Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov, Indrek Soots
Otsuse tegemise aeg ja koht
26.11.2021, Tallinn
Tsiviilasja number
2-20-17646
Tsiviilasi
X hagi TYCOON OÜ vastu leppetrahvi ja viivise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 17.mai 2021.a otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
55 392,97 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
TYCOON OÜ apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): X (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tõnis Juurmann (e-post:XXX) Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): TYCOON OÜ (registrikood XXXXXXXX, aadress XXX), lepingulised esindajad vandeadvokaat Andres Aavik (e-post:XXX) ja vandeadvokaat Aivar Raudsik (e-post:XXX)
Isungi toimumine
04.11.2021
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 17.mai 2021.a otsuse resolutsioon jätta muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi.
2.TYCOON OÜ apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Menetluskulud ringkonnakohtus jäävad TYCOON OÜ kanda.
4.Välja mõista TYCOON OÜ-lt X kasuks ringkonnakohtus kantud menetluskulude katteks 2 600 eurot ning viivis menetluskuludelt alates käesoleva kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X esitas 30.11.2020 hagi TYCOON OÜ vastu leppetrahvi ja viivise nõudes. Hageja palub mõista kostjalt TYCOON OÜ-lt hageja X`i kasuks välja leppetrahv summas 51 217 eurot ning hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivised summas 78,61 eurot. Lisaks palub hageja mõista TYCOON OÜ-lt X`i kasuks välja viivis põhinõude summalt (51 217 eurot) seadusjärgses viivisemääras kuni põhinõude täieliku täitmiseni, kuid viivised kokku mitte rohkem kui 51 217 eurot.
2.Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt sõlmisid X (edaspidi ka hageja või ostja) ja TYCOON OÜ (edaspidi ka kostja või müüja) 14.03.2018 võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi ka müügileping), mille esemeks oli korteriomand nr 166 aadressil Võistluse 6, Tallinn asuvas hoones (edaspidi ka korteriomand). Müügilepingu p-s 6.6. leppisid müüja ja ostja kokku, et kui asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjalt ostjale ei ole sõlmitud müüjast tuleneval muul põhjusel hiljemalt 30.12.2019 ja ostja ei ole müügilepingust kehtivalt taganenud, siis kohustub müüja tasuma ostjale leppetrahvi üks tuhat (1000) eurot päevas kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni, kuid mitte rohkem kui kokku kümme protsenti (10%) ostuhinnast. Müügilepingu p-i 3.3. ja asjaõiguslepingu p-i
2.4.kohaselt oli müügilepingu eseme ostuhind 512 170 eurot. Asjaõiguslepingu sõlmimine viibis müüjast tingitud asjaoludel 315 päeva. Arvestades, et ostja leppetrahvinõue on piiratud 10% ostuhinnast, siis kohustub müüja tasuma ostjale leppetrahvi summas 51 217 eurot (512 170 x 0.1). Eeltoodust johtuvalt nõuab hageja kostjalt müügilepingu p-i 6.6. ja VÕS § 158 lg 1 alusel leppetrahvi tasumist summas 51 217 eurot. Lisaks on hagejal viivisenõue kostja vastu.
3.Korteriomand müügilepingus kokkulepitud ajaks ei valminud. Korteriomandil esinesid mitmed olulised puudused, mille tõttu ei saanud asjaõiguslepingut sõlmida. Ostja osutab, et 14.01.2020 seisuga olid jätkuvalt kõrvaldamata alljärgnevad puudused: − veekahjustus. Ostja teavitas müüjat 06.12.2019 asjaolust, et korteriomandi 13. korruse elutoa fassaad ei ole veekindel ja aknapealsest konstruktsioonist valgub korterisse vesi. Ostja palus müüjal puuduse viivitamata kõrvaldada. Seisuga 14.01.2020 olid veekahjustused jätkuvalt likvideerimata, mistõttu palus ostja veekahjustuse tõttu avatud seinakonstruktsioon
2(18)
nõuetele vastavalt sulgeda, paigaldada korralik soojustus ja niiskustõke ning kõik toimingud jäädvustada fotodel. Müüja puudust ei kõrvaldanud, mistõttu 17.02.2020 tekkis uus veekahjustus; − vannitoa põrandakütte paigaldus oli lõpetamata. Korteriomandi asjaõiguslepingu sõlmimise eelsel ülevaatusel 28.12.2019 selgus, et vannitubade põrandatel puudub müüja lubatud dubleeritud põrandaküte. Korteriomandi vannitubades pidi põrandaküte olema dubleeritud (vesiküte ja elektriküte suvekuudeks, juhuks kui vesikütet ei ole). Müüja alustas põrandakütte paigaldust alles pärast ostjalt vastavasisulise nõude saamist; − 13. korruse magamistoa ukse kõrval asuv sein või uks oli viltu; − köögi ripplagi ei onud sirge joonega. Köögi ripplae ja posti kokkupuute kohas oli ripplagi postist 1 cm eemal; − 14. korruse rõdu ukse puitraam oli vigastatud, nurga tapp oli lahti; − 14. korruse rõdu ukse pale oli liiga lähedal rõdu uksele ja ei võimaldanud uksel lahti käia; − 14. korruse magamistoa vannitoa uksepealne sein oli väga kõver; − 14. korruse keskmise magamistoa ukse pealne oli kõver; − 14. korruse keskmise magamistoa seina ja akna vaheline viimistlus oli teostatud puudulikult; − kõlari juhe elutoa seinas oli jäetud toosi panemata; − nõrkvoolu kaabeldustööd oli teostatud üksnes osaliselt (puudus nõrkvoolukaabeldus valveandurite jaoks ning internetikaabel 13. korruse magamistoas ja
14.korruse kahes magamistoas.
4.Lisaks ülalkirjeldatule esines korteriomandil mitmeid teisi puudusi, mille kõrvaldamist ostja müüjalt korduvalt nõudis ning mille kõrvaldamisega müüja toime ei tulnud: − müüja oli kinni ehitanud korteriomandis asuvad postitagused, mis tuli jätta avatuks; − müüja poolt pakutud kamina kesta tüübi kontrollimisel ostja kaasatud pottsepa poolt ilmnes, et kamina kesta ei olnud võimalik sisekujundusplaani kohaselt ohutult korteriomandisse paigaldada; − sauna vannitoas ei olnud duši torustik paigaldatud dušikabiini tsentrisse vastavalt joonisel ettenähtule; − 14. korruse rõdu ukse pale ja põranda viimistlus oli teostatud puudulikult; − 13. korruse wc peeglivalgustuse juhe oli plaatijate poolt plaatide taha jäetud ega vastanud seega ehitusprojektile; − 18.02.2020 ei saanud alustada köögimööbli paigaldamisega, kuivõrd siseviimistlustööd olid pooleli ja tööde tegemisel lendles ohtralt tolmu; − nõrkvoolu kaabeldustööde teostuse käigus olid freesitud pikad sooned juba pahteldatud ja võrguga armeeritud seintele purustades armeerimisvõrgu ja tekitades suurema ohu pragude tekkimiseks tulevikus; − sauna vannitoa plaatimistöö oli teostatud puudulikult ning magamistoa vannitoa põranda plaadid valesti paigaldatud, mistõttu tuli nimetatud tööd uuesti teha; − sauna (projektijärgne) kasutamine on ebamugav ja ohtlik.
