Q hagi Y, C, W, Z ja Ü vastu üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks Y, C, W, Z ja Ü vastuhagi Q vastu kinnisasja väljamõistmiseks
Vaidlustatud otsus
Harju Maakohtu 28. juuni 2021 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Q apellatsioonkaebus
Asja hind ringkonnakohtus
7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (apellant): Q (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostjad (vastustajad, sulgudes Soome Vabariigi isikukoodid): Y (XXX), C (XXX), W (XXX), Z (XXX) ja Ü (XXX), ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Liis Mäeker
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata hageja 29. novembri 2021 ekspertiisitaotlus ja mitte menetleda selle 5. detsembri 2021 täiendust.
2.Parandada Harju Maakohtu 28. juuni 2021 otsuses ilmsed ebatäpsused asendades:
3.Harju Maakohtu 28. juuni 2021 otsuse resolutsioon jätta muus osas muutmata, aga jätta otsuse põhjendavast osast välja punktid 24–28.
4.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
5.Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta hageja kanda. Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon (alates 1. jaanuarist 2022 riigilõiv) sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.
Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, kautsjoni (lõivu) tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikele 2.
NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.Q (hageja) esitas 12. mail 2018 Harju Maakohtule hagi Y (kostja I), C (kostja II), W (kostja III), Z (kostja IV) ja Ü (kostja V) vastu.
1.1.Hageja peamised väited on järgmised: -
hageja ja V (edaspidi: üürileandja) sõlmisid 21. mail 2012 üürilepingu, mille ese on kinnisasi asukohaga XXX (registriosa nr XXXXXXX, edaspidi: kinnisasi); üürileping sõlmiti eluaegsena kuni hageja viimse elupäevani ja üürilepingu kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus; üürileandja suri 18. märtsil 2014; hageja sai 14. märtsil 2018 kätte kostjate (üürileandja õigusjärglased pärimise teel)
26.veebruari 2018 avalduse üürilepingu ülesütlemise kohta.
1.2.Hageja leiab, üürilepingu ülesütlemise avaldus on tühine, ja palub kohtul selle tuvastada.
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu ja esitasid ühise vastuhagi.
2.1.Kostjate vastuhagi põhjenduseks ja hageja nõuetele vastuvaidlemiseks esitatud väited on kokkuvõtvalt järgmised: -
-
-
üürileandja oli hagejaga kasutuslepingu sõlmimise ajal 74-aastane. Tal oli juba enne 2008. aastat kolm infarkti, mille tüsistustest tingituna kujunes raskekujuline mäluhaigus ja dementsus. Vaimse tervise puudused tuvastati korduvalt arsti vastuvõttudel aastatel 2008–2012. Seega ei olnud üürileandja võimeline 21. mail 2012 adekvaatselt aru saama oma tegudest – ta oli teovõimetu. Eestkostja ei ole andnud lepingule heakskiitu, mistõttu on kasutusleping tühine tehing; kui kohus peaks tuvastama, et kasutusleping on kehtiv, siis tuleb see kvalifitseerida tasuta kasutamise lepinguks. Nimelt ei sisalda leping üüri tasumise kokkulepet, vaid selle p 2.1 järgi tuleb hagejal tasuda vaid kommunaalteenuste eest. Järelikult on võlasuhe lõppenud kostjate 26. veebruari 2018 ülesütlemisavalduse alusel isegi juhul, kui leping oli enne kehtiv; kui kohus peaks asuma seisukohale, et sõlmiti üürileping, on hageja minetanud üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise õiguse tähtaja möödalaskmise tõttu.
