Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ele Liiv ja Peeter Pällin
Otsuse tegemise aeg ja koht
19.05.2022, Tallinn
Kohtuasja number
2-18-8075
Kohtuasi
X (X) ja C hagi Q (Q) ja W (W) vastu kaasomandi lõpetamise nõudes Q ja W vastuhagi X ja C vastu kaasomandi lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitajad
Harju Maakohtu 09.07.2021 otsus X ja C apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Apellatsioonimenetluse osalised ja nende esindajad
Hagejad (vastuhagis kostjad) X (isikukood XXXXXXXXXXX) ja C (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Ardi Šuvalov Kostjad (vastuhagis hagejad) Q (isikukood XXXXXXXXXXX) ja C (isikukood XXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Andres Past
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta täiendava tõendina vastu kostjate 03.05.2022 menetlusdokumendile lisatud Pindi Kinnisvara OÜ 02.05.2022 arvamus.
2.Jätta läbi vaatamata kostjate 16.12.2020 vastuhagi ja täpsustada Harju Maakohtu 09.07.2021 lahendi resolutsiooni otsuse täitmise korra osas (resolutsiooni punktid 2.1-2.3). Muus osas jätta otsus muutmata.
3.Otsuse tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses: 1) Jätta Q ja W vastuhagi läbi vaatamata.
2-18-8075 2) X ja C hagi Q ja W vastu kaasomandi lõpetamiseks rahuldada. 3) Lõpetada kaasomand kinnisasjale asukohaga XXX, Tallinnas, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXX, viisil, mille kohaselt kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel kohtutäituri kaudu alghinnaga 290 000 eurot. 4) Määrata kohtuotsuse täitmise kord selliselt, et peale enampakkumise toimumist kannab kohtutäitur X-lt ja/või C-lt ning Q-lt ja/või W-lt saadud laenujääkide andmete alusel peale müügikulude mahaarvamist ja enne allesjäänud raha poolte vahel jagamist laenuandjale üle laenulepingute lõpetamiseks vajalikud summad. Seejuures jaotab kohtutäitur müügitulemi, millest on maha arvatud müügikulud, esmalt poolte vahel võrdselt ja seejärel tasub kummagi poole osast vastava poole laenujäägi ning allesjäänu kannab üle vastavale poolele.
4.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
5.Menetluskulud maa- ja apellatsioonikohtus jätta kummagi poole enda kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagejate nõue ja asjaolud
1.Hagejad esitasid Harju Maakohtule hagi Oleg ning W (kostjad) vastu kaasomandi lõpetamiseks. 25.11.2020 hagiavalduse tervikteksti kohaselt paluvad hagejad lõpetada poolte kaasomand Tallinnas XXX asuvale kinnistule, müües kinnisasi täitemenetluses avalikul enampakkumisel ja jagades müügitulemi poolte vahel võrdsetes osades ning tulemist täita kaasomanike laenukohustused AS Luminor Bank ees.
2.Kinnisasi on võrdsetes osades ühisomanikest poolte kaasomandis. Kinnisasja koormavad 2 hüpoteeki Luminor Bank AS-i kasuks. Hüpoteekidega on kaaskoormatud mõlemad kaasomandiosad. Poolte suhted on pingelised ja kinnistu ühine kasutamine ei ole võimalik. Kaasomandit ei ole kokkuleppel lõpetada õnnestunud.
3.Hagejad esitasid 1Partner Kinnisvara 03.08.2018 eksperthinnangu, mille kohaselt on kinnistu väärtuseks 217 000 kuni 273 000 eurot sõltuvalt müügi viisist. Kinnistu on kahe korteriga elamu, millest hagejate kasutuses olev korter on suurusega 120,6 m2 ja kostjate kasutuses olev korter 97,3 m2. Kinnistu müügi korral korterite kaupa on müügitulem suurem. Kui kaasomand
2-18-8075 lõpetatakse avalikul enampakkumisel, on pooled huvitatud parima võimaliku müügitulemi saavutamisest. Pooltel puudub varaline võimekus tasuda teise poolele hüvitist.
4.Kostjate vastuhagi tuleb jätta läbi vaatamata, kuna on sisult taotlus määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise kord või viis.
