Välja mõista Y Xi kasuks viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata põhivõlalt (28 333,50 eurot) alates 23.04.2021.a kuni põhivõla täieliku tasumiseni. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
1.Jätta poolte menetluskulud 75% ulatuses kostja kanda.
2.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused
1.X esitas 12.02.2018 Harju Maakohtule hagi Y vastu kahju hüvitamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid X ja Y 29.04.2016.a kinnistu müügilepingu, millega Y müüs Xile Xxxx asuva Xxxx kinnistu. Tegemist on 100% elamumaaga, millel asub eramu, mida kostja kasutas enda eluruumina vahetult enne müügilepingu sõlmimist pikema aja vältel ja mida hageja soovis ka kostjale teadaolevalt asuda eluruumina kasutama. Kinnistu osaks oleva eramu ehitamist alustati kostja poolt avaldatu kohaselt 90ndate keskel ning see sai valmis 2000ndate alguses (20012002). Kostja laiendas elamut 2008-2010.a ehitades osaliselt välja 2-korruse eluruumid. Notariaalse müügilepingu punktis 1.8.4. kinnitas müüja, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.
2.Pärast lepingu eseme üleandmist ja Xxxx kinnistul asuva eramu kasutamist Xi poolt hakkasid ilmsiks tulema puudused, millised olid varasemalt varjatud ja mida ostjal ei olnud võimalik märgata lepingu sõlmimisel ja millest ei olnud teda ka varasemalt teavitatud. 27.11.2016 kirjaga teatas X Yle avastatud puudustest ja avaldas valmisolekut puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulude osas kokkuleppele jõudmiseks.
3.13.12.2016 kirjaga vaidles Y kõigile hageja poolt välja toodud puudustele kategooriliselt vastu ning leidis, et elamul ei olnud üleandmisel probleeme muuhulgas soojapidavusega, põrandate soojustusega või puuduliku tuulekindlusega. Müüja asus seisukohale, et probleemid olid seotud Xi poolt maja tuulutusavade sulgemata jätmisega.
4.Hageja on puuduste olemasolu ja nende tekkepõhjuste uurimiseks tellinud elamu termograafilise ülevaatuse, alarõhutesti ja ehitusekspertiisi. Saanud kinnitust, et eramu ei vastanud selle ehitamise ajal kehtinud nõuetele ja põhjusel, et maja ei pidanud sooja, alustas hageja 2017 eramu renoveerimisega. Enne renoveerimisega alustamist palus hageja veelkord Yl puudused kõrvaldada või hüvitada nende kõrvaldamisest tekkivad kulud. Y keeldus. Renoveerimise käigus tulid ilmsiks silmnähtavad põhjused miks puudub elamul soojapidavus ja tuulekindlus.
5.Hageja on puudustest teatanud mõistliku aja jooksul alates nendest teada saamisest. Elamu soojapidavuse ja tuulepidavuse probleemid ilmnesid hagejale esmakordselt oktoobris 2016, mil ilmad läksid külmemaks ning algas kütteperiood. X on teinud varjatud puuduste täpse sisu väljaselgitamiseks ning tõendamiseks kulutusi, kuivõrd Y on puudustele varasemalt vastu vaielnud. Samuti on hagejal tulnud teha olulisi kulutusi müüdud eramul esinenud puuduste kõrvaldamiseks, kuna müüja ei olnud nõus puudusi kõrvaldama.
6.Hageja tugineb kahju hüvitamise nõude esitamisel järgmistele varjatud puudustele, mis esinesid elamul selle üleandmise hetkel: elamu puudulik tuulepidavus ning elamu puudulik soojapidavus, mis on mõlemad tingitud ehituslikest minetustest elamu ehitamisel.
7.Tuulepidavus oli puudulik, kuna elamu piirdetarindid ei olnud ehitatud ja omavahel liidetud selliselt, et need oleksid õhutihedad, tuuletõke oli paigaldatud valesti ning osaliselt puudus täielikult. Piirdetarindite avamisel tuvastati, et lisaks eeltoodud vigadele oli tuuletõke paigaldatud erinevalt projektist, mille kostja esitas hagejale tutvumiseks enne müügitehingut. Soojapidavus oli puudulik, kuna seintes, esimese korruse põrandas ning vahelaes ei olnud kasutatud vajalikul määral soojustusmaterjali, samuti oli soojustusmaterjal paigaldatud valesti ja puudulikult. Põranda ja vahelae avamisel tuvastati, et lisaks eeltoodud vigadele oli soojustus paigaldatud erinevalt projektist, mille kostja esitas hagejale tutvumiseks enne müügitehingut.
8.Hageja pöördus kostja poole mitmel korral sooviga puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste hüvitamises eelnevalt kokku leppida ning võimaldada kostjal soovi korral puudused üle vaadata. Kostja vaidles aga puuduste esinemisele järjepidevalt vastu ning ei olnud valmis mõistlikuks kompromissiks. Hageja on ammendanud kõik kohtuvälise lahenduse saavutamise võimalused.
9.Hagejale tekkinud kahju kokku summas 38 370 väljendub kulutustes, mis tuli teha, et selgitada välja puuduste täpne olemus ja põhjus ning viia elamu seisukorda, kus see vastab minimaalsetele tuulepidavuse ja soojapidavuse nõuetele. Hageja palub kostjalt välja mõista asja lepingutingimustele mittevastavuse kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste hüvitamist summas 38 370 eurot. Hageja palub kohtul kohustada kostjat tasuma viivist kindla summana kuni otsuse tegemiseni (alates hagi esitamisest kohtule kuni hagi rahuldamiseni seadusjärgses määras tasumata põhinõudelt iga viivituses oldud kalendripäeva kohta) ja kohtuotsuse tegemisest alates seadusjärgses määras aastas tähtaegselt tasumata põhinõudelt kuni selle täieliku rahuldamiseni. Hageja palub menetluskulud jätta kostjate kanda. Kostja vastuväited ja põhjendused
10.Kostja hagi ei tunnista ning vaidleb sellele vastu. Y ei kasutanud Xxxx kinnistul asuvat hoonet vahetult enne müügilepingu sõlmimist pikema aja vältel enda eluruumina, vaid elas xxxx. Y selgitas ostjale, et on varasemalt mitmeid aastaid seal elanud, kuid see eeldas mh seda, et talvel tuli elamut korralikult kütta nii nagu see puuküttega majades tavapärane on ning ka muul ajal tegi ta juba hommikul pliidi alla tule. Sestap sai tema Xxxx kinnistul elamisega kenasti hakkama. X käis kaaslasega kohapeal, neile näidati ja selgitati kõike, nad olid teadlikud, et elamul ei ole energiamärgist, samuti puuduvatest ehitus- ja kasutuslubadest, siiski soovis X tehingu teha ja kinnistu selles seisukorras omandada. Lisainvesteeringute tegemise põhjendusel palus ostja vähendada müügihinda 30 000 euro võrra. Arvestades, et Y Xile selles summas vastu ei tulnud ning vähendas kinnistu müügihinda vaid 15 000 euro võrra, tundub hageja nõudmine lausa meeleheitliku püüdena soovitud lisainvesteeringute finantseerimiseks. Müügihinna vähendamise järgselt ei olnud hageja tänane nõue kostjale ettenähtav, mis välistab juba iseenesest sellise kahju nõudmise.
