FOOKUS-K OÜ hagi SA Vene Teater vastu kahju hüvitamise nõudes ning SA Vene Teater vastuhagi FOOKUS-K OÜ vastu kahju hüvitamise nõudes hagi hind 19 986 411 eurot, vastuhagi hind 46 818,99 eurot
Hagihind
Menetlusosalised ja nende Hageja: FOOKUS-K OÜ (registrikood 10281879, Tornimäe 7esindajad 131, Tallinn) Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Paul Keres (Advokaadibüroo LEVIN OÜ, Maakri 19, Tallinn 10145, e-post: [email protected]); Kostja: SA Vene Teater (registrikood 90008666, Vabaduse väljak 5, Tallinn); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Jaan Lindmäe (Advokaadibüroo Aavik & Partnerid, Liivalaia 45, Tallinn 10145, e-post: [email protected]). Menetluse liik kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta hagi 19 986 411 euro nõudes rahuldamata.
2.Võtta vastu kostja loobumine vastuhagi nõudest summas 1474,16 eurot ja lõpetada loobutud osas menetlus käesolevas tsiviilasjas.
3.Rahuldada vastuhagi hageja õigeksvõtu alusel ja mõista hagejalt FOOKUS-K OÜ-lt (registrikood 10281879) kostja SA Vene Teater (registrikood 90008666) kasuks välja 46 818,99 (nelikümmend kuus tuhat kaheksasada kaheksateist eurot ja 99 senti) eurot. Menetluskulude jaotus
2.Mõista hagejalt FOOKUS-K OÜ-lt (registrikood 10281879) kostja SA Vene Teater (registrikood 90008666) kasuks menetluskuludena välja 17 841 (seitseteist tuhat kaheksasada nelikümmend üks) eurot, millest 1000 eurot on kulu riigilõivule, 4206 eurot on kulud dokumentaalsetele tõenditele ja 12 635 on kulu õigusabile.
3.Mõista hagejalt FOOKUS-K OÜ-lt (registrikood 10281879) kostja SA Vene Teater (registrikood 90008666) kasuks välja viivis menetluskuludelt 17 841 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE
1.Hageja palus kostjalt välja mõista 19 986 411 eurot. Hagiavalduse kohaselt sõlmis kostja õiguseellane Eesti Riiklik Vene Draamateater hageja õiguseellase tootmiskooperatiiviga Fookus 19.01.1990 rendilepingu. Sõlmitud rendilepingu muudatuse kohaselt anti hagejale rendile kaks restorani Astoria saali ja muud tööks vajalikud abiruumid kuni 2089 jaanuarini. 19.01.1990 rendilepingu punkt 4.3 nägi ette, et lepingu ühepoolse katkestamise korral tasub lepingu katkestamise algatanud pool teisele lepingupoolele tema tehtud kulutused ja sõlmitud lepingu kogu tähtaja arvestusliku kasumi (faktiliselt kulutatud valuutas).
2.10.01.2005 sõlmisid pooled rendilepingu lisakokkuleppe. 21.01.2020 esitas hageja kostjale üürilepingu ülesütlemise avalduse, mille kohaselt ütles üürileandja lepingu üles alates 27.04.2020. Hageja vaidles ülesütlemisele vastu, mistõttu esitas kostja 12.05.2020 hagi kohtusse. Hageja on tellinud eksperthinnangu, et tuvastada, kui palju kasumit oleks ta teeninud juhul, kui üürileping oleks kehtinud kuni 2089 aastani. Vastavalt eksperthinnangule teeniks hageja üürilepingu 2089 aastani kehtimiseni diskonteerimata rahavoogude arvestamisel 19 986 411 eurot tulu. Diskontomääraga 7,9% teeniks ta üürilepingu 2089 aastani kehtimiseni 1 771 765 eurot tulu. Kui kostja 20.01.2020 üürilepingu ülesütlemise avaldus oli õiguslikult siduv, on kostja 19.01.1990 rendilepingu punkti 4.3 tähenduses lepingu ühepoolselt katkestanud ja peab tasuma hagejale arvestusliku kasumi.
3.Hageja ja kostja õiguseellaste vahel 19.01.1990 sõlmitud üürileping kehtib vastavalt poolte kokkulepitule kuni 2089. Üürilepingu p 4.3. näeb ette, et lepingu ühepoolse katkestamise korral tasub lepingu katkestamise algatanud pool teisele lepingupoolele tema tehtud kulutused ja sõlmitud lepingu kogu tähtaja arvestusliku kasumi. Käesoleval juhul pole pooled ühiselt üürilepingu lõpetamist ehk katkestamist üürilepingu p 4.3. tähenduses kokku leppinud. Vastava tahteavalduse tegi kostja ühepoolselt. Kui kostja 12.01.2020 ülesütlemisavaldus on kehtiv, on ta kohustatud hagejale vastavalt üürilepingu p-le 4.3. tasuma kostja tehtud kulutused ja lepingu kogu tähtaja arvestusliku kasumi. Nimetatud arvestusliku kasumi on ekspert välja arvestanud ja sai selleks 19 986 411 eurot.
4.Kahjuhüvitise arvestamisel saaks arvestada ka rahavoogude diskonteerimisega. Diskonteerimise kohta selgitas ekspert, et finantsteoreetiliselt on põhjendatud rahavoogude diskonteerimine, kuna tegelikkuses tulevikuriskidega (pankrotirisk, kõikuv kasumlikkus, inflatsioon jms) seotud raha saadakse kätte täna ehk riskivabalt – raha saajal on samas võimalus saadud vahendid tulu toovalt investeerida kas ettevõtluse kaudu või finantsinstrumentidesse. Samas ei sätesta lepingu punkt 4.3, kuidas hüvitise arvutus täpselt toimub ning kas ja millist diskontomäära tuleks kasutada. Kuna pooled leppisid kokku kogu tähtaja arvestusliku kasumi hüvitamises ja pole kokku leppinud diskontomääras, pole põhjendatud kasumi diskonteerimine ja tuleb lähtuda tervest prognoositud kasumist kuni 2089 aastani. Lepingust ei nähtu poolte ühine tahe hõlmata kahju arvestamisel diskonteerimist. Esialgu sõlmiti 19.01.1990 leping vaid viieaastaseks perioodiks ning viieaastase lepinguperioodi puhul pole need riskid, mille arvestamiseks pikemaperioodilisi rahavooge diskonteeritakse, aktuaalsed. Ka lepingu pikendamisel ei soovinud pooled diskonteerimises kokku leppida. Poolte tahe oli kokku leppida lepingu perioodi jäägi prognoositava kasumi tervikuna poolele hüvitamises, millest hageja teise poole ühepoolsest ülesütlemisest tingitult ilma jäi. Seetõttu peab kostja hüvitama 19 986 411 eurot saamata jäänud tulu perioodi 27.04.2020 kuni 19.01.2089 eest.
5.Kuna diskonteerimise efekt on tulevikus võimendatud, siis pika perioodi peale arvestatud väärtuste puhul diskonteerimise meetod ei tööta ning saadavad väärtused on ebarealistlikult väikesed. Kuna pooled seda ei soovinud ega leppinud kokku, tuleb lähtuda diskonteerimata väärtusest. Hageja hinnangul ei saa poolte vahel üürilepingu p 4.3. sisus olla vaidlust.
6.Kostja vastuhagile vaidles hageja vastu. Vastuhagis on lisaks üüriarvetele esitatud nõudeid kõrvalkulude eest. Kui üürileping lõppes 27.04.2020, lõppes sellest hetkest kostja õigus nõuda kõrvalkulusid. VÕS § 335 kõrvalkulude nõuet kostjale ei sätesta. Lisaks tasaarvestab hageja kõik võimalikud kostja nõuded hageja vastu oma kahjunõudega, s.t. täies ulatuses.
7.07.01.2022 seisukohas selgitas hageja, et tema tõlgenduse kohaselt tuleb lepingu punkti 4.3. järgi kostjal üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemise korral hüvitada kogu hageja saamata jäänud tulu, mis on arvestatud tervele lepingu perioodile. Kostja soovis lepingu punkti 4.3. kokkuleppimisel tagada hagejale kindlustunde, et hageja saab Vabaduse Väljak 5 asuvaid üürilepingu alusel üle antud ruume (endise restoran Astoria saal ja abiruumid) kasutada kuni kokkulepitud tähtaja lõpuni. Kostja soovis 02.10.1992 üürilepingu tähtaja pikendamise kokkuleppimisel 99 aastani, et muud üürilepingu tingimused jääksid kehtima, sealhulgas et kehtima jääks ka üürilepingu punkt 4.3 ja et see rakenduks ka 99 aastase tähtajaga üürilepingu korral. Üürileping oli sellisel kujul kostjale soodne, sest see võimaldas alustada teatri rekonstrueerimisega väljaspool endise restorani Astoria ruume. Enne üürilepingu sõlmimist peeti läbirääkimisi mitme ettevõtjaga, kuid mitte ükski teistest pakkujatest ei olnud nõus võtma kohustust finantseerida Vene Teatri fassaadi ja saali rekonstrueerimist. Kuna hageja oli nõus selle kohustuse võtma, sõlmiti pikaajaline leping hagejaga. Lepingu eesmärk oli mitte teenida üüritulu, vaid erasektori kaasabil säilitada hoone arhitektuurne väärtus ja tõrjuda Tallinna Linnavalitsuse 1990.-ndate aastate katseid viia Vene Teater oma kesklinna asukohast Lasnamäele.
8.Vaidlusalune üürileping on kahtlemata tavapärasest erinev, ent sellegipoolest kooskõlas kostja vajadustega 1990. aastate üleminekuperioodil. 1992. a kevadel viis Eesti Vabariigi Riigikontrolli Peakontrolör läbi auditit kostja tegevuse kohta, mille raames muuhulgas kontrolliti vaidlusalust üürilepingut. Kostja esitas üürilepingu sõlmimise selgitamiseks Riigikontrollile järgmiseid selgitusi. Teatrihoones ei olnud 1990. aastaks kapitaalremonti tehtud alates selle ehitamisest
1926. a. Hoone oli väga halvas seisukorras, hädasti vajasid hoones remonti saalilaed, toestustalad ning vee- ja kanalisatsioonisüsteemid. Kostjal puudus ehitustööde finantseerimiseks vajalik koostöö riigi ja linnaorganitega ning teatrihoone rekonstrueerimise finantseerimise asemel soovis avaliku võimu kandja viia teatri uude asukohta Lasnamäel ning avada hoones restoran Gloria Palace.
9.Kostja pidas läbirääkimisi erinevate kohalike ja välismaiste ettevõtjatega, sealhulgas Estkompexim, Nordic TrayD Center AB, Finest Want Group, JV Rozek, kellest kõik olid huvitatud sõlmima üürilepingu, ent keegi neist ei olnud valmis finantseerima teatrihoone rekonstrueerimist väljaspool Astoria restorani ruume, v.a. hageja. Hagejaga sõlmiti leping eesmärgiga säilitada teatri asukoht kesklinnas ning saavutada hoone säilitamiseks vajalik finantseerimine erakapitali poolt, kuna avalikest vahenditest hoone rekonstrueerimist ei saavutatud.
10.1995. aasta kevadel viis Riigikontroll uuesti läbi auditit kostja tegevuse kohta. Kostja esitas taas 1992. a seisukohtadega kooskõlas olevaid selgitusi 09.05.1995 vastuses Riigikontrolli kontrollaktile. Hagejaga üürilepingu sõlmimisel ei olnud kostja eesmärgiks teenida sellelt üüritulu, vaid luua tingimused unikaalse kultuurihoone säilitamiseks ja nö „päästmiseks“. Kostjal ei olnud üürilepingu sõlmimise ajal võimalik saavutada hoone hädavajalikuks rekonstrueerimiseks vajalikku finantseerimist riigilt ega kohalikult omavalitsuselt ja lahendust nähti lepingu sõlmimises hagejaga. Viimase hagejale teadaoleva auditi viis Riigikontroll kostja suhtes läbi 2001. Riigikontrolli auditi kohaselt tegi hageja kostja ruumides olulisi parendustöid kokku 15,7 miljoni krooni ulatuses, sealhulgas tehti ehitustöid ruumides, mis ei olnud tema kasutuses.
11.Riigikontroll või tema õiguseelneja on hinnanud ja analüüsinud vaidlusalust lepingut vähemalt 3 korral, ent mitte kordagi ei ole Riigikontroll teinud järeldusotsust või avaldanud seisukohta, et hageja nõude aluseks olev punkt 4.3. võiks olla vastuolus heade kommetega, ebaotstarbekas või asjaolusid arvestades vastuolus riigi huvidega.
12.Kuigi kostja on seisukohal, et punkt 4.3. kehtis üksnes esimesed 5 aastat, millega hageja ei nõustu, järeldub kostja positsioonist, et hageja saamata jäänud tulu tema otseste lepingute/ettevalmistuste eest on hüvitatav ka juhul, kui kohus peaks leidma, et lepingu p 4.3. kehtib koos muu lepinguga 99 aastat. Kui jätta kõrvale hageja kokkulepe OÜ-ga Teatrihaldus ja OÜ-ga Klubi Teenused, millele rajaneb hageja praegusel kujul esitatud kahjunõue, on hageja tegevuseks üürilepingu esemeks olevate ruumide allüürimine. Allüürimisel põhineb hageja senine kasum, millele kostja viitab kui põhimõtteliselt põhjendatule nõudele oma vastuse p-s
3.22.Seega on saamata tulu põhimõtteliselt hüvitatav ja selle suurus asjakohane.
13.Hageja palvel on ruume hinnanud kutseline maakler E. S. (Pindi Kinnisvara), kelle sõnul aastal 2015 oli ruumide üüriväärtus 13,28-16,6 eurot ruutmeetri kohta kuus. Käesolevaks ajaks on see suurenenud ning hagejale valmistab uut asjatundja arvamust ette 1Partner Kinnisvara. 1Partner Kinnisvara sõnul on kesklinna ärikinnisvara üüritulu kasv iga aastaselt vahemikus 34%.
14.01.02.2022 seisukohas selgitas hageja, et kuna 1Partner Kinnisvara loobus asjatundja arvamuse koostamisest, küsis hageja hinnangu O. G.. G. leidis, et eeldades Viru tn 5 objekti allüürimist turutingimustele vastava üüriga, on alates 01.08.2021 kuni 19.01.2089 diskonteerimata saamata jäänud tulu 34 078 439 eurot. Eeldades Viru tn 5 objekti allüürimist turutingimustele vastava üüriga, on alates 01.08.2021 kuni 19.01.2089 diskonteeritud saamata
jäänud tulu 4 812 687 eurot. Eeldades Viru tn 5 objekti allüürimist 07.10.2020 kinnituskirjas toodud üüriga ja selle korrigeerimisega vastavalt turuolukorra muutumisele, on alates 01.08.2021 kuni 19.01.2089 diskonteerimata saamata jäänud tulu 5 910 986 eurot. Eeldades Viru tn 5 objekti allüürimist 07.10.2020 kinnituskirjas toodud üüriga ja selle korrigeerimisega vastavalt turuolukorra muutumisele, on alates 01.08.2021 kuni 19.01.2089 diskonteeritud saamata jäänud tulu 834 722 eurot.
