Global Real Estate Holding OÜ hagi V. A.i (A.) vastu kaasomandi lõpetamiseks ja kinnistusraamatus omaniku kande muutmiseks tahteavalduse asendamiseks.
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
V. A.i vastuhagi Global Real Estate Holding OÜ vastu kaasomandi lõpetamiseks, kinnistusraamatus ja kaasomandi lõpetamisel kannete tegemiseks vajalike tahteavalduste asendamiseks. Põhihagi hind 7000 eurot ja vastuhagi hind 7000 eurot Hageja: Global Real Estate Holding OÜ (registrikood 12362346, asukoht Narva mnt 53/2-9, Tallinn 10152), lepinguline esindaja Vassili Kosteitšuk; Kostja: V. A. (isikukood xxxx, elukoht xxxx), esindaja RÕA korras vandeadvokaat Andres Lusmägi. 14.05.2021
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata.
2.Lõpetada kaasomand kinnistule asukohaga Xxxx (registriosa nr xxxx).
3.Jätta kinnistu asukohaga Xxxx Global Real Estate Holding OÜ ainuomandisse pannes temale kohustuse hüvitada V. A.ile tema osa rahas summas 18 666,70 eurot.
4.Kohustada V. A.it andma järgmise sisuga tahteavaldused: 4.1.V. A. lepib Global Real Estate Holding OÜ-ga kokku, et V. A.ile kuuluv mõtteline osa kinnisasjas, mille registriosa nr on xxxx, omandiõigus läheb üle Global Real Estate Holding OÜ-le. 4.2.V. A. annab nõusoleku (KRS § 341 tähenduses) tingimusel, et Global Real Estate Holding OÜ on tasunud käesoleva otsuse resolutsiooni punktis 3 nimetatud hüvitise V. A.ile, kinnistusraamatus kinnisasja, mille registriosa nr on xxxx, teises jaos kehtiva omanikukande, mille kohaselt on kinnisasja kaasomanikud V. A. ja Global Real Estate Holding OÜ, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, mille kohaselt kantakse kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse Global Real Estate Holding OÜ.
5.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. V. A.ile riigi õigusabi korras määratud esindaja tasu ja kulud jäävad Eesti Vabariigi kanda.
6.Kuna kohus jättis menetluskulud poolte endi kanda, ei määra kohus poolte menetluskulusid rahaliselt kindlaks.
7.Vabastada V. A. menetluskulude (riigi õigusabi korras määratud esindaja kulud ja menetlusabi riigilõivu tasumiseks) summas 1092 eurot riigituludesse tasumise kohustusest. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi asjaolud ja hageja seisukoht vastuhagile
1.Global Real Estate Holding OÜ (hageja) esitas 25.09.202 Harju Maakohtule hagiavalduse V. A.i (kostja) vastu kaasomandi lõpetamiseks ja kinnistusraamatus omaniku kande muutmiseks tahteavalduse asendamiseks. 02.10.2020 täpsustas hageja hagi.
