Ardoris OÜ hagi Headco OÜ vastu lepingust tulenevate mitterahaliste kohustuste täitmise nõudes
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Ardoris OÜ, registrikood 12868413, asukoht Liivalaia 40-145, 10132 Tallinn Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Tanel Mällas, L & P Advokaadibüroo OÜ, asukoht Pärnu mnt 20, Tallinn, epost [email protected] Kostja: Headco OÜ, registrikood 12107068, asukoht Allika tee 4, 85001 Eametsa küla, Tori vald, Pärnumaa; e-post [email protected]
Menetlusviis
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Ardoris OÜ hagi Headco OÜ vastu.
2.Kohustada kostjat Headco OÜ (registrikood 12107068, asukoht Allika tee 4, Eametsa küla, Tori vald, 85001 Pärnumaa) esitama hagejale Ardoris OÜ (registrikood 12868413, asukoht Liivalaia 40-145, 10132 Tallinn) 07.09.2020. a sõlmitud notariaalne võlaõiguslik leping tehingu osas, mis sõlmiti kinnistu registriosa nr xxx suhtes.
Kohustada kostjat võimaldama hagejal tutvuda kostja asukohas või kostja poolt näidatud asukohas kostja poolt kinnistu registriosa nr xxx ja kinnistu registriosa nr xxx osas andmetega, mille alusel on võimalik tuvastada ehitusmaterjalide ja siseviimistluse soetamiseks tehtud kulutused, kulutused inventari soetamiseks, kommunikatsioonide rajamise kulud (sh kulud liitumistasudeks), teede ehituskulud.
4.Toimetada otsus kätte menetlusosalistele. Menetluskulude jaotus ja rahalise suuruse kindlaksmääramine
1.Jätta tsiviilasja menetluskulud kostja Headco OÜ kanda.
2-21-1675
2.Välja mõista kostjalt Headco OÜ hageja Ardoris OÜ kasuks hageja põhjendatud menetluskulud summas 1015 (üks tuhat viisteist) eurot, s.o riigilõiv summas 300 eurot ja hageja lepingulise esindaja kulu summas 715 eurot.
3.Menetluskuludelt tuleb kostjal Headco OÜ tasuda hagejale Ardoris OÜ menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses s.o Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, millele lisandub kaheksa protsenti aastas.
4.Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt ei ole kostja seoses käesoleva tsiviilasja menetlemisega menetluskulusid kandnud.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest (TsMS § 630 lg 1, § 632 lg 1, § 633 lg 1). Taotledes menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse, eelkõige esitama kaebuse (TsMS § 187 lg 6). Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle läbivaatamist istungil (TsMS § 442 lg 6, § 633 lg 7).
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.02.02.2021. a esitas Ardoris OÜ Pärnu Maakohtu Pärnu kohtumajja hagiavalduse OÜ Headco vastu lepingust tulenevate mitterahaliste kohustuste täitmise nõudes. Hagiavalduse kohaselt Ardoris OÜ ja Headco OÜ vahel sõlmiti 21.06.2019. a investeerimisleping, mille eesmärgiks oli kostja arendusprojekti rahastamine hageja poolt. Kostja omandas arendusprojekti teostamiseks kaks kinnistut. Kinnistu asukohaga X maakond, X vald, X küla, X, registriosa numbriga xxx (kinnistu 1) ja kinnistu asukohaga X maakond, X vald, X küla, X, registriosa numbriga xxx (kinnistu 2). Lepingu punkt 2.9. alusel kohustub kostja esitama hagejale notari lepingu projekti iga kinnistu müügi kohta. Veelkordselt korrati üle Lepingu punktis 3.4., et kostja kohustub teavitama hagejale toimuvast notarist vastavalt Lepingu punktile 2.9.
2.Hagejale sai septembris 2020.a teatavaks, et kostja on sõlminud kinnistu 1 osas 07.09.2020. a notariaalse lepingu, mille alusel on seatud eelmärge 2026/11618 suuruse mõttelise osa omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks ühiselt J. R. ja M. M. kasuks. Hageja saatis kostjale 31.12.2020. a e-kirja, milles palus kostjal edastada hagejale notaris sõlmitud lepingu, kuid kostja seda teinud ei ole. Seega palub hageja nõuda kostjalt välja 07.09.2020. a sõlmitud notariaalne võlaõiguslik leping tehingu osas, mis sõlmiti kinnistu registriosaga nr xxx suhtes.
