Välja mõista COCO Art Club OÜ-lt ja I. R.lt solidaarselt AS-i Morrison Invest kasuks menetluskuluna 2625 eurot. Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.
Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.AS Morrison Invest (hageja) esitas 02.10.2019 Harju Maakohtusse hagi COCO Art Club OÜ (kostja I) vastu ja I. R. (kostja II) palus 29.04.2020 menetlusdokumendis kostjatelt välja mõista 17 080,41 eurot, millest 6420 eurot I. R.lt kui käendajalt.
2.Hagi ja selle 29.04.2020 täienduse kohaselt sõlmis hageja kostjaga I 13.11.2018 üürilepingu Tallinnas, Narva mnt 50 hoones nr 1 I korrusel asuvate äriruumide (90 m2) kasutamiseks perioodil 01.12.2018-30.11.2019. Üürnik võttis 01.12.2018 aktiga ruumid vastu. Üürnik esitas 09.07.2019 kirjaga üürilepingu ülesütlemise avalduse tagasiulatuvalt 01.07.2019. Hageja on seisukohal, et 13.11.2018 üürileping lõppes üürniku 09.07.2019 avalduse alusel 09.11.2019 vastavalt lepingu punktile 7.6.2. nelja kuu möödumisel hageja teavitamisega lepingu lõpetamise soovist. Puudub muu alus lepingu varasemaks lõpetamiseks. Lepingu ülesütlemise põhjused on tõendamata (sooja vee ja elektri puudumine, ebapiisav temperatuur).
3.Üürnikul on tasumata perioodi märts – september 2019 üüri- ja kommunaalteenuste arved. Üüri suurus on kokku lepitud lepingu p 3.3. järgmiselt: üür 900 eurot, mööbli üür 170 eurot ja parkimistasu 64 euro. Kommunaalteenuste (valve, signalisatsioon, üldelekter, ventilatsioon, küte, üldvesi, -koristus, -remont, prügivedu, halduskulud, hoolduskulud) eest arvestatakse 3,20 eurot/m2, kokku 288 eurot kuus. Eraldi tuleb tasuda vee ja elektri eest vastavalt eelmisel kuu tarbimise arvesti näitudele (p 3.4).
4.Kostja põhivõlg on 8759,48 eurot, mis koosneb:
4.1.01.03.2019 arvest 18743 summas 1735,16 eurot, maksetähtaeg 05.03.2019, on kostjal tasumata 27,06 eurot ja hageja on arvestanud viivist 15,83 eurot;
4.2.20.03.2019 arve 18800L summas 900 eurot, maksetähtaeg 24.03.2019, on kostjal täies ulatuses tasumata ja hageja on arvestanud viivist 526,50 eurot - arve on leppetrahv;
4.3.01.04.2019 arvest 18815 summas 1772,86 eurot, maksetähtaeg 05.04.2019, kostjal tasumata 170 eurot ja hageja on arvestanud viivist 99,45 eurot;
4.4.01.05.2019 arvest 18909 summas 1959,19 eurot, maksetähtaeg 05.05.2019, on kostjal tasumata 762,72 eurot ja hageja on arvestanud viivist 427,12 eurot;
4.5.30.05.2019 arve 19008 summas 78 eurot, maksetähtaeg 03.06.2019, on kostjal tasumata ja hageja on arvestanud viivist 44,46 eurot. Arve valehäire ja turvafirma väljasõidu eest;
4.6.01.06.2019 arve 18970 summas 1751,96 eurot, maksetähtaeg 05.06.2019, on kostjal tasumata ja hageja on arvestanud viivist 981,10 eurot;
4.7.01.07.2019 arve 19051 summas 1724,36 eurot, maksetähtaeg 05.07.2019, on kostjal tasumata ja hageja on arvestanud viivist 706,99 eurot;
4.8.01.08.2019 arve MT01082019 summas 1711,15 eurot, maksetähtaeg 05.08.2019, on kostjal tasumata ja hageja on arvestanud viivist 163,42 eurot;
4.9.01.09.2019 arve MT01092019 summas 1634,23 eurot, maksetähtaeg 05.09.2019, on kostjal tasumata ja hageja on arvestanud viivist 163,42 eurot.
5.Hagejal on õigus nõuda viivist lepingu p 5.2 järgi 0,5% päevas. Kostja viivisevõlg on 3436,12 eurot. Kostja on tasunud tagatisraha 2140 (p 3.1). Hageja arvestas sellest summast tasutuks viivised (p 3.2 ja 5.13) ja kostjal on tasumata viivisena veel 1296,12 eurot. Äriühingute vahel ei peeta sellist viivise määra ebamõistlikult kahjustavaks. 07.04.2021 menetlusdokumendis kinnitab hageja, et tema viivisenõue on 1296,12 eurot.
