Õuetuba OÜ hagi X vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks ning kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud otsus
Harju Maakohtu 11. septembri 2020. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Õuetuba OÜ apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
295 548,32 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (apellant) Õuetuba OÜ (registrikood 11954429), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Anneli Aab ja Aivar Pilv Kostja (vastustaja) X (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Traat
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 11. septembri 2020. a otsus osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja nõude põhivõla 265 636,3 euro ja sellelt viivise saamiseks, samuti menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi selles osas rahuldada ja jaotada menetluskulud proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega.
2.Jätta maakohtu otsus muutmata osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagi põhivõla 5752,95 euro ja sellelt arvutatud viivise nõudes. Maakohtu otsus on jõustunud osas, milles maakohus rahuldas hagi põhivõla 5498,6 euro ja sellelt arvutatud viivise nõudes.
4.2.Mõista X-lt Õuetuba OÜ kasuks välja põhivõlg 271 134,9 eurot, 8. juuni 2021 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 73 451,56 eurot ning alates 9. juunist 2021 kuni põhivõla tasumiseni viivis põhivõlalt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
4.3.Jätta hagi rahuldamata põhivõla 5752,95 euro ja sellelt arvutatud viivise nõudes.
4.4.Jätta menetluskulud 2% ulatuses Õuetuba OÜ kanda ja 98% ulatuses X kanda.
5.Menetluskulude suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast otsuse jõustumist. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Õuetuba OÜ (hageja) esitas 2. märtsil 2018 Harju Maakohtule X (kostja) vastu hagi, milles palus kostjalt enda kasuks välja mõista lepingu tagasitäitmise tulemusena 265 000 eurot, kahjuhüvitise 11 887,85 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 2497,53 eurot ning edasiulatuva viivise põhivõlalt seaduses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni nõude rahuldamiseni.
1.1.Hagi kohaselt müüs kostja 23. jaanuari 2017 notariaalselt sõlmitud lepinguga hagejale Harju maakonnas, Rae vallas, Karla külas Kibuvitsa tee 1 asuva kinnistu koos selle oluliste osade (sh elamu) ja päraldistega. Kinnistu soetati elamiseks. Kinnistu müügikuulutuses reklaamiti elamut kui „ilusat maja, mis pakub suurepäraseid elutingimusi“. Hindamisakti kohaselt oli elamu seisukord visuaalsel vaatlemisel väga hea, vajumeid, niiskuskahjustusi või deformatsioone ei tuvastatud ning kohene remondivajadus puudus. Kostja ei juhtinud lepingus tähelepanu ühelegi puudusele, vaid vastupidi kinnitas lepingu p-s 1.3.4, et lepingu esemel ei ole kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatusel. Kinnistul puuduvad eritunnused või puudused, mille fikseerimist müügilepingus kostja pidas vajalikuks. Lepingu p-s 4.1 sisaldus erikokkulepe, kus hageja kinnitas, et on teadlik, et elamu basseiniruumis ja keldrikorrusel on ehitustööd ja viimistlus lõpetamata, elamus on osa elektrijuhtmeid lõplikult paigaldamata. Muud kokkulepped lepingus puudusid. Seega soetas hageja talle esitatud andmete ja antud kinnituste alusel heas või väga heas seisukorras elamu. Sellest hoolimata müüdi kinnistu hagejale oluliste varjatud puudustega. Valdavalt olid puudused olulised ehituslikud puudujäägid keldriseinte ja -põranda hüdroisolatsioonis, katusekatte teostuses ning osaliselt välisseinte ja katusetarandi tuulutuses. Elamu on elamiskõlbmatu ning keldrikorruse erinevates konstruktsioonide ja tehnosüsteemide ehitustöödes on ekspert tuvastanud mitmeid puudusi, mis on ohtlikud inimeste elule, tervisele ja varale. Kõik puudused olid olemas kinnistu üleandmise hetkel, mistõttu kostja vastutab nende eest võlaõigusseaduse (VÕS) § 218 lg 1 alusel.
1.2.Hageja oli 2017. a märtsis sunnitud tegema avariiväljakutse, kuna elamu katusel paiknev päikeseküte (paneelid) ei töötanud. Selgus, et päikesekütte süsteemi vedelik oli „kõrbenud“ ja mustust täis ning tuli välja vahetada. Samuti lekkis katuseõhuti, mis tuli vahetada. Lisaks tuli 2 (17)
süsteem läbi pesta ja vedelik vahetada. Sellega seoses kandis hageja kulu kokku 636,30 eurot. Hageja soovis 2017. a mais vahetada magamistoa suure akna. Akna demontaaži käigus selgus, et vana aken oli paigaldatud soojustusest väljapoole, mille tulemuseks on külmasild ja oluline soojakadu. Hageja lasi Viking Window AS-l üle kontrollida ülejäänud akende paigalduse ning selgus, et kõik maja aknad (v.a I korruse terrassi aken) olid paigaldatud soojustusest väljapoole. Hagejal tuli välja vahetada 10 akent maksumusega 5644,95 eurot (km-ta).
1.3.Tugeva vihmasaju tagajärjel tungis 22. augustil 2017 vesi keldrisse ning seal oli suur uputus. Hageja pöördus kindlustusjuhtumi raames enda kindlustusandja poole, kellelt sai teada, et kostja on varem sarnastes küsimustes kindlustusandja poole pöördunud. Seega selgus, et elamul on olulised puudused, mida kostja hagejale enne lepingu sõlmimist ei avaldanud ning mida hageja ei saanud ka märgata kinnistu ülevaatusel. Tekkinud olukorrast informeeris hageja kostjat. Kostja hageja etteheidetesse tõsiselt ei suhtunud, vaid piirdus sõnumiga, et "minu meelest pole sa oma varaga heaperemehelikult ümber käinud ja kõik". Kui hageja võttis hinnapakkumise kindlustusjuhtumiga seotud kahjude likvideerimiseks, siis selgitas kindlustusandja hagejale, et kindlustus hinnapakkumises toodud töid osaliselt (nt uue drenaaži ja betoonist tugimüüri ehitamine) ei kata, kuna see ei ole seotud kindlustatud eseme kahjustamise kahjuga (ehk senise koosseisu taastamisega), vaid kahjuallika likvideerimisega (st vältimatult vajalikud tegevused tulevikus sarnaste juhtumite ärahoidmiseks). Kuivõrd uue drenaaži ja betoonist tugimüüri ehitamine oli vajalik kahjuallika likvideerimiseks, tellis hageja projekteerimistööd maksumusega 1500 eurot (käibemaksuta). Kuna uputusest tingitud kahjude kõrvaldamisel hakkasid ehitajad hageja tähelepanu juhtima erinevatele elamul lasuvatele puudustele, mis ei võimaldanud ehitajal keldrikorrust taastada ja taastamistöödele garantiid anda, siis tellis hageja kinnistu ehitustehnilise ekspertiisi ja erakorralise auditi. Täiendavast auditist selgus, et kinnistul olid alljärgnevad defektid ja puudused, mida hageja ei saanud kinnistu lepingueelsel ülevaatusel märgata: •
akende vale paigaldus. Vanade puitakende demontaaži käigus selgus, et vanad aknad olid paigaldatud soojustusest väljapoole. Ühe aknaaugu puhul olid näha tugevamad niiskuskahjustused;
•
fassaadikate on paigaldatud ilma distantsliistuta, see on ilma tuulutusvaheta vastu tuuletõkkeplaati;
•
katusekatte aluskatte ja tuuletõkke vahel puudub tuulutusvahe;
•
sokli karniis on ehitatud umbseks nii, et tuulutusvahe puudub soklikarniisi pleki all ja peal, mistõttu on fassaad tuulutamata;
•
keldris uputab suurte vihmasadude ajal, sest drenaaž on puudulik ja liigvee ülepumpamise süsteem pole korras. Garaaži kaevu on küll paigaldatud pump, kuid see ei tööta automaatselt; samuti on drenaažisüsteem ühendatud otse kanalisatsiooni, kuigi see ei ole kohaliku vee-ettevõtja projekteerimistingimuste järgi lubatud;
•
katteplaadid seintel on lahti, mida heauskne ostja ei osanud märgata;
•
teise korruse vannitoa põrandal on vale kalle, vesi ei jookse äravoolu trappi;
•
aatriumi piire on konstruktsiooniliselt madal, nõrk ja ohtlik;
•
FIBO korstnale on ohtlikul lähedal puitsarikas. Lisaks puudub tuletõkke kivivill moodulkorstna ümber, tuleohutus pole tagatud;
•
väljast puudub pääs korstna juurde;
•
pööninguluuk ei ole tuletõkkeluuk;
•
garaažis ei ole läbiviigud tuletõkkeseinast tehtud tuldtõkestavalt; 3 (17)
•
katusekatte liitekohast on vee läbijooks aluskattele ja sealt seinale suurte vihmasadude ajal;
•
vee sissejooks katusekatte ja korstna ühenduskohast;
•
katusekate ei ole korralikult paigaldatud, on kiivas katuseserva pleki suhtes;
•
puuduvad katusekatte ülespöörded kattega liituvatele vertikaalsetele pindadele;
•
basseinil on lahtine veepind. Liigne aurustumine ei ole takistatud. Liigniiskus kahjustab ehituskonstruktsioone; ning
•
puitterrassi lauad on kohati mädanenud. See selgus alles raske kümblustünni ja lillekastide hilisemal eemaldamisel.
