Osaühingu Total Services hagi osaühingu Weiss, X ja osaühingu Uulu Mõis vastu kahju hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud otsus
Pärnu Maakohtu 24. novembri 2020. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Osaühingu Total Services apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
262 025,40 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (apellant) Osaühing Total Services (registrikood 10931449), lepinguline esindaja vandeadvokaat Helmeri Indela Kostja (vastustaja) osaühing Weiss (registrikood 10052736) Kostja (vastustaja) osaühing Uulu Mõis (registrikood 10313496) Kostja (vastustaja) X (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostjate ühine lepinguline esindaja Kalle Oja
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Pärnu Maakohtu 24. novembri 2020. a otsus muutmata.
Jätta apellatsioonimenetluse menetluskulu Osaühingu Total Services kanda. Mõista Osaühingult Total Services osaühingu Weiss kasuks välja menetluskulude hüvitis 533,33 eurot, osaühingu Uulu Mõis kasuks välja 533,33 eurot ning X kasuks välja 640 eurot. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline
menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Osaühing Total Services (hageja) esitas 23. oktoobril 2016 Pärnu Maakohtule osaühingu Weiss (kostja I), osaühingu Uulu Mõis (kostja II) ja X (kostja III) vastu hagi kahjuhüvitise ja viivise saamiseks. Hageja suurendas 16. oktoobril 2017 nõuet ning palus enda kasuks välja mõista põhivõla 231 282,59 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 12 240,40 eurot ning alates
17.oktoobrist 2017 kuni põhivõla tasumiseni viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Hageja esitas nõude solidaarselt kostjate I ja III vastu või alternatiivselt solidaarselt kostjate II ja III vastu.
1.2.Hagi ja selle täienduste kohaselt ostis hageja 15. septembril 2007 6000 maarjakase istikut, mille ta istutas Vetsi kinnistule asukohaga Leina küla, Tahkuranna vald, Pärnumaa. Hageja ja OÜ Prado sõlmisid 20. veebruaril 2009 maarendilepingu (edaspidi maarendileping), mille alusel andis OÜ Prado Vetsi kinnistu hagejale rendile. Kostja I omandas 2. jaanuaril 2013 täitemenetluse käigus Vetsi kinnistu, mistõttu läks maarendileping üle kinnistu uuele omanikule ehk kostjale I.
1.3.Hageja sai 24. oktoobril 2013 teada, et maarjakaskede istandus on hävitatud. Samal päeval esitas ta Lääne Politseiprefektuurile kuriteoteate ja seejärel Riigiprokuratuurile kaebuse. Riigiprokuratuur teavitas hagejat 22. jaanuari 2014. a kirjaga, et maarjakaskede hävitamise uurimiseks alustati kriminaalmenetlus. Menetlus lõpetati 13. juulil 2016. a määrusega kuriteokoosseisu puudumise tõttu põhjusel, et kriminaalmenetluses ei leidnud tuvastamist teo toimepanija subjektiivne süüteokoosseis. Samas kuriteo objektiivne koosseis leidis tuvastamist. Viidatud määrusest nähtuvalt olid kostja I ja tema seaduslik esindaja kostja III teadlikud asjaolust, et Vetsi kinnistu oli koormatud maarendilepinguga hageja kasuks, 2013. a sügisel võttis kostja I kostja III juhtimisel suuremad kased üles ja ülejäänud kased künti maasse, aia võtsid malevlased maha ning kostja II juhatuse liige kostja III andis Y-le ülesande künda Vetsi kinnistul asuvad kased maasse, mida Y ka tegi.
1.4.Hageja tellis temale tekitatud varalise kahju suuruse hindamiseks Maaülikooli dendroloogia dotsent IS-lt eksperthinnangu, mille kohaselt Vetsi kinnistul asuva maarjakasekultuuri puurinde kulumeetodil arvutatud hetkeväärtus 2014. a-l on 7985,58 eurot, puhasnüüdisväärtus 45 aasta pikkuse raieringi ning 3% intressimäära korral on 148 446,3 eurot ning puhasnüüdisväärtus 30 aasta pikkuse raieringi ning 3% intressimäära korral on 231 282,59 eurot.
1.5.Seega on kostjad põhjustanud hagejale kahju kokku 231 282,59 euro euro suuruses summas, millest 7985,58 eurot on otsene varaline kahju ning 223 297,10 eurot saamata jäänud tulu. Kostja vastuväited
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.
2.1.Hageja nõuded on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 1 ja § 150 lg 1 järgi aegunud. Hageja pidi kaskede üleskündmisest teada saama hiljemalt 2013. a augustis. 2 (10)
2.2.Hagi tuleb jätta kostjate II ja III vastu läbi vaatamata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 alusel. Kõik tegevused Vetsi kinnistul on alates 2013. a jaanuarist toimunud kostja I korraldusel. Hageja ei ole toonud välja kostjate II ja III vastutuseks vajalikku õigusvastast tegu.
2.3.Kostjad I ja III ei saa vastutada solidaarselt, kuna samaaegselt ei saa solidaarvõlgnikud vastutada erinevatel õiguslikel alustel, s.o lepingulisel ja lepinguvälisel alusel.
