Määruskaebuse esitaja (avaldaja): kohtutäitur Anne Böckler Vastustajad (puudutatud isikud): Võlgnik: SRK Investment OÜ (registrikood 14155508) Sissenõudja: Estateguru tagatisagent OÜ (registrikood 12766368), esindaja vandeadvokaat Tanel Kalaus Kalmer Tint (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Karin Antsov
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 27. aprilli 2021 määrus ja teha asjas uus määrus.
2.Rahuldada kohtutäitur Anne Böckleri avaldus.
3.Anda kohtutäitur Anne Böcklerile luba täiteasjas nr XXX/XXXX/XXX siseneda SRK Investment OÜ omandis ja Kalmer Tindi valduses olevasse korteriomandisse asukohaga X, eluruumi nr X (registriosa nr X).
Juhul, kui SRK Investment OÜ või Kalmer Tint ei viibi ette teatatud korterisse sisenemise ajal korteris või ei ole teatanud korterisse sisenemise võimatusest ega kokku leppinud uut kinnisasja näitamise aega, siis lubada kohtutäituril Anne Böckleril siseneda SRK Investment OÜ omandis ja Kalmer Tindi valduses olevasse korteriomandisse asukohaga X, eluruumi nr X (registriosa nr X) luku lõhkumise teel, vahetada ära korteri lukk ning hoiustada korteri võtmed kohtutäituri büroos aadressil Õpetaja 9a, Tartu.
5.Lubada kohtutäituril siseneda korterisse ülevaate saamiseks ning teha korteriomandist pildid, mida kasutatakse kordusenampakkumise kuulutuses.
6.Lubada kohtutäituril siseneda korterisse koos ostuhuvilistega korteri näitamise eesmärgil.
7.Luba kehtib 90 päeva jooksul arvates määruse jõustumisest ning sisenemise aeg tuleb võlgnikele teatada ette vähemalt 3 päeva.
8.Määrus hakkab kehtima ja kuulub täitmisele alates jõustumisest.
9.Määrus toimetada kätte kohtutäiturile ja võlgnikule.
10.Määruskaebus rahuldada.
11.Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud menetlusosaliste enda kanda. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
ASJAOLUD
1.Kohtutäitur Anne Böckler (avaldaja) esitas 14. aprillil 2021 Tartu Maakohtule avalduse võlgniku nõusolekuta võlgniku omandis olevatesse ruumidesse sisenemiseks. Avaldaja palus kohtul anda kohtutäiturile luba siseneda võlgniku SRK INVESTMENT OÜ omandis ja Kalmer Tindi (Tint) valduses olevasse arestitud eluruumi aadressil X, eluruum nr X (registriosa nr X) kinnisasjast ülevaate saamiseks, kordusenampakkumise korraldamiseks vajalike fotode tegemiseks ja võimalikele ostust huvitatud isikutele korteri näitamiseks 90 päeva jooksul arvates määruse jõustumisest. Kohtutäitur palub juhul, kui võlgnik ega eluruumi valdaja ei viibi ette teatatud korterisse sisenemise ajal kodus, ei ole teatanud korterisse sisenemise võimatusest ega kokku leppinud uut kinnisasja näitamise aega, anda kohtutäiturile luba siseneda võlgniku omandis ja K. Tindi valduses olevasse arestitud eluruumi luku lõhkumise teel, vahetada ära korteri lukk ning hoiustada korteri võtmed kohtutäituri büroos aadressil Õpetaja 9a, Tartu. Avalduse kohaselt algatas kohtutäitur võlgniku suhtes täitemenetluse täiteasjas nr XXX/XXXX/XXX. Täitemenetlus algatati Tallinna notar Mari-Liis Parmase 15. detsembri 2016 notariaalse dokumendi nr 5219 ja sissenõudja Estateguru tagatisagent OÜ avalduse alusel. Täitemenetluses täidetakse hüpoteegiga tagatud nõuet, mis oli täitmisavalduse esitamise seisuga 145 943 eurot 42 senti. Nõudele lisandub viivis ja hüvitis. Täiteasjas nr XXX/XXXX/XXX kuulub koos täitekuludega tasumisele 110 955 eurot. Võlgnikule toimetati täitmisteade kätte
25.septembril 2020. Kohtutäiturile teadaolevalt valdab korterit K. Tint.
