Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Hagihind Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi aeg Kohtuistungil osalesid
Harju Maakohus Andres Suik 17.05.2021, Tallinn 2-20-17646 A. K. hagi TYCOON OÜ vastu leppetrahvi ja viivise nõudes 55 392,97 eurot Hageja: A. K. (isikukood xxxx; elukoht xxxx; e-post: xxxx); Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Tõnis Juurmann (Advokaadibüroo Talts & Partnerid; e-post: [email protected]); Kostja: TYCOON OÜ (registrikood 12605197; asukoht Tornimäe tn 7-137, 10145 Tallinn; e-post: xxxx, xxxx). Kostja lepingulised esindajad: vandeadvokaadid Andres Aavik ja Aivar Raudsik (Aavik & Partnerid Advokaadibüroo, e-post: [email protected], [email protected] 11.05.2021 Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Tõnis Juurmann Kostja lepingulised esindajad vandeadvokaadid Andres Aavik ja Aivar Raudsik
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Mõista kostjalt TYCOON OÜ hageja A. K. kasuks välja leppetrahv summas 51 217 eurot.
3.Mõista kostjalt TYCOON OÜ hageja A. K. kasuks välja viivis hageja põhinõudest (51 217 eurot) kohtuotsuse tegemise aja seisuga summas 1963,32 eurot ning alates 18.05.2021 võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni, kuid viivised kokku mitte rohkem kui 51 217 eurot.
4.Jätta menetluskulud kostja TYCOON OÜ kanda. Mõista välja kostjalt TYCOON OÜ hageja A. K. kasuks menetluskulud summas 6167,40 eurot.
2-20-17646 Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-post [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
1.A. K. esitas 30.11.2020 hagi TYCOON OÜ vastu leppetrahvi ja viivise nõudes. Hageja palub mõista kostjalt TYCOON OÜ-lt hageja A. K.`i kasuks välja leppetrahv summas 51 217 eurot ning hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivised summas 78,61 eurot. Lisaks palub hageja mõista TYCOON OÜ-lt A. K.`i kasuks välja viivis põhinõude summalt (51 217 eurot) seadusjärgses viivisemääras kuni põhinõude täieliku täitmiseni, kuid viivised kokku mitte rohkem kui 51 217 eurot.
2.Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt sõlmisid A. K. (edaspidi ka hageja või ostja) ja TYCOON OÜ (edaspidi ka kostja või müüja) 14.03.2018 võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi ka müügileping), mille esemeks oli korteriomand nr xxxx aadressil Xxxx asuvas hoones (edaspidi ka korteriomand). Müügilepingu p-s 6.6. leppisid müüja ja ostja kokku, et kui asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjalt ostjale ei ole sõlmitud müüjast tuleneval muul põhjusel hiljemalt 30.12.2019 ja ostja ei ole müügilepingust kehtivalt taganenud, siis kohustub müüja tasuma ostjale leppetrahvi üks tuhat (1000) eurot päevas kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni, kuid mitte rohkem kui kokku kümme protsenti (10%) ostuhinnast.
3.Korteriomand müügilepingus kokkulepitud ajaks ei valminud. Korteriomandil esinesid mitmed olulised puudused, mille tõttu ei saanud asjaõiguslepingut sõlmida. Ostja osutab, et 14.01.2020 seisuga olid jätkuvalt kõrvaldamata alljärgnevad puudused: − veekahjustus. Ostja teavitas müüjat 06.12.2019 asjaolust, et korteriomandi 13. korruse elutoa fassaad ei ole veekindel ja aknapealsest konstruktsioonist valgub korterisse vesi. Ostja palus müüjal puuduse viivitamata kõrvaldada. Seisuga 14.01.2020 olid veekahjustused jätkuvalt likvideerimata, mistõttu palus ostja veekahjustuse tõttu avatud seinakonstruktsioon nõuetele vastavalt sulgeda, paigaldada korralik soojustus ja niiskustõke ning kõik toimingud jäädvustada fotodel. Müüja puudust ei kõrvaldanud, mistõttu 17.02.2020 tekkis uus veekahjustus; − vannitoa põrandakütte paigaldus oli lõpetamata. Korteriomandi asjaõiguslepingu sõlmimise eelsel ülevaatusel 28.12.2019 selgus, et vannitubade põrandatel puudub müüja lubatud dubleeritud põrandaküte. Korteriomandi vannitubades pidi põrandaküte olema dubleeritud (vesiküte ja elektriküte suvekuudeks, juhuks kui vesikütet ei ole). Müüja alustas põrandakütte paigaldust alles pärast ostjalt vastavasisulise nõude saamist; − 13. korruse magamistoa ukse kõrval asuv sein või uks oli viltu; − köögi ripplagi ei onud sirge joonega. Köögi ripplae ja posti kokkupuute kohas oli ripplagi postist 1 cm eemal; − 14. korruse rõdu ukse puitraam oli vigastatud, nurga tapp oli lahti; − 14. korruse rõdu ukse pale oli liiga lähedal rõdu
2-20-17646 uksele ja ei võimaldanud uksel lahti käia; − 14. korruse magamistoa vannitoa uksepealne sein oli väga kõver; − 14. korruse keskmise magamistoa ukse pealne oli kõver; − 14. korruse keskmise magamistoa seina ja akna vaheline viimistlus oli teostatud puudulikult; − kõlari juhe elutoa seinas oli jäetud toosi panemata; − nõrkvoolu kaabeldustööd oli teostatud üksnes osaliselt (puudus nõrkvoolukaabeldus valveandurite jaoks ning internetikaabel 13. korruse magamistoas ja 14. korruse kahes magamistoas.
4.Lisaks ülalkirjeldatule esines korteriomandil mitmeid teisi puudusi, mille kõrvaldamist ostja müüjalt korduvalt nõudis ning mille kõrvaldamisega müüja toime ei tulnud: − müüja oli kinni ehitanud korteriomandis asuvad postitagused, mis tuli jätta avatuks; − müüja poolt pakutud kamina kesta tüübi kontrollimisel ostja kaasatud pottsepa poolt ilmnes, et kamina kesta ei olnud võimalik sisekujundusplaani kohaselt ohutult korteriomandisse paigaldada; − sauna vannitoas ei olnud dušši torustik paigaldatud dušši kabiini tsentrisse vastavalt joonisel ettenähtule; − 14. korruse rõdu ukse pale ja põranda viimistlus oli teostatud puudulikult; − 13. korruse wc peeglivalgustuse juhe oli plaatijate poolt plaatide taha jäetud ega vastanud seega ehitusprojektile; − 18.02.2020 ei saanud alustada köögimööbli paigaldamisega, kuivõrd siseviimistlustööd olid pooleli ja tööde tegemisel lendles ohtralt tolmu; − nõrkvoolu kaabeldustööde teostuse käigus olid freesitud pikad sooned juba pahteldatud ja võrguga armeeritud seintele purustades armeerimisvõrgu ja tekitades suurema ohu pragude tekkimiseks tulevikus; − sauna vannitoa plaatimistöö oli teostatud puudulikult ning magamistoa vannitoa põranda plaadid valesti paigaldatud, mistõttu tuli nimetatud tööd uuesti teha; − sauna (projektijärgne) kasutamine on ebamugav ja ohtlik.
5.Ostja selgitab, et teavitas müüjat kõigist puudustest kirjalikult koos pildi- ja videomaterjalidega1 ning nõudis puuduste viivitamatut kõrvaldamist. Sellest hoolimata viivitas müüja puuduste kõrvaldamisega ning jättis need õigeaegselt kõrvaldamata. 26.03.2020 teavitas ostja müüjat, et nõuab müüjalt leppetrahvi vastavalt müügilepingu p-le 6.6. ning osutas, et leppetrahvi suurus sõltub asjaõiguslepingu sõlmimise päevast. 14.10.2020 toimus uus korteriomandi asjaõiguslepingu sõlmimise eelne ülevaatus. Tuvastatud puudused fikseeriti vastavasisulises aktis. Kokkulepe erikasutusõiguste muutmiseks ja korteriomandi omandi üleandmise asjaõigusleping (edaspidi ka asjaõigusleping) sõlmiti müüja ja ostja vahel 09.11.2020. 16.11.2020 esitas hageja kostjale müügilepingu p-i 6.6. alusel nõude leppetrahvi tasumiseks summas 51 217 eurot. Ostja palus müüjal leppetrahvi summas 51 217 eurot tasuda hageja arveldusarvele hiljemalt 23.11.2020. 22.11.2020 tuvastas ostja, et korteriomandi 13. korruse elutoa fassaad ei ole jätkuvalt veekindel ja vesi valgub korterisse. Ostja nõudis müüjalt puuduse viivitamatut kõrvaldamist. Müüja leppetrahvinõuet 23.11.2020 ei tasunud ega ole seda teinud käesoleva ajani.
6.Hagi õigusliku põhjenduse kohaselt näeb võlaõigusseadus (edaspidi ka VÕS) § 158 lg 1 näeb ette, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Leppetrahvi maksmise nõudeõiguse tekkimiseks peavad olema täidetud järgmised üldised eeldused: ‒ poolte vahel on kehtiv leping (sh kehtiv leppetrahvikokkulepe); ‒ võlgnik on lepingulist kohustust rikkunud (VÕS § 100); ‒ võlgnik vastutab rikkumise eest, v.a juhul, kui lepinguga on kokku lepitud võlgniku teistsugune vastutusstandard (VÕS §-d 103 ja 160); ‒ võlausaldaja on leppetrahvi nõudmisest võlgnikule mõistliku aja jooksul pärast rikkumise avastamist teatanud (VÕS § 159 lg 2). Ostja hinnangul on käesoleval juhul kõik leppetrahvi nõudeõiguse eeldused täidetud. Poolte vahel on kehtiv leping (sh kehtiv leppetrahvikokkulepe). Asjaõiguslepingu p-i 2.2. kohaselt müüja ja ostja avaldavad, et müügileping kehtib, seda ei ole muudetud, lõpetatud, sellest tulenevaid õigusi ega kohustusi ei ole üle antud ega loovutatud kolmandatele isikutele ning osalejad avaldavad, et müügilepingu sisu on neile teada ning nad loobuvad nimetatud müügilepingu ettelugemisest ning asjaõiguslepingule lisamisest.
2-20-17646
7.Müügilepingu p-s 6.6. leppisid müüja ja ostja kokku, et kui asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjalt ostjale ei ole sõlmitud müüjast tuleneval muul põhjusel hiljemalt kolmekümnendaks detsembriks kahe tuhande üheksateistkümnendal aastal (30.12.2019) ja ostja ei ole müügilepingust kehtivalt taganenud, siis kohustub müüja tasuma ostjale leppetrahvi 1000 eurot päevas kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni, kuid mitte rohkem kui kokku kümme protsenti (10%) ostuhinnast. Müüja on lepingulist kohustust rikkunud. Müügilepingu p-i 2.6. kohaselt kohustus müüja saavutama hoone ja lepingu eseme (st korteriomandi) valmidustaseme vastavalt müügilepingule hiljemalt 30.12.2019. Asjaõigusleping ostja ja müüja vahel tuli samuti sõlmida hiljemalt 30.12.2019 (Müügilepingu p-de 2.6. ja 6.6 koosmõjul). Müüja nimetatud kohustusi ei täitnud. Korteriomandil esinesid mitmed olulised puudused (veekahjustused, lõpetamata ehitustööd, vaegtööd jms), milliseid on ostja kirjeldanud hagiavalduse p-s 1.3. ning mille tõttu ei saanud asjaõiguslepingut sõlmida. Hageja lisab, et veel 2020. aasta kevadel tunnistas kostja hagejale, et ei pea korteriomandi asjaõiguslepingu sõlmimist võimalikuks enne 20.05.2020. Asjaõigusleping sõlmiti müüjast tulenevatel asjaoludel ja põhjustel aga alles 09.11.2020. Seega on müüja rikkunud oma lepingulist kohustust, mis on eelduseks ostja õigusele nõuda leppetrahvi. Müüja vastutab rikkumise eest. Müügilepinguga ei ole kokku lepitud müüja teistsuguses vastutusstandardis VÕS § 103 ja § 160 mõistes. Seega vastutab müüja kohustuse rikkumise eest.
8.Ostja on müüjat leppetrahvi nõudmisest teavitanud mõistliku aja jooksul. Riigikohus on 20. märtsi 2008. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-15-08 leidnud (vt p 13), et mõistlik aeg VÕS § 159 lg 2 tähenduses mahub ajaliselt kohustuse rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele. Tsiviilseadustiku üldosa seadus (edaspidi ka TsÜS) § 147 lg 2 näeb ette, et nõue muutub sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Kuivõrd asjaõigusleping tuli sõlmida hiljemalt 30.12.2019, muutus leppetrahvinõue müüja vastu sissenõutavaks 31.12.2019. Tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat (TsÜS § 146 lg 1). Ostja teavitas müüjat oma leppetrahvinõudest kirjalikult 26.03.2020. Ostja on seega müüjat leppetrahvi nõudmisest teavitanud mõistliku aja jooksul. Ülaltoodust johtuvalt on ostjal müüja vastu müügilepingu p-s 6.6. sätestatud leppetrahvi nõudeõigus. Hageja põhinõue kostja vastu leppetrahvi tasumiseks summas 51 217 eurot. Vastavalt müügilepingu p-le 6.6. kohustub müüja tasuma ostjale leppetrahvi üks tuhat (1000) eurot päevas kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni, kuid mitte rohkem kui kokku 10% ostuhinnast.
9.Müügilepingu p-i 3.3. ja asjaõiguslepingu p-i 2.4. kohaselt oli müügilepingu eseme ostuhind 512 170 eurot. Asjaõiguslepingu sõlmimine viibis müüjast tingitud asjaoludel 315 päeva. Arvestades, et ostja leppetrahvinõue on piiratud 10% ostuhinnast, siis kohustub müüja tasuma ostjale leppetrahvi summas 51 217 eurot (512 170 x 0.1). Eeltoodust johtuvalt nõuab hageja kostjalt müügilepingu p-i 6.6. ja VÕS § 158 lg 1 alusel leppetrahvi tasumist summas 51 217 eurot. Lisaks on hagejal viivisenõue kostja vastu. VÕS § 113 lg 1 alusel on rahalise kohustusega täitmise viivitamise korral võlausaldajal õigus nõuda võlgnikult viivist arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Sama sätte teise lause alusel on viivise määraks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas, kui lepinguga ei ole kokku lepitud teisiti. Antud juhul ei ole pooled kokku leppinud seadusjärgsest erinevas viivisemääras. Asjaolude kohaselt nõudis hageja kostjalt leppetrahvi summas 51 217 eurot tasumist hiljemalt 23.11.2020. Kostja leppetrahvi ei tasunud. Viivisnõude vaieldamatuse kaalutlustel esitab hageja viivisenõude alates ajast, mil hageja nõudis kostjalt kindlaksmääratud suuruses (so summas 51 217 eurot) leppetrahvi tasumist. Hagiavalduse esitamise seisuga (30.11.2020) on kostja viivituses leppetrahvinõude tasumisega alates 24.11.2020 (k.a), s.o kokku 7 päeva. Viivise suuruseks ühes kalendripäevas põhinõudelt 51 217 eurot 8%-lise aastase viivisemäära korral on 11,225640 eurot (51 217 x 0,08/365). Seega on viivisenõude suuruseks hagiavalduse esitamise seisuga (7 x 11,225640) 78,61 eurot.