2.4.Kostjad ei olnud süüdi kahju tekitamises, kuivõrd kostjate tahe ja tegevus ei olnud suunatud kahju tekitamisele. Kostjate huviks või eesmärgiks ei olnud kaskede hävitamine või enda kasuks pööramine, kostjad soovisid sööti ja hoolitsuseta jäetud põllu üles harida, eeldades, et kinnistut ei koorma rendilepingud, kuna need on lõppenud kinnistusraamatu kande kustutamisega.
2.5.Hagi on esitatud vale isiku vastu. Rendilepingu kohta märke kustutamisega kinnistusraamatust puudus hagejal alus eeldada, et rendileping jääb kehtima. VÕS § 358 kohaselt lähevad rendilepingu lõppemisel rendileandjale üle renditud kinnistu päraldised, sh kasvavad puud. Rendilepingu normistik ei näe ette üürileandja kohustust hüvitada rentnikule saamata jäänud tulu. Hageja oleks pidanud oma kahjunõuded esitama Vetsi kinnistu endise omaniku ehk OÜ Prado vastu (VÕS § 323 lg 2).
2.6.Rendileping on näilik ning sõlmitud vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega, kuna sõlmiti eesmärgiga takistada Vetsi kinnistu müüki. Hageja majandusaasta aruannetest nähtuvalt ei olnud hagejal aastatel 2009–2011 rendi- või üürikulusid. Seega ei ole rendileandja ega ka rentnik reaalselt tehingut teinud ega täitnud. Lisaks on heade kommetega vastuolus ja tühine rendilepingu p 6.3, mille kohaselt peab rendilepingu erakorralisel ülesütlemisel rendileandja hüvitama rentnikule tema poolt puude võimalikust realiseerimisest tulevikus saadava tulu.
2.7.Kahju ulatus on ülepaisutatud ning tõendamata. Rendilepingu sisuks ei ole vara säilimise tagamine. Kui kostja I oleks rentniku vara hävitanud, siis ei oleks see rendilepingu rikkumine.
2.8.Hageja ei ole tõendanud Vetsi kinnistule tehtud kulu. Hageja ei ole tõendanud, kas ja millises koguses on ta kaski istutanud ning kui palju nende eest maksnud. Lisaks ei ole eluliselt usutav, et hageja soetas istikud 2 aastat enne maa kasutusõiguse saamist. Hageja ei ole juhindunud kahju arvestamisel VÕS §-s 132 sätestatust.
2.9.Kostjatelt kahju hüvitamise nõudmine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja esitas nõude eesmärgiga saada väidetavat puhtmajanduslikku tulu ilma tööta. Hageja ei ole esile toonud, et ta on kaseistandust hooldanud. Kui kohus hagi rahuldab, taotlevad kostjad VÕS §de 139 ja 140 alusel kahjuhüvitise vähendamist. Menetluse edasine käik
3.Maakohus jättis 18. juuni 2018. a otsusega hagi rahuldamata.
4.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 18. märtsi 2019. a otsusega maakohtu otsuse ja saatis asja samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus leidis, et maakohus on asja lahendades rikkunud oluliselt menetlusnorme, kuna kohus on rajanud otsuse tõenditele, mida pooled ei ole kohtule esitanud ja mille kohta ei ole pooled saanud oma seisukohti avaldada.
5.Asja menetlus jätkus maakohtus eelmenetluse staadiumist. Asja arutati 29. septembri 2020 kohtuistungil. Maakohtu otsus
6.Maakohus jättis 24. novembri 2020. a otsusega hagi rahuldamata.
6.1.Maakohus leidis, et pooled ei vaidle selle üle, et:
3 (10)
•
kostja I omandas 2. jaanuaril 2013 täitemenetluse käigus toimunud enampakkumisel OÜ-le Prado kuulunud Vetsi kinnistu;
•
Vetsi kinnistu registriosa III jakku esimesele järjekohale oli 26. septembril 2011 sisse kantud märkus OÜ-ga Total Services 20. veebruaril 2009 sõlmitud rendilepingu kohta tähtajaga 20. veebruar 2039. Märkus kustutati kohtutäituri 20. detsembri 2012 avalduse alusel 2. jaanuaril 2013; ning
•
kinnistul kasvasid kased, mis hiljemalt 24.oktoobriks 2013 olid kostja(te) poolt maasse küntud.
6.2.Hageja ostis 15. septembri 2007 ostu-müügilepingu kohaselt 6000 maarjakase taime hinnaga 30 000 krooni.
6.3.Maarendileping vastab VÕS § 340 sätestatud põllumajandusliku rendilepingu tunnustele. Maa kasutusotstarve on maatulundusmaa ning rendilepingu eesmärk oli võimaldada rentnikul kasvatada maal puid ning saada tulu ehk vilja nende realiseerimisest.
6.4.Maarendileping ei lõppenud kinnistusraamatust märkuse kustutamisega. Kostjal I oli õigus rendileping üles öelda täitemenetluse seadustiku (TMS) § 161 järgi VÕS § 323 ettenähtud tingimustel ja korras. Nii rendilepingu kui ka põllumajandusliku rendilepingu puhul kehtib ülesütlemisele VÕS § 341 ja § 325 lg 1 järgi kohustuslik kirjalikku taasesitamist võimaldav vorminõue. Seega ei saanud kostja I vaidlusalust maarendilepingut suuliselt kehtivalt üles öelda.
