26. veebruar 2021. a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn
Tsiviilasja number
2-18-12403
Tsiviilasi
N Š (Š) hagi Xxxx OÜ ja T P vastu tahteavalduste andmise nõudes
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja
N Š (isikukood xxxx, aadress xxxx) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Katrina Juhkami
Kostjad
Xxxx OÜ (registrikood xxxx, aadress xxxx) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Meelis Masso T P (isikukood xxxx, aadress xxxx) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Meelis Masso
Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses
Kohtuistung 11.12.2020.a
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada N Š (Š, isikukood xxxx) hagiavaldus Xxxx OÜ (registrikood xxxx) ja T P (isikukood xxxx) vastu.
2.Kohustada Xxxx OÜ-d (registrikood xxxx) andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr xxxx teise (II) jao omanikukannete, mille kohaselt on kaasomanikena kinnistusraamatusse kantud N Š (isikukood xxxx) 1⁄2 kaasomandist ja Xxxx OÜ (registrikood xxxx) 1⁄2 kaasomandist, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse korteriomandi ainuomanikuna kinnistusraamatusse N Š (isikukood xxxx). Asendada Xxxx OÜ (registrikood xxxx) tahteavaldus kohtuotsusega.
Kohustada T Pt (P, isikukood xxxx) andma nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega T P (isikukood xxxx) annab N Šle (Š, isikukood xxxx) üle Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr xxxx kantud 1⁄2 suuruse mõttelise osa korteriomandist. Asendada T P (isikukood xxxx) tahteavaldus kohtuotsusega.
4.Kohustada T Pt (P, isikukood xxxx) andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr xxxx teise (II) jao omanikukannete, mille kohaselt on kaasomanikena kinnistusraamatusse kantud N Š (isikukood xxxx) 1⁄2 kaasomandist ja Xxxx OÜ (registrikood xxxx) 1⁄2 kaasomandist, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse korteriomandi ainuomanikuna 1 (10)
kinnistusraamatusse N Š (isikukood xxxx). Asendada T P (P, isikukood xxxx) tahteavaldus kohtuotsusega.
5.Rahuldada Xxxx OÜ (registrikood xxxx) avaldus otsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks ning määrata kindlaks järgmine kohtuotsuse täitmise kord: kohtuotsuse resolutsiooni punktis 2 (kaks) nimetatud Xxxx OÜ (registrikood xxxx) nõusolek loetakse Xxxx OÜ (registrikood xxxx) poolt antuks, kui Xxxx OÜ-le (registrikood xxxx) on tasutud 22 537,13 (kakskümmend kaks tuhat viissada kolmkümmend seitse koma kolmteist) eurot.
6.Jätta Harju Maakohtu 22.08.2018.a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
7.Jätta menetluskulud võrdsetes osades Xxxx OÜ (registrikood xxxx) ja T P (isikukood xxxx) kanda.
8.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 187 lg 6 kohaselt peab menetlusabi taotluse esitamise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. I.
Kohtuotsuse kirjeldav osa
1.N Š (hageja) esitas 17.08.2018 Harju Maakohtule hagiavalduse Xxxx OÜ ja T P (kostjad) vastu tahteavalduste andmiseks kohustamise nõuetes. Hagiavaldus sisaldas hagi tagamise avaldust (I kd, tl-d 1-5). Kohus rakendas 22.08.2018 määrusega hagi tagamise abinõusid (I kd, tl 27). Kohus võttis hagi 06.09.2018 menetlusse (I kd, tl 34). Kostjad vastasid hagile 16.10.2018 (I kd, tl-d 55-60). Eelistung toimus 22.05.2019 (I kd, tl-d 72-80). Hageja esitas 22.08.2019 avaldused ja tõendid (I kd, tl-d 77-80). Kostjad esitasid 22.08.2019 avaldused ja tõendid (I kd, tl-d 85-88). Kohtuistung toimus 11.12.2020 (II kd, tl-d 136-140).
