T B hagi H E H, S J H, M J K ́i, A O P, U E U-J vastu üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks H E H, S J H, M J K ́i, A O P, U E U-J vastuhagi T B vastu kinnisasja väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
Hagi hind 3 500 eurot Vastuhagi hind 7 000 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja/vastukostja T B (isikukood xxx, elukoht xxx, epost xxx) Kostja /vastuhageja I H E H (välismaa kood xxx) Kostja /vastuhageja II S J H (välismaa kood xxx) Kostja /vastukostja III M J K (välismaa kood xxx) Kostja /vastuhageja IV A O P (välismaa kood xxx) Kostja /vastuhageja V U E U-J (välismaa kood xxx) Kostjate /vastuhagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Liis Mäeker (isikukood xxx, Advokaadibüroo Sirel & Partners OÜ, e-post: [email protected])
Asja läbivaatamine
Avalik kohtuistung 10.06.2021.a
RESOLUTSIOON
1.Jätta T B taotlus 10.06.2021 istungiprotokolli parandamiseks rahuldamata.
2.Jätta T B hagi H E H, S J H, M J K ́i, A O P, U E U-J vastu üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks rahuldamata.
3.Rahuldada H E H, S J H, M J K ́i, A O P, U E U-J vastuhagi T B vastu kinnisasja väljamõistmiseks.
4.Mõista kinnisasi xxx T B ebaseaduslikust valdusest välja.
5.Määrata, et T B’l tuleb vabastada xxx asuv kinnistu ja anda selle valdus üle H E
2-18-7445 H’le, S J H’ile, M J K’ile, AO P’le ja U E U-J’le ühe nädala jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
6.Määrata, et kinnistu vabastamisest keeldumisel tõstetakse T B kinnisasja oluliseks osaks olevast hoonest välja täitemenetluse seadustikus sätestatud korras.
7.Kohustada T B’t (isikukood xxx) andma taheavaldust tema kasuks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr xxx kolmandasse jakku esimesele järjekohale kantud märke kustutamiseks, millega kustutatakse märge 21.05.2012 T B’ga sõlmitud üürilepingu kohta. Määrata, et kohtuotsus asendab T B nõusolekut.
8.Jätta läbi vaatamata kostjate vastuhagi nõue tunnustada kostjate omandiõigust kinnisasjale xxx. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
1.Jätta kõik menetluskulud T B kanda.
2.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks, peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.Hageja T B esitas 12.05.2018 Harju Maakohtule hagi kostjate vastu üürilepingu ülesütlemisavalduse vaidlustamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ning S A VH 21.05.2012 üürilepingu, mille esemeks on elamu asukohaga xxx. Üürileping sõlmiti eluaegsena kuni hageja viimse elupäevani ja üürlepingu kohta on kinnistusraamatusse tehtud ka kanne. Üürileandja suri xxx. Üürileandja pärijad esitasid üürnikule 14.03.2018 üürilepingu ülesütlemise avalduse. Üürnik leiab, et kuivõrd üürileping on sõlmitud eluaegsena kuni üürniku viimse elupäevani, ei ole kostjatel õigust üürilepingut üles öelda
2-18-7445 ja palub, et kohus tunnistaks üürilepingu ülesütlemiseavalduse tühiseks. Hageja palub hagi rahuldada ja menetluskulud panna kostjate kanda.
KOSTJATE VASTUVÄITED HAGILE JA VASTUHAGI
2.Kostjad ei tunnista hagiavalduses esitatud nõudeid ja vaidlevad hagile täielikult vastu. S A V-H oli hagejaga kasutuslepingu sõlmimise hetkel 74-aastane ja elanud läbi 3 ajuinfarkti, mille tüsistustest tingituna oli tal raskekujuline mäluhaigus ja dementsus – isik ei olnud võimeline saama enda tegudest adekvaatselt aru. S A V-H oli hagejaga 21.05.2012 tehingusse astudes teovõimetu ning kuna pooltevahelisele lepingule ei ole S A V-H eestkostja andnud hiljem heakskiitu, on tegemist tühise tehinguga, mis vastavalt TsÜS §-s 84 lg 1 sätestatule ei oma algusest peale õiguslikke tagajärgi.
3.Olukorras, kui kohus peaks tuvastama, et hageja ja S A V-H vahel sõlmitud xxx kinnistu kasutamisleping on kehtiv, mitte tühine, esitavad kostjad alternatiivsed vastuväited hagiavaldusele ka põhjusel, et hageja ja S A V-H vaheline leping on tasuta kasutamise leping, mitte üürileping. Sellest tulenevalt on hageja ja S A V-H vaheline võlasuhe lõppenud kostjatepoolse 26.02.2018 esitatud ülesütlemisavalduse alusel isegi juhul, kui pooltevaheline leping oli kehtiv.
