A. V. hagi Poordi 3 OÜ vastu varalise kahju hüvitamise nõudes
Tsiviilasja hind
6393,54 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: A. V. (isikukood xxxx; Aadress: xxxx E-post: xxxx) Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Raini Nõu (e-post: [email protected]) Kostja: Poordi 3 OÜ ( Registrikood 12646405; Aadress: Kai tn 1, 10111 Tallinn E-post: [email protected]) Kostja lepinguline esindaja: Vandeadvokaat Anton Sigal ( e-post: [email protected])
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada A. V. hagi Poordi 3 OÜ vastu varalise kahju hüvitamise nõudes.
2.Mõista välja Poordi 3 OÜ-lt A. V. kasuks kahjuhüvitis summas 5 958,00 eurot,
3.Mõista välja Poordi 3 OÜ-lt A. V. kasuks edasiulatuv viivis summalt 5958,00 eurot VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras alates kohtuotsuse tegemisest kuni nõude täieliku täitmiseni, kuid mitte üle põhivõlgnevuse suuruse. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
5.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse
2-20-5835 koostamiseks, peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.Harju Maakohtu menetluses on A. V. hagi Poordi 3 OÜ vastu varalise kahju hüvitamise nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Poordi 3 OÜ ja A. V. 25.08.2017 korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu seoses korteriomandiga aadressil Xxxx. Notariaalakti p 1.3 kohaselt oli lepingu esemeks korteriomandi jagamisel tekkiv korteriomand, mille esimesse jakku kantakse 420/109726 suurune mõttelise osa Xxxx asuvast maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks, ning reaalosana Peremaja
2.korrusel paiknev eluruum nr 45, üldpinnaga 42,0 m2, koos selle oluliste osadega ja päraldistega.
2.Ostja teavitas müüjat 2018 kevadel müra probleemidest (st lepingu eseme varjatud puudustest) ning kirjeldas neid (liiga tugevasti kostub läbi naaberkorteritest lähtuv). Seega oli müüja nendest probleemidest teadlik. Müüja tegeles koos elamu ehitajaga (YIT Eesti AS-ga) selle teemaga pikalt, st kuni 2020 veebruarini. Ostja ootas ja palus kogu selle aja jooksul, et kõnesolevad müra probleemid saaksid müüjapoolselt võimalikult ruttu kõrvaldatud. Sisuliselt oli tegemist VÕS § 222 lg 1 järgse asja parandamisnõude ostjapoolse korduva esitamisega. Ostja tugines ka Akukon OY Eesti filiaali 2018 ja 2019 vormistatud heliisolatsiooni mõõtmisdokumentidele, millised tõendasid, et ostja eluruum nr 45 ei vastanud õhu- ja löögimüra isolatsiooni nõuetele.
3.18.07.2019 esitas ostja lepinguline esindaja, vandeadvokaat Raini Nõu müüjale 25.08.2017 müügilepingu nõuetekohase täitmise korduva nõude. Selles õigusdokumendis toodi välja asjakohased faktilised asjaolud ning tõendid (sh viidati olnud intensiivsele, ostja osavõtul toimunud e-kirjavahetusele) ja põhjendati ka vastavalt õigusnormidele lepingu täitmise nõude esitamist. Kõike 18.07.2019 õigusdokumendis märgitut arvesse võttes nõudis ostja müüjalt korduvalt 25.08.2017 müügilepingu (eeskätt notariaalakti p-de 1.3, 5.6 ja 5.7) nõuetekohast täitmist
4.18.07.2019 ostja õigusdokumendi p-s 2.10 viidati ka ostja otsesele varalisele kahjule. Muu kõrval toodi kõnealuses esile, et ostjale on õigusteenuse osutamisega seonduvat kulu saab käesoleval juhul käsitada otsese varalise kahjuna (ostja on palganud endale esindaja, et viimane aitaks kõnesolevat müügilepingu rikkumisega seonduvat probleemi lahendada) ning et ostja on pidanud enam kui aasta jooksul heitlema selle eest, et temale müüdud eluruum muudetaks kehtivate nõuete kohaseks (e-kirjavahetüse pidamine, helistamised, asjakohase dokumentatsiooni läbitöötamine ning sellest johtuv vajalik analüüsimine, mõõtmiste jaoks ekstra kohaletulekud jne).
