Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Summa 58,84 404,82 183,12 404,82 197,52 404,82 173,65 1 827,59

Viivis on lepingu üldtingimused p.16.4 järgi 0,1% päevas. Kostja on tasumisega viivituses olnud perioodi eest alates 25.02.2020. Viivitatud Arve Arve kuni Viivitatud Viivise nr. maksetähtaeg kuupäevani päevi Summa %

Viivise summa

2 (14)

200209

25.02.2020

23.07.2020

58,84

0,1

8,77

200277

10.03.2020

23.07.2020

404,82

0,1

54,65

200352

26.03.2020

23.07.2020

183,12

0,1

21,79

200419

10.04.2020

23.07.2020

404,82

0,1

42,10

200491

27.04.2020

23.07.2020

197,52

0,1

17,18

200566

10.05.2020

23.07.2020

404,82

0,1

29,96

200638

27.05.2020

23.07.2020

173,65

827,59

0,1

9,90

KOKKU

184,35

Viivis on 184,35 €. Hagejal on õigus nõuda sissenõudmiskulusid 40 € iga tasumata arve eest, neid on 7. Sissenõudmiskulud on kokku 280 €. Kostja esitas hagejale seisukohad kõrvalnõuete kohta ning samas kirjas avalduse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Hageja ei nõustu lepingu erakorralise ülesütlemisega. Tegemist on tühise avaldusega. Vaidluse all olev üürileping on kehtiv. Hageja on kostjale selgitanud kõrvalkulude suurust ja selle arvutuskäiku. Kostjal on kohustus tasuda arvel näidatud summad. Hageja ei nõustu sellega, et eriolukorra tõttu on kostja oma äritegevuse peatanud ning sellest tulenevalt on kostja kohustuse täitmisest vabastatud. Vääramatu jõud ei vabasta rahaliste kohustuste täitmisest, samuti on osade arvete tasumise tähtaeg saabunud enne eriolukorda. Hageja on seisukohal, et eelnimetatud asjaolud ei anna veel alust üürileping erakorraliselt üles öelda ja jätta rahalised kohustused täitmata. Ei ole usutav, et kostjaga on seoses eriolukorraga lõpetatud õigusabilepinguid (koroonaviirus ei takista lepingu jätkamist), teiseks on olnud võimalik taotleda toetust riigilt, kolmandaks ei anna koroonaviiruse levik lõpetada leping erakorralise ülesütlemisega (puuduvad eeldused, sh on hageja seisukohal, et üürileping sõlmimine ei sõltunud õigusabi osutamisest) ning eriolukord oli lühikest aega. Et kostja ei saanud toetust, on tõendamata. Hageja palub kostjalt hageja kasuks välja põhivõlg 1827,59 €, sissenõutavaks muutunud viivist 184,35 €, alates 24.07.2020 viivist põhinõudelt (1827,59 €) määraga 0,1% päevas kuni kohustuse kohase täitmiseni, mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitisena sissenõudekulud 280 €. Menetluskulud palub jätta kostja kanda. Hageja ei nõustunud kostja vastuväidetega (16.11.20, 22.03.21).

3 (14)

