Fugger OÜ hagi Osaühing AKRA Maja vastu kulutuste hüvitamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
7180 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 25. jaanuari 2021 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühing AKRA Maja apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (kostja): Osaühing AKRA Maja (rk: 10549552), esindaja advokaat Birje Kalmus Vastustaja (hageja): Fugger OÜ (rk: 14415325), esindajad vandeadvokaat Kristjan Nõges ja advokaat Tauri Tigasson
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Viru Maakohtu 25. jaanuari 2021 otsus ja teha asjas uus otsus, millega jätta Fugger OÜ hagi Osaühing AKRA Maja vastu kulutuste hüvitamiseks rahuldamata.
2.Rahuldada apellatsioonkaebus.
3.Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Fugger OÜ kanda.
4.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 ettenähtud korras.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi jätaotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Fugger OÜ (hageja) esitas 26.03.2020 maakohtule hagi Osaühing AKRA Maja (kostja) vastu kulutuste 8616 euro hüvitamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 15.08.2018 kinnisasja müügi- ja asjaõiguslepingu, mille esemeks oli kinnisasi asukohaga Pargi tn 25, Jõhvi linn koos selle oluliste osade ja päraldistega. Hageja ostis kinnistu eesmärgiga üürida välja kinnistul asuvad pinnad. 01.04.2019 korraldas Päästeamet kinnistul paikvaatluse, mille käigus tuvastas, et kinnistul asuvas hoones puudub automaatne tulekahjusignalisatsioonisüsteem (ATS), mis siseministri 30.03.2017 määruse nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“ (edaspidi 30.03.2017 määrus nr 17) § 29 lg 1 p 4 ja 5 ning § 30 lg 1 p 1 kohaselt peab sellises hoones olema. Päästeamet tegi hagejale 03.05.2019 ettekirjutuse tähtajaga 01.04.2020. 10.09.2019 saatis hageja kostjale e-kirja koos Päästeameti ettekirjutusega ja selgitas, et kuivõrd kinnistul asuv hoone ei vasta tuleohutusnõuetele ning kostja sellest varjatud puudusest hagejat müügilepingu sõlmimisel ei teavitanud, nõuab hageja, et kostja paigaldaks hoonesse ATS-i või hüvitaks selle maksumuse. Kostja teatas 25.02.2020, et ei pea ühtegi hageja esitatud nõuet või väidet põhjendatuks. Kuivõrd kostja keeldus puudust kõrvaldamast ning Päästeameti ettekirjutuse täitmise tähtaeg oli lähenemas, kõrvaldas hageja puuduse ise, tellides ATS-i paigalduse Securitas Eesti AS-lt hinnaga 8616 eurot. Müüdud kinnistu ei vastanud lepingutingimustele vastavalt VÕS § 217 lg 2 p 3. Kostja teadis, hageja soovis osta kinnistu just sellel asuva hoone tõttu, et seda oma majandustegevuses aktiivselt kasutada ja pindasid välja üürida. Kinnistul asuva hoone eesmärgipärane kasutamine oli tuleohutusnõuete tõttu aga piiratud. Kuivõrd kostja oli aktiivne üürileandja, mh käesoleva kinnistu osas, ning müüs kinnistu oma majandustegevuses, pidi kostja olema teadlik hoone kasutamist takistavatest õigusaktidest. Kui kohus leiab, et kinnistu vastab lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 p 3 alusel, siis ei vastanud kinnistu igal juhul lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi, kuna kostja teadis, et hageja soovis kinnistu osta eesmärgiga üürida välja kinnistul asuvad ruumid ja teenida seeläbi tulu, ent kinnistu eesmärgipärane kasutamine polnud võimalik. 01.09.2020 esitas hageja avalduse hagist osaliselt loobumiseks käibemaksu osas, vähendades oma nõuet 1436 euro võrra. Haginõudeks jäi 7180 eurot.
2.Kostja hagi ei tunnistanud.