6.Hageja sai 21.02.2019 teada, et kostja on hagejaga ja ka ehitustööde teostajaga kooskõlastamata ruumid üle värvitud. Sellega rikkus üürnik lepingu p 4.2.8. ja 4.2.9. Olukord fikseeriti 20.03.2019 ja 09.07.2019 ruumide ülevaatuse aktiga. Hageja määras lepingu p 5.5. alusel üürnikule leppetrahvi 900 eurot ja esitas selle kohta arve (I kd lk 32). Lepingu p 5.5. ei ole tüüptingimusena tühine. Üürnik oli nõus leppetrahvi ettepanekuga ega avaldanud soovi selle muutmiseks. Tegemist ei ole ebamõistlikult suure leppetrahviga. Tegemist on kultuurimälestisega. Üürnik ei esitanud ruumide suhtes pretensioone nende vastuvõtmisel.
7.Üürnik peab hüvitama kahju, mis on tekitatud omavoliliste ehitustöödega seoses. Üürnik värvis omavoliliselt seinad, rikkus oskamatu värvimisega ka lae. Hinnaliseks lisaväärtuseks oli seejuures koos ehitisega muinsuskaitse alla kuuluv seinadekoor (punased jooned). Valdus Ehitus 29.08.2019 esitas seinte ja lae värvimise hinnapakkumise summas 5104 eurot, koos käibemaksuga 6124,8 eurot.
8.Üürnik peab hüvitama 17.05.2019 valehäire ja turvafirma väljasõidu hüvitamise nõude summas 78 eurot. Üürilepingu lisa 2 kohaselt üürnik hüvitab turvafirma valehäire (mis pole tingitud sissemurdmisest ja tulekahjust) ja väljasõidu maksumusega 35 eurot tööajal (8:00-17:00) ja 65 eurot mittetööajal, millele lisandub käibemaks. 17.05.2019 kell 19:04 (mittetööajal) aset leidnud häire põhjustas üürnik. Juhtumi kohta vormistati kostja II juuresolekul häireraport nr 1065211. Hageja esitas selle kohta arve (I kd lk 34).
9.Hageja andis kostjale üürilepingu sõlmimisel üle külmiku Elektrolux ja 5 seinapilti, kuid ei tagastanud neid ruume üle andes hagejale. Üürnik peab hüvitama 5 pildi kogumaksumuse 250 eurot, koos käibemaksuga 300 eurot ja Elektrolux külmiku maksumuse 500, koos käibemaksuga 600 eurot.
10.Kostja II käendab lepingu p 5.18. järgi isiklikult üürniku lepingulisi kohustusi summas 6420 eurot. Hageja taotleb, et kostjalt II mõistetaks välja üksnes lepinguline põhinõue käenduse ulatuses. Kostja vastuväited
11.Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata. Seinte värvkatte uuendamine on dekoreerimine, mitte ehitus ega remont. Dekoreerimine ei vajanud hageja kirjalikku kooskõlastamist ja leppetrahvi ei saa hageja nõuda. Kostjad ei ole seinte värvimisega kahju tekitanud, kahju suurus on tõendamata.
12.Hageja ei ole kommunaalteenuseid lepinguga ettenähtud korras ja mahus osutanud.
13.Alates detsembrist 2018 tekkisid probleemid ruumi kasutamisel. Korduvalt puudus objektil soe vesi ja elekter ning ruumide temperatuur ei olnud piisav ruumide sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Üürnik on korduvalt hagejat sellest teavitanud kirja teel. Üüripinnal esinesid korduvalt olulised puudused, mis piirasid ebamõistlikult üüripinna kasutamist sihtotstarbeliselt ning hageja ei ole teinud midagi selleks, et neid puudusi mõistlikul viisil kõrvaldada ega nende korduvat esinemist vältida. Lepingu sõlmimisel ei juhitud tähelepanu temperatuurile ja et objektil puudub püsiv sooja vee kasutamise
võimalus. Seoses lepingu pideva rikkumisega hageja poolt (kütte ja elektrivarustuse tagamata jätmine ning alusetute pretensioonide pidev esitamine) ütles kostja üürilepingu 01.07.2019 erakorraliselt üles. Alates nimetatud kuupäevast ei või hageja üüri ega kommunaalmakseid nõuda. 09.07.2019 toimunud ruumide ülevaatamisel keeldus hageja põhjendamatult ja alusetult ruumide ja võtmete vastuvõtmisest. Alates 09.07.2019 on hageja olnud vastuvõtuviivituses.
