Õuetuba OÜ hagi R P vastu võla, kahju hüvitamise ja viivise nõudes
Tsiviilasja hind
301 536,41 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: Õuetuba OÜ (registrikood 11954429, asukoht Kibuvitsa tee 1, Karla küla, Rae vald, 75326 Harjumaa) Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaadid Anneli Aab ja Aivar Pilv (LEADELL Pilv Advokaadibüroo, e-post: xxx) Kostja: R P (isikukood xxx, elukoht xxx) Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Martin Traat (Advokaadibüroo Eipre & Partnerid OÜ, e-post: xxx)
Kohtuistungi aeg, koht ja osalejad
16.05.2018.a eelistung; Tallinna kohtumaja; hageja seadusliku esindaja Kristi Nilov, hageja lepingulise esindaja vandeadvokaat Anneli Aab, kostja R P ja kostja lepingulise esindaja vandeadvokaat Martin Traat osavõtul; edasi kirjalik menetlus.
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata Õuetuba OÜ 09.06.2020 esitatud vastuväide kohtu tegevusele.
2.Rahuldada hagi osaliselt.
3.Mõista kostjalt R P (isikukood xxx) hageja Õuetuba OÜ (registrikood 11954429) kasuks välja kahjuhüvitis 5 498,60 eurot ja 11.09.2020 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis summas 1 113,95 eurot.
Mõista kostjalt R P (isikukood xxx) hageja Õuetuba OÜ (registrikood 11954429) kasuks välja viivis kahjuhüvitiselt 5 498,60 eurot VÕS 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras alates 12.09.2020 kuni kohase täitmiseni. Menetluskulude jaotus
2-18-3367
5.Jätta hageja Õuetuba OÜ menetluskulud 2,34% ulatuses kostja R P kanda ning kostja R P menetluskulud jätta 97,66% ulatuses hageja Õuetuba OÜ kanda.
6.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.Tallinna notar Heleriin Kulla poolt 23.01.2017 koostatud ja tõestatud lepingu (notari ametitoimingute raamatu registrisse nr xxx) alusel, müüs R P xxx asuva kinnistu koos selle oluliste osade (sh elamu) ja päraldistega Õuetuba OÜ-le. Kinnistu soetati elamiseks ning Õuetuba OÜ kanti omanikuna sisse 25.01.2017.
2.Kinnistu müügikuulutuses reklaamiti elamut kui „ilusat maja, mis pakub suurepäraseid elutingimusi“. Müüja poolt tellitud ja ostjale enne Lepingu sõlmimist edastatud hindamisakti kohaselt oli hoone seisukord visuaalsel vaatlemisel hea väga hea, vajumeid, niiskuskahjustusi või deformatsioone ei tuvastatud ning kohene remondivajadus puudus. Hindamisaktis on selgitatud, et ehitustehnilist ekspertiisi pole tehtud, vaid kirjeldamisel on lähtutud ehitisregistri andmetest, hoone projekti andmetest, algandmed esitanud isiku suulisest informatsioonist ja hindaja poolt teostatud vara kohapealsest visuaalsest vaatlusest (vt lisa 4, hindamisakti p 4.3). Algandmed on hindajale esitanud R P, kes oli ka hindamisakti tellija.
3.Lepingu p-s 1.3.4 kinnitas müü ja ostjale, et Lepingu esemel ei ole müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kinnistul puuduvad eritunnused või puudused, mille fikseerimist käesolevas lepingus müüja peaks vajalikuks. Lepingu p s 4.1 sisaldus erikokkulepe, kus ostja kinnitas, et on teadlik, et elamu basseiniruumis ja keldrikorrusel on ehitustööd ja viimistlus lõpetamata, elamus on osa elektrijuhtmeid lõplikult paigaldamata, kuid muud kokkulepped Lepingus puudusid. Seega soetas ostja talle esitatud andmete ja antud kinnituste alusel heas või väga heas seisukorras oleva elamu.
4.Märtsis 2017 oli hageja sunnitud tegema avariiväljakutse, kuna elamu katusel paiknev päikeseküte (paneelid) ei töötanud. Seoses sellega kandis hageja kulusid summas 108 eurot (käibemaksuta). Hiljem selgus, et elamu päikesekütte süsteemi vedelik oli „kõrbenud“ ja mustust täis ning tuli välja vahetada, samuti lekkis katuseõhuti, mis tuli vahetada. Lisaks tuli süsteem läbi pesta ja vedelik vahetada. Sellega seoses kandis hageja kulusid kokku summas 636,30 eurot.
2-18-3367
5.Mais 2017 soovis hageja vahetada elamu magamistoa suure akna, kuna aken ei käinud lahti. Akna demontaaži käigus selgus, et vana aken oli paigaldatud soojustusest väljapoole, mille tulemuseks on külmasild ja selle kaudu oluline soojakadu. Seetõttu lasi hageja akna paigaldajal (V W AS) üle kontrollida ka ülejäänud maja akende paigalduse ning selgus, et kõik maja aknad (v.a I korruse terrassi aken) olid paigaldatud soojustusest väljapoole. Seetõttu tuli hagejal kokku 10 akent välja vahetada, millega seoses kandis hageja kulusid kokku summas 5644,95 eurot (käibemaksuta).
6.22.08.2017 tungis tugeva vihmasaju tagajärjel vesi elamu keldrisse ning keldris toimus suur uputus. Hageja pöördus kindlustusjuhtumi raames enda kindlustusandja Swedbank P&C Insurance AS poole, kellelt sai teada, et kostja on varasemalt sarnastes küsimustes (sama) kindlustusandja poole pöördunud. Seega selgus, et Kinnistu oluliseks osaks oleval elamul on olulised puudused, mis ei vasta elamule tavapäraselt esitatavatele nõuetele, mida müüja ostjale enne Lepingu sõlmimist ei avaldanud ning mida ostja ei saanud ka märgata Kinnistu ülevaatuse teostamisel.
7.Tekkinud olukorrast informeeris ostja koheselt ka müüjat. Samuti informeeris ostja müüjat sellest, et kindlustusandja andmetel oli ka sama elamu varasem omanik sarnase kindlustusjuhtumi registreerinud ning kindlustushüvitise rahas välja võtnud. Müüja ostja etteheidetesse tõsiselt ei suhtunud, vaid piirdus lakoonilise sõnumiga, et „minu meelest pole sa oma varaga heaperemehelikult ümber käinud ja kõik“. Veelgi enam, kui hageja võttis hinnapakkumise kindlustusjuhtumiga seotud kahjude likvideerimiseks ning kindlustusandja tellis eksperdilt eramu kahjustuste väljaselgitamise ja taastamismaksumuse auditi, siis selgitas kindlustusandja hinnapakkumisele ja eksperdiarvamusele tuginedes hagejale, et kindlustus hinnapakkumises toodud töid osaliselt (nt uue drenaaži ja betoonist tugimüüri ehitamine) ei kata, kuna see ei ole seotud kindlustatud eseme kahjustamise kahjuga (ehk senise koosseisu taastamisega), vaid see on seotud kahjuallika likvideerimisega (st vältimatult vajalikud tegevused tulevikus sarnaste juhtumite ärahoidmiseks). Kuivõrd uue drenaaži ja betoonist tugimüüri ehitamine oli vajalik kahjuallika likvideerimiseks, tellis hageja vastavas osas projekteerimistööd, kandes sellega seoses kulusid summas 1500 eurot (käibemaksuta).
8.Uputusest tingitud kahjude kõrvaldamisel hakkasid ehitajad ostja tähelepanu juhtima erinevatele elamul lasuvatele puudustele, mis ei võimaldanud ehitajal keldrikorrust taastada ja taastamistöödele garantiid anda. Ka sellest informeeris ostja jooksvalt müüjat (nii telefonikõnede kui ka sõnumitega). Müüja eitas kõiki puudusi ja kinnitas, et elamuga on kõik korras. Kuivõrd küsitavusi tekkis järjest enam, siis tellis ostja Kinnistu ehitustehnilise ekspertiisi ja erakorralise auditi. Täiendavast auditist selgus, et Kinnistul olid alljärgnevad defektid ja puudused, mida Klient ei saanud Kinnistu Lepingueelsel ülevaatusel märgata: i. akende vale paigaldus. Vanade puitakende demontaaži kaigus selgus, et vanad aknad olid paigaldatud soojustusest väljapoole. Ühe aknaaugu puhul olid naha tugevamad niiskuskahjustused; ii. fassaadikate on paigaldatud ilma distantsliistuta, see on ilma tuulutusvaheta vastu tuuletõkkeplaati; iii. katusekatte aluskatte ja tuuletõkke vahel puudub tuulutusvahe; iv. sokli karniis on ehitatud umbseks nii, et tuulutusvahe puudub soklikarniisi pleki all ja peal, mistõttu on fassaad tuulutamata; v. keldris uputab suurte vihmasadude ajal, sest drenaaž on puudulik ja liigvee ülepumpamise süsteem pole korras. Garaaži kaevu on küll paigaldatud pump, kuid see ei tööta automaatselt; samuti on drenaažisüsteem ühendatud otse
2-18-3367
vi. vii. viii. ix. x. xi. xii. xiii. xiv. xv. xvi. xvii. xviii.
kanalisatsiooni, kuigi see ei ole kohaliku vee-ettevõtja projekteerimistingimuste järgi lubatud; katteplaadid seintel on lahti, mida heauskne ostja ei osanud märgata; teise korruse vannitoa põrandal on vale kalle, vesi ei jookse äravoolu trappi; aatriumi piire on konstruktsiooniliselt madal, nõrk ja ohtlik; FIBÕ korstna ümber ohtlikus laheduses on puitsarikas. Lisaks puudub tuletõkke kivivill moodulkorstna ümber, tuleohutus pole tagatud; väljast puudub pääs korstna juurde; pööninguluuk ei ole tuletõkkeluuk; garaažis ei ole läbiviigud tuletõkkeseinast tehtud tuldtõkestavalt; katusekatte liitekohast on vee läbijooks aluskattele ja sealt seinale suurte vihmasadude ajal; vee sissejooks katusekatte ja korstna ühilduvusest; katusekate ei ole korralikult paigaldatud, on kiivas katuseserva pleki suhtes; puuduvad katusekatte ülespöörded kattega liituvatele vertikaalsetele pindadele; basseinil on lahtine veepind. Liigne aurustumine ei ole takistatud. Liigniiskus kahjustab ehituskonstruktsioone; puitterrassi lauad on kohati mädanenud. See selgus alles raske kümblustünni ja lillekastide hilisemal eemaldamisel.
9.Eelviidatud auditi edastas ostja ka müüjale sooviga kohtuda ja asja arutada. Ostja ja müüja küll kohtusid, kuid tulemust see ei andnud. Müüja seisukoht oli jätkuvalt, et elamul ei ole puudusi ning ostja ei ole oma varaga heaperemehelikult ringi käinud.
10.Müüja on müünud ostjale varjatud puudustega Kinnistu. Kuivõrd suur osa loetletud puudustest on seotud just majja pääsenud vee ja niiskusega, ei ole mõistlikult võimalik, et müüja selliste puuduste olemasolust teadlik polnud. Veelgi enam, müüjale olid kõik elamuga seotud probleemid teada, sest kui ostja oli sunnitud elamuga seotud kindlustusjuhtumi tõttu kindlustusandjaga suhtlema, viitas kindlustusandja, et samade puudustega (eelkõige vee- ja niiskusega seotud puudused) on ka varasem omanik kindlustusandja poole pöördunud. Tegemist ei ole vana majaga, mille ostmisel võib eeldada teatud puudusi maja projektis või konstruktsioonides. Ehitusluba elamu ehitamiseks on väljastatud 2011. aastal ning kasutusluba 2013. aastal. Ainuüksi asjaolu, et kinnistusraamatu andmetel on müüja olnud Kinnistu omanik enam kui 10 aastat ning sellest ca 5 aastat ka elamut kasutanud, tähendab, et ta pidi olema teadlik Kinnistu oluliseks osaks oleval elamul esinevatest puudustest. Ostja poolt avastatud puudused viitavad selgelt, et kogu maja on korduvalt niiskuskahjusid saanud, mis omakorda tekitab majas niiskust ja hallitust.
11.22.11.2017 nõudis ostja müüjalt kõigi elamul lasuvate puuduste kõrvaldamist. Müüja vaidles puuduste kõrvaldamise nõudele vastu 30.11.2017 vastuskirjas. Ostja ei nõustunud müüja paljasõnaliste vastuväidetega. Veelgi enam, ostja tellis ja edastas müüjale täiendava ehitusauditi, mis käsitles ainult elamu keldrikorruse ehitustööde ehitusnormidele vastavust. Auditi läbiviimiseks teostas ekspert 27.12.2017 elamu paikvaatluse, mille käigus tuvastas keldrikorruse erinevate konstruktsioonide ja tehnosüsteemide ehitustöödes mitmeid põhimõttelisi puudusi, mis kujutavad endast ohtu inimeste elule, tervisele ja varale.
12.Ekspert P P tuvastas paikvaatluse käigus järgnevad puudused:
2-18-3367 (i)
keldrikorruse plaatimistööd on tehtud puudulikult (st mitte kvaliteetselt) ning plaatimise all kasutatud EPS-soojustus pole sobiv alus keraamilistele plaatidele, kuna ei ole piisavalt jäik võrreldes kivi- või kipsplaatalusega (vt auditi p 2.1); (ii) elamu keldrikorrusel asuvad märgruumid (dušširuum, basseiniga sauna eesruum, aurusaun, leiliruum), mille seintele ja põrandatele peab olema paigaldatud hüdroisolatsioon. Hüdroisolatsioon oli tehtud puudulikult –– dušširuumis oli see tehtud üksnes põrandale ja seegi mittekvaliteetselt; seintel hüdroisolatsioon puudus; sauna eesruumis, kus asub ka bassein, puudub põranda hüdroisolatsioon täielikult ja bassein lekib (mis näitab omakorda seda, et hüdroisolatsioon on tehtud mittekvaliteetselt, vt auditi p 2.2); (iii) keldri põrandad on liigniisked, mis tähendab, et ehitustööde käigus on tehtud põrandakonstruktsioonis mingi põhimõtteline viga (näiteks puudub põrandaalust kapillaarniiskuse tõusu takistav aluskiht või see kiht on liiga õhuke või valest materjalist); välistada ei saa ka teisi ehitustehnilisi vigu, milliste väljaselgitamiseks oleks olnud vajalik põrandakonstruktsioon avada (vt auditi p 2.3); (iv) ventilatsioonitoru kinnitusviis on vale; keldris puudub üldse ventilatsiooni väljatõmme. Eelkirjeldatud olukorras liigub soe ja rohkelt niiskust sisaldav sauna eesruumi ja basseini niiske õhk mööda trepi ava üles esimesele korrusele ja sealt edasi mööda elamut laiali. Sooja ja niiske õhu kontrollimatu levimine mööda elamut loob soodsad tingimused erinevate hallituste levikuks, mis on otsene oht tervisele. Õhu liikumise kiirus ventilatsiooni sissepuhke toru lahedal on 2,69 m/s, mis ületab norme mitmekordselt. Osa ventilatsioonitorusid on välisseinast läbiviimata ja lõpevad seinakonstruktsioonis. Leiliruumi ventilatsioonitoru läbib tehnoruumi ning lõpeb välisseinas seda läbimata (vt auditi p 2.4); (v) sauna eesruumi niiskes keskkonnas on elektriühendused, mis ei ole kaitstud niiskuse eest, luues selliselt ohtliku olukorra inimeste elule ja varale (vt auditi p 2.5); (vi) elamu tuleohutus pole tagatud, kuna tehnoruumi viiv uks pole tulekindel; kaminaruumis asuva kamina ühenduslõõri juures seina sees asub elektrijuhe. Arvestades kaminast väljuvat suitsugaaside temperatuuri, on tegemist tuleohtliku olukorraga, kuna kuumus võib sulatada elektrijuhtme kaitsekihi (vt auditi p 2.6); (vii) puudused on ka vee- ja kanalisatsioonitöödes: WC-s pole tagatud torustike vahetatavus ja hooldus normaalsel viisil, ilma konstruktsioone lammutamata, puuduvad hooldusluugid ning seina taga asuvaid seadmeid ei ole võimalik kätte saada. Osadel torustikel puudub külma ja sooja vee tähistus ning valdavalt on torud soojuskadude vältimiseks isoleerimata; vee- ja kanalisatsioonitorud on nõuetekohaselt kinnitamata. Ekspert viitas ka vajadusele kontrollida üle aurusauna taguses ruumis oleva kanalisatsiooni ülepumpla paigaldus (vt auditi p 2.7); (viii) elamul puudub teostusdokumentatsioon, mille abil oleks võimalik välja selgitada, kuidas ja millistest materjalidest on elamu konstruktsioonid ja tehnosüsteemid ehitatud (vt auditi p 2.8).
13.Hageja on seisukohal, et temale müüdud Kinnistu on sedavõrd oluliste puudustega, et ostja on jäänud Lepingu alusel oluliselt ilma sellest, mida ta ootas ––Kinnistu soetati perekonnale elamiseks, kuid kõik Kinnistul lasuvad puudused muudavad hoones elamise tegelikkuses võimatuks. Elamu on elamiskõlbmatu ning keldrikorruse erinevates konstruktsioonide ja tehnosüsteemide ehitustöödes on ekspert tuvastanud mitmeid põhimõttelisi puudusi, mis kujutavad endast ohtu inimeste elule, tervisele ja varale. Kuivõrd müüja puudusi ei kõrvaldanud ega ole üles näidanud ka mistahes valmidust puuduste kõrvaldamisega kaasnevaid kulusid kompenseerida, seda mh olukorras, kus ostja tugineb kinnistul lasuvate puuduste kõrvaldamise nõudmisel eksperdi poolt läbiviidud ehitustehnilisele ekspertiisile
2-18-3367 ja eksperdi poolt tuvastatud puudustele, on ilmne, et müüja on põhjendamatult keeldunud puuduste kõrvaldamisest.
14.Eeltoodust tulenevalt taganes ostja 27.12.2017 Lepingust ning tegi müüjale ettepaneku sõlmida käsutustehing Kinnistu omandi üleandmiseks ja müügilepingu tagasitäitmiseks 18.01.2018 kl 12:00 Tallinna notar Helerin Kulla büroos. Samuti palus ostja, et müüja hoiustaks temale tasutud ostuhinna 265 000 eurot koos intressiga notari ametialasel kontol. Müüja (oma lepingulise esindaja vahendusel) sai taganemisavalduse kätte samal päeval. Pärast Lepingust taganemist teavitas müüja, et keeldub tehingu tagasitäitmisest, kuid palus võimalust elamu koos ekspertidega üle vaadata. Ostja tuli müüjale vastu ning 23.01.2018 vaatasid ostja ja müüja koos kaasatud ekspertidega elamu keldrikorrusel lasuvad puudused üle. Ka viidatud ülevaatusel müüja paljasõnaliselt ignoreeris nii eksperdi kui ka kaasatud ehitajate tähelepanekuid ja selgitusi, jäädes oma seisukoha juurde, et elamul ei lasu mingeid puudusi ja kõik on nõuetekohane.
15.Kuivõrd ostja on lepingust taganenud ja müüja on keeldunud nii puuduste kõrvaldamisest kui ka tehingu tagasitäitmisest, ei jää hagejal muud üle, kui enda õiguste kaitseks nõudega kohtusse pöörduda. Hagejal oli õigus VÕS § 223 lg 1 ja lg 3 alusel Lepingust taganeda ja Leping on alates taganemisavalduse kättesaamise hetkest, s.o 27.12.2017, lõppenud. VÕS § 189 lg 1 alusel on müüjal õigus saada tagasi xxx kinnistu omand ning ostjal õigus saada tagasi Lepingu alusel müüjale tasutud ostuhind 265 000 eurot. Kooskõlas VÕ S § 82 lg-ga 3 ja 7 muutus hageja nõue sissenõutavaks taganemisavalduses näidatud tähtaja möödumisel, s.o hiljemalt 19.01.2018. Eeltoodust tulenevalt palub hageja, et kohus mõistaks kostjalt hageja kasuks välja Lepingu alusel tasutud ostuhinna summas 265 000 eurot.
16.Käesoleval juhul on hagejal kostja vastu kahju hüvitamise nõue kokku summas 11 887,85 eurot (käibemaksuta), mis koosneb alljärgnevatest kuludest.
16.2.Ostja on kandnud enne Lepingust taganemist järgmisi kulusid seoses elamu lepingutingimustele mittevastavusega (VÕS § 222 lg 5): (i) kulud seoses elamu päikesüsteemi rikkega kokku summas 636,30 eurot (käibemaksuta); (ii) kulud seoses akende vahetusega kokku summas 5644,95 eurot (käibemaksuta); (iii) kulud seoses drenaaži ja tugimüüri ümberprojekteerimisega, mis olid vajalikud selleks, et keldrisse enam uputust ei tekiks, kokku summas 1500 eurot (käibemaksuta).
16.3.Vaieldamatult nõuab küsimus sellest, kas elamu vastab lepingutingimustele või mitte, valdkonnaspetsiifilisi eriteadmisi, mida ostjal polnud. Seega oli ekspertide kaasamine ainumõeldav. Ostja on kandnud kulutusi ekspertiiside teostamiseks kokku summas 2005,60 eurot (käibemaksuta), mille hageja palub kostjalt VÕS § 128 lg 3 alusel välja mõista.
16.4.Hageja on seoses kostja kohustuste rikkumisega kandnud õigusabikulusid kokku summas 1993,00 eurot, mis olid vajalikud, mõistlikud ning otseses põhjuslikus seoses kostja poolt lepingutingimustele mittevastava Kinnistu üleandmisega. Seega tuleb kostjal ka need kulud hagejale VÕ S § 128 lg 3 alusel hüvitada.
