Kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht
29.06.2021.a Tallinnas
Tsiviilasja number
2-20-137618
Tsiviilasi
A V hagi Pargi Kodu OÜ vastu võlgnevuse, viivise nõudes
Hagihind
3118,33 eurot Hageja: A V (isikukood xxx, elukoht xxx); Hageja lepinguline esindaja: v.adv. Siret Siilbek, e-post: [email protected]; Kostja: Pargi Kodu OÜ (registrikood 14076314, Registrijärgne aadress: Pärnu mnt 141, 11314, Tallinn, Harju maakond, e-post: [email protected]). Kostja esindaja E R, e-post xxx. Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Menetluse liik
kohtu
tsiviilkantselei
kaudu
Resolutsioon
1.Rahuldada A V hagi Pargi Kodu OÜ vastu võlgnevuse, viivise nõudes täies ulatuses.
2.Välja mõista kostjalt Pargi Kodu OÜ hageja A V kasuks leppetrahv summas 2838 eurot, alates 27.11.2020. a sissenõutavaks muutuv leppetrahv 33 eurot päevas kuni xxx asuvale kinnistule kasutusloa väljastamiseni ning hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisenõue summas 53,35 eurot.
3.Välja mõista kostjalt Pargi Kodu OÜ hageja A V kasuks alates 27.11.2020. a sissenõutavaks muutuv viivis leppetrahvi nõuetelt (resolutsiooni p 2) võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suuruses kuni xxx asuvale kinnistule kasutusloa väljastamiseni.
Toimetada käesolev kohtuotsus hagejale ning kostjale kätte. Menetluskulud
5.Jätta A V ja Pargi Kodu OÜ menetluskulud Pargi Kodu OÜ kanda.
6.Välja mõista kostjalt Pargi Kodu OÜ hageja A V kasuks menetluskulud summas 1782 eurot.
7.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb Pargi Kodu OÜ-l tasuda A Vile käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni tasumata summalt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Otsuse peale apellatsioonkaebuse esitamise aeg on 30 päeva arvates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuud avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse vahetult Tallinna Ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja selle põhjendused
1.14.11.2019. a sõlmisid hageja ja kostja korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (müügileping). Müügilepingu punkti 3.1. kohaselt müüs kostja hagejale kinnistusregistri registriossa nr xxx sisse kantud korteriomandi asukohaga xxx koos selle oluliste osadega ja päraldistega (korteriomand). Vastavalt müügilepingu punktile
3.2.tasus hageja kostjale ostuhinna 287 000 eurot. 16.12.2019. a sõlmisid hageja ja kostja ka korteriomandi asjaõiguslepingu, mille alusel sai hageja korteriomandi omanikuks. Müügilepingu punktis 3.8. on pooled kokku leppinud, et lepingu eseme ostuhind sisaldab mh liitumist kanalisatsiooni- ja veetrassidega, liitumist elektrivõrguga, valmidust liitumiseks telefoni, interneti, TV, valmidust kamina paigaldamiseks, lepingu eseme viimistlust vastavalt kokkulepitule, lihtkirjalikus broneerimislepingus kokkulepitut (täiendav uks ja sellega seonduvad kulud), Hoone ümbruse haljastust ja krundisisese kõnnitee ja parkla rajamist, panipaiga ehitamist, väravatega piirde rajamist/ehitamist ning hoonele kasutusloa väljastamist. Müügilepingu punktist 3.8. tuleneb seega, et kostja kohustuseks oli muu hulgas korraldada ja tagada, et hoonele väljastatakse kasutusluba. Müügilepingu punktis 4.1.3. on pooled kokku leppinud, et müüja kohustub hankima Hoonele kasutusloa ning tagama, et kasutusluba väljastatakse hiljemalt esimesel augustil kahe tuhande kahekümnendal aastal (01.08.2020.a). Kuni käesoleva hagiavalduse esitamise ajani ei ole hagejale kasutusluba väljastatud. Kostja on seega rikkunud müügilepingu punktist
4.1.3.tulenevat kohustust. Kuna kostja on kohustust rikkunud, on hagejal kostja vastu müügilepingu punktist 4.1.4. tulenev leppetrahvinõue. Müügilepingu punktis 4.1.4. leppisid ostja ja müüja kokku, et juhul kui kasutusluba ei ole väljastatud esimeseks septembriks kahe tuhande kahekümnendal aastal (01.09.2020. a.), siis on ostjal õigus nõuda ja müüja kohustub tasuma viivist null koma null kakskümmend kolm protsenti (0,023%) ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Müügilepingu punkti 4.1.4. kohaselt on