3.Lisaks on kostja hagejale 22.12.2020. a e-kirjas avaldanud, et: Ülekulu tekkis parima võimaliku tulemuse saavutamiseks, millega seoses on ehitamise käigus sisse viidud projekti muudatusi. Lisatud soojustust välisseintele ja laele, väiksema U arvuga aknad/uksed, ventilatsioonisüsteemile lisatud kliima, märgruumidesse paigaldatud paremad plaadid, kaugjuhitav sauna keris, laiendatud terrasse jne. Kõik seadmed on muudetud kaugjuhitavaks ja elamul on "Targa maja" valmidus. Lepingu punkti 3.1. kohaselt kohustub kostja avaldama hagejale jooksvalt andmeid arendusprojekti elluviimise osas. Sellist informeerimist kostja poolt ei ole toimunud. Hagejale on väidetud, et arendusprojekt on muutunud ning see on läinud kallimaks ning selle lõpetamiseks puuduvad rahalised vahendid. Hageja soovib seetõttu tutvuda andmetega, mis puudutavad arendusprojekti elluviimist. Seega palub hageja võimaldada hagejal tutvuda kostja asukohas või
2-21-1675 kostja poolt näidatud asukohas kostja poolt kinnistu 1 ja kinnistu 2 osas ehitustegevuse andmetega – ehk andmetega, mille alusel on võimalik tuvastada ehitusmaterjalide ja siseviimistluse soetamiseks tehtud kulutused, kulutused seonduvalt inventari soetamisega, kommunikatsioonide rajamise kulud (sh kulud liitumistasudeks), teede ehituskulud.
4.Vastusena kostja vastusele märgib hageja, et on otsinud kostjaga kontakti juba alates 2020 hilissügisest, kuid hageja seadusliku esindaja telefonikõnesid kostja seaduslik esindaja eirab ning ei vasta e-kirjadele. Hageja esindaja edastas kostjale esimese pöördumise 14.12.2020, millele kostja vastas ning avaldas, et on Eestis tagasi 29.12 või 30.12 ning selleks päevaks sobib ka kohtumine. Tõepoolest ei lepitud kokku konkreetset kohtumise aega, kuid kohtumine 30.12.2020 kell 16.00 ehitusobjektil ei tundunud kuidagi mõistlik arvestades, et tegemist ei ole lõpuni valminud ehitisega ning sellel hetkel oli välistemperatuurid väga madalad. Samas pärast ühte pakutud kuupäeva ei ole kostja enam kinnitanud oma soovi kohtumiseks ning kostja ei ole alates 18.01.2021 hageja poolt edastatud e-kirja hageja esindajaga kontakti võtnud. Nimetatud e-kirjast nähtub samuti, et hageja esindaja ka selles kirjas palus, et kostja edastaks talle notari lepingu ja võimaldaks hagejal tutvuda ehitustegevust puudutavate andmetega. Müügilepingus lepitakse kokku kõik tehingu olulised tingimused – müügihind, selle tasumise kord ning samuti asja üleandmise (käsutustehingu) eeltingimused. Seega on hageja jaoks olulised asjaolud, mis tuli sätestada kohustustehingus, Lepingu punkti 2.6. kohaselt objekti hind ja Lepingu punkti 2.9. kohaselt ka tingimused, millest nähtuks, millised summad tasutakse hagejale (tema kantud kulud ja teenitud kasum).
5.12.05.2021.a esitas hageja seisukoha kostja vastusele, milles märkis, et vastavalt poolte vahel 21.06.2019 sõlmitud investeerimislepingu punkti 1.1. kohaselt toimivad osapooled heas usus ja arvestavad oma tegevuses poolte ühiseid huve. Investeerimislepingu punkt 1.2. sätestab veel eraldi, et lepingu realiseerimiseks teevad pooled koostööd, mis seisneb omavahelise vajaliku info õigeaegses avaldamises. Kuivõrd investeerimislepingu järgi oli hageja isikuks, kes osaleb projektis oma rahaliste vahenditega, siis on ilmselgelt hageja huviks teada kuhu on tema rahalised vahendid investeeritud ning millised lepingud kinnistutega seoses sõlmitakse. Sellised huvid olid ka kostjale ette nähtavad ning kostja pidi hageja huvidega arvestama. Dokumentide pinnalt võimalik tuvastada kas ja milliseid materjale on kasutatud ehituses ning ehk saada ka vastus küsimusele, miks ei olnud võimalik algselt planeeritud rahaliste vahenditega ehitist valmis ehitada. Sellele küsimusele ei ole hageja sisulist vastust saanud. Samuti on investeerimislepingu punktis 2.9. kostja kohustus esitada notarilepingu projekt, kus on kajastatud kokkulepitud tingimused. Seega tegelikkuses tuli kostjal edastada hagejale juba notarilepingu projekt. Investeerimislepingu mõttega ei ole kooskõlas see, et investorit hoitakse teadmatuses toimuvast.
