Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 17.12.2019 esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid Club Capital OÜ (hageja) ja P. U. (kostja II) 04.07.2018 Tallinna notar L. A. juures notariaalse korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu kinnistusregistri registriosasse nr xxxx kantud korteriomandi asukohaga Xxxx, võõrandamiseks kostjalt II hagejale. Hageja tasus ruumi eest müügilepingus kokkulepitud hinna 222 500 eurot ning 4.07.2018 kinnistamisavalduse alusel on 9.07.2018 ruumi omanikuna kinnistusraamatusse kantud hageja. Pooled leppisid müügilepingu p-s 11.2 kokku, et kostjal II on õigus ruum hagejalt optsiooni alusel tagasi osta kuni 31.07.2018. Kostjal II oli õigus tagasiostuõigust pikendada kuni 30.06.2019 makstes selle eest iga kuu optsiooni pikendamise tasu summas 2750 eurot iga pikendatava kuu viimaseks kuupäevaks. Optsiooni teostamiseks pidi kostja II esitama optsiooni teostamise teatise vastavalt müügilepingu p-s 11.4 ja 11.5 sätestatule. Müügilepingu p 11.6 kohaselt leppisid kostja II ja hageja kokku, et optsiooni teostamiseks kohustuvad nad sõlmima ruumi müügi- ja asjaõiguslepingu hiljemalt 30 kalendripäeva jooksul pärast optsiooni teostamise teatise kättesaamist. Kostja II on (sagedaste hilinemistega) tasunud optsiooni pikendamise tasu kuni 2019. aasta märtsi lõpuni. Hoolimata tagasiostuõiguse pikendamise tasu maksmata jätmisest, ei andnud kostja II ruumi valdust hagejale kogu optsiooni perioodi jooksul üle. 13.06.2019 edastas kostja II hagejale optsiooni kasutamise teatise ning pakkus tehingu ajana välja 11.07.2019. Hageja oli valmis ruumi müügitehingu sõlmima, kuid viitega müügilepingu p-le 11.2 selgitas hageja kostjale II, et kuna optsiooni pikendamise tasu maksmisega on viivitatud rohkem kui 30 päeva, on kostja II kaotanud optsiooni pikendamise õiguse ning hageja on valmis ruumi kostjale II müüma turutingimustel, mitte enam müügilepingus ettenähtud optsiooni alusel. Vastavalt müügilepingu p-le 6.1 kohustus kostja II ruumi vabastama ja selle valduse koos lepingu esemele juurdepääsu võimaldavate võtmetega ning lepingu eseme päraldiseks olevate dokumentidega hagejale üle andma hiljemalt 31.07.2018 või ostuoptsiooni kasutamisel hiljemalt 30.06.2019. Kostja II ei andnud vastaval kuupäeval ruumi valdust hagejale üle. 3.07.2019 edastas hageja Leylines OÜ-le (kostja I), mille juhatuse liikmeks on kostja II, ruumi kasutamiseks sõlmitava üürilepingu projekti, mille kostja II samal päeval allkirjastas. Üürilepingu kohaselt oli kostjal I õigus ruumi kasutada 1.07.2019 kuni 20.06.2020. Hageja ja kostja I vahel sõlmitud üürilepingu eesmärk oli võimaldada kostjal II ruumi kasutada seni, kuni pooled jõuavad sõlmida lepingu ruumi võõrandamiseks hagejalt kostjale II. Ruumi kasutamise eest kohustus kostja I hagejale tasuma üüri 1000 eurot kuus iga kuu 15. kuupäevaks ning samuti kohustus kostja I kandma ruumiga seonduvad kõrvalkulud. Kuna kostja I ei tasunud olulises osas üüri ega

kõrvalkulusid tähtaegselt, ütles hageja 21.11.2019 kostjale I edastatud ülesütlemisavaldusega üürilepingu üles. Nii müügilepingu, kui ka üürilepingu kohaselt on kostjate I ja II õigus ruumi kasutada lõppenud, mis tähendab, et kostjatel I ja II puudub õiguslik alus ruumi valdamiseks. Kuna ruum on ilma õigusliku aluseta endiselt kostjate valduses, on hagejal õigus esitada hagi ruumi väljanõudmiseks kostjate ebaseaduslikust valdusest. Hageja esitab hagi lisaks kostjatele I ja II ka L. L. (kostja III) vastu, kuna hagejale teadaolevalt võib kostja III olla ruumi otseseks valdajaks hoolimata sellest, et üürilepingu p 3.3.6 kohaselt võis kostja I ruumi allüürile või muul alusel kasutusse anda üksnes hageja kirjalikul nõusolekul, mida hageja käesoleval juhul andnud ei ole. Kostja III poolt ruumi valdamisele viitab asjaolu, et just kostja III tasus septembris 2019 eelneva kuu eest ruumi kõrvalkulud Xxxx korteriühistule, samuti on Xxxx märgitud ettevõtte Lillestar OÜ, mille ainuosanik on kostja III, registrijärgse asukohana. Müügilepingu p 6.6 kohaselt on ruum registreeritud kostja III elukohana. Kostjal III puudub õiguslik alus ruumi valdamiseks. Üürilepingu ülesütlemise hetkeks võlgnes kostja I hagejale tasumata üüri ja kõrvalkulude eest kokku 3036,8 eurot. 9.12.2019 tasus kostja I hagejale 2 000 eurot ning 10.12.2019 137 eurot. Seega oli kostjale I antud täiendava tähtaja lõppedes tasumata endiselt põhivõlgnevus 899,80 eurot. Vastavalt üürilepingu p-le 2.4 kohustus kostja I üüri, kõrvalkulude või muu rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel maksma hagejale viivist 0,2% tähtaegselt tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Hagi esitamise aja seisuga võlgneb kostja I viivisena hagejale kokku 461,44 eurot. Hageja on viivist arvestanud nii hagi esitamise ajaks tasumata summadelt kui ka hilinenult tasutud summadelt. Täiendavalt nõuab hageja kostjalt I üürilepingu p 5.4 alusel ruumi üleandmisega viivitamise eest leppetrahvi 2 000 eurot ning VÕS § 115 lg 1 ja § 127 lg 1 alusel ka kostjale I kohtutäituri abil üürilepingu ülesütlemiseavalduse kättetoimetamise kulu 60 eurot hüvitamist. Tegemist on kuluga, mis hagejale tekkis seoses kostja I poolt talle tähitud kirja teel saadetud üürilepingu ülesütlemisavalduse vastuvõtmisest keeldumisega. Hageja ja õigusselguse huvides oli oluline lepingu rikkumise teade ning ülesütlemisavaldus kostjale I kätte toimetada ning kostjast I tulenevatel põhjustel tuli selleks kasutada kohtutäituri abi. Vastav kulu ei oleks tekkinud juhul, kui kostja I oleks tähitud kirja vastu võtnud. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt I kohtutäituri tasu dokumentide kättetoimetamise eest. Müügilepingu p-de 6.1 ja 11.2 kohaselt oli kostjal II õigus ruumi kasutada kuni 30.06.2019 tingimusel, et kostja II tasub iga kuu lõpus hagejale optsiooni pikendamise tasu 2 750 eurot. Kostja II kohustus 30.04.2019 tasuma optsiooni pikendamise tasu 2 750 eurot, millest 29.05.2019 seisuga on tasutud üksnes 250 eurot. Kostja II ei ole tänaseni tasunud 31.05.2019 tasumisele kuulunud 2 750 eurot. Hoolimata optsiooni pikendamise tasu maksmata jätmisest, keeldus kostja II ruumi vabastamast ning kasutas ruumi kuni 30.06.2019. Optsiooni pikendamise tasu, mille maksmisel oli kostjal II vastavalt müügilepingu p-le 6.1 õigus jätkata ruumi kasutamist, on käsitletav poolte kokkulepitud summaga, mis kuulub ruumi kasutamise eest tasumisele. Kostja II võlgneb seega hagejale müügilepingu p 6.1 ja 11.2 alusel tasumata optsiooni pikendamise tasu 5 250 eurot. Hageja nõuab ka põhivõlgnevuselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses nimetatud määras viivist, mis on hagi esitamise aja seisuga 247,13 eurot.