2-20-5835
5.Müüja lepinguline esindaja, vandeadvokaat Anton Sigal vastas ostja 18.07.2019 õigusdokumendile 06.09.2019 e-kirjaga. Viitega e-kirjale lisatud plaanile toodi välja ostja eluruumi põrandapinna kadu, milleks tuleks 11 cm. Müüja arusaamisel tulnuks ostja eluruumi kaudu paksendada eluruumide vahelist seina. 20.09.2019 esitas ostja lepinguline esindaja müüja lepingulise esindajale müügilepingu kokkuleppel lõpetamise ettepaneku. Selles õigusdokumendis põhjendas ostja, miks ei ole võimalik hakata seina paksendama ja seeläbi müra probleeme kõrvaldama läbi ostja korteri. 20.09.2019 õigusdokumendis märkis ostja mh, et müüjal ei ole õigust müügilepingu järgset rikkumist kõrvaldada uue müügilepingujärgse rikkumise tekitamisega (st ostja eluruumi pindala vähendamisega). Samuti rõhutati seda, et ostjal pole kohustust eluruumi pindala vähenemisega nõustumiseks. Lisaks tõi ostja esindaja esile, et eluruumi nr 45 pindala vähenemine muudab ebaõigeks kinnistusraamatu kanded seoses korteriomanike omandite (viidati 25.08.2017 notariaalakti lk-le 2) ulatusega. Ostja esindaja selgitas, et eluruumi nr 45 pindala vähenemine mõjutab ka teiste korteriomanike omandi ulatust, sest nihkesse läheb ka kõigi teiste korteriomanike omandit näitava hariliku murru nimetaja, so 109726 (summa 109726 on saadud olemasolevate pindade (sh eluruumi nr 45 seni teadaoleva pindala) vastava summeerimisega).
6.24.09.2019 teatas müüja lepinguline esindaja ostja lepingulisele esindajale elektrooniliselt, et müüja ei ole jätkuvalt nõus müügilepingut kokkuleppel lõpetama. Samas märkis esindaja, et on jõutud ostja kõrvalkorteri omanikuga esialgsele kokkuleppele, et seina paksendus tehakse ära tema korteri poole pealt (naabrile sobis tööde teostamiseks jaanuar 2020). 27.09.2019 edastas ostja lepinguline esindaja müüja lepingulisele esindaja e-kirja, kuna müüja poolt polnud põhjendatud vastust tulnud.
7.17.03.2020 õigusdokumendis nõudis hageja mh, et kostja hüvitaks temale müügilepingu rikkumisega tekitatud varalise kahju summas 5 958 eurot. Hageja palus kanda kahjuhüvitise üle tema Xxxx AS-s asuvale pangakontole nr xxxx neljateistkümne päeva jooksul 17.03.2020 õigusdokumendi kättesaamisest (kättesaaduks lugemisest) arvates.
8.Müüja lepinguline esindaja, olles saanud 17.03.2020 õigusdokumendi kätte 17.03.2020, vastas hageja 17.03.2020 nõuetele 23.03.2020 e-kirjaga. Selles vastuses kajastus kokkuvõtlikult järgmine: - müüja on ostja nõuet kaalunud ning leidnud, et tal (tekstis „arendajal“) on võimalik pakkuda hüvitist 2 000 eurot; - mittevaralise kahju hüvitamise nõue ei ole põhjendatud; - õigusabi kasutamine sellises mahus ei olnud põhjendatud. Algusest peale ei olnud tegemist õigusliku vaidlusega, tegemist oli ehitusliku/olmeprobleemiga, mida oleks saanud lahendada ka juristide abita; - mingil määral oli õigusabi siiski vajalik, nt niivõrd kuivõrd see puudutas hageja õiguste ja menetluslike valikute väljaselgitamist. Müüja on oma pakkumises sellega arvestanud; - probleemi lahenemist takistas ka see, et ostja ei lubanud tööde teostamist oma korteri poolelt, mis ei olnud põhjendatud; - tööde teostamine naaberkorteri poolt osutus oluliselt kallimaks, millest on eelnevalt kirjutatud. Ostja lepinguline esindaja pöördus müüja lepingulise esindaja poole uuesti elektrooniliselt 25.03.2020. Selles tänati müüjat vastuse, sh osaliselt nõutava kahju hüvitamise võimaldamise eest.