Eelviidatud auditi edastas hageja ka kostjale, kuid kostja seisukoht oli jätkuvalt, et elamul ei ole puudusi ning hageja ei ole varaga heaperemehelikult ringi käinud.
1.4.Müüja on müünud ostjale varjatud puudustega kinnistu. Kuivõrd suur osa puudustest on seotud majja pääsenud vee ja niiskusega, ei ole võimalik, et kostja puuduste olemasolust teadlik polnud. Kostjale olid kõik elamuga seotud probleemid teada, sest seoses kindlustusjuhtumi menetlemisega viitas kindlustusandja hagejale, et samade puudustega (eelkõige vee- ja niiskusega seotud puudused) on ka varasem omanik kindlustusandja poole pöördunud. Tegemist ei ole vana majaga, mille ostmisel võib eeldada teatud puudusi maja projektis või konstruktsioonides. Ehitusluba elamu ehitamiseks on väljastatud 2011. a-l ning kasutusluba 2013. a-l. Ainuüksi asjaolu, et kostja on olnud kinnistu omanik enam kui 10 aastat ning sellest ca 5 aastat ka elamut kasutanud, tähendab, et ta pidi olema teadlik elamu puudustest. Hageja avastatud puudused viitavad selgelt, et kogu maja on korduvalt niiskuskahjusid saanud, mis omakorda tekitab majas niiskust ja hallitust.
1.5.Hageja nõudis kostjalt 22. novembril 2017 kõigi elamul lasuvate puuduste kõrvaldamist. Müüja vaidles puuduste kõrvaldamise nõudele vastu. Hageja ei nõustunud kostja paljasõnaliste vastuväidetega. Hageja edastas kostjale täiendava ehitusauditi, mis käsitles ainult elamu keldrikorruse ehitustööde ehitusnormidele vastavust. Auditi korraldamiseks tegi ekspert Peeter Park 27. detsembril 2017 elamu paikvaatluse, mille käigus tuvastas keldrikorruse erinevate konstruktsioonide ja tehnosüsteemide ehitustöödes mitmeid põhimõttelisi puudusi, mis kujutavad endast ohtu inimeste elule, tervisele ja varale: •
keldrikorruse plaatimistööd on tehtud puudulikult ning plaatimise all kasutatud EPSsoojustus pole sobiv alus keraamilistele plaatidele, kuna ei ole piisavalt jäik võrreldes kivi- või kipsplaatalusega (auditi p 2.1);
•
elamu keldrikorrusel asuvad märgruumid (duširuum, basseiniga sauna eesruum, aurusaun, leiliruum), mille seintele ja põrandatele peab olema paigaldatud hüdroisolatsioon. Hüdroisolatsioon oli tehtud puudulikult –– duširuumis oli see tehtud üksnes põrandale ja seegi mittekvaliteetselt; seintel hüdroisolatsioon puudus; sauna eesruumis, kus asub ka bassein, puudub põranda hüdroisolatsioon täielikult ja bassein lekib (auditi p 2.2);
•
keldri põrandad on liigniisked, mis tähendab, et ehitustööde käigus on tehtud põrandakonstruktsioonis mingi põhimõtteline viga (näiteks puudub põrandaalust kapillaarniiskuse tõusu takistav aluskiht või see kiht on liiga õhuke või valest materjalist); välistada ei saa ka teisi ehitustehnilisi vigu, mille väljaselgitamiseks oleks olnud vajalik põrandakonstruktsioon avada (auditi p 2.3);
•
ventilatsioonitoru kinnitusviis on vale; keldris puudub üldse ventilatsiooni väljatõmme. Eelkirjeldatud olukorras liigub soe ja rohkelt niiskust sisaldav sauna eesruumi ja basseini niiske õhk mööda trepiava üles esimesele korrusele ja sealt edasi mööda elamut 4 (17)
laiali. Sooja ja niiske õhu kontrollimatu levimine mööda elamut loob soodsad tingimused erinevate hallituste levikuks, mis on otsene oht tervisele. Õhu liikumise kiirus ventilatsiooni sissepuhke toru lähedal on 2,69 m/s, mis ületab norme mitmekordselt. Osa ventilatsioonitorusid on välisseinast läbi viimata ja lõpevad seinakonstruktsioonis. Leiliruumi ventilatsioonitoru läbib tehnoruumi ning lõpeb välisseinas seda läbimata (auditi p 2.4); •
sauna eesruumi niiskes keskkonnas on elektriühendused, mis ei ole kaitstud niiskuse eest, luues selliselt ohtliku olukorra inimeste elule ja varale (auditi p 2.5);
•
elamu tuleohutus pole tagatud, kuna tehnoruumi viiv uks pole tulekindel; kaminaruumis asuva kamina ühenduslõõri juures seina sees asub elektrijuhe. Arvestades kaminast väljuvat suitsugaaside temperatuuri, on tegemist tuleohtliku olukorraga, kuna kuumus võib sulatada elektrijuhtme kaitsekihi (auditi p 2.6);
•
puudused on ka vee- ja kanalisatsioonitöödes: WC-s pole tagatud torustike vahetatavus ja hooldus normaalsel viisil, ilma konstruktsioone lammutamata, puuduvad hooldusluugid ning seina taga asuvaid seadmeid ei ole võimalik kätte saada. Osadel torustikel puudub külma ja sooja vee tähistus ning valdavalt on torud soojuskadude vältimiseks isoleerimata; vee- ja kanalisatsioonitorud on nõuetekohaselt kinnitamata. Ekspert viitas ka vajadusele kontrollida üle aurusauna taguses ruumis oleva kanalisatsiooni ülepumpla paigaldus (auditi p 2.7); ning
•
elamul puudub teostusdokumentatsioon, mille abil oleks võimalik välja selgitada, kuidas ja millistest materjalidest on elamu konstruktsioonid ja tehnosüsteemid ehitatud (auditi p 2.8).
1.6.Seega on kinnistu oluliste puudustega. Hageja on jäänud lepingu alusel oluliselt ilma sellest, mida ta ootas –– kinnistu soetati elamiseks, kuid kõik kinnistul lasuvad puudused muudavad hoones elamise võimatuks. Kuivõrd kostja puudusi ei kõrvaldanud ega ole näidanud üles valmidust puuduste kõrvaldamise kulu kompenseerida, seda mh olukorras, kus hageja tugineb kinnistul lasuvate puuduste kõrvaldamise nõudmisel eksperdi korraldatud ehitustehnilisele ekspertiisile ja eksperdi tuvastatud puudustele, on ilmne, et kostja on põhjendamatult keeldunud puuduste kõrvaldamisest.
1.7.Hageja taganes 27. detsembril 2017 lepingust ning tegi kostjale ettepaneku sõlmida käsutustehing kinnistu omandi üleandmiseks ja müügilepingu tagasitäitmiseks. Kostja keeldus tehingu tagasitäitmisest. Hagejal oli õigus VÕS § 223 lg-te 1 ja 3 alusel lepingust taganeda ja leping on alates kostjale taganemisavalduse kättesaamise hetkest, s.o 27. detsembrist 2017 lõppenud. Kostjal on VÕS § 189 lg 1 alusel õigus saada tagasi kinnistu omand ning hagejal õigus saada tagasi ostuhind 265 000 eurot. Hageja nõue muutus sissenõutavaks taganemisavalduses näidatud tähtaja möödumisel, s.o hiljemalt 19. jaanuaril 2018. Hageja palub, et kohus mõistaks kostjalt hageja kasuks välja ostuhinna 265 000 eurot.
1.8.Hagejal on kostja vastu kahju hüvitamise nõue 11 887,85 eurot (km-ta), mis koosneb järgmisest kulust: päikeseküttesüsteemi rikke kõrvaldamise kulu 636,30 eurot (km-ta); akende vahetuse kulu 5644,95 eurot (km-ta); drenaaži ja tugimüüri ümberprojekteerimise kulu 1500 eurot (km-ta), ekspertiiside teostamise kulu 2005,60 eurot (km-ta) ning seoses kostja kohustuste rikkumistega kantud õigusabikulu 1993 eurot.