KOSTJA VASTUVÄITED
6.Kostja vaidleb hagile vastu. Hagejal on õigus tutvuda kinnistute osas ehitustegevuse andmetega ning kostja ei ole selle õiguse realiseerimist mitte kunagi takistanud, vastupidi kostja on teinud korduvalt hagejale ettepanku, tulla kinnistutele kohapeale ning vaadata ühiselt kõik asjad üle. Hageja on sellest keeldunud ning leidnud, et kostja peab sõitma materjale tutvustama hageja esindaja büroosse Tallinnas. Kostja leiab, et kõige mõistlikum ehitustegevuse andmetega tutvumiseks on objektil kohapeal, kus on siis võimalik võrrelda dokumentides näidatud kulu, olemasoleva tegelikkusega. Viimati pakkus kostja välja võimaluse ehitustegevuse andmetega tutvumiseks 30.12.2020, kuid hageja seda ei soovinud, leides, et nad ei taha lahendada ehitusalaseid küsimusi. Nimetatud asjaolu tõendab kostja e-kirjavahetusega. Kostja ei ole oma tegevusega tekitanud vajadust sellise haginõude esitamiseks ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Vaidlus seisneb selles, kas kostjal on kohustus edastada hagejale 07.09.2020.a sõlmitud notariaalne leping tehingu osas, mis sõlmiti kinnistu registriosaga nr xxx suhtes. Kostja on seisukohal, et sellist kohustust poolte vahelisest lepingust ei tulene. Lepingu p 2.9 kohaselt
2-21-1675 kohustub kostja esitama Investorile (hageja) notari lepingu projekti iga kinnistu müügi kohta. Notari lepingus peab olema sedastatud, et Headco tasub kulud ja teenitud kasumi Investori arveldusarvele sama notari tehinguga, millega võõrandatakse kinnistu. Lepingu p 3.4 kohaselt kohustub kostja teavitama Investorile toimuvast notarist ja esitama notarisse tingimused, mis on toodud Lepingu punktis 2.9. Seega on kostjal lepingust tulenevalt kohustus esitada hagejale lepingu projekt ja teavitada teda notarist, kinnistu müügi korral. Kostja ei ole kinnistuid müünud ning kinnistud kuuluvad jätkuvalt kostjale. Kuna kostja ei ole sõlminud lepingut kinnistu müümiseks, siis ei ole tal ka kohtust notari lepingu projekti esitada ning notari aegadest teavitada. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud jätta hageja kanda. 05.05.2021.a esitatud lõplikes seisukohtades jäi kostja varasemalt esitatu juurde, lisaks märkis, et ta on hagejale korduvalt kompromissi pakkunud, kuid edutult.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja hinnanud kõiki asjas esitatud ja kogutud tõendeid leiab, et hagi tuleb täies ulatuses rahuldada.
7.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Vastavalt TsMS § 438 lg 1 sätetele hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.
8.Kohus tuvastab järgmised asjas tähtsust omavad asjaolud, milles pooltel vaidlus puudub:
8.1.Poolte vahel sõlmiti 21.06.2019.a investeerimisleping, mille eesmärgiks oli kostja arendusprojekti rahastamine (dtl 6-10).
8.2.Kostja omandas arendusprojekti teostamiseks kinnistud asukohaga X maakond, X vald, X küla, X, registriosa numbriga xxx (edaspidi kinnistu 1) ja X maakond, X vald, X küla, X, registriosa numbriga xxx (dtl 11-15).
8.3.Kostja sõlmis kinnistu 1 osas 07.09.2020.a notariaalse lepingu, mille kohaselt on seatud eelmärge 2026/11618 (kahe tuhande kahekümne kuue üheteistkümne tuhande kuuesaja kaheksateistkümne) suuruse mõttelise osa omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks ühiselt J. R. (isikukood xxx), M. M. (isikukood xxx) kasuks (dtl 11-12 ja 16).