hagejal õigus leppetrahvi nõuda alates 02.09.2020. a. Kuigi poolte vahel sõlmitud müügilepingu punktis 4.1.4. on nimetatud hageja õigust nõuda ja kostja kohustust tasuda viivist, on õiguslikult tegemist leppetrahvinõudega. Viivisenõuet ja leppetrahvinõuet võib eristada mh selle järgi, et viivist saab arvestada VÕS § 113 lg 1 järgi vaid rahaliselt kohustuselt, leppetrahvi saab kokku leppida nii rahalise kui mitterahalise kohustuse rikkumise juhuks. Kohustus, mille täitmist müügilepingu punktis 4.1.4. nimetatud nõudeõigus tagab, on mitterahaline kohustus – müüja kohustus tagada kasutusloa väljastamine. Seetõttu on tegemist leppetrahvinõudega sõltumata sellest, kuidas nõudeõigust lepingus on nimetatud. Õiguskirjanduses on selgitatud, et sõltumata lepingutes kasutatavast terminoloogiast ei saa hüvituskokkuleppeid mitterahalise kohustuse täitmiseks (nt ehituse või kauba üleandmisega viivitamise puhul) lugeda viivisekokkuleppeks ka siis, kui nõuet nimetatakse viiviseks ja seda arvestatakse nt protsendina ehituse või kauba maksumusest. Analoogiliselt on ka müügilepingu punktis 4.1.4 nimetatud nõudeõigus käsitletav leppetrahvinõudena VÕS § 158 lg 1 mõistes. Hageja esitab kostja vastu leppetrahvinõude müügilepingu punkti 4.1.4. alusel, sest kostja on rikkunud müügilepingu punktist 4.1.3. tulenevat kohustust hankida hoonele kasutusluba ja tagada, et kasutusluba väljastatakse hiljemalt 01.08.2020. a. Hoone kasutusluba ei ole hagiavalduse esitamiseks hagejale väljastatud. Müügilepingu punktist 4.1.4. tulenevalt on leppetrahvinõude suuruseks 66,01 eurot päevas (arvutuskäik: 287 000 eurot x 0,023% päevas = 66,01 eurot päevas). Sellest lähtuvalt on hagiavalduses leppetrahvinõue 33 eurot päevas, ehk siis hagi esitamise hetkel 50% ulatuses summas 2838 eurot.
2.Hageja nõuab hagi esitamise ajal kostjalt müügilepingu punkti 4.1.4. alusel leppetrahvi osaliselt (arvestatuna 33 eurot päevas) – summas 2 838 eurot. Hageja märkis, et ei loobu hagis osaliselt esitavate nõuetega ülejäänud osas ei sissenõutavaks muutunud leppetrahvi nõudest ega ka nn tuleviku leppetrahvi nõudest. VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt võib võlausaldaja nõuda võlgnikult rahalise kohustuse rikkumise korral viivist. Leppetrahvilt viivise arvestamine on lubatud.Tulenevalt VÕS § 113 lg-st 1 võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõuetavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. VÕS §-st 94 ja 113 lg-st 1 tulenev viivisemäär on 8% aastas. Käesoleva hagiavalduse esitamise seisuga on hagejal kostja vastu 2 838 euro suuruselt põhivõlgnevuselt sissenõutavaks muutunud viivisenõue summas 53,35 eurot.
3.Hageja palub kostjalt välja mõista leppetrahv summas 2 838 eurot, alates 27.11.2020. a sissenõutavaks muutuv leppetrahv 33 eurot päevas kuni xxx asuvale kinnistule kasutusloa väljastamiseni, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivist summas 53,35 eurot ning alates 27.11.2020. a sissenõutavaks muutuvat viivist hagis nimetatud leppetrahvi nõuetelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suuruses kuni xxx asuvale kinnistule kasutusloa väljastamiseni. Hageja palub mõista A V’i menetluskulud Pargi Kodu OÜ-lt välja ja Pargi Kodu OÜ menetluskulud jätta tema enda kanda ning mõista Pargi Kodu OÜ-lt välja A V’i kasuks viivis menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni lahendi täieliku täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses.
Kostja seisukohad ja põhjendused
4.Kostja vaidleb hageja nõudele vastu. Kostja leiab, et kohustuse rikkumine on vabandatav ja leppetrahvinõue on ebaproportsionaalne võrreldes hagejale tekkinud kahjuga, arvestades seejuures ka kostjapoolseid tegevusi nõude aluseks oleva lepingu täitmiseks ja võimalike kahjude ärahoidmiseks. Kostja palub jätta hagi rahuldamata või alternatiivselt vähendada hageja poolt nõutud leppetrahvi mõistliku suuruseni arvestades kostja poolse kohustuse täitmise ulatust ja leppetrahvi ebaproportsionaalsust võrreldes hageja kahjuga.