11.Kostja avaldatu kohaselt alustati ehitustöödega 90ndate aastate alguses, viimistlustöödega alustati 2000.a. Renoveerimise käigus on väljaehitatud katusekorruse pind ca 72 m2 ulatuses. Kusjuures see renoveerimine tähistab põrandakatte paigaldamist ning seinte värvimist, mitte mistahes ulatuslikke ehitustöid. Väärib märkimist, et selleks, et X elamu seisukorraga veelgi paremini tutvuda saaks, pakkus Y Xile heatahtlikult isegi võimalust majas enne lõpliku otsuse tegemist olemist proovida, millisest pakkumisest hageja loobus. See ilmestab, et Y siiraks sooviks oli, et ostja oleks lepingu eseme seisukorraga võimalikult hästi kursis ja et Yl puudus mistahes soov Xi eest mingeid puuduseid varjata. Y ei olnud täna etteheidetavatest
väidetavatest puudustest isegi mitte teadlik, Y seisukoha järgi ei ole tegemist lepingueseme puudustega. Elamu vastab müügilepingu tingimustele ja seal kokkulepitule, samuti hageja poolt lepingu sõlmimise eel väljendatud ootustele.
12.Yle tuli Xi 27.11.2016 pretensioon kinnistu müügilepingu lepingutingimustele mittevastavusest ootamatult. Kostja selgitas 13.12.2016 vastuses, et temale teadaolevalt ei ole elamus probleeme puuduva soojapidavusega või puuduliku tuulekindlusega. Veel selgitas Y, et maja ainsaks kütteallikaks on ahi, seega on toatemperatuur mõistetavalt sõltuvuses selle elanike aktiivsusest ahju kütmisel. Elamu ostmisel oli X teadlik, et tegemist on 90ndatel aastatel valminud ahjuküttega puitsõrestik majaga, mistõttu on ilmne, et sellelt ei saa eeldada samasugust kvaliteeti nagu uute elumajade puhul. Hagiavaldusele lisatud termograafiline ülevaatus, alarõhutest ning ehitusekspertiis ilmestavad omakorda, et elamule püütakse omistada omadusi, mida sel olema ei pidanud. Hageja ei ole tõendanud, et pooltel oli konkreetne kokkulepe või et 29.04.2016 notariaalsest lepingust tuleneks see, et elamu peab vastama kindlaksmääratud tingimustele VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Nii termograafilise ülevaatuse raportis, alarõhutesti raportis kui ka ekspertiisis viidatakse allikatele, millised Xxxx kinnistul asuva elamu ehitamise ajal isegi mitte ei kehtinud. Ehituslikele nõuetele vastavuse hindamisel tuleks aga juhinduda valmimisaastast ja sel ajal kehtinud nõuetest. Kusjuures arvestama peab sedagi, et aastakümneid vana hoone ei saa mitte kuidagi vastata selle esialgsetele nõuetele, st arvestama peab ka asja vanuse ja sellest tingitud seisundiga, mh loomulik kulumine jms. Mõistetavalt ei vasta ega peagi vastama elamu nõuetele, mida selle ehitamise ajal veel kehtestatudki ei olnud. Ka elamu hilisem renoveerimine ei tähista sedavõrd kapitaalset ümberehitust, et elamult võiks oodata renoveerimise aegseid nõudeid.
13.Võttes arvesse, et ekspertiis tugineb äärmiselt üldistele andmetele ning nõuetele, millised elamu ehitamise ajal isegi mitte ei kehtinud, ei kehtinud sellistele elamutele või on tegemist hoopis soovituslike materjalidega, ei ole eksperdi järeldus hoone õhupidavuse mittevastavusest tõsiseltvõetav. Veel enam, kui ostja omandab maatüki koos sellel asuvate hoonetega eesmärgil koht korrastada ning elamu renoveerida püsielukohaks, ei kujuta elamu väidetavad puudused endast lepingutingimustele mittevastavust, vaid see eesmärk tähistab, et ostja ei eeldagi, et elamu vastaks mistahes kõrgetele nõuetele. Pooltel ei olnud kokkulepet, et elamu peaks vastama mingisugustele kindlatele tingimustele, mh ehitamise ajal kehtinud nõuetele. See eest fikseeriti lepingus, et kaalutud energiakasutuse klass on määramata ning et elamu sihipärast kasutamist võimaldavat kasutusluba ei ole väljastatud. Hageja küll selgitab, et elamukinnisvara peab vastama kasutusotstarbele, samuti eluruumile esitatavatele nõuetele, niisamuti viitab hageja elementaarsetele elutingimustele. Samas ei ole hageja müügilepingus ega selle sõlmimisele eelnenud läbirääkimistel väljendanud soovi omandada elementaarsetele elamistingimustele vastav eluruum, vastupidi, X oli teadlik ehitus- ja kasutuslubade puudumisest, samuti määramata energiaklassist, siiski oli tema sooviks kinnistu selles seisukorras omandada. Nii nagu kostja ülal viitas, siis otsis hageja kinnistut, millel oleks perspektiivi koht korrastada ning renoveerida see püsielukohaks. Ostja kinnitas 24.02.2016 e-kirjas, et Xxxx kinnistu vastab ostja ootustele ja otstarbele, milleks ostja seda vajab. Xi hilisemad testid ja ekspertiis ei lükka ümber seda, et hoone vastas sellele kasutusviisile, milleks X kinnistu ostis, ka ei tõenda need seda, et elamul oleksid mistahes puudused või et tegemist oleks lepingutingimustele mittevastavusega. Enamgi veel, kasutatud kinnisvaralt ei saa eeldada samaväärset kvaliteeti nagu uue kinnisvara puhul. Juhul kui ostja sooviks oli omandada kinnistu ühes mitmeid kümneid aastaid vana talumajaga, siis ei saa ta tugineda VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi sellele, et asi pidi olema vähemalt keskmise kvaliteediga. Ühtlasi oleks see vastuolus hea usu põhimõttega.