5.Ostja selgitab, et teavitas müüjat kõigist puudustest kirjalikult koos pildi- ja videomaterjalidega1 ning nõudis puuduste viivitamatut kõrvaldamist. Sellest hoolimata viivitas müüja puuduste kõrvaldamisega ning jättis need õigeaegselt kõrvaldamata. 26.03.2020 teavitas ostja müüjat, et nõuab müüjalt leppetrahvi vastavalt müügilepingu ple 6.6. ning osutas, et leppetrahvi suurus sõltub asjaõiguslepingu sõlmimise päevast. 14.10.2020 toimus uus korteriomandi asjaõiguslepingu sõlmimise eelne ülevaatus. Tuvastatud puudused fikseeriti vastavasisulises aktis. Kokkulepe erikasutusõiguste muutmiseks ja korteriomandi omandi üleandmise asjaõigusleping (edaspidi ka
3(18)
asjaõigusleping) sõlmiti müüja ja ostja vahel 09.11.2020. 16.11.2020 esitas hageja kostjale müügilepingu p-i 6.6. alusel nõude leppetrahvi tasumiseks summas 51 217 eurot. Ostja palus müüjal leppetrahvi summas 51 217 eurot tasuda hageja arveldusarvele hiljemalt 23.11.2020. 22.11.2020 tuvastas ostja, et korteriomandi 13. korruse elutoa fassaad ei ole jätkuvalt veekindel ja vesi valgub korterisse. Ostja nõudis müüjalt puuduse viivitamatut kõrvaldamist. Müüja leppetrahvinõuet 23.11.2020 ei tasunud ega ole seda teinud käesoleva ajani. Kostja vastuväited
6.Kostja esitas 28.12.2020 vastuse hagiavaldusele. Kostja ei tunnista hageja nõudeid ja vaidleb nendele vastu täies ulatuses. Hagejal puudub alus leppetrahvi nõude esitamiseks. Kostja seisukohad on alljärgnevad: Hageja ja kostja sõlmisid 14.03.2018.a. Tallinnas, Võistluse 6 korteriomandi nr. 166 võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi „Leping“ või VÕL). Lepingu lisaks oli korteriomandi siseviimistluse standartlahenduseks kasutatavate materjalide loetelu. Lepingu p. 2.3 kohaselt kohustus hageja hiljemalt 1.11.2018.a. teatama kostjale valitud siseviimistluse lahenduse variandi. Juhul kui hageja soovis teha muudatusi korteriomandi ruumilahendusi, nende siseviimistlust, muuta korteriomandi elektri- ja nõrkvoolusüsteemi, sanitaartehnikat ning teha muid muudatusi võrreldes ehitusprojektiga, tuli tal nendest teatada kostjale hiljemalt 1.06.2018.a.
7.Lepingu p. 2.8 kohaselt oli kokku lepitud, et ehitustööd vastavad „Ehitustööde üldised kvaliteedinõuded RYL2000“ II-klassi nõuetele. Hageja ei teatanud kokkulepitud tähtajaks 1.11.2018.a. siseviimistluse lahenduse variandi valikust. Samuti ei esitanud hageja kostjale lepinguga ettenähtud tähtajaks 1.06.2018.a. ehitusprojekti muudatusettepanekuid, vaid hakkas neid esitama 2019 ja 2020.a., tehes seejuures veel ka arvukaid muudatusi nii siseviimistluses kasutatavate materjalide osas ja ka ruumilahenduses, mis omakorda tõi kaasa muuhulgas elektri- ja nõrkvoolusüsteemi ümberprojekteerimise. Tööde teostamise käigus asus hageja seisukohale, et tema soovib, et korteriomand on tavapärasest eksklusiivsem (hoone kahe viimase korruse kahel tasandil), mille tõttu on vajalik kasutada ka oluliselt eksklusiivsemaid materjale ja viimistluse tase peaks oluliselt ületama lepingus sätestatud kvaliteeditaset ning vastama mh hageja poolt seatud subjektiivsetele esteetilistele nõuetele.
8.Kuna hageja esitas kostjale oma soovid jooksvalt ehitustööde teostamise käigus 2019 ja 2020.a. (valdav osa neist esitati ajavahemikul september 2019 kuni aprill 2020), siis kaasnes sellega ka paratamatult korteriomandi lõpliku valmimise tähtaja edasilükkumine, kuna näiteks siseviimistluseks valitud materjalide erilahenduse elluviimiseks oli vaja paljud materjalid eraldi tellida valmistajatelt, kes ei asunud Eestis. Igakordse hageja erisoovi täitmisega kaasnes soovitud materjalide tellimise aeg keskmiselt 4 nädalat, projektdokumentatsioonides muudatuste tegemist ja tööjooniste koostamist. Kostja peab vajalikuks selgitada, et juhul kui hageja oleks soovinud korteriomandi nr. 166 valmisehitamist vastavalt lepingu lisaks nr. 7 olnud siseviimistlusele standartlahendusele ja selles ettenähtud materjalidega, oleks korter valminud vastavalt lepingu p- s 2.6 ettenähtud tähtajaks 30.12.2019.a. Tööde käigus tekkis hagejal oma visioon korteriomandi 4(18)
ruumilahendusest ja soov kasutada selle ehitusel standartlahenduse materjalidest oluliselt erinevaid ja eksklusiivsemaid materjale ning kostja soovis heas usus käitudes igakülgselt vastu tulla oma kliendi soovidele, millest tulenevalt lükkus edasi ka korteriomandi lõplik valmimine.
9.Kostja ei pea veel vajalikuks detailselt ja kronoloogiliselt analüüsida hageja korteri nr. 166 ehitusega kaasnevaid hageja kõiki erisoove ja nende elluviimist vaid peatub üksnes suurematel ja olulisematel hageja erisoovidel tõendamaks, et korteriomandi valmimise tähtaja nihkumine ei olnud tingitud mitte kostja viivitusest, vaid hageja erisoovide täitmisega kaasnevatest täiendavatest töödest. Vahetult suhtles hageja kostja sisekujundaja C-ga, kes vastavalt hagejalt laekunud soovidele valmistas ette vastavad plaanid, joonised, esitas hagejale kooskõlastamiseks võimalike materjalide andmed jms. 11. aprilliks 2019.a. oli tema suhtlus hagejaga jõudnud selleni, et ta teatas e-kirjaga projektijuhtidele: „Planeering muutus täielikult!!! Vaheseina demontaaž koridoris. Vaheseina demontaaž 2taseme magamis- ja vannitoas. Elektriseadmete projekti muudatus – 1-taseme külaliste magamistuba. Santehniliste seadmete plaani muudatus omaniku magamistoas. Mootorite kaablite väljatoomise projekt. Valvesignalisatsiooni projekt koos panipaiga valvega – makstud. Nõrkvoolu projekt – muusika – makstud. Saunas ahi vahetada HUUM vastu. Lülitite seeria vahetus mustadega. Seeriat täpsustab klient. Vaja teha pakkumine kanalitüüpi jahutuse paigaldamiseks!!! – kuni selleni lagesid mitte kinni ehitada!. Tubadevahelised uksed ja välisuks seest poolt musta värvi, tubadevaheliste uste käepidemed – mustad. Põrandapealne segisti vannituppa!. Magnetlukk – teha pakkumine“. Eeltoodu on kostja vastuse lisaks 1 oleva e-kirja tõlge.
10.Kostja peab vajalikuks osundada, et vastavalt lepingu p.-le 2.3 tulnuks hagejal esitada ruumiplaneeringu muudatuste soov hiljemalt 1.06.2018.a. Nagu nähtub sisekujundaja C ekirjast, siis hageja ruumilahenduse muudatused selgusid enam kui 10 kuud hiljem. Eelnimetatud muudatuste üldisele fikseerimisele järgnes juba iga positsiooni osas konkreetsete ettepanekute ja jooniste ettevalmistamine ja hagejale kinnitamiseks esitamine. Nende toimingute käigus tegi hageja veel täiendavaid olulisi muudatusi näiteks kardinate mootorite asukohtade suhtes, lakke paigaldatavate LED-ribade suhtes, valveseadmete andurite osas, samuti otsustas hageja loobuda seinale paigaldatavatest jahutusseadmetest kanalitüüpi jahutusseadmete kasuks.
11.Augusti 2019 lõpus muutis Hageja taas juba paigaldatud seinakontaktide asukohta, millest C teavitas projektijuhti 26.08.2019.a. e-kirjaga: „Tere päevast! Korteri 166 palvel palun:
1.viia üle seinakontaktid köögimööbli seinast seinale trepi alla. Foto lisas. 2. paigaldada täiendav seinakontakt trepi alla projektil näidatud kohta. 3. mitte sulgeda kipsiga nišši kabinettides akna kõrval, kuna sinna kohta tulevad kardinad, foto lisas! Ootan ettepanekuid punktides 1-2 tööde osas.“ Selguse huvides peab Kostja vajalikuks selgitada, et iga selline täiendav muudatus, millega kaasnes millegi ümberpaigutamine, kaasnesid ka muud tööd, näiteks kaablite vedamine seinakontaktide uuele kohale, mille tõttu omakorda tuli lahti võtta kipsplaadid ja need uuesti paigaldada, pahteldada, lihvida ja seinad uuesti värvida.