15.Kui kohus tuvastab, et hageja ja tema sidusettevõtjate vahel puudus 07.10.2020 kinnituskirjas nimetatud õigussuhe, saab kohus saamata jäänud tulu suuruse hindamisel lähtuda turuüürist, kuna sellisel juhul saaks hageja majandustegevus seisneda kinnisvara allüürimises ja sellisel juhul on asjakohane turuüür. Kuna üürileping ei näe ette diskonteerimist, vaid arvestusliku kasumi hindamist, ei ole asjakohane tuluprognoosi diskonteerida, vaid lähtuda tuleks summast 34 078 439 eurot. Tulenevalt kostja vastuväitest, mille kohaselt ei saa hageja nõuda saamata jäänud tulu aja eest, millal ta valdas ruume õigusliku aluseta, esitab hageja O. G. õiendi tema 21.05.2021 hinnangu juurde, mis arvestab ruumide üleandmist kostjale 01.08.2021.
16.07.03.2022 seisukohas leidis hageja, et kostja on küll toonud kahju hüvitamise nõude alusena VÕS § 115 lg 1, ent ei ole tõendanud selle eelduseid. VÕS § 115 lg 1 eeldab, et lisaks lepingu olemasolule ja selle rikkumisel põhjendab ja tõendab kahjunõude esitanud pool VÕS § 127 asjaolud. Kostja ei ole esitanud asjaolusid ega esitanud tõendeid, mis kinnitaks, et tal on tekkinud vastuhagis nimetatud kõrvalkulusid, mille hüvitamist ta hagejalt nõuab.
17.16.05.2022 seisukohaga koos esitas hageja tõendid investeeringute kohta. 21.03.1991 leppisid hageja ja kostja kokku, et hageja esindaja V. K. kulul teostati restoranis Astoria restaureerimis- ja ehitustööd maksumusega 595 000 USA dollarit. 17.03.1999 leppisid hageja ja kostja kokku, et hageja on enda 19.01.1991 lepingu p-st 3.3 tuleneva kohustuse baari „CORRIDA“ väljaehitamisega seoses täitnud. Rendilepingu p 3.3. nägi ette, et hageja peab teatri kohviku sulgemiseni sisustama teatri puhveti omal kulul. Tuvastamata kuupäeval leppisid hageja ja kostja kokku, et hageja on täitnud kõik endale 19.01.1990 rendilepingu p-st 3.1. tulenevad kohustused.
18.Rendilepingu p 3.1. nägi ette, et hageja kohustub teostama teatri lava ja suure saali remondi, samuti restorani Astoria ruumide remondi ja restaureerimistööd. 19.04.1992 palus kostja esindaja A. I. Tallinna Linnavalitsuselt nõusolekut Vene Draamateatri riietehoiu ümberehitamiseks ühistegevuseks Astoriaga ning selgitas, et kõik küttesüsteemi ümberehitusega seotud kulud võtavad pooled endi kanda. 15.06.1999 valmis hageja tellimusel Vabaduse väljak 5 keldrikorruse ehitusjoonis, mis sai ühtlasi 19.01.1990 rendilepingu lisaks 2. 25.08.1999 sõlmis hageja AS-ga Koger & Partner töövõtulepingu nr xxxx, mille esemeks oli p 3.1. kohaselt Vabaduse väljak 5, Tallinn asuvate ruumide ümberehitamine meelelahutuskeskuseks. Lepingu p-s 5.1. leppisid hageja ja AS Koger & Partner kokku, et lepingu hind on 2 360 000 krooni ehk 150 831,10 eurot.
19.28.09.1999 sõlmis hageja ja A. N. töövõtulepingu, millega töövõtja A. N. kohustus projekteerima ja kinnitama Tallinna Linnakujundusametis vastavalt kavandile Vabaduse väljak 5 asuva kasiino välireklaami. Töö eest kohustus hageja tasuma kokku 29 200 krooni. 29.09.1999 sõlmisid hageja ja AS Koger & Partnerid töövõtulepingule nr xxxx lisalepingu nr 1, millega hageja ja ehitaja leppisid kokku lisaja/või muutustöödes maksumusega 424 070 krooni, millele lisandus 18% käibemaks. 20.10.1999 sõlmisid hageja ja AS Koger & Partnerid töövõtulepingule nr xxxx lisalepingu 2 erinevate ehitustööde teostamiseks kogumaksumusega 373 033 eurot. Samuti leppisid AS-ga Koger & Partner ja hageja kokku lisatöödes 20.10.1999 ja 29.10.1999
vastavalt 373 033 krooni ja 34 200 krooni eest, millele lisandus 18% käibemaksu. Tööde maksumusest arvati maha vaegtööd maksumusega 90 000 krooni ja 100 000 krooni.
20.14.10.1999 sõlmisid hageja ja AS Osoran töövõtulepingu nr xxxx, millega hageja tellis AS-lt Osoran Vabaduse väljak 5 asuva kasiino puitpindade katmise tulekaitsevärviga. Lepingu hinnaks leppisid pooled p-s 5.2. kokku 24 119 krooni. 15.10.1999 sõlmisid hageja ja Gustav Ehituse OÜ töövõtulepingu nr xxxx, millega hageja tellis Gustav Ehituse OÜ-lt Vabaduse väljak 5 asuva kasiino tantsupõranda katmise marmorplaatidega koos kaasnevate töödega. Lepingu hinnaks lepiti kokku 7 434 eurot. 15.10.1999 sõlmisid hageja ja AW Neoon OÜ töövõtulepingu nr xxxx, millega viimane kohustus valmistama ja paigaldama Vabaduse väljak 5 aadressil asuva kasiino välireklaami. Tööde maksumus oli vastavalt lepingu p-le 3.1. 157 055 krooni.
21.25.10.1999 sõlmisid hageja ja AW Neoon OÜ töövõtulepingu nr xxxx, millega viimane kohustus valmistama ja paigaldama Vabaduse väljak 5 aadressil asuva kasiino välireklaami. Tööde käigus paigaldati messingist silt kirjaga „Vene Draamateater.“ Tööde maksumus oli vastavalt lepingu p-le 3.1. 48 605 krooni. 10.11.1999 andis Securitas Eesti AS MC Kasiinod ASle üle erinevad Vabaduse Väljak 5 kasiinosse paigaldatud turvasüsteemid. 28.12.1999 sõlmisid hageja ja Gustavi Ehituse OÜ töövõtulepingu nr xxxx, mille alusel viimane teostas Vabaduse väljak 5 asuvas kasiinos tantsupõranda plaatimistöid 11 800 krooni eest (p 5.2.). 10.01.2005 sõlmisid hageja ja kostja 19.01.1990 rendilepingu lisakokkuleppe, mille p 2.5. kohaselt teostas hageja järgnevates ruumides renoveerimistöid: kontor, jälgimisruum, ladu, meeste ja naiste riietusruumid. Samuti teostas hageja renoveerimistöid IT-süsteemile.
22.23.03.2005 allkirjastati tööde akt nr 36, mille kohaselt teostati Vabaduse väljak 5 turvaseadmete ümbertõstmise tööd. 14.09.2005 edastas hageja kostjale pöördumise, millega palus projekteerida ja välja ehitada Vabaduse väljak 5 renditud ruumides asuv keskküttesüsteem. 11.05.2006 allkirjastati kasiino ruumide vastuvõtu ülevaatuse protokoll, millega kiideti tingimuslikult heaks 21.03.2005 sõlmitud töövõtulepingu nr xxxx alusel teostatavate tööde vastuvõtt. 16.02.2010 ostis hageja OÜ-lt VIP Klubi (allüürnik) Vabaduse väljak 5 oleva ööklubi inventari 591 870 krooni eest, millele lisandus käibemaks.de
23.Hageja teatas, et pärast viimaste kostja esitatud tõenditega tutvumist ei ole tal vastuhagile sisulisi vastuväiteid. Hageja jäi selle juurde, et tal on õigus oma põhihagis esitatud nõue tasaarvestada vastuhagi nõudega. Asjatundja O. G. on edastanud hagejale oma kommentaarid seoses A. V. kriitikaga O. G. kui finantsasjatundja arvamusele kahju kohta. O. G. vastab seal kriitikale ja toob välja põhjendused meetodi valiku ning oma järelduste kohta. O. G. kommentaarid tõendavad, et A. V. kriitika on alusetu ja asjakohatu.
24.17.10.2022 seisukohtades loobus hageja 07.01.2022 lisana 1 esitatud tõendist, sest selle sisu kattub hr. I. 1992. a seletuskirjaga. Samuti ei soovi hageja tugineda 16.05.2022 menetlusdokumendi lisale 3 osas, milles see sisaldab vene keelt. Seetõttu esitab hageja nimetatud tõendist üksnes eestikeelse osa.
25.Kohtuvaidluse seisukohtades leidis hageja, et hagi rahuldamise eeldused on täidetud. Hagi lepinguliseks aluseks on 19.01.1990 sõlmitud rendilepingu p 4.3. Leping on sõnastatud rendilepinguna, tuleb sellele hageja arvates alates 01.07.2002 kohaldada võlaõigusseaduse sätteid (VÕSRS § 12 lg 1) ning lepingule kohaldub võlaõigusseaduses üürilepingu kohta sätestatu sõltumata sellest, kas seda käsitleda rendi- või üürilepinguna. 19.01.1990 sõlmitud redaktsioonis sätestas leping viieaastase tähtaja (lepingu p 1.1.). 02.10.1990 sõlmiti lepingu muutmise kokkulepe, millega pikendati tähtaega 99 aastaks.
26.21.01.2020 esitas hageja kostjale lepingu ülesütlemisavalduse, milles teatas, et ütleb lepingu VÕS § 318 lg 1 alusel üles. Harju Maakohus tuvastas 11.06.2021 otsusega tsiviilasjas 2-20-6914 lepingu lõppemise ülesütlemise tõttu alates 27.04.2020 ehk et ülesütlemine on kehtiv. Selleks ajaks oli leping jõudnud kehtida veidi enam kui 30 aastat ja oleks pidanud kehtima veel 69 aastat. Ülesütlemine on ühepoolne tahteavaldus (kujundusõigus), mis materiaalõiguslike eelduste olemasolu korral lõpetab võlasuhte. Seega on kohus pooltele siduvalt tuvastanud lepingu p 4.3. esmase eelduse ehk lepingu ühepoolse katkestamise.
27.Kostja on väitnud, et leping tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Hageja hinnangul on kostja arvamus põhjendamatu. Hageja arvates ei ole kostja viidatud analoogia asjakohane, sest Riigikohtu praktika rajanes tõdemusele, et tagatiskokkulepped olid piisavalt määratlemata. Antud juhul on poolte vahel üksmeel selles, et kokkuleppe kohaselt tekib üürileandjal saamata jäänud kasumi hüvitamise kohustus kindlaksmääratud tingimustel ja kindlaksmääratud perioodil. Tegelikkuses ei piira kostja majandusvabadust mitte lepingu p 4.3., vaid selle p 1.1. koosmõjus 02.10.1990 lisakokkuleppega, milles lepiti kokku ruumide koormamine üürilepinguga 99-ks aastaks. Hageja arvates ei saa selles iseenesest olla midagi õigusvastast või ebamoraalset, sest asja pikaajalist koormamist teise isiku kasuks seadus tunnustab.
28.Hagejale jääb arusaamatuks kostja etteheide lepingutingimusele, mis peaks justkui võtma lepingut lõpetada soovivalt poolelt igasuguse huvi lepingut ennetähtaegselt lõpetada. Hageja hinnangul peaks sellise huvi võtma hoopis pacta sunt servanda põhimõte (VÕS § 8 lg 2). Kostja on sõlminud hagejaga tähtajalise lepingu, avaldanud tahet seda tähtaega järgida ja võtnud kohustuse seda täita. A. I. andis ütlusi, et leping (koos selle tingimusega) oli teatri jaoks tol hetkel kasulik. Lepingu sõlmimine võimaldas teatril vabaneda kommunaalkulude kandmisest, kuna nende kandmise kohustus kogu teatrihoone eest anti üle üürnikule. Ainsaks üürnikuks, kes oli valmis selle kohustuse võtma, oli hageja õiguseelneja. Hageja täitis oma kohustused kostja ees ja leping kaitses mõlemat poolt.
29.Puudub mõistlik vaidlus, et kostjal puudus lepingu ülesütlemiseks mõjuv põhjus. Kostja ütles üürilepingu üles, viidatud üksnes oma väidetavale vajadusele kasutada välja antud ruume oma põhitegevuseks. Äriregistri andmetel on kostja põhitegevusalaks teatri- ja tantsuetenduste lavastamine ja esitamine (EMTAK kood 90011). Lepingu kohaselt anti üürile restorani „Astoria“ saal ja muud tema tööks vajalikud abiruumid. Puudub vaidlus, et lepingu ülesütlemise ajal toimetas ruumides toitlustus- ja meelelahutusasutus Klubi Teater. Need ruumid on kostja põhitegevusalaks sobimatud ning teadaolevalt ei ole kostja nendes ruumides oma põhitegevust alustanud. Kostja soovis sõnamurdlikult lihtsalt lepinguga võetud kohustustest vabaneda või kaubelda endale välja uusi, soodsamaid tingimusi, kasutades selleks VÕS § 318 lg-t 1.
30.Hageja ei nõustunud kostja väitega, et tema nõue on vastuolus hea usu põhimõttega. Hagis esitatud asjaoludel on nõue esitatud täpselt sellel eesmärgil, milles lepingu punktis 4.3. kokku lepiti ja täpselt samas ulatuses. Kostjal puudus mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks ja kostja lihtsalt soovis lepingust vabaneda. Hageja ei saa sellisel juhul kuidagi kuritarvitada lepingust tulenevat õigust. Tavapäraseid asjaolusid, mida kohtud on kohtupraktikas lugenud õiguste kuritarvitamiseks (näiteks vastuoluline käitumine), ei ole kostja välja toonud.