See, et kostjal ei olnud enam mõistlik ettevõtlust laiendada või et kohtuistungid lükati edasi, ei ole veel mõjuv põhjus üürilepingu ülesütlemiseks. Ei ole usutav, et kostjaga lõpetati ka esinduslepingud, mistõttu kostja töö lepingulise esindajana jätkub. Kostja üüris ruumid eesmärgiga oma majandustegevust laiendada. See, et kostjal majandustegevust laiendada ei õnnestunud, ei saa olla hageja riisikoks. Eriolukord kestis 13.03.2020 kuni 18.05.2020, seega oli eriolukord ajutine ja ei olnud mõjuvalt pikk. Riik võimaldas ettevõtetel taotleda toetust. Seega ei olnud üürileping kostjat koormav. Hagejal oli õigus oodata, et kostja täidab lepingut. Pooled ei ole ka lepingus kokku leppinud, et üürilepingu sõlmimine sõltub õigusabi osutamisest. Isegi kui lugeda üürileping ülesöelduks, siis võib üürileandja saamata jäänud üüri üürilepingu ülesütlemise järel nõuda kuni kokkulepitud üürilepingu tähtaja möödumiseni. Hageja on leidnud kostja üüritud üüripinnale uue üürilise alates 01.09.2020. Seega saab lugeda üürileping konkludentselt lõpetatuks 01.09.2020. Kuivõrd üüripind on 01.09.2020 uuesti välja üüritud, siis esitas hageja sinnamaani kostjale arveid, mh kõrvalkulude arveid. Kõrvalkulude arveid esitatati põhjusel, et üüripinnaga seotud püsikulud on igakuiselt püsivalt seotud vaidlusaluse üüripinnaga (üldelekter, haldus-ja hooldus, küte, prügivedu jne) ja ei sõltu kasutamise intensiivsusest. Kui kostjale esitataks arveid ainult tarbitud ja mõõdetud teenuse alusel (nt vee või elektri tarbimine vastavalt mõõdikule), ei tekiks kostja vastu nõuet, kuivõrd teenuse mittekasutamisel kulusid ei tekiks. Ruume pole lepinguga ettenähtud korras (aktiga) üle andnud. Ühe paari võtmeid saatis kostja hagejale postiga ja teised võtmed oli kostja jätnud üüripinnale, mis käitumuslikult ei ole üüripinna üleandmine. Kuivõrd hageja ja kostja on sõlminud tähtajalise üürilepingu, siis tähtajalise lepingu sõlmimisel peaksid mõlemad pooled eeldama, et lepingut täidetakse tähtaja möödumiseni. Äriruumide üürilepingu sõlmimisel tuleb eeldada, et üürileandja eesmärk on tulu teenimine. Ei saa hagejalt oodata, et hageja nõustuks üürima üüripindasid tasuta. Ka hagejal on kohustused, mis seisnevad üüripindade omandamisel tekkinud pangalaenu tasumisest, mille sissenõudmisel ei jäeta ruumi mistahes poleemikale, kuivõrd isegi, kui hageja saaks pangast maksepuhkust, ei ole see tasuta ning eeldab endiselt intressi tasumist. Kostjal oli võlas ka eriolukorraeelsete arvete tasumisega ning hageja on sisuliselt finantseerinud kostja rahavoogu, kuivõrd arvete tasumisega hilinemine on olnud korduv. Eriolukord oli ajutine, lepingu erakorralise ülesütlemise ajal oli see perioodi ettenähtav ehk alates 13.03.2020 kuni 01.05.2020 ning kostja hinnang, et pandeemia ajaline mõju ei olnud ettenähtav, on oletuslik. Piirang ei tulenenud hageja käitumisest ehk kostjal oli võimalus üüripinda kasutada (sihtotstarbeline kasutamine ei olnud takistatud) ja tekkinud põhjused ei sõltunud hagejast ja seetõttu ei olnud kostjal õigus leping erakorraliselt üles öelda, sealjuures tuleb lähtuda ka lepingu p 17. Muutus küll lepinguline vahekord, kuid selle tasakaalustamiseks nähti ette riiklikud hüvitised. Kostja on asunud seisukohale, et hageja saab üüri nõuda 3 kuud pärast lepingu ülesütlemise avaldust. See pole õige, sest lepingu p 2.8.1 sätestab teisiti. Vastavalt lepingu p 2.8.1. on lepingu korralise ülesütlemise tingimus järgmine: lepingu 4 (14)

Üldtingimuste punkti 18 täiendatakse järgnevalt: pooltel on õigus 1(ühe) aasta täitumisel, ehk alates 01.07.2020 üürileping üles öelda 3 (kolme) kuulise etteteatamise tähtajaga, teavitades lepingu teist osapoolt vastavast soovist kirjalikult. Seega saab rääkida korralisest tähtajalisest ülesütlemisest alates 01.07.2020. Asjaolu, et kostja ei kasutanud ruume ja mis ei tulenenud hageja poolsetest takistustest, ei vabasta kostjat tasumast üüri kui ka kõrvalkulude eest. Ruumide mittekasutamine ei olnud hagejast põhjustatud. Kostja on 22.03.2021 esitanud maksekorraldused, millest nähtavalt on kostja tasunud hagejale 10.02.2020a. 404,82 €, 10.02.2020 200 € ja 05.03.2020 404,82 €. Lepingu punkt 16.5 sätestab, et lepingust tuleneva mistahes rahalise kohustuse täitmisel loetakse esmajärjekorras tasutuks viivised, leppetrahvid ja seejärel maksmata kõrvalkulude ja üüri summad vastavalt nende ajalisele järjekorrale alates varasematest võlgnevustest. Eeltoodust tulenevalt, on lepingupooled kokku leppinud kohustuste täitmise järjekorra ja hageja on lugenud kostja tehtud maksetega kaetuks järgnevad arved:  laekumine 10.02.2020 (604,82€) on arvestatud arve 191765 katteks 176,50 eurot, arve 200062 katteks 251,40 eurot ja arve 200132 katteks 176,92 eurot.  laekumine 05.03.2020 (404,82€) on arvestatud arve 920008 katteks 5,25 eurot, arve 200132 katteks 227,90 eurot ja arve 200209 katteks 171,67 eurot. Seega oli kostja üüri ja kõrvalkulude tasumisega viivituses. Kostja majanduslik seis oli enne pandeemiat (COVID-19) juba kehv, sest kostja võlgnevus hageja ees oli tekkinud juba enne pandeemiat. Seega peab arvestama kostja majandusliku olukorraga enne pandeemiat, millest saab järeldada, et kostja lõpetas üürilepingu pigem põhjusel, et kostja majandustegevus ei olnud perspektiivikas (mh ei toiminud loodetud laienemine). Kui vaadata kostja majandusnäitajaid (teatmik.ee), ei ole need eriti muutunud pandeemia ajal, enne ja pärast seda, mistõttu kostja sissetulekute vähenemine ei ole leidnud kinnitust ja vääramatu jõu mõju ei ole tuntav. Kostja maksis perioodil 2019.a. IV kvartal – 2020.a. IV kvartal riiklikke makse 505,11 €, 505,11 €, 585,63 €, 585,63 € ja 585,63 € ning tööjõumakse 535,71 €, 535,71 €, 619,29 €, 619,29 €, 619,29 €. Kostja maksis tagatisraha 809,64 eurot. Hageja on tagatisraha tasaarvestanud järgmiste võlas olevate arvetega: nr 201059 summas 129,95€, nr 200989 summas 404,82€, nr 201212 summas 140,98€, nr 200863 summas 133,89€, kokku 809,64 eurot. Kostja vastuväited (10.09.20, 24.10.20, 03.12.20, 28.03.21) Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta hagi rahuldamata ja kulud hageja kanda. Advokaadibüroo Lion Law on pühendunud kriminaalõigusele ning 90% Riigiõigusabile. Praegusel hetkel töötab advokaadibüroos ainult 1 isik - vandeadvokaat M F. Vabariigi Valitsus kuulatas 12.03.2020 välja eriolukorra. Kui Eesti Vabariigis kuulutati 12.03.2020 välja eriolukord, siis ei olnud kellelgi täpset teavet, mis ajani see 5 (14)