5.Pädevaim isik määramaks kindlaks müüdava vara alghinda ja enampakkumise korda müümise ajahetkel on kohtutäitur. Juhul kui maakohus määrab ette kindlaks müüdava kinnistu alghinna, paluvad hagejad määrata selleks 270 000 eurot hindamisakti alusel. Kinnistu müügi korral hüpoteegivabalt tasutakse tulemist kõigepealt poolte kohustused ja kustutatakse hüpoteegid. Alles pärast seda on võimalik jagada müügitulemi jääk poolte vahel.
6.Hagejad paluvad menetluskulud jätta kostjate kanda ja välja mõista riigilõiv 300 eurot, esindajakulu 1800 eurot ja tasu kinnistu hindamisakti koostamise eest 450 eurot. Samuti paluvad hagejad välja mõista menetluskuludelt viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras. Kostjate seisukoht
7.Kostjad hagi ei tunnista. Kostjad ei ole nõus, et on teinud võimatuks kaasomandi kasutamise, mis on viinud vajaduseni lõpetada kaasomand. Hagejad on jätnud märkimata avalikul enampakkumisel alghinna langetamise võimaluse juhul, kui konkreetse aja jooksul ei ole õnnestunud vaidlusalust kinnistut avalikul müüa.
8.Hagejad ei ole maakohtu antud tähtajal esitanud andmeid laenujäägi suuruse kohta. Kostjate laenujääk on 20.11.2020 seisuga 14 156.55 eurot.
9.Kostjad esitasid vastuhagi ja paluvad lõpetada kaasomand kinnisasjale, müües selle täitemenetluses avalikul enampakkumisel alghinnaga 260 000 eurot ja jagades müügitulemi kaasomanike vahel võrdsetes osades. Avaliku enampakkumise läbiviimisel tuleb ette näha, et läbiviijal on õigus enampakkumise ebaõnnestumisel iga 3 kuu järel langetada hinda 1000 euro võrra. Müügist saadu ja seejärel pooltele jagatud tulemi arvel tuleb täita mõlema poole laenukohustused panga ees.
10.Menetluskulud tuleb jätta hagejate kanda ja mõista hagejatelt välja vastuhagiavalduse riigilõiv 450 eurot, apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 450 eurot, hindamisakti koostamise tasu 340 eurot, esindajakulu 6511.20 eurot. Samuti paluvad kostjad välja mõista menetluskuludelt viivise VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras. Maakohtu otsus
11.Maakohus lõpetas kaasomandi selliselt, et kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel kohtutäituri kaudu alghinnaga 260 000 eurot. Enampakkumisel saadavast rahast tasutakse esmalt müügikulud ning seejärel jagatakse ülejäänud summa võrdselt poolte vahel. Maakohus kohustas ühisomanikke täitma saadavast tulemist kõik hüpoteegiga tagatud kohustused hüpoteegipidaja ees. Menetluskulud jättis maakohus poolte kanda.
12.Kohus, kuulanud kohtuistungil ära menetlusosaliste seisukohad ning tutvunud toimiku materjalidega, on seisukohal, et hagi ja vastuhagi kuuluvad rahuldamisele osaliselt.
2-18-8075
13.Puudub vaidlus, et poolte kaasomandisse kuulub kinnisasi asukohaga XXX, Tallinn, millest mõlemale poolele kuulub 1⁄2 kaasomandist ühisomandis. Pooled ei vaidle, et kaasomand tuleb lõpetada. Pooled ei vaidle ka lõpetamises müügiga avalikul enampakkumisel kohtutäituri poolt. Pooltel on erimeelsus kaasomandi lõpetamisel saadava tulemi jaotamise osas ning selles, kas on vajalik määrata enampakkumise alghind, hinna vähendamise samm ja vähendamise ajaline maksimaalne tihedus.
14.Hagejad soovivad kinnistu müügist saadud tulemist täita kõigepealt ühisomanike laenukohustused hüpoteegipidaja ees ja seejärel jagada ülejäänu poolte vahel võrdsetes osades (t II kd lk 77 pöördel). Kostjad soovivad müüa kinnistu täitemenetluses avalikul enampakkumisel alghinnaga 270 000 eurot, jagada müügitulem ühisomanike vahel võrdsetes osades ja seejärel täita kohustused hüpoteegipidaja ees. Samuti näha avaliku enampakkumise läbiviimisel ette, et läbiviijal on õigus enampakkumise ebaõnnestumisel iga 3 kuu järel langetada alghinda 1000 euro võrra (t II kd lk 82 pöördel, lk 116 pöördel; kohtuistungil ajamärgi 01:31:31 all).