5.Korteriomandi müügilepingu ja ka asjaõiguslepingu sõlmimisel eeldas kostja, et xxx hoone ehitustööd on korteriomandi üleandmise hetkeks lõpetatud ning hoonele saab taotleda kasutusloa. Muuhulgas eeldas kostja, et hoone veevarustus on lahendatud olemasolevate kahe liitumispunkti kaudu (praktikas oleks piisanud ka ühest liitumispunktist ja sellest majani viivast torust kogu hoone kohta). Paraku selgus jaanuaris 2020, et xxx nõuab ka kolmandat liitumispunki kinnistu piirile. Kuigi liitumispunkti ja torustiku ehitus ei ole oma olemuselt mahukas töö, on liitumispunkti väljaehitamise töövõtu tellija xxx, kes viib selleks läbi enda protseduuridele vastavad hanked jm toimingud. Hange kuulutati välja 3. veebruaril 2020 (xxx teade) ning liitumisleping, mille alusel kostja tasus xxx hanke konkursi võitjaks tulnud töövõtjale makstava tasu, sõlmiti 13. märtsil 2020 (Liitumisleping nr xxx). Pärast liitumislepingu sõlmimist oli xxx aega 210 päeva tööde teostamiseks. Tööde viimane etapp, katete taastamine, lõpetati ja tööd anti kostjale üle 7. augustil 2020.a (teostatud tööde akt). Pärast tööde lõpetamist taotleti liitumispunktile ja torustikule kasutusluba, milleks kulus ligikaudu üks kuu, millele järgnevalt esitas kostja viivitamatult Tallinna Linnavalitsusele kasutusloa taotluse. xxx hoone kasutusloa väljastamine on viibinud asjaolu tõttu, mida kostja ei saanud mõjutada ega korteriomandi müügilepingu sõlmimise ajal ette näha või sellega arvestada. Hageja on olnud jooksvalt teadlik kõigis toodud asjaoludest, sh ka täiendava liitumispunkti väljaehitamise nõudest. Hagejal ei ole tekkinud kahju seoses kasutusloa väljastamise viibimisega. Menetlusosaliste kirjavahetus puudutab korteriomandi ostmiseks sõlmitud laenulepingu muutmist. Kirjavahetusest tuleneb, et laenuandja on soovinud hagejalt kasutusloa esitamist, kuid vastavalt kostja juhistele, taotles hageja laenulepingus toodud kasutusloa esitamise tähtaja muutmist, kusjuures lepingu muutmise kulu hüvitas kostja hagejale 12. augustiks 2020.a.
6.Kui kohus leiab, et kostjapoolne kohustus hankida hoonele kasutusluba hiljemalt 1. augustiks 2020.a ei ole vabandatav, taotleb kostja leppetrahvi välja mõistmata jätmist või vähendamist VÕS § 162 lg 1 alusel, arvestades eespool toodud asjaolusid. Sealhulgas tuleks arvestada asjaoluga, et leppetrahv on ebaproportsionaalne võrreldes hagejale tekkinud kahjuga (kostja on hüvitanud kasutusloa viibimisega seoses hagejale tekkinud ainsa kulu). Samuti tuleks arvestada kostjapoolse rikkumise iseloomu, mille juures kostja rõhutab veelkord, et alates kasutusloa väljastamist takistanud asjaolude ilmnemisest, on kostja teinud mõistlikult ja viivitusteta kõik vajalikud toimingud, et kasutusluba väljastataks varaseimal võimalikul ajal. Leppetrahvi vähendamist kaaludes ei saa arvestada asjaoluga, et hageja on esitanud nõude üksnes pooles ulatusest, sest hageja on hagiavalduses selgelt väljendanud (p 3.1.3.), et ta nõudest ei loobu. Kuigi korteriomandi müügilepingu punktis 4.1.4. nimetatud viivis ei vasta VÕS § 113 lg 1 toodud tingimusele, et viivist saab arvestada üksnes rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral, on müügilepingus kokku lepitud õiguskaitsevahendil siiski olulised viivise või intressi tunnused, ehk seda arvestatakse vastavalt kohustuse täitmisega
viivitatud ajale. Seega peaks kokkulepitud õiguskaitsevahendile laienema VÕS § 113 lg 6 sätestatud viivise nõudmise keeld. Juhul, kui kohus siiski leiab, et viivise nõue on õiguspärane, juhib kostja tähelepanu, et hagiavalduse punktis 3.2.2. esitatud viivise arvestus on ekslik – nimelt on arvestuse eelduseks võetud, et kostja on kuni hagi esitamiseni viivitanud kogu leppetrahvi tasumisega 86 päeva. Arvestades asjaolu, et iga päeva eest arvestatav summa muutub sissenõutavaks alles vastava päeva möödumisega, peab sellisel juhul iga päeva eest makstavalt summalt arvestama viivist eraldi. Hageja seisukoht kostja vastusele