14.Märtsi, aprilli, mai, juuni, juuli, augusti ja septembri üüri ning lepinguliste teenuste nõuded on alusetud ja arusaamatud. Hageja ei ole neid teenuseid osutanud. Kostja ütles lepingu 01.07.2020 üles ja vabastas ruumid 09.07.2019. Alates nimetatud kuupäevast ei ole ta ruume ega hageja teenuseid kasutanud ning ta ei pea tasuma hageja nõutavat üüri ega kommunaalteenuste eest. Alternatiivselt esineb üürnikul üürihinna alandamise nõue 50% võrra.
15.Kostjad ei ole valehäiret ega turvafirma väljasõitu põhjustanud.
16.Kostjad ei ole kadunud 5 pilti ja külmikut võtnud ja kahju suurus nende eest on tõendamata.
17.Kostjad vaidlevad viivise nõudele täielikult vastu. Lepinguga ettenähtud viivisemäär 0,5% päevas, so 180% aastas on ebamõislikult suur ja see on kostja II kui tarbija suhtes tühine. Hageja nõuab viivist leppetrahvi eest. Lepingu p 5.2. sätestab, et maksekohustusega viivitamise korral kohustub selles süüdi olev pool tasuma teisele poolele viivist 0,5%. Seega viivise nõude eeldusena peab kostjate süü tõendatud olema. Hageja ei ole süüd põhjendanud ega tõendanud. Tagatisega on kaetud kõik seaduslikud ja esimestena sissenõutavaks muutunud nõuded. Nende nõuete pealt viivise arvutamine on alusetu. Kohtuotsuse põhjendused
18.Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad, tutvunud toimiku kõigi materjalidega ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
19.Pooltel ei ole vaidlust, et hageja sõlmis kostjaga I 13.11.2018 üürilepingu Tallinnas, Narva mnt 50 hoones nr 1 I korrusel asuvate äriruumide (90 m2) kasutamiseks perioodil 01.12.2018-30.11.2019. 01.12.2018 aktiga võttis üürnik ruumid vastu. Lepingu lisas nr 4 (I kd lk 6 pöördel) ja aktis on fikseeritud üürnikule üle antavad asjad (I kd lk 1-8).
20.Pooltel on vaidlus, kas üürileping lõppes üürniku 09.07.2019 avalduse alusel üürilepingu erakorralise ülesütlemisega tagasiulatuvalt 01.07.2019 või vastavalt lepingu punktile
7.6.2.nelja kuu möödumisel hageja 09.11.2019 teavitamisega lepingu lõpetamise soovist (I kd lk 18-25).
21.Hageja leiab, et kostja lepingu erakorralise ülesütlemise põhjused on tõendamata (sooja vee ja elektri puudumine, ebapiisav temperatuur). Kostja vastuväitel tekkisid alates detsembrist 2018 probleemid ruumi kasutamisel. Korduvalt puudus objektil soe vesi ja elekter ning ruumide temperatuur ei olnud piisav ruumide sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Üürnik on korduvalt hagejat sellest teavitanud.
22.VÕS § 309 lg 1 ls 1 kohaselt tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 313 lg 1-3 kohaselt mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda.
Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 314 lg 1 sätestab, kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Lg 2 järgi, kui üürniku võimalus üüritud asja kasutada on piiratud üksnes mitteolulisel määral, võib ta lepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui lepingu ülesütlemiseks on eriline põhjus.
23.Kohus leiab, et kostjal I ei esinenud alust üürilepingut VÕS § 314 alusel üles öelda, mistõttu on ülesütlemine tühine. Kostja I on hagejale ette heitnud elektri puudumist ning ebapiisavat temperatuuri. Kohus leiab, et kostjate esitatud fotod ei tõenda üüritud ruumis ebapiisava temperatuuri olemasolu. Pole teada, mis tingimustes ja vahendiga need on mõõdetud, mis ilmastikuolud valitsesid fotode tegemise päeval, kas temperatuuri mõõdeti ühel ja samal kellaajal, kas mõõtevahend on sobiv selliste mõõtmiste läbiviimiseks, millises konkreetses ruumis mõõtmine teostati. Ka ei ole hageja viibinud mõõtmiste juures. Poolte esitatud kirjavahetustest nähtub, et hageja on teinud kostjale I ettepaneku temperatuuri mõõtmiseks, kuid kostja I ei ole ettepanekut vastu võtnud. Pooled on lepingu p 3.4 kokku leppinud, et normaalküte tagatakse 8.00-22.00. Hageja selgitas istungil, et normaalküte on 18 kraadi. Seega on alusetu kostjate väide, et lepingu sõlmimisel ei juhitud tähelepanu temperatuurile. Lepingus on kokku lepitud, millisel ajavahemikul normaalküte tagatakse. Kostja I on selle lepingu tingimusega lepingut sõlmides nõustunud. Ka ei ole tõendamist leidnud elektri puudumine kostja I poolt üüritud ruumides. Hagejale on saadetud e-kirjad elektri taastamise nõudega Stylish Events OÜ poolt, kelle seaduslikuks esindajaks on samuti kostja II. Hageja selgitas, et temalt üüris samaaegselt ruume nii kostja I kui Stylish Events OÜ. Hageja selgitas 23.09.2020 istungil, et elektrikatkestuse põhjustas kostja I, kui ta varustas kõrvalasuvat ruumi omavoliliselt elektriga ja tekitas sellega ülekoormuse (II kd lk 7-9). Kohus leiab, et ebapiisav temperatuur ja elektri puudumine ei ole tõendamist leidnud, mistõttu puudus kostjal I alus sel põhjusel leping erakorraliselt üles öelda. Kostja I ei tugine sooja vee puudumisele lepingu erakorralise ülesütlemise alusena ja ta kinnitas seda 23.09.2020 istungil (23.09.2020 istungi protokoll lk 8). Seetõttu kohus seda alust ka ei hinda.