16.5.Kostja on kohustatud tasuma hagejale kohustuse täitmisega viivitatud aja eest viivist. Taganemisavalduses andis hageja lepingu alusel saadu tagastamiseks ning intressi
2-18-3367 tasumiseks tähtaja kuni 18.01.2018. VÕ S § 82 lg 7 kohaselt muutus hageja nõue seega sissenõutavaks 19.01.2018. Hagi esitamise seisuga (s.o 02.03.2018) on kostja olnud tagastamise viivituses olnud kokku 43 päeva, mille eest kuulub tasumisele sissenõutavaks muutunud viivis summas 2497,53 eurot.
16.6.Hageja palub hagiavalduse esitamise järgselt, s.o alates 03.03.2018 sissenõutavaks muutuva viivise nii (i) tagastamisele kuuluvalt ostuhinnalt summas 265 000 eurot kui ka (ii) kahju hüvitiselt summas 11 887,85 eurot (s.o kokku summalt 276 887,85 eurot) mõista kostjalt välja TsMS § 367 alusel seaduses sätestatud määras kuni nõude täieliku tasumiseni.
17.Hageja palub rahuldada hagi ning mõista R Pilt Õuetuba OÜ kasuks välja lepingu alusel tagastamisele kuuluv 265 000 eurot; kahju hüvitis summas 11 887,85 eurot; hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivised summas 2497,53 eurot; jooksev viivis TsMS § 367 alusel alates hagi esitamisest summalt 276 887,85 eurot kuni nõude rahuldamiseni seaduses sätestatud maaras, lugedes intressimaaraks VÕS §-s 94 sätestatud intressimaara, millele lisandub 8 (kaheksa) protsenti aastas; jätta kõik menetluskulud R Pi kanda.
18.Seoses kostja vastuväidetega märgib hageja järgmist. Kostja on lakooniliselt vastuses lihtsalt väitnud, et hageja vastuväited puudustest on ebaõiged, kuid pole seda ühegi tõendiga kinnitanud. Arusaamatu on kostja viide, et hindamisakti p-st 4.3 nähtus, et müüdava hoone puhul esineb nii sise kui ka välisviimistluses kulumise märke. Hageja ei heida kostjale ette esinevaid kulumise märke, vaid konkreetseid puuduseid, mille kõrvaldamiseks peaks hageja võtma elamu osas ette suuremahulised remonditööd, mille koheseks vajaduseks hindamisakti kohaselt vajadus puudus. Seega ei vastanud Kinnistu Lepingu tingimustele.
19.Kostja väide, nagu tegeleks Õuetuba OÜ turul vanade majade remondi ja restaureerimisega, ei vasta tõele. Hageja on Kodutunde saate produktsioonifirma, mitte ehitustöövõtja, kes hoonete renoveerimisega tegeleb. Hageja põhitegevusala on kinofilmide, videote ja telesaadete tootmine. Hageja ei ostnud Kinnistut oma majandus ja kutsetegevuse raames, mistõttu ei kanna ka suuremat riisikot puuduste avastamisel.
20.Kostja väide, justkui pole P P tutvunud Lepinguga on asjakohatu. Lepingu p 4.1 sätestab, et Lepingu esemel paikneva elamu basseiniruumis ja keldrikorrusel on ehitustööd ja viimistlus lõpetamata, elamus on osa elektrijuhtmeid lõplikult paigaldamata. Hageja ei ole Kinnistu puudusena käsitlenud asjaolu, et a) basseiniruumis ja keldrikorrusel on ehitustööd ja viimistlus lõpetamata ning et b) elamus on osa elektrijuhtmeid lõplikult paigaldamata. Kui tegemist on poolelioleva ehitise (või käesoleval juhul pooleliolevate ehitustööde ja viimistlusega keldris), siis saab puudusena käsitleda tehtud tööde ümbertegemise vajadust (vt RKTKo 3-2-1-131-05, p 15; RKTKo 3-2-1-5-12, p 29). P. P on hinnanud ehitustööde vastavust ehitusnormidele ning toonud esile keldrikorruse erinevate konstruktsioonide ja tehnosüsteemide ehitustöödes mitmeid põhimõttelised puudused, mis kujutavad endast ohtu inimese elule, tervisele ja varale (vt ka hagi p 2.14). Neid puudusi ei saa likvideerida mitte ehitustööde lõpetamise käigus, vaid olemasolevate konstruktsioonide ja tehnosüsteemide ümberehitamise kaudu. Järelikult esineb hagejal nende keldrikorruse tööde ümbertegemise vajadus ning tegemist on selgelt Kinnistul lasuva puudusega.
21.Asjaolu, et eksperthinnangud, mis kajastavad elamu puudusi, on koostatud pärast seda, kui hageja alustas majas ümberehitustöid, ei oma tähtsust. Hageja on majas (i) vahetanud ainult aknad (mis ei mõjuta muude puuduste olemasolu ega saanud olemuslikult neid puudusi ka
2-18-3367 tekitada), (ii) asunud fassaadi renoveerima ning (ii) asunud keldrikorrusel vee kahjustustest tingitud puudusi kõrvaldama. Hageja ei ole asunud elamut ümber ehitama, mistõttu on ilmne, et hageja tegevus ei saanud tekitada ega mõjutada viidatud puudusi.
22.Ebaõige ning vastuolus asjas esitatud tõenditega on kostja väide, nagu poleks taganemisavalduses esitatud selle aluseks olevaid faktilisi asjaolusid. Taganemise aluseks olevad faktilised asjaolud nähtuvad taganemisavalduse p-des 1.1-1.3. Ebaõige on ka kostja väide, et taganemisavaldus on esitatud hilinenult. Tehingust taganemise mõistlik aeg hakkab kulgema lepingurikkumisest teadasaamisest (VÕ S § 118 lg 1 p ), mitte tehingu tegemisest. Olukorras, kus hageja sai enamustest kinnistul lasuvatest puudustest teada alles 2017 sügisel, on 27.12.2017 taganemisavaldus selgelt esitatud mõistliku aja jooksul.
23.Kostja käsitlus puuduste (tekitatud kahju) maksumuse korrelatsioonist Kinnistu müügihinnaga on meelevaldne. Kostja on võrdluse aluseks võtnud üksnes need puudused, mille kõrvaldamisega seoses on hageja kahju juba kandnud (vt hagi p 3.5.4). Kostja aga jätab täielikult tähelepanuta muud Kinnistul lasuvad puudused, Mste kõrvaldamisega kaasneb samuti kulu (vt 02.03.2018 hagi p-d 2.9, 2.14), kuid mille suurust hageja ei tea. Ka Riigikohus viitab kostja poolt viidatud lahendis, et lepingurikkumisi tuleb kogumis hinnata (sh hinnata kõikide puuduste rahalist mõju võrrelduna lepingueseme hinnaga, RKTKo 3-21-43-15, p 20). Kinnistul lasuvaid puudusi on sedavõrd palju, sh on ekspert tuvastanud elamu kedrikorruse konstruktsioonide ja tehnosüsteemide ehitustöödes sellised põhimõttelised puudused, mis kujutavad endast ka ohtu inimese elule, tervisele ja varale. On ilmne, et sellises mahus puuduste olemasolu andis aluse Lepingust taganemiseks.
24.Seda, et kostja on tegelikkuses teadlik Kinnistu puudustest ning üksnes pahatahtlikult venitab paljasõnaliste ja kunstlikult konstrueeritud vastuväidetega menetlust, kinnitab ilmekalt ka see, et vahetult pärast seda, kui hageja asus kostjat informeerima kõigist Kinnistuga seotud puudustest, tegi kostja ennast teadlikult varatuks, vältimaks enda kohustusi hageja ees. Nimelt kuulus kostjale koos abikaasaga xxx asuv kinnistu. 20.09.2017 sõlmis kostja aga abieluvaralepingu, milles kostja koos abikaasaga (R P) avaldas ja kinnitas, et nende vahel on varaühisuse varasuhe ja see jääb kehtima ka edaspidi, kuid konkreetselt xxx kinnistu jääb edaspidi R Pi lahusvaraks. Samas lepingus seadsid abikaasad R. P kasuks tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõiguse xxx asuva kinnistu kasutamiseks (sh on kinnistu nende kaasvalduses). Ka see kinnitab asjaolu, et kostja on teadlik haginõude põhjendatusest, kuid üksnes oma pahatahtlikkusest tulenevalt esitab nõudele kunstlikult konstrueeritud vastuväiteid.
25.Kuna kostja on oma 26.03.2018 vastuses mh väitnud, et lepingust taganemise põhjendatuse kontrollil tuleb hinnata kõikide puuduste rahalist mõju võrrelduna lepingueseme hinnaga, siis tellis hageja täiendava ehitustehnilise auditi elamu konstruktsioonide seisukorra, vajalike rekonstrueerimistööde ning nende maksumuse väljaselgitamiseks. Auditist nähtuvalt tuleb selleks, et hoone eelprojekti ja ehitusnormidega vastavusse viia, teostada järgmised rekonstrueerimistööd: (i) Katusetööd - katuseplekk koos roovituse, kondensaadikile, tuuletõkkeplaadiga ning räästakastidega tuleb lammutada; samuti tuleb asendada ja/või plommida puidumädanikuga nakatunud puitkonstruktsioonid. Korstna ümbruse talad tuleb viia korstnast kaugemale. Ehitada tuleb uus katusekonstruktsioon ning katuseaken paigaldada veetihedalt; (ii) Terrass – SBS kate, alusplaat, mädanikuga nakatunud talad ja soojustus tuleb lammutada ja asendada; uue terrassi ehitamise ajal tuleb lahendada tuulutus;
2-18-3367 Vahetalad – vahelaetalade eelprojekti ja ehitusnormidega vastavusse viimiseks tuleb vähemalt 2. korruse välisseinte alaosa horisontaalselt piisavas kõrguses lahti lõigata ning paigaldada olemasolevate talade kõrvale mõõtudega 50*200mm ja tugevussorteeritud klassiga minimaalselt C14 uued talad. Selliselt peaks olema teoreetiliselt võimalik säilitada alumise korruse kipsplaat lagi. Lisatalade paigalduseks tuleb lammutada 2. korruse vaheseinad. Nende asemel tuleb teha ajutine toestus, et pööningu lagi alla ei kukuks. Peale tööde lõppu tuleb teha uus siseviimistlus; (iv) Välisseinte lisasoojustamine – välisseinte tellis ja vineerist välisvooder kuni puitpostideni tuleb lammutada. Samuti tuleb paigaldada puuduolevad 150mm paksused puitpostid, viia aknad välistasapinda, paigaldada lisasoojustus, uus tuuletõkkeplaat ning tellistest ja vineerist välisvooder. Puidust postid peavad olema tugevussorteeritud minimaalse klassiga C14; (v) Ventilatsioon – ventilatsioonitorude algus- ja lõpp-punktid ning see, Mseid ruume need peavad ventileerima, tuleb välja selgitada. Vajaliku ventilatsiooniagregaadi välja selgitamiseks tuleb teostada arvutused ja koostada projekt; (vi) Basseiniruumi kuivatusseade tuleb välja vahetada ja lahendada see komplekselt koos kondensaadi äravooluga; (vii) Aatriumi ja treppide piirded tuleb asendada; (viii) Paigaldada tuleb uus drenaažisüsteem – selleks tuleb vajalikus mahus lammutada ja pärast taastada välisterrass, maja ümbruse sillutuskivid ja puidust kaiguteed, välistrepid, puidust terrass, ilupõõsad ja puud ning tugimüürid, välja kaevata elamut ümbritsev pinnas, paigaldada killustiku sisse uus torustik, teha tagasitäited ning parandada vajadusel seinte hüdroisolatsioon ja soojustus. Uus drenaaž tuleb paigaldada selliselt, et toru ülemise ääre ja keldripõranda alapinna vahele jääb minimaalselt 0,4 meetrit. Rajada tuleb uus ülepumpla, mis vajab elektrit. Tööde tegemisel tuleb arvestada asjaoluga, et kaevikutele tuleb anda kalded varisemise vältimiseks. Kaevetöödeks ja pinnase teisaldamiseks saab kasutada väikesemoodulist tehnikat. Väljakaevatava pinnase ladustamiseks ja hilisemaks tagasitäiteks saab kasutada elamu tagumist hoovi, mis aga tahendab, et peale tööde lõppu tuleb taastada ka hoovi haljastus; (ix) Vähemalt elektrisüsteemi trafodega seotud osa tuleb ümber ehitada, et tagada süsteemi ohutus. Tõenäoliselt tuleb välja vahetada 2. korruse vaheseintes asuvad elektrisüsteemid. (iii)
Samuti nähtub auditist, et vastavalt ehitusseadustikule eeldavad eelkirjeldatud tööd uusi projekte, kuna tegemist on olemasolevate konstruktsioonide ja tehnosüsteemide muudatusega. Tõenäoliselt tuleb teha lammutusprojekt ning konstruktsioonide ja kütte, ventilatsiooni, veevarustuse ja kanalisatsiooni süsteemide rekonstrueerimiseks on soovitatav teha vähemalt põhiprojekt, mis on ühtlasi aluseks vajalike rekonstrueerimistööde maksumuse arvestamiseks. Samas peab arvestama asjaoluga, et tegemist on rekonstrueerimistöödega ning konstruktsioonide avamise ja/või lammutamise käigus võivad ilmneda lisakahjustused. Tööde ulatust ja iseloomu arvestades jääb eksperdi hinnangul vajalike rekonstrueerimistööde maksumus suurusjärku 150 000 –– 200 000 eurot.
26.On ilmne, et Kinnistu oluliseks osaks olev elamu ei vastanud neile tingimustele, milles pooled olid kokku leppinud. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (vt RKTKo 3-2-146-17, p 19). Käesoleval juhul müüja seda ei teinud. Riigikohus on täiendavalt selgitanud, et renoveeritud elamuga kinnisasja ostmisel ei saa ostja eeldada, et ta peab hakkama
2-18-3367 elutingimuste tagamiseks sinna kohe lisainvesteeringuid tegema. Samuti saab elamuga kinnistu müümisel lähtuda eeldusest, et elamu peab vastama olemasolevale projektdokumentatsioonile ning kõrvalekalded sellest peaksid olema kokku lepitud (RKTKo 3-2-1-100-15, p 26-27). Käesoleval juhul aga peab hageja selleks, et kõrvaldada kõik elamul lasuvad puudused, rekonstrueerima elamu põhikonstruktsioonid ja tehnosüsteemid, milleks tuleb tellida ka vastavad projektid (sh vajadusel ka lammutusprojekt). Vastavate rekonstrueerimistööde maksumus ja a b vahemikku 150 000 –– 200 000 eurot, kusjuures välistada ei saa, et konstruktsioonide avamise ja/või lammutamise käigus võivad ilmneda lisakahjustused (st puuduste kõrvaldamise maksumus suureneb). On ilmne, et olukorras, kus hageja tasus Lepingu alusel kostjale 265 000 eurot heas-väga heas seisukorras oleva elamu eest, millel kohene remondivajadus puudus, on 150 000 –– 200 000 euro ulatuses rekonstrueerimistööde vajadus selgelt kvalifitseeritav asja Lepingutingimustele mittevastavusena. Kuna kõik puudused olid olemas Lepingu sõlmimise hetkel, vastutab nende eest müüja (VÕS § 217 lg 2 p 1 ja p 2, VÕS § 218 lg 1).
27.Kostja 02.05.2018 lisa 2 (I. M arvamus) –– esiteks, tegemist on wordi dokumendiga, mille suvanditest nähtub, et dokumendi autor on xxx ja dokumenti on redigeeritud kokku üks (1) minut. Hagejal ega kohtul pole võimalik veenduda, kas selline e-mail on tegelikult I. M poolt edastatud ja kas edastatud e-maili sisu on sama, nagu esitatud wordi dokumendis. Pole võimalik välistada, et lisas 2 esitatud dokumendi on tõepoolest koostanud M. T. Teiseks nähtub I. M arvamusest, et talle esitatud materjalid on puudulikud adekvaatse hinnangu andmiseks ekspertiisiaktides puudustena käsitletud asjaolude kohta. Veelgi enam, ekspert pole vaidlusalust maja ise näinud ega vaatlust ega ekspertiisi teostanud. Järelikult pole võimalik viidatud arvamusega tõendada, et vaidlusalusel majal puuduseid ei esineks. Kolmandaks, väär on ka I. M väide, et E. E ehitisauditile lisatud fotod on loetamatud –– fotod on nummerdatud, arusaadavad ning nende kohta esitatud järeldused arusaadavad. On küsitav, Msed dokumendid või fotod esitas kostja I. M hindamiseks. Neljandaks, selgelt väär ning meelevaldne on I. M väide P. P 30.12.17 töö kohta, et „kirjelduse kohaselt teostati ehitustööde hinnang ümberehitustööde käigus“. Hinnatud on eramu keldrikorrusel teostatud ehitustöid. Ümberehitustöid hageja seal teinud ei ole. Ehitustööd keldrikorrusel piirduvad veekahjustuse tagajärjel tekkinud eramu kahjustuste likvideerimise ja taastamisega.
28.P. isiku osas on I. M avaldanud, et P. P puudub pädevus ehituse auditi tegemiseks, kuna vajalik pädevus selleks oleks ehitusinseneri tase 8. Sellist järeldust või normi, kust selline nõue tuleb, I. M viidanud ei ole (samuti ei ole seda esile toonud kostja). P P on riiklikult tunnustatud ekspert, kelle pädevus hõlmab (i) ehitustehnilist ekspertiisi, (ii) ehitusmaksumuse hindamist; (iii) ehitusobjektide tuleohutusekspertiise ning (iv) ehitiste tuluohutust. Majandustegevuse registri kodulehel (xxx) on toodud ehituse valdkonna muudatused, kus on selgitatud et alates 01.01.2018 hakkas kehtima määrus nr 61 „Kvalifikatsiooni tõendamise nõudega ehituse tegevusalade täpsem jagunemine ja nendele tegevusaladele vastavad täpsemad kvalifikatsiooninõuded“, mille alusel muutus tegevusalade täpsem jagunemine. Kutsetasemete täpsem kirjeldus on toodud tabelis, mille lk-lt 4 nähtub, et kutsetaseme 7 puhul (vt paremalt II tulp) on lubatud omanikujärelvalve tegemine (i) üldehitusliku ehitamise puhul (tavapärase konstruktsioonilahendusega ehitistel kõrgusega maapinnast kuni 45 m ja sügavusega kuni 8m, millele vaidlusalune eramu vastab), ning (ii) ehitusprojekti konstruktsioonide osas (vt lk 5) tavapäraste konstruktsioonidega ehitise puhul, mis ei ole maapinnast kõrgemal kui 45 m, ning (iii) samuti on lubatud ehitise auditi tegemine konstruktsioonilahenduste puhul eramute puhul (vt lk 6). Vaieldamatult on vaidlusalune hoone eramu kõrgusega maapinnast kuni 45 m, mis
2-18-3367 tähendab, et vaieldamatult oli ja on ka käesoleval hetkel P. P vastav pädevus vastava ehitusauditi tegemiseks.
29.Kostja 02.05.2018 lisa 3 (M. S arvamus) –– esiteks, sarnaselt kostja 02.05.2018 lisaga 2, on ka selle dokumendi näol tegemist wordi dokumendiga, mille suvanditest nähtub, et dokumendi autor on xxx ja dokumenti on redigeeritud kokku üks (1) minut. Ei hagejal ega ka kohtul pole võimalik veenduda, kas selline e-mail on tegelikult M. S poolt esitatud ja kas edastatud e-maili sisu on sama, nagu esitatud wordi dokumendis. Teiseks, väär on M. S järeldus, nagu oleks E. E’i ekspertiisis kõik objektilt avastatud puudused nimetatud varjatuks. E. E ekspertiisiakti p-s 2.3.1 ja 2.3.2 (vt 02.03.2018 hagi lisa 13) nähtub selgelt, et ekspert on eristanud varjatud puudusi puudustest, mida ostja oleks pidanud ise nägema ja mida seega ei saa kvalifitseerida varjatud puudustena. Lisaks on ka M. S sedastanud, et selguse saamiseks on vaja läbi viia asjakohane ekspertiis koos kohtvaatlusega. Kolmandaks, M. S arvamus ei ole erapooletu ning on selgelt kallutatud lähtudes kostja väidetest. Eelkõige nähtub see M. S arvamuses järeldusest, et „Samuti tuuakse puudustena välja aspekte mida on antud juhul ebamõistlik puuduseks pidada, kuna Ostja plaanis neid antud detailide asendusi nagunii (näiteks akende niiskuskahjustused, akende paiknemine seinas jms)“. Olukorras, kus M. S on väidetavalt arvamuse andmisel piirdunud üksnes viidatud dokumentide ülevaatamisega ega ole suhelnud vähemalgi määral ostjaga (s.o hageja), on ilmne, et arvamuses lähtutakse ostja meelevaldsetest väidetest, kuivõrd mitte ühestki viidatud dokumendist ei nähtu ega peagi nähtuma, kas ja mida ostja kavatses ja plaanis teha (või ei kavatsenud ega plaaninud). Lõpetuseks, ka M. S arvamus ei lükka ümber hageja poolt esitatud ekspertarvamusi (nii E. E kui ka P. P arvamused), kuivõrd M. S pole ise füüsiliselt kohal käinud ega läbi viinud kohtvaatlust. Samuti pole M. S tutvunud ülejäänud fotomaterjaliga –– jääb arusaamatuks sellisel juhul, mille pinnalt M. S üldse vastava arvamuse on andnud.