2-20-17646
10.TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja palub kohtul TsMS § 367 alusel välja mõista viivised otsuse tegemiseni kindlas summas (s.h. hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavad viivised) ja sealt edasi seadusjärgses määras põhinõudelt summas 51 217 eurot kuni põhinõude täitmiseni, kuid viivised kokku mitte suuremas summas kui 51 217 eurot.
11.29.01.2021 esitas hageja arvamuse kostja vastuse kohta. Hagejale arusaadavalt ei ole vaidlust asjaolu üle, et pooled leppisid 14.03.2018 sõlmitud võlaõiguslikus müügilepingus (vt hagi lisa 1) kokku, et vastavalt müügilepingu p-le 2.6. kohustus müüja saavutama hoone ja lepingu eseme (st korteriomandi) valmidustaseme vastavalt müügilepingule hiljemalt 30.12.2019. Vaidlus puudub ka asjaolu üle, et müüja ei saavutanud hoone ja lepingu eseme valmidustaset eelviidatud tähtajaks ning asjaõiguslepingut kooskõlas müügilepingu p-ga 6.6. hiljemalt 30.12.2019 ei sõlmitud. Pooltel on vaidlus asjaolu üle, kellest tuleneval põhjusel ei saavutanud müüja kokkulepitud tähtajaks müügilepingu p-s 2.6. kokkulepitud valmidustaset. Hageja on seisukohal, et valmidustase jäi saavutamata müüjast tuleneva asjaolu tõttu ning kostja ei ole oma 28.12.2020 vastuses tõendanud mingilgi moel oma vastuväidet, et ilma kostja poolt hagejale etteheidetavate väidetavate muudatustöödeta oleks korter valminud müügilepingu p-s 2.6. ettenähtud tähtajaks. TsMS § 230 lg 1 alusel on eelviidatud vastuväite tõendamiskoormis kostjal, kuid kostjal endal lasuvat tõendamiskoormist täitnud ei ole.
12.Hageja soovib esmalt üldises korras selgitada, et hagejale teadaolevalt oli Xxxx asuv nn Xxxx kinnisvaraarendus TYCOON OÜ osanike esimene arendusprojekt väljaspool Vene Föderatsiooni. Kostja otsustas mitte võtta arendusprojekti ehituseks peatöövõtjat, vaid ise tegutseda nii arendaja kui ka ehitustööde peatöövõtjana. Eeltoodust johtuvalt põrkus kostja pidevalt erinevate takistustega, mis omakorda põhjustasid pidevaid viivitusi ehitustööde tähtaegses teostamises. Nii näiteks peatati 13.07.2018 kõnealusel ehitusobjektil Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ettekirjutusega ehitustööd, kuna kostja kasutas ilma vajaliku kvalifikatsioonita alltöövõtjat ning ehitusprojekti kohta puudus nõuetekohane ehitusprojekti ekspertiis. Hageja käsitleb alljärgnevalt kostja 28.12.2020 vastuses esitatud väiteid ning esitab oma seisukohad koos hageja väiteid kinnitavate tõenditega. Seejärel käsitleb hageja korteriomandil lasuvate puudustega seonduvat. Lõpetuseks toob hageja esile asjaolud seoses kostjapoolse hea usu põhimõtte vastase käitumisega asjaõiguslepingu sõlmimisel.
13.Hageja on järginud müügilepingus sätestatud tähtaegu. Kostja väidab oma vastuses hagile (vt lk 2), et hageja ei teatanud kokkulepitud tähtajaks 01.11.2018 siseviimistluse lahenduse variandi valikust ning samuti ei teatanud hageja kostjale lepinguga ettenähtud tähtajaks 01.06.2018 ehitusprojekti muudatusettepanekuid. Eeltoodud väited on ebaõiged. 14.03.2018 sõlmitud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi VÕL, vt hagi lisa 1) p-s 2.3. on sätestatud, et Ostja kohustub hiljemalt 01.11.2018 teatama Müüjale käesoleva lepingu lahutamatuks lisaks nr 7 olevas siseviimistlustabelis toodud Müüja poolt koostatud variantide seast valitud lepingu eseme reaalosa koosseisu kuuluva eluruumi siseviimistluslahenduse, millega kooskõlas teostatakse lepingu eseme reaalosas siseviimistlus. Hageja osundab, et VÕL lisaks 7 olevas dokumendis ei ole Müüja koostatud siseviimistluslahenduste variante (vt hagi lisa 1, lk 21-22).
14.Enne võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist toimunud lepingueelsetel läbirääkimistel selgitas kostja esindaja D. G., et korteriomandi siseseinte planeeringus ja siseviimistluse valikutes oli võimalik veel kaasa rääkida, kuivõrd kortermajade ehitus oli veel algusjärgus. Hageja kontakteerus pärast VÕL’i sõlmimist ilma viivitamata kostja esindajaga, et leppida kokku korteriomandi planeering ja sisekujundust puudutav. Kostja esindaja vastas hagejale 10.04.2018
2-20-17646 ja märkis: „Plaan on peaaegu valmis, saame kõik detailid kohapeal veel kord üle vaadata. /.../“ (vt lisa 3, lk 2). Eeltoodust nähtuvalt ei olnud kostja ka pärast VÕL sõlmimist vaidlusaluse korteri sisearhitektuurset plaani valmis teinud, rääkimata korteri siseviimistluslahenduste variantide väljatöötamisest.
15.Hageja edastas kostjale ruumilahenduste muutmise soovi 17.04.2018 toimunud kohtumisel (vt lisa 3, lk 3-4). Kostja ei omanud 17.04.2018 kohtumisel veel ülevaadet korteritesse planeeritud seadmetest (s.h ventilatsiooni/jahutusseadmetest), akende spetsifikatsioonist jms. Kostja edastas hagejale 23.05.2018 korteri siseplaanid, millel oli kostja sisekujundaja ettepanek valgustite, lülitite ja pistikute asukohtadele. Muid ehitusprojektis hõlmatud detaile – ventilatsiooniseadmed, nõrkvoolu süsteemid – hagejale enne VÕL’is sätestatud tähtaega 01.06.2018 ei edastatud. Niisamuti ei edastatud hagejale infot siseviimistluslahenduse variantide osas (plaadid, parkett, seinavärv). Kostja 23.05.2018 edastatud plaanidel olid hageja soovitud ruumilahenduse muudatused sisse viidud. Rohkem hageja mistahes ruumilahenduse/planeeringu muudatusi ei ole kostjalt nõudnud. Asjaolu, et pooled ei saanud kõiki sisekujundust ja seadmeid puudutavaid muudatusi fikseerida 01.06.2018, tulenes sellest, et kostja oli enda ehitustegevusega niivõrd suures mahajäämuses, et korteriomandite sisearhitektuurseid plaane ja seadmete projekte polnud 2018. aastal veel valmiski või vähemalt hagejale neid ei esitatud hoolimata hageja korduvatest järelepärimistest. Hageja soovis korduvalt teada, milline jahutussüsteem on korterisse planeeritud, kuid kostja esindaja poolte kohtumistel eeltoodule vastust anda ei osanud. Hageja edastas vastava järelepärimise kostjale ka kirjalikult, kuid vastust sellele ei saanud.
16.Pooled kinnitasid korteriomandi sisekujundusplaanid 04.10.2018, milles lepiti kokku muuhulgas järgnevas: − jahutussüsteemi projekti kohendatakse; − valvesüsteemi ja muusikasüsteemi projekt esitatakse täiendavalt; − täpsustatakse plaanid vannituppa ja esikusse; uksed mustas toonis, käepidemed mustas toonis, välisuks seest poolt mustas toonis, pistikud ja liistud mustas toonis. Hageja edastas kostjale kõik täiendava info viivitamata: (i) kardinamootorite asukoha plaani 02.10.2018; valvesignalisatsiooni plaani 08.10.2018; muusikasüsteemi kaabelduse plaani 11.10.2018. Lepingu eseme valmidustase ei jäänud tähtajaks saavutamata hageja tegevuse tõttu. Kostja märgib, et tema esindaja D. G. edastas hagejaga 17.04.2018 ja 04.10.2018 kokkulepitud muudatused kostja projektijuhtidele 11.04.2019 (vt kostja vastuse lisa 1). Hagejale arusaadavalt edastas seega kostja esindaja D. G. muudatused ehitustööde teostajale kuni üks aasta hiljem vastava kokkuleppe saavutamisest hagejaga. Eeltoodu riisiko oli vaieldamatult kostjal, kuivõrd hageja teavitas muudatustest tähtaegselt (vt lisad 4, 6).
17.Kostja väidab oma vastuses (vt kostja 28.12.2020 vastus, lk 3), et hageja ruumilahenduse muudatused selgusid enam kui 10 kuud hiljem 01.06.2018 kuupäevast. Eeltoodud väide on ebaõige – hageja planeeringu muudatused olid kokkulepitud juba 17.04.2018 (vt 19.01.2021 menetlusdokumendi p 2.5.5.) ning need olid kostja plaanidele kantud hiljemalt 23.05.2018, s.t VÕL-is sätestatud tähtaega järgides. Kostja on oma 28.12.2020 vastuse lisana 2 esitanud 17.04.2019 uste tellimuse, märkides, et vaidlusalusesse korterisse (nr xxxx) tulevad musta värvi siseuksed. Hagejale jääb arusaamatuks, mida kostja eeltooduga tõendada soovib. Hageja teavitas uste toonidest VÕL-is sätestatud tähtaja jooksul. Veelgi enam, asjaolu, et kostja tellis uksed alles 2019. aasta aprillis, kinnitab tõsiasja, et kostja oli ehitustegevusega ilmselt ajahädas, kuid eeltoodu ei ole mingil moel hagejale etteheidetav. Kostja osundab, et D. G. andis 03.07.2019 e-kirjaga kostja projektijuhtidele juhised korteriomandisse kanalitüüpi jahutussüsteemi paigalduseks. Hageja märgib, et eeltoodu ei väära asjaolu, et hageja oli kostjaga sõlminud kokkuleppe kanalitüüpi jahutusseadmete paigaldamiseks juba 2018. aastal. Puudused kostja sisemises töökorralduses seoses infovahetusega ei ole hagejale etteheidetavad. Hagejat ei ole mitte kordagi teavitatud asjaolust, et kanaltüüpi jahutussüsteemi paigaldus võiks kuidagi lepingueseme valmidustaseme tähtaegset saavutamist mõjutada negatiivses suunas.
2-20-17646
18.Hageja oli korduvalt soovinud saada infot korteri jahutussüsteemi spetsifikatsioonist, sh ka kirjalikult, kuid kostjal vastav info puudus – seega ei olnud ka võimalik eelviidatud muudatust kostjast tuleneva asjaolu tõttu fikseerida 01.06.2018. Hagejale arusaadavalt ei olnud kostjal endal 2018. aasta lõpuks endiselt ülevaadet korteritesse planeeritavatest jahutusseadmetest. Hageja edastas kostjale 17.03.2019 järelepärimise küsimusega, kas on selgunud kanaltüüpi konditsioneeride võimalikud asendiplaanid. Kostja vastas hageja e-kirjale ligi kuu aega hiljem, 11.04.2019, märkides: „Praegu on kiire aeg, tegelen tellimuste ja lepingutega, mais võiksime korraks maha istuda ja vaadata, mis meil veel aktuaalne on.“ Hageja küsimusele jahutussüsteemi kohta kostja vastust ei andnud. Hageja edastas pärast 28.04.2019 objektikülastust kostjale 28.04.2019 järjekordse järelepärimise kanaltüüpi jahutussüsteemi paigalduse teemal. Kosja hagejale ei vastanud. Kostja edastas hagejale kanaltüüpi jahutussüsteemi hinnapakkumise esmakordselt 17.05.2019, s.o rohkem kui pool aastat pärast seda, kui vastavasisuline kokkulepe sõlmiti. Hageja hinnangul kinnitab eelöeldu üheselt hageja väidet, et tööde teostamise ajakava dikteeris täielikult kostja ning tööde mitteõigeaegne valmimine oli tingitud üksnes kostjast.
19.Kostja väitel kujunes kanalitüüpi jahutussüsteemi paigaldamine üheks mahukamaks ja ajakulukamaks tööks, millega kaasnes seinte ja lagede avamine ja vastava torustiku paigaldamine ja seejärel seinte ja lagede uuesti sulgemine, pahteldamine ja värvimine. Eeltoodud väide ei vasta tõele. Hageja poolt objekti külastusel 29.05.2019 tehtud fotod kinnitavad asjaolu, et korteriomandi seinad ei olnud viimistletud (sh kipsplaate ei olnud paigaldatud) ning kostja ei olnud asunud paigaldama mistahes jahutussüsteemi.
20.Kostja väidab, et hageja muutis 2019.a augusti lõpus taas paigaldatud seinakontaktide asukohta. Eeltoodu ei vasta tõele. Hageja juhtis juba 25.04.2019 toimunud objekti külastuse järel tähelepanu vajadusele tõsta valgustuse pistikud köögimööbli otsast asuvast seinast kõrval seinale, kuna kostja esindaja D. G. poolt välja töötatud köögimööbli plaani kohaselt oleks külmkapi ukse avamist esialgne lüliti asukoht takistama hakanud. Eelkirjeldatud töö vajaduse tingis seega kostja enda puudulik projekteerimine ja planeerimine. Kõnekas on siinkohal osutada, et sisuline töömaht antud juhul tähendas ca 30 cm ulatuses elektrijuhtme vedamist. Niisiis taganemata seisukohast, et tegemist oli kostja puudustega tööga, ei saanud ka antud töö lepingueseme valmidustaseme saavutamise tähtaega mingil moel mõjutada. Hageja külastas 26.08.2019 objekti ning täheldas, et ülalkirjeldatud puudus on endiselt kõrvaldamata. Hageja teavitas eeltoodust 26.08.2019 kostjat. Kostja esindaja edastas eeltoodud info projektijuhtidele 27.08.2019 (vt kostja 28.12.2020 vastuse lisa 4). Eeltoodu kinnitab järjekordselt asjaolu, et kostja enda sisemine töökorraldus oli äärmiselt puudulik, mis omakorda tingiski pideva töödega mahajäämuse ja ulatuslike puuduste esinemise.