Kohtutäitur arestis 27. oktoobril 2020 kinnisasja. Kinnisasja arestimise akt edastati võlgnikule, kinnisasja valdajale K. Tindile ning K. Tindi lepingulisele esindajale Karin Antsovile. Kohtutäitur suhtles kinnisasja valdajaga ja selgitas, et kohtutäitur soovib tutvuda korteri seisukorraga ning teha sellest pilte enne enampakkumise väljakuulutamist. K. Tint esitas 22. veebruaril 2021 kohtutäiturile vastuväite, milles keelab kohtutäituril korterisse sisenemise. K. Tint selgitas, et korter on tema kodu. K. Tint tasus võlgnikule 90 000 eurot. Korter on olnud kolmel korral enampakkumisel. Kõik senised enampakkumised on nurjunud osalejate puudumise tõttu. Kohtutäitur kuulutas välja neljanda kordusenampakkumise. Kohtutäitur soovib siseneda kinnisasjale, et kinnisasja võimalikele ostjatele näidata.
2.Võlgnik selgitas, et võlgnik andis korteri kasutamiseks üle K. Tindile. Võlgnikul puudub korterile juurdepääs.
3.Sissenõudja palus avalduse rahuldada. Sissenõudja soovib, et vara saaks realiseeritud ning nõue rahuldatud. See ei ole avalduse rahuldamiseta saavutatav. Sissenõudjale esitatud info kohaselt on korteri müügiks sõlmitud võlaõiguslik müügileping. Sissenõudja ei tea, kas ja mis kokkulepete alusel on kolmandatel isikutel õigus korterit vallata.
4.K. Tint palus jätta avalduse rahuldamata. Kolmandate isikute poolt korterisse sisenemisega tekitatakse K. Tindile ja tema pereliikmetele kahju, mis ei kaalu üles sissenõudja või muude täitemenetluse osaliste huvisid. K. Tint ja võlgnik sõlmisid 7. märtsil 2019 võlaõigusliku müügilepingu korteri omandamiseks. Müügilepingu kohaselt oli korteri hind 119 000 eurot. K. Tint on korteri heauskne ostja, kes sai korteri enda valdusesse 7. märtsi 2019 korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu alusel. Korteris elab K. Tindi tütar.
MAAKOHTU LAHEND
5.Tartu Maakohus võttis 27. aprilli 2021 määrusega avalduse menetlusse ja jättis selle rahuldamata. Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste enda kanda. Avaldaja esitas avalduse täitemenetluse seadustiku (TMS) § 28 lg 2 kohaselt võlgniku nõusolekuta tema valduses olevatesse ruumidesse sisenemiseks. Võlgniku nõusolekuta võlgniku valduses olevatesse ruumidesse sisenemiseks loa andmine eeldab TMS § 28 lõigete 1 ja 2 järgi, et ruum oleks võlgniku valduses. Kohututäituri väitel on korter võlgniku omandis. Tallinna notar Mari-Liis Parmase