4.Isegi juhul, kui kohus peaks asuma seisukohale, et hageja ja S A V-H vahel oli sõlmitud üürileping, mitte tasuta kasutamise leping, on hageja minetanud üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise õiguse seaduses sätestatud tähtaja möödalaskmise tõttu. Kostjad esitasid hagejale 26.02.2018 üürilepingu ülesütlemise teate ning kasutasid selle kättetoimetamiseks kohtutäituri kaasabi. Eelneva alusel saatis kohtutäitur kostjate teate hagejale posti teel, lugedes teate hagejale TsÜS §-st 69 juhindudes kättetoimetatuks. Hageja esitas kohtule hagiavalduse 23.05.2018. Hagiavalduse p-s märgib hageja: „14.03.2018, kostja, esindaja kaudu, esitas hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse/../.”. Seega sai hageja kostjate 26.02.2018 teate faktiliselt kätte juba 14.03.2018. Hagejal tuli vaidlustada üürilepingu ülesütlemine hiljemalt 13.04.2018. Kuivõrd hageja ei ole esitanud tähtaegselt üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise avaldust üürikomisjonile ega kohtule, on hageja minetanud enda õiguse käesolevas hagimenetluses ülesütlemise vaidlustamiseks. Seega tuleb hagi jätta läbivaatamata või, alternatiivselt sellele, rahuldamata.
5.Kostjad, juhindudes eelpool toodud esiletoodud asjaoludest, esitavad hageja vastu vastuhagi xxx kinnistu väljanõudmiseks tema ebaseaduslikust valdusest oma valdusesse. Lisaks paluvad kostjad kohtul asendada kohtuotsusega hageja nõusolek xxx kinnistu suhtes kantud märkuse kustutamiseks, mille kohaselt on kohtunikuabi Edith Oja kandnud 15.10.2012 kinnistusraamatusse sisse märkuse hagejaga 12.05.2012 sõlmitud üürilepingu kohta. Kuna hagejal puudub õiguslik alus kostjatele kuuluva xxx kinnistu valdamiseks, on hageja valdus ebaseaduslik ja see rikub kostjate õigust kinnisasja vallata. Hagejal tuleb vabastada kinnistu enda faktilise võimu alt, kuid kuna hageja on sellest keeldunud, on kostjate jaoks vastuhagi esitamine vältimatu, et enda õigusi kaitsta. Kostjad paluvad jätta T B hagi rahuldamata ning rahuldada vastuhagi ja tunnustada kostjate omandiõigust kinnisasjale xxx ning nõuda kinnisasi välja T B ebaseaduslikust valdusest. Määrata, et T B’l tuleb vabastada xxx asuv kinnistu ja anda selle valdus üle H E H’le, S J H’ile, M J K’ile, AO P’le ja U E U-J’le ühe nädala jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Määrata, et kinnistu vabastamisest keeldumisel tõstetakse T B kinnisasja oluliseks osaks olevast hoonest välja. Kohustada T B’t (isikukood xxx) andma taheavaldust tema kasuks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr xxx kolmandasse jakku esimesele järjekohale kantud märkuse kustutamiseks, millega kustutatakse märkus
2-18-7445 21.05.2012 T B’ga sõlmitud üürilepingu kohta. Määrata, et kohtuotsus asendab T B nõusolekut. Jätta menetluskulud T B kanda.
HAGEJA VASTUS VASTUHAGILE
6.Hageja ei võta kostja vastuhagi õigeks ja vaidleb sellele vastu, paludes kohtul jätta vastuhagi rahuldamata ning kõik sellega seonduvad menetluskulud kostja kanda. Hageja hinnangul tegid S A V-H lähedased tema elu keeruliseks temal oleva kõnetakistuse tõttu. Hageja sai S A V-H ja tema abikaasaga tuttavaks aastal 2003 millal hageja üüris nende kõrval asunud maja. Kuna hageja valdab piisavalt hästi Soome keelt, siis tekkis asjaosaliste vahel sõprussuhe. S A V-H oli väga kiindunud oma suvilasse, mille ta päris endiselt abikaasalt ja mille ta täielikult oma kulul renoveeris ning kuhu ta sai Helsingi kesklinnast, kus neil korter oli, suveks ära põgeneda ning kus tal suvel tegemist leidus. Abikaasa oma korda Tallinnas käimistest ja suvilategevustest üldse huvitatud ei olnud. Seega kõik suvila tööd langesid hageja õlgadele. Hageja selle üle ei kurtnud seda enam, et hageja ja S A V-H vahel, kellel endal lapsi kunagi ei olnud, tekkis ema-poja suhe. Aastast 2006 hakkas S A V-H suvila võtmeid jätma talveks hageja kätte, kuna omanik ise talvel suvilas kunagi ei elanud ja ei olnud selle vastu, et hageja seal talvel elaks. Ka abikaasa oli olukorraga rahul, kuna tal tekkis rohkem võimalusi Tallinna tulemata jääda ja suvel Helsingis ilma abikaasata omaette olemiseks. S A V-H oli kah sellise olukorraga rahul kuna Tallinnas, suvilas, oli isik kes teda piisavalt hästi tundis ja tänu sellele sai tast hästi aru vaatamata progresseruvale afaasiale. 2012 aastaks kahest lähedasest isikust kes temast aru said ja kellega ta vabalt suhtlema võimeline oli jäi ainult hageja. S A V-H aimas, et suhted abikaasaga lõpevad sellega, et abikaasa teda hooldekodusse topib.