2.Hageja põhjendab hagiavaldust järgmiste asjaoludega. Hagejale kuulub 1⁄2 suurune kaasomandiosa kinnistusraamatu registriossa nr xxxx kantud korteriomandist asukohaga xxxx (korteriomand). Korteriomandi 1⁄2 suurune kaasomandiosa kuulus G Š, kelle surma järgselt päris 1⁄2 suuruse kaasomandiosa kostja T P. Kostja T P volitas 05.07.2017 notariaalse volikirjaga T Rt esindama ennast äriühingute asutamisel, äriühingute kapitali sissemaksete tegemisel, krediidiasutustes äriühingu kontode avamisel, äriühingu osadest tulenevate õiguste teostamisel, korteriomandi mõttelise osa sissemaksena üleandmisel. Tallinna notar T T tõestas 05.07.2017 kostja T P ja T R vahel hüpoteegi seadmise lepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse. Lepingu esemeks oli kostja T Ple kuuluva 1⁄2 suurusele mõttelisele osale T R kasuks hüpoteegi hüpoteegisummaga 35 000 eurot, millega tagati kõiki T R nõudeid kostja T P vastu, mis tulenevad T 2 (10)
R ja kostja T P vahel 05.07.2017 sõlmitud laenulepingust ja selle võimalikest lisadest ja muudatustest. Notar T T tõestas 18.07.2017 kostjate vahel sõlmitud korteriomandi mõttelise osa mitterahalise sissemaksena üleandmise lepingu, osaühingu osa omandamise lepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse. Kostja T P andis lepingu punkti 4.1 kohaselt kostja Xxxx OÜ-le mitterahalise sissemaksena üle 1⁄2 suuruse kaasomandiosa korteriomandist. Kostja T P hindas lepingu punkti 3.1 kohaselt 1⁄2 suuruse kaasomandiosa väärtuseks 10 000 eurot. Lepingu punkti 4.2 kohaselt omandas kostja T P kostja Xxxx OÜ osa nimiväärtusega 10 000 eurot. Hageja sai 03.08.2017 teada, et kostja T P on võõrandanud temale kuuluva 1⁄2 suuruse mõttelise osa korteriomandist. Hageja tegi 25.09.2017 avalduse ostueesõiguse teostamise kohta, millega hageja teatas, et ta soovib kasutada korteriomandi kaasomanikuna ostueesõigust. Hageja tegi avalduses ettepaneku sõlmida 05.10.2017 notar T T notaribüroos leping korteriomandi 1⁄2 suuruse mõttelise osa üleandmiseks hagejale. Kostja T Ple toimetati avaldus kätte hiljemalt 28.09.2017. Hageja ilmus 05.10.2017 notaribüroosse. Kostja T P ja Xxxx OÜ esindaja ei ilmunud 05.10.2017 notaribüroosse. Kostjad sõlmisid 18.07.2017 korteriomandi mõttelise osa mitterahalise sissemaksena üleandmise lepingu selleks, et raskendada hageja ostueesõiguse teostamise võimalust. Lepinguga varjati müügilepingut. Kostja Xxxx OÜ asutaja kostja T P on 60ndates eluaastates ja tal ei ole kogemust äritegevuses, tal puuduvad oskused ja teadmiseks äriühingu asutamiseks. Kostja T P andis T Rle laiaulatusliku volituse teha kõiki kostja Xxxx OÜ asutamisega seonduvaid toiminguid kostja T P eest. Kostja T P ei ole alates 21.08.2017 kostja Xxxx OÜ osanik. Kostja Xxxx OÜ osanik on alates 21.08.2017 T R. Kostja Xxxx OÜ põhitegevusalaks on märgitud „hoonete üldpuhastus.“ T R töötab AS-is Xxxx, mis tegeleb kütuse müügi ja ladustamisega. Kostja Xxxx OÜ kanti 16.08.2017 äriregistrisse. Kostja Xxxx OÜ-l puudub majandustegevus. Kostja Xxxx OÜ ei ole registreeritud käibemaksukohustuslasena. Kostja Xxxx OÜ tasus makse esimest korda 2018.a teises kvartalis 10 eurot. Kostjal puudusid töötajad. Hageja ja kostja T P vahel toimusid enne 18.07.2017 lepingu sõlmimist läbirääkimised korteriomandi kaasomandi lõpetamiseks. Pooled ei jõudnud kokkuleppele. Kostja T P väitis hagejale, et tal on olemas ostja kaasomandiosale ning kui pooled ei saavutad kokkulepet, asub kostja T P endale kuuluvat kaasomandiosa võõrandama. Kaasomanikud pidasid 2017.a juunis läbirääkimisi ning toimus korteriomandi ülevaatamine. 