Otsuse tegemise aeg ja koht 08.03.2021, Tallinn, Tallinna Kohtumaja Tsiviilasja number
2-18-18480
Tsiviilasi
OÜ Vintselle hagi K. K.- K. ́e ja E. K. ́e vastu võlgnevuse, viivise nõudes
Tsiviilasja hind
25321,95 € eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: OÜ Vintselle (registrikood 10506798, Akadeemia tee 78, Tallinn), esindajad vandeadvokaadid Martti Peetsalu ja Silvia Urgas, e-post: [email protected] Kostjad: K. K.-K. (isikukood xxxx, xxxx) E. K. (isikukood xxxx, xxxx) Kostjate esindajad vandeadvokaadid Kristo Kallas, Liis Mäeker, e-post: [email protected]
Istungi aeg, osalenud isikud Kohtuistung 17.08.2020, Tallinn, osalesid vandeadvokaadid Silvia Urgas, Liis Mäeker, K. K. -K., E. K. Kohtuistung 20.01.2021, Tallinn, osalesid vandeadvokaadid Martti Peetsalu ja Silvia Urgas, K.-K. K., E. K., vandeadvokaat Kristo Kallas
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Välja mõista K. K. – K. ́elt ja E. K. ́elt solidaarselt OÜ Vintselle kasuks põhivõlga 8100 € ja alates 06.12.2018 viivist 0,5 % päevas põhivõlalt kuni põhivõla täieliku tasumiseni, kuid mitte rohkem kui põhivõlg.
3.Välja mõista K. K. – K. ́elt ja E. K. ́elt solidaarselt OÜ Vintselle kasuks menetluskulude katteks riigilõivu 600 € ning võlgnetavatelt menetluskuludelt viivist alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
5.Kohtuotsuse täitmist tagab 13.12.2018 määrusega seotud hagi tagamise abinõu.
6.Välja mõista K. K. – K. ́elt ja E. K. ́elt solidaarselt riigituludesse lõivu 450 €, mis tuleb riigile tasuda 15 päeva jooksul alates kohtulahendi jõustumisest ning nende tasumisega viivitamise korral tasuda alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
7.Rahuldada Vintselle OÜ taotlus ja parandada 17.08.2020 istungi protokolli lk-l 7 olevat hageja esindaja selgitust ja lugeda õigeks järgmine hageja esindaja selgitus: „Lisa 4 kohta saan öelda, et üürileandja võib valida endale kuuluva pinna küttesüsteemi“. Edasikaebamise kord, tähtaeg Otsuse peale apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg on 30 päeva alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb sellisel juhul esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
2.Hageja ja Restoran MuSu OÜ (üürnik) sõlmisid 18.06.2018 üürilepingu nr 2018-05-22 xxxx asuva äri- ja toitlustuspinna (edaspidi ka “äriruum”) üürimiseks. 26.06.2018 allkirjastasid üürilepingu pooled täiendava investeeringute tasumise kokkuleppe, mille kohaselt kohustus üürnik hüvitama üürileandjale üürilepingu kehtivuse ajal köögitehnika maksumuse 8100 eurot, millele lisandub käibemaks, so 9720 eurot koos käibemaksuga, 36 kuu jooksul (kokkuleppe p 2). Samas leppisid pooled selles, et üürilepingu ennetähtaegsel lõppemisel kohustub üürnik hüvitama hagejale köögitehnika jääkväärtuse. Jääkväärtuse leidmise metoodikas on pooled samuti kokku leppinud: jääkväärtus võrdub investeeringu tagasimakse tähtajani jäänud kuude arvu ja 1/36 korrutisega (kokkuleppe p 5). 22.10.2018 on Restoran MuSu OÜ eelnimetatud äriruumi valdusest loobunud. 02.11.2018 kirjas selgitas hageja, et üürnikupoolne valdusest loobumine ei ole üürilepingut lõpetanud. Üürnik ei ole vastanud seni sisuliselt hageja kirjale. 27.11.2018 avaldusega ütles hageja üürilepingu erakorraliselt üles, kuna üürnik ei tasunud üüri ega kõrvalkulusid (üürilepingu p-d 15.7.6. ja 15.7.7.), niisamuti oli üürnik loobunud äriruumi valdusest (üürilepingu p 15.7.11.). Üürnik sai hageja avalduse kätte 05.12.2018, mistõttu on üürileping hiljemalt sellel kuupäeval ka lõppenud.
3.Kuna üürnik tasus üürileandjale ainult kolm osamakset kokku 810 eurot (s.o 270 × 3), on üürnikul üürileandjale seni tasumata 8910 eurot (s.o 9720 – 810 või ka 270× 33). Kuna üürnik tasus investeerimiskokkuleppe alusel kokku 810 eurot, siis on kohustuse jääk 9720 – 810 = 8910 eurot. Üürilepingu lisa 5.1 kohaselt oli vaidlusalust köögitehnikat puudutava osamakse suurus 8100/36=225 eurot, millele lisandub käibemaks. Seega on kostjate arvutuskäik ekslik kui leiab, et ta on maksnud enam kui 810 €.
4.Pooltevaheline üürileping kehtis perioodil 18.06.2018-27.11.2018. Üürilepingu p 4.1-4.2 kohaselt algas üüri tasumise kohustus alates 01.07.2018, üüri tasumise kuupäev jooksva kuu 10. kuupäev ning igakuisele üürile lisandus lepingu lisas 5 fikseeritud summa. Juhul kui investeerimiskokkulepe kehtis vaid lepingu kehtivuse ajal (vt hageja menetlusdokument 26.06.19), siis oli üürilepingu kehtivuse ajal üürniku kohustus tasuda 2 (19)
5 osamakset, s.o kokku 5x225=1125 eurot, koos käibemaksuga 1350 eurot, kuid investeerimiskokkulepe ei lõppenud üürilepinguga (lepingu p 6.4). Asjaolu, et üürilepingu lõppemisel tuleb investeerimiskokkulepe täita jääkväärtuse ulatuses korraga, mitte perioodilise maksena, ei lõpeta investeerimiskokkuleppest tulenevast kohustust ära, vaid see muutub tervikuna sissenõutavaks. Hageja ütles üürilepingu üles 27.11.2018. Alates nimetatud kuupäevast oli investeerimiskokkuleppe tasumata maksete jääk 31x225=6975 eurot, koos käibemaksuga 8370 eurot. Seega on üürilepingu p 6.4 ja investeerimiskokkuleppe p 5 järgne hüvitis 8370 eurot. Sellele lisandub üürilepingu kehtivuse ajal täitmata kohustus 2 osamakse (10.2018-11.2018) ulatuses, s.o põhinõuded kokku on 8370+(2x270)=8910 eurot. Põhinõuetele lisandub viivis 0,5% päevas.
Võlgnetav viivis on 151,20 €. 270 € tasumise tähtaeg oli 10.10.2018, viivis perioodi 11.10.2018 - 05.12.2018 ehk 55 päeva eest on 74,25 €. Järgmise 270 € tasumise tähtaeg oli 10.11.2018, viivis perioodi 11.11.2018 - 05.12.2018 ehk 24 päeva eest on 32,40 €. Ülejäänud 8910 € tasumise tähtaeg oli 05.12.2018, viivis perioodi 06.12.2018 - 06.12.2018 ehk 1 päeva eest on 44,55 €.
6.Hageja nõuab kuni üürilepingu ülesütlemiseni lepingu täitmist osas, milles see puudutab köögitehnika investeeringukulude hüvitamist. Pärast üürilepingu ülesütlemist nõuab hageja samuti lepingu täitmist osas, mis puudutab köögitehnika investeeringukulude hüvitamist. Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemine ei mõjuta üürniku kohustust hüvitada investeeringute tasumise kokkuleppe p 5 alusel köögitehnika jääkväärtus. Kui kohus peaks aga asuma seisukohale, et hagejal ei ole pärast lepingu ülesütlemist selles osas täitmisnõuet, on hageja nõue kvalifitseeritav kahju hüvitamise nõudena. Hagejal ei ole otsenõuet kahju hüvitamiseks kostjate kui käendajate vastu, kuid alternatiivselt põhivõlgniku vastu, kes rikkus investeeringute tasumise kohustust. Kostjate vastutus tuleneb käenduskohustusest (12.12.18 lk 29jj).
7.Käesoleval juhul vastutavad üürniku kohustuste täitmise eest solidaarselt kostjad. Käendajate vastutuse piirmäär on 8100 € pluss käibemaks (12.12.2018, lk 29jj).
8.Hageja palub kostjatelt solidaarselt välja mõista 9061,20 €, millest põhivõlg moodustab 8910 € ning hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivisevõlg 151,20 € ja pärast hagi esitamist sissenõutavaks muutunud viivis määras 0,5% päevas, arvestatuna põhivõlalt 8910 €, kuni põhivõla täieliku tasumiseni.
9.Menetluskulud ja sellelt arvestatav viivis tuleb jätta kostjate kanda. Hageja vastuväited kostja vastuväidetele
10.Hageja ei nõustunud kostjate vastuväidetega. Üürnik ei ole kehtivalt lepingut üles öelnud, ei ole järgitud lepingus sätestatud ülesütlemise korda, tähtaega (6 kuud). Ülesütlemise avaldus ei vasta VÕS § 325 lg 2 nõuetele, kuna puudub viide üüritud asjale. Puudub ka alus lepingu ülesütlemiseks.