6.5.Hageja nõuded ei ole aegunud. Kostjad ei ole tõendanud, et hageja sai või pidi saama istanduse hävitamisest teada 2013. a suvel. Kostjad ei ole ümber lükanud tunnistaja Q ütlusi, et ta avastas kaskede hävitamise 2013. a oktoobri lõpus ja teatas sellest hagejale. Ka hageja kinnitas, et sai istanduse kadumisest teada Q-lt.
6.6.Asjas on esitatud vastuolulisi väiteid hageja ja Vetsi kinnistu eelmiste omanike õigussuhete kohta ning kinnisasja kasutamise kokkulepete vormi kohta. Konkreetseid asjaolusid ja sündmuste kronoloogiat arvestades on kahtlus, et maarendileping on näiline ja võib olla vormistatud selles märgitud kuupäevast hiljem. Lepingu hilisema vormistamise võimalikkusele viitab see, et kuigi õigus nõuda märkuse kandmist kinnistusraamatusse sisaldus maarendilepingus, on märkus rendilepingu olemasolu kohta kinnistusraamatusse kantud alles
8.septembri 2011 kinnistamisavalduse alusel, s.o ligi 2 aastat ja 7 kuud pärast rendilepingu sõlmimist. Selleks ajaks oli OÜ Prado (rendileandja) olnud 5 kuud hageja (rentniku) ainuosanik. Seega oli rendilepingu sõlmimisel tegemist seotud osapoolte vahelise tehinguga, mida hageja majandusaasta aruanded ei kajasta.
6.7.Hageja ja OÜ Prado soovisid seotud osapooltena maarendilepingu vormistamise ja selle kohta kinnistusraamatusse märke kandmisega luua õigusnäivust. Lepingupooltel ei olnud tegelikku soovi saavutada maarendilepingu õiguslikke tagajärgi või rendilepingut täita. Maarendilepingu täitmise kohta andmeid ei ole. Kostjad on äriregistri väljatrükkidega tõendanud, et kaseistanduse rajamise aegne Vetsi kinnistu omanik Q oli nii äriliselt kui isiklikult seotud Total Services OÜ ja OÜ Prado juhatuse liikme W-ga. W hageja seadusliku esindajana pidi juba 2009. a-l aru saama, et Q-l on rahalised raskused ning on võimalus, et Vetsi kinnistu koos sellel asuvate hageja kaskedega, võõrandatakse täitemenetluses. On enam kui tõenäoline, et Q võla katteks OÜ-le Prado kuuluvale kinnistule seatud hüpoteekide realiseerimise oht oli hagejale teada juba 2011. a septembris.
6.8.Kuna maarendileping on allkirjastatud käsikirjaliselt, ei ole võimalik tuvastada sellele sõlmimise tegelikku aega. Lepingu tagantjärele vormistamise kahtluste põhjendatust toetab lepingu p-s 6.3. rendilepingu erakorralise ülesütlemise puhuks rendileandja ulatusliku hüvitamiskohustuse sätestamine, mis ei ole sellistes rendilepingutes tavapärane. Seetõttu on maarendileping vormistatud ja selle kohta märkus kinnistusraamatusse kantud selleks, et 4 (10)
takistada Vetsi kinnistu müüki või müümise korral tagada võimalus nõuda uuelt omanikult kahjutasu.
6.9.Hageja omandiõigust kinnisasja oluliseks osaks olevatele puudele ei saanud tekkida
9.veebruari 2009 müügilepingu sättega, et puud ja aed on hageja omandis. Hageja ei olnud müügilepingu pooleks. Lisaks sõlmiti rendileping temaga pärast kinnisasja omandiõiguse üleminekut OÜ-le Prado. Täiendavalt ei ole maarendilepingus varasemat rendisuhet nimetatud. Samuti on maarendilepingus märgitud rendihind kaks korda kõrgem Q väidetud rendihinnast ning kuupäeva järgi on kirjalik leping vormistatud vahetult pärast OÜ Prado omanikuna kinnistusraamatusse kandmist. Sellest saab järeldada, et väidetavat suulist rendilepingut OÜ Prado kinnistu omandamisel üle ei võtnud. Seega isegi juhul, kui suuline rendileping Q-ga oli, lõppes see kinnistu võõrandamisel.
6.10.Lisaks ei saa kinnisasi ja sellel kasvavad puud olla erinevate isikute omandis. Istikute 2007. a-l Vetsi kinnistule istutamisega muutusid kased kinnistu oluliseks osaks. Kui OÜ Prado omandas Q-lt kinnistu ja OÜ Total Halduse sõlmis OÜ-ga Prado Vetsi kinnistu kasutamiseks maarendilepingu, ei muutunud kaskede õiguslik seisund – need olid ja jäid maatüki oluliseks osaks. Asjaolu, et rendilepinguga anti rentnikule õigus saada maast vilja, sh tulevikus rendilepingu tähtaja jooksul raieküpseks saavaid puid raiuda, ei tähenda, et kaseistanduse puud kuulusid hagejale. Kased kuulusid maarendilepingus märgitud kinnistu omanikule OÜ-le Prado. Seega ei kahjustanud kostjad kaskede hävitamisega hageja vara. Kuna suulisest rendilepingust tulenevad rendileandja kohustused OÜ-le Prado üle ei läinud, saanuks hageja kaseistanduse rajamise kulutusi ja selle tõttu kinnistu väärtuse suurenemise eest hüvitist nõuda Qlt.