1.9.Kostja on kohustatud tasuma hagejale kohustuse täitmisega viivitatud aja eest viivist. Taganemisavalduses andis hageja lepingu alusel saadu tagastamiseks ning intressi tasumiseks tähtaja kuni 18. jaanuarini 2018. Seega muutus hageja nõue sissenõutavaks 19. jaanuaril 2018. Kostja vastuväited 5 (17)
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Hageja lepingust taganemise avaldus on tühine. Hageja väidetud olulisi puudusi müüdud kinnistul ei esinenud. Elamu oli müügilepingu sõlmimise ajal ja ka pärast seda elamiseks sobivas seisukorras. Kostja müügilepingu rikkumine ei ole tõendatud. Hageja väited kostja müügilepingu rikkumisest on hageja enda hagi lisadena esitatud tõenditega ümber lükatud. Jääb arusaamatuks, kust võtab hageja väite, et ta ostis renoveeritud, s.o uueväärse elamuga kinnisasja. Hagile lisatud hindamisakti p-st 4.3 nähtub, et elamul esineb nii sise- kui ka välisviimistluses kulumise märke. Hoone on kasutusse võetud aastatel 2005–2008 ja esimest korrust on osaliselt uuendatud 2012. a-l. Müügilepingu p 1.4.3 kohaselt on hageja üle vaadanud elamu ja kostja esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise kvaliteedist, seisukorrast ja õiguslikust olukorrast. Kostja seisukohad hageja 22. novembril 2017 esiletoodud puuduste osas on järgmised: •
aknad on paigaldatud distantsliistu jagu (25 mm) puitkarkassist väljapoole, mis ei ole vastuolus ehitusnormidega ja ei ohusta ehitist. Nõudekirjast võib aru saada, et reaalne viga esines ühel aknal, mis asub vanni kõrval ning aknalauale sadanud dušivesi voolas karkassile. Selline väike nihe soojustuse suhtes avastati hageja poolt aknaid vahetades. Seega heidab hageja kostjale ette puudust, mis sõltumata kostjast oleks hageja poolt kõrvaldatud. Selline puudus ei saa olla põhjendus uute akende paigaldamiseks, sest samamoodi oleks võinud ka olemasolevad aknad 25 mm sissepoole paigaldada;
•
kostja märkis seoses fassaadikattega, et plaadid paigaldati reguleeritavate distantskruvidega. Tuulutusvahe oli olemas. Tuuletõkke plaat ei olnud vastu fassaadikatet;
•
ei vasta tõele hageja väide, et katusekatte aluskatte ja tuuletõkke vahel puudub tuulutusvahe. Tuulutusliistud on 25mm tuuletõkke ja aluskatte vahel. 2005-2010 kehtinud EVS 383:2003 kohaselt peab plekk-katusel olema tuulutus ning 25 mm tuulutusvahe on piisav ja vastavuses tol ajal kehtinud hea ehitustavaga;
•
hageja märgib, et sokli karniis on ehitatud umbseks nii, et tuulutusvahe puudub soklikarniisi pleki all ja peal, mistõttu on fassaad tuulutamata. Kivifassaadil on korrektsed tuulutusavad alumistel kiviridadel. Kogu fassaad on korrektselt tuulutatud;
•
hageja märgib, et suurte vihmadega keldris uputab, sest drenaaž on puudulik ja liigvee ülepumpamise süsteem pole korras. Drenaaž on olemas ja pumpla on rajatud ning toimiv. Kalded on kogu kinnistu raames tehtud majast eemale. Augusti uputuse põhjustas ekstreemne vihmasadu ehk loodusjõud, mis on käsitatav vääramatu jõuna. Samuti ei hoidnud hageja korras müügilepingus märgitud pumplat, mis ka põhjustas uputuse. Tavaline vihm enne ja pärast augustikuud ei ole uputust tekitanud ja vesi ei jookse keldrisse sisse;
•
hageja märgib, et katteplaadid seintel on lahti, mida heauskne ostja ei osanud märgata. Ei ole võimalik täpselt aru saada, milliseid katteplaate silmas peetakse. Kui silmas peetakse fassaadi katvaid vineerplaate, siis hageja oli fassaadi seisukorrast teadlik. Fassaadi vahetust planeeris hageja juba enne müügilepingu sõlmimist. Plaadid olidki kulunud ning seda oli silmaga näha ehk tavapärane kulum vana maja puhul;
•
hageja märgib, et teise korruse vannitoa põrandal on vale kalle. Vesi ei jookse äravoolu trappi. Kalle on dušinurgas olemas. Muu ruumi ulatuses kallet ei ole ega peagi olema;
•
hageja märgib, et aatriumi piire on konstruktsiooniliselt madal, nõrk ja ohtlik. Hageja tegutseb majade remondi ja restaureerimisega. Arvestades hageja eriteadmisi, ei saa olla tegemist varjatud puudusega;
6 (17)
•
hageja märgib, et FIBO korstna ümber on ohtlikus läheduses puitsarikas. Lisaks puudub tuletõkke kivivill moodulkorstna ümber, tuleohutus pole tagatud. Päästeameti spetsialist on maja üle vaadanud. Kordagi ei ole tehtud ühtegi etteheidet tuleohutuse alaste puudujääkide osas. Seega tundub etteheide kunstlik ja otsitud;
•
hageja märgib, et korstna juurde puudub pääs väljast. Pääs katusele on tagatud väljast redeliga. Paigaldamata on 2 m käiguteed, mis asub garaažis ja mille koos korstna kraega pidi hageja ise paigaldama. Tegemist ei ole varjatud puudusega;
•
hageja märgib, et pööninguluuk ei ole tuletõkkeluuk. See ei peagi olema. Pööninguluuk ei ole tee katusele;
•
hageja märgib, et garaažis ei ole läbiviigud tuletõkkeseinast tehtud tuldtõkestavalt. Päästeameti spetsialist on maja üle vaadatud. Kasutusluba anti. Seega ei ole tegemist puudusega;
•
hageja märgib, et katusekatte liitekohast on vee läbijooks aluskattele ja sealt seinale suurte vihmasadude ajal. See puudus võib tekkida suure vihmaga. Kostja on väljendanud nõusolekut see puudus oma kuludega parandada, kuid hageja ei ole puuduse kõrvaldamist soovinud ega võimaldanud;
•
hageja märgib, et esineb vee sissejooks katusekatte ja korstna ühilduvusest. Läbijooks oli põhjustatud korstna manseti lekkest. Uus korstna korsett oli paigaldatud osaliselt ning selliselt, et leket enam ei ole. Hagejale sai garaažis täpselt näidatud, kus puuduolevad detailid koos katuse käiguteega asuvad. Hageja pidi need ise paigaldama;
•
hageja märgib, et katusekate ei ole korralikult paigaldatud, on kiivas katuseserva pleki suhtes. Visuaalselt on see puudus nähtav. See on puhtalt iluviga, mis ei ole hoonet kahjustav. Tegemist ei ole varjatud puudusega;
•
hageja märgib, et puuduvad katusekatte ülespöörded kattega liituvatele vertikaalsetele pindadele. Ülespöörded on olemas. Tegemist ei ole varjatud puudusega. Hagejal on enda majandustegevuses teadmised hoonete remondi- ja taastamistööde kohta, mistõttu ei saa hageja tugineda väitele, et ta ei osanud seda tõlgendada puuduse või defektina;
•
hageja märgib, et basseinil on lahtine veepind. Liigne aurustumine ei ole takistatud. Liigniiskus kahjustab ehituskonstruktsioone. Seda asjaolu ei osanud ostja tõlgendada puudusena. Kostja märgib, et selle etteheite kohta kehtivad eelmises punktis nimetatud vastuväited. Lisaks on avatud bassein tavapärane. Puuduvad normatiivsed nõuded basseinikattele, see on iga basseiniomaniku enda otsustada. Basseiniruumis on kuivati, mis reguleerib selle niiskusrežiimi. Lisaks on müügilepingu p-s 4.1. kirjas, et basseiniruumis ja keldrikorrusel on ehitustööd ja viimistlus lõpetamata. Pooled leppisid kokku, et need tööd teostab hageja omal kulul; ning
•
hageja märgib, et puitterrassi lauad on kohati mädanenud. Kostja märgib, et terrassipuit kestab 10–15 aastat. See on tavaline kulumine. Hoone ehitust alustati 2005. a-l ja see valmis 2008. a-l. Tegemist ei ole varjatud puudusega, vaid tavapärase vana maja kulumiga.
2.1.Hageja ei saa väita, et kostja keeldus puuduste kõrvaldamisest. Kostja on oma vastuses selgelt öelnud, milliste puuduste kõrvaldamisega on ta nõus ja millistega mitte.
2.2.Keldrikorruse puuduste kohta eraldi arvamuse koostanud ekspert PP ei ole tutvunud kinnistu müügilepingu p-s 4.1 kokkulepitud tingimustega, mille kohaselt on elamu basseiniruumis ja keldrikorrusel ehitustööd lepingu sõlmimise ajal lõpetamata, osa elektrijuhtmetest on paigaldamata ning need tööd teeb oma kulul hageja. Jääb arusaamatuks, miks heidab hageja kostjale ette tegemata või puudustega töid, mille osas on pooled kokku 7 (17)
leppinud, et need tööd teeb hageja. Lisaks on mõlemad hageja kohtule esitatud aktid koostatud pärast seda, kui hageja alustas majas ümberehitustöid. Võimalik, et kostjale etteheidetavad puudused tekkisid hageja tegevuse tulemusena maja ümberehitamise käigus. Hageja nõue väidetavate puuduste parandamiseks on olemuslikult nõue muuta kasutatud hoone kostja kulul uueväärseks. Kui kinnistu on ostetud elamiseks, siis peavad VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 järgi olema tagatud elementaarsed elutingimused. Hageja väide, et kinnistul asuv elamu ei vastanud elamistingimustele või on elamiseks kõlbmatu, on tõendamata ja alusetu. Kostja on põhjendatult keeldunud täitmast kohustusi, mida tal seaduse ega ka lepingu järgi hageja ees ei ole (VÕS § 118 lg 2). Lisaks on hageja esitanud taganemisavalduse hilinenult. Tehingust taganemine on aegunud. Tehingust taganemise mõistlik aeg oli hiljemalt 6 kuud pärast tehingu tegemist.