30.Kostja 16.05.2018 lisa 1 (M. S arvamus) –– esiteks, tegemist on selgelt kallutatud arvamusega, mis nähtub juba sellest, et arvamuses alguses M. S selgitab, et „hoone ülevaatamisel andis selgitusi hoone ehitamise juures viibinud ja hoonet ca 10 aastat kasutanud isik“. Olukorras, kus M. S arvamus peaks sisaldama üksnes märkusi P. P poolt 30.04.2018 koostatud töö nr xxx osas, on ilmne, et selles kontekstis on asjakohatu ning vastuolus faktiliste asjaoludega M. S eeldus, et hoone ülevaatamisel andis selgitusi hoone ehitamise juures viibinud ja hoonet ca 10 aastat kasutanud isik. M. S ei viibinud juures, kui ostja tutvus elamuga, mistõttu M. S ei tea ega saagi teada, kas ja Mseid selgitusi müüja ostjale andis. Teiseks, M. Si arvamust lugedes tuleb silmas pidada, et M. S pole ise füüsiliselt kohal käinud, kuulanud ära poolte selgitusi ega läbi viinud kohtvaatlust. Samuti pole M. S tutvunud ülejäänud fotomaterjaliga (vt ka kostja 02.05.2018 vastuse lisa 3). Eeltoodust tulenevalt on selgelt arusaamatu, kuidas ja mille pinnalt M. S üldse on arvamust avaldanud. Kolmandaks, olulises ulatuses viitab M. S oma arvamuses (sh arvamuses, mis pidavat käsitlema puuduste kõrvaldamise maksumuse hindamist) sellele, et esile toodud puuduste näol on tegemist asjaoludega, millest ostja oli juba ostueelsel ülevaatusel teadlik ja/või mis olid ostja ja müüja vahelise kokkulepe kohaselt ostja vastutada (vt M. Si arvamuse p-d 3.7, 3.8, 3.10, 3.12, 3.14, 3.15, 3.17, 3.19). Olukorras, kus M. S ei viibinud ostueelse ülevaatuse juures, on arusaamatu, millel saavad M. Si vastavad järeldused tugineda. Veelgi enam, M. Si vastavad järeldused kujutavad endast pigem õiguslikke, kui ehitustehnilisi järeldusi. Õiguslike järelduste tegemist eksperdile delegeerida ei saa ning selles osas tuleb M. Si esitatud ta helepanekud jätta tähelepanuta. Veelgi enam, kohtupraktikas on isegi leitud, et eriteadmistega isiku arvamuse usaldusväärsust vähendab see, kui esitatud kirjalik arvamus sisaldab ka õiguslikke järeldusi (TlnRKo 2-10-22055, lk
2-18-3367 16). See on ka arusaadav, sest kui spetsialist ei suuda teha vahet õiguslikul ja mitteõiguslikul, siis pole tegemist ka kõige tõsiseltvõetavama spetsialistiga.
31.Kostja 16.05.2018 lisa 2 (I M arvamus) –– esiteks, selgelt väär on I. M arvamus, justkui oleks P. P käesolevas asjas auditeid tehes ning arvamust avaldades ületanud oma pädevust P. Pil on vastav pädevus ilmselgelt olemas. Teiseks, asjakohatud on I. M arvamuse p-s 3-5 toodud selgitused, mille kohaselt ehitada ja omanikujärelevalvet võis teostada isik, kellel puudus vastav pädevus ning kuskil pole reguleeritud, et esineks kohustus järgida standardeid, norme, juhiseid jms, kui lepingus pole selles kokku lepitud. I. M arvamus on vastuolus viidatud küsimuses ulatusliku Riigikohtu praktikaga, mille kohaselt elamuga kinnistu müümisel saab lähtuda eeldusest, et elamu peab vastama olemasolevale projektdokumentatsioonile ja kõrvalekalded sellest peaks olema kokku lepitud (vt RKTKo 3-2-1-131-05, p 15; RKTKo 3-2-1-100-15, p 27). Veelgi enam, I. M arvamuse p-des 3-11 esitatud selgitused ja järeldused kujutavad endast järjekordselt õiguslikke hinnanguid, mitte arvamust ehitustehniliste asjaolude kohta. I. M arvamuse näol on tegemist TsMS § 272 lgs 2 nimetatud tõendiliigiga (eriteadmistega isiku arvamus), kes saab hinnanguid ja selgitusi anda üksnes eriteadmisi vajavate faktiliste asjaolude kohta. Õiguslike järelduste tegemist eksperdile delegeerida ei saa ning selles osas I. M esitatud tähelepanekud (kas ja millest pidid pooled lähtuma ja eeldama; kuidas tuleb tõlgendada lepingut jne) tuleb jätta tähelepanuta. Lõpetuseks, kuivõrd I. M pole jällegi ise isiklikult ekspertiisi teostanud (sh ka paikvaatlust teostanud), ei ole tema arvamus lõplik ega usaldusväärne, mistõttu ei lükka see ümber hageja poolt esile toodud asjaolusid ja nende asjaolude kinnitamiseks esitatud tõendeid.
32.Kostja 16.05.2018 lisa 3 (K S arvamus) –– ka K. S arvamus ei lükka ümber hageja poolt esile toodud asjaolusid. K. S oma arvamuses keskendub filosoofilistele küsimustele sellest, kuidas oleks pidanud olema ehitusaudit pealkirjastatud ja/või Mne on ehitusauditi läbiviimise hea tava.
33.Asjaolu, et P. Pi arvamuses puudub konkreetne metoodika, millest nähtuks, kuidas on asjatundja leidnud vastavate rekonstrueerimistööde maksumuse, siis on Riigikohus selgitanud, et see ei anna alust veel pidada arvamust tõendina kõlbmatuks (vt RKTKo 3-21-163-11, p 41). Veelgi enam, samasugune metoodika puudub ka M. Si arvamuses (vt kostja 16.05.2018 lisa 1). Asjatundja arvamus põhineb tihti subjektiivsetel hinnangutel ja prognoosidel. Ka ehitise puuduste kohta arvamuse andmisel ei saa eeldada, et ehitis tuleks selleks n-ö tervikuna lahti võtta, et nt konstruktsioonide seisukord kindlaks teha. Asjatundjad peavad rakendama oma kutsealal oodatavat hoolsust ja kasutatavat metoodikat, et anda arvamus oma parimate teadmiste kohaselt (vt RKTKo 3-2-1-100-15, p 29). Seda ka P. P teinud on.
34.Seda, et kostja oli teadlik drenaaži puudustes, kinnitab ka see, et kindlustus oli ka varem kostjale samasuguse kahjuga seoses väljamakse teinud –– kindlustusjuhtumi raames viitas kindlustusandja hagejale, et „tahan juhtida ka tähelepanu sellele, et see veekahju antud majas ei ole olnud esimene vaid vee alla on see keldrikorrus jäänud ka varemgi“. Seega oli vastav puudus (st puudulik drenaažisüsteem) olemas majal juba varem ning kostja sellest, et elamu drenaažisüsteem ei vasta nõuetele, teadlik.
35.Kohtuvaidluse kestel on elamul ilmnenud täiendavad asjaolud: 2019 aasta alguses pärast 3 (kolme) nädalast reisi elamusse tagasi jõudes ilmnes, et kogu maja oli tugevalt hallituse haisu täis, kelder oli täis hallitusniiskust ning hallitusilminguid ning 8000 eurot maksev uus
2-18-3367 baarimööbel oli rikutud; samuti veinikülmiku uks hallitas, välisuks hallitas (st elamu hallitas). Majas leviv hallitus on ilmselgelt tervisele väga ohtlik (võib lõppeda astmaga), seda eriti lastele. Selliselt kiirelt arenenud hallitus kinnitab ilmekalt seda, et maja keldrikorrus on liigniiske, kuivõrd sellise hallituse arenguks on tarvis niiskust ja soojust (mida on olnud piisavalt). Kuivõrd keldris puudub ka igasugune ventilatsioon, on ilmne, et maja ei vasta elementaarsetele elamistingimustele. Märtsi lõpus 2019 valgus II korruse pesuruumist vesi läbi maja konstruktsioonide alumise korruse kööki. Kui elamusse peaks uuesti vesi seoses keldri üleujutusega sisse tulema, siis selliseid kahjusid kindlustus enam ei kompenseeri. Suvel 2017 tekkis õhksoojuspumba kondentsitoru tilkumise tagajärjel kahju elamu garaažipealsele toale. Kahjude likvideerimise käigus selgus, et kogu põranda laagid oli valesti ja ebaühtlaselt paigaldatud, mistõttu ei olnud sellele võimalik uut põrandat ehitada ning laagid tuli välja vahetada. Köögi kubu elektroonika oli katki ning sellega seoses kutsuti aprillis 2019 kohale remondimees, kes tuvastas, et kohtäratõmbesüsteemil puudub väljaviik õue (puudub mistahes ühendus väljaviske torustikuga). See tähendab, et söögitegemisega kaasnevaid aure ja rasvu ei juhita köögist ja elamust välja, vaid see kõik lihtsalt ladestub ruumis ja mööblil. Selleks, et see korda teha, tuleb lõhkuda vahelagi ning katus või sein ning paigaldada torustik ning läbiviik õue. Jällegi, on elementaarne, et kui elamul on paigaldatud köögikubu ja müüja teavitab, et köögis on kohtäratõmme, siis eeldab iga mõistlik isik, et kohtäratõmbe toimimiseks on paigaldatud ka vajalikud torud jms. Küsimus ei ole käesoleval juhul selles, et elektroonika läks katki, vaid selles, et puudub torustik ja läbiviik õue, mille külge oleks võimalik kubu ühendada ning mille kaudu aurud ja rasvad välja juhtida.
36.Hageja on T. R ekspertiisiakti nr TR xxx (edaspidi TR Ekspertiisiakt I) ja T. R ekspertiisiakti nr TR xxx (edaspidi TR Ekspertiisiakt II) alusel jätkuvalt seisukohal, et ka nende aktidega on tõendatud, et Lepingu esemeks oleval elamul on mitmeid olulisi (varjatud) puudusi, mis takistavad elamu sihtotstarbelist kasutamist. Ekspert T. R on seisukohal, et tuvastatud ehituslikke puudusi ei saa lugeda ehitise tavapärasest kulumisest tingitud puudusteks (TR Ekspertiisiakt I p 4.4) ning suur osa (enamus) puudustest on käsitletavad varjatud puudustena. TR Ekspertiisiakti I p 3.1 alusel on tõendatud, et põhilised ehitise osad, milles T. R tuvastas olulised ehituslikud puudused, olid (i) keldriseinte ja põranda hüdroisolatsioon; (ii) katusekatte teostus ja (iii) osaliselt välisseinte ja katusetarandi tuulutus. Kokkuvõtvalt võib esile tuua, et TR Ekspertiisiaktiga I on tõendatud elamul järgmiste puuduste esinemine: Hoone tuulekasti tuulutus ei ole nõuetekohane tuulekastil puuduvad piisavad avad/vahed ventileeritava välispiirde õhu väljundamiseks (TR Ekspertiisiakt I p 3.2 a); Katuse erinevate tasapindade plekid ei ole kinnitatud nõuetekohaselt - katusekatte kinnituskruvide paiknemine ja tihendus ei vasta tootja R P AS juhendile ning plekipaanide ülekatted ei ole nõuetekohaselt kruvidega kinnitatud (TR Ekspertiisiakt I p 3.2 b); Katusekate ei ole nõuetekohaselt paigaldatud - paigaldamisel on rikutud kiviprofiiliga plekk-katte tootja paigaldusjuhendi juhiseid – plekipaanide servad on lõigatud ketassae ja plekikääridega ning lõigete kvaliteet on mitterahuldavaks. Katuse plekipaanid ei sobitu piisavalt hästi ning ilmselt ei ole katuse tasasust, katusekülje diagonaale, harja ja räästaste sirgust piisavalt kontrollitud, mille tagajärjel on paigaldamisel paane venitatud ning tulemuseks on mõlgid katusekatte paanides (TR Ekspertiisiakt I p 3.2 d); Katuse aluskate ei ole nõuetekohaselt paigaldatud ning tuulekast on suletud vineerplaadiga. Sellest puudusest tingituna on katuse sarikaotsad pehastunud (TR Ekspertiisiakt I p 3.2 c); Sajuveerenn on deformeerunud, mille põhjuseks on renni kinnituselementide ebapiisav arv ja/või tugevus (TR Ekspertiisiakt I p 3.2 e); Katuseterrass ei ole ehitatud nõuetekohaselt – katuseterrassi katte pealmine kiht enne välisseina on aluselt lahti - ehitustöö on jäänud lõpetamata (vaegtöö) ning seina ja katuse liitekohas on auk, mille
2-18-3367 kaudu läheb sadevesi konstruktsioonidesse. Lisaks sellele oli katte peale paigaldatud veetihe matt, mille tagajärjel on katusekate püsivalt märjas keskkonnas. SBS-bituumen katusekatte dokumenteeritud eluiga on keskmiselt 25 aastat. Püsivalt märgunud / külmunud keskkonnas olek võib oluliselt vähendada katusekatte eluiga (TR Ekspertiisiakt I p 3.2 f); Hoone ilmastikukindlus (tuule- ja sademete vastane kaitse) ei ole piisav. Avatäited on paigaldatud montaaživahuga, vuukides väline tuuletõke puudub. Paikvaatlusega on tuvastatud, et välispiirdes on tuuletõke paigaldatud, kuid vineerplaatide tagune 25 mm tuulutusvahe võib olla ebapiisav (TR Ekspertiisiakt I p 3.2 g); Moodulkorstna paigaldamisel on rikutud tuleohutusnõudeid ning korstna välispind on katusekonstruktsioonidele lubatust lähemal (TR Ekspertiisiakt I p 3.2 h); Vannitoa katuseakna paigaldamisel ei ole hüdroisolatsioon paigaldatud nõuete kohaselt. Ebatiheduste kaudu on sajuvesi pääsenud pleki alla ning sealt piirde sisepinnale, tekitades sellel nähtavad kahjustused. Vannitoa Velux katuseaken ei ole paigaldatud veetihedalt ja nõuetekohaselt (TR Ekspertiisiakt I p 3.2 i); Hoone sisetrepi ja aatriumi piirete kõrgus ei ole nõuetekohane ja horisontaalsuunaline jäikus ei ole piisav, piirded on deformatiivsed ning kasutamisel ebaturvalised (TR Ekspertiisiakt nr I p 3.2 j); Tuletõkkesektsiooni lagedes ja seintes paiknevad tehnosüsteemide läbiviigud tuletõkkesektsiooni seinast ei vasta nõuetele. (TR Ekspertiisiakt nr I p 3.2 n); Hoone fassaadi tuulutus ei vasta osaliselt nõuetele (TR Ekspertiisiakt I p 3.2 o); Sajuvesi ja niiskus tungib läbi vundamendi ja/või aluspõranda. Välisseinte niiskuskahjustuste iseloom viitab pinnasevee sissetungimisele läbi keldri välisseina. Niiskuskahjustuste iseloomu arvestades on kahjustuste kõige tõenäolisem põhjus hüdroisolatsiooni puudumisest või madalast kvaliteedist tingitud kapillaarniiskuse tõusmine mööda seinte sisepinda ja pinnasevee sissetungimine (TR Ekspertiisiakt I p 3.2 p); Ventilatsioonisüsteem ei ole nõuetekohaselt välja ehitatud – puuduvad sissepuhke ja väljaviske avad (TR Ekspertiisiakt I p 3.2 r); Kanalisatsiooni tuulutustoru ei ole paigaldatud nõuetekohaselt – standardi kohaselt tuleb kanalisatsiooni õhutustoru viia katuse pinnast kõrgemale. Paikvaatluse kohaselt avanes kanalisatsiooni õhutustoru katusealuse suletud ruumi (TR Ekspertiisiakt I p 3.2 s); Tehnoruumi välisuks ei ole nõuetekohane – tehnoruumi välisukse vastavus tuletõkkeuksele esitatavatele nõuetele ei ole tõendatud, samuti ei vasta nõuetele tehnoruumi välisukse paigaldus. Ukse paigaldamisel on kasutatud tavalist montaaživahtu, Mne on UV-kiirguse mõjul täielikult kaotanud oma isolatsioonivõime (TR Ekspertiisiakt I p 3.2 t); Kui saju- ja pinnasevee ärajuhtimissüsteem (drenaažisüsteem) on üldse paigaldatud (mida eksperdil ei olnud võimalik kontrollida), siis ei ole see teostatud kooskõlas tehniliste tingimustega. E AS tehniliste tingimuste kohaselt peab sadevete juhtimine (imbumine) ühiskanalisatsiooni olema välistatud. Antud juhul on drenaaži- ja sajuveed juhitud kanalisatsioonisüsteemi (TR Ekspertiisiakt I p 3.2 v).
37.Ainuüksi visuaalse vaatluse pinnalt oli eksperdil võimalik tuvastada veel täiendavad võimalikud puudused: kahjustatud võivad olla kogu hoone sarikaotsad. TR Ekspertiisiaktis I p 3.2 a) on käsitletud üksnes rõduukse kohal ja rõduga piirnevate biokahjustustega sarikate otste asendamist. Seda põhjusel, et paikvaatluste käigus tarindeid ei avatud, mistõttu puuduvad eksperdil andmed kogu hoone sarikaotse seisundi kohta (TR Ekspertiisiakt II p 8.16). Samas, võttes arvesse seda, et tuulekast on kogu ulatuses suletud umbse vineerplaadiga, siis on tõenäoline, et sarikate otsad on kogu hoone ulatuses kahjustada saanud ning vajavad väljavahetamist.
38.TR Ekspertiisiakt I p 3.2 f kohaselt on terrass ehitatud suletud katuslaena, kuid ilma tarindeid avamata ei ole võimalik tuvastada, kas katuslae konstruktiivsed kihid on paigaldatud nõuetele vastavalt või mitte. Võimalike kahjustuste tuvastamiseks, parandustööde teostamiseks ning võimalike remonttööde maksumuse hindamine on
2-18-3367 võimalik peale terrassi SBS-katte ja/või vineerist servaplaatide eemaldamist. Samas, võttes arvesse seda, et ekspert on tuvastanud, et katusekate on aluselt lahti - ehitustöö on jäänud lõpetamata (vaegtöö) ning seina ja katuse liitekohas on auk, mille kaudu läheb sadevesi konstruktsioonidesse – on ilmne, et katuslae konstruktiivsed kihid on saanud läbijooksudest tingituna kahjustada ning katuse osas on vajalik parandustöid teostada suuremas mahus, kui eksperdil oli võimalik tuvastada visuaalse vaatluse tulemusel.
39.TR Ekspertiisakti I p 3.2 o) on ekspert selgitanud, et fassaadi tuuletõkke paigaldust ja nõuetekohasust ei ole võimalik üksnes paikvaatluse käigus tuvastada. Vaatamata sellele on ekspert ainuüksi paikvaatluse pinnalt seisukohal, et vähemalt osaliselt ei ole fassaadi tuulutus ei ole nõuetekohane. Samas on tsiviilasjas nr 2-17-18442 teostatud ekspertiis (vt hageja 30.05.2019 taotluse lisa 1) tuvastanud, et tuuletõkke paigaldus ei ole nõuetekohane - tuuletõkkeplaatide vuugid ei asu roovi all ja on hermetiseerimata ning tuuletõkkeplaat on saanud kahjustada kuna puudub piisav tuulutus tuuletõkke ja vineeri vahel. Seega esineb eeltoodud alusel põhjendatud alus arvata, et hoone tuuletõkke teostus ei vasta nõuetele ning remonttöid tuleb teostada ka hoone fassaadi osas. See omakorda suurendab puuduste kõrvaldamise tulevast maksumust.
40.TR Ekspertiisiakt I p 3.2 r) kohaselt ei ole koostatud ventilatsiooniprojekti ja/või teostusjooniseid, mistõttu selgub, kas ventilatsioonitorustikud on süsteemi väljaehitamiseks paigaldatud piisavalt ja nõuete kohaselt, peale mõõdistusprojekti koostamist. Seega arvestades hoone teisi puudusi, puudub käesoleval juhul mistahes kindlus selles, et süsteem on välja ehitatud nõuetekohaselt.
41.TR Ekspertiisiakt II p 8.14 on ekspert selgitanud, et saju- ja pinnasevee ärajuhtimissüsteem (sh pumbad ja äravoolutorustik)on kaetud tehnosüsteem ja selle nõuetekohasust ei ole võimalik visuaalsel vaatlusel hinnata. Ilma teostusjoonisteta ei ole eksperdil võimalik anda hinnangut süsteemi toimivusele – kuna puuduvad andmed ülepumpamissüsteemi pumpade võimsuse ja torustiku sobivuse kohta. Seda kõike saab hinnata alles peale teostusjooniste koostamist. Arvestades aga asjaolu, et elamu keldrikorrusel toimus 2017. a augustis uputus (ja selliseid uputusi on olnud ka varasemalt), siis on see märk sellest, et süsteem (pumpade võimsus või torustik) ei ole nõuetekohane ja remonttöid tuleb teostada ka ülepumpamissüsteemi osas.