31.Kostja on menetluses väitnud, et tegelikkuses jättis hageja temale lepingust tulenevad kõrvalkohustused täitmata. Ehkki lepingu p 4.3. kohaldamine ei sõltu sellest, kas hageja oma kohustusi täitis või mitte ja kostja ei ole oma seisukohti sidunud ühegi õigusliku alusega, mis võimaldaks hagi rahuldamata jätta, on väide faktiliselt põhjendamatu. Hageja on loetlenud
ehitustööd ja kulutused, mida ta on lepingu täitmiseks teinud. Hageja on täielikult restaureerinud restoran Astoria tegevuskoha ruumid. Tunnistaja A. I.i ütluste kohaselt renoveeriti nende restaureerimistööde käigus kostja hoone vee- ja kanalisatsioonisüsteem.
32.Hageja on hüvitisnõude suuruse kohta esitanud kaks asjatundja arvamust, mille on koostanud riiklikult tunnustatud ekspert O. G.. Hageja tugineb primaarselt O. G. arvamusele, mida on täpsustatud 16.05.2022 esitatud õiendiga. Selle järgi on hageja hüvitisnõude suuruseks 19 937 646 eurot. Selle kahjuarvestuse aluseks on hageja ärimudel, mille kohaselt hageja võimaldas OÜ-l Klubi Teenused opereerida lepingu esemeks olevate ruumides ööklubi Teater ning OÜ Klubi Teenused ning hageja leppisid kokku sellest tegevusest saadava tulu jagamises.
33.Hageja ei nõustunud, et tema ärimudel ei ole tõendatud. See on tõendatud kolmepoolse kinnituskirjaga, milles kõik asjassepuutuvad isikud kinnitavad kokkuleppe olemasolu. Hageja rõhutab, et kõik kolm kokkuleppe poolt (OÜ Klubi Teenused, OÜ Teatrihaldus ja hageja) on alates 24.09.2015 juhitud ühe ja sama juhatuse liikme poolt (P. T.), kes on ühtlasi nende tegelik kasusaaja. Seega nende ühingute tahet saab väljendada ja tõendada üksnes P. T.. Kõik üüriesemega seotud majanduslikud huvid olid koondatud P. T.i kätte ja seetõttu saab OÜ Klubi Teenused ja hageja huvid ja tõenäolise kasu teenimise potentsiaali sisuliselt samastada. Väita, et tulu pidi teenima OÜ Klubi Teenused ja mitte hageja, on kunstlik. Samuti on kunstlik vastuväide, et kokkulepe on konstrueeritud üksnes käesoleva menetluse huvides.
34.Alternatiivselt tugineb hageja O. G. 01.02.2022 lisas 1 toodud alternatiivsele kahjuarvutusele, mis lähtub hüpoteetilisest olukorrast, kus hageja oleks kolmepoolse kokkuleppe asemel üürinud ruume välja turutingimustel. Sellisel juhul oleks kahjunõue veelgi suurem, ulatuses enam kui 34 miljoni euroni.
35.Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista bürookulud 5100 eurot ilma käibemaksuta ja hagi esitamisel tasutud riigilõivu. Hageja palus kostjalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt seadusjärgses määras. Hageja tasus kahe eksperthinnangu eest kokku 4200 eurot ja kandis tõlkekulusid kokku 400 eurot. Õigusliku arvamuse koostamisele kulus 500 eurot.
36.Kohtuvaidluste repliigina ei nõustunud hageja kostja väitega, et üürilepingu punkt 4.3. on tühine. Tegu ei ole tagatiskokkuleppega ning isegi kui kokkuleppel oleks lepingu täitmist tagav iseloom, ei vastaks see Riigikohtu praktikas sedastatud nn globaalse tagamiskokkuleppe tunnustele. Kostja eksib, kui nimetab üürilepingu p 4.3. tagatiskokkuleppeks. Pooled võivad privaatautonoomiat rakendades kokku leppida, et üks pool peab teisele hüvitama kulutused või kahju ka juhul, kui seadus sellist kohustust otseselt ette ei näe. Täpselt samamoodi võivad pooled kokku leppida muudes õigustes ja kohustustes, mis otseselt seadusest ei tulene. Sellise õigussuhte kujundamise autonoomia hulka kuuluvad kokkuleppelise kahjuhüvitamise kokkulepped, sealhulgas leppetrahvikokkulepped.
37.Majandusvabadust kahjustavad kokkulepped on tavaliselt globaalsed tagatiskokkulepped. Globaalsed tagatiskokkulepped on sellised, mis tagavad määratlematult kõikvõimalikke tagatise andja kohustusi tagatise saaja ees selliselt, et tagatise andjal ei ole selle andmise ajal võimalik mõistlikult ette näha enda poolt antud tagatise ulatust. Samas ulatuslikud tagatiskokkulepped, mis on piisavalt määratletud, ei ole vastuolus heade kommetega. Kostja ei ole välja toonud, kuidas võiks kokkulepe – ka juhul, kui seda käsitleda tagatiskokkuleppena – olla kostjat ebamõistlikult kahjustav. Kokkulepe on piisavalt selge nii hüvitisnõude tekkimise aluse (ennetähtaegne lepingu lõpetamine) kui ka ulatuse poolest.
38.Hageja esitatud kinnituskiri ei ole fiktiivne. Kui P. T. on kõigi kolme asjassepuutuva äriühingu juhatuse liige, siis keegi teine peale P. T.i sellist kinnituskirja allkirjastada ei saagi. P. T. ei ole seal andnud kinnitusi mitte iseendale, vaid enda esindatavate ühingute vahel, mis kõik tegutsesid erinevates funktsioonides vaidlusalusel üüripinnal. Kostja tugineb ka sellele, et hageja raamatupidamisaruanded ei kajasta tulu jagamise kokkulepet. See väide ei ole asjakohane. Raamatupidamisaruanded ei ole konstitutiivsed ega väära tegelikke kokkuleppeid, mis on tõendatud kirjaliku dokumendiga.
39.Kostja leiab, et O. G. asjatundja arvamused ei ole kohtukõlbulikud, mida tõendavat A. V. arvamused. Hageja leiab, et just A. V. arvamused ei ole lubatavad. Nimelt annab A. V. oma arvamuses seisukohti hageja esitatud tõendite usaldusväärsuse ja usutavuse kohta, mis kuulub üksnes kohtu pädevusse. Kostja ei saa tugineda kahju täielikule puudumisele, sest pole esitanud asjaolusid, mis viitaks, et kahju tekkimine oleks üldse olnud võimatu. Asjatundja arvamus on tõend, mille otstarbeks on esitada kohtule asjas tähtsust omavaid asjaolusid.
KOSTJA VASTUVÄITED
40.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja leidis, et hagejal ei ole lepingu punkti 4.3 alusel kahjunõuet kostja vastu, sest lepingupunkt on vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühine (TsÜS § 86). Heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks. Tehingu heade kommete vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega seotud asjaolusid.
41.Kuna poolte vahel oli leping sõlmitud 99 aastaks, so aastani 2089, on vaidlusalune lepingupunkt 4.3. oma olemuselt tagatiskokkulepe, mis oma ebamõistlikkuses peaks võtma teiselt lepingupoolelt ära igasuguse huvi lepingut ennetähtaegselt lõpetada. Selline kokkulepe on ebamoraalne ega vasta ühiskonnas valitsevatele arusaamadele, sest piirab oluliselt ja ebaproportsionaalselt lepingupoole majanduslikku vabadust. Kostja hinnangul ei saa olla vaidlust selles, et 99 aastase lepingu perioodi raames sõlmitud kokkulepe, mis kohustab hüvitama lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel tehtud kulutused ja kogu allesjäänud lepinguperioodi arvestusliku kasumi, piirab ebaproportsionaalselt lepingupoolte majanduslikku vabadust.
42.Kostja hinnangul väljendub lepingu p.4.3. heade kommete vastasus ka selles, et tegemist on ülemäärase kasu saamisele/alusetule rikastumisele suunatud kokkuleppega. Hageja arvestuse järgi on arvestuslik kasum lepingu ülesütlemisest 27.04.2020 kuni lepinguga kokkulepitud tähtajani, so 19.01.2089 aastani 19 986 411 eurot. Lähtudes hageja arvestusest, tuleks hagejal sellise kasumi teenimiseks lepingu esemeks olnud ruumides tegutseda 69 aastat. Hageja sooviks on saada 69 aasta kasumit täna, ühekordse maksena tegemata selleks mistahes kulutusi ja pingutusi. Lepingu ülesütlemine ei too kaasa hageja majandustegevus seiskumist, vaid hagejal on võimalus oma tegevust jätkata mõnel muul pinnal ja seeläbi teenida jätkuvalt väidetavat kasumit järgneva 69 aastal vältel. Kostja on seisukohal, et mitte ükski kokkulepe, mis annab aluse teise poole arvelt sisuliselt alusetult rikastuda, ei ole kooskõlas heade kommetega.
43.Kui pidada lepingu punktis 4.3 sisalduvat kokkulepet kehtivaks, on selline kokkulepe vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja viitas VÕS § 6 lõikele 2 ja TsÜS § 138 lõikele 1 ja 2. Heas usu käitumine tähendab sealhulgas teisele kahju tekitamisest hoidumist, pettusliku või samuti ülemäärase kasu saamisele suunatud käitumisest hoidumist. Hea usu põhimõtte funktsiooniks on lepinguliste kohustuse laiendamise kõrval lepingust, tavast või seadusest
tulenevate õiguste teostamise piiramine. Õiguste teostamise piiramise eelduseks on õiguste kuritarvitamine. Õiguse kuritarvitamise tagajärjeks on õiguse kaotamine.
44.Kostja on VÕS § 318 lg 1 alusel lepingu üles öelnud, ülesütlemise kehtivust on tänaseks jõustunud kohtuotsusega tunnustanud ka kohus. Üüripinnal tegutseval isik peab alati arvestama riskiga, et üürileping öeldakse kas seaduses või lepingus sätestatud alustel ennetähtaegselt üles. See on äririsk, millega iga üüripinnal tegutsev isik peab alati arvestama. Olukorras, kus hageja tegutses lepingu esemeks olnud ruumides rohkem kui 30 aastat, on hageja 69 aasta arvestusliku kasumise hüvitamise nõue vastuolus hea usu põhimõttega, sest selle eesmärgiks on kahju tekitamine kostjale. Hagejal ei saa olla sellist nõudeõigust. Selline käitumine on õiguse kuritarvitamine.
45.Kuigi leping lõppes 27.04.2020, ei ole hageja tänaseni lepingu esemeks olnud ruumidest lahkunud. Alates lepingu ülesütlemisest ei ole hageja tasunud lepingu esemeks olnud ruumide kasutamise eest mitte mingit hüvitist, kuigi reaalselt ruume kasutab. Viimase 20-25 aasta jooksul pole hageja üürileandjaga kooskõlastatult teinud üüritud ruumides ühtegi parendust või investeeringut, mistõttu üüritud ruumid on ebaperemehelikult hoitud, et mitte öelda halvas seisukorras. Hageja survel sõlmiti üürileping ja pikendati selle tingimusi selliselt, mis ei võimalda kostjal nõuda hagejalt ruumide kordategemist üürilepingu lõppemisel.
46.Kui kohus peaks leidma, et lepingu punkt 4.3 ei ole tühine heade kommete vastasuse tõttu ning ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, on hageja nõue ebaselge ja põhjendamatu. Hageja on oma kahjunõude suuruse arvestamisel lähtunud perioodist 27.04.2020 (lepingu lõppemise päev ülesütlemisest tulenevalt) kuni 19.01.2089 (99 aasta täitumine lepingu sõlmimisest). Kostja leiab, et kui pidada hageja nõuet kasvõi osaliselt põhjendatuks, ei saa hüvitise suuruse arvestamise aluseks võtta kuupäeva 27.04.2020. Kuigi leping on 27.04.2020 seisuga lõppenud, ei ole hageja lepingu esemeks olnud ruumidest lahkunud, vaid on jätkanud nimetatud ruumides oma tegevust. Seega on hageja saanud ka pärast lepingu lõppemist ruumides tulu ja kasumit teenida. Hagejal ei saa olla kahjunõuet perioodi eest, mil hageja lepingu esemeks olnud ruume kasutab.
47.Poolte õiguseellaste vahel sõlmiti leping 19.01.1990. aastal ning samas lepingudokumendis sisaldub nii hageja nõude aluseks olev kokkulepe kui ka kokkulepe, mis sätestab lepinguperioodiks 5 aastat. Alles hilisema, 02.10.1990 sõlmitud kokkuleppega lepiti kokku lepinguperioodis 99 aastat. Kostja leiab, et lepingut tuleb tõlgendada selliselt, hageja nõude aluseks olev kokkulepe kehtib üksnes 5 aasta perioodi vältel ning selle tõttu ei saa hageja nõude suurus olla tänases hetkes suurem kui 5 aasta arvestuslik kasum. Arvestades, et hageja on perioodil 2015-2019 teeninud kasumit kokku 37 210 eurot, ei saa kostja hinnangul hageja kahjunõude suurus olla suurem kui eelnimetatud summa. Kui eeldada lepingu punkti 4.3. kehtivust, tuleb hageja kahjunõude arvestamisel lähtuda perioodist 5 aastat, millest on maha arvatud aeg alates 27.04.2020 kuni hetkeni, mil hageja faktiliselt ruumid vabastab.
48.Hageja esitatud eksperthinnangus on tuginetud ebausaldusväärsele kinnituskirjale. Kinnituskiri lepinguliste suhete kohta on sõlmitud viie isiku - 3 juriidilise ja 2 füüsilise isiku vahel. Kõikide juriidiliste isikute eest on kinnituskirja allkirjastanud P. T., lisaks on P. T. kinnituskirja pooleks füüsilise isikuna. Sisuliselt on kinnituse väidetavate lepinguliste suhete olemasolu kohta andnud hageja seaduslik esindaja P. T. iseendale. Kostja leiab, et kuna kõnealune kinnituskiri on aluseks hageja arvestusliku kasumi arvestustele, on arvestusliku kasumi lähteandmed, millel ekspert on tuginenud, kunstlikult tekitatud. Kinnituskiri on koostatud ja allkirjastatud 07.10.2020 ehk ligi 5 kuud pärast kostja hagi menetlusse võtmist. Seega on
kinnituskiri vormistatud olukorras, kus hageja teadis, et leping on lõppenud ja kostja on pöördunud hageja vastu kohtusse.
49.Kuigi kinnituskirja p-s 4.2 sisaldub, et operaator (Klubi Teenused OÜ) peaks hagejaga kasumit jagama ning tulemustasu makstakse kord 10 aasta jooksul, ei kajastu vastavad andmed ei hageja majandusaasta aruannetes ega Klubi Teenused OÜ majandusaasta aruannetes. Tulemustasu maksmise kokkuleppe olemasolul oleks alates 2015. a tulnud 50% operaatori puhaskasumist kajastada iga-aastaselt operaatori bilansis kohustiste koosseisus eraldisena ja Fookus-K oleks pidanud oma aastaaruannetes arvele võtma nõude operaatori vastu. Nimetatud andmed hageja ega Klubi Teenused OÜ majandusaasta aruannetes ei kajastu.