11.Lepingu p-s 15.6. kokkulepitu kohaselt oli pooltel õigus leping igal ajal üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 6 kuud, kuid seda ka ainult mõjuva põhjuse olemasolul. Seejuures on täiendavalt oluline lepingu p-s 15.10. kokkulepitu, mille kohaselt üürnikul on õigus leping üles öelda, kui üürnikul puudub võimalus üüritud äriruumi tervikuna või selle olulist osa kasutada kümne (10) järjestikuse kalendripäeva jooksul ja üürnik on andnud üürileandjale täiendava, vähemalt neljateistkümne (14) päeva pikkuse, tähtaja. Lisaks oleks üürilepingu lõpetamine võimalik lepingu p 15.11.1. alusel juhul, kui üürileandja rikub lepingut oluliselt, sellisest rikkumisest on üürnik vähemalt kahel korral kirjalikult teatanud ning 3 (19)
üürileandja on jätnud puuduse kõrvaldamata või rikkumise heastamata. Üürnik pole 6 kuud ette teatanud lepingu ülesütlemisest, üürnik sai ruume kasutada, selliseid 10-päevaseid katkestusi üüritud asja kasutamisel pole olnud, üürileandja on puudused kõrvaldanud ja heastanud. Hageja vaidlustab üürilepingu lõpetamise aluse olemasolu eeltoodud üürilepingu p 15.10 järgi. Kostjad ei ole tõendanud, et üüripinna kasutamine oli võimatu vähemalt 10 päeva järjest, et üürnik oleks esitanud nõude üüripinna lepingujärgse kasutamise tagamiseks ning seejärel üürileandja ei teinud üüripinna kasutamise võimalikuks 14 päeva jooksul.
12.Kostjad on kokkuvõtlikult tuginenud järgmistele puudustele üüripinnal: a) üüriobjekti soojustamatus ja ebapiisav ventilatsioon; b) tarbimiskulude ebamõistlik suurus; c) voolukõikumine; d) rasvapüüdur ja trapp. Kostjad ei ole neid asjaolusid tõendanud. Voolu kõikumise tõttu pöördus üürnik hageja poole 2018. a oktoobri lõpus, mis nähtub kostjate 26.08.2019 lisast 7. Seetõttu ei saanud see olla üürilepingu ülesütlemise aluseks 08.10.2018. Lisaks lasi hageja E-Service AS-l kontrollida elektrisüsteemi, milles puudusi ei leitud. 04.07.2018 äriruumi üleandmisakti p 5.1 kohaselt on üüripinna osaks rasvapüüdur, mille andur ei tööta; püüduri paak on tühjendatud ja hooldatud enne valduse üleandmist üürileandja poolt. 03.06.2018 teostati köögi ventilatsioonisüsteemi ja rasvapüüduri puhastus. Samas on äriruumi üürilepingu lisas 3.1 (inventari loetelu) nimetatud rasvapüüdur vastavalt projektile. Üleandmisakt ja lisa 3.1 on allkirjastatud üürniku seadusliku esindaja E. K.e poolt, järelikult oli üürnik üürilepingu sõlmimisel teadlik, et andur ei tööta, ent rasvapüüdur ise on töökorras. Kostjad pole tõendanud, et anduri mittetöötamine tegi üüripinna kasutamise võimatuks. Kostjad ei ole tõendanud, et üüripinnal oli trapi puudusest tulenev puudus ning et seetõttu oli üüripinna kasutamine 10l järjestikusel kalendripäeval võimatu. Üüripinna üleandmisel teostati kanalisatsiooni pesu ja puudusi ei tuvastatud. Üürnikule selgitati, et kui trapi puhastamiseks haisulukk lahti ühendatakse, tuleb see pärast ka sulgeda.
13.Kostjate etteheited sellest, et üüritud äripind ei vastanud köögitehnika osas nõutule, ei ole asjakohased. Need on ka tõendamata.
14.Üürilepingu p-s 6.4. on pooled kokku leppinud, et „Üürnik kohustub tasuma Üürileandjale ennetähtaegse Lepingu lõppemise eest hüvitist summas, mis võrdub Lepingu lõppemise päevast kuni Lisa 5, Investeeringu tagasimaksete tähtajani jäänud kuude arvu ja 1/36 Lisa 5 fikseeritud summa korrutisega.” Seega nägid pooled üürilepingu sõlmimisel ette, et vaidlusalune köögitehnika ostetakse lisaks olemasolevale ning seda kõike üürniku kulul. Kui üürnik pidas uue köögitehnika puudumist üürilepingu puuduseks, võinuks üürnik sellele varem osundada – üürnik ei ole seda teinud.
15.Tõendamata on, et kliendid olid rahulolematud. Üürilepingu p-s 11.1. leppisid pooled kokku alljärgnevas: “Kui Üüripind on tagastamise hetkel paremas olukorras kui Üüripinna valduse üleandmise hetkel, siis ei kuulu nimetatud väärtuse suurenemine hüvitamisele, kui ei lepita kokku teisiti.” Seega kõik parendused, mis tõid kaasa üürniku aja- ja rahakulu, kuuluvad hagejale ilma, et hageja peaks parenduste eest hüvitist maksma üürnikule.
16.Hageja kontrollis viivitamatult ise või lasi 3. isikust teenusepakkujal puuduseid kontrollida. Samuti tegi hageja üürnikule ettepanekuid üüripinna parendamiseks (nt hinnapakkumiste võtmine katuseakendele, kliimaseadmetele, välisustele).
17.Hageja ei keeldu andmast kostjale köögitehnika omandit, kuid köögitehnika valduse väljaandmist takistab üüri- ja kommunaalkulude võlg. Lepingu Lisa 5 tabelis 5.1. fikseeritud investeeringud ehituse ja -viimistlustööde osas jäävad lepingu lõppemisel üürileandjale ning ei kuulu hüvitamisele lepingu lõppemisel. Mingeid parendusi ei saa 4 (19)
investeerimiskokkuleppe kohaselt üürnik nõuda. Kokkuleppes sisalduvad köögiseadmed kuuluvad üürnikule peale p. 1 nimetatud tagasimakse tähtaja saabumist kui üürniku kohustused on täidetud kohaselt. Lisa 5 tabel 5.1. sisaldab ehitustööde investeeringut summas 510 € ja olemasoleva Kreutz köögitehnika (mida käesolev hagi ei puuduta) investeeringut summas 3164 € (mis pole samuti hagi esemeks).
18.Kuna üürilepingu p-s 2.6 lepiti kokku, et üürnik kohustub tasuma üürileandjale ennetähtaegse lepingu lõppemise eest köögitehniku eest hüvitise, siis ei saa üürnik nõuda köögitehnika omandi ülekandmist enne, kui üürniku kõik kohustused on hageja ees täidetud. Eeltoodust tuleneb, et üürnik kohustub köögitehnika eest tasuma ka pärast üürilepingu lõppemist, seega pole käendus lõppenud. Hageja nõudeid tagab üüritud ruumides olevate vallasjade pandiõigus kuna võlgnik ei ole veel köögitehnika omanikuks saanud. Köögitehnika eest täielikult tasumisel on hageja valmis üürnikule üle andma köögitehnika omandi (kuna tegemist on omandireservatsiooniga), aga mitte valdust. Valduse üleandmine tuleks kõne alla vaid juhul, kui üürniku üürilepingust tulenevad kohustused on kohaselt täidetud. Kohustuste jätkuval täitmata jätmisel tuleb pandiese ka pärast omandi üürnikule üle kandmist realiseerida.
19.Kostjate kui käendajate kohutust tasuda viivist tuleneb seadusest. Kostjad ei ole esile toonud viivise vähendamise asjaolusid, seega pole viivise vähendamine põhjendatud. Kostjad ei saa tugineda VÕS § 149 lg 5 ja nõuda pandi realiseerimist, sest see pole põhivõlgniku omandis, põhivõlgnik pole kohustust täitnud, st köögitehnika eest tasunud. Restoran Musu OÜ-l oli köögitehnika valdus üürilepingu kehtivuse ajal. Üüritud pinnalt 22.10.2018 lahkudes jäi köögitehnika maha, hageja ütles üürilepingu üles 27.11.2018. Kostjad ei ole toonud ühtki õiguslikku alust, mis sellises olukorras välistaks hageja kui köögitehnika omaniku AÕS § 68 lg 1 järgset õigust asja vallata.
20.Hageja ütles üürilepingu üles 27.11.2018 üürilepingu p 15.7.6, 15.7.7 ja 15.7.11 alusel üüri ja kõrvalkulude tasumata jätmise tõttu. Nii oli üürnik tasumata jätnud 2018. a oktoobri ja novembri üüri ning kõrvalkulud alates 2018. aasta augustist. Samuti jättis üürnik tasumata viivise täitmata kohustustelt ja lahkus 22.10.2018 üüripinnalt.
21.Üürnik käitus pahauskselt, sest sisuliselt soovis tegutseda uuel leitud üüripinnal Nõmmel mitte hageja poolt üürile antud ruumides.
23.Kostjad vaidlesid hagile vastu, palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
24.Hagejal puudub nõue üürniku vastu ning seetõttu ei ole hagejal nõuet ka kostjate vastu, mille eest kostjad peaksid käenduse korras vastutama.
25.Pärast üürilepingu sõlmimist tekkisid probleemid, kuivõrd üürnik sai teadlikuks üüriobjekti puudustest. Üürnik pööras üürileandja tähelepanu vastavatele asjaoludele tähelepanu juba enne üürilepingu sõlmimist, et vältida puuduste olemasolu korral restoraniruumide üürile võtmist. Hageja lubas korduvalt, et üürnikul ei ole põhjust muretseda, antud probleeme üüripinnal ei esine.