42.Kuna ekspertiisi käigus ei avatud tarindeid, siis on ekslik ekspert T. R seisukoht põrandate läbinõtkumise / kummumise osas. TR Ekspertiisiakt I p 3.2. k) kohaselt on ekspert seisukohal, et Pett on paigaldatud nõuetekohaselt ja see ei põhjusta läbinõtkumist / kummumist. TR Ekspertiisiakt II p 8.8 on ekspert aga selgitanud, et ekspertiisi käigus põrandakatteid ega põrandaliiste ei eemaldatud ning seetõttu ei ole eksperdile teada, kas Petile on paisumisvuuk ette nähtud (selle puudumine põhjustab põranda läbinõtkumist / kummumist). Hageja viitab siinkohal, et ekspert P. P on teostanud auditi raames tarindite avamist ning tuvastanud selle käigus, et trepihalli Peti läbinõtkumise / kummumise üheks põhjuseks on asjaolu, et vertikaalkonstruktsioonide vahel puuduvad deformatsioonivuugid (vt hageja 02.05.2018 taotluse lisa 1, p 3.9 jj). Seega on T. R järeldus ekslik tingituna sellest, et ta on ekspertiisi käigus piirdunud üksnes visuaalse vaatlemisega.
43.TR Ekspertiisiakt I p 3.5 kohaselt on puuduste kõrvaldamise eelduslik maksumus 50 550 eurot (parandustööd 43 500 eurot + drenaaživee mahuti ja pumpla paigaldus 3570 eurot ning ventilatsioonisüsteemi ümberehitusmaksumus 3480 eurot). Arvestades TR Ekspertiisaktis II tehtud täpsustusi, lisandub sellele kulule veel 531 eurot - hoone otsaseina
2-18-3367 tuulutusresti paigaldamine ja katuseharja aluskatte ja tuuletõkke avamine – 410 eurot (TR Ekspertiisakti II p 8.4); katuslaes (terrassil) oleva augu täitmine mastiksiga – 6 eurot (TR Ekspertiisakti II p 8.6); Peti 8-10 mm laiune äralõige ja ukseläve katteliistu paigaldamine – 25 eurot (TR Ekspertiisaktis II p 8.8); tehnosüsteemide läbiviikude tihendamine – 90 eurot (TR Ekspertiisaktis II p 8.10). Seega on puuduste likvideerimise maksumus minimaalselt 51 081 eurot. Veelgi enam, ekspert on TR Ekspertiisiakt II p 8.5 toonud esile, et kui katusekatte parandustööde maksumus on 5100 eurot, siis TR Ekspertiisiakt I p 3-2 d) ette nähtud ehitustööde maksumus on 14 000 eurot. Samas, kuna parandustöödega ei ole võimalik likvideerida kõiki katusel esinevaid puudusi (mh katuseplekkide valest paigaldusest tingitud muhke ja mõlke; katuse servaplekkide valest paigaldusest tingitud läbijookse – vt TR Ekspertiisiakt I lisa 3 foto 33), siis tuleb antud juhul lähtuda eksperdi poolt välja pakutud alternatiivsete tööde maksumusest summas 14 000 eurot. See aga tähendab, et TR Ekspertiisiakt I p 3.5 esitatud tööde maksumus kujuneb esialgsest kalkulatsioonist vähemalt 8900 euro võrra kallimaks (14 000-5100), mis teeb ekspert T. Rattasepa hinnangul puuduste likvideerimiseks vajalike tööde konservatiivseks maksumuseks vähemalt 59 981 eurot (51 081 + 8900).
44.Mis puudutab TR Ekspertiisiaktides toodud tööde maksumust, siis tunduvad eksperdi poolt pakutud hinnad kohati ebarealistlikult odavad – nagu nt katuslael oleva augu parandamise maksumus summas 6 eurot (TR Ekspertiisaktis II p 8.6). Kuigi hageja on palunud eksperdil täpsustada, millest on ekspert hindade määramisel lähtunud, on ekspert piirdunud TR Ekspertiisiakt II p-s 8.18 üldise ja mittemidagiütleva vastusega, et tegemist on ehitustööde keskmiste hindadega. Seda, et eksperdi hinnad on tegelikest turuhindadest oluliselt odavamad kinnitab ka asjaolu, et kui ekspert on hinnanud katuse n.ö asendustööde (mis näeb ette mh katusekatte vahetust) maksumuses 14 000 eurot, on sama töö maksumus OÜ Katusepartner hinnapakkumise kohaselt ca 27 000 eurot, kuna katusetööde probleeme pole võimalik lahendada ainult katusekruvide lisamisega. Ekspert ei ole jätkuvalt määranud tööde hinda kõigile paikvaatluse käigus tuvastatud puudustele. Näiteks - Ekspertiisiakt I p 3.2 f) on ekspert toonud esile, et (i) katuseterrassi katte pealmine kiht enne välisseina aluselt lahti - ehitustöö on jäänud lõpetamata (vaegtöö) ning (ii) seina ja katuse liitekohas on auk. Hageja poolt esitatud täpsustavale küsimusele vastates on ekspert täpsustanud üksnes seina ja katuse liitekohas oleva augu likvideerimise maksumust, kui ei ole täpsustanud tööde maksumust, mis kaasneb pealmise kihi kinnitamisega (TR Ekspertiisaktis II p 8.6). Samuti ei ole ekspert arvestanud puuduste kõrvaldamise maksumuse määramisel kõiki töid, mis puuduste kõrvaldamiseks tuleb teostada. Nimelt ei ole ekspert arvestanud keldrikorruse hüdroisolatsiooni tööde puhul (mis TR Ekspertiisiakt II p 8.15 kohaselt sisaldab vundamentide lahti kaevamist, keldriseinte välise hüdroisolatsiooni, sajuvee- ja drenaažitorustiku paigalduse kontrolli ning vajadusel remonti) asjaolu, et selleks, et vundament kogu hoone ulatuses lahti kaevata, tuleb osaliselt eemaldada (lammutada) maja külge ehitatud terrass ja paigaldatud tänavakivi. Nende tööde orienteeruv maksumus on ca 12 290 eurot. Ekspertarvamustest ei nähtu, et ekspert oleks arvestanud nende kuludega tööde maksumuse määramisel. Seega tuleb arvestada, et tegelik tööde hulk ja seega maksumus kujuneks TR Ekspertiisiaktides nimetatud summadest oluliselt suuremaks. Hageja ei nõustu ka kõigi eksperdi poolt välja pakutud puuduste kõrvaldamise meetoditega. Seina ja katuse liitekohas oleva augu parandamiseks on ekspert näinud ette täita auk montaaživahuga (TR Ekspertiisaktis II p 8.6). Hageja sellist lahendust ei aktsepteeri, kuna
2-18-3367 (i) see jääb visuaalselt kole ning rikub katuseterrassi välisilmet ning (ii) selline lahendus ei ole sobiv, kuna montaaživaht kaotab UV-kiirguse mõjul oma isolatsioonivõime (sellele on ekspert viidanud ka seoses tehnoruumi välisukse paigaldamise puudusega – vt TR Ekspertiisiakt I p t). Sisetrepi ja aatriumi piirete jäikuse saavutamiseks ja kõrgusnõuetega vastavusse viimiseks on ekspert näinud ette täiendava käsipuu paigaldamist (TR Ekspertiisakt II p 8.6). Arvestades seda, et sisetrepi ja aatriumi piiretel on juba käsipuu, siis täiendava käsipuu paigaldamine muudab piirete väljanägemist ja disaini. Paratamatult jääb mulje, et ekspert on lähtunud üksnes sellest, milline lahendis oleks kostjale kõige soodsam ning ei ole arvestanud „parandustööde“ mõju piirete välisilmele. Hageja on seisukohal, et selleks, et asi vastaks lepingu tingimusetele, tuleks välja vahetada kogu piire. Sellisel juhul kujuneks aga töö maksumus eksperdi poolt hinnatust oluliselt kallimaks. Siinkohal on oluline rõhutada ka seda, et ekspert on andnud oma hinnangu elamu seisukorrale ja puuduste kõrvaldamise maksumusele ekspertiisi teostamise aja seisuga. See tähendab, et T. R ekspertiis ei käsitle kõiki puudusi, mis esinesid elamu hagejale üleandmise hetkel, kuna osade neist puudustest olid hageja poolt eelnevalt likvideeritud (vt hagiavalduse p 3.5). Lisaks hagiavalduses esile toodud töödele, mille osas on hageja esitanud kahju hüvitamise nõude, tuleb arvestada ka töid, mis on finantseeritud hageja kindlustusandja poolt. Ekspert P. P on hinnanud keldrikorruse kahjujuhtumi tagajärgede likvideerimise maksumuseks 17 295 eurot + km, s.o kokku 20 754 eurot (vt hagiavalduse lisa 13 esitatud audit). Viidatud auditi p-s 3.6 nimetatud tööd on sellised, mis oleks tulnud teostada elamu puuduste kõrvaldamiseks ka juhul, kui kahjujuhtumit (veeavarii) ei oleks esinenud. Seda põhjusel, et elamu keldrikorrusel puudus sisemine hüdroisolatsioon ning selleks, et see paigaldada, oleks tulnud seintelt ja põrandatelt plaadid eemaldad, paigaldada hüdroisolatsioon ning plaatida seinad ja põrandad uuesti. Ekspert T. R on TR Ekspertiisaktis II p 8.15 selgitanud, et ta eeldab, et kahjujuhtumiga seotud ehitustööd teostati vastavuses hea ehitustavaga ning seetõttu ei ole keldrikorruse sisemise hüdroisolatsiooni osas tööde teostamist ette nähtud. Kuna aga vaidlust ei saa olla selles, et keldrikorrusel puudus nõuetekohane hüdroisolatsioon elamu üleandmise hetkel, siis tuleb puudust ja selle kõrvaldamise maksumust (s.o 17 295 eurot + km) arvestada elamu Lepingu tingimustele vastavuse hindamisel. Võttes arvesse see T. R hinnanguid puuduste likvideerimiseks vajalike tööde maksumuse osas (vt p 2.6-2.7), teeb see puuduste likvideerimise konservatiivseks maksumuseks vähemalt 80 735 eurot (s.o 59 981 + 20 754).
45.Hageja ei nõustu TR Ekspertiisiakt I p-s 3.3 sisalduvate eksperdi seisukohtadega, millised hoone puudused on käsitletavad varjatud puudustena ja millised mitte. Varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Sealjuures saab just asjaolust, et võimalikule puudusele viitas spetsialist, järeldada, et tegemist oli varjatud puudusega (RKTKo 3-2-146-17, p 25; RKTKo 3-2-1-100-15, p 31; RKTKo 2-14-37663/54, p 13). Seega tuleb varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest (vt RKTKo 3-2-1-46-17, p 25). Teiseks, ka T. R on ise TR Ekspertiisiakt I p-s III (sissejuhatus) möönnud, et ainuüksi visuaalkontrolliga (visuaalne paikvaatlus) ei ole enamikel juhtudel võimalik ehitise varjatud puudusi tuvastada. Varjatud puuduste ja defektide põhjuste tuvastamiseks on reeglina vaja tarandite ja/või tehnoseade avamine. Antud juhul on ilmne, et T. R on hinnanud puudusi asjatundja pilgu läbi ning ei ole arvestanud sellega, millised puudused oleksid pidanud olema n.ö tavainimesele elamu ülevaatamisel äratuntavad. Seejuures on ilmselgelt ekslik eksperdi arusaam, justkui visuaalselt nähtavad puudusi ei ole võimalik käsitleda varjatud puudustena. Hageja sellega ei nõustu, kuna antud juhul on hoone nähtavad puudused
2-18-3367 ehitustehnilised ning hageja ei saanud neid puudusi asja tavapärasel ülevaatamisel avastada (st saada aru sellest, et tegemist on ehitustehnilise veaga). Hageja toob siinkohal näitena aatriumi- ja trepipiirded – hageja ei pidanud elamut ülevaadete saama aru, et piirded ei vasta kõrguse osas nõuetele ning on ohtlikud. Tegemist on puudusega, mida ei pea eriteadmisteta isik tuvastama.
46.Olgugi, et hageja on seisukohal, et käesoleval juhul on ainuüksi esmane hinnang puuduste kõrvaldamise maksumusele piisav lepingust taganemiseks, rõhutab hageja, et taganes lepingust VÕS § 223 lg 1 ja lg 3 alusel – st põhjusel, et müüja on keeldunud õigustamatult asja parandamisest ega ole teinud seda mõistliku aja jooksul.
47.Hageja esitas 09.06.2020 vastuväite kohtu tegevusele osas, milles kohus jättis hageja menetlusliku taotluse rahuldamata (15.05.2020 kohtumääruse p-4). Hageja märgib, et kohus jätab tähelepanuta, et käesolevas asjas on asja sisuline menetlus ka pärast eelmenetlust jätkunud (st menetluslik olukord muutunud). Veelgi enam, tõendid, mida hageja esitas pärast eelmenetluse lõppu, olid kõik tõendid, mis olid otseselt seotud T R 06.04.2020 ekspertiisiaktiga ning mistõttu polnud hagejal neid võimalik varem ka esitada. Teiseks, kõik hageja poolt 24.04.2020 menetlusdokumendi lisades 1-3 esitatud dokumentaalsed tõendid on seotud TR Ekspertiisiaktides toodud osaliselt pealiskaudsete ja paljasõnaliste järelduste ümberlükkamisega, st eriti osas, mis puudutab eksperdi järeldusi puuduste kõrvaldamise maksumuse osas. Veelgi enam, ka kohtu varasem koosseis võttis pärast eelmenetluse lõppu vastu tõendid, mis puudutasid puuduste kõrvaldamise maksumust (vt 16.05.2018 istungi protokoll). Esiteks, eelmenetluse lõppemise seisuga polnud viidatud tõendeid olemas (ja polnud ka vajadust ega võimalust neid esitada). Teiseks, tõendite asja materjalide juurde võtmine ei põhjusta menetluse venimist, sest kohus on määranud menetlusosalistele lõplike seisukohtade esitamise tähtaja ning kostjal on piisavalt mõistlik aeg tõenditega tutvuda ja nende osas oma seisukoht esitada. Seega saab ka kostja käsitleda hageja poolt 24.04.2020 menetlusdokumendis esitatud dokumente oma lõplikes seisukohtades. Seega ei lükku eeltoodu tõttu menetlus kuidagi edasi. Käesoleval juhul on kohus piirdunud üksnes viitega eelmenetluse lõppemisele, mis pole piisav. Ülaltoodud põhjusel palub hageja rahuldada vastuväide kohtu tegevusele ja rahuldada hageja 24.04.2020 taotlus dokumentide asja materjalide juurde võtmiseks.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
48.Kostja ei tunnista hagi. Hagejal puudus õigus lepingust taganemiseks. Hageja 27.12.2017 lepingust taganemise avaldus on tühine. Hageja väidetud olulisi puudusi müüdud kinnistul ei esinenud. Kinnistul asuv elamu oli hoone müügilepingu sõlmimise ajal ja ka pärast seda elamiseks sobivas seisukorras ning hageja väidetud puudusi sellel ei esinenud. Müügilepingu väidetav rikkumine kostja poolt ei ole millegagi tõendatud ja hageja väited kostjapoolsest kinnistu müügilepingu rikkumisest on hageja enda poolt hagi lisadena esitatud tõenditega täielikult ümber lükatud.
49.Hagiavalduse lisana nr 4 esitatud xxx hindamisakti p-st 4.3 loeme, et müüdava hoone puhul esineb nii sise- kui ka välisviimistluses kulumise märke, kohene remondivajadus puudub. Hoone on kasutusse võetud aastatel 2005-2008 ja esimest korrust on osaliselt uuendatud 2012 aastal. Jääb arusaamatuks, kust võtab hageja hagi p-s 3.2.1 esitatud väite, et ta ostis renoveeritud (so uueväärse) elamuga kinnisasja. Kinnistu müügilepingu p 1.4.3. kohaselt on Ostja (hageja) üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning talle Müüja (kostja) poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise kvaliteedist, seisukorrast ja õiguslikust olukorrast.
2-18-3367
50.Kostja seisukohad hageja esiletoodud puuduste osas on järgmised:
50.2.Aknad olid paigaldatud distantsliistu jagu (25 mm) puitkarkassist väljapoole, mis ei ole vastuolus ehitusnormidega ja ei ohusta hoonet üheski aspektist. Nõudekirjast võib aru saada, et reaalne viga esines ühel aknal, mis asub vanni kõrval ning aknalauale sadanud duššivesi voolas karkassile. Selline väike nihe soojustuse suhtes avastati ostja poolt aknaid vahetades ehk uusi paigaldades. Seega heidab ostja müüjale ette puudust, mis sõltumata müüjast ostja poolt nagunii oleks kõrvaldatud. Selline puudus ei saa olla põhjendus uute akende paigaldamiseks, sest samamoodi oleks võinud ka olemasolevad aknad 25mm sissepoole paigaldada.
50.3.Hageja märgib, et fassaadikate on paigaldatud ilma distantsliistuta, see on ilma tuulutusvaheta vastu tuuletõkkeplaati. Kostja märgib, et plaadid paigaldati reguleeritavate distantskruvidega. Tuulutusvahe oli olemas. Tuuletõkke plaat ei olnud vastu fassaadikatet.
50.4.Hageja märgib, et katusekatte aluskatte ja tuuletõkke vahel puudub tuulutusvahe. Kostja märgib, et väide ei vasta tõele. Tuulutusliistud olid/on 25mm tuuletõkke ja aluskatte vahel. 2005-2010 kehtinud EVS 383 2003 kohaselt plekk-katusel peab olema tuulutus ja 25mm tuulutusvahe on piisav ja vastavuses tol ajal kehtinud hea ehitustavaga.
50.5.Hageja märgib, et sokli karniis on ehitatud umbseks nii, et tuulutusvahe puudub soklikarniisi pleki all ja peal, mistõttu on fassaad tuulutamata. Kostja märgib, et kivifassaadil on korrektsed tuulutusavad alumistel kiviridadel. Kogu fassaad on korrektselt tuulutatud.
50.6.Hageja märgib, et suurte vihmadega keldris uputab, sest drenaaž on puudulik ja liigvee ülepumpamise süsteem pole korras. Kostja märgib, et drenaaž on olemas ja pumpla on rajatud ning toimiv. Kalded on kogu kinnistu raames tehtud majast eemale. Augusti uputuse põhjustas ülimalt ekstreemne vihmasadu ehk loodusjõud, mis on käsitletav Force majeure’i asjaoluna, mille vastu inimene mõistlike vahenditega ei saagi võidelda. Samuti oli kontrollimata ostumüügi tehingus ära märgitud pumpla, mis ka põhjustas uputuse Tavaline vihm enne ja pärast augustikuud ei ole uputust tekitanud ja vesi ei jookse keldrisse sisse.
50.7.Hageja märgib, et katteplaadid seintel on lahti, mida heauskne ostja ei osanud märgata; Kostja märgib, et ei ole võimalik täpselt aru saada, milliseid katteplaate silmas peetakse. Kui silmas peetakse fassaadi katvaid vineerplaate, siis ostja oli fassaadi seisukorrast teadlik. Fassaadi vahetust planeeris ostja juba enne müügilepingu sõlmimist. Plaadid olidki kulunud ning seda oli silmaga näha ehk täiesti normaalne kulum vana maja puhul.
50.8.Hageja märgib, et teise korruse vannitoa põrandal on vale kalle. Vesi ei jookse äravoolu trappi. Kostja märgib, et kalle on duššinurgas olemas. Muu ruumi ulatuses kallet ei ole ega peagi olema.
50.9.Hageja märgib, et aatriumi piire on konstruktsiooniliselt madal, nõrk ja ohtlik. Kostja märgib, et Õuetuba OÜ tegutseb turul vanade ja mittekorras majade remondi ja
2-18-3367 restaureerimisega. Tegemist ei ole ega saagi olla ostja eriteadmisi arvestades varjatud puudusega.
50.10.Hageja märgib, et FIBO korstna ümber on ohtlikus läheduses puitsarikas. Lisaks puudub tuletõkke kivivill moodulkorstna ümber, tuleohutus pole tagatud. Kostja märgib, et Päästeameti vastav spetsialist on maja üle vaadanud. Kordagi ei ole tehtud ühtegi etteheidet tuleohutuse alaste puudujääkide osas. Seega tundub selline etteheide kunstlik ja otsitud.
50.11.Hageja märgib, et korstna juurde puudub pääs väljast. Kostja märgib, et pääs katusele redeliga on tagatud väljast. Paigaldamata on 2m käiguteed, mis asub garaažis ja mille koos korstna kraega pidi ostja ise paigaldama. Tegemist ei ole varjatud puudusega.
50.12.Hageja märgib, et pööninguluuk ei ole tuletõkkeluuk. Kostja märgib, et ei peagi olema. Pööninguluuk ei ole tee katusele.
50.13.Hageja märgib, et garaažis ei ole läbiviigud tuletõkkeseinast tehtud tuldtõkestavalt. Kostja märgib, et Päästeameti spetsialisti poolt on maja üle vaadatud. Kasutusluba anti. Seega ei ole ega saa olla tegemist puudusega.
50.14.Hageja märgib, et katusekatte liitekohast on vee läbijooks aluskattele ja sealt seinale suurte vihmasadude ajal. Kostja märgib, et see puudus võib tekkida suure vihmaga. Kostja on väljendanud nõusolekut see puudus oma kuludega parandada. Ostjat on nõusolekust teavitatud, kuid ostja omakorda ei ole puuduse kõrvaldamist soovinud ega võimaldanud.
50.15.Hageja märgib, et esineb vee sissejooks katusekatte ja korstna ühilduvusest. Kostja märgib, et läbijooks oli põhjustatud korstna manseti lekkest. Uus korstna korsett oli osaliselt paigaldatud ning selliselt, et leket enam ei ole. Ostjale sai garaažis täpselt näidatud, kus puuduolevad detailid koos katuse käiguteega asuvad. Ostja pidi need ise paigaldama.