7.Nii jäi omaniku lootuseks vaid hageja ja Tallinna suvila kuhu ta võiks äärmisel juhul hageja hoolde alla pääseda ainult, et mitte hooldekodusse sattuda, mis sellisele loomusest väga aktiivsele ja elurohkele, isegi tema eas inimesele, hullem kui vangla oleks. Kuna abikaasa S A V-H kinnistu müügi juttudega ja pideva survega elu täielikult ära mürgitas, kadus S A V-Hl igasugune soov kinnistu abikaasale ja tema pärijatele jätmiseks ja siis S A V-H ise pakkus hagejale kinnistu mingil moel hageja nimele ümber vormistada hageja eluaegseks kasutuseks. Seda, et see S A V-H soov oli, tõestab S A V-H poolt tunnistajate juuresolekul allakirjutatud, 01.06.2012, kodune testament, mis S A V-H surma hetkeks oli aegunud ja nüüdseks ei oma juriidilist jõudu kuid sellegipärast tõestab tegelikku S A V-H soovi. Iseenesest mõistetav oli omaniku sooviks võimalus kasutada kinnistut elulõpuni koos hagejaga. Seega, tegelik S A V-H soov seisnes selles, et jätta kinnistu hagejale eluaegseks kasutamiseks. Kuna notarid ei võtnud S A V-Ht kuulda piiratud eneseväljendamise tõttu, siis jäi võimaluseks sõlmida eluaegne üürileping. Selle peale võttis hageja ühendust tuttava juristiga kes soovitas teha eluaegse üürilepingu kinnistusraamatusse sissekandega. Kuna hageja nendes asjades ise piisavalt pädev ei ole, siis lubas jurist abiks olla lepingu vormistamises ja kinnistusraamatusse sissekande tegemises juhul kui S A V-Hl Eesti ID-kaart olemas. Kuna S A V-H oli lõpupäevadeni suur arvutiharrastaja ja interneti kasutaja, kasutades seda välismailmaga suhtlemiseks, mida tõestavad, ka tema poolt kostjale ja arstidele saadetud e-meilid, siis ei olnud tema jaoks mingiks probleemiks sisestada ID kaart lugejasse ja sisestada omakäeliselt pin koodid mis tal paberi peal kirjas olid.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
8.Kohus, kuulanud kohtuistungil ära kohtupsühhiaatria eksperdi, hageja ning kostjate esindaja ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata ja rahuldada tuleb vastuhagi. TsMS § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike
2-18-7445 kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
9.Vaidlust ei ole selles, et: • hageja ning S A V-H on vormistanud 21.05.2012 üürilepingu kinnisasja asukohaga xxx kasutamiseks. Lepingu kohaselt jõustus dokument selle sõlmimise kuupäevast ja kehtib kuni üürniku viimse elu päevani. Üürnik kohustus lepinguga tasuma teenusepakkujate arvete alusel üüri alates ruumide valduse saamise päevast kõik kommunaal ja teised jooksvad kulud, jooksva kuu 18. kuupäevaks. Lisaks üürile ruumide kasutamisega seotud kõrvalkulude, edaspidi – kõrvalkulud, eest. Kõrvalkuludeks on elektrienergia, vesi, kanalisatsioon, gaas, küte, sidekommunikatsiooni- ja valveteenused. Juhul, kui üürileandja osutab või vahendab üürnikule seoses ruumide kasutamisega teenust, mida ei ole nimetatud lepingu punktis 2.1.2, lepivad pooled selles eraldi kokku. Tasuma kõik ruumidega seotud kulud otse teenuste osutajate kontodele (I kd, tl 6-8). • Helsingi magistraat (eestkosteasutus) esitas 01.02.2013 Helsingi 1. astme kohtule avalduse S A V-Hle eestkostja määramiseks (I kd, tl 62-63). • S A V-H suri xxx, tema abikaasa suri xxx ja kostjad on nende pärijad (I kd, tl 86105) • Kostjad on kinnistusraamatusse kaasomanikena sisse kantud alates 13.11.2017 kinnistu xxx (I kd, tl 9). • Kostjad ütlesid hagejale 26.02.2018 avaldusega üürilepingu üles alates 26.05.2018 (I kd, tl 4-5).
10.Kostjad on seisukohal, et lepingu sõlmimise ajal 21.05.2012 oli S A V-H piiratud teovõimega isik, seega on hagejaga sõlmitud leping tühine tehing. Alternatiivselt tuginevad kostjad sellele, et sisuliselt oli 21.12.2012 sõlmitud üürileping tasuta kasutamise leping, mis lõppes S A V-H ning tema abikaasa pärijate saamisega kinnistu omanikeks ning lisaks juhivad kostjad tähelepanu, et hageja ei ole järginud üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise tähtaega. Hageja vaidleb kostjatele vastu, leiab, et 21.05.2012 leping on sõlmitud üürniku eluajaks, seda ei saa üles öelda, S A V-H ei olnud piiratud teovõimega ning tegemist ei olnud tasuta kasutamise lepinguga.