21.Hageja ei vaidle vastu asjaolule, et ta soovis ühe täiendava seinakontakti paigaldust. Antud palve edastas hageja kostja esindajale, kes ei esitanud selles osas mistahes vastuväiteid ega ka teatanud hagejale, et antud konkreetse seinakontakti paigaldus võiks ohtu seada lepingueseme valmidustaseme tähtaegse saavutamise. Pooled mõistsid, et tegu on äärmiselt väikesemahulise tööga, mis seisnes ühe täiendava juhtme vedamises ning ühe seinakontakti toosi freesimises. Ei ole eluliselt usutav, et antud töö saanuks kuidagi mõjutada lepingueseme valmidustaseme saavutamise tähtaega.
22.Kostja väidab, et hageja korteriomandi põrandaplaanide kinnitamisele jõuti alles 2019. aasta septembris. Hageja osundab, et kostja esindaja D. G. edastas I. T.i põrandaplaanid hagejale esmakordselt tutvumiseks alles 27.08.2019 ning kooskõlastamiseks 05.09.2019 (vt kostja 28.12.2020 vastuse lisa 5, lk 2). Hageja kooskõlastas plaanid viivitamata, s.o samal päeval (vt kostja 28.12.2020 vastuse lisa 5, lk 1). Kogu hagejapoolne sisend oli edastatud varasemalt (vt lisad 5, 7, 8).
2-20-17646
23.Kostja väidab oma vastuses (vt kostja 28.12.2020 vastus, lk 4), et 2020.a alguses soovis hageja ehitada korterisse kamina. Eeltoodud väide on väär – 14.03.2018 sõlmitud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu lisaks 3 oleval projektil on korteriomandisse projekteeritud kamin (vt hagi lisa 1, lk 17). Niisamuti tehti valik kamina spetsifikatsiooni osas juba 17.04.2018 (vt lisa 13, kostja märkmed 17.04.2018 koosolekul ja lisa 14). Ebaõige on kostja väide, et kostja võttis heas usus kaminatööde korraldamise üle hagejalt. 14.03.2018 sõlmitud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (vt hagi lisa 1) p-s 2.4. on sätestatud, et Müüja ja Ostja on kokku leppinud, et Ostjal ei ole õigust iseseisvalt teostada lepingu esemes ehitustöid enne lepingu eseme valduse üleandmist Ostjale. Hageja lähtus pooltevahelisest müügilepingust. Kostja tegi hagejale ettepaneku paigaldada korterisse kamin „Kratki NBC7“ (vt kostja 28.12.2020 vastuse lisa 6, lk 9), millega hageja nõustus. Pärast kaminatüübi valikut sai kostja esindajale D. G.le teatavaks, et kamin nõuab ohuala kõigisse kolme külge, kuid kostja esindaja oli ohuala projekteerinud ainult kamina ette. Seejärel valiti uus kamin „Lusy 14 lef BS“ ning kamina ehitustööd lõpetati 20.02.2020. Seega põhjustas lepingueseme valmidustaseme saavutamise tähtaja ületamine kostja puudulik töö, s.o kostja enda poolt valitud kamina ohuala eiramine projekteerimisel.
24.Kostja väidab, et hageja avaldas 28.12.2019 soovi, et korteris oleks dubleeritud põrandasoojendus elektrikütte baasil. Kostja tõlgendus hageja 28.12.2019 e-kirjadest (vt kostja 28.12.2020 vastuse lisa 9, lk 2) on väär. Kostja esindajad D. G. ning maakler A. G. avaldasid enne korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist hagejale, et korteri vannitubades on dubleeritud põrandaküte, s.t suvekuudel, mil keskküte ei tööta, köetakse niiskeid ruume elektriga. Hageja 28.12.2019 e-kirjad ei kajasta mitte hageja soovi tellida täiendavaid töid, vaid hageja edastas kostjale pretensiooni seoses lepinguesemel olevate puudustega – lepinguese ei vastanud kokkulepitule. Kostja esindaja O. P. avaldas hagejale 28.12.2019 toimunud kohtumisel, et ehituse käigus mõeldi dubleeritud küttesüsteemi plaan ümber ning paigaldati ainult keskkütte baasil toimuv põrandaküte. Tõsiasja, et pooltel oli kokkulepe dubleeritud põrandakütte paigalduseks, kinnitab ainuüksi see, et hagejalt ei nõutud mistahes lisatasu või kulude hüvitamist dubleeritud põrandakütte paigalduseks. Kõikide muude muudatustööde eest võttis kostja hagejalt alati tasu (vt nt kostja 28.12.2019 vastuse lisa 3).
25.Kostja väidab, et hageja leidis põrandaplaatide vuukimise käigus, et talle ei meeldi plaatide vuugivahe ning palus kasutada 3mm distantsristikute asemel 2mm distantsristikuid (vt kostja 28.12.2019 vastuse lisa 11). Kostja tõlgendus hageja 05.02.2020 e-kirjast on ebaõige. Tegemist ei olnud hageja erisooviga vaid pretensiooniga kostja puudustega tööle. Pooled sõlmisid juba 04.10.2018 kokkuleppe, et hageja valib plaadid. Hageja edastas plaatide spetsifikatsiooni 10.01.2019, s.o ligi aasta enne seda, kui kostja plaatimistöid teostas (vt lisa 15). Poolte kokkulepe plaatida 2 mm vuugivahega (s.o kasutada 2 mm distantsristikuid) on otsesõnu sätestatud kostja enda koostatud plaanidel, mille hageja kinnitas juba 06.09.2019 (vt kostja 28.12.2019 vastuse lisa 6, lk 9).
26.Kostja väidab, et hageja edastas 18.02.2020 soovi LED-karniisi paigaldamiseks. Hageja osundab, et LED-karniis oli ettenähtud juba 23.05.2018 valgustite plaanis (vt lisa 4). Hageja 18.02.2020 e-kirjas (vt kostja 28.12.2020 vastuse lisa 12) oli tegemist täpse juhisega LEDkarniisi paigaldamiseks. Hageja 25.03.2020 e-kirjas (vt kostja 28.12.2020 vastuse lisa 13) soovis hageja LED-karniisi kitsamaks lõikamist, kuivõrd kostja poolt paigaldatud karniisi olid tekkinud praod. LED-karniisi kitsamaks lõikamine võimaldab kardina siinid paigaldada otse betoonist lakke ja vähendab oluliselt ohtu karniisi mõranemiseks, mistõttu hageja soovitus võimaldas likvideerida kostja puudustega töö, s.o praguneva karniisi.
27.Kostja väidab, et korteriomandi valmimine viibis hageja tellitud valveseadmete paigaldamise tõttu panipaikadesse. Kostja esitas hagejale arve valveandurite paigaldustööde eest 11.01.2019, mille hageja tasus. Kostja ei teavitanud mingil moel hagejat, et eeltoodud tööd võiksid
2-20-17646 ohtu seada lepingueseme valmidustaseme saavutamise VÕL p-s 2.6. sätestatud tähtajaks, so 30.12.2019 elik kostjal oli ligi üks aasta aega valveandurid panipaikadesse paigaldada. Kostja enda poolt esile toodud asjaolu, et panipaikade valveseadmed olid paigaldamata ka 09.11.2020 asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks (vt kostja 28.12.2020 vastus, lk 5), kinnitab tõsiasja, et kostja ei suutnud enda tööd efektiivselt korraldada ja seetõttu ei suutnud ka kostja järjepidevalt oma antud lubadustest ja sõlmitud kokkulepetest kinni pidada. Eeltoodu ei ole mingil moel hagejale etteheidetav.
28.Kostja väidab, et käesoleval juhul peaks kostja rikkumisel kohaldama VÕS § 101 lg-t 3. VÕS § 101 lg 3 sätestab, et võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Hageja on esile toonud ja tõendanud, et lepingueseme valmidustase jäi tähtajaks saavutamata üksnes ja ainult kostjast tulenevate asjaolude tõttu, mistõttu ei ole käesoleval juhul VÕS § 101 lg 3 kohaldatav. Hagejal on õigus nõuda kostjalt võlaõigusliku müügilepingu p-i 6.6. alusel leppetrahvi, kuivõrd kostja on rikkunud pooltevahelist müügilepingut. Hageja soovib ülaltoodust hoolimata lisada, et mistahes ostja muudatustöö ei muuda (ega saanudki muuta) VÕL p-s 2.6. sätestatud müüja kohustust saavutada hoone ja lepingu eseme valmidustase vastavalt lepingule hiljemalt 30.12.2019. Kõnealuse tähtaja pikenemise alused on ammendavalt sätestatud müügilepingu p-s
2.7.Antud juhul sellist alust, mis annaks müüjale õiguse VÕL p-s 2.6. kokkulepitud tähtaja mittejärgmiseks, ei esine. Veelgi enam, VÕL p-i 2.3. rikkumise tagajärg on üheselt reguleeritud sama lepingu p-s 2.4., mille kohaselt lepingu punktis 2.3. kokkulepitud, valitud siseviimistluse lahenduse teatamise tähtajast ostja poolt mittekinnipidamisel, läheb vastava valiku teostamise õigus üle müüjale ning ostja kinnitab, et ei oma sellisel juhul müüja vastu mingeid nõudeid ning lepingu eseme reaalosas teostatakse siseviimistlus müüja poolt valitud variandi (lahenduse) alusel. Seega alates 01.08.2018 ei olnud müüjal teoreetiliselt enam kohustust võtta vastu mistahes ostja muudatusettepanekuid. Juhul, kui müüja selliste töödega siiski nõustus ning poolte vahel erikokkulepet müügilepingus sätestatud tähtaegade pikenemiseks ei olnud, tuli korteriomandi tööd müüjal lõpetada ikkagi 30.12.2019 elik müüja võttis ise teadliku riski, et väidetavad lisatööd peavad valmima müügilepingus kokkulepitud ajaks. Antud juhul on hageja aga ülaltooduga juba põhistanud, et VÕL p-s 2.6. sätestatud tähtaja rikkumise põhjused tulenesid täielikult kostjast endast.
29.Hageja ei pidanud vastu võtma oluliste puudustega asja. Ebaõige on kostja väide, et hageja soovis oluliselt eksklusiivsemat korteriomandit ning ehitustööde kvaliteet peab ületama RYL2000 II-klassi nõudeid. Hageja on esile toonud ja tõendanud, et kostja töö ei vastanud poolte kokkulepitule, s.t kostja töös esinesid puudused, mitte ei olnud küsimus vastavusest kokkulepitud kvaliteediklassile. VÕL p 2.8. kohaselt peab korteriomand vastavama „Ehitustööde üldised kvaliteedinõuded RYL 2000“ II klassi nõuetele, kuid korteriomand sellele ei vastanud, olles oluliste puudustega. Eelöeldut põhistab hageja alljärgnevaga. Hageja selgitab, et asjaõigusleping korteriomandi üleandmiseks jäi VÕL-is sätestatud tähtajal sõlmimata tööde teostamise puuduliku planeerimise ning lepinguesemel lasunud puuduste tõttu, mitte aga hageja poolt väidetavalt tellitud muudatustööde tõttu. Kõnekas on siinkohal lisada, et ka müüja ise ei pidanud korteriomandi asjaõiguslepingu sõlmimist võimalikuks enne 20.05.2020 (vt kostja 28.12.2020 vastuse lisa 17, lk 2).
30.Korteriomandil olid 14.01.2020 seisuga jätkuvalt kõrvaldamata mitmed olulised puudused. Veekahjustus. Hageja teavitas kostjat 06.12.2019 asjaolust, et korteriomandi 13. korruse elutoa fassaad ei ole veekindel ja aknapealsest konstruktsioonist valgub korterisse vesi. Hageja palus kostjal puuduse viivitamata kõrvaldada. Seisuga 14.01.2020 olid veekahjustused jätkuvalt likvideerimata, mistõttu palus hageja veekahjustuse tõttu avatud seinakonstruktsioon nõuetele vastavalt sulgeda, paigaldada korralik soojustus ja niiskustõke ning kõik toimingud jäädvustada
2-20-17646 fotodel. Müüja puudust ei kõrvaldanud, mistõttu 17.02.2020 tekkis uus veekahjustus. 14.03.2020 seisuga olid korteri välisseinad osaliselt avatud ja soojustus eemaldatud, kostja ei olnud seni puudust likvideerinud. 22.11.2020 tuvastas ostja, et korteriomandi 13. korruse elutoa fassaad ei ole jätkuvalt veekindel ja vesi valgub korterisse. Ostja nõudis müüjalt puuduse viivitamatut kõrvaldamist (vt hagi lisa 6).
31.Vannituppa ei olnud paigaldatud elektriküttel põrandasoojendust. Asjaolu, et kostja oli jätnud kokkulepitud elektriküttel toimiva põrandasoojenduse omavoliliselt paigaldamata, selgus 28.12.2019 korteriomandi asjaõiguslepingu sõlmimise eelsel ülevaatusel (vt 29.01.2021 menetlusdokumendi p 2.6.9.). 13. korruse magamistoa ukse kõrval asuv sein või uks oli viltu; köögi ripplagi ei olnud sirge joonega. Köögi ripplae ja posti kokkupuute kohas oli ripplagi postist 1 cm eemal; 14. korruse magamistoa vannitoa uksepealne sein oli väga kõver. 14. korruse rõdu ukse pale oli liiga lähedal rõdu uksele ja ei võimaldanud uksel lahti käia; 14. korruse keskmise magamistoa seina ja akna vaheline viimistlus oli teostatud puudulikult; 14. korruse keskmise magamistoa ukse pealne oli kõver. 14. korruse rõdu ukse puitraam oli vigastatud, nurga tapp oli lahti. Kõigist eelpool kirjeldatud puudustest on hageja kostjat viivitamata teavitanud. Lisaks olid puudulikud elektritööd. Kõlari juhe elutoa seinas oli jäetud toosi panemata; nõrkvoolu kaabeldustööd oli teostatud üksnes osaliselt. Puudus nõrkvoolukaabeldus valveandurite jaoks (vt käesoleva menetlusdokumendi p 2.6.12.) ning internetikaabel 13. korruse magamistoas ja 14. korruse kahes magamistoas (vt lisa 21).
32.VÕS § 208 lg 1 sätestab, et asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 111 lg 1 sätestab, et kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Õiguskirjanduses on asutud seisukohale, et kohustuse täitmisest saab keelduda, kui kohustus on sissenõutav ja veel täitmata. Seejuures ei ole tähtis, kas kohustus on jäänud täitmata täielikult või osaliselt või puudustega. VÕS § 83 lg 2 alusel võib võlausaldaja keelduda kohustuse ositi täitmise vastuvõtmisest. Õiguskirjanduses on asutud seisukohale, et ositi ei ole võimalik täita näiteks individuaalselt piiritletud asjade üleandmise kohustust. Lepinguesemeks olev korteriomand on vaieldamatult individuaalselt piiritletud asi, mille üle andmine oluliste puudustega ei ole õigustatud.