5(18)
12.Hageja korteriomandi 166 I-tasandi põrandaplaani kinnitamiseni hageja poolt jõuti alles 5. septembril 2019.a. kui hageja saatis C-le e-kirja: „ Tere C Lisatud I tasandi põrandaplaan ja külaliste wc seinaplaan on OK“, mille järel C edastas eelnimetatud e-kirja koos oma juhistega projektijuhtidele, märkides: „Saadan kliendiga kooskõlastatud 1-taseme plaani. Klient tellis ja maksis: 1. kardinate mootorite individuaalse plaani, 2. valve plaani 3. muusikasüsteemi kaabelduse plaani, 4. hügieeniline dušš kõigis 3-s sanitaarsõlmes, 5. kanalitüüpi jahutussüsteem. Kõiki plaane dubleerin päeva jooksul.“ Kanalitüüpi jahutussüsteemi väljaehitamine kujunes selles muudatuses üheks mahukamaks ja ajakulukamaks tööks, millega kaasnes seinte ja lagede avamine ja vastava torustiku paigaldamine ja seejärel seinte ja lagede uuesti sulgemine, pahteldamine ja värvimine.
13.Alles 6.09.2019.a. e-kirjaga saatis Hageja C-le kinnitatud plaanid. Seoses hageja poolt tööde käigus tehtud muudatustega tehti hageja soovidele vastavaid muudatusi jooksvalt kuni mai 2020.a. lõpuni. 2020.a. alguses soovis hageja ehitada korterisse kamina, vastavad pakkumised võttis hageja ise ja soovis, et tööde teostamise korraldab kostja. Kliendile vastutuleku korras ning heas usus käitudes võttis kostja ka selle töö korraldamise üle. Kamina korpuse tööd lõppesid 20.02.2020.a. Kamina korstnamoodulite paigalduseks ja kamina lõplikuks viimistluseks saabus valmidus aga alles mais 2020.a.
14.Täiendavalt soovis hageja kamina kohale LED-valgusriba ja kamina värvimist seina värvi, millest andis kostjale teada e-kirjaga 20.02.2020.a. C-le ja projektijuhtidele: „Tere. Infoks! Kaminakorpus on valmis ja pahteldatud. Kamina südamik ära katetud lõppviimistluseks. Palun laske see seintega sama värvi teha. Kamina pealt peab jooksma LED riba kuni seinani. Kamina õhuvõtu restid tulevad hiljem juurde ja selleks vajalikud avad saab ka juba viimistletud pinnale täpselt sisse lõigata, seda teeb kamina ehitaja. Kamina korruse all on hetkel 2cm paksune pragu, sinna tuleb hiljem tööpind. Selle paigaldan hiljem ise juurde.“ Selle hageja soovi täitmine tingis aga omakorda täiendavate elektritööde teostamiseks vajaliku projekteerimise ja tööde teostamise.
15.Projektijärgselt ja lepingu lisaks olnud siseviimistluse standardi kohaselt oli ettenähtud korteriomandi vannitubadesse veebaasil toimiv põrandasoojendus. 28. detsembril 2019.a. avaldas hageja oma e-kirjas soovi, et vannitubades oleks dubleeritud põrandasoojendus, so, et lisataks paigaldatule ka elektril toimiv põrandasoojendus. Heas usus käituv kostja soostus taas hageja soovidele vastu tulema. Sellega seoses oli vaja lammutada valmis põrandad, koostada uus elektriprojekt koos vastavat kooskõlastustega jms. 30.12.2019.a. e-kirjas hagejale loetles kostja projektijuht Q selleks vajalikud tööd ja hoiatas Hagejat, et korteri valmidus- ja üleandmisaeg pikenevad. Täiendava põrandakütte paigaldamise muutis keeruliseks see, et sellega tõusis vannitubade põranda kõrgus ja paigaldus tuli teha nii, et ei oleks parketiga kõrguste vahet. Seejärel tuli teostada vannitubade plaatimine, mille visuaalse pildiga hageja ei rahuldunud ja soovis, et plaatimisel kasutataks tema poolt soovitatud võtteid. 14.02.2020.a. e-kirjas edastas hageja muudatusettepanekud. Ühtlasi tehti muudatused ka vastavates plaanides ja joonistes. Plaatimistööde käigus leidis hageja, et plaatide vuugivahe talle ei meeldi ja palus kasutada 3mm distantsristikute asemel 2mm distantsristikuid, et plaatide vuugivahe oleks väiksem. Seejuures saatis hageja ka
6(18)
internetist leitud pildid vastavast tehnikast.
16.18. veebruari 2020.a. e-kirjaga edastas hageja oma soovi LED-karniisi paigaldamiseks.
25.märtsil 2020.a. saatis hageja C-le e-kirja sooviga muuta kardinate kohal oleva karniisi profiili laiust ja ühe LED-riba eemaldamist. 2020.a. mai lõpuks oli hageja korteriomandil tehtavad tööd saavutanud sellise valmiduse, millise osas ei olnud hagejal enam täiendavaid soove ja sai alustada lõpliku viimistlemisega ja viimistluse ülevaatus määrati
22.juunile 2020.a. 22. juunil 2020.a. toimus ülevaatus, mille käigus märgiti hageja soovil täiendavad tegevused saavutamaks tema poolt soovitud kõrgemat viimistluskvaliteedi taset. Ülevaatuse järel toimuski ülevaatuse käigus leitu viimistlemine, mis sellise mahuga tööde puhul on tavaline.
17.Eeltoodu tõendab, et hageja korteriomandi valmimine ja sellega seoses korteriomandi omandi üleandmise asjaõiguslepingu sõlmimine 9.11.2020.a. ei olnud tingitud kostja tegevusest, vaid see oli tingitud hageja korteriomandi ehituse ja viimistlemise käigus hageja poolt ruumilahenduse, kasutatavate materjalide, töövõtete jms. osas esitatud soovidest. Seda kinnitab ka 9.11.2020.a. sõlmitud asjaõiguslepingu p. 2.6, milles on fikseeritud, et lepingujärgselt tarnib kostja veel hagejale kokkulepitud 3 komplekti vannitoakappe ja paigaldab hageja poolt tellitud valveseadmed hageja korteriomandi juurde kuuluvatesse panipaikadesse. Neil asjaoludel on ebaõige hageja väide, et korteriomandil esinenud oluliste puuduste tõttu ei saanud asjaõiguslepingut sõlmida (hagiavalduse p. 1.3).
18.Hageja poolt osundatud niiskuskahjustused leidsid tõepoolest aset nii 6.12.2019.a. ja 17.02.2020.a. ja selle põhjuseks oli hoone fassaadi nurgadetailide ebatihedus. See asjaolu aga ei takistanud korteriomandil tööde teostamist. Kui avastati niiskuse tungimine korteriomandisse, siis tuli esmalt tuvastada selle põhjus. Selleks avati hoone fassaad väljast poolt mitte ainult korteriomandi nr. 166 kohalt, vaid kogu hoone ulatuses. Lekkekoha tuvastamisel tehti vastavad tihendustööd ja peale 17.02.2020.a. enam niiskuse tungimist korterisse ei ole toimunud. Ehitustegevuse käigus on ka selliste juhtumite esinemine üldiselt tavapärane, mis kõrvaldatakse kas ehitustööde käigus või garantiikorras.
19.Ekslik on hageja seisukoht, et tema korteriomandi vannitubades pidi olema dubleeritud põrandaküte. Kuna hageja seda tingimusteta soovis ja tehniliselt oli selle paigaldamine võimalik, siis see ka paigaldati. Muud hagiavalduse p.-s 1.3.1 loetletud puudused on ebaolulised ja RYL 2000 II-taseme tolerantsi piires. Nagu eelpool märgitud, oli hageja sooviks oluliselt eksklusiivsem materjalikasutus ja kõrgema kvaliteediga viimistlus. Hageja soovide kohaselt need tööd teostati vastavalt sellele kuidas ja millal hageja need soovid kostjale edastas. Hagiavalduse p.-s 1.3.2 toodu on hageja ekslikult liigitanud puudusteks, mida need tegelikult ei ole. Tegemist on hageja erisoovidest tingitud täiendavate töödega, mis teostati samuti vastavalt sellele millal hageja oma erisoovid kostjale edastas. Kostja peab vajalikuks veel kord osundada, et korteriomandi viimistlustase pidi vastama RYL II-taseme nõuetele ja see pidi teostatama lepingu lisas 7 fikseeritud siseviimistlusega ning selles fikseeritud ehitusmaterjalidega. 7(18)
20.Hagiavalduse p.-s 1.4 esitatud väide on paljasõnaline ja kostjale ka raskesti mõistetav. Hagiavalduse p. 1.5 osas ei ole vaidlust. Hageja sellise teate kostjale esitas, ning 4. mail 2020.a. esitas ka vastava avalduse, mille järel kostja pöördus Ellex Raidla Advokaadibüroo poole ning 19.05.2020.a. vastuses selgitas Ellex Raidla Advokaadibüroo vandeadvokaat Arne Ots hagejale tema nõude alusetust. Hagiavalduse p.-s 1.6 viidatud akt ei tõenda haginõude seisukohalt midagi. Aktist nähtub, et osapooled on sõlminud akti korteriomandi ülevaatuse kohta. Pooled on fikseerinud, et korteriomandi valmimiseks teostatud ehitustööd ja muudatustest tingitud lisatööd on teostatud vastavalt ehitusprojektile ja kokkuleppel ostjaga. Hagiavalduse p. 1.7 osas vaidlus puudub. Hagiavalduse p. 1.8 osas samuti vaidlus puudub. Hageja esitas samasisulise nõude samadel alustel nagu oli seda 4.05.2020.a. avaldus. Selles osas oli hagejale ammendavalt vastanud Ellex Raidla Advokaadibüroo 19. mail 2020.a. Hagiavalduse p. 1.9 ei oma haginõude seisukohalt tähtsust. See ei takista korteri kasutamist, selle küsimusega tegeleb ehitaja ning tagajärjed kõrvaldatakse garantiiremondi korras.
