lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-20-6914/35

Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

TsiviilasiJõustunudHarju Maakohus Tallinna kohtumaja · 11.06.2021

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
Kohtuasja number
2-20-6914/35
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
11.06.2021
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
2692
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Viidatud sätted

Riigi Teataja
TsMS § 174 lg 1, 2, 4Menetluskulude kindlaksmääramine koos kulude jaotusegaTsMS § 173 lg 1, 4Menetluskulude jaotuse kindlaksmääramine kohtulahendisTsMS § 436 lg 2, 7Otsuse seaduslikkus ja põhjendatusVÕS § 318 lg 1Pikaajalise üürilepingu ülesütlemineAÕS § 631 lg 7AÕS § 65 lg 5Ebaõige kande parandamineTsMS § 162 lg 1Menetluskulude jaotus hagimenetlusesTsMS § 177 lg 2Kohtulahend menetluskulude kindlaksmääramise kohta

Hilisemad lahendid, mis sellele viitavad (2)

lahend.ee
2-21-8473/62Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium11.08.20232-21-8473/44Harju Maakohus Tallinna kohtumaja31.03.2023

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
OÜ FOOKUS-K10281879(Kostja)Sihtasutus Südalinna Teater90008666(Hageja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Harju Maakohus

Kohtunik

Tiia Bergson

Otsuse tegemise aeg ja koht

11. juuni 2021, Tallinnas, Tallinna Kohtumaja

Tsiviilasja number

2-20-6914

Tsiviilasi

Sihtasutuse Vene Teater hagi OÜ FOOKUS-K vastu üürilepingu esemeks olnud ruumide väljanõudmiseks kostja ebaseaduslikust valdusest ja kostja väljatõstmiseks üürilepingu esemeks olnud ruumidest ja märkuse kustutamiseks kinnistusraamatust

Tsiviilasja hind

45 681,68 eurot

Menetlusosalised ja nende esindajad

Hageja: Sihtasutus Vene Teater (registrikood 90008666; asukoht: Vabaduse väljak 5 Tallinn), hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Jaan Lindmäe (epost: [email protected]; [email protected]); Kostja: OÜ FOOKUS-K (registrikood: 10281879; asukoht: Tornimäe tn 7-131 Tallinn; e-post: xxx), kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Paul Keres (e-post: [email protected])

Asja läbivaatamine Istungil osalenud isikud

31. mai 2021 avalikul kohtuistungil Hageja seaduslik esindaja M. A., hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Jaan Lindmäe, kostja lepinguline vandeadvokaat Paul Keres.

Resolutsioon

1.Rahuldada Sihtasutuse Vene Teater hagi OÜ FOOKUS-K vastu üürilepingu esemeks olnud ruumide väljanõudmiseks kostja ebaseaduslikust valdusest ja kostja väljatõstmiseks üürilepingu esemeks olnud ruumidest ning märkuse kustutamiseks kinnistusraamatust.

Kohustada OÜ-t FOOKUS-K (registrikood 10281879) andma üle 19.01.1990 sõlmitud rendilepingu (üürilepingu) alusel Harju maakonnas, Tallinnas, Kesklinna linnaosas, Vabaduse väljak 5 asuvas hoones OÜ FOOKUS kasutusse antud ruumide valdus sihtasutusele Vene Teater (registrikood 90008666).

Määrata otsuse täitmise viisiks OÜ FOOKUS-K väljatõstmine Harju maakonnas, Tallinnas, Kesklinna linnaosas, Vabaduse väljak 5 asuvas hoonest koos OÜ-le FOOKUS-K kuuluva varaga täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, kui OÜ FOOKUS-K ei täida kohtuotsuse resolutsiooni punktis 2 toodud valduse üleandmise kohustust 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Sarnased lahendid