11.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 8 lg 3 kohaselt kui isikule, kes vaimuhaiguse, nõrgamõistuslikkuse või muu psüühikahäire tõttu ei suuda kestvalt oma tegudest aru saada või neid juhtida, on määratud kohtu poolt eestkostja, siis eeldatakse, et isik on piiratud teovõimega ulatuses, milles talle eestkostja on määratud. Kohus selgitab, et täisealise isiku piiratud teovõime mõjutab isiku tehingute kehtivust üksnes ulatuses, milles ta ei suuda oma tegudest aru saada või neid juhtida. Lähtuvalt TsÜS § 11 lg 1 on piiratud teovõimega isiku poolt seadusliku esindaja eelneva nõusolekuta tehtud mitmepoolne tehing tühine, välja arvatud, kui seaduslik esindaja tehingu hiljem heaks kiidab. Kui isik on muutunud pärast tehingu tegemist teovõimeliseks, võib ta tehingu ise heaks kiita. Vastavalt TsÜS § 84 lg 1 ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi.
12.Kohus nõustub kostjatega selles, et hagejaga tehingu tegemise ajal so 21.05.2012 oli S A V-H piiratud teovõimega isik. Asja materjalidest nähtub, et Helsingi magistraat (eestkosteasutus) esitas 01.02.2013 Helsingi 1. astme kohtule avalduse advokaat Ilona Piirose (Piironen) S A V-Hle eestkostjaks määramiseks. Eestkostja määramise taotluse kohaselt on S A V-H eestkoste vajadusega. Raviarsti hinnangul on asjaomasel isikul
2-18-7445 mäluhaigus ja kolme ajuinfarkti tagajärjel afaasia. Tema kõnevõimetuse ja keskmise raskusega dementsuse tõttu ei saa teda isiklikult ära kuulata eestkostet määrates (I kd, tl 62-63). Taotluse lisaks oleva arstliku hinnangu kohaselt on S A V-H raviarst 17.12.2012 seisukohal, et S A V-H ei suuda oma haiguse tõttu korraldada oma majanduslikke ja juriidilisi asju (I kd tl 59, 60). Kuigi kohtule ei ole esitatud kohtulahendit, millest nähtub, et S A V-Hle oleks määratud eestkostja, selgub see kohtule esitatud haigusloost. Nii on 29.04.2013 sotsiaaltöötaja S A V-H haigusloos märkinud, et patsiendi majanduslikke küsimusi on enda kanda võtnud eestkostjaks määratud advokaat Ilona Piironen (II kd tl 4, pöördel, tõlge tl 26, pöördel). Ka edasised kanded sealsamas näitavad, et S A V-Hle oli määratud eestkostja. Seega on tuvastatud, et S A V-H määrati eestkostja 2013 kevadel.
13.S A V-H haigusloost selgub, et tal oli aastaks 2005 olnud kolm ajuinfarkti, millest tingituna oli tal aina süvenev dementsus ja afaasia. Aastal 2009 on talle tehtud Mini Mental State Examination (MMSE) test, mille tulemus on olnud 20/30 – so kerge või mõõdukas dementsus (II kd, tl 17 pöördel, 40). 2011 on kõneterapeut märkinud, et patsiendi kõnest arusaamine on samuti väga raske, kui situatsioon ei anna lisavihjeid mõistmiseks. Lugemine toimub sõnatasandil, kohati saab aru lühematest lausetest, pikemate lausete tähendust ei mõista (II kd, tl 11 pöördel,34). Seega esines 2011 patsiendil sensoorne afaasia, mis samuti juba viitab dementsuse olemasolule. Haigusloost nähtub, et 2012.a 14. mail on arst P S väljastanud patsiendile saatekirje raske afaasia/ dementsuse kahtlusega. Saatekirja eelinfona on märgitud, et 9/11 puudus patsiendi kõne täielikult, kirjutas arusaamatuid sõnu, kõnest arusaamine argivestluse tasemel puudulik, samuti ei õnnestu suhtlemine piltide vm kõnet asendavate meetodite abil. Kirjutamine oli ainus eneseväljendusviis ja seegi tunnistati sügisel 11 kadunuks (II kd, tl 31 pöördel). Sama sissekande lõpus selgub, et patsient tekitab hämmastust igas kohas, kus püüab ajada mingeid asju. Kõneterapeudi hinnangul on patsiendil progresseeruva kuluga ajuhaigus, mis algas keeleliste sümptomitega ja nüüd oleks hea välja selgitada milliseid muid kognitiivseid muutusi on võimalikult toimunud. Kõneterapeut arvab, et tegemist võib olla keeleliste sümptomitega Mb Alzheimeri tõvega või frontotemporaalse dementsusega (II kd, tl 32).
14.06.09.2012 on S A V-Hl haigusloo kohaselt diagnoositud dementsus. Samal kuupäeval ei suutnud S A V-H enam teha arstiga koostööd, nimetada esemeid ega sooritada MMSE testi, vastab kõigile küsimustele „ei ole“ (II kd tl 31).