2.Hagi kohaselt sai hageja 08.09.2020 sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel Xxxx asuva kinnistu, registriosa nr xxxx, 2/3 mõttelise osa omanikuks. Kinnistu teine mõtteline osa 1/3 kuulub kostjale. Hageja teatas kostjale kinnistu mõttelise osa omandamisest ja kaasomandi lõpetamise soovist. Kostja ei ole hageja teatisele reageerinud. Kinnistu väärtust mõjutab asjaolu, et kinnistul puuduvad liitumised kommunikatsioonidega ning kinnistul asub vana amortiseerunud suvemaja, mis vajab lammutamist ja utiliseerimist. Seetõttu on terve kinnistu turuväärtus 45 000 eurot. Seega kostjale kuuluva 1/3 mõttelise osa väärtus on 15 000 eurot. Kostjal puudub võimalus ja soov tasuda hageja osa eest rahaline hüvitis. Hageja soovib jätta kinnistu endale, tasudes kostjale tema osa rahas. Hageja kinnitab, et temal on võimalus koheselt tasuda kostja osa eest rahaline hüvitis. Kuivõrd kostjal puudub võimalus tasuda hageja osa eest rahaline hüvitis, siis kaasomand tuleb lõpetada hagejale andmisega koos kohustusega hüvitada kostja osa rahas. Hageja palub: − lõpetada kaasomand kinnistule asukohaga Xxxx, registriosa nr xxxx; − Jätta Xxxx asuva kinnistu, registriosa nr xxxx, kinnistu Global Real Estate Holding OÜ, ainuomandisse, pannes temale kohustuse hüvitada V. A.ile tema osa rahas summas 15 000 eurot; − kohustada V. A.it andma järgmise sisuga tahteavaldused: a) V. A. lepib Global Real Estate Holding OÜ-ga kokku, et V. A.ile kuuluv mõtteline osa kinnisasjas, mille registriosaosa nr on xxxx, omandiõigus läheb üle Global Real Estate Holding OÜ-le; b) V. A. annab nõusoleku (KRS § 341 tähenduses) kinnistusraamatus kinnisasja, mille registriosa nr on xxxx, teises jaos kehtiva omanikukande, mille kohaselt on kinnisasja kaasomanikud V. A. lepib Global Real Estate Holding OÜ, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, mille kohaselt kantakse kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse Global Real Estate Holding OÜ; − jätta poolte menetluskulud täies ulatuses kostja kanda.
3.23.01.2021 täpsustas hageja hagi. Kinnistu turuväärtuse eksperthinnangu kohaselt moodustab kinnistu turuväärtus 56 000 eurot. Kuivõrd kostjale kuulub kaasomandi 1/3 osa, siis hageja on nõus ja valmis kostja osa eest 18 666,70 eurot koheselt tasuma.
4.01.04.2021 esitas hageja seisukoha vastuhagi osas. 26.03.2021 tegi Global Real Estate Holding OÜ Viimsi Vallavalitsusele päringu, paludes teatada, kas Xxxx asuva kinnistu reaalosadeks jagamine ja uute katastriüksuste moodustamine kostja pakutud plaanil näidatud või mingil muul viisil on võimalik. 01.04.2021 vastas Viimsi Vallavalitsus, et Viimsi Vallavolikogu 13.09.2005 määrusega nr 32 kehtestatud ,,Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“ planeeringu kohaselt on Xxxx minimaalne lubatud uue elamukrundi suurus 1500 m2. Ühtlasi pole kinnisasja jagamisel arvesse võetud maakorralduse nõudeid. Tagatud pole katastriüksustele selgeid ja lihtsaid piire, jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele. Kõiki eespool toodud asjaolusid arvestades ei ole kinnisasja Xxxx reaalosadeks jagamine ja uute katastriüksuste (suurustega 607,34 m2 ja 303,66 m2) moodustamine kooskõlas õigusaktidega ja kehtiva teemaplaneeringuga, mistõttu Xxxx kinnistu jagamine kaheks elamumaa katastriüksuseks pole võimalik. Eeltoodust lähtudes palub hageja lõpetada kaasomand ja jagada asi Global Real Estate Holding OÜ poolt pakutud viisil. Kostja vastuväited ja vastuhagi