2017.a suvel selgus, et kaasomanikud ei saavuta korteriomandi osas üksmeelt. Hageja on teostanud ostueesõigust ning taotleb ostueesõigust teostanud isikuna kostjatelt tahteavalduste andmist kostja Xxxx OÜ kohta tehtud kinnistusraamatu kande kustutamiseks ja hageja kinnistusraamatusse omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks (I kd, tl-d 1-5). Müügilepingule viitav üks tingimus on täidetud ja tõendatud sellega, et kostja Xxxx OÜ on kinnistusraamatusse kantud kaasomanikuna. Kostja T P on saanud tasu temale kuulunud kaasomandiosa müügi eest. Müügilepingu hind oli 10 000 eurot, mille lepingupooled on ise määranud. Kostja T P on jäänud ilma nii korteriomandi 1⁄2 suurusest mõttelisest osast kui ka Xxxx OÜ osast. Kostja oli Xxxx OÜ osanikuks 18.07.2017 kuni 21.08.2017, millal kostja Xxxx OÜ osanikuks sai T R. Hageja ei pea usutavaks, et kostja T P ei saanud kaasomandiosast ilma jäämisel selle eest midagi vastu. Kostja Xxxx OÜ juhatuse liikmeks oli algusest peale T R, mitte kostja T P. Hageja peab usutavaks, et xxxx OÜ poolt täiteasjas nr 022/2017/1875 kostja T P eest 20.06.2017 tasutud 7037,13 eurot on kostja T Ple kuulunud kaasomandiosa müügihind. Kostja T P ei saanud T Rlt laenu. T R poolsete maksete näol oli tegemist korteriomani müügihinna tasumisega. T R on andnud kostja T Ple laenu olukorras, kus T P andis ära nii endale kuuluva kaasomandiosa kui ka osaühingu osa. Väidetava laenu võtmise majanduslik sisu on arusaamatu. Hageja peab võimalikuks, et ostuhinna tasumine kostja T Ple toimus enne 18.07.2017 lepingu sõlmimist. Ostuhinna tasumine võis toimuda kolmanda isiku pangakontolt (I kd, tl-d 77-79). Kostja T P kohustus tsiviilasjas nr 2-17-124072 sõlmitud kompromissi alusel hagejale tasuma 1500 eurot, mille xxxx OÜ tasus hagejale 14.10.2019 kostja asemel pangaülekandega. Hageja leiab, et tegemist on kostja T Ple kaasomandiosa eest ostuhinna tasumise täitmisega. Kostja T P tasus 23.03.2018 tulumaksu 568 eurot, mis tõendab tulu saamist 2017.a. Kostja T P tegi 05.07.2017 oma pangakontole sularaha sissemaksed 3600 eurot ja 2000 eurot. Samal päeval oli kostja T P andnud T Rle notariaalse volikirja. Hageja hinnangul sai kostja T P 5600 eurot temale kuulunud korteriomandi kaasomandiosa müügi eest. Kostja T P pangakontolt ei nähtu laenu tagastamine T Rle. Kostja T P 3 (10)
pangakontolt ei nähtu 21.08.2017 Xxxx OÜ osa müügilepingu alusel osa ostuhinna 5000 eurot saamine. Xxxx OÜ pangakonto väljavõttest nähtuvalt tasus xxxx OÜ 20.06.2017 E V kontole 7037,13 eurot makseselgitusega „Kõik sissenõutavad summad ja täitekulud täiteasjas nr 022/2017/1875 võlgnik T P eest.“ XXXX OÜ on loovutanud nõude tasuta T Rle, mille kohta kostja T P ja T R sõlmisid 05.07.2017 laenulepingu. XXXX OÜ tasus 26.06.2017 notar T T arvele 9000 eurot makseselgitusega „VÕL ja AÕL T P eest.“ Notar T T kandis 05.07.2017 XXXX OÜ kontole 9000 eurot makseselgitusega „ekslikult notarikontole hoiustatud rahasumma tagastamine.“ Kostja T P ja T R sõlmitud laenulepingu punktis 1.3 on märgitud summa 9000 eurot. T R ei ole oma pangakontolt 9000 eurot välja võtnud (II kd, tl-d 85-86).