Vastuväidete kohaselt vaatas hageja enne lepingu sõlmimist asja üle. Kostja edastas hagejale hindamisakti, millelt nähtus info hoone tehnilise seisukorra kohta ja pildid ruumide seisukorrast. Samuti kinnitas hageja 02.07.2018, et tingimuste sobivusel alustab ta tehingueelse detailsema hoone ja dokumentatsiooni ekspertiisiga. Müügiprotsess enne lepingu sõlmimist kestis kokku kuid, mille jooksul hageja käis mitmel korral koos erinevate isikutega ka hoonet üle vaatamas. Ülevaatuse käigus andis kostja esindaja mh teada, et hoonesse on paigaldatud autonoomne tulekahjusignalisatsioon, mis on ühendatud valvesüsteemiga. Pooled leppisid kokku asja omadustes. Müügilepingu punktis 3.2.2 on hageja kinnitanud, et ta on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad hoone ning maa, on tutvunud nende dokumentatsiooniga ning on teadlik lepingu eseme seisukorrast. Müügilepingu punktis 3.2.4 on hageja kinnitanud, et tal ei ole lepingu eseme kvaliteedi suhtes pretensioone ning ta ostab lepingu eseme seisundis nagu see oli ülevaatamise teostamise päeval. Seega sisaldub müügilepingus asja seisundit käsitlev kokkulepe, mille kohaselt peab asi vastama seisundile, milline see oli ülevaatuse teostamise päeval. Ülevaatuse teostamise päeval ei olnud kinnisasjal ATS-i, mistõttu selle puudumine ei ole lepingutingimustele mittevastavuseks, vaid vastupidiselt, ostis ostja asja seisundis, milline see oli ülevaatuse teostamise päeval ehk ilma ATS-ita. Kostja kinnitas lepingu punktis 3.1.9, et hoone on kostjale teadaolevalt ehitatud selle ehitamise ajal kehtinud normidega vastavuses ning punktis 3.1.10, et kostjale teadaolevalt ei ole lepingu esemel varjatud puuduseid. Seega vastab kinnisasi lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1 järgi. Kui asuda seisukohale, et eeltoodu ei ole kokkulepe asja omaduste kohta VÕS § 217 lg 1 mõttes, ei vastuta kostja ikkagi VÕS § 218 lg 4 tulenevalt asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kuna hageja pidi teadma, et kinnisasjal ei ole ATS-i, kuivõrd tegemist on ülevaatuse käigus avastatava asjaga. Kui jõuda järeldusele, et tegemist oli varjatud puudusega, tuleb lugeda, et hageja müügilepingus antud kinnitus, mille kohaselt ta ostab eseme seisundis nagu see oli ülevaatamise päeval, on müüja vastutust välistav kokkulepe. Päästeamet pole kunagi kostjalt ATS-i paigaldamist nõudnud, kusjuures Päästeamet teostas kinnisasjal viimati paikvaatluse TuOS sätestatud nõuete täitmise üle 28.11.2017. Tuleohutusnõuded hoonele tulenevad TuOS järgi eelkõige hoone kasutusviisist. See, kuidas hageja hoonet kasutab, ei olnud kostja kontrolli all, ent tõenäoliselt on hoone kasutusotstarve muutunud. Päästeameti selgituse kohaselt oleks olnud võimalik paigaldada ka alternatiivne tuleohutussüsteem, kui see täidab oma eesmärki samamoodi. Hageja väide, et hoone kasutusotstarve oli sama enne kinnistu müüki hagejale, mistõttu kohustunuks kostja paigaldama hoonesse ATS-i juba enne müügilepingu sõlmimist, ei ole õige. Pooled ei ole sellises kohustuses kokku leppinud. Samuti on kostja müügilepingu punktis 3.1.9 ning 3.1.12 kinnitanud, et hoone on talle teadaolevalt ehitatud ehitamise ajal kehtinud normidega vastavuses ning tehnosüsteemid on paigaldatud 2000. aastate alguses. Kostja müüs kinnisasja küll kui majandustegevuses tegutsev isik, ent kostja põhitegevusalaks oli teedeehitus ja üldehitus, mitte kinnisvara üürileandmine. Tehing aga seostub hageja kutseja majandustegevusega. Ostja ehk hageja teab kõige paremini, millist asja ta vajab ning kas see vastab tema poolt soovitud kasutusviisile. Seetõttu on eelkõige hagejal kui majandustegevuses tegutseval kinnisvara üürileandjal kohustus selgitada välja, kas asi on sobilik otstarbeks, milleks ta seda kasutada soovib. VÕS § 219 lg 1 näeb ette majandustegevuses müügilepingu sõlminud ostjale viivitamatu asja ülevaatamise kohustuse. VÕS § 220 lg 1 tulenevalt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul. Hageja pidi asja üle vaatama ning väidetava puuduse avastama augustis 2018, kuid hageja saatis kostjale e-kirja teel teate alles 10.09.2019. Seega on mõistlik aeg puudusest teavitamiseks igal juhul möödunud ning hageja ei või VÕS § 220 lg 3 tulenevalt asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda.