5.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja arvates ei ole hageja esitatud spetsialisti arvamus õige, mistõttu kinnistu turuväärtus 56 000 eurot ei vasta tegelikkusele. Eksperthinnangus nr 65558/TL on tuginetud pelgalt hageja esitatud eeldustele. Hindaja N. M. on teostanud aiamaja välise visuaalse vaatluse ja lähtunud sealjuures vaid hageja suulisest infost ja pildimaterjalist. Hindaja on jõudnud järeldusele, et hoone on halvas/kap remonti vajavas seisukorras, moraalselt ja füüsiliselt vananenud, elamiskõlbmatu. Kostja ei soovi praegu lükata ümber spetsialisti arvamust ja taotleda kohtult sõltumatu ekspertiisi teostamist, sest see toob kaasa vajaduse tasuda ette ekspertiisitasu ja on ebamõistlik, kuna kaasomand on võimalik lõpetada kaasomanikele soodsamal viisil. Hageja on 25.09.2020 ja 02.10.2020 hagiavalduses ja tuginenud asjaolule, mille kohaselt kinnistul asub vana amortiseerunud suvemaja, mis vajab lammutamist ja utiliseerimist. 22.01.2021 koostatud eksperthinnang kinnitab hageja väiteid amortiseerunud ja elamiskõlbmatu suvemaja osas. Kostja arvates on kõige mõistlikum lõpetada kaasomand viisil, mis väldiks hagejal suvemaja lammutamisega ja utiliseerimisega kaasnevaid kulusid. Kostja leiab, et kaasomandiks olev kinnistu tuleb jagada kaasomanike vahel reaalosadeks. Vaidlus puudub selles, et kinnistu pindala on 911 m2 ja ehitisealune pind 70 m2. Kostja soovib kaasomandi lõpetada viisil, kus kinnistu jagatakse kaheks tükiks, millest 1/3 suurune tükk, millel asuks väärtusetu suvemaja jääks talle ja 2/3 suurune tükk, jääks hagejale. Kinnistu jagatakse 303,66 m2 suuruseks ja 607,34 m2 suuruseks kaheks tükiks. Kostjale jääks 303,66 m2 suurune kinnistu osa koos väärtust mitteomava elamuga. Kostja kinnistu osal paikneks suvemaja 70 m2 suurusel ehitisealusel pinnal ja ehitise teenindamiseks jääks 233,66 m2. Konkreetse piiri saab maamõõtja maha märkida hiljem katastriüksuste moodustamise käigus.
6.05.03.2021 esitas kostja kohtule vastuhagi. V. A. soovib vastuhagis kinnistu kaasomandi lõpetamist asja reaalosadeks jagamise teel. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kaasomandi lõpetamine peab lähtuma kaasomanike huvide kaalumisest, mis lähtuks õiglusest. Kaasomandi lõpetamine V. A.i poolt pakutud viisil on õiglane, kuna V. A. on xxxx ja on elanud kinnistul paiknevas suvemajas aastaringselt 15 aastat. Pärast xxxx vajab V. A. elamist värskes õhus ja vaba väljapääsu tänavale, kus ta saaks harjutada käimist. Maa erastati V. A.i raha eest. Global Real Estate Holding OÜ on 25.09.2020 ja 2.10.2020 hagiavalduses tuginenud asjaolule, mille kohaselt asub kinnistul vana amortiseerunud suvemaja, mis vajab lammutamist ja utiliseerimist. 22.01.2021 koostatud eksperthinnang kordab Global Real Estate Holding OÜ väiteid amortiseerunud ja elamiskõlbmatu suvemaja osas. Kõige mõistlikum on lõpetada kaasomand viisil, mis väldiks suvemaja lammutamisega ja utiliseerimisega kaasnevaid kulusid. Ainuvõimalikuks viisiks kaasomandi lõpetamisel on kinnistu jagamine kaasomanike vahel reaalosadeks. Kinnistu pindala on 911 m2 ja ehitisealune pind 70 m2. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, kus kinnistu jagatakse kaheks tükiks, millest
1/3 suurune tükk, millel asuks väärtusetu suvemaja, jääks V. A.ile ja 2/3 suurune tükk jääks Global Real Estate Holding OÜ-le. Kinnistu jagatakse 303,66 m2 suuruseks ja 607,34 m2 suuruseks kaheks tükiks. V. A.ile jääks 303,66 m2 suurune kinnistu osa koos väärtust mitteomava elamuga. V. A.ile jääval kinnistu osal paikneb suvemaja 70 m2 suurusel ehitisealusel pinnal ja ehitise teenindamiseks jääb 233,66 m2. Kehtiva Viimsi valla üldplaneeringu (kehtestatud Viimsi Vallavolikogu 11.01.2000 otsusega nr 1) kohaselt paikneb kinnistu väikeelamute maal, tiheasustusalal. Kinnistule ei ole kehtestatud detailplaneeringut. Kinnistu jagamisel