20.11.2020 esitatud hagiavalduse täpsustuse kohaselt nõuab hageja kostjalt I täiendavalt üürilepingu p 5.4 alusel 14 703,86 euro tasumist ning 1 000 euro tasumist edasiulatuvalt iga kalendrikuu eest alates 2020 detsembrist kuni kohtuotsuse jõustumiseni. Üürileping on alates 10.12.2019 lõppenud. Kostjad ei ole tänaseni hagejale ruumi valdust üle andnud. Üürilepingu p 5.4 kohaselt võlgneb kostja I hagejale iga ruumi üleandmisega viivitatud kuu eest vastava kuu üüri ja kõrvalkuludega võrdse summa, mida hagejal on võimalik TsMS § 396 alusel kostjalt I nõuda olenemata vastavate nõuete sissenõutavaks muutumisest alles pärast hagi esitamist. Alates 2019 detsembrist võlgneb kostja I iga kuu eest hagejale üüri 1 000 eurot, s.o 15.11.2020 seisuga kokku 12 kuu eest 12 000 eurot. Lisaks võlgneb kostja I üürilepingu p 5.4 kohaselt ka vastavate kuude eest tasumisele kuulunud kõrvalkulude summa, mis on nähtuvalt vastava perioodi kõrvalkulude arvetest kokku 2 703,86 eurot. Hageja viitab, et käesoleval juhul on TsMS § 369 tähenduses alust eeldada, et võlgnik ei täida talle üürilepingu p-st 5.4 tulenevat kohustust õigel ajal. Kostja I oli oma üürilepingust tulenevate rahaliste kohustuste täitmisega olulises osas viivituses juba üürilepingu ülesütlemise ja hagi esitamise ajal. Kostja I ei ole üürilepingu p-st 5.4 tulenevat kohustust tänaseni vabatahtlikult täitnud ning kostja I avaldused kohtule viitavad, et kostja I ei kavatse vabatahtlikult tasuda isegi üüri ja kõrvalkulude eest, mis kuuluvad tasumisele üürilepingu lõppemisele eelneva aja eest. Eeltoodust tulenevalt palus hageja kohustada kostjaid lõpetama hageja omandis oleva korteriomandi aadressil Xxxx ebaseaduslik valdus ja andma nimetatud korteriomandi valdus üle hagejale 10 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Juhul, kui kostjad keelduvad korteriomandi valduse vabatahtlikult üleandmisest, palus hageja rakendada kohtuotsuse täitmise viisina kostjate korterist väljatõstmist. Samuti palus hageja kostjalt I välja mõista võlgnevus 17 663,66 eurot, viivis 461,44 eurot, põhivõlgnevuselt viivis 0,2% tasumata summalt päevas alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni ning 1 000 eurot iga järgneva kalendrikuu eest 15. kuupäeva seisuga alates detsembrist 2020 kuni Xxxx valduse üleandmiseni hagejale. Samuti palus hageja kostjalt II välja mõista võlgnevus 5 250 eurot, viivis 247,13 eurot ning põhivõlgnevuselt viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse täitmiseni. Kostjate vastus Kostjad palusid oma vastuses jätta hagiavaldus rahuldamata. Kostja III ei ole hagis käsitletud lepingute pool ega solidaarvõlgnik. Ta ei ole hagejaga ega kostjaga I või kostjaga II lepingut sõlminud, sh ruumi allüürile andmise kohta ja nende vahel ei ole õigussuhet. Kostja II ja kostja III ei ole abielus ning nende vara suhtes ei kehti varaühisust. Samuti ei ole hageja tõendanud, et kostja III elab vaidlusaluses korteris aadressiga Xxxx või muul viisil valdab või kasutab ruumi, mistõttu tuleb hageja kostja III vastu esitatud valduse kaitse ja väljatõstmise nõue jätta rahuldamata. Kostja I ja kostja II on seisukohal, et hageja ja kostja II sõlmitud müügileping on tühine TsÜS § 86 lg 2 p-de 1 ja 2 alustel. Tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi – TsÜS § 84 lg 1 1. lause. Hageja ja kostja II sõlmisid müügilepingu kostja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Müügilepingu p-s 5.2 sätestatud müügihind 222 500 eurot on märkimisväärselt madalam samaväärse kinnistu müügihinnast ruumi asukoha piirkonnas. Maa-ameti korteriomandite (eluruumide) kinnisvaratehingute statistika kohaselt oli ruumi asukohas Kadrioru