Kui kohus leiab, et hageja nõue on põhjendatud, palub kostja vähendada hüvitist VÕS § 140 alusel. Kinnistu müüdi 71 000 euro eest kiirmüügi korras, mille väärtus hindamisakti kohaselt oli tegelikkuses ca 30 000 eurot rohkem. Kahju hüvitamise nõude eesmärk on eelkõige ostjale kompenseerida puudusest tingitud asja väärtuse vähenemine, ent antud juhul ei saa asuda seisukohale, et asja väärtus oleks ATS-i puudumise tõttu vähenenud. Lisaks tehti hagejale ettekirjutus hoone esimesele korrusele ATS-i paigaldamiseks, kuid hageja paigaldas ATS-i ka teisele korrusele, mistõttu ei ole hüvitis hageja poolt nõutud summas põhjendatud ja hüvitise suuruse leidmisel tuleb arvestada VÕS § 127 lg-t 5. ATS-i asemel oleks olnud võimalik hoonesse paigaldada ka soodsam alternatiivne süsteem. Samuti palub kostja arvestada, et nõuded tuleohutuspaigaldistele tulenevad eelkõige hagejapoolsest hoone kasutusviisist, kasutajate arvust ja muudest asjaoludest, mis on kostja mõjusfäärist väljas, mistõttu palub kostja vähendada kahjuhüvitist VÕS § 139 lg 1 alusel.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus rahuldas 25. jaanuari 2021 otsusega hagi 7180 euro ulatuses ja jättis menetluskulud 83% ulatuses kostja kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei vastanud müügiese lepingutingimustele, kuna asja kasutamist takistasid õigusakti sätted, mida kostja lepingu sõlmimise ajal teadis (VÕS § 217 lg 2 p 3). Kostja rikkus müügilepingut, kuna andis lepingu täitmiseks hagejale üle müügilepingule mittevastava kinnisasja ja kostja vastutab lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise eest. Maakohus tuvastas, et pooled leppisid lepingus kokku, et müügiese on koormatud üürilepingutega, mis näitab, et hoone kasutusotstarvet ei muudetud. Hageja on registreeritud 25.01.2018, tegevusvaldkonnaks kinnisvaraalane tegevus ja hagejale kuulub lisaks vaidlusalusele kinnisasjale veel üks kinnisasi ja 2 korteriomandit. Kostja on asutatud 1999. aastal, põhitegevusalaks on olnud renditava pindade üürile andmine ja käitus. Kostja oli hoone omanik ja hoonet kasutati pikema aja vältel kaubandus- ja büroopindadena. Seega on eluliselt usutav, et hagejal puudusid spetsiifilised teadmised kehtivatest õigusaktidest, mis reguleerivad hoones nõutavat tuleohutusüsteemi. Samas leidis kohus, et õigusaktidest tulenevatest kohustustest teadis või pidi teadma kostja, vaatamata sellele, et kostjale ei ole tehtud vastavasisulist ettekirjutust. Tunnistaja A.A. selgitas, miks on tehtud erinevatel aegadel erinevad ettekirjutused (II kd tl 1 pöördel-3 pöördel), ent see ei tähendanud kohtu hinnangul, et kostjal puudus seadusest tulenev kohustus paigaldada hoonesse ATS juba enne kinnistu müüki hagejale. Lisaks leidis tunnistaja ütlustega tõendamist, et kostja teadis juba 2017 Päästeameti nõudest hoonesse ATS-i paigaldamiseks (II kd tl 3). TuOS-i kohaselt on ATS nõutav ning