33.Hageja osutab, et kuivõrd lepingu esemel olid seisuga 31.12.2019 olulised puudused, siis ainuüksi nimetatud asjaolu tõttu oli tal õigus keelduda korteri vastuvõtmisest VÕL p-s 2.6. sätestatud tähtajal. Valmis ja puudusteta lepingu eseme üleandmise kohustus oli kostjal. Kuna lepingu esemel olid seisuga 31.12.2019 ehitustööd lõpetamata ning tehtud töö oli oluliste puudustega, siis rikkus kostja kohustust anda lepingu ese kokkulepitud tähtajal üle.
34.Hageja ei ole käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. Kostja hinnangul on hageja käitumine hea usu vastane. Hageja ei ole käitunud vastuolus hea usu põhimõttega, vaid lepingueseme valmidustase jäi tähtajaks saavutamata kostjast tulenevate asjaolude tõttu. Arvesse tuleb võtta sedagi, et hageja on oma müügilepingust tuleneva põhikohustuse (ostuhinna tasumine) täitnud juba võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel, kuid kostja enda kohustust anda tähtaegselt üle lepingutingimustele vastav asi ei täitnud. Kuivõrd kostja on pooltevahelist müügilepingut rikkunud, on hagejal müügilepingu p-i 6.6. alusel õigus nõuda kostjalt leppetrahvi. Hageja edastas kostjale 26.03.2020 teate leppetrahvi nõudega. Kostja esitas advokaadibüroo vahendusel hagejale 19.05.2020 vastuse (vt kostja 28.12.2020 vastuse lisa 17), millele hageja edastas omapoolse vastuse 28.05.2020 (vt lisa 22). Pooled kohtusid 11.06.2020 hageja lepingulise esindaja
2-20-17646 advokaadibüroos, kus hageja ja kostja seaduslik esindaja Y. P. leppisid suuliselt kokku korteri üleandmise tingimustes.
35.Kostja mistahes poolte kokkuleppeid ei järginud ega austanud. Hageja edastas kostjale 17.09.2020 e-kirja teatega leppida kokku asjaõiguslepingu sõlmimise ja korteriomandi valduse üleandmise aeg. Kostja eeltoodule ei vastanud. Hageja edastas kostjale 29.09.2020 e-kirjaga meeldetuletuse 17.09.2020 e-kirjale. Kostjalt eeltoodule vastust ei saabunud. Hageja pöördus seejärel oma lepingulise esindaja poole, kes kontakteerus kostja esindajaga ning palus infot, millest on tingitud viivitused korteriomandi üleandmisel ja millal korteriomandi üleandmine toimub. Kostja eeltoodud kirjale ei vastanud. Kostja kontakteerus hagejaga alles 29.10.2020, pakkudes notaris tehingu sõlmimiseks aegu 05.11. ja 06.11. Hageja kinnitas tehingu ajaks 05.11.2020 kl 12:00. Kostja tühistas kokku lepitud notari aja 04.11.2020 ning tehingut kokkulepitud ajal kostja tõttu ei toimunud. Kostja edastas hagejale uue tehingu sõlmimise aja ettepaneku 09.11.2020 kell 01:21 öösel, kusjuures välja pakutud tehingu aeg oli ca kümne tunni pärast, s.o. 09.11.2020 kell 11:30. Muuhulgas teatas kostja esindaja eeltoodud e-kirjas, et asjaõiguslepingu sõlmimine poolte 11.06.2020 kohtumisel kokkulepitud tingimustel ei ole võimalik ning antud küsimuses tuleb pöörduda kostja seadusliku esindaja Y. P.i poole. Hageja peab tõenäoliseks, et kostja soovis seeläbi tekitada näilikku olukorda, kus ta saaks väita, et hageja ise ei ilmu asjaõiguslepingut sõlmima. Sellest hoolimata 09.11.2020 sõlmiti asjaõigusleping ja korteriomandi valdus anti üle hagejale.
36.Hageja nendib lõpetuseks, et ülaltoodu ilmestab hästi kostja suhtumist hagejasse ning seda, kas ja kuidas peab kostja kinni sõlmitud kokkulepetest. Käesoleva ajani ei ole kostja selgitanud, miks keeldus kostja hagejaga alates 2020 suve lõpust suhtlemast, vältis korteri üleandmist ning ei soostunud tasuma 11.06.2020 kohtumisel kokkulepitud leppetrahvi. Seejuures oli kostja täitnud kõik omapoolsed lepingulised kohustused korrektselt, sh tasunud täielikult kogu korteri müügihinna õigeaegselt. VÕS § 6 lg 1 alusel peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. TsÜS § 138 lg 1 alusel tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Hageja on esile toonud ja tõendanud, et kostja on rikkunud korduvalt hea usu põhimõtet. Kostja väide sellest just kui oleks hageja rikkunud hea usu põhimõtet, on üheselt vale. Vaidlusalune leppetrahv oli sätestatud lepingus hageja kaitseks, et tagada kostja kohustuste nõuetekohane täitmine, so korteri õigeaegne üleandmine. Kostja oma kohustust ei täitnud. Kostja rikkumine ei ole vabandatav. Leppetrahvi vähendamise seisukohalt on ainetud ka kostja väited sellest just kui ei ole hageja asunud korterit kasutama või andnud seda üürile. Esiteks ei olnud leppetrahv sätestatud kohustuse täitmise asendamiseks, vaid kohustuse täitmisele sundimiseks. Teiseks, arvestades, et hageja sai korteri kätte alles 2020 lõpus, pärast mida oli võimalik asuda seda sisustama, siis ei ole hagejal lihtsalt olnud veel võimalik seda eluruumina kasutusele võtta. Seda enam, et ka pärast korteri omandi üleandmist esines sellel jätkuvalt puudusi, mis tuli enne korteri igapäevast kasutusse võtmist kõrvaldada. Lõpetuseks soovib hageja selgitada, et kõrvalkorterites käivad käesoleval ajal jätkuvalt mahukad ehitustööd, mis tekitavad olulist müra ja lärmi. Hagejal on väike laps, kes on päeval emaga kodus. Hetkel korteris valitsetavates tingimustes ei oleks seal väikelapsega elamine lihtsalt võimalik. Eeltoodust johtuvalt on hagejal õigus nõuda kostjalt võlaõigusliku müügilepingu p-i 6.6. ja VÕS § 158 lg 1 alusel leppetrahvi tasumist.
KOSTJA VASTUVÄITED
37.Kostja esitas 28.12.2020 vastuse hagiavaldusele. Kostja ei tunnista Hageja nõudeid ja vaidleb nendele vastu täies ulatuses. Hagejal puudub alus leppetrahvi nõude esitamiseks. Kostja seisukohad on alljärgnevad: Hageja ja Kostja sõlmisid 14.03.2018.a. Xxxx korteriomandi nr. xxxx võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi „Leping“ või VÕL). Lepingu lisaks oli korteriomandi
2-20-17646 siseviimistluse standartlahenduseks kasutatavate materjalide loetelu. Lepingu p. 2.3 kohaselt kohustus Hageja hiljemalt 1.11.2018.a. teatama Kostjale valitud siseviimistluse lahenduse variandi. Juhul kui hageja soovis teha muudatusi korteriomandi ruumilahendusi, nende siseviimistlust, muuta korteriomandi elektri- ja nõrkvoolusüsteemi, sanitaartehnikat ning teha muid muudatusi võrreldes ehitusprojektiga, tuli tal nendest teatada Kostjale hiljemalt 1.06.2018.a.
38.Lepingu p. 2.8 kohaselt oli kokku lepitud, et ehitustööd vastavad „Ehitustööde üldised kvaliteedinõuded RYL2000“ II-klassi nõuetele. Hageja ei teatanud kokkulepitud tähtajaks 1.11.2018.a. siseviimistluse lahenduse variandi valikust. Samuti ei esitanud Hageja Kostjale lepinguga ettenähtud tähtajaks 1.06.2018.a. ehitusprojekti muudatusettepanekuid, vaid hakkas neid esitama 2019 ja 2020.a., tehes seejuures veel ka arvukaid muudatusi nii siseviimistluses kasutatavate materjalide osas ja ka ruumilahenduses, mis omakorda tõi kaasa muuhulgas elektrija nõrkvoolusüsteemi ümberprojekteerimise. Tööde teostamise käigus asus Hageja seisukohale, et tema soovib, et korteriomand on tavapärasest eksklusiivsem (hoone kahe viimase korruse kahel tasandil), mille tõttu on vajalik kasutada ka oluliselt eksklusiivsemaid materjale ja viimistluse tase peaks oluliselt ületama Lepingus sätestatud kvaliteeditaset ning vastama mh Hageja poolt seatud subjektiivsetele esteetilistele nõuetele.
39.Kuna Hageja esitas Kostjale oma soovid jooksvalt ehitustööde teostamise käigus 2019 ja 2020.a. (valdav osa neist esitati ajavahemikul september 2019 kuni aprill 2020), siis kaasnes sellega ka paratamatult korteriomandi lõpliku valmimise tähtaja edasilükkumine, kuna näiteks siseviimistluseks valitud materjalide erilahenduse elluviimiseks oli vaja paljud materjalid eraldi tellida valmistajatelt, kes ei asunud Eestis. Igakordse Hageja erisoovi täitmisega kaasnes soovitud materjalide tellimise aeg keskmiselt 4 nädalat, projektdokumentatsioonides muudatuste tegemist ja tööjooniste koostamist. Kostja peab vajalikuks selgitada, et juhul kui Hageja oleks soovinud korteriomandi nr. xxxx valmisehitamist vastavalt Lepingu Lisaks nr. 7 olnud siseviimistlusele standartlahendusele ja selles ettenähtud materjalidega, oleks korter valminud vastavalt Lepingu p.s 2.6 ettenähtud tähtajaks 30.12.2019.a. Tööde käigus tekkis Hagejal oma visioon korteriomandi ruumilahendusest ja soov kasutada selle ehitusel standartlahenduse materjalidest oluliselt erinevaid ja eksklusiivsemaid materjale ning Kostja soovis heas usus käitudes igakülgselt vastu tulla oma kliendi soovidele, millest tulenevalt lükkus edasi ka korteriomandi lõplik valmimine.
40.Kostja ei pea veel vajalikuks detailselt ja kronoloogiliselt analüüsida Hageja korteri nr. xxxx ehitusega kaasnevaid Hageja kõiki erisoove ja nende elluviimist vaid peatub üksnes suurematel ja olulisematel Hageja erisoovidel tõendamaks, et korteriomandi valmimise tähtaja nihkumine ei olnud tingitud mitte Kostja viivitusest, vaid Hageja erisoovide täitmisega kaasnevatest täiendavatest töödest. Vahetult suhtles Hageja Kostja sisekujundaja D. G.ga, kes vastavalt Hagejalt laekunud soovidele valmistas ette vastavad plaanid, joonised, esitas Hagejale kooskõlastamiseks võimalike materjalide andmed jms. 11. aprilliks 2019.a. oli tema suhtlus Hagejaga jõudnud selleni, et ta teatas e-kirjaga projektijuhtidele: „Planeering muutus täielikult!!! Vaheseina demontaaž koridoris. Vaheseina demontaaž 2-taseme magamis- ja vannitoas. Elektriseadmete projekti muudatus – 1-taseme külaliste magamistuba. Santehniliste seadmete plaani muudatus omaniku magamistoas. Mootorite kaablite väljatoomise projekt. Valvesignalisatsiooni projekt koos panipaiga valvega – makstud. Nõrkvoolu projekt – muusika – makstud. Saunas ahi vahetada HUUM vastu. Lülitite seeria vahetus mustadega. Seeriat täpsustab klient. Vaja teha pakkumine kanalitüüpi jahutuse paigaldamiseks!!! – kuni selleni lagesid mitte kinni ehitada!. Tubadevahelised uksed ja välisuks seest poolt musta värvi, tubadevaheliste uste käepidemed – mustad. Põrandapealne segisti vannituppa!. Magnetlukk – teha pakkumine“. Eeltoodu on kostja vastuse lisaks 1 oleva e-kirja tõlge.
41.Kostja peab vajalikuks osundada, et vastavalt Lepingu p.-le 2.3 tulnuks Hagejal esitada ruumiplaneeringu muudatuste soov hiljemalt 1.06.2018.a. Nagu nähtub sisekujundaja D. G. e12
2-20-17646 kirjast, siis Hageja ruumilahenduse muudatused selgusid enam kui 10 kuud hiljem. Eelnimetatud muudatuste üldisele fikseerimisele järgnes juba iga positsiooni osas konkreetsete ettepanekute ja jooniste ettevalmistamine ja Hagejale kinnitamiseks esitamine. Nende toimingute käigus tegi Hageja veel täiendavaid olulisi muudatusi näiteks kardinate mootorite asukohtade suhtes, lakke paigaldatavate LED-ribade suhtes, valveseadmete andurite osas, samuti otsustas Hageja loobuda seinale paigaldatavatest jahutusseadmetest kanalitüüpi jahutusseadmete kasuks.
17.aprillil 2019.a. sai sisekujundaja D. G. täpsustada Viljandi Aken ja Uks esindajale A. M.ile e-kirjaga uste tellimust: „... Otsustasime, et teeme kõik uksed ühesugused, ei pea vaeva nägema eriviimistlusega erinevatesse viimistluspakettidega korteritesse. ... v.a korter xxxx, kus kõik siseuksed tulevad mustad RAL 9011 Graphitshwartz 3x800 uks (2xP ja 1xV) ja 4x900 uks, kõik paremakäelised.“ 3. juuli 2019.a. e-kirjaga andis D. G. projektijuhtidele juhised korteriga xxxx seonduvalt: „Klient palub paigaldada kanalitüüpi jahutussüsteem. Kalkulatsioon ja arve välja saadetud. Käesoleval hetkel kooskõlastame seadmete asukohta. Klient on nõus tasuma kõigi ümberehituste eest. Kalkulatsioon on lisas. Bauhub ́il puudub ainult jahutuse plaan. Võib olla on peale seda vaja korrigeerida ventilatsiooni plaani. Täiendavad teenused ja seadmed korteri xxxx jaoks, klient A. K.. Hinnad ilma käibemaksuta. Ümberarvestus korterile xxxx ja arve 1. Hügieenidušš Paffoni Docce ZDUP 110 kroom – 88,30 EUR – 3 tk., 2. Vanni segisti Paffon light, käsiduššiga (kroom), koos põrandapealse monteerimisalusega – 1353 EUR, miinus projektipõhine dušisegistite maksumus – 66 EUR, 3. Kivivann Balteco Como 170 cm – 1995 EUR, miinus projektipõhise vanni maksumus 190 EUR, 4. Hügieenidušši paigalduse valmisolek ja paigaldus (töö) – 130 EUR x 3, 5. Kanalitüüpi jahutus lisamaksumus – 8971 EUR, 6. Pistikud ja lülitid Berker K1 must, 2201,05 EUR miinus projektipõhine lahendus 726,72 EUR, 7. Lisapistikute paigaldus – 32,50 EUR – 7 tk, 8. Lisalüliti paigaldus – 32,50 EUR – 2tk.“
43.Augusti 2019 lõpus muutis Hageja taas juba paigaldatud seinakontaktide asukohta, millest D. G. teavitas projektijuhti 26.08.2019.a. e-kirjaga: „Tere päevast! Korteri xxxx palvel palun: 1. viia üle seinakontaktid köögimööbli seinast seinale trepi alla. Foto lisas. 2. paigaldada täiendav seinakontakt trepi alla projektil näidatud kohta. 3. mitte sulgeda kipsiga nišši kabinettides akna kõrval, kuna sinna kohta tulevad kardinad, foto lisas! Ootan ettepanekuid punktides 1-2 tööde osas.“ Selguse huvides peab Kostja vajalikuks selgitada, et iga selline täiendav muudatus, millega kaasnes millegi ümberpaigutamine, kaasnesid ka muud tööd, näiteks kaablite vedamine seinakontaktide uuele kohale, mille tõttu omakorda tuli lahti võtta kipsplaadid ja need uuesti paigaldada, pahteldada, lihvida ja seinad uuesti värvida.