on võimalik järgida maakorralduse nõudeid ja tagada otstarbekas juurdepääsutee. Katastriüksuste moodustamiseks on vajalik läbi viia detailplaneerimine. Kostja palub kohtul: − rahuldada vastuhagi V. A.i ja Global Real Estate Holding OÜ kaasomandi lõpetamiseks kinnisasjale, aadressiga Xxxx, registriosa numbriga xxxx; − jagada kinnistu kaasomanike vahel reaalosades; − määrata V. A.ile jääva kinnistuosa, millel paikneb suvemaja, suuruseks 304 m2 ja Global Real Estate Holding OÜ-le jääva kinnistuosa suuruseks 607 m2; − kohustada Global Real Estate Holding OÜ-d andma järgmise sisuga tahteavalduse: a) Global Real Estate Holding OÜ annab nõusoleku (KRS § 341 tähenduses) kinnistust nr xxxx eraldatud osast uue kinnistu moodustamiseks uue kinnistu numbriga, mille kohaselt kantakse uues avatud registriosas esimesse jakku kanne kinnistu pindala 607 m2 kohta ja teise jakku Global Real Estate Holding OÜ ainuomanikuna. b) Global Real Estate Holding OÜ annab nõusoleku kinnistu nr xxxx esimesse jakku kande tegemiseks kinnistu pindala 304 m2 kohta ja teise jakku V. A.i ainuomanikuna sissekandmiseks. c) Global Real Estate Holding OÜ annab nõusoleku kinnistuosakonnale katastriüksuse plaani kinnitatud ärakirja esitamiseks, millel kajastuvad muudatused. d) Global Real Estate Holding OÜ annab nõusoleku detailplaneeringu läbiviimiseks. − saata kohtuotsus kinnistusosakonnale täitmiseks; − jätta Global Real Estate Holding OÜ menetluskulud tema enda kanda ning V. A.i menetluskulud, so määratud korras esindaja tasu ja riigilõiv vastuhagi esitamisel Eesti Vabariigi kanda. Menetluse käik
7.23.02.2021 kirjaga täitis kohus eelmenetluse ülesandeid ja andis TsMS § 392 lg 3 alusel kostjale tähtaja kuni 05.03.2021 nõuetekohase vastuhagi, täiendavate seisukohtade ja tõendite esitamiseks.
8.07.05.2021 kirjaga lõpetas kohus eelmenetluse 07.05.2021. Kohtuistung
9.14.05.2021 toimunud kohtuistungil jäi hageja esitatud hagi juurde ja palus vastuhagi jätta rahuldamata. Kostja palus hagi jätta rahuldamata ja vastuhagi rahuldada. Kohus teatas, et teeb lahendi avalikult teatavaks Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja kantselei kaudu ja avalikus e-toimikus 21.05.2021. Kohtuotsuse põhjendused
10.Kohus, tutvunud poolte esitatud menetlusdokumentidega ja uurinud esitatud tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada ning vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
11.Asjas puudub vaidlus, et kinnistu asukohaga Xxxx (registriosa nr xxxx) on hageja ja kostja kaasomandis viisil, mille kohaselt hagejale kuulub 2/3 mõttelist osa (tl 4-7) ja kostjale kuulub 1/3 mõttelist osa kinnistust (tl 7, pöördel).
12.Hageja on esitanud kostja vastu nõude kinnistu kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille kohaselt jääb kinnistu hageja ainuomandisse ning hageja tasub kostjale omandi kaotuse eest hüvitise. Kostja on nõus kaasomandi lõpetamisega, kuid taotleb vastuhagis, et kinnisasi jagataks reaalosadeks.
13.Kohus märgib, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-06 p-s 19 märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei ole esitanud tõendit, millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse kokkuleppega välistanud. Seega ei esine kokkuleppest tulenevat takistust kaasomandi lõpetamiseks.
14.Täiendavalt osundab kohus Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-39-17, mille punktis 10 on Riigikohus rõhutanud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Samuti on Riigikohus oma varasemas praktikas lahendis nr 3-2-1-46-06 p-s 19 ja lahendis nr 3-2-1-143-04 p-s 16 kinnitanud, et kohus peab hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil.