Päästeamet nõudis seda ka vaatamata asjaolule, et hoones oli olemas autonoomne tulekahjusignalisatsioonisüsteem, kostja oli sellest teadlik ning ei avaldanud seda teavet hagejale. Maakohus tuvastas, et puuduva ATS-i näol oli tegemist varjatud puudusega ja sellest tulenevalt lepingutingimustele mittevastavusega. Enne müügilepingu sõlmimist täiendavaid ekspertiise ei teostatud. Kostjale oli teada, milleks hageja hoonet osta soovib, samamoodi kasutas hoonet ka kostja ise. Hageja ei pidanud hoone üldise välise ülevaatuse käigus ja hindamisaktiga tutvudes, eriteadmisi omamata, tuvastama, et hoones on nõuetele mittevastav tuleohutussüsteem. Kostja lõi lepingueelsetel läbirääkimistel avaldatuga ja lepingus antud kinnitustega eelduse, et täiendava kontrolli vajadust ei osanud hageja ette näha. Müüja vastutust välistavat kokkulepet leping ei sisaldanud ning kostja vastutab eseme lepingutingimustele mittevastavuse eest. Varjatud puudusest tulenevat müügieseme lepingutingimustele mittevastavuse riski kannab müüja, st asi ei vasta lepingutingimustele ka juhul, kui müüja samuti puudustest ei teadnud. Vaidlust polnud, et puudus oli olemas ka
müügieseme ülemineku ajal hagejale. Kostja vastutust ei välista ega piira iseenesest hageja kinnitus müügilepingus, et ta on teadlik lepingu eseme seisukorrast. Kui müügiese vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb üksnes eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (RKTKo 3-2-1-71-07, p 13). Vastutusest varjatud puuduste eest vabaneb müüja VÕS § 220 lg 3 tugines üksnes juhul, kui ostja ei teatanud puudustest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai puudustest teada või pidi teada saama (RKTKo 3-2-1-50-06, p 18-19). Hageja teavitas kostjat puudusest teada saamisel nõuetekohaselt lepingutingimustele mittevastavusest ca 4 kuu möödumisel, mis oli mõistlik aeg. Kostja seisukoht, et hageja oleks pidanud puudusest teada saama asja ülevaatamisel ja lepingu sõlmimisel, ei olnud asjakohane, kuna tegemist oli varjatud puudusega. Kuna hagejal oli seadusest tulenevalt ja Päästeameti ettekirjutuse kohaselt kohustus hoonesse ATS paigaldada, oli hageja ka õigustatud ATS-i ise paigaldama ning seeläbi nõudma selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist kostjalt. Hageja tehtud kulutused olid mõistlikud arvestades erinevaid hinnapakkumisi, millest hageja valis välja odavaima. Hageja esitatud tõenditega on tuvastatav, et hageja on ATS-i paigaldamisega kandnud kulu kokku 11 950,80 eurot, millest 7180 euro (ilma km-ta) hüvitamist nõuab kostjalt. Kuivõrd kohus lõpetas menetluse hageja nõude 1436 euro osas seoses nõudest osalise loobumisega ja ülejäänud 7180 euro osas rahuldas hagi ning TsMS § 168 lg 3-5 erandeid asjas ei esinenud, jättis maakohus loobutud nõude osas menetluskulud hageja kanda ja ülejäänud osas kostja kanda, s.o proportsionaalselt 83% ulatuses (7180x100/8616).