44.Hageja korteriomandi xxxx I-tasandi põrandaplaani kinnitamiseni Hageja poolt jõuti alles
5.septembril 2019.a. kui Hageja saatis D. G. e-kirja: „ Tere D. Lisatud I tasandi põrandaplaan ja külaliste wc seinaplaan on OK“, mille järel D. G. edastas eelnimetatud e-kirja koos oma juhistega projektijuhtidele, märkides: „Saadan kliendiga kooskõlastatud 1-taseme plaani. Klient tellis ja maksis: 1. kardinate mootorite individuaalse plaani, 2. valve plaani 3. muusikasüsteemi kaabelduse plaani, 4. hügieeniline dušš kõigis 3-s sanitaarsõlmes, 5. kanalitüüpi jahutussüsteem. Kõiki plaane dubleerin päeva jooksul.“ Kanalitüüpi jahutussüsteemi väljaehitamine kujunes selles muudatuses üheks mahukamaks ja ajakulukamaks tööks, millega kaasnes seinte ja lagede avamine ja vastava torustiku paigaldamine ja seejärel seinte ja lagede uuesti sulgemine, pahteldamine ja värvimine.
45.Alles 6.09.2019.a. e-kirjaga saatis Hageja D. G.le kinnitatud plaanid. Seoses Hageja poolt tööde käigus tehtud muudatustega tehti Hageja soovidele vastavaid muudatusi jooksvalt kuni mai 2020.a. lõpuni. 2020.a. alguses soovis Hageja ehitada korterisse kamina, vastavad pakkumised võttis Hageja ise ja soovis, et tööde teostamise korraldab Kostja. Kliendile vastutuleku korras ning heas usus käitudes võttis Kostja ka selle töö korraldamise üle. Kamina korpuse tööd lõppesid 20.02.2020.a. Kamina korstnamoodulite paigalduseks ja kamina lõplikuks viimistluseks saabus valmidus aga alles mais 2020.a.
2-20-17646
46.Täiendavalt soovis Hageja kamina kohale LED-valgusriba ja kamina värvimist seina värvi, millest andis Kostjale teada e-kirjaga 20.02.2020.a. D. G.le ja projektijuhtidele: „Tere. Infoks! Kaminakorpus on valmis ja pahteldatud. Kamina südamik ära katetud lõppviimistluseks. Palun laske see seintega sama värvi teha. Kamina pealt peab jooksma LED riba kuni seinani. Kamina õhuvõtu restid tulevad hiljem juurde ja selleks vajalikud avad saab ka juba viimistletud pinnale täpselt sisse lõigata, seda teeb kamina ehitaja. Kamina korruse all on hetkel 2cm paksune pragu, sinna tuleb hiljem tööpind. Selle paigaldan hiljem ise juurde.“ Selle Hageja soovi täitmine tingis aga omakorda täiendavate elektritööde teostamiseks vajaliku projekteerimise ja tööde teostamise.
47.Projektijärgselt ja Lepingu lisaks olnud siseviimistluse standardi kohaselt oli ettenähtud korteriomandi vannitubadesse veebaasil toimiv põrandasoojendus. 28. detsembril 2019.a. avaldas Hageja oma e-kirjas soovi, et vannitubades oleks dubleeritud põrandasoojendus, so., et lisataks paigaldatule ka elektril toimiv põrandasoojendus. Heas usus käituv Kostja soostus taas Hageja soovidele vastu tulema. Sellega seoses oli vaja lammutada valmis põrandad, koostada uus elektriprojekt koos vastavat kooskõlastustega jms. 30.12.2019.a. e-kirjas Hagejale loetles Kostja projektijuht O. P. selleks vajalikud tööd ja hoiatas Hagejat, et korteri valmidus- ja üleandmisaeg pikenevad. Täiendava põrandakütte paigaldamise muutis keeruliseks see, et sellega tõusis vannitubade põranda kõrgus ja paigaldus tuli teha nii, et ei oleks parketiga kõrguste vahet. Seejärel tuli teostada vannitubade plaatimine, mille visuaalse pildiga Hageja ei rahuldunud ja soovis, et plaatimisel kasutataks tema poolt soovitatud võtteid. 14.02.2020.a. e-kirjas edastas Hageja muudatusettepanekud. Ühtlasi tehti muudatused ka vastavates plaanides ja joonistes. Plaatimistööde käigus leidis Hageja, et plaatide vuugivahe talle ei meeldi ja palus kasutada 3mm distantsristikute asemel 2mm distantsristikuid, et plaatide vuugivahe oleks väiksem. Seejuures saatis Hageja ka internetist leitud pildid vastavast tehnikast.
18.veebruari 2020.a. e-kirjaga edastas Hageja oma soovi LED-karniisi paigaldamiseks.
25.märtsil 2020.a. saatis Hageja D. G.le e-kirja sooviga muuta kardinate kohal oleva karniisi profiili laiust ja ühe LED-riba eemaldamist. 2020.a. mai lõpuks oli Hageja korteriomandil tehtavad tööd saavutanud sellise valmiduse, millise osas ei olnud Hagejal enam täiendavaid soove ja sai alustada lõpliku viimistlemisega ja viimistluse ülevaatus määrati 22. juunile 2020.a. 22. juunil 2020.a. toimus ülevaatus, mille käigus märgiti Hageja soovil täiendavad tegevused saavutamaks tema poolt soovitud kõrgemat viimistluskvaliteedi taset. Ülevaatuse järel toimuski ülevaatuse käigus leitu viimistlemine, mis sellise mahuga tööde puhul on tavaline.
49.Eeltoodu tõendab, et Hageja korteriomandi valmimine ja sellega seoses korteriomandi omandi üleandmise asjaõiguslepingu sõlmimine 9.11.2020.a. ei olnud tingitud Kostja tegevusest, vaid see oli tingitud Hageja korteriomandi ehituse ja viimistlemise käigus Hageja poolt ruumilahenduse, kasutatavate materjalide, töövõtete jms. osas esitatud soovidest. Seda kinnitab ka 9.11.2020.a. sõlmitud asjaõiguslepingu p. 2.6, milles on fikseeritud, et lepingujärgselt tarnib Kostja veel Hagejale kokkulepitud 3 komplekti vannitoakappe ja paigaldab Hageja poolt tellitud valveseadmed Hageja korteriomandi juurde kuuluvatesse panipaikadesse. Neil asjaoludel on ebaõige Hageja väide, et korteriomandil esinenud oluliste puuduste tõttu ei saanud asjaõiguslepingut sõlmida (hagiavalduse p. 1.3).
50.Hageja poolt osundatud niiskuskahjustused leidsid tõepoolest aset nii 6.12.2019.a. ja 17.02.2020.a. ja selle põhjuseks oli hoone fassaadi nurgadetailide ebatihedus. See asjaolu aga ei takistanud korteriomandil tööde teostamist. Kui avastati niiskuse tungimine korteriomandisse, siis tuli esmalt tuvastada selle põhjus. Selleks avati hoone fassaad väljast poolt mitte ainult korteriomandi nr. xxxx kohalt, vaid kogu hoone ulatuses. Lekkekoha tuvastamisel tehti vastavad tihendustööd ja peale 17.02.2020.a. enam niiskuse tungimist korterisse ei ole toimunud. Ehitustegevuse käigus on ka selliste juhtumite esinemine üldiselt tavapärane, mis kõrvaldatakse
2-20-17646 kas ehitustööde käigus või garantiikorras.
51.Ekslik on Hageja seisukoht, et tema korteriomandi vannitubades pidi olema dubleeritud põrandaküte. Kuna Hageja seda tingimusteta soovis ja tehniliselt oli selle paigaldamine võimalik, siis see ka paigaldati. Muud hagiavalduse p.-s 1.3.1 loetletud puudused on ebaolulised ja RYL 2000 II-taseme tolerantsi piires. Nagu eelpool märgitud, oli Hageja sooviks oluliselt eksklusiivsem materjalikasutus ja kõrgema kvaliteediga viimistlus. Hageja soovide kohaselt need tööd teostati vastavalt sellele kuidas ja millal Hageja need soovid Kostjale edastas. Hagiavalduse p.-s 1.3.2 toodu on Hageja ekslikult liigitanud puudusteks, mida need tegelikult ei ole. Tegemist on Hageja erisoovidest tingitud täiendavate töödega, mis teostati samuti vastavalt sellele millal Hageja oma erisoovid Kostjale edastas. Kostja peab vajalikuks veel kord osundada, et korteriomandi viimistlustase pidi vastama RYL II-taseme nõuetele ja see pidi teostatama Lepingu Lisas 7 fikseeritud siseviimistlusega ning selles fikseeritud ehitusmaterjalidega (Hagiavalduse lisa 1).
52.Hagiavalduse p.-s 1.4 esitatud väide on paljasõnaline ja Kostjale ka raskesti mõistetav. Hagiavalduse p. 1.5 osas ei ole vaidlust. Hageja sellise teate Kostjale esitas, ning 4. mail 2020.a. esitas ka vastava avalduse, mille järel Kostja pöördus Ellex Raidla Advokaadibüroo poole ning 19.05.2020.a. vastuses selgitas Ellex Raidla Advokaadibüroo vandeadvokaat Arne Ots Hagejale tema nõude alusetust. Hagiavalduse p.-s 1.6 viidatud akt ei tõenda haginõude seisukohalt midagi. Aktist nähtub, et osapooled on sõlminud akti korteriomandi ülevaatuse kohta. Pooled on fikseerinud, et Korteriomandi valmimiseks teostatud ehitustööd ja muudatustest tingitud lisatööd on teostatud vastavalt ehitusprojektile ja kokkuleppel Ostjaga. Hagiavalduse p. 1.7 osas vaidlus puudub. Hagiavalduse p. 1.8 osas samuti vaidlus puudub. Hageja esitas samasisulise nõude samadel alustel nagu oli seda 4.05.2020.a. avaldus. Selles osas oli Hagejale ammendavalt vastanud Ellex Raidla Advokaadibüroo 19. mail 2020.a. Hagiavalduse p. 1.9 ei oma haginõude seisukohalt tähtsust. See ei takista korteri kasutamist, selle küsimusega tegeleb ehitaja ning tagajärjed kõrvaldatakse garantiiremondi korras.
53.Hageja tugineb oma leppetrahvinõue esitamisel poolte vahel 14.03.2018 sõlmitud VÕL p.
6.6.- AÕL ei ole sõlmitud 30.12.2019 müüjast tuleneval muul põhjusel. Lepingu p.6.6. sõnastusest järeldub, et tegemist peab olema ainuüksi müüjast/kostjast tuleneva põhjusega. Vaadeldavas vaidlusasjas see nii ei ole. Kostja poolt eelnevalt esile toodud asjaolud kinnitavad, et tegemist ei olnud müüjast, vaid eelkõige ostjast/hagejast tuleneva põhjusega (arvukate muudatus- ja lisatööde ning ümbertegemiste tellimine võrreldes algses kokkuleppes sisalduva valmidustasemega ajavahemikul sept 2019 – aprill 2020). Kostja osundab VÕS §-le 101 lg 3, mille kohaselt võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. VÕS § 101 lg 3 kehtestab seega täiendava olulise piirangu õiguskaitsevahendite kasutamiseks, mis on sisuliselt võlgniku vastutust välistav asjaolu. Piirangu aluseks on hea usu põhimõttest tulenev keeld kuritarvitada lepingust (või seadusest) tulenevaid õigusi (VÕS § 6, TsÜS § 138). Seega ei saa sel juhul võlausaldaja tugineda võlgniku poolsele rikkumisele ega kohaldada vastavaid õiguskaitsevahendeid Võlausaldaja (hageja) kaotab õiguskaitsevahendite kasutamise õiguse juhul, kui alus nende kohaldamisele tekib tema enda käitumisest või asjaoludest, mille esinemise riski ta kannab (Võlaõigusseadus I Kommenteeritud väljaanne. 2016. kommentaar 8.1. jj, lk 475 - 477).
54.Antud juhul hakkas ostja/hageja olulise hilinemisega ning omapoolselt lepingulist tähtaega rikkudes esitama arvukaid lisa- ja muudatustööde tegemise soove ning juba tehtud tööde ümbertegemise soove võrreldes algses kokkuleppes sisalduva valmidustasemega. VÕL p. 2.3 kohaselt oli ostjal võimalik teha muudatusettepanekuid (võrreldes projektiga) siseviimistluse, elektri ning sanitaartehnika paigutuses kuni 01.06.2018. Ostja/hageja aga tegi seevastu arvukaid muudatusettepanekuid septembrist 2019 kuni aprillini 2020. Ainuüksi eeltoodust tulenevalt ei saa
2-20-17646 hageja VÕS § 101 lg 3 kohaselt (1)tugineda müüja/kostja poolsele väidetavale tähtaja rikkumisele ega (2) kasutada sellest tulenevat õiguskaitsevahendeid. Sisuliselt on tegemist kostja vastutust välistava asjaoluga. Kostja hinnangul on hageja käitumine hea usu vastane, pahatahtlik ning ajendatud soovist kuritarvitada oma õigusi (VÕS § 6 ja TsÜS § 138). Hageja käitumine on ebajärjekindel ning vastuoluline, sisaldades olulisi omapoolsete lepinguliste kohustuste rikkumisi. Hageja on ise oma käitumisega põhjustanud lepingus kokku lepitud tähtaja pikenemise, üritades omapoolse süü panna kostjale, kes on heas usus käitudes arvestanud hageja arvukaid soove muudatus- ja täiendustööde tegemiseks ning valminud tööde ümbertegemiseks ja need täitnud.