15.Kohus on asjas läbi viinud postuumse kohtupsühhiaatrilise ekspertiisi. 06.10.2019 eksperdiarvamuses on ekspert jõudnud järeldusele, et uuritava vaimne tervislik seisund 2012-l aastal ei võimaldanud tal hinnata adekvaatselt ja saada aru oma tegudest või neid teostada või juhtida. Uuritava vaimne tervislik seisund 2012-l aastal ei võimaldanud tal hinnata adekvaatselt ja saada aru tema poolt 21.05.2012 sõlmitud üürilepingu sisust, sellega võetud kohustustest ja sellega kaasnevatest tagajärgedest. Uuritava vaimne tervislik seisund ei võimaldanud tal saada aru 21.05.2012 üürilepingule antud digitaalallkirja tähendusest (II kd, tl 69-76).
16.Hageja vaidleb eksperdile vastu ja leiab, et ekspert on otsustuse teinud pinnapealselt, hooletult ja süvenemata haigusloo üksikasjadesse ja vastuoludesse. Kohus hagejaga ei nõustu ja leiab, et hageja poolt toodud viited S A V-H arusaamisvõimele ei lükka ümber eksperdi järeldusi. Ekspert selgitas kohtuistungil, miks ta on jõudnud järeldusele, et S A V-Hl oli 21.05.2012 raske vaskulaarne dementsus, mille tulemusel pr V-H ei mõistnud üürilepingu sisu, sellega võetud kohustusi ja sellega kaasnevatest tagajärgi. Ekspert selgitas, et juba 02.12.2009 patsiendile tehtud aju uuring viitab otseselt vaskulaarse dementsuse arengule. Samuti ekspert selgitas, et kui patsient ei olnud septembris 2012 võimeline MMSE testi sooritama, siis viitab see juba raskele väljakujunenud dementsusele. Ekspert selgitas, et vaskulaarne dementsus kulgeb lainetena, millest iga
2-18-7445 järgmine laine on kõrgem. Ekspert selgitas, et selles, et S A V-H oli tehingu ajal nii dementne, et ei mõistnud tehingu sisu, ei ole mingit kahtlust. Ekspert selgitas, et dementsus kujuneb keskmiselt välja 10 aasta jooksul, kui patsiendil oli 2009 kerge või mõõdukas dementsus, siis 3,5 aastat hiljem oli isikul kindlasti juba raske dementsus. Patsiendi dementsus selgus eksperdile ka aju MRT piltidest, 2010 oli S A V-Hl juba väljakujunenud dementsus.
17.Kohus leiab, et hinnates kõiki eelnimetatud tõendeid kogumis, sh S A V-H haiguslugu tema terviseseisundi kohta, postuumse kohtupsühhiaatria eksperdi arvamust ja tema kohtuistungil antud selgitusi, saab lugeda tõendatuks, et hiljemalt alates 14.052012 kuni surmani esines S A V-Hl püsivalt raskekujuline psüühika- ja käitumishäirete kogum, vaskulaarne dementsus, mille tõttu ei suutnud ta kestvalt oma tegudest aru saada ega neid juhtida ning oli TsÜS § 8 lg 2 mõistes piiratud teovõimega. Oma seisundist tulenevalt ei olnud S A V-H suuteline aru saama allkirja andmise tähendusest 21.05.2012 üürilepingule, mõistma allkirja andmise ega tehingu õiguslikku sisu, tähendust ja tagajärgi ning mõistma selle käitumise mõju tema huvidele. Seega on kohus seisukohal, et S A V-H oli 21.05.2012 piiratud teovõimega isik, kes ei saanud aru sooritatud tehingu tähendusest ja tagajärgedest.
18.Hageja väitel ei olnud S A V-H teovõime vaidlusaluse tehingu tegemise ajal piiratud. Hageja väitel sõitis S A V-H korduvalt ise laevaga Helsinkist Eestisse, saatis hagejale postkaarte ja oli muidu väga aktiivne ning iseseisev. Kohus leiab, et hageja väited ja tõendid ei lükka ümber kõikide eelkäsitletud tõenditega tuvastatud asjaolu, et hiljemalt alates 14.05.2012 oli S A V-H teovõime püsivalt piiratud ulatuses, kus isik ei suutnud teha iseseisvalt ühtegi tehingut.
19.Vaidlust ei ole selle üle, et füüsiliselt S A V-H sai ise ringi liikuda ja osaleda sündmustel. S A V-H läks ise korduvalt Helsinkis erakorralise meditsiini osakonda, kuid samas ei suutnud väljendada probleemi miks ta sinna läks ja seda põhjust ei suudetud ka tuvastada. Pr V-H sõitis tõepoolest ise ka taksoga arsti juurde, sihtkoha aadress paberile kirjutatud ja laevaga Helsinkist Eestisse. Kõik see aga ei tähenda, et isikul ei esinenud sel ajal psüühikahäiret, mis takistas tal adekvaatselt oma tegude tähendusest aru saada ja neid juhtida. Samuti ei tähenda asjaolu, et patsiendil diagnoositi dementsus septembris 2012, so 4 kuud pärast vaidlusaluse tehingu tegemist, et tehingu tegemise ajal 21.05.2012 ei olnud patsient piiratud teovõimega. Seitse päeva varem so 14.05.2012 on patsiendi raviarst väljastanud patsiendile saatekirja raske afaasia dementsuse kahtlusega, kusjuures patsiendi kõneterapeut oli sellel ajal arvamusel, et S A V-Hl võib olla keeleliste sümptomitega Mb Alzheimeri tõvega või frontotemporaalse dementsusega.