3.Kostjad leiavad, et kohus on hagi ebaõigesti menetlusse võtnud. Kostjad vaidlevad hagiavaldusele vastu ning paluvad selle jätta rahuldamata. Kostjad põhjendavad vastuväiteid hagile järgmiste asjaoludega. Hageja eesmärk on omandada korteriomandi 1⁄2 suurune mõtteline osa turuhinnast odavamalt. Kostja Xxxx OÜ esitas hagiavalduse hageja vastu kaasomandi lõpetamise nõudes, millist asja menetletakse tsiviilasjas nr 2-17-16781. Maakohus on teinud tsiviilasjas nr 2-1716781 pooltele ettepanek sõlmida kompromiss, mille kohaselt tasub hageja kostja Xxxx OÜ-le omandi kaotuse eest 35 000 eurot. Hagejal ei ole võimalik hagiga saavutada soovitud eesmärki, mistõttu oleks tulnud hagi menetlusse võtmisest keelduda. Hageja peab tasuma nii või teisiti kaasomandiosa eest selle turuhinna. Hagi esitamise eesmärk on hea usu põhimõttega vastuolus. Hageja esitas kostja T P vastu 10.07.2016 surnud G Ši pärandvara hulka kuuluvad järgmised raha tasumise nõuded: G Ši elatisevõlgnevus 6455 eurot, G Ši väidetav võlg korteriühistu ees perioodist 01.10.2008 kuni 09.07.2016 summas 4169 eurot, korteri remontimisest tulenev kulutuste hüvitamise nõue 5539 eurot. G Ši elatisevõla sundtäitmiseks algatati täitemenetlus, milles arestiti kostja T P kaasomandiosa. G Ši elatisevõla ja täitekulud kogusummas 7037,14 eurot tasus täitemenetluses OÜ xxxx, mille osanik ja juhatuse liige on T R. Elatisevõla omanik on alates 04.07.2017 T R. Hagejal ja kostja T P vahel oli vaidlus korteriomandile tehtud kulutuste hüvitamiseks ning korteriomandis tarbitud teenuste kulude tasumise osas, milline asjaolu on märgitud 18.07.2017 lepingu punktis 2.1.1. Kostja T Pl puudus valdus ja juurdepääs korteriomandile. Kostja T P on nõudnud hagejalt korterile juurdepääsu ja selle mittevõimaldamisel alates 01.04.2017 hüvitise tasumist kasutuseelise kaotuse eest. Hageja ei lubanud kostja T P esindajat korterisse selle arestimisel. Kostja T Pl ei olnud raha hageja nõuete rahuldamiseks või nendele asjakohaste vastuväidete esitamiseks. Kostja T P võttis T Rlt laenu, mille tagamiseks seati kostja T P kaasomandiosale hüpoteek summas 35 000 eurot. Kostja T P otsustas kasutada enda kaasomandiosa äriühingu asutamisel. Kostja T P soovis alustada ettevõtlust ja osutada puhastusteenuseid. Kostja T P soovis alustada ettevõtlusega ja kasutada selleks oma omandit, millele tal oli vähemasti kaudne valdus. Asutamisel olevale äriühingule sissemakse üleandmise lepingu tühisus ei too kaasa asjaõiguslepingu tühisust. Kostja T P käitumine ei olnud näilik. Kostja T P oli hageja rahaliste nõuete surve all ning oli sunnitud võtma laenu, et vältida temale kuuluva kaasomandiosa sundtäitmist. Kostja T Pl puudus korteri otsene valdus, juurdepääs ja hageja keeldus talle maksma hüvitist kasutuseelise eest. Hageja saatis kostja T Ple kommunaalteenuste