asumis ajavahemikul 1.07.2018 kuni 31.07.2018 üle 70 m2 korteri ruutmeetri keskmine hind 2 378,09 eurot ruutmeetri eest, mis teeb ruumi orienteeruvaks turuhinnaks 260 000 eurot. Seega müüs kostja II ruumi hagejale vähemalt 37 500 eurot madalama hinnaga. Müügilepingu ruumi müügilepingu ja optsioonilepingu puhul on tegemist näiliku tehinguga, millega hageja nõudmisel varjati tarbijakrediiditehingut. Nagu nähtub müügilepingu p-dest 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3, 5.3.4 ja 5.3.5 tagastas müüja ehk kostja II ruumi müügihinna arvel olemasolevad krediidid ehk refinantseeris olemasolevad krediidid ning omandas müügilepingu p 11.1 alusel õiguse osta tagasi ruum müügihinnaga, tasudes seejuures ostjale p 11.2 ette nähtud optsiooni pikendamise tasu summas 2750 eurot kuus, mis on oma olemuselt sarnane krediidilepingutelt makstava tasu ehk intressiga. Hageja ja kostja II vahel sõlmitud müügilepingul on VÕS § 402 lg-s 2 ette nähtud elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tunnused: tehingu laenusaaja pool on füüsilise isikuna kostja II ehk tarbija VÕS 1 lg 5 ja krediidiandjate ja -vahendajate seaduse (KAVS) § 2 lg 3 tähenduses ning oma olemuselt on kostjale II hageja poolt müügihinna kujul antud krediit tagatud kinnispandile iseloomuliku õigusega (ostupotsioon) ehk tagatisomandamisega. Müügilepingu müügilepingu ja optsioonilepingu osade õiguste ja kohustuste sisust võib teha järelduse, et hagejal oli kohustus refinantseerida kostja II olemasolevad krediidid andes kostja II käsutusse rahasumma (müügilepingu p-s 5.2, 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3, 5.3.4 ja 5.3.5), mille tagatiseks oli Ruum (mis viitab nn hüpoteekkrediidile) ning kostja II kohustuseks oli maksta hagejale saadud krediidi eest tasu (optsiooni pikendamise tasu müügilepingu p 11.2 alusel ning üürilepingu alusel üüri) ning tagastada hagejale saadud krediit ostuoptsiooni (müügilepingu p 11.1) alusel ruumi tagasiostmise kaudu, millele viitab müügilepingu p-s 11.3 sätestatud ostuoptsiooni hind 222 500 eurot, mis võrdub hageja poolt ostja käsutusse antud p 5.2 nimetatud ruumi müügihinnaga. Hageja, kostja I ja kostja II eesmärk oli tegelikkuses krediidisuhe, kuna ei hagejal ega kostjal polnud asjaoludest tulenevalt tahtlust ruumi võõrandada hagejale, vaid poolte eesmärk oli võimaldada kostjale II krediidi andmine olemasolevate krediidikohustuste refinantseerimiseks hüpoteekkrediidi vormis, mida takistasid KAVS sätted, mis kohustavad krediidiandjana või krediidivahendajana tegutsemiseks omama tegevusluba (KAVS § 10 lg-d 1 ja 2) või krediidiagendina tegutsemiseks olema krediidivahendaja, kes on kantud krediidiagentide nimekirja (KAVS § 25 lg 1). Hagejale pole kunagi väljastatud Finantsinspektsiooni poolt krediidiandjana1 või krediidivahendajana tegutsemiseks tegevusluba, samuti pole hageja kantud Finantsinspektsiooni poolt peetavasse krediidiagentide nimekirja. Hageja aadress (Tartu mnt 25-21, Tallinn) on sama, mis Finantsinspektsiooni väljastatud tegevusloa alusel tegutseval BestCredit OÜ-l, samuti on hagejal ja viidatud BestCredit OÜ-l sama juhatuse liige: S. K.. BestCredit OÜ refinantseeris hageja poolt kostjale II antud laenu müügilepingu alusel. Need asjaolud viitavad tõsiasjale, et hageja eesmärk oli anda kostjale II ruumi tagatisel tarbijakrediiti, millele seadusega kehtestatud regulatiivsete nõuete vältimiseks sõlmiti müügileping hagejaga tagatise võõrandamise vormis koos tagasiostuõigusega kostja II jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Kuna hagejal puudus müügilepingu sõlmimise ajal ja puudub ka käesoleva kostjate vastuse esitamise ajahetkel seadusest tulenev õigus anda tarbijale krediiti, ei ole kostjate I ja II arvates võimalik kohaldada TsÜS § 89 lg-s 3 alusel müügilepingu müügilepingu (p 5.1 – 5.4) ja optsioonilepingu (p 11.1 – 11.10) kohta krediidilepingu kohta sätestatut, kuna seadus otsesõnu keelab hagejal sõlmida tarbijaga tarbijakrediidilepinguid, sh elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepinguid. Seetõttu on müügileping viidatud osas tühine, kuna see on vastuolus avaliku korraga. Kostja II esitab ka müügilepingu hüpoteekide loovutamise kokkulepete (Müügilepingu p-d 4.14.3), hüpoteegi seadmise lepingu (müügilepingu p 7), tagatavate nõuete muutmise kokkuleppe

(müügilepingu p-d 8.1 – 8.3) ja asjaõiguslepingu (müügilepingu p 13) tühisuse vastuväite, kuna hageja ja kostja II ei oleks nimetatud tehinguid teinud ilma Müügilepingu müügilepingu (p-d 5.1 – 5.4) ja optsioonilepingu (p-d 11.1 – 11.10) osadeta. Kostja II on seisukohal, et müügilepingu puhul on TsÜS § 86 lg 2 p-de 1 ja 2 ning TsÜS § 89 kohaldamise eeldused täidetud ning nimetatud tehingud on tühised, millest tulenevalt on hageja valduse kaitse ja väljatõstmise nõue kostja I ja kostja II vastu alusetud. Samuti on alusetu hageja võla nõue ja lisanduva viivise nõue kostja II vastu müügilepingu tühisuse tõttu. Üürileping on täies ulatuses tühine müügilepinguga samadel alustel, kuna ilma müügilepinguta ei oleks kostja I üürilepingut sõlminud (TsÜS § 85). Samuti leiab kostja II, et tal on õigus vallata ruumi omandiõiguse alusel, kuna tühine on asjaõigusleping, millega ruumi omandiõigus anti hagejale üle. Alternatiivselt, kui kohus ei loe hageja ja kostja II vahel 4.07.2018 sõlmitud müügilepingut tühiseks, leiab kostja II, et ta ei ole minetanud müügilepingu p-s 11.1-11.3 kostjale II ette nähtud ruumi tagasiostu õigust ehk optsiooni teostamise õigust. 13.06.2019 edastas kostja II hagejale optsiooni kasutamise teatise ning pakkus tehingu ajana välja 11.07.2019. Kostja II ei nõustu hagejaga, et kuna kostja II oli optsiooni tasu tasumisega viivituses üle 30 päeva, on kostja II kaotanud optsiooni pikendamise õiguse ning hagejal on õigus müüa ruum kostjale II turutingimustel, mitte enam müügilepingus ettenähtud optsiooni alusel. Kostja II on seisukohal, et müügilepingu p 11.2 viimases lauses sätestatu on vastuolus heade kommetega ning selle sätte eesmärk on kahju tekitamine kostjale II ning selline lepingutingimus ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Kostja II leiab, et kooskõlas heade kommetega ja hea usu põhimõttega ei ole müügilepingu säte, mille kohaselt kaotab kostja II õiguse pikendada tagasiostuõigust, kui ta on viivituses optsiooni pikendamise tasu maksmisega üle 30 päeva. Sisuliselt tähendab nimetatud lepingutingimus, et kostja II peab tasuma ligi 1⁄4 ruumi müügihinnast kui ta hilineb optsiooni pikendamise tasu maksmisega rohkem kui 30 päeva. Samuti leiab kostja II, et müügilepingu sätted, mis piiravad tal teostada p-s 11.1 nimetatud ostuoptsiooni mõistliku aja jooksul, on vastuolus heade kommete ja hea usu põhimõttega. Alternatiivselt, kui kohus ei loe hageja ja kostja II vahel 4.07.2018 sõlmitud müügilepingu müügilepingu ja optsioonilepingu osasid tühiseks, siis kostja II leiab, et hageja väited, et kostjal II oli kohustus anda ruumi valdus optsiooni pikendamise tasu mittemaksmise korral hagejale üle ei ole kooskõlas müügilepingu p-ga 6.1. Nimelt leppisid hageja ja kostja II müügilepingu p-s 6.1 kokku, et kostja II kohustub lepingu eseme vabastama ja selle valduse koos lepingu esemele juurdepääsu võimaldavate võtmetega ning lepingu eseme päraldiseks olevate dokumentidega ostjale üle andma ostuoptsiooni kasutamise korral hiljemalt 30.06.2019. Seega puudus kostjal II kohustus anda ruumi valdus üle optsiooni tasu maksmisega viivitamise korral, sellist kokkulepet hageja ja kostja II vahel polnud. Alternatiivselt, kui kohus ei loe hageja ja kostja I vahel 3.07.2019 sõlmitud üürilepingut tühiseks, paluvad kostja I ja kostja II lugeda üürileping sõlmituks hageja ja kostja II ehk füüsilise isiku P. U. vahel eluruumi üürilepinguga VÕS § 272 lg 1 esimese lause mõistes. Hageja möönab hagiavalduses ja selle lisade nimekirjas ka ise, et üürilepingu üheks osapooleks on kostja II ehk füüsiline isik P. U.. Samuti võib sellise järelduse teha hageja ja kostja varasemast käitumisest, lepingueelsetest läbirääkimistest ja muudest lepingu sõlmimise asjaoludest. Hageja pidas