6.11.Eeltoodust tulenevalt jättis kohus hagi kostja I vastu lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks rahuldamata. Tühine maarendileping ei saanud kinnistu võõrandamisel uuele omanikule üle minna, mistõttu ei tekkinud kostjal I tühisest rendilepingust rendileandja kohustusi. Seega ei saanud kostja I rendilepingut rikkuda ega selle põhjusliku tagajärjena hagejale kahju tekitada.
6.12.Hagi tuleks jätta rahuldamata ka juhul, kui rendileping oleks kehtiv ja kinnisasjal kasvavad puud kuulunuks rentnikule, mitte kinnisasja omanikule. Esiteks, müügileping ei tõenda, et tegemist oli just maarjakase istikutega. Mingeid andmeid selle kohta, et Z tegeles seemnest maarjakase istikute kasvatamise ja müümisega ning et tal olid sellekohased teadmised, ei ole kohtule esitatud. Ka ekspert IS lähtus eksperthinnangus eeldusest, et kultuuri rajamisel on kasutatud 1–2 aastaseid paljasjuurseid maarjakase seemnetaimi. Eksperthinnangust ei nähtu, mille alusel IS selle kindlaks tegi. Teiseks, hageja ei ole tõendanud, et tehtud ettevalmistuste tõttu oleks tal olnud reaalne võimalus teenida hagis nõutav summa. Üksnes IS teoreetiline arvutus seda ei tõenda. IS eksperthinnang ei tõenda ka seda, kui palju oli kaseistanduses maarjakaski. Ka hageja esitatud fotode põhjal ei ole võimalik kindlaks teha, kus ja millisel kinnistul fotod on tehtud. Kolmandaks, IS ja AA on küll võrdväärsed asjatundjad, kuid veenvam on AA arvamus, et tuleviku kasumi kindlaksmääramine ei ole maarjakase puhul võimalik, sest maarjakask on kapriisne, tema väärtus selgub alles puu mahavõtmise järel ning ka asjatundliku hooldamise korral on istikute hävimise võimalus ilmastiku ja metsloomade kahjustuste tõttu suur. Seega on kaheldav, kas 2011. a Google Streetview fotodel kujutatud väikesed puud võisid kahe aastaga kasvada nii kõrgeks nagu IS tehtud fotodelt näha võib ja millelt objekti asukohta ei ole võimalik tuvastada. AA ekspertarvamuse kohaselt viitab puude kiire kasv pigem sellele, et tegemist ei ole maarjakaskedega. Samuti on kostjate esitatud Maaameti 2011. a ortofoto Vetsi kinnistu kohta ja Google Streetview 2011. a juuli tänavavaate põhjal tehtud kahe foto põhjal raske hinnata istikute keskmiseks säilivuseks IS nimetatud 80%. IS ei andnud eksperthinnangus ega tunnistajana ülekuulamisel selget kinnitust, kui paljudel puudel ta maarjakase tunnuseid tuvastas. Seega viiks kahju hüvitamise nõude rahuldamine 5 (10)
hageja rikastumiseni kostja(te) arvel olukorras, kus rendilepingu kehtivuse ja reaalse täitmise korral ei oleks sellise tulu saamine olnud reaalne.
6.13.Kased olid kinnisasja olulised osad ja kuulusid kinnisasja omanikule. Ka rendilepingu tähtaja möödumisega lõppemisel ei oleks hagejal VÕS § 360 lg-te 1 ja 2 kohaselt olnud õigust eraldamata jäänud viljadele, sh veel raiumata puudele. Hagejal oleks olnud õigus nõuda üksnes vilja saamiseks tehtud kulutuste hüvitamist. Hageja ei ole tõendanud maarjakase istandusele kulude tegemist. Mh ei tõenda istikute müügileping selles märgitud summa tasumist. Hagejal raamatupidamiskohustuslasena pidid kulude kohta olema kuludokumendid. Hagejal ei ole viimase 7–8 aasta jooksul majandustegevust olnud, mistõttu ei ole ta kandnud maarjakase istanduse hooldamisega seoses kulu.
6.14.9. veebruari 2009 müügilepingus on märgitud, et Vetsi kinnistu asub maaparandussüsteemi kaitsealal. Maaparandussüsteemi alal paiknevat kinnistut on maaparandusseaduse (MaaParS) § 47 lg 6 kohaselt keelatud kasutada viisil, mis kahjustab drenaaži. Puujuured võivad drenaaži kahjustada ning tulnuks varem või hiljem MaaParS § 4 lg 3 alusel kõrvaldada. W on olnud OÜ Halinga Maaparandus juhatuse liige, mistõttu tal pidid olema teadmised maaparandusest ja sellega kaasnevatest kinnistu kitsendustest. Hageja pidi seega teadma, et maaparandussüsteemi piiranguvööndis ei saa puid kasvatada ning hageja ei saanud seega eeldada, et kased saavad kasvada raieküpseks.