15.Kooskõlas asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõikega 1 on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Seega ei pea kohus tuvastama kaasomandi lõpetamise nõude põhjust (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-45-06). AÕS § 77 lõike 1 kohaselt jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. AÕS § 77 lõige 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet jagamise viisi osas, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. AÕS § 76 lõike 2 järgi on kaasomandi lõpetamise nõuet välistav asjaolu üksnes poolte kokkulepe. Sellise kokkuleppe sõlmimist ei ole kohus käesoleval juhul tuvastanud, nagu ka muid piiranguid, mis takistaksid kaasomandi lõpetamist. Seega on kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused täidetud.
16.Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-65-10 punktist 21 tulenevalt peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohtul on võimalik kaasomand lõpetada üksnes hagis või vastuhagis taotletud viisil. Kohus on seisukohal, et antud juhul tuleb lõpetada kaasomand kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel, mida on taotlenud mõlemad pooled.
17.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-14-17 punktis 35 asunud seisukohale, et korteri müümine avalikul enampakkumisel on mõistlik, kui kumbki pool seda endale ei soovi ja mõlemal poolel on üksnes rahaline huvi korteri vastu. Neil asjaoludel on avalik enampakkumine kõige mõistlikum ja tegelikult ka ainuvõimalik viis ühisvara jagamiseks, mis poolte huve enim arvestab. Samuti on põhjendatud määrata enampakkumise korraldajaks pooltest sõltumatu kohtutäitur. Kohus leiab, et antud juhul on tegemist viidatud Riigikohtu lahendis kirjeldatud olukorraga, kus hagejad ja kostjad soovivad mõlemad võõrandada kinnisasja.
18.Kohus leiab, et rahuldamisele kuulub ka kostjate taotlus enampakkumisele alghinna määramiseks. Asjas on kostjate poolt esitatud eksperthinnang (t II kd lk 93-112), mille kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 260 000 eurot. Kohus leiab, et alghinna üle vaidluste ärahoidmiseks ja enampakkumisega võimalikult kiiresti alustamiseks on käesoleval juhul alghinna määramine põhjendatud. Pooltel ei ole alghinna üle ka sisuliselt vaidlust.
2-18-8075
19.Kuivõrd kostjad esitasid nõude alghinna määramiseks 270 000 eurot alles kohtuistungil kohtuvaidluste käigus (t II kd lk 116 pöördel, ajamärk 01:31:31) ja sellise väärtuse tõendamiseks tõendeid esitatud ei ole ning kostjad vaidlesid suurendamisele vastu, jätab kohus kostjate nõude alghinnaks 270 000 eurot määramiseks rahuldamata. Eeltoodu ei piira kuidagi võimalust, et enampakkumise käigus kinnistu hind kasvab 270 000 euroni ja üle selle.
20.Kostjad on samuti esitanud nõude enampakkumise läbiviimise ebaõnnestumisel iga 3 kuu järel langetada alghinda 3000 euro võrra (t II kd lk 82 pöördel) ning hiljem täpsustanud, et iga 3 kuu järel langetada alghinda 1000 euro võrra (t II kd lk 116 pöördel, 01:31:31). Kohus jätab mõlemad nõuded rahuldamata, kuna avaliku enampakkumise läbiviimisel ei ole põhjendatud kohtu poolt liiga detailselt enampakkumise korda kohtutäiturile ette kirjutada. Kohtutäitur ja pooled saavad täitemenetluse seadustikust (TMS) lähtuvalt sellised küsimused lahendada edaspidi jooksvalt kokkuleppel või kohtutäituri otsusega.
21.Kinnistu müügist saadud tulemi arvel tuleb kõigepealt tasuda müügikulud. Selle üle kumbki pool ei vaidle. Edasi leiab kohus, et õiglane on järgmiseks tulem poolte vahel vastavalt kaasomandi suurusele jagada ehk kummalegi kaasomanikule ühisomanikena kuulub 1⁄2 müügikulude mahaarvamisest ülejäänud tulemist. Pooled ei vaidle, et kaasomanike poolt kinnistu tagatisel võetud laenukohustused on erineva suurusega ning et hagejatel on laenujääk suurem (ca 44 000 eurot; t II kd lk 79) ja kostjatel väiksem (ca 13 000; t II kd lk 26, maksegraafik seisuga 20.06.2021). Tõendatud ei ole, et hagejad oleksid enda võetud laenu investeerinud vaidlusalusesse kinnistusse ning et vastavalt oleks kasvanud kinnistu väärtus. Vastavat nõuet ega tõendeid menetluses esitatud ei ole. Seetõttu tuleb kinnistu müügist saadud tulem poolte vahel vastavalt kaasomandi suurusele jagada enne hüpoteegipidajale laenukohustuse täitmist. Vastasel juhul osaleksid kostjad sisuliselt hagejate poolt võetud laenu tagasimaksmisel.