kehtib. Esialgselt oli küll öeldud, et see kehtib kuni 01.05.2020, kuid Eestis ega ka kogu maailmas ei olnud sellist olukorda esinenud, kus peaks kogu riigi lukku panema. Eriolukorra meetmed muutsid suure osa Eesti inimeste elukorraldust. Paljud töötajad koondati või saadeti koju palka maksmata. Kostja ootas 2 nädalat ja vaatas kuidas asjad kujunevad ja lootis et kahe nädala jooksul ka midagi selgub. Nakatumiste arv suurenes. Ei olnud kindlust, et on võimalik jätkata advokaaditööga. Eriolukorra tõttu jäi ära advokaadibüroo laienemine ning advokaadibüroo tulud vähenesid päevapealt nulli. Kohtute haldamise nõukoda andis soovitused, kuidas tagada Eesti kohtutes õigusemõistmise toimimine eriolukorra ajal, vältides samas COVID-19 viiruse levikut kohtunike, kohtuteenistujate ja menetlusosaliste ning teiste õigusemõistmisega seotud inimeste seas. Kohtuistungid tühistati ja menetlustoiminguid ei toimunud. Enamus kohtuistungid tühistati sel teel, et kohtuistungi sekretär helistas menetlusosalistele ja teatas, et kohtuistung on tühistatud seoses eriolukorraga. Alates 12.03.20 kuni 31.03.20 tühistati menetlustoimingud ja kohtuistungid vastavalt: 16.03 kokkuleppemenetlus prokurör V, kokkuleppemenetlus prokurör S, 17.03 kohtuistung kohtunik K, 18.03 2x kohtuistung kohtunik J, 20.03 kokkuleppemenetlus prokurör S, 23.03 kohtuistung kohtunik S, 25.03 kohtuistung kohtunik O. Politseiprefektuurides ei toimunud kaitsjate osavõtul menetlustoiminguid, kostjale ei tulnud ühtegi tellimust. Kriminaalasjade menetluses osalemise eest saab advokaat hüvitist ainult siis, kui ta reaalselt ka menetlustoimingutel osaleb. Tsiviilasju klientidega sel ajavahemikul pooleli ei olnud ja uusi kliendilepinguid ei sõlmitud. 31. märtsiks oli Advokaadibüroole selgunud, et olukord niipea ei parane ning ei olnud võimalik ette näha, millal kohtute ja teiste menetlusasutuste tegevus jätkub. Arvestades prognoose ja tuleviku väljavaateid soovis kostja võimalikult kiiresti, et anda üürileandjale võimalus otsida uus üürnik ning seega kahjusid võimalikult miinimumini viia. Sellises olukorras ei jäänudki kostjal muud üle kui üürileping üles öelda ning anda üürileandjale võimalus ruumid uuesti üürile anda ning kahjusid võimalikult miinimumini viia. Arvestades eeltoodut ja eriolukorda, lõpetas kostja üürilepingu ennetähtaegselt, alates 01.04.2020 force majeure asjaolude tõttu. Selle kohta saatis kostja hagejale ülesütlemise teate 31.03.2020. Maksmata teenuste eest oleks hageja pidanud saama hüvitust tasutud tagatisraha 809,64 €arvelt. Kostja andis võtmed üle majahaldur M V`le, kes on kinnitanud võtmete kättesaamist. Seega on ruumide valdus üle antud üürileandjale 01.04.2020 ning kostjal ole reaalset võimalust olnud neid ruume kasutada. Estonian Development Holding OÜ-l oli võimalus kulutusi vähendada ning need ruumid uuesti üürile anda. Estonian Development Holding OÜ on selles osas teinud koostööd xxx AS-iga, maakler R L. Kostja teatas oma seisukohast ka xxx OÜ-le 14.06.2020 nende võlateatisele 08.06.2020. Vääramatu jõud on sätestatud ka lepingu üldtingimustes punktis 17. Kostja leiab, et terves riigis, ja tegelikult ka terves maailmas, kehtestatud eriolukorrad on selliseks 6 (14)

