Eesistuja Kalev Saare, liikmed Kaupo Paal ja Margit Vutt
Kohtuasi
Kristo Sootalu kaebus kohtutäitur Kaire Põltsi 19. mai 2025. a otsuse peale täiteasjas nr 025/2017/3189
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 6. märtsi 2026. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Kohtutäitur Kaire Põltsi määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Avaldaja Kristo Sootalu Kohtutäitur Kaire Põlts Puudutatud isik Eesti Vabariik Keskkonnaameti kaudu Puudutatud isik Krediidikaitse Grupp OÜ
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RIIGIKOHUS MÄÄRAB
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 6. märtsi 2026. a määrus tsiviilasjas nr 2-25-7954 ja Harju Maakohtu 19. septembri 2025. a määrus samas tsiviilasjas.
2.Teha uus määrus, millega jätta rahuldamata Kristo Sootalu kaebus kohtutäitur Kaire Põltsi 22. aprilli 2025. a ja 19. mai 2025. a otsuste peale täiteasjas nr 025/2017/3189.
4.Jätta menetlusosaliste kõigi kohtuastmete menetluskulud Kristo Sootalu kanda.
5.Mõista Kristo Sootalult kohtutäitur Kaire Põltsi kasuks menetluskuluna välja 85 eurot.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Kristo Sootalu (avaldaja, võlgnik) esitas 22. mail 2025 Harju Maakohtule kaebuse kohtutäitur Kaire Põltsi (kohtutäitur) 19. mai 2025. a otsuse peale täiteasjas nr 025/2017/3189, paludes otsuse tühistada. Avaldaja palus kaebuses ka peatada menetlus nimetatud täiteasjas. Harju Maakohus rahuldas selle taotluse 23. mai 2025. a määrusega, peatades täitemenetluse kuni kohtuasjas tehtava määruse jõustumiseni.
1.1.Kaebuse kohaselt vaidlustas avaldaja varem täitemenetluse käigus kohtutäituri poolt võlgniku kinnisasjale määratud hinna, mispeale määrati sellekohases kohtumenetluses kinnisasja hindajaks ekspert. Ekspert määras kinnisasja hinnaks 281 400 eurot.
2-25-7954
1.2.Kohtutäitur muutis 22. aprilli 2025. a otsusega (mille tühistamist avaldaja samuti taotles) kinnisasja hinda, määrates selleks 256 500 eurot. Avaldaja esitas selle otsuse peale 23. aprillil 2025 kohtutäiturile kaebuse, mille kohtutäitur jättis 19. mai 2025. a otsusega rahuldamata. Avaldaja hinnangul pidanuks kohtutäitur lähtuma eksperdi määratud hinnast. Kui kohtutäitur pidas vajalikuks arvestada kinnisasja koormava hüpoteegi ja laenujäägiga, tulnuks anda eksperdile sellekohane lähteülesanne. Võlgniku ja sissenõudjate huvi on saada enampakkumisel võimalikult kõrge hind, kuid kohtutäitur määras alghinnaks eksperdi määratud hinnast oluliselt madalama hinna.
2.Kohtutäitur palus jätta kaebus rahuldamata. Kohtutäitur otsustas 22. aprillil 2025 kinnisasja hinda muuta, lähtudes sellest, et pärast enampakkumist jäävad püsima kaks Swedbank AS-i kasuks kinnisasjale seatud hüpoteeki. Kohtutäitur lahutas eksperdi määratud hinnast hüpoteegiga tagatud võlanõude jäägi. Ekspert ei arvestanud ega pidanudki arvestama vara koormavate hüpoteekidega. Kohtutäitur viitas täitemenetluse seadustiku (TMS) §-le 144. Vara tegelik müügihind selgub alles enampakkumisel. Kohtutäitur märkis ka seda, et alghinnaga 256 500 eurot välja kuulutatud enampakkumine nurjus osavõtjate puudumise tõttu.