21.Hageja tugineb oma leppetrahvinõue esitamisel poolte vahel 14.03.2018 sõlmitud VÕL p.
6.6.- AÕL ei ole sõlmitud 30.12.2019 müüjast tuleneval muul põhjusel. Lepingu p.6.6. sõnastusest järeldub, et tegemist peab olema ainuüksi müüjast/kostjast tuleneva põhjusega. Vaadeldavas vaidlusasjas see nii ei ole. Kostja poolt eelnevalt esile toodud asjaolud kinnitavad, et tegemist ei olnud müüjast, vaid eelkõige ostjast/hagejast tuleneva põhjusega (arvukate muudatus- ja lisatööde ning ümbertegemiste tellimine võrreldes algses kokkuleppes sisalduva valmidustasemega ajavahemikul sept 2019 – aprill 2020). Kostja osundab VÕS §-le 101 lg 3, mille kohaselt võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab.
22.Antud juhul hakkas ostja/hageja olulise hilinemisega ning omapoolselt lepingulist tähtaega rikkudes esitama arvukaid lisa- ja muudatustööde tegemise soove ning juba tehtud tööde ümbertegemise soove võrreldes algses kokkuleppes sisalduva valmidustasemega. VÕL p. 2.3 kohaselt oli ostjal võimalik teha muudatusettepanekuid (võrreldes projektiga) siseviimistluse, elektri ning sanitaartehnika paigutuses kuni 01.06.2018. Ostja/hageja aga tegi seevastu arvukaid muudatusettepanekuid septembrist 2019 kuni aprillini 2020. Ainuüksi eeltoodust tulenevalt ei saa hageja VÕS § 101 lg 3 kohaselt (1)tugineda müüja/kostja poolsele väidetavale tähtaja rikkumisele ega (2) kasutada sellest tulenevat õiguskaitsevahendeid. Sisuliselt on tegemist kostja vastutust välistava asjaoluga. Kostja hinnangul on hageja käitumine hea usu vastane, pahatahtlik ning ajendatud soovist kuritarvitada oma õigusi (VÕS § 6 ja TsÜS § 138). Hageja käitumine on ebajärjekindel ning vastuoluline, sisaldades olulisi omapoolsete lepinguliste kohustuste rikkumisi. Hageja on ise oma käitumisega põhjustanud lepingus kokku lepitud tähtaja pikenemise, üritades omapoolse süü panna kostjale, kes on heas usus käitudes arvestanud hageja arvukaid soove muudatus- ja täiendustööde tegemiseks ning valminud tööde ümbertegemiseks ja need täitnud.
8(18)
23.Leppetrahvi vähendamine VÕS § 162 lg 1 alusel. Taganemata varasematest seisukohtadest, et leppetrahvinõue on alusetu, esitab kostja alternatiivsed vastuväited leppetrahvi suuruse osas ning seisukoha selle vähendamiseks nullini. Antud asjaoludel on hageja poolne leppetrahvi nõue 51 217 eurot, mis tugineb tähtaja pikenemisel, mille põhjustas hageja enese käitumine, ilmselgelt ebaproportsionaalne, ebamõistlik ning vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei ole kandnud kahju esialgselt VÕL- s kokkulepitud AÕL sõlmimise tähtaja ületamisega (mille on ise põhjustanud). Hageja ei ole asunud kasutama korteriomandit oma elamispinnana ega andnud seda üürile. Juhul kui kohaldada leppetrahvi, siis sellega sisuliselt karistatakse heas usus käitunud kostjat selle eest, et ta on tulnud vastu hagejale ning täitnud viimase arvukaid muudatus- ja täiendustööde tegemise soove. Tegu oleks ilmselgelt hea usu põhimõtte rikkumisega. Eeltoodu alusel taotleb kostja leppetrahvi vähendamist nullini.
24.10.02.2020.a. e-kirjaga saatis hageja C-le kamina ehituse pakkumise ja küsimuse kas on võimalik arveldada Kaminasepp OÜ-ga Tycoon OÜ kaudu. Samast e-kirjast nähtub: „Kesta ehituseks otsustasin kasutada 5 cm paksuseid spetsiaalseid plaate“. Kostja peab vajalikuks osundada, et standardlahendus nägi ette üksnes kamina paigaldamise valmiduse, mistõttu oli kamina ehitus lisatöö. Kamina ehitusega seonduvaga tegeles vahetult hageja ise, mida lisa 4 ka kinnitab. Kostja poolt koos vastusega hagile esitatud kirjavahetus tõendab, et vastavalt hageja soovile tehti muudatusi nii planeeringus, kui ka seadmete ning tehniliste lahenduste osas kuni maini 2020.a. Nagu juba hagile vastuses märgitud esitas hageja kostjale soove jooksvalt ehitustööde teostamise käigus 2019 ja 2020.a. (valdav osa neist esitati ajavahemikul september 2019 kuni aprill 2020), mistõttu kaasnes sellega ka paratamatult korteriomandi lõpliku valmimise tähtaja edasilükkumine.
25.Ekslikud on hageja järeldused tema poolt esitatud tõenditest lähtuvalt. Näiteks hageja poolt esitatud Lisast 6 nähtub: „ Jahutus!!! Projekt kohendada. Valve + muusika – tuleb projekt...“. Eeltoodust ei saa teha järeldust, et sellega oli poolte vahel saavutatud kokkulepe kanaltüüpi jahutuse paigaldamiseks. Seda kinnitab ka hageja Lisa 10, 28.04.2019.a. e-kiri, millest nähtub: „Korterisse soovime paigaldada kanaltüüpi jahutusseadmeid“. Hageja poolt esitatud Lisa 11 tõenduslik väärtus puudub, kuna pole teada millal ja millega seoses fotod on tehtud. Ebaõige on ka hageja väide viitegalLisadele 13 ja 14, et kamina osas lepiti kokku juba 17.04.2018.a. Lisast 13 mingit kokkulepet ei nähtu, ebaselge on millal, mis asjaoludel ja kelle poolt on plaanile kantud käsikirjalist teksti, mis on lisaks ka raskesti loetav ja lisa 14 käsitleb sauna kerist HUUM.
26.Hageja väited põrandakütte osas on ekslikud. Projekti ja VÕL lisa „Siseviimistlus“ kohaselt oli standardina ette nähtud ainult vesipõrandaküte. Igasugune muu lahendus, sh. täiendava elektri põrandakütte ehitus oli täiendav töö, mis nõudis vastava projekti tegemist ning elektrisüsteemi kohandamist sellele vastavaks. Kostja vastutulekut hagejale täiendava küttesüsteemi teostamiseks ei saa kasutada hageja poolt lepingu rikkumise tõendina. Kostja rõhutab jätkuvalt, et hageja saatis nö dubleeritud küttesüsteemi soovi alles 2019 detsembris ning kostja 30.12.2019 e-kirjast nähtub, et selle paigaldamiseks on vajalik uus elektriprojekt, vajalikud kooskõlastused, sellega kaasneb varasema töö
9(18)
lammutamine vastavas ulatuses ning lõppkokkuvõttes korteri valmimise tähtaja pikenemine.