22.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-39-17 punktis 12 selgitanud: „Kolleegiumi arvates on põhimõtteliselt võimalik otsustada kaasomandi lõpetamine asja müügiga avalikul enampakkumisel nii, et kaasomanikele pannakse kohustus kasutada saadud raha hüpoteegiga tagatud laenu tasumiseks. Sel juhul on korter võimalik müüa parema hinnaga, sest isik, kes kinnisasja enampakkumisel omandab, saab arvestada sellega, et hüpoteek kustutatakse ja ta saab endale koormamata kinnisasja. Selleks ei ole tingimata vaja hüpoteegipidaja eelnevat nõusolekut. Kui hüpoteegiga tagatud võlg on tasutud, saab kinnisasja omanik AÕS § 349 lg 1 järgi nõuda hüpoteegipidajalt hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist. Nõude osalisel rahuldamisel saab sama paragrahvi teise lõike järgi nõuda hüpoteegi osalist ülekandmist või kustutamist. Hüpoteegipidajal ei ole nõude tasumise korral õigust hüpoteegi kustutamisest keelduda. Samuti ei ole hüpoteegipidajal kui võlausaldajal tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 84 lõikest 1 üldjuhul õigus keelduda laenu tagasimaksmisest enne täitmise tähtpäeva. Tarbija õigus tarbijakrediidilepingust, sh elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingust, tulenevate kohustuste ennetähtaegseks täitmiseks on eraldi reguleeritud VÕS §-s 411.“
23.Pooled ei vaidle, et kinnisasi tuleb selle omandanud isikule anda hüpoteegita ehk hüpoteegiga tagatud nõuded tuleb tulemi arvelt kustutada. Eeltoodu alusel määrab kohus kinnisasja võõrandamisel saadud summade tasumise korra selliselt, et kaasomandi lõpetamisel asja müügiga avalikul enampakkumisel pannakse kaasomanikele kohustus kasutada saadud raha enda võetud kohustuse, mis on hüpoteegiga tagatud, tasumiseks. Sellisel juhul kinnistu müügil hüpoteegiga tagatud nõuded lõpevad ning hüpoteegipidajal on kinnisasja müümisel
2-18-8075 kohustus anda nõusolek hüpoteegi kustutamiseks. Selline kord annab kinnistu müümisel tavapäraselt kõrgema hinna, kui kinnistu müügil nii, et sellele seatud hüpoteek jääb kehtima.
24.Otsuses käsitlemata väited ja tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid ei käsitle.
25.TsMS § 442 lõike 2 punkti 51 kohaselt märgitakse kohtuotsuse sissejuhatuses tsiviilasja hind. Tulenevalt TsMS § 122 lõikest 1 ja § 132 lõike 4 punktist 4 on hagi ja vastuhagi hinnaks 3500 eurot.
26.TsMS § 173 lõike 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Kohus leiab, et tulenevalt TsMS § 163 lõikest 1 tuleb menetluskulud jätta kummagi poole enda kanda. Praeguses asjas on nii hagejad kui kostjad nõustunud kaasomandi lõpetamisega samal viisil. Seega on käesolev vaidlus lahendatud mõlema poole huve silmas pidades. Samuti on Riigikohus lahendi nr 3-2-1-70-10 punktis 14 märkinud, et kui kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lõike 1 alusel poolte endi kanda. Hagejate apellatsioonkaebus
27.Hagejad paluvad otsuse tühistada ja saata tsiviilasi tagasi maakohtule uueks lahendamiseks ning apellatsioonimenetluse kulud jätta kostjate kanda.
28.Kohtuotsus peab olema sundtäidetav ainult resolutsiooni alusel, ei tohi olla vastuoluline ja peab olema põhistatud hagi piirides. Maakohus rikkus asja lahendades oluliselt menetlusõigust. Maakohtu otsuse resolutsioon ja põhjendav osa on vastuolus. Resolutsioonis on märgitud, et hagi on rahuldatud täies ulatuses ja vastuhagi osaliselt, kuigi mõlemad pooled esitasid hagi kaasomandi lõpetamiseks asja müügiga avalikul enampakkumisel. Tegelikult rahuldas maakohus hagejate nõuded osaliselt. Osas, milles maakohus rahuldas vastuhagi, jäi hagejate nõue rahuldamata.