14.Kinnistu üleandmise-vastuvõtmise akti järgi on kinnistu üleandmise-vastuvõtmise aeg 29.04.2016. Etteheide elamu väidetavate varjatud puuduste kohta on Yle edastatud 27.11.2016,
so 7 kuud pärast kinnistu otsese valduse saamise aega. Isegi juhul, kui elamul X viidatud puudused tõesti esineksid ning X õigustatult heidab nende esinemist ette, millega Y küll ei nõustu, siis avastas või pidanuks X väidetavad elamu soojapidavuse ja tuulekindluse probleemid avastama hiljemalt 2016. a suvel, millisest algas mõistliku aja kulgemine. 2016. a suve on kirjeldatud kui väga sajust, vihmast, tuulist, jahedat jne, mille tõttu ei ole eluliselt usutav, et X avastas väidetava sooja- ja tuulepidavuse probleemi esmakordselt alles 2016 oktoobris. Riigikohtu praktikas on asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamise mõistlikuks tähtajaks loetud aega kuni kaks kuud (enamasti on see aeg siiski märksa lühem). Kostja hinnangul on X isegi juhul, kui elamul tema nimetatud puudused tõesti esineksid, kaotanud õiguse nendele puudustele tugineda. Ka juhul kui X väidetavad probleemid tõesti alles 2016. a oktoobris avastas, siis isegi sellel juhul oli 27.11.2016 teate edastamise ajaks kohane mõistlik aeg möödunud.
15.Kostja ei teadnud ega pidanudki teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest, mingisugust lepingutingimustele mittevastavust ei eksisteeri. Kostja lisab, et reeglina tuleb müüja teadmine või teadma pidamine kõne alla üksnes juhul, kui müüja on ühtlasi tootja või müüb enda poolt eelnevalt kasutatud asja, mille seisundist ta on teadlik. Nii nagu kostja ülal selgitas, siis ei elanud ta Xxxx kinnistul vahetult enne müügilepingu sõlmimist. Igasuguste kahtluste vältimiseks soovis ta anda ostjale võimaluse elamus pikemalt aja veetmiseks selleks, et ostja saaks täpsemalt aimu selle seisukorrast. Kokkuvõtvalt, Xi nõue Y vastu summas 38 370 eurot ei kuulu rahuldamisele, ühes sellega ei kuulu rahuldamisele Xi taotlus viivise väljamõistmiseks.. Kostjad paluvad hagi jätta rahuldamata, menetluskulud jätta hagejate kanda. Kohtu põhjendused
16.Kohus, kuulanud kohtuistungil ära menetlusosalised ja asjas määratud kohtuliku eksperdi, tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
17.Hageja nõuab kostjalt müügilepingu esemel olnud varjatud puuduste hüvitamisega tekitatud kahju hüvitamist summas 38 370 eurot ja lisanduvat viivist hagi esitamisest alates kuni kohustuse täitmiseni. Vaidlust ei ole selles, et hageja omandas kostjalt 29.04.2016.a Xxxx asuva Xxxx kinnistu (I kd, tl 7-12). Kohus loeb selle asjaolu TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks. Poolte vahel on vaidlus selles, kas kostja on oma lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud andes hagejale üle puudustega asja. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas hageja on kostjat teavitanud puudustest tähtaegselt ja kas ning millises summas peaks kostja hagejale kahju hüvitama.
18.Riigikohus on selgitanud, et „hageja võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt ka Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27): kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav; hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4; RKTKo 08.01.2013.a, nr 3-2-1-173-12). Samas lahendis
osundas tsiviilkolleegium, et põhimõtteliselt peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja. VÕS § 103 lg 1 teise lause järgi eeldatakse siiski, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja kostja peab kahju hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav.
19.Riigikohus on selgitanud, et müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-100-15, p 21): • puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); • puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); • ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); • sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); • ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2) RKTKo nr 2-17-1937/52, p 16).
20.Et otsustada selle üle, kas müüja on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Kostja hinnangul ei pidanud kinnistul olev elamu vastama mingisugustele sooja- ja tuulepidavuse nõuetele ega olema isegi selliselt ehitatud. Kostja leiab, et kuivõrd hageja oli teadlik, et lepingu esemeks oleval kinnistul asub vanem elamu, millele ei ole väljastatud energiamärgist, võttis hageja endale teadlikult riski omandada teadmata omadustega ehitis. Hageja vaidleb kostjale vastu ja selgitas, et ostis elamu õigustatud eeldusel, et selles saab õdusalt ja aastaringselt elada ilma müügilepingu hinnast ligi 30% väärtuses parandustöid tegemata. Kostja ei avaldanud kordagi hagejale, et elamu soojapidavus eeldab hoone pidevat ja forsseeritud kütmist.
21.Kohtule esitatud AS-i Kinnisvaraportaal müügikuulutusest selgub, et kostja pakkus müügiks „õdusat taluhäärberit looduskaunis kohas. Maja on heas korras ja avara planeeringuga, siseruumide kogupindala ca 220 m2 + mahukas garaaž otseühendusega esikusse. Maja sobib nii suvitamiseks kui ka aastaringseks elukohaks“ (I kd tl 165). Seega asus müügilepingu esemeks olnud kinnistul elamu, kus pidi olema võimalik aastaringselt õdusalt elada. Müügilepingus puuduvad kokkulepped või viited elamu soojuspüsivusele ja tuulekindlusele. Kui kasutatud asja müügileping ei sisalda kokkulepet eseme kvaliteedi kohta, peab asi vastama tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk asja keskmisele kvaliteedile.
22.Riigikohus on selgitanud, et „Kui kasutatud asja müügileping ei sisaldanud kokkulepet asja kvaliteedi kohta, peab asi VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk asja keskmisele kvaliteedile. Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei ole veel lepingutingimustele mittevastavusteks. Samas tuleb lepingutingimustele mittevastavust jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine. Kasutatud asjade puhul võib asja puudus olla tekkinud ka mittenõuetekohase hoolduse tagajärjel (RKTKo nr 3-2-1-23-10, p 12, nr 2-1518987/26, p 13). Riigikohus on muuhulgas selgitanud , et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes ning kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (vt RKTKo nr 3-2-1-46-17, p 19).
23.Kohus leiab, et hageja poolt esile toodud müügilepingu eseme puudusi tõendavad müügilepingu eset uurinud riiklikult tunnustatud ehitusekspertide M. S. kui H. K. arvamused, samuti termograafilise testi raport, alarõhu testi raport ja samuti hageja poolt esitatud fototabel (I kd tl 14-31, 32-39, 113-117, II kd tl 88-95). Riiklikult tunnustatud ekspert H. K. arvamuse kohaselt
esineb Xxxx kinnistu elamu piirdetarindite läbipuhutavust ning puudulikule soojustustele viitavaid külmemaid kohti praktiliselt kõikides tarindite liidetes – nii seina ja põranda liites, seina ja lae liites, seina ja katuslae liites, aknasõlmedes, ustes jne. Hoone õhupidavus ei vastanud elementaarsetele nõuetele. Kui ehitamise ajal kehtinud norm nägi ette, et maksimaalne õhulekete arv võinuks olla 3, oli õhulekete arv testi tulemuse kohaselt 22,129 millega on seletatav ka hoone omanike poolt tuntav külmatunne, eriti tuuliste ilmadega (I kd tl 34 ja pöördel). H. K. arvamusega on ka tuvastatud, et välisseina soojajuhtivus ei vastanud Eesti projekteerimisnormi EPN 11.1 maksimaalsele lubatud väärtusele +18 oC juures. Katuslae soojajuhtivus ei vastanud EPN 11.1 maksimaalsele lubatud väärtusele +18 oC juures. Aluspõranda soojajuhtivus ei vasta EPN 11.1 maksimaalsele lubatud väärtusele + 18 oC juures(I kd tl 37, 38, 39). H. K. arvamuse kohaselt ei vasta teostatud piirdetarindite kontrollarvutuste kohaselt ükski kontrollitud element 1990-ndatel kehtinud soojapidavuse nõuetele.