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Osaühing AKRA Maja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 25. jaanuari 2021 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata ja jätta menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei saa puuduv ATS olla varjatud puudus. Tegemist on visuaalselt nähtava ja eristatava süsteemiga, mis koosneb mitmetest komponentidest, mistõttu on tegemist välise ülevaatuse käigus avastatava asjaga. Selle, et hoonesse ei ole paigaldatud ATS-i, oleks hageja pidanud avastama asja temalt majandus- ja kutsetegevuses oodatava hoolsusega üle vaadates; 2) on hageja majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik, kes teadis hoone seisukorda ning otstarvet, milleks tema seda hoonet vajab ja kasutada soovib. Müügitehingu tegemisel pidi hageja veenduma, et ese sobib selleks otstarbeks. ATS-i olemasolu hoones ei tulenenud pooltevahelistest läbirääkimistest, kirjavahetusest, hoone müügieelsest ülevaatusest, kostja müügikuulutusest, hagejale edastatud hindamisaktist ega poolte kinnitustest. Vastupidiselt on mõlemad pooled olnud algusest peale teadlikud, et hoones on autonoomne tulekahjusüsteem, mis on ühendatud turvasüsteemiga; 3) kuna hageja pidi teadma, et kinnisasjal ei ole ATS-i, ei vastuta kostja VÕS § 218 lg 4 tulenevalt asja lepingutingimustele mittevastavuse ka juhul, kui lugeda ATS-i puudumine puuduseks; 4) tuvastas kohus ebaõigesti, et hageja ei olnud asjatundja müügitehingu ajal. VÕS § 1 lg 6 kohaselt on ettevõtja isik, kes teeb tehingu, mis seondub iseseisva majandus- või kutsetegevuse läbiviimisega. Käesoleval juhul ei ole vaidlust, et hageja on tehingu teinud ettevõtjana. Juhatuse liikme ehk hageja esindaja teadmatus „alustavana ettevõtjana keerulisest päästeameti valdkonnast“ ei ole põhjus, miks ei tuleks hagejat antud suhtes käsitleda majandus- ja kutsetegevuses tegutsejana ja asjatundjana. Seda enam, et tegelikkuses on vastaval juhatuse
liikmel kogemust ettevõtte esindajana ja juhatuse liikmena üle 6 aasta. Asjaolu, et hageja juhatuse liige ei ole kursis ettevõtte tegevusalaga seonduvatest nõuetest ja regulatsioonidest, on hageja äririsk, mitte põhjus, miks peaks kutse- ja majandustegevuses tegutsevat äriühingut eriliselt kaitsma; 5) ei ole põhjendatud eeldada, et kostja pidi vaatamata Päästeameti seisukohale, et ATS-i ei ole vaja, siiski ise igaks juhuks vastava süsteemi juba ennetavalt paigaldama, kuivõrd ei ole teada, kes ning kuidas tulevikus võib hoonet kasutama asuda; 6) tuvastas kohus ebaõigesti, et hageja kasutas hoonet samamoodi kui kostja. Seda kinnitab üürnike ja üüripindade koosseisu muutus. Kohus on arusaamatult jätnud kohtuotsuses viitamata tunnistaja A.A. ütlustele, millega on tuvastatud, et kasutusviis oli hagejal ja kostjal oluliselt erinev, kuid on lugenud tunnistaja ütlustega tõendatuks asjaolu, mille kohaselt väidetavalt kostja teadis ATS-i nõudest (mida kostja tegelikkuses ei teadnud ning mis ei ilmne ka kostjale tehtud ettekirjutusest); 7) hindas kohus tõendeid valesti. Kohus asus seisukohale, et kostja oli teadlik, et TuOS-i kohaselt on ATS nõutav ning ei avaldanud seda teavet hagejale, tuginedes hagejale tehtud Päästeameti ettekirjutusele ning kirjavahetusele hageja ja Päästeameti vahel. Kohtuotsuse selgitusest ei ole võimalik aru saada, millistele tõenditele tuginedes on kohus vastavale järeldusele jõudnud; 8) asus kohus ebaõigesti seisukohale, et hageja teavitas puudusest mõistliku aja jooksul. Müügileping sõlmiti 15.08.2018 ning hageja andis kostjale esimest korda märku võimalikust mittevastavusest 10.09.2019 ehk üks aasta ning üks kuu pärast müügilepingu sõlmimist; Majandus- või kutsetegevuses tegutseva ostja puhul ei saa eeldada, et mõistlik aeg lepingutingimustele mittevastavusest teatamiseks võiks olla pikem kui tarbijamüügile kehtestatud kaks kuud. Eeltoodust tulenevalt jättis kohus ebaõigesti kohaldamata VÕS § 220 lg 3.