20.Seega ei ole õige hageja seisuskoht, et patsiendi teovõime ei olnud 21.05.2012 piiratud ja tema haigus arenes välja just nende 4 kuu vältel mis jäi saatekirja väljastamise ning diagnoosi saamise vahele. Kui pr V-H ei oleks olnud dementnet, siis ei oleks arstil 14.05.2012 tekkinud ka kahtlust võimaliku dementsuse osas ning ta ei oleks väljastanud saatekirja erialaspetsialisti juurde, kes S A V-Hle diagnoosi pani. Kuivõrd pr V-H kõneterapeudil ning ka raviarstil endal puudub pädevus pr V-Hle dementsuse diagnoosi panemiseks on neil piisavalt teadmisi, erialaseid kogemusi ja oskust tähele panna dementsusele viitavaid sümptomeid, et suunata patsient vajadusel erialaspetsialisti poole. Asjaolu, et patsient sai erialaspetsialisti vastuvõtule 4 kuud hiljem, kui talle väljastati saatekiri ei tähenda, et patsient ei olnud saatekirja väljaandmise ajal dementne. Vastupidi, kohtu hinnangul kinnitab see selgelt, et patsient oli dementne juba 14.05.2012.
21.Hageja viited sellele, et pr V-H proovis 2009 MMSE testi tehes arstiga naljatleda või ei soovinud 2012 sügisel MMSE testi teha olles solvunud, et arst kahtleb tema vaimses
2-18-7445 tervises, ei ole kohtule eluliselt usutavad. Iseenesest ei ole välistatud, et 2009 aastal ei pruukinud patsient arsti või testi juhisest aru saada, samas viitavad muud haigusloos toodud asjaolud sellele, et patsiendil puudus sellel ajal juba piisav arusaamisvõime ja mälu testi tegemiseks. Testi teinud arst on märkinud kommentaarides, et arvutusülesanne ajas patsiendi närvi, arvas, et teda tahetakse kiusata, ta ei mäletanud aastat, kolmest sõnast ühte. Seega saab teha järelduse, et patsiendile anti juhiseid testi tegemisel ja teda jälgiti sel ajal. Kohtul ei ole alust eeldada, et just selle patsiendi puhul ei järgitud testi tegemise rutiini ja protseduuri.
22.Samuti ei ole kohtul kahtlust, et 2012 septembris ei olnud patsient võimeline testi üldse sooritama. Nii selgub pr V-H haigusloo sissekandest 06.09.2012, et ta suutnud nimetada esemeid, ei suutnud avada pluusinööpe ei suutnud teha mingit koostööd (II kd tl 31). Kohtule ei ole veenev hageja selgitus, et patsient käitus vastuvõtul sellisel viisil trotsist abikaasa ja arsti vastu. Sellisest käitumisest saab teha vaid järelduse, et patsient ei mõistnud olukorda ega osanud sooritada lihtsamaidki toiminguid ning ta oli dementne.
23.Eeltoodut arvestades saab lugeda tuvastatuks, et S A V-H ja hageja poolt 21.05.2012.a vormistatud leping on TsÜS § 11 lg 1 alusel tühine tehing. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Eeltoodust tulenevalt puudub üürnikul õiguslik alus üürilepingu eseme valdamiseks.
24.Isegi kui asuda seisukohale, et S A V-H ei olnud piiratud teovõimega ja hageja ning S A V-H vaheline 21.05.2012 tehing oleks kehtiv, puudub hagejal siiski õiguslik alus lepingu eseme valdamiseks. Kohus on seisukohal, et vaatamata sellele, et 21.05.2012 leping oli vormistatud üürilepinguna oli leping oma olemuselt tasuta kasutamise leping.
25.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 järgi üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Üür on tasu üüritud asja kasutamise eest. VÕS § 389 kohaselt kohustub tasuta kasutamise lepinguga üks isik (kasutusse andja) andma teisele isikule (kasutaja) üle eseme tasuta kasutamiseks. 21.05.2021 lepingust selgub, et hageja ja S A VH vahelises lepingus kinnisasja kasutamise eest üüri kokku lepitud ei olnud vaid hageja kohustus lepinguga tasuma teenusepakkujate arvete alusel üüri alates ruumide valduse saamise päevast kõik kommunaal- ja teised jooksvad kulud, jooksva kuu 18. kuupäevaks. Lisaks üürile ruumide kasutamisega seotud kõrvalkulude, edaspidi – kõrvalkulud, eest. Kõrvalkuludeks on elektrienergia, vesi, kanalisatsioon, gaas, küte, sidekommunikatsioonija valveteenused. Juhul, kui üürileandja osutab või vahendab üürnikule seoses ruumide kasutamisega teenust, mida ei ole nimetatud lepingu punktis 2.1.2, lepivad pooled selles eraldi kokku. Tasuma kõik ruumidega seotud kulud otse teenuste osutajate kontodele. (I kd, tl 6-8). Seega tasus üürnik vaid kõrvalkulusid nende teenuste eest, mida ta ise kinnisasjal elades kasutas, üüri hageja S A V-Hle ei tasunud. Hageja kinnitas seda muuhulgas ka ise 24.03.2021 kohtuistungil (II kd, tl 164, pöördel). Seega saab kohus siit teha vaid järelduse, et kui 21.05.2012 leping on kehtiv, siis järelikult on 21.05.2012 üürileping tasuta kasutamise leping VÕS § 389 tähenduses. Tasu kinnisasja kasutamise eest hageja S A V-Hle ei maksnud.