põhjuseks. Eestis on välja kujunemas praktika, kus pooled on mõistlikult aru saanud olukorra keerukusest ning on just sellel põhjusel lepinguid lõpetanud. Lepingu sõlmimisel 2019.a juulis ega ka 2020.a märtsis ei saanud sellist olukorda ette näha ja selleks valmistuda. Eriolukord on väga äärmuslik olukord ja selle eest ei olnud ükski äriühing kaitstud. Lepingust tulenev ülesütlemise etteteatamistähtaega oli alates 01.07.2020 3 kuud ja igal juhul ei saa hageja nõuda üüri- ja kõrvalkulusid igal juhul 3 kuud pärast lepingu ülesütlemist. Tagatisraha pidi katma kõik eelnevad võlad. Kostja tegi üürileandjale viimased maksed: 10.02.2020 üüri ees 404,82 €, 10.02.2020 kommunikatsioonide eest 200 €, 05.03.2020 üüri eest 404,82 €. 01.04.2020 seisuga oli kostjal maksmata 2020.a. märtsikuu kommunaalkulude eest vastavalt üürileandja poolt 26.03.2020 esitatud arvele nr 119 summas 183,12 EUR. Üürileandja käes olev tagatisraha oli kahe kuu üürisumma, 809,64 €. Tehes tasaarvestuse maksmata summa ja tagatisrahaga (809,64 - 183,12 = 626,52) jäi hagejale veel 626,52 €. Poolte huvide seisukohalt oli olulisem, et üürileandja saaks ruumid kellelegi teisele üürile anda nii kiiresti kui võimalik ja taastada korrektse üürisuhte. Kui kostja ei oleks lepingut ennetähtaegselt lõpetanud ja välja kolinud, oleks jäänud üürileandja ilma üüritasuta, kuna kostja ei olnud võimeline seda tasuma ning samas ei oleks üürileandjal olnud võimalust ruume uuesti kellelegi teisele üürile anda. Hageja ei saa nõuda, et kostja oleks pidanud nõudma toetust riigilt, toetus oli määratud eelkõige turismisektorile. Üürilepingu sõlmimisel sai hagejale selgeks, et üürniku näol on tegemist advokaadibürooga ning ruumid üüritakse õigusteenuse osutamiseks ja advokaat ei saa muud teenust osutada (AdvS§ § 49). Kostja vabastas 31.03.2020 ruumid, mida kinnitas oma e-kirjas (M. V). Et vältida inimeste vahelisi kontakte, saatis kostja võtmed postiga. Tegemist oli eriolukorraga, mis erines suuresti “tavalisest” üleandmisest. Hageja on kinnitanud, et lepingu sõlmimisel oli õiguspärane ootus, et leping kehtib kogu selles ettenähtud tähtaja. Selline ootus oli ka kostjal. Seda ootust aga muutis just 12.03. 2020 välja kuulutatud eriolukord, mida pooled lepingu sõlmimisel ette näha ei saanud. Kohtu põhjendused Tsiviilkohtumenetluse (TsMS) § 444 lg 2 sätestab, et kui kohus menetleb hagi lihtmenetluses, võib ta kohtuotsuse põhjendavas osas piirduda üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega. Kuna tsiviilasja hind on alla 2000 €, siis menetleb kohus asja lihtmenetluse ja otsuse põhjendused on TsMS § 444 lg 2 järgi lihtsustatud vormis. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1, 2, § 8 lg 1, 2 järgi tuleb lepingut täita vastavalt 7 (14)

