Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastustaja) X (isikukood XXXXXXXXXXX), tehinguline esindaja Robert Sarv Kostja (apellant) Y (isikukood XXXXXXXXXXX), tehingulised esindajad vandeadvokaat Armand Reinmaa ja advokaat Piret Rummi
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 25. jaanuari 2023. a kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 22. aprilli 2021. a otsus osas, millega maakohus rahuldas hageja kahjuhüvitise nõude 26 833 eurot 50 senti ületavas osas ja viivisenõude sellest suuremalt kahjuhüvitiselt. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi ka selles osas rahuldamata. Samuti tühistada maakohtu otsus menetluskulude jaotuse osas ja jaotada menetluskulud proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega. Muus osas jätta maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid täiendada osaliselt kohtuotsuse põhjendusi.
2.2.Välja mõista Y-lt X kasuks põhivõlg 26 833 eurot 50 senti.
2.3.Välja mõista Y-lt X kasuks viivis tasumata põhivõlalt (26 833 eurot 50 senti) alates 12. veebruarist 2018. a kuni 15. veebruarini 2023. a 10 841 eurot 47 senti.
2-18-2231
2.4.Välja mõista Y-lt X kasuks viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata põhivõlalt (26 833 eurot 50 senti) alates 16. veebruarist 2023. a kuni põhivõla täieliku tasumiseni.
2.5.Jätta maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud 70% ulatuses Y kanda ja 30% ulatuses X kanda.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja) esitas 12. veebruaril 2018. a Harju Maakohtule hagi Y (kostja) vastu, milles palub kostjalt hageja kasuks välja mõista kahjuhüvitise 38 370 eurot ning põhinõudelt viivise seadusjärgses määras alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni ning sealt edasi viivise seadusjärgses määras tähtaegselt tasumata põhinõudelt kuni selle täieliku rahuldamiseni.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 29. aprillil 2016. a kinnistu müügilepingu, millega kostja müüs hagejale XXX kinnistu. Kinnistul asetseb eramu, mida kostja kasutas vahetult enne müügilepingu sõlmimist pikema aja vältel enda eluruumina ja mida hageja soovis ka kostjale teadaolevalt asuda eluruumina kasutama.
3.Pärast lepingu eseme üleandmist ja XXX kinnistul asuva eramu kasutamist hakkasid ilmsiks tulema varjatud puudused, mis esinesid elamul selle üleandmise hetkel: elamu puudulik tuulepidavus ning soojapidavus, mis on mõlemad tingitud ehituslikest minetustest.
4.27. novembri 2016. a kirjaga teatas hageja kostjale avastatud puudustest, millele kostja vastu vaidles. Kuna elamu sooja- ja tuulepidavuse probleemid ilmnesid hagejale esmakordselt oktoobris 2016. a, mil ilmad läksid külmemaks ning algas kütteperiood, siis on hageja puudustest teatanud mõistliku aja jooksul alates nendest teadasaamisest.
5.Hageja on teinud varjatud puuduste täpse sisu väljaselgitamiseks ning tõendamiseks kulutusi, kuivõrd kostja on puudustele vastu vaielnud. Samuti on hagejal tulnud teha olulisi kulutusi puuduste kõrvaldamiseks. Hageja on puuduste olemasolu ja nende tekkepõhjuste uurimiseks tellinud elamu termograafilise ülevaatuse, alarõhutesti ja ehitusekspertiisi (ekspert HK). Saanud kinnitust, et elamu ei vastanud selle ehitamise ajal kehtinud nõuetele ja põhjusel, et maja ei pidanud sooja, alustas hageja 2017. a eramu renoveerimisega.
6.Renoveerimise käigus tulid ilmsiks silmnähtavad põhjused, miks puudub elamul soojapidavus ja tuulekindlus. Tuulepidavus oli puudulik, kuna elamu piirdetarindid ei olnud ehitatud ja omavahel liidetud selliselt, et need oleksid õhutihedad, tuuletõke oli paigaldatud valesti ning osaliselt puudus täielikult. Soojapidavus oli puudulik, kuna seintes, esimese korruse
2-18-2231 põrandas ning vahelaes ei olnud kasutatud vajalikul määral soojustusmaterjali, samuti oli soojustusmaterjal paigaldatud valesti ja puudulikult. Piirdetarindite ning põranda ja vahelae avamisel tuvastati, et tuuletõke ning soojustus olid paigaldatud erinevalt projektist, mille kostja esitas hagejale tutvumiseks enne müügitehingut.
7.Hagejale tekkinud kahju kokku summas 38 370 eurot väljendub kulutustes, mis tuli teha, et selgitada välja puuduste täpne olemus ja põhjus (s.o Ehitusekspertiisibüroo OÜ arvamuse eest tasutud 1536 eurot) ning viia elamu seisukorda, kus see vastab minimaalsetele tuulepidavuse ja soojapidavuse nõuetele (Ehitusnurk OÜ hinnapakkumisest nähtuvalt kulub ehitise puuduste kõrvaldamiseks kokku koos käibemaksuga 36 834 eurot).
8.Vastuseks kostja vastuväidetele märkis hageja järgmist. Kostja rikkus lepingut, kui andis hagejale üle puuduliku soojus- ja tuulepidavusega elumaja. Kostja ei ole müügilepingus lepingu eseme puudustele viidanud. Seega peab lepinguese vastama vähemalt keskmisele kvaliteedile. Kuivõrd lepingus ei olnud täpsemat kokkulepet elamu soojus- ja tuulepidavuse kohta, siis tuleb tuvastada poolte kokkuleppe sisu kehtinud ehitustava ja -normide (ehitusala asjatundjate arvamused) ja lepingueelsete läbirääkimiste käigus avaldatud informatsiooni kaudu. Seega tuleb käesoleval juhul lähtuda ka müügikuulutuses avaldatud teabest, mille järgi saab elamus õdusalt ja aastaringselt elada. Energiamärgise puudumine ei tähenda, et elumaja ei pea vastama elementaarsetele eluhoonetele vastavatele tingimustele. Kostja vastuväited
9.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja ei kasutanud XXX kinnistul asuvat hoonet vahetult enne müügilepingu sõlmimist pikema aja vältel enda eluruumina, vaid elas Tallinnas. Kostja selgitas ostjale, et on varasemalt mitmeid aastaid kinnistul elanud, kuid see eeldas mh seda, et talvel tuli elamut korralikult kütta nii nagu see puuküttega majades tavapärane on. Hageja käis kaaslasega kinnistuga tutvumas ning kostja pakkus hagejale isegi võimalust majas enne pikemalt viibida, millest hageja loobus. Kostjal puudus mistahes soov hageja eest mingeid puuduseid varjata.
10.Elamu ostmisel oli hageja teadlik, et tegemist on 90-ndatel aastatel valminud ahjuküttega puitsõrestik majaga, mistõttu on ilmne, et sellelt ei saa eeldada samasugust kvaliteeti nagu uute elumajade puhul. Kuivõrd hageja oli teadlik, et lepingu esemeks oleval kinnistul asub vanem elamu, millele ei ole väljastatud energiamärgist, võttis hageja endale teadlikult riski omandada teadmata omadustega ehitis. Hageja omandas maatüki koos sellel asuvate hoonetega eesmärgil koht korrastada ning elamu renoveerida püsielukohaks. Seega pidid hagejale olema teada puudused, mis takistasid koheselt elamu püsielukohana kasutusse võtmise. Hageja oli enne kinnistu ostmist ja notariaalse lepingu sõlmimist ostetava asjaga reaalselt tutvunud ning kursis elamu seisukorraga, sh sellega, et elamul ei ole energiamärgist, samuti puuduvatest ehitus- ja kasutuslubadest. Lisaks on hageja ehitusvaldkonnas tegutsev isik, kellelt on põhjendatud oodata kõrgemat hoolsuskohustust ja tähelepanelikkust elamu ülevaatamisel. Hageja eriteadmisi kinnitab ka asjaolu, et hageja kõrvaldas menetluse käigus elamu puudused ise.