29.Hagejad vaidlustavad otsuse osas, milles hagi jäi rahuldamata ja rahuldati vastuhagi. Kostjad taotlesid kinnistu müüki avalikul enampakkumisel alghinnaga 260 000 eurot. Hagejad palusid avaliku enampakkumise läbiviimist alghinda määramata. Seega jättis maakohus rahuldamata hagejate nõude osas, milles nad palusid kinnistu avaliku enampakkumise läbiviimist alghinda ette määramata. Maakohtu otsuse kohaselt müüakse kinnisasi avalikul enampakkumisel alghinnaga 260 000 eurot. Maakohus ei ole põhjendanud, miks on vaja enampakkumise alghinda kohtu poolt kohtutäituri jaoks etteulatuvalt kindlaks määrata. Maakohus ei põhjendanud, miks peab alghinnaks olema 260 000 eurot.
30.Pooled ei esitanud nõuet, mille maakohus rahuldas resolutsiooni punktides 2.2 ja 2.3 (kaebuses ilmselt ekslikult märgitud 5.4 ja 5.5, milliseid punkte vaidlustatud resolutsioon ei sisalda). Seega väljus maakohus nõuete piiridest. Maakohus juhindus ekslikult Riigikohtu otsusest nr 3-2-1-39-17. Riigikohus on rõhutanud, et kaasomandit jagav maakohtu otsus on täitedokument, mille alusel on pooled nii sissenõudjad kui võlgnikud. Isik, kes omandab kinnisasja enampakkumisel, ei ole maakohtu otsuse alusel sissenõudjaks ega saa nõuda pooltelt laenukohustuste täitmist ja pangalt hüpoteegi kustutamist, sest laenukohustuste mittetäitmise tõttu ei ole pank kohustatud kustutama ühishüpoteeki. Maakohtu otsuse resolutsiooni alusel ei ole tagatud, et pärast müügitulemi jagamist täidavad kostjad endale kuuluvast tulemist
2-18-8075 ühishüpoteegiga tagatud kohustused. Maakohtu otsuse resolutsioonist ei nähtu, millal peavad pooled oma laenukohustused täitma.
31.Avaliku enampakkumise korral on hagejad soovinud, et kinnistu müüakse kohustuste vabalt, sest sellisel juhul on võimalik müüa parema hinnaga. Maakohus ei põhistanud, miks ta hagejatega ei nõustu. Maakohtu otsuse täitmisel võib tekkida olukord, et pooltel tekivad täitekulud, kuid kaasomand jääb lõpetamata, sest enampakkumisel jääb saamata hüpoteegi- ja kohustustevaba kinnistu hind. Võimalik on ka olukord, et pärast laenukohustuste kustutamist hagejate poolt jääb kinnistule seatud ühishüpoteek tagama panga nõuet hagejate vastu, sest kostjad ei täida kohustust kustutada laenujääk. Vastustajate seisukoht
32.Kostjad vaidlevad kaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja apellatsioonimenetluse kulud apellantide kanda. Kostjad esitasid asjatundja arvamuse, mille kohaselt on 02.05.2022 seisuga kinnistu turuväärtuseks 290 000 eurot ja paluvad selle alusel muuta maakohtu poolt määratud enampakkumise alghinda. Hageja nõustusid taotlusega.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
33.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu osas, milles kohus rahuldas osaliselt kostjate vastuhagi. Vastuhagi tuleb jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lõike 1 punkti 4 alusel (TsMS § 657 lõike 1 punkt 4). Hagiavalduse rahuldamise osas maakohtu otsuse tühistamiseks alust ei ole (TsMS § 657 lõike 1 punkt 1). Kolleegium ei tuvastanud hagiavalduse lahendamisel maakohtu poolt olulisi menetlusõiguse rikkumisi ega materiaalõiguse ebaõiget kohaldamist, mis oleks viinud ebaõige otsuse tegemiseni. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega hagiavalduse rahuldamise osas ega korda neid (TsMS 654 lõige 6). Küll aga on otsuse täitmise viisi ja korra selguse huvides põhjendatud täpsustada maakohtu otsuse resolutsiooni punkte 2.12.3. Samuti on alust muuta maakohtu poolt määratud enampakkumise alghinda. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Apellatsioonimenetluse kulud jäävad kummagi poole kanda.