arveid 1⁄2 osa kulutuste osas. Puhastusteenuste valdkonnas ettevõtlusega tegelemiseks pole vaja erilist äritegevuse kogemust. Kostja T P on ülimalt ettevõtlik ja vitaalne isik. T R ei tegutse ainult kütuse valdkonnas. T Rle kuulub osaühing xxxx, mille tegevusaladeks on enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus ning selles valdkonnas on puhastusteenused hädavajalikud teenused. Kostjad ei saa Xxxx OÜ majandustegevusega alustada, sest hageja vastuseisu tõttu puudub korterile juurdepääs. Kui kostjate vahel sõlmitud mitterahalise sissemakse ja kostja Xxxx OÜ osa võõrandamise lepingud on käsutuse osas tühised, on kehtiv 21.08.2017 leping, millega kostja T P võõrandas Xxxx OÜ osa T Rle. Kui käesolev hagi kuuluks rahuldamisele ja Xxxx OÜ kaotab mitterahalise sissemakse, tekivad Xxxx OÜ-l ja T Rl rahalised nõuded kostja T P vastu. Kostja T Pl tekivad nõuded hageja vastu, lisaks võimalikud kahju hüvitamise ja alusetust rikastumisest tulenevad nõuded. Korteriomandi 1⁄2 suuruse kaasomandiosa väärtus on 35 000 eurot, mitte 10 000 eurot. Mitterahalise sissemakse lepingus märgitud 10 000 eurot on tehinguline väärtus ega kajasta väärtust. Kui hageja saavutab müügilepingu ostuhinnaga 10 000 eurot, tekib kostja T Pl hageja vastu alusetust rikastumisest tuleneb 25 000 euro tasumise nõue (I kd, tl-d 55-58). 4 (10)
Kostja Xxxx OÜ taotleb, et hagiavalduse rahuldamise korral määraks kohus otsuse täitmise korra, mille kohaselt loetakse Xxxx OÜ nõusolek omanikukande kustutamiseks antuks juhul, kui hageja tasub talle asjas tuvastatud ostuhinna. Kui kohus hagi rahuldab, puudub müügilepingule vastav hind. Hageja on kohustatud sellisel juhul maksma lepingu sõlmimise ajal lepingu täitmise kohas seda liiki lepinguliste kohustuste täitmise eest tavaliselt tasutava hinna, milleks on 39 000 eurot. Kostjad ei tugine ostueesõiguse teostamise vastuolule heade kommetega või hea usu põhimõttega (I kd, tl-d 8587). Kostja T P ja T R sõlmisid 05.07.2017 tähtajatu laenulepingu. T R äriühing XXXX OÜ hüvitas hagejale 1500 eurot vastavalt poolte 30.09.2019 kompromissile, võttis enda kanda kostja T P tsiviilasjas nr 2-17-124072 kantud menetluskulud 4250 eurot, mis jäeti kohtumäärusega poolte endi kanda. Laenulepingu punktis 1.5 sätestatud kohustus on lahendamata, kuid hageja on palunud arvestada vaidlusaluse korteriomandi turuväärtuse hindamisel tema poolt korteri parendamist summas 5539 eurot. Kostja T P ja T R vahel 05.07.2017 sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingu kulud 133,40 eurot jäid T R kanda. Kostja T P ja T R vahel 21.08.2017 sõlmitud Xxxx OÜ osa müügilepingu kulud 61,68 jäid T R kanda. T R ja kostja T P on omavahel kokku leppinud, et kõik käesolevast menetlusest tekkivad kostja T P menetluskulud võtab enda kanda T R (II kd, tl-d 42-43). II.