26.Hageja lubadused ei vastanud tegelikkusele ning üürnik ütles üürilepingu 08.10.2018 tehtud avaldusega alates 22.10.2018 erakorraliselt üles ning lahkus üüripinnalt. Hageja 27.11.2018 avaldus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, on kehtetu, kuivõrd 5 (19)
pooltevaheline üürisuhe lõppes juba 22.10.2018 üürnikupoolse ülesütlemisavaldusega. Kehtivuse kaotanud üürilepingut ei ole võimalik uuesti üles öelda.
27.Põhjused, miks üürnik oli sunnitud ütlema üürilepingu erakorraliselt üles, seisnesid järgnevas: - üüriobjekti soojustamatus; - ebapiisav ventilatsioon; - pidevad voolukõikumised, mis tingisid inventari hävimise; - ebaproportsionaalselt suured kommunaalarved vastavate teenuste kohta; - trappidest ülestulev hais; - mitte töökorras olev rasvapüüdur.
28.Investeeringute kokkulepe sõlmisid pooled põhjusel, et üüripinnal inventar ei vastanud sellele, mida hageja avaldas üüriobjekti kuulutuses kinnisvaraportaalis www.kv.ee. Kuulutuse kohaselt pakkus hageja üürile terviklikult sisustatud teenindusruumidega atraktiivset ja toimivat toitlustuspinda, mille sisustus ja inventar vastas kõige nõudlikuma teenusepakkuja ning kliendi ootustele. Tegelikult oli ruumide siseviimistlus, sisustus ja inventar, k.a köögitehnika, amortiseerunud. Sellises seisundis inventari ega üüriruume ei soovinud üürnik kasutada, mistõttu keeldus ta esialgu üüripinda üürile võtmast. Seejärel jõudsid pooled kokkuleppeni, et hageja soetab üürniku eest üüripinnale uue inventari, mille üürnikul on õigus temalt välja osta.
29.Restoran avati 2018. aasta juulis. Esimesed puudused ilmseid kohe. Ebapiisava ventilatsiooni tõttu kuumenesid restoraniruumid, köögiruumid, täielikult üles ning õhku oli ebapiisavalt. Pärast esimesi lahtiolekupäevi ei olnud üürnikul enam võimalik kasutada restorani teist korrust külastajate toitlustamiseks, kuivõrd sealne kuumus oli külastajate kui ka restorani personali jaoks väljakannatamatu. Külastajad esitasid üürnikule korduvalt kaebuseid nimetatud puuduse kohta.
30.Külmade ilmade saabumisel muutus olukord vastupidiseks. Hoone ebapiisava soojustuse tõttu langes temperatuur üüriruumides äärmiselt madalale. Külastajad lahkusid restoranist pärast söögitellimuse esitamist mõne aja möödudes, jõudmata ära oodata söögi saabumist. Klientide ja personali jaoks oli külmades ruumides viibimine äärmiselt ebamugav. Tappidest tuli hais. Hageja oli teinud trappide pesu enne üürilepingu sõlmimist 2018. aasta mais, siis see puudus ei olnud avaldunud veel üürilepingut sõlmides. Soojade suveilmadega hakkasid trapid haisema ning see levis restorani söögisaali.
31.Üüriobjekti ei olnud võimalik kasutada sihtotstarbeliselt.
32.Üürnik andis ilmnenud puudustest üürileandjale teada, üürileandja tunnistas puuduste olemasolu ning oli valmis neid kõrvaldama. Kuna hageja ei kõrvaldanud puuduseid mõistliku aja jooksul ja üürnikul ei olnud võimalik jääda ootama nende lubaduste täideviimist, oli üürnik sunnitud ütlema lepingu erakorraliselt üles. 06.01.20 mentlusdokumendid märkisud kostjad (lk 185), et üürnik on pöördunud hageja poole probleemidega mais, juunis ja juulis, kuid iga probleemi osas on hageja ainult vastanud, et ootame pakkumisi ja vaatame. Hageja ei lahendanud ühtegi probleemi 2018. oktoobriks, millest tulenevalt oli üürnik sunnitud lepingu üles ütlema.
33.Hageja on pakkunud restoraniruume uuesti üürile koos kõnealuse inventariga. Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue kostjate vastu inventari maksumuse hüvitamiseks põhjendamatu, kuna hagejal on säilinud inventari omand ja nõude rahuldamise korral rikastuks ta selle võrra alusetult. 6 (19)
34.Investeeringute tasumise kokkulepe lõppes üürilepingu erakorralise ülesütlemise tagajärjel. 26.06.2018 hageja ja üürniku vahel sõlmitud investeeringute tasumise kokkulepe ei ole eraldiseisev kokkulepe, vaid 18.06.2018 üürilepingu lisa. Järelikult on see lahutamatult seotud üürilepinguga. See on olnud ka poolte eesmärgiks, kuivõrd üürnikul sai olla huvi inventari eest osamaksete tasumiseks ja nende täieliku tasumise korral selle omandamiseks üksnes juhul, kui ta saanuks kasutada investeeringu aluseks olevaid hüvesid samal ajal koos kõnealuse üüriobjektiga. Olukorras, kus üürileping on lõppenud üürniku erakorralise ülesütlemise tõttu, on erakorralise ülesütlemise tõttu lõppenud ka kõik üürilepinguga seotud lisakokkulepped, k.a üürilepingu lisa nr 5 investeeringute tasumise kohta. Inventar soetati üksnes kõnealusel üüripinnal kasutamiseks, kuid kuna üürnik oli sunnitud lepingu üürileandjapoolse lepingurikkumise tõttu üles ütlema, ei ole alust jätkata osamaksete tasumiseks selle inventari eest, mis on jätkuvalt hageja omandis ja mida hageja keeldub ka välja andmast. Osamaksed, mida üürnik tasus hagejale üürilepingu kehtivuse ajal, on käsitletavad tasuna kõnealuste hüvede eest vastava aja kohta. Seega ei pea käendajad seda ka maksma.
35.Üürnik on tasunud hagejale kokku 3 osamakset investeeringute kokkuleppe täitmiseks, kuid osamaksete kogusumma on 981 eurot, mitte 810 eurot. Vastavalt poolte vahel sõlmitud maksegraafikule oli ühe osamakse suurus 327 eurot ning kolme osamakse kogusumma seega 981 eurot. Üürnik on täitnud osamaksete tasumise kohustust üürilepingu kehtivuse ajal nõuetekohaselt ning hageja ei ole vastupidist ka väitnud ega vastavaid nõudeid esitanud. Hageja on lihtsalt eksinud tasutud osamaksete kokku arvestamisel, mille sisulisest väitest ei ole võimalik lähtuda, kuivõrd see on ebaõige. Isegi juhul, kui kostjad peaksid vastutama üürniku investeeringute tasumise eest, ei nõustu kostjad tasuma hüvitist asjade eest, mida üürnik ei saa enda omandisse selle eest täieliku tasumise korral (investeeringu kokkuleppe maksegraafiku jrk nr 2). Tegemist on restorani siseviimistluseks tehtud parendustöödega, mis on tõstnud hageja üüriruumide väärtust. Parendustööde hüvitamise korral rikastuks hageja alusetult, kuivõrd talle jääb alles parendustööde tulem kui ka raha selle teostamiseks. Alusetu rikastumise nõudele ei anna seadus õiguskaitset ning see tuleb jätta rahuldamata. Juhul, kui kohus peaks asuma vastupidisele seisukohale ja pidama inventari väljaostmise kokkulepet üürilepingust eraldiseisvalt jätkuvalt kehtivaks, esitavad kostjad ka selles osas hageja nõudele vastuväited.
36.Vastavalt 26.06.2018 sõlmitud investeeringute tasumise kokkuleppe p-le 3 kuuluvad köögiseadmed pärast nende eest tasumist üürnikule. Antud kokkulepe vastab oma sisult omandireservatsiooniga müügilepingu tunnustele VÕS § 233 lg 1 mõttes. Kuna omandireservatsioon ei mõjuta asja valduse üleminekut, vaid valdus läheb ostjale üle koheselt, on hageja tegevus üürniku suhtes õigusvastane, kuna hageja hoiab inventari kinni ning on keeldunud selle väljaandmisest üürnikule. Hageja tegevus on õigusvastane ning üürnikul on õigus selle valduse väljaandmiseks. Seetõttu on üürnik (ja käendajad) olnud õigustatud keelduma oma kohustuste täitmisest senikaua, kuni hageja ei ole täitnud omapoolseid kohustusi. Vastava õiguse annab üürnikule ja kostjatele VÕS § 110 lg 1, mille kohaselt võib võlgnik keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Hageja on keeldunud andmast üürnikule välja inventari, mille tõttu on üürnik olnud õigustatud keelduma selle eest osamaksete tasumisest. Kuna lepingut rikkunud pooleks on hageja, mitte üürnik (ega kostjad), tuleb hagi jätta rahuldamata, kuna üürnik (ja kostjad) on kasutanud seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid hageja õigusvastase käitumise suhtes. Enamgi veel, hageja kasutab kõnealust inventari oma hüvanguks, mille tõttu on üürnikul tekkinud nõue hageja vastu kasutuseeliste saamiseks. 7 (19)
37.Hageja nõuet tuleb pidada pahauskseks, kuivõrd tema lepingurikkumise tõttu on üürnikul ja käendajatel tekkinud vastav kohustus. Hageja on palunud käsitleda oma nõuet alternatiivselt kahju hüvitamise nõudena juhul, kui kohus ei peaks pidama tema ja üürniku vahelist investeeringute kokkulepet kehtivaks. Kuivõrd hageja ei ole ei esitanud ega tõendanud nõude aluseks olevaid asjaolusid, muu hulgas seda, milles seisneb tema kahju ning kui suur see on, samuti põhjuslikku seost kahju tekkimise ja üürniku (või käendajate) tegevuse vahel.