34.TsMS § 442 lõike 5 alusel lahendab kohus esmalt seni lahendamata kostjate 03.05.2022 taotluse võtta täiendava tõendina tsiviilasja materjalide juurde kinnisvara asjatundja arvamus vaidlusaluse kinnistu turuväärtuse kohta 02.05.2022 seisuga. Kostjad taotlusele vastu ei vaidle. Ringkonnakohus on seisukohal, et taotlus kuulub rahuldamisele, kuna maakohus on enampakkumise alghinna määramisel lähtunud nimelt müüdava asja turuväärtusest. Kostjad on tõendanud, et kinnistu turuväärtus on apellatsioonimenetluse ajal tõusnud. Kostjad on taotlenud tõendi alusel muuta alghinda, millega hagejad nõustuvad. Eeltoodust tulenevalt on kolleegium seisukohal, et tõendi vastuvõtmine on põhjendatud TsMS § 652 lõike 3 punkti 2 alusel (tõend tekkis peale asja lahendamist maakohtus).
35.Ringkonnakohus on seisukohal, et kostjate 16.12.2020 vastuhagi (t II kd lk 60-65) menetlusse võtmine ja menetlemine AÕS § 77 lõike 2 alusel ei olnud praeguses asjas kooskõlas TsMS § 373 lõikes 1 sätestatud eeldustega. Õige on, et AÕS § 72 lõikest 2 tulenevalt saab kohus erinevate jagamise viiside üle otsustada vaid juhul, kui kaasomanik on vastavat viisi hagis või vastuhagis hagenud. Praeguse asja materjalidest nähtuvalt võttis maakohus 05.06.2018 menetlusse (t I kd lk 18-19) hagejate hagiavalduse (samas lk 1-3), milles hageti kaasomandi lõpetamist kolmel alternatiivsel viisil, millest üheks oli müük suurimal kasuandval viisil.
2-18-8075 03.01.2019 avalduses loobusid hagejad kahest viisist ja täpsustasid, et hagevad lõpetamise viisina müüki avalikul enampakkumisel (t I kd lk 142-143). 25.02.2020 kirjaga vormistatud määrusest (t I kd lk 156) nähtub selgelt, et maakohus menetles edasi hagi kaasomandi lõpetamiseks ühel viisil – kinnistu müük avalikul enampakkumisel. Maakohtu poolt 29.12.2020 menetlusse võetud (t II kd lk 74-75) kostjate vastuhagiavaldusest (samas lk 60-65) nähtub vastunõudena samuti kaasomandi lõpetamine müügi teel avalikul enampakkumisel (nõuete punktid 12.3 ja osaliselt 12.4). Seega on tegemist sama nõudega (sama ese ja alus), mil oli juba kohtu menetluses samade poolte vahel. Kolleegiumi arvates ei kuulu (vastu)hagi eseme hulka avaliku enampakkumise tingimused, millised kostjad vastuavalduses välja pakkusid (alghind ja selle vajadusel alandamise samm, müügitulemi jaotamine poolte vahel ja selle arve laenukohustuste täitmine). Nimetatu näol on tegemist TsMS § 445 lõike 1 kohase otsuse täitmise viisi ja korra tingimustega, mille määramist said kostjad taotleda vastuses hagile või hilisemates menetlusdokumentides ilma, et pidid esitama vastuhagi. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjate vastuhagi jätta TsMS § 423 lõike 1 punkti 4 alusel läbi vaatamata, kuna selle vastuvõtmise ajal oli kohtu menetluses juba sama asi sama eseme kohta samade poolte vahel samal alusel (sama asja kaasomandi lõpetamiseks samal viisil).