Asjaõigus
  • 28.08.20262-25-684/16Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval
  • 24.08.20262-24-17151/72Viru Maakohus Rakvere kohtumaja
  • 21.08.20262-24-10213/7Viru Maakohus Narva kohtumaja
  • 19.08.20262-26-504/13Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 17.08.20262-24-15308/39Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 13.08.20262-25-9431/9Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
TsMS § 231 lg 2Tõendamisest vabastamise alused
TsMS § 5 lg 1Menetluse toimumine poolte esitatu alusel
TsÜS § 1Seaduse ülesanne
TsÜS § 68 lg 5Tahteavalduse liigid
VÕS § 1 lg 1Seaduse kohaldamine
VÕS § 195 lg 3Lepingu korraline ülesütlemine
VÕS § 309 lg 1Üürilepingu kestus
VÕS § 334 lg 1Üüritud asja tagastamine
VÕSRS § 11Võlasuhetele kohaldatav seadus

Kohustada OÜ-t FOOKUS-K (registrikood 10281879) andma kõik vajalikud tahteavaldused ja nõusolekud kinnistu, asukohaga Harju maakonnas, Tallinnas, Kesklinna linnaosas Vabaduse väljak 5 (registriosa nr 2650801) III jakku OÜ FOOKUS-K kasuks kantud märkuse kustutamiseks. Asendada OÜ FOOKUS-K tahteavaldused kohtuotsusega.