lepingus ja seaduses kokkulepitule ja hea usu ja mõistlikkuse põhimõttele. Kohustuse rikkumine on VÕS § 100 järgi kohustuse täitmata jätmine, osaliselt täitmata jätmine, täitmisega viivitamine. Kui võlgnik rikub kohustust, on võlausaldajal õigus nõuda võlgnikult VÕS § 101 lg 1 p 1, 6, § 108 lg 1, § 113 lg 1, TsMS § 367 järgi kohustuse täitmist ja viivist kuni kohase täitmiseni. Pooled ei vaielnud järgneva üle: o Pooled sõlmisid 24.06.2019 mitteeluruumide üürilepingu nr xxx, mille tähtaeg oli lepingu p 2.6 järgi 3 -aastat alates üleandmisest. o Lepingu lõppemise aeg oli 01.07.2022. o Lepinguga andis hageja kostjale õiguse kasutada äriruumi aadressil xxx, pidalaga 56,7 m2 (edaspidi ruumid). o Kostja kohustus maksma ruumide kasutamise eest hagejale igakuiselt üüri 337,35 eurot, millele lisandus käibemaks, iga kuu 10. kuupäevaks (lepingu p 2.5, tingimuste p 8.4). o Kostja kohustus tasuma kõrvalkulusid (lepingu tingimuste p 8.6). o hageja esitas kostjale tasumiseks järgmised üüri ja kõrvalkulude arved: Arve nr. Arve kp Arve maksetähtaeg Viivitatud kuni kuupäevani Summa 200209 25.02.2020 58,84 200277 10.03.2020 404,82 200352 26.03.2020 183,12 200419 10.04.2020 404,82 200491 27.04.2020 197,52 200566 10.05.2020 404,82 200638 27.05.2020 173,65 Kokku summas 1 827,59 o Viivis on lepingu p 16.4 järgi 0,1% päevas võlalt. o Kostja tegi 31.03.20 hagejale lepingu ülesütlemise avalduse alates 01.04.20. Kuivõrd vaidlustamata asjaolude kohaselt andis hageja kostja kasutusse ülalviidatud ruumid ja kostja pidi tasuma hagejale üüri ja kõrvalkulusid, siis oli poolte vahel sõlmitud äriruumi üürileping. VÕS § 271 kohaselt kohustub üürnik üürilepingu järgi tasuma üürileandjale üüri ja § 292 lg 1 järgi peab üürnik lisaks üürile kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS § 186 p 6 alusel lõpeb võlasuhe lepingu ülesütlemisega. Lepingu p –st 2.8 ja tingimuste p –st 2.8.1 nähtuvalt on pooltel õigus 1 (ühe) aasta täitumisel ehk alates 01.07.200 leping üles öelda 3 (kolme) kuulise etteteatamise tähtajaga. teavitades lepingu teist osapoolt vastavast soovist kirjalikult. Nii on õige hageja väide, et kostja sai lepingu erakorraliselt üles öelda 3 - kuulise etteteatamise 8 (14)

tähtajaga alles 01.07.20, st selline õigus tekkis kostjal lepingu järgi alles 01.07.20. Nii pole õige kostja väide, et kui järgida lepingus nimetatud ülesütlemise tähtaega, siis lõppes leping 3 kuu möödudes ülesütlemisest (öeldud üles alates 31.03.2020 avaldusega). Kohtu arvates ei ole nendel poolte väidetel ajas tähtsust. Nimelt võib kestvuslepingu, milleks on üürileping, lepingupool VÕS § 196 lg 1 järgi mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtajaga lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). VÕS § 196 lg 2 sätestab, kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. VÕS § 309 lg 1 I lause sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab, ja lg 3 sätestab, et üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega on võimalik ülalviidatud sätete alusel lepingu poolel, antud juhul üürnikul, üürileping üles öelda etteteatamise tähtaega järgimata. VÕS § 325 lg 1 sätestab, et üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, lg 2 sätestab, et üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus. Kostja teatas avaldusega 31.03.2020 (lk 22p, 23) hagejale, et ütleb lepingu alates 01.04.20 Avaldusest nähtuvalt on lepingu ülesütlemise põhjuseks riigis kehtestatud eriolukord, mille tõttu muutub töökorraldus, et vältida Covid-19 levikut ja et advokaadibüroo on viidud miinimumini. Avalduse kohaselt töö toimub vaid telefoni teel, muude sidevahendite kaudu, istungid on edasi lükatud. töö toimub. Avaldus on kirjalikus vormis, seega vastab kostja kui üürniku lepingu ülesütlemise avaldus VÕS § 325 lg 1 sätestatule. Hageja on 31.03.20 vastanud e-kirjaga kostjale, et ei tee takistusi koostöölepingu lõpetamiseks, kuid ei pea võimalikuks seda lõpetada 30.03.20, st päevapealt, kuna leiab, et seda saab teha 30-päevase etteteatamise tähtajaga (viide lepingu p 8). Vaidlust polnud selles, et üürniku tahteavalduse sai hageja kätte, mida tõendab hageja 31.03.31 vastus kostjale (lk 27). Avaldusest nähtub, et kostja ütleb lepingu üles 01.04.2020 seoses Eesti Vabariigis väljakuulutatud eriolukorraga ja sellest tuleneva töömahu vähenemisega ja töökorralduse muudatusega. Pooled vaidlevad selle üle, kas eriolukord on vääramatu jõud, mis oleks mõjuvaks põhjuseks, et leping üles öelda.