11.Elamu vastab müügilepingu tingimustele. 90-ndatel ehitatud elamu sooja- ja tuulekindluse kohta ei kehtinud mingid nõuded ega normid. Seega ei pidanud kinnistul olev elamu vastama mingisugustele sooja- ja tuulepidavuse nõuetele ega olema isegi selliselt ehitatud. Hageja ei ole tõendanud, et pooltel oli konkreetne kokkulepe või et müügilepingust tuleneks, et elamu peab vastama kindlaksmääratud tingimustele. Müügikuulutuses avaldatud seisukoht aastaringse elamise kohta on selgelt subjektiivne arvamus ning see ei ole antud juhul müügilepingu tingimus. Kuna lepingutingimuseks oli energiamärgise puudumine, siis tuleb lähtuda sellest, mitte hea ehitustava põhimõtetest. Nii termograafilise ülevaatuse raportis, alarõhutesti raportis kui ka ekspertiisis viidatakse allikatele, millised XXX kinnistul asuva elamu ehitamise ajal ei
2-18-2231 kehtinud. Sellele lisaks jääb arusaamatuks raportite ja ekspertiisi sisu, järeldustele jõudmise viis, meetodid jne. Puuduvad dokumendid mõõtevahendi nõuetekohasuse ja mõõtetulemuste jälgitavuse kohta.
12.Hageja on kaotanud õiguse müügilepingu eseme puudustele tugineda, kuivõrd hageja ei ole puudustest teatanud õigeaegselt. Etteheide elamu väidetavate varjatud puuduste kohta on kostjale edastatud 27. novembril 2016. a, s.o 7 kuud pärast kinnistu otsese valduse saamist. Hageja pidi juba 2016. a erakordselt jahedal suvel aru saama, et elamu ei pea sooja ega tuult. Isegi juhul, kui hageja väidetavad probleemid alles 2016. a oktoobris avastas, oli 27. novembri 2016. a teate edastamise ajaks kohane mõistlik aeg möödunud.
13.Hageja nõue puuduste kõrvaldamiseks on ülepaisutatud ning ekspertiisi (ekspert HK) tegemise kulu summas 1536 eurot ei ole põhjendatud, kuna ekspertiis on sisuliselt asjakohatu. Kostja selgitas, et menetluse käigus on selgunud, et hageja on kõrvaldanud elamu puudused ise. Hinnapakkumise alusel saaks kahju hüvitamist nõuda juhul, kui asja ei ole veel korda tehtud. Põhjendamatu on nõuda kostjalt suurema summa hüvitamist, kui on reaalselt tekkinud kahju. Samuti tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu. Olukorras, kus hageja nõuab selliste kulutuste hüvitamist, mis tuleneb vanade asjade ja materjalide väljavahetamisest uute vastu, rikastub hageja alusetult. Lisaks tuleb kohtul hinnata, millised ekspertiisiaktis (ekspert MS) välja toodud puudused olid varjatud puudused ja millised mitte. Näiteks pidid hagejale elamu ülevaatamisel olema näha mädanenud/pehkinud soklilaud ja kaldlae soojustamise tingimused.
14.Hagi rahuldamise korral taotleb kostja viivise vähendamist 1/3-ni põhinõudest. Kuivõrd hageja täiendavat kahju kandnud ei ole, on viivisenõue ilmselgelt ebaproportsionaalne. Seega oleks viivise väljamõistmine vastuolus hea usu põhimõttega.
15.Kostja hinnangul on hageja nõude aluseks olevad faktilised asjaolud oluliselt muutunud, kuid hageja ei ole oma hagi muutnud. Nimelt on menetluses jätkuvalt hagi, milles hageja tugineb ekspert HK poolt koostatud ekspertiisiaktile, mis on asjakohatu. Ekspert MS ekspertiisile tuginemiseks oleks hageja pidanud oma hagi muutma. Kuna hageja oma hagi ei muutunud, siis ei ole võimalik tema nõuet rahuldada ka tuginedes ekspert MS poolt koostatud ekspertiisiaktile. Maakohtu otsus ja põhjendused
16.Harju Maakohus rahuldas 22. aprilli 2021. a otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhinõude 28 333.50 eurot, viivise alates 12. märtsist 2018. a kuni
22.aprillini 2021. a summas 7234.75 eurot ning viivise seadusjärgses määras tasumata põhivõlalt alates 23. aprillist 2021. a kuni põhivõla täieliku tasumiseni. Maakohus jättis poolte menetluskulud 75% ulatuses kostja kanda.
17.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt vaidlevad pooled selle üle: 1) kas kostja on lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud andes hagejale üle puudustega asja; 2) kas hageja on kostjat teavitanud puudustest tähtaegselt; 3) kas ning millises summas peaks kostja hagejale kahju hüvitama.
18.AS-i Kinnisvaraportaal müügikuulutusest nähtuvalt asus müügilepingu esemeks olnud kinnistul elamu, kus pidi olema võimalik aastaringselt õdusalt elada. Müügikuulutuse sõnakasutus eeldab, et elamu vastab igati sooja- ja tuulepidavuse nõuetele ning sellest ei saa teha järeldust, et aastaringseks elamiseks kõlbab elamu alles pärast täiendavat soojustamist ja renoveerimist. Kohtupraktika järgi võib ka müügikuulutuses esitatud teave kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi ning kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada.
2-18-2231
19.Hageja ei heida kostjale ette elamu mittevastavust kaasaegsetele nõuete, vaid üksnes seda, et hoone sooja- ning tuulepidavus ei vasta tema hinnangul elementaarsetele tingimustele. Kuna müügilepingus puuduvad kokkulepped või viited elamu soojuspüsivusele ja tuulekindlusele, siis peab asi vastama tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk asja keskmisele kvaliteedile. Kui müügilepingu esemeks olev kinnistu on ostetud aastaringseks elamiseks, siis kohtupraktika kohaselt peavad olema tagatud elementaarsed elutingimused ning elamut peab olema võimalik mõistlikult soojaks kütta ja elamu peab pidama nii sooja kui tuult. Energiamärgise puudumine aga ei tähenda, et elumaja ei pea vastama elementaarsetele eluhoonetele vastavatele tingimustele.
20.Müüja vastutab müügieseme puuduste eest ka juhul, kui ta puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma, st ka varjatud puuduste puhul. Elamu puudulikku soojustust väliselt visuaalselt näha ei olnud, seda saab avastada vaid ehitise konstruktsioone avades. Hoonel tuvastatud ehitusvead maja soojustamisel on selline varjatud puudus, mida hageja ei teadnud ega pidanud kinnisasja ostes teadma. Seega ei ole ka tähtsust asjaolul, et kostja hinnangul on hagejal ehitusalased eriteadmised, kuna hageja registreeris 23. novembril 2016. a müügilepingu eseme aadressile OÜ Terasberg, mille peamiseks tegevusalaks on muud eriehitustööd. Ainuüksi juriidilise isiku registreerimine müügilepingu aadressile ei muuda hagejat isiklikult ehitusspetsialistiks. Hageja ei ole ehitusekspert ja temalt ei saanud sellist eriteadmist oodata.
21.Hageja poolt esile toodud müügilepingu eseme puudusi tõendavad müügilepingu eset uurinud riiklikult tunnustatud ehitusekspertide MS ja HK arvamused, samuti termograafilise testi raport, alarõhu testi raport ja samuti hageja poolt esitatud fototabel.
22.Riiklikult tunnustatud ekspert HK arvamuse kohaselt esineb XXX kinnistu elamu piirdetarindite läbipuhutavust ning puudulikule soojustustele viitavaid külmemaid kohti praktiliselt kõikides tarindite liidetes – nii seina ja põranda liites, seina ja lae liites, seina ja katuslae liites, aknasõlmedes, ustes jne. Hoone õhupidavus ei vastanud elementaarsetele nõuetele. Kui ehitamise ajal kehtinud norm nägi ette, et maksimaalne õhulekete arv võinuks olla 3, oli õhulekete arv testi tulemuse kohaselt 22,129 millega on seletatav ka hoone omanike poolt tuntav külmatunne, eriti tuuliste ilmadega. HK arvamusega on ka tuvastatud, et välisseina soojajuhtivus ei vastanud Eesti projekteerimisnormi EPN 11.1 maksimaalsele lubatud väärtusele +18 oC juures. Katuslae soojajuhtivus ei vastanud EPN 11.1 maksimaalsele lubatud väärtusele +18 oC juures. Aluspõranda soojajuhtivus ei vasta EPN 11.1 maksimaalsele lubatud väärtusele +18 oC juures. HK arvamuse kohaselt ei vasta teostatud piirdetarindite kontrollarvutuste kohaselt ükski kontrollitud element 1990-ndatel kehtinud soojapidavuse nõuetele.