26.Riigikohus on selgitanud, et „erinevalt üürilepingust ei lähe omaniku vahetumisel kinnisasja tasuta kasutamise leping üle uuele omanikule (RKTKo nr 3-2-1-122-15, p 20 ja 2-14-61664, p 17). 21.05.2012 lepingu sõlmis hageja S A V-Hga, kes suri xxx. Kuivõrd poolte vahel oli tegelikkuses sõlmitud tasuta kasutamise leping, mitte üürileping, ning tasuta kasutamisleping lõpeb automaatselt omandisuhte muutusest tuleneva kasutusse andja muutusega, siis lõppes 12.09.2016 ka hageja ja S A V-H vahel 21.05.2012 sõlmitud
2-18-7445 tasuta kasutamise leping. Eeltoodust tulenevalt puudub hagejal õiguslik alus üürilepingu eseme valdamiseks.
27.Isegi kui asuda siiski seisukohale, et hageja ja S A V-H sõlmisid siiski 21.05.2012 kehtiva üürilepingu, puudub üürnikul siiski õiguslik alus üürilepingu eseme valdamiseks. Kohus selgitab, et igasuguse lepingu ülesütlemise õigust teostatakse ühe poole tahteavaldusega, st tegemist on lepingulist suhet lõpetava kujundusõigusega, seega piisab lepingu lõppemiseks tahte väljendamisest (VÕS § 1 lg 1, § 195 lg-d 1 ja 2). Lepingu ülesütlemise avaldus muutub kehtivaks vastaspoole poolt kättesaamisega (TsÜS § 1 ja § 69 lg 1). Kohus selgitab, et kui üürileandja on üürilepingu VÕS sätestatud alusel üles öelnud ja üürnik leiab, et selliseks üürilepingu ülesütlemiseks ei ole seadusest tulenevat alust või ülesütlemine ei vasta seaduse nõuetele, s.t üürilepingu ülesütlemine on VÕS § 325 lg 5 kohaselt tühine, peab üürnik ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks pöörduma üürivaidlusorgani poole. VÕS § 329 lg 1 ja 2 järgi peab üürnik eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks vastavalt VÕS §-le 326 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile ja/või kohtule ja üürileandja poolt ülesöeldud tähtajatu eluruumi üürilepingu pikendamiseks peab üürnik esitama üürikomisjonile või kohtule taotluse 30 päeva jooksul lepingu ülesütlemise teate saamisest.
28.Kostjad esitasid üürileandja õigusjärglastena hagejale 26.02.2018 üürilepingu ülesütlemise avalduse. Kostjad kasutasid avalduse hagejale kättetoimetamiseks kohtutäituri abi. Hageja on hagiavalduses ise kinnitanud, et sai kostjate avalduse kätte 14.03.2018. Eeltoodust tulenevalt oli hagejal õigus esitada üürivaidlust lahendavale organile avaldus üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks hiljemalt 13.04.2018. Hageja seda teinud ei ole vaid esitas kohtule avalduse alles 12.05.2018, seega hilinenult. Üürilepingu ülesütlemise avaldus on jõustunud, ja üürnikul puudub õiguslik alus üürilepingu eseme valdamiseks.
29.Kostjad on esitanud hageja vastu nõude xxx kinnistu valduse kostjatele üleandmiseks. Kohus märgib, et kostjate nõude õiguslik alus on asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1, mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-110-11 p-s 12 selgitanud, et AÕS § 80 kohaldamiseks peab hageja väitma ja tõendama, et ta on asja omanik ning et kostja valdab asja ebaseaduslikult.
30.Kohus märgib, et antud juhul on kostjad esitanud tõendid selle kohta, et nad on xxx kinnistu kaasomanikud. Nimelt ilmneb kostjatele 12.09.2016 väljastatud Euroopa Pärimistunnistustest, et iga kostja pärib xxx külas, aadressil xxx olevast kinnistust katastritunnusega xxx 1/5 (I kd, tl 86-105). Samuti selgub kinnistusraamatu väljavõttest, et (I kd, tl 9), et kostjad on kinnistu kaasomanikud.
31.Antud asjas puudub vaidlus, et hageja valdab kõnealust kinnisasja. Tulenevalt AÕS § 83 lg-st 1 on käesoleval juhul hageja/vastukostja kohustus tõendada, et tal on õiguslik alus kostjatele kuuluva kinnisasja valdamiseks. Ka Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-66-03 asunud seisukohale, et kostja kohustus on tõendada, et tal on õigus vaidlusalust kinnisasja vallata. Seega asub kohus seisukohale, et hageja/vastukostja ei ole tõendanud, et tal esineb õiguslik alus xxx külas, aadressil xxx asuva kinnisasja valdamiseks. Vastupidi, kohus on eelpool tuvastanud, et hagejal puudub igasugune õiguslik alus kinnisasja valdamiseks.
