel on kohtutäitur. Juhul kui maakohus määrab ette kindlaks müüdava kinnistu alghinna, siis paluvad hagejad määrata kinnistu alghinnaks 270 000 eurot nagu see on hagejate poolt esitatud kinnistu hindamisaktis. Kinnistu müügi korral hüpoteegivabalt tasutakse müügi tulemist kõigepealt poolte kohustused ja kustutatakse hüpoteegid. Alles pärast seda on võimalik jagada müügitulemi jääk poolte vahel. Seega kui müügitulemi ainuvõimalik jaotamine on kellegile kahjulik, siis on selleks hagejad, mitte kostjad. Hagejad on võtnud rohkem laenu kui kostjad, kulutanud selle laenu maja ja oma reaalosa suurendamise peale juurdeehituse võrra, kuid hagi rahuldamise korral saavad pooled müügitulemist võrdse osa.

Kostjad ei ole nõus hagejate esitatud korduvate väidetega, et kostjad on teinud võimatuks kaasomandi kasutamise, mis on viinud kaasomandi lõpetamise hagi esitamise vajaduseni. Hagejad ei ole oma väidet tõendanud. Hagejad on jätnud hagiavalduses märkimata avalikul enampakkumisel müümisel kinnistu alghinna, samuti alghinna langetamise võimaluse juhul, kui konkreetse aja jooksul ei ole õnnestunud vaidlusalust kinnistut avalikul enampakkumisel müüa. Hagejad ei ole ühtses menetlusdokumendis maakohtu antud tähtajal esitanud andmeid nende laenujäägi suuruse kohta käesoleval ajal. Kostjate laenujääk on 20.11.2020 seisuga 14 156,55 eurot. Kostjate hinnangul on xxx kinnistu väärtus käesoleval ajal vähemalt 260 000 eurot.

saadud tulem ühisomanike Q ja W ning X ja C vahel võrdsetes osades. Avaliku enampakkumise läbiviimisel ette näha, et avaliku enampakkumise läbiviijal on õigus avaliku enampakkumise läbiviimise ebaõnnestumisel iga 3 kuu järel langetada hinda 1000 euro võrra. Kinnistu xxx, xxx avalikul enampakkumisel kinnistu müügist saadud ja seejärel ühisomanikele jagatud tulemi arvel täita ühisomanike Q ja W ning X ja C laenukohustused panga (Luminor Bank) ees.

Hagejad soovivad kaasomandi lõpetamist viisil, et müüa kinnistu täitemenetluses avalikul enampakkumisel ja kinnistu müügist saadud tulemist täita kõigepealt ühisomanike laenukohustused hüpoteegipidaja ees ja seejärel jagada ülejäänu poolte vahel võrdsetes osades (II kd tl 77 pöördel).

Kostjad leiavad vastuhagis, et kaasomand tuleks lõpetada viisil, mille kohaselt müüa kinnistu täitemenetluses avaikul enampakkumisel algihinnaga 270 000 eurot, jagades kinnistu müügist saadud tulemi ühisomanike vahel võrdsetes osades ja seejärel täita ühisomanike kohustused hüpoteegipidaja ees. Avalikul enampakkumisel läbiviimisel näha ette, et enampakkumise läbiviijal on õigus avaliku enampakkumise läbiviimise ebaõnnestumisel iga kolme kuu järel langetatada alghinda 1000 euro võrra (II kd tl 82 pöördel, 116 pöördel, 01:31:31).

lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohtul on võimalik kaasomand lõpetada üksnes hagis või vastuhagis taotletud viisil.

Kohus on seisukohal, et antud juhul tuleb lõpetada kaasomand kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel, mida on taotlenud mõlemad pooled. Kohus märgib, et Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-14-17 p-s 35 asunud seisukohale, et korteri müümine avalikul enampakkumisel on mõistlik, kui kumbki pool seda endale ei soovi ja mõlemal poolel on üksnes rahaline huvi korteri vastu. Neil asjaoludel ongi avalik enampakkumine kõige mõistlikum ja tegelikult ka ainuvõimalik viis ühisvara jagamiseks, mis poolte huve enim arvestab. Samuti on põhjendatud määrata enampakkumise korraldajaks pooltest sõltumatu kohtutäitur. Kohus leiab, et antud juhul on tegemist eelviidatud Riigikohtu lahendis kirjeldatud olukorraga, kus hagejad ja kostjad soovivad mõlemad võõrandada kinnisasja.

Kohus leiab, et rahuldamisele kuulub ka kostjate taotlus enampakkumisele alghinna 260 000 eurot määramiseks. Asjas on kostjate poolt esitatud kinnisvara eksperthinnang (II kd t lk 93-112), mille kohaselt on selle turuväärtus 260 000 eurot (II kd lk 106). Kohus leiab, et alghinna üle vaidluste ärahoidmiseks ja enampakkumisega võimalikult kiiresti alustamiseks on käesoleval juhul alghinna määramine põhjendatud. Pooltel ei ole selle alghinna üle ka sisuliselt vaidlust. Kuivõrd kostjat esitasid nõude alghinna määramiseks 270 000 eurot alles kohtuistungil kohtuvaidluste käigus (II kd tl 116 pöördel, 01:31:31), sellise väärtuse tõendamiseks tõendeid esitatud ei ole ning kostja vaidles sellele suurendamisele vastu, siis kohus kostja nõude alghinna määramiseks 270 000 euro jätab rahuldamata. Eeltoodu ei piira kuidagi ka võimalust, et enampakkumise käigus kinnistu hind kasvab 270 000 euroni ja üle selle.