50.Raamatupidamise seaduse §-s 5 on sätestatud, et raamatupidamist peetakse tekkepõhiselt. Tekkepõhine arvestus on majandustehingute kajastamine vastavalt majandustehingu toimumisele, sõltumata sellest, kas sellega seotud raha on laekunud või välja makstud. Aruande koostamisel tehakse reguleerimis- ja lõpetamiskanded, mis võimaldavad määrata aruandeperioodi tulud ja kulud. Kinnituskirja kohaselt on hageja andnud kostjalt renditud ruumid kokkuleppe alusel alates 24.09.2015 läbi Teatrihaldus OÜ kasutada Klubi Teenused OÜ-le. Operaator on alates 24.09.2015 olnud kohustatud opereerima Ruumides ÖÖKLUBI Teater. Teatrihaldus OÜ tasub Fookus-K OÜ-le renti 3 600 eurot kuus. Operaator tasub aga Fookus-K OÜ-le 50% teenitavast puhaskasumist nn tulemustasu.
51.Raamatupidamise Toimkonna juhendis RTJ 8 on defineeritud eraldise mõiste ning selgitatud erinevust eraldise ja tingimusliku kohustise vahel. Eraldisi eristab muudest kohustistest (nt võlad tarnijatele, laenukohustised) asjaolu, et nende realiseerimise aeg või summa ei ole täpselt teada. Tavaliselt on kohustiste kajastamisel aluseks võetav summa üldjuhul fikseeritud arvel, lepingus või mõnel muul algdokumendil. Eraldiste kajastamisel bilansis lähtutakse kas juhtkonna või teiste ekspertide hinnangust eraldise täitmiseks tõenäoliselt vajamineva summa ning eraldise realiseerumise aja kohta. Kuna eraldiste mõõtmine tugineb hinnangutel, mis ei pruugi alati täpseks osutuda, on oluline nende kajastamine ja avalikustamine aruannetes muudest kohustistest eraldi.
52.Lisaks kohustab Raamatupidamise Toimkonna juhend RTJ 15 ka väikeettevõtja lühendatud raamatupidamise aastaaruannetes muu hulgas avalikustama kasumiaruannet oluliselt mõjutavate ühekordsete tulude ja kulude kirjelduse. Ühtegi nimetatud nõuet ei ole hageja ega Klubi Teenused OÜ majandusaasta aruannete järgitud. Klubi Teenused OÜ majandussaasta aruannetes puudavad mistahes viited võimaliku eraldise kohta ning hageja majandusaasta aruannetes puuduvad mistahes viited kinnituskirja kohase nõude olemasolu kohta. Ka need asjaolud annavad aluse asuda seisukohale, et kinnituskiri on vormistatud üksnes hageja põhjendamatu nõude põhistamiseks ning selline käitumine on vastuolus head kommetega või vähemalt hea usu põhimõttega.
53.Kui on alust eeldada, et kinnistuskiri loodi kunstlikult, on ainuüksi seetõttu ekspertarvamus alusetu. Kuigi kinnituskirja kohaselt on hagejal õigus saada tulemustasu aastani 2035, on hageja võtnud selle aluseks ja arvestanud tulemustasu kuni aastani 2089. Puudub mistahes alus eeldada, et „tulemustasu“ makstakse ka pärast 2035. aastat. Ainetu on hageja seisukoht, et kuna pole kokku leppinud diskontomääras, ei ole põhjendatud kasumi diskonteerimine ja tuleb lähtuda tervest prognoositud kasumist kuni 2089 aastani. Leping sõlmiti 19.01.1990 ning tähtaja pikendamise kokkulepe 02.10.1990. Pooled ei saanud selles ajaruumis arutleda ja kokku leppida diskontomäära kohaldamise vajalikkuse, sest eelduslikult 1990. aastal Eesti majandusruumis sellist mõistet veel ei tuntutki.
54.Vastuhagis tugines kostja samale lepingule. 20.12.2007 sõlmisid pooled 19.01.1990 sõlmitud rendilepingule lisakokkuleppe, millega lepiti kokku, et igakuiseks tasutavaks üürisummaks on 55 000 krooni, mis sisaldab kõiki riigi ja kohaliku omavalitsuse makse. 21.01.2020 esitas hageja kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse, milles teatas, et ütleb 19.01.1990 sõlmitud rendilepingu (üürilepingu) tuginedes VÕS § 318 lg-le 1 sätestatule üles alates 27.04.2020. 11.06.2021 kohtuotsusega tsiviilasjas 2-20-9614 rahuldas kohus kostja hagi üürilepingu esemeks olnud ruumide väljanõudmiseks kostja ebaseaduslikust valdusest ja kostja väljatõstmiseks üürilepingu esemeks olnud ruumidest. Muuhulgas tuvastas kohus, et kostja on poolte vahel sõlmitud üürilepingu kehtivalt üles öelnud ja üürileping on lõppenud 27.04.2020.
55.Kohtuliku kontrolli käigus on tuvastatud, et kostja ütles üürilepingu üles kehtivalt. Seega oleks hageja pidanud üürilepingu esemeks olevad ruumid kostjale tagastama üürilepingu kehtivuse viimasel päeval, so 26.04.2020, kuid hageja seda ei teinud ning ei ole teinud seda kuni käesoleva hetkeni. Kostja viitas VÕS §-le 335. Eeltoodust tulenevalt on kostjal hageja vastu kahjunõue 48 293,15 eurot. Kahju suureneb igakuiselt kuni hetkeni, mil hageja lepingu esemeks olnud ruumid vabastab, mistõttu soovib kostja oma nõuet kohtumenetluse käigus suurendada.
56.24.02.2022 seisukohas täpsustas kostja, et hageja tagastas üürilepingu esemeks olevad ruumid 18.08.2021. Perioodil maist 2020 kuni augustini 2021 esitatud üüriarved on hageja jätnud tasumata. Kostja on esitanud arveid summas 3515,14 eurot (sh käibemaks), mis vastab üürilepingus kokkulepitud üürile (3515,14 EUR x 15,6466=54 999,99 EEK). Kostja loetles arved, millised hageja jättis tasumata. Kõik arved on esitatud summale 3515,14 eurot, mis vastab üürilepingus kokkulepitud üürile. Tulenevalt asjaolust, et hageja tagastas ruumid 18.08.2021, on kostja 01.08.20221 esitatud arvet nr 21000118 hilisemalt osaliselt summas 1474,15 eurot, krediteerinud. Sellest tulenevalt on kostja kahjuhüvitisnõue, mis puudutab üürilepingus kokkulepitud üüri, kokku 37 192,38 eurot (11 x 3515,14 -1474,15=37 192,38).
57.Kostja kahjunõude koosseisus on ka arved kommunaalmaksete eest, kokku summas 9626,61 eurot, mida hageja pärast üürilepingu lõppemist kuni ruumide vabastamiseni tarbis, kuid milliste eest jättis tasumata. Kostja loetles tasumata kommunaalmaksete arved. Kostja lisas kommunaalmaksete arvete arvestuse ning tõendid selle kohta, et arvestused tehti hageja allüürniku saadetud andmete põhjal.
58.Kokku moodustab kostja kahjunõue hageja vastu 46 818,99 eurot (37 192,38+9626,61). Lisaks VÕS §-le 335 on hageja nõude aluseks VÕS § 115 lg 1. Kostja hinnangul ei ole vaidlust selles, et hageja alates üürilepingu lõppemisest 27.04.2020 kuni ruumide vabastamiseni 18.08.2021 kommunaalteenuseid üüritud ruumides tarbis. Hageja ei ole menetluse kestel esitanud mitte ühtegi vastuväidet. Seega on kostja selles osas kahju kandnud ning on õigustatud nimetatud kahju hagejalt nõudma.
59.Kostja leidis jätkuvalt, et üürilepingu punkt 4.3. on vastuolus heade kommetega ja tühine. Punkt 4.3. on ebaproportsionaalselt kostja majanduslikku vabadust piirav ning VÕS kommenteeritud väljaandes esitatud selgituste järgi jäävad TsÜS § 86 lg 1 mõjualasse muuhulgas kõik majanduslikku vabadust piiravad tehingud. Samuti väljendub vaidlusaluse lepingupunkti heade kommete vastasus ka selles, et tegemist on ülemäärase kasu saamisele/alusetule rikastumisele suunatud kokkuleppega. Lähtudes hageja arvestusest (millisega kostja ei nõustu) tuleks hagejal sellise kasumi, mida hageja kahjuhüvitisena nõuab, teenimiseks lepingu esemeks olnud ruumides tegutseda veel 69 aastat. Hageja sooviks on saada 69 aasta kasumit täna, ühekordse maksena tegemata selleks mistahes kulutusi ja pingutusi. Üürilepingu
ülesütlemine ei too kaasa hageja majandustegevus seiskumist, vaid hagejal on võimalus oma tegevust jätkata mõnel muul pinnal.
60.Üüripinnal tegutseval isik peab alati arvestama riskiga, et üürileping öeldakse kas seaduses või lepingus sätestatud alustel ennetähtaegselt üles. See on äririsk, millega iga üüripinnal tegutsev isik peab alati arvestama. Olukorras, kus hageja tegutses lepingu esemeks olnud ruumides rohkem kui 30 aasta, misjärel ütles kostja üürilepingu üles, on hageja 69 aasta arvestusliku kasumise hüvitamise nõue vastuolus hea usu põhimõttega, sest selle eesmärgiks on kahju tekitamine kostjale. Hageja käitumine on suunatud ülemäärase kasu teenimisele /alusetule rikastumisele ise selleks midagi tegemata. Hagejal ei saa olla sellist nõudeõigust. Selline käitumine on hageja poolt oma õiguse kuritarvitamine.
61.Arvestades lepingu pikkust, ei olnud võimalik seda lõpetada, samuti ei olnud võimalik suurendada üürisummat, kuigi vastavaid ettepanekuid tegi kostja hagejale korduvalt. Kostja osundas, et viimane üüri kokkuleppe hageja sõlmiti 20.12.2007, mille järgi hageja kohustus tasuma üüri 55 000 krooni (3515,14 eurot, sh käibemaks), mis ilma käibemaksuta teeb üürisummaks 2929,28 eurot ehk 3,63 eurot/m2. Hageja on esitanud kutselise maakler E. S.i arvamuse, kelle sõnul oli 2015. aastal ruumide üüriväärtus 16-20 eurot/m2. Kuigi tegemist on dokumendiga, mille tõendamisväärtus on kaheldav, sest dokument on allkirjastamata, oli hageja tasutav üür rohkem kui 6 korda alla turuväärtuse. Hageja on esitanud Riigikontrolli kontrolliakti 21.06.2001, milles on kinnitatud, et renditasu ei vastanud turuhinnale.
62.Võttes arvesse, et hageja tasutud üüritasu oli kordades alla turuväärtuse juba mitukümmend aastat tagasi, hageja tegi üüritud ruumides remonti viimati ca 20 aastat tagasi, lepingu tähtaeg oli 2089. aasta, kostjal puudus sisuliselt võimalus üüri tõsta, ei saa kahtlust olla selles, et leping oli sõlmitud kostja jaoks pikaajaliselt ebasoodsatel tingimustel. Kostja leiab, et kui vaidlusalune lepingupunkt ei ole vastu olus heade kommetega, on see igal juhul vastuolus hea usu põhimõttega.
63.Kostja esitas riiklikult tunnustatud eksperdi A. V. arvamuse, kes leidis, et O. G. arvamuses on kasutatud vigast metoodikat ja on kasutuskõlbmatu. Kostja ei nõustunud, et ta on tunnistanud hageja saamata jäänud tulu nõuet lepingu punkti 4.3 alusel. Kostja ei ole hageja nõudeõigust mingil moel tunnustanud ega isegi mitte möönnud, et hagejal võiks selline õigus olla. Hageja sellised väited on asjakohatud.
64.Kuigi hageja esitatud kinnituskirja p-s 4.2 sisaldub, et Klubi Teenused OÜ peaks hagejaga kasumit jagama ning tulemustasu makstakse kord 10 aasta jooksul, ei kajastu vastavad andmed ei hageja majandusaasta aruannetes ega Klubi Teenused OÜ majandusaasta aruannetes. Riiklikult tunnustatud ekspert A. V. on oma arvamuses osundanud, et Fookus-K, Teatrihaldus OÜ ning Klubi Teenused OÜ 2015-2019 majandusaasta aruanded viitavad, et kokkulepet tulemustasu kohta ei ole 2015 tegelikult sõlmitud. Eksperdiarvamuses sisalduvad ka eksperdi järeldused, et tegemist on ebaratsionaalse ja turutingimustel mittevastava kokkuleppega, mis annab signaali, et tegemist on ilmselgelt tagantjärgi sõlmitud tegelikke kokkuleppeid mittesisaldava kinnituskirjaga.
65.Hageja esitatud tõendid ei tõenda tema väiteid. A. I.i 1992. a seletuskirjast nähtub, et hageja oli remontinud 1991. aastal vaid restoran „Astoria“ ruumid. Asjaolu, et hageja oleks teinud investeeringuid ka teatrihoone renoveerimiseks, nimetatud dokument ei tõenda. Eksitav on hageja väide, et Riigikontrolli kontrollakt 21.06.2001 tõendab oluliste parendustööde tegemist ka nendes ruumides, mida hageja ei kasutanud. Kontrolliakti p-s 6.3 on välja toodud, et tegemist oli
hageja selleaegse juhatuse liikme U. K. kirjaliku selgitusega, kuid teatris ehitustööde andmed puudusid. Kontrolliaktis toonitatakse, et teater ei kontrollinud, kuidas hageja rendilepingut täitis ning kontrollimiseks esitatud dokumentidest ei nähtunud, mis ulatuses oli remonti tehtud. Samas kontrolliaktis on toonitatud, et hageja tehtud investeeringud on olnud hageja äriplaani elluviimine, mitte riigile kuuluva vara parendamine.
66.O. G. õiendi, mis on allkirjastamata ning on ebaselge, kes ja millist otstarbel on selle koostanud. Korrigeeritud arvestusperioodi algus on jätkuvalt vale, sest hüvitise arvestamise algusperioodiks on 27.04.2020 asemel võetud 01.08.2021, kuid hageja vabastas üürilepingu esemeks olevad ruumid alles 18.08.2021. Seega on õiendis sisalduv ainuüksi sellel põhjusel ebakorrektne.