38.Kostjad vaidlevad vastu viiviste nõudele, kuivõrd poolte vahel 04.07.2018 sõlmitud käenduskokkuleppe kohaselt ei ole pooled leppinud kokku käendajate vastutuses viivisenõuete eest. Seega puudub hageja nõudel käendajate vastu õiguslik alus. Lisaks ei vastuta kostjad hageja viivisenõude eest põhjusel, et nende suhtes ei kehti hageja ja üürniku vahelised viivisekokkulepped. Üürilepingu p 14.2 kohaselt kehtib 0,5%-line viivisemäär üüri, kõrvalkulude, lisateenuste või tagatisraha tähtaegselt tasumata jätmise korral. Antud lepingutingimust ei ole võimalik laiendada investeeringukokkuleppe alusel tehtavatele osamaksetele. Seega ei ole hageja nõuet võimalik rahuldada. Juhul, kui kohus peaks asuma seisukohale, et kostjatel tuleb vastutada hageja viivisenõude eest 0,5%-lises määras, taotlevad kostjad viiviste vähendamist täies ulatuses või, alternatiivselt, mõistliku ulatuseni. Vastasel juhul oleks pooltevahelise õiguste ja kohustuste tasakaal proportsioonitu ning sellisel alusel ei ole võimalik hageja nõuet rahuldada.
39.Lisaks leidsid käendajad, et käendusleping on tühine (menetlusdokument 26.08.19, lk 106), sest käendaja vastutuse piirmäär on jäänud määramata, alternatiivselt on see 8100 €, mis tuleneb sellest, et nad on märkinud, et käendavad Gastro Team OÜ arve 180473 tasumist 3100 € ja Bestmark Suurköökide AS arve nr 10002521 tasumist 5000 €, kokku 8100 €. Seega ei ole kokkulepet käibemaksu tasumise kohta. Kui hagejad nõuvad viivist põhivõlgniku kohustuse rikkumise eest, siis on see igal juhul piiratud 8100 euroga.
40.Kui pandiõiguse teostamine ei ole võimalik põhjusel, et vara omand ei ole veel üürnikule üle läinud, on hageja poolt vara kinnipidamine ikkagi õigusvastane. Omandireservatsioon mõjutab üksnes omandi üleminekut, kuid ei anna õigust võtta ära vara valdust osamaksete teostamata jätmise korral. Hageja on rikkunud üürniku õigust valdusele ning tal õigus nõuda hagejalt valduse rikkumise lõpetamist ja samuti kasutuseeliste hüvitamist.
41.Hageja on köögiinventari ebaseaduslik valdaja. Hageja ebaseaduslikus valduses on järgmine vara – köök koos tehnikaga (nimetatud vara koosseis nähtub hageja poolt kohtule 26.06.2019 esitatud kohtutäituri R. S. fakti tuvastamise raportist). Kõnealune vara on hageja ebaseaduslikus valduses alates 22.10.2018, mil üürnik lahkus üüripinnalt. Hageja valdus köögiinventari üle ei põhine õiguslikul alusel. Antud olukorras on hageja takistanud üürnikul valduse teostamist köögiinventari üle ning sellest tulenevalt vastutab hageja kui ebaseaduslik valdaja asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest.
42.06.01.2021 (lk 185jj) märkis, et üüripinna üleandmise-vastuvõtmise aktiga on antud üle üüripinna valdus. Köögitehnika olemasolu üüripinnal on selles vaid üles märgitud. See aga ei tähenda, et üürnik soovis anda üle ka köögitehnika valduse olukorras, kui köögitehnika müügile suunatud võlasuhe ei lõppenud koos üürilepingu lõppemisega. Sellist tahet ei saa kõnealuses olukorras üürnikule omistada. Juhul, kui kohus tuvastab, et köögitehnika müügile suunatud võlasuhe lõppes koos üürilepingu lõppemisega, on hageja saanud köögitehnika valduse. Kuivõrd talle kuulub jätkuvalt ka köögitehnika omand, puudub tal selle eest müügihinna saamise õigus. Igal juhul rikastuks hageja alusetult, kui talle jääks alles köögitehnika omand, kuid ta saaks kostjatelt ka selle väärtuse eest hüvitise. 8 (19)
Kaotatud kasutuseelis kui kahju
43.Hageja kasutuseeliseks on kasu, mida ta võis saada seetõttu, et ei pidanud rentima inventari teistelt isikutelt. Köögitehnikat oli üürnikul võimalik kasutada vaid 3 kuud enne, kui ta oli sunnitud ütlema üürilepingu üles hagejapoolse lepingurikkumise tõttu. Hageja väite kohaselt on üüriobjekt seisnud tühjana pärast üürniku lahkumist sellelt ning sellest tulenevalt on põhjendatud järeldada, et köögitehnika ei ole amortiseerunud ning tema väärtus ei ole langenud. Olukorras, kui kõnealust vara ei oleks soetatud, vaid seda üüritakse, võib lugeda igakuist üüritasu samaväärseks summaga, mida üürnik pidi maksma üürileandjale, s.o 327 eurot kuus. Antud juhul on hageja rikkunud üürniku õigust köögiinventari valdusele ning selline õigusvastane tegevus on kestnud 10 kuud perioodil 22.10.2018 – 26.08.2019. Seega on hageja kasutanud ja üürnik jäänud ilma köögiinventari kasutamisest saadavatest kasutuseelistest 10 kuu jooksul, millele vastav kasutuseeliste summa on 3270 eurot, mis ajas aina kasvab. Põhivõlgnik on loovutanud 26.08.2019 vastava nõude kostjale 2, kes kasutab vastavat nõuet käesolevaga menetlusliku tasaarvestuse tegemiseks. Trüffel OÜ (üürniku uus nimi) teavitas hagejat nõude loovutamisest 26.08.2019 e-kirjaga. Kostja 2 tehtud tasaarvestus lõpetab põhikohustuse kui ka käendusest tuleneva kohustuse. Kostjad leiavad, et kasutuseeliste nõude suuruse arvutamisel on köögitehnika võimaliku üüri suurusega seost üksnes nii palju, et nad on nad lähtunud kasutuseeliste nõude esitamisel köögitehnika võimalikust üüri suurusest turutingimustel. Kostjad ei ole kordagi nõudnud hagejalt üüritulu väljaandmist.
44.Vara, mis on ebaseaduslikult hageja valduses on külmtöölaud, induktsioonpliit, külmkapp, kombiiahi, jääkuubikumasin (lk 128p, 14.10.19).
45.Kostjad täpsustasid menetluse käigus, mida nad kasutuseelistena soovivad. Kostjad tuginesid kasutuseelistele kui kahjunõudele TsÜS § 62 järgi, sest kostjad jäid ilma köögiinventari kasutuseelisest hageja ebaseadusliku tegevuse tulemusel ning üürnikul poleks kahju tekkinud, kui hageja poleks valdust rikkunud. Seda sai hageja ette näha, et üürnikul tekib kahju. Aluseks tuleb võtta üürihind: -
46.Antud juhul on hageja rikkunud üürniku õigust köögiinventari valdusele ning selline õigusvastane tegevus on kestnud 12 kuud perioodil 22.10.2018 – 14.10.2019 (s.o 357 päeva). Seega on hageja kasutanud ja üürnik jäänud ilma köögiinventari kasutamisest saadavatest kasutuseelistest 12 kuu jooksul, millele vastav kasutuseeliste summa on 69 615 eurot (ilma käibemaksuta, arvestuskäik 35 eurot x 3 eset x 357 päeva ja 45 eurot x 2 eset x 357 päeva), mis ajas kasvab. Kostjad nõuavad köögiinventari kasutuseeliste hüvitamist ilma käibemaksuta ning tasaarvestavad enda nõude kattuvas ulatuses hageja nõudega. Kostjate nõue on ulatuslik ning kuivõrd hageja nõue kostjate vastu on sellest oluliselt väiksem, lõpeb hageja nõue kostjate vastu menetlusliku tasaarvestuse tulemusena täies ulatuses ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Juhul, kui kohus tuvastab, et kahju on tekkinud, kuid selle täpset suurust ei ole võimalik kindlaks teha, paluvad kostjad kohtul määrata kahjuhüvitis oma äranägemisel (VÕS § 127 lg 6), mida kostjad kasutavad alternatiivselt nende poolt esitatud kahjunõudega menetlusliku tasaarvestuse tegemiseks.
47.Kuna pooltevaheline üürileping kehtis perioodil 18.06.2019 – 22.10.2018 ja kuna üüri tasumise kohustus algas 01.07.2018, millega oli seotud ka inventari osamaksete tasumine, 9 (19)
oli põhivõlgnikul kohustus tasuda eelnimetatud perioodil kokku 4, mitte 5, osamakset. 22.10.2018 ütles põhivõlgnik üürilepingu kehtivalt üles ning sellest tulenevalt lõppes ka inventari väljaostu ja osamaksete tasumise kohustus.
48.Üürnik ei ole käitunud pahauskselt, kostjate huvi oli tegutseda nii hageja poolt üüritud ruumides ning kavatsus Nõmmel avada restoran, ei ole seotud hagejaga sõlmitud üürilepingu ülesütlemisega.