24.Ka M. S. ekspertarvamusest saab teha järelduse, et elamu soojapidavus oli puudulik, kuivõrd seintes, esimese korruse põrandas ning vahelaes ei olnud kasutatud vajalikul määral soojustusmaterjali, samuti oli soojustusmaterjal paigaldatud valesti ja puudulikult. Ekspert osundas, et kuigi objekt jättis esmavaatlusel ja müügikuulutuse fotodel hea mulje, oli objekti ehitustööde kvaliteet märkimisväärselt madal. Eriti madala kvaliteediga oli teostatud soojusisolatsioonitööd. Kohati oli objekti ehitamisel kasutatud käepäraseid materjale, mis ei olnud antud töödeks sobilikud (näiteks tuuletõkkena kasutatud puitkiudplaat). Objekti ehitusaegse eeldusliku kvaliteedi saavutamiseks tuleb asendada enamus piirete soojustust, rajada aurutõke ja tuuletõke (II kd tl 94, pöördel). Ekspert selgitas kohtule, et valesti ning puudulikult paigaldatud soojustuse puhul ei ole tegemist loomuliku kulumisega, kuivõrd tänapäeval ehitusvill ära ei vaju. Samuti ei saa pidada soojustuses olevaid ohtraid näriliste käike loomulikuks kulumiseks ega tavapäraseks, kuivõrd maja seisis tühjana ning närilistega ei võideldud (II kd tl 147, pöördel 01:4:34). Seega on elamul juba niigi puudulikult ning valesti paigaldatud soojustuse olukord halvenenud ka kostja ebapiisava hoolduse tõttu- kostja ei ole elamus tõrjunud kahjureid
25.Kostja teeb hagejale etteheiteid selles, nagu hageja nõuaks 90ndatel aastatel valminud ahjuküttega puitsõrestik maja vastavust kaasaajastatud tänapäevastele nõuetele vastavale elamule. Kohtu hinnangul on kostja selles osas eksinud. Hageja ei heida kostjale ette elamu mittevastavust kaasaegsetele nõuete, vaid üksnes seda, et hoone sooja- ning tuulepidavus ei vasta tema hinnangul elementaarsetele tingimustele. Elamu soojapidavuse nõue ei kehti vaid uutele elamutele. Ka vanad ning juba kasutusel olevad elamud peaksid hoidma sooja ning pidama tuult. Kui elamu sellisele elementaarsele tingimusele ei vasta, tuleb sellest võimalikku ostjat teavitada. Asja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks juhtinud hageja tähelepanu, et elamu ei pea tuult ega sooja või sellele, et elamu vajab sügis-talvisel perioodil eriti intensiivset kütmist.
26.Vastupidi, kostja ise on 90ndatel aastatel valminud ahjuküttega puitsõrestik elamut reklaaminud kui õdusat aastaringselt elamiskõlblikku hoonet. Kostja sõnakasutus eeldab, et elamu vastab igati sooja- ja tuulepidavuse nõuetele, on sobiv elamiseks aastaringselt ning pooled ei ole kokku leppinud selles, et kinnistul asuv eluhoone võiks olla sooja ning tuult mittepidav. Müügikuulutusest ei saa teha järeldust, et aastaringseks elamiseks kõlbab see 90ndatel aastatel valminud ahjuküttega puitsõrestik maja alles pärast täiendavat soojustamist ja renoveerimist. Riigikohus on samuti juhtinud tähelepanu, et „kui elamiseks mõeldud lepinguese ei vasta elementaarsetele elamistingimustele, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi (st tegemist ei ole eritingimustega, milles pooled peavad kokku leppima) ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (RKTKo nr 3-2-1-129-12, p 23 ja 26, 3-2-1-53-17).
27.Kohus ei nõustu kostja seisukohaga selles, et kuivõrd elamul puudus energiamärgis, ei pidanudki elamu vastama mingisugustele sooja- ja tuulepidavuse nõuetele ega olema selliselt isegi ehitatud. Kui müügilepingu esemeks olev kinnistu on ostetud aastaringseks elamiseks siis kohtupraktika kohaselt peavad olema tagatud elementaarsed elutingimused elamu peab olema soojapidav. Eesti kliimas on elementaarne, et aastaringseks elamiseks mõeldud hoone hoiab sooja ning peab tuult. Kohus selgitab, et hoone energiamärgis annab vaid infot projekteeritava või olemasoleva hoone projekteeritud energiavajaduse või tegeliku energiatarbimise kohta. (Ehitusseadustik § 66 lg 1). Energiamärgise alusel saab võrrelda, kas hoone kulutab rohkem või vähem energiat ruutmeetri hoone köetava pinna kohta kui teised analoogsed hooned. Energiamärgise puudumine aga ei tähenda, et elumaja ei pea vastama elementaarsetele eluhoonetele vastavatele tingimustele. Riigikohus on märkinud, et „Elamu kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojaks kütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks; puudulikult soojustatud ja vähese soojapidavusega maja ei saa olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes (RKTKo nr 3-2-15-12, p 29). /.../ Ainuüksi võimalus maja soojaks kütta ei tähenda elamu vastamist sihtotstarbele, kui selleks kulub ebamõistlikult palju energiat (RKTKo 2-17-1937/52, p 20). Seega müügilepingu esemeks oleval kinnistul olevat elamut olema pidi võimalik mõistlikult soojaks kütta ja elamu pidi pidama nii sooja kui tuult.
28.Kohus ei nõustu kostjaga selles, et elamu ei pidanudki vastama mingisugustele normidele. Kohtupraktika kohaselt tuleb VÕS § 77 lg 1 järgi lepingus kokku leppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava (Riigikohtu lahend asjas nr 32-1-131-05, p 12). Ekspert M. S. on selgitanud, et objekti ehitusaegseks heaks ehitustavaks tuleb lugeda loodusseadustest tuletatud põhimõtteid, mida aktsepteerivad kõik ehitusala asjatundjad, et hoone piire (põrand, sein, lagi, katuslagi) peab olema: täidetud soojustusmaterjaliga selliselt, et selles ei saa õhk liikuda, ehk piire peab olemas soojustusmaterjaliga täidetud täielikult, kuivõrd vaid seisev õhk on heaks isolatsioonimaterjaliks; hoone piirides asuv soojustusmaterjal (antud juhul mineraalvill) peab olema seestpoolt ja väljastpoolt kaetud õhutiheda kattega (seestpoolt aurutõkkega ja väljastpoolt tuuletõkkega); Piire peab minema seestpoolt väljapoole järjest „hõredamaks“ ehk õhku läbilaskvamaks, et piire saaks välja kuivada (II kd tl 90). Asjatundja H. K. on oma arvamuses juhtinud tähelepanu, et 1990.a T. Masso poolt koostatud raamatus „Väikemajad“ on selgitatud nõudeid seintele ja lagedele, samuti juhtis asjatundja tähelepanu Eesti projekteerimisnormi nõudeid piirdetarindute õhutihedusele (I kd tl 33ja pöördel). Seega on ekslik kostja seisukoht, et 90 aastatel ehitatud elamu sooja ja tuulekindluse kohta ei kehtinud mingid nõuded ega normid.