24.Üürilepingu pooled on lepingu p-s 7.6.2 kokku leppinud, et leping loetakse lõppenuks kui üks pool on teatanud teisele ette 4 kuud lepingu lõpetamise soovist. Kohus leiab, et 13.11.2018 äriruumide üürileping lõppes üürniku 09.07.2019 avalduse alusel 09.11.2019.
25.Pooltel on vaidlus, kas üürnik peab tasuma perioodi märts – september 2019 üüri- ja kommunaalteenuste eest esitatud arved. Hageja leiab, et kuna hageja ja kostja I vaheline üürileping lõppes 09.11.2019, siis tuli kostjal I tasuda üüri ja tarbitud kommunaalteenuste eest kuni selle ajani. Kostjad leiavad, et kuna üürnik ruume ega hageja teenuseid ei kasutanud, ei pea ta tasuma hageja nõutavat üüri ega kommunaalteenuste eest. Alternatiivselt esineb üürnikul üürihinna alandamise nõue 50% võrra.
26.Kuna kohus tuvastas, et 13.11.2018 äriruumide üürileping lõppes üürniku 09.07.2019 avalduse alusel 09.11.2019, siis on kostjal I kohustus tasuda üüri ja tarbitud kommunaalteenuste eest kuni selle ajani. VÕS § 271 kohaselt on üürniku kohustuseks maksta üüritud asja eest üüri. Kohus tuvastas, et üüri suuruses on kokku lepitud lepingu
p-s 3.3. järgmiselt: üür 900 eurot + km, mööbli üür 170 eurot + km ja parkimistasu 64 euro + km. Kommunaalteenuste (valve, signalisatsioon, üldelekter, ventilatsioon, küte, üldvesi, -koristus, -remont, prügivedu, halduskulud, hoolduskulud) eest arvestatakse 3,20 eurot/m2, kokku 288 eurot kuus + km. Eraldi tuleb tasuda vee ja elektri eest vastavalt eelmisel kuu tarbimise arvesti näitudele (p 3.4).
27.Hageja 29.04.2020 esitatud arvestusel on kostja üüri ja kommunaalteenuste võlg 7781,48 eurot märts-september 2019 arvete eest järgmine: • 01.03.2019 arvest 18743 summas 1735,16 eurot, maksetähtaeg 05.03.2019, on kostjal tasumata 27,06 eurot (I kd lk 29); • 01.04.2019 arvest 18815 summas 1772,86 eurot, maksetähtaeg 05.04.2019, on kostjal tasumata 170 eurot (I kd lk 33); • 01.05.2019 arvest 18909 summas 1959,19 eurot, maksetähtaeg 05.05.2019, on kostjal tasumata 762,72 eurot (I kd lk 30); • 01.06.2019 arve 18970 summas 1751,96 eurot, maksetähtaeg 05.06.2019, on kostjal tasumata (I kd lk 35); • 01.07.2019 arve 19051 summas 1724,36 eurot, maksetähtaeg 05.07.2019, on kostjal tasumata (I kd lk 31); • 01.08.2019 arve MT01082019 summas 1711,15 eurot, maksetähtaeg 05.08.2019, on kostjal tasumata (I kd lk 37); • 01.09.2019 arve MT01092019 summas 1634,23 eurot, maksetähtaeg 05.09.2019, on kostjal tasumata (I kd lk 38).