KOHTU PÕHJENDUSED
Vaidlustamata asjaolud
49.Pooled ei vaielnud järgmiste asjaolude üle: -
-
Hageja ja üürnik Restoran Musu OÜ (hiljem Trüffel) sõlmisid 18.06.2018 üürilepingu nr 2018-05-22 (lk 6), mille alusel sai üürnik enda kasutusse Xxxx asuva hoone toitlustusruumid. Üürnik asus opereerima nendes ruumides restoraniga nimega „MuSu“. Leping sõlmiti tähtajaga 31.05.2023. Kooskõlas lepinguga kohustus üürnik maksma hagejale üüri ja kõrvalkulusid. Üürnik lahkus üüripinnalt 22.10.2018. Üürilepingu kui selline on lõppenud enne lepingus kokkulepitud lõppemise tähtaega. Üürilepingu lisaks on investeeringute tasumise kokkulepe (lk 13) 26.06.18. Üürnik on tasunud investeeringute tasumise kokkuleppe järgi kolm esimest arvet, mis on hageja tasumiseks üürnikule esitanud. Arvestuslikult on viivis 151,20 €.
50.VÕS § 271 kohaselt kohustub üürnik üürilepingu järgi tasuma üürileandjale üüri ning kui lepingus on kokkulepitud, siis ka § 292 lg 1 järgi kõrvalkulusid.
51.Arvestades seda, et hageja ja Restoran Musu OÜ (hiljem Trüffel) sõlmisid lepingu, mille alusel sai üürnik enda kasutusse ruumid toitlustusteenuse osutamiseks ja pidi maksma ruumide eest tasu ning kõrvalkulusid, siis oli nende vahel 18.06.2018 sõlmitud leping nr 2018-05 VÕS § 271 järgi üürileping. Vaidlus Käendus
52.Esmalt kontrollib kohus, kas käenduskohustus on kehtiv, sest kui käenduskohustus pole kehtiv, ei ole hagejal nõuet kostjate vastu.
53.VÕS § 142 lg 1 järgi kohustub käenduslepinguga käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest. VÕS § 143 lg 1 sätestab, et tarbijakäendusleping on käendusleping, kus käendajaks on füüsiline isik, lg 2 sätestab, et tarbijakäendusleping on tühine, kui ei ole kokku lepitud käendaja vastutuse rahalises maksimumsummas. VÕS § 144 lg 2 järgi peab tarbijakäenduslepingu puhul käendaja avaldus, milles ta kohustub võtma endale käendusest tulenevad kohustused, olema kirjalikus vormis.
54.Hageja on esitanud kohtule 04.07.2018 kirjalikult sõlmitud lepingu, mille kohaselt 10 (19)
käendavad kostjad üürileandja ja üürniku (Restoran Musu OÜ) vahel üürilepingust nr 2018-05-22 tulenevat kohustust tasuda üüripinnale paigaldatud köögitehnika „Lisa 1 Gastro Team OÜ toote arve nr 180473 summas 3100 eurot ja Bestmark Suurköökide AS arve nr 10002521 summas 5000 €“ eest kokku 8100 €, ning käendajad vastutavad kohustuse täitmise eest solidaarselt põhivõlgnikuga. Esitatud dokumendile on kostjad alla kirjutanud digitaalselt (lk 21-22). Seega on kostjad käendanud viidatud lepinguga üürniku kohustusi kui tarbijast käendajad ning kostjate käenduskohustus vastab VÕS § 143 lg 1, 144 lg 2 tingimustele.
55.Vaidlus on selle üle, kas käendajate vastutuse rahalises maksimumsummas on kokku lepitud. Hagejad esitasid kohtule käenduslepingus nimetatud Gastro Team OÜ arve nr 180473 ja Bestmark Suurköökide AS arve nr 10002521 (lk 33-33), millele tuginesid kostjad alternatiivselt, et juhul kui leping pole tühine, siis on nende vastutus piiratud 8100 €-ga. Erinevalt kostjate arvamusest nähtub neist arveist, et need ei ole esitatud mitte üksnes tasumiseks 3100 € ja 5000 €, sest arveist nähtuvalt lisandub neile summadele käibemaks 20%. Mõlema arve parempoolses nurgas järgneb numbritele 3100 ja 5000 viide „KM% 20“ ning allosas on tehtud lõpliku arvestus käibemaksuga vastavalt 3720 € ning 6000 €. Samas ei ole sellised summad nagu 3720 € ja 6000 € kajastatud käenduslepingus ning käenduslepingus ei ole viidet käibemaksu tasumise kohustusele. Kuigi kostjad olid üürniku juhatuse liikmed, ei tähenda viidatu, et käenduskohustust võttes pidid nad arvestama sellega, et nende käendatava kohustuse summale, mis on märgitud käenduslepingus, lisandub käibemaks. Kuna käenduslepingus maksimumsummas kokkuleppimine tagab selle, et tulevaselt käendajalt ei saa nõuda seda summat ületavate käenduskohustuste ülevõtmist, saavutab see käenduslepingus käendaja vastutuse piirmääras kokkuleppimise eesmärki kaitsta käendajat tagatud võla suurenemise eest (Riigikohtu 27. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-12, p 15; 20. juuni 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-171601/21, p 24). Samas on tarbijakäenduse maksimumsumma märkimise nõue täidetud ka siis, kui lepingus on nimetatud käendatavate kohustuste rahaline suurus (vt Riigikohtu 20. juuni 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-1601/21, p 23). Seega ei tohi see olla umbmäärane.
56.Käesolevas kostjatega sõlmitud käenduslepingus on sätestatud, et kostjad käendavad üürileandja ja üürniku (Restoran Musu OÜ) vahel üürilepingust nr 2018-05-22 tulenevat kohustust tasuda üüripinnale paigaldatud köögitehnika tasumise eest vastavalt Gastro Team OÜ toote arvele nr 180473 summas 3100 eurot ja Bestmark Suurköökide AS arvele nr 10002521 summas 5000 € ja nende eest kokku 8100 €. Kostja K. K.-K. andis seletusi, et käenduslepingu koostas hageja ja et jutt käis sellest, ettevõttele esitakse arve käibemaksuta. Nii sai hageja ise selgelt määratleda käenduse tingimused. Käenduslepingus on selge viide summale, milleks on kokku 8100 €, mida kostjad peavad käenduskohustusena täitma, mida tuleb pidada selgeks käendajate vastutuse piirmääraks VÕS § 142 lg 2 mõttes. Mingit kahltust ei ole lepingus, et märgitud summa oleks suurem või sellist piiri poleks. Seega ei ole kostjate väide, et leping on tühine VÕS § 142 lg 2 järgi ning õige nende alternatiivne väide, et kostjate kui käendajate vastutus on piiratud 8100 €. Samas on õige hageja väide, et käenduskohustus on kehtiv, kuid põhjendamatu on väide, et sellele lisandub veel 20%-line käibemaks.
57.VÕS § 145 lg 2 sätestab, et käendaja vastutab käendatava kohustuse eest täies ulatuses. Ta vastutab ka kohustuse rikkumisest tulenevate tagajärgede, eelkõige viivise ja leppetrahvi maksmise ning kahju hüvitamise eest, samuti lepingust taganemise või lepingu ülesütlemisega seotud kulude hüvitamise eest. Võla põhivõlgnikult sissenõudmisega seotud kulude hüvitamise eest vastutab käendaja, kui talle anti sissenõudmise kavatsusest õigeaegse teatamisega võimalus neid kulusid vältida.
58.Vaidlus on selles, kas käenduskohustus kehtib ka põhivõlgniku viivitusele. 11 (19)
59.Hageja nõuab hagis investeeringute tasumise kokkuleppe täitmisega seotud võlga ja viivist, mis on seotud köögitehnika kokkuleppes märgitud Bestmark ja Gastro tehnika ostuga. Investeeringute kokkulepe 26.06.18 (lk 13) on üürilepingu lisa nr 5. Selle kokkleppe p 2.1 ja tabeli (lisa 5.1) kohaselt on köögitehnika investeeringu aluseks üürniku valitud tehnika Gastro Team OÜ arve nr 180473 3100 eurot ja Bestmark Suurköökide AS arve nr 10002521 5000 €. Lisa 5.1 järgi (tabeli ülalt 3. rida) on summa 8100 € koos käibemaksuga 9720 € (36 kuud, igakuine makse 225 € millele lisandub käibemaks). Ehkki käenduslepingus pole pooled leppinud kokku käendajate vastutuses viivisenõuete eest, on põhjendamatud kostjate väited, et põhivõlgniku viivituse korral ei ole kostjatel kohustust viivist tasuda. Asjaolu, et käenduslepingus on viidatud vaid arvetele ja summadele, mille maksmata jätmise korral saab võlausaldaja esitada nõudeid käendajate vastu, ei tähenda, et nende kohustuste täitmisega viivitamise korral ei vastuta käendajad (kostjad) võlausaldaja (hageja) ees õiguskaitsevahendi, milleks on viivis VÕS § 101 lg 1 p 6, § 113, rakendamise eest. VÕS § 145 lg 2 mõtte kohaselt on seadusest tulenevalt käendaja vastutus eelkõige just viiviste, leppetrahvi, kahjude eest ning oluline on, et määratud on käendaja vastutuse piir ehk maksimumsumma, mis antud juhul on 8100 €. Seega on kostjate vastutus seaduse alusel hageja ees põhivõlgniku kohustuste täitmata jätmise korral VÕS § 145 lg 2 järgi ka vastavalt viivise eest. Nii on alusetu kostjate vastuväide, et nende vastutus saab piirduda vaid põhivõlaga. Samas ei välista piirmäär kostjate enda kohustuse täitmisega viivitamise korral viivise maksmist. Nii nõustub kohus hagejaga, et hagejal on õigus nõuda põhimõtteliselt kostjatelt kui käendajatelt põhivõlgniku kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist ega nõustu kostjatega, et hageja ei saa viivist nõuda. Lisaks ei nõustu kohus kostjatega, et viivist, mida hageja saab vaidlusaluse köögitehnika investeerimise kohustuse täitmisega viivitamise eest kostjatelt nõuda, pole 0,5% päevas võlalt. Nimelt sätestab üürilepingu p 14.2 (lk 9), et viivist tuleb tasuda 0,5% päevas üüri, kõrvalkulude, lisateenuste või tagatisraha tähtaegselt tasumata jätmise korral. Investeeringute kokkulepe (lk 13) p 7 järgi on too üürilepingu nr 2018-05-22 oluline osa, mistõttu ei saa rääkida sellest, et viivisemäär, mis on üürilepingu p 14.2 kokku lepitud nn lisateenuse eest, ei puudutaks üürilepingu olulist osa ehk investeeringute tasumise kokkulepet. Viimase järgi oli ju üürileandja kohustatud tegema lisainvesteeringuid ja seda üürniku huvides vaidlusaluse köögitehnika osas ehk see ongi üürilepingu p 14.2 hõlmatud lisateenusega. Eeltoodu tõttu on hagejal õigus nõuda käendajalt põhivõlgniku kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist 0,5% võlalt päevas.