23.Ka MS ekspertarvamusest saab teha järelduse, et elamu soojapidavus oli puudulik, kuivõrd seintes, esimese korruse põrandas ning vahelaes ei olnud kasutatud vajalikul määral soojustusmaterjali, samuti oli soojustusmaterjal paigaldatud valesti ja puudulikult. Ekspert osundas, et kuigi objekt jättis esmavaatlusel ja müügikuulutuse fotodel hea mulje, oli objekti ehitustööde kvaliteet märkimisväärselt madal. Eriti madala kvaliteediga oli teostatud soojusisolatsioonitööd. Kohati oli objekti ehitamisel kasutatud käepäraseid materjale, mis ei olnud antud töödeks sobilikud (näiteks tuuletõkkena kasutatud puitkiudplaat). Objekti ehitusaegse eeldusliku kvaliteedi saavutamiseks tuleb asendada enamus piirete soojustust, rajada aurutõke ja tuuletõke. Ekspert selgitas kohtule, et valesti ning puudulikult paigaldatud soojustuse puhul ei ole tegemist loomuliku kulumisega, kuivõrd tänapäeval ehitusvill ära ei vaju. Samuti ei saa pidada soojustuses olevaid ohtraid näriliste käike loomulikuks kulumiseks ega tavapäraseks, kuivõrd maja seisis tühjana ning närilistega ei võideldud. Seega on elamul juba niigi puudulikult ning valesti paigaldatud soojustuse olukord halvenenud ka kostja ebapiisava hoolduse tõttu- kostja ei ole elamus tõrjunud kahjureid.
2-18-2231
24.Hageja on pöördunud kostja poole puuduse kõrvaldamiseks mõistliku aja jooksul. Kuigi 2016. a suvi võis olla ebaharilikult jahe, ei saa suviseid jahedaid ilmu võrrelda sügiseste ilmadega, mil päike on madalal ning ilmad pidevalt jahenevad. Kohtu hinnangul on paari kuu pikkune ajavahemik igati mõistlik tähtaeg puudustest teavitamiseks. Lisaks selgusid elamul olevate puuduste täpne kirjeldus ja nende kõrvaldamise maksumus alles 2. mail 2017. a OÜ Ehitusekspertiisibüroo arvamusest.
25.Hageja ei ole oma hagi alust või eset menetluse kestel muutnud. Hageja avaldas 26. augusti 2020. a menetlusdokumendis lisaks, et täiendab hagi alust ka puudustele ja vajalikele töödele, millele ei ole hageja ise osanud seni tugineda, kuid mis on selgunud riiklikult tunnustatud eksperdi (ekspert MS) vaatluse ja arvamuse koostamise käigus.
26.Arvestades eeltoodut, on asjas tõendantud, et XXX kinnistul asuva elamu sooja- ja tuulepidavus oli puudulik, puudus tulenes ehitusvigadest, seega oli puudus olemas riisiko ülemineku ajal ostjatele, puudused ei tulenenud ostjast (võlaõigusseadus (VÕS) § 101 lg 3), hageja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal elamu sooja ning tuulepidavuse puudustest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4), sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2), ostja on teatanud puudusest müüjale 27. novembri 2016. a e-kirjaga, s.o mõistliku tähtaja jooksul (VÕS § 220 lg 3), puudus on tekkinud pigem ebakvaliteetse ja ehitusvigadega renoveerimise tagajärjel (VÕS § 221 lg 1 p 1 ja 2).
27.Kohus viis asjas läbi ehitustehnilise ekspertiisi (ekspert MS), mille järgi on XXX talu elamul puuduste kõrvaldamiseks vajalike materjalide maksumus 9896 eurot ja ehitustööde maksumus 11 145 eurot, kokku 23 305 eurot. Kohus lähtub puuduse kõrvaldamiseks vajalike kulude kindlaksmääramisel eeltoodud hinnangust. Hageja kahjuhüvitise nõue ei ole põhjendatud osas, milles hageja nõuab seinte viimistlustööde hüvitamist, kuivõrd vastava töö oleks hageja teinud sõltumata varjatud puuduste avastamisest. Siiski, kuna ei saa eeldada, et siseviimistluse uuendamise korral oleks hageja välja vahetanud ka kipsplaadi, siis kuulub kipsplaadi vahetamisega seotud kulu vajalike ehitustööde hulka (276 eurot 50 senti). Kuivõrd hageja tegi elamu ise korda, siis tuleb jätta arvestamata hageja poolt taotletud ehitusfirma tellimise kulud. Kuna kinnitust ei ole leidnud, et hageja oleks koheselt kavatsenud üle teha maja välisviimistluse, siis tuleb see summa väljamõistetavale kahjuhüvitisele lisada (316 eurot). Lisaks on ekspert oma hinnangus jätnud põhjendamatult arvestamata vintskapi soojustuse asendamise (750 eurot), transpordikulu (1200 eurot), vanade materjalide utiliseerimiskulu (750 eurot) ja tellingute hinna (200 eurot). Eelnimetatud kulud on puuduste kõrvaldamisega seotud ning ka hädavajalikud kulud. Nimetatu selgus muuhulgas eksperdi enda ütlustest kohtuistungil. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista puuduste kõrvaldamiseks vajalik kahjusumma 26 797 eurot 50 senti. Samuti tuleb kostjalt välja mõista Ehitusekspertiisibüroo OÜ arvamuse eest tasutud 1536 eurot. Kokku tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 28 333. 50 eurot.
28.Kohus selgitas, et kuna puudused on elamu konstruktsioonides (seintes, põrandas, laes), siis on vältimatult vajalikud ka konstruktsioonide avamist, lammutamist ja taastamist puudutavad tööd. Hoone konstruktiivse osa parandamisega kaasneb ka muude elamu osade eemaldamine ja taastamine. Seetõttu ei ole hagejal objektiivselt võimalik vältida rikastumist ja seetõttu ei saa kohus arvata kahjuhüvitisest maha seda, mille võrra hageja kahjuhüvitise läbi rikastub.
29.Kohus ei saa hagimenetluse käigus kogutud tõenditest ning esiletoodud asjaoludest teha järeldust, et hagi on esitatud pahatahtlikult eesmärgil renoveerida elamu kostja arvel.
30.Arvestades haginõude rahuldamise ulatust, leiab kohus, et õiglane on jätta menetluskulud 75% ulatuses kostja kanda (TsMS § 163 lg 1). Kohus lähtub menetluskulude jaotuse proportsiooni arvutamisel sellest, et kohus rahuldas hageja nõude summas 28 333 eurot 50 senti, mis moodustab hagetavast summast ca 75%.
2-18-2231 Apellatsioonkaebus
31.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, milles kohus hagi rahuldas ja jättis menetluskulud kostja kanda ning teha vastavas osas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
32.Maakohus hindas esitatud asjaolusid ja tõendeid (eeskätt esitatud ekspertide arvamusi) läbivalt ebaõigesti ja puudulikult. Käesolevas asjas ei ole tõendatud, et elamul oleks puudulik tuule- ja soojapidavus. Usaldusväärseid ja jälgitavaid mõõtetulemusi ei ole selle kohta esitatud. Kostja vaidles maakohtu menetluses vastu HK poolt koostatud ekspertiisiaktile ja raportitele, kuna vastavas ekspertiisiaktis ja raportites tuginetakse allikatele ja nõuetele, mis elamule ei kohaldu ning dokumentides esitatud andmed ei ole mõistlikult jälgitavad ja usaldusväärsed. Ekspertiisiakti aluseks olevaid mõõtetulemusi ei saa arvestada, kuna mõõtetulemused ei ole jälgitavad ja kohtumenetluses kontrollitavad. Mõõtevahendi nõuetelevastavust tõendavad dokumendid puuduvad. Maakohus jättis kostja vastuväited ekspertiisiaktile käsitlemata.
33.Maakohus ei arvestanud ebaõigesti ekspert MS seisukohta, mille kohaselt ei ole võimalik HK ekspertiisi tulemustele tugineda, samas aga arvestas vastuoluliselt MS ekspertiisiakti muus osas. Lisaks ei andnud kohus hinnangut ekspert MSi ekspertiisiaktis toodud probleemkohtadele ja küsimustele seoses müügilepingu objektiks oleva elamu tingimustega, mille tõttu on ekspertiisiakti tulemused vaieldavad. MS selgitas ekspertiisiaktis, et üheselt mõistetavaid nõudeid, millele ehitis pidi lepingu sõlmimise hetkel vastama, ei eksisteeri, arvestades asjaolu, et tegemist oli olemasoleva ehitise müügiga. Sellega seoses on ekspertiisiakt vastuoluline. Kohus laiendas põhjendamatult oluliselt ekspertiisi aluseks olevaid algseid asjaolusid ning ühtlasi tekkis olukord, kus ekspert asus sisustama poolte vahel sõlmitud lepingu sisu ehk lahendama õiguslikku küsimust.