2.3.Riigikohus on asjas nr 3-2-1-43-15 leidnud, et lepingust taganemise põhjendatuse kontrollimisel tuleb hinnata kõikide puuduste rahalist mõju võrrelduna lepingueseme hinnaga. Seega on rikkumise olulisus seotud puuduste rahalise mõju ja lepingueseme hinna suhtega. Lepinguobjekti hind on 265 000 eurot. Hageja on esitanud kahju hüvitamise nõude varjatud puuduste kõrvaldamise eest 7781,25 eurot, s.o päikeseküttesüsteemi rikke kõrvaldamise kulu 636,30 eurot, akende vahetuse kulu 5644,95 eurot ning drenaaži ja tugimüüri ümberprojekteerimise kulu 1500 eurot. Hageja esitas nõude ekspertiisi kulu hüvitamiseks 2005,60 eurot ja kohtueelse kulu õigusabile 1993 eurot. Hageja on esitanud lepingurikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude kokku 11 887,85 euro suuruses summas. Seega on kinnistu müügihind enam kui 22 korda suurem kui kostja väidetav tekitatud kahju hagejale ning väidetavate ehituslike puuduste maksumus on enam kui 34 korda väiksem kinnistu müügihinnast. Seega, isegi kostja rikkumise korral ei ole see sedavõrd oluline, et annaks hagejale õiguse tehingust taganeda.
2.4.Kahju 11 887,85 eurot ei pea kostja hagejale hüvitama. Päikesesüsteemi rike ei tekkinud süsteemi veast, vaid süsteemi on vaja igal kevadel puhastada ja vedelikuga täita. Sellest oli hagejat eelnevalt informeeritud. Akende vahetuse osas vaidleb kostja nõudele vastu põhjusel, et kostjale teadaolevalt oli see töö hagejal plaanis juba enne ostu hoone ülevaatusel ja akende vahetamiseks puudus mõistlik vajadus. Aknad olid paigaldatud vastavuses kõikide ehitusnormidega. Kulusid seoses drenaaži ja tugimüüri ümberprojekteerimisega, mis olid vajalikud selleks, et keldrisse enam uputust ei tekiks, kostja ei tunnista. Kinnistu müügilepingu p 4.1 kohaselt kohustus hageja basseini- ja keldriruumis olevad tööd oma kulul lõpuni viima. See on otsene hageja lepingust tulenev kohustus, mille eest kostja ei vastuta. Ka ekspertiisi kulud ei kuulu hüvitamisele. Ekspert PP on koostanud arvamuse „Elamu keldrikorruse ehitustööde ehitusnormidele vastavust hindav audit“. Vastavalt müügilepingule vastutab keldrikorruse tööde lõpuleviimise eest hageja. Seega on ekspert andnud hinnangu veel mitte valmis ja lõpetamata töödele, millise tegevuse eesmärk jääb kostjale küsitavaks. Ein & Ko OÜ arvamuse osas on kostja oma hinnangu andnud 30. novembri 2017 vastuses hagejale. Kumbki ekspertiisiakt ei tõenda hoone puudusi maja müügi hetkel. Aktidest ei selgu, milliseid konkreetseid norme on kostja rikkunud.
2.5.Kuna hagejapoolne lepingust taganemine on tühine, siis on alusetu ka kostja vastu esitatud viivisenõue. Maakohtu otsus
3.Maakohus rahuldas 11. septembri 2020. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 5498,60 eurot, 11. septembri 2020 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 1113,95 eurot ja edasiulatuva viivise kahjuhüvitiselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 12. septembrist 2020 kuni kohase täitmiseni.
3.1.Maakohus leidis, et pooled ei vaidle selle üle, et: 8 (17)
•
Tallinna notar Heleriin Kulla 23. jaanuaril 2017 koostatud ja tõestatud lepingu alusel,müüs kostja Harju maakonnas, Rae vallas, Karla külas Kibuvitsa tee 1 asuva kinnistu koos selle oluliste osade (sh elamu) ja päraldistega hagejale hinnaga 265 000 eurot;
•
kinnistu soetati elamiseks ning hageja kanti omanikuna kinnistusraamatusse
25.jaanuaril 2017;
•
22.novembril 2017 nõudis hageja kostjalt elamul lasuvate puuduste kõrvaldamist;
•
kostja vaidles puuduste kõrvaldamise nõudele vastu 30. novembri 2017 vastuskirjas, nõustudes kõrvaldama omal kulul katusekatte liitekoha veekindlusega seotud puuduse;
•
hageja esitas 8. detsembril 2017 vastuse kostja 30. novembri 2017 seisukohale ning palus kostjal teatada lõplikult ja selgelt, kas kostja asub elamul olevaid puudusi kõrvaldama või keeldub sellest;
•
hageja taganes 27. detsembri 2017 avaldusega lepingust ning tegi müüjale ettepaneku sõlmida käsutustehing kinnistu omandi üleandmiseks ja müügilepingu tagasitäitmiseks
18.jaanuaril 2018 kell 12.00 Tallinna notar Helerin Kulla büroos. Samuti palus hageja, et kostja hoiustaks talle tasutud ostuhinna 265 000 eurot koos intressiga notari ametialasel kontol;
•
kostja (oma lepingulise esindaja vahendusel) sai taganemisavalduse kätte samal päeval, s.o 27. detsembril 2017;
•
kostja teavitas hagejat 12. jaanuaril 2018, et keeldub tehingu tagasitäitmisest.
3.2.Kohtu hinnangul oli pooltel kehtiv leping. Puudub vaidlus, et hageja on kostjale esitanud taganemisavalduse, mis on jõustunud. Samuti on hageja andnud lepingu täitmisena kostjale üle 265 000 eurot. Kuna hageja väidab, et kostja on müügilepingut oluliselt rikkunud, tegi kohus esmalt kindlaks, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Kinnistu müügikuulutusest ega hindamisaktist tulenev ei ole saanud müügilepingu osaks, mistõttu ei kajasta need dokumendid lepingueseme kokkulepitud omadusi (VÕS § 217 lg 2 p 1). Pooled ei vaidle, et hageja ostis kinnistu elamiseks. Seega pidid VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi olema tagatud elementaarsed elutingimused. Kohus hindas üksnes nende puuduste esinemist ja olulisust, mis olid lepingust taganemise aluseks. Seega ei hinnanud kohus väidetavaid puudusi, millele hageja ei ole taganemisavalduses tuginenud. Kostja on rikkunud lepingut, müües hagejale kinnistu, millel paiknenud elamul esinesid järgmised varjatud puudused kõrvaldamise maksumusega 4399 eurot: •
fassaadi tuulutus on osaliselt mittetoimiv (puuduse kõrvaldamise maksumus 1224 eurot);
•
esineb katusekatte liitekohast vee läbijooks aluskattele ja sealt seinale suurte vihmasadude ajal (puuduse kõrvaldamise maksumus 150 eurot);
•
vee sissejooks katusekatte ja korstna ühenduskohast (maksumus hõlmatud eelmise kirjega);
•
drenaažisüsteem ei ole nõuetekohane (puuduse kõrvaldamise maksumus teadmata);
•
drenaažisüsteem on ühendatud otse kanalisatsiooni (puuduse kõrvaldamise maksumus 2975 eurot);
•
katteplaatide ebakvaliteetne paigaldus keldrikorruse seintel (puuduse kõrvaldamise maksumus teadmata); ning
9 (17)
•
korstna ümbruses on tuleohutusnõuded eirates paigaldatud puitsarikas (puuduse kõrvaldamise maksumus 50 eurot).
Kohtu hinnangul on akende soojustusest väljapoole paigaldamine tõendamata. EE arvamus ei tõenda, et akende paigaldusviis on mõne ehitusnormiga vastuolus. Asjatundja on kõigest paljasõnaliselt väitnud, et paigaldusviis on ebaõige. Kohus nõustus hagejaga, et ühe aknaaugu puhul on niiskuskahjustuste olemasolu tõendatud, kuid tegemist on pisipuudusega. Sokli karniis on ehitatud nõuetekohaselt. TR 28. veebruari 2019 ekspertiisiakti p 3.2 g kohaselt toimib fassaadikatte tuulutus karniisi pleki pealt kivifassaadis olevate avade kaudu. Hageja ei ole tõendanud, et katusekatte aluskatte ja tuuletõkke vahel puudub tuulutusvahe. EE arvamus ei tõenda hageja väiteid (sh pole lisatud fotot), esitatud on üksnes paljasõnaline väide. Vastupidiselt nähtub TR 6. aprilli 2020 ekspertiisiakti p-st 8.4, et tarindite avamisel on tuvastatud, et katusekatte aluskatte ja tuuletõkke vahel on vahe laiusega vähemalt 45 mm. Asjaolu, et katusekate ei ole korralikult paigaldatud, ei ole puudus. See on iluviga, mis ei kahjusta hoonet. Hageja pidi elamu ostueelse ülevaatuse käigus katusekatte ja plekkide paiknemist märkama, kuna need asuvad lihtsasti nähtavas kohas. Lisaks on EE arvamusele lisatud fotoga tõendatud, et katusekatte ülespöörded puuduvad, kuid tegemist ei ole varjatud puudusega. Hageja pidi eramu ostueelse ülevaatuse käigus katusekatte ülespöörete puudumist märkama, kuna need asuvad lihtsasti nähtavas kohas. Seoses hageja esile toodud keldri puudustega märkis kohus, et puuduvad tõendid selle kohta, et hüdroisolatsioon on puudustega. Eksperdid ei ole hüdroisolatsiooni puudumist tuvastanud. Samuti ei ole tõendanud, et ülepumpamise süsteem on puudulik. Täiendavalt ei ole hageja tõendanud, et teise korruse vannitoa põrandal on vale kalle, mistõttu vesi ei jookse äravoolu trappi. PP 30. aprilli 2018 arvamuse p-ga 3.8 ja TR 28. veebruari 2019 ekspertiisiakti p-ga 3.2 on tõendatud, et aatriumi piire on konstruktsiooniliselt madal, nõrk ja ohtlik. Siiski ei ole tegemist varjatud puudusega, kuna piirde seisukord oli elamu ülevaatuse käigus nähtav. Hageja ei ole tõendanud, et väljast puudub pääs korstna juurde. Hageja ei ole tõendanud, et puuduseks on asjaolu, et pööninguluugiks ei ole tuletõkkeluuk. Hageja ei ole sellkohast nõuet (normi) tõendanud. Kuigi auk tuletõkkeseinas on tõendatud EE arvamusele lisatud fotoga, oli nimetatud augu olemasolu elamu tavapärase vaatluse käigus nähtav, mistõttu tegemist ei ole varjatud puudusega. Puuduseks ei ole basseini lahtine veepind. Basseini lahtine veepind pidi olema eseme tavapärase ülevaatuse juures nähtav. Puitterrassi seisund ei ole puudus, vaid tavapärane kulum.