60.Seda, kas põhivõlgnik on hageja ees investeeringute kokkulepet rikkunud ja kas ta peab maksma ka viivist ning kas käendajad päevad täitma oma käenduskohustust ja maksma ka viivist ning kas viivist tuleks vähendada, vaatab kohus edaspidi. Investeeringute tasumise kokkulepe
61.Kostjad leidsid, et pooltevaheline üürileping kehtis perioodil 18.06.2018 – 22.10.2018 ja kuna üürnik ütles üürilepingu üle, siis lõppes ka investeeringute kokkulepe ning üürnikul ei ole täita kokkulepet. Hageja leidis, et üürniku poolt üürilepingu ülesütlemine ei vabastanud üürniku investeeringute tasumise kohustusest, sest pooled olid kokku leppinud teisti. Lisaks ütles hageja ise üürilepingu üles 27.11.2018 ja alates nimetatud kuupäevast oli investeerimiskokkuleppe tasumata maksete jääk 31x225=6975 eurot, koos käibemaksuga 8370 eurot. Seega on üürilepingu p 6.4 ja investeerimiskokkuleppe p 5 järgne hüvitis 8370 eurot.
62.VÕS § 8 lg 1 järgi on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma, lg 2 järgi on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb 12 (19)
kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 233 lg 1 sätestab, et kui vallasasja müügi puhul on kokku lepitud, et kuni ostuhinna tasumiseni jääb asja omand müüjale, eeldatakse, et omand läheb ostjale üle ostuhinna täieliku tasumisega (omandireservatsioon). VÕS § 305 lg 1 kohaselt on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded.
63.VÕS § 149 lg 5 sätestab, et kui käendatava kohustuse tagamiseks on põhivõlgniku vara suhtes seatud pandiõigus või kui võlausaldaja võib teostada põhivõlgniku vara suhtes seadusest tulenevat pandiõigust, võib käendaja kuni põhivõlgniku pankroti väljakuulutamiseni pandi ulatuses nõuda, et võlausaldaja rahuldaks oma nõude pandi arvel.
64.Vaidlustamata asjaolude kohaselt on investeeringute kokkulepe üürilepingu osa (lepingu p 7). Seega oli pooltel (hagejal ja üürnikul) kohustus täita investeeringute kokkuleppest tulenevaid kohustusi kooskõlas VÕS § 76 lg 1, § 8 lg 1, 2.
65.Investeeringute kokkuleppe p 1.1 sätestab, et investeeringute kulu kokkuleppe sõlmimisel ja arve alusel tasub hageja ja selle kulu kompenseerib üürnik vastavalt p 2.1 ja lisa 5.1 tabelile kooskõlas maksegraafikuga. Lisaks on pooled p 3 II lauses kokku leppinud, et kokkuleppes sisalduvad köögiseadmed kuuluvad üürnikule peale tagasimakse tähtaja saabumast kui üürnik on kohustused täitnud kohaselt. Viidatud kokkuleppe tabelist nähtuvalt hõlmab investeeringute kokkuleppe olemasoleva Kreutz köögitehnika investeeringuid ja vaidlusaluse Bestmark ja Gastro köögitehnikat. Bestmark ja Gastro köögitehnika valiku aluseks on leping p 2.1 järgi just üürniku valitud köögitehnika. Seega leiab kohus, et hageja soetas ja ostis vaidlusaluse Bestmark ja Gastro köögitehnika üürniku huvides ning hageja poolt tehtud investeeringu pidi üürnik vastavalt lepingu p–des 1.1, 2.1 ja tabelis märgitud summades ja graafiku alusel ära tasuma. Alles pärast kogu hinna tasumist, kuuluvad lepingu p 3.1 II lause järgi need üürnikule. Eeltoodud lepingut hinnates leiab kohus, et hageja ja üürniku vahel sõlmitud üürilepingu oluliseks osaks olev investeeringute tasumise kokkuleppe on VÕS § 233 lg 1 mõttes vaidlusaluse Bestmark ja Gastro köögitehnika omandiõiguse reservatsiooniga ostu-müügileping. Kostjad ei ole kordagi väitnud, et üürnik või kostjad käendajatena oleks vaidlusaluse Bestmark ja Gastro köögitehnika eest täies ulatuses hagejale ära tasunud ehk täitnud ära kokkuleppe p 1.1, 2.1, tabeli järgi kogu vaidlusaluse tehnika maksumuse ehk oleksid täitnud mainitud kohustuse. Seega ei saa rääkida sellest, et üürnikul oleks tekkinud kooskõlas lepingu p 3 II lause ja VÕS § 233 lg 1 järgi omand nimetatud köögitehnikale. Seega nõustub kohus hagejaga, et vaidlusaluse köögitehnika omand on hagejal, mille tõttu et teki üldse küsimust senini (kuni on tasutud) hageja pandiõigusest nimetatud köögitehnikale VÕS § 305 lg 1 järgi. Eeltoodu alusel ei ole põhjendatud kostjate kui käendajate tuginemine VÕS § 149 lg 5 järgi hagejal olevale pandiõigusele ja sellele, justkui peaks hageja teostama selle köögitehnika arvelt enne pandiõigust kui esitab nõude kostjate kui käendajate vastu.
66.Mainitud investeeringute kokkuleppe p 5 sätestab, et üürnik kohustub üürileandjale ennetähtaegase lepingu lõppemisel kompenseerima investeeringute jääkväärtuse summas, mis võrdub lepingu lõppemise päevast kuni Lisa 5, investeeringu tagasimaksete tähtajani jaanid kuude arvu ja 1/36 Lisa 5.1 fikseeritud korrutisega. Sisuliselt tähendab märgitud säte seda, et investeering tuleb üürnikul täielikult ära tasuda, mis vaidlusaluse köögitehnika osas tähendab 8100 €, millele lisandub käibemaks, tasumist. Viidatud arvestus kui sellist pooled ei vaidlustanud. VÕS § 8 lg 1, 2, § 76 lg 1 järgi tuleb lepingut täita vastavalt kokkulepitud tingimustele. Kuna pooled on kokku leppinud, et üürnikul tuleb üürileandja ees täita ka üürilepingu ennetähtaegsel lõpetamisel vaidlusaluse köögitehnika maksumus, 13 (19)
siis p 5 tulenevalt muutub selle tasumise kohustus ühe korraga sissenõutavaks ehk et üürnik ei saa tasuda seda enam ositi. Seega ei nõustu kohus kostjatega, et kui üürnik ütles üürilepingu üles ennetähtaegselt, et siis lõppes üürniku kohustus tasuda ära investeeringud köögitehnika eest, sest pooled leppisid VÕS § 8 lg 1 alusel kokku p –s 5 teisiti. Seega tuleb üürnikul ka VÕS § 8 lg 1, 2, § 76 lg 1 alusel investeeringute tasumise kohustust täita ja tasuda ära veel maksmata/täitmata jäänud kohustus. Siinkohal tuleb arvestada sellega, et mainitud köögitehnika on soetutud investeeringute kokkuleppe p 1.1, 2.1 järgi üürniku valiku järgi üürniku huvides ning nii ei ole hea usu põhimõttega vastuolus hageja nõue, et selline investeering, mille hageja tegi üürniku huvides, tuleb ka üürnikul hagejale vastavalt lepingule ja selles kokkulepitud tingimustel ära tasuda.
67.Pooled vaidlesid selle üle, millal ja mis asjaoludel on leping lõppenud ja kas üürniku poolt lepingu ülesütlemine 08.10.18 avaldusega on põhjendatud, tõendatud ja kas see tõi kaasa lepingu lõppemise 22.10.18, või lõppes leping hageja poolt lepingu ülesütlemisega
27.11.18.Kohus leidis, et üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise tulemusel kohustub üürnik vaidlusaluse köögitehnika maksumuse ära tasuma. Selle tõttu ei oma tegelikult vaidluses tähtust asjaolu, millal üürileping ennetähtaegselt lõppes ja mis põhjusel see ennetähtaegselt lõppes, sest lepingus ei ole sätestatud, et köögitehnika eest tasumine sõltuks sellest, mis põhjusel leping ennetähtaegselt lõpeb. Tähtis on vaid see, kas leping lõppes enne tähtaega ja kui palju on investeeringute tasumise kohustust täidetud ja mis ulatuses on see vaidlusaluse köögitehnika osas täitmata. Asjaolu, et leping on lõppenud enne tähtaega, ei ole vaidluse all. Nimetatud põhjustel ei anna kohus hinnangut poolte väidetele, mis asjaoludel on leping enne tähtaega lõppenud, kas üürileandja kõrvaldas puudusi, mida üürnik ette heitis, kas see kandis tulemusi, kas üürniku poolt lepingu ülesütlemine 08.10.18 avaldusega on põhjendatud, tõendatud ja kas see tõi kaasa lepingu lõppemise 22.10.18 või lõppes leping hageja poolt lepingu ülesütlemisega 27.11.18, või kas ja mis asjaoludel soovis üürnik üürida uusi ruume Nõmmel. Nii ei anna kohus hinnangut poolte vastavatele tõenditele ja ülesütlemise avaldustele (ülesütlemise avaldused, poolte kirjavahetus, erinevad pakkumised, kuulutused K. K. – K. seletused vande all, A. S. ütlused tunnistajana jms, lk 19, 58, 119-122, 142-172, 173-176, 177-181, 190-198).