27.VÕL lisa „Siseviimistlus“ nägi vannitoas ette keraamilise plaadi vastavalt siseviimistlusepaketile. Hagejal oli võimalus vastavalt VÕL-ile kuni 1.11.2018.a. teha selles osas oma valikud. Hageja poolt esitatud lisast 15 nähtub, et hageja tegi plaatide osas valiku 10.01.2019.a. Lihtsustatud on ka hageja seisukoht LED karniiside osas. LED karniisid olid ette nähtud, kuid seoses hageja sooviga paigaldada mootoriga liigutatavad kardinad ja hiljem ehitada lisaks ka kamin, siis tuli karniise ja nende asukohti muuta. Hageja märgib ka ise, et soovis nende kitsamaks tegemist, mitte ei olnud põhjuseks pragu, milline oleks kõrvaldatud ilma suuremate ümbertegemisteta. Kostja 28.12.2020.a. vastuse lisast 12 nähtub, et alles 18.02.2020.a. esitas hageja LED karniisi paigaldusjoonise. Maakohtu otsus
28.Maakohus rahuldas hagi. Mõistis kostjalt TYCOON OÜ-lt hageja X kasuks välja põhinõude 51 217 eurot ja viivise hageja põhinõudest (51 217 eurot) kohtuotsuse tegemise aja seisuga summas 1963,32 eurot ning alates 18.05.2021 võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni, kuid viivised kokku mitte rohkem kui 51 217 eurot.
29.Otsuse kohaselt puudub vaidlus puudub selles, et hageja ja kostja sõlmisid 14.03.2018 võlaõigusliku müügilepingu (müügileping), mille esemeks oli korteriomand nr 166 aadressil Võistluse 6, Tallinn asuvas hoones (korteriomand). Müügilepingu p-s 6.6. leppisid müüja ja ostja kokku, et kui asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjalt ostjale ei ole sõlmitud müüjast tuleneval muul põhjusel hiljemalt 30.12.2019 ja ostja ei ole müügilepingust kehtivalt taganenud, siis kohustub müüja tasuma ostjale leppetrahvi 1000 eurot päevas kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni, kuid mitte rohkem kui kokku 10% ostuhinnast (I kd, tl 9). Vaidlus puudub ka selles, et asjaõigusleping korteriomandi hagejale üleandmiseks sõlmiti 09.11.2020 (I kd, tl 17-22). Seega asjaõiguslepingu sõlmimine viibis võrreldes müügilepingus kokkulepituga üle 300 päeva. 16.11.2020 esitas hageja kostjale müügilepingu p 6.6. alusel nõude leppetrahvi tasumiseks summas 51 217 eurot. Hageja palus kostjal leppetrahvi summas 51 217 eurot tasuda hageja arveldusarvele hiljemalt 23.11.2020 (I kd, tl 30-31). Kostja leppetrahvi ei tasunud ja vaidles sellele vastu.
30.Kohtu hinnangul on poolte vahel kehtiv leppetrahvikokkulepe, mis tuleneb müügilepingu p-st 6.6. Asjaõiguslepingu punkti 2.2. kohaselt pooled avaldasid, et müügileping kehtib, seda ei ole muudetud, lõpetatud, sellest tulenevaid õigusi ega kohustusi ei ole üle antud ega loovutatud kolmandatele isikutele (I kd, tl 19 pöördel). Samuti on hageja kostjat leppetrahvi nõudmisest teavitanud mõistliku aja jooksul. Hageja teavitas kostjat oma leppetrahvinõudest kirjalikult juba 12 päeva pärast müügilepingu sõlmimist ehk 26.03.2020. Hageja märkis, et leppetrahvi suuruse arvestus sõltub asjaõiguslepingu sõlmimise kuupäevast (I kd, tl 27). Ka kostja pole väitnud, et leppetrahvi nõude esitamise aeg olnuks ebamõistlik.
10(18)
31.Müügilepingu p-s 2.6. leppisid pooled kokku, et kostja kohustub saavutama hoone ja korteriomandi lepingule vastava valmidustaseme hiljemalt 30. detsembriks 2019 (I kd, tl 6 pöördel). Vaidlus puudub, et kostja ei saavutanud hoone ja korteriomandi valmidustaset eelviidatud tähtajaks ning asjaõiguslepingut kooskõlas müügilepingu p-ga 6.6. hiljemalt 30.12.2019 ei sõlmitud. Poolte vahel on vaidlus, kas asjaõiguslepingu sõlmimine rohkem kui 300 päeva pärast kokkulepitud tähtaega toimus kostjast tuleneval põhjusel ehk kas kostja on oma kohustusi korteriomandi hagejale üleandmisega viivitamisel rikkunud. Pooltel on vaidlus asjaolu üle, kellest tuleneval põhjusel ei saavutanud müüja kokkulepitud tähtajaks müügilepingu p-s 2.6. kokkulepitud korteri valmidustaset. Hageja on seisukohal, et kokkulepitud valmidustase jäi saavutamata müüjast tuleneval põhjusel. Kostja omakorda leiab, et asjaõiguslepingut ei olnud võimalik kokkulepitud tähtajaks sõlmida eelkõige hagejast tuleneval põhjusel, milleks oli korteriomandiga seotud arvukate muudatus- ja lisatööde ning ümbertegemiste tellimine võrreldes algses kokkuleppes sisalduva valmidustasemega.
32.Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole VÕS § 101 lg 3 hageja suhtes kohaldatav, sest korteriomandi hagejale üleandmise viibimine ei tulenenud asjaolust või sündmusest, mille toimumise riisikot oleks kandnud hageja. Kohus nõustub hagejaga, et mistahes hageja tellitud ruumilahenduse või siseviimistluse muudatus ei saanuks muuta müügilepingu p-s 2.6. sätestatud kostja kohustust saavutada hoone ja korteriomandi valmidustase vastavalt lepingule hiljemalt 30.12.2019. Hageja märgib õigesti, et antud tähtaja pikenemise alused on sätestatud müügilepingu p-s 2.7. viitega hoone ehitustöid takistavatele ilmastikuoludele või ehitusloa peatamisele (vt tl 6 pöördel – tl 7). Kostja pole väitnud, et korteriomandi valmimine olnuks takistatud ilmastikuolude või ehitusloa peatamise tõttu. Kuigi kostja on ette heitnud, et hageja ei järginud ruumilahenduse ja siseviimistluse muudatustest teatamisel müügilepingu p-s 2.3. sätestatud tähtaegasid, ei ole nimetatud tähtaegade rikkumise tagajärjeks korteriomandi valmimise tähtaja pikenemine. Müügilepingu p-s 2.4. on pooled kokku leppinud, et lepingu punktis 2.3. kokkulepitud, valitud siseviimistluse lahenduse teatamise tähtajast ostja poolt mittekinnipidamisel, läheb vastava valiku teostamise õigus üle müüjale ning ostja kinnitab, et ei oma sellisel juhul müüja vastu mingeid nõudeid ning lepingu eseme reaalosas teostatakse siseviimistlus müüja poolt valitud variandi (lahenduse) alusel. Seega märgib hageja õigesti, et kostjal ei olnud kohustust võtta vastu pärast müügilepingu p-s
2.3.sätestatud tähtaegasid esitatud hageja muudatusettepanekuid. Juhul, kui kostja selliste täiendavate töödega siiski nõustus ning poolte vahel erikokkulepet müügilepingus sätestatud tähtaegade pikenemiseks ei olnud, tuli kostjal korteriomandi tööd lõpetada kokkulepitud tähtajaks 30.12.2019 ehk kostja võttis ise teadliku riski, et väidetavad lisatööd peavad valmima müügilepingus kokkulepitud ajaks.