6.15.Kohus jättis hagi rahuldamata ka kostjate II ja III vastu. Kostja II vastu esitatud nõue tugineb üksnes kriminaalmenetluses tunnistajana üle kuulatud Y ütlustele, et tema kündis Männametsa kinnistul kasekasvanduse maasse kostja II direktori kostja III ülesandel. Hageja ei ole tõendanud, et kostja III andis korralduse kaskede hävitamiseks kostja II esindajana. Samuti ei ole tõendatud Y süü kaskede hävitamises, mille eest võiks kostja II vastutada VÕS § 1054 alusel. Kuna rendileping on tühine, kostja I ei pidanud lepingut üles ütlema ja kased kuulusid kinnistu omanikule, siis ei saanud kostjad II ega III hageja omandit õigusvastaselt rikkuda. Tõendatud ei ole, et kased künti maasse eesmärgiga hageja vara hävitada ja hagejale kahju tekitada. Kuna kohus ei rahuldanud kahju hüvitamise nõudeid ühegi kostja suhtes, siis ei ole hagejal õigust nõuda kostjatelt ka viivist. Poolte seisukohad Apellatsioonkaebus
7.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada.
7.1.Maakohus on tõendeid ebaõigesti hinnates ja TsÜS § 89 lg-t 1 ebaõigesti kohaldades leidnud, et maarendileping on näilik tehing. Kohus jättis tähelepanuta hageja esitatud asjaolud ja tõendid. Kohus ei ole seisukohtade kujundamisel lähtunud tõenditest, kehtivast õigusest ning Riigikohtu praktikast. Kohus on jätnud tähelepanuta, et tehingu tühisusele saavad tugineda ainult lepingu sõlminud pooled. Maarendilepingu pooled on hageja ja OÜ Prado.
7.2.Asjakohatu on kohtu väide, et maarendilepingu olemasolu ei ole tõendatud. Kohtule on esitatud maarendilepingu koopia, mis tõendab lepingu sõlmimist ja lepingu sõlmimise kuupäeva, s.o 20. veebruar 2009. Tõendeid, mis lubaksid väita rendilepingu näilikkust, ei ole esitatud.
7.3.Ebaõiged on kohtu järeldused, et rendilepingut ei ole täidetud ning rendilepinguga ei ole soovitud saavutada rendilepinguga kaasnevaid tagajärgi. Asjas ei ole vaidlust, et maarjakaskede istandus oli Vetsi kinnistule rajatud. Maarjakaskede olemasolu kinnitavad nii tunnistajate ütlused, kostjad kui ka ekspert IS. Samuti leidis kohus, et hageja ostis 6000 maarjakase taime hinnaga 30 000 krooni. Hageja esitas maksekorraldused, mis kinnitavad rendimaksete tegemist. Samuti on Q tunnistajana kinnitanud, et hageja on Q-le renti maksnud. Kaseistanduse rajamise ja hooldamise korraldamist tõendavad Z ja Q ütlused. Asjakohatu on kohtu väide, et 6 (10)
kaseistanduse hooldamist võis korraldada OÜ Prado. Maarendilepingu alusel tegi kaseistanduse hooldustöid hageja. Vastupidine on tõendamata.
7.4.Asjas ei ole esitatud vastuolulisi väiteid hageja ja Vetsi kinnistu eelmiste omanike õigussuhete ning kinnisasja kasutamise kokkulepete vormi kohta. Q andis ütlusi rendilepingu kohta, mis sõlmiti enam kui 10 aastat tagasi, mistõttu ei pruukinud tunnistaja mäletada tehingu täpseid asjaolusid. Samas ei ole praeguses vaidluses tähtsust 2007. a rendilepingu sõlmimise ega täitmise asjaoludel, kuivõrd hageja tugineb nõude alusena sellele, et kostja I on rikkunud
20.veebruari 2009 maarendilepingut.
7.5.Kohus leidis ebaõigesti, et 9. veebruari 2009 lepingust ei nähtu, et sama müügilepinguga läksid uuele omanikule OÜ-le Prado üle Q ja Total Halduse OÜ rendilepingust tulenevad rendileandja kohustused. Vastupidi kohtu arusaamale, on notar samas müügilepingus kindlaks teinud, et Q-l ja Total Halduse OÜ-l oli kokkulepe Vetsi kinnistu kasutamise kohta. Lisaks on samas müügilepingus täpsustatud, et maarjakase istikud ja aed on Total Halduse OÜ omand. Mh läksid 2007. a rendilepingust tulenevad õigused ja kohustused OÜ-le Prado üle VÕS § 291 lg 1 alusel. Peale selle ei tõenda 2007. a rendilepingu üleminek või mitte üleminek OÜ-le Prado maarendilepingu näilikkust.
7.6.Asjaolu, et OÜ Prado kirjalikus rendilepingus näidatud rendihind on kaks korda kõrgem Q väidetud rendihinnast ei tõenda maarendilepingu näilikkust. Hageja ja OÜ Prado võisid rendilepingu sõlmimisel kokku leppida uutes tingimustes.