55.Leppetrahvi vähendamine VÕS § 162 lg 1 alusel. Taganemata varasematest seisukohtadest, et leppetrahvinõue on alusetu, esitab kostja alternatiivsed vastuväited leppetrahvi suuruse osas ning seisukoha selle vähendamiseks nullini. Antud asjaoludel on hageja poolne leppetrahvi nõue 51 217 eurot, mis tugineb tähtaja pikenemisel, mille põhjustas hageja enese käitumine, ilmselgelt ebaproportsionaalne, ebamõistlik ning vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei ole kandnud kahju esialgselt VÕL- s kokkulepitud AÕL sõlmimise tähtaja ületamisega (mille on ise põhjustanud). Hageja ei ole asunud kasutama korteriomandit oma elamispinnana ega andnud seda üürile. Juhul kui kohaldada leppetrahvi, siis sellega sisuliselt karistatakse heas usus käitunud kostjat selle eest, et ta on tulnud vastu hagejale ning täitnud viimase arvukaid muudatusja täiendustööde tegemise soove. Tegu oleks ilmselgelt hea usu põhimõtte rikkumisega. Eeltoodu alusel taotleb kostja leppetrahvi vähendamist nullini.
56.25.02.2021 menetlusdokumendis märkis kostja täiendavalt, et Võistluse 6 asuva korteriomandi nr. xxxx võlaõiguslikus müügilepingus (edaspidi „Leping“ või VÕL) nähti Hagejale ette 2 olulist tähtaega: - Lepingu p. 2.3 kohaselt kohustus Hageja hiljemalt 1.11.2018.a. teatama Kostjale valitud siseviimistluse lahenduse variandi. - hiljemalt 1.06.2018.a. tuli Hagejal esitada oma soovid teha muudatusi (i) korteriomandi ruumilahenduses, (ii) nende siseviimistluses, (iii) muuta korteriomandi elektri- ja nõrkvoolusüsteemi, sanitaartehnikat ning teha (iv) muid muudatusi võrreldes ehitusprojektiga. Kostja 28.12.2020.a. vastusest nähtub, et Hageja kokkulepitud tähtajaks 1.11.2018.a. ei teatanud siseviimistluse lahenduse variandi valikust. Samuti ei järginud hageja kohaselt (tähtaegselt) esitada omapoolsed muudatused valdkondades, mis olid seotud tähtajaga 01.06.2018.
57.Hageja arvamuse lisad 1-4 ei oma hagi seisukohalt mingit tõenduslikku väärtust, kuna kortermajade ehitus on algusjärgus, siis oli loomulik, et võimalikele ostjatele selgitati, milline saab olema kortermaja ja selles olevad korteriomandid. Võimalike ostjate ring saab selgeks peale VÕLi sõlmimist ja seetõttu fikseeriti ka ülalmärgitud tähtajad, et Ostja saaks teha aegsasti oma valikud. Nimetatud tähtajad lähtusid ehituse üldisest graafikust. Hageja väide, et esitas ruumilahenduse muutmise soovi juba 17.04.2018.a. kohtumisel, ei ole kooskõlas muude tõenditega. Esialgse visiooni esitamine ei tähendanud, et see oleks olnud lõplik. Kostja esitas 28.12.2020.a. vastuse lisadena Hagejaga peetud kirjavahetuse kogu ehituse perioodil, millest nähtub üheselt, et Hageja soovil tehti muudatusi nii korteriomandi planeeringus kui ka kasutatud materjalides. Ekslik on Hageja seisukoht, et ehitustegevuse mahajäämus takistas Hagejal teha oma valik sisekujunduse ja kasutatavate seadmete osas.
58.Õige ei ole ka Hageja väide, et 23.05.2018.a. plaanidel olid kõik Hageja muudatused fikseeritud ja rohkem Hageja neid ei teinud. Kostja esitab lisaks koos vastusega esitatud kirjavahetusele veel mõned e-kirjad, mis tõendavad, et Hageja jätkas Kostajale erinevate viimistluse ja tehniliste lahenduste soovide esitamist nii 2019.a. kui ka 2020 aastal. Näiteks on Hageja 2.10.2018.a. saatnud D. G.le e-kirja, milles Hageja teatab, et on määratlenud kardinamootorite asukohad ja nendesse asukohtadesse tuleks viia elektrijuhtmed. Hageja teatab: „ Vannitubade duššinurkade äravoolu peaks olema seina ääres pikk riba, soovitavalt seina sees. Arutame. ... Lakke tulevate LED lampide mudelite valik üle vaadata. Segistid Pafoni. Kõik
2-20-17646 vannitoa segistid peaksid tulema musta värvi (matt). WC pottide mudelite valik. ...“. Ka antud ekiri kinnitab, et Hageja ei lähtunud algselt kokku lepitud standardlahendusest, vaid soovis erilahendust. E-kirjast nähtub, et Hageja oma lõplikku valikut teinud ei ole, vaid soovib arutada erinevaid küsimusi.
59.11.10.2018.a. teatas Hageja e-kirjaga Kostja esindajale D. G.le, et saadab kaablite asukoha plaani ja lisab ka sobiva kaabli spetsifikatsiooni. 8.10.2018.a. saatis hageja kõlarite kaablite plaani, kodukinosüsteemi manuaali ja pildid lakke tulevatest kõlaritest. 10.10.2018.a. teatas Kostja esindaja D. G., et on vaja tellida projekt kaabelduse ja spetsifikatsiooniga. Samuti, et sellisel kujul esitatu ei võimalda midagi töösse anda. Hageja on 9.06.2019 (sic! muudatuse esitamise tähtaeg möödus 01.06.2018) e-kirjas püstitanud teemad, milliste lahendamist ta järgnevalt soovib: Käsiduššid wc pottide kõrval, - Sauna vannitoa dušš ja varisein, - Kanal tüüpi jahutus, - Trepi valgustusega samasse gruppi lisada trepi kohale laevalgusti, - Varisein trepi valgustite paigaldamiseks, kas on ikka vaja? - Vannitoa mööbli tasapind. Eeltoodud kirjavahetus kinnitab, et Hageja arvamuse lisana 4 esitatud valgustite plaan ja lülitite jaotus ei olnud lõplik, vaid Hageja muutis nende asukohta jätkuvalt ehituse käigus. Seda kinnitab ka Hageja esitatud lisa 9 e-kiri 17.03.2019.a., milles Hageja teatab, et sobiv sari lülititele/pistikutele on Berker K1. Seega on Hageja väide, et Lisa 6 näol oli tegemist lõpliku kokkuleppega, ebaõige. Lisas 6 on pistikute margiks LS950 must matt.
60.10.02.2020.a. e-kirjaga saatis Hageja D. G.le kamina ehituse pakkumise ja küsimuse kas on võimalik arveldada Kaminasepp OÜ-ga Tycoon OÜ kaudu. Samast e-kirjast nähtub: „Kesta ehituseks otsustasin kasutada 5 cm paksuseid spetsiaalseid plaate“. Kostja peab vajalikuks osundada, et standardlahendus nägi ette üksnes kamina paigaldamise valmiduse, mistõttu oli kamina ehitus lisatöö. Kamina ehitusega seonduvaga tegeles vahetult Hageja ise, mida Lisa 4 ka kinnitab. Kostja poolt koos vastusega hagile esitatud kirjavahetus tõendab, et vastavalt Hageja soovile tehti muudatusi nii planeeringus, kui ka seadmete ning tehniliste lahenduste osas kuni maini 2020.a. Nagu juba hagile vastuses märgitud esitas Hageja Kostjale soove jooksvalt ehitustööde teostamise käigus 2019 ja 2020.a. (valdav osa neist esitati ajavahemikul september 2019 kuni aprill 2020), mistõttu kaasnes sellega ka paratamatult korteriomandi lõpliku valmimise tähtaja edasilükkumine.
61.Ekslikud on Hageja järeldused tema poolt esitatud tõenditest lähtuvalt. Näiteks Hageja poolt esitatud Lisast 6 nähtub: „ Jahutus!!! Projekt kohendada. Valve + muusika – tuleb projekt...“. Eeltoodust ei saa teha järeldust, et sellega oli poolte vahel saavutatud kokkulepe kanaltüüpi jahutuse paigaldamiseks. Seda kinnitab ka Hageja Lisa 10, 28.04.2019.a. e-kiri, millest nähtub: „Korterisse soovime paigaldada kanaltüüpi jahutusseadmeid“. Hageja poolt esitatud Lisa 11 tõenduslik väärtus puudub, kuna pole teada millal ja millega seoses fotod on tehtud. Ebaõige on ka Hageja väide viitega Lisadele 13 ja 14, et kamina osas lepiti kokku juba 17.04.2018.a. Lisast 13 mingit kokkulepet ei nähtu, ebaselge on millal, mis asjaoludel ja kelle poolt on plaanile kantud käsikirjalist teksti, mis on lisaks ka raskesti loetav ja Lisa 14 käsitleb sauna kerist HUUM.
62.Hageja väited põrandakütte osas on ekslikud. Projekti ja VÕL lisa „Siseviimistlus“ kohaselt oli standardina ette nähtud ainult vesipõrandaküte. Igasugune muu lahendus, sh. täiendava elektri põrandakütte ehitus oli täiendav töö, mis nõudis vastava projekti tegemist ning elektrisüsteemi kohandamist sellele vastavaks. Kostja vastutulekut hagejale täiendava küttesüsteemi teostamiseks ei saa kasutada hageja poolt lepingu rikkumise tõendina. Kostja rõhutab jätkuvalt, et hageja saatis nö dubleeritud küttesüsteemi soovi alles 2019 detsembris ning kostja 30.12.2019 e-kirjast nähtub, et selle paigaldamiseks on vajalik uus elektriprojekt, vajalikud kooskõlastused, sellega kaasneb varasema töö lammutamine vastavas ulatuses ning lõppkokkuvõttes korteri valmimise tähtaja pikenemine ( vt kostja 28.12.2020 vastuse lisa 9 ).
2-20-17646
63.VÕL lisa „Siseviimistlus“ nägi vannitoas ette keraamilise plaadi vastavalt siseviimistlusepaketile. Hagejal oli võimalus vastavalt VÕL-ile kuni 1.11.2018.a. teha selles osas oma valikud. Hageja poolt esitatud Lisast 15 nähtub, et hageja tegi plaatide osas valiku 10.01.2019.a. Lihtsustatud on ka Hageja seisukoht LED karniiside osas. LED karniisid olid ette nähtud, kuid seoses Hageja sooviga paigaldada mootoriga liigutatavad kardinad ja hiljem ehitada lisaks ka kamin, siis tuli karniise ja nende asukohti muuta. Hageja märgib ka ise, et soovis nende kitsamaks tegemist, mitte ei olnud põhjuseks pragu, milline oleks kõrvaldatud ilma suuremate ümbertegemisteta. Kostja 28.12.2020.a. vastuse lisast 12 nähtub, et alles 18.02.2020.a. esitas Hageja LED karniisi paigaldusjoonise.
64.Kostja peab vajalikuks veel kord selgitada, et korteriomandite siseviimistluse standardpakett nähti ette VÕL lisas. Nii ka Hageja VÕL lisaks oli „Siseviimistlus“. Juhul kui Hageja oleks teinud otsuse korteriomandi nr. xxxx valmisehitamiseks vastavalt VÕL Lisaks nr. 7 siseviimistlusele standardlahendusele ja selles ettenähtud materjalidega ning ilma muudatus- ja lisatöödeta oleks korter valminud vastavalt Lepingu p.- s 2.6 ettenähtud tähtajaks 30.12.2019.a.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
65.Hinnates kogutud tõendeid ja arvestades poolte seisukohti, leiab kohus, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele Kohus hindab esmalt leppetrahvi esitamise eelduste ja hageja nõudeõiguse olemasolu (I); seejärel lahendab kostja taotluse leppetrahvi vähendamiseks (II); ning lõpuks võtab kokku asja lahendamise tulemuse ja jaotab menetluskulud (III). I
66.Vaidlus puudub selles, et hageja ja kostja sõlmisid 14.03.2018 võlaõigusliku müügilepingu (müügileping), mille esemeks oli korteriomand nr xxxx aadressil Xxxx asuvas hoones (korteriomand). Müügilepingu p-s 6.6. leppisid müüja ja ostja kokku, et kui asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjalt ostjale ei ole sõlmitud müüjast tuleneval muul põhjusel hiljemalt 30.12.2019 ja ostja ei ole müügilepingust kehtivalt taganenud, siis kohustub müüja tasuma ostjale leppetrahvi 1000 eurot päevas kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni, kuid mitte rohkem kui kokku 10% ostuhinnast (I kd, tl 9). Vaidlus puudub ka selles, et asjaõigusleping korteriomandi hagejale üleandmiseks sõlmiti 09.11.2020 (I kd, tl 17-22). Seega asjaõiguslepingu sõlmimine viibis võrreldes müügilepingus kokkulepituga üle 300 päeva. 16.11.2020 esitas hageja kostjale müügilepingu p 6.6. alusel nõude leppetrahvi tasumiseks summas 51 217 eurot. Hageja palus kostjal leppetrahvi summas 51 217 eurot tasuda hageja arveldusarvele hiljemalt 23.11.2020 (I kd, tl 30-31). Kostja leppetrahvi ei tasunud ja vaidles sellele vastu.
67.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 158 lg 1 on sätestatud, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Poolte vahel on vaidlus, kas leppetrahvi nõudmise eeldused on käesoleval juhul täidetud. Kohus nõustub hagejaga, et leppetrahvi maksmise nõudeõiguse tekkimiseks peavad olema täidetud järgmised üldised eeldused: ‒ poolte vahel on kehtiv leping (sh kehtiv leppetrahvikokkulepe); ‒ võlausaldaja on leppetrahvi nõudmisest võlgnikule mõistliku aja jooksul pärast rikkumise avastamist teatanud (VÕS § 159 lg 2); ‒ võlgnik on lepingulist kohustust rikkunud (VÕS § 100); ‒ võlgnik vastutab rikkumise eest. Järgnevalt hindab kohus nimetatud leppetrahvi nõudmise eelduste täidetust.
68.Kohtu hinnangul on poolte vahel kehtiv leppetrahvikokkulepe, mis tuleneb müügilepingu p-st 6.6. Asjaõiguslepingu punkti 2.2. kohaselt pooled avaldasid, et müügileping kehtib, seda ei ole muudetud, lõpetatud, sellest tulenevaid õigusi ega kohustusi ei ole üle antud ega loovutatud
2-20-17646 kolmandatele isikutele (I kd, tl 19 pöördel). Samuti on hageja kostjat leppetrahvi nõudmisest teavitanud mõistliku aja jooksul. Hageja teavitas kostjat oma leppetrahvinõudest kirjalikult juba 12 päeva pärast müügilepingu sõlmimist ehk 26.03.2020. Hageja märkis, et leppetrahvi suuruse arvestus sõltub asjaõiguslepingu sõlmimise kuupäevast (I kd, tl 27). Ka kostja pole väitnud, et leppetrahvi nõude esitamise aeg olnuks ebamõistlik.