15.detsembri 2016 koostatud notariaalaktist nr 5219 nähtuvalt lepiti kokku kinnisasja omandiõiguse ja valduse võlgnikule üleandmises. Kinnisasja valdus pidi võlgnikule üle minema hiljemalt 19. detsembril 2016. Kohtutäituri andmetel on korter hetkel aga K. Tindi valduses. Kohtutäitur ei tea, kuidas või millal toimus valduse üleandmine võlgnikult K. Tindile. Sissenõudja ei tea samuti, kas ja mis kokkulepete alusel on kolmandatel isikutel õigus korterit vallata. Võlgniku väitel andis ta korteri kasutamiseks üle K. Tindile. Võlgnikul puudub korterile juurdepääs. K. Tindi väitel sõlmisid K. Tint ja võlgnik 7. märtsil 2019 võlaõigusliku müügilepingu korteri K. Tindi poolt omandamiseks. K. Tint sai selle alusel korteri valduse. K. Tint asus korterisse elama arvestusega, et ta saab hiljemalt kokkulepitud ajaks, s.o 31. augustiks 2020, korteri omanikuks. K. Tindi väitel ei pea ta korteri valdust võlgnikule tagasi andma, sest ta on täitnud võlgniku ees enda kohustused. K. Tindi sõnul elab korteris tema tütar. Ta ise elab Põlva vallas. Menetlusosaliste seisukohtadest nähtub seega, et korter on K. Tindi otseses või vähemalt kaudses valduses. K. Tindil ja tema tütrel saab seega olla korteri kaasvaldus, st nad valdavad korterit ühiselt endi huvides ning teostavad mõlemad selle üle tegelikku võimu, või on K. Tint AÕS § 33 lg 2 mõttes korteri kaudne
valdaja, s.o ta on andnud korteri valduse ajutiselt oma tütrele, kuid on säilitanud õiguse selle temalt välja nõuda. Asja materjalidest ei nähtu, et võlgnikul oleks säilinud võimalus või tahe teostada korteri suhtes tegelikku võimu. Võlgniku otsene valdus korteri suhtes on AÕS § 39 lg 1 järgi seega lõppenud. Kohtutäituri, sissenõudja ja K. Tindi väidetest võib järeldada, et võlgnik müüs korteri K. Tindile. K. Tindi väitel sai ta korteri valduse korteri müügilepingu alusel. Korteri valdus anti K. Tindile üle seega lõplikult, s.o mitte eesmärgiga see pärast teatava aja möödumist võlgnikule tagasi anda. Võlgnik ei säilitanud K. Tindile valduse üleandmise järgselt K. Tindiga ühist valdust, s.o kaasvaldust, ega omandanud AÕS § 33 lg 2 mõttes ka kaudset valdust. Korter ei ole eeltoodust tulenevalt võlgniku valduses. Kohus ei saa TMS § 28 lõigete 1 ja 2 alusel anda nõusolekut siseneda ruumidesse, mis on võlgniku omandis, kuid mis ei ole enam võlgniku valduses.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
6.Kohtutäitur esitas määruskaebuse, milles taotleb maakohtu määruse tühistamist ja uue määruse tegemist, millega avaldus rahuldada. Kohtutäitur palub menetluskulud jätta TsMS § 172 lg 1 ja TMS § 37 lg 2 alusel võlgniku kanda. Maakohus on jätnud tähelepanuta täitemenetluse eripära, mis puudutab hüpoteegi realiseerimist. TMS § 28 alusel ruumidesse sisenemine ja ruumidest müümise eesmärgil fotode tegemine on väga vajalik leidmaks kinnisasjale võimalikke ostjaid. Kui kohus keeldub kohtutäiturile luba andmast TMS § 28 alusel korterisse sisenemiseks, rikub see sissenõudja võimalusi hüpoteegiga tagatud nõude realiseerimisel, vähendab võimalust saada korteri eest turuhinda ning ühtlasi pikendab täitemenetluse