50.16.Hageja märgib, et katusekate ei ole korralikult paigaldatud, on kiivas katuseserva pleki suhtes. Kostja märgib, et visuaalselt on see puudus nähtav. See on puhtalt iluviga, mis ei ole hoonet kahjustav. Tegemist ei ole varjatud puudusega.
50.17.Hageja märgib, et puuduvad katusekatte ülespöörded kattega liituvatele vertikaalsetele pindadele. Kostja märgib, et ülespöörded on olemas. Tegemist ei ole varjatud puudusega. Õuetuba OÜ teadmised hoonete remondi- ja taastamistööde osas on käsitletavad majandus- või kutsetegevuses tegutsemisena, mistõttu ostja ei saa tugineda väitele, et ei osanud tõlgendada puuduse või defektina.
50.18.Hageja märgib, et basseinil on lahtine veepind. Liigne aurustumine ei ole takistatud. Liigniiskus kahjustab ehituskonstruktsioone. Seda asjaolu ei osanud ostja tõlgendada puudusena. Kostja märgib, et selle etteheite osas kehtivad eelmises punktis nimetatud vastuväited. Lisaks, avatud bassein on tavapärane. Puuduvad normatiivsed nõuded basseinikattele, see on iga basseiniomaniku enda otsustada. Basseiniruumis on kuivati, mis selle niiskusrežiimi reguleerib. Lisaks on kinnistu müügilepingu p-s 4.1. otsesõnu öeldud, et basseiniruumis ja keldrikorrusel on ehitustööd ja viimistlus lõpetamata. Müüja ja Ostja on kokku leppinud, et eelnimetatud tööd teostab omal kulul ostja.
2-18-3367
50.19.Hageja märgib, et puitterrassi lauad on kohati mädanenud. See selgus alles raske kümblustünni ja lillekastide hilisemal kohalt eemaldamisel. Heauskne ostja ei saanud seda hoone ostmise ajal märgata. Kostja märgib, et terrassipuit kestab 10-15 aastat. See on tavaline kulumine. Hoone ehitust alustati 2005 a ja see valmis 2008 a. Tegemist ei ole varjatud puudusega, see on normaalne vana maja kulum.
51.Hageja ei saa väita, et kostja keeldus puuduste kõrvaldamisest. Kostja on oma vastuses väga konkreetselt öelnud, millise puuduse kõrvaldamisega on kostja nõus ja millisega mitte.
52.Keldrikorruse puuduste osas eraldi arvamuse koostanud ekspert P P ei ole tutvunud kinnistu müügilepingus (p 4.1., hagi lisa nr 1) kokkulepitud tingimustega, mille kohaselt on elamu basseiniruumis ja keldrikorrusel ehitustööd lepingu sõlmimise ajal lõpetamata, osa elektrijuhtmetest on paigaldamata ning need tööd teostab oma kulul hageja. Jääb arusaamatuks, miks heidab hageja kostjale ette tegemata või puudustega töid, mille osas pooled juba müügilepingu sõlmimisel kostjaga eraldi kokku leppisid, et need teeb hageja. Mõlemad tõendina kohtule esitatud aktid on koostatud pärast seda, kui hageja alustas majas ümberehitustöid. Võimalik, et kostjale ette heidetavad puudused tekkisid hageja tegevuse tulemusena maja ümberehitamise käigus. Hageja nõue väidetavate puuduste parandamiseks on olemuslikult nõue muuta kasutatud hoone kostja kulul uueväärseks. Riigikohus on asjas nr 3-2-1-5-12 p 29 leidnud, et kui kinnistu on ostetud elamiseks, siis peavad VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 järgi olema tagatud elementaarsed elutingimused (sh nt küte, vesi jms). Hageja väide, et kinnistul asuv elamu ei vastanud elamistingimustele või on elamiseks kõlbmatu, on tõendamata ja alusetu.
53.27.12.2017 müügilepingust taganemise avalduse õigusliku alusena on hageja märkinud VÕS § 116 lg 1,2 p 1,2,3,5 ja § 223 lg 1,3. Sisulist ja faktiliste asjaoludega põhistatud taganemise alust taganemisavalduses märgitud ei ole. VÕS § 118 lg 2 sätestab, et lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine on tühine, kui kohustuse täitmise nõue on aegunud ja võlgnik tugineb sellele või kui võlgnik keeldub õigustatult kohustust täitmast. Kostja on põhjendatult keeldunud täitmast kohustusi, mida tal ei seaduse alusel ega lepingu järgi hageja ees ei ole. Lisaks eeltoodule leiab kostja, et hageja taganemisavaldus on esitatud hilinenult, st tehingust taganemine on aegunud. Kostja leiab, et tehingust taganemise mõistlik aeg antud juhul on hiljemalt 6 kuud pärast tehingu tegemist. Kui VÕS § 220 lg 1 kohaselt on lepingutingimustele mittevastavusest teatamise aeg 2 kuud ja nt pettuse puhul 6 kuud, siis ei ole millegagi põhjendatud taganemisavalduse esitamise aja nihutamine pikemaks kui 6 kuud tehingu tegemisest.
54.Riigikohus on oma otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15 p 20 viimases lauses leidnud, et lepingust taganemise põhjendatuse kontrollil tuleb hinnata kõikide puuduste rahalist mõju võrrelduna lepingueseme hinnaga. See tähendab teisisõnu, et rikkumise olulisus on seotud puuduste rahalise mõju ja lepingueseme hinna suhtega. Lepingu hind vastavalt hagiavalduse lisana nr 1 esitatud müügilepingu p-le 2.1. on 265 000 eurot. Hagis on hageja esitanud kahju hüvitamise nõude varjatud puuduste kõrvaldamise eest. Nõudega tutvudes selgub, et vastavalt hagi p-le 3.5.4. on hagejale tekkinud kahju seoses elamu päikesesüsteemi rikkega summas 636,30 eurot, seoses akende vahetusega summas 5 644,95 eurot ja seoses drenaaži ja tugimüüri ümberprojekteerimisega, et keldrisse enam vett ei tuleks, kokku summas 1500 eurot. Seega on otseste väidetavate puuduste kõrvaldamiseks hagejal kulunud kokku 7781,25 eurot. Hageja esitas hagi p-s 3.5.5. nõude ekspertiisidele kulunud raha hüvitamiseks kokku summas 2005,60 eurot ja kulu õigusabile kohtueelses menetluses
2-18-3367 summas 1993 eurot. Hageja on esitanud lepingurikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude kokku summas 11 887,85 eurot. Kinnistu müügihind on enam kui 22 korda suurem kui kostja tekitatud väidetav kahju hagejale. Väidetavate ehituslike puuduste maksumus on enam kui 34 korda väiksem kinnistu müügihinnast. Seega isegi kostjapoolse rikkumise eelduse korral ei ole väidetav rikkumine sedavõrd oluline, et annaks hagejale õiguse tehingust taganeda.
55.Kahju summas 11 887,85 eurot ei kuulu kostja poolt hüvitamisele.
55.2.Päikesesüsteemi rike ei tekkinud süsteemi veast. Süsteem on vaja igal kevadel puhastada ja vedelikuga täita. Sellest oli hagejat eelnevalt informeeritud ning see töö kuulub iga-aastase tavapärase süsteemi hooldusprotseduuri juurde.
55.3.Akende vahetuse osas vaidleb kostja nõudele vastu põhjusel, et: kostjale teadaolevalt oli see töö hagejal plaanis juba enne ostu hoone ülevaatusel ja akende vahetamiseks puudus igasugune mõistlik või põhjendatud vajadus. Kostja on oma seisukoha akende vahetamise vajaduse osas väljendanud juba 30.11.2017 vastuse hageja nõudele, ehk aknad olid paigaldatud vastavuses kõikide ehitusnormidega ja nõuetekohaselt. Jääb arusaamatuks, milles seisneb kostja süü.
55.4.Kulusid seoses drenaaži ja tugimüüri ümberprojekteerimisega, mis olid vajalikud selleks, et keldrisse enam uputust ei tekiks, kostja ei tunnista.
55.5.Kinnistu müügilepingu p 4.1 kohaselt kohustus hageja basseini- ja keldriruumis olevad tööd oma kulul lõpuni viima. See on otsene hageja lepingust tulenev kohustus, mille eest kostja ei vastuta.
55.6.Lisaks on hageja esitanud hagi p-s 3.5.6. kostja vastu nõude ekspertiisidele kantud kulude hüvitamiseks kokku summas 2005,60 eurot. Ka see nõue ei kuulu rahuldamisele. Ekspert P P on koostanud arvamuse „Elamu keldrikorruse ehitustööde ehitusnormidele vastavust hindav audit“. Vastavalt müügilepingule vastutab keldrikorruse tööde lõpuleviimise eest hageja. Seega on ekspert andnud hinnangu veel mitte valmis ja lõpetamata töödele, millise tegevuse eesmärk jääb kostjale küsitavaks. Ein & Ko OÜ arvamuse osas on kostja oma hinnangu andnud ja leiab, et selles arvamuses esitatud järeldustele on vastatud 30.11.2017 vastuses hagejale. Nagu eespool öeldud, ei tõenda kumbki ekspertiisiakt hoone puudusi maja müügi hetkel. Aktidest ei selgu, milliseid konkreetseid norme on kostja rikkunud või milliste ehitustavadega vastuolus.
56.Kostja märgib, et elamu rekonstrueerimistööde hinnanguline väidetav maksumus summas 150 000 – 200 000 eurot on absurdne. Kostja hinnangul on P. Pi auditis viidatud puuduste kõrvaldamise maksumus 1130 eurot (+ KM).
57.Hageja, kes on müügilepingust taganenud, käsitleb kinnistut endiselt endale kuuluvana ning teeb selles jätkuvalt silmaga nähtavaid ümberehitus- lammutustöid: hoone fassaad on osaliselt vahetatud, vana fassaad on maha võetud, töö pooleli; tuulekastide ehitus on pooleli. Kostjal puudub ülevaade, mida hageja hoones pärast müügilepingu sõlmimist reaalselt teinud on.
58.Hageja on lepingust taganenud, kuid ei ole ei hagis ega üheski muus menetlusdokumendis märkinud, kuidas ja millises summas kavatseb ta taganemise korral rikutud elamu väärtuse
2-18-3367 kostjale hüvitada. Hageja esitatud tõenditest nähtuvalt on ta teostanud elamus hulgaliselt töid, mille kvaliteet, vajalikkus jms on küsitav. Lisaks on hageja olulises osas välja lõhkunud hoone müügiaegse siseviimistluse. Hageja tehtud lammutus- ja ümberehitustööde maksumuse väljaselgitamine eeldab eksperdi arvamust. Kostja hinnangul on hageja oluliselt hoone väärtust (ja sellest tulenevalt kinnistu kui terviku) vähendanud. Hageja tegevusest tekkinud võimalik kahju tuleb käesolevas menetluses välja selgitada.
59.Ekspert P P, kelle arvamus on hageja poolt kohtule esitatud, on riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja andmetel pädev teostama lisaks ehitustehnilisele ekspertiisile ka ehitusmaksumuse hindamist. On äärmiselt kummastav, et ekspert on loetlenud rea väidetavaid puudusi ehitises, kuid ei ole ära toonud vigade kõrvaldamise maksumust (milleks eksperdil oli pädevus olemas). Lisaks on selgunud, et sellise töö tegemiseks puudub P P’il pädevus (vt ekspert I M’i arvamus).
60.Kostja ei nõustu hageja vastuse p-s 2.5 esitatud seisukohaga, et P. Pi ekspertiisiaktis loetletud väidetavad puudustega tööd tuleb ümber teha ning väidetavad puudused kujutavad endast ohtu inimese elule, tervisele ja varale. Need nn puudused on tegelikult tööd, mida hageja peab hoone oma maitsele vastavaks kujundamisel nagunii teha laskma, kuid soovib seda ilmselt teha kostja kulul.
61.Ehitusekspert I M’i hinnangul on hageja esitatud E E’i koostatud ekspertiisiakt puudulik. Esitatud on sisutühi loend ning puudub igasugune selgitus ja/või põhjendus või viide tehnilistele argumentidele. Ekspert ei ole hinnanud ja oma järeldusotsuseid tehniliselt põhjendanud, vaid on koostanud lihtviisilise meelevaldse loendi toetudes osaliselt tellija viidetele. Ekspertiisiakti lisatud fotod on loetamatud, puuduvad igasugused empiirilised mõõdistused või mõõtmised. Ekspertiisiakt viitab töö tegemise alusena 2015.a. jõustunud ehitusvaldkonda reguleerivatele õigusaktidele vaatamata sellele, et hoone ehitusluba on väljastatud 2011 aastal ja kasutusluba saadud 2013, seega ca 2 aastat enne töö alusena kasutatud dokumentidest. P P’il puudub pädevus ehituse auditi tegemiseks. Ta on deklareerinud oma kutsekvalifikatsiooniks Diplomeeritud ehitusinsener, tase 7. Vajalik pädevus on volitatud ehitusinsener, tase 8.
62.Ehitusekspert M S teeb järgnevad omapoolsed tähelepanekud: a) E E arvamuses on meelevaldselt nimetatud kõik objektilt avastatud puudused varjatud puudusteks, kuigi kokkuvõtte ühes lauses mööndakse, et "Käesoleva ekspertiisiga on toodud ära loetelu nii esmapilgul nähtavatest puudustest ja defektidest kui ka varjatuist." Seega on viidatud dokumendi vormistus vastuoluline ja ei anna objektiivset ülevaadet olukorrast. Sisulisest küljest hinnatuna on jäetud arvestamata, et lepingu objektiks oli ca 10 aasta igapäevases kasutusel olnud elamu. Kasutatud vara omandamisel on eelduslik, et neid ei saa pidada täielikult võrdväärseteks vastvalminud ehitistega. Dokumendis on välja toodud aga ka kõik pisimärkused mis olid ka palja silmaga nähtavad (näiteks kõveralt paigaldatud katuseplekid) või milliseid ei ole otseselt käsitletavad puudusena, kuigi tänaseks hetkeks (võrreldes 10 aasta taguse ajaga) on uusehitiste puhul muutunud need tavapäraseks. Samuti tuuakse puudustena välja aspekte, mida on antud juhul ebamõistlik puuduseks pidada, kuna ostja plaanis neid antud detailide asendusi nagunii (näiteks akende niiskuskahjustused, akende paiknemine seinas jms); b) P P arvamuses on keskendatud hoone keldrikorrusele ja selle väidetavatele puudustele. Samas on dokumendis nr 1 (leping) punktis 4.1 selgelt viidatud "Ostja on teadlik, et lepingu esemel paikneva elamu basseiniruumis ja
2-18-3367 keldrikorrusel on ehitustööd ja viimistlus lõpetamata, elamus on osa elektrijuhtmeid lõplikult paigaldamata. Müüja ja Ostja on kokku leppinud, et eelnimetatud tööd teostab omal kulul Ostja". Võrreldes dokumendis nr 2 ja müügieelselt koostatud dokumendis nr 4 fotosid on näha, et keldris on ette võetud suuremahulised ümberehitustööd. Samas enamus etteheiteid dokumendist nr 2 tulenevad just ümberehitusest tulenevatele aspektidele nagu halvasti kinnitatud torustikud, rippuvad juhtmed jms, milliseid ei eksisteerinud enne ostumüügitehingut. Seega keskendub dokument nr 2 eelkõige käimasoleva remondi käigus tehtud vigade fikseerimisele mitte varjatud puuduste tuvastamisele. Ekspert M.S peab tõenäoliseks, et eelpoolviidatud dokumente on väärkasutatud, kuivõrd need ei esitle mitte ainult varjatud puudusi (mida võib samuti esineda), vaid kõiki eksisteerivaid puudusi objektil.
63.02.05.2018 menetlusdokumendi lisana nimetatud ekspertide I M’i ja M S’i arvamused on e-kirja teel saadud ning nende õigsust on alati võimalik kontrollida, kui selline taotlus esitatakse või põhjendatud kahtlus püstitatakse.
64.Kostja seisukoht T R’a ekspertiisiakti osas on alljärgnev:
64.2.Ei saa aru, millistele nõuetele tuulutuse vastavust taotletakse, st millele peab katuslae tuulutus vastama. Aktis on viidatud puidumädanikule, kuid sellekohast tõendusdokumentatsiooni ei ole välja toodud. Fotodelt on näha, et vineerid on paigaldatud avatult ja tuulduvalt. Fotodelt nähtava puidu välimusel ei ole midagi ebatavalist või mittenõuetekohasusele viitavat.
64.3.Seoses katuse erinevate tasapindade plekkide paigaldusega märgib kostja, et veetihedust näitab ainult see, kas katus laseb vett läbi või mitte. Viide Rannila Profiil AS juhenditele on kohatu. Hoone omanikul ei olnud nõuet seda juhendit jälgida. Katusepleki nõuetekohast kinnitamist näitab ainult see kas, katus laseb vett läbi või mitte. Pole selge, mis nõuetele viidatakse.
64.4.Puidumädaniku/seenkahjustuste osa puidus on tõendamata.
64.5.Seoses terrassi ja seina liitekohas oleva sadeveerenniga osundab kostja, et sadeveerenne tuleb hooldada. Fotol olev sadeveerenni välimus viitab mehhaanilisele vigastusele ja seda ei saa pidada ehitusveaks, vaid hooletuseks kasutus- ja hoolduse läbiviimisel.
64.6.Fassaadi ilmastikukindlusega seonduvalt märgib kostja, et hoone konstruktsioonid vastavad projektile ja seda on ka ekspert kinnitanud.
64.7.Katusekonstruktsioonide ja müüritiskorstna (tule)ohutusnõuete osas märgib kostja, et hoonel on kehtiv kasutusluba. Kasutusloa saamisel ei ole tuleohutusnõuetele mittevastavusele kordagi tähelepanu pööratud.
64.8.Vannitoa katuseaken ei ole veetihe ja see tuleb tõesti tihendada.
64.9.Hoone sisetrepi- ja aatriumi piirete puhul, samuti trepihalli Peti puhul ei ole tegemist varjatud puudusega.
64.10.I korruse ja II korruse vahelagi on paigaldatud nõuetekohaselt.
2-18-3367
64.11.Hoone välisseinte soojustus vastab projektile ning nõuetele.
64.12.Garaažipealne põranda- ja seinakonstruktsioon on nõuetekohane. Hoonel on kehtiv kasutusluba ja selle käigus antud probleemile tähelepanu ei pööratud. Kostja ei ole ohutus- ega tuleohutusekspert.
64.13.Hoone välisseinte konstruktsioon vastab Projektile ning nõuetele ja seda on ka kinnitanud ekspert näiteks oma ekspertarvamuse lehekülg 25 punktis m.
64.14.Pinnasevesi võib tõesti tungida läbi kamina ja basseiniruumi seinte ja põranda liitekohtade. Selleks on paigaldatud hoonele drenaaž ning seintele on rajatud hüdroisolatsioon. Lisaks on eramusse paigaldatud pinnasevee taseme hoidmiseks pumpla mille hooldamine ja haldamine on omaniku hoolsuskohustus. Sellele on viidatud objekti notariaalses ostu-müügi lepingus p. 4.2 - Müüja käesolevaga teavitab Ostjat, et elamu keldrikorrusel on põhjavete eest kaitseks paigaldatud pumpla (garaažis).
64.15.Kostja paigaldas hoone keldriosa välisperimeetrile hüdroisolatsiooni, mis on tõendatud fotodega. Arusaamatuks jääb, miks ekspert on asunud seiskohale, et hüdroisolatsioon hoonel puudub. Hoonel on väga hea ja toimiv hüdroisolatsioon.
64.16.Ventilatsioonisüsteemi toimivus ja nõuetekohasus on üldised ja kohati erinevad mõisted. T. R ei ole ventilatsiooniala ekspert ning sellele küsimusele vastamiseks puudub tal pädevus.
64.17.Kanalisatsiooni tuulutus toimib. Hoonet ja kanalisatsiooni saab kasutada. T. R ei ole vee ja kanalisatsiooniala ekspert ning selles osas puudub tal pädevus.
64.18.Hoone keldrikorrusel asuva tehnoruumi tulekindlus antud juhul ei ole vajalik.
64.19.Ekspert on ära mõõtnud ja tõestanud, et pumpla ja drenaaž on piisavalt sügaval ja õige nivooga ei tungi majast vesi konstruktsioonidesse ja ei tekita vee kapillaartõusu seintes. Pumba töötamise veenivoo peab olema reguleeritud selliselt, et pinnasevee taseme tõusul ei tekiks keldris veega probleeme. Ekspert ei ole mõõtnud või tõestanud, kas drenaažitorustik/pumpla on nõuetekohane ja toimib eesmärgipäraselt, kuna ülevaatuse hetkel oli pinnasevee tase madalal. Selge on aga see, et pumpla on paigaldatud selleks, et kõrgest veetasemest tekitatud probleeme kontrolli all hoida. Sellele pöörati tähelepanu ka objekti notariaalses ostu-müügi lepingus. Lisaks ei ole T. R vee ja kanalisatsiooniala ekspert ning tal puudub pädevus seda hinnata.
64.20.Eksperdi vastus on ammendav ja hoone energiatõhusus vastas ehitamise ajal kehtinud määruse nr 258 nõuetele.
64.21.VKKVJ mõõdistusprojekt – mõõdistusprojekti puudumist ei saa pidada varjatud puuduseks ja selle olemasolu ei ole nõutav eramaja ehitamisel enda tarbeks.
64.22.VKJ põhiprojekt – põhiprojekti puudumine ei ole varjatud puudus ja selle puudumine ei ole nõutav eramaja ehitamisel enda tarbeks.