29.Kostja leiab ka, et hageja poolt esitatud hagi ei ole võimalik rahuldada. Kostja hinnangul on hageja nõude aluseks olevad faktilised asjaolud on oluliselt muutunud, kuid hageja ei ole oma hagi muutnud. Menetluses on jätkuvalt hagi, milles hageja tugineb ekspert H. K. poolt koostatud ekspertiisiaktile, mis on asjakohatu. Hageja nõude aluseks olev hinnapakkumine, mis tugineb sellele asjakohatule ekspertiisiaktile, ei ole samuti asjakohane. Ekspert M. S. ekspertiisile tuginemiseks oleks hageja pidanud oma hagi muutma. Kuna hageja oma hagi ei muutunud, siis ei ole võimalik tema nõuet rahuldada ka tuginedes ekspert M. S. poolt koostatud ekspertiisiaktile.
30.Kohtule on kostja väide arusaamatu. Kohus juhib kostja tähelepanu, et hagi on kohtule esitatud põhjusel, et elamul puudub soojapidavus - hoone ei hoia sooja, ahjude kütmise lõppedes langeb toatemperatuur mõne tunniga kütmiseelsesse seisu, hoone tuulekindlus on puudulik, tuul puhub 1- ja 2-korruse põrandate kõrguselt tuppa (muuhulgas põrandalaudade vahelt), põranda soojustus ei toimi, 1- ja 2-korruse põrandad on jääkülmad, vundament on täielikult soojustamata
(seetõttu tekib hoonesse külmasild) ning elamul on puudulik veekindlus suurema vihmasaju korral tuleb katuse osadest kohtadest vesi läbi, vihmavesi tuleb 2-korruse (suurema) toa akna ja põranda kaudu tuppa. Hageja nõuab kahjuhüvitisena kostjalt viidatud puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde ja materjalide maksumust. Hageja ei ole oma hagi alust või eset menetluse kestel muutnud. Lisaks hageja avaldas 26.08.2020 menetlusdokumendis, et täiendab hagi alust ka puudustele ja vajalikele töödele, millele ei ole hageja ise osanud seni tugineda, kuid mis on selgunud riiklikult tunnustatud eksperdi vaatluse ja arvamuse koostamise käigus. Hageja tugineb kõigile eksperdiarvamuses esitatud puudustele (eelkõige alates lk 5 „Olemasolev olukord“ kuni lk 8 „Küsimused eksperdile“) ilma neid siinkohal üle kordamata. Samuti tugineb hageja eksperdiarvamuse osale, mis laiendab vajalike tööde mahtu ja ulatust. Hageja nõuab kahju hüvitamist ka 2. korruse seina / lae kaldosale uue tuuletõkke ja soojustamise eest eksperdiarvamuse lk-l 14 järgmiselt: mahus 111m2 tööühiku hinnaga 32 eurot ning materjali hinnaga 702 eurot (koos KM, II kd tl 107).
31.Kohus leiab, et kostja vastutust ei välista ega piira hageja kinnitus müügilepingus, et ta on teadlik ehitiste ja rajatiste seisukorrast. Kui müügiese vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb üksnes eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (RKTKo 26.09.2007.a tsiviilasi nr 3-2-1-71-07, p 13). See ei piira aga müüja vastutust müügieseme varjatud puuduste eest. Riigikohus on selgitanud, et: „Kolleegiumi arvates võib ka müügikuulutuses esitatud teave kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada.“ (RKTKo nr 3-2-1-43-15, p 18, 3-2-1-46-17, p 19).
32.Riigikohus juhtinud tähelepanu, et „Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (vt RKTKo nr 3-2-1-129-12, p-d 23 ja 26 ja nr 2-18-9099/65, p 10). Tsiviilkolleegium osundas lahendis nr 2-17-1937/52, et „Ausal müüjal on oma vastutuse välistamiseks parim viis lisada müügilepingusse punktid (või teha ostjale muul viisil tõendatavalt nähtavaks teave) selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt müügiesemel on. /.../ Ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes ning kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (vt RKTKo nr 3-2-1-46-17, p 19).
33.Kohus ei nõustu kostja seisukohaga ka selles, et hageja on esitanud hagi, et kompenseerida kostja poolt osaliselt rahuldamata jäänud hageja hinna vähendamise soovi poolte lepingueelsete läbirääkimiste käigus. Hageja elukaaslane selgitas 24.02.2016 e-kirjas kostjale, et nad peavad arvestama lisainvesteeringuga naabri kinnistu eest, kuid selgitasid ka, et neil tuleb teha lisainvesteeringuid elamu siseviimistlustööde osas, 2-korruse väljaehituse lõpetamiseks, garaaži renoveerimiseks (soojustamine), alternatiivse kütte paigaldamine, puurkavu rajamine, maja ees oleva elektriposti likvideerimine, kõrvalhoonete renoveerimine, vertikaalplaneerimine (I kd tl 58, pöördel). Seega tugines hageja lepingueelsete läbirääkimiste käigus müügihinna vähendamisel hoopis teistele puudustele ning asjaoludele. Kohus ei saa hagimenetluse käigus kogutud tõenditest ning esiletoodud asjaoludest kuidagi teha järeldust, et hagi on esitatud pahatahtlikult eesmärgil renoveerida elamu kostja arvel.
34.Samas kirjas 24.02.2016 on hageja kostjale selgitanud, et nad otsivad hoonestatud kinnistut ja nende jaoks on muuhulgas väga oluline piisav ehituslik kvaliteet hoone renoveerimiseks (I kd
tl 58). Hageja kirjeldas kohtuistungil, et „olukord oli väga tõsine. Kui on tuuline ilm ja tuuletõket ei ole, siis põrandalaudade vahelt pressis tuppa välist õhku. Nt põrandal olnud kassi vesi läks jäässe. Põranda sees ei olnud soojustust, õhk liikus läbi maja. Loomulikult olid seal 4 ahju, ahju juures oli soe, natuke eemal juba sein, mis oli hõre, tekivad külmasillad. Seinad täiesti külmad. Tuult pressis sisse igast nurgast. Tuli oli koguaeg all. Osasid ruume ei saanudki soojaks, nt trepialune. Hommikul oli temperatuurid 10-12 kraadi. Enne magamaminekut panime tule alla ja hommikul ärkad külmast üles ja ahjudele tuled alla. Päev otsa oli koguaeg tuli all“. Hageja selgitas kohtuistungil, et kui ta oleks teadnud, et maja ei pea sooja, ei oleks ta ilmselt kinnistut soetanud, vähemalt mitte sellise hinnaga (II kd tl 141, pöördel 00:27:17, 142 00:31:46).