Menetluskulud

1.Jätta kõik menetluskulud OÜ FOOKUS-K kanda.
2.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.Sihtasutus Vene Teater esitas 12.05.2020 Harju Maakohtule hagi OÜ FOOKUS-K vastu. Hagiavalduse kohaselt Sihtasutusele Vene Teater kuulub kinnistu, asukohaga Harju maakonnas, Tallinnas, Kesklinna linnaosas Vabaduse väljak 5 Tallinn (registriosa nr 2650801). 19.01.1990. aastal sõlmisid hageja õiguseellane Eesti Riiklik Vene Draamateater ja kostja õiguseellane tootmiskooperatiiv Fookus rendilepingu, mille alusel Eesti Riiklik Vene Draamateater andis tootmiskooperatiivi Fookus kasutusse Vene Draamateatri hoones endise restorani „Astoria“ kaks saali ja teised restorani funktsioneerimiseks vajalikud ruumid, üldpinnaga 806,4m2 ning lepingu kehtivustähtajaga 99 aastat, so kuni 2089. aastani. 15.07.2004 kanti Vabaduse väljak 5 kinnistu kohta kinnistusraamatu III jakku märkus: kinnistut koormav rendileping kehtivusega 2089. aastani OÜ FOOKUS-K kasuks. 31.12.2004 sõlmisid pooled 19.01.1990 sõlmitud rendilepingule lisakokkuleppe, millega lahendati vaidlust üürile antud ruumidega seotud kulude kandmise osas. 10.01.2005.a. sõlmisid hageja ning kostja 19.01.1990 sõlmitud rendilepingule lisakokkuleppe, milles muuhulgas fikseeriti, et pooled on algse rendileandja ja rentniku õigusjärglased, alates 01.07.2002 kehtib 19.01.1990 sõlmitud rendilepingu ja selle lisade suhtes võlaõigusseadus ning selles tulenevalt tuleb senine rendisuhe ümber üürisuhteks võlaõigusseaduse mõttes, mis siiski ei mõjuta 19.01.1990 sõlmitud rendilepingu ega selle üksikute tingimuste kehtivust.
2.21.01.2020 esitas hageja kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse, milles teatas, et ütleb 19.01.1990 sõlmitud rendilepingu (üürilepingu) tuginedes VÕS § 318 lg-le 1 sätestatule üles alates 27.04.2020. Hageja edastas üürilepingu ülesütlemisavalduse kostjale kostja äriregistrisse kantud e-posti aadressil xxx. 30.01.2020 saadetud vastuses märkis kostja, et ei nõustu üürilepingu ülesütlemise avaldusega, see on õigusvastane, mistõttu kehtib sõlmitud üürileping ka peale 27.04.2020 kuupäeva. Seda peaasjalikult põhjusel, et hageja ja kostja vahel on 10.01.2005 sõlmitud oluline uus üürileping. Vastav uus üürileping on nii sisus kui vormis käsitletav täiesti uue üürisuhtena ja sellest tulenevalt on VÕS § 318 lg 1 tähtaja lugemine võimalik üksnes viidatud kokkuleppest alatest, elik 30 aastat möödub 10.01.2035 aastal.
3.Üürileping on 27.04.2020 seisuga lõppenud, kuid kostja kasutab üürilepingu esemeks olnud ruume ilma õigusliku aluseta edasi. 04.05.2020 kell 10.00 kostja ruumide üleandmisele ei ilmunud. Hageja võttis telefoni teel kostjaga ühendust, et täpsustada, kas kostja on 29.04.2020 kirja kätte saanud. Kostja kinnitas kirja kättesaamist, kuid teatas, et ei kavatsegi kohtumisele ilmuda ega ruume üle anda. Seega on tekkinud olukord, kus kostja keeldub üürilepingu esemeks olevaid ruume vabastamast ning kostja käitumist arvestades (s.t kostja väldib isegi kohtumist hagejaga), ei ole tekkinud olukorda võimalik lahendada kohtuväliselt, mistõttu on hageja sunnitud pöörduma oma õiguste kaitseks kohtusse üürilepingu esemeks olnud ruumide väljanõudmiseks kostja ebaseaduslikust valdusest ning kostja ja kostjale kuuluvate asjade väljatõstmiseks.
4.Hageja palub kohustada OÜ-t FOOKUS-K andma üle 19.01.1990 sõlmitud rendilepingu (üürilepingu) alusel Harju maakonnas, Tallinnas, Kesklinna linnaosas, Vabaduse väljak 5 asuvas hoones OÜ FOOKUS kasutusse antud ruumide valdus sihtasutusele Vene Teater. Valduse väljaandmisest keeldumise korral tõsta OÜ FOOKUS-K ja üürilepingu esemeks olnud ruumides asuvad OÜ-le FOOKUS-K kuuluvad asjad nimetatud ruumidest välja; kohustada OÜ-t FOOKUS-K andma oma tahteavaldus ja nõusolek kinnistu, asukohaga Harju maakonnas, Tallinnas, Kesklinna linnaosas Vabaduse väljak 5 III jakku OÜ FOOKUS-K kasuks kantud märkuse kustutamiseks; määrata kindlaks menetluskulude jaotus ja jätta kõik menetluskulud kostja OÜ FOOKUS-K kanda; kohustada OÜ-t FOOKUS-K (registrikood 10281879) hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni selle täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras. Kostja vastuväited
5.Kostja vaidleb esitatud nõudele vastu. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja osundab, et hageja ja kostja sõlmisid 19.01.1990 rendilepingu ning lepingu sõlmimise ajal võlaõigusseadus ei kehtinud. Võlasuhetele kohaldatavat seadust reguleerib VÕSRS, mille § 11 kohaselt kohaldatakse enne 01.07.2002 tekkinud võlasuhetele enne käesoleva seaduse jõustumist kehtinud seadust. Seega saab hageja kasutada selliseid õigusi, mis tulenesid 19.01.1990 kehtinud vararendisuhteid reguleerivast õigusaktist. Kostjale teadaolevalt ei tulenenud mitte ühestki õigusaktist hageja peamiseks aluseks oleva VÕS § 318 lg-ga 1 sarnast õigust.
6.10.01.2005 sõlmitud rendilepingu lisakokkuleppe preambuli 3. alapunkti kohaselt leppisid pooled aga kokku, et alates 01.07.2002 rakendatakse lepingule võlaõigusseadust. Sellega leppisid pooled kokku tagasiulatuvalt võlaõigusseaduse kohaldamises 01.07.2002 ning alates sellest ajast anti lepingule uus sisu tervikuna (üürileping versus varasem rendileping) ja uus õiguslik sisu omistati ka lepingu tähtajale. Seetõttu tuleks ka VÕS § 318 lg-s 1 sätestatud 30aastast perioodi hakata arvestama alates 01.07.2002. Üürilepingu ülesütlemise ja hagi esitamise ajaks on sellest möödunud vähem kui 18 aastat, mistõttu lepingu ülesütlemine VÕS § 318 lg 1 alusel ei ole õigustatud.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