28.Kostja ei esitanud sisulisi vastuväiteid tasumisele kuuluvate summade osas. Kohus ei tuvastanud, et kostja I ei ole arvetel märgitud teenuseid saanud. Kostja I on nõustunud lepingu sõlmimisel mööbli üürimisega, ka on ta vastu võtnud lepingu lisas märgitud esemed ega ole lepingu sõlmimisel teatanud hagejale, et ei soovi neid lepingu kehtivuse ajal üüripinnal hoida. Seega tuleb kostjatelt välja mõista üüri ja kommunaalteenuste võlg 7781,48 eurot. Kohus ei tuvastanud asjaolusid, mis annaksid alust üürihinda alandada 50% võrra.
29.Hageja taotleb, et kostjad hüvitaks talle 5 seinapildi maksumuse 250 eurot, koos käibemaksuga 300 eurot. Kostjate vastuväitel ei ole nad pilte võtnud ja kahju suurus nende eest on tõendamata. Kohus leiab, et kostjad ei pea hüvitama hagejale piltide maksumust. Kohus ei tuvastanud, et hageja oleks üürilepingu sõlmimisel üürnikule üle andnud 5 seinapilti väärtusega 250 eurot + km. Lepingu lisas 4 ja üleandmisevastuvõtmise aktis pilte ei ole märgitud, st üürnikule pilte ei ole üle antud. Kohus leiab, et ainuüksi fotodega, mille seintelt nähtuvad väidetud pildid (I kd lk 145, 147), ei saa üürnikule piltide üleandmist tõendada. Fotod on tehtud teadmata ajal. Hageja ei esitanud kohtu ettepanekule vaatamata fotosid, millelt oleks näha pildistamise kuupäevad ja et need oleks tehtud üürniku juuresolekul. Ka ei ole tõendatud, et piltide väärtus oli 250 eurot + km. Seega ei ole tõendamist leidnud, et kostjad on väidetavate piltide äraviimisega rikkunud üürilepingut.
30.Hageja taotleb, et kostjad hüvitaks üürilepingu sõlmimisel üle antud külmiku Elektrolux maksumuse 500 eurot, koos käibemaksuga 600 eurot. Kostjate vastuväitel ei ole nad külmikut võtnud. Kohus tuvastas, et üürilepingu sõlmimisel anti üürnikule üle külmik Elektrolux väärtusega 500 eurot (I kd lk 6 pöördel). Kostjad ei ole tõendanud, et nad nimetatud külmiku on hagejale üürilepingu lõppemisel tagastanud. Seega peavad kostjad hüvitama hagejale külmiku maksumuse 500 eurot VÕS § 115 lg 1 alusel. Tõendist ei nähtu, et külmiku väärtusele lisandub käibemaks. Seega ei pea kostjad hüvitama külmiku väärtust koos väidetava käibemaksuga summas.
31.Hageja taotleb, et kostjad hüvitaks 17.05.2019 valehäire ja turvafirma väljasõidu hüvitamise nõude summas 78 eurot. Kostjate vastuväitel ei ole nad valehäiret ega turvafirma väljasõitu põhjustanud. Üürnik vastutab valehäiretega kaasnevate kulude eest üürilepingu p 4.2.14 järgi. Üürilepingu lisa 2 kohaselt üürnik hüvitab turvafirma valehäire (mis pole tingitud sissemurdmisest ja tulekahjust) ja väljasõidu maksumusega 35 eurot tööajal (8:00-17:00) ja 65 eurot mittetööajal, millele lisandub käibemaks (I kd lk 8 pöördel). Kohus tuvastas, et 17.05.2019 kell 19:04 (mittetööajal) esines üüritud objektil häire, mille põhjusena on märgitud kliendi eksimus valvest mahavõtmisel/valvestamisel. Juhtumi kohta on vormistatud kostja II juuresolekul häireraport nr 1065211. Raporti kohaselt on kostja II häirega nõus, kuid ei kirjutanud raportile alla (I kd lk 39). Kohus leiab, et nimetatud raportiga on tõendatud häire põhjustamine kostjate poolt ja kostjad peavad hüvitama turvafirma väljasõidu maksumuse 78 eurot. Kostjad ei ole vastupidist tõendanud.
32.Hageja on esitanud kostjate vastu leppetrahvi nõude 900 eurot. Hageja selgitas, et sai 21.02.2019 teada, et kostja on hagejaga ja ka ehitustööde teostajaga kooskõlastamata ruumid üle värvitud. Sellega rikkus üürnik lepingu p 4.2.8. ja 4.2.9. Olukord fikseeriti 20.03.2019 ja 09.07.2019 ruumide ülevaatuse aktiga. Hageja määras lepingu p 5.5. alusel üürnikule leppetrahvi 900 eurot. Lepingu p 5.5. ei ole tüüptingimusena tühine. Üürnik oli nõus leppetrahvi ettepanekuga ega avaldanud soovi selle muutmiseks. Tegemist ei ole ebamõistlikult suure leppetrahviga. Tegemist on kultuurimälestisega. Üürnik ei esitanud ruumide suhtes pretensioone nende vastuvõtmisel.