2.2.Kostjate vastuhagi nõuded on järgmised: -
tunnustada kostjate omandiõigust kinnisasjale ja nõuda see välja hageja valdusest; määrata, et hagejal tuleb vabastada kinnisasi ja anda selle valdus kostjatele ühe nädala jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest; määrata, et kinnisasja vabastamisest keeldumisel tõstetakse hageja kinnisasja oluliseks osaks olevast hoonest välja; kohustada hagejat andma tahteavaldus tema kasuks kinnisasja registriosa kolmandasse jakku kantud märkuse kustutamiseks. 2 (6)
3.Hageja vaidles vastuhagile vastu. Üürileandjal olid kõneprobleemid ja temast sai tegelikult aru ainult hageja. Üürileandja tegelik tahe oli jätta kinnisasi hagejale, aga suhtlusprobleemide tõttu ei saanud ta teha notariaalset testamenti. Hageja kasuks tehtud koduse testamendi kehtivusaeg lõppes enne üürileandja surma, aga sellest saab järeldada üürileandja tahet.
MAAKOHTU OTSUS
4.Maakohus tegi 28. juunil 2021 otsuse (vaidlustatud otsus), millega -
-
jättis hagi rahuldamata; rahuldas kostjate nõude kinnisasja väljamõistmiseks hageja valdusest ning määras, et hagejal tuleb vabastada kinnisasi ja anda selle valdus üle kostjatele ühe nädala jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest, kusjuures kinnisasja vabastamisest keeldumisel tõstetakse hageja kinnisasja oluliseks osaks olevast hoonest välja; rahuldas kostjate nõude seoses märkuse kustutamisega kinnistusraamatust, kohustas hagejat tegema vastava taheavalduse ja määras, et kohtuotsus asendab seda; jättis läbi vaatamata kostjate omandiõiguse tunnustamise nõude; jättis menetluskulud maakohtus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel hageja kanda ja otsustas määrata need rahaliselt kindlaks edaspidi.
Sama otsusega jäi rahuldamata hageja taotlus kohtuistungi protokolli parandamiseks.
4.1.Maakohus tuvastas järgmised vaidlustamata asjaolud: -
-
hageja üürnikuna ja üürileandja vormistasid 21. mail 2012 lepingu kinnisasja kasutamiseks. Lepingu kohaselt jõustus leping sõlmimisel ja kehtib kuni hageja viimse elupäevani. Lepingu p 2.1 nägi ette hageja kohustuse tasuda üüri teenusepakkujate arvete alusel, st kõik kommunaal- jm kulud, samuti kõrvalkulud (elekter, vesi, kanalisatsioon, gaas, küte, sidekommunikatsiooni- ja valveteenused); Helsingi magistraat (eestkosteasutus) esitas 1. veebruaril 2013 Helsingi esimese astme kohtule avalduse üürileandjale eestkostja määramiseks; üürileandja suri 18. märtsil 2014, tema abikaasa suri 11. detsembril 2015 ja kostjad on nende pärijad; kostjad on kantud kinnistusraamatusse kinnisasja kaasomanikena 13. novembril 2017; kostjad ütlesid hagejale 26. veebruaril 2018 saadetud avaldusega üürilepingu üles.
4.2.Kohus tuvastas üürileandja haigusloo ja tema suhtes määratud postuumse kohtupsühhiaatrilise ekspertiisi alusel, et hiljemalt alates 14. maist 2012 kuni surmani esines üürileandjal püsivalt raskekujuline psüühika- ja käitumishäirete kogum, vaskulaarne dementsus, mille tõttu ei suutnud ta kestvalt oma tegudest aru saada ega neid juhtida. Seega oli üürileandja piiratud teovõimega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 8 lg 2 tähenduses. Oma seisundist tulenevalt ei olnud ta suuteline aru saama allkirja andmise tähendusest 21. mai 2012 üürilepingule, mõistma allkirja andmise ega tehingu õiguslikku sisu, tähendust ja tagajärgi ning mõistma selle käitumise mõju tema huvidele.
4.3.Eelnevast järeldub, et üürileandja ja hageja 21. mai 2012 leping on TsÜS § 11 lg 1 alusel tühine tehing. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Seega hagejal puudub õiguslik alus üürilepingu eseme (kinnisasja) valdamiseks.