9.Ostja lepinguline esindaja pöördus müüja lepingulise esindaja poole uuesti elektrooniliselt 25.03.2020. Selles tänati müüjat vastuse, sh osaliselt nõutava kahju hüvitamise võimaldamise eest. Müüja lepinguline esindaja vastas 25.03.2020 e-kirjale samal päeval ekirjaga. Vastuseks märgiti järgmist:
2-20-5835 - 2 000 eurot oli müüja poolt läbimõeldud ja lõplik pakkumine, arvestades tegureid, mida müüja esindaja oma eelmises kirjas lühidalt loetles; - kuna tegemist oli kompromissipakkumisega, mis eeldab mõlemalt poolelt järeleandmisi, siis see kehtib ainult juhul, kui pooled loobuvad muudest nõuetest. Seetõttu ei pea müüja õigeks tasuda kompromissina pakutud summat ning jätkata vaidlust ülejäänud osa üle; - õigusabi kulude osas lähtus müüja hinnangulisest kulust, mis oleks olnud kohane, et saada antud juhul vajalik õiguslik esmaabi. Antud juhul oleks piisanud müügileping ülevaatamisest ja selgitustest selles osas, millised nõuded võisid ostjal tekkinud olukorras olla. Ülejäänud õigusabi oli ebavajalik, st sisuliselt mugavusteenus. Seega on tekkinud olukord, kus kostja on sisuliselt aktsepteerinud hageja varalise kahju nõuet 2 000 euro ulatuses, kuid ei ole olnud nõus seda välja maksma. Hageja hinnangul pole kostja vastuväide olnud selles osas põhjendatud.
10.Järelikult peab hageja käesolevaga hagema ka selle summa väljamõistmist, mille hüvitamisega on kostja kohtumenetluse eelselt nõustunud. Hageja nõuab, et kohus mõistaks kostjalt tema kasuks välja 5 958 eurot 25.08.2017 korteriomandi müügilepingu rikkumisega (so lepingutingimustele mittevastava asja üleandmisega) tekitatud varalise kahju katteks. Samuti nõuab hageja, et kohus mõistaks kostjalt tema kasuks välja viivise alates käesoleva hagi esitamisest vastavalt võlaõigusseadusele 25.08.2017 korteriomandi müügilepingu rikkumisega (so lepingutingimustele mittevastava asja üleandmisega) tekitatud varalise kahju hüvitiselt. Alternatiivselt, kui kohus ei mõista kostjalt hageja kasuks seda hüvitist välja, nõuab hageja kahjuhüvitise väljamõistmist vastavalt kohtu siseveendumusele. Kostjapoolse müügilepingu pikemaajalise ja olulise rikkumise tõttu tekkis hagejal õigusabikulude näol varaline kahju
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
11.Kostja on seisukohal, et hagi on alusetu ja ei kuulu rahuldamisele. Kostja on seisukohal, et tal ei ole tekkinud kohustust tasuda hagejale nõuet summas 5 958,00 eurot. Hageja ostis kostjalt korteri (Xxxx). Kuna korteri heliisolatsioon ei vastanud nõuetele, pidas hageja läbirääkimisi esmalt maja ehitajaga (YIT) ning seejärel kostjaga, et leppida kokku puuduste kõrvaldamise viisis. Tänaseks on puudused kõrvaldatud. Läbirääkimiste käigus kasutas hageja õigusabi ning nõuab nüüd vastavate kulude hüvitamist summas 5 958 eurot. Kostja vaidleb hagile vastu.
12.Hageja nõuet tuleks hinnata järgmiste põhimõtete valguses: • Täidetud peavad olema kahju hüvitamise üldised eeldused VÕS § 115 lg 1 järgi – kahju olemasolu, põhjuslik seos jne. • Kahjuna on käsitletavad ainult „kahju tekitamisega seoses kantud mõistlikud kulud“ (VÕS § 128 lg 3), s.t mitte igasugused kulud; mugavusteenused ja kasulikud (mitte vajalikud) kulud ei ole seaduse mõttes kahju. Vajalikud on üksnes sellised õigusabikulud, ilma milleta kannatanu ei saaks oma õigusi tõhusalt kaitsta. • Kahju peab olema ettenähtav (VÕS § 127 lg 3) ning see peab olema hõlmatud rikutud sätte kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). • Vajalike õigusabikulude puhul tuleb hinnata, kas nende suurus on mõistlik, arvestades mh ka asja keerukust.