68.Pooled ei vaielnud selle üle, et üürnik tasus ära investeeringute kokkuleppe järgi talle esitatud 3 esimest arvet: nr 16964 01.07.18, 17250 01.08.18, nr 17548 01.09.18 (lk 117118). Arveist nähtuvalt sisaldasid need investeeringute kokkuleppe järgset tasu 327 € (arveis viide lisale 5), millele lisandub käibemaks. Investeeringute kokkuleppe kohaselt (lk 13p) sisaldas igakuine tasu 327€ nn 3 osamakset ehk tasu Kreutz köögitehnika eest 88 €, ehituse investeeringute eest 14 € ja vaidlusaluse köögitehnika eest 225 €, millele lisandub käibemaks. Seega, kui nendes kolmes arves nimetatud summad oli tasutud, siis oli ära tasutud vaidlusaluse köögitehnika 3 graafikujärgset makset ehk 3*225 €, millele lisandub käibemaks 20% ja mis teeb kokku 810 € (3*225*1,2) ning ülejäänud osa on üürnik tasunud muude investeeringute katteks. Eeltoodu alusel ei ole õiged kostjate väited, et üürnik on ära tasunud vaidlusaluse Bestmark ja Gastro köögitehnika eest 981 € (see on käibemaksuta, koos käibemaksuga oleks see 1177,20 €). Nii nõustub kohus hagejaga, et investeeringud, mis tuleb üürnikul lepingu p 5 järgi hagejale ära tasuda seoses lepingu ennetähtaegse lõpetamisega, on järgmine: 9720 € (8100 € pluss käibemaks 20%) - 810 € (3 tasutud summat koos käibemaksuga) =8910 €. Kohus tuvastas, et kostjate kui käendajate vastutus on piiratud 8100 €-ga ja kuna hageja põhivõla nõue on suurem kui käendajate vastutuse maksimumsumma, siis saabki piirduda nende vastutus vaid 8100 €-ga.
69.AÕS § 34 lg 1 järgi on valdus on seaduslik või ebaseaduslik sõltuvalt sellest, kas see põhineb õiguslikul alusel või mitte. AÕS 39 lg 1 sätestab, et valdus lõpeb, kui valdaja loobub tegelikust võimust asja üle või kaotab selle muul viisil, lg 3 sätestab, et valduse 14 (19)
rikkumine on valdaja takistamine asja üle tegeliku võimu teostamisel, samuti asja äravõtmise katse või ähvardus, kui on alust karta selle täideviimist. TsÜS § 62 lg 1 järgi on esemest saadav kasu eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Valduse rikkumise korral on hüvitatavaks kahjuks eelkõige kaotatud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 mõttes. Selliseid kaotatud kasutueeliseid saab nõuda kui kahju hüvitist lepingu rikkumise korral VÕS § 115 lg 1, § 127 lg 1, § 128 lg 2-4 järgi.
70.VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist, lg 2 I lause sätestab, et tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti, § 198 I lause järgi toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele.
71.Kostjad leidsid, et hagejad valdavad vaidlusalust köögitehnikat ebaseaduslikult ja kostja K. K.-K. sai üürniku nõude (loovutus, lk 112) nõuda hagejalt kaotatud kasutuseeliste eest kahju hüvitist (kostjad tuginesid oma vastuväidetes kaotatud kasutuseeliste kui kahju hüvitamise nõudele), mille nad tasaarvestavad hageja nõudega. Sellega kohus ei nõustu. Esiteks väitsid kostjad, et üürnik ütles hagejale lepingu ise üles 08.10.2018 tehtud avaldusega alates 22.10.2018 ehk üürnik näitas üles soovi mitte jätkata üürisuhet hagejaga. Üürniku ülesütlemise avaldusest ei nähtunud üürniku tahe jätkata vaidlusaluse köögitehnika kasutamist (lk 58). Teiseks. Hageja esitas kohtule äriruumide vastuvõtmise akti üürniku-poolse valdusest loobumise kohta (lk 140, 20.11.19, lisa 1). Viidatud aktist nähtub, et üürnik loovutab valduse ja annab hagejale üle kogu köögitehnika (akti p 2, 3.2), mille eest soovitakse käesolevas menetluses nõude omandamise korras kaotatud kasutuseeliste kui kahju eest hüvitist saada. Sellisteks asjadeks, mille eest hüvitist nõutakse, on induktsioonpliit IK 35TC Bartscher, külmkapp C14000/S-147S valge, jääkuubikumasin Ice Tech SS 35A, kombiiahi Hauanö K 108, külmtöölaud 1200*750*900 (vt kostjate 14.10.19 menetlusdokumendi p 2.2.3). Kohus leiab, et hageja on tõendanud eelmärgitud aktiga, et üürnik on andnud vabatahtlikult hagejale üle vaidlusaluse köögitehnika. Eeltoodu alusel nõustub kohus hagejaga, et hageja valdus eelviidatud asjade üle on AÕS § 34 lg 1, § 39 lg 1 järgi seaduslik, sest üürnik on nende valdusest loobunud vabatahtlikult. Nii ei nõustu kohus kostjatega, et hageja valdab vaidlusalust köögitehnikat ebaseaduslikult, millega rikutaks justkui üürniku valdust nendele asjadele. Kuivõrd hagejad ei riku üürniku valdust köögitehnikale, ei saa kostja K. K.-K. nõuda VÕS § 115 lg 1, § 127 lg 1, § 128 lg 2-4 ja TsÜS § 62 lg 1 järgi hagejalt nende asjade eest väidetavalt kaotatud kasutuseeliste eest kahju hüvitist. Eeltoodu alusel ei saa ta teha menetluses VÕS § 197 lg 1, § 198 lg 1 järgi tasaarvestust hageja nõudega, mis oli K. K.-K.el 26.08.19 seisuga väidetavalt 3270 € ning 14.10.19 seisuga väidetavalt 69615 €. Kuna K. K.-K. ei saa oma väidetavat nõuet tasaarvestada hageja nõudega, ei ole hageja nõue ka lõppenud VÕS § 197 lg 2 I lause järgi. Eeltoodu alusel ei anna kohus hinnangut sellele, kas kasutuseeliste eest nõutav kahju hüvitis on tõendatud ega selle kohta esitatud tõenditele; lisaks ei ole vaja anda sisulist hinnangut nõude loovutamisele ja teatele (lk 96 -105 /fakti tuvastamise akt/, lk 112-116 /nõude loovutamisega seonduv/, lk 133-136 /kasutuseeliste hüvitisega seonduv, päring, Bestmark Suurköökide AS arve, Gastro Team OÜ arve/). Samal põhjusel ei oma tähtust kostjate väiteid, justkui oleks üüritud ruumides olev köögimööbel hageja poolt üürile antud, kuivõrd kostjad ei ole nõudnud endale võimaliku hüvitist selle eest, mida hageja oleks justkui kostjate arvel säästnud. Selle tõttu ei hinda kohus ka vastavaid tõendeid (kuulutus, lk 59-61). Kokkuvõte 15 (19)
72.Kostjad on väitnud, et neil on õigus keelduda kohustuse täitmisest seni kuni kui hageja annab üle köögitehnika. Kohus ei nõustu kostjate väidetega. VÕS § 101 lg 1 p 2 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda. VÕS § 110 lg 1 I lause järgi võib võlgnik võib keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Esmalt nähtub hageja 06.03.19 (lk 97) kirjast üürnikule, et hageja palus üürnikul teatada, kas ta soovib köögimööblit omandada, kas soovib valdust, kas annab tagatise; kui soovib tehnikat omandada, kuid ei tasu selle eest, siis hoiustab hageja köögitehnika. Seega on hageja võimaldanud kostjal kohustust täita. Omand köögitehnikale läheb investeeringute kokkuleppe järgi üürnikule üle alles siis, kui on selle maksumus tasutud (nagu kohus ülalpool tuvastas). Seega oli üürnik kohustatud tasuma investeeringute kokkuleppes märgitu enne kui ta saab omandi ning lisaks on hageja pakkunud nende asjade valdust. Lisaks oli üürnik ise loobunud nende asjade valdusest. Nii ei ole põhjendatud kostjate väide, et neil on õigus keelduda kohustuse täitmisest hageja ees VÕS § 101 lg 1 p 2, § 110 lg 1 järgi, sest hageja nõue üürniku vastu ei muutu sissenõutavaks enne üürniku kohustuse täitmist. Asjaolu, kui investeeringute kokkuleppest tulenev kohustus on täidetud ja kas siis hageja annab üle köögitehnika valduse või ei ja mis on selle tagajärg, selgub alles tulevikus ning kohus ei saa neile poolte väiteile sisulist hinnangut seetõttu anda.