8.4.Lepingu punktis 2.9. leppisid pooled kokku selles, et kostja kohustub esitama hagejale notari lepingu projekti iga kinnistu müügi kohta ning lepingu punktis 3.1. leppisid pooled kokku, et kostja kohustub avaldama hagejale jooksvalt andmeid arendusprojekti elluviimise osas.
8.5.Hageja edastas kostjale 14.12.2020 pöördumise, millele kostja vastas 15.12.2020 ja 22.12.2020 (dtl 16-18).
8.6.Hageja edastas kostjale 30.12.2020 e-kirja, milles palus kostjat esitada hagejale notaris sõlmitud leping (dtl 21-23).
8.7.12.01.2021 edastas hageja veel e-kirja kostjale, milles palus esitada dokumendid või teatada kohtumise aeg (dtl 41).
8.8.Kostja ei ole hagejale 07.09.2020.a sõlmitud notariaalset võlaõiguslikku lepingut ega ehitustegevuse andmeid esitanud.
9.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on takistanud hagejal ehitustegevuse andmetega tutvuda ja kas kostjal on kohustus edastada hagejale 07.09.2020.a sõlmitud notariaalne leping.
10.VÕS § 29 lg 1 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda poolte ühisest tegelikust tahtest ning poolte vahel puudub vaidlus selles, et poolte vahel on 21.06.2019.a sõlmitud
2-21-1675 investeerimisleping. Kohus leiab, et pooltevaheline õigussuhe on kvalifitseeritav käsunduslepingu laadse suhtena VÕS § 619 lg 1 tähenduses. VÕS § 619 annab käsunduslepingu mõiste, mille kohaselt käsunduslepinguga kohustub üks isik (käsundisaaja) vastavalt lepingule osutama teisele isikule (käsundiandja) teenuseid (täitma käsundi), käsundiandja aga maksma talle selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud. Poolte esile toodud asjaoludest nähtuvalt on kohtu hinnangul hagejal kostja vastu lepingu täitmise nõue VÕS § 108 lg 2 alusel koostoimes § 624 lg-ga 1 ja 2. VÕS § 108 lg 2 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist.
11.Järgmiseks tuleb kohtul tuvastada, kas kostja on mingit lepingulist kohustust rikkunud. Ehk kas käesoleval juhul esineb kehtivast lepingulisest suhtest tuleneva kohustuse olemasolu, mis on kostja poolt jäänud täitmata või mida ei ole kohaselt täidetud, st see on muutunud sissenõutavaks.
12.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et pooled on 21.06.2019.a sõlminud investeerimislepingu ja see on kehtiv. Poolte vahel puudub vaidlus ka selles, et lepingu punktis 3.1. leppisid pooled kokku, et kostja kohustub avaldama hagejale jooksvalt andmeid arendusprojekti elluviimise osas. Analoogselt on VÕS § 624 lg-s 2 sätestatud, et käsundisaaja peab käsundi täitmisel esitama käsundiandjale ka ülevaate käsundi täitmisega seotud kuludest ja tuludest koos selle aluseks olevate tõenditega. VÕS § 624 lg 3 kohaselt kokkulepe, millega käsundiandja kahjuks kaldutakse kõrvale käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 sätestatust, peab olema sõlmitud kirjalikus vormis. Hageja palub võimaldada hagejal tutvuda kostja asukohas või kostja poolt näidatud asukohas kostja poolt kinnistu 1 ja kinnistu 2 osas ehitustegevuse andmetega, mille alusel on võimalik tuvastada ehitusmaterjalide ja siseviimistluse soetamiseks tehtud kulutused, kulutused seonduvalt inventari soetamisega, kommunikatsioonide rajamise kulud (sh kulud liitumistasudeks), teede ehituskulud. Kostja vastuväidete kohaselt on ta teinud hagejale korduvalt ettepaneku tulla kinnistutele kohapeale ning vaadata ühiselt kõik asjad üle. Kostja hinnangul on hageja sellest keeldunud ning leidnud, et kostja peab materjale tutvustama hageja esinda büroos Tallinnas.