35.Kohus märgib, et müüja vastutab VÕS § 218 lg-st 1 tulenevalt müügieseme puuduste eest ka juhul, kui ta neist puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma (vt Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p-d 18 ja 19; 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-100-15, p 35). VÕS § 218 lg 4 ei piira müüja vastutust varjatud puuduste eest. „Müüja vastutust ei mõjuta ka ainuüksi see, kui ostja võtab endaga kaasa inimese, kes on ehitusalase kogemusega. Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest. Arvestades müüja avalikustatud teavet tervikuna, võiks järeldada, et ostja pidi VÕS § 218 lg 4 mõttes kinnistu puudusest teadma vaid juhul, kui eriteadmisteta isik pidi avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiesemel esineb vaidlusalune puudus. Vastupidisel juhul tuleb eeldada, et tegemist on varjatud puudusega, mille eest vastutab VÕS § 218 lg 1 järgi müüja (RKTKo nr 3-2-1-46-17, p 24, 25, 26).
36.Kohus märgib, et kui kostja leiab, et hageja pidi maja ülevaatusel märkama seda, et maja on puudulikult soojustatud ega pea tuult, siis pidi kostja ka ise olema teadlik sellest, et maja on puudulikult soojustatud ega ole tuulekindel. Müüja vastutus müügieseme lepingutingimustele mittevastavuse eest on piiratud seda rohkem, mida rohkem on müüja müügieset puudutavat olulist negatiivset teavet lepingueelsetel läbirääkimistel ostjale avaldanud. Oluliste asjaolude avalikustamise kohustus tuleneb ka mh VÕS § 14 lg‐st 2 ja TsÜS §‐st 95. Kostja maja ülevaatusel ega ka tehingu sõlmimisel ei juhtinud hageja tähelepanu, et elamu ei pruugi olla piisavalt soojustatud ja tuultpidav.
37.Kohus selgitab, et ostja pidi VÕS § 218 lg 4 mõttes kinnistu puudusest teadma vaid juhul, kui eriteadmisteta isik pidi seni avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiesemel esineb vaidlusalune puudus (elamu ei pea sooja tuult, ega vihma). Elamu puudulikku soojustust väliselt visuaalselt näha ei olnud, seda saab avastada vaid ehitise konstruktsioone avades. Elamu välisel ülevaatusel ei olnud võimalik elamu soojusisolatsiooni puudusi avastada. Nagu ka kohtuekspert M. S. oma arvamuses märkis, et kuigi objekt jättis esmavaatlusel ja müügikuulutuse fotodel hea mulje, oli objekti ehitustööde kvaliteet märkimisväärselt madal. Eriti madala kvaliteediga oli teostatud soojusisolatsioonitööd (II kd tl 94, pöördel). Seega ei ole ka tähtsust asjaolul, et kostja hinnangul on hagejal ehitusalased eriteadmised, kuna hageja registreeris 23.11.2016 müügilepingu eseme aadressile OÜ Terasberg, mille peamiseks tegevusalaks on muud eriehitustööd. Kohus nõustub hagejaga selles, et ainuüksi juriidilise isiku registreerimine müügilepingu aadressile ei muuda hagejat isiklikult ehitusspetsialistiks. Hageja ei ole ehitusekspert ja temalt ei saanud sellist eriteadmist oodata.
38.Riigikohus on ka selgitanud, et ostja ei pea puudusi otsima ning nende avastamiseks kontrollima asja või selle osade töökorda, kõrvaldama asja seisundi tuvastamiseks takistusi või otsima puudusi, mida ei ole võimalik tajuda pelga asja välise, visuaalse vaatluse käigus. Müüja teadmatus puudustest vabastab teda VÕS § 218 lg 4 järgi vastutusest üksnes juhul, kui ostja puudustest teadis. Hoonel tuvastatud ehitusvead maja soojustamisel on selline varjatud puudus, mida hageja ei teadnud ega pidanud kinnisasja ostes teadma. Seetõttu ei vabane kostja vastutusest. Hagejal ei olnud ka kohustust ega ka võimalust puudusi enne lepingu sõlmimist
otsida või nende avastamiseks kaasata kinnisasja ülevaatusele ehitusspetsialist vm asjatundja tuvastamaks maja soojustamisel tehtud vigu. Kohus rõhutab, et puudusi mille tagajärjel ei pea maja sooja ega tuult ei olnud võimalik tuvastada tavapärase ülevaatuse käigus, sest seda ei olnud näha ilma seina- või põrandakonstruktsioone avamata.
39.Kohus arvestab siin ka seda, et kostja valduses on antud kinnistu olnud alates 29.03.2007 (I kd, tl 128). Seega on ta olnud vaidlusaluse kinnistu omanik pikka aega ja pidi olema teadlik sellel olevatest puudustest. Riigikohus on märkinud, et „müüja teadma pidamise hindamisel on oluline arvestada muuhulgas asjaolu, kui kaua on asi müüja omandis olnud (sõltumata sellest, kas asja omanik on ka selle kasutajaks). Kui asi on olnud pikka aega müüja omandis, peab ta olema asja seisukorraga enam kursis kui müüja, kes omandas asja alles hiljuti. Arvestades omaniku staatusest tulenevaid õigusi ja kohustusi, saab pikemat aega asja omanud müüja puhul kolleegiumi hinnangul eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja sellistest puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad. Tavapärasele kasutajale on hõlpsasti äratuntavaks puuduseks see, kui asi ei vasta selle elementaarsele kasutusotstarbele (asi ei kõlba selleks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse). Seega tuleb pikka aega kinnistut omanud müüja puhul (sõltumata sellest, kas ta on ka selle kasutajaks) eeldada, et ta peab teadma vähemalt sellest, et kinnistul asuv elamu ei vasta elementaarsetele elamistingimustele.“ RKTKo nr 3-2-1-53-17, p 14). Et kostja ise ei ole kinnistul viimasel ajal reaalselt elanud, ei vabastada see teda teadmise vastutusest. Kui kostja ise ei olnud elamus talvel elanud, siis ei saanud ta elamut müüa argumendiga, et hoone on sobilik õdusaks aastaringseks elamiseks.