üürilepingu sõlmimisel silmas ikkagi kostja II õigust ja võimalust osta hagejalt ruum tagasi. Hageja ja kostja I vahel ei ole ruumi ostmise kohta mingeid kokkuleppeid, küll aga on sellised kokkulepped müügilepingu kehtivuse korral hageja ja kostja II vahel. Kostja II leiab, et kui kohus loeb üürilepingu poolteks hageja ja kostja II, siis üürilepingu p 4.2, mis annab üürileandjale ehk hagejale õiguse üürilepingu koheseks üles ütlemiseks vastavalt sama lepingu p-le 4.4, on vastuolus VÕS § 313 lg-ga 2 ja see lepingutingimus on tühine VÕS § 275 järgi. Üürilepingu p 4.4.1 on vastuolus VÕS § 316 lg 1 p-dega 1-3 ja see lepingutingimus on tühine VÕS § 275 järgi. Üürilepingu p 4.4.2 on vastuolus VÕS § 313 lg-ga 2 ja see lepingutingimus on tühine VÕS § 275 järgi. Üürilepingu p 4.4.3 on vastuolus VÕS § 315 lg-ga 2 ja see lepingutingimus on tühine VÕS § 275 järgi. Üürilepingu p 4.4.5 on vastuolus VÕS § 313 lg-ga 2 ja see lepingutingimus on tühine VÕS § 275 järgi. Alternatiivselt, kui kohus loeb üürilepingu kehtivaks hageja ja kostja I vahel, paluvad kostjad lugeda, et üürilepingu p-d 4.2, 4.4, 4.4.1, 4.4.3 ja 4.4.5 on vastuolus hea usu põhimõttega ja seetõttu tühised. Hageja poolt hagiavalduses märgitud üürilepingu ülesütlemise alus, milleks on kostja I poolt olulises osas üüri ja kõrvalkulude tähtaegne tasumata jätmine, ei anna hagejale kui üürileandjale õiguslikku alust ühelgi juhul üürilepingu ülesütlemiseks. Hageja katkestas ruumis 7.10.2019 elektrivarustuse, s.o enne kui hageja esitas kostjale I üürilepingu ülesütlemise avalduse. Sealsamas oli kostjal II elektrienergia eest ettemakse. Kostjad I ja II on seisukohal, et hagejal puudus igasugune õigus ruumis elektriühenduse katkestamiseks, kuna isegi üürilepingu p 2.2 alusel oli kostjal I õigus elektrikulude eest tasuda vastavatele teenuste pakkujatele, esitades üürileandja nõudmisel vastavaid makse teostamist kinnitavaid dokumente. Müügilepingu tühisuse korral oleks kostjal II nagunii õigus sõlmida elektrienergia ostmiseks leping omal äranägemisel. Üürnik keeldub VÕS § 278 p 4 ja § 296 lg 1 alusel üüri maksmisest ja kõrvalkulude kandmisest alates 08.10.2019 kuni hageja lülitab ruumi tagasi elektri. Sellest tulenevalt on üürilepingu kehtivuse korral hagejal õigus nõuda kostjalt I või kostjalt II üüri tasumist vaid ajavahemiku 01.07.2019 kuni 07.10.2019. Kostja II vastuhagi ja selle aluseks olevad asjaolud 24.04.2020 esitatud ja 18.05.2020 täiendatud vastuhagi kohaselt otsis kostja II 2018 aasta esimesel poolel võimalusi olemasolevate krediitide refinantseerimiseks, mille tagatiseks oli hagejale omandiõiguse alusel kuulunud kinnistusregistri registriosasse nr xxxx kantud korteriomand asukohaga Xxxx. Üheks kostja II võlausaldajaks oli BestCredit OÜ, kelle esindajad ei soovinud refinantseerida hageja olemasolevaid laenukohustusi krediidiandja tegevusluba omava krediidiandja poolt, pakuti välja teha tehing hageja ja kostja II vahel ruumi ostu-müügi tehingu vormis tagasiostuõigusega, mille tõttu oli võimalik vältida seadusega kehtestatud karmidest tarbijakrediidi nõuetest. Hageja ja kostja ühine tegelik eesmärk oli kostja II olemasolevate krediitide refinantseerimine kostja poolt, millise kohustuse täitmist pidi tagama kostjale II kuuluv ruum. 04.07.2018 sõlmisid kostja II ja hageja Tallinna notar L. A. juures notariaalse korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu ruumi võõrandamiseks hagejalt kostjale. Kostja II sõlmis müügilepingu talle väga ebasoodsatel tingimustel, kuna kostja II tegi tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest ja kogenematusest. Samuti on müügilepingust selle pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, kuna hageja omandas ruumi tehingu tegemise aja seisuga arvestades märkimisväärselt alla turuhinna. Hageja andis