13.1.Kohus kostja vastava vastuväitega ei nõustu ja seda alljärgneval põhjendusel. Hageja on väitnud, et hageja on otsinud kostjaga kontakti juba alates 2020 hilissügisest, kuid hageja seadusliku esindaja telefonikõnesid kostja seaduslik esindaja eirab ning ei vasta e-kirjadele. Kostja ei ole selle väitele vastuväiteid esitanud. Kohtule hageja poolt esitatud e-kirjavahetusest nähtub, et hageja lepinguline esindaja edastas kostjale esimese pöördumise 14.12.2020, millele kostja vastas 15.12.2020 ja 22.12.2020 (dtl 16-18). Eeltoodud kirjavahetusest nähtub, et 22.12.2020 kostja küll andis selgitusi ehitustegevuse kohta, kuid ei esitanud hagejale konkreetseid andmeid ja tõendid tehtud kulutuste kohta. Veel 15.12.2020 on kostja hageja esindajale vastanud, et soovitud dokumentide esitamise osas peab ta konsulteerima, kuna kuludokumentide esitamise kohustust ei ole Headco OÜ - le lepinguga pandud (dtl 17). Hageja poolt esitatud poolte vahelisest e-kirja vahetusest perioodil 28.12.2020 kuni 30.12.2020 nähtub, et kostja on nõustunud kohtumisega 30.12.2020, kuid poolte poolt esile toodud asjaoludel seda kohtumist ei toimunud (dtl 21-23). Sama kirjavahetus 28.12.2020 kuupäeva osas on esitatud kohtule ka kostja poolt (dtl 37). Hageja poolt esitatud 12.01.2021 e-kirjast nähtub, et hageja on kostjale andnud veelkord ekirjaga tähtaja ehitustegevuse kohta andmete esitamiseks või kohtumiseks hiljemalt 18.01.2021.a (dtl 41). Hageja väidete kohaselt kostja ei ole sellele reageerinud ja kostja vastavat asjaolu ei ole ka vaidlustanud.
13.2.Seega nähtub poolte kirjavahetusest, et kostja on tegelikkuses nõustunud vastustes hageja ekirjadele kohtumisega perioodil 14.12.2020-18.01.2020 ühel korral ning kostja väide sellest, et ta on teinud korduvalt hagejale ettepanku, tulla kinnistutele kohapeale ning vaadata ühiselt kõik asjad üle, on tõendamata. Siinkohal märgib kohus, et ka kohus andis kostjale võimaluse nõue vabatahtlikult täita kohtumenetluse jooksul 20.04.2021 ja 05.05.2021 määrustes, kuid kostja esitatud 03.05.2021 kirjavahetusest nähtuvalt, on kostja hagejale pakkunud üksnes kompromissi,
2-21-1675 mille kohaselt kostja oli nõus nõuet täitma 3 päeva jooksul kompromissi sõlmimisest (dtl 60). Andmeid, mis otseselt seonduvad lepingu täitmisega seotud ehitustegevusega, peab kostja andma hagejale ise ja eelkõige omal initsiatiivil, kuivõrd lepingu punktis 3.1. leppisid pooled kokku, et kostja kohustub avaldama hagejale jooksvalt andmeid arendusprojekti elluviimise osas. Hageja on selgitanud, et dokumentide pinnalt on võimalik tuvastada kas ja milliseid materjale on kasutatud ehituses ning miks ei olnud võimalik algselt planeeritud rahaliste vahenditega ehitist valmis ehitada. Kostja ei ole väitnud, et andmeid, millega tutvumist hageja nõuab, ei ole kostja valduses.
13.3.Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostjal oli lepinguga võetud kohustus esitada hagejale andmed ehitustegevusega seotud kuludest koos selle aluseks olevate tõenditega. Hageja on andnud kostjale kohustuse täitmise tähtaja hiljemalt 18.01.2021, seega on kohustus vastavalt VÕS § 82 lg 7 muutunud sissenõutavaks. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Vaidlus puudub selles, et kostja ei ole hagejale andmed ehitustegevusega seotud kuludest koos selle aluseks olevate tõenditega esitanud, mistõttu on kostja lepingu punktist 3.1. tulenevat kohustust rikkunud.
14.Poolte vahel 21.06.2019 sõlmitud investeerimislepingu punkt 2.9. kohaselt kohustub kostja esitama hagejale notari lepingu projekti iga kinnistu müügi kohta. Lepingu punktis 3.4. leppisid pooled kokku, et kostja kohustub teavitama hagejale toimuvast notarist vastavalt lepingu punktile
2.9.VÕS § 624 lg 1 kohaselt käsundisaaja peab teatama käsundiandjale kõigist käsundi täitmisega seotud olulistest asjaoludest, eelkõige nendest, mis võivad ajendada käsundiandjat juhist muutma, samuti andma käsundiandja nõudmisel talle teavet käsundi täitmise kohta.