40.Kostja leiab, et hageja on kaotanud õiguse müügilepingu eseme puudustele tugineda, kuivõrd hageja ei ole puudustest teatanud õigeaegselt. Kostja hinnangul pidi hageja juba 2016 erakordselt jahedal suvel aru saama, et elamu ei pea sooja ega tuult. Hagiavalduse kohaselt hageja pöördus kostja poole 27.11.2016., teavitades teda elamu puuduvast soojapidavusest ja puudulikust veekindlusest (I kd tl 13). 13.12.2016.a kirjaga vaidles kostja kõigile puuduste vastu. Helioest OÜ teostas hoone ülevaatuse 18.02.2017, raport valmis 28.02.2017, OÜ Ehitusekspertiisibüroo teostas hoone paikvaatluse 18.02.2017, eksperdiarvamus valmis 02.05.2017.a (I kd, tl 14, 32). Kohus leiab, et hageja on pöördunud kostja poole puuduse kõrvaldamiseks mõistliku aja jooksul. Kuigi 2016a suvi võis olla ebaharilikult jahe, ei saa suviseid jahedaid ilmu võrrelda sügiseste ilmadega, mil päike on madalal ning ilmad pidevalt jahenevad. Kohtu hinnangul on paari kuu pikkune ajavahemik igati mõistlik tähtaeg kostja poole pöördumiseks ja teda puuduste olemasolust teavitades. Kuigi reaalselt sai hageja elamu sooja- ning tuulepidavuse puudusest teada juba sügisel 2016.a, ei olnud tal sellel ajal tegelikkuses teada kui suur on probleem ja palju maksab puuduste kõrvaldamine. Puuduste kõrvaldamiseks vajalikud tööd ja nende võimalik maksumus selgusid alles 02.05.2017.a OÜ Ehitusekspertiisibüroo arvamusest.
41.Eeltoodust nähtuvalt on tõendatud, et Xxxx kinnistul asuva elamu sooja- ja tuulepidavus oli puudulik, puudus tulenes ehitusvigadest, seega oli puudus olemas riisiko ülemineku ajal ostjatele, puudused ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); hageja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal elamu sooja ning tuulepidavuse puudustest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale e-kirjaga 27.11.2016.a so mõistliku tähtaja jooksul (VÕS § 220 lg 3), puudus on tekkinud pigem ebakvaliteetse ja ehitusvigadega renoveerimise tagajärjel (VÕS § 221 lg 1 p 1 ja 2)
42.Selliste kulutuste hüvitamist saab nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel, tegemist on puuduste kõrvaldamise kui kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudega (vt ka nt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Sellise nõude võib VÕS § 115 lg 2 järgi esitada üldjuhul alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist ja üksnes erandina VÕS § 115 lg 3 alusel ka tähtaega andmata, kui kahju hüvitamine
puuduse kõrvaldamist võimaldamata on mõistlik. Hagiavalduse kohaselt hageja pöördus kostja poole koheselt so 27.11.2016.a teavitades teda sellest, et elamu ei pea sooja ega tuult. Kostja vaidles puuduste olemasolule vastu, seega pidi hageja asuma koguma tõendeid kinnitamaks oma väiteid elamu puuduste kohta. Elamul olevate puuduste täpne kirjeldus ja nende kõrvaldamise maksumus selgis alles asjatundja arvamusest 02.05.2017. Seega on hageja täitnud kostjale puudustest teatamise kohustust VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 mõttes.
43.Järgnevalt hindab kohus seda, kas ja millises summas tuleb kostjal hageja kahju hüvitada. VÕS § 127 lg 1 järgi, kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 128 lg 3 järgi otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.
44.Kahjuhüvitise väljamõistmisel tuleb arvestada VÕS § 127 lg 1 järgi kahju hüvitamise eesmärki, samuti tuleb kahjuhüvitisest VÕS § 127 lg 5 järgi maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema säästetud kulud. Riigikohus on selgitanud, et alternatiivselt kantud kulutuste hüvitamisele VÕS § 222 lg 5 tähenduses, saab ostja nõuda müüjalt VÕS § 115 lg 1 alusel elamu puuduste kõrvaldamiseks tulevikus tehtavate kulutuste hüvitamist. Selline kahju on hõlmatud lepingu nõuetekohase täitmise kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 tähenduses ning sellist kahju saab tõendada asjatundja koostatud puuduste kõrvaldamise maksumuse kalkulatsiooniga (RKTKo nr 3-2-1-5-12, p 33).
45.Kahjuhüvitisest maha arvatavate kulude kohta on Riigikohus märkinud, et kahju hüvitamise eesmärgiks on VÕS § 127 lg 1 järgi isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, kuid hüvitise väljamõistmisel tuleb arvestada VÕS § 127 lg-ga 5, mille järgi tuleb hüvitisest arvata maha kasu, mille kahju tekitamine kaasa tõi, sest vastasel juhul oleks tegemist karistusliku hüvitisega, mis võiks viia hageja põhjendamatu rikastumiseni. Kasu mahaarvamisel tuleb teisest küljest aga arvestada, et kahju tekitamisega põhjuslikus seoses oleva kasu mahaarvamine ei tohi VÕS § 127 lg 5 kohaselt olla vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga VÕS § 127 lg 1 tähenduses ning kohtul tuleb kaaluda, kas kannatanu suhtes on õiglane arvata maha kasu olukorras, kus kannatanul ei ole objektiivselt võimalik kasu saamist kahju hüvitamise käigus vältida (RKTKo nr 3 2 1 133-15, p 17).
46.Hageja on esitanud Lahi talu soojustustööde kalkulatsiooni, mille kohaselt kulub ehitise puuduste kõrvaldamiseks kokku koos käibemaksuga 36 834 eurot (I kd tl 40). Kostja on esitanud hinnapakkumise Lahi talu elamul olevate puuduste kõrvaldamiseks summas 10 651,80 eurot (I kd, tl 211). Kohus viis asjas läbi ehitustehnilise ekspertiisi, mille järgi on Lahi talu elamul puuduste kõrvaldamiseks vajalike materjalide maksumus 9 896 eurot ja ehitustööde maksumus 11 145 eurot, kokku 23 305 eurot (II kd, tl 94, pöördel). Hageja vaidleb eksperdile vastu, kuna ekspert ei ole arvestanud ehitusfirma tellimisega, samuti on ekspert jätnud arvestamata siseviimistluskulud, välisseina viimistluse, vintskapi soojustuse asendamise, vanade materjalide utiliseerimiskulu ja tellingute hinna. Hageja toob esile, et M. S. kalkulatsiooni summa on 31 458,5 eurot, kui liita kõik eelpool juurde arvestatud summad juurde. Arvestades asjaolu, et Ehitusnurk OÜ pakkumine 36 834 eurot, siis on hiljem ja tagantjärele (paberil) arvestatud ehituskalkulatsioon vaid u 5000 euro võrra väiksem.
47.Kostja vaidleb haginõudele jätkuvalt vastu põhjusel, et nõue on ülepaisutatud. Kostja osundab, et nii hageja kui ka ekspert mainisid 10.03.2021 istungil korduvalt, et hageja tegi elamu ise
korda. Hinnapakkumise alusel saaks kahju hüvitamist nõuda juhul, kui asja ei ole veel korda tehtud. Põhjendamatu on nõuda kostjalt suurema summa hüvitamist, kui on reaalselt tekkinud kahju. Samuti tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik, sai kahju tekitamise tagajärjel.