33.Lisaks eeltoodule on kohus seisukohal, et müügilepingu p-s 2.6. sätestatud tähtaja rikkumise põhjused tulenesid kostjast endast (seega on VÕS § 101 lg 3 vastavas osas kohaldatav kostja suhtes). Kohtu hinnangul on hageja tõendanud, et korteriomandi valmimine ja asjaõiguslepingu sõlmimine jäi tähtajaks saavutamata kostjast tulenevate asjaolude tõttu. Seega on kostja oma kohustusi asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja osas ja
34.Kostja esitas alternatiivsed vastuväited leppetrahvi suuruse osas ning taotluse selle vähendamiseks nullini. Kostja leiab, et hageja poolne leppetrahvi nõue 51 217 eurot, mis tugineb tähtaja pikenemisel, mille põhjustas hageja enese käitumine, on ebaproportsionaalne ning vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja väitel ei ole hageja kandnud kahju esialgselt müügilepingus kokkulepitud asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja ületamisega (mille on ise põhjustanud). Kostja viitab, et hageja ei ole asunud kasutama korteriomandit oma elamispinnana ega andnud seda üürile. Kostja arvates juhul, kui kohaldada leppetrahvi, siis sellega sisuliselt karistatakse heas usus käitunud kostjat selle eest, et ta on tulnud vastu hagejale ning täitnud viimase arvukaid muudatus- ja täiendustööde tegemise soove. Kostja hinnangul oleks tegu ilmselgelt hea usu põhimõtte rikkumisega. Eeltoodu alusel taotleb kostja leppetrahvi vähendamist nullini.
35.Hageja on seisukohal, et vaidlusalune leppetrahv oli sätestatud lepingus hageja kaitseks, et tagada kostja kohustuste nõuetekohane täitmine, so korteri õigeaegne üleandmine, kuid kostja oma kohustust ei täitnud. Hageja märgib, et leppetrahvi vähendamise seisukohalt on ainetud ka kostja väited sellest, justkui ei ole hageja asunud korterit kasutama või andnud seda üürile. Hageja hinnangul ei olnud leppetrahv esiteks sätestatud kohustuse täitmise asendamiseks, vaid kohustuse täitmisele sundimiseks. Teiseks, arvestades, et hageja sai korteri kätte alles 2020 lõpus, siis ei ole hagejal lihtsalt olnud veel võimalik seda eluruumina kasutusele võtta.
36.Kohus ei nõustu kosjaga, et käesoleval juhul saaks leppetrahvi suuruse vähendamisel kõne alla tulla hageja n-ö tegeliku kahju hindamine. Kohus selgitab, et leppetrahv on oma olemuselt miinimumkahjuna kokkulepitud rahasumma, mistõttu ei ole tulenevalt leppetrahvi funktsioonist tegelikult tekkinud kahju suurus üldjuhul tähtis. VÕS § 161 lg 1 on selgelt sätestatud, et lepingu rikkumise korral võib kahjustatud lepingupool nõuda leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata. Ebaõiged on ka kostja väited, nagu oleks hageja ise põhjustanud asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja ületamise. Vastupidi, kohus asus eelnevalt seisukohale, et vaidlusaluse korteriomandiga seotud tööde mitteõigeaegne valmimine tingitud kostjast. Kohus ei nõustunud kostja seisukohaga, nagu olnuks hageja käitumine hea usu põhimõtte vastane. Hea usu põhimõtte vastaseks ei saa lugeda hageja poolt oma leppetrahvi nõudmise õiguse kasutamist.
37.Samuti ei ole käesolevas asjas kohtu ette toodud selliseid asjaolusid, mis võimaldaks järeldada, et kokkulepitud leppetrahv olnuks võrreldes hagejale põhjustatud kahjuga ebaproportsionaalselt suur. Asjaõiguslepingu sõlmimine viibis võrreldes müügilepingus kokkulepituga üle 300 päeva, mis on kohtu hinnangul eraisikust ostja vaates äärmiselt pikk aeg ja põhjustab talle eelduslikult nii kahju kui olulisi ebamugavusi. Samas on müügilepingus hageja leppetrahvi nõudeõigust juba piiratud 10%-ga korteriomandi ostuhinnast, st hageja ei saagi nõuda leppetrahvi vastavalt müügilepingus kokkulepitud määrale kogu asjaõiguslepingu sõlmimise viibimise aja eest, vaid üksnes piiratud ulatuses. Seega ei ole kohtu hinnangul poolte kokkulepitud leppetrahv ebamõistlikult suur. Arvestada tuleb ka seda, et hageja on eraisik ja tarbija VÕS § 1 lg 5 tähenduses, kostja aga 12(18)
kinnisvara müügiga tegelev äriühing. Seega pole alust arvata, et poolte lepingulised õigused ja kohustused oleksid tasakaalust väljas ning et hageja saanuks kostjale dikteerida ebaõiglast leppetrahvikokkulepet.
Apellatsioonkaebus
38.Apellant palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt oleks maakohus pidanud jõudma järeldusele, et hageja poolt ehitustööde käigus esitatud soovid olid tehtud ehituse protseduuride seisukohalt olulise hilinemisega ja nende heas usus ning vastustajale vastutuleku korras kostja/apellandi poolt täitmisele võtmine toob kaasa ehituse lõpliku tähtaja paratamatu edasilükkumise.
39.Maakohtu järeldused lepinguliste tähtaegade siduvuse osas lepingu pooltele on vastuolulised. Maakohus ei ole lugenud hageja poolseks tähtaja rikkumiseks asjaolu, et viimane ei esitanud lepingu p. 2.3 tähtajaks muudatusettepanekuid, vaid esitas need oluliselt hiljem – ning seda vaatamata asjaolule, et erikokkulepet viidatud tähtaja muutmiseks ei ole sõlmitud ning ostja/hageja kinnitas lepingu p.1.10.4, et projekt on talle igati sobiv. Küll aga loeb maakohus kostja poolseks rikkumiseks lepingu p. 2.6 sätestatud tähtaja mittejärgimist.
40.Maakohus on vääralt kohaldanud materiaalõigust. Maakohus on valesti kohaldanud või jätnud kohaldamata TsÜS § 138 lg 1 ja 2 ning VÕS § 6, 101 lg 3, 162 lg 1. Kohus on nõustunud hagejaga/vastustajaga, et leppetrahvi nõudeõiguse tekkimise üldised eeldused on täidetud ja seetõttu oli vastustajal õigus apellandilt leppetrahvi nõuda.
41.Vastustaja tugines oma leppetrahvinõue esitamisel poolte vahel 14.03.2018 sõlmitud VÕL p. 6.6. - AÕL ei ole sõlmitud 30.12.2019 müüjast tuleneval muul põhjusel. Lepingu p.6.6. sõnastusest järeldub, et tegemist peab olema ainuüksi müüjast/kostjast tuleneva põhjusega. Vaadeldavas vaidlusasjas see nii ei ole. Apellandi poolt esile toodud asjaolud kinnitavad, et tegemist ei olnud temast, vaid eelkõige ostjast/hagejast tulenevate põhjustega, eelkõige arvukate muudatus- ja lisatööde ning ümbertegemiste tellimisega võrreldes algses kokkuleppes sisalduva standardlahendusel baseeruva valmidustasemega ning sellele järgneva vastuolulise käitumisega lepingust taganemise ning mittetaganemisega. Puudub alus järelduseks, et apellant on rikkunud oma kohustusi ja vastutab vastustaja ees, mistõttu puudub eeldus leppetrahvi tekkimiseks.
42.Maakohus jättis ebaõigesti kohaldamata apellandi vastutust välistava õigusnormi - VÕS § 101 lg 3, mille kohaselt võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab.
43.Hageja käitumine on ilmselgelt hea usu vastane, pahatahtlik ning ajendatud soovist kuritarvitada oma õigusi (VÕS § 6 ja TsÜS § 138). Hageja on ise oma käitumisega 13(18)
põhjustanud lepingus kokku lepitud tähtaja pikenemise, üritades omapoolse süü panna kostjale/apellandile, kes on heas usus käitudes arvestanud hageja arvukaid soove muudatus- ja täiendustööde tegemiseks ning juba valminud tööde ümbertegemiseks ja need täitnud.
44.Vaidlus puudub asjaolus, et hageja esitas kostjale 04.05.2020 korteriomandi võlaõiguslikust müügilepingust taganemise avalduse. Oluline on, et seejuures oli taganemise aluseks täpselt samad etteheited kostjale, mis on aluseks hageja leppetrahvinõudel – lepingulise tähtaja 31.12.2019, ületamine. Seega on hageja tuginenud samadele alustele nii lepingust taganemisel kui ka käesoleva hagi esitamisel leppetrahvinõudel.