7.Kostja vastuse kohaselt eeldas kostja, et korteriomandi üleandmise hetkeks on tööd lõpetatud ning hoonele saab taotleda kasutusloa (28.12.2020. a hagi vastuse p. 1.3.). Tegelikkuses oli kostjal juba varasemalt, 27.06.2019. a., sõlmitud hageja praeguste naabritega (xxx omanikega xxx ja xxx) notariaalne müügileping, mille p. 4.1.3. kohaselt müüja kohustub hankima hoonele kasutusloa, esitama selle taotluse hiljemalt esimesel septembril käesoleval aastal (01.09.2019.a.) ning tagama, et kasutusluba väljastatakse hiljemalt esimesel märtsil kahe tuhande kahekümnendal aastal (01.03.2020.a.). Seega lepingu kohaselt kohustus kostja hoonele kasutusloa taotluse esitama juba 01.09.2019. a ehk mitu kuud enne hagejaga müügilepingu sõlmimist. Seega sõlmides hagejaga müügilepingut teadis kostja, et ta on kasutusloa taotluse esitamise kohustuse osas naaberkorteri omanike ees rikkumises. Seega pidi kostja hagejaga müügilepingut sõlmides teadama, et esinevad mingid puudused, mis ei võimaldanud tal kasutusloa taotlust tähtaegselt ehk hiljemalt 01.09.2019. a esitada. Vastasel korral oleks ta ju vastava taotluse juba mitmeid kuid enne hagejaga müügilepingu sõlmimist ära esitanud, vältimaks naaberkorteri omanikega sõlmitud lepingu rikkumist.
8.Kostja poolt 15.06.2017. a tellitud veevarustuse ja kanalisatsiooni asendiplaani (lisa 6; edaspidi: asendiplaan) kohaselt oli hoonele planeeritud kolm veevarustuse liitumispunkti: igale korterile üks. Lisatud asendiplaanilt nähtuvalt oli vastava plaani tellijaks kostja ning see on koostatud juba 2017. a juunis ehk siis juba projekti algfaasis. Seega oli kostja juba ehitama asudes (ammugi siis mitu aastat hiljem hagejaga müügilepingut sõlmides) teadlik asjaolust, et hoone veevarustus on lahendatud kolme, mitte kahe veevarustuse liitumispunkti kaudu – kostja vastupidine väide on ebaõige ning otseselt vastuolus tema enda poolt tellitud ja ehitusloa saamiseks esitatud asendiplaanilt nähtuvaga.
9.Kostja väidab oma vastuses, justkui olevat selgunud alles jaanuaris 2020, et xx nõuab kinnistule ka kolmandat liitumispunkti. Isegi juhul, kui xxx vastav nõudmine oleks esitatud 2020. a jaanuaris, oli lisana nr 6 esitatud asendiplaanist nähtuvalt kostja kolmanda veevarustuse liitumispunkti ehitamise vajadusest teadlik juba 2017. a juunis. Kuivõrd kolme veevarustuse liitumispunkti olemasolu vajadus tulenes asendiplaanilt, mis on ehitusprojekti osa, siis kohustus kostja välja ehitama kolm veevarustuse liitumispunkti olenemata xxx poolt vastava nõude esitamisest. Ehitusprojektijärgse ehitamise kohustus tuleneb kostjale ehitusseadustikust (EhS § 12 lg 1). Seega, kostja müüjana ja arendajana, sh hoone ehituse eest vastutava isikuna, pidi tagama ainuüksi juba hoone valmimisel/ehitamisel kolme veevarustuse liitumispuntki olemasolu; mitte ainuüksi seoses kasutusloa taotlemisega. Lisaks veevarustuse liitumispunktidele ei ole ehitusprojektijärgselt tehtud mh näiteks ka kinnistu haljastus, aed, parkla ega siiani ka hoone torustik. Antud näidete puhul on tegemist olukorraga, kus müüja tegevus ei vasta tema enda poolt esitatud dokumentatsioonile. Samas aga kasutusloa saamine eeldab mh kõigi nende puuduste likvideerimist. Loetletud puudused on kõik asjaolud, mille
dokumentatsioonile vastavust kasutusloa andmise menetluses kontrollitakse ning müüja on kinnisvara arendajana sellest väga hästi ka teadlik.