Kohtuotsuse põhjendav osa
4.Poolte vaidluse puudumise tõttu ei vaja eraldi tõendamist järgmised asjaolud (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1): Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr xxxx on kantud korteriomand asukohaga xxxx, eluruum nr xxxx (I kd, tl 6). Hageja on kantud kinnistusraamatu registriosa nr xxxx II jakku kaasomanikuna mõttelise osa suurusega 1⁄2 kaasomandist (I kd, tl 6). Kostja T P oli kantud kuni 25.07.2017 kinnistusraamatu registriosa nr xxxx II jakku kaasomanikuna mõttelise osa suurusega 1⁄2 kaasomandist (I kd, tl 6). Tallinna notar T T tõestas 18.07.2017 lepingudokumendi, mis sisaldas järgmisi T P ja Xxxx OÜ vahelisi tehinguid: korteriomandi mõttelise osa mitterahalise sissemaksena üleandmise leping, osaühingu osa omandamise leping, asjaõigusleping ning kinnistamisavaldus (I kd, tl-d 11-13, edaspidi ka mitterahalise sissemakse üleandmise leping). Mitterahalise sissemakse üleandmise lepingu punkt 4.1 sisaldab kostjate T P ja Xxxx OÜ kokkulepet T Ple kuulunud korteriomandi registriosa numbriga xxxx kaasomandiosa Xxxx OÜ-le üleandmise kohta (I kd, tl 12, p 4.1). Kostja Xxxx OÜ on 25.07.2017 kantud kinnistusraamatu registriosa nr xxxx II jakku kaasomanikuna mõttelise osa suurusega 1⁄2 kaasomandist (I kd, tl 6). Hageja tegi 25.09.2017 avalduse ostueesõiguse teostamiseks, mis on kostja T Ple kätte toimetatud 28.09.2017 (I kd, tl-d 14-16). Tallinna notar T T tõestas 21.08.2017 lepingudokumendi, mis sisaldas T P ja T R vahel sõlmitud Xxxx OÜ osa müügilepingut (II kd, tl-d 2-3). XXXX OÜ ainuosanik ja juhatuse liige on T R.
5.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 sätestab, et näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. TsÜS § 89 lg 3 sätestab, et kui näiliku tehinguga varjatakse teist tehingut, kohaldatakse varjatud tehingule selle tehingu kohta sätestatut. Hageja on seisukohal, et mitterahalise sissemakse üleandmise leping on näilik tehing, millega soovitakse varjata müügilepingu sõlmimist. Kostjad on vastu vaielnud hageja väitele tehingu näilikkuse kohta.
5 (10)
TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti. Hageja on kohustatud tõendama, et kostja T P tegelik tahe mitterahalise sissemakse üleandmise lepingu sõlmimisel oli suunatud millelegi muule, kui tehingus väljendatu. Hageja koormis on välja tuua ja tõendada järgmist. Kostja T P ei soovinud mitterahalise sissemakse üleandmise lepingu sõlmimisel teha mitterahalist sissemakset ja omandada osaühingu osa. Kostja T P soovis mitterahalise sissemaksu esemeks olevat korteriomandi mõttelist osa hoopis müüa. Kostja T P teistsugune tahe tehingu tegemise ajal ei ole negatiivne asjaolu, mille tõendamiskoormis läheks kostjatele üle. Tegemist on asjaoluga, mille tõendamine hageja poolt on võimalik, kuigi see võib osutuda keeruliseks. Kohus kontrollib alljärgnevalt, kas hageja on tõendanud asjaolud, millest nähtub tehingu näilikkus TsÜS § 89 lg 1 mõistes.