13.Antud juhul ei olnud õigusabi kasutamine vajalik, iseäranis vaidlusaluses mahus. Materjalidest nähtub, et kostja ei ole kunagi eitanud korteri puuduseid ning pooltel ei ole kunagi olnud õiguslikku vaidlust. Poolte suhtlus puudutas üksnes puuduste kõrvaldamise
2-20-5835 tehnilisi ja olmelisi aspekte, näiteks seda, kas korteri seina paksendamisel mahub esikust läbi uus diivan.
14.Hageja advokaadi valitud suhtlusviis ei aidanud probleemi lahendamisele kaasa. Vaatamata sellele, et küsimus ei olnud ei õiguslikult ega tegelikult ka tehniliselt keeruline, saatis hageja advokaat kostjale mitmekümneleheküljelisi kirju, mis sisaldasid tarbetuid ümberkirjutusi varasemast suhtlusest ning õiguslikku analüüsi küsimuste kohta, mis ei olnud kunagi vaidluse all. Selline praktika jätkub ka käesolevas kohtuasjas, kus hagiavaldus on 19 lk pikk.
15.Tõsi küll, hageja esindaja vahendas informatsiooni, tuletas probleemi kostjale meelde ning nõudis puuduse kõrvaldamist. Kogu see tegevus on olnud kahtlemata vajalik, kuid samade toimingutega oleks hakkama saanud ka hageja ise. Ülaltoodu põhjal järeldab kostja, et õigusabi ei olnud vajalik ning et õigusabikulud ei ole käsitletavad hageja kahjuna VÕS § 128 lg 3 tähenduses. Kui ka käsitleda kulusid kahjuna, siis selline kahju ei olnud lepingu sõlmimisel ettenähtav ega ole hõlmatud rikutud sätte kaitse-eesmärgiga. Alles valminud uue korteri ostja peab arvestama võimalusega, et ehitise valmimisjärgsetel aastatel võib ilmneda puudusi, mille lahendamiseks on tarvis suhelda korteri müüjaga ja maja ehitajaga. Selline suhtlus ei käi keskmisel ostjal üle jõu ega eelda reeglina vahendaja (iseäranis advokaadi) abi. Õigusabikulud ei ole hõlmatud korteri kvaliteedinõuete kokkuleppe kaitse-eesmärgiga, v.a juhul, kui puuduste üle tekib tõsine vaidlus.
16.Viimasena osundab kostja, et kui õigusabikulud on antud juhul käsitletavad kahjuna ning seejuures ka ettenähtava ja lepingu kaitse-eesmärgiga hõlmatud kahjuna, siis ei ole nende suurus kuigi mõistlik. Hageja nõuab õigusabikulusid kokku 33,1 tunni ulatuses tunnitasuga 150 eurot + käibemaks. Niivõrd suur ajakulu on tekkinud vaid tänu sellele, et hageja esindaja kirjutas põhjendamatult pikalt ja põhjalikult ebaolulistest asjadest. Sama eesmärgi oleks saanud saavutada oluliselt väiksema ajakuluga. Kostja esindajal on sama protsessi käigus kulunud vaid 9,25 tundi ja sedagi ainult põhjusel, et kostja esindaja oli sunnitud tutvuma hageja põhjendamatult pikkade dokumentidega. Tegelikule õiguslikule analüüsile ja sisulisele suhtlusele oleks kulunud ehk 3-4 tundi.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
17.Kohus, tutvunud toimiku kõigi materjalidega on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada. TsMS § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
18.Pooled ei vaidle selle järgmiste faktiliste asjaolude üle: • Poordi 3 OÜ ja A. V. sõlmisid 25.08.2017 korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu seoses korteriomandiga aadressil Xxxx (tl 12-20) • Korteri heliisolatsioon ei vastanud nõuetele ning poolte vahel toimusid pikaajalised läbirääkimised esmalt maja ehitajaga (YIT) ning seejärel kostjaga, et leppida kokku puuduste kõrvaldamise viisis. • Pooled ei vaidle ka selle üle, et hagi esitamise ajaks olid puudused kõrvaldatud. • Läbirääkimiste käigus kasutas hageja lepingulist esindajat, vandeadvokaat Raini Nõud. Kohus loeb need asjaolud TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks.