3.Eesti Vabariik (Keskkonnaameti kaudu, sissenõudja) leidis, et kohtutäituri otsus hinda muuta on õige. Krediidikaitse Grupp OÜ (sissenõudja) ei esitanud seisukohta.
4.Harju Maakohus rahuldas 19. septembri 2025. a määrusega avaldaja kaebuse, tühistas kohtutäituri 19. mai 2025. a otsuse ja kohustas kohtutäiturit tegema avaldaja kaebuse kohta uue otsuse. Menetluskulud jäid kohtutäituri kanda. Kohtutäiturilt mõisteti avaldaja kasuks menetluskuluna välja 15 eurot. Maakohus nõustus avaldajaga, et kohtutäitur on kohustatud määrama enampakkumise alghinnaks kohtu määratud eksperdi hinnangu tulemusena saadud hinna ega või seda vähendada enne enampakkumise väljakuulutamist, nt kinnisasja koormavat hüpoteeki arvesse võttes. Maakohus põhjendas oma seisukohta TMS § 82 lg-tega 1 ja 2 ning § 74 lg-tega 5, 7 ja 8. Eksperdi määratud kinnisasja alghind TMS § 82 lg 1 mõttes peab olema üheselt selge ja mh kohtutäiturile siduv. Vastasel juhul puuduks mõte TMS § 74 lg-tel 7 ja 8, mis annavad võlgnikule ja sissenõudjale õiguse kohtutäituri määratud hinda vaidlustada. Kohtutäituril on õigus muuta eksperdiarvamuse tulemusel saadud alghinda siis, kui pärast enampakkumise kuulutuse ilmumist põhistatakse talle vahepeal ilmnenud õigused ja kui arestimisaktis märgitud hind ilmselt erineb turuhinnast (TMS § 82 lg 2).
5.Kohtutäitur esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja uue määrusega jätta avaldaja kaebus rahuldamata või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kohtutäitur jäi oma varasemate seisukohtade ja põhjenduste juurde, et tal oli õigus hinda muuta.
6.Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu, sissenõudjad ei esitanud seisukohti.
7.Harju Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle lahendamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8.Tallinna Ringkonnakohus jättis 6. märtsi 2026. a määrusega maakohtu määruse muutmata ja määruskaebuse rahuldamata. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jäid kohtutäituri kanda, määruskaebuse menetlemise kulud jäid nende puudumise tõttu kindlaks määramata. Maakohus tuvastas asjaolud õigesti ja neid ei ole määruskaebusega ka vaidlustatud. Samuti vastas maakohus õigesti ja kooskõlas senise kohtupraktikaga vaidluse kesksele õigusküsimusele. 2(5)
2-25-7954 Krediidiasutuse teade hüpoteekidega tagatud täitmata võlanõuete jäägi kohta on asjaolu, mille õigsust saab eeldada ning mis võib mõjutada kinnisasja hinda. Selle asjaoluga saab ekspert kinnisasja hindamisel arvestada ja samuti saab kohtutäitur võtta seda arvesse järgmise hinna määramisel, kui esimene enampakkumine nurjub. Siiski ei anna see alust vähendada esimese enampakkumise alghinda pärast kohtuliku ekspertiisi tulemuse selgumist.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Kohtutäitur esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles taotleb ringkonnakohtu määruse tühistamist ja asja ringkonnakohtule tagasisaatmist. Määruskaebuse kohaselt õigustab kohtutäituri käitumist Riigikohtu lahend kohtuasjas nr 3-2-1-19-17, milles leitakse, et kui kohtutäiturile oleks teada tagatava nõude tegelik suurus, võimaldaks see ostuhinna määrata selliselt, et sissenõudja nõue saaks võimalikult suurel määral rahuldatud. Kohtute viidatud normidest ei tulene keeldu arvestada laenujäägiga. Kui eksperdi määratud hind erineb turuhinnast, peab saama seda muuta. Kohtutäituri esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on tema kulud apellatsiooniastmes ja kassatsiooniastmes kokku 85 eurot, millest 15 eurot on riigilõiv määruskaebuse esitamise eest ringkonnakohtule ja 70 eurot määruskaebuse esitamise eest Riigikohtule. Kohtutäitur palub need menetluskulud mõista välja avaldajalt.