7.Kohus, tutvunud hagiavalduse ja asjas esitatud seisukohtade ning tõenditega, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada. TsMS § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
8.Hageja on esitanud kostja vastu nõude ruumide asukohaga Vabaduse väljak 5, Tallinnas valduse hagejale üleandmiseks. Vaidlust ei ole selles, et  Sihtasutusele Vene Teater kuulub kinnistu, asukohaga Harju maakonnas, Tallinnas, Kesklinna linnaosas Vabaduse väljak 5 Tallinn (tl 7-8),  19.01.1990 sõlmisid hageja õiguseellane Eesti Riiklik Vene Draamateater ja kostja õiguseellane tootmiskooperatiiv Fookus rendilepingu, mille alusel Eesti Riiklik Vene Draamateater andis tootmiskooperatiivi Fookus kasutusse Vene Draamateatri hoones endise restorani „Astoria“ kaks saali ja teised restorani funktsioneerimiseks vajalikud ruumid, üldpinnaga 806,4m2 ning lepingu kehtivustähtajaga 99 aastat, so kuni 2089. aastani (tl 9),  15.07.2004 kanti Vabaduse väljak 5 kinnistu kohta kinnistusraamatu III jakku märkus: kinnistut koormav rendileping kehtivusega 2089. aastani OÜ FOOKUS-K (reg. kood 10281879) kasuks (tl 7, pöördel),  10.01.2005. sõlmisid hageja kostja 19.01.1990 sõlmitud rendilepingule lisakokkuleppe (tl 13),  21.01.2020 esitas hageja kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse, milles teatas, et ütleb 19.01.1990 sõlmitud rendilepingu (üürilepingu) üles alates 27.04.2020 (tl 19-20).  Kostja vastas 30.01.2020 hagejale, et ei nõustu üürilepingu ülesütlemise avaldusega (tl 22-23). Kohus loeb need asjaolud TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks.
9.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal oli õigus üürileping kostjale üles öelda. Kostja vaidleb hagile vastu kuivõrd leiab, et tähtaeg, mis võimaldaks hagejal üürilepingu üles öelda, ei ole veel saabunud.
10.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 309 lg 1 järgi lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja käesolevas peatükis sätestatut järgides üles öelda. Vastavalt VÕS § 318 lg-le 1, võib kumbki lepingupool pikemaks kui 30 aastaks sõlmitud üürilepingu pärast 30 aasta möödumist käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaega järgides üles öelda.
11.Käesoleval juhul oli poolte vahel sõlmitud pikaajaline üürileping tähtajaga 99 aastat. Hageja on kasutanud seadusega sätestatud õigust pärast 30 aasta möödumist lepingu sõlmimisest üürileping üles öelda. Lepingu ülesütlemise õigust teostatakse ühe poole tahteavaldusega, st tegemist on poolte lepingulist suhet lõpetava kujundusõigusega ning lepingu lõppemiseks piisab tahte väljendamisest (VÕS § 1 lg 1, § 195 lg-d 1 ja 2). Lepingu ülesütlemise avaldus muutub kehtivaks vastaspoole poolt kättesaamisega (TsÜS § 1 ja § 69 lg 1). Asjas ei ole vaidlust selles, et hageja esindaja 21.01.2020 ütles kostjale 19.01.1990 sõlmitud rendilepingu (üürilepingu) üles alates 27.04.2020. Kuivõrd kostja seaduslik esindaja on 30.01.2020 hagejale vastanud, et ei nõustu hagejapoolse ülesütlemisega ja on kinnitanud ühtlasi ka hageja tahteavalduse kättesaamist, on seega täidetud lepingust taganemise formaalne eeldus.
12.Kostja on seisukohal, et kuivõrd hageja ja kostja sõlmisid üürilepingu 19.01.1990, lepingu sõlmimise ajal võlaõigusseadus ei kehtinud, siis tulenevalt VÕSRS § 11 sätestatud saab hageja kasutada selliseid õigusi, mis tulenesid 19.01.1990 kehtinud vararendisuhteid reguleerivast õigusaktist. Kostja märgib, et temale teadolevalt ei tulenenud mitte ühestki õigusaktist hageja peamiseks aluseks oleva VÕS § 318 lg-ga 1 sarnast õigust.
13.Kohus kostjaga ei nõustu. Kohus märgib kõigepealt, et vaidlusalune leping on sõlmitud ajal, mil kehtis veel ENSV tsiviilkoodeks, milles oli sätestatud rendilepingute maksimaalseks tähtajaks 10 aastat. Alles 01.10.1990 jõustunud Eesti Vabariigi rendiseadus kaotas ära piirangu rendilepingute tähtajale. Seega, kui juhinduda kostja loogikast, et lähtuda tuleks 19.01.1990 kehtinud vararendisuhteid reguleerivast õigusaktist ja lepingu sõlmimise ajal kehtinud