14.1.Hageja leiab, et kostjal on kohustus edastada hagejale 07.09.2020.a sõlmitud notariaalne võlaõiguslik leping kinnistu 1 suhtes lepingu punkt 2.9. ja 3.4. alusel. Hageja jaoks on olulised asjaolud, mis tuli sätestada kohustustehingus, lepingu punkti 2.6. kohaselt objekti hind ja lepingu punkti 2.9. kohaselt ka tingimused, millest nähtuks, millised summad tasutakse hagejale (tema kantud kulud ja teenitud kasum). Kõike eeltoodut kajastab võlaõiguslik müügileping. Kostja leiab, et tal puudub poolte vahel sõlmitud lepingust tulenev kohustus edastada hagejale 07.09.2020.a sõlmitud notariaalne leping tehingu osas, mis sõlmiti kinnistu registriosaga nr xxx suhtes, kuivõrd kinnistu müüki ei ole toimunud, vaid sõlmitud on üksnes võlaõiguslik leping.
14.2.Kohus kostja vastava seisukohaga ei nõustu. Nimelt on Riigikohus korduvalt selgitanud, et AÕS § 119 lg 1 järgi peab olema tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, notariaalselt tõestatud. Kinnisasja võõrandamistehing koosneb käsutustehinguna asjaõiguslepingust omandi üleandmise kohta, mis on õiguslikult neutraalne ning käsutustehingu aluseks olevast kohustustehingust ehk võlaõiguslikust lepingust (RK lahendid tsiviilasjades 3-21-100-08, 3-2-1-140-07, 3-2-1-40-17 jne). Käesoleval juhul puudub vaidlus selles, et kostja on sõlminud kinnistu võõrandamiseks võlaõigusliku lepingu ehk kohustustehingu, omandi üleandmise kohta käsutustehingut kostja sõlminud ei ole. Kohus nõustub hagejaga selles, et võlaõiguslikus lepingus lepitakse kokku müügi eseme hind ja ka tingimused, millest nähtuks, millised summad tasutakse hagejale (tema kantud kulud ja teenitud kasum) kooskõlas poolte vahelise lepingu punktiga 2.9. Tegemist on tingimustega, mille vastu hagejal on vaieldamatult lepingu eesmärgist tulenev õiguslik huvi ja tegemist on hageja jaoks oluliste asjaoludega. Kuivõrd vastavad tingimused sätestatakse võlaõiguslikus lepingus, mitte käsutustehingus, on kohus seisukohal, et tulenevalt poolte vahel kokku lepitud investeerimislepingu punktist 2.9. kohustus kostja esitama hagejale ka 09.07.2020 notariaalse lepingu kohustustehingu osas, mis sõlmiti kinnistu registriosaga nr xxx. Kostjale kui juriidilisele isikule pidi olema arusaadav, et investeerijal on kõrgendatud huvi tulevikus sõlmitavate kinnistute võõrandamislepingute
2-21-1675 tingimuste vastu, mille tõttu lepingus ka kokku lepiti notariaalsete lepinguprojektide eelnevas tutvustamises hagejale.
14.3.Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostjal oli lepinguga võetud kohustus esitada hagejale 07.09.2020.a sõlmitud notariaalne võlaõiguslik leping kinnistu 1 suhtes lepingu punkt 2.9. ja 3.4. alusel. Hageja on andnud kostjale kohustuse täitmise tähtaja hiljemalt 18.01.2021, seega on kohustus vastavalt VÕS § 82 lg 7 muutunud sissenõutavaks. Vaidlus puudub selles, et kostja ei ole hagejale 07.09.2020.a sõlmitud notariaalset lepingut esitanud, mistõttu on kostja lepingu punktist 2.9 ja 3.4 tulenevat kohustust tulenevalt VÕS § 100 rikkunud.
15.Edasiselt analüüsib kohus, kas käesoleval juhul esineb kostja vastutust välistavaid asjaolusid tulenevalt VÕS § 108 lg 2 p-dest 1-4.