32.Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et xxx külas, aadressil xxx asub kinnisasi tuleb AÕS § 80 lg 1 alusel hageja ebaseaduslikust valdusest välja mõista kostjate otsesesse valdusesse. Kui hageja keeldub kinnisasja vabatahtlikust vabastamisest, tuleb
2-18-7445 hageja koos talle kuuluva varaga xxx külas, aadressil xxx asuvalt kinnisasjalt täitemenetluse seadustikus sätestatud korras välja tõsta.
33.Kostjad/vastuhagejad on palunud kohustada hagejat kustutama kinnistusraamatusse xxx küla, xxx kinnistu kohta sissekantud märke üürilepingu kohta. Sisuliselt on kostjad esitanud kande parandamise nõude AÕS § 65 lg 1 alusel. Nimetatud lõige sätestab, et isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 621 lg 1 p 1 kohaselt parandatakse kanne muuhulgas juhul, kui kanne on tehtud ebaõige kandemääruse alusel.
34.Kohus leiab, et nõude rahuldamise eeldused on täidetud. Kinnistusraamatu kanne üürilepingu kohta tehtud märke kohta on ebaõige, kuna see on tehtud tühise lepingu alusel. Märke kustutamise nõude esitajaks on kinnistu omanikud, s.t õigustatud isikud, ebaõige kanne rikub nende omandiõigust ning nõue on esitatud märkega puudutatud isiku vastu. Kohus tuvastab eeltoodu alusel, et hagejal on kohustus anda nõusolek kinnistusraamatusse xxx küla, xxx vald sissekantud märke kustutamiseks. Kohus asendab hageja nõusoleku TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtuotsusega. Kohus selgitab samas, et märkuse kustutamiseks on vajalik ka kostjate avaldus. Kohus kostjate nõusolekuid kohtotsusega ei asenda, kostjatel tuleb endal esitada avaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.
35.Kostjad on vastuhagis palunud muuhulgas tunnustada kostjate omandiõigust kinnisasjale xxx küla, xxx. Kohus jätab nimetatud nõude läbi vaatamata, kuivõrd tegemist ei ole kostjate iseseisva nõudega vaid ühe alusega kinnistu hagejalt väljanõudmiseks.
36.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Protokolli parandamise taotluse lahendamine
37.Hageja esitas 15.06.2021 kohtule taotluse istungiprotokolli parandamiseks. Hageja palub kohtul täiendada 10.06.2021 kohtuistungi protokolli ja lisada kohtuistungi protokolli hageja poolt sõnastatud lause „Palun näidake minule kohtuotsus kus tema teovõime on piiratud”, mis oli fikseeritud kohtuistungi salvestuses 1.29.25. minutil.
38.Vastavalt TsMS § 53 lg 2 esimesele lausele on menetlusosalisel õigus tutvuda protokolliga ja esitada taotlus protokolli parandamiseks kolme tööpäeva jooksul, alates protokolli allkirjastamisest. Hageja on taotluse esitanud tähtaegselt. Kostjate esindaja vaidleb protokolli parandamise taotlusele vastu.
39.Kohus, tutvunud esitatud taotluse ja tsiviilasja materjalidega leiab, et taotlus tuleb jätta rahuldamata. TsMS § 50 on sätestatud protokolli kohustuslik sisu. Vastavalt TsMS § 50 lg 1 peab protokoll kajastama menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. Sama paragrahvi lõige 1 p 8 kohaselt peab protokollis olema kirjas menetlusosaliste nõuete ja vastuväidete põhisisu ulatuses, milles see ei ole kajastatud kohtule esitatud kirjalikes dokumentides. Hageja on taotlenud oma sõnavõtu täpsustamist. Kohus leiab, et antud juhul ei ole tegemist asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt oluliste protokolli muudatustega. Kohus selgitab, et TsMS § 55 kohaselt saab protokolliga tõendada menetlustoimingu vorminõuete järgimist. Protokollis kajastatakse menetlustoimingu käiku, taotluste lahendamist, tõendiallikana kuuluvad fikseerimisele vande all antud ütlused. Oma menetluslikud seisukohad märgivad menetlusosalised mitte kohtuistungi protokollis, vaid menetlusdokumentides. Kohus märgib, et istungi protokoll ei ole istungi stenogramm ega pea kajastama sõna-sõnalt menetlusosaliste ütlusi. Põhisisu osas on hageja sõnavõttu protokollis piisavalt kajastatud. Taotlus protokolli parandamiseks jääb asja materjalide juurde.
2-18-7445
Menetluskulude jaotus
40.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti, lg 2 kohaselt pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kuivõrd kohus hagi ei rahulda ning rahuldas hoopis vastuhagi, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.
41.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
42.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Kohtul on alust eeldada, et hageja ei nõustu kohtulahendiga ning käesolev vaidlus jätkub apellatsioonimenetluses. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.