kostjale II sisuliselt tarbijakrediiti müügilepingus müügihinnana märgitud summa – 222 500 euro ulatuses. Tarbijakrediit vormistati ruumi tagasiostuõigusega müügilepinguna, millele viitavad müügilepingu p-s 11.1 müüjale ehk kostjale II ette nähtud ostuoptsioon. Tarbijakrediidi tagatiseks on ruum, mille omandiõigus läks hagejale müügilepingu alusel üle. Kostja II erakorraline vajadus refinantseerida olemasolevad krediidid olid hagejale hästi teada, mistõttu pakkus hageja esindaja kostjale II välja minna mööda tarbijakrediidinõuetest ja vormistada vajaminev krediit ruumi müügilepinguna ja kanda ruumi omand hagejale üle. Kui kostja II oleks sõlminud tarbijakrediidilepingu ja säilitanud ruumi omandi, oleks kostja II paremas positsioonis ja tal oleks lihtsam krediite refinantseerida, vajadusel ruum ise müüa turutingimustel ning saada võlgadest ülejääv raha endale. 13.06.2019 edastas kostja II hagejale optsiooni kasutamise teatise ning pakkus tehingu ajana välja 11.07.2019. Hageja oli valmis ruumi müügitehingu sõlmima, kuid viitega müügilepingu p-le 11.2 selgitas, et kuna optsiooni pikendamise tasu maksmisega on viivitatud rohkem kui 30 päeva, on kostja II kaotanud optsiooni pikendamise õiguse ning hageja on valmis ruumi kostjale II müüma turutingimustel, mitte enam müügilepingus ettenähtud optsiooni alusel. Hageja õigusvastase tegevuse tõttu ei ole pooled siiani sõlminud ruumi võlaõiguslikku ega asjaõiguslikku müügilepingut ruumi hagejalt kostjale võõrandamiseks. 11.07.2019 ruumi müügitehinguni ei jõutud hagejast tulenevatel põhjustel. Kostja II leiab, et poolte sõlmitud müügileping on tühine TsÜS § 86 lg 2 p-de 1 ja 2 alustel. Tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi – TsÜS § 84 lg 1 1. lause. Pooled sõlmisid müügilepingu kostja II jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, millele viitab müügilepingu p-s 5.2 sätestatud müügihind 222 500 eurot, mis on märkimisväärselt madalam samaväärse kinnistu müügihinnast ruumi asukoha piirkonnas. Samuti märgib kostja II, et hageja juhatuse liige, S. K., tegutseb kiirlaenuäris, mistõttu leiab kostja II, et hageja kasutas ära tema erakorralist vajadust ja kogenematust müügilepingu ja selles sisalduvate optsioonilepingu ehk tagasiostuõigusega lepingu õiguslike eripäradest mittearusaamist. Müügilepingu sõlmimise asjaolud ja selle tehingu teine osapool – hageja, mille juhatuse liikmena tegutseb Finantsinspektsiooni poolt antud tegevusloa alusel tegutseva nn kiirlaenuandja juhatuse liige S. K. – viitavad sellele, et hagejale oli väga hästi teada või ta pidi ta teadma, et kostjal II esineb olemasolevate krediitide finantseerimise vajadus ning et kostja II teeb ebahariliku tehingu kogenematusest. Samuti leiab kostja II, et müügilepingu ja optsioonilepingu puhul on tegemist näiliku tehinguga, millega hageja esindajate nõudmisel varjati tarbijakrediiditehingut, mida hagejal ei olnud seadusest tulenevalt õigus kostjaga II sõlmida. Näilik tehing on tühine – TsÜS § 89 lg 2. Nagu nähtub müügilepingu p-dest 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3, 5.3.4 ja 5.3.5 tagastas müüja ehk kostja ruumi müügihinna arvel olemasolevad krediidid ehk refinantseeris olemasolevad krediidid ning omandas müügilepingu p 11.1 alusel õiguse osta tagasi ruum müügihinnaga, tasudes seejuures ostjale p 11.2 ette nähtud optsiooni pikendamise tasu summas 2750 eurot kuus, mis on oma olemuselt sarnane krediidilepingutelt makstava tasu ehk intressiga. Kostja II ei soovinud ruumi müüa ja hageja ei soovinud seda osta. Tehing on näilik, kui mõlema poole tahe on suunatud üksnes õigusnäivuse tekitamisele. Praegusel juhul oli mõlema poole tahe suunatud mitte ruumi müügilepingu sõlmimisele, vaid kostjale II tarbijakrediidi andmisele. Müügilepingu sisulise hindamise, aga ka poolte käitumise hindamisest võib teha järelduse, et hageja ja kostja soovisid sõlmida krediidilepingu, mida takistasid KAVS sätted, mis kohustavad krediidiandjana või

krediidivahendajana tegutsemiseks omama tegevusluba (KAVS § 10 lg-d 1 ja 2) või krediidiagendina tegutsemiseks olema krediidivahendaja, kes on kantud krediidiagentide nimekirja (KAVS § 25 lg 1). Asjaolu, et hageja ei tundnud müügilepingu esemeks olnud ruumi seisukorra vastu mingit huvi, viitab sellele, et hageja eesmärk oli anda kostjale II tarbijakrediiti ja refinantseerida kostja II laenud ning mitte saada ruumi omanikuks tavapärase müügitehingu tagajärjel. Hageja käitumine ruumi omandamisel ning peale müügilepingu sõlmimist on samuti ebatavaline, kuna kostja II sisuliselt elas ruumis ligi aasta peale ruumi omandi kostjale ülekandmist ning ei maksnud Ruumi kasutamise eest üüri, küll aga tasus kostja II hagejale müügilepingu p 11.2 alusel optsiooni pikendamise tasu summas 2750 eurot kuus, mida kostja II käsitleb laenuintressina VÕS § 397 mõttes. Enamgi veel, pooled sõlmisid 3.07.2019 üürilepingu üürisummaga 1000 eurot kuus. Nimetatud müügilepinguga seotud asjaolud viitavad, et mõlemal poolel oli tahe sõlmida krediidileping – kostja II soovis olemasolevad laenud refinantseerida, säilitades seejuures ruumi omandi ning hageja soovis anda kostjale II krediiti summas 222 500 eurot. Samuti on kostja II seisukohal, et poolte vahel sõlmitud müügilepingul on VÕS § 402 lg-s 2 ette nähtud elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tunnused: tehingu laenusaaja pool on füüsilise isikuna kostja II ehk tarbija VÕS 1 lg 5 ja krediidiandjate ja - vahendajate seaduse (KAVS) § 2 lg 3 tähenduses ning oma olemuselt on kostjale II kostja poolt müügihinna kujul antud krediit tagatud kinnispandile iseloomuliku õigusega (ostupotsioon) ehk tagatisomandamisega. VÕS § 402 lg 2 kohaselt on elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidileping tarbijakrediidileping, mis on tagatud hüpoteegiga või muu võrreldava tagatisega ehk praegusel juhul ruumi omandi hagejale ülekandmisega, mille teostamisel on kostjal II õigus saada ruumi omanikuks, tagastades hagejale saadud laenu summas 222 500 eurot. Muu hulgas viitab tarbijakrediidilepingule müügilepingu punkt 11.3, mille alusel kostja II tasus hagejale optsioonipreemiat summas 4500 eurot, mis on iseloomulik krediidilepingute lepingutasule. Kui kohus loeb müügilepingu tühiseks tuleb vastavalt TsÜS § 84 lg 1 teise lause järgi hagejal ja kostjal vastastikku tagastada müügilepingu alusel saadu vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Kostja on tasunud hagejale müügilepingu p 11.2 alusel ajavahemikus 04.07.2018 – 31.03.2019 24 750 eurot optsiooni pikendamise tasuna ning müügilepingu p 11.3 alusel optsioonipreemia summas 4500 eurot. Kui kohus leiab, et müügileping on tühine, palub kostja hagejalt välja mõista müügilepingu p-de 11.2 ja 11.3 alusel hageja poolt kostjale alusetult tasutud 29 250 eurot. Alternatiivselt, kui kohus ei loe poolte vahel 4.07.2018 sõlmitud müügilepingut tühiseks, leiab kostja II, et ta ei ole minetanud müügilepingu p-s 11.1-11.3 kostjale II ette nähtud ruumi tagasiostu õigust ehk optsiooni teostamise õigust. Kostja on seisukohal, et müügilepingu p 11.2 viimases lauses sätestatu on vastuolus heade kommetega TsÜS § 85 lg 2 1 ja 2 alusel. Kostja II leiab, et kooskõlas heade kommetega ja hea usu põhimõttega ei ole müügilepingu säte, mille kohaselt kaotab kostja II õiguse pikendada tagasiostuõigust, kui ta on viivituses optsiooni pikendamise tasu maksmisega üle 30 päeva. Seega leiab kostja II, et hagejal on kohustus müüja ruum kostjale II hinnaga 222 500 eurot. Eeltoodust tulenevalt palus kostja II tuvastada kostja II ja hageja vahel 04.07.2018 Tallinna notar L. A. juures sõlmitud korteriomandi aadressil Xxxx müügilepingu (p-d 5.1 – 5.4) ja optsioonilepingu (p-d 11.1 – 11.10) tühisus ning kohustada hagejat andma nõusolek kustutada korteriomandi asukohaga Xxxx omanikuna kinnistusraamatust hageja ja kanda omanikuna sisse