45.Kostja vastas 19.05.2020 hagejale, et lepingust taganemise avaldus on alusetu. Hageja ei nõustunud sellega oma 28.05.2020 kirjalikus vastuses, kuid sellest hoolimata sõlmis kostjaga asjaõiguslepingu, mille sõlmimise eelduseks on kehtiv võlaõigusleping. Järelikult loobus hageja taganemisavaldusest ning sellest tulenevalt kõigist nendest etteheidetest kostjale, millega ta põhjendas taganemisavaldust. Taganemisavalduse sisuks oli hageja etteheide kostjale, et asjaõiguslepingut ei sõlmitud lepingulisel tähtajal 31.12.2019. Hageja hilisem taganemisavaldusest loobumine tähendab sisuliselt ka nimetatud etteheitest loobumist - järelikult ei omanud lepinguline asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaeg 31.12.2019 hagejale enam oluline – vastasel korral ei oleks ta loobunud taganemisavaldusest.
46.Ebaõige on ka maakohtu seisukoht leppetrahvi vähendamise osas VÕS § 162 lg 1 alusel. Kohus leiab ekslikult, et leppetrahvi vähendamise alusena ei tule kõne alla kohustuse täitmise ulatuse arvestamine, kuna maakohtu hinnangul on ainuüksi kostja jätnud oma kohustused täitmata (asjaõiguselepingu tähtaegne sõlmimine). Ebaõige on maakohtu seisukoht selles osas, et asjaõiguslepingu sõlmimine viibis võrreldes müügilepingus kokkulepituga üle 300 päeva ainuüksi apellandi süül. Maakohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et sellest 300 päevast valdava osa moodustas vastustaja poolt soovitud lisatööde ja ka ümberehitustööde tegemine, lisaks esitas sel perioodil vastustaja ka lepingust taganemisavalduse. Ringkonnakohtu seisukoht
47.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta lõppjärelduses muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
48.Asja materjalidest nähtub, et poolte vahel pole vaidlust selles, et: - Pooled leppisid 14.03.2018 sõlmitud võlaõiguslikus müügilepingus kokku, et vastavalt müügilepingu p-le 2.6. kohustus müüja saavutama hoone ja lepingu eseme (st korteriomandi) valmidustaseme vastavalt müügilepingule hiljemalt 30.12.2019. -Müüja ei saavutanud hoone ja lepingu eseme valmidustaset eelviidatud tähtajaks ning asjaõiguslepingut kooskõlas müügilepingu p-ga 6.6. hiljemalt 30.12.2019 ei sõlmitud. 14(18)
- Hageja teavitas kostjat oma leppetrahvinõudest kirjalikult 26.03.2020. -Asjaõigusleping korteriomandi hagejale üleandmiseks sõlmiti 09.11.2020 (I kd, tl 17-22). Seega asjaõiguslepingu sõlmimine viibis võrreldes müügilepingus kokkulepituga üle 300 päeva. -16.11.2020 esitas hageja kostjale müügilepingu p 6.6. alusel nõude leppetrahvi tasumiseks summas 51 217 eurot. Hageja palus kostjal leppetrahvi summas 51 217 eurot tasuda hageja arveldusarvele hiljemalt 23.11.2020 (I kd, tl 30-31). -Kostja leppetrahvi ei tasunud ja vaidles sellele vastu.
49.Apellatsioonimenetluses on poolte vahel jätkuvalt vaidlus selles, kas hagejast või kostjast tulenevatel põhjustel ei saavutanud kostja lepingu eseme valmidustaset 30.detsembriks 2019, mis oli lepingus kokkulepitud tähtajal asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks.
50.Poolte vahel sõlmitud lepingu p 2.6 esimese lause järgi müüja kohustub saavutama hoone ja lepingu eseme valmidustaseme vastavalt käesolevale lepingule hiljemalt 30.12.2019. Lepingu p 2.7. järgi juhul, kui ilmastikuolud takistavad hoone ehitustöid või juhul, kui peatatakse hoone ehitamiseks müüjale väljastatud ehitusluba, pikeneb lepingu eseme valmidustaseme saavutamise tähtaeg ja lepingu eseme valmidustaseme saavutamise tähtaeg päevade võrra, mille jooksul ei olnud ehitustegevust võimalik teostada või mille jooksul oli ehitusluba peatatud.
51.Maakohus, nõustudes hagejaga, leidis, et mistahes hageja lepingujärgsed viivitused ruumilahenduse või siseviimistluse muudatuse osas ei saanud muuta müügilepingu p-s
2.6.sätestatud kostja kohustust saavutada hoone ja korteriomandi valmidustase vastavalt lepingule hiljemalt 30.12.2019, sest nimetatud tähtaja pikenemise alused olid sätestatud müügilepingu p-s 2.7, viitega hoone ehitustöid takistavatele ilmastikuoludele või ehitusloa peatamisele, kuid kostja pole väitnud, et korteriomandi valmimine olnuks takistatud ilmastikuolude või ehitusloa peatamise tõttu. Seetõttu leidis maakohus, et kostjal ei olnud kohustust võtta vastu pärast müügilepingu sätestatud tähtaegasid hageja muudatusettepanekuid ning juhul, kui kostja selliste täiendavate töödega siiski nõustus ning poolte vahel erikokkulepet müügilepingus sätestatud tähtaegade pikenemiseks ei olnud, tuli kostjal korteriomandi tööd lõpetada kokkulepitud tähtajaks 30.12.2019.
52.Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga ei nõustu ning leiab, et maakohus jättis tähelepanuta VÕS § 101 lg-s 3 sätestatu, mille kohaselt võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Ringkonnakohus on arvamusel, et seega juhul, kui leiab tõendamist, et asjaõiguslepingu sõlmimine viibis hagejast tulenevatel põhjustel, sh hageja poolt täiendavalt soovitud muudatused korteriomandis tõid kaasa korteriomandi ehituse lõpliku tähtaja paratamatu edasilükkumise kuni poolte vahel asjaõiguslepingu sõlmimiseni, siis ei ole hageja leppetrahvinõue edukas.
15(18)
53.Kostja kesksed etteheited hagejale seoses lepingus sätestatud tähtaegade järgimata jätmisele ja täiendavate tööde teostamise soovile olid järgmised: -Hageja ei teatanud kokkulepitud tähtajaks 01.11.2018 siseviimistluse lahenduse variandi valikust, sh sellest, et siseuksed tulevad musta värvi, korteriomandi põrandaplaanid kinnitati oluliselt hiljem. -Hageja ei teatanud kostjale lepinguga ettenähtud tähtajaks 01.06.2018 ehitusprojekti muudatusettepanekutest, sh korteriomandi elektri- ja nõrkvoolusüsteemi osas, kanalitüüpi jahutusseadmete paigaldamise osas, seinakontaktide paiknemise osas. -Hageja teatas alles 2019 detsembris, et soovib dubleeritud põrandasoojendust elektrikütte baasil ning, et soovib korterisse ehitada kamina.
54.Maakohus leidis, et asjas leidis tõendamist korteriomandi valmimise ja asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajaks saavutamata jätmine kostjast tulenevate asjaolude tõttu. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selle kohta, et kostja rikkus oma kohustusi, viivitades tööde tegemisega, mis tõi kaasa selle, et asjaõiguslepingu sõlmimise ning korteriomandi hagejale üleandmisega viivitamise tagajärjel tekkis hagejal leppetrahvi nõudeõigus. Ringkonnakohus nõustub täies ulatuses maakohtu põhjendustega selles, et kostja etteheiteid siseviimistluse lahenduse variandi valiku ja ehitusprojekti muudatusettepanekute hilinemise, sh korteriomandi elektri- ja nõrkvoolusüsteemi, kanalitüüpi jahutusseadmete paigaldamise osas, on alusetud. Maakohus on põhjalikult iga kostja eelnimetatud etteheidet analüüsinud ning apellatsioonkaebuses kordab kostja vaid varasemalt esitatut. Kolleegium nõustub eelnimetatud osas TsMS § 654 lg 6 järgi maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid. Vastuseks apellatsioonkaebusele toob ringkonnakohus lühidalt esile järgmist
55.Apellatsioonkaebuses väidab apellant jätkuvalt, et hageja ei esitanud tähtaegselt siseviimistluse soove. Apellant viitab seejuures müügilepingu lisale 7. Ringkonnakohus leiab, et maakohus leidis põhjendatult, et müügilepingu lisa 7 sisaldab vaid siseviimistluse üldist kirjeldust. Ringkonnakohus osutab, et nimetatud dokumendis on korduvalt viidatud, et teatud siseviimistluse osa vastab valitud siseviimistluspaketile (näiteks laudparkett, seinade värv jne), kuid siseviimistluspakette, millest hageja pidi valiku tegema lisa 7 ei sisalda. Kuigi lisa 7 sisaldab viidet, et korteriomandis on elektri-ja nõrkvool, ei ole ka nende tehnoseadmete paiknemine lisas 7 toodud. Jahutusüsteemi kohta puudub aga lisa 7 järgi igasugune märge, kuigi vaidlus puudub poolte vahel, et korteriomandis pidi nimetatu olema. Ringkonnakohtu arvates leidis asjas tõendamist, et kostja saatis nii siseviimistluse, kui ka erinevate tehnoseadmete lõpliku paiknemise plaanid hagejale alles 05.09.2019 (I kd, tlk 57-58). Seega on ringkonnakohtu arvates kostja etteheited, et hageja ei järginud lepingus määratud tähtaegu, so 01.06.2018 muudatusettepanekute tegemiseks ja 01.11.2018 siseviimistluse lahenduse variandi valiku suhtes, alusetud. Seda seisukohta ei väära ka see, et pistikute, lülitite ja valgustuse esialgse plaani saatis kostja hagejale 23.05.2018 (I kd, tlk 149-150). Peale seda pooltevaheline suhtlus mh tehnosüsteemide paiknemise osas jätkus, kusjuures tõendatud on see, et
16(18)
korduvalt ei saanud hageja oma küsimustele/ettepanekutele vastuseid (I kd, tlk 150a, 154, 155, 158, 159). vastuseta jäid hageja viited korteriomandis leitud puudustele (I kd, tlk 165, 166).