4.4.Teise võimalusena põhjendas kohus, et isegi kui üürileandja ei olnud piiratud teovõimega ning hageja ja üürileandja 21. mai 2012 tehing oleks kehtiv, tuleks see kvalifitseerida tasuta kasutamise lepinguks võlaõigusseaduse (VÕS) § 389 tähenduses. Tasu kinnisasja kasutamise eest hageja üürileandjale ei maksnud. Tasuta kasutamise leping ei lähe üle pärijatele.
4.5.Kolmanda võimalusena põhjendas kohus, et üürilepingu ülesütlemise nõue on hilinenud. Hageja kinnitas, et sai kostjate ülesütlemisavalduse kätte 14. märtsil 2018. Hagejal oli õigus 3 (6)
esitada üürivaidlust lahendavale organile avaldus üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks hiljemalt 13. aprillini 2018 (VÕS § 329 lg 1). Hageja seda ei teinud, vaid esitas kohtule avalduse alles 12. mail 2018, seega hilinenult.
4.6.Tõendatud on kostjate omand kinnisasjale. Vaidlus puudub, et hageja valdab kõnealust kinnisasja. Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 83 lg-st 1 on hageja kohustus tõendada, et tal on õiguslik alus kostjatele kuuluva kinnisasja valdamiseks. Esitatud kolmest alternatiivsest põhjendusest igaühest järeldub, et hagejal pole õiguslikku alust kinnisasja vallata. Kinnisasi tuleb AÕS § 80 lg 1 alusel hageja ebaseaduslikust valdusest välja mõista kostjate otsesesse valdusesse. Kui hageja ei vabasta kinnisasja vabatahtlikult, tuleb ta koos oma varaga kinnisasjalt välja tõsta täitemenetluse seadustikus sätestatud korras.
4.7.Kostjad soovivad vastuhagiga mh kinnisasja koormava märkuse kustutamist. Sisuliselt on see kinnistusraamatu kande parandamise nõue AÕS § 65 lg 1 alusel. Selle nõude rahuldamise eeldused on täidetud. Märkus üürilepingu kohta on ebaõige, sest on tehtud tühise lepingu alusel. Märkuse kustutamise nõude esitasid kinnisasja omanikud, st õigustatud isikud; ebaõige kanne rikub nende omandiõigust ja nõue esitati kandest puudutatud isiku vastu. Hagejal on kohustus anda nõusolek kinnistusraamatusse üürilepingu kohta kantud märkuse kustutamiseks ja vastav tahteavaldus tuleb TsÜS § 68 lg 5 alusel asendada kohtuotsusega.
4.8.Kostjad palusid vastuhagis tunnustada nende omandiõigust kinnisasjale. Kohus jättis selle nõude läbi vaatamata, sest tegemist ei ole iseseisva nõudega vaid ühe alusega kinnisasja hagejalt väljanõudmiseks.
POOLTE SEISUKOHAD
5.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada. Koostoimes hageja muude seisukohtadega on arusaadav, et hageja soovib hagi rahuldamist ning temalt kinnistu väljamõistmise nõude ja märke kustutamiseks vajaliku tahteavalduse andmiseks kohustamise nõuete rahuldamata jätmist. Menetluskulud palub hageja panna kostjate kanda. Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised: -
-
esiteks andis kohtuekspert eksliku arvamuse ja maakohus tegi selle alusel eksliku otsuse, et üürileandja oli 21. mai 2012 lepingu sõlmimise ajal osaliselt teovõimetu. Üürileandja haiguslugu on vastuoluline, ta ei olnud dementne, otsustus- ega teovõimetu. Üürileandjal olid üksnes afaasiast tingitud kõnehäired; teiseks tuleb lepingut käsitleda kinkelepinguna, mitte aga tasuta kasutamise lepinguna. Üürileandja andis hagejale eluaegseks valdamiseks üle kinnisasja ja sellega koos kogu dokumentatsiooni.