2-18-3367
64.23.Keldrikorruse veeprobleemid on tingitud pumpla tööst ehk see on hoone haldamise (st hageja vastutusalasse kuuluv), mitte ehitamise valdkonda puudutav küsimus.
64.24.Tehnilise ruumi sissepääsu varikatus – seda ei saa pidada varjatud puuduseks. Hoone ostmisel oli see näha.
64.25.Kokkuvõttes on kostja on seisukohal, et T. R ekspertiisiaktis märgitud väidetavatest varjatud puudustest on põhjendatud alljärgnevad: • katusekatte remont 2500-3000 eurot (arvestatud keskmine 2750 eurot); • kahjustunud sarikate otste asendamine 400-480 eurot (arvestatud keskmiselt 440 eurot); • katuseakende tihendamine 150-180 eurot (keskmine 165 eurot); • Velux akna ümbruse taastamine 300-360 eurot (keskmine 330 eurot); • kanalisatsiooni tuulutustoru läbiviik 90-108 eurot (keskmine 99 eurot); • katuse läbiviikude tihendamine 150-180 eurot (keskmine 165 eurot); • akende tuuletõkke paigaldus 210-252 eurot (keskmine 231 eurot). Ekspertiisiaktist tulenevate puuduste osas on kostja nõus hüvitama kokku 4180 eurot (koos käibemaksuga).
65.Kostja seisukoht ekspertiisiakti täienduste osas on alljärgnev:
65.2.Ekspertiisiakti p-s 8.13 leidis ekspert, et „Sajuvee- ja drenaažitorustiku olemasolu võib hinnata kaudsete asjaolude alusel, kuid torustiku tehnilisi parameetreid (diameeter) ja paiknemist (sügavus, kaugus hoonest) ei ole visuaalse vaatlusega võimalik tuvastada. Kaudsed asjaolud on kanalisatsioonikaevus nähtav drenaažitorustik, ülepumpamispump (lisa 2 foto 34) ja äravoolutorustik kanalisatsiooni äravoolutoruni (lisa 2 foto 33). Keldrikorrusel tehnoruumi välisukse taga on nähtav sajuveetorustiku äravoolulehter (lisa 3 foto 41, 43), tehnoruumis äravoolu trapp (lisa 3 foto 42), millised olid paikvaatlusel täielikult ummistunud. Ummistunud äravoolulehtri ja äravoolutrapi tõttu on võimalikud üleujutused tehnoruumis. Hoone sajuveetorude alla on paigaldatud äravoolulehtrid (lisa 3 foto 2).“ Seega on tuvastatud, et äravoolulehter ja äravoolu trapp olid ummistunud. Ummistus ei ole põhjustatud ehituse puudustest ega kostja tegevusest või tegevusetusest. Ekspertiisiakti p-s 8.14 ütleb ekspert kokkuvõttes, et uputuse ja üleujutuse on põhjustanud eelkõige asjaolu, et: hoone valdaja, so hageja, ei ole puhastanud ja töökorras hoidnud äravoolu lehtrit ja äravoolu trappi, mille tulemusena on äravoolutorustiku läbilaksevõime mitterahuldav ning puudub info, kas ülepumpamissüsteem oli või ei olnud (uputuse ajal) sisse lülitatud. Seega kinnitab ekspertiisiakti täiendus kostja seniseid seisukohti, et nii uputuse kui ka sellest tuleneva kahju põhjustas eelkõige hageja enda tegevusetus.
65.3.Muude ekspertiisaktis toodud väidetavate puuduste kõrvaldamise maksumusest nähtub, et tegemist on suures osas pisipuudustega, mille kõrvaldamise maksumus ei ole suur.
66.Varjatud puuduste maksumus on kokku koos käibemaksuga 41 052 eurot (ekspertiisiakti p 4.8.), kuid kuna hageja on käibemaksukohustuslane, saame aluseks võtta puuduste kõrvaldamise kogumaksumuse maksimaalselt summas 34 210 eurot.
67.Ekspertiisiakti p-s 1.6.3 ütleb ekspert, et tegemist on seadusliku ehitisega, mille puhul oli järgitud kõiki nii projekteerimise, ehitamise kui ka vastuvõtmise ajal kehtinud nõudeid ja
2-18-3367 seadusi ning sellele väljastati kasutusluba. Ekspertiisiaktiga ei ole hagi aluseks olevad asjaolud ja puuduste kõrvaldamise maksumus tõendatud.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
68.Hageja esitas 09.06.2020 vastuväite kohtu tegevusele osas, milles kohus jättis hageja menetlusliku taotluse rahuldamata (15.05.2020 kohtumääruse p-4). Hageja palub rahuldada vastuväide kohtu tegevusele ja rahuldada hageja 24.04.2020 taotlus dokumentide asja materjalide juurde võtmiseks. Kohus, lähtudes TsMS § 331 lg-st 1 ja § 442 lg-st 5, märgib, et jääb 15.05.2020 kohtumääruses toodud põhjenduste juurde ega hakka neid üle kordama. Kohus jätab hageja vastuväite kohtu tegevusele rahuldamata.
69.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
70.Tsiviilasja materjalide kohaselt puudub vaidlus järgmistes asjaoludes: • Tallinna notar Heleriin Kulla poolt 23.01.2017 koostatud ja tõestatud lepingu (notari ametitoimingute raamatu registri nr xxx; I kd, tlk 9-17) alusel, müüs kostja xxx 1 asuva kinnistu koos selle oluliste osade (sh elamu) ja päraldistega hagejale hinnaga 265 000 eurot; • kinnistu soetati elamiseks ning hageja kanti omanikuna sisse 25.01.2017 (I kd, tlk 1819, kinnistusraamatu väljavõte); • 22.11.2017 nõudis hageja kostjalt elamul lasuvate puuduste kõrvaldamist (I kd, tlk 8991, nõudekiri); • kostja vaidles puuduste kõrvaldamise nõudele vastu 30.11.2017 vastuskirjas (I kd, tlk 92 – 95, nõudekiri), nõustudes kõrvaldama omal kulul katusekatte liitekoha veekindlusega seotud puuduse; • 08.12.2017 esitas hageja vastuse kostja 30.11.2017 seisukohale (I kd, tlk 96-98) ning palus kostjal teatada lõplikult ja selgelt, kas kostja asub elamul lasuvaid puudusi kõrvaldama või keeldub sellest; • hageja taganes 27.12.2017 avaldusega (I kd, tlk 124-125) lepingust ning tegi müüjale ettepaneku sõlmida käsutustehing Kinnistu omandi üleandmiseks ja müügilepingu tagasitäitmiseks 18.01.2018 kl 12:00 Tallinna notar Helerin Kulla büroos. Samuti palus hageja, et kostja hoiustaks temale tasutud ostuhinna 265 000 eurot koos intressiga notari ametialasel kontol; • kostja (oma lepingulise esindaja vahendusel) sai taganemisavalduse kätte samal päeval, s.o 27.12.2017 (I kd, tlk 126 - lugemiskinnitus); • kostja teavitas hagejat 12.01.2018, et keeldub tehingu tagasitäitmisest (I kd, tlk 127 – kostja esindaja e-kiri).
71.Hageja palub kostjalt välja mõista lepingu alusel tagastamisele kuuluvad 265 000 eurot; kahjuhüvitise 11 887,85 eurot; hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivise 2497,53 eurot; jooksva viivise alates hagi esitamisest summalt 276 887,85 eurot kuni nõude rahuldamiseni seaduses sätestatud määras.
2-18-3367
72.Kostja esitatud haginõuet õigeks ei võta ega tunnista enda vastu suunatud nõudeid. Kostja märgib, et täitmata on taganemise formaalsed eeldused – (i) taganemisavalduses puudusid selle aluseks olevad asjaolud ja põhistused; (ii) taganemine on tehtud hilinemisega. Lisaks on kostja seisukohal, et täitmata on ka taganemise materiaalsed eeldused – (i) lepingu esemel ei olnud puudusi, vastupidine on tõendamata; (ii) isegi kui väidetavad puudused esinevad - (a) pole tegemist olulise lepingurikkumisega, (b) on need põhjustatud kostja enda tegevusest/tegevusetusest, (c) pole tegemist varjatud puudustega, kuivõrd kostja on lepingu esemega enne tehingu sõlmimist tutvunud ja hagejalt eseme seisukorra kohta selgitusi saanud, (d) on tegemist normaalse kulumiga, elamu ei ole uusehitis. Tuginedes kõigele eeltoodule leiab kostja, et hageja nõuded tuleb jätta rahuldamata.
73.Käesolevas asjas vaidlevad pooled eelkõige selle üle, kas hageja on lepingust kehtivalt taganenud, sh kas lepingu ese vastab lepingutingimustele või kostja müüjana on müügilepingut oluliselt rikkunud. Lisaks vaidlevad pooled selle üle, kas hagejale on tekkinud kahju.
74.Esmalt analüüsib kohus hageja nõuet, mis põhineb tehingust taganemisel ja sellest johtuval tagasitäitmisenõudel (ptk I), seejärel analüüsib kohus kahjunõudeid (ptk II), viimaks lahendab kohus viivisenõuded (ptk III). Kokkuvõte nõuete rahuldamise ulatuse osas on nähtav peatükis IV. I
Taganemisel põhinev nõue
75.VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). VÕS § 189 lg 1 sätestab, et lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Seega on taganemisel põhineva tagasitäitmise nõude eeldused järgmised: • kehtiv leping poolte vahel; • lepingust tulenev kohustus; • oluline lepingurikkumine (VÕS § 116 lg 2); • taganemisavalduse tegemine ja selle jõustumine (VÕS § 188 lg 1, TsÜS § 69); • hageja andis lepingu täitmisena kostjale midagi üle (või selle surrogaat § 189 lg 2).
76.Müügilepingu tingimustele mittevastava (s.o puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel kehtivad ka VÕS §-de 217-227 erireeglid. Nii määratakse müügieseme lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 (ja § 77) alusel, §-d 218-221 reguleerivad müüja vastutust ja asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemist ning § 222 sätestab lepingu täitmise nõude erisused (vt ka Riigikohtu 20.03.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-512, p 27 koos seal viidatud varasema praktikaga). Müüja vastutab müüdud eseme puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: • puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); • puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); • ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); • sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); • ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav
2-18-3367 (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).
77.Esmalt analüüsib kohus, kas poolte vahel oli kehtiv leping. Poolte vahel puudub vaidlus, et 23.01.2017 sõlmisid pooled kinnistu müügilepingu. VÕS § 208 lg 1 sätestab, et asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Kohtuni pole toodud, et kõnealune leping oleks mingil põhjusel kehtetu. Seega on täidetud esimene nõude eeldus – olemas on kehtiv leping.
78.Täidetud on ka viimased kaks eeldused – puudub vaidlus, et hageja poolt on kostjale tehtud taganemisavaldus ning see on jõustunud ning et hageja on lepingu täitmisena andnud kostjale üle 265 000 eurot.
79.Hagiavalduse kohaselt on müügilepingu esemeks olnud kinnistul olulised puudused ja kostja on õigustamatult keeldunud nende kõrvaldamisest, millega on kostja müügilepingut oluliselt rikkunud. Et otsustada selle üle, kas müüja on müügilepingut oluliselt rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Kuivõrd tegemist on müügilepinguga, et tuleb analüüsida VÕS § 217 kohaldamise eeldusi.
80.VÕS § 217 lg-s 1 on sätestatud, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele. VÕS 217 lg 2 p 1 kohaselt ei vasta lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS 217 lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 alusel peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.
81.VÕS 217 lg 2 p-d 1 ja 2 ei kuulu kohaldamisele samaaegselt, nende kohaldamise eeldused on erinevad. Hageja on märkinud, et tugineb väitele, et asjal ei ole kokkulepitud omadusi (VÕS 217 lg 2 p 1 – müügikuulutusest ja hindamisaktist tulenes, et elamu on (väga) heas seisukorras ning remonti ei vajanud; lepingu p-is 1.3.4 kinnitus, et esemel ei ole varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatusel), kuid hageja sisulistest etteheidetest tuleneb, et hageja tugineb ka VÕS 217 lg 2 p-le 2 – elamul esinevate puuduste tõttu ei ole see elamiseks sobilik. Seega analüüsib kohus hageja väited lepingurikkumise raames mõlema sätte kohaselt.
82.Kohus käsitleb esmalt asja kokkulepitud omaduste esinemise temaatikat. VÕS § 14 lg 1 teisest lausest tulenevalt peavad lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatud andmed olema tõesed ja lepingueelsete läbirääkimiste käigus edastatud ebaõige teave võib olla müüja vastutuse aluseks ka siis, kui asja omadused müügilepingus ei kajastu. Läbirääkimistel asja omaduste kohta antud tõele mittevastav kinnitus muutub lepingu sõlmimisel lepingutingimustele mittevastavuseks VÕS § 217 lg 1 p 1 tähenduses (vt ka Riigikohtu 05.06.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-13, p 14; 18.03.2015 otsus tsiviilasjas
2-18-3367 nr 3-2-1-171-14, p 12). Müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (Riigikohtu 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 18).
83.Hageja tugineb asjaolule, et kinnistu müügikuulutusest nähtuvalt pidanuks eramu olema „ilusat maja, mis pakub suurepäraseid elutingimusi“. Kuulutuses (I kd, tlk 20-24) tõepoolest vastav lause esineb, kuid kohtu hinnangul ei ole võimalik sellest tuletada pooltevahelist kokkulepet lepingu eseme omaduste kohta. Hinnang, kas ese on ilus või mitte, on liialt subjektiivne ning hageja esiletoodud puuduste objektiivne hindamine nimetatud võimaliku kokkuleppe kontekstis on sisuliselt võimatu. Samal seisukohal on kohus väidetava kokkuleppega, mille kohaselt pidanuks eramu tagama suurepärased elutingimused. Kohus on seisukohal, et müügilepingu osana ei saa käsitleda ka hindamisaktist (I kd, tlk 25-40), kuivõrd seal tehtud järeldused ja tähelepanekud põhinevad hindaja vahetul eseme läbivaatusel saadud kogemusel ning neid ei ole võimalik kostjale omistada. Nimetatud seisukohta ei väära ka asjaolu, et kostja oli hindamisakti tellija, kuivõrd muul viisil ei ole hindamise tellimine ja läbiviimine võimalik. Seega on kohus seisukohal, et müügikuulutusest ja hindamisaktist tulenev ei ole saanud müügilepingu osaks ega kajasta lepingueseme kokkulepitud omadusi.
84.Kohus käsitleb järgnevalt puuduste temaatikat VÕS 217 lg 2 p 2 ja VÕS § 77 lg 1 alusel. Kokkuvõtlikult on hageja seisukohal, et elamul esinevad varjatud puudused, mille tõttu ei saa seda kasutada sihtotstarbeliselt, s.o elamiseks. Kostja vaidleb hageja seisukohale vastu ning mh märgib, et allolevate etteheidete näol ei ole tegemist varjatud puudustega, see on eramu tavapärane kulum. Enne, kui kohus hakkab puuduseid analüüsima märgib kohus, millistest põhimõtetest lähtuvalt seda tehakse. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjad ostsid kinnistu elamiseks. VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi pidid seetõttu olema tagatud elementaarsed elutingimused (vt ka nt Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29; 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23). Eelkõige tuleb VÕS § 77 lg 1 järgi lepingus kokku leppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava (vt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 12). Asja keskmist kvaliteeti piirav kokkulepe peab sisalduma müügilepingus (Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29). Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama (Riigikohtu 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23). Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei ole veel lepingutingimustele mittevastavusteks (RKTKo nr 3-2-1-23-10, p 12). Riigikohus on täiendavalt selgitanud, et renoveeritud elamuga kinnisasja ostmisel ei saa ostja eeldada, et ta peab hakkama elutingimuste tagamiseks sinna kohe lisainvesteeringuid tegema. Samuti saab elamuga kinnistu müümisel lähtuda eeldusest, et elamu peab vastama olemasolevale projektdokumentatsioonile ning kõrvalekalded sellest peaksid olema kokku lepitud. Siiski ei saa igasuguseid kõrvalekaldumisi projektist iseenesest lugeda ehitise puudusteks (RKTKo 3-2-1-100-15, p 26-27).
2-18-3367 Hoone on põhilises osas ehitatud ajavahemikul 2005-2008 (T R’a 28.02.2019 ekspertiisiakt, II kd, tlk 159 pöördel). Hageja tugineb puuduste esinemise tõendamisel E E’i 24.10.2017 arvamusele (I kd, tlk 7787), P P’i 30.12.2017 arvamusele (I kd, tlk 99-123), P P’i 30.04.2018 arvamusele (II kd, tlk 4-37), T R’a 28.02.2019 ekspertiisiaktile (II kd, tlk 154 – 200, III kd, tlk 1-50) ja T R’a 06.04.2020 ekspertiisiaktile (III kd, tlk 155-209). Kohus rõhutab, et elamu nõuetelevastavuse küsimust käsitlevaid eksperthinnanguid arvestab kohus üksnes ulatuses, kus need tuvastavad puudustega seotud asjaolude esinemist/mitteesinemist. Õigusliku hinnangu andmine, sh kas mingi asjaolu on mingi asjakohase õigusakti sättega kooskõlas või kas puuduse puhul on tegemist varjatud puudusega, on õiguse kohaldamise küsimus, mis kuulub kohtu (mitte eksperdi) pädevusse. Lisaks rõhutab kohus, et hindab käesolevaga üksnes nende puuduste esinemist ja olulisust, mis olid lepingust taganemise aluseks. Kohus ei hinda väidetavaid puudusi, millele ei ole hageja 27.12.2017 taganemisavalduses tuginenud ning mille on hageja esile toonud alles menetluse kestel, üritades sellega taganemise aluseid tagantjärgi laiendada/täiendada.
85.Hageja heitis lepingust taganedes kostjale ette allolevaid elamul lasuvaid varjatud puuduseid. Kohus käsitleb alljärgnevalt iga etteheidetavat puudust valdkonnapõhiselt, tuues välja millised puudused on kohtu hinnangul tõendatud ning milliste tõendatud puuduste korral on tegemist varjatud puudustega.
85.2.3.Aknad. Hageja märgib, et vanade puitakende demontaaži käigus selgus, et vanad aknad olid ebaõigesti paigaldatud soojustusest väljapoole. Ühe aknaaugu puhul olid naha tugevamad niiskuskahjustused. Kostja märgib, et kirjeldatud akende paigaldusviis ei ole vastuolus ehitusnormidega. Niiskuskahjustuste olemasolu on kohtu hinnangul tõendatud (vt I kd, tlk 83 pöördel – foto), kuid tegemist on pisipuudusega. E E’i arvamus aga ei tõenda, et akende paigaldusviis oleks mõne normiga vastuolus, asjatundja on kõigest paljasõnaliselt (ilma viiteta vastavale normistikule) väitnud, et paigaldusviis on ebaõige. Seega akendega soojustusest väljapoole paigaldamise etteheited on tõendamata ja alusetud.
85.2.4.Fassaad.
85.2.4.1.Hageja märgib, et fassaadikate on paigaldatud ilma distantsliistuta, see on ilma tuulutusvaheta vastu tuuletõkkeplaati. Kostja märgib, et plaadid paigaldati reguleeritavate distantskruvidega. Tuulutusvahe oli olemas. Tuuletõkke plaat ei olnud vastu fassaadikatet. Kohus märgib, et hoone fassaad oli lahendatud kivifassaadi ja veekindlast vineerist fassaadi kombinatsiooniga. Ekspert T R on paikvaatlusel tuvastanud, et välispiirdes on tuuletõke paigaldatud, kuid vineerplaatide tagune 25 mm tuulutusvahe võib olla ebapiisav (T R’a 28.02.2019 ekspertiisiakt, p 3.2 g, akti lisa 3 fotod 13-14). Ekspert on täiendavalt märkinud, et tootjate (Paroc, Isover) soovituste kohaselt kividest fassaadide korral võiks tuulutusvahe olla 25...40 mm. Ventileeritava õhuvahe tööpõhimõte on see, et ventileeritav õhk siseneb tuulutusavadesse altpoolt ning juhitakse välja seina ülemisest osast läbi tuulutuskasti või suunatakse katusekonstruktsiooni. Viimasel juhul peab olema teostatud piisav harjatuulutus. Hoone tellisvoodri vahelises osas oli paigaldatud algselt veekindlast vineerist fassaadikate (lisa 3 foto 2). Fassaadi veekindlast vineerist katte ja tuuletõkkeplaadi vahel on kuni 25
2-18-3367 mm tuulutusvahe (lisa 3 foto 11). Hoone tuulutuskastil puuduvad piisavad avad/vahed ventileeritava välispiirde õhu väljundamiseks (lisa 3 fotod 7-8), samuti puudub harjatuulutus (lisa 2 foto 54). Hoone fassaadi tuulutuse lahendus ei vasta nõuetele osaliselt. Kohus leiab, et kostja väited on osaliselt tõendamata, täpsemalt distantskruvide kasutamise osas ning osas, mille kohaselt oli kivifassaadi ja tuuletõkke vahel piisav tuulutusvahe. Samuti on hageja esitatud puuduse olemasolu tõendatud üksnes osaliselt – kinnitust ei ole leidnud hageja väide, mille kohaselt puudub kivifassaadi ja tuuletõkke vahel tuulutusvahe. Tõendatud on, et fassaadi tuulutus on osaliselt toimiv – selle täielikku toimimist piirab tuulekastide ja katuseharja nõuetele mittevastavus. Tuulekastide hinnanguline parandamise maksumus ilma käibemaksuta on 900 eurot (T R’a 28.02.2019 ekspertiisiakt, p 3.5; II kd, tlk 173 pöördel) ja harjatuulutuse tagamine maksab 324 eurot (T R’a 06.04.2020 ekspertiisiakt, p 8.4; III kd, tlk 161 pöördel).