33.Kostjate vastuväitel oli seinte värvimine tema tegevuse jaoks vajalik, hageja oli värvimisest teadlik ja sellega nõus. Seinte värvimine ei ole ehitus ega remont, vaid dekoreerimine, mis ei vajanud kooskõlastamist.
34.Pooltel ei ole vaidlust, et üürnik värvis üüritud ruumi seinad üle. Pooltel on vaidlus, kas üürnikul oli nõusolek seinte värvimiseks ja kas hagejal on tekkinud sellest tulenevalt leppetrahvinõue. Üürilepingu p 2.4 järgi on lepingu objektiks olevad ruumid remonditud kvaliteediklassile RYL 2000 II klass vastavalt ja üürnikule on üle antud RYL 2000 II klass vastavad ruumid (I kd lk 8 pöördel). Üürilepingu p 2.2. kinnitab üürnik, et on tutvunud lepingu objektiga, selle tehnilise, ehitusliku jm olukorraga ega oma selles suhtes mingisuguseid pretensioone. Üürnik kohustub lepingu p 4.2.8 järgi kooskõlastama kirjalikult ja taasesitatavas vormis hagejaga eelnevalt kõik lepingu objektil tehtavad ehitus- ja remonditööd (ümberehitused, parendused, aukude puurimised jms). Punkti 4.2.9 järgi tuleb igal juhul kooskõlastada hagejaga ümberehituste ja parenduste tegemisel ehitustöid teostav äriühing. Lepingu p 5.5. kohaselt üürilepingu p 4.2.8 rikkumisel või mistahes viisil ruumide kahjustamise korral on üürnik esmakordselt selle fakti tuvastamisel kohustatud tasuma üürileandjale leppetrahvi 1 kuu üürisumma ulatuses. Lisaks tuleb üürnikul kompenseerida üürileandjale tekitatud kahjude parandamine (kahjude maksumust hinnatakse litsentseeritud ehitusettevõtte hinnapakkumise alusel). Lepingu p 3.3. järgi on üüri suurus 900 eurot kuus.
35.Kohus leiab, et asjas ei ole tõendamist leidnud, et üürnik on vastavalt lepingu p-dele 4.2.8 ja 4.2.9 kirjalikult kooskõlastanud hagejaga üüritud ruumide värvimise ja et hageja on andnud kirjaliku nõusoleku värvimiseks, sh kooskõlastanud ehitustöid teostanud äriühingu. Kohus leiab, et ruumide värvimise puhul on tegemist tegevusega, mis vajas lepingu p 4.2.8. hagejaga kooskõlastamist. Ruumide dekoreerimine on kaunistamine. Ruumide värvimine kuulub kohtu hinnangul parendustööde alla ja vajas lepingu järgi hagejaga kooskõlastust, mille kirjalikku olemasolu kohus ei tuvastanud. Seega on hageja
leppetrahvi kohaldamisel käitunud vastavalt lepingule. VÕS § 158 lg 1 järgi on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Lepingu p 5.5. ei ole tüüptingimusena tühine, sest kohaldatav leppetrahv 900 eurot, mis on ühe kuu üürisumma, ei ole ebamõistlikult suur. Kohus leiab, et kostjad peavad hüvitama leppetrahvina 900 eurot. Hageja esitas üürnikule leppetrahvinõude 20.03.2019 (I kd lk 32), mis on mõistliku aja jooksul peale rikkumisest teadasaamist. Hageja selgitas, et sai 21.02.2019 teada, et kostja on hagejaga ja ka ehitustööde teostajaga kooskõlastamata ruumid üle värvinud (I kd lk 9-11).
36.Pooltel on vaidlus, kas üürnik peab hüvitama kahju, mis on tekkinud kostja I poolt ruumide üle värvimisega seoses.
37.Hageja selgitas, et üürnik värvis omavoliliselt seinad, rikkus oskamatu värvimisega ka lae. Hinnaliseks lisaväärtuseks oli seejuures koos ehitisega muinsuskaitse alla kuuluv seinadekoor (punased jooned). Valdus Ehitus 29.08.2019 esitas seinte ja lae värvimise hinnapakkumise summas 5104 eurot, koos käibemaksuga 6124,8 eurot (I kd lk 28). Hageja selgitas, et kuna tegemist on muinsuskaitselise objektiga, siis on tööde teostajal vajalik vastav litsents. Antud pakkumine on tehtud kooskõlas muinsuskaitse konsutandi L. K. (muinsuskaitseameti tegevusluba VS178/2004). Kostjate esitatud pakkumises ei ole sellega arvestatud.