Hageja esitas 1. oktoobril 2021 kaebuse täienduse, milles tõi esile täiendavad argumendid maakohtu seisukoha vaidlustamiseks seoses üürileandja psüühikahäirega. Lisaks esitas hageja
29.novembril 2021 üürileandja suhtes uue psühhiaatrilise ekspertiisi määramise taotluse. Hageja soovis ekspertiisitaotlust parandada ja täiendada 5. detsembri 2021 avaldusega.
6.Kostjad vaidlevad kaebusele ja 29. novembri 2021 taotlusele vastu.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse resolutsiooni sisuliselt muutmata, aga täpsustab kahe kostja nime (TsMS § 447 lg 2) ning jätab otsusest välja alternatiivsed põhjendused tasuta kasutamise lepingu ja üürilepingu ülesütlemise tähtaja kohta (TsMS § 657 lg 1 p 21). Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja hageja kannab menetluskulud ringkonnakohtus.
8.Maakohtu otsuse vaidlustas ainult hageja, st vastuhagis esitatud kostjate omandiõiguse tunnustamise nõude läbi vaatamata jätmise osas on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause 4 (6)
alusel edasi kaebamata jõustunud. Samuti pole vaidlustatud ega saagi vaidlustada maakohtu otsustust jätta rahuldamata hageja taotlus istungi protokolli parandamiseks.
9.TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel lähtuda maakohtu tuvastatud ja eespool p-s 4.1 refereeritud asjaoludest.
10.Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega osas, mis käsitlevad üürileandja teovõime piiratust ja sellest järelduvat tehingu tühisust. Selles osas märgib ringkonnakohus vastuseks kaebuse väidetele järgmist.
10.1.Maakohus ei rikkunud menetlusõigust, kui tuvastas üürileandja haigusloo ja tema suhtes määratud postuumse kohtupsühhiaatrilise ekspertiisi alusel, et hiljemalt alates 14. maist 2012 kuni surmani esines üürileandjal püsivalt raskekujuline psüühika- ja käitumishäirete kogum ning vaskulaarne dementsus. Need järeldused on kooskõlas eksperdi arvamuse ja haigusloo kannetega. Õige on hageja arusaam, et ekspert võib eksida, aga käesoleval juhul ei viita ükski tõend eksperdi arvamuse ekslikkusele. Ainetu on kaebuse väide nagu oleks kohtu järeldused rajatud andmetele, mis on lepingu sõlmimise ajast oluliselt hilisemad. Maakohus võttis õigesti aluseks haigusloo, mis kajastab üürileandja vaimse tervise probleeme juba alates 2008. aastast. Tõenditega pole kooskõlas hageja väide, et üürileandja ainus terviseprobleem oli afaasia. Pigem nähtub tõenditest, et afaasia raskendas diagnoosimist, aga see ei välistanud psüühika- ja käitumishäirete kogumi tuvastamist. Haiguslugu pole sedavõrd vastuoluline, et sellest ei saaks koostoimes eksperdi arvamusega teha järeldusi üürileandja vaimse tervise kohta.
10.2.Hageja tugineb üürileandja täielikku teovõimet väites 14. mai 2012 pangaülekandele (dtl 249). Pangaülekande tegemine ei tõenda isiku teovõimet. Kohus ei pidanud käesolevas asjas tuvastama, kas ka viidatud tehing võiks olla tühine, sest see ei mõjuta hagis ega vastuhagis esitatud nõuete lahendamist. Lisaks tugineb hageja väitele, et üürileandja oskas iseseisvalt liigelda (nt minna Helsinkis erakorralise meditsiini osakonda ja sõita laevaga Tallinna), millest hageja soovib järeldada teovõime säilimist. Ka see järeldus pole põhjendatud. Isiku teatav võime orienteeruda ruumis, kasutada takso- või muid transporditeenuseid ja jõuda enda valitud sihtkohta ei tähenda, et tal oleks säilinud võime iseseisvalt teha kehtivaid tehinguid. Sarnaselt ei saa täielikku teovõimet järeldada isiku võimest teha kirjalikke ülestähendusi, oskusest pöörduda arsti poole ega sellest, et ta ei vajanud igapäevaselt hooldusteenust.