2-20-5835
19.Hageja on seisukohal, et tal on õigus nõuda kostjalt varalise kahju hüvitamist. Hageja hinnangul on kostja müügilepingust tulenevate kohustuste rikkumise ja hageja varalise kahju vahel põhjuslik seos ning seetõttu võib hageja kostjalt nõuda varalise kahju hüvitamist, mis on tekkinud seoses õigusabikuludega. Kostja vaidleb hagile täies ulatuses vastu.
20.Kostja vaidleb hagile vastu esmalt põhjusel, et antud juhul ei olnud õigusabi kasutamine vajalik, iseäranis vaidlusaluses mahus. Materjalidest nähtub, et kostja ei ole kunagi eitanud korteri puuduseid ning pooltel ei ole kunagi olnud õiguslikku vaidlust. Poolte suhtlus puudutas üksnes puuduste kõrvaldamise tehnilisi ja olmelisi aspekte, näiteks seda, kas korteri seina paksendamisel mahub esikust läbi uus diivan. Hageja advokaadi valitud suhtlusviis ei aidanud probleemi lahendamisele kaasa. Tõsi küll, hageja esindaja vahendas informatsiooni, tuletas probleemi kostjale meelde ning nõudis puuduse kõrvaldamist. Kogu see tegevus on olnud kahtlemata vajalik, kuid samade toimingutega oleks hakkama saanud ka hageja ise.
21.Hageja palub kostjalt välja mõista kahju hüvitamisena 5958,00 eurot. Hageja on kohtueelse menetluse käigus kasutanud õigusabi seoses kostjale alates 2018.a kevadest kuni hagi esitamiseni. Hageja on esindaja vahendusel edastatud kostjale mitmeid nõudekirju ning pidanud läbirääkimisi 25.08.2017.a müügilepingu rikkumise eemaldamise ning sellest tuleneval tekkinud varalise kahju hüvitamise küsimustes, millega on hageja kandnud kulutusi summas 5958,00 eurot.
22.Seega vaidlevad pooled selle üle, kas hagejal on tekkinud kahju VÕS § 115, 127 ja 128 tähenduses. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 3 sätestab, et võlasuhe võib muuhulgas tekkida lepingust, kahju õigusvastasest tekitamisest, alusetust rikastumisest, käsundita asjaajamisest, tasu avalikust lubamisest või muust seadusest tulenevast alusest. Seega võib võlasuhe tekkida lepingust või seaduses sätestatud lepinguvälisest või lepingusarnasest võlasuhtest. Riigikohus on andnud juhised, et kohtul tuleb esmalt kontrollida, kas poolte vahel on mingi lepinguline võlasuhe, seejärel mõni muu seadusest tulenev eriregulatsioonile allutatud võlasuhe ja viimases järjekorras, kas poolte vahel võib olla käsundita asjaajamisest või alusetust rikastumisest tulenev võlasuhe.
23.Lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad VÕS §de 115, 127 ja 128 alusel olema täidetud eelkõige järgmised eeldused: • kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 101 lg 1 p 3 ja § 115 lg 1); • lepingu rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 ja § 115 lg 1); • hagejale on tekkinud või tekib kahju tulevikus (VÕS § 127 lg 1, § 128); • lepingurikkumise ja hageja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4); • hagejal lepingu rikkumise tõttu tekkinud kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); • hagejal lepingu rikkumise tõttu tekkinud kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3).
24.VÕS § 127 lg 1-3 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu.