56.Kostja on asjas tuginenud ka sellele, et hageja teatas alles 2019.a detsembris, et soovib dubleeritud põrandasoojendust elektrikütte baasil ning, et soovib korterisse ehitada kamina, mistõttu pikenes vastavalt ka korteriomandi üleandmise aeg. Ringkonnakohus kostja etteheidetega ei nõustu. Kuigi lepingu lisas 7 oli kirjalikult fikseeritud, et korteriomandis on vesipõrandaküte, nähtub aja materjalidele lisatud kirjavahetusest poolte suuline kokkulepe, et hageja korteriomandis on dubleeritud põrandaküte. Nii avaldas hageja peale korteriomandi ülevaatamist detsembris 2019.a., et dubleeritud põrandaküte puudub ning osutas seejuures asjaolule, et kostja oli korteriomandi müügilepingu sõlmimise eelselt lubanud hagejale dubleeritud põrandakütte olemasolu. Pretensioone hageja väidete kohta esitamata teatas kostja esindaja, et vastav lahendus töötakse välja ja põrandaküte paigaldatakse. Viidet selle kohta, et taoline suuline kokkulepe poolte vahel puudus, asja materjalidele lisatud kirjavahetusest ei nähtu.
57.Kostja poolt 05.09.2019 hagejale saadetud plaanidelt nähtub, et korteris pidi paiknema ka kamin, kusjuures nähtub konkreetselt kostja poolt soovitatud kamin „Kratki NBC7“. Ringkonnakohus leiab, et tõendamist leidis vähemal see see, et kostja pidi „Kratki NBC7“ paigaldama. Kuigi kokkulepet, et korteriomandis on valmis kamin müügilepingu lisast 7 ei nähtu, selgub hageja, kostja ja kamina paigaldustöid valmistanud isiku vahelisest kirjavahetusest, et tehniliselt ei sobinud kostja poolt soovitatud kaminasüdamik hageja korteriomandisse, mistõttu paigaldati teine kaminasüdamik. Uue kaminasüdamiku ja kamina lõpliku valmistamise eest nõustus hageja kostjale täiendavalt tasuma (I kd, tlk 118 pöördel), mis viitab sellele, et algselt pidi kostja saavutama samuti kamina valmiduse, kuna hageja oli selle eest kostjale juba tasunud juba 400 eurot. Isegi juhul kui asuda seisukohale, et kostja tööks oli üksnes südamiku paigaldamine aga sellele ümbrise tellimise tööd ei olnud objekti tööde hinnas, osutab ringjkonnakohus, et kuivõrd kamina valmidus saavutati juba veebruaris 2020.a (I kd, tlk 117), kuid dubleeritud põrandakütte valmidus, mis oli lepingujärgselt kostja tööks, saavutati alles mais 2020, siis kaminatööd lepinguobjekti üleandmise viivitust ei põhjustanud.
58.Ringkonnakohus osutab ka sellele, et peale põrandakütte- ja kaminaga seotud töid viibis asjaõiguslepingu sõlmimine veel ligikaudu pool aastat ning hoolimata sellest, et hageja edastas kostjale 17.09.2020 e-kirja teatega leppida kokku asjaõiguslepingu sõlmimise ja korteriomandi valduse üleandmise aeg, saatis uuesti 29.09.2020 e-kirjaga meeldetuletuse 17.09.2020 e-kirjale, ei saanud ta kostjalt kirjadele vastust. Hageja pöördus seejärel oma lepingulise esindaja poole, kes kontakteerus kostja esindajaga ning palus infot, millest on tingitud viivitused korteriomandi üleandmisel ja millal korteriomandi üleandmine toimub. Kostja kontakteerus peale hageja lepingulise esindaja sekkumist hagejaga alles kuu aega hiljem, so 29.10.2020, pakkudes notaris tehingu sõlmimiseks aegu 05.11. ja 06.11. Hageja kinnitas tehingu ajaks 05.11.2020 kl 12:00. Kostja tühistas kokkulepitud notari aja 04.11.2020 ning tehingut kokkulepitud ajal kostja tõttu ei toimunud. Kostja edastas hagejale uue tehingu sõlmimise aja ettepaneku 09.11.2020 ning sellel kuupäeval sõlmiti asjaõigusleping ja korteriomandi valdus anti üle hagejale.
17(18)
59.Kuna asjas on tõendatud, et asjaõiguslepingu sõlmimine vähemalt üle poole aasta ei viibinud hagejast tulenevatel põhjustel, siis ei ole kostja vastuväited hageja leppetrahvinõudele põhjendatud.
60.Hageja väidete järgi toimusid läbirääkimised kostja seadusliku esindajaga juunis 2020, ning lepiti kokku, et hageja loobub oma müügilepingu taganemisavaldusest ning kostja kohustub tasuma leppetrahvi asjaõiguslepingu sõlmimise viibimise tõttu 40 000 eurot. See, et poolte vahel kokkuleppele jõuti, vaidlus puudub. Kuivõrd hoolimata vaidluse lahendamisest vastastikuste järeleandmiste teel ikkagi asjaõiguslepingu sõlmimine ja objekti üleandmine viibis ning kostja keeldus hiljem ka leppetrahvi maksmisest on ringkonnakohus seisukohal, et hageja ei ole käitunud vastuolus hea usu põhimõttega esitades leppetrahvinõude. Arvesse tuleb võtta sedagi, et hageja täitis müügilepingust tuleneva põhikohustuse (ostuhinna tasumine) juba võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel, kuid kostja viivitas põhjendamatult asjaõiguslepingu sõlmimise ja objekti üleandmisega. Seega on hagejal müügilepingu p-i 6.6. alusel õigus nõuda kostjalt leppetrahvi. Leppetrahvi vähendamiseks alus puudub. Menetluskulude jaotus
61.Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Hageja esitas ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja, milles palus hüvitada apellatsioonimenetlusega seoses kantud menetluskulud kokku 2600 eurot käibemaksuga, millele lisanduvad 04.10.2021 kohtuistungiga seotud kulud. Menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja lepinguline esindaja osutanud hagejale apellatsioonimenetluses õigusabi tunnihinnaga 130 eurot, millele lisandub käibemaks.
62.Ringkonnakohus leiab, et hageja menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud on põhjendatud, va osas, milles ringkonnakohtu istungiga seotud kulud ületavad kolme tundi. Nii on hageja esindaja märkinud, et istungi ettevalmistamiseks kulus 3 tundi ning istungil palus arvestada juurde veel istungil osalemise kulu. Ringkonnakohus leiab, et istungi ettevalmistamise ja istungil osalemise kulu mõistlik ajamaht on kokku 3 tundi, arvestades asja mahukust ning istungi ajakulu ~40 minutit. Hageja lepingulise esindaja tunnitasu määr 130 eurot, millele lisandub käibemaks on kolleegiumi hinnangul TsMS § 175 lg 1 mõttes mõistlik. Seega tuleb apellandilt vastustaja kasuks välja mõista menetluskulud kokku 2 600 eurot. Lähtudes TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus vastavalt hageja taotlusele otsuse resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni selle täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. /allkirjastatud digitaalselt/
18(18)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.