5.Fugger OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt: 1) ei saa hagejalt nõuda erinevate tulekahjusignalisatsioonide visuaalset eristamist; 2) ei teavitatud hagejat, et hoones puudub nõuetekohane tulekahjusignalisatsioonisüsteem. Kostja rõhutab jätkuvalt üksnes asjaolu, et avaldas vastustajale lepingueelsetel läbirääkimistel, et hoonesse on paigaldatud autonoomne tulekahjusignalisatsioonisüsteem; 3) teavitas Päästeamet kostjat juba 2017. aastal toimunud paikvaatlusel, et hoonesse tuleb paigaldada automaatne tulekahjusignalisatsioonisüsteem ja esitada Päästeametile vastav projektidokumentatsioon; 4) ei sõlminud pooled kokkulepet ATS-i puudumise kohta. Vastupidise eelduseks on, et ATS-i puudumine polnud varjatud puudus, ent see ei vasta tõele. Müügilepingu punkti 3.2.3 kohaselt ostis hageja lepingu esemeks olnud kinnisasja lähtuvalt müügilepingus esitatud andmetest. Lepingueseme seisukord ja puudused loetleti lepingu punktides 3.1.11 ja 3.1.12, millest kumbki ei maini ATS-i puudumist ega selle paigaldamise kohustust; 5) hageja ei tegutsenud müügilepingu eseme ülevaatamisel asjatundjana. Vastupidine on ümber lükatud müügilepingu punktiga 3.2.3, mille kohaselt on ostja teostanud lepingu eseme ülevaatuse expressis verbis ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata. Ostjalt ei saa nõuda lepingu eseme kohta samasuguse (õigusliku) informatsiooni valdamist, mida seadus nõuab müüjalt. VÕS § 217 lg 2 p 3 kohaselt peab just müüja olema teadlik asja kasutamist takistavatest õigusaktide sätetest ja avaldama need ostjale VÕS § 14 lg 2 järgi lepingueelsetel läbirääkimistel;
6) kasutas hageja hoonet samal viisil nagu kostja ja hoone kasutusviis oli kostjale teada. Kostja pole kordagi selgitanud, milles seisnes väidetav erisus hoone kasutusotstarbes ega toonud ühtegi sisulist argumenti, millest nähtuks kasutusotstarbe võrdlemine. Selliseid erisusi ei olegi olemas, sest hageja võttis hoone kasutusviisi üle selliselt nagu kostja selle üle andis; 7) ei oma VÕS § 221 lg 1 p 2 alusel puudusest teavitamise tähtaeg antud juhul üldsegi tähtsust, sest kostja pidi teadma ja teadis, et lepingu ese ei vasta lepingu tingimustele. Igal juhul teavitas hageja kostjat puudustest mõistliku aja jooksul ja nõuetekohaselt, kuna puuduse avastamise ja sellest kostjale teatamise vahele jäi 4 kuud, mille jooksul selgitas hageja välja puuduse täpse iseloomu ja võimalused puuduse kõrvaldamiseks.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus teeb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele.