3.3.Kõik puudustega detailid (fassaad, katus, drenaaž, keldri katteplaadid, sarikad ja korsten) olid elamusse paigaldatud enne kinnistu müümist hagejale. Seega olid müügilepingu eseme varjatud puudused olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1). Kohtule ei esitatud asjaolusid, mis annaksid alust arvata, et fassaadi, katuse, drenaaži, keldri katteplaatide, sarikate ja korstnaga seotud rikkumised oleks põhjustatud hageja tegevusest või hagejast tulenevast asjaolust (VÕS § 101 lg 3). Tõendamist ei leidnud ka asjaolu, et hageja oli teadlik või pidi teadma müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele. Seega ei vabane kostjad müüjana vastutusest VÕS § 218 lg 4 alusel. Pooled ei ole sõlminud müüja vastutust piiravat kokkulepet (VÕS § 221 lg 2). Hageja on teatanud varjatud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast puudusest teadasaamist. Hageja teavitas kostjat müügiesemel esinevatest puudustest ligikaudu 7 kuud pärast asja kasutusse võtmist ning maakohtu otsuses analüüsitud puudustest ca 10 kuud pärast asja kasutusse võtmist. Kostja on rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi ja vastutab rikkumise eest, kuna kostja müüdud kinnisasi ei vastanud osaliselt keskmisele kvaliteedile müügieseme üleandmise hetkel. Kinnisasjal esinesid varjatud puudused.
3.4.Hageja esitatud taganemisavaldus on tagajärjetu, sest taganemise materiaalsed eeldused on täitmata. Tõendamist leidnud varjatud puuduste kogumaksumus on 4399 eurot, mis ei ole võrreldes kinnistu müügihinnaga sedavõrd ulatuslik, et annaks aluse lepingust taganeda. Kostja on õigustatult keeldunud hageja viidatud puuduste kõrvaldamisest, kuivõrd kohus jõudis järeldusele, et suur osa hageja esile toodud puudustest olid alusetud ning nende puuduste 10 (17)
kõrvaldamise korral oleks hageja kostja arvel alusetult rikastunud. Lisaks oli hageja puuduste kõrvaldamise nõudekirja aluseks olev asjatundja arvamus sedavõrd paljasõnaline ja põhjendamata, et selle põhjal ei saanud tekkida tõsikindlat veendumust puuduste olemasolu kohta. Seega puudub hagejal õigus kinnistu müügihinna tagasisaamisele.
3.5.Kohus rahuldas hageja kahju hüvitamise nõude kostja vastu osaliselt. Hagejale on seoses kostja rikkumisega tekkinud kahju 5498,60 eurot, s.o drenaaži ja tugimüüri ümberprojekteerimise kulu 1500 eurot, õigusabikulu 1993 eurot ning ekspertiisikulu 2005,60 eurot, mille kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja. Samuti leidis kohus, et nimetatud kulu on põhjuslikus seoses kostja rikkumistega. Kui müüdud eramul oleks korras drenaažisüsteem, ei peaks hageja kandma kulusid seoses süsteemi ümberprojekteerimisega. Kui kostja ei oleks kohtueelselt vastu vaielnud hageja püüdlustele lahendada vaidlus kokkuleppel, poleks hagejal olnud vaja õigusabiteenust. Kui kinnistul poleks olnud varjatud puuduseid, nagu kostja lepingus kinnitas, poleks hagejal olnud vajalik ekspertiisikulusid kanda. Hageja nõutav hüvitis ja selle koosseis on kooskõlas rikutud kohustuse (kohustusega anda lepingueelsetes läbirääkimistes tõele vastavat infot) kaitse-eesmärgiga. Rikutud kohustus pidi tagama, et hagejal ei ole vaja asuda kinnisasja parandama, et tagada selle elamiskõlbulikkus ja vastavus vähemalt keskmisele kvaliteedile. Tekkinud kahju pidi kostjale olema ettenähtav. Kostja pidi lepingu sõlmimisel aru saama, et kui eramul esineb varjatud puudusi ja kostja antud vastupidine kinnitus on ebaõige, võib hagejal tekkida kahju, mis seisneb puuduste tuvastamise ja kõrvaldamise ning nõude maksmapanekuga seotud kuludes. Kohus jättis rahuldamata hageja kahjunõude kostja vastu elamu päikeseküttesüsteemi rikke kõrvaldamise ja akende vahetusega seotud kulude hüvitamiseks. Päikeseküttesüsteemiga seotud nõude osas puudub lepingurikkumine. Kohtule ei ole esitatud töökäsku, kust nähtuks, et arvel nr 170409 kajastatud tööd oleks tehtud. Avariiväljakutse sisu ja eesmärk on välja toomata. Kostja on märkinud, et tegemist oli tavapärase hooldusega, mitte rikkega ning et iga-aastasest hooldusvajadusest on hagejat teavitatud. Hageja ei ole kostja seisukohale vastu vaielnud. Seega ei käsitanud kohus seda kulu kahjuna ning päikeseküttesüsteemi regulaarset hooldusvajadust lepingurikkumisena. Lisaks puudub ka akende vahetusega seotud nõude osas lepingurikkumine, sest akende paigutuse nõuetele mittevastavus on hageja poolt tõendamata.
3.6.Hageja palus viivise välja mõista alates taganemisavalduses märgitud tagasitäitmise tähtpäevale järgnevast päevas, s.o alates 19. jaanuarist 2018. Kuna kohus leidis, et taganemine on tühine ning hageja ei ole kahju hüvitamist taganemisavalduses selgesõnaliselt nõudnud, rahuldas kohus hageja viivisenõude osaliselt ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras 5498,60 eurolt alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni. Sissenõutavaks muutunud viivis on 1113,95 eurot. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja ka edasiulatuva viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras 5498,60 eurolt alates
12.septembrist 2020 kuni põhivõla tasumiseni. Poolte seisukohad Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada täies ulatuses, või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
4.1.Maakohus on otsuse tegemisel rikkunud menetlusõigusnorme, jättes osaliselt hageja tõendid vastu võtmata ja tõendite kogumise taotlused rahuldamata ning hiljem järeldades, et hageja pole nõuet tõendanud. Lisaks on kohtu järeldused müügilepingu tingimustele vastavuse kohta vastuolus varasema kohtupraktikaga. Samuti hindas kohus tõendeid valikuliselt ning neisse kriitiliselt suhtumata. 11 (17)
4.2.Kohus on puuduste hindamisel piirdunud menetlusõigusnorme rikkudes kitsalt üksnes nende puudustega, millele hageja tugines 27. detsembri 2017 taganemisavalduses. Riigikohus on asjas 3-2-1-43-15 selgitanud, et kui lepinguesemel ilmnevad uued puudused, on ostjal õigus neile puudustele tugineda ka siis, kui varem ilmnenud puuduste alusel esitatud hagi on juba kohtu menetluses. Lisaks on kohus sellele järeldusele jõudes teinud üllatusliku lahendi, sest kostja ei ole esitanud vastuväidet sellele, millistele puudustele hageja saab tugineda. Seega pidi kohus hindama ka neid puudusi, millele hageja tugines kohtumenetluse käigus.