7.7.Väär on kohtu seisukoht, et 9. veebruari 2009 müügilepinguga muutusid puud kinnisasja oluliseks osaks. Kaskede istandus on hageja omand, mis tekkis hagejale 15. septembri 2007 kaskede ostu-müügilepinguga. 2007. a rendilepingus säilitati hageja omandiõigus kaskedele. Ka 9. veebruari 2009 müügilepingu p-s 1.10.8 fikseeriti asjaolu, et maarjakaskede istandus on Total Halduse OÜ omand. 2007. a rendileping läks OÜ-le Prado üle VÕS § 291 lg 1 ja § 341 alusel. Samuti kinnitavad Q ütlused, et maarjakased on hageja omand. Lisaks ei ole maarjakaskede istandus TsÜS § 54 lg 1 tähenduses mets. Metsaseaduse § 3 lg 3 kohaselt ei loeta metsamaaks puu- ja põõsasistandike maad. Hageja ei nõustu kohtuga, et kased muutusid kinnistu oluliseks osaks, kuna kriminaalmenetluse lõpetamise määruses ei ole 2007. a rendilepingut nimetatud. Varasem Q-ga sõlmitud rendileping ei omanud kuriteoteate esitamisel tähtsust, sest siis kehtis maarendileping. Samas ei tõenda maarjakaskede omandiõigus maarendilepingu näilikkust.
7.8.Kohus ei arvestanud, et isegi kui kased olid kinnisasja olulised osad, sätestab rendilepingu p 6.3 rendileandja hüvitamise kohustuse.
7.9.Oletuslikud ja tõendamata on kohtu järeldused, et W ja Q tegutsesid kooskõlastatult eesmärgiga luua õigusnäivus rendilepingu olemasolust ja sellega vältida Vetsi kinnistu sundmüüki või müügi korral säilitada kontroll selle kasutamise üle. Asjaolu, et hageja seaduslikul esindajal W-l ja Q-l on olnud varasemalt ühised majanduslikud huvid, ei tõenda, et maarendileping on näilik.
7.10.Kohtu väide, et hageja majandusaasta aruannetest ei nähtu rendilepingu olemasolu, on asjakohatu. Lisaks on ebaõige kohtu seisukoht, et tõenditest ei nähtu, et hageja oleks rendilepinguga seoses tegevusi teinud või kulusid kandnud. Tunnistaja Z selgitas kohtule, kuidas ta hooldas maarjakaskede istandust, millega seonduvad kulud on hageja Z-le hüvitanud. Ühtlasi andis Q kohtule ütlusi, et ta sai hagejalt Vetsi kinnistu rentimise eest renti. Asjakohatu on kohtu seisukoht, et hagejal 2011. a-l majandustegevust ei ole olnud. Hageja majandustegevuseks oli alates 2007. a sügisest maarjakaskede istanduse pidamine ajani, mil kostjad istanduse hävitasid. Lisaks ei mõjuta hageja majandustegevuse olemasolu või puudumine maarendilepingu näilikkust.
7 (10)
7.11.Hageja selgitas, et 9. veebruari 2009 müügilepingu p-s 1.10.7 viidatakse 2007. a rendilepingule, mitte maarendilepingule.
7.12.Asjaolu, et hageja nõudis enam kui aasta enne Vetsi kinnistu täitemenetluses võõrandamist üürimärke kinnistusraamatusse kandmist, ei tõenda, et rendileping oli vormistatud hiljem kui 20. veebruaril 2009. Rentnik ei pea põhjendama, millal ja miks ta soovib üürimärke kinnistusraamatusse sissekandmist. Hageja ei teadnud ega pidanudki üürimärke kinnistusraamatusse kandmise ajal teadma, et Vetsi kinnistule seatud hüpoteeki hakatakse enam kui aasta pärast täitemenetluses realiseerima. Samuti ei tõenda see rendilepingu näilikkust.
7.13.Isegi, kui maarendileping oleks sõlmitud selles märgitust, s.o 20. veebruarist 2009, hiljem, ei mõjutaks see rendilepingu näilikkust. Maarendileping pidi olema sõlmitud üürimärke kinnistusraamatusse sissekandmise hetkeks ehk hiljemalt 26. septembril 2011 ehk vähemalt 7 kuud enne täitmisteate kohtutäiturile esitamist. Riigikohus on lahendis nr 2-15-11465 selgitanud, et dokumendi allkirjastamine sellele märgitust erineval kuupäeval ei tähenda seda, et dokument oleks võltsitud. Seega ei oma dokumendi allkirjastamise aeg mistahes tähtsust ega kinnita dokumendi võltsitust.
7.14.Asjaolu, et hageja võttis osa Vetsi kinnistu enampakkumisest ei tõenda maarendilepingu näilikkust. Pakkumise esitamine täitemenetluses ei ole keelatud.
7.15.Alusetu on kohtu järeldus, et maarendilepingu p-s 6.3 sätestatud rendileandja hüvitamiskohustus sama lepingu erakorraliseks ülesütlemise korral on tavapäratu, mistõttu toetab see lepingu tagantjärele vormistamise kahtlust. Maarendilepingu p-s 6.3 sätestatud rendileandja hüvitamiskohustus on mõistlik, sest see kaitseb rentniku majanduslikku huvi rendilepingu ennetähtaegse lõppemise korral olukorras, kus maarjakaskede istandus saab raieküpseks alles ca 30 aasta pärast.