36.Vastuseks kostjatele selgitab kolleegium, et teistsugusele seisukohale ei anna alust asuda ka samas asjas tehtud ringkonnakohtu 09.09.2020 otsus (t II kd lk 15-17). Selle otsusega saatis apellatsioonikohus tsiviilasja tagasi maakohtule oluliste menetlusõiguste rikkumise alusel ja rikkumiste hulka kuulus maakohtu poolt oma 09.01.2020 määruse pooltele kättesaadavaks tegemata jätmine. Selles määruses oli maakohus mh andnud kostjatele tähtaja vastuhagi esitamiseks. Ringkonnakohus leidis, et maakohtul ei olnud õigus keelduda kostjate 10.03.2020 vastuhagi vastuvõtmisest kohtu antud tähtaja rikkumise alusel. Ringkonnakohtul puudus 09.09.2020 lahendis alus kontrollida, kas muud vastuhagi vastuvõtmise eeldused olid 10.03.2020 menetlusdokumendi puhul täidetud. Kolleegium märgib, et 10.03.2020 menetlusdokumendi põhjenduste punktis 2.1 (selle teises lõigus) tõid kostjad ise esile, et neil on õigus esitada vastuhagi omapoolse jagamise viisiga juhul, kui nad ei nõustu hagejate poolt pakutud viisiga. 10.03.2020 avalduses (t I kd lk 174-177) taotlesidki nad jagamist teisel viisil – jätta kinnisasi nende ühisomandisse ja kohustada neid hüvitama hagejatele 1⁄2 asja väärtusest. Sellise nõudega vastuhagi menetlemine olekski olnud asjakohane, aga kuna maakohus seda menetlusse ei võtnud ja peale maakohtu otsuse tühistamist esitasid kostjad uue vastuhagi teise jagamise viisiga, siis 10.03.2020 menetlusdokument asjas enam tähtsust ei oma.
37.Ringkonnakohus ei tuvastanud maakohtu poolt rikkumisi, mis annaks aluse vaidlustatud otsuse tühistamiseks ja asja uueks lahendamiseks maakohtule saatmiseks nagu taotlevad hagejad kaebuses. Kaebuse sisust nähtuvalt ei ole hagejatel sisulisi etteheiteid kohtule selles, et kohus lõpetas kaasomandi konkreetsel viisil. Kolleegium märgib, et sellised etteheited oleksid ka arusaamatud, kuna poolte vahel ei olnud selles osas (kas kaasomand lõpetada ja kas lõpetada müügiga avalikul enampakkumisel) vaidlust. Praeguses asjas on hagi esemeks (nõudeks, mida kohus pidi lahendama; TsMS § 363 lõike 1 punkt 1) tulenevalt AÕS § 77 lõikest 2 kaasomandi lõpetamine ühel samas sättes loetletud viisil. Selle nõude lahendas maakohus otsuse resolutsiooni punktis 2, määrates samas kindlaks TsMS § 445 lõike 1 alusel ja mõttes otsuse täitmise korra ja viisi (enampakkumise alghinna, saadava raha jaotamise proportsiooni poolte vahel ja poolte poolt hüpoteegiga tagatud kohustuste täitmiseks kohustamine resolutsiooni punktides 2-2.3). Seetõttu ei ole asjakohane hagejate arusaam, et maakohtu poolt viisi ja korra määramine oli hagipiiride ületamine.
38.Otsuse täitmise viisi ja korra määramine toimub TsMS § 445 lõike 1 alusel poole taotlusel ja on kohtu kaalutlusotsustus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui
2-18-8075 rikutud on kaalutluspiire. Ringkonnakohus ei tuvastanud maakohtu poolt selles osas kaalutluspiiride rikkumist, kuid lähtuvalt kaebuse väidetest on kolleegium seisukohal, et maakohtu määratud otsuse täitmise viisi ja korda on mõistlik, vajalik ja võimalik täpsustada. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on mõlema poole eesmärgiks saada avalikul enampakkumisel kinnistu eest võimalikult kõrgemat hinda, mis on saavutatav, kui müük toimub ühishüpoteeki, mis praeguseni koormab kogu kinnistut ja tagab mõlema poole laenulepingute täitmist, arvestamata. Selline müük on vastavalt Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-39-17 punktis 12 analüüsitule võimalik, kui kaasomanikud tasuvad saadava müügihinna arvel ära laenujäägid, misjärel saab kinnistu uus omanik otsustada, kas nõuda hüpoteegipidajalt hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist. Vaidlustatud otsusest nähtuvalt ongi maakohus sellise eesmärgi nimel otsuse täitmise viisi ja korra määranud (põhjendused vaidlustatud lahendi punktis 11.6), kuid kaebusest saab kolleegium aru, et hagejad ei usalda kostjaid ja arvavad, et kostjad võivad siiski