10.xxx 30.12.2020. a objekti ülevaatuse akti kohaselt hoone kanalisatsiooni torustiku ühendustes liitumispunktidega esineb erinevusi võrrelduna projektis ette nähtuga (projekti muudatus kanalisatsiooni ühenduste osas kooskõlastada). Kusjuures, kostja on xxx poolt akrediteeritu, st kanalisatsiooni äravoolu torustiku ehitusprojektile mittevastavuse, hageja ees ka omaks võtnud (xxx 04.01.2021. a e-kiri). Hagejale teadaolevalt ei ole kostja puudust senini kõrvaldanud.
11.Kinnistule ehitatud aed ei vasta ei materjali, ehituse ega värvi poolest ehitusprojektile: aed on erinevalt projektis ettenähtud hallist toonist värvitud valge värviga, mistõttu on aed eriti sõidutee poolsest osast täielikult määrdunud. Lisaks on erinevalt projektis ettenähtule osaliselt nö seinana ette nähtud aia osa ehitatud hoopis odavamatest puitlippidest. Aia projektile mittevastamist on kinnitanud mh ka aia arhitekt oma 18.09.2020. a e-kirjas (A. V ja A. R vaheline 18.09.2020. a e-kirjavahetus). Hageja käesoleva vastuse koostamiseni ei ole aeda projektijärgseks ehitatud ning puudub kindlus isegi selle osas, kas ja millal kostja aia õigelt värvi värvib. Seni ei ole aga kinnistu välisilme projektis ettenähtule vastav.
12.Ehitusprojekti kohaselt kohustus müüja paigaldama kinnistu parkimisalale kvaliteetsed murukivid. Tegelikkuses on aga paigaldatud oluliselt odavamad unikivid ning need on ka ebaõigesti paigaldatud. Ebaõigete kivide ning nende ebaõige paigaldamise tulemusena kasvab kividest muru läbi. Siiani on kostja keeldunud parkla ehitusprojektiga vastavusse viimisest. Vastavalt aga linnalt saadud e-kirjale on teada, et kasutusloa saamise üheks eeltingimuseks on välisilme projektile vastavus. Tulenevalt kasutusloa viibimisest on käesoleva hetkeni välja ehitamata müügilepingu p.-s 4.1.6. kokku lepitud panipaik ning kahjustatud on hageja maine laenuandja (AS SEB pank) ees. Müügilepingu p. 4.1.6. kohaselt kohustub müüja lepingu eseme juurde kuuluva parklas asuva panipaiga ehitama ühe kuu jooksul arvates kasutusloa väljastamisest. Kohtu põhjendused Vaidlustamata asjaolud: Hageja ja kostja vahel on 14.11.2019. a sõlmitud xxx korteriomandi müügileping ja 16.12.2019. a sõlmiti korteriomandi asjaõigusleping.
Müügilepingu punkti 3.1. kohaselt müüs kostja hagejale kinnistusregistri registriossa nr xxx sisse kantud korteriomandi asukohaga xxx koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Vastavalt müügilepingu punktile 3.2. tasus hageja kostjale ostuhinna 287 000 eurot.
Korteriomandi müügilepingu kohaselt sisaldas müügihind muuhulgas hoonele kasutusloa väljastamist ja, et müügilepingu kohaselt kohustus müüja hankima hoonele kasutusloa ning tagama, et kasutusluba väljastatakse hiljemalt 1.08.2020.a
Müügilepingu punktis 4.1.3. on pooled kokku leppinud, et müüja kohustub hankima Hoonele kasutusloa ning tagama, et kasutusluba väljastatakse hiljemalt esimesel augustil kahe tuhande kahekümnendal aastal (01.08.2020.a).
Hagejal on kostja vastu müügilepingu punktist 4.1.4. tulenev nõue. Müügilepingu punktis 4.1.4. leppisid ostja ja müüja kokku, et juhul kui kasutusluba ei ole väljastatud esimeseks septembriks kahe tuhande kahekümnendal aastal (01.09.2020. a.), siis on ostjal õigus nõuda ja müüja kohustub tasuma viivist null koma null kakskümmend kolm protsenti (0,023%) ostuhinnast iga viivitatud päeva eest.
Müügilepingu järgne kasutusloa hankimise tähtaeg on möödunud ning kostja ei ole tasunud hagejale leppetrahvi.
13.VÕS § 208 lg 1 kohaselt kohustub asja müügilepinguga müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 8 lg 2 järgi on leping täitmiseks kohustuslik. VÕS § 76 lg 1, 2 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule. VÕS 76 lg 1, 2 ja § 101 lg 1 p 1, 6, § 108 lg 1 ja § 113 lg 1 alusel on võlgnikul kohustus lepingut täita ning selle kohustuse rikkumise korral on võlausaldajal õigus nõuda võlgnikult kohustuse täitmist ja viivist.