7.16.Kohus järeldas ekslikult, et ka kehtiva rendilepingu korral tuleb jätta hagi rahuldamata. Kohus leidis ebaõigesti, et hageja saamata jäänud tulu ei ole tõendatud. IS arvutas välja maarjakaskede puhasnüüdisväärtuse 30 aastase raieringi korral. Eksperdi hinnangul oleks Vetsi kinnistul asunud maarjakaskede väärtus olnud 231 282,59 eurot. Kostjad ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaks, et hagejal ei oleks võimalik sellist tulu teenida. Kohus arvestas põhjendamatult AA subjektiivse seisukohaga ning jättis tähelepanuta ISa ekspertarvamuse. Erinevalt IS-st ei ole AA maarjakaskede ekspert ning ta ei käinud maarjakaskedega Vetsi kinnistul tutvumas. Ekspert IS kinnitas, et tegemist on maarjakaskedega, ta arvestas puude seisukorda ning arvutas välja maarjakaskede väärtuse, kui need oleksid raieküpseks saanud. Samuti leidis IS, et enamikel puudel esinesid maarjakase tunnused. Google Streetview fotode ja Maa-Ameti ortofotode järgi ei saa objektiivselt hinnata, kas Vetsi kinnistul kasvasid maarjakased või tavalised kased ega maarjakaskede säilivust. Kuna kohtul maarjakaskede kasvatamise, tunnuste jms kohta eriteadmised puuduvad, puudub kohtul alus eksperdi seisukohas kahelda. Asjaolu, et eksperthinnangule ei olnud fotosid lisatud, ei tähenda, et hageja esitatud fotod ei oleks tehtud Vetsi kinnistul. Fotode failiandmetest nähtuvalt on fotod tehtud samal ajal, mil ekspert Vetsi kinnistul inspekteeris.
7.17.Kohtu väide, et puujuured võivad drenaaži kahjustada ning tulnuks varem või hiljem MaaParS § 4 lg 3 alusel kõrvaldada, on oletuslik. Kostjad ei tõendanud, et Vetsi kinnistul asunud maarjakase istandus oleks drenaaži kahjustanud. Lisaks on oletuslik kohtu väide, et maaparandussüsteemi piiranguvööndis ei saa puid kasvatada ning hageja ei saanud seega eeldada, et kased saavad kasvada raieküpseks. Ekspert IS on hinnanud Vetsi kinnistu maarjakase istanduse olukorda ning leidnud, et maarjakased olid hästi hooldatud. Lisaks ei ole kostjad tõendanud, et hagejal oleks MaaParS § 51 lg 1 kohane Põllumajandusameti eelnev kooskõlastus puudunud.
7.18.Kohus on jätnud alusetult rahuldamata kahju hüvitamise nõude kostjate II ja III vastu. Kostja III oli teadlik rendilepingu olemasolust ning selle tingimustest. Kostja III andis kostja II 8 (10)
töötajale korralduse maarjakased maasse künda, st hageja vara hävitada. Seda Y ka tegi, mistõttu on ebaõige väita, et Y süü kaskede hävitamisel ei ole tõendatud. Kostja II vastutab TsÜS § 132 lg 1 alusel nii Y kui ka kostja III käitumise eest nagu enda käitumise eest. Kostja III tegutses eesmärgiga hageja vara hävitada ning apellandile kahju tekitada.
7.19.Kuna kohus jättis põhinõuded alusetult rahuldamata, siis on ka viivisenõuded jäetud alusetult rahuldamata ning menetluskulu on vääralt jäetud hageja kanda.
8.Kostjad vaidlesid kaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Kostjad paluvad menetluskulu jätta hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
10.Hageja nõuab kostjatelt kahju hüvitamist, mis on tekitatud hagejale maarjakaseistanduse hävitamisega. Maakohus on jätnud hagi rahuldamata peamiselt põhjusel, et rendileping, mille alusel hageja väidetavalt kasutas maad, kuhu maarjakased olid istutatud, on näilik ja seega tühine. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust asuda selles küsimuses maakohtust erinevale seisukohale. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega.
11.TsÜS § 89 lg 1 kohaselt on näilik tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Ringkonnakohus märgib vastuseks apellatsioonkaebusele, et asjaolu, et lepingudokumendist ei nähtu poolte kokkulepet selle kohta, et tegemist on näiliku tehinguga, ei välista seda, et tehing oli näilik. Kuivõrd näiliku tehingu olemus seisnebki selles, et pooled soovivad luua õigusnäivust, ei sõlmi nad tehingu näilikkusele suunatud kokkulepet üldjuhul samas lepingudokumendis. Kokkulepe tehingu näilikkuse kohta on üldjuhul varjatud ning seda saab tuvastada sellele kaudselt viitavate asjaolude kaudu. Seetõttu ei saa asjaolu, et leping oli sõlmitud kirjalikult ning selles sisaldusid lepingutingimused, mis on omased rendilepingule, kuidagi välistada lepingu näilikkust.
12.Praegusel juhul ongi maakohus kõiki asjaolusid tervikuna hinnates jõudnud järeldusele, et rendileping oli näilik. Rendilepingu näilikkusele viitab asjaolu, et hageja juhatuse liige oli vahetult enne ja ka pärast väidetava rendilepingu sõlmimist ka rendileandja OÜ Prado juhatuse liige. Samuti sai OÜ Prado pärast rendilepingu sõlmimist hageja (ainu)osanikuks. Samas ei kajasta hageja majandusaasta aruanded rendilepingut seotud isikutega tehtud tehingute juures. Ka ei nähtu majandusaasta aruandest üldse rendilepingu sõlmimist ja sellest tulenevate kohustuste täitmist. Hageja 2009. a majandusaasta aruande kohaselt oli tema üüri- ja rendikulu kokku 44 krooni, 2010. a majandusaasta aruande kohaselt 0 krooni, 2011. a ja 2012. a majandusaasta aruandes kululiigina üüri- ja rendikulu enam üldse välja ei toodud. Olukorras, kus hageja väitel tema majandustegevus seisnes peamiselt kaseistanduse majandamises, on kummastav, et see majandusaasta aruannetes üldse ei kajastu. See tõendab, et rendilepingut tegelikult ei täidetud, mis viitab selle näilikkusele. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, millest nähtuks, et rendilepingut tegelikult täideti.