16.VÕS § 108 lg 2 p-de 1-4 kohaselt kohustuse täitmist ei või nõuda kui 1) kohustuse täitmine on võimatu; 2) kohustuse täitmine on võlgnikule ebamõistlikult koormav või kulukas; 3) võlausaldaja saab mõistlikult saavutada kohustuse täitmisega taotletava tulemuse muul viisil; 4) kohustuse täitmine seisneb isikliku iseloomuga teenuse osutamises. Kohus leiab, et kuivõrd pooled ei ole lepingus kokku leppinud teisiti, on kohustuse rikkumise vabandatavuse ja täitmise välistatuse juhud ammendavalt reguleeritud VÕS § 108 lg-s 2.
16.1.VÕS § 108 lg 2 p-des 1-4 sätestatud vastutust välistavate asjaolude tõendamiskoormis on kostjal. Kostja ei ole menetluses väitnud ega esile toonud asjaolusid või esitanud tõendeid sellest, et kohustuste täitmine oleks tema jaoks võimatu, see oleks temale ebamõistlikult koormav või kulukas, kostja ei ole väitnud, et võlausaldaja saaks mõistlikult saavutada kohustuse täitmisega taotletava tulemuse muul viisil või et, kohustuse täitmine seisneks isikliku iseloomuga teenuse osutamises. Kostja on üksnes väitnud, et ta ei takistanud hagejat andmetega tutvumast ja tal ei ole lepingust tulenevat kohustust esitada hagejale 07.09.2020.a notariaalset lepingut.
16.2.Seega ei esine käesoleval juhul kostja vastutust välistavaid asjaolusid, kohustuste täitmine ei ole kostja jaoks võimatu, täitmine ei ole kostja jaoks ebamõistlikult koormav ega kulukas, tõendatud ei ole, et hageja saaks mõistlikult saavutada kohustuse täitmisega taotletavat tulemust muul viisil ning täitmine ei seisne isikliku iseloomuga teenuse osutamises. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et käesoleval juhul ei esine kostja vastutust välistavaid asjaolusid ning kostja on vastutav lepingu p.-des 2.9., 3.1. ja 3.4. sätestatud kohustuste täitmata jätmise eest.
17.VÕS § 108 lg-tes 3-5 reguleeritakse nõude esitamise tähtaega. VÕS § 108 lg 3 kohaselt võlausaldaja võib nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud kohustuse täitmist üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai kohustuse rikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Sama paragrahvi lg 4 sätestab, et võlgnik võib eelnevalt määrata võlausaldajale mõistliku tähtaja kohustuse täitmise nõude esitamiseks. Kui võlgnik on täitmise nõude esitamiseks andnud ebamõistlikult lühikese tähtaja, loetakse see pikenenuks mõistliku tähtajani ning lg 5 kohaselt kui võlausaldaja käesoleva paragrahvi lõikes 3 või 4 nimetatud tähtaja jooksul kohustuse täitmise nõuet ei esita, ei või ta enam nõuda kohustuse täitmist, kuid võib kasutada muid õiguskaitsevahendeid.
17.1.Kohtule esitatud e-kirjavahetusest nähtuvalt on hageja e-kirja teel esmakordselt kostja poole pöördunud 14.12.2020, teist korda palunud esitada vastavad dokumendid 30.12.2020 ning lõpliku tähtaja andnud dokumentide esitamiseks või kohtumiseks 12.01.2020 saadetud e-kirjaga 18.01.2021.a Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostja ei ole tänaseni lepingust tulenevaid kohustusi dokumente esitada täitnud. Kostja ei ole menetluses esitanud asjaolusid, väiteid ega tõendeid sellest, et hageja on talle andnud ebamõistlikult lühikese tähtaja. Usutav on hageja väide sellest, et ta sai 07.09.2020 sõlmitud notariaalsest lepingust teada septembris 2020 ning poolte poolt esitatud kirjavahetusest nähtuvalt on ehitustegevusega seotud kulude põhjendatuse osas
2-21-1675 tekkinud vaidlus ligikaudselt samal perioodil. Konkreetse nõude esitamine 14.12.2020 ja lõpliku tähtaja andmine 18.01.2021.a hageja poolt on kohtu hinnangul toimunud mõistliku aja raames, kostja ei ole menetluses väitnud, et talle oleks antud ebamõistlikult lühike tähtaeg, mistõttu võis hageja nõuda kostjalt mitterahalise kohustuse täitmist. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja on lepingust tulenevaid kohustusi andmete ja dokumentide esitamiseks rikkunud. Kostja rikkumine ei ole vabandatav. Hageja on esitanud nõude mõistliku aja jooksul, mistõttu peab kostja esitama kohtule hagis nõutud andmed ja dokumendid.