tsiviilkoodeksis määratletud tähtajast, oleks vaidlusalune leping pidanud lõppema juba aastal 2000, kuivõrd pikemat tähtaega tsiviilkoodeks ei võimaldanud

14.01.07.2002 jõustunud võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg 1 kohaselt enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 01.07.2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Üüri- ja rendilepingud on kestvuslepingud VÕS § 195 lg 3 mõttes. Seega tuleb ka käesoleval vaidluse lahendamisel võtta aluseks võlaõigusseadus.
15.Muuhulgas on samale järeldusele jõudnud pooled varem ka ise. 10.01.2005 sõlmisid hageja ning kostja 19.01.1990 rendilepingule lisakokkuleppe ning fikseeriti, et pooled on algse rendileandja ja rentniku õigusjärglased, alates 01.07.2002 kehtib 19.01.1990 sõlmitud rendilepingu ja selle lisade suhtes võlaõigusseadus ning selles tulenevalt tuleb senine rendisuhe ümber üürisuhteks võlaõigusseaduse mõttes, mis siiski ei mõjuta 19.01.1990 sõlmitud rendilepingu ega selle üksikute tingimuste kehtivust (tl 14). Seega ei ole ka kohane kostja seadusliku esindaja väide, et 10.01.2005 sõlmisid pooled sisuliselt täiesti uue lepingu, mille ülesütlemise õigus saabuks alles 2035.
16.Kohus ei nõustu kostja lepingulise esindaja käsitlusega selles, et VÕS § 318 lg-s 1 sätestatud 30-aastast perioodi tuleks hakata arvestama alates 01.07.2002. Kostja tugineb sellele, et pooled leppisid 10.01.2005 tagasiulatuvalt kokku võlaõigusseaduse kohaldamises 01.07.2002 ning leiab, et sellest ajast alates anti lepingule uus sisu tervikuna ja uus õiguslik sisu omistati ka lepingu tähtajale. Kohus osundab, et 10.01.2005 sõlmitud 19.01.1990 rendilepingu lisakokkuleppes fikseerisid pooled selgelt, et võlaõigusseadus ei mõjuta 19.01.1990 sõlmitud rendilepingu ega selle üksikute tingimuste kehtivust, seega ei saanud muutuda ka tähtpäev, millest arvutada lepingu lõppemise aega. Kohtu hinnangul kinnitab seda 10.01.2005 lisakokkuleppe preambula punkt, milles pooled avaldasid, et on huvitatud üürisuhte jätkumisest vähemalt kuni rendilepingu tähtaja lõppemiseni so kuni 2089.
17.Kui pooled oleksid asunud seisukohale, et lisakokkuleppe sõlmimine muudab lepingu tähtaja arvestamise alguskuupäeva või oleks tegu täiesti uue lepinguga, ei oleks nad märkinud kokkuleppesse lepingu lõpptähtajana aastat 2089, vaid kas 2101 või 2104. Lisaks fikseerisid pooled 10.01.20 5 lisakokkuleppes selle, et 19.01.1990 rendileping ja selle lisad jäävad kehtima pärast 10.01.2005 kokkuleppe allkirjastamist ning kui mõni 10.05.2005 kokkuleppe tingimus peaks kaotama kehtivuse, siis selle asemel kohaldatakse 19.01.1990 rendilepingus, selle lisades, vastava regulatsiooni puudumisel aga seaduses sätestatut. Kõige eeltoodu alusel ei saa kohus kuidagi teha järeldust, et VÕS § 318 lg 1 sätestatud 30-aastast perioodi tuleks hakata arvestama mõnest muust kuupäevast, kui seda on lepingu sõlmimise kuupäev 19.01.1990.