jätta peale rahast enda osa saamist laenulepingu ennetähtaegselt lõpetamata. Kolleegiumile ei ole küll kaebusest aru saada, millistel objektiivsetel asjaoludel selline kartus põhineb, kuid poolte halbade suhete tõttu on mõistlik ja võimalik otsuse täitmise viisi ja korda täiendada selliselt, et kohtutäitur kannab pooltelt saadud andmete alusel peale müügikulude mahaarvamist ja enne allesjäänud raha poolte vahel jagamist laenuandjale üle laenulepingute lõpetamiseks vajalikud summad. Seejuures jaotab kohtutäitur müügitulemi, millest on maha arvatud müügikulud, esmalt poolte vahel võrdselt ja seejärel tasub kummagi poole osast vastava poole laenujäägi ning allesjäänu kannab üle vastavale poolele. Asja ette valmistades andis kolleegium pooltele võimaluse öelda seisukohad sellise täpsustuse kohta. Hagejad seda ei teinud (seisukoht t II kd lk 153), kostjad olid sellega nõus (seisukoht t II kd lk 157-163). Eeltoodust tulenevalt muudab ringkonnakohus maakohtu poolt määratud otsuse täitmise korda ja viisi selliselt, et ei jäta laenujäägi tasumist laenuandjale poolte kohustuseks nagu tegi seda maakohus, vaid selle toimingu teeb ära enampakkumise tulemi jaotamisel kohtutäitur. Kolleegium märgib, et tahteavaldused laenulepingute lõpetamiseks tuleb siiski laenuandjale esitada laenusaajatel endil. Samas kuna mõlemal poolel on tahe saada kinnistu müügist võimalikult suurt rahasummat ja see on saavutatav vaid juhul, kui ostjal on kindlus, et hüpoteegiga tagatud kohustust tegelikult enam ei eksisteeri, ei näe kohus, millisel kaalutlusel peaksid pooled vastavat tahteavaldust laenuandjale mitte esitama.
39.Kostjad esitasid 03.05.2022 taotluse muuta maakohtu poolt määratud enampakkumise alghinda, kuna kinnisasja turuväärtus on nüüdseks tõusnud 290 000 euroni. Kostjad nõustusid taotlusega. Ringkonnakohus muudab seega enampakkumise suurust.
40.Etteheide vaidlustatud otsuse resolutsiooni punkti 1 ebatäpsusele on osaliselt õigustatud ja selle saab ringkonnakohus parandada. Arvestades, et eelpool jättis kolleegium vastuhagi läbi vaatamata ja kaasomandi lõpetas maakohus hagis taotletud viisil, tuleb resolutsiooni punktis 1 märkida, et hagi kuulub rahuldamisele.
41.Kuna hagejate nõude jagada kaasomand konkreetsel viisil lahendamisel ringkonnakohus mistahes menetlus- ega materiaalõiguslikke rikkumisi ei tuvastanud, puudub alus ka sekkuda maakohtu otsustusse menetluskulude jaotamise kohta TsMS § 163 lõike 1 viimase alternatiivi alusel. Maakohus viitas asjakohasele Riigikohtu praktikale kaasomandi jagamise vaidlustes ning tuvastas, et kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides, mh puudub vaidlus jagamise viisi osas. Menetluskulude jaotust ei mõjuta praeguses asjas ka vastuhagi läbivaatamata jätmine, sest arvestades vastuhagi nõuet, mis ühtis põhihagi nõudega, vastuhagi põhihagejatele täiendavaid kulutusi ei saanud tekitada. Menetlusdokumentide sisust nähtuvalt on vastuhagi sisu käsitletav kostjate vastuväidetena otsuse täitmise viisile ja korrale. Selles osas
2-18-8075 oleksid pooled vaielnud sõltumata sellest, kas kostjad vormistasid vastuväited vastuhagina või mitte ning kaasomandi lõpetamine kohtu poolt on mõlema poole huvides.
42.Kolleegium ei käsitle praeguses lahendis maikuus 2022 esitatud poolte vastastikuseid väiteid menetluse venitamise kohta vastaspoole poolt, kuna need ei oma asjas tähtsust. Apellatsioonkaebuses ei vaidlustanud hagejad maakohtu poolt menetluskulude jaotamist põhjendusega, et maakohus ei arvestanud kostjate võimalikku tegevust menetluse venitamise eesmärgil. TsMS § 634 lõikest 1 tulenevalt said apellandid kaebust täiendada vaid kuni apellatsioonitähtaja lõpuni. Menetluskulude jaotus
43.Kuna apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt, jäävad ka apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 163 lõike 1 viimase alternatiivi alusel kummagi poole enda kanda.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.