9 (14)

Eriolukord kehtestati Vabariigi Valituse 12.03.20 määrusega nr 76 esialgu kuni

millest nähtuvalt lükati mitmete kohtuasjade istungid edasi (kohtute kirjad 17.03.20, 07.04.20 lk 48, 49). Kostja esitatud tõenditest (kohtu e-kirjad kostjale, lk 48,49) nähtuvalt lükati kohtuistungid edasi ja otsustati istungid uuesti määrata pärast eriolukorra lõppu. Seega ei tähenda asja arutamise edasilükkamine olemuslikult kostja töö lõppemist ja võimatust jätkata tööd erialal (advokaadi teenust). Et kostja oli valinud enda teenuseks vaid menetlusabi korras (riigi õigusabi korras) õigusabi osutamise, ei tähenda too võimatust jätkata advokaadi teenuse osutamist ja sellist mõjuvat põhjust, mis teeks võimatuks üürilepingut jätkata. Ka asjaolu, et töö tegemine/teenuse osutamine võis eriolukorra tõttu kanaliseeruda muudesse sidevahenditesse kui vahetu suhtlus, ei tähenda võimatust jätkata advokaaditeenuse osutamist. Seda ei tõenda ka kostja esitatud Kohtute Haldamise Nõukoja soovitused eriolukorra ajaks (vastu võetud 16.03.20), mis sätestasid, et eriolukorra ajal jätkavad kohtud õigusemõistmist, kuid tarvitusele tuli võtta meetmed, et haigus ei leviks. Samuti sätestati Nõukoja poolt kord, kuidas istungeid peetakse, kuidas dokumente edastatakse (tehnilised vahendid, avalik e-toimik, e-post, kantselei lühendatud lahtioleku aeg jms, p 9-18). Ehkki mainutud eriolukord tõi piiranguid vahetule suhtlemisele inimestega (klientidega) ja see oli ebamugav, kuid neid piiranguid ei saa pidada põhjuseks, mis on mõjuvad, et öelda üürileping üles. Arvestada tuleb siinkohal sellega, et ka hageja, kes oli arvestanud tähtajalise üürisuhtega, pidi samal ajal jätkama oma kohustuste täitmist oma lepingupartnerite ees, mida kinnitavad hageja esitatud 31.03.20 vastus kostjale ja kostja poolte kohtule esitatud hageja 03.04.20 e-kiri kostjale (lk 27, 69). Hageja tõi esile, et kostja majandusnäitajad ei muutnud eriolukorra tõttu ja et teatmik.ee andmete kohaselt olid need perioodil 2019. IV kvartal – 2020a. IV järgmised: riiklikud maksud vastavalt igas kvartalis 505,11 €, 505,11 €, 585,63 €, 585,63 € ja 585,63 € ning tööjõumaksud vastavalt 535,71 €, 535,71 €, 619,29 €, 619,29 €, 619,29 €. Kostja ei ole ümber lükanud neid hageja väiteid. Seega ei ole kostja sissetulekute vähenemine leidnud kinnitust eriolukorra tõttu. Eeltoodu alusel leiab kohus, et eriolukorra kehtestamine ei olnud mõjuv, et selle esinemisel poolte huve kaaludes, ei saanud lepingut kostja enam jätkata. Seega ei võinud ta hagejale lepingut erakorraliselt üles öelda VÕS § 313 lg 1, 3, § 196 lg 1 järgi. Nii ei lõppenud VÕS § 186 p 6 järgi pooltevaheline üürileping kostja poolt 31.03.20 tehtud tahteavaldusega alates 01.04.20 ning sellel ei ole lepingu lõpetamise toimet. Hagejal on õigus nõuda VÕS § 76 lg 1, 2 , § 271 § 292 lg 1 alusel kohustuse täitmist: üüri ja kõrvalkulude tasumist. VÕS § 88 lg 8 sätestab, et kui võlgnik peab lisaks rahalisele põhikohustusele tasuma kulutusi ja intressi, loetakse, et täitmine on toimunud esmalt kulutuste, seejärel juba sissenõutavaks muutunud intressi ning lõpuks põhikohustuse katteks. Pooltevaheline lepingu p 16.5 sätestab, et lepingust tuleneva mistahes rahalise kohustuse täitmisel loetakse esmajärjekorras tasutuks viivised, leppetrahvid ja seejärel maksmata kõrvalkulude ja üüri summad vastavalt nende ajalisele järjekorrale alates varasematest võlgnevustest. Seega on pooled leppinud VÕS 88 lg 8 järgi kokku leppinud kohustuste täitmise järjekorra. Kostja on 22.03.2021 esitanud maksekorraldused, millest nähtavalt on kostja tasunud hagejale 10.02.2020 404,82 €, 10.02.2020 200 € ja 05.03.2020 404,82 eurot. Esitatud 11 (14)