10.Avaldaja ega sissenõudjad ei esitanud määruskaebuse kohta seisukohti. Avaldaja märkis kohtutäituri menetluskulude nimekirja kohta, et kulud tuleks jätta kohtutäituri kanda, kuna menetluse põhjustas kohtutäituri otsus muuta eksperdi määratud hinda.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu määrus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 701 lg 3 alusel tühistada täitemenetluse seadustiku allpool viidatud normide väära tõlgendamise tõttu. Asjas on võimalik teha uus määrus, millega jätta avaldaja kaebus kohtutäituri otsuste tühistamiseks rahuldamata. Määruskaebus rahuldatakse.
12.Kassatsioonimenetluse keskne õiguslik küsimus seisneb selles, kas kohtutäituril on õigus enne kinnisasja enampakkumist muuta eksperdi määratud alghinda, kui kohtutäitur peab vajalikuks arvestada kinnisasja koormava hüpoteegi ja hüpoteegiga tagatud nõude jäägiga. Sellele küsimusele tuleb vastata jaatavalt.
13.TMS § 74 lg 5 kohaselt lähtub kohtutäitur asja hindamisel selle harilikust väärtusest, arvestades muu hulgas asja koormavaid kolmandate isikute õigusi ja nende võimalikku lõppemist. TMS § 82 lg 1 järgi on asja alghind enampakkumisel hindamise tulemusena saadud ja arestimisakti märgitud hind. Nimetatud sätted asuvad vallasasjadele sissenõude pööramist reguleerivas peatükis, kuid kehtivad TMS § 137 järgse tagasiviite alusel ka kinnisasjadele sissenõude pööramise menetluses. TMS § 144 lg 1 järgi arvestab kohtutäitur kinnisasja hindamisel kinnistusraamatusse enne keelumärke kandmist kantud õigusi vastavalt kinnistusraamatu sisule. TMS § 144 lg 2 järgi arvestatakse eelmärkega või vastuväitena kinnistusraamatusse kantud õigusi hindamisel sissekantud õigustena. TMS § 153 lg 1 p 5 kohaselt märgitakse enampakkumise kuulutuses mh kinnisasja koormavad kolmandate isikute väljaselgitatud õigused koos nende järjekohtadega.
14.Seega on nimetatud normide koostoimes selgelt reguleeritud, et kohtutäitur peab kinnisasja hinna määramisel enampakkumise alghinna saamiseks arvestama mh kinnisasja koormava hüpoteegiga ja 3(5)
2-25-7954 selle võimaliku lõppemisega enampakkumise järel. Püsima jäävate õiguste korral peavad enampakkumisel osalejad, samuti sissenõudja ja võlgnik arvestama õiguste mõjuga kinnisasja alghinnale ning seeläbi täitemenetluse tulemile, mis on sellises olukorras püsima jäävate õiguste väärtuse võrra selle koormatistevabast väärtusest väiksem (vt ka RKTKo 18.12.2025, 2-19-13561/89, p 11).
14.1.Kinnisasja väärtust ei määra siiski ainuüksi hüpoteegisumma suurus. Lisaks hüpoteegi olemasolule ja selle võimaliku lõppemise või püsimajäämisega arvestamisele on oluline, et kohtutäiturile ja seega ka ostuhuvilistele oleks teada hüpoteegiga tagatava nõude tegelik suurus (laenujääk). Kohtutäituril on nii õigus kui ka kohustus küsida võlgnikult ja hüpoteegipidajalt teavet laenujäägi suuruse kohta (vt nt RKTKm 18.04.2017, 3-2-1-19-17, p-d 16.5 ja 17 krediidiasutuse kui hüpoteegipidaja korral).