85.2.4.2.Hageja märgib, et sokli karniis on ehitatud umbseks nii, et tuulutusvahe puudub soklikarniisi pleki all ja peal, mistõttu on fassaad tuulutamata. Kostja märgib, et kivifassaadil on korrektsed tuulutusavad alumistel kiviridadel. Kogu fassaad on korrektselt tuulutatud. Kohus leiab, et kostja vastuväited on tõendatud ning hageja väited ja seega puuduse olemasolu on tõendamata. Sokli karniis on ehitatud nõuete kohaselt, fassaadikatte tuulutus toimub karniisi pleki pealt kivifassaadis olevate avade kaudu (T R’a 28.02.2019 ekspertiisiakt, p 3.2 g, akti lisa 3 fotod 13-14). Seega on nimetatud puuduse esinemine tõendamata.
85.2.5.Katus.
85.2.5.1.Hageja märgib, et katusekatte aluskatte ja tuuletõkke vahel puudub tuulutusvahe. Kostja märgib, et väide ei vasta tõele. Tuulutusliistud olid/on 25mm tuuletõkke ja aluskatte vahel. 2005-2010 kehtinud EVS 383 2003 kohaselt plekk-katusel peab olema tuulutus ja 25mm tuulutusvahe on piisav ja vastavuses tol ajal kehtinud hea ehitustavaga. Kohus leiab, et kostja väited on tõendamata. E E’i arvamus ei tõenda hageja väiteid (sh pole lisatud fotot), esitatud üksnes paljasõnaline väide. Samuti ei tõenda hageja esiletoodud puuduse olemasolu ükski teine asjatundja arvamus või ekspertiisiakt. Vastupidi, T R’a 06.04.2020 ekspertiisiakti p-ist 8.4 (III kd, tlk 161 pöördel) nähtub, et tarindite avamisel on tuvastatud, et katusekatte aluskatte ja tuuletõkke vahel on vahe laiusega vähemalt 45 mm. Seega kõnealust puudust ei esine.
85.2.5.2.Hageja märgib, et esineb katusekatte liitekohast vee läbijooks aluskattele ja sealt seinale suurte vihmasadude ajal. Kostja märgib, et see puudus võib tekkida suure vihmaga. Kostja on väljendanud nõusolekut see puudus oma kuludega parandada. Kohus märgib, et kostja nimetatud puuduse olemasolu ei vaidlusta, mistõttu loeb nimetatud puuduse olemasolu tõendatuks. Puuduse parandamise maksumus ilma käibemaksuta on 150 eurot (T R’a 28.02.2019 ekspertiisiakt, p 3.5; II kd, tlk 173 pöördel).
85.2.5.3.Hageja märgib, et esineb vee sissejooks katusekatte ja korstna ühilduvusest. Kostja märgib, et läbijooks oli põhjustatud korstna manseti lekkest. Uus korstna korsett oli osaliselt paigaldatud ning selliselt, et leket enam ei ole. Ostjale sai garaažis täpselt näidatud, kus puuduolevad detailid koos katuse käiguteega asuvad. Ostja pidi need ise paigaldama. Kohus leiab, et kostja väited on tõendamata. Kostja on möönnud, et
2-18-3367 katusekatte ja korstna ühilduvusest toimub vee sissejooks. See on tõendatud E E’i arvamusele lisatud fotoga (I kd, tlk 82 pöördel, foto 7). Kohus loeb puuduse tõendatuks. Asja tavapärase ülevaatuse käigus ei olnud nimetatud puudus nähtav, s.o tegemist on varjatud puudusega. Puuduse parandamise maksumus ilma käibemaksuta on 150 eurot (T R’a 28.02.2019 ekspertiisiakt, p 3.5; II kd, tlk 173 pöördel).
85.2.5.4.Hageja märgib, et katusekate ei ole korralikult paigaldatud, see on kiivas katuseserva pleki suhtes. Kostja märgib, et visuaalselt on see puudus nähtav. See on puhtalt iluviga, mis ei ole hoonet kahjustav. Tegemist ei ole varjatud puudusega. Kohus nõustub siinkohal kostjaga, et tegemist ei ole puudusega, ammugi ei ole see varjatud. Hageja pidi eramu ostueelse ülevaatuse käigus katusekatte ja plekkide paiknemist üksteise suhtes märkama, kuna need asuvad lihtsasti nähtavas kohas (vt I kd, tlk 84 – foto 14).
85.2.5.5.Hageja märgib, et puuduvad katusekatte ülespöörded kattega liituvatele vertikaalsetele pindadele. Kostja märgib, et ülespöörded on olemas. Tegemist ei ole varjatud puudusega. Õuetuba OÜ teadmised hoonete remondi- ja taastamistööde osas on käsitletavad majandus- või kutsetegevuses tegutsemisena, mistõttu ostja ei saa tugineda väitele, et ei osanud tõlgendada puuduse või defektina. Kohus leiab, et kostja väited on tõendamata. Ülespöörete puudumine on tõendatud E E’i arvamusele lisatud fotoga (I kd, tlk 85, foto 17). Siiski on kohus seisukohal, et tegemist ei ole varjatud puudusega. Hageja pidi eramu ostueelse ülevaatuse käigus katusekatte ülespöörete puudumist märkama, kuna need asuvad lihtsasti nähtavas kohas.
85.2.6.Kelder.
85.2.6.1.Hageja märgib, et keldris uputab suurte vihmasadude ajal, drenaaž on puudulik ja liigvee ülepumpamise süsteem pole korras (pump ei tööta automaatselt). Kostja märgib, et drenaaž on olemas ja pumpla on rajatud ning toimiv. Kalded on kogu kinnistu raames tehtud majast eemale. Uputuse põhjustas ülimalt ekstreemne vihmasadu ehk loodusjõud, mis on käsitletav Force majeure’i asjaoluna, mille vastu inimene mõistlike vahenditega ei saagi võidelda. Samuti oli kontrollimata ostumüügi tehingus ära märgitud pumpla, mis ka põhjustas uputuse. Tavaline vihm enne ja pärast augustikuud ei ole uputust tekitanud ja vesi ei jookse keldrisse sisse. Kohus märgib, et E E’i arvamus ei tõenda hageja väiteid (sh pole lisatud fotot), esitatud üksnes paljasõnaline väide. P P’i 30.04.2018 arvamuse p-st 3.17 (II kd, tlk 8 pöördel -9) tuleneb järgnev: Ekspert mõõtis puitlatiga garaaži põranda pinnalt kaevus oleva veenivoo minimaalse kõrguse kaevu põhjas, fotod 75-78. Kaevu sügavus on 2630 mm ning veenivoo madalaim tase kaevu põhjast on ≈ 400 mm. Elamu põrand asub kõrgusel ±0.000. Eelprojekti lõike joonise järgi paikneb garaaži põrand kõrgusel -0.80, mis tähendab, et veenivoo madalaim kõrgus asub tasemel - 3.030. Keldri põrandapind asub kõrgusel -2.80, samas kui veenivoo majalaim tase, mille juures drenaaži pump töö lõpetab ja seisma jääb asub ≈230 mm keldri põrandast allpool. Eelkirjeldatu tähendab, et valdav osa ajast on keldri põrand ja osas keldri välisseinast vee sees, mis seletabki asjaolu, miks keldripõrandast niiskus läbi tungib. RIL 107-2000 „Ehitiste vee- ja niiskuskaitse juhendi“ peatüki 5 Pinnasega kokkupuutuvad tarindid alapunkti 5.1. Ehitusaluse kuivendus ja kuivana hoidmine järgi tuleb ehitusalusele teha drenaaž vee kappillaarvoolu tõkestamiseks ja pinnasevee taseme hoidmiseks küllaldasel kaugusel põrandast. Torustiku kõrgem koht peaks jääma 0,4 meetrit allapoole külgneva või drenaaži kohale jääva pinnasele toetuva põranda alapinnast. Põranda alla jääv dreen peab jääma kappillartõusu katkestavast drenaažikihist madalamale. Drenaažikihi võib teha vett hästi läbilaskvast ühtlase
2-18-3367 terasuurusega sõelutud looduskivi materjalist, kruusast, killustikust, kergkruusast või muust sobiva veeläbilaskvusega materjalist. Drenaažisüsteem ei vasta ehitusnormidele. T R märgib 28.02.2019 ekspertiisiakti, p-is 3.2 p (II kd, tlk 167), et siseseinte niiskuskahjustuste iseloom viitab niiskuse kapillaartõusule mööda keldriseinte krohvipinda (lisa 2 foto 9). Välisseinte niiskuskahjustuste iseloom viitab pinnasevee sissetungimisele läbi keldri välisseina (lisa 1 fotod 1-8; lisa 2 fotod 5-6). Ilma tarindeid avamata ei ole vundamentide hüdroisolatsiooni ja sajuvee-drenaazisüsteemi nõuetekohasust võimalik tuvastada. Niiskuskahjustuste iseloomu arvestades on kahjustuste kõige tõenäolisem põhjus hüdroisolatsiooni puudumisest või madalast kvaliteedist tingitud kapillaarniiskuse tõusmine mööda seinte sisepinda ja pinnasevee sissetungimine. Suvisel sademete vaesel perioodil 22.08.2018 olid nähtavad varasemad niiskuskahjustused, kuid teostatud mõõdistuste kohaselt vastas kamina- ja basseiniruumi piirete pinnaniiskus nõuetele (lisa 2 fotod 4a-4b) - niiskuse sissetungimist ei täheldatud. Korduval paikvaatlusel 01.09.2019 olid välisseinte sisepinnad kõrguseni kuni ca 40 cm märjad (lisa 2 fotod 5-6) - pinnaniiskus ületas lubatud väärtuse. Nähtavad olid niiskuskahjustused ka keldrikorruse sisetrepi seintes. Kohus leiab, et eeltooduga on tõendatud üksnes asjaolu, et drenaažisüsteem ei ole nõuetekohane. Puuduvad tõendid selle kohta, et hoone hüdroisolatsioon oleks puudustega – eksperdid on selle osas üksnes spekuleerinud ega ole hüdroisolatsiooni puudumist faktiliselt tuvastanud. Samuti ei ole tõendanud, et ülepumpamise süsteem oleks puudulik. Asja tavapärase ülevaatuse käigus ei olnud drenaažisüsteemi puudus nähtav, s.o tegemist on varjatud puudusega. Hageja ei ole tõendanud, kui palju maksab drenaažisüsteemi parandamine (nt selle torustiku kontrollimine, parandamine ja vajadusel torustiku paigutamine sügavamale).
85.2.6.2.Hageja märgib, et drenaažisüsteem on ühendatud otse kanalisatsiooni, mis ei ole kohaliku vee-ettevõtja projekteerimistingimuste järgi lubatud. Kostja ei ole nimetatud väitele vastu vaielnud. P P’i 30.04.2018 arvamuse p-st 3.17 (II kd, tlk 8 pöördel -9) tuleneb järgnev: Drenaažitorustik suubub garaažis olevasse kaevu, kus see pumbatakse üles ja suunatakse ühiskanalisatsiooni, fotod 70-74. Eelprojektis oleva AS Elveso tehniliste tingimustest VK-TT 218 nähtub, et ühiskanalisatsiooni on lubatud juhtida ainult olme reovett, mitte sadevett ja drenaažist tulevat vett. Ka T R märgib 28.02.2019 ekspertiisiakti, p-is 3.2 v (II kd, tlk 168 pöördel), et nii kanalisatsiooni heitveed kui ka saju- ja drenaaživeed juhitakse ühiskanalisatsiooni (vt joonis 6; lisa 2 fotod 33-34). Sellega loeb kohus kõnealuse puuduse tõendatuks ning märgib, et asja tavapärase ülevaatuse käigus ei olnud nimetatud puudus nähtav, s.o tegemist on varjatud puudusega. Drenaaživee mahuti ja pumpla maksumus ilma käibemaksuta on 2975 eurot (T R’a 28.02.2019 ekspertiisiakt, p 3.5; II kd, tlk 173 pöördel).
85.2.6.3.Hageja märgib, et katteplaadid seintel on lahti. Kostja märgib, et ei ole võimalik täpselt aru saada, milliseid katteplaate silmas peetakse. Kui silmas peetakse fassaadi katvaid vineerplaate, siis ostja oli fassaadi seisukorrast teadlik. Fassaadi vahetust planeeris ostja juba enne müügilepingu sõlmimist. Plaadid olidki kulunud ning seda oli silmaga näha ehk täiesti normaalne kulum vana maja puhul. Kohtule arusaadavalt on hageja nimetatud etteheite teinud keldrikorrusel paikenvate seina katteplaatide osas, seda kinnitavad ka ekspertarvamused. Kohus märgib, et E E’i arvamus ei tõenda hageja väiteid (sh pole lisatud fotot), esitatud üksnes paljasõnaline väide. P P’i 30.12.2017 arvamuse p-st 2.1 (I kd, tlk 100 pöördel) tuleneb, et ViimistlusRYL2000 punkti 74.4. Plaatimistöö alapunkti 74.41 Plaatimine järgi plaadid tuleb paigaldada plaatide ja kinnitusmaterjali täielikku naket tagaval viisil. Osades keldriruumides on seinad seespoolt vooderdatud EPS-soojustusega ning seejärel keraamiliste plaatidega
2-18-3367 plaaditud, foto 7 (I kd, tlk 106 pöördel). Eksperdi hinnangul ei ole EPS-soojustus sobiv alus keraamilistele plaatidele, kuna ei ole piisavalt jäik võrreldes kivi -või kipsplaatalusega. ViimistlusRYL2000 punkti 74.3 Alus järgi peab alus olema puhas ning nii püsiv ja liikumatu, et plaatkate säilib tervena. Sama punkti juhise järgi liikumatuse all mõeldakse tarindi jäikust. RIL 107-2000 punkti 7 Märjad ruumid alapunkti 7.2. Tarindid järgi märgruumi seinad võib teha kivi- või plaattarindusega. Plaattarindusega seina sõrestiku alumine vöö tuleb paigutada põrandaplaadist kõrgemale. Plaattarindi jäigastamiseks tihendatakse sõrestiku sammu normaalsega (K 600) võrreldes ja/või paigaldatakse kaks plaadikihti pealestikku. Kui akustilised või tuleohutusomadused ei eelda kahekihilist ehitusplaati, pannakse plaadid ühes kihis. Sarnastele seinakonstruktsiooni lahendustele viitab ka juhendkaart RT 84 – 10759 „Märgruumide konstruktsioonid“. Seega on tõendatud, et plaatimistööd keldriruumides on teostatud ebakvaliteetselt, s.o alla keskmise kvaliteedi. Asjaolu, et plaat on seinast lahti, ei pruugi olla nähtav eseme tavapärase ülevaatuse käigus (vastupidiselt olukorrale, kus plaat on seinast eraldunud – sellele aga hageja tuginenud ei ole). Seega leiab kohus, et tegemist on varjatud puudusega. Siiski ei ole hageja kohtule tõendanud, kui palju maksab hinnanguliselt ebakvaliteetse plaatimistöö parandamine.
85.2.7.Teise korruse vannituba. Hageja märgib, et põrandal on vale kalle, vesi ei jookse äravoolu trappi. Kostja märgib, et kalle on duššinurgas olemas. Muu ruumi ulatuses kallet ei ole ega peagi olema. Kohus märgib, et kostja vastuväited on tõendamata. Samas E E’i arvamus ei tõenda hageja väiteid (sh pole lisatud fotot), esitatud üksnes paljasõnaline väide. Seega on puuduse esinemine tõendamata.
85.2.8.Aatriumi piire. Hageja märgib, et piire on konstruktsiooniliselt madal, nõrk ja ohtlik. Kostja märgib, et Õuetuba OÜ tegutseb turul vanade ja mittekorras majade remondi ja restaureerimisega. Tegemist ei ole ega saagi olla ostja eriteadmisi arvestades varjatud puudusega. Kohus on seisukohal, et kostja väited on asjakohatud. P P’i 30.04.2018 arvamuse p-st 3.8 (II kd, tlk 7 pöördel) tuleneb järgnev: Aatriumi piire nõtkub läbi ning piirde kõrgus ei vasta eelprojektile ja ehitusnormidele, fotod 31 ja 32. Kukkumiskõrgus on ≈3,7 meetrit. Eelprojektis on piirde kõrguseks nähtud ette 1000 mm. Juhendkaardi RT 88 – 10778 „Tarandid ja käsipuud“ punkti 2 Paigutus, kõrgus ja vajadus järgi tarandi mõõtmed valitakse sellised, et see paneks vastu inimeste raskusele vastavalt asukohale ja kasutusotstarbele. Sama juhendkaardi Tabeli 1 Tarandi kõrgus olenevalt langemiskõrgusest ja kasutusotstarbest järgi peab kukkumiskõguse korral üle 3 meetri olema tarandi kogukõrgus minimaalselt 1000 mm. Eksperdi hinnangul ei vasta piirde kõrgus eelprojektile ja ehitusnormidele. T R märgib 28.02.2019 ekspertiisiakti, p-is 3.2 j (II kd, tlk 165), et standardi EVS-EN 1990:2002 kohaselt tuleb piirseisundid, mis on seotud konstruktsiooni või konstruktsioonielementide töötamisega normaalsetes tingimustes, inimeste mugavusega, ehitise välimusega (suur läbipaine ja ulatuslik pragunemine, mitte esteetilisi kategooriaid), liigitada kasutuspiirseisundeiks. Harilikult määratakse kasutuskõlblikkuse nõuded igale konkreetsele projektile eraldi. Projektis kasutuskõlblikkuse nõudeid, sh horisontaalsiirde lubatud väärtust, ei ole sätestatud. Paikvaatluse kohaselt ei ole piirete kõrgus nõuete kohane ja horisontaalsuunaline jäikus ei ole piisav, piirded on deformatiivsed ning kasutamisel ebaturvalised. Hoone sisetrepi ja aatriumi piirded ei ole nõuete kohased. Kohus on seisukohal, et nimetatud puuduse esinemine on tõendatud. Siiski ei ole tegemist varjatud puudusega, kuna piirde seisukord oli elamu ülevaatuse käigus nähtav.
85.2.9.Tuleohutus.
2-18-3367
85.2.9.1.Hageja märgib, et korstna ümber ohtlikus läheduses on puitsarikas, puudub tuletõkke kivivill moodulkorstna ümber, tuleohutus pole tagatud. Kostja märgib, et Päästeameti vastav spetsialist on maja üle vaadanud. Kordagi ei ole tehtud ühtegi etteheidet tuleohutuse alaste puudujääkide osas. Kohus on seisukohal, et kostja vastuväited ei välista hageja poolt esiletoodud asjaolu kvalifitseerimist elamu varjatud puudusena. Sarika lähedus korstnale on tõendatud E E’i arvamusele lisatud fotoga (I kd, tlk 82 pöördel, foto 8). P P’i 30.04.2018 arvamuse p-st 3.6 (II kd, tlk 7) tuleneb järgnev: Pööningul asuva müüritiskorstna vastu on paigaldatud puidust katusekonstruktsioonid, fotod 27-29. Siseministri 02.09.2010. aasta määruse nr 44 „Põlevmaterjalide ja ohtlike ainete ladustamise tuleohutusnõude“ lisa 1 järgi jaotatakse küttesüsteemid klassideks vastavalt pinnatemperatuurile : kuuma pinnaga, põletava pinnaga ja hõõguva pinnaga. Eksperdi hinnangul on tegemist kuuma pinnaga küttesüsteemi klassiga, mille põlevmaterjali ohutuskuja küttesüsteemi pinnaga peab olema minimaalselt 110 mm. Eksperdi hinnangul ei vasta korstna ümbruse puitkonstruktsioonide ohutuskujad ehitusnormidele. T R märgib 28.02.2019 ekspertiisiakti, p-is 3.2 h (II kd, tlk 164 pöördel), et paikvaatluse kohaselt on paigaldatud moodulkorsten Fibo 160+200 Tandem (400x720 mm), katusealuses osas nähtav (lisa 2 foto 50) ja katusest välja ulatuv tellistest korstnaosa (lisa 3 foto 35) toetub betoonkatikule 640x900 mm. Tootja juhendi 19 kohaselt on moodulkorstna välispinna lubatud kaugus põlevatest materjalidest 20 mm, kui vahelae või katuse isolatsiooni paksus kuni 350 mm ja 50 mm, kui vahelae või katuse isolatsiooni paksus on 350-600 mm. Hoone vahelae paksus on 260 mm, seega moodulkorstna välispinna lubatud kaugus põlevatest materjalidest on 20 mm. Paikvaatluse kohaselt on fibo-korstna välispinna ja vahelae puittarindi vahekaugus 10 mm (lisa 2 foto 50). Sellega loeb kohus kõnealuse puuduse tõendatuks ning märgib, et asja tavapärase ülevaatuse käigus ei olnud nimetatud puudus nähtav, s.o tegemist on varjatud puudusega. Puuduse kõrvaldamise maksumus ilma käibemaksuta on 50 eurot (T R’a 28.02.2019 ekspertiisiakt, p 3.5; II kd, tlk 173 pöördel).
85.2.9.2.Hageja märgib, et väljast puudub pääs korstna juurde. Kostja märgib, et pääs katusele redeliga on tagatud väljast. Paigaldamata on 2m käiguteed, mis asub garaažis ja mille koos korstna kraega pidi ostja ise paigaldama. Tegemist ei ole varjatud puudusega. Kohus on seisukohal, et E E’i arvamus ei tõenda hageja väiteid (sh pole lisatud fotot), esitatud üksnes paljasõnaline väide. Seega puuduse olemasolu on tõendamata.