6.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 lg 1 sätestab, et asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Hageja koormis on tõendada, et kostjad on sõlminud lepingu, mille tingimuste järgi saab selle lugeda VÕS § 208 lg-s 1 sätestatud liiki lepinguks, st müügilepinguks. Hageja on välja toonud asjaolu, mille kohaselt on kostja T P andnud kostja Xxxx OÜ-le üle T Ple kuulunud korteriomandi mõttelise osa. Asjaolu nähtub kinnistusraamatu väljavõttest (I kd, tl 6) ning kostjate kokkulepe mõttelise osa omandi üleandmise kohta sisaldub 18.07.2017 mitterahalise sissemaksena üleandmise lepingu punktis 4.1 (I kd, tl 12, p 4.1). Eeltoodut arvestades on tõendatud müügilepingu oluline tingimus, milleks on kokkulepe asja üleandmise kohustuse kohta. Kostjate vahel 18.07.2017 sõlmitud mitterahalise sissemakse üleandmise leping ei sisalda tingimusi, mille kohaselt kostja Xxxx OÜ on kohustatud tasuma kostja T Ple ostuhinna. Hageja on kokkulepet ostuhinna tasumise kohustuse kohta soovinud tõendada kostjate käitumise ning kostja Xxxx OÜ juhatuse liikme T R käitumisega. Kohtu hinnangul saab poolte tahte sisu väljaselgitamisel võtta arvesse VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid, sealhulgas lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist. Kohus leiab, et tõendatud on järgmised asjaolud. Kostja T P ei võtnud isiklikult vastu Xxxx OÜ asutamisotsust ega sõlminud 18.07.2017 mitterahalise sissemakse üleandmise lepingut. Kostja T P tegi tehingud volitatud esindaja T R kaudu (I kd, tl-d 11-13 – 18.07.2017 lepingudokument, I kd, tl 7 – 05.07.2017 volikiri). T R oli alates kostja Xxxx OÜ registrisse kandmisest Xxxx OÜ juhatuse liige (I kd, tl 18 – äriregistri teabesüsteemi väljatrükk). T R sõlmis kostja T P volitatud esindajana 21.08.2017 Xxxx OÜ osa müügilepingu iseendaga, mille kohaselt müüs kostja T P Xxxx OÜ osa nimiväärtusega 10 000 eurot T Rle ostuhinnaga 5000 eurot (II kd, tl-d 2-3). Xxxx OÜ osanikuks alates 21.08.2017 on T R (I kd, tl 83 – 21.08.2017 avaldus registriosakonnale). Kohtu hinnangul nähtub eeltoodust, et kostja T P ei ole isiklikult tegelenud kostja Xxxx OÜ asutamise, korteriomandi mõttelise osa mitterahalise sissemakse üleandmise lepingu sõlmimise ega Xxxx OÜ osa müügilepingu sõlmimisega. Kostja T P 05.07.2017 volikirjast tulenevalt on T Rl olnud õigus tehingute tingimuse määrata omal äranägemisel (I kd, tl 7 – 05.07.2017 volikiri). Kostja T P ei ole olnud Xxxx OÜ juhatuse liikmeks. Arvestades seda, et kostja T P oli Xxxx OÜ osanik veidi kauem kui üks kuu ning ei ole olnud Xxxx OÜ juhatuse liikmeks, ei ole eluliselt usutav kostja T P tahe asutada Xxxx OÜ eesmärgiga tegeleda ettevõtlusega. Kostja T P poolt T Rle antud volituse sisust ja T R tegevusest nähtub, et kostja T P andis kogu tegeliku otsustusõiguse Xxxx OÜ asutamisel, esindamisel ning kostja T P esindamisel seoses talle kuuluva korteriomandi mõttelise osaga T Rle. 6 (10)
Xxxx OÜ osa võõrandamine T Rle 33 päeva pärast Xxxx OÜ asutamisotsuse vastuvõtmist tõendab kostja T P tahte puudumist tegutseda Xxxx OÜ kaudu ettevõtlusega. Eelnevalt tõendatud tehingutega, milles kostja T Pt esindas T R, võõrandas kostja T P esmalt temale kuulunud kaasomandiosa ning seejärel ka osaühingu osa. Kostja T P oli Xxxx OÜ tegeliku kasusaajana kaasomandiosa üle majanduslikku kontrolli omavaks isikuks. Kostja T P kaotas Xxxx OÜ osa võõrandamisega sellise kontrolli. Kostja Xxxx OÜ on tõendanud korteriomandi väärtuseks vähemalt 70 000 eurot, millest lähtuvalt 1⁄2 suuruse mõttelise osa väärtus oli vähemalt 35 000 eurot(I kd, tl-d 89-103). Kohus leiab, et kuivõrd kaasomandiosa väärtus vähemalt 35 000 eurot pidi kajastuma Xxxx OÜ osa väärtuses, on 21.08.2017 osa müügilepingust tulenevad poolte vastastikuste kohustuse väärtus tasakaalust väljas. Kohtu hinnangul ei ole seetõttu eluliselt