10.3.Kokkuvõtvalt tuvastas maakohus õigesti, et üürileandjal esines psüühikahäire, mille tõttu ei suutnud ta kestvalt oma tegudest aru saada ega neid juhtida. Sellest tegi maakohus õige järelduse, et üürileandja oli hagejaga lepingu vormistamise ajal 21. mai 2012 piiratud teovõimega TsÜS § 8 lg 2 teise lause tähenduses. Kinnisasja kasutusse andmise leping on piisavalt keerukas ja isiku õigusi niisuguses ulatuses mõjutav, et üürileandja vaimse tervise kohta tuvastatud asjaoludel ei suutnud ta sellest piisavalt aru saada. Nii on vaidlusalune leping hõlmatud TsÜS § 8 lg 2 kolmandas lauses kirjeldatud teovõime puudumise ulatusega. Üürileandja teovõime piiratuse tõttu leidis maakohus asjakohaselt, et hagejaga sõlmitud tehing on TsÜS § 11 lg 1 esimese lause järgi tühine, sest eeskostja ei ole tehingut heaks kiitnud.
10.4.Üürileandjal teovõime piiratuse tõttu ei saaks olla kehtiv ka kinnisasja kinkeleping. Lisaks oleks sellise sisuga leping tühine vormipuuduse tõttu (TsÜS § 83 lg 1, AÕS § 641). Seetõttu pole vaja sisuliselt käsitleda hageja kaebuse teist väidet.
11.Maakohtu alternatiivsed põhjendused polnud eelneva tõttu vajalikud, sest tühist tehingut ei saa ülesütlemisega lõpetada. Maakohtu põhjendused tasuta kasutamise lepingu (vaidlustatud otsuse p-d 24–26, eespool kokkuvõtvalt p 4.4) ja üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise tähtaegsuse (p-d 27–28, eespool p 4.5) kohta tuleb otsusest välja jätta. Järelikult pole neid põhjendusi vaja eraldi kontrollida.
5 (6)
12.Õiged ja asjakohased on maakohtu põhjendused kinnisasja valduse nõude ja kinnistusraamatust märkuse kustutamiseks vajaliku tahteavalduse andmiseks kohustamise nõude osas. Ringkonnakohus nõustub nendega ja neid ei ole kaebusega eraldi vaidlustatud.
13.Hageja 29. novembri 2021 ekspertiisitaotluse jätab ringkonnakohus rahuldamata. Nagu märgitud eespool p-s 10.1, ei ole senine ekspertiisiakt vastuoluline ja selle järeldused on kooskõlas haiguslooga. Lisaks põhjendas ringkonnakohus p-s 10.2, miks ei võimalda hageja väited teha üürileandja teovõime kohta senisest erinevaid järeldusi. Samadel kaalutlustel pole alust määrata korduvat ekspertiisi. Taotluse 5. detsembri 2021 parandus ja täpsustus jäävad TsMS § 331 lg 1 alusel menetlemata. Taotluste esitamise tähtaeg lõppes 29. novembril 2021. Hiljem esitatud täienduse menetlemine põhjustaks viivituse asja lahendamisel, sest kohus peaks andma vastaspoolele taas võimaluse sellele vastata.
14.Maakohtu otsuses on teatavad ebatäpsused kostjate W ja Z nimedes. Ilmselged kirjavead saab lahendis parandada ka kõrgema astme kohus. Pooltel ei olnud nimede parandamisele vastuväiteid. Neil kaalutlustel parandab ringkonnakohus viidatud kostjate nimed vaidlustatud otsuses.
15.Kokkuvõttes jääb vaidlustatud otsus sisulises osas muutmata ja apellatsioonkaebus seega rahuldamata.
16.Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse. TsMS § 177 lg 2 järgi määrab kulud rahaliselt kindlaks maakohus. (allkirjastatud digitaalselt)
6 (6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.