73.VÕS § 65 lg 1 sätestab, et kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. Kohus tuvastas, et üürnik jäi investeeringute kokkuleppest tuleneva kohustusega hagejale võlgu põhivõlga 8910 € ning vaidlust pole selles, et kostjad ega üürnik pole seda ära tasunud, millega üürnik rikub VÕS § 100 mõttes lepingust tulenevat investeeringute tasumise kohustust ja kosjad oma käenduskohustust. Seega on hagejal õigus nõuda üürnikult kohustuse täitmist ja kostjatelt kui käendajatelt käenduskohustuse täitmist VÕS § 65 lg 1, § 76 lg 1, § 8 lg 1, 2, § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, § 142 lg 1, § 145 lg 2 järgi. Kohus tuvastas, et kostjate vastutus on piiratud 8100 €-ga. Seega tuleb kostjatelt solidaarselt välja mõista hagejale põhivõlga 8100 € ning hagi põhivõla nõudes kuulub osalisele rahuldamisele.
74.VÕS § 113 lg 1, § 101 lg 1 p 6 järgi saab võlausaldaja nõuda kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.
75.Hagi asjaoludest nähtuvalt on hageja arvestanud viivist järgmiselt: a) arve, mis tuli tasuda 10.10.19 270 €, tasumisega oli üürnik viivituses 05.12.18 seisuga 55 päeva ja viivis on 74,25 €, b) arve, mis tuli tasuda 10.11.19 270 €, tasumisega oli üürnik viivituses 05.12.18 seisuga 24 päeva ja viivis on 32,40 €, c) lõplik 8910 € tuli tasuda 05.12.18 ja sellega oli üürnik viivituses 06.12.18 seisuga 1 päev ja viivis oli 44,55 €. Nii on hagi asjaolude kohaselt tegemist põhivõlgniku viivitusega, mille tasumist hageja 151,20 € ulatuses nõuab. Kuna kostjate kui käendajate vastutus üürniku kohustuste täitmata jätmise eest on piiratud 8100 €-ga, siis ei saa hageja nõuda kostjatelt üürniku viivituse tõttu tekkinud viivist 151,20 € VÕS § 113 lg 1, § 101 lg 2 p 6 järgi. Nii ei nõustu kohus hagejaga, et ta saab nõuda seda viivist kostjatelt ja nõustub kostjatega, et põhivõlgniku viivist neilt nõuda ei saa. Samas on hageja hagis nõudnud kostjatelt edaspidiselt viivist 0,5 % päevas põhivõlalt hagi 16 (19)
esitamisest (06.12.18 esitatud hagi). Kuna kostjad ei ole nõus võlga tasuma, siis on hagi esitamise ajale järgnevalt nõutud viivisenõue suunatud käendajate enda vastu ning tegemist on nende enda viivitusega käenduskohustuse täitmisel. See on nende kohustuse rikkumine VÕS § 100 mõttes. Nii saab hageja nõuda neilt põhivõlalt viivist TsMS § 367 ja VÕS § 100 lg 1 p 6, § 113 lg 1 järgi 0,5 % päevas põhivõlalt kuni põhivõla 8100 € tasumiseni. Kostjate palve vähendada viivist on põhjendatud. Nimelt võib VÕS § 113 lg 8 alusel viivise maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule. VÕS § 162 lg 1 kohaselt, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit.
76.Käesoleval juhul oleks viivis perioodi 06.12.18 8 (hagi esitamise aeg) - 08.03.2021(otsuse aeg) eest kokku 33372 €, mis ületaks oluliselt põhivõlga. Nii on see ebamõistlikult suur. Seega tuleb käendajatelt väljamõistetavat viivist piirata VÕS § 113 lg 8, § 162 järgi nii, et alates 06.12.18 tuleb neilt välja mõista viivist 0,5 % päevas põhivõlalt põhivõla täitmiseni, kuid mitte rohkem kui põhivõlg. Eeltoodu alusel kuulub hageja viivisenõue samuti osalisele rahuldamisele.
77.Kokkuvõtvalt kuulub hagi osalisele rahuldamisele ning kostjatelt tuleb solidaarselt välja mõista hageja kasuks põhivõlga 8100 €, alates 06.12.18 viivist 0,5 % päevas põhivõlalt põhivõla tasumiseni, kuid mitte rohkem kui põhivõlg.
78.Mis puudutab poolte väiteid nn üüritud ruumide muudest parendustest, siis kohus neile hinnangut ei anna, sest nendest tulenevaid nõudeid ei ole asjas pooled esitanud. Hagi tagamine
79.Kooskõlas TsMS § 442 lg 5 I lausega lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused.
80.Käesoleva kohtulahendi täitmist tagab 13.12.2018 määrusega seotud hagi tagamise abinõu (TsMS 442 lg 5 I lause). Protokolli parandus
81.TsMS § 53 lg 4 sätestab, et protokolli parandamise taotlusega nõustumise korral teeb kohus protokollis parandused. Vastuväited, millega kohus ei nõustu, kantakse protokolli või lisatakse protokollile.
82.Kohus koostas 17.08.2020 istungi protokolli, mille kohta esitas hageja paranduse taotluse (19.08.20, lk 223). Kostja ei vaielnud taotlusele vastu (30.09.20, lk 225).
83.Kooskõlas TsMS § 53 lg 4 tuleb 17.08.2020 istungi protokolli lk-l 7 olevat hageja esindaja selgitust parandada ja lugeda õigeks järgmine hageja esindaja selgitus: „Lisa 4 kohta saan öelda, et üürileandja võib valida endale kuuluva pinna küttesüsteemi.“. Seega kuulub hageja protokolli paranduse taotlus rahuldamisele. Menetluskulud ja asja hind
84.TsMS § 122 lg 2, § 124, § 134 lg 1, § 133 lg 1, 2 järgi on käesoleva tsiviilasja hind 25321,95 € (põhivõlg pluss ühekordne viivis pluss edaspidine aastane viivis). 17 (19)
85.TsMS 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 165 lg 3 sätestab, et kui otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, vastutavad kostjad menetluskulude eest samuti solidaarselt.
86.TsMS § 138 lg 1, 2 järgi on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud; kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. TsMS § 143 p 2 järgi on asja läbivaatamise kulu tõendi saamise kulu ja § 144 p 1, § 175 lg 1 järgi on kohtuväline kulu lepingulise esindaja kulu. TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
87.Hageja soovis kostjatelt ühekordse summana välja mõista 9061,20 € ja edaspidiselt viivist protsendina põhivõlalt. Kohus rahuldas hagi selliselt, et mõistis kostjatelt välja põhivõla 8100 € ja edaspidise viivise protsendina võlalt. Sisuliselt kuulus hagi osalisele rahuldamisele 89% (8100/9061,20*100).
88.Hageja on tasunud hagiavalduselt ja hagi tagamise avalduselt lõivu kokku 600 €, kuid oleks pidanud tasuma 1050 € (hagiavalduselt 1000 € pluss tagamise avalduselt 50 €). Seega jääb hageja poolt tasutud lõiv 600 € TsMS 163 lg 1, § 165 lg 3 järgi solidaarselt kostjate kanda ja see tuleb neilt hagejale välja mõista. TsMS § 177 lg 4 järgi tuleb neilt võlgnetavatelt menetluskuludelt välja mõista viivist alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
89.TsMS 179 lg 1 sätestab, et menetluskulud, mis tuleb tasuda riigile ja mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena, muu hulgas tasumata või vähem tasutud riigilõiv või riigi kasuks välja mõistetud menetlusabikulud, mõistab asja lahendav kohus kohustatud isikult välja asjas tehtavas lahendis või eraldi määrusega, lg 5 sätestab, et kohtulahendi kohaselt raha riigituludesse tasumiseks kohustatud isik peab lahendi täitma jõustumisest alates 15 päeva jooksul, välja arvatud juhul, kui lahend kuulub viivitamatule täitmisele või kui lahend näeb ette teistsuguse tähtaja. Kooskõlas TsMS § 179 lg 9 tuleb menetluskulude nõude tasumisega viivitamise korral tasuda menetluskulude tasumiseks kohustava lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
90.Kooskõlas TsMS § 179 lg 1, 5, 9 tuleb kostjatelt solidaarselt riigituludesse välja mõista lõivu 450 € ja kostjatel tuleb lõiv tasuda riigile 15 päeva jooksul alates kohtulahendi jõustumisest ning menetluskulude tasumisega viivitamise korral tasuda menetluskulude tasumiseks kohustava lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
91.Pooled kasutasid menetluses lepingulisi esindajaid. Kostjate menetluskulude nimekirja kohaselt on advokaatide töö eest tasu 10764 € koos (käibemaksuga) 69 töötunni eest. Hageja menetluskulud on kokku 19643 €: täituri kulu kui tõendi saamise kulu 486 € (fakti tuvastamine), lõiv 600 € ja esindajate kulud. Hageja esindajate kulud on TGS Baltic AS advokaatide töö eest 14554 € ja Paas ja Partnerid OÜ advokaatide töö eest 4082 € (käibemaksuta summad). Arvestuse kohaselt on hageja esindajatel kulunud aega peaaegu 130 töötundi ehk peaaegu kaks korda rohkem kui kostjate esindajatel. Arvestades asja mahtu, keerukust, nõude osalist rahuldamist, leiab kohus, et poolte muud menetluskulud, 18 (19)
st esindaja kulud ja ka tõendi saamise kulu, jäävad kummagi poole enda kanda TsMS § 163 lg 1 järgi. Selle tõttu ei anna kohus poolte muudele menetluskulude suurusele ja põhjendatusele, tõendatusele sisulist hinnangut.
(digitaalne allkiri) Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 24.09.2021 kohtumäärusega on osaliselt ühistatud Harju Maakohtu 08.03.2021 kohtuotsus.
19 (19)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.