4.3.Hageja esitas esmalt vastuväited vaidlustatud otsuse p 85 alapunktides käsitletud puudustele. Hageja ei nõustu kohtu seisukohaga, et akende soojustusest väljapoole paigaldamise etteheited on tõendamata ja alusetud. Hageja on esitanud selle väite tõendamiseks riiklikult tunnustatud eksperdi EE erakorralise auditi, mille p-s 2.3.2 on toodud puudusena esile akende vale paigaldus. Asjaolu, et ekspert ei ole iga puuduse osas viidanud konkreetsele normistikule, ei tähenda, et vastavasisuline väide on paljasõnaline. Seda eriti olukorras, kus ekspert on auditi p-s 1.10 toonud esile asjakohase normistiku, millest ekspert on lähtunud. Seejuures on nimetatud osas kohtu seisukohad ka vastuolulised – kuigi ekspert ei ole ühegi puuduse osas eraldi viidanud asjakohasele normistikule, ei ole see mõningate teiste puuduste tõendatuks lugemise puhul olnud probleemiks. Akende valet paigutamist tõendab auditi lisana esitatud foto nr 12, millelt on selgelt näha koht, kus on aken enne eemaldamist paiknenud. Akna asukohale viitab (abi)lengil (puidust osal) paiknev montaaživaht, mis lastakse akna ava ja akna lengi vahele. Fotolt nähtuvalt oli aken paigutatud soojustusest väljapoole. Akende vale paigaldust tõendab ka asjaolu, et vannitoa akna puidust (abi)leng on saanud ulatuslikke niiskuskahjustusi (foto nr 12). Kui aken oleks olnud õigesti paigaldatud, siis ilmselgelt ei oleks niiskuskahjustusi tekkinud. Tegemist oli varjatud puudusega, sest puudus ilmnes alles akna eemaldamisel. Akende puudustest tingituna on hageja kandnud kulu 5644,95 eurot. Seda maksumust arvestades on tegemist olulise puudusega. Ekslik on kohtu seisukoht, et hageja on tõendanud fassaadi puudusi üksnes osaliselt ja kinnitust ei ole leidnud, et kivifassaadi ja tuuletõkke vahel puudub tuulutusvahe. Nimetatud asjaolu on hageja tõendanud EE erakorralise auditiga, mille p 2.3.2 kohaselt on paigaldatud fassaadikate ilma tuulutusvaheta ning selle kinnituseks on lisatud auditile ka foto. Samuti on TR paikvaatlusega tuvastanud, et välispiirdes on tuuletõke paigaldatud, kuid vineerplaatide tagune 25 mm tuulutusvahe võib olla ebapiisav (p 3.2 g). Hageja esitas kohtule ka TS asjas nr 2-1718442 tehtud ekspertiisi elamu tuuletõkke osas, millega on tõendatud, et tuuletõkke paigaldus ei ole nõuetekohane – tuuletõkkeplaatide vuugid ei asu roovi all ja on hermetiseerimata ning tuuletõkkeplaat on saanud kahjustada, kuna puudub piisav tuulutus tuuletõkke ja vineeri vahel. Seega on hageja menetluses tõendanud, et elamu fassaadi tuulutus ei vasta nõuetele ning remonttöid tuleb teha ka hoone fassaadi osas. Nõustuda ei saa kohtu seisukohaga, et katusekatte ülespöörete puudumine ja puudused katusepleki paigalduses (katus on kiivas), on visuaalselt nähtavad, mistõttu ei ole tegemist varjatud puudustega. Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest. Seega üksnes asjaolu, et eriteadmisi omava isiku jaoks on katuse puudused silmaga nähtavad, ei tähenda, et eriteadmisi mitteomav isik peaks suutma need puudused silmaga tuvastada. Katusekatte paigaldusega seonduv on sedavõrd ehitusspetsiifiline küsimus, millele ostja ei oska asja ostueelsel ülevaatusel tähelepanu pöörata. Lisaks kohtu käsitletud puudustele on ekspert TR ekspertiisiaktiga tõendatud järgmised katuse puudused: katuse erinevate tasapindade plekid ei ole kinnitatud nõuetekohaselt (p 3.2 b); katusekate ei ole nõuetekohaselt paigaldatud (p 3.2 d); katuse aluskate ei ole nõuetekohaselt paigaldatud ning tuulekast on suletud vineerplaadiga. Sellest puudusest tingituna on katuse sarikaotsad pehastunud (p 3.2 c); sajuveerenn on deformeerunud, mille põhjuseks on renni kinnituselementide ebapiisav arv ja/või tugevus (p 3.2 e). Sama ekspert on esile toonud, et katusekatte parandustööde maksumus on 5100 eurot ning ekspertiisiakti p-s 3-2 d ette nähtud asendustööde maksumus on 14 000 eurot. Kuna parandustöödega ei ole võimalik likvideerida 12 (17)
kõiki katusel esinevaid puudusi, tuleb lähtuda eksperdi välja pakutud alternatiivsete tööde maksumusest 14 000 eurot. Kohus neid hageja väiteid ei käsitlenud ega põhjendanud, miks ta nendega ei nõustu. On ilmne, et kohtu poolt puuduste likvideerimise maksumuseks määratud 150 eurot ei kajasta kõigi katusega seonduvate puuduste likvideerimise maksumust. Seega on kohus ebaõigesti tuvastanud ka katusega seotud puuduste kõrvaldamise maksumuse. Kohtu käsitus, et hüdroisolatsiooni puudumise osas on mõlemad eksperdid üksnes spekuleerinud ning ei ole selle puudumist faktiliselt tuvastanud, on ebamõistlik ja vastuolus kohtupraktikaga. Välise hüdroisolatsiooni puudumise tuvastamiseks oleks tulnud ekspertiisi käigus kogu vundament lahti kaevata. Ilmselgelt ei ole sellises mahus „lammutustööde“ tegemine ekspertiisi raames põhjendatud. Seda eriti olukorras, kus avaldunud puudus (vee sissetung läbi vundamendi) on keldrite puhul suhteliselt sagedane probleem ning praktika pinnalt on teada, et selle põhjuseks on üldjuhul puudulik hüdroisolatsioon. Lisaks oli ekspertidel piisav teave, et neil tekiks põhjendatud arvamus, et hüdroisolatsiooni ei ole paigaldatud ka väljastpoolt ning see on vundamendist toimuva veelekke põhjuseks. Veelgi enam, esialgse 2017. a augustikuise uputuse tagajärjel kahjude likvideerimisel keeldus kindlustus hagejale osade vajalike kulude hüvitamisest. Seda põhjusel, et osad vajalikud tööd sarnaste juhtumite – st et vesi enam keldrisse ei tungiks – ärahoidmiseks ei kuulunud enam kindlustatud eseme koosseisu taastamiskulude hulka, vaid olid seotud kahjuallika likvideerimisega (st vältimatult vajalikud tegevused tulevikus sarnaste juhtumite ärahoidmiseks). Ka eeltoodu viitab üheselt sellele, et elamu keldris väline hüdroisolatsioon puudus. Seega on meelevaldne ning tõenditega vastuolus kohtu seisukoht, et hüdroisolatsiooni puudumine ei ole tõendatud. TR ekspertiisiakti p 3.5 kohaselt on drenaaživee mahuti ja pumpla paigalduse maksumus 3570 eurot ja keldrikorruse hüdroisolatsioonitööde maksumus 31 800 eurot, s.o kokku 35 370 eurot, millele lisanduvad drenaažisüsteemi ümberehitusega kaasnevate nö lisatööde maksumus ca 12 290 eurot. Kuna ekspert TR kaetud tehnosüsteeme ei avanud, siis ei osanud ta määrata ka kogu drenaažisüsteemi puuduste likvideerimise maksumust. Kohus ei ole seda hageja väidet käsitlenud ega põhjendanud, miks ta sellega ei nõustu. Hageja rõhutas, et keldris olid puudulikud mitte ainuüksi plaatimistööd, vaid puudulikult olid tehtud ka sisemised hüdroisolatsiooni tööd. Kohus jättis puuduse taganemise põhjendatuse hindamisel ebaõigesti arvestamata, põhjusel, et hageja ei ole tõendanud selle puuduse kõrvaldamise maksumust. Teades puuduse olemust ja selle ulatust, on kohtul võimalik ka ilma puuduse kõrvaldamise maksumust teadmata hinnata taganemise põhjendatust. Lisaks on ekslik kohtu seisukoht, et puuduse kõrvaldamise maksumus on tõendamata. Hageja esitas kohtule PP 25. septembri 2017 auditi, milles ekspert on keldrikorruse plaatimistöödega (sh hüdroisolatsiooni töödega) seotud puuduste kõrvaldamise maksumuseks hinnanud 20 754,43 eurot. Kuigi kõnealune audit oli koostatud seoses kahjujuhtumiga (keldri uputus), siis täpselt samad tööd, mis tuli teha seoses kahjujuhtumiga, oleks tulnud teha ka selleks, et puudused saaksid kõrvaldatud (st oleks tulnud eemaldada olemasolevad plaadid, pinnad tasandada, katta hüdroisolatsiooniga ning uuesti plaatida). Lisaks on kohus menetlusõigusnorme rikkudes jätnud tähelepanuta hageja menetluses hiljem esile toodud hallitusega seotud probleemid. Seega on ainuüksi keldriga seotud puuduste kogumaksumus vähemalt 56 124,43 eurot, mis moodustab ca 21% elamu ostuhinnast. Arvestades ainuüksi keldrikorrusega seotud puudusi ja nende likvideerimise maksumust, on hageja taganemisavaldus põhjendatud. Kohus luges küll tõendatuks, et aatriumi piirde kõrgus ei ole nõuetekohane ja horisontaalne jäikus pole piisav, kuid ei arvestanud seda puudust taganemisavalduse hindamisel. Kohtu hinnangul pole tegemist varjatud puudusega, sest piire oli elamu ülevaatamisel nähtav. Kohtu sellekohane seisukoht on ekslik. Ei saa olla vaidlust, et eriteadmisteta isik ei ole teadlik sellest, millised nõuded on esitatud aatriumi piiretele (kõrguse ja jäikuse osas) ning üksnes elamu piirete visuaalne vaatamine ei tähenda, et ostja on puudusest teadlik ning aktsepteerib seda. 13 (17)
Seega on ka aatriumi piirde puudus varjatud ning seda puudust tuleb hageja taganemisavalduse hindamisel arvestada. Kohus ei pidanud ekslikult varjatud puuduseks ka auku tuletõkkeseinas. Eriteadmisi mitteomav isik ei pidanud elamuga tutvudes aru saama, millised elamu seinad on tuletõkkeseinad ning millised mitte. Hageja võis elamu ülevaatusel auku küll märgata, kuid ta ei pidanud saama aru sellest, et selle augu olemasolu muudab elamu tuleohutusnõuetele mittevastavaks. Lisaks on kohus jätnud arvestamata PP 30. detsembri 2017 arvamuse p-s 2.6 esile toodud tuleohutuse alased puudused. Nimelt on ekspert tuvastanud, et tehnoruumi viiv uks (siseuks) ja tehnoruumi välisuks ei vasta nõuetele, kuna tegemist ei ole tulekindlate ustega. Lisaks sellele tuvastas PP, et kaminaruumis asuva kamina ühenduslõõri juures seina sees asub elektrijuhe. Arvestades kaminast väljuvat suitsugaaside temperatuuri, on tegemist tuleohtliku olukorraga, kuna kuumus võib sulatada elektrijuhtme kaitsekihi. Samasugustele järeldustele on jõudnud ka ekspert TR, kes on toonud esile, et tehnoruumi välisuks ei ole nõuetekohane, samuti ei vasta nõuetele tehnoruumi välisukse paigaldus. Ukse paigaldamisel on kasutatud tavalist montaaživahtu, mis on UV-kiirguse mõjul kaotanud isolatsioonivõime. Seega on elamu tuleohutuse alased puudused oluliselt ulatuslikumad, kui on kohus vaidlustatud otsuses esile toonud. Kohus ei käsitlenud järgmiseid puuduseid, mis olid samuti taganemisavalduse aluseks: ventilatsioonisüsteemi puudused, elektritööde puudused, vee- ja kanalisatsioonitööde puudused ning elamu dokumentatsiooniga seotud puudused. Seega ei vasta vaidlustatav otsus seaduslikkuse ja põhjendatuse nõudele. Kohus ei käsitlenud järgmiseid puuduseid, millele hageja on menetluses täiendavalt tuginenud: katuseterrassi puudused, vannitoa katuseakna paigaldamisel ei ole hüdroisolatsioon paigaldatud nõuetekohaselt, vahetalad (lisatalade paigaldamine), välisseinte lisasoojustamine, basseiniruumi kuivatusseadme väljavahetamine koos kondensaadi äravoolu lahendamisega, elektrisüsteemi trafodega seotud osa ümberehitamise vajadus, vee läbijooks II korruselt I korrusele ning kohtäratõmbesüsteemi ümberehitamise vajadus. Kohus ei käsitlenud ka hageja
24.aprilli 2020 menetlusdokumendi p-s 3.3 esile toodud puuduseid. Tegemist on menetlusnormi olulise rikkumisega.