14.Kostja on 28.12.2020.a esitatud vastuses hagiavaldusele 14.11.2019 sõlmitud xxx korteriomandi müügilepingu ja 16.12.2019 korteriomandi asjaõiguslepingu sõlmimist tunnistanud. Seega puudub hageja ja kostja vahel vaidlus selles, et müügileping on hageja ning kostja vahel sõlmitud ning kehtiv. Seega on poolte vahel VÕS § 208 lg 1 alusel leping müügilepingu näol.
15.Eelnimetatud müügilepingu alusel sisaldas müügihind muuhulgas hoonele kasutusloa väljastamist hiljemalt 01.08.2020.a. (müügilepingu p 4.1.3) ning lepingupoolte kokkulepet, et kasutusloa hankimise tähtajast mitte kinnipidamisel on kostja kohustatud hagejale tasuma müügilepingust tuleneva ja hagis viidatud viivist (müügilepingu p 4.1.4., hagiavalduse p 2.3.1 dok 4s 26.12.2020). Kostja on vastu vaielnud leppetrahvi nõudele, kuivõrd hoone kasutusloa väljastamine on viibinud asjaolu tõttu, mida kostja ei saanud mõjutada ega korteriomandi müügilepingu sõlmimise ajal ette näha või sellega arvestada. Lisaks on hageja olnud jooksvalt teadlik täiendava liitumispunkti väljaehitamise nõudest ning hagejal ei ole tekkindu kahju seoses kasutusloa väljastamise viibimisega.
16.VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Poolte vahel 14.11.2019.a sõlmitud müügilepingu punkti 4.1.4. kohaselt lepivad ostja ja müüja kokku, et juhul kui kasutusluba ei ole väljastatud esimeseks septembriks kahe tuhande kahekümnendal aastal (01.09.2020. a.), siis on ostjal õigus nõuda ja müüja kohustub tasuma viivist null koma null kakskümmend kolm protsenti (0,023%) ostuhinnast iga viivitatud päeva eest.
17.Kuigi poolte vahel sõlmitud müügilepingu punktis 4.1.4. on nimetatud hageja õigust nõuda ja kostja kohustust tasuda viivist, on kohtu hinnangul tegemist leppetrahvinõudega. Viivisenõuet saab arvestada VÕS § 113 lg 1 järgi vaid rahaliselt kohustuselt /VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni/, kuid leppetrahvi saab kokku
leppida nii rahalise kui mitterahalise kohustuse rikkumise juhuks. Kohustus, mille täitmist müügilepingu punktis 4.1.4. nimetatud nõudeõigus tagab, on mitterahaline kohustus – müüja kohustus tagada kasutusloa väljastamine - siis asub kohus seisukohale, et hageja ja kostja vahel 14.11.2019.a. sõlmitud müügilepingu punktis 4.1.4 nimetatud nõudeõigus on käsitletav leppetrahvinõudena VÕS § 158 lg 1 mõistes ning tegemist leppetrahvinõudega sõltumata sellest, kuidas nõudeõigust lepingus on nimetatud.
18.VÕS § 101 lg 1 p-st 6 tulenevalt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.
19.Kostja on esitanud vastuväite leppetrahvi kohaldamisele, leides, et tema kohustuse rikkumine oli vabandatav vääramatu jõu tõttu – kostja leiab, et korteriomandi müügilepingu sõlmimise ja korteriomandi üleandmise ajal ei oleks saanud kostjalt oodata, et ta oleks arvestanud täiendava liitumispunkti rajamise vajaduse või kohustusega, samuti oli sellel hetkel ka võimatu vältida tulevikus esitatavat xxx nõuet.
20.Vastavalt VÕS § 103 lg 2 on kohustuse rikkumine vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks.
21.Nimetatud kostja väitega ei saa kohus nõustuda. Kohtule esitatud 15.06.2017 veevarustuse ja kanalisatsiooni asendiplaani kohaselt oli hoonele planeeritud kolm veevarustuse liitumispunkti (dok 11s 05.02.2021 hageja seisukoht, lisa 6) ning asjaolu, et kinnistule oli tehtud kaks liitumispunkti, millele lisaks xxx nõudis täiendava kolmanda liitumispunkti rajamist (dok 9s, 28.12.2020 kostja vastus hagile, lisad 1-4), ei saa pidada majandus- ja kutsetegevuses ning kinnisasjade arendamisega tegelevale äriühingule üllatuslikuks ja seega oli kostjal võimalik mõjutada olukorda (sh kohe algselt välja ehitades kolm liitumispunkti vastavalt asendiplaanile). Sealjuures kostja väide, et xxx (kostja 12.03.2021 seisukoht p 1.5) on andnud suulise kinnituse selle kohta, et hoone veevarustus tagatakse kahe liitumispunkti kaudu, ei ole kostja poolt tõendatud. Ühtlasi ei pea kohus ka eluliselt usutavaks, et hoone ehitamisel veevarustuse ja kanalisatsiooni ettevõte annaks suulisi kinnitusi ükskõik millisele ehituslikule detailile. Asjaolu, et ehitusprojekte on võimalik ehituse käigus jooksvalt muuta, nagu kostja väidab (dok 14s, 11.03.2021 kostja arvamus), võib küll olla, kuid vastavat muudetud asendiplaani/projekti kostja esitanud ei ole. Eeltoodu tõttu ei pea kohus põhjendatuks kostja väidet, et lepingu rikkumine oli vabandatav ega esine VÕS § 103 lg 2 olukorda.