kostja II ning asendada TsÜS § 68 lg 5 alusel hageja tahteavaldus kohtuotsusega. Samuti palus kostja II mõista hagejalt kostja II kasuks välja hageja ja kostja II vahel 04.07.2018 Tallinna notar L. A. juures sõlmitud korteriomandi aadressil Xxxx (registriosa xxxx, katastritunnus xxxx) tühise müügilepingu järgi saadud 29 250 eurot ning tasaarvestada kostja II nõue hageja vastu summas 29 250 eurot võimaliku hageja sama tühise tehingu järgi saadu tagastamise nõudega P. U. vastu summas 222 500 eurot. Hageja vastus vastuhagile Hageja palus jätta vastuhagiavaldus tervikuna rahuldamata. Hageja hinnangul puuduvad mistahes tõendid, mis viitaksid müügilepingu vastuolule heade kommetega ja annaksid seeläbi aluse müügilepingu tühisuse tuvastamiseks. Samuti ei ole müügileping näilik tehing ning puudub alus kinnistusraamatu kande muutmiseks ja kostjale II 29 250 euro tagastamiseks. Alusetu on ka kostja II alternatiivne nõue kohustada hagejat müüma ruum kostjale II hinnaga 222 500 eurot. Vastavalt müügilepingu p 11.2 viimasele lausele kaotab kostja II ruumi tagasiostuõiguse pikendamise õiguse optsiooni pikendamise tasu maksmisega viivitamisel üle 30 päeva. Kostja II ei tasunud optsiooni pikendamise tasu täies ulatuses 30. aprillil 2019 ega sellele järgneva kolmekümne päeva jooksul. Seega kaotas kostja II vastavalt müügilepingu p-le 11.2 tagasiostuõiguse pikendamise õiguse lõplikult 30. mail 2019, mil möödus 30 päeva viimasest maksetähtajast. Kostja II ei vaidle vastuhagis vastu sellele, et ta oli optsiooni pikendamise tasuga viivituses rohkem kui 30 päeva, kostja II üksnes ei taha nõustuda vastava asjaoluga kaasneva tagajärjega. Seega puudub hagejal kohustus ruumi kostjale II müümisel müügilepingu p-s 11 sätestatud tingimusi järgida. Kohtu põhjendused

Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 208 lg 1 kohaselt kohustub asja müügilepinguga müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 238 lg 1 kohaselt võivad lepingupooled müügilepinguga (või hiljem) kokku leppida, et müüjal on asja tagasiostuõigus. Kohtu hinnangul vastab hageja ja kostja II vahel sõlmitud müügileping VÕS § 208 lg 1 ja VÕS § 238 lg 1 tähenduses tagasiostuõigusega müügilepingu tunnustele. Ainsa erisusena on pooled lepingus kokku leppinud, et ruumi otsene valdus jääb kostja II kätte kuni tagasiostuõiguse lõppemiseni või tagasiostuõiguse teostamiseni (lepingu p 6.1) ja hageja saab ruumi omandamisel selle kaudse valduse asjaõigusseaduse (AÕS) § 37 tähenduses. Kostjad I ja II on oma vastuses ja kostja II oma vastuhagis leidnud, et hageja ja kostja II vahel 04.07.2018 sõlmitud müügileping on tühine. Seega tuleb nii haginõude kui ka vastuhagi nõude lahendamisel kohtul anda esmalt hinnang, kas sõlmitud müügileping võib olla tühine või mitte.

pindalaga korterite ruutmeetri hind arvestataval määral. Kohus ei pea vajalikuks hinnata kostjate poolt esitatud Maa-ameti korteromandite kinnisvaratehingute statistikat Tallinnas Kadriorus asumis ajavahemikul 01.08.2019 kuni 31.08.2019, kuna tegemist ei ole müügilepinguaegse perioodiga (kd I lk 64). Kostjad on esitanud ka 21.06.2018 koostatud eksperthinnangu, mille kohaselt vaidlusaluse korteriomandi hinnaks luges ekspert 285 000 eurot (kd I lk 157-174). Hindamisakti koostamise aja seisuga oli kinnistusraamatusse kantud keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks Eesti Vabariigi (Politsei- ja Piirivalveameti kasuks, hüpoteek summas 250 000 eurot OÜ Nordic Hypo Finance kasuks ning hüpoteek summas 20 000 eurot 1Credit OÜ kasuks (kd I lk 159). Samas nähtub hindamisaktist, et selle koostamisel ei ole arvestatud kinnistusraamatusse kantud kehtiva keelumärke ja hüpoteekidega. Kohus on seisukohal, et müügilepingu hinna määratlemisel tuleb aga vastavate märgete olemasoluga paratamatult arvestada, mistõttu võib reaalne müügihind osutuda madalamaks eksperthinnangus märgitust. Samas on kohus seisukohal, et isegi, kui kinnisasja turuväärtus on suurem kui müügilepingus kokku lepitud müügihind, siis üksnes hinna ja turuväärtuse erinevus ei viita sellele, et müügileping oleks vastuolus heade kommetega. Lepinguvabaduse põhimõtte järgi võib igaüks reeglina vabalt valida, kellega ja missugustel tingimustel ta lepingu sõlmib. Seega saavad pooled eraldi ka hinnas läbi rääkida ja kui kokkuleppele ei jõuta, siis on võimalus jätta leping sõlmimata. Samuti märgib kohus, et müügilepingu p 11.3 kohaselt oli kostjal II võimalus osta müügilepingu ese optsiooni kasutamise korral tagasi sama hinnaga, millega ta selle hagejale müüs. Seda arvestades ei saa väita, et müügilepingust pooltele tulenevate kohustuste väärtus oleks TsÜS § 86 lg 2 p 2 mõistes heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kostja I ja II väited, et kostja II sõlmis müügilepingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust on samuti tõendamata. Kohus selgitab, et erakorraline vajadus seondub eelkõige sellise olukorraga, kus mingi eriline asjaolu tingib vajaduse teha kahjuliku tehingu TsÜS § 86 lg 1 või lg 2 mõttes. Tegemist peab olema erakorralise olukorraga ja erakorralise vajadusega, kus on ohus eelkõige elu ja tervis. Kostjad ei ole esitanud kohtule ühtegi tõendit, millest nähtuks kostja II erakorraline vajadus. Kostja II on välja toonud, et tal oli üksnes vaja rahalisi vahendeid ning sellest tulenevalt soovis ta kasutada võimalust sõlmida hagejaga tagasiostuõigusega müügileping ruumi võõrandamiseks. Tunnistaja K. V. on 10.03.2021 toimunud kohtuistungil kinnitanud, et kostja II on tema poole pöördunud laenude refinantseerimise küsimusega ning tunnistaja on suhelnud erinevate laenukontoritega, kust kostjale II sobivaid vastuseid ei saadud (kd II lk 37 pöördel kuni 39). Tunnistaja ütlustest nähtub, et samuti saadi kaks pakkumist korteriomandi optsiooniga müümiseks, millest kostja II valis välja tehingu hagejaga. Seega on kostja II ise valinud kellega ja millise tehingu ta teeb. Kohus märgib, et kostja II on teovõimeline täiskasvanud isik, kes ei ole hagejast kuidagi sõltuv, samuti ei ole esine muid asjaolusid, mis viitaks tehingu vastuolule heade kommetega. Võimalikud halvad majandamisotsused ei ole käsitatavad erakorralise olukorrana TsÜS § 86 lg 2 mõistes.

tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Tehingu näilikkuse eelduseks on, et pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi. Selle eelduse täidetuseks peab mõlema poole tegelik tahe erinema avaldatust ja pooltel peab olema selliste näilike tahteavalduste avaldamise kohta omavaheline kokkulepe (vt selle kohta ka Riigikohtu lahendid nr 2-16-18835, p 10.2; otsus nr 3-15-1303, p 10). Kohus on seisukohal, et tagasiostuõigusega müügitehingu tühisuse tuvastamise nõue tehingu näilikkuse tõttu on põhjendamatu. Tahteavaldust ei loeta isiku tahtega vastuolus olevaks, kui isik tegelikult ei tahtnud seda, mida avaldas, kuid jättis oma tegeliku tahte avaldamata nii vastaspoolele kui notarile (vt selle kohta ka Riigikohtu otsus nr 3-2-1-10002). Kostjad ei ole tõendanud, et kostja II oleks notarile väljendanud selgelt tahet sõlmida mõni muu leping, mitte tagasiostuõigusega müügileping. Optsioonileping oli osa müügilepingust, mis sõlmiti notariaalses vormis. See tähendab, et pooled avaldasid oma tahet notarile, kes selgitas pooltele vastava tehinguga kaasnevaid õiguseid ja kohustusi (vt müügilepingu p 14). Tunnistaja L. A. on 10.03.2021 toimunud kohtuistungil antud ütlustes kinnitanud, et tema roll seoses 04.07.2018 toimunud Xxxx korteriomandi tehinguga oli tõestada notarina poolte soovitud lepingut (kd II lk 33-37). Antud ütlustega loeb kohus tõendatuks, et kostja II on eelnevalt notarile meelde tuletanud, et kindlasti tuleb sisse tuua see, et korteri valdus jääb kuni optsiooni teostamiseni tema kasutusse ning notar on selgitanud lepingu eripära, m.h optsiooni ohte kostjale II. Tunnistaja ütlustest nähtuvalt ei ole seega kostja II notari juures oma teistsugust tahet avaldanud. Samuti on tunnistaja K. V. kinnitanud oma ütlustes, et tegemist oli ostu-müügi tehinguga tagasiostuõigusega (kd I lk 38). Vaidlus puudub, et pooled on müügilepingut ka kohaselt täitnud, s.o hageja on tasunud kostjale II müügilepingu p-s 5.2 kokkulepitud hinna ning hageja on kantud kinnistusraamatusse ruumi omanikuna. Asjaolu, et kostja II soovis müügilepingu alusel saadavat tulu kasutada oma varasemate laenukohustuste täitmiseks, mis nähtub müügilepingu p-st 5.3, ei tähenda, et hageja ja kostja II vahel sõlmitud müügileping oleks olnud näilik. Müügitehingu näilikkust ei tõenda ka kostjate poolt märgitud hageja huvipuudus kinnisasja vastu. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-11-02 p-s 22 eraldiseisvalt kinnitanud, et isegi juhul, kui kinnisasja ostja ei ole kinnisasjal kunagi käinud, seal elanud ega seda kasutanud, ei anna selline asjaolu alust pidada tagasiostuõigusega kinnistu müügitehingut näilikuks. Kohus selgitab täiendavalt, et isegi juhul, kui poolte vahel sõlmitud ruumi võõrandamise kohustustehing oleks näilik, ei too vastav asjaolu automaatselt kaasa ruumi omandi üleandmise käsutustehingu näilikkust. Ainuüksi kohustustehingu näilikkus ei muuda näilikuks omandi üleandmisele suunatud käsutustehingut. Abstraktsioonipõhimõttest (TsÜS § 6 lg 4) tulenevalt ei olene käsutustehingu kehtivus õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu kehtivusest (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-141-14, p 22). Kuigi Riigikohus on möönnud, et kinnisasja üleandmiseks kohustav tehing võib teatud juhtudel olla näilik, siis reeglina ei saa olla näilik kinnisasja üleandmise abstraktne ja neutraalne asjaõigusleping (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-80-05, p-d 22, 25, 27; Riigikohtu otsus nr 3-2-1-41-06, p 19). Käesoleval juhul ei ole kostjad välja toonud ega tõendanud

selliseid erakordseid asjaolusid, mis võimaldaksid pidada kostja II ja hageja vahel sõlmitud asjaõiguslepingut tühiseks.

kohustuste järgimise eest juhul, kui kostja II tagasiostuõigust kokku lepitud tingimustel ja korras ei kasuta.

13.06.2019 on kostja II edastanud hagejale optsiooni kasutamise teatise (kd I lk 16). Kostja II ei ole vastu vaielnud hageja väitele, et ta oli optsiooni kasutamise teatise hagejale edastamise hetkeks optsiooni pikendamise tasu maksmisega viivituses rohkem kui 30 päeva, kuid on leidnud, et müügilepingu p-s 11.2 viimases lauses sätestatu on vastuolus heade kommetega. Kohus nimetatuga ei nõustu. Hageja nõustus müüma ruumi kostjale II tagasi sama hinnaga, millega ruum hagejale müüdi. Tagasiostuõiguse tähtaega piirava kokkuleppe eesmärk ei ole kohtu hinnangul tekitada kostjale II kahju, vaid leida tasakaal hageja ja kostja II majanduslike huvide vahel. Kostja II oli müügilepingut sõlmides teadlik, millistel tingimustel on tal võimalik tagasiostuõigust kasutada. Kohus on eelnevalt lugenud tõendatuks, et notar on lepingu eripära, m.h optsiooni ohte kostjale II selgitanud. Seega kaotas kostja II õiguse kasutada tagasiostuõigust müügilepingus sätestatud tingimustel, kuna ta oli tasu maksmisega viivituses rohkem kui 30 päeva. Väär on kostja II seisukoht, mille kohaselt tagasiostuõigus kehtib VÕS §-st 239 tulenevalt 10 aastat. VÕS § 239 näeb ette, et kinnisasjade puhul võib tagasiostuõigust teostada kümne aasta jooksul tagasiostuõiguse tingimuse kokkuleppimisest. Tegemist on dispositiivse sättega. VÕS § 239 näeb ette tagasiostuõiguse teostamise tähtaja üksnes juhuks, kui pooled ei ole vastavas tähtajas eraldi kokku leppinud. Tegemist on õigustlõpetava tähtajaga, st pärast lepingus nimetatud tähtaja möödumist ei ole müüjal enam võimalik müüdud asja tagasiostuõigust teostada (vt selle kohta ka Võlaõigusseadis II. Kommenteeritud väljaanne. Koostajad P.Varul jt; Juura, 2019; § 239). Kostja II ei tasunud optsiooni pikendamise tasu täies ulatuses 30.04.2019 ega sellele järgneva kolmekümne päeva jooksul. Seega kaotas kostja II vastavalt müügilepingu p-le 11.2 tagasiostuõiguse pikendamise õiguse lõplikult 30.05.2019, mil möödus 30 päeva viimasest maksetähtajast. Eelnevast järeldub, et kostja II ei saa enam teostada tagasiostuõigust müügilepingus sätestatud tingimustel, vaid peab ruumi omandamiseks jõudma hagejaga mõlemaid pooli rahuldava kokkuleppeni. Seega on ka kostja II alternatiivne vastuhagi nõue kohustada hagejat müüma ruum kostjale II hinnaga 222 500 eurot alusetu. Hagejal puudub kohustus kinnisasja kostjale II müümisel müügilepingu p-s 11 sätestatud tingimusi järgida. Kohus jätab kostja II alternatiivse nõude kohustamaks hagejat müüma ruum kostjale II hinnaga 222 500 eurot rahuldamata.