maksedokumendist 10.02.202 (lk 97) ei nähtu, millise arve alusel on kõrvakulud makstud. Maksedokumendist 10.02.202 (lk 98) nähtub, et see on makstud arve nr 200132 alusel vastavalt 404,82 €. Maksedokumendist 05.03.20 (lk 99) nähtub, et see on makstud arve nr 200277 alusel vastavalt 404,82 €. Hageja tõi esile, et kostja oli eelneval perioodil üüri ja kõrvalkulude tasumisega võlas ning hagejal oli õigus lugeda kostja eeltoodud maksetega kaetuks järgnevad tasumata arved (lk 103-107):  Laekumine 10.02.2020 (604,82€) on arvestatud arve 191765 katteks 176,50 eurot, arve 200062 katteks 251,40 eurot ja arve 200132 katteks 176,92 eurot,  Laekumine 05.03.2020 (404,82€) on arvestatud arve 920008 katteks 5,25 eurot, arve 200132 katteks 227,90 eurot ja arve 200209 katteks 171,67 eurot Kostja ei ole neid asjaolusid vaidlustanud (28.03.21). Esitatud pangakonto väljavõttest ei nähtu, et kostja oleks tasunud pärast 05.03.2020 midagi. Kohus ei tuleta tõenditest ise asjaolusid ja seda, kas hagis märgitud ja ka varasemaid kohustusi on kostja täitnud kohaselt ja tähtaegselt. Hinnates viidatud hageja esitatud arveid ja kostja esitatud maksedokumente, leiab kohus, et hagejal oli õigus lepingu p 16.5 ja VÕS § 88 lg 8 alusel lugeda kostja eeltoodud maksetega (10.02.20, 05.03.202) kaetuks järgmised kostja võlgnevused:  laekumine 10.02.2020 (604,82€) arvestada arve nr 191765 katteks 176,50 eurot, arve nr 200062 katteks 251,40 eurot ja arve nr 200132 katteks 176,92 eurot,  laekumine 05.03.2020 (404,82€) arvestada arve 920008 katteks 5,25 eurot, arve nr 200132 katteks 227,90 eurot ja arve nr 200209 katteks 171,67 eurot. Seega ei saanud kostja määrata lepingu p 16.5 ja VÕS § 88 lg 8 alusel, et tasub 05.03.20 hagis märgitud võlgu oleva arve nr 200277 täies ulatuses ehk summas 404,82 (vt hagi p 1.3, tabeli II veerg). Lepingu p 9.3 sätestab, et juhul, kui üürnikul on lepingu lõppedes üürileandja ees täitmata või veel tõusetumas lepingust tulenevaid rahalisi kohustusi, on üürileandjal õigus need tasaarvestada lepingu punktis 9.1 sätestatud tagatise arvelt. Muus osas tagastab üürileandja tagatise üürnikule ühe nädala jooksul pärast viimase üüritava perioodi eest üürniku poolt tasumisele kuuluva kõrvalkulude arve laekumist. Kuna leping ei lõppenud ülesütlemisega 01.04.2020 ja leping jäi kehtima, siis jäi tagatis hagejale üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks kostja vastu, mis hagejal võis olla pärast lepingu lõppemist kooskõlas lepingu p 9.3. Nii leiab kohus, et tagatise arvelt saanuks hageja lugeda tasutuks vaid need võlad, mis olid kostjal tekkinud enne 01.04.20 tingimusel, kui leping oleks olnud kehtivalt üles öeldud. Käesoleval juhul seda aga polnud, mistõttu jäi tagatisraha lepingu p 9.3 alusel tagama nõudeid, mis olid hagejal kostja vastu ka pärast 01.04.20. Hageja luges tagatise arvelt tasutuks arve nr 201059 summas 129,95€, arve 200989 summas 404,82€, arve 201212 summas 140,98€ ja arve 200863 summas 133,89 €, kokku 809,64 € (lk 81-84).

12 (14)