14.2.Eriti oluliseks tuleb eespool nimetatud laenujäägi suuruse väljaselgitamist pidada juhul, kui kinnisasja koormav hüpoteek jääb pärast enampakkumist püsima (vt TMS § 158). Kinnisasja omandaja vastutab sellises olukorras vähemalt üldjuhul enampakkumisel püsima jääva hüpoteegiga tagatud kohustuste täitmise eest, sh võlaõiguslikult, vt selle kohta lähemalt RKTKo 18.12.2025, 2-19-13561/89, p-d 14, 16 ja 17.
15.Eespool määruse p-des 13 ja 14 kirjeldatud enampakkumise alghinna määramise olulisi põhimõtteid ja sellest erinevatele isikutele tekkivaid õigusi ja kohustusi ei muuda ka see, kui kohtutäituri esialgne hindamistulemus vaidlustatakse ja kohus määrab eksperdi (TMS § 74 lg-d 7–9, enne 1. oktoobrit 2026 kehtinud redaktsioon). Ka eksperdi abil enampakkumise alghinna määramisel on vajalik saavutada samasugune lõpptulemus, nagu on sätestatud TMS § 74 lg-s 5, § 144 lg-s 1 ja nagu tuleneb määruse p-s 14 viidatud Riigikohtu praktikast asjakohaste õigusnormide tõlgendamise tulemusel. Seega, kui kinnisasja hinna kohta koostatud eksperdiarvamuses ei ole arvestatud kinnisasja koormava hüpoteegi lõppemisega või püsimajäämisega ega laenujäägi suurusega, peab kohtutäitur enampakkumise alghinda asjakohases ulatuses muutma. Seetõttu on ekslik maakohtu ja ringkonnakohtu järeldus, et eksperdiarvamus on kohtutäiturile alati siduv ning et alghinda saaks muuta vaid TMS § 82 lg 2 juhul (pärast enampakkumise kuulutust avaldatud ja põhistatud õiguste alusel). Küll tuleb TMS § 82 lg-t 1 koostoimes TMS § 74 lg-ga 5, § 144 lg-tega 1 ja 2 tõlgendada selliselt, et hindamise tulemusena saadud ja arestimisaktis märgitud hind peab arvestama kinnisasja koormava õigusega ja laenujäägiga nii sellisel juhul, kui hinna määrab ainult kohtutäitur, kui ka sellisel juhul, kui hindamiseks on määratud ekspert.
16.Kuna maa- ja ringkonnakohus on eksinud TMS eespool viidatud sätete tõlgendamisel, tuleb kohtulahendid tühistada. Kohtuasjas on võimalik teha uus määrus, millega jätta rahuldamata avaldaja kaebus tühistada kohtutäituri 22. aprilli ja 19. mai 2025. a otsused. Riigikohtu lahendi jõustumisel kaotab toime Harju Maakohtu 23. mai 2025. a määrus täitemenetluse peatamise kohta.
17.Asja menetlus lõpeb Riigikohtus, mistõttu jaotab kolleegium TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi ka asja menetluskulud. Avaldaja maakohtule esitatud kaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad kõigi kohtuastmete menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause ja sama paragrahvi lg 10 alusel avaldaja kanda. Praeguses asjas ei ole alust kalduda kõrvale üldreeglist, mille kohaselt on mitme menetlusosalisega hagita menetluses üldjuhul õiglane jätta menetluskulud selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti (vt ka RKTKm 15.11.2023, 2-22-4432/27, p 12).
4(5)
2-25-7954
18.Kohtutäituri esitatud menetluskulude nimekirja järgi on tema menetluskulud ringkonnakohtus ja Riigikohtus kokku 85 eurot, riigilõivud määruskaebuste esitamise eest. Need kulud tuleb avaldajalt kohtutäituri kasuks välja mõista. (allkirjastatud digitaalselt)
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.