4.4.Seega on elamul mitmeid olulisi varjatud puudusi, mis takistavad elamu sihtotstarbelist kasutamist. Valdavalt olid puudused olulised ehituslikud puudujäägid: keldriseinte ja -põranda hüdroisolatsioonis, katusekatte teostuses ning osaliselt välisseinte ja katusetarandi tuulutuses. Elamu on elamiskõlbmatu ning keldrikorruse erinevates konstruktsioonide ja tehnosüsteemide ehitustöödes on ekspert tuvastanud mitmeid põhimõttelisi puudusi, mis kujutavad endast ohtu inimeste elule, tervisele ja varale. Seega on ilmne, et elamu ei vastanud neile tingimustele, milles pooled olid kokku leppinud. Kostja ei juhtinud hageja tähelepanu sellele, et müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele. Isegi kui lepingus puudus konkreetne kokkulepe, ei vasta elamu vähemalt keskmisele kvaliteedile ega sobi selleks otstarbeks, milleks see on ostetud ehk elamiseks (VÕS § 217 lg 2 p 2). Maakohtu otsuse p-s 85 toodud puuduste analüüs on pealiskaudne ning lõppjäreldused puudulikud.
4.5.Kohus on ebaõigesti tuvastanud puuduste olulisuse üksnes puuduste maksumuse kaudu. Seadusest ega kohtupraktikast ei tulene, et taganemisavalduse põhjendatuse hindamiseks tuleb taganemisõigust teostanud isikul ilmtingimata tõendada puuduse maksumust. Puuduse olemust ja ulatust teades on kohtul ka ilma puuduse maksumust teadmata võimalik hinnata taganemise põhjendatust. Isegi kui lepingust taganemise kontekstis on kohtul vajalik hinnata ka puuduse kõrvaldamise maksumust, on kohus otsuse p-s 85.2.6.2 meelevaldselt tööde hinna arvestanud ilma käibemaksuta. Kuivõrd kohus on jätnud puudused olulises osas hindamata, siis on ka tuvastatud puuduste maht (ja sellega kaasnevalt ka nende maksumus) marginaalne võrreldes elamus tegelikult esinenud puudustega (ja nende potentsiaalse kõrvaldamise maksumusega). 14 (17)
Isegi, kui kohus arvestas põhjendatult ainult neid puudusi, millele hageja oli tuginenud taganemisavalduses, on hageja tõendanud, et taganemisavalduse aluseks olevate puuduste kõrvaldamise maksumus on vähemalt ca 89 404 – 98 304 eurot. Tegelik puuduste kõrvaldamise maksumus on oluliselt suurem, kuna paljude puuduste ulatust ja kõrvaldamise maksumust ei olnud ekspertidel võimalik hinnata konstruktsioone ulatuslikumalt avamata. Lisaks on osaliselt või täielikult hindamata järgmiste tööde maksumus: fassaaditööd, tuleohutusalaste puuduste likvideerimine, elektritööd ning vee- ja kanalisatsioonitööd. Ekspert PP on 30. aprilli 2018 auditis väitnud, et rekonstrueerimistööde maksumus on 150 000 – 200 000 eurot. Olukorras, kus hageja tasus lepingu alusel kostjale 265 000 eurot väga heas seisukorras elamu eest, millel kohene remondivajadus puudus, on ka kõige konservatiivsema hinnangu kohaselt 89 404 euro ulatuses rekonstrueerimistööde vajadus kvalifitseeritav asja lepingutingimustele mittevastavusena. Kuna kõik puudused olid olemas lepingu sõlmimise hetkel, vastutab nende eest kostja.
4.6.Kohus on vääralt tuvastanud fakti, mis ajahetkest hakkab kulgema mõistlik aeg puudustest teatamiseks. Olgugi, et kohus leidis lõppjäreldustes õigesti, et hageja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast nendest teadasaamist, on kohus ekslikult seda aega arvutanud alates hageja poolt kinnistu valduse saamisest, mitte hetkest, kui hageja sai puudustest teadlikuks.
4.7.Kohus on jõudnud ebaõigele järeldusele, et kostja keeldus õigustatult puuduste kõrvaldamisest. Olukorras, kus elamul olid eksperdi poolt tuvastatud puudused, mille kõrvaldamise maksumus on vähemalt 89 404 eurot, ning kostja keeldus nende kõrvaldamisest, on ilmne, et kostja on VÕS § 223 lg 1 mõttes lepingut oluliselt rikkunud – keeldunud õigustamatult asja parandamisest. Seega oli hagejal õigus VÕS § 223 lg 1 ja lg 3 alusel lepingust taganeda.
4.8.Kohus on vääralt tuvastanud kahju hüvitamise ulatuse. Kohus oleks pidanud hageja kahju hüvitamise nõude täiendavalt rahuldama ka päikeseküttesüsteemi rikkega seotud kulu 636,30 eurot ja akende vahetamise kulu 5644,95 eurot osas. Arusaamatul põhjusel leidis kohus, et päikeseküttesüsteemiga seotud kulutusi on võimalik tõendada üksnes töökäsuga. Hageja esitas päikeseküttesüsteemi puuduste kohta hagi lisades 5–9 dokumendid, mh ka tehnilise teenistuse töökäsu nr 170412, mis on arve nr 170409 aluseks. Seega on hageja tõendanud arve aluseks olevaid töid. Kuigi kohus viitas, et avariiväljakutse sisu ja eesmärk on välja toomata, on avariiväljakutse maksumus üksnes 108 eurot, mistõttu ülejäänud osas oli puuduse olemasolu hagile lisatud tõenditega tõendatud. Lisaks ei ole hageja omaks võtnud kostja paljasõnalist väidet, et tegemist oli tavapärase hooldusega, mistõttu ei saanud kohus ka hagejapoolset nõustumist eeldada. Lisaks ei nõustu hageja kohtuga, et akende soojustusest väljapoole paigaldamise etteheited on tõendamata ja alusetud.
5.Kostja vaidles kaebusele vastu ja palus jätta kaebuse rahuldamata.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt tühistada osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja müügilepingust taganemisest tuleneva tagasitäitmise ja päikeseküttesüsteemi hooldamise kulu nõude ning nende nõuetega seotud viivisenõude. Ringkonnakohus saab teha uue otsuse, millega rahuldab hagi selles osas. Maakohtu otsus jääb muutmata osas, milles maakohus jättis osaliselt rahuldamata hageja akende vahetamise kulust tuleneva kahju hüvitamise nõude. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
7.Hageja nõuab kostjalt kinnisasja müügilepingust taganemise tõttu ostuhinna tagastamist ning kinnisasjale enne taganemist tehtud kulude hüvitamist. Pooled vaidlevad eelkõige selle üle, kas hagejal oli materiaalõiguslik alus müügilepingust taganemiseks, st kas kostja on 15 (17)
müügilepingut oluliselt rikkunud ning kas hageja saab nõuda tehtud kulude hüvitamist. Maakohtu otsus on vaidlustatud üksnes osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata. Seega on maakohtu otsus jõustunud osas, milles maakohus hagi osaliselt rahuldas.