67.Kostja pidas arusaamatuks, milline on hageja nõude suurus. Hagiavalduses on nõude suuruseks 19 986 411 eurot. 01.02.2022 esitatud allkirjastamata õiendis on diskonteeritud summaks toodud 1 864 638 eurot ning diskonteerimata summaks 19 937 646 eurot. Seejuures on kahju arvestusperioodi alguseks võetud kuupäev 01.08.2021, kuid hageja vabastas ruumid alles 18.08.2021. Ka 01.02.2022 arvamuses on kahju arvestusperioodi alguseks võetud 01.08.2021, diskonteeritud summaks on 4 812 687 eurot ning diskonteerimata summaks 34 078 439 eurot. Teise variandi puhul on diskonteeritud summaks 834 772 eurot ning diskonteerimata summaks 5 910 986 eurot. Seejuures osundab hageja, et kuna üürileping ei näe ette diskonteerimist, vaid „arvestuslikku kasumit“, tuleks lähtuda summast 34 078 439 eurot.
68.Arvestuslik kasum ei saa tekkida ilma kulude arvesse võtmiseta, hageja selline käsitlus on väär. Hageja on korduvalt rõhutanud et tema majandustegevuse sisuks on allüürimine. Allüürimine ei ole võimalik selliselt, et hageja ise üürikulusid ei kanna, see on vaid siis võimalik, kui üürileandja on üürieseme omanikuks. Allüürimise puhul on hagejal endal üürikulud, mida hageja oma „arvestusliku kasumi“ määratlemise puhul arvesse võtnud ei ole.
69.Kuigi pooled sõlmisid üürilepingu 1990. aastal, on lepingu sõlmimise järgselt jõustunud võlaõigusseadus. Pooled on sellele, et nende vahel sõlmitud lepingust tulenevate suhete osas tuleb kohaldada võlaõigusseadust, fikseerinud kirjalikult 10.01.205 sõlmitud üürilepingu lisakokkuleppes. Kostja viitas VÕS §-le 139 ja §-le 140.
70.Kahju tekkimisel tuleb muuhulgas hinnata kahjustatud isiku omaosalust kahju tekkimisel ning kahjunõude esitamisel tuleb arvestada kahjuhüvitise vähendamise alustega, mis välistab võlausaldaja kahjuhüvitusnõude vastavas osas. Üürilepingu ülesütlemine ei too kaasa hageja majandustegevuse seiskumist. Kui eeldada hageja kahjunõude kehtivust, ei saa hageja kahju olla 69 aasta arvestuslik kasum. Hageja ei ole tõendanud, et üürilepingu ülesütlemise ja 18.08.2021 üüripinna vabastamise järgselt oleks tema majandustegevus seiskunud. Isegi kui hageja ei ole seni leidnud uut üürpinda, ei ole ta esitanud ühtegi tõendit selle kohta, mis on teda takistanud jätkamast oma tegevust mõnel teisel üüripinnal. Seega tuleb eeldada, et hageja ei ole selleks midagi teinud. Hageja tegevusetus on aluseks kahjuhüvitise vähendamiseks.
71.16.02.2022 seisukohtades ei nõustunud kostja hageja väitega, et kostja vastuhagi nõude aluseks olevad asjaolud on tõendamata. Hagejal oli kohustus seoses lepingu lõppemisega lepingu esemeks olnud ruumid vabastada ja need kostjale üle anda. Hageja seda ei teinud, vaid jätkas ruumide kasutamist pärast lepingu lõppemist alates 27.04.2020 kuni 18.08.2021. Kostjal on õigus nõuda VÕS § 335 lg 1 alusel kahjuhüvitisena lepingus kokkulepitud üüri ning sellise nõude puhul ei pea üürileandja täiendavalt midagi muud tõendama.
72.Kostja on esitanud kommunaalkulude arved ja selgituse nende kujunemise kohta. Kostja lisab täiendavat tõendina hageja ruumide üleandmisel allkirjastatud akti, milles on pooled fikseerinud üüripinnaga seotud kõrvakulude lõplikud näidud seisuga 19.08.2021, so ruumide üleandmise päeval. Kui hageja oleks lepingu lõppemisel oma kohustus täitnud ja ruumid vabastanud, oleks kostja saanud ruumide vabastamisel need uuesti välja üürida. Hageja ise on esitanud andmed selle kohta, et kokkulepitud üür oli ligikaudu 6 x madalam kui turuüür, ei oleks see hagejale mingeid probleeme ja ajalisi viivitusi tekitanud. Hageja kommunaalkulude eest tasumata jätmise tõttu tuli kostjal endal need tasuda. Kostja esitas tõendid kommunaalkulude arvete esitamise ja maksmise kohta.
73.Kommunaalkulude arvete tasumine kostja poolt teenuspakkujatele toimus järgmiselt. Hageja kasutatud elektri kogus kuus määrati vastavalt rentniku poolt esitatud voolumõõtja näitudele. Mõõdetud kogust vähendati ruumis V003 asuva voolumõõtja näitude alusel, kuna osa teatri elektritoitest käis läbi rentniku süsteemi. Tariif määrati Riigi Kinnisvara AS kui elektri vahendaja arvete alusel. Hageja veevarustuse ja kanalisatsiooniteenuse mahu arvestus kuus toimus vastavalt rentniku esitatud veemõõtja näidule. Tariif määrati teenusepakkuja Tallinna Vesi AS arvete alusel. Hageja soojusenergia tarbimise maht oli vastavalt kokkuleppele 11,06% teatri soojatarbimise kogumahust ühes kuus. Teatri ühe kuu kogu soojatarbimise maht määrati teenusepakkuja Utilitas AS (Tallinn Küte) kaugjälgitavate mõõteseadmete abil. Tariif määrati Utilitas AS (Tallinna Küte) arvete alusel. Prügiveo kulu hagejale esitatud arvetel ei kajastunud, sest selle eest tasus Klubi Teenused OÜ. Vastavalt kokkuleppele oli tasutavaks summaks 9,5% prügikäitleja poolt teatrile iga kuu lõpul esitatud arve summast.
74.16.06.2022 seisukohas vaidles kostja vastu O. G. arvamusele. Ükski hageja esitatud dokument ei tõenda kostja huvides investeeringute tegemist. Kõik dokumendid tõendavad kulutuste ja investeeringute tegemist ainult hageja või tema allüürnike ruumidesse, mida hageja kasutas ainult oma ärilistes huvides. Hageja esitatud kuludokumendid tõendavad vaid asjaolu, et hageja jättis kostja ees täitmata oma üürilepingust tuleneva kohustuse Vene Teatri lava väljaehitamiseks.
75.Fookus-K OÜ äritulud, ärikulud ning ärikasum on olnud 2016-2019 stabiilsed. A. V. on andnud hinnangu Fookus-K äritegevusest lähtuvale hageja ärikasumile. O. G. väide, et A. V. üritab läheneda kuidagi SA Vene Teater soodsamalt, on alusetu ja erapoolik. A. V.le teadaolevalt maksis Fookus-K OÜ sihtasutusele Vene Teater renditasu 3515 eurot kuus. See on isegi ekspertarvamuses välja toodud aluseks võetud faktina. Fookus-K aastaaruannetes kajastatud „kaubad, toore, materjal ja teenused“ kulu on stabiilne ning selle kaubakulu suurus vastab ligikaudu üüri- ja kommunaalteenuste kulule.
76.Hüvitise kalkuleerimisel ei saa eeldada, et Fookus-K OÜ sissetulekud oleksid üürilepingu mittelõpetamise korral jätkunud, kuid kulud oleksid tulevikus puudunud. Mõlema poole asjatundjad on ühel nõul, et 10 aasta järel väljamakstav nn „renditasu“ ei ole majanduslikult absoluutselt põhjendatud, ammugi veel kolmandale osapoolele, mitte rendileandjale. Tegelikult on igasuguste oletuste tegemine asjaolude kohta, mis võivad aga ei pruugi realiseeruda erinevate osaühingute omavahelistes lepingulistes suhetes alates 2035 justnimelt üksnes oletused.
77.O. G. eeldab, et Klubi Teenused OÜ tegutseb edaspidi aastakümnete pikkusel ajaperioodil 24% ärikasumi marginaaliga, kuid restoranide sektorite keskmine ärikasumi marginaal 20162019 oli 2,6%. Ööklubid peaks kuuluma täpsemasse sektorisse „jookide serveerimine“. Selle sektori ärikasumi marginaal 2016-2019 oli 2,9%. Konkureerivate Tallinna ööklubide Venus Club ja Club Hollywood kasumlikkus oli koroonaeelsel 2018. aastal avalikel andmetel 2-3%.
78.Lõplikes seisukohtades jäi kostja varasemate väidete juurde. Kostja vastuhagi kuulub rahuldamisele. Vastuhagi rahuldamise eeldused on täidetud. Vastuhagiavalduses esitatud nõude põhjendatuse ja suuruse osas vaidlus kostja hinnangul puudub. Hageja on kostja täpsustatud nõudele (summas 46 818,99 eurot) oma 16.05.2022 menetlusdokumendi p-s 21 kinnitanud, et pärast viimaste kostja poolt esitatud tõenditega tutvumist ei ole hagejal vastuhagile sisulisi vastuväiteid. Kostja hinnangul on eelviidatuga hageja tema vastu vastuhagis esitatud nõuet tunnustanud (vastuhagi õigeks võtnud).
79.Pooled ei vaidle selle üle, et kuigi leping on sõnastatud rendilepinguna, tuleb sellele kohaldada võlaõigusseaduse sätteid tulenevalt VÕSRS § 12 lg 1 sätestatust, mille kohaselt enne
1.juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Lepingu punkt 4.3. on vastuolus heade kommetega ja tühine.
80.Arvestades lepingu tähtaega, oli vaidlusalune lepingupunkt 4.3. oma olemuselt tagatiskokkulepe, mis oma ebamõistlikkuses peaks võtma teiselt lepingupoolelt ära igasuguse huvi lepingut ennetähtaegselt lõpetada. Selline kokkulepe on ebamoraalne ega vasta ühiskonnas valitsevatele arusaamadele, sest piirab oluliselt ja ebaproportsionaalselt lepingupoole majanduslikku vabadust. TsÜS kommenteeritud väljaandes on rõhutatud, et TsÜS § 86 lg 1 mõjualasse jäävad muuhulgas kõik majanduslikku vabadust piiravad tehingud, sest ühiskonnas, kus oluliste väärtustena tunnustatakse isikuvabadust ja ettevõtluse vabadust, saab lugeda heade kommetega vastuolus olevaks tehinguid, mis neid vabadusi ebaõiglaselt piiravad. Kostja hinnangul ei saa olla vaidlust selles, et 99 aastase lepingu perioodi raames sõlmitud kokkulepe, mis kohustab hüvitama lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel tehtud kulutused ja kogu allesjäänud lepinguperioodi arvestusliku kasumi, piirab ebaproportsionaalselt lepingupoolte majanduslikku vabadust.
81.Asjaolu, et vaidlusalune lepingu p 4.3 oli lepingu sõlmimisel mõeldud tagatiskokkuleppena, tuleneb tunnistaja A. I.i ütlustest. Tunnistaja selgitas, et see punkt pandi lepingusse selleks, et teha teatri ülevõtmine võimalikult raskeks. Samuti vastas tunnistaja jaatavalt kohtu küsimusele, kas selle lepingu punkti eesmärk oli välistada, et teatrile tekivad teised omanikud ja et oleks raske lepinguid lõpetada. Seega ei olnud lepingu punkti 4.3 mõte kokku leppida kahju hüvitamises, vaid vaidlusalune punkt lepiti kokku tagamaks seda, et teatri hoone teiste isikute poolt üle ei võetaks ning hagejal oleks võimalik seal ebatavaliselt pika perioodi vältel tegutseda. Tegemist on ühemõtteliselt tagatiskokkuleppega, mille eesmärgiks oli teatrihoone ülevõtmise huviliste tõrjumine hagejaga sõlmitud lepingu lõpetamise raskeks tegemise kaudu. Ei saa olla mõistlikku vaidlust selles, et sellega piirati kostja majandusvabadust ning seda ebamõistlikult pikaks ajaks, so 99 aastaks. Selline kokkulepe on vastuolus heade kommetega.
82.Hageja võrdlus hoonestusõigusega ei ole kohane. Hoonestusõiguse, mille olemuseks on õigus püstitada ja omada võõral kinnisasjal ehitist, kohaldatakse kinnisasja sätteid ning mis on kinnisasjana võõrandatav, mistõttu on tähtaeg kuni 99 aastat põhjendatud. Üürileping, mis annab õiguse kokkulepitud tingimustel üksnes kasutada teisele isikule kuuluvat ehitist või ehitises mõnda ruumi, ei ole võrreldav kinnisasjana käsitatava õigusega püstitada ja omada võõral kinnisasjal ehitist.
83.Lepingu punkt 4.3 on heade kommete vastane, sest on suunatud ülemäärase kasu saamisele. Lähtudes hageja arvestusest tuleks hagejal sellise kasumi teenimiseks lepingu esemeks olnud ruumides tegutseda 69 aastat. Hageja sooviks on saada 69 aasta kasumit täna, ühekordse
maksena tegemata selleks mistahes kulutusi ja pingutusi. Seejuures on oluline rõhutada, kostja poolt lepingu ülesütlemine ei too kaasa hageja majandustegevuse seiskumist. Kostja on seisukohal, et mitte ükski kokkulepe, mis annab aluse teise poole arvelt sisuliselt alusetult rikastuda, ei ole kooskõlas heade kommetega.
84.Hageja jättis oma lepingust tulenevad kõrvalkohustused tegelikkuses täitmata. Hageja püüdlusele kostja arvelt alusetult rikastuda viitab selgelt hageja väide, et lepingu punkti 4.3. kohaldamine ei sõltunud sellest, kas hageja lepingulisi kohustusi täitis või mitte. Tunnistaja A. I. ütlused ei välista lepingu punkti 4.3 vastuolu heade kommetega. Leping ei olnud olnud kostjale kasulik nagu hageja üritab väita. Leping oli kasulik üksnes hagejale, kes nüüd üritab veel kostja arvelt alusetult rikastuda. Vene Teatri olukord ei olnud sugugi nii keeruline või sedavõrd eriline, et see oleks sundinud allkirjastama toonast direktorit A. I. erakordselt kummalist lepingut, mis on käesoleva vaidluse objektiks. Ükski teine teater Eestis selliseid lepinguid ei sõlminud ehk ei andnud oma vara 99 aastaks rendile praktiliselt olematu renditasu eest.
85.Olukorras, kus hageja tegutses lepingu esemeks olnud ruumides rohkem kui 30 aastat, on hageja 69 aasta arvestusliku kasumise hüvitamise nõue vastuolus hea usu põhimõttega, sest selle eesmärgiks on kahju tekitamine kostjale. Hageja käitumine on suunatud ülemäärase kasu teenimisele/alusetule rikastumisele ise selleks midagi tegemata. Hagejal ei saa olla sellist nõudeõigust.