kestust. Samuti rikub see võlgniku õigusi, kuna korter müüakse huvi puudumisel turuhinnast madalama hinnaga ning sissenõudja nõue võib jääda osaliselt täitmata, mis võib kaasa tuua täiendava nõude võlgniku vastu. Kuna K. Tint on teadlik nii kinnisasja suhtes läbiviidavast täitemenetlusest ning ka sellest, et kinnisasja müügi korral lõpeb tema õigus korterit vallata, siis on kohtutäitur kaasanud teda kui menetlusosalist ning temale ja tema pereliikmele laieneb kohustus taluda TMS §-st 28 tulenevaid kohustusi. Kohtutäituri hinnangul on maakohus vääralt tõlgendanud TMS § 28 eeldusi ning jätnud tähelepanuta, et kinnisasjale sisenemise eeldused on TMS § 28 alusel täidetud. TMS § 28 lg 3 sätestab ühemõtteliselt, et TMS § 28 lg-s 1 ja lg-s 2 sätestatud nõuetele vastavat ruumide ja maatüki läbiotsimist peavad taluma ka isikud, kelle kaas- või otseses valduses ruum või maatükk on. Maakohus on ekslikult leidnud, et võlgnikul puudub igasugune valdus korteriomandi suhtes. SRK Investment OÜ on endiselt kinnisasja omanik. Kohtutäiturile ei ole esitatud 7. märtsi 2019 sõlmitud müügilepingut ning kohtutäituril puudub informatsioon lepingu sisu kohta. Seetõttu pole kohtutäiturile teada, kas ja mis tingimustel anti müügilepinguga otsene valdus üle K. Tindile ning kas lepingus sisaldub klausel valduse tagasiandmise ja tagasitäitmise osas olukorras, mil kinnisasja omandamist ei toimu. Kohtutäitur on seisukohal, et kuna omand ei ole võlgnikult üle läinud K. Tindile, siis tuleb lähtuda üldreeglist, mille kohaselt on omanikul säilinud kaudne valdus.
7.Sissenõudja Estateguru tagatisagent OÜ palub määruskaebuse rahuldada.
8.K. Tint vaidleb määruskaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb kooskõlas TsMS § 667 lg-ga 2 tühistada ning asjas tuleb teha uus määrus, millega kohtutäituri avaldus rahuldada. Määruskaebus rahuldatakse.
10.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga selles, et TMS § 28 lg-tes 1 ja 2 sätestatud eeldused siseneda võlgniku valduses olevatesse ruumidesse ilma võlgniku nõusolekuta ei ole täidetud, kuna võlgnikul puudub kinnisasja nii otsene kui ka kaudne valdus. TMS § 28 lg 1 esimese lause kohaselt võib kohtutäitur siseneda võlgniku nõusolekul võlgniku valduses olevatesse ruumidesse või viibida tema valduses oleval maatükil ja need läbi otsida, kui see on vajalik täitedokumendi täitmiseks. Vastavalt TMS § 28 lg-le 2 võib võlgniku nõusolekuta tema valduses olevatesse ruumidesse siseneda või tema valduses oleval maatükil viibida ja need läbi otsida üksnes kohtu määruse alusel. TMS § 28 lg 21 kohaselt võib eelnimetatud kohtumääruse teha ka ilma, et võlgnik oleks varem keelanud kohtutäituril tema valduses olevatesse ruumidesse ja maatükile siseneda või seal läbiotsimist teostada.