22.Kuivõrd kostja on esitanud vastuväite ka leppetrahvi suurusele, pidades leppetrahvi väljamõistmist märgitud ulatuses ebamõistlikuks tulenevalt asjaoludest, et kostja on enda poolt teinud kõik võimaliku, et lepingulisi kohustusi täita, on kohtu hinnangul
23.VÕS § 162 lg 1 kohaselt kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit.
24.Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole täidetud VÕS § 162 lg-s 1 tulenevad eeldused. Kostja on välja toonud, et leppetrahv on ebaproportsionaalne võrreldes hagejale tekkinud kahjuga (kostja on hüvitanud kasutusloa viibimisega seoses hagejale tekkinud kulu). Lisaks leiab kostja, et tuleks arvestada kostjapoolse rikkumise iseloomu, et alates kasutusloa väljastamist takistanud asjaolude ilmnemisest, on kostja teinud mõistlikult ja viivitusteta kõik vajalikud toimingud, et kasutusluba väljastataks varaseimal võimalikul ajal.
25.Kohtule esitatud tõenditest (dok 9s, 28.12.2020 kostja vastus hagile, lisad 1-4) nähtub küll, et kostja on peale xxx nõuet (jaanuar 2020) rajada kolmas veevarustuse liitumispunkt, seda ka esimesel võimalusel teinud, kuid nagu eelpool kohus leidis, oli kolmanda liitumispunkti rajamine planeeritud juba 15.06.2017.a. (kolm aastat varem) asendiplaanis (dok 11s 05.02.2021 hageja seisukoht, lisa 6) ning seega pidi kostja olema kolmanda veevarustuse liitumispunkti ehitamise vajadusest teadlik juba 2017.a. juunis. Kostja ei ole kohustust lepingujärgselt (lepingu p 4.1.3) hoonele kasutusloa väljastamist hiljemalt 01.08.2020.a. täitnud. Seega on kostja rikkunud VÕS § 100 mõttes lepingust tulenevat kohustust. Vastupidiselt on kostja alles 16.09.2020 esitanud Tallinna Linnavalitsusele kasutusloa taotluse. Sealjuures ei ole kolmanda veevarustuse liitumispunkti puudumine ainuke puudus, mille tõttu on kasutusloa taotlemine viibinud (mh haljastusprojekti puudused hageja 05.02.2020 seisukoha lisad nr 8-9). Seega ei ole kohustuse rikkumine VÕS § 103 lg 2 vabandatav.
26.Kostja taotleb kohtult leppetrahvi vähendamist ka tulenevalt kostja majanduslikust seisundist, kuna kostja on sisuliselt maksejõuetu. Avalikust äriregistri andmebaasist (kohus kontrollis 29.06.2021) kostja 2020.a. majandusaasta aruannet esitatud ei ole, mille põhjal saaks kohus kontrollida kostja majandusliku seisundit. Kostja on küll kohtule esitanud kostja 2020.a bilansi ja 2020.a kasumiaruande (dok 14s, 11.03.2021 lisad 1-2), kuid nimetatud dokumendid on kinnitamata ja allkirjastamata, seega kohus kostja tegelikku majanduslikku seisundit kontrollida ei saa. Seega võttes arvesse müügihinda (287 000 eurot) ning asjaolu, et hageja on oma leppetrahvi nõuet oluliselt vähendanud (kokkulepitud 66 eurot/päevas asemel nõuab hageja leppetrahvi arvestusega 33 eurot/päevas), siis ei ole leppetrahvi summa ebamõistlikult suur (2838 eurot). Eeltoodu alusel ei ole kohtu hinnangul asjaolusid, et kostja ei ole võimeline enda kohustusi hageja ees täitma tähtaegselt ning leppetrahvi vähendamine VÕS § 162 lg 1 alusel ei ole põhjendatud.