48.Kohus märgib, et arvestades hoonel esinevaid puudusi ja nende kõrvaldamiseks vajalikke töid, on tööd küll ulatuslikud ja kulukad, kuid see ei anna alust järeldada, et hagejale ei tuleks kahju hüvitada. VÕS § 127 lg 1 järgi tuleb hageja asetada olukorda, mis oleks võimalikult lähedane sellele, kui ta oleks ostnud elamu, millel ei ole varjatud puudusi. Kohus leiab, et muul viisil, kui ebapiisava soojustuse, puuduva aurutõkke ning avatud konstruktsioonide asendamine uutega, ei ole sellist olukorda võimalik saavutada. Seetõttu ei ole hagejal objektiivselt võimalik vältida rikastumist ja seetõttu ei saa kohus arvata kahjuhüvitisest VÕS § 127 lg 5 järgi maha seda, mille võrra hageja kahjuhüvitise läbi rikastuvad. Kuna puudused on elamu konstruktsioonides (seintes, põrandas, laes) on vältimatult vajalikud ka konstruktsioonide avamist, lammutamist ja taastamist puudutavad tööd.
49.Arvestades asjaolu, et kostja müüs küll 90ndatel aastatel valminud ja 2000 renoveeritud elamut, mille välise ning sisemise visuaalse välimuse põhjal ei olnud hagejal kui ostjal alust arvata, et hoone põrand ja seinad on ei pea sooja ega tuult, sai hageja eeldada, et elamu põrandad ja seinad on piisavalt soojustatud ja hoone renoveerimise käigus kontrollitud ja vajadusel nõuetekohaselt täiendavalt tihendatud. Kuna hoone konstruktiivse osa parandamisega kaasneb ka muude elamu osade eemaldamine ja taastamine, võib küll kostjale tunduda, et elamu puudulikust sooja ning tuulepidavusest tingitud kahjuhüvitis väljub kahju hüvitamise piiridest VÕS § 127 lg 1 tähenduses ja hageja saab endale täielikult renoveeritud elamu, kuid kohtu hinnangul see nii ei ole.
50.Kohus lähtub puuduse kõrvaldamiseks vajalike kulude kindlaksmääramisel ekspert M. S. hinnagust summas 23 305 eurot. Kuigi hageja on selgitanud, et ekspert ei ole oma arvamuses arvestanud siseviimistluse, välisseina viimistluse, vintskapi soojustuse asendamise, vanade materjalide utiliseerimiskulu ja tellingute hinna, juhib kohus tähelepanu, et hageja kavatses hoone omandamise järel nagunii uuendada elamu siseviimistlust (I kd tl 58). Seda arvestades ei oleks hageja kahjuhüvitise nõue põhjendatud osas, milles hageja nõuab seinte viimistlustööde hüvitamist. Seda tööd oleks hageja teinud sõltumata varjatud puuduste avastamisest ja nende kulutuste hagejale hüvitamise korral rikastuks hageja põhjendamatult. Kohus nõustub hagejaga aga selles, et ei saa eeldada, et siseviimistluse uuendamise korral oleks hageja välja vahetanud ka kipsplaadi. Kohus nõustub, et kipsplaadi vahetamisega seotud kulu kuulub vajalike ehitustööde hulka (276,50 eurot). Samuti tuleb jätta arvestamata hageja poolt taotletud ehitusfirma tellimise kulud. Kostja on tähelepanu juhtinud, et hageja kinnitas, et elamu on nüüdseks soojustatud, samuti nii hageja kui ka ekspert mainisid 10.03.2021 istungil korduvalt, et hageja tegi elamu ise korda. Et hageja oleks lepingu sõlminud mõne ehitusettevõttega esile toodud ei ole. Seega tuleb ehitusettevõtte tellimise kulud jätta arvestamata.
51.Asjas ei ole kinnitust leidnud, et hageja oleks koheselt kavatsenud üle teha maja välisviimistlust, seega tuleb see summa väljamõistetavale kahjuhüvitisele lisada (316 eurot). Samuti kohus nõustub hagejaga selles, et ekspert on jätnud põhjendamatult arvestamata vintskapi soojustuse asendamise (750 eurot), transpordikulu (1200 eurot), vanade materjalide utiliseerimiskulu (750 eurot) ja tellingute hinna (200 eurot). Kohtu hinnangul on eelnimetatud kulud puuduste kõrvaldamisega seotud ning ka hädavajalikud kulud. Nimetatu selgus muuhulgas eksperdi enda ütlustest kohtuistungil. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista puuduste kõrvaldamiseks vajalik kahjusumma 26 797,50 eurot. Samuti tuleb kostjalt välja mõista Ehitusekspertiisibüroo OÜ arvamuse eest tasutud 1 536 eurot. Kokku tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 28 333,50 eurot.
52.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Kohtu hinnangul on käesoleval juhul täidetud kõik vajalikud eeldused. Kohus on tuvastanud, et kostja on rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi ning andis hagejale üle puudustega lepingueseme, kostja vastutab lepingu rikkumise eest, puudus oli olemas riisiko üleminekul ostjale, ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma, samuti ei ole sõlmitud müüja vastutust piiravat kokkulepet. Samuti on olemas põhjuslik seos tekkinud kahju ja kostja rikkumise vahel. Eeltoodu alusel tuleb hagi rahuldada osaliselt ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 28 333,50 eurot.
53.TsMS § 367 järgi võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Hageja on palunud kostjalt välja mõista viivise väljamõistetud summalt VÕS § 113 sätestatud määras alates 12.02.2018 so hagi esitamisest kohtuotsuse tegemise päevani ja sealt edasi kuni põhinõude täitmiseni. Kuivõrd kohus on tuvastanud, et kostja on kohustusi rikkunud ja hagejale on kahju tekkinud, tuleb kostjalt lisaks kahjuhüvitisele ka viivis välja mõista. Viivisekalkulaatori kohaselt on viivise suuruseks kohtuotsuse tegemise seisuga 7234,75 eurot. Kohus lisab viivisearvestuse asja materjalide juurde.
54.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine
55.TsMS § 442 lg 5 p1 kohaselt märgitakse kohtuotsuse sissejuhatuses tsiviilasja hind. Tulenevalt TsMS § 122 lg 1 ja § 123 on käesoleva tsiviilasja hinnaks 41 439,60 eurot. Menetluskulude jaotamine
56.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Arvestades haginõude rahuldamise ulatust, leiab kohus, et õiglane on jätta menetluskulud 75% ulatuses kostja kanda.
57.Kohus selgitab, et lähtub menetluskulude jaotuse proportsiooni arvutamisel sellest, et kohus rahuldas hageja nõude summas 28 333,50 eurot, mis hagetavast summast 38 370 eurot moodustab ca 75%.
58..TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
59.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Kohtul on alust eeldada, et käesolev vaidlus jätkub apellatsioonimenetluses. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik
alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Bergson Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 15.02.2023 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 22.04.2021 kohtuotsus.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.