38.Kostjate vastuväitel ei ole nad kahju tekitanud, kahju suurus, tekkimine ja põhjuslik seos on tõendamata. Ka on väidetavate tööde hinnad ja materjalide maht ülepaisutatud. Kostjad esitasid oma pakkumise tööde teostamiseks summas 1035,20 eurot + km, 1242,24 eurot.
39.Riigikohtu lahendist 3-2-1-5-12 tulenevalt peab lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks olema täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: 1) kostja on lepingut rikkunud; 2) kostja vastutab lepingu rikkumise eest; 3) kostjale on antud täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks, v.a kui tegemist on olulise rikkumisega, on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik; 4) hagejale on tekkinud või tekib kahju; 5) kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga; 6) kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu; 7) rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos.
40.Pooltel ei ole vaidlust, et üürnik värvis üüritud ruumid üle. Kohus tuvastas, et üürnik ei ole kirjalikult kooskõlastanud hagejaga üüritud ruumide värvimist ega andnud kirjalikku nõusolekut värvimiseks, sh kooskõlastanud ehitustöid teostanud äriühingut. Seinte kahjustused on fikseeritud 09.07.2019 aktis (I kd lk 17). Kohus leiab, et hagejale on omavolilise ülevärvimisega tekkinud kahju, sest üüritud ruumi puhul oli tegemist muinsuskaitselise objektiga, mille lisaväärtuseks oli koos ehitisega muinsuskaitse alla kuuluv seinadekoor (punased jooned). Kohtu hinnangul ei ole kostjad tõendanud, et üürnik ei vastuta kohustuse rikkumise eest. Üürnikul oli kohutus tagada üüritud eseme säilimine. Kostjatele pidi olema ettenähtav, et üüritud ruumi omavolilise värvimisega võib tekkida hagejale kahju. Kostjad oleksid saanud kahju tekkimist vältida, kooskõlastades värvimise plaani eelnevalt kirjalikult hagejaga. Seega on tuvastatud põhjuslik seos rikkumise ja tekkinud kahju vahel. Kohus ei tuvastanud, et hageja oleks kostjalt I nõudnud enne kahju hüvitamise nõude kohtusse esitamist puuduste kõrvaldamist VÕS § 115 lg 2 kohaselt, st määranud täitmiseks täiendavat tähtaega. Samas ei ole kostjad nõustunud kahju tekitamisega ja VÕS § 115 lg 3 alusel olnuks tähtaja
määramine täitmiseks ilmselt tulemuseta. Üürnik on põhjustanud hagejale üüritud ruumide värvimisega kahju 5104 eurot, koos käibemaksuga 6124,80 eurot, mis on ruumide ülevärvimiseks tehtavad kulutused. Hageja selgitas, et antud pakkumine on tehtud kooskõlas muinsuskaitse konsutandi L. K. (muinsuskaitseameti tegevusluba VS178/2004). Kostjate esitatud pakkumises ei ole arvestatud muinsuskaitse nõuetega. Toodust tulenevalt tuleb kostjatel hüvitada hagejale kahjuna 6124,80 eurot.
41.VÕS § 113 lg 1 esimese ja teise lause järgi võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Hagejal on õigus nõuda viivist lepingu p 5.2 järgi 0,5% päevas. Tegemist on äriühingute vahel kokku lepitud viivise määraga. 07.04.2021 menetlusdokumendis kinnitab hageja, et tema viivisenõue on 1296,12 eurot. Hageja selgitas 29.04.2020 menetlusdokumendis, et kostja viivisevõlg on 3436,12 eurot. Hageja on arvestanud viivist arvete sissenõutavaks muutumisest. 01.03.2019 arve 18743 järgne viivis on 15,83 eurot; 20.03.2019 arve 18800L järgne viivis on 526,50 eurot; 01.04.2019 arve 18815 järgne viivis on 99,45 eurot; 01.05.2019 arve 18909 järgne viivis on 427,12 eurot; 30.05.2019 arve 19008 järgne viivis on 44,46 eurot; 01.06.2019 arve 18970 järgne viivis on 981,10 eurot; 01.07.2019 arve 19051 järgne viivis on 706,99 eurot; 01.08.2019 arve MT01082019 järgne viivis on 436,34 eurot ja 01.09.2019 arve MT01092019 järgne viivis 163,42 eurot. Pooltel ei ole vaidlust, et kostja I on tasunud tagatisraha 2140 (p 3.1). Hageja selgitas, et tasaarvestas kostja tasutud tagatisrahast maha viivised lepingu p 3.2 ja 5.13 alusel. Seega on kostjatel tasumata viivisena veel 1296,12 eurot. Kostjad sisulisi vastuväiteid hageja viivisearvestusele ei esitanud. Kohus leiab, et kostjalt tuleb hagejale välja mõista viivis 1296,12 eurot.