8.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et hageja ei ole kehtivalt müügilepingust taganenud, kuna kostja lepingurikkumine ei ole oluline. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on tõlgendanud valesti VÕS § 223 lg-t 1, leides, et selleks, et tuvastada müügilepingu rikkumise olulisus, peab hageja tõendama lisaks sellele, et asi oli puudustega ja müüja mõistliku aja jooksul puudusi ei kõrvaldanud, ka puuduste kõrvaldamise väärtuse. Taganemise kehtivuse eelduseks ei ole üldjuhul see, kas taganemine oleks lepingut rikkunud poole suhtes proportsionaalne. Samas ei ole välistatud, et taganemise lubamatus võib tuleneda hea usu põhimõttest (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138), kui ebaolulistele puudustele tuginev taganemine on poolte huve kaaludes ebaõiglane (vt Riigikohtu 19. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3‐2‐1‐16‐17, p 17). Kuivõrd TsÜS § 139 järgi heausksust eeldatakse, peab seega olukorras, kus hageja on tõendanud, et lepinguese oli puudusega ning kostja seda mõistliku aja jooksul ei kõrvaldanud, kostja tõendama asjaolu, et puudus oli sedavõrd ebaoluline, et hageja käitub lepingust taganedes pahauskselt. Maakohus on aga sellele vastupidiselt leidnud olukorras, kus ta lepingurikkumise tuvastas, kuid puuduse kõrvaldamise hinda ei suutnud tuvastada, et puuduste kõrvaldamise hinna tõendamata jätmisel ei saa puudust pidada oluliseks.
9.Maakohus on tuvastanud lepinguesemel järgmised puudused: fassaadi tuulutus on osaliselt mittetoimiv, esineb katusekatte liitekohast vee läbijooks aluskattele ja sealt seinale suurte vihmasadude ajal, vee sissejooks katusekatte ja korstna ühenduskohast, drenaažisüsteem ei ole nõuetekohane, drenaažisüsteem on ühendatud otse kanalisatsiooni, katteplaatide ebakvaliteetne paigaldus keldrikorruse seintel ning korstna ümbruses on tuleohutusnõuded eirates paigaldatud puitsarikas. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on need puudused tuvastanud õigesti. Kostja nii maakohtus kui ka ringkonnakohtus esitatud vastuväited ei anna alust teha teistsugust järeldust. Maakohus on lähtunud puuduste tuvastamisel eelkõige asjas esitatud eksperdiarvamusest. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus eksperdi seisukohtadest õigesti aru saanud. Kostja ei ole esitanud omapoolseid tõendeid, mis eksperdi järeldused ümber lükkaks. Kostja on piirdunud peamiselt paljasõnaliste vastuväidetega.
10.Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et maakohus on hinnanud eksperdiarvamust ekslikult, leides, et see ei tõenda asjaolu, et elamu väline hüdroisolatsioon on puudustega. Ekspert on leidnud, et niiskuskahjustuste iseloomu arvestades on kahjustuste kõige tõenäolisem põhjus hüdroisolatsiooni puudumisest või madalast kvaliteedist tingitud kapillaarniiskuse tõusmine mööda seinte sisepinda ja pinnasevee sissetungimine. Ringkonnakohtu hinnangul on see piisav hüdroisolatsiooni puudulikkuse tuvastamiseks. Maakohus on rakendanud ebamõistlikult kõrget tõendamisstandardit, leides, et kuna ekspert on teinud ainult tõenäolise, mitte kindla järelduse, siis ei ole see piisav puuduse tuvastamiseks. Arvestades asjaolu, et vee läbijooksu kindla põhjuse tuvastamine oleks eksperdiarvamuse kohaselt eeldanud konstruktsioonide avamist, st vundamendi lahtikaevamist, oleks ilmselgelt ebaproportsionaalselt kõrge tõendamisstandard nõuda puuduse tõendamiseks tõsikindlat järeldust. Seejuures on nii ekspert kui ka asjatundja PP selgelt välja toonud, et vesi tungib läbi keldriseinte keldrisse. Puudulikust hüdroisolatsioonist tingitud vee läbijooks keldrisse on selgelt müügilepingu eseme puuduseks (Riigikohtu 14. märtsi 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-1937, p-s 19 ja 20).
11.Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et VÕS § 116 lg-s 1 sätestatud eeldus lepingust taganemiseks, st kostja oluline lepingurikkumine, on tõendatud. Lepinguesemeks olnud kinnisasja osaks oleval elamul olid puudused, millest hageja kostjat teavitas ja mille kõrvaldamist ta nõudis, kuid kostja seda ei teinud. Seega on kostja VÕS § 223 lg 1 mõttes lepingut oluliselt rikkunud. Kostja ei ole tõendanud, et puudused olnuks sedavõrd ebaolulised, et taganemine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Ringkonnakohus märgib, et asjas esitatud tõendid kinnitavad, et puudused ei olnud tühised. Eksperdiarvamuse kohaselt oleks ainuüksi 16 (17)
keldri hüdroisolatsioonitööde maksumus 26 500 eurot ilma käibemaksuta, st 10% ostuhinnast. Ringkonnakohus märgib, et põhjendamatu on maakohtu järeldus, et kostja ei pidanud puuduseid kõrvaldama, kuna hageja nõudis osaliselt põhjendamatute tööde tegemist. See, et hageja nõudis kostjalt lisaks puuduste kõrvaldamisele ka mingite täiendavate tööde tegemist, ei vabasta kostjat müügilepingust tulenevatest kohustustest. Kostja oleks pidanud taganemise vältimiseks põhjendatud puudused kõrvaldama. Praeguses asjas kostja isegi ei pakkunud kõigi puuduste kõrvaldamist, mille kohus on tuvastanud. Seega tuleb hageja lepingu tagasitäitmise nõue VÕS § 189 lg 1 järgi rahuldada ning mõista kostjalt hageja kasuks välja tasutud ostuhind 265 000 eurot.
12.Ringkonnakohus leiab, et kostja esitatud vastuväited eeltoodud järeldust ei väära. Ainuüksi asjaolu, et müügilepingus oli märgitud, et basseiniruumis ja keldrikorrusel on ehitustööd ja viimistlus lõpetamata, ei tähenda seda, et hageja ei saaks tugineda seal juba tehtud tööde puudustele. On ilmselge, et väline hüdroisolatsioon oleks pidanud olema juba varem paigaldatud. Kohtu tuvastatud puudused ei ole sellised, mis oleksid tekkinud elamu tavapärase kasutamise käigus, vaid tegemist on ehituslike puudustega, mis olid elamul algusest peale. Väide, et vee keldriseintest läbitungimine on tingitud sellest, et hageja on jätnud pumpla hooldamata, on spekulatiivne. Kostja ei ole selle väite tõendamiseks esitanud ühtegi tõendit. Eksperdi arvamuse kohaselt võis asjaolu, et tehnoruumis oli äravoolutrapp ummistunud, põhjustada üleujutusi tehnoruumis. See ei selgita aga vee läbijooksu seintest teistes keldriruumides.
13.Ringkonnakohus nõustub iseenesest maakohtuga, et päikseküttega seotud kulud on süsteemi tavapärase hoolduse kulud. Samas on ringkonnakohus eelnevalt leidnud, et hageja on kehtivalt müügilepingust taganenud. VÕS § 191 lg 2 kohaselt peab olukorras, kus lepingust taganemise tõttu lepingu ese tagastatakse, vastaspool hüvitama esemele tehtud vajalikud kulud. Ringkonnakohtu hinnangul on ilmselge, et päikseküttesüsteemi hooldamise kulu on vajalik kulu. Kostja ei ole ka väitnud, et kõrbenud küttevedeliku vahetamine ei oleks olnud vajalik. Seega tuleb hageja nõue selles osas rahuldada ja kostjalt hoolduse kulu hüvitamiseks 636,3 eurot välja mõista.
14.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja akende vahetusega seotud kulusid puudutava nõude. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et ei ole tõendatud, et aknad olid paigutatud elamule valesti. Ainuüksi see, et Ein&Ko OÜ arvamuses on märgitud, et aknad on paigaldatud valesti soojustusest väljapoole, ei ole puuduse tõendamiseks piisav. Arvamusest ei nähtu, miks selline paigaldus on käsitatav puudusena ning milliseid tagajärgi see kaasa toob. Kohtul ei ole eriteadmisi, mille alusel akende sellise paigalduse nõuetekohasust hinnata. Samuti ei ole tõendatud, et ühe akna niiskuskahjustus oleks seotud akende sellise paigaldusega. Eluliselt usutav on kostja väide, et vannitoa akna niiskuskahjustus on põhjustatud sinna vannitoa kasutamisel sattunud veest. Seega ei saa pidada akende vahetamise kulu vajalikuks kuluks ning selles osas on maakohus jätnud hagi õigesti rahuldamata.
15.Ringkonnakohus jaotab menetluskulud TsMS § 163 lg 1 kohaselt proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega. Hagi rahuldatakse ligikaudu 98% ulatuses. Seega jääb 98% menetluskuludest kostja ja 2% hageja kanda. Menetluskulude suuruse määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks asja lahendanud maakohus pärast otsuse jõustumist. (allkirjastatud digitaalselt) Vahur-Peeter Liin
(allkirjastatud digitaalselt) Villem Lapimaa
(allkirjastatud digitaalselt) Ande Tänav
17 (17)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.