2-20-5835
25.Kohus hindab esmalt, kas hageja otsese varalise kahju põhjuseks oli poolte vahel 25.08.2017.a sõlmitud korteriomandi müügi-ja asjaõiguslepingu rikkumine. Hageja on esile toonud, et on kostjat teavitanud korteriomandis esinevatest müraprobleemidest, kui varjatud puudusest 2018.a kevadel (tlk 1 pöördel). Hageja on kasutanud VÕS 222 lg-t, mille kohaselt kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt. Müüja võib parandamise asemel asendada asja lepingutingimustele vastava asjaga. Ostja tugines ka Akukon OY Eesti filiaali 2018 ja 2019 vormistatud heliisolatsiooni mõõtmisdokumentidele, millised tõendasid, et ostja eluruum nr 45 ei vastanud õhu- ja löögimüra isolatsiooni nõuetele (tlk 31-40). Kostja on puudused lepingu esemel kõrvaldanud, seega on kostja tunnistanud lepingu esemel olevaid puudusi, mis ei olnud kooskõlas 25.08.2017.a sõlmitud korteriomandi müügi-ja asjaõiguslepingus kokkulepituga. Seega on tõendatud, et kostja vastutab 25.08.2017.a sõlmitud korteriomandi müügi-ja asjaõiguslepingu rikkumise eest. Kostja ei ole tõendanud ning asjaoludest ei nähtu, et kostjapoolne lepingu rikkumine oleks olnud vabandatav.
26.Hageja on põhjendanud otsese varalise kahju tekkimist sellega, et on esindaja vahendusel esitanud kostjale korduvaid müügilepingu nõuetekohase täitmise nõudeid ning muid teemakohaseid kirju. Hagejale on esitatud esindaja poolt õigusabiarved nr 20190918 summas 1260 eurot, arve nr 20190927 summas 630,00 eurot, arve nr 20191172 summas 1575,00 eurot, arve nr 20191630 summas 471,00 eurot, arve nr 20200189 summas 492,00 eurot ning arve nr 20200296 summas 1530,00 eurot (tlk 75-84). Seega on hagejale lepingu rikkumisest tulenevalt tekkinud kahju.
27.Kohus leiab, et kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hõlmab ka kulusid kahju tekitamisega seotud nõuete esitamiseks. Kuivõrd hageja õigusabiteenuse saamine oli tingitud kostja poolt lepingu rikkumisest, on lepingu rikkumise ja hageja otsese kahju vahel põhjuslik seos. Kostja, ehitades korterite vaheseinad nõuetele mittevastavalt, pidi lepingu rikkumise tõttu tekkinud hageja eeldatavat kahju nägema mõistlikult ette. Kostja pidi aru saama, et juhul kui müügilepingu ese ei vasta müügilepingu tingimustele, võib varjatud puudustega eseme soetanud ostja võtta endale lepingulise esindaja, kes teeb puuduste kõrvaldamise vaidluses hageja eest õigus- ja muid puuduste kõrvaldamisega seotuid vajalikke toiminguid. Seega on kohtu hinnangul täidetud VÕS §-de 115, 127, 128 eeldused kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks.
28.Hageja on hagile lisatud õigusabiteenuse arvete ning nende spetsifikatsioonidega, samuti lisatud e-kirjavahetuse ning muude lisadega tõendanud, et arvetel kajastatud õigusabiteenus oli vajalik 25.08.2017.a sõlmitud korteriomandi müügi-ja asjaõiguslepingu rikkumise kõrvaldamiseks.
29.Riigikohus on kohtueelsete õigusabikulude kohta leidnud, et need on VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel kahjuna hüvitatavad, sh näiteks on hüvitatav nõudekirja koostamisele tehtud kulutused (RKTKo 3-2-1-84-14 p 24, 3-2-1-5-13 p 50). Kohus nõustub, et kostjalt tuleb hageja õigusabikulud kahjuhüvitisena välja mõista. Kostja on kohustust rikkunud, seega oli hageja kohtuväline pöördumine kostja poole igati õigustatud. Hageja on kulutusi kandnud, ning kostjalt tuleb need VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel hüvitada.
30.Kohtu hinnangul on asjakohatu kostja väide, mille kohaselt oleks hageja pidanud probleemi lahendama ilma lepingulise esindaja abita, kuivõrd suhtlus puudutas üksnes puuduste kõrvaldamise tehnilisi ja olmelisi aspekte. Kohtu hinnangul on hagejal olnud
2-20-5835 korteriomandi müügi-ja asjaõiguslepingu rikkumise kõrvaldamiseks põhjendatult vajalik esindaja kasutamine, kes tagas esindatava huve seoses lepingu rikkumise kõrvaldamisega. Ka kohtule esitatud materjalidest nähtuvalt on hageja esindaja pidanud pikki kirjavahetusi puuduste korrektse ning hageja huvi enim arvestava tulemuse saavutamisel, mis lõpptulemusena tagas korteriomandi vastavuse müügilepingule. Ka Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-138-10 p-st 29 asunud seisukohale, et advokaadi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele võib aidata kaasa kokkuleppele ning samuti aitab see pooli valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke või vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid. Professionaalne õigusabi kohtueelses vaidluse staadiumis on seega vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad. Kohtu hinnangul ei erine käesolevas tsiviilasjas kohtuni toodud olukord Riigikohtu väljendatud seisukohast.