15.Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
16.Kinnisasja suuruseks on 911 m2 (tl 161). Kostja on märkinud, et kehtiva Viimsi valla üldplaneeringu (kehtestatud Viimsi Vallavolikogu 11.01.2000 otsusega nr 1) kohaselt paikneb kinnistu väikeelamute maal, tiheasustusalal. Kinnistule ei ole kehtestatud detailplaneeringut (tl 158-160). Kostja soovib kaasomandi lõpetada selliselt, et kinnistu jagatakse kaheks tükiks, millest 1/3 suurune tükk 303,66 m2 (koos väärtusetu suvemajaga) jääks talle ja 2/3 suurune tükk 607,34 m2 jääks hagejale (tl 157). Konkreetse piiri saab maamõõtja maha märkida hiljem katastriüksuste moodustamise käigus. Kaasomandi lõpetamine kostja poolt pakutud viisil on õiglane, kuna kostja on xxxx ja on elanud kinnistul paiknevas suvemajas aastaringselt 15 aastat. Pärast xxxx vajab kostja elamist värskes õhus ja vaba väljapääsu tänavale, kus ta saaks harjutada käimist. Maa erastati kostja raha eest. Hageja vaidleb nõudele vastu ning leiab muuhulgas, et kaasomandi lõpetamine kinnisasja jagamisega reaalosadeks ei ole võimalik. Kohus selgitab, et kinnisasja jagamisel tuleb arvestada sellega, kas jagamine on üldse võimalik. Arvestada tuleb eelkõige maakorralduslike nõuetega, pidades silmas, et jagamisel tuleb moodustada uued katastriüksused. Maakorraldusseaduse (MaaKS) § 13 lg 1 kohaselt saab kinnisasja jagada vaid tingimusel, et pärast jagamist saab iga osa olla iseseisev kinnisasi. MaaKS § 13 lg 4 kohaselt on kinnisasi on jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust. Arvestada tuleb ka muid asjaolusid, näiteks juurdepääsuvõimalust, kiildumise ja ribasuse vältimist, planeerimisseadusest tulenevaid nõudeid jms. Kohustusliku detailplaneerimise piirkonnas tuleb uute katastriüksuste moodustamiseks eelnevalt läbi viia vastav detailplaneerimine. Kohus võib kaasomaniku taotlusel jagada kinnisasja reaalosadeks, kuid selle eeldusena on vaja välja selgitada, kas kinnisasja jagamine reaalosadeks on üldse eeltoodud maakorralduslikke jm nõudeid järgides võimalik.
Viimsi Vallavalitsus on 01.04.2021 seisukohas (tl 177-179, 180-182) märkinud, et Viimsi Vallavolikogu 13.09.2005 määrusega nr 32 kehtestatud ,,Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“ teemaplaneeringu kohaselt on Xxxx minimaalne lubatud uue elamukrundi suurus 1500 m2. Kinnistu Xxxx suurus on 911 m2. Päringu all oleval plaanil on näidatud kinnistu Xxxx jagamisel moodustatavate uute katastriüksuste suurusteks 607,34 m2 ja 303,66 m2. Moodustatavate katastriüksuste suurused ei vasta Viimsi valla üldplaneeringu teemaplaneeringus toodud nõuetele. Ühtlasi pole kinnisasja jagamisel arvesse võetud maakorralduse nõudeid (tagatud pole katastriüksustele selgeid ja lihtsaid piire, jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele). Kõiki eespool toodud asjaolusid arvestades ei ole kinnisasja Xxxx reaalosadeks jagamine ja uute katastriüksuste (suurustega 607,34 m2 ja 303,66 m2) moodustamine kooskõlas õigusaktidega ja kehtiva teemaplaneeringuga, mistõttu Xxxx kinnistu jagamine kaheks elamumaa katastriüksuseks pole võimalik. Kohus leiab, et tõendamist ei ole leidnud, et kinnistu jagamine reaalosadeks oleks võimalik. Mis puudutab kostja väiteid selle kohta, et kinnisasja jagamine reaalosadeks on kostja huvides, juhib kohus kostja tähelepanu Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-61-12 punktile 12, mille kohaselt ei pruugi kaasomandi lõpetamine reaalosadeks jagamise teel olla kaasomanike huvides. Kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust (vt nt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-4506, p 19), saab kohus kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus pooled ei ole saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet, võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane. Hageja on täiendavalt selgitanud, et kostja poolt pakutud jagamise viis arvestab ainult tema huve ja hageja huve eiratakse täielikult. Vaidlust ei ole antud juhul selles, et elamu on elamiskõlbmatu ja vajab investeeringuid või lammutamist (tl 8, pöördel). Kostja väide, et ta soovib seal elada, on vastuolus tegeliku olukorraga. Olemasolev elamu asub krundi keskel, seetõttu ei ole kinnistu reaalosadeks jagamine võimalik. Tuleohutusnõuete järgi peab elamute vahel olema vähemalt 8 meetrit. Kui olemasolevast majast 8 meetrit igale poole eraldada, siis ei ole hagejale pakutavale kinnistule üldse mingit ehitist ehitada võimalik. Kohus on seisukohal, et ka juhul, kui kinnisasja reaalosadeks jagamine oleks võimalik, on ebamõistlik kinnisasja kaasomand lõpetada selle reaalosadeks jagamisega, kuna pooled ei ole saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet ja pooled ei suhtle omavahel. Eeltoodud lahendus oleks näilik ja formaalne- see ei lahendaks kohtu hinnangul poolte vahelisi probleeme ning kinnisasja kasutamine jääb endiselt keeruliseks. Seega leiab kohus, et kostja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata.
17.Hageja soovib kaasomandi lõpetamist selliselt, et saab kostjale makstava hüvitise vastu kinnistu ainuomanikuks. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-39-17 p-s 13 rõhutanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teisele kaasomanikule tema osa rahas välja maksma. Hageja on kinnitanud, et ta on nõus kostjale tema osa rahas välja maksma. Eelviidatud kohtupraktikast tulenevalt ei ole vaja maksevõimet tõendada, piisab poole kinnitusest. Lisaks puudub võimalus, et omandist ilmajääv isik kaotab selle ilma hüvitist saamata- hüvitise tasumine on ainuomandi tekkimise eelduseks.
18.Kuivõrd pooled ei ole taotlenud kaasomandi lõpetamist muudel viisidel, tuleb rahuldada hageja nõue lõpetada Xxxx kinnistu kaasomand selliselt, et kinnistu ainuomanikuks saab hageja ning hageja tasub kostjale omandikaotuse eest hüvitise.
19.Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kaasomandit lõpetav kohtulahend kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 29.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13 p 12). Hageja on palunud kohtul asendada ka kostja tahteavaldus
kinnistu omandiõiguse üleandmiseks hagejale. AÕS § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Vastavalt kinnistusraamatuseadus § 341 lg 1 kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
20.Vaidlust ei ole, et kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega (vt Riigikohtu 09.02.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9). Võlaõigusseadus (VÕS) § 111 lg 1 alusel kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. VÕS § 111 lg 7 kohaselt, kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik sama sätte lg 1 alusel keeldub, kohaldatakse asja lahendamisel VÕS § 110 lg-s 5 sätestatut. VÕS § 110 lg 5 kohaselt kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest käesoleva paragrahvi alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega võlgnikku kohustakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. Kuna kostja peaks vastavad tahteavaldused kinnistu kaasomandi üleandmiseks hagejale andma vaid juhul, kui hageja on talle maksnud hüvitise kaasomandi osa kaotuse eest, siis on põhjendatud kohtuotsuses kostja tahteavalduste andmise sidumine kaasomandi üleandmiseks ja omaniku kande muutmiseks hagejalt raha saamisega. Kohus määrab kostja tahteavalduste andmise sõltuvaks hüvitise saamisest, sest kostjale peab olema tagatud hüvitise saamine võimalikult samaaegselt omandi kaotusega.