69.Müügilepingu p-s 2.6. leppisid pooled kokku, et kostja kohustub saavutama hoone ja korteriomandi lepingule vastava valmidustaseme hiljemalt 30. detsembriks 2019 (I kd, tl 6 pöördel). Vaidlus puudub, et kostja ei saavutanud hoone ja korteriomandi valmidustaset eelviidatud tähtajaks ning asjaõiguslepingut kooskõlas müügilepingu p-ga 6.6. hiljemalt 30.12.2019 ei sõlmitud. Poolte vahel on vaidlus, kas asjaõiguslepingu sõlmimine rohkem kui 300 päeva pärast kokkulepitud tähtaega toimus kostjast tuleneval põhjusel ehk kas kostja on oma kohustusi korteriomandi hagejale üleandmisega viivitamisel rikkunud. Pooltel on vaidlus asjaolu üle, kellest tuleneval põhjusel ei saavutanud müüja kokkulepitud tähtajaks müügilepingu p-s 2.6. kokkulepitud korteri valmidustaset. Hageja on seisukohal, et kokkulepitud valmidustase jäi saavutamata müüjast tuleneval põhjusel. Kostja omakorda leiab, et asjaõiguslepingut ei olnud võimalik kokkulepitud tähtajaks sõlmida eelkõige hagejast tuleneval põhjusel, milleks oli korteriomandiga seotud arvukate muudatus- ja lisatööde ning ümbertegemiste tellimine võrreldes algses kokkuleppes sisalduva valmidustasemega. Kostja osundab VÕS §-le 101 lg 3, mille kohaselt võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab.
70.Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole VÕS § 101 lg 3 hageja suhtes kohaldatav, sest korteriomandi hagejale üleandmise viibimine ei tulenenud asjaolust või sündmusest, mille toimumise riisikot oleks kandnud hageja. Kohus nõustub hagejaga, et mistahes hageja tellitud ruumilahenduse või siseviimistluse muudatus ei saanuks muuta müügilepingu p-s 2.6. sätestatud kostja kohustust saavutada hoone ja korteriomandi valmidustase vastavalt lepingule hiljemalt 30.12.2019. Hageja märgib õigesti, et antud tähtaja pikenemise alused on sätestatud müügilepingu p-s 2.7. viitega hoone ehitustöid takistavatele ilmastikuoludele või ehitusloa peatamisele (vt tl 6 pöördel – tl 7). Kostja pole väitnud, et korteriomandi valmimine olnuks takistatud ilmastikuolude või ehitusloa peatamise tõttu. Kuigi kostja on ette heitnud, et hageja ei järginud ruumilahenduse ja siseviimistluse muudatustest teatamisel müügilepingu p-s 2.3. sätestatud tähtaegasid, ei ole nimetatud tähtaegade rikkumise tagajärjeks korteriomandi valmimise tähtaja pikenemine. Müügilepingu p-s 2.4. on pooled kokku leppinud, et lepingu punktis 2.3. kokkulepitud, valitud siseviimistluse lahenduse teatamise tähtajast ostja poolt mittekinnipidamisel, läheb vastava valiku teostamise õigus üle müüjale ning ostja kinnitab, et ei oma sellisel juhul müüja vastu mingeid nõudeid ning lepingu eseme reaalosas teostatakse siseviimistlus müüja poolt valitud variandi (lahenduse) alusel. Seega märgib hageja õigesti, et kostjal ei olnud kohustust võtta vastu pärast müügilepingu p-s 2.3. sätestatud tähtaegasid esitatud hageja muudatusettepanekuid. Juhul, kui kostja selliste täiendavate töödega siiski nõustus ning poolte vahel erikokkulepet müügilepingus sätestatud tähtaegade pikenemiseks ei olnud, tuli kostjal korteriomandi tööd lõpetada kokkulepitud tähtajaks 30.12.2019 ehk kostja võttis ise teadliku riski, et väidetavad lisatööd peavad valmima müügilepingus kokkulepitud ajaks.
71.Lisaks eeltoodule on kohus seisukohal, et müügilepingu p-s 2.6. sätestatud tähtaja rikkumise põhjused tulenesid kostjast endast (seega on VÕS § 101 lg 3 vastavas osas kohaldatav kostja suhtes). Kohtu hinnangul on hageja tõendanud, et korteriomandi valmimine ja asjaõiguslepingu sõlmimine jäi tähtajaks saavutamata kostjast tulenevate asjaolude tõttu. Seega on kostja oma kohustusi asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja osas ja korteriomandi hagejale üleandmisega viivitamisel rikkunud. Kohus selgitab alljärgnevalt, milliseid põhjendusi arvestades ja milliste tõendite alusel loeb kohus selle asjaolu tuvastatuks.
2-20-17646
72.Kostja väidab hagivastuses, et hageja ei teatanud kokkulepitud tähtajaks 01.11.2018 siseviimistluse lahenduse variandi valikust ning samuti ei teatanud hageja kostjale lepinguga ettenähtud tähtajaks 01.06.2018 ehitusprojekti muudatusettepanekuid. Hageja on seoses sellega õigustatult viidanud müügilepingu p-le 2.3., mille kohaselt pidi hageja teatama korteriomandi siseviimistluslahenduse lepingu lahutamatuks lisaks nr 7 olevas siseviimistlustabelis toodud kostja poolt koostatud variantide seast, millega kooskõlas teostatakse lepingu eseme reaalosas siseviimistlus. Hageja viitas põhjendatult, et müügilepingu lisaks 7 olevas dokumendis ei ole kostja poolt koostatud siseviimistluslahenduste variante. Müügilepingu lisa 7 sisaldab üksnes siseviimistluse üldist kirjeldust, milles valikuvariandid puuduvad (vt I kd, tl 15). Samuti nähtub esitatud tõenditest, et hageja kontakteerus pärast müügilepingu sõlmimist ilma viivitamata kostja esindajaga, et leppida kokku korteriomandi planeering ja sisekujundust puudutav. Kostja esindaja vastas hagejale 10.04.2018 ja märkis: „Plaan on peaaegu valmis, saame kõik detailid kohapeal veel kord üle vaadata. /.../“ (vt I kd, tl 147 ja tl 147 pöördel). Seega ei olnud kostja ka pärast müügilepingu sõlmimist vaidlusaluse korteri sisearhitektuurset plaani valmis teinud, rääkimata korteri siseviimistluslahenduste variantide väljatöötamisest.
73.Poolte vahel toimus 17.04.2018 kohtumine, kus hageja edastas kostjale ruumilahenduste muutmise soovi (vt I kd, tl 148 ja tl 148 pöördel). Kostja väitel oli tegemist „esialgse visiooniga“ (vt I kd, tl 192 pöördel). Samas ei ole kostja ümber lükanud hageja väidet, et 17.04.2018 kohtumisel ei omanud kostja veel ülevaadet korteritesse planeeritud seadmetest (s.h ventilatsiooni/jahutusseadmetest, akende spetsifikatsioonist jms). Kostja edastas hagejale alles 23.05.2018 korteri siseplaanid, millel oli kostja sisekujundaja ettepanek valgustite, lülitite ja pistikute asukohtadele ning kus olid sisse viidud hageja soovitud ruumilahenduse muudatused (I kd, tl 149-150). Kostja pole ümber lükanud hageja väidet, et muid ehitusprojektis hõlmatud detaile (ventilatsiooniseadmed, nõrkvoolu süsteemid) hagejale enne müügilepingus sätestatud tähtaega 01.06.2018 ei edastatud. Samuti puuduvad asjas tõendid, et kostja oleks edastanud hagejale õigeaegsete valikute tegemiseks vajalikku infot siseviimistluslahenduse variantide osas (plaadid, parkett, seinavärv). Kuigi kostja on hagejale ette heitnud, et I tasandi põrandaplaani kinnitamiseni hageja poolt jõuti 05.09.2019, on ka selle põhjuseks kostjapoolne, mitte aga hagejapoolne viivitus. Hageja märgib põhjendatult, et kostja esindaja edastas vastavad plaanid kooskõlastamiseks alles 05.09.2019, kusjuures kostja kooskõlastas plaanid viivitamata samal päeval (vt I kd, tl 57 pöördel – tl 58). Seega ei ole viivitamine põrandaplaanide kinnitamisel ette heidetav hagejale.
74.Pooled kinnitasid korteriomandi sisekujundusplaanid 04.10.2018, milles lepiti kokku muuhulgas järgnevas: jahutussüsteemi projekti kohendatakse; valvesüsteemi ja muusikasüsteemi projekt esitatakse täiendavalt; täpsustatakse plaanid vannituppa ja esikusse; uksed mustas toonis, käepidemed mustas toonis, välisuks seest poolt mustas toonis, pistikud ja liistud mustas toonis (I kd, tl 151). Hageja edastas kostjale täiendava info viivitamata: (i) kardinamootorite asukoha plaani 02.10.2018 (I kd, tl 150 A); valvesignalisatsiooni plaani 08.10.2018 (I kd, tl 152); muusikasüsteemi kaabelduse plaani 11.10.2018 (I kd, tl 153).
75.Hageja soovis teada, milline jahutussüsteem on korterisse planeeritud ning edastas vastava järelepärimise kostjale kirjalikult 02.10.2018, kuid vastust sellele ei saanud (vt I kd, tl 150 A). Seega ei olnud ka võimalik eelviidatud muudatust kostjast tuleneva asjaolu tõttu fikseerida 01.06.2018, sest kostjal ei olnud 2018. aasta lõpuks ega 2019. aasta alguseks endiselt ülevaadet korteritesse planeeritavatest jahutusseadmetest. Hageja edastas kostjale 17.03.2019 järelepärimise küsimusega, kas on selgunud kanaltüüpi konditsioneeride võimalikud asendiplaanid (I kd, tl 154). Kostja vastas hageja e-kirjale ligi kuu aega hiljem, 11.04.2019, märkides: „Praegu on kiire aeg, tegelen tellimuste ja lepingutega, mais võiksime korraks maha istuda ja vaadata, mis meil veel aktuaalne on“ (I kd, tl 154 pöördel). Hageja küsimusele jahutussüsteemi kohta kostja vastust ei andnud. Hageja edastas pärast objektikülastust kostjale 28.04.2019 järjekordse järelepärimise
2-20-17646 kanaltüüpi jahutussüsteemi paigalduse teemal (I kd, tl 155), kuid kostja hagejale ei vastanud.
76.Eelnevat arvestades nõustub kohus hagejaga, et lepingu eseme valmidustase ei jäänud tähtajaks saavutamata hageja tegevuse tõttu. Kostja on viidanud, et tema esindaja D. G. edastas hagejaga 17.04.2018 ja 04.10.2018 kokkulepitud muudatused kostja projektijuhtidele 11.04.2019 (vt I kd, tl 52, tl 135). Seega edastas kostja esindaja D. G. muudatused ehitustööde teostajale kuni üks aasta hiljem vastava kokkuleppe saavutamisest hagejaga ning sellega seotud riisiko lasus kostjal. Ka asjaolu, et kostja tellis uksed alles 2019. aasta aprillis, kinnitab, et kostja oli ehitustegevusega ilmselt ajahädas (vt I kd, tl 55), kuid see ei ole etteheidetav hagejale. Samamoodi ei ole hagejale etteheidetav asjaolu, et D. G. andis alles 03.07.2019 e-kirjaga kostja projektijuhtidele juhised korterisse kanalitüüpi jahutussüsteemi paigalduseks (I kd, tl 56, tl 135 pöördel). Hageja märgib õigesti, et puudused kostja sisemises töökorralduses seoses infovahetusega ei ole hagejale etteheidetavad. Kostja poolt hageja ees võetud kohustusi ei saanud muuta kostja töötajate sisesuhtlus (vt nt I kd, tl 52-57, tl 135-137).
77.Muuhulgas ei nähtu asjas esitatud tõenditest, et hagejat oleks kostja poolt teavitatud asjaolust, et kanaltüüpi jahutussüsteemi paigaldus või muud lisatööd võinuks lepingueseme valmimise tähtaegset saavutamist mõjutada. 30.12.2019 e-kirjas on S. P. küll väitnud, et elektripõrandaküttega seoses tuleks pikendada korteri valmimise ja üleandmise aega (I kd, tl 85 pöördel), kuid tegelikkuses korteriomandi valmimise ega üleandmise aega ei pikendatud. Nagu kohus eelnevalt tuvastas, siis ka 09.11.2020 asjaõiguslepingu p-s 2.2. kohaselt avaldasid pooled, et müügileping kehtib, seda ei ole muudetud ega lõpetatud (I kd, tl 19 pöördel). Järelikult jäid sõltumata korteriomandis tehtavatest muudatustest täies ulatuses kehtima pooltevahelise müügilepingu tingimused, sh vastavalt müügilepingu p-le 2.6. korteriomandi valmimise aeg 30.12.2019 ja leppetrahvikokkulepe asjaõiguslepingu sõlmimise ja korteriomandi üleandmisega viivitamise eest, mis tuleneb müügilepingu p-st 6.6. Kuna pooled müügilepingu tingimusi ei muutnud, siis ei oma iseenesest tähtsust ka asjaolu, kas keskkütet dubleeriv elektripõrandaküte oli algusest peale poolte kokkuleppe osa (vt I kd, tl 84, tl 87) või muutus selleks hiljem. Samal põhjusel ei oma tähtsust ka teised muudatused, millega seoses pooled korteriomandi valmimise tähtaega ei pikendanud (sh elektrijuhtmete, lülitite, pistikute ja kaminaga seonduv).
78.Asjakohatu on kostja viide asjaõiguslepingu p-le 2.6, mille kohaselt kohustus kostja tarnima hagejale lepingujärgselt vannitoakapid ja paigaldama panipaikadesse valveseadmed (I kd, tl 20). Sellisest kokkuleppest ei saa kuidagi järeldada, nagu oleks asjaõiguslepingu sõlmimine viibinud hageja erisoovide tõttu. Vastupidi, valvesüsteemide paigalduse arve oli kostja poolt hagejale esitatud juba ligi kaks aastat varem 11.01.2019 (I kd, tl 164), mis kinnitab hageja väidet, et kostja ei suutnud oma tööd efektiivselt korraldada ja ehitustähtaegadest kinni pidada.
79.Eeltoodud tõenditest kogumis nähtuvalt ei saanud pooled kõiki sisekujundust ja seadmeid puudutavaid muudatusi fikseerida 01.06.2018, sest kostja oli enda ehitustegevusega niivõrd suures mahajäämuses, et korteriomandite sisearhitektuurseid plaane ja seadmete projekte polnud 2018. aastal veel valmis või vähemalt hagejale neid ei esitatud. Muuhulgas oli ka veel 2019. aasta alguses puudu info korterisse planeeritavate jahutusseadmete kohta. Kostja poolsele üldisele ehitustegevuse mahajäämusele viitavad ka I kd, tl 145-46, tl 157 ja 157 pöördel hageja poolt esitatud tõendid (vt ka II kd, tl 4-5). Kostja pole vastu vaielnud hageja väitele, et ehitusobjektil peatati Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ettekirjutusega ehitustööd, kuna kostja kasutas vajaliku kvalifikatsioonita alltöövõtjat ning ehitusprojekti kohta puudus nõuetekohane ehitusprojekti ekspertiis (vt ka I kd, tl 145).