18.Eeltoodu tõttu rahuldab kohus hageja nõude ja kostjat tuleb kohustada esitama hagejale 07.09.2020. a sõlmitud notariaalne võlaõiguslik leping tehingu osas, mis sõlmiti kinnistu registriosa nr xxx suhtes ning võimaldama hagejal tutvuda kostja asukohas või kostja poolt näidatud asukohas kostja poolt kinnistu registriosa nr xxx ja kinnistu registriosa nr xxx osas andmetega, mille alusel on võimalik tuvastada ehitusmaterjalide ja siseviimistluse soetamiseks tehtud kulutused, kulutused inventari soetamiseks, kommunikatsioonide rajamise kulud (sh kulud liitumistasudeks), teede ehituskulud.
19.TsMS § 445 lg 1 sätestab, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Hageja ei ole palunud otsuses kindlaks määrata otsuse täitmise korda või tähtaega. Menetluskulude jaotus ja rahalise suuruse kindlaksmääramine
20.TsMS § 173 lg 1 ja 2 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. Menetluskulude jaotus tuleb kohtulahendis märkida ka siis, kui menetlusosalised seda ei taotle.
21.TsMS § 162 lg 1 järgi hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi kuulub täies ulatuses rahuldamisele tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
22.TsMS § 174 lg 1 ja 2 järgi menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.
23.Hageja poolt kohtule 05.05.2021 esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskuluks tasutud riigilõiv 300 eurot ja esindajatasu 650 eurot, kokku summas 950 eurot. Esindaja tunnihinde suurus on 130 eurot, millele lisandub käibemaks. Kokku oli töö mahuks 5 tundi. Hageja esitas menetluskulud ilma käibemaksuta, kuna hageja on käibemaksukohuslane ning seetõttu on tal õigus lepingulisele esindajale tasutud õigusabikuludelt arvestatud käibemaksu tagastamist nõuda. Kooskõlas TsMS § 176 lg-ga 5 kinnitas hageja, et kõik eelnimetatud kulud on kantud seoses käesoleva tsiviilasjaga. 12.05.2021 esitas hageja täiendava taotluse menetluskulude kindlaksmääramiseks. Hageja palub kohtul arvestada juurde täiendava menetluskuluna käesoleva menetlusdokumendi koostamiseks kulunud aja, milleks on 30 min ehk kokku summas 65 eurot. Kostja hageja menetluskulude suurusele vastuväiteid ei esitanud.
2-21-1675
24.TsMS § 175 lg 1 järgi on menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine kaalutlusotsus, mille kohus teeb eelkõige õigusabile kulunud aega ja asja keerukust arvestades. Esindajakulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel tuleb arvestada mh kohtuvaidluse asjaoludega, asja keerukuse ja mahukuse, samuti menetlusdokumentide sisu ja mahuga. Lisaks eeltoodule tuleb hinnata ka esindaja ühe tööühiku hinna, s.o esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust (RK 14.04.2021 määrus nr 2-19-10324/42).
25.Kohus leiab, et hageja esindaja poolt antud menetluses tehtud toimingud hageja õiguste efektiivseks kaitseks on TsMS § 175 lg 1 järgi põhjendatud ja vajalikud. Kohus peab asja keerukust, menetluses esitatud dokumentide mahtu ja sisu arvestades põhjendatuks hageja esindaja ajakulu kokku 5,5 tunni ulatuses. Esindaja tunnitasu 130 eurot (käibemaksuta) peetakse kohtupraktika kohaselt mõistlikuks. Seega kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele hageja menetluskulu summas 1015 eurot (riigilõiv 300 eurot ja hageja õigusabikulu 715 eurot).
26.Hageja on taotlenud hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt ka viivise tasumist TsMS § 177 lg 4 alusel. Osundatud sätte kohaselt kohus märgib menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab hageja taotluse ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise menetluskuludelt (1015 eurolt) võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni (TsMS § 177 lg 4). Eeltoodu alusel on kostja kohustatud hüvitama hageja vajalikud ja põhjendatud menetluskulud ning nendeks on riigilõiv ning õigusabikulud summas 1015 eurot (käibemaksuga). (allkirjastatud digitaalselt) Eve Grass Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.