Asjas ei ole tõendatud, et kostja oleks tasunud ära arvete nr 200209, 200277, 200352, 200419, 200491, 200566, 200638 järgi üüri ja kõrvalkulud kokku 1827,59 € perioodi eest 2020.a jaanuar – juuli 2020.a. incl (arved lk 15-19p). Asjaolu, et kostja ruume ei soovinud kasutada, ei vabasta teda kohustuste täimisest VÕS § 296 lg 3 järgi. Eelviidatud arvetest nähtuvalt on kõrvalkulude suurus arvestuslikult tehtud m2 kohta ega sisalda kasutatud veekulu ja elektrikulu (nn tarbimist kui sellist). Seega on kostjal kohustus tasuda VÕS § 292 lg 1 järgi ka mainitud perioodil lisaks üürile ka kõrvalkulusid. Arvest nr 200638 nähtub, et see oli esitatud tasumiseks 2020.a. juulikuu üüri eest 404,82 € (lk 84 ja lk). Hageja arvestas tagatisraha arvelt selle kuu üüri tasutuks 133,89 €. Nii jäi kostja veel 2020.a. juulikuu üüri võlgu 270,93 €. Hageja nõuab hagis tolle arve järgi üürivõlga 173,65 € (hagi p 1.3), mis ei riku kostja õigusi. Kuna kostja ei ole tasunud hagis viidatud perioodi eest üüri ega kõrvalkulusid, siis rikub ta VÕS § 100 mõttes üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustust VÕS § 271 ja § 292 järgi. Hagejal on õigus nõuda kostjalt VÕS § 8 lg 1, 2, § 76 lg 1, 2, § 271, § 292 lg 1 ja § 101 lg 1 p 1, 6, § 108 lg 1, § 113 lg 1, TsMS § 367 järgi kohustuse täimist ja lepingus kokkulepitud viivist 0,1% päevas võlalt kuni kohustuse täitmiseni. Viivise arvestuse üle vaidlus puudus, seega on viivis kokku 184,35 €. Kostja vaidles vastu sissenõudmiskuludele. VÕS § 113.1 lg 1 sätestab, et kui võlausaldaja võib nõuda viivist, võib ta nõuda võlgnikult võla sissenõudmiskulude hüvitamist summas 40 eurot. Kuna hagejal on õigus nõuda viivist, saab ta nõuda VÕS § 113.1. lg 1 hüvitamist summas 40 eurot, mitte vastavalt esitatud arvete arvu järgi. Sissenõudmiskulude nõue on seega osaliselt põhjendatud. Hagi on osaliselt tõendatud ja põhjendatud ja kuulub osalisele rahuldamisele ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhivõlga 1827,59 €, viivist 184,35 €, sissenõudmiskulusid 40 € ja alates 24.07.20 viivist põhivõlalt 0,1% kuni kohustuse täitmiseni. Lihtmenetluse otsus kuulub TsMS § 405 lg 1 p 10 alusel viivitamatule täitmisele. Hageja väited kõrvalkulude arvestusest ei oma tähtsust, sest kostja ei ole menetluses neid vaidlustanud. Seega ei oma nende väidete kohta esitatud kirjavahetus ka tähtust (kostja 31.03.20 kirja viis esimest lehkülge, lk 20-22, M. V e-kiri, lk 24-25). Tähtsust ei oma väited, kas kostja andis ruumide võtmed üle, kas asja üleandmine oli hageja arvates korrektne, kuna kohus tuvastas, et 01.04.20 leping ei lõppenud. Nii ei oma vastavad tõendid tähtsust (lk 24-25, 26,53). Ka ei oma tähtsust väited, kas hageja tegi kuulutuse ruumide üürile andmiseks ja vastavad tõendid (lk 60-64). Ka ei oma tähtsust poolte väited sellest, kas kostja taotles riigilt abi või ei või kas kostja sai laenu või ei, sest kohtu arvates ei olnud eriolukord mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks. Riigikohtu lahend nr 3-2-4-118-05 ei ole tehtud pooltevahelises suhetes ja ei oma vaidluses tähtsust (lk 5459). Mis puudutab kostja 14.06.2020 selgitusi hageja lepingulisele esindajale seoses nõude esitamisega, siis ei oma need sisulist tähtsust, kuna kostja ei ole olnud nõudega nõus (lk 68). Menetluskulude jaotus, suurus 13 (14)

TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hagi kuulus osalisele rahuldamisele 89,5% (1827,59+184,35+280= 2291,94, 18257,59+184,35+40=2051,94, 2051,94/2291,94*100=89,52). Nii jäävad hageja menetluskulud 89,5% kostja kanda ja kostja kulud 10,5 % ulatuses hageja kanda. Hageja menetluskulud on kokku 12,85 h eest 1413,50 € (käibemaksu ei lisandu) ja lõiv 275 €. Kostja leidis, et esindaja kulud on liiga suured. TsMS § 175 lg 1 järgi kontrollib kohus hageja esindaja kulude põhjendatust. Arvestades asjaolu, et hageja on menetlusdokumentides korranud osaliselt omi väiteid ja tsiteerinud õigusnorme, peab kohus põhjendatuks esindaja tööajaks 8 h. Tasu määr 110 € /h on põhjendatud. Eeltoodu alusel on TsMS § 175 lg 1 järgi hageja esindaja põhjendatud kulud 880 € ja lõiv 275 €. Seega tuleb kostjalt TsMS § 163 lg 1 järgi hagejale välja mõista 1033,73 €. TsMS § 177 lg 4 ja VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses tuleb kostjal tasuda hagejale menetluskulude tasumisega viivitamise korral viivist alates lahendi jõustumisest kuni kulude tasumiseni. Kuna kostja kulude taotlust ei esitanud, siis kohus kulude suurust kulude puudumise tõttu kindlaks ei määra.

(digitaalne allkiri) Kohtunik

14 (14)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.