31.Kostja on asunud seisukohale, et kui õigusabikulud on antud juhul käsitletavad kahjuna ning seejuures ka ettenähtava ja lepingu kaitse-eesmärgiga hõlmatud kahjuna, siis ei ole nende suurus kuigi mõistlik.
32.Kohas kohaldab käesolevalt hageja lepingulise esindaja kahjuna tekkinud menetluskulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele TsMS-is menetluskulude kindlaksmääramisele sätestatud. Menetluskulude kindlaksmääramise menetlusele kohaldatakse hagita menetluse sätteid (vt Riigikohtu 15.02.2012.a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-161-11, p 7). Hagita menetluses lahendatavas asjas rakendab kohus TsMS § 477 lg 7 kohaselt uurimispõhimõtet, st kontrollib avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui sellele ei ole esitatud vastuväiteid. Seejuures ei ole kohus TsMS § 477 lg 5 järgi seotud menetlusosaliste esitatud asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele (RKTKm 03.06.2013.a, 3-2-1-65-13 p 14). Kohus selgitab, et vastaspoolelt menetluskulude väljamõistmise aluseks ei ole mitte esitatud arved, vaid õigusabikulude põhjendatus ja vajalikkus.
33.Kohus, analüüsinud hageja esindaja õigusabile kulunud aega esitatud arvete ning nende spetsifikatsioonidega leiab, et hageja põhinõue on põhjendatud ulatuses 5958,00 eurot. Hageja esindaja on hagejat esindanud kohtuvälises vaidluses ligemale 8 kuu vältel enne, kui korteriomandi puudused said kõrvaldatud ning poolte vahel selgeks, et kostja vabatahtlikult hageja kahju hüvitamise nõuet ei ole valmis täitma. Kohtule on esitatud hulgaliselt kirjavahetust. Kirjavahetusele kulunud õigusabi ajakulu on kohtu hinnangul põhjendatud ega ole ülepaisutatud. Menetluskulude koosseis on kooskõlas kohtule esitatud tõenditega ja ei nähtu, et õigusabi osutaja oleks kulutanud aega põhjendamatult. Ka esindaja tunnitasu võib käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades pidada mõistlikuks ning ka kohtupraktikas aktsepteeritud tunnitasumääradega kooskõlas olevaks.
34.Samuti palub hageja kostjalt välja mõista lisanduva viivise TsMS § 367 alusel. VÕS § 113 lg 1 esimese lause kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. TsMS § 367 järgi võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus on seisukohal, et hageja nõue tuleb ka selles osas rahuldada. Hageja on taotlenud viivise väljamõistmist alates kohtuotsuse tegemisest kuni selle kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 kohaselt. Kohus leiab, et viivisenõue tuleb rahuldada hageja taotletud viisil, kuid lisab, et viivis alates kohtuotsuse tegemisest kuni võlgnevuse täitmiseni tuleb kostjalt välja mõista, kuid mitte üle põhivõlgnevuse.
2-20-5835
35.Kõige eeltoodu alusel kohus rahuldab hagi. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista kahjuhüvitis 5958,00 eurot, samuti edasiulatuv viivis summalt 5958,00 eurot VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras alates kohtuotsuse tegemisest kuni nõude täieliku täitmiseni, kuid mitte üle põhivõlgnevuse.
36.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus
37.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti, lg 2 kohaselt pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kuivõrd kohus rahuldas hagi, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
38.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
39.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Kohtul on alust eeldada, et kostja ei nõustu kohtulahendiga ning käesolev vaidlus jätkub apellatsioonimenetluses. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Bergson kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 05.05.2023 kohtuotsusega jäeti Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 15.04.2021 kohtuotsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt muudeti ja täiendati põhjendusi.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.