86.Ebaõige on hageja väide, et kostjal ei olnud ruume oma põhitegevuseks vaja. Selle väite esitas hageja alles kohtuvaidluste korras. Selguse mõttes kinnitab kostja, et tänaseks hetkeks on kostja nendes ruumides teinud ulatulikus mahus parendusi. 27.03.2022 tähistas Eesti Teatriliit hageja poolt vabastatud ruumides rahvusvahelist teatripäeva. Nendes ruumides toimvad regulaarselt proovid, kontserdid, luuleõhtud, etendused ja muud avalikkusele suunatuid kunstisündmused. Hageja väide, et kostja ei ole asunud hageja kasutuses olnud ruume oma põhitegevuseks kasutama, on meelevaldne.
87.Hageja ei ole teinud lepingujärgseid töid, vaid on remontinud üksnes neid ruume, mida hageja üksnes enda tarbeks erahuvides kasutas (üle 30 aasta). Hageja tunnistaja A. I. ütlused selle kohta, et väidetavalt remonditi hageja poolt teatri lava ja suur saal, ei vasta tõele. Lava remont tähendab midagi muud, kui lava põranda osaline vahetus, sest lava põrand moodustab lava kompleksist tühise osa. Teatri lava juurde kuuluvad lava sees olevad mehaanilised ja elektrilised tõstukid, pöördlava oma keeruliste tehnilist seadmetega, orkestriauk, mis tõuseb ja vajub, eesriided ja nende ajamid, dekoratsioonide riputamiseks mõeldud stanged, mis liiguvad üles ja alla keeruliste tehniliste süsteemide abil, tuletõkke eesriie, valgustehnika, helitehnika jne. Hageja ei puutunud, asendanud ega remontinud mitte ühtegi eelloetletud seadet või seadmete komplekti. Isegi lava põranda kõiki laud nad ei uuendanud, sest see poleks olnud tehniliselt võimalik. Lava külgedel olevaid põrandaid saab asendada ainult täieliku kapitaalremondi käigus ja seda tehti alles aastatel 2003-2007 toimunud kapitaalremondi käigus.
88.Hageja on kogu selle aja jooksul, mis ta on Vene Teatris olnud, remontinud ainult neid ruume, mida ta ise kasutas ja parandanud seal nii ventilatsiooni kui osaliselt ka kanalisatsiooni, aga see ei ole ühelgi moel parandanud teatri kasutuses olnud ruumide olukorda. Teatri ehk siis ennekõike suure saali, selle ümber paiknevate jalutusruumide, WC-de ja teiste abiruumide, töökodade, näitlejate garderoobide ja bürooruumide ventilatsioonisüsteemid ning kanalisatsioonilahendused on keldrikorruse ruumide vastavatest süsteemidest täiesti eraldiseisvad ning need kõik remonditi ja asendati uutega, 2003-2007 aastatel toimunud kapitaalremondi käigus.
89.Tunnistajana ei suutnud A. I. kohtule veenvalt selgitada, et miks pikendati ainult pool aastat hiljem algul viieks aastaks sõlmitud leping juba 99 aastat kestvaks lepinguks. Kuna analoogseid,
99.aastaks sõlmitud lepinguid, olgu need siis sõlmitud rumalusest, lihtsameelsusest, korruptiivsetest huvidest või veel mingil teadmata põhjusel, oli ka teistes valdkondades (kultuurivaldkonnas õnneks ainult üksikuid) otsustas vabariigi valitsus 2000. aastal algatada võlaõigusseaduse täiendamise, mis annaks seadusliku võimaluse pikema tähtajaga kui 30 aastat ja ennekõike riigiasutuste poolt sõlmitud lepingud ühepoolselt lõpetada peale 30 aasta möödumist. Seda võimalust kostja kasutas. Hageja vabastas peale kohtuotsuse jõustumist üüripinna, kuid jättis kohtuotsusega temalt väljamõistetud menetluskulud tasumata.
90.Kostja on esitanud kohtule tõenditena laenulepingu nr xxxx Sampo pangaga ja töövõtulepingu Facio Ehitus AS-ga, mille kohaselt teatri lava ja suure saali kapitaalremont toimus 2003-2007, kusjuures remondi finantseerimiseks tuli kostjal võtta pangalt üle 6 miljoni euro laenu. Eksitav on hageja väide, justkui oleks tunnistaja A. I. ütlustega tõendatud, et restoran Astoria ruumide renoveerimise käigus renoveeriti kostja hoone vee- ja kanalisatsioonisüsteem. Midagi sellist tunnistaja ütlustest ei selgunud. Tunnistaja väitis, et ta ei tea, kas Vene Teatri majas olid vee- ja kanalisatsiooni ning ventilatsioonisüsteemid ühised restoraniga. Kohtu küsimusele, kas renoveeriti kogu kanalisatsioon, vee- ja ventilatsioonisüsteem, vastas tunnistaja, et arvab nii. Tegemist on pelgalt oletusega. Seejuures on oluline rõhutada, et tunnistaja enda ütluste järgi ei käinud ta kontrollimas, kas tööd tehtud olid.
91.Tunnistaja ütlused on ümber lükatud kostja esitatud lava ja suure saali remondiks sõlmitud töövõtulepinguga ja nende tööde finantseerimiseks sõlmitud laenulepinguga. Asjakohane on siinjuures märkida, et Vene Teatri saali ja lavasüsteemide tööde kapitaalremondiks võetud pangalaenu lõpliku tasumise tähtaeg saabub 18.11.2024. Õiguse kuritarvitamise tagajärjeks on õiguse kaotamine.
92.Kostja kordas, et ta ei ole hageja nõudega mingil moel nõustunud ega möönnud, et hagejal võiks selline õigus olla. Kostja leidis, et kui eeldada lepingu punkti 4.3. kehtivust, tuleb hageja kahjunõude arvestamisel lähtuda perioodist 5 aastat. Kahjunõude maksimaalne suurus saaks olla viie aasta arvestuslik kasum. Leping sõlmiti 19.01.1990 ning samas lepingudokumendis sisaldub hageja nõude aluseks olev kokkulepe ja kokkulepe, mis sätestab lepinguperioodiks 5 aastat. Alles hilisema 02.10.1990 sõlmitud kokkuleppega lepiti kokku lepinguperioodis 99 aastat. Kostja leiab, et lepingut tuleb tõlgendada selliselt, hageja nõude aluseks olev kokkulepe kehtib üksnes 5 aasta perioodi vältel ning selle tõttu ei saa hageja nõude suurus olla tänases hetkes suurem kui 5 aasta arvestuslik kasum. Arvestades, et hageja on perioodil 2015-2019 teeninud kasumit kokku 37 210 eurot.
93.Hageja ja tema sidusettevõtjate vahel puudus 07.10.2020 kinnituskirjas nimetatud õigussuhe. Hageja esitatud kinnituskiri on ebausaldusväärne tõend, milline tuleb asja lahendamisel jätta arvestamata. Kõikide juriidiliste isikute eest on kinnituskirja allkirjastanud P. T., lisaks on P. T. kinnituskirja pooleks ka füüsilise isikuga. Sisuliselt on kinnituse väidetavate lepinguliste suhete olemasolu kohta andnud hageja seaduslik esindaja P. T. iseendale. Kostja leiab, et kuna kõnealune kinnituskiri on aluseks hageja arvestusliku kasumi arvestustele, on arvestusliku kasumi lähteandmed, millel ekspert on tuginenud, kunstlikult tekitatud. A. I. kinnitas, et ta on P. T.iga sugulussidemetes.
94.Hageja esitatud eksperdiarvamus kahjuhüvitise arvutuse kohta, on kasutuskõlbmatu. Koos 24.02.2022 menetlusdokumendiga esitas kostja kohtule riiklikult tunnustatud eksperdi A. V.
poolt 07.02.2022 koostatud ekspertarvamuse, kelle hinnangul O. G. poolt arvutatud kahjuhüvitis on koostatud lähtudes nii ekslikest kui ka põhjendamata eeldusest, samuti on kasutatud vigast metoodikat, mis viib paratamatult suurte eksimusteni kahjuarvutuses.
95.Menetluskuludena palus kostja hagejalt välja mõista 17 971 eurot ilma käibemaksuta. Kostja menetluskulud koosnevad, riigilõivust, dokumentaalsete tõendite saamise kuludest ning lepingulise esindaja kuludest. Vastuhagilt tasus kostja riigilõivu 1000 eurot. Hageja majandusaasta aruannete väljavõtete koopiad registrist on 42 eurot. Hagejaga seotud äriühingute majandusaasta aruannete väljavõtete koopiad registrist on 24 eurot. A. V. ekspertarvamus (OÜ Fookus- K ärikasum) on 3600 eurot (sh käibemaks). Audiitor T. V. konsultatsioon ja arvamus seoses hageja ja hagejaga seotud äriühingute majandusaasta aruannetega on 480 eurot (sh käibemaks). Ekspert A. V. konsultatsiooni ja arvamuse tasu on 540 eurot (sh käibemaks). Kokku on need kulud 4686 eurot.
96.Kostja lepingulise esindaja tunnitasu on 140 eurot ilma käibemaksuta. Õigusabi on kokku osutatud 93 h 15 min. Kulu õigusabile on 13 055 eurot (93,25x140), mille lisandub käibemaks, kokku 15 666 eurot. Kuna kostja on käibemaksukohustuslane, palus kostja menetluskulud välja mõista ilma käibemaksuta. Kostja menetluskulu kokku on 17 971 eurot. Kostja palus hagejalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt.
KOHTU PÕHJENDUSED
97.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi ei kuulu rahuldamisele. Vastuhagi kuulub rahuldamisele.
98.Käesolevas asjas ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: 1) kostja õiguseellane Eesti Riiklik Vene Draamateater sõlmis hageja õiguseellase tootmiskooperatiiviga Fookus 19.01.1990 rendilepingu; 2) rendilepingu alusel anti hagejale rendile kaks restorani Astoria saali ja muud abiruumid; 3) lepingu muudatuse kohaselt pidi leping kehtima kuni 2089 jaanuarini; 4) pärast võlaõigusseaduse jõustumist kohalduvad lepingule võlaõigusseaduse sätted; 5) algse 19.01.1990 sõlmitud rendilepingu punkt 4.3 nägi ette, et lepingu ühepoolse katkestamise korral tasub lepingu katkestamise algatanud pool teisele lepingupoolele tema tehtud kulutused ja sõlmitud lepingu kogu tähtaja arvestusliku kasumi (faktiliselt kulutatud valuutas); 6) 21.01.2020 esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse, mille kohaselt ütles ta üürileandjana lepingu üles alates 27.04.2020; 7) Harju Maakohus rahuldas tsiviilasjas nr 2-20-9614 tehtud otsusega kostja hagi üürilepingu esemeks olnud ruumide väljanõudmiseks hageja valdusest ning tuvastas, et üürileping on lõppenud 27.04.2020; 8) hageja andis kostjale ruumide valduse tagasi 18.08.2021.
99.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt lepingu ülesütlemise tõttu lepingu punkti 4.3 alusel hüvitist summas 19 986 411 eurot. Kostja esitas ka vastuhagi, milles palus hagejalt välja mõista 46 818,99 eurot, millest 37 192,38 eurot oli kahju hüvitis ruumide kasutamise eest pärast üürilepingu ülesütlemist ning 9626,61 eurot oli nõue tasumata kommunaalmaksete eest pärast üürilepingu lõppemist.
100.Hageja palus kostjalt üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemise eest välja mõista hüvitis
19 986 411 eurot, mis on hageja arvestuslik kasum üürilepingu tähtaja lõpuni. Lepingu punkt 4.3 ei näinud ette, kuidas täpselt hüvitist arvutada ega seda, et hüvitist tuleks diskonteerida. Lepingu punkt 4.3 pidi tagama hagejale kindlustunde, et ta saab üüritud ruume kasutada kuni 99 aastase tähtaja lõpuni. Kui algselt viieks aastaks sõlmitud üürilepingu tähtaega muudeti 02.10.1992, ei puudutatud see lepingu punkti 4.3 kehtivust. Üürileping oli kostjale soodne, sest see võimaldas alustada teatri rekonstrueerimisega. Ainult hageja oli nõus võtma enda kanda rekonstrueerimise kohustuse. Muul moel peale vaidlusaluse lepingu sõlmimise ei saanud kostja leida rahalisi vahendeid teatri rekonstrueerimiseks ega tagada teatrile asukoha säilimise kesklinnas.
101.Kostja leidis, et vaidlusaluse lepingu punkt 4.3 on tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Vaidlusalune lepingu punkt pidi välistama lepingu ennetähtaegse lõpetamise. Selline kokkulepe piiras ebaproportsionaalselt kostja majanduslikku vabadust. Lepingu punkt 4.3 tooks kaasa hageja rikastumise, sest hageja peaks saama 69 aasta kasumi ilma tegemata kulutusi ja pingutusi. Kui lepingu punkt 4.3 on kehtiv, on selle rakendamine vastuolus hea usu põhimõttega. Lepingu punkt 4.3. sisaldus ka lepingu algses versioonis, mis kehtis vaid 5 aastat.
102.Samuti leidis kostja, et hageja ei ole tõendanud oma väiteid selle kohta, milline on tema saadaolev arvestuslik kasum. Hageja kasumi kohta esitatud kinnituskiri on ebausaldusväärne ning hageja asjatundja arvamus ei ole tõendina kõlblik. Lepingust tulenevaid renoveerimiskohustusi tegelikult hageja ei täitnud.
103.Kostja esitas vastuhagi, sest kuigi ta ütles lepingu üles, vabastas hageja ruumid alles 18.08.2021, jättes kuni selle ajani tasumata üürile vastava hüvitise ning kommunaalkulud. Igakuiselt oleks hagejal tulnud tasuda ruumide kasutamise eest 3515,14 eurot, mis vastab üürilepingus kokku lepitule.
104.Menetluse käigus avaldas hageja, et kuna kostja on vastuhagi nõuet tõendanud, ei ole hagejal vastuhagile sisulisi vastuväiteid. Küll aga soovis hageja jätkuvalt oma nõuet tasaarvestada kostja vastuhagi nõudega.
105.Kohus nõustub kostja väidetega, et vaidlusalune lepingu punkt 4.3. on vastuolus heade kommetega ning seetõttu tühine. TsÜS § 86 lg 1 näeb ette, et heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing on tühine. TsÜS § 86 lg 2 sätestab, et tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või (TsÜS § 86 lg 2 p 1) või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas (TsÜS § 86 lg 2 p 2). Lisaks näeb TsÜS § 86 lg 3 ette, et kui TsÜS § 86 lg 2 punktis 2 nimetatud vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt ebamõistlikult tasakaalust väljas, siis eeldatakse, et pool teadis või pidi teadma teise poole erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muudest sellistest asjaoludest.