80.Kohtu poolt eelnevalt analüüsitud tõenditest nähtuvalt oli vaidlusaluse korteriomandiga seotud tööde mitteõigeaegne valmimine tingitud kostjast. Paljasõnaline on kostja vastuväide, et ilma kostja poolt hagejale etteheidetavate muudatustöödeta oleks korter valminud müügilepingu
2-20-17646 p-s 2.6. ettenähtud tähtajaks 30.12.2019. Kohtu poolt tuvastatud asjaolusid arvestades on põhjendamatu kostja etteheide, nagu oleks hageja käitumine hea usu vastane ning ajendatud soovist kuritarvitada oma õigusi (VÕS § 6 ja TsÜS § 138). Hageja märkis asjakohaselt, et hageja täitis oma müügilepingust tuleneva põhikohustuse (ostuhinna tasumine) vastavalt võlaõiguslikule müügilepingule, kuid kostja enda kohustust anda tähtaegselt üle lepingutingimustele vastav asi ei täitnud. Kuivõrd korteriomandi valmimine ja asjaõiguslepingu sõlmimine jäi tähtajaks saavutamata kostjast tulenevate asjaolude tõttu, ei saa lugeda hea usu põhimõtte vastaseks ega õiguste kuritarvitamiseks hageja poolt oma leppetrahvi nõudmise õiguse kasutamist. Kostja vastutab oma rikkumise eest. VÕS § 103 lg 1 alusel tuleb eeldada, et kostjat poolne kohustuste rikkumine ei ole vabandatav. Kostja pole esitanud kohtule tõendeid, mis viitaks rikkumist vabandavale vääramatule jõule (VÕS § 103 lg 2).
81.Meelevaldne on kostja poolt kohtuistungil väljendatud arvamus, justkui oleks hageja võlaõigusliku müügilepingu kehtivust tunnistades võtnud tagasi enda taganemisavalduses (I kd, tl 99 pöördel – tl 100) kostjale esitatud etteheited. Kohtu hinnangul ei saa asjaõiguslepingus võlaõigusliku lepingu kehtivuse kinnitamisest järeldada, nagu oleks pooled saavutanud leppetrahvi nõudmise osas kostja väidetud „õigusrahu.“ Vastupidi, võlaõigusliku lepingu kehtivusega kinnitamisega kinnitasid pooled ka võlaõiguslepingu punkti 6.6. kehtivust, millest tulenes hageja õigus nõuda kostjalt leppetrahvi.
82.Kokkuvõtlikult leiab kohus, et kõik leppetrahvi nõude esitamise eeldused on täidetud. Hagejal on õigus nõuda kostjalt VÕS § 158 lg 1 ja võlaõigusliku müügilepingu punkti 6.6. alusel leppetrahvi. Vastavalt müügilepingu p-le 6.6. kohustub müüja tasuma ostjale leppetrahvi üks tuhat (1000) eurot päevas kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni, kuid mitte rohkem kui kokku 10% ostuhinnast. Hageja leppetrahvi nõue on seega piiratud 10%-ga korteriomandi ostuhinnast 512 170 eurot, st hageja põhinõue kostja vastu leppetrahvi tasumiseks on summas 51 217 eurot.
II
83.Kostja esitas alternatiivsed vastuväited leppetrahvi suuruse osas ning taotluse selle vähendamiseks nullini. Kostja leiab, et hageja poolne leppetrahvi nõue 51 217 eurot, mis tugineb tähtaja pikenemisel, mille põhjustas hageja enese käitumine, on ebaproportsionaalne ning vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja väitel ei ole hageja kandnud kahju esialgselt müügilepingus kokkulepitud asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja ületamisega (mille on ise põhjustanud). Kostja viitab, et hageja ei ole asunud kasutama korteriomandit oma elamispinnana ega andnud seda üürile. Kostja arvates juhul, kui kohaldada leppetrahvi, siis sellega sisuliselt karistatakse heas usus käitunud kostjat selle eest, et ta on tulnud vastu hagejale ning täitnud viimase arvukaid muudatusja täiendustööde tegemise soove. Kostja hinnangul oleks tegu ilmselgelt hea usu põhimõtte rikkumisega. Eeltoodu alusel taotleb kostja leppetrahvi vähendamist nullini.
84.Hageja on seisukohal, et vaidlusalune leppetrahv oli sätestatud lepingus hageja kaitseks, et tagada kostja kohustuste nõuetekohane täitmine, so korteri õigeaegne üleandmine, kuid kostja oma kohustust ei täitnud. Hageja märgib, et leppetrahvi vähendamise seisukohalt on ainetud ka kostja väited sellest, justkui ei ole hageja asunud korterit kasutama või andnud seda üürile. Hageja hinnangul ei olnud leppetrahv esiteks sätestatud kohustuse täitmise asendamiseks, vaid kohustuse täitmisele sundimiseks. Teiseks, arvestades, et hageja sai korteri kätte alles 2020 lõpus, siis ei ole hagejal lihtsalt olnud veel võimalik seda eluruumina kasutusele võtta.
85.VÕS § 162 lg 1 on sätestatud, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud
2-20-17646 huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Käesolevas asjas ei tule leppetrahvi vähendamise alusena kõne alla kohustuse täitmise ulatuse arvestamine, sest kostja on jätnud oma haginõudesse puutuvad kohustused (asjaõiguslepingu sõlmimine kokkulepitud tähtajaks) hageja ees täitmata täies ulatuses. Samuti ei ole pooled esile toonud nende majanduslikku seisundit puudutavaid asjaolusid, mis võiks olla aluseks leppetrahvi vähendamiseks.
86.Kohus ei nõustu kosjaga, et käesoleval juhul saaks leppetrahvi suuruse vähendamisel kõne alla tulla hageja n-ö tegeliku kahju hindamine. Kohus selgitab, et leppetrahv on oma olemuselt miinimumkahjuna kokkulepitud rahasumma, mistõttu ei ole tulenevalt leppetrahvi funktsioonist tegelikult tekkinud kahju suurus üldjuhul tähtis. VÕS § 161 lg 1 on selgelt sätestatud, et lepingu rikkumise korral võib kahjustatud lepingupool nõuda leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata. Ebaõiged on ka kostja väited, nagu oleks hageja ise põhjustanud asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja ületamise. Vastupidi, kohus asus eelnevalt seisukohale, et vaidlusaluse korteriomandiga seotud tööde mitteõigeaegne valmimine tingitud kostjast. Kohus ei nõustunud kostja seisukohaga, nagu olnuks hageja käitumine hea usu põhimõtte vastane. Hea usu põhimõtte vastaseks ei saa lugeda hageja poolt oma leppetrahvi nõudmise õiguse kasutamist.
87.Samuti ei ole käesolevas asjas kohtu ette toodud selliseid asjaolusid, mis võimaldaks järeldada, et kokkulepitud leppetrahv olnuks võrreldes hagejale põhjustatud kahjuga ebaproportsionaalselt suur. Asjaõiguslepingu sõlmimine viibis võrreldes müügilepingus kokkulepituga üle 300 päeva, mis on kohtu hinnangul eraisikust ostja vaates äärmiselt pikk aeg ja põhjustab talle eelduslikult nii kahju kui olulisi ebamugavusi. Samas on müügilepingus hageja leppetrahvi nõudeõigust juba piiratud 10%-ga korteriomandi ostuhinnast, st hageja ei saagi nõuda leppetrahvi vastavalt müügilepingus kokkulepitud määrale kogu asjaõiguslepingu sõlmimise viibimise aja eest, vaid üksnes piiratud ulatuses. Seega ei ole kohtu hinnangul poolte kokkulepitud leppetrahv ebamõistlikult suur. Arvestada tuleb ka seda, et hageja on eraisik ja tarbija VÕS § 1 lg 5 tähenduses, kostja aga kinnisvara müügiga tegelev äriühing. Seega pole alust arvata, et poolte lepingulised õigused ja kohustused oleksid tasakaalust väljas ning et hageja saanuks kostjale dikteerida ebaõiglast leppetrahvikokkulepet.
III
88.Arvestades käesoleva kohtuotsuse I ja II osas tuvastatud asjaolusid, kuulub hagiavaldus rahuldamisele. Kohus mõistab kostjalt TYCOON OÜ hageja A. K. kasuks välja leppetrahvi summas 51 217 euro. Vastavalt VÕS § 8 lg 2 on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Hageja leppetrahvi nõue on muutunud sissenõutavaks. VÕS § 82 lg 7 järgi muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kuna antud juhul ei ole kostja oma kohustusi nõuetekohaselt täitnud ning leppetrahvi tasunud, on tegemist kohustuste rikkumisega tulenevalt VÕS §-st 100. Nimelt sätestab VÕS § 100, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Seega on võlausaldajal ehk antud juhul hagejal õigus vastavalt VÕS § 101 lg 1 p 1 nõuda kostjalt kohustuse täitmist.
89.Põhjendatud on ka hageja nõue seadusjärgse viivise saamiseks. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär,
2-20-17646 millele lisandub kaheksa protsenti aastas. VÕS § 113 lg 2 on sätestatud, et kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi. Seega saab hageja nõuda kostjalt viivist alates 24.11.2020, sest kostja nõudis hagejalt leppetrahvi tasumist hiljemalt 23.11.2020 (I kd, tl 30-31), kuid kostja hageja nõuet täitnud ei ole.
90.Kohus mõistab kostjalt TYCOON OÜ hageja A. K. kasuks välja viivise hageja põhinõudest (51 217 eurot) kohtuotsuse tegemise aja seisuga summas 1963,32 eurot ning alates 18.05.2021 võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni, kuid viivised kokku mitte rohkem kui 51 217 eurot.
91.Kohus ei hinda muid eelnevalt käsitlemata poolte väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu järeldusi hagi rahuldamise osas. Muuhulgas ei pea kohus menetlusökonoomia kaalutlustel oluliseks anda hinnangut poolte vaidlusele seoses korteriomandi ehituslike puudustega, sest käesolevas asjas ei ole esitatud eraldiseisvaid nõudeid lähtuvalt korteriomandi ehituslikest puudustest.
92.Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. Tulenevalt TsMS § 173 lg 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Tulenevalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus tegi otsuse kostja kahjuks ja hagi kuulub rahuldamisele, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
93.Juhindudes TsMS § 174 lg-test 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus menetluskulud kindlaks hageja menetluskulude nimekirja või kohtutoimiku materjalide põhjal. Hageja esitas käesolevas tsiviilasjas kantud menetluskulude nimekirja esmalt 07.12.2020 seisuga summas 2127 eurot, mis sisaldas riigilõivu summas 1100 eurot ja õigusabi 1027 eurot (I kd, tl 43-45). 11.05.2021 esitas hageja täiendava menetluskulude nimekirja, paludes välja mõista kostjalt hageja kasuks Harju Maakohtu tsiviilasjas nr 2-20-17646 kantud täiendavad menetluskulud summas 4576 eurot (õigusabi koos käibemaksuga tunnihinnaga kokku mahus 29 h ja 20 minutit, vt II kd, tl 32-37). Tulenevalt asjaolust, et hageja ei ole käibemaksukohuslane, esitas hageja kantud kulud käibemaksuga (TsMS § 174 lg 10).
94.Kohus leiab, et TsMS § 138 lg-test 1, 2 ning TsMS § 139 lg-st 2 lähtuvalt on põhjendatud hageja menetluskuluks riigilõiv summas 1100 eurot.
95.Kohtuväline kulu on TsMS § 144 p 1 alusel menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 alusel mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja üksnes põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Tunnihinna ja menetluskulude põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata iga kohtuasja raames eraldiseisvalt (vt Riigikohtu 11.02.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14 p 14). Kostja hageja menetluskulude nimekirja osas vastuväiteid ei esitanud, kuid kohus peab hageja lepingulise esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust hindama ka ise, sõltumata kostja vastuväidete esitamata jätmisest.
96.Kohus leiab, et hageja lepingulise õigusabi tunnitasu määr (130 eurot/h + käibemaks) on mõistliku suurusega. Kohus leiab, et ka hageja lepingulise esindaja õigusabikulude suurus 07.12.2020 esitatud menetluskulude nimekirjas (õigusabi mahus 6 h ja 35 minutit, tunnihinnaga koos käibemaksuga 156 eurot, õigusabi kokku 1027 eurot) on tervikuna põhjendatud ja vajalik.
97.Kohus leiab, et hageja lepingulise esindaja õigusabikulude suurus 11.05.2021 esitatud menetluskulude nimekirjas (õigusabi koos käibemaksuga tunnihinnaga kokku mahus 29 h ja 20
2-20-17646 minutit) on põhjendatud ja vajalik üksnes osaliselt. Kohus leiab, et hageja poolt näidatud ajakulu oma 29.01.2021 arvamuse koostamiseks on nimetatud dokumendi mahtu ja sisu arvestades ülemäärane ja kohus vähendab seda 4 h võrra. Samuti vähendab kohus kostja poolt esitatud tunnistaja ülekuulamise taotlusele esitatud hageja 02.03.2021 seisukoha koostamiseks näidatud ajamahtu 20 minuti võrra. Kohus küsis hagejalt seisukohta üksnes tunnistaja ülekuulamise taotluse suhtes ja sellele vastuse andmiseks ei peaks kuluma 2,5 h (seejuures võtab kohus arvesse ka hageja 02.03.2021 menetlusdokumendis esitatud muid käsitlusi). Muus osas peab kohus hageja lepingulise esindaja poolt õigusabi osutamiseks kulutatud aega põhjendatuks ja vajalikuks. Kokku on hageja lepingulise esindaja õigusabi ajaline maht 11.05.2021 menetluskulude nimekirjas põhjendatud 25 h ulatuses, mis hageja lepingulise esindaja tunnitasu määra 156 eurot/h arvestades vastab 3900 eurole. Eelnevale lisandub hageja lepingulise esindaja tasu kohtuistungil osalemise eest 0,9 h ulatuses, mis vastab summale 140,40 eurot (0,9 x 156).
98.Kokku määrab kohus hageja menetluskulude rahalise suurusena kindlaks summa 6167,40 eurot, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista (õigusabikulu summas 5067,40 eurot + riigilõiv summas 1100 eurot). Hageja taotlus menetluskulude kindlaksmääramiseks ja väljamõistmiseks jääb rahuldamata summas 676 eurot (taotletud summa 6843.40 eurot – kohtu poolt vajalikuks peetud summa 6167,40 eurot). Kuna menetluskulud jäävad kostja kanda, siis puudub kohtul vajadus käesoleva kohtuotsusega kindlaks määrata kostja menetluskulude rahalist suurust.
99.Kohus selgitab, et tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andres Suik, kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 26.11.2021 kohtuotsusega on osaliselt muudetud Harju Maakohtu Tallinna Kohtumaja 17.05.2021 kohtuotsuse põhjendusi.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.