7.Asja materjalidest nähtuvalt sõlmisid pooled 15.08.2018 kinnisasja müügi- ja asjaõiguslepingu, mille esemeks oli Jõhvi linnas Pargi tn 25 asuv kinnisasi koos selle oluliste osade ja päraldistega. Hageja esitas kostja vastu VÕS § 222 lg 5 alusel kulutuste hüvitamise nõude ning põhjendas seda sellega, et müügiese ei vastanud lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 p 3 järgi. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt oli kinnistul asuvasse hoonesse paigaldatud autonoomne tulekahjusignalisatsioon, kuid päästeameti ettekirjutusest nähtuvalt pidi hoonesse olema paigaldatud automaatne tulekahjusignalisatsioonisüsteem (ATS). Kostja keeldus puudust kõrvaldamast. Maakohus leidis, et hageja nõue on põhjendatud, kuna kostja pidi teadma hoonesse ATS-i paigaldamise kohustusest. Seega ei vastanud müügiese lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 p 3 järgi. Ringkonnakohus maakohtuga ei nõustu.
8.VÕS § 217 lg 1 p 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Puudub vaidlus, et enne lepingu sõlmimist käis hageja müügiobjekti üle vaatamas, tutvus müügiobjekti kohta Arco Vara Kinnisvarabüroo AS-i poolt koostatud eksperthinnanguga ning veendus, et hoonesse on paigaldatud autonoomne tulekahjusignalisatsioon. Lepingusse autonoomse tulekahjusignalisatsiooni olemasolu eraldi ei fikseeritud. Samas on kostja müüjana lepingus avaldanud, et hoone tehnosüsteemide seisukord on keskmine, kaasaegsed süsteemid on paigaldatud 2000-ndate aastate alguses, hiljem on neid järg-järgult parandatud ja hoones on elektriküte (lepingu p 3.1.12) ning, et lepingu esemel ei ole müüjale teadaolevaid varjatuid puuduseid, milliseid müüja ostjale ei ole avaldanud või milliseid ostja asja ülevaatamisel ise ei oleks näinud (lepingu p 3.1.10). Lepingu p-s 3.2.4 on hageja ostjana kinnitanud, et tal ei ole lepingu eseme suhtes pretensioone ning ta ostab lepingu eseme seisundis nagu see oli ülevaatuse teostamise päeval. Eelmärgistust saab järeldada, et pooled lähtusid lepingu sõlmimisel teadmisest, et hoonesse on paigaldatud autonoomne tulekahjusignalisatsioon, st nimetatud kinnitus muutus lepingu tingimuseks.
9.VÕS § 217 lg 2 p 3 kohaselt asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui asja kasutamist takistavad õigusakti sätteid, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Nimetatud sätte kohaselt ei vasta müüdud asi lepingutingimustele, kui ostja poolt asja eesmärgipärast kasutamist takistavad õigusaktide sätted ning müüja teadis või pidi nendest lepingu sõlmimisel teadma. Asja materjalide kohaselt sõlmiti müügileping 15.08.2018 ning müüdud hoonel oli töökorras autonoomne tulekahjusignalisatsioon. Veel nähtub asja materjalidest, et 28.11.2017, s.o ca 8 kuud enne vaidlusaluse müügilepingu sõlmimist, teostas Päästeamet müüdud hoones paikvaatluse (I kd, tl 71-73) ja nõustus sellega, et hoones asuv autonoomne tulekahjusignalisatsioon vastab tuleohutusnõuetele. Juhtivinspektor A.A. poolt koostatud ettekirjutuses kohustati kostjat teostama autonoomsete tulekahjusignalisatsioonisüsteemide kontroll ja hooldus ning tähistada hoone evakuatsioonipääsud vastava tuleohutusmärgiga. Ettekirjutusest ei nähtu, et kostjale oleks antud mingeid soovitusi (ka tulevikus) automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemi paigaldamiseks. 