10.1.Esmalt märgib ringkonnakohus, et TMS § 28 ei erista otsest ja kaudset valdust. Seega piisab vastava kohtu loa andmiseks ka sellest, kui võlgnikul on kinnisasja üle üksnes kaudne valdus. Vaidlust ei ole selles, et kinnistusraamatu andmete kohaselt on korteri omanik võlgnik. Asjaolu, et täitemenetluses on selgunud, et korter on kolmanda isiku K. Tindi otseses valduses, sest K. Tindi väitel sõlmisid tema ja võlgnik 7. märtsil 2019 võlaõigusliku müügilepingu korteri ostmiseks ning korteri omandiõiguse saamise nõude tagamiseks on seatud kinnistusraamatusse eelmärge K. Tindi kasuks, ei oma käesoleva avalduse lahendamisel määravat tähendust. Ringkonnakohus nõustub kohtutäituri seisukohaga selles, et võlgnikul kui korteri omanikul on igal juhul säilinud korteri kaudne valdus. Praeguses asjas on võlgnik märkinud, et valdus on üle läinud kolmandale isikule K. Tindile, kes omakorda enda väitel on valduse üle andnud oma tütrele. Ringkonnakohus märgib, et nimetatud isikute poolt valduse teostamine ei välista võlgniku võimalust kinnisasja valdust teostada. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa tsiviilasjas esile toodud asjaoludest järeldada, et võlgnikul kui kinnisasja omanikul puudub soovi korral võimalus teostada asja suhtes tegelikku võimu. Järelikult kuulub võlgnikule korteri kaudne valdus ning avalduse rahuldamine TMS § 28 lg-te 1 ja 2 alusel on võimalik. Ringkonnakohus märgib lisaks, et TMS § 28 lg-st 1 ja 2 tuleneb, et kohtult saab taotleda luba siseneda ilma võlgniku nõusolekuta võlgniku valduses olevatesse ruumidesse täidedokumendi täitmiseks. Täitedokumendist tulenevalt on kohustatud isikuks võlgnik, kelle suhtes saab esitada TMS § 28 lg-test 1 ja 2 tuleneva avalduse. TMS § 28 lg 3 kohaselt peavad ruumide ja maatüki läbiotsimist taluma ka isikud, kelle kaas- või otseses valduses ruum või maatükk on. Kuna tsiviilasja materjalide kohaselt on korteri otsene valdus kolmandal isikul K. Tindil ja tema tütrel, kes väidetavalt elab korteris, siis peavad ka nimetatud isikud taluma läbiotsimist.
10.2.Järgmisena kontrollib ringkonnakohus, kas täidetud on TMS § 28 lg 2 eeldused. Kuna TMS § 28 lg 21 ei ole vaja tuvastada, kas võlgnik on keelanud kohtutäituril tema valduses olevatesse ruumidesse ja maatükile siseneda või seal läbiotsimist teostada, siis oli kohtutäitur õigustatud esitama avalduse TMS § 28 lg 2 kohaselt. Kohtutäituri avaldust kontrollides tuleb selgitada välja, kas võlgniku ruumidesse sisenemine on vajalik täitedokumendi täitmiseks (TMS § 28 lg 1 esimene lause). Kohtutäitur on avalduses viidanud, et sisenemine on vajalik kinnisasjast ülevaate saamiseks, kordusenampakkumise korraldamiseks vajalike fotode tegemiseks ja võimalikele ostuhuvilistele korteri näitamiseks.
Riigikohus on leidnud, et TMS § 28 lg 2 alusel võib kohus anda loa ka võlgniku ruumidest hindamise või müümise eesmärgil fotode tegemiseks (vt Riigikohtu 3. oktoobri 2012 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-12, p 11). Ringkonnakohus nõustub, et fotode tegemine on vajalik täitetoiminguks oleva enampakkumise läbiviimiseks ning teenib ka võlgniku huve, et kinnistu saaks müüdud võimalikult õiglase hinnaga. Loa võib kohtutäiturile anda ka selleks, et siseneda koos ostuhuvilistega TMS § 85 mõttes võlgniku ruumidesse, kui sisenetakse võlgniku ruumide ostuhuvilistele tutvustamise eesmärgil. Selline tõlgendus on Riigikohtu hinnangul võlgniku huvides, sest võib kaasa tuua enampakkumisel osalejate arvu suurenemise ning seeläbi müügihinna tõusu (ja sellega võla, sh viivise vähenemise) (Riigikohtu 13. mai 2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-35-15, p 12). Kohtutäituri taotlus on kooskõlas TMS § 85 lg-ga 1, mille kohaselt on soovijatel õigus müüdavate asjadega tutvuda alates kuulutuse ilmumisest kuni enampakkumise alguseni. Eelnevast tulenevalt peab ringkonnakohus õigeks lubada kohtutäitur võlgniku valduses olevatesse ruumidesse TMS § 28 lg 2 alusel. Kohtutäituri avaldus tuleb rahuldada.