34.Kostja jäi maakohtus esitatud seisukoha juurde, mille järgi, kui hageja soovis tugineda MS ekspertiisiaktile, oleks pidanud hageja oma hagi muutma. Mõlemale ekspertiisiaktile ei saa hageja ega kohus tugineda, kuivõrd ekspert MS ekspertiisiakt välistab ekspert HK ekspertiisiaktile tuginemise.
35.Kohus jättis analüüsimata selle, millised ekspertiisiakti(de)s välja toodud puudused olid varjatud puudused ja millised mitte.
36.Arvestades, et tegemist on vanema ja kasutatud elamuga, ei ole hageja tõendanud, millistele normidele pidi elamu vastama ning milles seisnes lepingutingimustele mittevastavus. Maakohus ei andnud hinnangut sellele, millised nõuded elamule kohalduvad ja miks. Hea tava põhimõtted, mis ekspert MS määratles, ei ole absoluutsed, vaid vaieldavad, sh selles osas, kas need vaidlusalusele lepingule kohalduvad. Maakohus jättis otsuses analüüsimata, miks need kohalduvad. Maakohtu otsuses puudub ka hinnang sellele, miks maakohtu poolt viidatud Riigikohtu praktika konkreetsele elamu osas üldse kohaldub, arvestades elamuga seotud erisusi (sh energiamärgise puudumine).
37.Maakohus tugines ebaõigesti lepingutingimustele vastavuse hindamisel valdavalt kinnistu müügikuulutuses avaldatule. Kuna hageja oli nõus sõlmima müügilepingu, mille esemeks oleval kinnisasjal asub vanem elamu, millel energiamärgist ei ole, siis võttis hageja teadlikult riski omandada teadmata omadustega ehitis. Lepingutingimustele vastab ka puuduliku soojaja tuulepidavusega elamu (energiamärgise puudumise tõttu). Hageja oli elamu seisukorrast ja etteheidetavatest puudustest teadlik, mistõttu kostja ei vastuta nende eest. Arvestada tuleb ka, et hagejal on valdkondlikud eriteadmised.
38.Kostja jäi maakohtus esitatud seisukoha juurde, mille kohaselt ei teavitanud hageja puudustest õigeaegselt. Asjakohatud on maakohtu viited puuduste kõrvaldamiseks vajalike
2-18-2231 tööde ja maksumuse teadasaamisele, kuna puudustest teavitamise mõistlikku aega arvestatakse puudustest teadasaamisest, mitte teostatavate tööde ja nende maksumuse teadasaamisest.
39.Kahjunõude osas märkis kostja, et Ehitusekspertiisibüroo OÜ arvamuse eest väljamõistetud kahjuhüvitis summas 1536 eurot on täies ulatuses alusetu. Ka muus osas oleks maakohus pidanud kahjunõuet oluliselt vähendama. Kuna hageja kõrvaldas puudused ise kohtumenetluse ajal, siis oleks kohus pidanud lahendama kahjunõude selle järgi, mis kulud hagejal tegelikult tekkisid. Hageja ei ole vastavate kulude suurust tõendanud. Kahjunõude aluseks ei saa võtta hinnapakkumisi, sest hinnapakkumiste järgi ei ole kahju kõrvaldatud. Näiteks ei tekkinud hagejal professionaalse ehitaja kulu summas 12 160 eurot, millises ulatuses tuleb kahjunõuet vähendada. Lisaks pidi kohus nõuet vähendama materjalide tegeliku hinna ja letihinna vahe ulatuses (hinnapakkumises esitati ehitusmaterjali letihinnad, mis ei ole asjakohased, kuna praktikas ostetakse ehitusmaterjali odavama hinnaga), sh küsima hinnavahe kohta andmeid eksperdilt või nõudma hagejalt tõendeid, milliseid kulusid ta materjalide osas kandis. Kohus jättis kahjuhüvitise määramisel ka arvestamata, et uute materjalide ja ehitustööde tõttu saab hageja parema asja, kui pooled müügilepingus kokku leppisid. Seetõttu ei saa kahjuhüvitise suuruse määramisel lähtuda nende materjalide ja töö kogumaksumusest, vaid seda tuleb proportsionaalselt vähendada materjalide kestvusele. Lisaks on kohus jätnud täielikult kõrvale kostja poolt tõendina esitatud hinnapakkumise.
40.Maakohus ei ole nõuetekohaselt põhjendanud, miks ja mis alusel arvestas kohus järgmised kulud eksperdi hinnapakkumisele juurde: kipsplaadi vahetus, välisviimistlus, vintskapi soojustus, transport, utiliseerimine ja tellingud. Välisviimistluse kulu ei olnud vajalik puuduste kõrvaldamiseks. Ka utiliseerimiskulu ei ole põhjendatud. Arusaamatuks jääb, mis transpordikulu kohus silmas peab ja miks on selle suurus just 1200 eurot.
41.Kohus jättis lahendamata kostja taotluse viivise vähendamiseks.
42.Menetluskulude jaotuse osas märgib kostja, et igal juhul tuleb vähemalt 50% menetluskuludest jätta hageja kanda. Arvestada tuleb, et kostja alandas müügihinda 15 000 euro võrra ja lisaks pakkus menetluses kompromissina hüvitist 10 000 eurot. Lisaks andis kostja hagejale võimaluse kinnistu tagasi müüa. Menetluskulu, mis tekkis enne riiklikult tunnustatud ekspert MSi ekspertiisakti ja hinnapakkumise tegemist ning seonduvalt hageja poolt varasemalt esitatud ekspertiisiakti ja hinnapakkumisega, on õiglane jätta hageja kanda. Vastustaja seisukoht
43.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
44.Kostja poolt müüdud eluhoone ei vastanud elementaarsetele ehitusnõuetele. Mõlema riiklikult tunnustatud eksperdi arvamustega on tõendatud lepingurikkumise tuvastamiseks oluline asjaolu – müügilepingu ese ei vastanud eluhoone keskmisele kvaliteedile. Mõlemad asjatundjad kinnitasid, et eluhoone ei pidanud elementaarset sooja ning Riigikohus on korduvalt leidnud, et Eesti kliimas peab elamut olema võimalik kütta ja see peab ka sooja pidama. Hagejal oli võimalik tõendada eluhoone soojapidavuse puudust kahte moodi: (1) mõõtmiste teel ja (2) konstruktsioonide avamise kaudu. Ehituseksperdid on maja konstruktsioonide avamise järel leidnud, et eluhoone suletud kandekonstruktsioonidesse pandud soojustus ei vastanud ehitusnõuetele. Seega isegi juhul, kui kohus ei peaks mõõtetulemusi arvestama, on ehitusekspertide arvamustega tõendatud hageja väide, et eluhoone soojustus ei vastanud müügilepingu tingimustele (keskmisele kvaliteedile). Energiamärgise puudumine ei tähenda, et eluhoone ei pea elementaarselt sooja ega tuult pidama või eluhoone välisseinad võivad olla puuduliku soojustusega. Mõlemad ehituseksperdid kinnitasid, et tegemist on varjatud
2-18-2231 puudustega. Kostja mõttekäik selle kohta, et hageja pidi puudused avastama juba kevadel, on tõendamata, sest kostja ei ole tõendanud, et hageja kohe kevadel majja elama kolis.
45.Kostja ei saa hagejale ette kirjutada, kas üldse ja kuidas hageja elamu puudused kõrvaldab. Riigikohtu praktika lubab nõuda kahju hüvitamist ka kalkulatsiooni alusel sõltumata sellest, kas need kulud on kantud või osutusid hiljem kalkulatsioonis toodust väiksemaks. Kostja ei tõendanud, et hageja oleks puuduste kõrvaldamise tulemusel rikastunud. Hageja ei rikastu alusetult, kui kostja lepingurikkumise tõttu tuleb välja vahetada muud kasutuskõlblikku materjali või kui välja vahetatakse materjal, mis oleks veel aastaid kestnud.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
46.Kolleegium leiab, et kostja apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada ja maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega maakohus rahuldas hageja põhinõude 26 833,50 eurot ületavas osas ja mõistis välja suuremalt põhivõlalt kui 26 833,50 eurot arvestatud viivise. Kolleegium saab teha tühistatud osas uue otsuse, millega vähendab kostjalt hageja kasuks väljamõistetava kahjuhüvitise ja sellelt väljamõistetava viivise suurust. Hagi osalise rahuldamata jätmise tõttu tuleb muuta ka menetluskulude jaotust. Muus osas ei anna kostja apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse resolutsiooni muuta, kuid osaliselt tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel täiendada kohtuotsuse põhjendusi.
47.Kostja on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles hagi tema vastu rahuldati ja jaotati menetluskulud. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata. Seega on selles osas maakohtu otsus jõustunud ning ringkonnakohus maakohtu otsuse õigsust selles osas ei kontrolli.
48.Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega osas, milles kohus leidis, et kostja on rikkunud enda lepingulist kohustust, mistõttu peab ta VÕS § 115 lg 1 järgi lepingurikkumisega tekitatud kahju hüvitama (TsMS § 654 lg 6). Küll on aga osaliselt põhjendatud apellatsioonkaebuse väited kahjuhüvitise suuruse ebaõige tuvastamise kohta.
49.Hageja nõuab kostjalt lepingurikkumisega tekitatud kahju hüvitamist ja kahjuhüvitiselt arvestatud viivist. Pooled ei vaielnud maakohtus selle üle, et hageja ostis kostjalt 29. aprilli 2016. a notariaalselt tõestatud müügilepinguga XXX kinnistu XXX hinnaga 130 000 eurot ja kinnistu valdus anti samal päeval üleandmise-vastuvõtmise akti järgi üle (I kd, tl 67). Tegemist on 100% elamumaaga, millel asub eramu (edaspidi elamu), mida kostja kasutas enda eluruumina vahetult enne müügilepingu sõlmimist pikema aja vältel ja mida hageja soovis ka kostjale teadaolevalt asuda eluruumina kasutama. Kinnistu osaks oleva elamu ehitamist alustati kostja poolt avaldatu kohaselt 90ndate keskel ning see sai valmis 2000ndate alguses (2001– 2002). Kostja laiendas elamut 2008–2010. a ehitades osaliselt välja II korruse eluruumid. Müügilepingu punktis 1.8.4. kinnitas müüja, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Pärast müügilepingu sõlmimist on hageja väitel selgunud, et müügilepingu esemel esines mitmeid puudusi, eelkõige soojapidavuse ja tuulekindlusega, mida hagejal ei olnud võimalik vaatluse teel tuvastada. Hageja teavitas kostjat elamu puudustest 27. novembri 2016. kirjaga.
50.Kolleegium nõustub maakohtu õigusliku hinnanguga vaidlusalusele õigussuhtele. Tegemist on müüdud eseme (kinnisasja) lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva ostja kahju hüvitamise nõudega.
2-18-2231
51.Ringkonnakohus selgitab, et kohustuse rikkumiseks on VÕS § 100 järgi mh võlasuhtest tuleneva kohustuse mittekohane täitmine ning kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja VÕS § 101 lg 1 p 3 ja § 115 alusel nõuda kahju hüvitamist. Seejuures ei ole puudustega eseme müügi puhul tähtsust, kas müüja rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: 1) puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1), 2) puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3), 3) ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4), 4) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2) ning 5) ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2) (vt ka Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1156-11, p 19 ja 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 21).
52.Eeltoodut arvestades tuli maakohtul esmalt tuvastada, kas müüja on täitnud 29. aprilli 2016. a notariaalselt tõestatud müügilepingut kohaselt või on seda rikkunud.
52.1.Kohustusi tuleb VÕS § 76 lg 1 järgi täita vastavalt lepingule või seadusele, sh peab võlgnik VÕS § 77 lg 1 järgi täitma kohustuse lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Eeltoodu kehtib ka müügilepingust tulenevate kohustuste kohta. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama mh kvaliteedi osas lepingutingimustele. Seejuures ei vasta asi VÕS § 217 lg 2 p-de 1 ja 2 järgi lepingutingimustele mh juhul, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi või kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Riigikohus on selgitanud, et juhul, kui lepingus ei ole ehitiste kvaliteedis kokku lepitud, tuleb VÕS § 77 lg 1 järgi arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja head ehitustava. Samuti peab elamu vastama üldjuhul olemasolevale projektdokumentatsioonile, kuid projektist kõrvalekaldeid ei saa pidada ehitise puudusteks, kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele (vt ka Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 25–27,
30.novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 12). Elamu peab vastama selle kasutusotstarbele, st see peab sobima elamiseks ning tagatud peavad olema vähemalt elementaarsed elamistingimused.
52.2.Eeltoodut arvestades hindas maakohus õigesti, kas ja millistes elamu kvaliteeditingimustes (eritingimustes) müügilepingu pooled kokku leppisid. Vastava kokkuleppe puudumise korral tuli tuvastada, kas elamu vastas selle kasutusotstarbele ja oli vähemalt keskmise kvaliteediga. Kolleegium leiab, et maakohus ei ole järelduste tegemisel lepingueseme vastavusest lepingutingimustele eksinud materiaalõiguse kohaldamisel (eelkõige VÕS § 218 lg 1, § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1) ega tõendite hindamisel.
52.3.Hageja väidetest järelduvalt ostis ta kostjalt kinnisasja eesmärgiga kinnisasjal asuvasse elamusse elama asuda, mis oli ka kostjale teada. VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi pidid seetõttu olema elamus tagatud elementaarsed elutingimused (vt Riigikohtu 14. märtsi 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-1937, p 19; Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-510
2-18-2231 12, p 29; 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23). Seetõttu ei võinud elamus esineda elamist takistavaid või seda võimatuks tegevaid asjaolusid. Kohtupraktikas on elementaarsete elamistingimuste hulka (millele eluruum peaks vastama) loetud normaalset temperatuuri, elementaarset veevarustust, kanalisatsiooni, piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. Märgitu kehtib üldjoontes ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt ei saa eeldada uuega samaväärset kvaliteeti. Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama (vt nt ülalmärgitud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-21-129-12, p 23 koos seal viidatud varasema praktikaga).
52.4.Praegusel juhul ei ole pooled müügilepingus (I kd, tl 7–12) lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud. Maakohus viitab õigesti, et müügikuulutuses (I kd, tl 165) märgitud info kohaselt pakuti müügiks „Õdusat taluhäärberit looduskaunis kohas. Maja on heas korras ja avara planeeringuga, siseruumide kogupindala ca 220 m2 + mahukas garaaž otseühendusega esikusse. Maja sobib nii suvitamiseks kui ka aastaringseks elukohaks“. Maakohus viitas asjakohaselt Riigikohtu kujundatud praktikale (Riigikohtu 30. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 19), mille kohaselt on müügikuulutus oluline ehk sealt võivad tuleneda nõuded asja lepingutingimustele vastavuse kohta. Seega, kui kostja lubas müügikuulutuses, et elamus saab aastaringselt elada, siis on see lepingu tingimus, millele elamu peab vastama. Olukorras, kus pooltel ei ole soojustuse kohta erikokkulepet, peavad soojustus ja soojapidavus olema piisavad, et tagada elamus ka talvel elamiseks sobiv temperatuur. Seda arvestades ei vasta elamu kolleegiumi hinnangul lepingutingimustele, kui sellel esinevad puudused sooja- ja tuulepidavusega, millest tingituna ei ole tagatud elamus talvel elamiseks sobiv temperatuur.
52.5.Kostja viitab müügilepingu p-ile 1.5, millest nähtuvalt on elamu kaalutud energiakasutuse klass määramata ja ka müügikuulutuses märgitu kohaselt puudus elamul energiamärgis. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et hageja võttis teadlikult riski omandada teadmata omadustega ehitise (sh kas see sobib aastaringseks elamiseks), kuna oli nõus sõlmima lepingu, mille esemeks oleval kinnisasjal asub energiamärgiseta vanem elamu. Kolleegiumi arvates näitab energiamärgise puudumine seda, et energiakasutuse kulud ei ole teada. Samuti võib energiamärgise puudumine viidata sellele, et energiatarbimise kulud võivad olla kõrged. Energiamärgise puudumisest ei saa aga järeldada, et elamus ei ole võimalik aastaringselt elada olukorras, kui müügikuulutuses seda lubatakse.
53.Seega pidi elamu VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi sobima aastaringseks elamiseks ning olema VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi vähemalt keskmise kvaliteediga.
53.1.Maakohus tuvastas hageja esile toodud puudused müügilepingu eset uurinud riiklikult tunnustatud ehitusekspertide MSi ja HK arvamuste, samuti termograafilise testi raporti, alarõhu testi raporti, samuti hageja poolt esitatud fototabeli alusel. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, milles maakohus tuvastas elamu puudused.
53.2.Kolleegium ei nõustu kostjaga, et HK ekspertiisiakti ja raportite alusel ei ole võimalik puuduseid tuvastada, sest neis tuginetakse allikatele ja nõuetele, mis elamule ei kohaldu ning dokumentides esitatud andmed ei ole ka mõistlikult jälgitavad ja usaldusväärsed. Nii elamu ehitamise ajal kehtinud Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määruse nr 38 „Eluruumidele esitatavate nõuete kinnitamine“ p-ist 7 kui ka müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud majandusja taristuministri 2. juuli 2015. a määrusega nr 85 kinnitatud „Eluruumile esitatavad nõuded“ §
2-18-2231 4 lg-test 3 ja 4 tulenesid samad nõuded, mille kohaselt peab siseõhu temperatuur eluruumis olema optimaalne, looma inimesele hubase soojatunde ning aitama kaasa tervisliku ja nõuetekohase sisekliima tekkimisele ja püsimisele, samuti põhimõte, et siseõhu miinimumtemperatuur inimese pikemaajalisel ruumis viibimisel peab olema 18 oC. Riiklikult tunnustatud ekspert on asjas teinud ekspertiisi käigus arvutused nii välisseina, katuslae kui ka aluspõranda soojajuhtivuse kohta ning leidnud, et maja nendes osades ei vastanud Eesti projekteerimisnormi EPN 11.1 maksimaalsele lubatud väärtusele +18 oC juures. Seega saab järeldada, et elamu välisseina, katuslae kui ka aluspõranda soojajuhtivused ei vastanud eksperdi arvutusel põhineva arvamuse kohaselt vähemalt ehitamise ajal kehtinud standardile eluruumi minimaalse lubatud sisetemperatuuri juures.
53.3.Samuti ei nõustu kolleegium kostjaga, et eksperdi HK mõõtetulemused ei ole jälgitavad, sest HK ekspertiisiakti juurde kuuluvates raportites on mõõtevahend nimetatud, kuid mõõtevahendi nõuetelevastavust (sh taatlemiskohustuse täitmist) tõendavad dokumendid puuduvad (sh on vähemalt ühe mõõtevahendi tootjaks USA, kuid puuduvad EL vastavusdokumendid), mistõttu ei saa mõõtetulemusi kohtumenetluses arvestada. HK poolt ekspertiisiakti koostamise ajal kehtinud MõõteS § 7 lg-s 1 on sätestatud, millistel kasutusaladel võib mõõtevahendi metroloogilise kontrolli teha kohustuslikuks. MõõteS § 7 lg 3 järgi kehtestab valdkonna eest vastutav minister käesoleva paragrahvi lõikes 1 loetletud kasutusaladest tulenevalt kohustuslikule metroloogilisele kontrollile kuuluvate mõõtevahendite nimistu, mõõtevahendite olulised ja erinõuded, sealhulgas täpsusnõuded, ning mõõtevahendite taatluskehtivusajad (edaspidi metroloogilise kontrolli nimistu). Kolleegiumi hinnangul saab lähtuda eeldusest, et ekspert asjatundjana teab, milliste omadustega mõõtevahendit ta kasutab ja kostja ei ole esile toonud asjaolusid, mis võimaldaks järeldada, et praegusel juhul kasutatud mõõtevahend pidi olema MõõteS § 7 lg 3 alusel kehtestatud nimekirja kohaselt taadeldud. Seega, kui kostja leidis, et mõõtmistulemused on valed ning neile ei saa tugineda, tulnuks kostjal see omalt poolt mingi teise tõendiga ära näidata (TsMS § 5).
53.4.Ka juhul, kui asuda seisukohale, et Eesti projekteerimisnormi EPN 11.1 punktis 10 esitatud nõudeid piirdetarindi õhutihedusele ei saa käsitada standardina, millele kõik 1990ndatel ehitatud hooned pidid vastama, on maakohus õigesti viidanud kohtupraktikale, mille kohaselt tuleb VÕS § 77 lg 1 järgi lepingus kokku leppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava (Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 12). Seega on maakohus põhjendatult tuginenud soojapidavuse puuduse tõendatuse hindamisel riiklikult tunnustatud MS eksperdiarvamusele, mis loeb objekti ehitusaegseks heaks ehitustavaks loodusseadustest tuletatud põhimõtteid, mida aktsepteerivad kõik ehitusala asjatundjad – et hoone piire (põrand, sein, lagi, katuslagi) peab olema: täidetud soojustusmaterjaliga selliselt, et selles ei saa õhk liikuda, ehk piire peab olemas soojustusmaterjaliga täidetud täielikult, kuivõrd vaid seisev õhk on heaks isolatsioonimaterjaliks; hoone piirides asuv soojustusmaterjal (antud juhul mineraalvill) peab olema seestpoolt ja väljastpoolt kaetud õhutiheda kattega (seestpoolt aurutõkkega ja väljastpoolt tuuletõkkega); piire peab minema seestpoolt väljapoole järjest „hõredamaks“ ehk õhku läbilaskvamaks, et piire saaks välja kuivada. Arvestades, et MS eksperdiarvamuses tuvastatu kohaselt ei ole sein (I korruse seinte karkassipostiks on pruss 50*150mm, mineraalvilla on paigaldatud vaid 100mm) täielikult mineraalvillaga täidetud ja seina sees saab õhk liikuda, saab järeldada, et soojustus ei olnud piisav. Seega viitavad ülalnimetatud tõendid kogumis sellele, et elamul esinevad soojapidavuse puudused, mis ei võimalda pidada seda vähemalt keskmisele kvaliteedile vastavaks (VÕS § 77).
2-18-2231
54.Kolleegium märgib, et maakohtu tuvastatu kohaselt seisnesid hageja esile toodud puudused kokkuvõtlikult selles, et elamu ei ole soojapidav ja ei pea tuult. Ringkonnakohtu hinnangul on ebaõige kostja käsitlus, et riiklikult tunnustatud eksperdi MS ekspertiisiaktis nimetatud ehitustehnilisi minetusi soojustustöödes tuleb eraldi võetuna pidada müüdud elamu puudusteks. Maakohus on hinnanud ehituslikke minetusi sellest lähtuvalt, kas need muutsid müüdud elamu selliseks, et see on puudustega ja hagejal ei olnud lepingu sõlmimisel need puudused teada või ei olnud neil võimalik puudusi asja ülevaatamisel avastada. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et hageja on käsitanud soojustuse puuduste ehituslikke tekkepõhjusi omaette puudustena. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et elamu puuduseks on puudulik sooja- ja tuulepidavus, kuid puuduseks ei ole eraldi võttes asjaolud, millest need puudused on põhjustatud.
55.Praegusel juhul on elamu soojapidavuse puudus vähemalt eelduslikult varjatud puudus, st puudus, mida ei olnud võimalik tavapärasel visuaalsel vaatlusel avastada ning mida saab avastada vaid ehitise konstruktsioone avades, nagu maakohus õigesti märgib. Kolleegiumi hinnangul ei ole kostja tõendanud asjaolusid, millest kohus saaks järeldada, et sooja- ja tuulepidavuse puudused olid tavapärase ülevaatamise käigus avastatavad. Kostja viidatud riiklikult tunnustatud eksperdi MSi ekspertiisiakti fotol 2 kirjeldatud pehkinud soklilaua eemaldamisel paljastunud pehkinud otstega diagonaallaudisest ja tugivööst ning võimalikest ehitustehnilistest minetustest (mineraalvill ei liibu tihedalt vastu sarikaid; tuuletõkkeplaati on püütud liita sarikatega montaaživahu abil, mis ei anna kestvat tulemust), ei pidanud ostja aru saama, et elamul on üldine probleem soojapidavusega. Sellele viitavad ka riiklikult tunnustatud eksperdi MSi kohtuistungil antud ütlused, millest saab järeldada, et ilma erialateadmisteta isik ei saa võimalikest ehitustehnilistest minetustest aru (vastuseks kohtu küsimusele, kuidas aru saada, et soojustamisel on kasutatud õigeid vahendeid, avaldas ekspert: „Ega te ei saagi aru“,
10.märtsi 2021. a kohtuistungi protokoll [II kd, tl 147 ja 147 p]). Kolleegiumi hinnangul ei saanud ostja soojapidavuse puudusi avastada enne kaetud pindade avamist. Asjaolu, et tegemist oli varjatud puudustega, kinnitab see, et puudused oskas välja tuua spetsialist. Seejuures leiab kolleegium sarnaselt maakohtuga, et hageja seotus äriühinguga, mille peamiseks tegevusalaks on muud eriehitustööd, ei muuda hagejat isiklikult ehitusspetsialistiks.
56.Kostja argumentatsioon, nagu võinuks hagejalt oodata ostetava asja veelgi põhjalikumat tutvumist ja uurimist sh kasutama igal juhul võimalust enne lepingu sõlmimist elamus ööbida, on vastuolus võlaõigusseadusest tuleneva müüja vastutuse üldise regulatsiooniga. Müüja vastutab põhimõtteliselt kõikide lepingueseme puuduste eest, mis olid olemas riisiko ülemineku ajal ostjale, ka siis, kui puudused ilmnevad hiljem (VÕS § 218 lg 1). Üksnes teatud seaduses või lepingus sätestatud juhtudel võib olla müüja vastutus välistatud või ostja õigus puudustele tuginemisele piiratud (vt ka otsuse põhjenduste p 51). Poolte vahel sõlmitud müügilepingus ei ole müüja vastutusega seonduv praegusel juhul seaduses sätestatust erinevalt reguleeritud. Ostja ei pea eeldama, et talle müüakse lepingutingimustele mittevastav asi.
57.Juhul, kui müüja on rikkunud müügilepingut ja andnud ostjale üle varjatud puudustega asja, ilma et ostja puudustest teaks või peaks teadma, peab ostja oma õiguste maksmapanekuks müüjat puudustest mõistliku aja jooksul teavitama. Seda tegemata minetab ostja üldjuhul õiguse puudustele tugineda. Kolleegium nõustub maakohtuga, et praegusel juhul ei ole ostja seda õigust minetanud. VÕS § 220 lg 1 esimese lause järgi peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama, ning kui ta seda ei tee, ei või ta VÕS § 220 lg 3 järgi asja lepingutingimustele mittevastavusele üldjuhul tugineda, v.a juhul, kui asja lepingutingimustele
2-18-2231 mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p-d 1 ja 2). Riigikohus on leidnud, et mõistlik aeg puuduse avastamise ja müüjale teatamise vahel sõltub puuduse iseloomust. Sellisest puudusest, mille avastamine eeldab asja kasutamist (varjatud puudus), peab ostja teavitama müüjat siis, kui tal oli mõistlik võimalus puudus avastada (vt Riigikohtu 18. novembri 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-7157, p 13). Arvestades puuduse iseloomu (elamu sooja- ja tuulepidavuse puudumine) nõustub ringkonnakohus hagejaga, et puuduse avastamine oli võimalik kõige varasemalt kütteperioodi alguses, kui välisõhu temperatuuri langemise tõttu kütmisvajaduse tekkimisel selgus, et kütmine ei taga vajalikku eluhoone siseõhu temperatuuri. Hageja teavitas kostjat elamu puudustest pärast kütteperioodi algust 27. novembri 2016. a kirjaga, s.o mõistliku aja jooksul pärast puuduse avastamist.
58.Arvestades, et tegemist on müüdud eseme (kinnisasja) lepingutingimustele väidetavast mittevastavusest tuleneva ostja kahju hüvitamise nõudega, on maakohus õigesti kindlaks teinud, milliseid mõistlikke kulutusi pidi hageja tegema selleks, et kõrvaldada lepinguesemel ilmnenud puudused (VÕS § 127, 128 lg 3). Maakohus viitas õigesti Riigikohtu kujundatud praktikale, mille kohaselt alternatiivselt kantud kulutuste hüvitamisele VÕS § 222 lg 5 tähenduses saab ostja nõuda müüjalt VÕS § 115 lg 1 alusel elamu puuduste kõrvaldamiseks tulevikus tehtavate kulutuste hüvitamist. Selline kahju on hõlmatud lepingu nõuetekohase täitmise kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 tähenduses ning sellist kahju saab tõendada asjatundja koostatud puuduste kõrvaldamise maksumuse kalkulatsiooniga (Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 33). Maakohus tuvastas puuduste kõrvaldamiseks vajalike mõistlike kulude suuruse riiklikult tunnustatud ehituseksperdi MSi ehitustehnilises ekspertiisis sisalduvast puuduste kõrvaldamiseks esitatud kulude arvestusest (II kd, tl 88–95). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et selles nimetatud materjali ja tööde kulu on põhjendatud puuduste kõrvaldamise kulu. Osundatud eksperdiarvamuses on ekspert kinnitanud, et selles on pakutud välja minimaalsed tööd minimaalsete kulutustega saavutamaks eeldatavat müügilepingujärgset seisukorda. Samuti on ekspert arvamuses selgitanud, et materjali hinnad on esitatud nn „letihindadena“ ehitusmaterjalide e-poes olukorras, kus eeldatav soodustus projektimüügi korral on -20%, sest materjalikadu on samuti ca 20%. Arvestades hagimenetluses kehtivat põhimõtet, mille kohaselt vastutavad pooled lahendi tegemiseks olevate asjaolude kohtule teatavaks tegemise ja tõendamise eest, ei nõustu kolleegium apellatsioonkaebuse väitega justkui pidanuks kohus küsima materjalide hinnavahe kohta andmeid eksperdilt või nõudma hagejalt täiendavaid tõendeid. Kuna hageja soovib oma kahju tõendada asjatundja koostatud puuduste kõrvaldamise maksumuse kalkulatsiooniga, on põhjendatud lähtuda sellest ka puuduste kõrvaldamiseks vajaliku töömahu hindamisel. Kolleegium leiab, et kui kostja ei nõustunud eksperdiarvamuses tooduga, pidanuks ta esitama kulude suuruse kohta omapoolsed tõendid. Kostja esitatud tõendid eksperdiarvamusest nähtuvate puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulude suurust ümber ei lükka. Eurotel Invest OÜ hinnapakkumisest (I kd, tl 211) nähtuvalt on hinnapakkumise aluseks võetud Ehitusekspertiisibüroo OÜ töö nr 017-121E ja Ehitusnurk OÜ hinnapakkumine, kuid hinnapakkumisest ei selgu täpsemalt, millised lähteandmed on neist aluseks võetud ja kas need kattuvad täies ulatuses puuduste kõrvaldamiseks vajalike töödega. Samuti lähtub see osaliselt põhjendamatult eeldusest, et vana puitmaterjali saab taaskasutada. MS eksperdiarvamusest nähtuvalt on mahavõetud voodrilauda praktikas äärmiselt keerukas tagasi paigaldada, kuna aja jooksul on lauad kõveraks tõmmanud ja voodrilaudade eemaldamisel oluline osa laudadest puruneb. Ekspert kinnitab, et kindlasti ei ole olemasolevate laudade tagasipaigaldamine odavam, kui uute voodrilaudade paigaldamine (vt II kd, tl 93), mis viitab asjaolule, et antud
2-18-2231 tööde puhul võib olla tegemist põhjendamatult madala hinnaga. Samuti ei nähtu, et pakkumuse esitaja oleks kohapeal objektiga tutvunud, et arvestada selle võimalikke eripärasid. Küll aga leiab ringkonnakohus, et kostja apellatsioonkaebuse väited, et maakohus on tuvastanud MSi ekspertiisis puuduste kõrvaldamiseks esitatud kulude arvestusele lisanduvate kulude suuruse ebaõigesti, on osaliselt põhjendatud. Kolleegium nõustub iseenesest maakohtuga, et kipsplaadi vahetamisega (276,50 eurot) ja välisviimistlusega seotud kulu (316 eurot) on puuduste kõrvaldamiseks vajalik kulu ning, et ekspert on jätnud põhjendamatult arvestamata vintskapi soojustuse asendamise (750 eurot), transpordikulu (1200 eurot), vanade materjalide utiliseerimiskulu (750 eurot) ja tellingute hinna (200 eurot), sest tegemist on puuduste kõrvaldamisega seotud ning ka vajalike kuludega. Maakohus viitab otsuses üldiselt, et nimetatu selgus muuhulgas eksperdi enda ütlustest kohtuistungil. Maakohtu põhjendustest ei nähtu selgelt, millistele eksperdi ütlustele või muudele tõenditele maakohtu järeldus nimetatud kulude suuruse osas tugineb. Eksperdi kohtuistungil antud ütlustest nähtub, et kipsplaadi vahetusega seotud viimistlustöö (pahteldamine ja värvimine) hinnaks saab lugeda 3–4 eurot m2 (II kd, tl 143 p; ajamärk 00:52:36). Arvestades, et MS eksperdiarvamusest nähtuvalt on aurutõkke ja kipsplaadi asendamise tööde mahuks 79 m2, saab antud mahtu ning eksperdi nimetatud töö keskmist ruutmeetrihinda aluseks võttes lugeda kipsplaadi vahetusega seotud viimistlustöö maksumuseks 276,50 eurot (79x3,5). Kuna eksperdi antud ütluse kohaselt maksab fassaadilaudise värvimine 4 eurot m2 (ibid.), saab sama arvestuse järgi lugeda välisviimistlusega seotud kuluks 316 eurot (79x4). Transpordikulu osas kinnitas ekspert, et transpordihind oleks 250–300 eurot koorma kohta ning mõistlikult komplekteeritud auto puhul saaks kolme koormaga materjali ära vedada. Tellingute puhul piisab puitmaja puhul ühest tellingust maksumusega 200 eurot. Seega hindas ekspert transpordikuluks 1200 eurot (sh km [II kd, tl 146; ajamärk 01:22:57]) ja tellingukuluks 200 eurot ([II kd, tl 146p; ajamärk 01:26:46]). Vintskapi soojustuse asendamise kulu 750 eurot kohta hageja tõendeid ei esitanud leides, et nimetatud tööde maksumus tuleb kohtul VÕS § 127 lg 6 alusel kindlaks teha. VÕS § 127 lg 6 kohaldamiseks peab olema võimatu tõendada kahju täpset suurust. Hageja on esitanud väited ja tõendeid lepingueseme puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde kohta. Seega saanuks ta esitada tõendid ka vintskapi soojustuse asendamise kulu kohta, mille alusel on võimalik kahju suurus täpselt kindlaks teha. Samuti ei saa lugeda tõendatuks vanade materjalide utiliseerimiskuluna 750 eurot, sest hageja viitab kirjalikus kohtukõnes (II kd, tl 160 p) RendiKonteiner.ee lingile, kuid ei ole esitanud kulu kohta nõutavas protsessivormis tõendit (TsMS § 56 lg 3). Kuigi hageja on kopeerinud lingi sisu osundatud menetlusdokumenti ja veebilink on aktiivne, ei kattu sealt nähtuvad andmed kohtukõne p-i 97 kopeeritud lingi sisult nähtuvate andmetega. Arvestades, et viide veebilingile esitati alles kohtukõnes, ei ole maakohtule etteheidetav nõutavas protsessivormis tõendi esitamise nõudmata jätmine. Põhimõtteliselt peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid, sh kahju suuruse, TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja (vt nt Riigikohtu 08. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15), kuid antud osas hageja oma tõendamiskohustust täitnud ei ole. Sellises olukorras ei ole põhjendatud ringkonnakohtu arvates hagi rahuldamine vintskapi soojustuse asendamise kulu 750 euro ja utiliseerimiskulu 750 euro, kokku 1500 euro väljamõistmiseks, mistõttu tuleb maakohtu otsus selles osas tühistada.
59.Kolleegium ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et kahjuhüvitist tuleks vähendada, kuna hageja saab parema asja, kui puuduste kõrvaldamiseks kasutatakse uusi materjale ja tehakse töid uudsemaid võtteid kasutades. Ringkonnakohtu hinnangul peab kahjuhüvitis katma kulu, mis läheb asja lepingutingimusele vastavusse viimiseks. Ainuüksi asjaolu, et puuduste
2-18-2231 kõrvaldamiseks tuleb kasutada uusi materjale ja seda tehakse ka võib-olla paremate töövõtetega, ei anna kolleegiumi hinnangul alust kahjuhüvitise vähendamiseks. 1990-ndatel või 2000. a kasutatud soojustust ei ole ilmselt saada ning pole mõistlik nõuda, et töövõtted ei võiks varem kasutatutest erineda. Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et lepingujärgne tulemus oleks võimalik odavamalt saada.
60.VÕS § 128 lg-s 3 sisalduva definitsiooni järgi hõlmab otsene varaline kahju mh kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Kolleegiumi hinnangul ei ole alust HK ekspertiisiakti jätta arvestamata (vt kohtuotsuse p 53.3), mistõttu on põhjendatud kostjalt hageja kasuks välja mõista ka Ehitusekspertiisibüroo OÜ arvamuse eest tasutud 1536 eurot, nagu leidis õigesti maakohus.
61.Eeltoodust tulenevalt on maakohus õigesti leidnud, et kostja on rikkunud enda lepingulist kohustust, mistõttu peab ta VÕS § 115 lg 1 järgi lepingurikkumisega tekitatud kahju hüvitama vastavalt ringkonnakohtu tuvastatud kahju suurusele kokku summas 26 833,50 eurot (23 305+276,50+316+1200+200+1536=26 833,50)
62.Hageja kahju hüvitamise nõude, s.o põhinõude osalise rahuldamise tõttu on põhjendatud ka hageja viivisenõude rahuldamine. Kolleegium märgib, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 I lause järgi viivist. Kui pooled ei ole teisiti kokku leppinud, siis loetakse VÕS § 113 lg 1 II lause ja § 94 järgi viivise määraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimis-operatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, millele lisandub 8% aastas. TsMS § 367 järgi võib hageja lisaks hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisele taotleda ka viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni, ning eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Praegusel juhul mõistis maakohus kostjalt hageja kasuks välja alates 12. veebruarist 2018. a kuni maakohtu otsuse tegemiseni 22. aprillil 2021. a viivise 7234,75 eurot ning edasi kuni hüvitise tasumiseni VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivise. Arvestades, et iseenesest ei ole viivisearvestust vaidlustatud ning põhjendatud on sissenõutavaks muutunud viivis välja arvestada, tuleb viivisekalkulaatori andmetel ringkonnakohtu tuvastatud kahjuhüvitiselt 26 833,50 eurot tasuda alates 12. veebruarist 2018. a kuni 15. veebruarini 2023. a viivist 10 841,47 eurot. Seda arvestades mõistab kolleegium kostjalt hageja kasuks välja kohtuotsuse tegemise aja seisuga viivise 10 841,47 eurot ning alates 16. veebruarist 2023. a kuni hüvitise tasumiseni hüvitiselt VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivise.
63.Kostja palus viivise vähendamist, millise taotluse osas ei ole maakohus otsuses seisukohta võtnud. Ringkonnakohus täiendab selles osas maakohtu otsuse põhjendusi ja märgib, et VÕS § 113 lg 8 kohaselt võib viivise maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule. VÕS § 162 kohaselt, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kostja ei ole menetluses välja toonud asjaolusid, mis annaksid aluse VÕS § 162 lg 1 kohaldamiseks ja viivise vähendamiseks. Ainuüksi kohtumenetluse kestus ei anna alust viivist vähendada. Hageja
2-18-2231 nõuab viivist seadusjärgses määras ning üldjuhul ei ole alust seadusjärgset viivist vähendada (Riigikohtu 22. novembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-113-11, p 61). Kostja kohustus oli TsMS § 230 lg 1 järgi tõendada, et viivise suurus on ebaproportsionaalne, mh et hageja ei ole raha maksmise kohustuse täitmisega viivitamisest kahju saanud. Kostja ei ole toonud esile ega tõendanud asjaolusid, mis annaksid alust arvata, et viivise suurus on ebaproportsionaalne.
64.Apellatsioonkaebuses leiab kostja, et menetluskulude jaotamine võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega, ei ole õiglane. Kolleegium märgib, et menetluskulude jaotust hagi osalise rahuldamise korral reguleerib erinormina TsMS § 163 lg 1. Nimetatud sättest tulenevalt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. See, millisel viisil kohus menetluskulud hagi osalise rahuldamise korral jaotab, on kohtu diskretsiooniotsus. Otsustades jaotada kulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega, leidis maakohus kolleegiumi arvates põhjendatult, et olukorras, kus hagis esitatud nõue on suunatud raha maksmisele, tuleb menetluskulude jaotamisel lähtuda hageja rahalise nõude rahuldamise proportsioonist. Põhjendamatud on kostja viited vaidlusaluse kinnisasja müügihinna kujunemise asjaoludele, samuti etteheited hageja menetlusliku positsiooni kujundamise ja/või keeldumise osas müüa vaidlusalune kinnisasi hagejale tagasi ning ei anna alust TsMS § 163 lg-st 1 kõrvale kalduda. Arvestades, et kostja pakutud 10 000 eurot ei saa pidada piisavalt sarnaseks sellele, millele tal oli õigus tulenevalt maakohtu otsusest, ei olnud maakohtul alust ka TsMS § 163 lg 2 kohaldamiseks. Kuna ringkonnakohus muudab aga hagi rahuldamise ulatust, tuleb TsMS § 173 lg 3 järgi muuta ka menetluskulude jaotust. Hagi rahuldatakse ligikaudu 70% ulatuses (hagetav summa 38 370 eurot, rahuldatakse 26 833,50 euro ulatuses). Seega jäävad menetluskulud TsMS § 163 lg 1 järgi 70% ulatuses kostja kanda ja 30% ulatuses hageja kanda. Menetluskulude suuruse määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus pärast otsuse jõustumist.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.