42.Vastavalt VÕS § 142 lg 1 kohustub käenduslepinguga käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest. Kooskõlas VÕS § 145 lg 1 vastutavad kohustuse rikkumise korral põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees solidaarselt, kui käenduslepinguga ei ole ette nähtud, et käendaja vastutab üksnes juhul, kui võlausaldaja ei saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada. VÕS § 145 lg 2 kohaselt vastutab käendaja käendatava kohustuse eest täies ulatuses. Ta vastutab ka kohustuse rikkumisest tulenevate tagajärgede, eelkõige viivise ja leppetrahvi maksmise ning kahju hüvitamise eest, samuti lepingust taganemise või lepingu ülesütlemisega seotud kulude hüvitamise eest. Võla põhivõlgnikult sissenõudmisega seotud kulude hüvitamise eest vastutab käendaja, kui talle anti sissenõudmise kavatsusest õigeaegse teatamisega võimalus neid kulusid vältida. VÕS § 149 lg 1 kohaselt võib käendaja esitada võlausaldaja nõudele kõiki vastuväiteid, mida oleks võinud esitada põhivõlgnik ise, välja arvatud need, mis on vahetult seotud põhivõlgniku isikuga. Käendajal on õigus esitada neid vastuväiteid ka siis, kui põhivõlgnik neist loobus.
43.Kohus tuvastas, et kostja II käendab lepingu p 5.18. järgi isiklikult üürniku lepingulisi kohustusi summas 6420 eurot. Seega on kostjalt II hagejale välja mõistetav summa piiratud 6420 euroga.
44.Kokkuvõtvalt tuleb kostjatelt hagejale välja mõista 16 680,40 eurot, millest kostja II vastutab 6420 euro ulatuses. Menetluskulud
45.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kuna kohus rahuldas hagi suuremas ulatuses (98%), jäävad menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel
kostjate kanda. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi.
46.Hageja menetluskuluks on taotluse kohaselt riigilõiv 700 eurot ja õigusabikulu 2350 eurot. Õigusabi on osutatud 47 tundi, hinnaga 50 eurot tund ilma km.
47.Riigilõiv on TsMS § 138 lg 1 ja 2 ja § 139 järgi menetluskulu, mille peavad kostjad hagejale hüvitama.
48.Et hagejal oli menetluses lepinguline esindaja, peavad kostjad hüvitama hagejale tekkinud lepingulise esindaja kulud põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1). TsMS § 175 lg 1 järgi tuleb kohtul hinnata nii esindamisele kulunud aja kui ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust (Riigikohtu määrus asjas nr 3-2-1-115-13, p 25). Riigikohus on lahendis 2-19-10324 märkinud, et põhjendatud ja vajaliku menetluskuluna TsMS § 175 lg 1 tähenduses saab vastaspoolelt välja mõista lepingulise esindaja kulu ulatuses, mis vastab nõutava kvalifikatsiooniga ja hoolsalt tegutseva esindaja menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu ja põhjendatud tunnitasu määra korrutisele. Seejuures võimaldab TsMS § 175 lg 1 arvestada menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu hindamisel menetluse ja asja liiki, asja keerukust ja mahukust, menetlusdokumentide sisu ja mahtu. Lisaks tuleb selle sätte järgi arvestada esindaja põhjendatud tunnitasu suurust.
49.Maakohus, hinnates käesoleva vaidluse keerukust ja mahukust, hageja esindaja teostatud toiminguid ja nende mahtu ning esindaja kvalifikatsiooni ja tunnitasu suurust (50 eurot ilma km), leiab, et antud juhul on hageja lepingulise esindaja kulud põhjendatud ja vajalikud 38,5 tunni ulatuses. Hageja on korduvalt pidanud menetluses oma nõuet selgitama/täpsustama ja on esitanud ka hagi tervikteksti. Erinevate menetlusdokumentide koostamised on põhjustanud hageja ise, kuna ei ole esitanud puudusteta hagi. Lisaks on hageja esitanud hulgaliselt korduvaid tõendeid, mida kohus on pidanud toimikust eemaldama. Seega on hageja põhjendatud ja vajalikud menetluskulud esindajale 1925 eurot (ilma km).
50.Kokku tuleb kostjatel hüvitada hageja menetluskulud summas 2625 eurot.
51.TsMS § 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.