03.05.2019, s.o ca 8,5 kuud pärast müügilepingu sõlmimist, on päästeameti juhtivinspektor A.A. teinud hagejale ettekirjutuse (I kd, tl 27-29) ja kohustanud hagejat paigaldama hoone esimesele korrusele automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemi. A.A. on maakohtu istungil tunnistajana kinnitanud (II kd, tl 2-6), et ettekirjutused on erineva sisuga seetõttu, et paikvaatlustel tuvastatud olukorrad on erinevad, kuna 2017. a oli hoone kasutajate arv väiksem (2017. a kaks üürniku terve hoone peale, 2019. a oli kasutusel terve esimene korrus). Tehtud ettekirjutused ei ole seadusega vastuolus, kuna Päästeameti inspektoritele on antud kaalutlusõigus konkreetse ettekirjutuse tegemisel. 06.01.2020 e-kirjas hagejale (I kd, tl 65) on A.A. möönnud, et kui olemasolev süsteem (autonoomne tulekahjusüsteem) täidab oma eesmärgi samamoodi nagu ATS ja vastab standardi nõuetele, siis on võimalik seda aktsepteerida. Ringkonnakohus leiab, et kuna Päästeamet pidas 2017. a hoones olemasolevat autonoomset tulekahjusignalisatsioonisüsteemi piisavaks ega nõudnud selle asendamist automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemiga, siis ei saa kostjale ette heita, et ta pidi olema teadlik 30.03.2017 määruse nr 17 sisust ja teatama müügilepingu sõlmimisel hagejale, et olemasolev autonoomne tulekahjusignalisatsioon ei ole nõuetele vastav. Oluline on siinkohal märkida, et ka Päästeameti juhtivinspektor A.A. on 06.01.2020 e-kirjas möönnud mõlema tulekahjusignalisatsiooni süsteemi eesmärgipärasust. Ringkonnakohus märgib lisaks, et kinnisvara müük ei ole kostja peamine tegevusala (I kd, tl 134) ning kostjat ei saa VÕS § 217 lg 2 p 3 tähenduses võrrelda isikuga, kelle peamine tegevusala on asjade müük (näiteks automüüjal on eelduslikult erialased teadmisel sõidukite tehniliste omaduste kohta) ning kes eelduslikult peaks teadma täpsemalt müüdud asja vastavusest erinevate õigusaktide nõuetele. Ülaltoodu alusel loeb ringkonnakohus tuvastatuks, et kostja ei teadnud ega pidanudki teadma, et hoonesse paigaldatud autonoomne tulekahjusignalisatsioon ei vasta 30.03.2017 määruses nr 17 sätestatud nõuetele. Seega vastas kostjale müüdud asi lepingu tingimustele ning hagi tuleb jätta seetõttu rahuldamata. Eelmärgitud asjaoludel ei ole põhjendatud hageja alternatiivne väide, mille kohaselt ei vasta müügiese lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi. Maakohtu seisukoht, mille kohaselt pidi kostja teadma riigisiseseid õigusakte (30.03.2017 määrust nr 17) vaatamata sellele, et kostjale ei tehtud ettekirjutust automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemi paigaldamiseks, on põhjendamatu. Tunnistaja A.A. on muu hulgas kinnitanud (II kd, tl 6), et kuna ta käib aastas umbes 200-l objektil, siis ta ei mäleta kõiki üksikasju 3 aasta tagasi toimunud sündmuse kohta ning lähtuda tuleb kirjalikult fikseeritud andmetest (s.o ettekirjutustest). Kuna kostja on kinnitanud, et suulisi ettekirjutusi ei ole talle
tehtud, siis oli maakohtu poolt põhjendamatu tugineda tunnistaja A.A. eelnevalt antud ütlustele (II kd, tl 4), mille kohaselt ta selgitas kostjale, et kui hoone läheb remonti, tuleb ATS-i projekti sinna sisse kirjutada.
10.Kuna müügiese vastas lepingutingimustele, siis puudub vajadus hinnata neid kostja vastuväiteid, mis käsitlevad ostja poolt asja ülevaatamise kohustuse rikkumist (VÕS § 219 lg 1) ja asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamist pärast mõistliku aja möödumist
(VÕS § 221).
11.Seoses hagi rahuldamata jätmisega jäävad menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 ettenähtud korras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.