27.Kostja on esitanud vastuväited viivise arvestuse osas, kuid kostja ei ole esitanud omapoolset viivisearvestust, millest nähtuks hageja viivisearvestuse või nõude ebaõigsus. Kohus kontrollinud esitatud viivisearvestust, leiab, et esitatud viivisearvestus vastab VÕS § 94, 113 lg 1 sätestatule.
8.Eeltoodust ja VÕS § 76 lg 1, 2 ja § 101 lg 1 p 1, 6, § 94, § 108 lg 1, § 113 lg 1, § 208 lg 1 ning müügilepingu p-st 4.1.3, 4.1.4. tulenevalt kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele leppetrahv summas 2838 eurot, alates 27.11.2020. a sissenõutavaks muutuv leppetrahv 33 eurot päevas kuni Vabaduse pst 150, Tallinn asuvale kinnistule kasutusloa väljastamiseni ning hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisenõue summas 53,35 eurot ning alates 27.11.2020. a sissenõutavaks muutuv viivis
leppetrahvi nõuetelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suuruses kuni xxx asuvale kinnistule kasutusloa väljastamiseni.
28.Pooled võivad sõlmida kuni asjas tehtava lahendi jõustumiseni kompromissi. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine
29.TsMS § 442 lg 2 p 51 kohaselt märgitakse kohtuotsuses tsiviilasja hind. Tulenevalt TsMS § 122 lg 1 ja § 123 on käesoleva tsiviilasja hinnaks 3118,33 eurot. Menetluskulude jaotamine
30.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd käesolevas tsiviilasjas rahuldab kohus hagi täielikult, jäävad poolte menetluskulud kostja kanda.
31.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on TsMS § 138 lg 2 kohaselt muuhulgas riigilõiv ning asja läbivaatamise kulud.
32.Hageja on palunud kostjalt välja mõista hageja menetluskuludena riigilõivu summas 300 eurot ning õigusabikulud summas 1482 eurot. Kostja hageja menetluskuludele vastuväiteid esitanud ei ole.
33.Käesoleva tsiviilasja kohtutoimiku materjalidest nähtub, et hageja on tasunud hagi esitamisel riigilõivu summas 300 eurot, mistõttu peab kohus põhjendatuks hageja kulutusi riigilõivule.
34.TsMS § 175 lg 1 sätestab, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.
35.Hageja on oma menetluskulude taotluses välja toonud, et hageja esindaja on menetluskulude arve nr 203151 alusel teostanud töid summas 420 eurot (käibemaksuga), mis on tasutud hagiavalduse koostamise (2h ja 18 minutit) ja äriregistri väljavõtete (kokku summas 6 eurot) eest. Järgnevalt menetluskulude taotluses nimetatud menetluskulude arve nr 213312 summas 1062 eurot (käibemaksuga). Hageja esindaja tunnitasumääraks on 150 eurot, millele lisandub käibemaks.
36.Hagiavalduse koostamisele on hageja esindajal kulunud 2 h 18 minutit, mis arvestades hagiavalduse sisulist mahtu (ca 4 lk) on põhjendatud ja vajalik (arve nr 203151). Ühtlasi kohus, hinnanud menetluskulude kindlaksmääramise taotluses menetluskuludena välja toodud õigusabitoimingute põhjendatust ja vajalikkust, leiab, et arves nr 213312
märgitud toimingud (menetluskulude nimekirja koostamine 18 minutit, kompromissläbirääkimistega seotud suhtluses ja kompromissi projekti koostamine 1h 36 min, kostja 28.12.2020. a vastusele arvamuse koostamine 3h 36 min, 26.03.2021 menetlusdokumendi koostamine ja selleks kostja 11.03.2021. a arvamuse läbitöötamine 24 min; kokku 5h ja 54 minutit) on märgitud ulatuses põhjendatud ja vajalikud. Koostatud dokumentide sisu ja maht vastab kohtule esitatud menetluskulude nimekirjas kajastatud ajakulule. Kulude koosseis on kooskõlas tsiviilasja materjalidega ja nendest ei nähtu, et õigusabi osutaja oleks kulutanud aega põhjendamatult. Juhindudes TsMS § 175 lg-st 1 peab kohus käesolevas tsiviilasjas põhjendatuks hageja lepingulise esindaja kulusid summas 1482 eurot (420+1062).
37.Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskulud summas 1782 (300+1482) eurot.
38.TsMS § 177 lg 4 kohaselt kohus märgib menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Antud juhul on hageja vastava taotluse esitanud, mistõttu märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et määruse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb kostjal tasuda hagejale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (1782 eurot) viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
39.TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. TsMS § 178 lg 4 sätestab, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.
/allkirjastatud digitaalselt/ Mai Grauberg Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.