sõlmimise ajal võis ruumi hagejalt osta nii kostja II kui kostja I, hagejal ei olnud enam kohustust ruumi üksnes kostjale II võõrandada. Samuti ei ole kostjad tõendanud, et üürilepingu p-d 4.2, 4.4, 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3 ja 4.4.5 oleksid vastuolus hea usu põhimõttega ja seetõttu tühised. Kostjad on leidnud, et vastavad punktid on vastuolus VÕS §-ga 313 lg 2 ja 316 lg 1 p-dega 1-3 ja 315 lg 2 ning seega tühised VÕS § 275 alusel. Kohus märgib, et kuna käesoleval juhul ei ole tegemist eluruumi üürilepinguga, siis võisid pooled kostjate poolt viidatud VÕS paragrahvides sätestatust kõrvale kalduda. Seega ei saa üürilepingu p-d 4.2, 4.4, 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3 ja 4.4.5 olla vastuolus VÕS §-ga 275.

seisukohal, et nimetatu andis hagejale üürilepingu p-de 4.2 ja 4.4.1, samuti VÕS § 316 lg 1 p 1 mõistes mõjuva põhjuse üürilepingu ülesütlemiseks. VÕS § 195 lg 1 kohaselt ütleb lepingupool lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (edaspidi TsÜS) § 69 lgle 1 muutub kindlale isikule tehtud tahteavaldus kehtivaks kättesaamisega. Kostjale I kui juriidilisele isikule postiga edastatud ülesütlemisavalduse kättesaamist võib eeldada avalduse postitamisele järgneval tööpäeval vastavalt TsÜS §-le 70 (vt ka Riigikohtu otsus nr 3-2-1-52-17, p 13). E-posti teel saadetud ülesütlemisavaldus tuleb kostjale I kättetoimetatuks lugeda samuti järgmisel tööpäeval arvestades, et majandus- ja kutsetegevuses tegutseval isikul tekib e-kirjaga mõistlik võimalus tutvuda hiljemalt järgmisel päeval pärast e-kirja saabumist saaja serverisse selle saatmise päeval (vt selle kohta ka Riigikohtu otsus nr 3-2-1-123-07, p 12; nr 3-2-1-129-15, p 18; nr 2-16-8010/36, p 13). Kostja I ei ole vaidlustanud, et ta ei oleks talle saadetud avaldust äriregistris märgitud e-posti aadressidelt ja/või lepingus märgitud aadressilt ja/või äriregistri aadressilt ja/või tavapostiga äriregistris märgitud aadressilt kätte saanud. Seega saab üürilepingu ülesütlemisavaldus lugeda kostja I poolt kätte saaduks varem kui kättetoimetamisega kohtutäituri poolt (kd I 26). Kohtule esitatud ülesütlemisavaldusest nähtuvalt on hageja andnud ka kostjale I täiendava tähtaja 14 päeva võlgnevuse tasumiseks kooskõlas VÕS § 196 lg-ga 2 ja § 114 lg-ga 1. Kostja I ei ole tõendanud, et ta oleks täiendava tähtaja jooksul tasunud talle antud tähtajaks kogu tekkinud võlgnevust, mistõttu asub kohus seisukohale, et üürileping lõppes 10.12.2019.

30). Kohus märgib, et kuigi ka kostjaga III seotud ettevõtte Lillestar OÜ (ainuosanik on kostja III) registrijärgse asukoht oli Xxxx (kd I lk 31), siis 20.11.2020 seisuga oli selleks Xxxx (kd I lk 156). Kuigi kostja III on märkinud, et ta ei ole registreeritud käesoleval ajal nimetatud korterisse, siis tõendeid selle kohta, et tema elukoht oleks käesolevaks ajaks muutunud, kostja III esitanud ei ole. Seega on hageja nõue ka kostja III osas põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 445 lg-le 1 võib kohus otsuses poole taotlusel mh kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva. Kuna kostjad on keeldunud valduse üleandmisest hagejale nii optsiooni pikendamise tasu maksmata jätmisel kui ka pärast üürilepingu lõppemist 10.12.2019, on alust arvata, et hoolimata sellesisulisest kohtuotsusest keelduvad kostjad ruumi vabatahtlikult vabastamast. Seetõttu tuleb rakendada kostjate keeldumise puhul korterist väljatõstmist.

I lk 33-34): arve nr 19096 alusel 149,20 eurot maksetähtpäevaga 15.09.2019; arve nr 19106 alusel 174,18 eurot maksetähtpäevaga 15.10.2019; arve nr 19116 alusel 213,42 eurot maksetähtpäevaga 15.11.2019. Kokku oli kostja I üüri ja kõrvalkulude võlgnevus üürilepingu ülesütlemise teate esitamise aja seisuga seega 3 036,80 eurot. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on üürilepingu ülesütlemise teates hageja andnud kostjale I täiendava tähtaja üüri ja kõrvalkulude võlgnevuse tasumiseks kuni 09.12.2019. Kostja I on tasunud hagejale 09.12.2019 täiendavalt 2 000 eurot ning 10.12.2019 (s.o pärast täiendava tähtaja möödumist) 137 eurot (kd I lk 36). Seega on kostja I üüri ning kõrvalkulude võlgnevuse suuruseks kokku 899,80 eurot (3036,80 – 2000- 137). Kostja I ei ole esitanud vastuväiteid nõude suurusele ega tõendanud, et nimetatud summa oleks tasutud, kuid on esitanud vastuväite, et keeldub VÕS § 278 p 4 ja § 296 lg 1 alusel üüri maksmisest ja kõrvalkulude kandmisest alates 08.10.2019 kuni hageja lülitab ruumi tagasi elektri. VÕS § 278 p 4 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule. VÕS § 296 lg 1 sätestab, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Kuigi hageja on iseenesest kinnitanud, et on lülitanud elektri välja, siis ei ole kostja I esitanud kohtule ühtegi tõendit selle kohta, millal elekter on välja lülitatud, kui kaua on olnud elekter välja lülitatud ning kas elektri puudumine takistas üüripinna kasutamist täielikult või ainult osaliselt. Samuti juhib kohus tähelepanu asjaolule, et osaliselt on maksmata juba üür ja kõrvalkulud enne väidetavat elektri väljalülitamist. Kostjal puudub õiguslik alus keelduda üüri maksmisest aja eest, mil elekter oli olemas. Kuna kostja ei ole tõendanud üürist tasumise keeldumise aluseid, siis on põhjendatud kostjalt I välja mõista 899,80 eurot.

Kuna kostja I on viivitanud ruumi üleandmisega, siis on hageja leppetrahvi nõue summas 2000 eurot põhjendatud.

tähitud kirja vastu võtnud (VÕS § 127 lg 4). Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt I kohtutäituri tasu dokumentide kättetoimetamise eest kokku summas 60 eurot (kd I lk 37).

tuleb kostjalt I hageja kasuks välja mõista 1 000 eurot iga järgneva kalendrikuu eest 15. kuupäeva seisuga alates detsembrist 2020 kuni Xxxx valduse üleandmiseni hagejale.

Menetluskulud

Kuna kohus rahuldab hagi ja jätab vastuhagi rahuldamata, siis tuleb hagi menetlemisega seotud kulud jätta solidaarselt kostjate kanda ning vastuhagi menetlemisega seotud kulud kostja II kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 27.01.2022 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 15.04.2021 kohtuotsus.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.