13.Rendilepingu näilikkusele viitab ka asjaolu, et märkus rendilepingu olemasolu kohta kanti kinnistusraamatusse enam kui kaks aastat pärast lepingu väidetavat sõlmimist, kui seisis ees kinnisasja võõrandamine täitemenetluses. Õige on küll hageja väide, et ainuüksi asjaolu, et leping on allkirjastatud sellel märgitud kuupäevast erineval ajal, ei tähenda selle näilikkust. Kuid koostoimes asjaoluga, et lepingupooled tegelikult lepingut ei täitnud, võib nõustuda maakohtu järeldusega, et rendileping oli sõlmitud õigusnäivuse tekitamiseks, et säilitada kontroll Vetsi kinnistu üle ka pärast selle müüki täitemenetluses. 9 (10)
14.Hageja väited selle kohta, et rendileping oli sõlmitud juba 2007. a-l kinnistu tolleaegse omaniku Q-ga, on vastuolulised. Ühelt poolt ütleb hageja, et tugineb üksnes OÜ-ga Prado sõlmitud rendilepingule. Teisalt viitab ta aga sellele, et Q-ga sõlmitud rendileping läks kinnisasja võõrandamisel OÜ-le Prado üle. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole ka varasema rendilepingu sõlmimine tõendatud. Ainus tõend selle kohta on Q tunnistajana antud ütlused. Maakohus on õigesti tuvastanud, et Q on hageja juhatuse liikme W-ga seotud isik, mis viitab sellele, et tema ütlused ei pruugi olla usaldusväärsed. Ringkonnakohus leiab, et kuivõrd asjas ei ole esitatud ühtegi teist tõendit, mis kinnitaks, et rendilepingut ka tegelikult täideti, ei ole Q ütlused rendilepingu sõlmimise kohta selle tõendamiseks piisavad.
15.Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et kostjad ei saa rendilepingu näilikkusele tugineda, kuna nad ei ole seda sõlminud. Hageja nõue tugineb mh sellele, et rendileping on kostjale I üle läinud. Seega on hageja enda väitel kostja I lepingupool. Seega puudutab lepingu kehtivus ilmselgelt kostja I õigusi, mistõttu saab ta tugineda ka sellele, et leping on tühine.
16.Kuna rendileping on näilik ja tühine, siis ei saanud see ka Vetsi kinnistu müügil kostjale I üle minna. Seetõttu ei saa olla hagejal lepingu rikkumisest tulenevat kahju hüvitamise nõuet kostja I vastu.
17.Ringkonnakohus leiab, et hagejal ei saa hagis esitatud asjaoludel olla kostjate vastu ka deliktilist kahju hüvitamise nõuet. Seda eelkõige seetõttu, et puud, mille hävitamisega hagejal väidetavalt kahju tekkis, ei saanud olla hageja omandis. Kasvavad puud on TsÜS § 54 lg 1 ja § 53 lg 2 järgi kinnisasja oluline osa, mille omand ei saa kuuluda kinnisasja omanikust erinevale isikule. Tegemist ei ole dispositiivse sättega, millest hageja ja Q või OÜ Prado oleks saanud lepinguga kõrvale kalduda. Seega muutusid puud alates sellest hetkest, kui need kinnistule istutati kinnistu osaks ning nende omandiõigus kuulus kinnisasja omanikule, puude hävitamise ajal seega kostjale I. Järelikult sai puude hävimine kahjustada üksnes kostja I omandit. Hagejal saanuks õigus olla kinnistult tulevikus eraldatavatele puudele üksnes kinnistu omanikuga sõlmitud võlaõigusliku lepingu alusel. Nagu ringkonnakohus eelnevalt aga leidis, siis sellist kehtivat lepingut hagejal ei olnud.
18.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda. Kostjate menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjate menetluskuluks ringkonnakohtus 1706,66 eurot. Esindaja ajakulu oli 16 tundi ja tunnitasu määr 100 eurot, millele lisandub käibemaks. Ringkonnakohus leiab, et esindaja ajakulu on arvestades asja sisu ja mahtu TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud ja vajalik. Esindaja tunnitasu määr ei ületa keskmist professionaalse lepingulise esindaja tunnitasu määra. Kostjad on välja toonud, et nad kasutavad ühist esindajat ja paluvad jaotada menetluskulu nende vahel võrdselt. Kostjad I ja II paluvad menetluskulude hüvitamist ilma käibemaksuta. Kostja III ei ole käibemaksukohustuslane ja palub menetluskulud hüvitada koos käibemaksuga. Seega tuleb hagejalt nii kostja I kui ka kostja II kasuks välja mõista menetluskulu hüvitis 533,33 eurot ning kostja III kasuks 640 eurot. (allkirjastatud digitaalselt) Vahur-Peeter Liin
(allkirjastatud digitaalselt) Villem Lapimaa
(allkirjastatud digitaalselt) Ande Tänav
10 (10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.