106.Riigikohus on selgitanud, et heade kommetega võivad tehingud vastuolus olla erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks (RK TKo 2-16-11216, p 19, RK TKo 3-2-1-156-12, p 11). Kohus peab esmalt tuvastama, kas tehingust tulenevate vastastikuste soorituste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas ja seejärel kontrollima, kas teine pool tegi tehingu sundolukorras (RK TKo 32-1-169-13, p 19, 3-2-1-83-13, p 16).
107.Kohus leiab, et antud juhul tõi punkt 4.3. kaasa olukorra, kus poolte vastastikused
lepingulised kohustused olid olulisel määral tasakaalust väljas. Hageja väidetest ja asjas kogutud tõenditest nähtub, et lepingu sõlmimise ajal pidas kostja esindaja sellise lepingu sõlmimist vajalikuks tulenevalt tema erakorralisest vajadusest.
108.Kostja esitas kohtule vaidlusaluse üürilepingu koos kõigi lisadega (toimiku 1. kd, lk 86-93). Algne leping sõlmiti vene keeles 19.01.1990. Lepingu kohaselt andis kostja hagejale kasutuseks kaks saali, mida kasutas kohvik ning vajalikud abiruumid nende remontimiseks ja restaureerimiseks. Lepingu punkti 3.1. järgi pidi hageja teostama teatri lava ja suure saali remondi, samuti restorani Astoria ruumide remondi ja restaureerimise omal kulul. Hagejal oli õigus anda neid ruume allüürile.
109.Lepingu punkt 4.3 nägi ette, et lepingu ühepoolse katkestamise korral tasub lepingu katkestamise algatanud pool teisele lepingupoolele tema tehtud kulutused ja sõlmitud lepingu kogu tähtaja arvestusliku kasumi (faktiliselt kulutatud valuutas). 02.10.1990 lepingu lisaga pikendati lepingu tähtaega kuni jaanuarini 2089. 27.12.1993 lepingu lisaga lepiti kokku, et hageja ei pea maksma renditasu. Hageja pidi tasuma ainult kommunaalteenuste eest.
110.10.01.2005 lisa kohaselt leppisid pooled kokku, et leping tuleb ümber kvalifitseerida üürilepinguks võlaõigusseaduse mõistes. Lepingu järgi kavatses kostja üürileandjana teha teatrihoones aastatel 2004 kuni 2005 ulatuslikke renoveerimistöid. Igakuiseks üüritasuks sai 50 000 krooni kuus. Lisaks pidi hageja tasuma kommunaalkulude eest.
111.Eelviidatud lepingu sätetest nähtub, et lepingu punkt 4.3 viidi lepingusse sisse ajal, mil kehtis tsiviilkoodeks. ENSV Tsiviilkoodeks sätestas maksimaalseks rendilepingu tähtajaks 10 aastat ning järelikult ei saanud pooled koheselt lepingu sõlmimisel kokku leppida 99 aastases tähtajas. 02.10.1999 pikendati lepingut kohtu hinnangul ebamõistlikult pikaks tähtajaks ehk 99 aastaks. Asjas kogutud tõenditest ei ole võimalik järeldada erinevalt kostja väidetest, et lepingu punkt 4.3. oleks kehtinud vaid algselt kokku lepitud lepingu tähtaja puhul. Selliseid välistusi ei ole pooled teinud.
112.Kohus leiab, et alates ajast, mil pooled pikendasid lepingu tähtaega 99 aastale, muutus lepingu punkt 4.3. selliseks sätteks, mis kaotas poolte vastastikuste kohustuste tasakaalu ning muutis lepingu hagejale ebaproportsionaalselt soodsaks ja kostjale ebaproportsionaalselt koormavaks. Kohtu hinnangul ei saa olla heade kommetega kooskõlas olukord, kus ühele isikule antakse ebatavaliselt pikaks ajaks kasutusse Tallinna kesklinnas asuvad ja avalikuks kasutamiseks mõeldud ruumid ning ruumide üürileandjal tuleb lepingust vabanemiseks tasuda ebamõistlikus määras hüvitist.
113.Sõltumata sellest, et lepingu punkt 4.3. ei reguleerinud täpselt, kuidas selle alusel tasumisele kuuluvat hüvitist peaks arvutama ning kas hüvitis kuulus diskonteerimisele või mitte, on objektiivselt selge, et lepingu tähtaega arvestades pidi lepingut üles öelda sooviv kostja tasuma ebatavaliselt pikaks ajaks ette mitte teise poole tegelikult teenitava tulu, vaid üksnes arvestusliku kasumi ning samuti kõik teise poole määratlemata kulutused. Kohus osundab, et kui tegu oleks kahju hüvitisega, tuleks hüvitisest maha arvata muuhulgas kannatanu säästetud kulud, kuid poolte vahel sõlmitud lepingu punkt 4.3 seda ei võimaldanud. Seega tuli kostjal igasugusel lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel tasuda teisele poolele sisuliselt ülisuurt leppetrahvi. Lepingu punkt 4.3. ka ei näinud ette, et kostja oleks vabanenud hüvitise maksmise kohustusest siis, kui hageja on lepingut rikkunud.
114.Kohus nõustub kostja väidetega, et vaidlusalune lepingu punkt 4.3. pidi tagama lepingu
pikaajalise kehtivuse ning piiras seeläbi ebamõistlikult kostja majandusvabadust ning tema õigust kasutada ruume ise omal äranägemisel põhitegevuseks. Lisaks oli lepingu alusel tasumisele kuuluv renditasu väiksem turutingimustel makstavast renditasust. Hageja esitas kohtule maakler E. S.i hinnangu (toimiku 1. kd, lk 144), mille kohaselt oleks teatri ööklubi äripinna üürituluks turutingimustel 16-20 eurot ruutmeetri kohta, mis on oluliselt suurem vaidlusaluse lepingu järgi tasumisele kuuluvast üüritasust. Ka Riigikontrolli 21.06.2001 kontrollaktis (toimiku 1. kd, lk 138-143) on rõhutatud, et hageja makstav renditasu oli kordades väiksem turutingimustel makstavast rendist.
115.18.01.2023 istungil tunnistajana ütlusi andnud Vene Teatri endine juht A. I. (toimiku 3. kd, lk 126-128) avaldas, et ta pidi sellise lepingu sõlmima, sest teater oli keerulises olukorras. Algselt sooviti, et rentnik maksaks ainult kommunaalkulud, sest A. I. sõnul oleks renditulu arvelt teatri riikliku dotatsiooni vähendatud. Lisaks oli tema ütlustee kohaselt palju pretendente, kes tahtsid teatri hoonet ära võtta ning punkt 4.3 lisati lepingusse, et ennetada rünnet teatrile. Tunnistaja sõnul olevat punkt 4.3 Vene teatri „ankruks“, sest kui hoonele tekivad uued pretendendid, peavad nad tegemist tegema rentnikuga. Tunnistaja ütluste kohaselt pidi lepingu punkt 4.3 tagama, et lepingut oleks raske lõpetada.
116.Kohus leiab, et A. I. ütlusest nähtuvalt oli teater 1990-ndate aastate alguses olukorras, kus esines erakorraline vajadus täiendavate rahaliste vahendite saamiseks, mida riigieelarvest tulenevate vahendite abil katta ei olnud võimalik. Seega sõlmiti leping mitte ainult kostja suhtes äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, vaid esinesid lisaks TsÜS § 86 lõikes 2 toodud asjaolud. Kuna poolte vastastikuste kohustuste väärtus oli ebamõistlikult tasakaalust väljas, on võimalik TsÜS § 86 lg 3 järgi eeldada, et hageja kui lepingu teine pool teadis või pidi teadma nendest asjaoludest, mis sundisid kostjat vaidlusalusesse lepingusse lisama punkti 4.3. Kohus leiab, et lepingu punkt 4.3 on tühine ning selle lepingu sätte alusel ei saa hageja esitada kostja vastu nõuet. Seetõttu ei kuulu hageja nõue rahuldamisele.
117.Vastates kostja väidetele nõustub kohus, et kui lepingu punkt 4.3 ei oleks tühine, oleks selle kohaldamine vastuvõtmatu hea usu põhimõttest nähtuvalt. VÕS § 6 lg 2 sätestab, et võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 6 lg 2 üheks eesmärgiks on piirata ebamõistliku hüvitisnõude maksmapanekut, mitte vaidlustada nõude olemasolu.
118.Kohus osundab, et vaidlusalune lepingu punkt 4.3 võimaldas hagejal nõuda ebamõistlikult suurt hüvitist sõltumata sellest, kas ta on ise lepingulisi kohustusi täitnud. Vaidlusaluse lepingu punkti 3.1. järgi pidi hageja vastutasuks pikaajalise ja soodsa rendilepingu sõlmimise eest remontima teatri lava ja suure saali lisaks tema enda kasutuses olnud ruumidele. Asjas kogutud tõenditest ei saa kohus järeldada, et hageja oleks seda kohustust täitnud. Hageja teostas remonti ainult tema valduses olnud üüritud pinnal.
119.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et A. I. esitas Riigikontrollile 09.05.1995 selgituse (toimiku 1. kd, lk 135-137). Selgituse kohaselt ei olnud ruumide rendile andmisel hagejale eesmärgiks renditasu saamine. Eesmärgiks olevat olnud päästa hoone arhitektuuriväärtus ning õnnestunud on päästa kelder, kus asetseb restoran Astoria. Samas ei nähtu selgitusest ühtegi konkreetset renoveerimistööd, mida hageja oleks selgituse koostamise ajaks teinud teatrihoones ehk selle saalis.
120.Riigikontrolli 21.06.2001 kontrollakti (toimiku 1. kd, lk 138-143) järgi oli A. I. oma selgitustes väitnud, et lava on remonditud, kuid saal remontimata. Riigikontroll tuvastas, et teatri
juhtkond ei olnud läbi viinud ülevaatust ega koostanud protokolle selle kohta, kuidas hageja rendilepingust tulenevaid kohustusi täitis. Kontrollimiseks esitatud dokumentidest ei selgunud, kas ja mis ulatuses täitis rentnik kohustust teha teatrihoone suure saali ja lava remonti. Riigikontroll tegi ettepaneku leping ennetähtaegselt lõpetada, kui hageja remondikohustust ei täida.
121.17.03.1999 allkirjastas teatri esindajana A. I. ja hageja esindaja V. K. kinnituse (toimiku 3. kd, lk 5, lk 8, lk 10), milles loeti hageja kohustused täidetuks. Dokumendist ei nähtu, mis kohustusi hageja täitis. Samal päeval allkirjatati teine kinnitus (toimiku 3. kd, lk 5 pöördel, lk 7 pöördel, lk 9 pöördel), kus kinnitati, et hageja täitis kohustuse seoses baari „Corrida“ väljaehitamisega.
122.21.03.1991 on hageja esindaja, teatri esindaja A. I. ja teised isikud allkirjastanud akti (toimiku 3. kd, lk 6, lk 9, lk 10 pöördel), milles kinnitati, et restoran „Astoria“ objektil oli tehtud restaureerimise- ja ehitustöid 595 000 dollari eest.
123.Hageja esindaja ja A. I. on koostanud ka ilma allkirjata kinnituse (toimiku 3. kd, lk 6 pöördel, lk 7, lk 8 pöördel), kus on kinnitatud, et lepingu punktist 3.1. tulenev kohustus on täidetud. Mida tegelikult tehti ja millises mahus, aktist ei nähtu.
124.25.08.1999 on hageja ja AS Koger & Partner sõlminud ehituse tööettevõtulepingu (toimiku
3.kd, lk 18-24), milles lepiti kokku hageja kasutuses olevate ruumide ümberehitamises 2 000 000 krooni eest. 29.09.1999 sõlmis hageja sama ettevõttega kokkuleppe (toimiku 3. kd, lk 25-26), milles lepiti kokku tööd restoran „Astoria“ ümberehitamiseks kasiinoks. 20.10.1999 lepiti kokku kasiino ümberehitustööde muudatustöödeks (toimiku 3. kd, lk 27). Aktidega võeti vastu ümberehitustööd kasiinoks (toimiku 3. kd, lk 29-36).
125.14.10.1999 sõlmis hageja lepingu AS-ga Osoran (toimiku 3. kd, lk 37-42) hageja kasutuses olevate ruumide puitosade katmiseks tulekaitsevärviga. 15.10.1999 sõlmis hageja lepingu Gustav Ehitus OÜ-ga (toimiku 3. kd, lk 43-47) taas tema enda kasutuses olevates ruumides marmori paigaldamiseks. AW Neoon OÜ-ga sõlmis hageja lepingu kasiino välisreklaami paigaldamiseks (toimiku 3. kd, lk 48-49) ning paigaldati ka kasiino läbipääsusüsteem ja signalisatsioonisüsteemid (toimiku 3. kd, lk 50-51, lk 59). 28.12.1999 sõlmis hageja lepingu Gustav Ehitus OÜ-ga kasiino tantsupõranda plaatimiseks (toimiku 3. kd, lk 52-55).
126.14.09.2005 saatis hageja kostjale kirja (toimiku 3. kd, lk 60), milles palus projekteerida ja välja ehitada hageja renditud ruumides keskküttesüsteemi. Hageja lubas tasu maksta pärast kostjaga kokkuleppe sõlmimist. Sellise kokkuleppe sõlmimist asjas kogutud tõenditest ei nähtu.
127.Facio Ehitus AS andis 11.05.2006 hagejale üle kasiinoruumide ehitustööd (toimiku 3. kd, lk 61). Hageja esitas ka tõendid kasiino inventari ostmise kohta (toimiku 3. kd, lk 62-63). Hageja sõlmis A. N. lepingu kasiino välireklaami kavandamiseks (toimiku 3. kd, lk 64-65).
128.Kogumina võib eeltoodud kirjalikest tõenditest järeldada, et hageja teostas mitmeid remonditöid tema enda kasutuses olnud üüritud ruumides. Ühtegi kirjalikku tõendit selle kohta, et hageja oleks teinud teatri suure saali või lava remonti või mistahes muude teatrihoone üldruumide remonti, kohtule esitatud ei ole. Järelikult ei saa kirjalike tõendite pinnalt teha teistsugust järeldust peale selle, et hageja jättis täitmata kohustuse teha teatrisaalis ja laval remonti vastutasuks pikaajalise ja soodsa rendilepingu eest.