18.VÕS § 318 lg 1 kohane 30-aastane ajavahemik, pärast mida on võimalik pikaajalisi üürilepinguid üles öelda möödus käesooleval juhul 19.01.2020. Hageja on kasutanud oma õigust üürileping üles öelda. VÕS § 318 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemine ei nõua mingit täiendavat põhjust, üürilepingu pool peab lihtsalt võimaldama teisele poolele vaid 3 kuulise ülesütlemistähtaja. Käesoleval juhul on hageja seda teinud ning palunud kostjal ruumid vabastada hiljemalt 27.04.2020. Kohus leiab, et seega hageja on korrektselt järginud üürilepingu lõpetamise nõudeid, täidetud on lepingu ülesütlemise materiaalne eeldus ning pooltevaheline 19.01.1990 sõlmitud üürileping on lõppenud.
19.VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kostja üüripinda vabastanud ei ole. Seega on hagejal üürniku vastu üüritud ruumide suhtes nõudeõigus. Kostja ei ole esiletoonud, et tal oleks õigus pärast lepingu lõppemist üüritud ruume kasutada.
20.Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et hageja nõue tuleb rahuldada ning kohustada kostjat andma üle 19.01.1990 sõlmitud rendilepingu (üürilepingu) alusel Harju maakonnas, Tallinnas, Kesklinna linnaosas, Vabaduse väljak 5 asuvas hoones kostja kasutusse antud ruumide valdus hagejale ja valduse väljaandmisest keeldumise korral tuleb kostja koos üürilepingu esemeks olnud ruumides asuvate kostjale kuuluvate asjadega nimetatud ruumidest välja tõsta.
21.Asja materjalidest nähtub, et 15.07.2004 kanti Vabaduse väljak 5 kinnistu kohta kinnistusraamatu III jakku märkus: kinnistut koormav rendileping kehtivusega 2089. aastani OÜ FOOKUS-K (reg. kood 10281879) kasuks AÕS § 631 lg7 ja 8 alusel. Hageja taotleb kinnistusraamatuse kantud märkuse kui ebaõige kande kustutamist käesolevas asjas tehtava kohtulahendiga ning leiab, et kostja on kohustatud andma oma tahteavalduse ja nõusoleku üürilepingu alusel tehtud kande kustutamiseks kinnistusraamatust. AÕS § 65 lg 5 kohaselt isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. TsÜS § 68 lg 5 näeb ette, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kohus leiab, et kuivõrd üürileping, mille alusel on märkus kinnitusraamatusse kantud on lõppenud, on kinnistusraamatu kanne kaotanud järelikult oma õigusliku tähenduse ning hagejal on õigus nõuda selle kande kustutamist.
22.Eeltoodust tulenevalt tuleb Sihtasutus Vene Teater OÜ hagi FOOKUS-K vastu üürilepingu esemeks olnud ruumide väljanõudmiseks kostja ebaseaduslikust valdusest ja kostja väljatõstmiseks üürilepingu esemeks olnud ruumidest ning kinnisturaamatu kande kustutamiseks täies ulatuses rahuldada.
23.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Menetluskulud
24.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldab hagi, leiab kohus, et käesoleval juhul tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses kostja kanda.
25.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
26.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Kohtu hinnangul on tõenäoline, et käesolev vaidlus jätkub apellatsioonimenetluses. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

(allkirjastatud digitaalselt) Tiia Bergson, kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 11.08.20262-24-547/17Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 11.08.20262-23-10536/63Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium