Sahin Development OÜ hagi OÜ Hansaait vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks; OÜ Hansaait vastuhagi Sahin Development OÜ vastu üürivõla, tasumata arvete ja kogunenud viiviste tasumise nõudes põhihagi: 47 268 eurot;
Tsiviilasja hind
vastuhagi: 59 601,85 eurot; Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: Sahin Development OÜ (registrikood: 14034296; asukoht: Poordi tn 1-27 Tallinn 10156; juhatuse liige: A. A.; e-post: xxxx); Hageja lepinguline esindaja: Õigusbüroo OÜ; tel 56 [email protected]);
Marge Juur (Civil 646 801; e-post:
Kostja: OÜ Hansaait (registrikood: 10878229; asukoht Pärnu mnt 22 Tallinn 10141; juhatuse liige: S. S.; tel: xxxx; e-post: xxxx); Kostja lepinguline esindaja: Elis Vija (Fondia Baltic OÜ; tel: +372 517 1268; e-post: [email protected]) Asja läbivaatamine
23.11.2020 eelistung, edasi kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi.
2.Tuvastada, et OÜ Hansaait poolt 13.04.2020. a koostatud ja Sahin Development OÜ-le saadetud poolte vahel 12.01.2018 sõlmitud üürilepingu ülesütlemisavaldus Tallinnas Sauna tn 10-7A asuvas hoones asuvate äriruumide kasutamises ülesütlemisega alates 28.04.2020 on tühine ning kohustada OÜ-d Hansaait 12.01.2018. a üürilepingut täitma.
4.Välja mõista Sahin Development OÜ-lt OÜ Hansaait kasuks: a. üürivõlgnevus summas 24 681,64 eurot; b. 10.02.2021 seisuga üürivõlgnevuselt muutunud viivis 8779,38 eurot;
arvestatud
ja
sissenõutavaks
c. viivis 0,2% päevas tasumata üürinõuetelt (24 681,64 eurot) alates 11.02.2021 kuni üürinõude täitmiseni; d. kõrvalkulude võlgnevus 5372,45 eurot; e. 10.02.2021 seisuga kõrvalkulude võlgnevuselt arvestatud ja sissenõutavaks muutunud viivis 149,60 eurot; f. viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata kõrvalkulude nõuetelt (5372,45 eurot) alates 11.02.2021 kuni kõrvalkulude nõude täitmiseni. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
5.Jätta põhihagi menetlemisega seotud menetluskulud OÜ Hansaait kanda.
6.Jätta vastuhagi menetlemisega seotud menetluskulud 96,36% ulatuses Sahin Development OÜ kanda ning 3,64% ulatuses OÜ Hansaait kanda.
7.Määrata menetluskulude jõustumist.
rahaline
suurus
kindlaks
pärast
kohtuotsuse
Vähem tasutud riigilõivu väljamõistmine
8.Mõista välja OÜ-lt Hansaait riigituludesse vastuhagilt vähemtasutud riigilõiv summas 100 eurot, mis tuleb tasuda 15 päeva jooksul arvates käesoleva otsuse jõustumisest vastavalt kohtuotsuse lisaks olevale makseinfoteatisele.
9.Käesoleva otsuse jõustumisest 15 päeva möödumisest kuni punktis 5 nimetatud kohustuse täitmiseni tuleb OÜ-l Hansaait tasuda Eesti Vabariigile riigituludesse hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
10.Saata käesolev otsus viivitamatult pärast jõustumist riigituludesse väljamõistetud menetlusabikulude osas teadmiseks Rahandusministeeriumile. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
2-20-5975 HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.Hagiavalduse kohaselt Sahin Development OÜ (edaspidi hageja) kui üürnik ja OÜ Hansaait (edaspidi kostja) kui üürileandja sõlmisid 12.01.2018. a üürilepingu Tallinnas Sauna tn 10-7A asuvas hoones asuvate mitteeluruumide üldpinnaga 444,2 m2 kasutamiseks hageja poolt restorani/baarina tähtajaga kuni 30.06.2026. a.
2.Veebruaris 2020. a pöördus kostja suuliselt hageja poole ja teavitas, et Sauna tn 10 kinnistu on plaanis müüa Prantsuse äriühingule, kes soovib omandada hoonet, mis oleks üürnikest tühi hiljemalt 16.03.2020. a. Hagejale pakuti taolise üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise eest suuliselt edastatud pakkumisega rahasummat. Hageja ei nõustunud pakkumisega, sest ta on investeerinud äriruumi märkimisväärselt suure summa ja arvestas üüripinna kasutamisega oma äritegevuses kuni 30.06.2026. a (lepingu p 4.1.).
3.Seejärel muutusid poolte suhted ja üürileandja hakkas otsima puudusi, mida hagejale ette heita ja võimalust lepingu lõpetamiseks. Samal ajal hakkas hagejal ilmnema käibelangus tulenevalt COVID-19 koroonaviiruse levimisest. Inimesed ei külastanud enam sellest tulenevalt restorani/baari nagu varem.
4.12.03.2020. a kuulutas Vabariigi Valitsus välja eriolukorra, et tõkestada koroonaviiruse levikut Eestis.
5.23.03.2020. a saatis hageja kostjale e-kirja klientide kaotamisest seose valitsuse kehtestatud alkoholimüügi piiranguga, mille eesmärgiks oli kokku leppida üüri ja kõrvalkulude maksete ajatamises, alandamises või muutmises.
6.24.03.2020. a kehtestas valitsus täiendavad meetmed koroonaviiruse leviku tõkestamiseks, millest tulenevalt pidi hageja sulgema üüripinnal restorani/baari 25.03.2020. a.
7.10.04.2020. a saatis kostja hagejale e-kirjaga teate märtsi 2020. a üüri alandamise kohta 50% võrra ja kõrvalkulude mittealandamise kohta. Kostja oli väljastanud hagejale märtsi 2020. a üüri eest arve nr 2003, 29.02.2020. a summas 4821,34 eurot maksetähtpäevaga 07.03.2020. a. Kostja väljastas sellele arvele 50% ulatuses kreeditarve nr 2004K, 07.03.2020 summas -2410,67 eurot tagantjärele maksetähtpäevaga 03.04.2020. a. Hageja on maksnud selle arve osaliselt summas 1000 eurot 22.04.2020. a. Hageja maksis veebruari kõrvalkulude arve nr 2002107A, 29.02.2020 summas 1468,32 eurot algse maksetähtajaga 09.03.2020. a täies ulatuses 13.04.2020. a.
8.13.04.2020. a koostas kostja hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse seose arvete nr 2003 ja 2002107A täies mahus mittemaksmisega, lugedes lepingu lõppemise päevaks 28.04.2020. a. Kostja ei saatnud ülesütlemisavaldust lepingu kohaselt (lepingu p
6.2.vorminõue ja üle antuks lugemine). 20.04.2020. a saatis kostja hagejale e-kirja seisukohaga, et leping on üles öeldud alates 28.04.2020. a ja üürnikul tuleb ruumid tühjaks teha ning teostada parendustööd. Hageja sai ülesütlemisavalduse sisust teatavaks 21.04.2020. a.
9.Hageja vaidlustab üürileandja ülesütlemisavalduse ja taotleb kohtult ülesütlemise tühisuse tuvastamist. Üürileandja ei käitunud hea usu põhimõtte kohaselt pärast seda, kui hageja keeldus kokkuleppel raha eest 12.01.2020. a sõlmitud üürilepingu ennetähtaegsest lõpetamises seoses üüripinna, Sauna tn 10, Tallinn, müügiga, hakates otsima uusi
2-20-5975 (alusetuid) põhjusi lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Lepingu ülesütlemine ei vasta lepingule ega seadusele. Kostja käitumine oli hea usu põhimõtte vastane ka seetõttu, et ta ei arvestanud lepingu ülesütlemisel läbirääkimistel kokkulepituga ja enda poolt antud uue maksetähtajaga ja alandatud üürisummaga. Tulenevalt koroonaviiruse levikust oli hagejal tekkinud rahalised raskused üüri ja kõrvalkulude maksmiseks, sest raha tuli restorani / baari pidamisest saadavas sissetulekust, mis aga oli oluliselt langenud ja tulenevalt Vabariigi Valitsuse kehtestatud piirangutest katkes äritegevus üüripinnal üldse alates 25.03.2020. a.
10.Hageja pidas kostjaga läbirääkimisi maksetingimuste muutmise kohta, mida kinnitab hageja kiri 23.03.2020. a. Hageja kirjutas kostjale: „Teile teadaolevalt ei luba valitus müüa alkoholi pärast kl 10 õhtul seoses COVID-19 pandeemiaga, mistõttu oleme kaotanud kõik oma kliendid, sest nad tulid tavaliselt pärast kella 11 õhtul. Ma soovin maksta üüri, kuid ei ole võimeline selle ekstreemse olukorra tõttu. Kas me saaksime kohtuda ja arutada, mida me saame teha pärast karantiini lõppemist?„ Hageja sooviks oli saada nii kõrvalkulude kui üüri vabastust, alandamist või ajatamist. Läbirääkimiste käigus teatas kostja hagejale 10.04.2020. a e-kirjaga järgmist: „Võttes arvesse majandusraskusi koroonaviiruse pandeemia ajal, oleme alandanud märtsi üüri 50%. Samal ajal võtame tasu kõrvalkulude eest käesoleval ja järgmisel kuul.“ /.../ „Palun tasuda viivitamata veebruari kõrvalkulude ja märtsi üüri eest arved, vastasel korral oleme sunnitud alustama üürilepingu ülesütlemise protsessi.“. Seega sai hagejale 10.04.2020. a teatavaks, et all toodud arved, mille osas pooled rääkisid läbi summasid ja maksetähtaegu, kuuluvad maksmisele poolte kokkuleppel järgmiselt: Arve nr
Arve kuup
Sisu
Maksetähtpäev
Summa
2002107A
29.02.2020 09.03.2020
Üür märts Kõrvalkulud veebruar
07.03.2020 09.03.2020
4821,34 1468,32
Uus Summa 2410,67
Uus maksetähtpäev 03.04.2020 10.04.2020
Märtsi üüri maksmise uus maksetähtpäev 03.04.2020. a sisaldub kostja poolt tagantjärele märgitud kuupäevana kreeditarvel nr 2004K. Kõrvalkulude arve maksmine täies summas selgus hagejale pärast seda, kui kostja keeldus seda läbirääkimistel vähendamast, s.o 10.04.2020, mida tuleb lugeda uueks maksetähtpäevaks. Eeltoodu alusel oli võla maksmine vabandatav vastavalt poolte läbirääkimistele ja seejärel väljendatud kokkulepetele.
11.Hageja leiab, et võla maksmine oli ja on jätkuvalt vabandatav ka vastavalt seadusele vääramatu jõu asjaolude tõttu. Kuna Vabariigi Valitsuse korraldusel kohustati eriolukorras sulgema hageja restorani / baari, milles toimunud äritegevusest laekus ja arvestati sissetulekut üürilepingust tulenevate maksekohustuste täitmiseks, siis selle asjaolu tõttu ei saanud hageja enam sissetulekut ega sellest raha maksta kostjale. Järelikult oli/on hageja kohustuste täitmine takistatud jätkuva eriolukorra tõttu, mida tuleb pidada vääramatu jõu olukorraks, ja vabandatav.
12.Isegi, kui lugeda, et hageja pidi maksma kostjale märtsi üüri arve 2003 tähtajaks 03.04.2020 ja veebruari 2002107A kõrvalkulude arve 10.04.2020, siis hageja viivitus ei ületanud 13. aprilliks 2020. a (s.o ülesütlemisavalduse kuupäev) 30 päeva, mis on lepingu punkti 4.4.2. järgi erakorralise ülesütlemise eelduseks. Kostja koostas ülesütlemisavalduse
2-20-5975 13.04.2020. a (hagi Lisa 11) ja heitis ette sellele lisatud tähtaja ületanud arvete, s.o eelpool toodud 2 arvet nr 2003 ja nr 2002107A, tasumise tähtaja ületamist. Esiteks jääb arusaamatuks, miks kostja ei olnud arvesse võtnud arvele nr 2003 koostatud kreeditarvet nr 2004K (hagi lisa 7), vaid nõudis selle arve täies ulatuses maksmist. Teiseks oli kostja ise märkinud kreeditarvele maksetähtpäevaks 03.04.2020, mille tõttu 30 päeva viivitamist selle maksmisega saabub alles 03.05.2020. a. Sama on olukord kõrvalkulude arvega nr 2002107A, mille puhul arvates 10.04.2020. a (mil läbirääkimiste lõpus selgus arve mittemuutmine) 30 päeva on 10.05.2020. a. Seega lepingu puntki 4.4.2. kohaldamise eeldused ei olnud täidetud, mis muudab ülesütlemise tühiseks.
13.Lepingus ei ole kokku lepitud kuupäevaliselt kõrvalkulude maksmise tähtaega. Üürisuhetes on tavaks, et eelmise kuu kõrvalkulude arved saadetakse järgmise kuu keskpaigaks ja makstakse selle kuu lõpus. Kostja võimaldas varasemalt hagejale nii ka maksta (selle asjaolu vaidlustamisel saab hageja esitada varasemate maksete tõendid), st mitte kohe kuu alguses, vaid pigem lõpupoole. Pealegi ootas hageja läbirääkimiste ajal arve muutmist nagu tehti üüriarvega, et lähtuda arvel märgitud võimalikust uuest tähtajast. Ka sellest tavast tulenevalt oli mõistlik hagejal kõrvalkulusid maksta järgneva kuu lõpus ja ülesütlemise eeldused ei olnud täidetud.
14.Koheselt, kui hagejale sai teatavaks kostja kirjast 10.04.2020. a, mis oli Suur Reede, riigipüha (mitte pangapäev), et kõrvalkulude arve nr 2002107A maksmise ja ümbervormistamise osas mööndusi ei tehta, siis maksis ta vastavalt kostja nõudmisele („Palun tasuda viivitamata veebruari kõrvalkulude ja märtsi üüri eest arved, vastasel korral oleme sunnitud alustama üürilepingu ülesütlemise protsessi.“) arve viivitamata 13.04.2020. a, mis oli esmaspäev ehk esimene pangapäev). Seega maksis hageja kõnealuse arve mõistliku aja jooksul. Eriti, kui juhinduda ka seadusest tuleneva põhimõttega ja tavaga, et lepingu erakorraliselt rikkumise juhul on nõutav täiendavalt mõistliku tähtaja andmine (VÕS § 114 lg 1, lg 4; § 116 lg 2 p 5). Alles siis on õigustatud lepingu ülesütlemine, kui võlgnik teatab, et ta kohustust ei täida või kui ta ei ole täiendava tähtaja jooksul kohustust kohaselt täitnud (VÕS §114 lg 4).
15.Märtsi üüriarvest nr 2003, arvestades ka kreeditarvet, on hageja tänaseks suutnud maksta 1000 eurot ehk maksmata on veel 1410,67 eurot. Kuid nagu mainitud, siis maksetähtajast 03.04.2020. a ei ole veel möödunud 30 päeva, mis annaks aluse leping üles öelda.
16.Ülesütlemisavalduse vorminõuded ja üle antuks lugemine on täitmata, mistõttu on samuti ülesütlemine tühine ega saa jõustuda 28.04.2020. a. Lepingu punkti 4.4. järgi tuli üürileandjal teatada lepingu erakorralisest ennetähtaegsest ülesütlemisest ette kirjalikult 14 päeva. Vastavalt lepingu punktile 6.2.: „Teadete edastamine toimub telefoni, e-posti teel, välja arvatud juhtudel, kui lepingus on ette nähtud teate kirjalik vorm. Kirjalikud teated saadetakse teisele poolele posti teel tähitud kirjaga või antakse teisele poolele üle allkirja vastu. Kirjalik teade loetakse teisele poolele üle antuks, kui postitamisest on möödunud 14 kalendripäeva.“. Kostja ei ole saanud ülesütlemisavaldust tähitud kirjaga ega allkirja vastu. Järelikult ei ole hakanud veel kulgema üle antuks (kätte saaduks) lugemise tähtaeg ja leping ei saa lõppeda 28.04.2020. a nagu kostja ebaõigesti väidab. Isegi, kui lugeda e-posti teel hageja poolt 21.04.2020. a kätte saaduks ülesütlemisavaldus (mil tal õnnestus fail avada ja tõlkida lasta), ei ole 28. aprilliks 2020. a möödunud sellest 14 päeva ette teatamist ja leping ei saa sel päeval lõppeda.
2-20-5975 Antud juhul ei vasta kostja ülesütlemine lepingule ega seadusele, see oli alusetu ja/või hageja rikkumine oli vabandatav.
17.Hageja palub rahuldada hagi ja tuvastada, et OÜ Hansaait poolt 13.04.2020. a koostatud ja Sahin Development OÜ-le saadetud poolte vahel 12.01.2018. a sõlmitud üürilepingu ülesütlemisavaldus Tallinnas Sauna tn 10-7A asuvas hoones asuvate äriruumide kasutamises ülesütlemisega alates 28.04.2020. a on tühine ning kohustada OÜ-d Hansaait 12.01.2018. a üürilepingut täitma.
18.Seoses kostja vastuväidetega märgib hageja järgmist. Ülesütlemisavalduses tugines kostja kahele tähtaja ületanud arvele: nr 2003 ja 2002107A. Seega ei tuginenud kostja muule hageja rikkumisele, kui nende kahe arve mittemaksmisele 30 päeva jooksul maksetähtpäevast, lepingu p 4.4.2. See tähendab, et kostja ei tuginenud hageja varasematele rikkumistele, viivise mittemaksmisele, valvesüsteemi häirele vms kostja sellekohased vastuväited tuleb jätta tähelepanuta. Eeltoodu tõttu ei ole õige ka kostja väide, et viivised andsid juba eraldiseisvalt kostjale õiguse üürileping üles öelda. Kostja ei ole esitanud hagejale ühtegi viivisearvet ja ta ei öelnud lepingut üles tuginedes viivise võlale.
19.Pärast hagi tagamise määruse tegemist asus kostja ise häireolukordi tekitama, muutes valvekoode ning lülitas täiendavalt välja vee- ja kanalisatsiooniteenuse, takistamaks üüripinna kasutamist.
20.Hageja maksis arve nr 2003 22.04.2020 ja 28.04.2020. a ning arve nr 2002107A 13.04.2020. a (viivitamata 10. aprillist kui riigipühast järgmisel pangapäeval). Tulenevalt tasumise tähtajast 10.04.2020. a, ei olnud hageja seisuga 13.04.2020. a (ülesütlemisavalduse koostamise päev) ega 21.04.2020. a (ülesütlemisavalduse kättesaamise ehk jõustumise päev) nende maksetega viivituses tulenevalt läbirääkimistest ja nende lõppemisest (10.04.) 30 päeva tasumise tähtaja möödumisest. See tähtaeg möödus alles 10.05.2020. a. Seetõttu leiabki hageja, et üürilepingu aprillikuus ülesütlemise eeldused ei olnud täidetud ja ülesütlemine oli tühine.
21.Kostja möönab vastuse punktis 2.32., et ta pakkus ka aprilli 2020. a üüri alandamist 70% võrra. Samas eksitab ta jätkuvalt kohut väidetega, et hagejal on maksmata aprilli üür 100% (vastuse p 1.14.) ja kostja lisab alandamata üüriga arve (vastuse lisa nr 12). Aprilli üüriarve nr 2005, summas 4821,34 eurot (s.o 100%) kuulus tegelikult tasumisele summas 1446,40 eurot (30%), mille hageja on maksnud kahes osas: 08.05.2020 summas 650,00 eurot ja 18.05.2020 summas 796,40 eurot. Samuti on hageja maksnud mai üüriarve summas 1446,40 eurot 01.06.2020.a, makstud on ka aprilli kõrvalkulud.
22.Kõrvalkulude alandamise nõudes ei ole hageja arvates midagi ebatavalist olukorras, kus eriolukorra tõttu oli ta sunnitud ruume mitte kasutama, kasutamata ka mitmeid teenuseid (haldus, hooldus), mida samal ajal ka ei osutatud. Hageja hakkas äritegevuseks üüripinda kasutama pärast eriolukorda alles 01.06.2020. a.
23.Põhjendamatu on kostja väide, justkui tuli ülesütlemisavaldus lugeda kätte toimetatuks muus vormis või ajal, kui lepingus oli ette nähtud. Kuna pooled olid lepingus kokku leppinud teadete edastamise kirjaliku vormi ja üle antuks lugemise tingimused (lepingu p 6.2.), siis kuulus kohaldamisele leping.
2-20-5975
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
24.Kostja ei võta hagi õigeks ja ei tunnista nõudeid. 13.04.2020 kasutas kostja oma õigust öelda Üürileping erakorraliselt üles, kuna hageja oli taaskord üle 30 päeva makseviivituses nii üüri, kõrvalkulude kui ka viivise osas. 13.04.2020 tasus hageja täies ulatuses kõrvalkulude arve nr 2002107A (maksetähtajaga 09.03.2020, mis edastati 29.02.2020, 35 päeva maksetähtajast). 28.04.2020 tasus hageja 2020. märtsi üüriarve täies ulatuses, mille maksetähtpäev oli 07.03.2020 (52 päeva üle maksetähtaja).
25.18.05.2020 seisuga on hagejal tasumata 2020. aasta aprilli ning mai üüriarve kogusummas 8992,68 EUR. (viimane rahaline laekumine toimus 08.05.2020, mis oli 2020. aasta aprilli üüri 1. osa summas 650 EUR). 18.05.2020 seisuga on hagejal tasumata aprilli kõrvalkulud summas 852 EUR. 18.05.2020 seisuga on Hagejal viivis tasumata summas 1 192.06 EUR.
26.Hageja oli 2020. aasta märtsi üüri, 2020. aasta veebruari kõrvalkulude ning jooksvate viiviste tasumisega makseviivituses rohkem kui 30 päeva. 13.04.2020 ütles kostja Üürilepingu erakorraliselt üles alates 28.04.2020 kooskõlas Üürilepingu punktiga 4.4.2. Alternatiivselt saab Üürilepingu üles öelduks lugeda alates 05.05.2020 arvestades, et hageja sõnul sai ta ülesütlemisavalduse kätte 21.04.2020 (s.o 14 päeva alates 22.04.2020).
27.Hageja on hagiavalduses öelnud, et pooled pidasid läbirääkimisi üüri maksetingimuste muutmise üle. Tegelikkuses selliseid läbirääkimisi ei toimunud. 23.03.2020 kirjutas hageja kostjale e-kirja, milles selgitas: „Teile teadaolevalt ei luba valitus müüa alkoholi pärast kl 10 õhtul seoses COVID-19 pandeemiaga, mistõttu oleme kaotanud kõik oma kliendid, sest nad tulid tavaliselt pärast kella 11 õhtul. Ma soovin maksta üüri, kuid ei ole võimeline selle ekstreemse olukorra tõttu. Kas me saaksime kohtuda ja arutada, mida me saame teha pärast karantiini lõppemist?“. Eeltoodud kirjast nähtub üksnes, et hageja soovib maksta üüri, mitte ei taotle maksetähtaja ajatamist. Kostja nõustus alandama üüri 50%, märkides oma kirjas Hagejale 25.03.2020, et: „Mis puudutab üüri, siis ma pakun, et ma alandan märtsi renti 50%. Kui sa nõustud, siis ma saadan märtsi eest uue arve.“ Seega kostja alandas arve nr 2003 alusel tasumisele kuulunud summat 50% võrra (uus summa oli 2410,67 EUR), kuid ei pikendanud tasumisele kuulunud summa maksmise tähtaega. Kostja juhatuse liige A. P. märkis e-kirjas, et: „Võttes arvesse majandusraskusi koroonaviiruse pandeemia ajal, oleme alandanud märtsi üüri 50%.“ Kostja rõhutab veelkord, et pooled ei ole otseselt ega kaudselt kordagi arutanud üüri tasumise maksetähtaja muutmist. Taoline hagejapoolne järeldus on meelevaldne ja pahatahtlik pidades silmas, et kostja tuli niigi hagejale vastu ja nõustus kõnealuse kuu osas tavapärasest väiksema üüritasuga. Muid täiendavaid soodustusi Kostja Hagejale ei võimaldanud.
28.Kostja esitas hagejale 10.04.2020 kreeditarve 2004K, millest nähtub üheselt, et arve nr 2003 suurust on vähendatud -2410,67 EUR võrra. Arvel on eraldi viide 29.02.2020 arvele nr 2003: „Kreeditarve 2004K on väljastatud märts 2020 kuuüüriarve nr 2003 juurde.“ Järelikult kreeditarve puhul ei ole tegemist tasumisele kuuluva arvega, vaid dokumendiga, mille alusel vähendatakse raamatupidamislikult 29.02.2020 arve nr 2003 alusel tasumisele kuuluvat summat. Kostja selgitab, et kreeditarvel 2004K kajastuv uus maksetähtaeg on vastavalt raamatupidamisprogrammile sõltuv arve väljastamise kuupäevast. Olgu veelkord rõhutatud, et antud juhul ei toimunud uue arve väljastamist ega vana tühistamist, vaid esialgse arve osas tehti hagejale allahindlust. Hageja poolt on pahatahtlik tugineda kreeditarvel märgitud kuupäevale teadmises, et lepingujärgseid üüri tasumise tähtaegu ei ole kordagi muudetud. Mõistlikuks saab pidada ülal kirjeldatud pooltevahelist dialoogi
2-20-5975 arvestades üürisumma vähendamist, mitte tasumise tähtaja edasilükkamist. Selleks puudus vajadus ja kostja tahe.
29.Hageja tasus arve nr 2002107A maksetähtajaga 09.03.2020 täies ulatuses kuupäeval 13.04.2020 (35 päeva üle maksetähtaja). Hageja väidab, et kuivõrd toimusid läbirääkimised arve nr 2002107A alandamises või muutmises, siis lepiti poolte vahel kokku uues maksetähtajas. Kostja märgib, et poolte vahel puudusid igasugused läbirääkimised kõrvalkulude alandamise või ajatamise osas. Samuti ei ole hageja lähtunud ühestki seadusest ega tavast, kuidas sai üleüldse toimuda tarbitava teenuse hinna alandamise läbirääkimised, mis on otsene kulu kostjale teenuse osutaja ehk kolmanda isiku ees.
30.Hageja on hagiavalduse punktis 2.6. toonud välja, et 23.03.2020 saatis hageja kostjale ekirja sooviga leppida kokku üüri ja kõrvalkulude maksete ajatamises, alandamises või muutmises. Hageja on oma väidet põhistanud taaskord hagiavalduse lisaga 4, kus hageja ütleb: „Ma soovin maksta üüri, kuid ei ole võimeline selle ekstreemse olukorra tõttu. Kas me saaksime kohtuda ja arutada, mida me saame teha pärast karantiini lõppemist?“ Hageja poolt esitatud e-kirja vahetusest ei nähtu, et hageja oleks küsinud kõrvalkulude maksete ajatamist, alandamist või muutmist. Lisatud e-kiri ei sisalda otsest ega kaudset viidet kõrvalkuludele või nende tasumise tingimuste muutmisele ning hageja tõlgendus hagiavalduse lisast 4 on ebaõige ning meelevaldne. Samuti ei vasta tõele hagiavalduse punktis 1.8. toodud väide, et 10.04.2020 saatis kostja hagejale e-kirja kõrvalkulude mittealandamise kohta (vt 22.04.2020 hagiavalduse lisa 5). Kostja üksnes palus hagejat, et hageja tasuks juba makseviivituses oleva kõrvalkulude eest, öeldes: „Palun tasuda viivitamata veebruari kõrvalkulude ja märtsi üüri eest arved, vastasel korral oleme sunnitud alustama üürilepingu ülesütlemise protsessi.“. Läbirääkimised kõrvalkulude maksete ajatamises, alandamises või muutmises puudusid.
31.Kostja rõhutab, et kuivõrd üür ja kõrvalkulud on alati teineteisest eraldatud, on need rangelt eraldiseisvalt maksmisele kuuluvad tasud. Erinevalt fikseeritud üüritasust sõltub kõrvalkulu igakuine suurus sellest, millisel määral kasutab üürnik kolmanda isiku poolt osutatud teenuseid. Mõeldamatu on olukord, kus üürnik kasutab enda tarbeks elektrit vett jms teenuseid, kuid nende eest tasumise kohustuse võtab üürileandja ilma vastavasisulise pooltevahelise kokkuleppeta enda kanda. Kostja kinnitab siinkohal, et sellist kokkulepet ei ole poolte vahel sõlmitud. Niisamuti ei ole üürileandja pädevuses alandada kolmandale isikule maksmisele kuuluvate teenuste tasusid. Vastavad hinnad on kehtestatud elektrienergia-, veega jm. varustajate poolt ning kuuluvad tasumisele täies ulatuses. Järelikult ei saa käesoleval juhul üldse rääkida kõrvalkulu tasude alandamisest, kuivõrd nimetatud tasu kuulub maksmisele kolmandast isikust teenusepakkujale, mitte üürileandjale endale ning on üürist täiesti eraldiseisev tasu.
32.Hageja oli arve nr 2002107A maksmisega viivituses 35 päeva, rikkudes üürilepingu punkti 4.4.2., mis andis kostjale õiguse öelda Üürileping erakorraliselt üles.
33.Hageja on seisukohal, et võla tasumata jätmine oli ja on 22.04.2020 seisuga vabandatav tulenevalt 12.03.2020 Eesti Vabariigi Valitsuse väljakuulutatud eriolukorrast. Kostja selle väitega ei nõustu. Arvestades hageja makseraskuste tekkimise aega ja sellega seoses ka hageja kohustuse sissenõutavaks muutumise aega, ei saa kohustuse täitmata jätmist mitte kuidagi seostada eriolukorra välja kuulutamisega. Hageja kohustused (2020. aasta märtsi üür, 2020. aasta veebruari kõrvalkulud ning varasemad viivised) muutusid sissenõutavaks
2-20-5975 enne eriolukorra välja kuulutamist ja seega ei saa õiguslikus mõttes tugineda kohustuse rikkumisel vääramatu jõu või mistahes muudele rikkumise vabandatavuse asjaoludele. Mistahes mõjuvaid põhjuseid kohustuse täitmata jätmisega seoses ei ole esile toodud ega tõendatud. Veelgi enam, kehtiv seadus ega kohtupraktika ei näe ette rahalise kohustuse rikkumise vabandatavust vääramatu jõu asjaolude korral, isegi kui need esineksid. Seega puudub käesoleval juhul mistahes faktiline ja õiguslik alus jätta sissenõutavaks muutunud rahaline kohustus täitmata.
34.Vastavalt TsÜS § 69 järgi loetakse majandus- ja kutsetegevuses e-kiri kättesaaduks hiljemalt järgmisel päeval pärast e-kirja saabumist saaja serverisse. Eeltoodud väidet toetab ka Riigikohus: “Samuti on võimalik, et teade saadetakse eemalviibijale, sh epostiga. Sellisel juhul saab teate lugeda kättesaaduks ka siis, kui see ei ole nõukogu liikmele isiklikult teatavaks tehtud. E-postiga saadetud teate saab lugeda kättesaaduks, kui see on jõudnud saajani ja tal on mõistlik võimalus teatega tutvuda. Kolleegiumi arvates on e-kiri jõudnud saajani, kui see on saabunud saaja või tema valitud teenusepakkuja serverisse, kuid e-kiri on kätte saadud alles siis, kui saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Millal on isikul mõistlik võimalus e-kirjaga tutvuda, sõltub sellest, kas saajal on Interneti-püsiühendus või mitte. Majandus- ja kutsetegevuses tuleb eeldada, et isik kontrollib e-posti vähemalt kord päevas. Seega saab majandus- ja kutsetegevuses lugeda e-kirja kättesaaduks hiljemalt järgmisel päeval pärast e-kirja saabumist saaja või tema valitud teenusepakkuja serverisse.” (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21.12.2007 otsus nr 3-2-1-123-07, p 12). Hageja väidab, et kuivõrd üürilepingu järgi tuli lepingu ülesütlemisavaldus teha kirjalikult, siis on kostja rikkunud vorminõudeid ning seetõttu on üürilepingu ülesütlemine tühine. Kostja selle argumendiga ei nõustu. Vastavalt seadusele, kohtupraktikale, kui ka poolte vahelisele tavale ning praktikale tuleb lugeda, et hageja sai ülesütlemisteate kätte järgmisel päeval ehk 14.04.2020. Hageja on isegi tuginenud oma hagis suuresti pooltevahelisele tavale ja praktikale. Selle kohaselt vastas hageja kostja e-kirjadele samal päeval või päev hiljem. Veelgi enam, kui lugeda, et kostja rikkus lepingu ülesütlemisteate vorminõudeid, siis sellegipoolest ei ole ülesütlemine tühine. Hageja ei ole seaduse ega kohtupraktikaga kuidagi toetanud oma väidet, et vorminõude rikkumine on Üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse alus, eriti veel olukorras, kus hageja on faktiliselt tänaseks ülesütlemisteate kätte saanud. Hageja märkis hagiavalduses, et sai ülesütlemisteate kätte 21.04.2020. Juhul, kui kohus nõustub hagejaga, et kostja rikkus vorminõudeid ülesütlemisteate esitamisel, siis palub kostja, et kohus loeks Üürilepingu erakorraliselt ülesöelduks alates 05.05.2020.
35.Hageja viletsa maksekäitumise kontekstis on arusaamatu hageja väide, mille kohaselt plaanib kostja müüa Sauna tn 10 kinnistut Prantsuse äriühingule. Hageja väide, et potentsiaalse Prantsuse ostja tõttu hakkas kostja otsima puudusi, mida hagejale ette heita, on põhistamata ning meelevaldne.
36.Hageja on välja toonud, et kostja takistab tal üüripinna kasutamist, vee tarbimist ning on vahetanud alarmsüsteemi koodid. Samas ei ole hageja esitanud oma väite kohta ühtegi tõendit, vaid esitanud tõendina üksnes kirja, mida hageja esindaja ise on koostanud kostjale. Kostja hageja väitega ei nõustu. 30.04.2020 informeeris kostja hagejat e-kirja teel, et kostja avastas üüripinna keldriköögis reovee lekke. Eesmärgiga vältida üüripinna keldri ruumi uputamist heitveega ja ennetada kostja ruumidele ja hageja vallasasja uputamisega seotud kahju, oli kostja sunnitud
2-20-5975 sulgema ajutiselt üüripinna veesüsteemi kolm ventiili veesüsteemi kapis, mis asub üüripinna keldri riietusruumis. Järgnenud restorani keldri kanalisatsioonisüsteemi kontrollimisel selgus, et heitvete lekke põrandale põhjustab üüripinna restoraniruumis 7004 asuva rasvapüüdja ummistamine. Samas e-kirjas on üürnikule selgelt teatatud, et ventiilide sulgumine on „ajutine“ kuni rasvapüüdja puhastuseni ning kinnitatud, et üürnikul on vaba juurdepääs ventiilidele. Hageja on faktiliselt aktsepteerinud välja lülitatud vee- ja kanalisatsiooniteenuse olukorraga, kui hageja saatis kostjale 01.06.2020 e-kirja: “Ma tellisin Toru Abi rasvjapüüdja puhastusteenuse homme kell 14.00.“
37.Hageja väidab, et kostja on vahetanud üüripinna alarmkoodid. Hageja ei ole oma väidet tõendanud. Kostja selle paljasõnalise väitega ei nõustu ning esitab e-kirja, mille ta saatis Hagejale 29.04.2020, kus ütleb: „Sa saad võtta valve maha konsooli pealt, mis asub keldris ruumis 7-004 (liftist paremal) koodiga 1007.“. Kostja ei ole muutnud alarmkoodi ning puudub oskus koodi muuta ilma turvafirma abita.
38.Üüripinna allüürnikuks on Frost Design OÜ, mille osas puudub kostja nõusolek.
39.Kostja saatis hagejale e-kirja, kus pakub 70% üüri hinna alandamist 2020. aprillis. Kuivõrd kostja avastas 29.03.2020 üüripinnalt, et lisaks muudele probleemidele oli üüripinna jaotuskilp, mis kontrollib turvasüsteemi, välja lülitatud, siis loobus kostja hageja pahatahtliku tegevuse tõttu oma pakkumisest alandada üüriarvet aprillis 70%. Kostja 25.03.2020 tahteavaldus on kehtivalt tagasi võetud 31.03.2020. Kostja andis hagejale täiendava tähtaja lepingu rikkumisest tekkinud kahjude kõrvaldamiseks, mida kostja ei teinud. Alles 05.04.2020 (5 päeva hiljem) kommenteeris hageja esimest korda lühidalt talle etteheidetud puudusi, küsides seejuures, kas siiski võiks kaaluda aprilli üüri 70% hinnaalandust. Hageja muuhulgas küsib kostjalt: „See teema, mida mainisite, on seal juba aastaid olnud, olete ka neist teadlik, kuid pole kunagi maininud enne. Ma ei usu, et see võiks olla põhjus, miks mitte kohaldada varem kokku lepitud % 70 allahindlust.“ Kostja rõhutab, et mitte mingit kokkulepet 70% hinnaalanduse osas ei olnud. Hageja ja Kostja vahel puudus enne 05.04.2020 kirja suhtlus aprilli üüri hinnaalanduse teemal. Hageja väide, justkui oleks kostja nädalaid või kuid hiljem võtnud oma tahteavalduse tagasi, ei vasta tõele ning on kohut eksitav. Poolte vahel puudus kehtiv kokkulepe aprilli 2020 üüri vähendamises, mistõttu on hageja jätkuvalt viivituses aprilli üüritasu maksmisega, tasudes vaid 30% kokkulepitud üürisummast. 40. Mai 2020 üüritasu osas esitas hageja vastuväited 21.07.2020 märkides, et „Mai 2020. üüri on Üürnik maksnud summas, mis vastab kasutuse takistusele (summas 1446.40 eurot, s.o 30% kasutusega alates 21.05.2020.) Seega üürnikul ei ole maikuu üüri võlga.“. Hageja on arvamusel, et seoses COVID-19 seotud piirangutega on üürnikul õigus alandada ühepoolselt üürimaksed nullini. Kostja sellise seadusega mitte kooskõlas oleva positsiooniga ei nõustu. Isegi kui Hageja sai üüripinda kasutada eriolukorrast tulenevalt üksnes piiratud määral, siis on tegemist siiski üürniku äririskiga, mida ei pea ühegi õigusakti kohaselt enda kanda võtma üürileandja ja vähendama seeläbi üüritasu nullini. Üürniku majandustegevuse seiskumise risk ei ole kuidagi seotud üürileandja üleantud üürieseme olukorraga, vaid üksnes üürniku enda valikuga, millist laadi majandustegevusega tegeleda. Kuivõrd hageja tasus vaid 30% kokkulepitud üüritasust, on tal siiani tasumata üürisumma 3 374,94 EUR.
2-20-5975
41.21.05.2020 saatis hageja kostjale kirja selgitamaks rasket finantsilist seisu ning mis ulatuses saab hageja tasuda kõrvalkulusid: “Sergei, hiljutiste majandustingimuste tõttu peame pöörama tähelepanu kulutustele, mille osas nägin 3 kuu jooksul erinevusi. 1-Haldusteenus-üürnik: Aprilli ja mai eest saan maksta 50%, pärast maikuud ei saa ma maksta. Kui annad nimekirja tehtavatest toimingutest, tegelen nende kõigiga ise. 2-Ats haldus-üürnik: Ma maksan sel kuul, kui sa selgitad, mis see teistel kuudel on. 3 - Heakord: Sellel kuul pole tööd tehtud. Ma ei taha seda maksta ei nüüd ega ka hiljem. Kui midagi on vaja, hoolitsen selle eest. 4- Elektrienergia: Baari ei avatud aprillis, me tegime vaid kontrolli, nii et ma maksan ainult 50 € 5- Küte: palusin teil 07.04.2020 oma postis küte välja lülitada, nii et maksan ainult 8 päeva kütet 80 €. 6- Vesi: Vett ei kasutatud kunagi, kuid maksan ikkagi 10 € 7- Valveteenus-üürnik: Miski pole seotud turvalisusega. Nagu mäletate, sisenes varas eelmisel aastal kuu jooksul 3 korda. Kõigi maksete kogumisel tehakse täna makse 265,21 + käibemaks = 318,25 €. ** Lisaks peaks äsja paigaldatud alarmsüsteem olema renditud osa kontrolli all. Ma palun teil teha vajalikud korraldused kuni 22.05 õhtuni. ** Samuti tahan küsida teilt inimeste nimekirja, kellel on 1,2,3 korruse ja keldri (köögi) võtmed. Täname teid mõistva suhtumise eest Tervitades A.“ Hageja on arvamusel, et kui ta ei kasuta üüripinda, siis ei ole ta kohustatud tasuma kõrvalkulude eest. Niisamuti ei ole hageja tõendanud, et teenuseosutajad oleksid jätnud oma kohustused üüripinna suhtes täitmata või kõrvalkulud oleksid tekitatud hoopis kostja poolt. Kostja kinnitab, et tema ei ole üüripinda kasutanud ega pinnaga seotud teenuseid tarbinud. Poolte vahel ei ole kokkulepet, et kostja võtab osa üüripinnaga seotud kõrvalkuludest solidaarselt enda kanda. Järelikult kuuluvad kõik üüripinnaga seotud kõrvalkulud Hageja poolt tasumisele.
42.Hageja väide, et tänu politsei sekkumisele sai alarmsüsteemi takistus kõrvaldatud, on meelevaldne ning justkui viitaks, et üüripinna takistuste kõrvaldamiseks on vajalik kaasata politsei, kes menetleks kostja käitumist. Politsei sekkus valvefirma Skarabeus initsiatiivil, kuivõrd Skarabeus ei tuvastanud üüripinnal ühtegi registreeritud isikut (hagejat ega kostjat).
43.Elektrienergia väljalülitamine III korruse pinnalt oli hageja enda tegevusest tingitud ning tehnilisse ruumi sissepääs ei ole üürilepingu eseme osaks. 21.07.2020 nõudis hageja, et elektrienergia tarbimise võimalus III korrusel ning juurdepääs tehnilisse ruumi taastataks 1 päeva jooksul. Pooled kohtusid 22.07.2020 (järgmine päev) üüripinnal. Kohal oli Hansaait OÜ juhatuse liige S. S., Hansaait OÜ lepinguline esindaja Edward Otsa, Sahin Development OÜ esindaja A. A. ning isik, kes tutvustas end kui M. K., esindades Frost Design OÜ-d. Kuivõrd Frost Design OÜ ei ole käesoleva vaidlusaluse üürilepingu pooleks, palus kostja lepinguline esindaja isikul lahkuda. Hageja väitis, et Frost Design OÜ on vaidlusaluse üüripinna allüürnik ning kostja on seda aktsepteerinud. Arvestades, et tegemist oli kostjale tundmatu osapoolega, kes tegutses kostja nõusolekuta üüripinnal väidetava allüürnikuna, pidas kostja vajalikuks kiiresti vahetada ära peaukse luku ning andis viivitamatult uue luku võtme lepingujärgsele üürnikule s.o hagejale. Vahetati üks
2-20-5975 ukselukk. Kostja helistas seepeale viivitamatult hageja esindajale, paludes lõpetada koheselt lubamatu allüüri leping. Hiljem väitis hageja, et allüürnik oli siiski ABC Resto OÜ, mitte Frost Design OÜ. Nimelt asus M. K. ABC Resto OÜ esindajaks alles 07.08.2020. Kostja on mitmel korral küsinud Hageja käest, mis seos on M. K.l Sahin Development OÜ-ga. Seega on üüripinnal vähemalt aasta aega tegutsenud ilma kostja loata allüürnik Frost Design OÜ, keda esindab ettevõtte osanik ja juhatuse liige M. K.. Kostja väiteid kinnitavad Sauna tn 10 hoovis asuvad prügikonteinerid, mille peale kirjutatud Frost Design OÜ, mitte ABC Resto OÜ. Teiseks, kostja esindaja on ka varasemalt maikuus (25.05.2020) saatnud Hagejale e-kirja, soovimaks teada, kes on M. K., ning miks ta viibib Sauna tn 10 territooriumil. Kostja küsis hagejalt: “6. Eeltoodust lähtuvalt palun teil esitada 5 päeva jooksul kirjalik selgituskiri, milles on toodud asjaolud, mis põhjusel ja kuidas hr K. ja temaga koos viibinud isikud sisenesid Sauna 10-7 lukustatud ja valvega ruumidesse. Samuti, milline on hr K. ärisuhe teiega, mis on seotud Sauna 10-7 üüripinnaga.“ Hageja on kostja küsimusi ignoreerinud. Asjaolu, et M. K. on alles 07.08.2020 omandanud osaluse ABC Resto OÜ-s, ei anna talle õiguse teise juriidilise isiku all tegutseda allüürnikuna. Hageja, nähes, et enam ei saa M. K. isikut varjata, müüs osa oma osalusest ABC Resto OÜ-s M. K.le, justkui siis oleks lubamatu allüürisuhe seaduslik. Nimelt on A. A. ABC Resto OÜ osanik 1663 osaga ning F. M. K. 87 osaga, mis on kokku 1750 osa. Enne 07.08.2020 kuupäeva oli A. A.il 1750 osa. Alusetud ja põhjendamata on hageja väited, et M. K.l oli: „eelkokkulepe osanike vahel olemas juba ca aasta“. Kostjal ei ole M. K.ga mingeid kokkuleppeid Frost Design OÜ osas. Seepärast oli kostjal õigus kaitsta üürniku vara ja takistada ebaseadusliku allüürniku sissepääsu üüripinnale. Taolise tegevusega ei ole kostja teinud midagi seadusevastast ega rikkunud poolte vahelist kostja hinnangul juba lõppenud üürilepingut. KOSTJA VASTUHAGI ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA KOSTJA NÕUDED
44.Üürilepingu punkti 2.1 kohaselt kohustus Üürnik tasuma igakuist üüri ning lepingu punkti 2.6 alusel oli Üürileandjal õigus korrigeerida üürisummat iga-aastaselt 1% ulatuses. Aastal 2020 on igakuiseks üürisummaks 4821,34 EUR. Üürilepingu punkti 2.3 järgi kohustus Üürnik tasuma üüri iga kalendrikuu esimeseks kuupäevaks. Tasumisega viivitamise korral on Üürileandjal õigus nõuda viivist 0,2% päevas tasumata summalt (lepingu punkt 2.5). Lisaks üürile kohustus Üürnik tasuma kõik üüripinnaga seotud kõrvalkulud (lepingu punkt 2.1), mille kohta esitas Üürileandja Üürnikule igakuiselt asjakohase arve. Kõrvalkulude tähtajaks tasumata jätmise korral on Üürileandjal õigus nõuda arvel märgitud viivist 0,066% päevas viivitatud summalt.
45.Sõltumata poolte vahel sõlmitud üürilepingust, ei pidanud üürnik lepingu nõuetekohast täitmist oluliseks. Üürnik oli pidevas makseviivituses, tasudes üüri ja kõrvalkulusid oma äranägemise järgi, jättes seejuures osa kohustustest hoopis täitmata. Üürileandja ei suutnud taolist olukorda enam aktsepteerida ja ütles 13.04.2020 üürilepingu erakorraliselt üles.
46.Vastuhagi esitamise seisuga (23.10.2020) võlgneb Üürnik Üürileandjale kokku 18 887,62 EUR. Võlgnevus koosneb: pürivõlast summas 11 571,22 EUR (tasumata on osaliselt 2020 aprilli üür summas 3374,94 EUR, osaliselt 2020 maikuu üür summas 3374,94 EUR ning 2020 oktoobrikuu üür täies ulatuses summas 4821,34 EUR); üürivõlalt arvestatud viivisest summas 4608,99 EUR (kogunenud juba 2020. aasta jaanuarist ning märkimisväärne on seejuures asjaolu, et üürnik ei ole praktiliselt ühtegi makset teostanud tähtaegselt);
2-20-5975 tasumata kõrvalkuludest kogusummas 1692,95 EUR (ajavahemikul aprill 2020 – august 2020 on Üürnik tasunud kõrvalkulusid vaid osaliselt); tasumata kõrvalkuludelt arvestatud viivisest summas 235,36 EUR (kõrvalkulud on tasutud eranditult kõik viivitusega, mistõttu on viivisearvestus alanud juba 2020. aasta jaanuarist); muudest tasumata arvetest (729,60 EUR) ja nendelt kogunenud viivistest (49,50 EUR).
47.Üürileandja selgitab, et rasvapüüdja puhastamisega seotud kulu kandis üürileandja seetõttu, et 23.03.2020 tekkis restorani köögis kanalisatsioonivee uputus, mille põhjustas üüripinnal asunud rasvapüüdja rasvakihi kivistumine ja siseneva toruava ummistus. Toruabi OÜ käis objektil esmalt Üürniku palvel, kuid siis selgus, et Üürnik oli tellinud vale teenuse, mistõttu tehtud tööd ei likvideerinud tegelikku ummistust. Toruabi OÜ esitas korteriühistule arve summas 480 EUR. See aga tähendas, et korteriühistu pidi tellima täiendava teenuse, mis rasvaummistuse lõplikult likvideeris. OÜ AJAX Kinnisvara OK esitas korteriühistule arve summas 192 EUR. Kokku kandis üürileandja üüripinnal asunud rasvapüüdja poolt tekitatud ummistusega seotud kulusid summas 672 EUR. Prügiga seotud hüvitis on seotud korteriühistu poolt Üürileandjale esitatud kahju hüvitamisega, mille põhjustas Üürnikupoolne korteriühistu sisekorraeeskirjade vastane tegevus. Nimelt tuvastas korteriühistu valvekaamera salvestiselt, et Üürniku personal pani oma prügikotid korteriühistule kuuluvasse konteinerisse ja prügikonteineri kõrvale. Prügi eeskirjade vastase ladustamisega seotud hüvitis moodustab 57,60 EUR ja sellelt kogunenud viivis 2,93 EUR. 29.07.2020 edastas Üürileandja hüvitisnõude Üürnikule.
48.Isegi juhul, kui kohus peaks põhihagi lahendamisel tuvastama, et 13.04.2020 Üürnikule saadetud üürilepingu ülesütlemisavaldus oli formaalsete nõuete rikkumise tõttu tühine, teeb üürileandja käesolevaga üürnikupoolsete üüri-, kõrvalkulude- ja kogunenud viiviste tasumise kohustuse rikkumise tõttu alternatiivse üürilepingu ülesütlemise avalduse, mis loob igal juhul aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.
49.Lisaks vastuhagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud võlgnevusele, palub Üürileandja tuginedes TsMS §-le 367 Üürnikult välja mõista lepingujärgses määras viivise, mis ei ole vastuhagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, protsendina põhinõuetest kuni põhinõuete täitmiseni alljärgnevalt: a) tasumata üürilt (11 571,22 EUR) 0,2% päevas kuni summa tasumiseni; tasumata kõrvalkuludelt (1692,95 EUR) 0,066% päevas kuni summa tasumiseni; tasumata muudelt arvetelt (729,60 EUR) 0,066% päevas kuni summa tasumiseni.
50.Kostja palub rahuldada vastuhagi ja mõista Sahin Development OÜ-lt OÜ Hansaait kasuks välja: 18 887 eurot ja 62 senti; viivis protsendina tasumata üürinõuetelt (11 571,22 eurot) lepingujärgses määras (0,2% päevas) alates vastuhagi esitamisest kuni üürinõuete täitmiseni; viivis protsendina tasumata kõrvalnõuetelt (1 692,95 eurot) lepingujärgses määras (0,066% päevas) alates vastuhagi esitamisest kuni kõrvalnõuete täitmiseni; viivis protsendina tasumata hüvitisarvetelt (729,60 eurot) lepingujärgses määras (0,066% päevas) alates vastuhagi esitamisest kuni hüvitisarvete tasumiseni.
51.20.11.2020. a esitas kostja vastuhagi täpsustuse. Kostja palub mõista Sahin Development OÜ-lt OÜ Hansaait kasuks välja: 20 327 eurot ja 70 senti; viivis protsendina tasumata üürinõuetelt (11 017,62 eurot) lepingujärgses määras (0,2% päevas) alates 20.11.2020 kuni üürinõuete täitmiseni; viivis protsendina tasumata kõrvalnõuetelt (2599,13 eurot) lepingujärgses määras (0,066% päevas) alates 20.11.2020 kuni kõrvalnõuete täitmiseni;
2-20-5975 viivis protsendina tasumata hüvitisarvetelt (729,60 eurot) lepingujärgses määras (0,066% päevas) alates 20.11.2020 kuni hüvitisarvete tasumiseni.
52.Kostja märgib, et pärast vastuhagi esitamist laekus hagejalt kolm makset kogusummas 5374,94 EUR. Nimetatud summast 3374,94 EUR laekus oktoobrikuu üüri katteks ja 2000 EUR novembrikuu üüri katteks. Lisaks on vahepeal üürnikule esitatud oktoobrikuu kõrvalkulude arve, mis on tasumata. Seoses laekumistega korrigeerib OÜ Hansaait oma võlaarvestust ja selgitab järgmist. 20.11.2020 seisuga võlgneb Üürnik Üürileandjale kokku 20 327,70 EUR, millest: a. 11 017,62 EUR moodustab üürivõlgnevus ja 5649,33 EUR üürivõlgnevuselt arvestatud viivis: ÜÜRI VÕLG JA KOGUNENUD VIIVIS seisuga Alus
Arve number
Jaanuar 2020 üür
Veebruar 2020 üür
Märts 2020 üür Aprill 2020 üür
2004K
Mai 2020 üür
Juuni 2020 üür
Juuli 2020 üür
Augusti 2020 üür
Septembri 2020 üür
Oktoobri 2020 üür
Novembri 2020 üür
Üüri võlg ja viivis KOKKU
20.11.2020
Tasumisele Tänaseni Viivitatud Viivis Laekumise Laekunud Viivise Viivise kuuluv laekumata päevade ühes kuupäev summa protsent summa summa summa arv päevas 01.01.2020 09.01.2020 4 821,34 16.01.2020 3000,00
b. 2599,13 EUR moodustavad tasumata kõrvalkulud ja 269,04 EUR tasumata kõrvalkuludelt arvestatud viivis:
2-20-5975
KÕRVALKULUDE VÕLG JA KOGUNENUD VIIVIS
Alus
Arve number
Detsember 2019 kulud 1912107A Jaanuar 2020 kulud 2001107A Veebruar 2020 kulud 2002107A Märts 2020 kulud 2003107A Aprill 2020 kulud 2004107A Mai 2020 kulud
2005107A
Juuni 2020 kulud
2006107A
Juuli 2020 kulud
2007107A
August 2020 kulud
2008107A
Septembri 2020 kulud 2009107A Oktoobri 2020 kulud 2010107A
c. 729,60 EUR moodustavad muud tasumata summad ja 62,98 EUR nendelt arvestatud viivis:
MUUD TASUMATA ARVED
Alus Rasvapüüdjaga seotud hüvitis Prügiga seotud hüvitis
seisuga
Arve number
Muude arvete võlg ja viivis KOKKU
Arve kuupäev
20.11.2020 Tasumise tähtaeg
30.06.2020 10.07.2020 29.07.2020 07.08.2020
Tasumisele Tänaseni Viivitatud Viivis kuuluv Laekumise Laekunud laekumata päevade Viivise ühes Viivise summa kuupäev summa summa arv protsent päevas summa 672,00 57,60
672,00 57,60 729,60
0,066% 0,066%
0,44 0,04
58,99 3,99 62,98
53.2020. a aprilli ja mai üüri ei ole alandatud. Seda kinnitavad lisaks eespool toodule ka Üürnikule väljastatud arved vastavalt 01.04.20203 ja 28.04.20204. Arvetel on selgelt märgitud täissumma ja sellest ei saanud Üürnik mõistlikult järeldada, et üüri on 70% ulatuses vähendatud.
54.Üürileandja selgitab, et ei ole kordagi takistanud Üüripinna kasutamist, mida kinnitab muuhulgas ka kõrvalteenuste järjepidev kasutamine. Arusaadavalt on soojusenergia tarbimine suvekuudel seoses üldise temperatuuri tõusuga olnud madalam, kuid elektrienergia tarbimine on kuude lõikes olnud siiski stabiilne. Madalam tarbimine aprillis-mais oli ilmselt seotud koroonapiirangutega, kuid see ei ole käsitatav vääramatu jõu asjaoluna nagu on ekslikult märkinud Üürnik.
55.Üürnik möönab oktoobrikuu ja novembrikuu üüri vähem maksmist, kuid teeb tasumata osas tasaarvestuse Üürniku nõudega takistuse tõttu üüri ja kõrvalkulude alandamiseks. Kõnealune tasaarvestuse avaldus jääb Üürileandjale täiesti ebaselgeks. Tasaarvestamise üheks eelduseks on sissenõutavaks muutunud vastastikuste nõuete olemasolu. Üürniku kirjalikust vastusest ei nähtu, milline sissenõutavaks muutunud nõue on Üürnikul Üürileandja vastu tekkinud, millisel õiguslikul alusel ning millise arvestusloogika kohaselt. Ainus, mida Üürileandja suudab vastusest välja lugeda on see, et Üürnik tasaarvestab oma tasumata võla enda poolt tasumata summadega varasemast perioodist. Üürileandja leiab, et Üürnik ei saa tasaarvestada Üürileandja nõuet Üürileandja nõudega. Üürniku tasaarvestus on tühine.
2-20-5975
56.Üürnik leiab, et kuigi juuni-juuli üür on täies ulatuses makstud, oli Üürnikul arvestades takistuse olulisust õigus alandada kahe kuu üüri 50-70% (70% juuni eest, mil ruumis ei olnud pool kuud elektrit). Tegemist on alusetute väidetega, mida ei toeta asjas kogutud tõendid. Üürnik tarbis juunis elektrit vastavalt 2569 kWh ja juulis 2882 kWh. Olgu võrdlusena märgitud, et augustis tarbis Üürnik elektrit 2885 kWh, septembris 2695 kWh, oktoobris 2741 kWh ja novembris 2788 kWh. Mitte miski toodud numbrites ei toeta Üürniku väidet, et juunis-juulis oli Üürileandja elektri välja lülitanud, mistõttu oli üüripinna kasutamine takistatud. Üürnik tarbis elektrit nimetatud kuudel samasuguses mahus nagu kõikidel järgnevatel kuudel. Järelikult on Üürniku vastuväited otsitud ja paljasõnalised ning üüri ühepoolseks alandamiseks puudub seaduslik alus.
57.Üürnik on arvamusel, et 14.12.2020 seisuga on Üürniku võlgnevus Üürileandja ees vaid 2821.34 EUR, s.o novembrikuu tasumata üüri. Erinevalt Üürniku arvamusest on Üürnikul üürilepingust tulenev võlgnevus 04.01.2021 seisuga Üürileandja ees kokku 31 094,27 EUR, millest 19 860,30 EUR moodustab tasumata üür, 6989,69 EUR tasumata üürilt kogunenud viivis, 3074,97 EUR kõrvalkulude võlgnevus, 355,05 EUR kõrvalkulude võlgnevuselt arvestatud viivis ja 729,60 EUR hüvitised ning 84,65 EUR hüvitistelt arvestatud viivis. Jättes kõrvale poolte erimeelsused varasemate tasumata üürisummade osas jääb arusaamatuks, kuidas Üürniku arvestuste kohaselt saab 14.12.2020 seisuga olla üleval vaid novembrikuu üürivõlg, kui iga kalendrikuu esimeseks kuupäevaks peab olema laekunud vastava kuu üürisumma, s.t hiljemalt 01.12.2020 kuupäevaks pidi olema laekunud ka detsembrikuu üürimakse. Nii on kokku lepitud üürilepingu punktis 2.3.
58.Üürniku arvates puudub pooltel kokkulepe kõrvalkulude tasumise tähtaja osas, mistõttu võis Üürnik ise otsustada, et kõrvalkulude tasumise tähtajaks on 30 päeva hoolimata arvetel märgitust. Sellest tulenevalt ei ole Üürniku arvates kõrvalkulude viivisearvestus kontrollitav. Viivisenõue on Üürniku arvates vastuolus hea usu põhimõttega. Üürileandja selgitas ka kohtuistungil, et kõrvalkulude tasumise kuupäeva ei saanud üheselt kokku leppida üürilepingus, kuna erinevad teenuse osutajad esitavad oma kuluarved ühistule erineval tähtajal. Seepärast on mõistlik ja praktikas laialt levinud, et kõrvalkulud tasutakse kõrvalkulude arvel märgitud tähtajaks. Kordagi varem ei ole Üürnik selles aspektis Üürileandjale vastuväiteid esitanud, mistõttu arvestades pooltevahelist mitmeaastast üürisuhet, võib taolist praktikat pidada kummagi poole poolt aktsepteerituks. Samas olukorras mõistlik üürnik ei eelda, et kõrvalkulude tasumise tähtaeg sõltub üürniku enda suvast ning on seepärast kordades pikem kõrvalkulude arvel märgitust, kuna selline käsitlus võib lõppeda teenuste piiramisega vastava teenuse pakkuja poolt kuniks võlgnevus on tasutud. Teisisõnu kui Üürnik tasuks kõrvalkulude eest enda poolt valitud kuupäeval ehk tekiks kõrvalkulude võlgnevus teenuse osutajale, piiraks teenuse osutaja vastava teenuse kättesaadavust ruumi valdajale. Üürileandja kahtleb, kas taoline tagajärg oleks Üürniku poolt aktsepteeritav. Pigem mitte. Järelikult kui Üürnik eeldab elektri-, vee jm teenuste jooksvat osutamist teenuse pakkuja poolt, tuleb vastavate teenuste eest ka jooksvalt õigeaegselt, s.o arvel märgitud tähtajaks maksta, et Üürileandja saaks omakorda teenuse esitaja arve õigeaegselt tasuda. Praegusel juhul on summad tasunud Üürniku eest Üürileandja, et kõrvalteenused ei katkeks, kuid taoline Üürniku asemel kohustuste täitmine ei ole lepingust tulenevalt Üürileandja kohustus. Poolte vahel ei eksisteeri kokkulepet Üürniku poolt tarbitud teenuste krediteerimise osas. Pooled on üürilepingu punktis 2.1 kokku leppinud, et mitteeluruumidega seotud mistahes kõrvalkulud kohustub Üürnik tasuma vastavalt esitatud arvetele. Seega kui arve on esitatud, Üürnik on selle kätte saanud ning teadlik tasumise tähtajast, siis toob õigeaegse tasumisega viivitamine kaasa viivise tasumise kohustuse.
2-20-5975
59.Kõrvalnõuetelt arvestatava viivisemäära kokkulepe on Üürniku hinnangul tõendamata. Kõrvalnõuete tasumisega viivitamise korral arvestab Üürileandja viivist 0,066% viivitatud summalt igas päevas, s.o väiksemas ulatuses kui lepingus kokku lepitud üüri tasumisega viivitamisel. Nimetatud viiviseprotsent on välja toodud igal arvel. Üürnikul oli võimalik kohustuste rikkumise korral arvestada, et summa mitteõigeaegse tasumise korral on Üürileandjal õigus arvestada viivist arvel märgitud viiviseprotsendi alusel. Nimetatu osas ei ole Üürnik varaseamalt kunagi vastuväiteid esitanud, mistõttu saab lugeda selle Üürniku poolt aktsepteerituks. Pealegi sõltub viiviseprotsendi rakendumine üksnes kohustatud isikust endast. Tegemist ei ole summaga, mis lisanduks üüri- ja kõrvalkulude nõudele automaatselt, vaid üksnes juhul, kui Üürnik ei tasu arveid õigeaegselt. Viivis peaks motiveerima Üürnikku üürilepingut nõuetekohaselt täitma. Arvestades, et ka 0,066%-ne kõrvalkulude viivisemäär ei ole Üürnikku motiveerinud lepingut nõuetekohaselt täitma, siis veelgi madalam määr üksnes soodustaks temapoolset lepingurikkumist. Kuigi Riigikohus on jaatanud võimalust esitada arvetel lepingus märgitust erinevat viivisemäära (RKo 3-2-1-43-13 p 15), esitab Üürileandja igaks juhuks ka alternatiivse viivisearvestuse, kui kohus peaks leidma, et kõrvalnõuetega viivitamise korral tuleb siiski kohaldada seadusest tulenevat viivisemäära.
60.Üürniku arvates, on pooltevahelise üürilepingu puhul tegemist tüüptingimustel sõlmitud lepinguga ning üüri tasumisega viivitamise korral kokkulepitud viivisemäär 0,2% on ebamõistlikult kõrge, mistõttu tuleb viivisemäära vähendada seadusjärgse määrani (0,022%). Üürniku väited, et tal ei olnud võimalik lepingu tingimusi läbi rääkida, on paljasõnalised. Üürileandja ja Üürnik ei sõlminud lepingut tüüptingimustel, vaid lepingu tingimused on kahe eraõigusliku juriidilise isiku vahel läbi räägitud. Seadusjärgsest määrast kõrgema viivisemäära kohaldamises kokkuleppimine on praktikas tavaline ja kooskõlas VÕS § 113 lg-ga 1, mis sätestab muuhulgas, et kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Viivisenõue moodustab Üürileandja üürinõudest ca 50%, mistõttu ei ole käesoleval juhul tegemist olukorraga, kus võlausaldaja nõuaks võlgnikult põhisummat ületavat viivist, millisel juhul lasuks ületavas osas kahju kandmise tõendamise kohustus võlausaldajal. Viivise suuruse ebaproportsionaalsuse tõendamise kohustus on sellel, kes taotleb viivise vähendamist (RKo 3-2-1-162-12 p 20). Üürnik ei ole tõendanud, et Üürileandja poolt nõutav viivis on ebaproportsionaalne. Üürnik lihtsalt väidab, et viivisemäär 0,2% on võrreldes seadusjärgse viivisemääraga ebaproportsionaalselt kõrge. Tegelikkuses peaks viivise ebaproportsionaalsuse tõendamisel esitama kohtule lepingu sõlmimise, täitmise, lepingu täitmata jätmise tõttu tekkinud kahju ja muude oluliste asjaolude kohta info, mille põhjal saaks kohus oma siseveendumuse alusel kujundada seisukoha viivise mõistlikkuse või ebamõistlikkuse kohta. Üürniku vastuväidete alusel sellist seisukohta kujundada ei ole võimalik. Pelgalt kahe erineva protsendi omavaheline kõrvutamine ei muuda nõutud viivist automaatselt ebaproportsionaalseks. Üürileandja on seisukohal, et viivisemäär 0,2% ei ole ebamõistlikult kõrge ja vastuolus hea usu põhimõttega. Tegemist on lepingulistes suhetes tavapärase viivisemääraga ning antud juhul oleks Üürnik saanud viivise kohaldamist vältida lepingu nõuetekohase täitmisega. Üürileandja on korduvalt rõhutanud, et Üürniku maksekäitumine on kogu lepingulise suhte vältel olnud väga halb ja seda kinnitavad muuhulgas ka Üürniku enda väited, mille kohaselt ta detsembri keskpaigas ei tunnista detsembrikuu üüri tasumise kohustuse olemasolu. Üürileandja on tõendanud, et Üürnik viivitab süstemaatiliselt igakuiselt nii üüri- kui ka kõrvalkulude
2-20-5975 tasumisega. Väited, justkui oleks Üürileandja aja jooksul rikkumisi ilma pretensioonideta aktsepteerinud, ei vasta tõele. Käesolevas menetluses on esitatud rida tõendeid (s.o pooltevaheline kirjavahetus), kus Üürileandja järjekindlalt nõuab kohustuste täitmist ja heidab Üürnikule ette lepingu rikkumist, kuid Üürnik lihtsalt ignoreerib neid ja jätkab üüripinna tasuta kasutamist. Üürileandja ei ole Üürniku rikkumisi kunagi aktsepteerinud. Selleks puudub igasugune loogiline põhjus. Vastupidi, Üürileandja on soovinud üürilepingu Üürnikuga rikkumiste tõttu lõpetada. Üürileandja jaoks on arusaamatu Üürniku seisukoht, milles viimane süüdistab oma viletsas maksekäitumises globaalset pandeemiat. Selles, et Üürnikul ei olnud vajalikke reserve majanduslikult keerulisemate aegade üleelamiseks, ei saa süüdistada COVID-19 viirust ja see ei saa kuidagi mõjutada Üürileandja viivisenõuet, ammugi kokkulepitud viiviseprotsenti. Üürileandja rõhutab, et kooskõlas VÕS § 162 lg-ga 1 ei saa vähendada mitte viivisemäära, vaid nõutud viivise summat juhul, kui võlgnik on esitanud veenvaid tõendeid selle ebaproportsionaalse suuruse osas, mida käesoleval juhul ei ole tehtud. Üürileandja on seisukohal, et Üürniku taotlus viivise vähendamise osas tuleb jätta eelpool toodud põhjendustel rahuldamata.
61.Kostja on 10.02.2021. a esitanud vastuhagi täpsustuse. Kostja palub mõista Sahin Development OÜ-lt OÜ Hansaait kasuks välja: 40 114 eurot ja 27 senti; viivis protsendina tasumata üürinõuetelt (24 681,64 eurot) lepingujärgses määras (0,2% päevas) alates 10.02.2021 kuni üürinõuete täitmiseni; viivis protsendina tasumata kõrvalnõuetelt (5372,45 eurot) lepingujärgses määras (0,066% päevas) alates 13.02.2021 kuni kõrvalnõuete täitmiseni; viivis protsendina tasumata hüvitisarvetelt (729,60 eurot) lepingujärgses määras (0,066% päevas) alates 10.02.2021 kuni hüvitisarvete tasumiseni.
62.Kostja märgib, et vastuhagi esitamisest on möödunud peaaegu 4 kalendrikuud, mille jooksul on OÜ Hansaait nõue jooksvalt suurenenud. Arvestades, et Sahin Development OÜ ei ole pärast 30.12.2020 ühtegi makset OÜ-le Hansaait teinud, siis on asjakohane siinkohal kohtule teada anda, et OÜ-l Hansaait on vahepeal sissenõutavaks muutnud veebruarikuu üüritasu ning detsembri ja jaanuari kõrvalkulud. 10.02.2021 seisuga võlgneb Üürnik Üürileandjale kokku 40 114,27 EUR, millest: a) 24 681,64 EUR moodustab üürivõlgnevus; b) 8779,38 EUR üürivõlgnevuselt arvestatud viivis; c) 5372,45 EUR moodustavad tasumata kõrvalkulud; d) 448,74 EUR tasumata kõrvalkuludelt arvestatud viivis; e) 729,60 EUR moodustavad muud tasumata summad; f) 102,47 EUR nendelt arvestatud viivis. Võlgnevuse kujunemine on välja toodud alljärgnevates tabelites.
2-20-5975 ÜÜRI VÕLG JA KOGUNENUD VIIVIS seisuga Arve number
63.Üürnik ei võlgne üürileandjale aprilli 2020 üüri eest, sest üürileandja saatis tahteavalduse üüri alandamiseks 70% võrra seoses COVID-19 olukorraga (hageja ei kasutanud üürinda aprillis ja mais). Üürileandja kinnitus 25.03.2020. a (tl 76 ja 91) on järgmine: eelviimase lause tõlge „Kui selgub, et uksed peavad peamiselt olema suletud aprillis, siis pakun 70% üürialandust“. Üürnik nõustus hinnaalandusega 70%. Üürnik on maksnud alandatud aprilli üüri kahes osas: 08.05.2020. a summas 650 eurot (tl 70) ja 18.05.2020. a summas 796,40 eurot (üürileandja 20.11.20 vastuhagi täpsustuse Lisa 1 rida 13.), s.o 30% kokku 1446,40 eurot (4821,34 -70%). Üürileandja aprilli üüri 70% hinnaalanduse tahteavaldust ei ole kehtetuks tunnistatud, järelikult on see kehtiv. Üürnik ei ole rikkunud lepingut ja see ei olnud ka hinnaalanduse eelduseks või põhjuseks. Tegemist on üürileandja otsitud põhjusega, mis oli kantud asjaolust, et üürnik ei nõustunud kokkuleppel lepingut lõpetama. 64. Mai 2020 üüri on üürnik maksnud samas summas ja samadel asjaoludel (üüripind, baar oli suletud) taotletud hinnaalandusega, makstes mai üüri 01.06.2020 30% summas 1446,40 eurot (4821,34 -70%).
65.Üürnikul oli üüripinna kasutamine takistatud tulenevalt koroonaviirusega kehtestatud piirangutele 13.03. – 21.05.2020. a. Üüripinna kasutamine oli samuti takistatud üürileandja käitumisest tulenevalt – alusetult vee tarbimise väljalülitamisega 57 päeva (20.04. – 15.06.2020); alarmkoodide vahetamisega ja üürileandja kontrolli all hoitud alarmi pideva pealhoidmisega 42 päeva (29.04. – 09.06.2020). Üüripinna kasutamine oli osaliselt takistatud üürileandja poolt alusetult elektrienergia tarbimise väljalülitamisega III korruse pinnalt suurusega 89,5 m2, ja tehnilisse suumi sissepääsu mittevõimaldamisega, vähemalt 21 päeva (alates 01.07.2020). Üürnik on teinud üürileandjale üüri alandamise avalduse seoses eeltoodud takistustega 21.07.2020 (tl 130 pöördel).
66.Üürnik leiab, et mai 2020 üüri osaline maksmine oli ja on jätkuvalt vabandatav ka vastavalt seadusele vääramatu jõu asjaolude tõttu (VÕS § 103 lg-le 2).
67.Oktoobri 2020 üüri 4821,34 eurot on üürnik maksnud 26.10.2020 summas 1000 eurot, 01.11.2020 summas 2374,94 eurot. Novembri 2020 üüri on 4821,34 eurot on üürnik maksnud 15.11.2020 summas 2000 eurot ja oktoobri kõrvalkude arve nr 2010107A summas 591,54 eurot.
68.Üürnik teeb käesolevaga tasaarvestusavalduse VÕS § 296 lg 1 alusel üüri ja kõrvalkulude maksmata osa summas 9 239,59 (mai üür 1446,40 + 3374,93 70% juuni ja 2410,67 50 % juuli üür + 2007,59 mai-oktoober maksmata kõrvalkulude osa) eurot tasaarvestamiseks üürniku nõudega takistuse tõttu üüri ja kõrvalkulude alandamiseks. Kuivõrd takistused esinesid ka juunist juulini 2020, siis oli üürnikul õigus alandada ka juuni-juuli üüri ja kõrvalkulusid. Olgugi, et juuni-juuli üür on täies ulatuses makstud, oli üürnikul arvestades takistuse olulisust alandada kahe kuu üüri 50-70% (70% juuni eest, mil ruumis ei olnud pool kuud elektrit). Seega on hetkel üürnikul võlgnevus vaid osasummas 2821.34 novembrikuu üüri eest.
69.Lepingu punki 2.1. viimases lauses märgitud „vastavalt teenuse osutaja poolt esitatud arvetele“ käib hüvitisnõuete kohta, mitte kõrvalkulude kohta. Teenuse osutaja (korteriühistu) arveid ei esita üürileandja ka üürnikule, esitades vaid enda vahendusarve. Antud olukorras võivad kohalduda kõrvalkulude maksetähtajale VÕS § 82 sätted, st kohustuse täitmise tähtpäev saab tuleneda võlasuhte olemusest (lg 1 alt 2) või tuleb
2-20-5975 kohustus täita mõistlikult vajaliku aja jooksul (lg 3). Vastav nõue muutub sissenõutavaks täitmise tähtpäeva või mõistliku aja möödumisel (lg 7). VÕS § 821 lg 1 näeb vastastikuse lepingute puhul ette tasu maksmise kohustuse sissenõutavaks muutumise hiljemalt 30 päeva möödumisel kas arve kättesaamisest (p 1) või arvel märgitud teenuste saamisest (p 2). Seega on järgmised võimalused kõrvalkulude summade sissenõutavuse osas: 1) kui hageja tõendab pikaaegse ühetaolise praktika kohta, siis võib tuleneda võlasuhte olemusest, et arve tuli tasuda üürileandja arvel märgitud kuupäevaks (VÕS § 82 lg 1 alt 2). Siinkohal ei nõustu üürnik aga praktika olemasoluga, sest kõrvalkulude arvetel kõiguvad maksetähtajad 07.-17. kuupäevani (vt vastuhagi p 1.3.1.3.); 2) kui üürileandja tõendab arvete kättesaamise aja, siis võis üürnikul olla kohustus tasuda arved 30 päeva jooksul alates kättesaamisest (VÕS § 82 lg 3 koostoimes VÕS § 821 lg 1 p-ga 1). Antud juhul üürileandja seda tõendanud ei ole; 3) kui arvete kättesaamise aeg pole selge, siis tuli need tasuda hiljemalt 30 päeva jooksul alates teenuse saamisest (VÕS § 82 lg 3 koostoimes VÕS § 821 lg 1 p-ga 2), st eelmise kuu kõrvalkulude eest üldjuhul arve esitamise kuu 30. kuupäevaks ja jooksva kuu kõrvalkulude eest järgmise kuu 30. kuupäevaks. Eeltoodu alusel ei ole kõrvalkulude viivise arvestus kontrollitav ja üürnik vaidleb sellele täies ulatuses vastu. Üüri mõningase hilinemisega maksmise jaanuari-märtsi eest on üürnik üürileandjaga suhelnud ja viimane ei ole näinud selles probleemi ega varasemalt viivist nõudnud. Üürileandja tegelik põhjus viivise nõudmiseks ca aasta hiljem on tingitud üürniku poolt alustatud kohtuvaidlusest, mis on vastuolus hea usu põhimõttega.
70.Kõrvalkulusid on üürnik maksnud vastavalt teenuse tegelikule saamisele. Ta on vaidlustanud ja teavitanud üürileandjat, et osaliselt on maksmata jäetud vaid teenuste eest, mida ta ei saa ega tarbi. Üürileandja ei ole detailselt lahti kirjutanud, milles seisneb igakuine haldusteenus, heakord ja valveteenus. Samuti on üürnik taotlenud vastavas osas lepingu muutmist, kuid üürileandja ei ole lepingumuudatust teinud. Kuna aga üürnikul oli eeltoodud üürileandja takistuste tõttu õigus alandada kõrvalkulusid ja ta on teinud tasaarvestusavalduse, siis tal ei ole kõrvalkulude võlgnevust ega saa arvestada ka viivist.
71.Viivisemäära kokkulepe 0,066% kõrvalkulude maksmisega viivitamisel ja hüvitisenõuetelt on tõendamata. Taoline kokkulepe puudub. Üürileandja viitab, et nimetatud määr sisaldub tema arvetel. Arved iseenesest ei loo õigusi ja kohustusi, vaid need tulenevad lepingust või seadusest. Kuivõrd antud määr ei tulene kummastki, on taoline nõue alusetu. Seadusejärgne viivisemäär on 0,022% päevas.
72.Viivisemäär 0,2% päevas üüri maksmisega viivitamisel on üürniku arvates ka ebamõistlikult suur, üürnik ei saanud seda läbi rääkida (tühine tüüptingimus). Võrreldes seadusejärgse viivisemääraga on antud määr 9 korda kõrgem. VÕS § 42 lg 1 järgi on tüüptingimus tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud. Üürnik taotleb kohtult nimetatud ebamõistliku viivisemäära vähendamist seadusejärgse määrani, kui kohus peaks viivise välja mõistma, tulenevalt tüüptingimuses ja ajutisest makseraskusest seoses koroonaviiruse pandeemia olukorraga (turistide kui põhiklientide puudus, valitsuse piirangud alkoholimüügile ja baari lahtiolekuaegadele), millega üürnik on pandud nö sundolukorda. Üürnik ei ole tahtlikult viivitanud lepingust tulenevate summade maksmisega, tema äri mõjutab ülemaailmne pandeemia.
2-20-5975
73.Üürileandja hüvitise nõuded on täiesti põhjendamata ja alusetud ning vormistatud tagantjärele või otsitud põhjusel leidmaks alust üürileandja takistamistele. Üürnik vaidleb nendele nõuetele summas 729,60 ja viivisele 69,98 eurot vastu. Sisuliselt hakkas üürileandja, olles samal ajal korteriühistu juhatuse liige, produtseerima dokumente, kui üürnik pöördus tema poole takistuste lõpetamise nõudega ja kohtutäituri vahendusel. Üürileandja käitub nende nõuete esitamisel vastuolus hea usu põhimõttega. Üürnikul ei ole seda võlga üürileandja ees. Mingit vajadust üürniku pinnal rasvapüüdja puhastuseks ei esinenud ja üürileandja ei ole seda tõendanud. Üürnik kutsus omalt poolt üürileandja survel toruabi, kes ei tuvastanud probleemi ehk nende tööde vajalikkust. Seda üürniku kulu ei ole üürileandja arvesse võtnud. Üürileandja ei ole tõendanud ka turuhinda, võrdlevate pakkumiste võtmist, mille alusel saaks lugeda arvet summas 672 eurot põhjendatuks. Viimasest arvest nr 2012 ei selgu ka teenuse sisu ehk millise „lisahaldusteenusega“ on tegemist. OÜ AJAX Kinnisvara arvelt ja teostatud tööde aktist jääb ebaselgeks töö sisu. Miks oli vaja töid korraldada ja fikseerida 192 eurot, kui oli võimalik otse tööde teostaja kutsuda, kes ka seisundi fikseerib. Need kulud on täiesti ebavajalikud ja ka turuhind tõendamata (mõistlik kulu). Prügiga seotud hüvitise nõue 57,60 eurot koos viivisega on samuti põhjendamatu ja tõendamata. Esiteks on tõendamata kahju põhjustamine üürniku poolt (põhjuslik seos) ja samuti nn lisahaldusteenuse hinna kujunemine ja vastavus turuhinnale. Üürileandja põhjendab, et „üürniku personal pani oma prügikotid korteriühistule kuuluvasse konteinerisse ja prügikonteineri kõrvale“. Üürnik ei too välja, kes oli väidetav üürniku personal, kuidas üürileandja seotuse üürnikuga (isiku) tuvastas. Vastuhagile lisatud fotolt ei nähtu, et (tuvastamata) isik paneks prügi korteriühistule kuuluvasse konteinerisse ja prügikonteineri kõrvale. Esimeselt fotolt nähtub, et keegi kummardab teatud (pole tuvastatav, kellele kuuluva) prügikonteineri juures, sealjuures konteineri tagune ei ole nähtav, samuti ka prügikotid. Teiselt fotolt nähtub vaid isiku liikumine hoovis, samuti ei ole prügikotte näha. Ühe konteineri taga on nähtavad prügikotid, kuid need võisid seal olla ka esimese foto tegemise ajal, mida isiku positsioon varjab. Kui üürileandja nõudeks on teatud prügikottide eemaldamisega seonduv kulu, siis üürniku vastutuse tõendamisel tuleb tal tõendada ka taolise prügiveo maksumus ehk vastavus 57,60 eurole. Antud juhul ei ole üürileandja nõue, sh viivisenõue, põhjendatud ega tõendatud. Üürnik vaidleb sellele nõudele täies ulatuses vastu.
74.Pooled ei ole lepingus kokku leppinud kõrvalkulude maksmise tähtaega ja üürileandja ei põhjenda vastuhagis, millise kuupäeva ta on võtnud nende summade sissenõutavaks muutumise ajaks. Üürnik tõi selle puuduse välja ka oma 14.12.2020. a vastuses vastuhagile, punktid 10.-13. Üürnik taotleb, et üürileandja tõendaks iga oma kõrvalkulunõude, st iga arve rea arvestuse. Üürnik on korduvalt viidanud, et talle ei osutata kõiki teenuseid, mis arvel sisalduvad, mistõttu ei pea ta nende eest ka maksma. Arvestades COVID-19 pandeemia tõttu üürniku baar-restorani sunnitud sulgemist Vabariigi Valitsuse kehtestatud piirangute tõttu, ei ole üürileandja tõendanud näiteks, millist haldusteenust, valveteenust, heakorda jms on ta üürnikule osutanud ning kuidas on tühjalt seisnud ruumide kulud nii kõrged (sh elekter, küte). Üürnik ei saa esitatud tõendite põhjal kontrollida kõrvalkulude arvete õigsust. Arvestuse õigsuse tõendamine on üürileandja mõjualas, temal on olemas kuluarved, mille põhjal on summad arvetel kajastatud. Kõrvalkulude nõuded ei ole kontrollitavad, olles seega ebaselged ja tuleb esitatud kujul jätta rahuldamata.
2-20-5975
75.Suurendatud nõuete viiviste arvestuses ja nõudes jääb üürnik samade vastuväidete juurde, mis ta on välja toonud oma 14.12.2020. a vastuses vastuhagile, punktid 15.-16. Üürnik leiab jätkuvalt ka seda, et ei ole õigustatud nõuda temalt 100% üüri olukorras, kus ta ei saa oma äritegevusega tegeleda tulenevalt riigi poolt kehtestatud piirangutest (s.o vääramatu jõud). Üürniku ainus tulu sõltub baari/restorani lahtiolekust ja turistidest. Kohalik omavalitsus on näiteks vabastanud kuni 100% Tallinna vanalinna üüripindu üüri maksmisest. Üürileandja ei ole soovinud mingilgi määral selles osas üürnikule kokkuleppel vastu tulla.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
76.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada ning vastuhagi tuleb rahuldada osaliselt.
77.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (TsMS § 5 lg-d 1 ja 2, § 7, § 230 lg 1). Kohtupraktikas on leitud, et juhul kui pooled ei vaidle nõude õigusliku aluse üle ning sellega nõustub ka kohus, siis ei ole kohtul kohustust selgitada poolele eelmenetluses tõendamiskoormise jaotust (st TsMS § 230 lg-s 1 nimetatud reeglit) ega seda, kas poole esitatud tõenditest piisab nõude rahuldamiseks (Riigikohtu 29. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-15, p 19). Käesolevas asjas ei ole pooltel olnud vaidlust õigussuhte kvalifikatsiooni üle ning sellega on nõustunud ka kohus.
78.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas: • Sahin Development OÜ (hageja) kui üürnik ja OÜ Hansaait (kostja) kui üürileandja sõlmisid 12.01.2018. a üürilepingu Tallinnas Sauna tn 10-7A asuvas hoones asuvate mitteeluruumide üldpinnaga 444,2 m2 kasutamiseks hageja poolt restorani/baarina tähtajaga kuni 30.06.2026. a (I kd, tlk 8-17); • 12.03.2020. a kuulutas Vabariigi Valitsus välja eriolukorra, et tõkestada koroonaviiruse levikut Eestis; • 24.03.2020. a kehtestas valitsus täiendavad meetmed koroonaviiruse leviku tõkestamiseks, millest tulenevalt pidi hageja sulgema üüripinnal restorani/baari 25.03.2020. a; • 13.04.2020. a koostas kostja hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse seose arvete nr 2003 ja 2002107A täies mahus mittemaksmisega, lugedes lepingu lõppemise päevaks 28.04.2020. a (I kd, tlk 25). • hageja on 13.04.2020. a üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse kätte saanud.
79.Kuivõrd käesoleva tsiviilasja menetluses on nii hagi kui ka vastuhagi, siis selgitab kohus, et lahendab esmalt hagist (vt ptk I) ning seejärel vastuhagist tulenevad nõuded (vt ptk II).
2-20-5975 I
Ülesütlemisavalduse kehtivus
80.Hageja palub põhihagis tuvastada, et OÜ Hansaait poolt 13.04.2020. a koostatud ja Sahin Development OÜ-le saadetud poolte vahel 12.01.2018. a sõlmitud üürilepingu ülesütlemisavaldus Tallinnas Sauna tn 10-7A asuvas hoones asuvate äriruumide kasutamises ülesütlemisega alates 28.04.2020. a on tühine ning kohustada OÜ-d Hansaait 12.01.2018. a üürilepingut täitma. Hageja märgib, et kostja poolt tehtud ülesütlemisavalduse formaalsed ning materiaalsed eeldused on täitmata, mistõttu on see kehtetu.
81.Kostja esitatud haginõuet õigeks ei võta. Kostja märgib, et ülesütlemine on kehtiv, kuivõrd hageja oli rohkem kui 30 päeva viivituses üüri, kõrvalkulude ning viivise tasumisega. Kostja märgib, et vähendas küll 2020. a märtsikuu eest tasumisele kuuluvat üüri 50% võrra, kuid ei muutnud maksetähtpäeva. Samuti märgib kostja, et kõrvalkulude osas vähendamise ja maksetähtpäeva muudatused puudusid – kõrvalkulud tuli tasuda vastavalt arvetel märgitud tähtpäevadele. Hageja poolt kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Kostja lisab, et väited üürilepingu esemeks oleva ruumi võõrandamise soovi ja sellest tuleneva üürnikust vabanemise tahte osas on tõendamata.
82.VÕS § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Üürilepingu p-st 2.1 tulenes üürnikule kohustus tasuda üüri 3939 eurot, millele lisandus käibemaks. Lisaks tulenes viidatud punktis kohustus tasuda ruumidega seotud mistahes kõrvalkulud vastavalt teenuse osutaja poolt esitatud arvetele. Lepingu p 2.6 andis üürileandjale õiguse üüri suurust korrigeerida 1% ulatuses üks kord aastas, lähtudes sealjuures tarbijahinnaindeksist. Üürilepingu p 2.3 sätestas üürniku kohustuse tasuda üür
1.kuupäeval vastavalt üürileandja esitatud arvele.
83.VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Üürilepingu p 4.4.2 sätestab, et üürileandjal on õigus leping erakorraliselt ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest üürnikule kirjalikult ette 14 kalendripäeva, kui üürnik ei ole täies ulatuses tasunud üüri või muid lepingus nimetatud makseid või võlgnevusele lisanduvat viivist 30 päeva jooksul tasumise tähtaja möödumisest. 13.04.2020. a koostas kostja hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse seose arvete nr 2003 ja 2002107A täies mahus mittemaksmisega, lugedes lepingu lõppemise päevaks 28.04.2020. a (I kd, tlk 25). Kuivõrd kostja on ülesütlemise alusena märkinud üksnes üüri ja kõrvalkulude osas esitatud arvete nr 2003 ja 2002107A mittetasumise, siis analüüsib kohus ülesütlemise kehtivust üksnes nimetatud arvete kontekstis. Asjakohatud on kostja viited viivisele kui ülesütlemise alusele, kuivõrd ülesütlemisavalduses ei ole viivise olemasolule tuginetud. Samal põhjusel on asjakohatud kostja viited varasemale üürilepingule ning selle täitmist puudutavatele asjaoludele. Samuti ei oma ülesütlemise kehtivuse kontekstis tähtsust kostja viited hagejapoolsetele väidetavatele muudele rikkumistele (turvaalarm, allüürile andmine jms; tõendid I kd, tlk 61-68, 71-72).
2-20-5975
84.Esmalt käsitleb kohus üürivõlgnevuse temaatikat. Arvel nr 2003 (I kd, tlk 20), mis kandis kuupäeva 29.02.2020, oli kajastatud 2020. a märtsikuu üüri suurus – 4821,34 eurot. Maksetähtajaks oli märgitud 07.03.2020. Kostja väljastas sellele arvele 50% ulatuses kreeditarve nr 2004K summas -2410,67 eurot (I kd, tlk 21). Kreeditarvelt nähtub, et see on koostatud seoses märtsikuu üüriarvega nr 2003 selliselt, et üüri osas on tehtud 50% allahindlust. Hageja on märtsikuu üüri tasunud osaliselt summas 1000 eurot 22.04.2020. a (I kd, tlk 22 - maksekorraldus) ning ülejäänud 1410,67 eurot 28.04.2020 (I kd, tlk 103 – pangakonto väljavõte). Kohus nõustub siinkohal kostjaga, et hageja ei ole tõendanud, et pooled oleksid arutanud märtsikuu üüri tasumise kuupäeva muutmist või et kostja oleks sellega nõustunud. Eelviidatud tõendid kinnitavad, et kostja küll nõustus üüri langetama, kuid kostja ei pikendanud maksetähtpäeva. Vaatamata sellele, et kreeditarvel oli maksetähtpäevana kajastatud 03.04.2020, ei saa lugeda seda maksetähtpäeva pikendamiseks, kuivõrd arve oli esitatud negatiivsele summale (-2410,67 eurot), mistõttu tegemist oli üksnes raamatupidamisliku toiminguga, mis ei omanud mõju selle aluseks olnud põhiarvel kajastatud maksetähtpäevale. Negatiivse maksekohustusega arvet ei ole võimalik tasuda. Lisaks ei ole eluliselt usutav, et kostja, esitades kreeditarve 10.04.2020, määras maksetähtajaks tagasiulatuvalt juba möödunud kuupäeva, s.o 03.04.2020. Seega pidi hageja tasuma 2020. a märtsikuu eest üüri 2410,67 eurot hiljemalt 07.03.2020. Hageja on vastava summa lõplikult tasunud alles 28.04.2020, s.o 52 päeva pärast maksetähtaega. Seega ainuüksi üürivõlgnevuse olemasolu annab käesoleval juhul materiaalse aluse üürilepingu ülesütlemiseks.
85.Järgnevalt käsitleb kohus kõrvalkulude võlgnevuse temaatikat. Arvel nr 2002107A (I kd, tlk 23), mis kandis kuupäeva 29.02.2020, oli kajastatud 2020. a veebruari kõrvalkulude suurus 1468,32 eurot, kusjuures maksetähtajaks oli märgitud 09.03.2020. Hageja on arve tasunud 13.04.2020 (I kd, tlk 24 - maksekorraldus). Kohus nõustub ka siinkohal kostjaga, et hageja ei ole tõendanud, et pooled oleksid arutanud kõrvalkulude tasumise kuupäeva muutmist või et kostja oleks sellega nõustunud. Samuti ei ole hageja tõendanud, et pooltel oleks olnud kokkulepe kõrvalkulude suuruse muutmise osas. Vastupidi – kostja on tõendanud, et kostja nõudis kõrvalkulude tasumist vastavalt esitatud arvele (I kd, tlk 19 – kostja seadusliku esindaja 10.04.2020 e-kiri hageja seaduslikule esindajale; I kd, tlk 96 – kostja seadusliku esindaja 25.03.2020 e-kiri hageja seaduslikule esindajale). Ainetud on ka kostja viited, et pooltel puudus kõrvalkulude tasumise maksetingimuse osas kokkulepe. Üürilepingu p-st 2.1 tulenes üürnikule kohustus tasuda ruumidega seotud mistahes kõrvalkulud vastavalt teenuse osutaja poolt esitatud arvetele. Kuivõrd pooltevaheline praktika (VÕS § 25 lg 1) oli kogu lepingu kestuse ajal olnud selline, et kostja tasus üürilepingu esemeks olnud ruumidega seotud kõrvalkulud ise (sh ei oma tähtsust, kas maja haldavale korteriühistule või otse teenusepakkujale) ning esitas seejärel hagejale arve, siis pidi hageja tasuma ka arvel nr 2002107A (I kd, tlk 23) kajastatud 2020. a veebruari kõrvalkulud summas 1468,32 eurot arvel märgitud tähtpäeval - 09.03.2020. Arvestades seega pooltevahelist praktikat, tuleb üürilepingu p-s 2.1 sätestatud kõrvalkulude tasumise korda mõista selliselt, et hageja oli kohustatud tasuma kõrvalkulude eest vastavalt kostja poolt esitatud arvetele (VÕS § 29 lg 4 p-d 3, 4, 6). Hageja ei ole tõendanud, et poolte vahel oleks kunagi varem olnud erimeelsusi kõrvalkulude tasumise tähtpäeva osas, mistõttu tuleb vaikimisi lähtuda arvel märgitud
2-20-5975 maksetähtpäevast. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks vaidlustanud arvel nr 2002107A märgitud maksetähtpäeva. Kuivõrd hageja pidi kõrvalkulud summas 1468,32 eurot tasuma hiljemalt 09.03.2020, kuid tasus need alles 13.04.2020, oli hageja tasumisega viivituses 35 päeva. Seega annab käesoleval juhul materiaalse aluse üürilepingu ülesütlemiseks ka kõrvalkulude tasumisega viivitamine.
86.Hageja leiab, et ei vastuta rikutud kohustuse eest, kuivõrd esines vääramatu jõud, milleks oli koroonapandeemia. VÕS § 103 lg 1 sätestab, et võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. VÕS § 103 lg 2 sätestab, et kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Rikkumise vabandatavus ei tule rahalise kohustuse puhul reeglina kõne alla (RKTKo nr 3-2-1-50-06). Käesoleval juhul on tegemist rahalise kohustuse rikkumisega ning see ei ole kohtupraktika kohaselt vabandatav. Hageja ei ole kohtu hinnangul suutnud põhistada, et ta rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Lisaks sellele puudub väidetava vääramatu jõu ilmingu ning kohustuse rikkumise vahel ka ajaline seos. Hageja on ise esile toonud, et 12.03.2020. a kuulutas Vabariigi Valitsus välja eriolukorra, et tõkestada koroonaviiruse levikut Eestis ning alles 24.03.2020. a kehtestas valitsus täiendavad meetmed koroonaviiruse leviku tõkestamiseks, millest tulenevalt pidi hageja sulgema üüripinnal restorani/baari 25.03.2020. a. Seega olukorras, kus hageja pidi kostjale tasuma vaidlusalused summa juba märtsi esimeses pooles, ei saa väita, et märtsi lõpus kehtestatud piirangud oleksid saanud mõjutada hageja maksevõimet.
87.Eeltoodust tulenevalt on üürilepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused täidetud. Hageja on olnud üüri ja kõrvalkulude tasumisega viivituses enam kui 30 päeva vastava kohustuse tasumise tähtaja möödumisest.
88.Hageja on viidanud, et kostja soov üürileping üles öelda oli tegelikkuses ajendatud soovist üürilepingu esemeks olevad ruumid võõrandada. Kostja on märkinud, et hageja viited on tõendamata ning asjassepuutumatud. Kohus nõustub siinkohal kostjaga. Puudub alus arvata, et kostja soov leping lõpetada oleks ajendatud millestki muust, kui hageja viletsast maksekäitumisest.
89.Järgmisena kontrollib kohus, kas on täidetud ülesütlemise formaalsed eeldused. Pooled ei vaidle, et 13.04.2020. a koostas kostja hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse, lugedes lepingu lõppemise päevaks 28.04.2020. a. Hageja on kinnitanud, et sai ülesütlemisavalduse sisust teatavaks 21.04.2020. a. Hageja märgib, et kostja ei saatnud ülesütlemisavaldust lepingu kohaselt (lepingu p 6.2. vorminõue ja üle antuks lugemine). Lisaks ei ole täidetud lepingu p 4.4 sätestatud etteteatamistähtaja kriteerium. Kostja märgib, et avaldus allkirjastati digitaalselt ja edastati e-posti teel. Lepingu p 6.2 sätestab, et olukorras, kus leping sätestab teatele kirjaliku vormi, tuleb
2-20-5975 sellised kirjalikud teated saata teisele poolele posti teel tähitud kirjaga või antakse teisele poolele üle allkirja vastu. Lepingu p 4.4 nägi erakorralise ülesütlemise puhul kohustuslikuks vorminõudeks kirjaliku vormi. Kohus märgib, et kostja ei ole ülesütlemisavaldust teinud kokkulepitud vormis (TsÜS § 78), kuivõrd kostja on avalduse koostanud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Sellel puudub kostja omakäeline/digitaalne allkiri. Samuti ei ole kostja tõendanud, et ta oleks järginud lepingus kokkulepitud tahteavalduse edastamise viisi. Kostja on kinnitanud, et see on edastatud kokkulepitud viisi eirates – s.o e-postiga. Seega on kostja teinud ülesütlemise üürilepingu p-des 6.2 ja 4.4 sätestatud tingimusi rikkudes ning ülesütlemine on formaalsete eelduste täitmatajätmise tõttu tühine (TsÜS § 83 lg 2). Asjakohatud on kostja väited, mille kohaselt tuleb lugeda e-postiga avalduse edastamine piisavaks, kuivõrd see vastab pooltevahelise suhtluse tavale ja väljakujunenud praktikale. Kohus on seisukohal, et kostja ei ole tõendanud, et pooled oleks varasemalt omavahel ekirja saatmisega vahetanud tahteavaldusi, millele lepinguga on ette nähtud kohustuslik kirjalik vorm (nagu see oli ülesütlemisavalduse puhul ette nähtud). Seega ei ole võimalik rääkida tavast ja väljakujunenud praktikast. Seega ei lõppenud pooltevaheline üürileping 13.04.2020. a koostatud üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse alusel.
90.Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi ning tuvastab, et OÜ Hansaait poolt 13.04.2020. a koostatud ja Sahin Development OÜ-le saadetud poolte vahel 12.01.2018. a sõlmitud üürilepingu ülesütlemisavaldus Tallinnas Sauna tn 10-7A asuvas hoones asuvate äriruumide kasutamises ülesütlemisega alates 28.04.2020. a on tühine ning kohustab OÜd Hansaait 12.01.2018. a üürilepingut täitma.
91.Vaatamata sellele, et kostja on ka käesolevas menetluses teinud teise üürilepingu ülesütlemise avalduse, ei analüüsi kohus nimetatud avalduse kehtivust põhihagi raames. Hageja ei ole taotlenud nimetatud avalduse tühisuse tuvastamist. Siiski märgib kohus selguse huvides, et ka nimetatud avalduse puhul on rikutud tahteavalduse edastamise kohta üürilepingus kokkulepitut – on tõendamata, et see oleks vastaspoolele edastatud tähitult või allkirja vastu üle antud. Seega on ka nimetatud ülesütlemisavaldus tagajärjetu ainuüksi formaalsete eelduste täitmatajätmise tõttu. Seetõttu ei pea kohus vajalikus analüüsida, kas esinevad ülesütlemisavalduse materiaalsed eeldused. II
Vastuhagis esitatud nõuded
92.Järgnevalt analüüsib kohus vastuhagis esitatud nõudeid. Kostja lõplikud nõuded sisaldusid 10.02.2021. a esitanud vastuhagi täpsustuses. Kostja palub mõista hagejalt välja: 40 114 eurot ja 27 senti; viivise protsendina tasumata üürinõuetelt (24 681,64 eurot) lepingujärgses määras (0,2% päevas) alates 10.02.2021 kuni üürinõuete täitmiseni; viivise protsendina tasumata kõrvalnõuetelt (5372,45 eurot) lepingujärgses määras (0,066% päevas) alates 13.02.2021 kuni kõrvalnõuete täitmiseni; viivise protsendina tasumata hüvitisarvetelt (729,60 eurot) lepingujärgses määras (0,066% päevas) alates 10.02.2021 kuni hüvitisarvete tasumiseni.
2-20-5975 Kostja selgitas, et 10.02.2021 seisuga võlgneb Üürnik Üürileandjale kokku 40 114,27 EUR, millest: a) 24 681,64 EUR moodustab üürivõlgnevus ja 8779,38 EUR üürivõlgnevuselt arvestatud viivis; b) 5372,45 EUR moodustavad tasumata kõrvalkulud ja 448,74 EUR tasumata kõrvalkuludelt arvestatud viivis; c) 729,60 EUR moodustavad muud tasumata summad ja 102,47 EUR nendelt arvestatud viivis. Võlgnevuse kujunemine on välja toodud alljärgnevates tabelites. ÜÜRI VÕLG JA KOGUNENUD VIIVIS seisuga Alus
Tasumisele Tänaseni Viivitatud kuuluv Laekumise Laekunud laekumata päevade summa kuupäev summa summa arv
672,00 57,60
672,00 57,60 729,60
Viivise protsent
0,066% 0,066%
Viivis ühes päevas
0,44 0,04
Viivise summa
95,36 7,11 102,47
93.Hageja vaidleb vastuhagile vastu ning leiab, et tema võlgnevus ei ole nii suur kui vastuhagis näidata püütakse.
94.Hageja märgib, et ei võlgne üürileandjale aprilli 2020 üüri eest, sest üürileandja saatis tahteavalduse üüri alandamiseks 70% võrra seoses COVID-19 olukorraga (hageja ei kasutanud üürinda aprillis ja mais). Üürnik on maksnud alandatud aprilli üüri kahes osas: 08.05.2020. a summas 650 eurot ja 18.05.2020. a summas 796,40 eurot, s.o 30% kokku 1446,40 eurot (4821,34 -70%). Kostja iseenesest ei vaidlusta asjaolu, et saatis hagejale 25.03.2020 vastava tahteavalduse (I kd, tlk 96, e-kiri), kuid märgib, et võttis selle 31.03.2020 tagasi (I kd, tlk 84, e-kiri). Kohus märgib, et kostja 25.03.2020 tahteavalduse puhul oli tegemist lepingu muutmise ettepanekuga (VÕS § 13 lg 1, VÕS § 16 lg 1), täpsemalt lepingus kokkulepitud üüri muutmisega aprilli kuu osas selliselt, et üüri suurus on 70% madalam kokkulepitust. Kohus ei nõustu kostja käsitlusega, et vastav tahteavaldus oleks kehtivalt tagasi võetud. TsÜS § 72 sätestab, et tahteavaldust ei loeta tehtuks, kui enne tahteavaldust või sellega ühel ajal jõuab tahteavalduse saajani tahteavaldust tagasivõttev tahteavaldus. Kostja ei ole tõendanud, et 31.03.2020 e-kiri oleks hagejani jõudnud enne 25.03.2020 e-kirja kohalejõudmist või et kostja oleks 25.03.2020 tahteavalduse tagasivõtnud muul viisil enne 25.03.2020 e-kirja kohalejõudmist. Siiski leiab kohus, et pooled ei ole kehtivalt üüri suurust aprillikuu osas muutnud, kuivõrd hageja ei ole tõendanud, et ta oleks (mistahes vormis) andnud kostja oferdile õigeaegselt aktsepti (VÕS § 20), mistõttu on kostja pakkumus lõppenud (VÕS § 19 lg 1). Kuivõrd lepingu p 2.3 kohaselt pidanuks hageja tasuma aprillikuu üüri hiljemalt 01.04.2020, siis loeb kohus, et aktsepti esitamise mõistlikuks ja vajalikus tähtajaks 01.04.2020. Kuivõrd hageja leiab, et ta andis aktsepti vähendatud ulatuses üüri tasumisega, on vastav aktsept antud hilinemisega, kuivõrd hageja on aprillikuu üürimakseid tasunud alles vastavalt 08.05.2020. a summas 650 eurot ja 18.05.2020. a summas 796,40 eurot, s.o enam kui kuuaega hiljem. Ei saa olla mõistlikku vaidlust, et teoga väljendatud aktsept on selgelt hilinenud. Seega pidi hageja tasuma aprillikuu eest üüri lepingus sätestatud määras.
95.Hageja märgib, et mai 2020 üüri on ta maksnud samas summas ja samadel asjaoludel (üüripind, baar oli suletud) taotletud hinnaalandusega, makstes mai üüri 01.06.2020 30% summas 1446,40 eurot (4821,34 -70%). Hageja märgib, et Mai 2020 üüri osaline maksmine oli ja on jätkuvalt vabandatav ka vastavalt seadusele vääramatu jõu asjaolude tõttu (VÕS § 103 lg-le 2). Kostja ei vaidle vastu, et hageja on 30% ulatuses üüri tasunud, kuid leiab, et tegemist on ebapiisava summaga, kuna pooltel ei olnud üüri vähendamise osas kokkulepet ning vastavat alust ei tulene ka seadusest.
2-20-5975 Kohus märgib, et hageja ei ole tõendanud, et poolte vahel oleks olnud kokkulepe, mille kohaselt on hagejal õigus maikuu üüri tasuda vähendatud ulatuses. Samuti jääb kohus ülal väljendatud seisukoha juurde vääramatu jõu esinemisega seonduvalt – rahalise kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Seega pidi hageja tasuma maikuu eest üüri lepingus sätestatud määras.
96.Hageja märgib, et üüripinna kasutamine takistatud tulenevalt koroonaviirusega kehtestatud piirangutele 13.03. – 21.05.2020. a. Kohus märgib, et hageja väited on asjakohatud. Puudub vaidlus, et hageja majandustegevus (arvestades selle eripära) võis olla riigis kehtestatud eriolukorrast tulenevalt piiratud. Siiski on tegemist siiski üürniku äririskiga, mida ei kanna üürileandja. Üürniku majandustegevuse seiskumise risk ei ole seotud üürileandjaga või üürieseme olukorraga (VÕS § 278-279) ega üürnikule anna alust kasutada eelviidatud sätetes mainitud õiguskaitsevahendeid.
97.Hageja märgib, et üüripinna kasutamine oli takistatud üürileandja käitumisest tulenevalt: i. alusetult vee tarbimise väljalülitamisega 57 päeva (20.04. – 15.06.2020); ii. alarmkoodide vahetamisega ja üürileandja kontrolli all hoitud alarmi pideva pealhoidmisega 42 päeva (29.04. – 09.06.2020). iii. üüripinna kasutamine oli osaliselt takistatud üürileandja poolt alusetult elektrienergia tarbimise väljalülitamisega III korruse pinnalt suurusega 89,5 m2, ja tehnilisse suumi sissepääsu mittevõimaldamisega, vähemalt 21 päeva (alates 01.07.2020). VÕS § 276 lg 1 sätestab, et üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. VÕS § 276 lg 2 sätestab, et üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. VÕS § 278 p 4 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule. VÕS § 296 lg 1 sätestab, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid /.../ ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu /.../. VÕS § 296 lg 2 sätestab, et kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. VÕS § 296 lg 3 sätestab, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Käesoleval juhul ei saa väita, et ruumide kasutamine oli hagejale etteheidetavate rikkumiste tõttu välistatud, arvestades sealjuures väidetavate takistuste iseloomu ja nende esinemise perioodi. Ruumide kasutamine võis seega olla üksnes piiratud või teisisõnu nende kasutamise võimalus oli vähenenud. Seega puudub alus üüri ja kõrvalkulude maksmisest keeldumiseks VÕS § 296 lg 1 alusel ning hagejal võiks olla alus üüri ja kõrvalkulude alandamiseks VÕS § 278 p 4 ja 296 lg 2 kohaselt. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase
2-20-5975 täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. VÕS § 112 lg 2 sätestab, et hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-21-08 p-is 11 leidnud järgmist: „ ... hinna alandamine ei ole kehtiv, kuna hageja ei teatanud kostjale viivitamatult üürieseme puudustest. VÕS § 282 lg 1 p 1 järgi peab üürnik üürileandjale muu hulgas viivitamata teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest, kui üürnik ise ei pea seda kõrvaldama. VÕS § 282 lg-st 3 tulenevalt kui üürileandja ei saanud üüritud asja puudust või takistust asja kasutamisel kõrvaldada seetõttu, et üürnik rikkus eelnimetatud teatamiskohustust, ei või üürnik kasutada VÕS § 278 loetletud õiguskaitsevahendeid, sh alandada üüri VÕS § 278 p 4 ja § 296 järgi. Seega eeldab üüri alandamine, et üürnik on eelnevalt täitnud VÕS § 282 lg 1 p-s 1 sätestatud teatamiskohustuse. Kohtud tuvastasid, et hageja ei teatanud kostjale üürilepingu kehtivuse ajal, et üüritud äriruum ei vasta lepingutingimustele. Seega puudus hagejal õigus üüri alandada. /.../ Kolleegium selgitab, et hinna alandamine võib iseenesest toimuda ka sel teel, et hinna alandamisest teatatakse teisele poolele hagiavalduses. Kuid silmas tuleb pidada seda, et hinda ei ole VÕS § 112 lg 2 järgi alandatud enne, kui vastaspool saab teada hinna alandamisest. Öeldu kehtib ka üüri alandamise (VÕS § 296) kui hinna alandamise erijuhu kohta.“ Hageja märgib, et on teinud kostjale üüri alandamise avalduse seoses eeltoodud takistustega 21.07.2020 (I kd, tlk 130 pöördel). Kohus leiab, et eelviidatud dokumendi puhul ei ole tegemist üüri alandamise avaldusega, kuna selle sisu on ebaselge ning sealt ei nähtu tingimusteta tahet hinda alandada. Eeltoodu on aga kehtiva hinna alanduse kui ühepoolse kujundusõiguse formaalseks eelduseks. Avaldusest nähtub, et hageja on taotlenud koroonaviiruse järelmõjude tõttu üüri alandamist 20% võrra juuni – augusti 2020. a osas. Seega isegi, kui eeltoodut käsitada hinna alandamise avaldusena (mida see kohtu hinnangul ei ole), siis ei põhine see kostja mõjualas olevatel väidetavatel rikkumistel (takistused, puudused jms), mistõttu ei ole selles osas eeldused täidetud. Hinna alandamise tahte puudumist kinnitab ka kõnealuses dokumendis antud hoiatus, mille kohaselt juhul, kui kostja ei nõustu 20% hinnaalandusega (mis on ajendatud koroonaviiruse järelmõjudest, mitte kostjast), siis kalkuleerib hageja oma nõuded VÕS § 278 p 4 alusel (mis sätestab õigusliku aluse üürniku poolseks hinna alandamiseks). Puudub igasugune loogiline põhjendus, miks peaks üürnik nn hinna alandamise avalduses hoiatama üürileandjat selles sisalduvate etteheidete pinnalt tulevikus tehtava hinna alandamisega. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks täiendavaid hinna alandamise tahteavaldusi kostjale teinud. Seega on hinna alandamise formaalsed eeldused täitmata. Täiendavalt märgib kohus, et suures osas on täitmata ka VÕS § 282 lg 1 p 1 sätestatud teatamiskohustus, arvestades sealjuures etteheidetavate takistuste ilmnemise aega. Eelnimetatud säte kohustab teavitama viivitamatult. Seega ka selles osas on hinna alandamise eeldused täitmata.
98.Hageja on kohtumenetluse ajal teinud tasaarvestusavalduse, millega tasaarvestas kostja üüri ja kõrvalkulude nõude oma hinna alandamise tulemusel tekkinud nõudega. VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 197 lg 2 sätestab, et tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded
2-20-5975 kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Olukorras, kus poolte nõuded on kattuvas osas tasaarvestatud, on hagi rahuldamata jätmise põhjus see, et hageja nõue on tasaarvestusega lõppenud (VÕS § 186 p 2), mitte see, et kostjal on õigus kohustuse täitmisest keelduda. (vt RKTKo nr 2-16-16481/77, p 15). Nõuete tasaarvestamiseks ei pea isik esitama vastuhagi ning tasaarvestuse avalduse võib esitada ka kohtumenetluse ajal (vt Riigikohtu 26. mai 2016. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-30-16, p 12 ja seal viidatud kohtupraktika). Kuivõrd kohus on eespool leidnud, et hageja üüri ja kõrvalkulude alandamine on tagajärjetu, on tagajärjetu ka hageja poolt kohtumenetluses esitatud tasaarvestusavaldus. Seega ei ole tasaarvestusavalduse esemeks olnud kostja üüri ja kõrvalkulude nõue lõppenud.
99.Eeltoodust tulenevalt tuleb üürivõla nõue rahuldada. Üüri suurus tuleneb lepingust, puudub vaidlus, et hageja on lepingu esemeks olnud ruume nõudeperioodil kasutanud, samuti puudub vaidlus hageja poolt tasutud summade suuruse osas ning selle osas, milliste kohustuste katteks need arvestatud on. Kuivõrd hageja poolt teostatud hinna alandamine ning tasaarvestus olid tagajärjetud, tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista üürivõlg perioodi jaanuar 2020 kuni veebruar 2020 summas 24 681,64 eurot. Üürivõla kujunemine on jälgitav allolevast tabelist.
100.Hageja märgib, et kõrvalkulusid on üürnik maksnud vastavalt teenuse tegelikule saamisele. Ta on vaidlustanud ja teavitanud üürileandjat, et osaliselt on maksmata jäetud vaid teenuste eest, mida ta ei saa ega tarbi. Üürileandja ei ole detailselt lahti kirjutanud, milles seisneb igakuine haldusteenus, heakord ja valveteenus. Samuti on üürnik taotlenud vastavas osas lepingu muutmist, kuid üürileandja ei ole lepingumuudatust teinud. Üürnik taotleb, et üürileandja tõendaks iga oma kõrvalkulunõude, st iga arve rea arvestuse.
Viivis ühes päevas 9,64 3,64 9,64 7,64 2,8 4,82 2,82 9,64 8,34 6,75 9,64 6,75 9,64 7,64 9,64 5,64
3,64
3,64 9,64 7,64 2,89 9,64 5,64 9,64 8,04 9,64 9,64
V su
2-20-5975 Kohus leiab, et hageja etteheited on alusetud. Hageja võttis kohustuse tasuda ruumidega seonduvad mistahes kõrvalkulud (lepingu p 2.1). See, et hagejale on arusaamatu, milles vastav kulu seisneb, ei vabasta hagejat selle tasumise kohustusest, mille ta on lepinguga omale võtnud. Haldusteenus, heakord ja valveteenus – tegemist on kohtu hinnangul tavapäraste kinnisasja kasutamise kõrvalkuludega, mistõttu on hageja etteheited kummastavad.
101.Eeltoodust tulenevalt tuleb kõrvalkulude võlgnevuse nõue rahuldada. Kõrvalkulude suurus tuleneb hagejale esitatud arvetelt, puudub vaidlus, et hageja on lepingu esemeks olnud ruume nõudeperioodil kasutanud ning sellega seonduvalt kommunaalteenuseid tarbinud, samuti puudub vaidlus hageja poolt tasutud summade suuruse osas ning selle osas, milliste kohustuste katteks need arvestatud on. Kuivõrd hageja poolt teostatud hinna alandamine ning tasaarvestus olid tagajärjetud, tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista kõrvalkulude võlg perioodi detsember 2019 kuni jaanuar 2021 summas 5372,45 eurot. Kõrvalkulude võla kujunemine on jälgitav allolevast tabelist.
KÕRVALKULUDE VÕLG JA KOGUNENUD VIIVIS
Alus
Arve number
Arve kuupäev
seisuga
10.02.2021
Tasumise tähtaeg
Tasumisele Tänaseni Viivitatud Laekumise Laekunud kuuluv laekumata päevade kuupäev summa summa summa arv
Detsember 2019 kulud 1912107A Jaanuar 2020 kulud 2001107A Veebruar 2020 kulud 2002107A Märts 2020 kulud 2003107A Aprill 2020 kulud 2004107A
102.Kostja on esitanud hageja vastu nõude ka rasvapüüdja puhastamise kuludega 672 eurot seonduvalt ning prügikoristusega seonduvalt summas 57,60 eurot. Hageja märgib, et mingit vajadust üürniku pinnal rasvapüüdja puhastuseks ei esinenud ja üürileandja ei ole seda tõendanud. Üürnik kutsus omalt poolt üürileandja survel toruabi, kes ei tuvastanud probleemi ehk nende tööde vajalikkust. Seda üürniku kulu ei ole üürileandja arvesse võtnud. Üürileandja ei ole tõendanud ka turuhinda, võrdlevate pakkumiste võtmist, mille alusel saaks lugeda arvet summas 672 eurot põhjendatuks. Viimasest arvest nr 2012 ei selgu ka teenuse sisu ehk millise „lisahaldusteenusega“ on tegemist. OÜ AJAX Kinnisvara arvelt ja teostatud tööde aktist jääb ebaselgeks töö sisu. Miks oli vaja töid korraldada ja fikseerida 192 eurot, kui oli võimalik otse tööde teostaja kutsuda, kes ka seisundi fikseerib. Kostja selgitab, et rasvapüüdja puhastamisega seotud kulu kandis kostja seetõttu, et 23.03.2020 tekkis restorani köögis kanalisatsioonivee uputus, mille põhjustas üüripinnal asunud rasvapüüdja rasvakihi kivistumine ja siseneva toruava ummistus. Toruabi OÜ käis objektil esmalt üürniku palvel, kuid siis selgus, et üürnik oli tellinud vale teenuse, mistõttu tehtud tööd ei likvideerinud tegelikku ummistust. Toruabi OÜ esitas korteriühistule arve
2-20-5975 summas 480 EUR. See aga tähendas, et korteriühistu pidi tellima täiendava teenuse, mis rasvaummistuse lõplikult likvideeris. OÜ AJAX Kinnisvara OK esitas korteriühistule arve summas 192 EUR. Kokku kandis üürileandja üüripinnal asunud rasvapüüdja poolt tekitatud ummistusega seotud kulusid summas 672 EUR. Hageja märgib, et prügiga seotud hüvitisenõue on põhjendamatu ja tõendamata. Esiteks on tõendamata kahju põhjustamine üürniku poolt (põhjuslik seos) ja samuti nn lisahaldusteenuse hinna kujunemine ja vastavus turuhinnale. Üürileandja põhjendab, et „üürniku personal pani oma prügikotid korteriühistule kuuluvasse konteinerisse ja prügikonteineri kõrvale“. Üürnik ei too välja, kes oli väidetav üürniku personal, kuidas üürileandja seotuse üürnikuga (isiku) tuvastas. Vastuhagile lisatud fotolt ei nähtu, et (tuvastamata) isik paneks prügi korteriühistule kuuluvasse konteinerisse ja prügikonteineri kõrvale. Esimeselt fotolt nähtub, et keegi kummardab teatud (pole tuvastatav, kellele kuuluva) prügikonteineri juures, sealjuures konteineri tagune ei ole nähtav, samuti ka prügikotid. Teiselt fotolt nähtub vaid isiku liikumine hoovis, samuti ei ole prügikotte näha. Ühe konteineri taga on nähtavad prügikotid, kuid need võisid seal olla ka esimese foto tegemise ajal, mida isiku positsioon varjab. Kui üürileandja nõudeks on teatud prügikottide eemaldamisega seonduv kulu, siis üürniku vastutuse tõendamisel tuleb tal tõendada ka taolise prügiveo maksumus. Kostja märgib täiendavalt, et prügiga seotud hüvitis on seotud korteriühistu poolt kostjale esitatud kahju hüvitamisega, mille põhjustas üürnikupoolne korteriühistu sisekorraeeskirjade vastane tegevus. Nimelt tuvastas korteriühistu valvekaamera salvestiselt, et üürniku personal pani oma prügikotid korteriühistule kuuluvasse konteinerisse ja prügikonteineri kõrvale. 29.07.2020 edastas Üürileandja hüvitisnõude Üürnikule.
103.Järgnevalt analüüsib kohus kostja kahjunõuet. Kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel võib nõuda, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt ka Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27;
8.jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15): • hageja on lepingut selle kehtivuse ajal rikkunud – s.o üüritud asjal tekib puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud (VÕS § 115 lg 1; VÕS § 278); • hageja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); • kostjale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); • kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); • kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena hagejale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); • rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
104.Kostja ei ole esile toonud, millist kohustust hageja kui üürnik rikkunud ja kas hageja vastutaks sellise rikkumise eest. Üürilepingu puhul on tegemist kasutuslepinguga, kus lepingueseme korrashoiukohustus on seadusest (ja mõnikord ka üürilepingust) tulenevalt poolte vahel jaotatud, s.o mõlemad peavad selles vallas pingutusi tegema. Seega ei saa automaatselt eeldada, et mistahes korrashoiukulud peaks kandma üürnik. Kostja ei ole tõendanud, et kahju põhjustajaks oli üürnik. Lisaks ei ole tõendatud, et kostjale oleks tekkinud kahju. Nähtub, et kahju on kandnud Sauna 10 KÜ, kes ei ole käesolevas asjas menetlusosaline (vt I kd, tlk 191-194). Seega on kahjunõue rasvapüüdja puhastamise kuludega 672 eurot seonduvalt ning prügikoristusega seonduvalt summas 57,60 eurot
2-20-5975 alusetu ning tuleb jätta rahuldamata. Samuti on alusetud nimetatud kahjunõudega seonduv viivisenõue.
105.Järgnevalt analüüsib kohus kostja viivisenõuet. VÕS § 101 lg 1 p-st 6 tulenevalt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kostja palub mõista hagejalt välja 10.02.2021 seisuga üürivõlgnevuselt arvestatud ja sissenõutavaks muutunud viivise 8779,38 EUR ning viivise 0,2% päevas tasumata üürinõuetelt (24 681,64 eurot) alates 10.02.2021 kuni üürinõuete täitmiseni. Sissnõutavaks muutunud viivisenõude kujunemine on kontrollitav alljärgnevast tabelist. ÜÜRI VÕLG JA KOGUNENUD VIIVIS seisuga Alus
106.Hageja märgib, et üüri mõningase hilinemisega maksmise jaanuari-märtsi eest on üürnik üürileandjaga suhelnud ja viimane ei ole näinud selles probleemi ega varasemalt viivist nõudnud. Kohus märgib, et nimetatud väited on asjakohatud. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks kõnealuste arvete tasumise tähtpäeva muutnud või sõnaselgelt
2-20-5975 viivisenõudest loobunud. See, et kostja pole varasemalt (sh kohtuväliselt) viivisenõuet esitanud, ei välista kostja õigust vastav nõue kohtumenetluses esitada.
107.Kohus leiab, et kostja ülaltoodud viivisenõue on põhjendatud. Seega tuleb mõista hagejalt välja 10.02.2021 seisuga üürivõlgnevuselt arvestatud ja sissenõutavaks muutunud viivise 8779,38 EUR. Kuivõrd eelnimetatud summa on arvestatud 10.02.2021 seisuga, tuleb edasiulatuv viivis välja mõista alates järgnevast päevast. Seega mõistab kohus hagejalt kostja kasuks välja viivise 0,2% päevas tasumata üürinõuetelt (24 681,64 eurot) alates 11.02.2021 kuni üürinõuete täitmiseni.
108.Kostja palub mõista hagejalt välja 10.02.2021 seisuga kõrvalkulude võlgnevuselt arvestatud ja sissenõutavaks muutunud viivise 448,74 EUR ning viivise 0,066% päevas tasumata kõrvalnõuetelt (5372,45 eurot) alates 13.02.2021 kuni kõrvalnõuete täitmiseni. Sissnõutavaks muutunud viivisenõude kujunemine on kontrollitav alljärgnevast tabelist.
KÕRVALKULUDE VÕLG JA KOGUNENUD VIIVIS
Alus
Arve number
Arve kuupäev
seisuga
10.02.2021
Tasumise tähtaeg
Tasumisele Tänaseni Viivitatud Laekumise Laekunud kuuluv laekumata päevade kuupäev summa summa summa arv
Detsember 2019 kulud 1912107A Jaanuar 2020 kulud 2001107A Veebruar 2020 kulud 2002107A Märts 2020 kulud 2003107A Aprill 2020 kulud 2004107A
109.Hageja märgib, et kõrvalkulude viivise arvestus ei ole kontrollitav ja üürnik vaidleb sellele täies ulatuses vastu. Kõrvalkulude maksetähtpäeva ei olnud lepingus sätestatud, mistõttu on väär lähtuda arvetel esitatud kuupäevadest. Kohus on juba põhihagi lahendamise raames analüüsinud, milline oli õiguspärane kõrvalkulude maksetingimus. Kohus jääb nimetatud seisukoha juurde, et kõrvalkulud tuli tasuda vastavalt arvel märgitud tähtpäevale. Seega on viivisearvestus korrektne ning kontrollitav.
110.Hageja märgib, et viivisemäära kokkulepe 0,066% kõrvalkulude maksmisega viivitamisel ja hüvitisenõuetelt on tõendamata. Taoline kokkulepe puudub. Kostja märgib, et arvestab nimetatud nõuetelt viivist väiksemas ulatuses kui lepingus kokku lepitud üüri tasumisega viivitamisel. Riigikohus on jaatanud võimalust esitada arvetel lepingus märgitust erinevat viivisemäära (RKo 3-2-1-43-13 p 15), esitab Üürileandja igaks juhuks ka alternatiivse viivisearvestuse, kui kohus peaks leidma, et kõrvalnõuetega viivitamise korral tuleb siiski kohaldada seadusest tulenevat viivisemäära. Kohus nõustub siinkohal hagejaga ning märgib, et kõrvalkuludelt arvestatud viivis on ebaseaduslik. Poolte vahel ei ole kokkulepet, mille kohaselt on kõrvalkuludelt arvestatava viivisemäär 0,066% päevas. Pooltel on kokkulepe üksnes üüri tasumisega viivitamise
2-20-5975 viivisemäära osas (lepingu p 2.5). Seega kõrvalkuludelt on võimalik viivist arvestada üksnes seadusjärgses määras. Kohus on koostanud alljärgneva tabeli, kust nähtub seadusjärgses määras sissenõutavaks muutunud viivisenõude kujunemine. Alus
111.Seega tuleb mõista hagejalt välja 10.02.2021 seisuga kõrvalkulude võlgnevuselt arvestatud ja sissenõutavaks muutunud viivise 149,60 EUR. Kuivõrd eelnimetatud summa on arvestatud 10.02.2021 seisuga, tuleb edasiulatuv viivis välja mõista alates järgnevast päevast. Seega mõistab kohus hagejalt kostja kasuks välja seadusjärgse viivise tasumata kõrvalkulude nõuetelt (5372,45 eurot) alates 11.02.2021 kuni kõrvalkulude nõuete täitmiseni.
112.Hageja on esitanud viivise vähendamise taotluse. Hageja märgib, et viivisemäär 0,2% päevas üüri maksmisega viivitamisel on üürniku arvates ka ebamõistlikult suur, üürnik ei saanud seda läbi rääkida (tühine tüüptingimus). Võrreldes seadusejärgse viivisemääraga on antud määr 9 korda kõrgem. Üürnik taotleb kohtult nimetatud ebamõistliku viivisemäära vähendamist seadusejärgse määrani, kui kohus peaks viivise välja mõistma, tulenevalt tüüptingimuses ja ajutisest makseraskusest seoses koroonaviiruse pandeemia olukorraga (turistide kui põhiklientide puudus, valitsuse piirangud alkoholimüügile ja baari lahtiolekuaegadele), millega üürnik on pandud nö sundolukorda. Üürnik ei ole tahtlikult viivitanud lepingust tulenevate summade maksmisega, tema äri mõjutab ülemaailmne pandeemia. Kostja märgib, et üürniku väited, et tal ei olnud võimalik lepingu tingimusi läbi rääkida, on paljasõnalised. Üürileandja ja Üürnik ei sõlminud lepingut tüüptingimustel, vaid
2-20-5975 lepingu tingimused on kahe eraõigusliku juriidilise isiku vahel läbi räägitud. Seadusjärgsest määrast kõrgema viivisemäära kohaldamises kokkuleppimine on praktikas tavaline ja kooskõlas VÕS § 113 lg-ga 1. Üürnik ei ole tõendanud, et üürileandja poolt nõutav viivis on ebaproportsionaalne. Üürileandja on tõendanud, et üürnik viivitab süstemaatiliselt igakuiselt nii üüri- kui ka kõrvalkulude tasumisega. Üürileandja ei ole üürniku rikkumisi kunagi aktsepteerinud. Vastupidi, üürileandja on soovinud üürilepingu üürnikuga rikkumiste tõttu lõpetada. Üürileandja jaoks on arusaamatu üürniku seisukoht, milles viimane süüdistab oma viletsas maksekäitumises globaalset pandeemiat. Selles, et üürnikul ei olnud vajalikke reserve majanduslikult keerulisemate aegade üleelamiseks, ei saa süüdistada COVID-19 viirust ja see ei saa kuidagi mõjutada üürileandja viivisenõuet, ammugi kokkulepitud viiviseprotsenti. VÕS § 113 lg 8 sätestab, et viivise maksmiseks kohustatud isik võib nõuda selle vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule. VÕS § 162 lg 1 sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Esmalt märgib kohus, et hageja ei ole tõendanud, et viivisekokkulepe oleks tüüptingimus. Seega eeldab kohus, et tegemist on lepingupoolte vahel läbiräägitud tingimusega, mille sisu oli mõlemal poolel võimalik mõjutada. Kohtu hinnangul ei ole kokkulepitud viivisemäär 0,2% päevas majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingute puhul ebamõistlikult suur hüvitis ega võlgnikku ebamõistlikult kahjustav. Majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingute puhul on peetud viivisemäära 0,3% päevas mõistlikuks (vt nt Riigikohtu 11. detsembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-15; 17. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-56-12). Arvestades käesoleva vaidluse asjaolusid, mh seda, et (i) kostja on soovinud lepingut lõpetada, kuid vastaspoole ei ole sellega nõustunud vaatamata sellele, et tema majanduslik olukord ei võimalda lepingust tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt täita, (ii) hageja on olnud pikaaegne võlgnik, tema maksedistsipliin on olnud kesine ning viimaste kuude arved on täielikult tasumata ning (iii) hageja ei ole tõendanud, et tema majanduslik seisukord oleks halb või et nõutav viivis oleks ebamõistlikult suur (nt ületab põhivõlga) või et kostjal ei ole huvi sedavõrd suure viivise saamise vastu, tuleb viivise vähendamise taotlus rahuldamata jätta. Kostja on õigesti märkinud, et tema majandustegevuse eesmärgiks ei ole hageja tegevuse finantseerimine. Kuivõrd kostja seda piltlikult öeldes üsna suures ulatuses teinud on, on põhjendatud viivise väljamõistmine nõutavas ulatuses.
113.Kokkuvõtvalt rahuldab kohus vastuhagi osaliselt ning mõistab hagejalt kostja kasuks välja: a. üürivõla summas 24 681,64 eurot; b. 10.02.2021 seisuga üürivõlgnevuselt arvestatud ja sissenõutavaks muutunud viivise 8779,38 eurot; c. viivise 0,2% päevas tasumata üürinõuetelt (24 681,64 eurot) alates 11.02.2021 kuni üürinõuete täitmiseni; d. kõrvalkulude võla 5372,45 eurot; e. 10.02.2021 seisuga kõrvalkulude võlgnevuselt arvestatud ja sissenõutavaks muutunud viivise 149,60 eurot;
2-20-5975 f. viivis seadusjärgses määras tasumata kõrvalkulude nõuetelt (5372,45 eurot) alates 11.02.2021 kuni kõrvalkulude nõuete täitmiseni.
114.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Tsiviilasja hinna määramine
115.Kuivõrd kostja on korduvalt vastuhagiga taotletava suurust täpsustanud, s.o oma nõuet suurendanud, kuid ei ole märkinud igakordselt ära hagihinda, tuleb uuesti määrata tsiviilasja hind (TsMS § 136 lg 1 ja 4 viimane lause). Lõplikul kujul esitatud vastuhagi hind on 59 601,85 eurot (nõuded, sh sissenõutavaks muutunud viivisenõuded 40 114,27 eurot + aastane viivis kahjunõudelt 175,76 eurot + aastane viivis üürinõudelt 18 017,60 eurot + aastane viivis kõrvalkulude nõudelt 1 294,22 eurot). Vähem tasutud riigilõivu väljamõistmine
116.Kostja on vastuhagilt tasunud riigilõivu 1000 eurot. Kohus on vastuhagi hinnaks määranud ülal 59 601,85 eurot, millelt RLS lisa 1 kohaselt tuleb riigilõivu tasuda 1100 eurot. Seega on kostja tasunud riigilõivu 100 euro võrra ettenähtust vähem.
117.TsMS § 179 lg 1 sätestab, et menetluskulud, mis tuleb tasuda riigile ja mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena, muu hulgas tasumata või vähem tasutud riigilõiv või riigi kasuks välja mõistetud menetlusabikulud, mõistab asja lahendav kohus kohustatud isikult välja asjas tehtavas lahendis või eraldi määrusega.
118.TsMS § 179 lg 5 järgi kohtulahendi kohaselt raha riigituludesse tasumiseks kohustatud isik peab lahendi täitma jõustumisest alates 15 päeva jooksul, välja arvatud juhul, kui lahend kuulub viivitamatule täitmisele või kui lahend näeb ette teistsuguse tähtaja. Kohus hoiatab pooli, et käesolev lahend võidakse tulenevalt TsMS § 179 lg-st 6 sundtäitmisele saata, kui kohustatud isik ei ole lahendit täitnud jõustumisest alates 15 päeva jooksul.
119.TsMS § 179 lg 9 sätestab, et nõude tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda menetluskulude tasumiseks kohustava lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus märgib seda ka menetluskulude väljamõistmise lahendis. Seega märgib kohus otsuses, et 15 päeva möödumisel otsuse jõustumisest kuni otsuse täitmiseni tuleb pooltel tasuda riigile hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
120.TsMS § 179 lg 21 sätestab, et kohtulahendile, millega mõistetakse Eesti Vabariigi kasuks välja menetluskulud või menetlusabikulud, võib kohus lisada eraldi dokumendis nõude tasumiseks vajalikud andmed. Kohus on käesolevale lahendile lisanud nõude tasumisest hõlbustava makseinfodokumendi.
121.TsMS § 179 lg 4 sätestab, et riigi kasuks menetluskulude, mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena, väljamõistmise lahendi ärakirja saadab kohus pärast lahendi jõustumist viivitamata valdkonna eest vastutava ministri käskkirjaga määratud asutusele. Kohus edastab lahendi Rahandusministeeriumile.
2-20-5975
122.Tulenevalt eeltoodust ja tuginedes TsMS § 179 lg-s 1 sätestatule, mõistab kohus välja OÜ-lt Hansaait riigituludesse vähem tasutud riigilõivu summas 100 eurot, mis tuleb tasuda vastavalt kohtuotsuse lisaks olevale makseinfoteatisele (TsMS § 179 lg 21). Menetluskulude jaotus
123.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et käesoleval juhul tuleb põhihagiga seotud menetluskulud jätta kostja kanda. Vastuhagiga seotud menetluskulud tuleb jätta 96,36% ulatuses hageja kanda ning 3,64% ulatuses kostja kanda. Kohus lähtub siinjuures nõude rahuldamise ulatusest tsiviilasja hinna kontekstis (vastuhagi hind 59 601,85 eurot vs rahuldatud nõuete hind 57 430,47 eurot). Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine
124.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 09.11.2021 kohtuotsusega on täiendatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 19.04.2021 kohtuotsuse põhjendusi.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.