Kostjad on samuti esitanud nõuda enampakkumise läbiviimise ebaõnnestumisel iga kolme kuu järel langetada alghinda 3000 euro võrra (II kd tl 82 pöördel) ning hiljem täpsustanud, et iga kolme kuu järel langetada alghinda 1000 euro võrra (II kd tl 116 pöördel, 01:31:31). Kohus jätab mõlemad need kostjate nõuded rahuldamata, kuna avaliku enampakkumise läbiviimisel ei ole põhjendatud kohtu poolt liiga detailselt enampakkumise korda kohtutäiturile ette kirjutada. Kohtutäitur ja pooled saavad täitemenetluse seadustikust lähtuvalt sellised küsimused lahendada edaspidi jooksvalt kokkuleppel või kohtutäituri otsusega.

Kinnistu müügist saadud tulemi arvel tuleb kõigepealt tasuda müügikulud. Selle üle kumbki pool ei vaidle.

Edasi leiab kohus, et õiglane on järgmiseks tulem poolte vahel vastavalt kaasomandi suurusele jagada ehk kummalegi kaasomanikule ühisomanikena kuulub pool müügikulude mahaarvamisest ülejäänud tulemist. Pooled ei vaidle selle üle, et kaasomanike poolt kinnistu tagatisel võetud laenukohustused on erineva suurusega ning et hagejatel on laenujääk suurem (ca 44 000 eurot, II kd 79) ja kostjatel väiksem (ca 13 000, II kd 26, maksegraafik seisuga 20.06.2021). Tõendatud ei ole, et hagejad oleksid enda võetud laenu investeerinud vaidlusalusesse kinnistusse ning et vastavalt oleks kasvanud kinnistu väärtus. Vastavat nõuet ega tõendeid menetluses esitatud ei ole. Seetõttu tuleb kinnistu müügist saadud tulem poolte vahel vastavalt kaasomandi suurusele jagada enne hüpoteegipidajale laenukohustuse täitmist. Vastasel juhul osaleksid kostjad sisuliselt hagejate poolt võetud laenu tagasimaksmisel.

Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-39-17 p-s 12 selgitanud: „Kolleegiumi arvates on põhimõtteliselt võimalik otsustada kaasomandi lõpetamine asja müügiga avalikul enampakkumisel nii, et kaasomanikele pannakse kohustus kasutada saadud raha hüpoteegiga tagatud laenu tasumiseks. Sel juhul on korter võimalik müüa parema hinnaga, sest isik, kes kinnisasja enampakkumisel omandab, saab arvestada sellega, et hüpoteek kustutatakse ja ta saab endale koormamata kinnisasja. Selleks ei ole tingimata vaja hüpoteegipidaja eelnevat nõusolekut. Kui hüpoteegiga tagatud võlg on tasutud, saab kinnisasja omanik AÕS § 349 lg 1 järgi nõuda hüpoteegipidajalt hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist. Nõude osalisel rahuldamisel saab sama paragrahvi teise lõike järgi nõuda hüpoteegi osalist ülekandmist või kustutamist. Hüpoteegipidajal ei ole nõude tasumise korral õigust hüpoteegi kustutamisest keelduda. Samuti ei ole hüpoteegipidajal kui võlausaldajal tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 84 lg-st 1 üldjuhul õigus keelduda laenu tagasimaksmisest enne täitmise tähtpäeva. Tarbija õigus tarbijakrediidilepingust, sh elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingust, tulenevate kohustuste ennetähtaegseks täitmiseks on eraldi reguleeritud VÕS §-s 411.“ Pooled ei vaidle selle üle, et kinnisasi tuleb selle omandanud isikule anda ilma hüpoteegita ehk hüpoteegiga tagatud nõuded tuleb tulemi arvelt kustutada. Kohus käsitles poolte erinevaid seisukohti seoses tulemi jagamise järjekorraga eelnevalt otsuse punktis 11.5. Eeltoodu alusel määrab kohus kinnisasja võõrandamisel saadud summade tasumise korra selliselt, et kaasomandi lõpetamisel asja müügiga avalikul enampakkumisel pannakse kaasomanikele kohustus kasutada saadud raha enda võetud kohustuse, mis on hüpoteegiga tagatud, tasumiseks. Sellisel juhul kinnistu müügil hüpoteegiga tagatud nõuded lõppevad ning hüpoteegipidajal on kinnisasja müümisel kohustus anda nõusolek hüpoteegi kustutamiseks. Selline kord annab kinnistu müümisel tavapäraselt kõrgema hinna, kui kinnistu müügil nii, et sellele seatud hüpoteek jääb kehtima.

/allkirjastatud digitaalselt/ Janek Väli Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.