85.2.9.3.Hageja märgib, et pööninguluuk ei ole tuletõkkeluuk. Kostja märgib, et ei peagi olema. Pööninguluuk ei ole tee katusele. E E’i arvamus ei tõenda hageja väiteid (sh pole lisatud fotot), esitatud üksnes paljasõnaline väide ilma viiteta asjakohasele regulatsioonile. Seega puuduse olemasolu on tõendamata.
85.2.9.4.Hageja märgib, et garaažis ei ole läbiviigud tuletõkkeseinast tehtud tuldtõkestavalt. Kostja märgib, et Päästeameti spetsialisti poolt on maja üle vaadatud. Kasutusluba anti. Seega ei ole ega saa olla tegemist puudusega. Kohus on seisukohal, et kostja vastuväited ei välista hageja poolt esiletoodud asjaolu kvalifitseerimist elamu varjatud puudusena. Auk tuletõkkeseinas on tõendatud E E’i arvamusele lisatud fotoga (I kd, tlk 83 pöördel, foto 9). Siiski oli nimetatud augu olemasolu elamu tavapärase vaatluse käigus nähtav, tegemist ei ole varjatud puudusega.
85.2.10.Bassein. Hageja märgib, et basseini lahtine veepind, aurustumine ei ole takistatud ja tekkiv liigniiskus kahjustab ehituskonstruktsioone. Kostja märgib, et
2-18-3367 avatud bassein on tavapärane. Puuduvad normatiivsed nõuded basseinikattele, see on iga basseiniomaniku enda otsustada. Basseiniruumis on kuivati, mis selle niiskusrežiimi reguleerib. Lisaks on kinnistu müügilepingu p-s 4.1. otsesõnu öeldud, et basseiniruumis ja keldrikorrusel on ehitustööd ja viimistlus lõpetamata. Müüja ja Ostja on kokku leppinud, et eelnimetatud tööd teostab omal kulul ostja. Kohus nõustub siinkohal kostjaga. Basseini lahtine veepind pidi olema eseme tavapärase ülevaatuse juures nähtav. Kohus leiab, et tegemist ei ole puudusega ning ammugi ei ole tegemist varjatud puudusega.
85.2.11.Puitterrass. Hageja märgib, et lauad on kohati mädanenud, mis selgus alles kümblustünni ja lillekastide hilisemal eemaldamisel. Kostja märgib, et terrassipuit kestab 10-15 aastat. See on tavaline kulumine. Hoone ehitust alustati 2005 a ja see valmis 2008 a. Tegemist ei ole varjatud puudusega, see on normaalne vana maja kulum. Kohus leiab, et E E’i arvamus ei tõenda hageja väiteid (sh pole lisatud fotot), esitatud üksnes paljasõnaline väide. Terassilaudade seisukord pidi olema eseme tavapärase ülevaatuse juures nähtav. Kohus leiab, et tegemist ei ole puudusega ning ammugi ei ole tegemist varjatud puudusega. Kohus nõustub, et tegemist on tavapärase kulumiga.
86.Eeltoodust nähtuvalt on kostja kohtu hinnangul rikkunud lepingut, müües hagejale kinnistu, millel paiknenud elamul esinesid järgmised varjatud puudused:
86.2.fassaadi tuulutus on osaliselt mittetoimiv (puuduse kõrvaldamise maksumus 1224 eurot);
86.3.esineb katusekatte liitekohast vee läbijooks aluskattele ja sealt seinale suurte vihmasadude ajal (puuduse kõrvaldamise maksumus 150 eurot);
86.4.vee sissejooks katusekatte ja korstna ühilduvusest (maksumus hõlmatud eelmise kirjega);
86.5.drenaažisüsteem ei ole nõuetekohane (puuduse kõrvaldamise maksumus teadmata);
86.6.drenaažisüsteem on ühendatud otse kanalisatsiooni (puuduse kõrvaldamise maksumus 2975 eurot);
86.8.korstna ümbruses on tuleohutusnõuded eirates paigaldatud puitsarikas (puuduse kõrvaldamise maksumus 50 eurot). Eeltoodust nähtub, et tõendamist leidnud varjatud puuduste tõendatud kogumaksumus on 4399 eurot.
87.Alljärgnevalt asub kohus analüüsima, kas kostja vastutav puuduste kui lepingurikkumise eest. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt Riigikohtu otsus nr 3 2-1-156-11 p 19 ja nr 3-2-1-100-15, p 21): • puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal hagejale (VÕS § 218 lg 1), • puudus ei tulenenud hagejast (VÕS § 101 lg 3), • hageja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4), • sõlmitud ei ole kostjate vastutust piiravat kokkulepet või ei saa kostjad sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2) ning • hageja on teatanud puudusest kostjatele mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis kostjate tahtluse või raske hooletuse tõttu
2-18-3367 (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui kostjad puudusest teadsid või pidid teadma, kuid ei avaldanud seda hagejale (VÕS § 221 lg 1 p 2).
88.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-100-15 (p 35) osundanud, et seadusest (eelkõige VÕS § 77 lg 1, § 217 lg 2 p-d 1 ja 2, § 218 lg 4, §-d 220 ja 221) nähtub, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud. Müüja teadmatus puudustest vabastab teda vastutusest üksnes juhul, kui ostja sellest teadis. Müügilepingu puhul ei ole müüja vastutuse hindamisel ostueseme puuduste (lepingutingimustele mittevastavuse) eest tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja teadmine asja puudustest omab tähtsust vaid juhul, kui ostja ei teavita müüjat puudustest mõistliku aja jooksul. Kui ostja teavitab puudustest mõistliku aja jooksul müüjat, ei oma vastutuse osas tähtsust see, kas müüja ise puudustest teadis või mitte.
89.Esiteks analüüsib kohus, kas müügilepingu eseme varjatud puudused olid olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1). VÕS § 218 lg 1 esimene lause sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Kõik puudustega detailid (fassaad, katus, drenaaž, keldri katteplaadid, sarikad ja korsten) olid eramusse/kinnistule paigaldatud enne kinnistu müümist hagejale. Seega on tõendatud, et kõnealused puudused olid olemas enne asja müüki ja üleandmist/riisiko üleminekut ostjale.
90.Teiseks analüüsib kohus, kas puudused tulenesid ostja tegevusest (VÕS § 101 lg 3). VÕS § 101 lg 3 sätestab, et võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Kohtule ei ole esitatud ega tõendatud selliseid asjaolusid, mis annaksid alust arvata, et fassaad, katuse, drenaaži, keldri katteplaatide, sarikate ja korstnaga seotud rikkumised oleks põhjustatud hageja tegevusest või hagejast tulenevast asjaolust. Seega leiab kohus, et puudus ei tulenenud ostja (hageja) tegevusest.
91.Kolmandaks analüüsib kohus, kas ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma (VÕS § 218 lg 4). Kostja kinnitas lepingus, et lepingu esemel ei ole mingeid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida ostja ei saa märgata eseme ülevaatusel (p 1.3.4). Ostja ei pea puudusi otsima ning nende avastamiseks kontrollima asja või selle osade töökorda, kõrvaldama asja seisundi tuvastamiseks takistusi või otsima puudusi, mida ei ole võimalik tajuda pelga asja välise, visuaalse vaatluse käigus (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-114-05). VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas ei ole leidnud tõendamist, et hageja oleks olnud teadlik või pidanuks teadma müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele. Hagejal ei olnud kohustust kinnisasja puudusi enne müügilepingu sõlmimist otsida või nende avastamiseks kaasata kinnisasja ülevaatusele ehitusspetsialist vm asjatundja. Seega ei vabane kostjad müüjana vastutusest VÕS § 218 lg 4 alusel.
92.Neljandaks tuvastas kohus poolte poolt esitatud asjaoludele tuginedes, et sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet (VÕS § 221 lg 2). VÕS § 221 lg 2 sätestab, et müüja ei
2-18-3367 või tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud. Kohtu tuvastatud puuduste kontekstis ei oma tähendust lepingu p-is 4.1 sätestatud täiendav kokkulepe, mille kohaselt oli ostja teadlik, et keldrikorrusel ja basseiniruumis on ehitustööd ja viimistlus lõpetamata. Keldri katteplaatide puhul tehti etteheiteid juba teostatud töödele, mistõttu ei välista kostja vastutust lepingu p-is 4.1 sätestatud täiendav kokkulepe.
93.Viiendaks analüüsib kohus, kas ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220 lg 1). Pooltevaheline müügileping on sõlmitud 23.01.2017 ning hageja sai kinnistu valduse samal päeval (lepingu p 3.1), esimene teavitus seoses kinnistul lasuvate puudustega edastati hageja poolt kostjatele 23.08.2017 tekstisõnumiga (I kd, tlk 49). Ametliku nõudekirja saatis hageja esmakordselt 22.11.2017 (I kd, tlk 89). Seega on hageja kostjat esmakordselt teavitanud müügiesemel esinevatest puudustest ligikaudu 7 kuud pärast asja kasutusse võtmist ning käesolevas otsuses analüüsitud puudustest ca 10 kuud pärast asja kasutusse võtmist. Puudub vaidlus, et kostjad on teated kätte saanud. Arvestades asjaolu, et käesoleval juhul oli tegemist varjatud puudusega, leiab kohus, et hageja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast puudusest teadasaamist.
94.Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et käesolevas asjas on leidnud tõendamist, et kostja on rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi ja vastutab rikkumise eest, kuna kostja poolt müüdud kinnisasi ei vastanud osaliselt keskmisele kvaliteedile müügieseme üleandmise hetkel. Kinnisasjal esinesid varjatud puudused müügilepingu mõttes.
95.Järgnevalt hindab kohus, kas tõendatud puuduste puhul on tegemist selliste puudustega, mida saab lugeda sedavõrd olulisteks, et tekiks alus lepingust taganemiseks. Kohus on eespool märkinud, et tõendamist leidnud varjatud puuduste tõendatud kogumaksumus on 4399 eurot. Isegi, kui eeldada, et tõendamist oleks leidnud kõigi (sh ka drenaaži ka katteplaatide) puuduste kõrvaldamise hinnanguline maksumus, on kohus seisukohal, et puudused ei olnud võrrelduna kinnistu müügihinnaga ja arvestatuna kogumis sedavõrd ulatuslikud, et annaksid aluse lepingust taganeda. VÕS § 223 lg 1 sätestab, et müüjat loetakse müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Hageja on leidnud, et kostja on õigustamatult keeldunud asja parandamast, s.o kinnisasjal lasuvate puuduste kõrvaldamisest. Kohus leiab, et kostja on õigustatult keeldunud hageja poolt viidatud puuduste kõrvaldamisest, kuivõrd kohus on käesolevas otsuses jõudnud järeldusele, et suur osa hageja poolt viidatud puudustest olid alusetud ning nimetatud puuduste kõrvaldamise korral oleks hageja kostja arvel alusetult rikastunud. Lisaks oli hageja puuduste kõrvaldamise nõudekirja aluseks olev asjatundja arvamus sedavõrd paljasõnaline ja põhjendamata, et selle põhjal ei saanud tekkida tõsikindlat veendumus puuduste olemasolu kohta. Seega leiab kohus, et taganemise materiaalsed eeldused on täitmata ning hageja poolt esitatud taganemisavaldus on tagajärjetu. Seega puudub hagejal õigus kinnistu müügihinna tagasisaamisele.
2-18-3367
96.Kuivõrd kohus leidis, et taganemise materiaalne alus puudub, ei analüüsi kohus poolte väiteid seoses taganemise formaalsete eelduste täitmisega.
II
Kahjunõue
97.Hagejal on esitanud kostja vastu kahju hüvitamise nõude summas 11 887,85 eurot (käibemaksuta), mis koosneb alljärgnevatest kuludest:
97.2.kulud seoses elamu päikesüsteemi rikkega kokku summas 636,30 eurot (I kd, tlk 43 ja 45, arved);
97.3.kulud seoses akende vahetusega kokku summas 5644,95 eurot (I kd, tlk 47-48, arved);
97.4.kulud seoses drenaaži ja tugimüüri ümberprojekteerimisega summas 1500 eurot (I kd, tlk 76, arve);
97.5.õigusabikulud kokku summas 1993 eurot (I kd, tlk 134-138);
97.6.kulud ekspertiiside teostamiseks kokku summas 2005,60 eurot (I kd, tlk 129, arve; tlk 130 ja 132, arved).
98.Müügieseme mittevastavusest tuleneva ostja kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad olema täidetud järgmised üldised eeldused: • kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); • kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav; • hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); • kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); • kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); • rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
99.Kohus leiab, et päikeküttesüsteemiga seotud nõude osas puudub lepingurikkumine. Kohtule esitatud Ventimo töökäsust (I kd, tlk 44) nähtub, et 12.04.2017 teostati üksnes süsteemi kontroll ja lisati 20l süsteemivedelikku. Märkuste lahtris on kajastatud kirjed, mis omakorda kajastuvad arvel nr 170409 (I kd, tlk 45). Kohtule ei ole esitatud töökäsku, kust nähtuks, et arvel nr 170409 kajastatud tööd oleks tehtud. Avariiväljakutse sisu ja eesmärk on sisustamata. Kostja on märkinud, et tegemist oli tavapärase hooldusega, mitte rikkega ning et iga-aastasest hooldusvajadusest on hagejat teavitatud. Hageja ei ole kostja seisukohale vastu vaielnud. Seega leiab kohus, et nimetatud kulu ei saa käsitleda kahjuna ning päikeseküttesüsteemi regulaarset hooldusvajadust ei saa käsitleda lepingurikkumisena.
100.Kohus leiab, et akende vahetusega seotud nõude osas puudub lepingurikkumine. Kohus on ülal märkinud, et akende paigutuse nõuetele mittevastavus on hageja poolt tõendamata. Seega on kahjunõue nimetatud osas alusetu.
101.Kahjunõude kontekstis omab tähtsust asjaolu, et kohus on pidanud lepingurikkumiseks seda, et elamul esinesid järgmised varjatud puudused:
101.2.fassaadi tuulutus on osaliselt mittetoimiv;
101.3.esineb katusekatte liitekohast vee läbijooks aluskattele ja sealt seinale suurte vihmasadude ajal, vee sissejooks katusekatte ja korstna ühilduvusest;
101.4.drenaažisüsteem ei ole nõuetekohane, lisaks on see ühendatud otse kanalisatsiooni;
101.6.korstna ümbruses on tuleohutusnõuded eirates paigaldatud puitsarikas.
2-18-3367
Samuti märkis kohus, et kostja vastutab nimetatud varjatud puuduste kui lepingurikkumise eest.
102.Järgmisena analüüsib kohus, kas hagejal on seoses kostjapoolse rikkumisega tekkinud kahju ning kas tekkinud kahju on põhjuslikus seoses rikutud kohustusega. Riigikohus on 06.05.2015.a lahendi nr 3-2-1-36-15 p-is 22 märkinud, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega tuvastatakse kahju olemasolu rikkumisele eelneva ja sellele järgneva varalise olukorra võrdlemise kaudu. Varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist – kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja käitumise tõttu halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud. VÕS § 127 lg 4 järgi tuleb hüvitada üksnes selline kahju, mis on kahju tekitaja käitumise tagajärg. Põhjusliku seose tuvastamisel tuleb kohaldada nn conditio sine qua non põhimõtet. Selle põhimõtte kohaselt loetakse ajaliselt eelnev sündmus hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud. Kui kahjulik tagajärg oleks ikkagi saabunud, pole isiku käitumine kahju põhjuseks (RKTKo nr 3-2-1-173-12, p 18; RKTKo nr 3-2-1-42-16, p 19). Kohtu hinnangul on põhjendatud kulude suurus ja koosseis järgmine: • drenaaži ja tugimüüri ümberprojekteerimise kulu 1500 eurot; • õigusabikulu 1993 eurot; • ekspertiisikulu 2005,60 eurot. Seega on põhjendatud kahju kogusumma 5 498,60 eurot. Samuti leiab kohus, et nimetatud kulu on põhjuslikus seoses kostja rikkumistega. Kui kostja müüdud eramul oleks korras drenaažisüsteem, ei peaks hageja kandma kulusid seoses süsteemi ümberprojekteerimisega. Kui kostja ei oleks kohtueelselt hageja esimesele püüdlustele lahendada vaidlus kokkuleppel vastu vaielnud ja märkinud, et hageja ise on probleemi osas vastutav ja oma varaga mitteheaperemehelikult ümber käinud, poleks hagejal olnud tarvidust õigusabiteenusele. Kui vaidlusalusel kinnistul poleks olnud eelnimetatud varjatud puuduseid nagu kostja lepingus kinnitas, poleks hagejal olnud vajalik ekspertiisikulusid kanda. Seega on tõendatud, et kinnistul lasunud puudustega seonduvalt on hageja kahju kokku 5 498,60 eurot ning rikkumiste ja kahju vahel esineb põhjuslik seos.
103.Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 127 lg 2 võimaldab jätta tähelepanuta rikkumise negatiivsed tagajärjed, mis on küll põhjuslikus seoses rikkumisega, kuid on mõistliku inimese seisukohast vaadates erakordsed. Seda põhjusel, et selliste tagajärgede ärahoidmine ei saanud eeldatavasti olla kohustuse eesmärgiks ning seega ei olnud rikkujal neid tagajärgi ka võimalik ette näha. Hüvitatav kahju tuleb kindlaks määrata, arvestades VÕS § 127 lg 2 järgi rikutud kohustuse kaitse-eesmärki (vt viidatud sätte kohaldamise kohta Riigikohtu 7. detsembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-11, p 12; 26. septembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-06, p 13). Kolleegium rõhutas lisaks, et rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamine peab vastama pooltevahelisele mõistlikule riskijaotusele. Kohus leiab, et hageja nõutav hüvitis ja selle koosseis on kooskõlas rikutud kohustuse (kohustusega anda lepingueelsetes läbirääkimistes tõele vastavat infot) kaitse-eesmärgiga. Rikutud kohustus pidi tagama, et hagejal ei ole vaja asuda
2-18-3367 kinnisasja parandama, et tagada selle elamiskõlbulikkus ja vastavus vähemalt keskmisele kvaliteedile.
104.Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3). Riigikohus on 13.02.2014.a lahendi nr 3-2-1-178-13 p-is 12 selgitanud, et kahju ettenähtavuse puhul on oluline selgitada, kas lepingut rikkunud pool pidi arvestama lepingurikkumise korral selliste tagajärgedega, s.o sellist liiki ja sellise suurusega kahju tekkimisega. Kahju ettenähtavust tuvastades tuleb arvestada üldjuhul seda, kas lepingut rikkunud pool nägi või pidi asjas esile toodud asjaoludel kahju ette nägema, kuid majandusja kutsetegevuses lepingut rikkunud poole puhul saab lähtuda ka sellest, mida pidi ette nägema sellel majandus- või kutsealal tegutsev keskmine mõistlik isik. Kohus leiab, et tekkinud kahju pidi kostjale olema ettenähtav. Kostja pidi lepingu sõlmimisel aru saama, et kui eramul esineb varjatud puudusi ja kostja antud vastavasisuline kinnitus on ebaõige, võib hagejal tekkida kahju, mis seisneb puuduste tuvastamise ja kõrvaldamise ning nõude maksmapanekuga seotud kuludes.
105.Kohus leiab, et kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldused on täidetud ning kahjuhüvitis summas 5 498,60 eurot tuleb kostjate hageja kasuks välja mõista. Kohus rahuldab kahjunõude osaliselt.
III
Viivisenõue
106.Järgnevalt analüüsib kohus hageja viivisenõuet. VÕS § 101 lg 1 p-st 6 tulenevalt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. Hageja palus viivise välja mõista alates taganemisavalduses märgitud tagasitäitmise tähtpäevale järgnevast päevas, s.o alates 19.01.2018. Kohus on leidnud, et taganemine on tühine. Hageja ei ole kahjunõude koosseisu kuulunud summade hüvitamist taganemisavalduses selgesõnaliselt nõudnud. Seega kohus rahuldab hageja viivisenõude osaliselt ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata põhivõlalt (kahjuhüvitis summas 5 498,60 eurot) alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni 11.09.2020. Sissenõutavaks muutunud viivise summa on 1113,95 eurot.
107.Hageja on esitanud ka edasiulatuva viivisenõude. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus leiab, et nimetatud nõue on põhjendatud ning kuulub rahuldamisele. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata põhivõlalt (kahjuhüvitis summas 5 498,60 eurot) alates kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast (s.o alates 12.09.2020) kuni põhivõla kohase täitmiseni. IV
Kokkuvõte
108.Kokkuvõtvalt rahuldab kohus hagi osaliselt ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 5 498,60 eurot, perioodil 02.03.2018 – 11.09.2020 sissenõutavaks muutunud viivise 1113,95 eurot ning viivise VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata põhivõlalt
2-18-3367 alates kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast (s.o alates 12.09.2020) kuni põhivõla kohase täitmiseni.
109.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Menetluskulude jaotus
110.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Tsiviilasja hind on 301 536,41 eurot. Rahuldatud nõuete hind tsiviilasja hinna kontekstis moodustab 7052,44 eurot (5 498,60 + 1113,95 + aastane viivis 439,89), mis moodustab tsiviilasja hinnast 2,34%. Seega leiab kohus, et hageja menetluskulud tuleb 2,34% ulatuses jätta kostja kanda ning kostja menetluskulud tuleb jätta 97,66% ulatuses hageja kanda.
111.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
112.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik
osaliselt tühistatud 08.06.2021 TRK lahendiga
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.