21.23.01.2021 esitas hageja kohtule hinnangu kinnisasja turuväärtuse osas, mille kohaselt moodustab kinnistu turuväärtus 56 000 eurot (tl 127-144). 14.05.2021 toimunud kohtuistungil kostja eeltoodud asjaolu ei vaidlustanud. Seega ei vaidle pooled, et Xxxx kinnisasja turuväärtus on 56 000 eurot. Kuivõrd kostja osa on 1/3, kuuluks kostjale hüvitamisele 18 666,70 eurot.
22.Kohus rahuldab hageja esitatud hagi ning lõpetab poolte kaasomandi kinnistule asukohaga Xxxx viisil, mille kohaselt jääb kinnistu hageja ainuomandisse. Kohus mõistab hagejalt kostja kasuks välja hüvitise omandikaotuse eest summas 18 666,70 eurot. Kohus kohustab kostjat andma nõusoleku kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks, kaasomandiosa üleandmiseks vajaliku asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning kinnistusraamatusse kinnisasja ainuomanikuna hageja sisse kandmiseks eeldusel, et hageja on tasunud eelnimetatud hüvitise. Kohus asendab kostja nõusoleku käesoleva kohtuotsusega. Menetluskulude jaotus
23.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 4 kohaselt võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik.
24.Menetluskulude poolte vahel jaotamise osas on Riigikohus kaasomandi lõpetamise asjades leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral tuleb
üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (Riigikohtu lahend 3-2-1-70-10). Kuna nii hageja kui kostja on taotlenud kaasomandi lõpetamist, siis on kohtu arvates kaasomandi lõpetamine poolte huvides. Seega on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda. Võttes arvesse, et kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, ei määra kohus kindlaks menetluskulude rahalist suurust. Kostjale riigi õigusabi korras määratud esindaja tasu ja kulud jäävad Eesti Vabariigi kanda. TsMS § 190 lg 3 esimese lause kohaselt mõistab kohus menetluskulud, mille kandmisest hageja on vabastatud või mida hageja võis tasuda osamaksetena, hagi rahuldamise korral kostjalt välja riigituludesse võrdeliselt hagi rahuldatud osaga, sõltumata sellest, kas ka kostja sai menetlusabi menetluskulude kandmisel. Sama paragrahvi lõike 4 kohaselt kui hageja või tema poolel menetluses osalev kolmas isik või hagita menetluse avaldaja sai menetlusabi menetluskulude kandmisel, mõistetakse temalt hagi või avalduse rahuldamata või läbi vaatamata jätmise või asja menetluse lõpetamise korral menetluskulud riigituludesse täies ulatuses välja. Kui hageja loobub hagist või võtab hagi tagasi seetõttu, et kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud, kohaldatakse käesoleva paragrahvi lõikes 3 sätestatut. TsMS § 190 lg 7 kohaselt võib kohus käesoleva paragrahvi lõigetes 3– 6 nimetatud kohtulahendis mõjuval põhjusel, muu hulgas kompromissi sõlmimise tõttu, ette näha kulude riigituludesse tasumise hilisema tähtpäeva või osadena tasumise kohtu määratud tähtaja jooksul, samuti vabastada isiku menetluskulude riigituludesse tasumise kohustusest. 31.12.2021 määrusega anti V. A.ile riigi õigusabi kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja kulud. Eesti Advokatuur määras riigi õigusabi osutajaks vandeadvokaat Andres Lusmägi. 21.05.2021 määrusega rahuldas kohus taotluse osaliselt ja määras vandeadvokaat Andres Lusmägi poolt kohtu määramisel tsiviilasja 2-20-14050 menetluses osutatud riigi õigusabi tasu suuruseks 642 eurot. 19.03.2021 määrusega rahuldas kohus V. A.i poolt esitatud menetlusabi taotluse ja vabastas V. A.i vastuhagilt tasumisele kuuluva riigilõivu 450 euro tasumisest. Kohus leiab, et kuna V. A.i majanduslik olukord on halb, tuleb V. A. vabastada menetluskulude summas 1092 eurot (642 + 450) riigituludesse tasumise kohustusest. /allkirjastatud digitaalselt/
Anu Vismann Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.