10.3.Kohtutäitur palub juhul, kui võlgnik ega eluruumi valdaja ei viibi etteteatatud korterisse sisenemise ajal kodus, ei ole teatanud korterisse sisenemise võimatusest ega kokku leppinud uut kinnisasja näitamise aega, anda kohtutäiturile luba siseneda võlgniku omandis ja K. Tindi valduses olevasse arestitud eluruumi luku lõhkumise teel, vahetada ära korteri lukk ning hoiustada korteri võtmed kohtutäituri büroos aadressil Õpetaja 9a, Tartu. Ringkonnakohus leiab, et kohtutäituri vastav taotlus tuleb rahuldada.
10.4.Ringkonnakohtu hinnangul on põhjendatud määrata, et luba kehtib 90 päeva jooksul alates määruse jõustumisest. TMS § 85 lg 2 kolmanda lause kohaselt tuleb arvestada ka võlgniku huve. Võlgniku õigustatud huve arvestades ei oleks lubatav olukord, mil kohtumääruses jäetakse võlgniku ruumidesse sisenemise aeg täiesti lahtiseks (Riigikohtu 29. detsembri 2010 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-10, p 12). Ringkonnakohus leiab eelnevale tuginedes, et sisenemise aeg tuleb teatada võlgnikule ette vähemalt 3 päeva.
11.Kolmas isik K. Tint on esitanud taotluse hinnata TMS § 28 lg 2 tõlgendamisel selle kooskõla Eesti Vabariigi PS §-ga 26 ning vastuolu tuvastamise korral jätta norm kohaldamata ja algatada põhiseaduslikkuse järelevalve menetlus. PSJKS § 9 lg 1 kohaselt kui esimese või teise astme kohus on kohtuasja lahendamisel jätnud kohaldamata mis tahes asjassepuutuva õigustloova akti või välislepingu, tunnistades selle põhiseadusega vastuolus olevaks, või kui esimese või teise astme kohus on kohtuasja lahendamisel tunnistanud õigustloova akti andmata jätmise põhiseadusega vastuolus olevaks, edastab ta vastava otsuse või määruse Riigikohtule. Kuivõrd põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse algatamise põhjenduseks on kolmanda isiku seisukoha kohaselt võlgnikule kuuluval kinnistul asuvate isikute, s.o kolmandate isikute, eraelu puutumatuse õiguse riive, ei ole asjassepuutuvaks normiks TMS § 28 lg 2, mistõttu ringkonnakohus ei kontrolli nimetatud õigusnormi vastavust põhiseadusele. Asjasse puutuvaks normiks võiks olla TMS § 28 lg 3 (mille kohaselt ruumide ja maatüki läbiotsimist peavad taluma ka isikud, kelle kaas- või otseses valduses ruum või maatükk on), kuid viidatud normi põhiseadusele vastavust ei ole kolmas isik palunud kontrollida.
12.TsMS § 478 lg 4 kohaselt hakkab määrus kehtima ja kuulub täitmisele sõltumata jõustumisest viivitamata alates päevast, kui see tehakse teatavaks isikutele, kelle kohta määrus vastavalt selle sisule on tehtud. Ringkonnakohus ei pea viivitamatut täitmist käesolevas asjas põhjendatuks ja leiab, et kohaldamisele kuulub teine lause. TsMS § 478 lg 4 teise lause kohaselt võib kohus määrata, et määrus kuulub osaliselt või täielikult täitmisele alates hilisemast asjast, kuid mitte hiljem kui alates jõustumisest, kui seadusest ei tulene teisiti. TMS § 28 lg-st 2 ei tulene teisti.
13.Maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud tuleb jätta TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste enda kanda. /digitaalselt allkirjastatud/ Kersti Kerstna-Vaks
/digitaalselt allkirjastatud/ Üllar Roostoja
/digitaalselt allkirjastatud/ Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.