129.Kostja esitas kohtule AS-ga Sampo Pank 18.11.2004 sõlmitud laenulepingu (koos lisadega toimiku 3. kd, lk 109-116) Vene teatri hoone rekonstrueerimistööde rahastamiseks. Hageja esitas ka riigihanke pakkumise hinnajaotustabeli (toimiku 3. kd, lk 116 pöördel – 117) hoone terviklikuks renoveerimiseks, sealhulgas lavaga seotud töödeks. Kostja esitas Facio AS pakkumuse esildise (toimiku 3. kd, lk 118). Seega on kostja tõendanud kirjalike tõenditega enda väidet, et teatri kui terviku rekonstrueerimistööd, sealhulgas suure saali ja lava tööd tegi kostja ise oluliselt hiljem laenatud rahaliste vahendite arvelt.
130.18.01.2023 istungil tunnistajana ütlusi andnud Vene Teatri endine juht A. I. (toimiku 3. kd, lk 126-128) avaldas, et hageja tegi korda hoone alumise osa, lava aluse, ühiskondliku wc ja restorani ruumid. Tunnistaja avaldas ka arvamust, et renoveeriti kogu kanalisatsiooni-, vee- ja ventilatsioonisüsteem.
131.Kohus leiab, et tunnistaja A. I. ütlused selle kohta, milliseid remonditöid tegi hageja teatri üldises hoones ja laval, on äärmiselt üldsõnalised ega lähe kokku kirjalike tõenditega. Riigikontrolli akti kohta tunnistaja enda sõnul midagi ei mäletanud. Milliseid töid täpselt tegi hageja kanalisatsiooni-, vee- ja ventilatsioonisüsteemis, tunnistaja selgitada ei osanud. Tunnistaja väitis, et kogu lava ehitati ümber ja tehti kapitaalremont, kuid viimase toimumise aastaid tunnistaja ei mäletanud. Kohus leiab, et A. I. ütlused selle kohta, milliseid töid tegi hageja teatri ruumides ehk nendes ruumides, mida hageja ise ei kasutanud, ei ole usaldusväärsed. Ütlused ei ole usaldusväärsed põhjusel, et need ei lange kokku kirjalike tõenditega. Kohus ei loe usutavaks, et olukorras, kus teatri sõlmitud rendilepingu täitmist kontrollis Riigikontroll, ei osanud A. I. Riigikontrollile selgitada, milliseid töid on hageja teinud. Kohus ei loe usutavaks, et olukorras, kus pooled on kinnitanud kirjalike aktidega hageja valduses olnud ruumides tööde tegemist, jäeti analoogilisel viisil fikseerimata laiaulatuslikud remonditööd hoone muudes osades, sealhulgas lava kapitaalremont. Kohus ei loe usutavaks, et olukorras, kus hagejal on säilinud kirjalikud tõendid isegi kasiino välireklaami tellimise ja inventari ostmise kohta, ei ole tal säilinud tõendeid lava kapitaalremondi, kogu hoone tehnosüsteemide remondi või teatri suure saali remondi kohta. Lisaks tunnistas tunnistaja A. I., et hageja juhatuse liige ja osanik on tema lähedane sugulane.
132.Kuna tunnistaja A. I. ütlused remonditööde teostamise ulatuse kohta ei ole usaldusväärsed ning muid sellekohaseid tõendeid kohtule ei esitatud, tuleb kohtu hinnangul järeldada, et hageja jättis lepingu punktist 3.1 tulenevad kohustused täitmata. Hageja ei remontinud ei teatri lava ega suurt saali, hageja ei teinud mistahes renoveerimistöid väljaspool neid ruume, mida ta ise rendilepingu alusel tulu teenimiseks kasutas. Kohtu hinnangul on hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõetamatu, et isik, kes jätab märkimisväärses ulatuses oma lepingulised kohustused täitmata ning on pika ajaperioodi jooksul saanud ruume kasutada turutingimustega võrreldes oluliselt soodsamalt, saaks lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral veel lisaks ebatavaliselt suure hüvitise. Seega leiab kohus, et kui lepingu punkt 4.3 ei oleks tühine, välistaks selle sätte alusel nõude rahuldamisel VÕS § 6 lg 2.
133.Kuna kohus ei pea võimalikuks hageja nõude rahuldamist vaidlusaluse lepingu punkti 4.3. alusel, ei pea kohus vajalikuks eraldiseisvalt hinnata tõendeid, mida mõlemad pooled kahju suuruse tuvastamiseks esitasid. Küll aga nõustub kohus kostja väidetega, et hageja väited tema saamata jäänud arvestusliku kasumi kohta on eluliselt ebausutavad.
134.Nii on hageja nõude suuruse tõendamiseks esitanud kinnituskirja, mille on 07.10.2020 allkirjastanud erinevate isikute esindajana P. T. ja enda nimelt O. M. (toimiku 1. kd, lk 9-10). Seega on valdavas osas tegemist hageja enda esindaja seletusega. Kinnituse kohaselt pidi hageja saama ööklubi Teater tegevusest kasu, mida tuli arvestada puhaskasumist. Hageja pidi saama
50% teenitud kasumist ja seda tuli maksta üks kord 10 aasta jooksul. Kohus osundab, et sellisel viisil kasumi saamine ei ole tõendatud.
135.Kostja esitas kohtule hageja 2015, 2016, 2017, 2018 ja 2019 majandusaasta aruanded, millistes ei ole kajastatud kohtule esitatud kinnistuskirjas märgitud kokkulepet (toimiku 1. kd 2553). Samuti ei nähtu seda Klubi Teenused OÜ 2015, 2016, 2017, 2018 ja 2019 aruannetest (toimiku 1. kd, lk 57-83). Seega on kohtu hinnangul ebausutav, et hageja väidetud kasumi jagamise kokkulepe tegelikult eksisteeris. Hageja on hüvitise nõude esitamisel valdavas osas tuginenud vaid enda esindaja allkirjastatud kinnituskirjale ja muudele hüpoteetilistele arvutustele. Kuna aga kohus jätab hageja hüvitise nõude rahuldamata, ei pea kohus vajalikuks sisuliselt hinnata hüvitise suuruse kohta esitatud mõlema poole tõendeid.
136.Kostja vastuhagi kuulub kohtu hinnangul rahuldamisele, sest see on põhjendatud ja tõendatud. Kostja vastuhagi nõude on hageja omaks võtnud. Algselt esitas kostja vastuhagis nõude summas 48 293,15 eurot. 24.02.2022 menetlusdokumendis vähendas kostja vastuhagi nõuet ja palus hagejalt välja mõista 46 818,99 eurot. Järelikult loobus kostja vastuhagi nõudest summas 1474,16 eurot.
137.Nõudest loobumine tuleb kohtul vastu võtta ning loobutud nõude osas tuleb menetlus käesolevas asjas lõpetada. TsMS § 428 lg 1 punkti 1 kohaselt õpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui hageja on hagist loobunud. TsMS § 429 lg 1 kohaselt võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kohus võtab hagist loobumise vastu määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. Vastavalt TsMS § 429 lõikele 4 ei võta kohus vastu tsiviilkohtumenetlusteovõimetu hageja seadusliku esindaja avaldatud hagist loobumist, kui hagist loobumine on ilmses vastuolus tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isiku huvidega, samuti muul juhul, kui hagist loobumisega rikutaks olulist avalikku huvi.
138.Eeltoodust tulenevalt on kohtul kohustus nõude loobumise osas võtta selge seisukoht vaatamata sellele, kas hageja ise on esitanud kohtule avalduse võtta nõudest loobumine vastu või mitte. Nõudest loobumise võib kohus vastu võtta ka kohtuotsuses, kui selleks ei esine menetluslikke takistusi. Riigikohus on leidnud, et kui hageja loobub pärast hagi menetlusse võtmist mõnest esitatud nõudest, tuleb loobumine TsMS § 429 lg 1 alusel määrusega lahendada ja loobumise vastuvõtmise korral menetlus lõpetada (RK TKo 06.10.2010.a nr 3-2-1-73-10, p 19, RK TKo 3-2-1-96-13, p 12). Maakohus peab nõude vähendamisele menetluslikult reageerima (RK TKo 3-2-1-40-14, p 18). Ka siis, kui tegemist on nõude vähendamisega, peab maakohus tegema määruse kas hagist osalise loobumise või selle osaliselt tagasivõtmise kohta (RK TKm 32-1-3-14, p 11). Käesolevas osas on kohtul võimalik võtta seisukoht vastuhagi nõudest loobumise osas kohtulahendis, sest hagejal oli tähtaegselt võimalik esitada loobumise osas oma seisukoht. Nõudest loobumise vastuvõtmine ei saa kohtu hinnangul rikkuda hageja õigusi. Seega tuleb vastu võtta kostja loobumine vastuhagi nõudest summas 1474,16 eurot. Loobutud nõude osas lõpetab kohus menetluse käesolevas tsiviilasjas.
139.Kostja vastuhagi menetlusse jäänud osas ehk summas 46 818,99 eurot kuulub rahuldamisele, sest hageja on nõude õigeks võtnud. TsMS § 440 lg 1 sätestab, et kui kostja võtab kohtuistungil või kohtule esitatud avalduses hageja nõude õigeks, rahuldab kohus hagi.
140.Kostja vastuhagi on ka asjas esitatud tõendite alusel sisuliselt põhjendatud. VÕS § 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses
asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist.
141.Pooled ei vaidle selle üle, et kostja esitas 21.01.2020 hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse (toimiku 1. kd, lk 94-95) põhjusel, et üürileandja vajas ruume enda põhitegevuseks. Pooled ei vaidle selle üle, et pärast avalduse saamist hageja ruumide valdust kostjale üle ei andnud. Harju Maakohus rahuldas tsiviilasjas nr 2-20-6914 tehtud otsusega kostja hagi hagejalt üürilepingu esemeks olnud ruumide väljanõudmiseks (toimiku 1. kd, lk 96-99). Kohus pidas kostja ülesütlemise avaldust kehtivaks.
142.Alles 19.08.2021 poolte vahel koostatud aktiga anti ruumid kostjale tagasi ning fikseeriti elektri- ning veearvesti näidud (toimiku 2. kd, lk 5). Kostja esitas kohtule koondi hageja tasumata rendi- ja kommunaaltasude arvetest (toimiku 1. kd, lk 100) alates 07.10.2020 kuni 09.08.2021. Kostja esitas kohtule hageja tasumata arved (toimiku 1. kd, lk 100 pöördel – 110). Kostja esitas kohtule esitatud kommunaalkulude arved (toimiku 2. kd, lk 8-147). Samuti esitas kostja kommunaalmaksete arvete arvestuse ja andmed kommunaalkulude kohta, hageja tasumata arvete koondnimekirja (toimiku 1. kd, lk 165-170). Kostja esitas kohtule 31.12.2021 kreeditarve renditeenuste hüvitise vähendamiseks pärast 18.08.2021 (toimiku 1. kd, lk 164). Seega on kostja tõendanud oma nõude suurust ning hageja sellele vastu ei vaielnud. Kuna vastuhagi kuulub rahuldamisele, tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista õigeksvõtu alusel 46 818,99 eurot.
143.TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jättis hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. Menetluskulude jaotust ei muuda asjaolu, et hageja võttis menetluse kestel kostja vastuhagi nõude õigeks. Enne kohtuvaidluse algust ei olnud hageja vabatahtlikult kostja nõuet rahuldanud, mistõttu puudub alus kohaldada TsMS § 168 lg 6. Vastuhagi nõude selles osas, millest kostja loobus, ei saa menetluskulusid jätta hageja kanda, sest hageja vabastas tema valduses olnud ruumid pärast vastuhagi esitamist, misjärel selgus vastuhagi nõude lõplik suurus.
144.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
145.Menetluskuludena palus kostja hagejalt välja mõista 17 971 eurot ilma käibemaksuta. Kostja menetluskulud koosnevad, riigilõivust, dokumentaalsete tõendite saamise kuludest ning lepingulise esindaja kuludest. Vastuhagilt tasus kostja riigilõivu 1000 eurot. Hageja majandusaasta aruannete väljavõtete koopiad registrist on 42 eurot. Hagejaga seotud äriühingute majandusaasta aruannete väljavõtete koopiad registrist on 24 eurot. A. V. ekspertarvamus (OÜ Fookus- K ärikasum) on 3600 eurot (sh käibemaks). Audiitor T. V.i konsultatsioon ja arvamus seoses hageja ja hagejaga seotud äriühingute majandusaasta aruannetega on 480 eurot (sh käibemaks). Ekspert A. V. konsultatsiooni ja arvamuse tasu on 540 eurot (sh käibemaks). Kokku on need kulud 4686 eurot.
146.Kostja lepingulise esindaja tunnitasu on 140 eurot ilma käibemaksuta. Õigusabi on kokku osutatud 93 h 15 min. Kulu õigusabile on 13 055 eurot (93,25x140), mille lisandub käibemaks, kokku 15 666 eurot. Kuna kostja on käibemaksukohustuslane, palus kostja menetluskulud välja mõista ilma käibemaksuta. Kostja menetluskulu kokku on 17 971 eurot. Kostja palus hagejalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt.
147.Kohus leiab, et kostja menetluskulude taotlus on põhjendatud osaliselt. Põhjendatud eio ole dokumentaalsete tõendite saamise kulu 480 eurot, mis on seotud audiitor T. V.i konsultatsiooni ning arvamusega. Vastavat arvamust ei ole kohtule tõendina esitatud, seega ei saa olla tegemist menetluses vajaliku dokumentaalse tõendi kuluga. Muus osas loeb kohus kostja dokumentaalsete tõendite kulude nõuet põhjendatuks.
148.Kostja esindaja tunnitasu loeb kohus mõistlikuks. Kostja lepingulise esindaja menetlustoimingute tegemiseks kulunud aega ei loe kohus põhjendatuks kokku 2 h 45 min ulatuses, mis on kohtule esitatud taotluse kohaselt kulunud nõupidamisteks audiitoriga. Kuna audiitori arvamust kohtule tõendina ei esitatud, ei ole võimalik toimiku pinnalt tuvastada, kas vastav arvamus üldse koostati, mida see sisaldas ja kas see puudutas käesolevat vaidlust. Muus osas loeb kohus kostja lepingulise esindaja ajakulu põhjendatuks ja kooskõlas olevaks kohtule esitatud menetlusdokumentide sisu ning mahuga. Kuna kohus loeb kostja esindaja ajakulu põhjendatuks 90 h 15 minuti ulatuses, on kostja kulud õigusabile põhjendatud 12 635 euro ulatuses.
149.Kogumis on kostja menetluskulud põhjendatud summas 17 841 eurot, millest kulu riigilõivule on 1000 eurot, dokumentaalsete tõendite kulu 4206 eurot ja kulu õigusabile 12 635 eurot. Hagejalt tuleb kostja kasuks menetluskuluna välja mõista 17 841 eurot. Hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista viivis menetluskuludelt 17 841 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.