usutav, et kostja T P loobus 5000 euro eest rahaliselt hinnatavatest esemetest, milleks esmalt oli mõtteline osa korteriomandist ning seejärel osaühingu osa. Pooled ei vaidle selle üle, et XXXX OÜ on täiteasjas nr 022/2017/1875 kostja T P eest 20.06.2017 tasunud 7037,13 eurot. Asjaolu tõendab 20.06.2017 maksekorraldus (I kd, tl 82) ja XXXX OÜ pangakonto väljavõte (I kd, tl 150). Pooled ei vaidle selle üle, et XXXX OÜ tasus 14.10.2019 kostja T P asemel pangaülekandega hagejale 1500 eurot. T R on kostja T Pga 05.07.2017 sõlmitud laenulepingu alusel andnud T Ple üle laenusumma 9000 eurot (II kd, tl 45, p 1.3). T R on kostja T Ple 21.08.2017 osa müügilepingu punkti 3 kohaselt tasunud 5000 eurot (II kd, tl 2, p 3). Kohtu hinnangul nähtub eeltoodust, et T R kontrolli all olev äriühing on soodustanud kostja T Pt 8537,13 euro ulatuses kostja T P kohustuste täitmisega. T R on kostja T Ple üle andnud vähemalt 14 000 eurot. Kostja T P soodustamine XXXX OÜ poolt 8537,13 euro ulatuses ning 9000 euro üleandmine on vormistatud T R poolt kostja T Ple antud laenuna (II kd, tl-d 45-46). Kostja T P ja T R vahel sõlmitud laenulepingust tulenevalt on tegemist tähtajatu laenulepinguga, mille kohaselt ei pea laenusaaja tasuma laenuandjale intressi (II kd, tl 45, p 1.6). T R laenulepingust tulenevad nõuded olid tagatud Xxxx OÜ-le kuuluvale kaasomandiosale seatud hüpoteegiga. Hüpoteek on kinnistusraamatust kustutatud 21.01.2018 (I kd, tl 6 – kinnistusraamatu väljatrükk). Laenulepingust nähtuvalt on laen antud kostja T Ple soodsatel tingimustel, kuivõrd pooled ei ole kokku leppinud intressi maksmise kohustuses. Laenulepingutest tulenevate kohustuste tagamiseks Xxxx OÜ-le kuuluvale kaasomandiosale seatud hüpoteek on kustutatud pärast seda, kui T Rst sai Xxxx OÜ tegelik kasusaaja. Kostjad ei ole tõendanud laenulepingust tulenevate kohustuste täitmist kostja T P poolt ega seda, et T R on kohustuste täitmist nõudnud. Kohus leiab eeltoodu põhjal, et kostja Xxxx OÜ tegelik kasusaaja T R on isiklikult ja enda kontrolli all oleva XXXX OÜ vahendusel soodustanud kostja T Pt vähemalt 22 537,13 euro ulatuses. Kohtu hinnangul ei ole nimetatud asjaolusid arvestades laenulepingust tulenevate poolte vastastikuste kohustuse väärtus tasakaalus. T R kontrolli all olevale Xxxx OÜ-le on üle antud korteriomandi kaasomandiosa väärtusega vähemalt 35 000 eurot ning kostja T Pt on soodustatud vähemalt 22 537,13 euro ulatuses. Kohtu hinnangul nähtub isikute tehtud tehingute majanduslikust sisust, et tehingute eesmärk on kostja T Ple rahalise hüve suurusega vähemalt 22 537,13 eurot üleandmine ning T R kontrolli all olevale Xxxx OÜ-le korteriomandi kaasomandiosa üleandmine. Kohtu hinnangul on sellise sisuga tahteavaldused omased müügilepingule. Kohus leiab, et lisaks tehingute majanduslikule sisule tõendavad kostja T P tahet võõrandada temale kuulunud kaasomandiosa tasu eest kostja T P 23.03.2017 ja 05.03.2017 e-kirjad hagejale (I kd, tl 23). E-kirjadest nähtuvalt teavitab kostja T P hagejat, et tal on olemas enda mõttelisele osale ostja, kellega müügileping sõlmida. Kohtu hinnangul tõendavad e-kirjad, et kostja T Pl on puudunud soov võõrandada korteriomandi kaasomandiosa ilma sellega tasakaalus olevat vastusooritust saamata. Kohus leiab ülaltoodut arvestades, et tõendatud on kostja T P tahe võõrandada temale kuulunud korteriomandi kaasomandiosa rahaliselt hinnatava hüve vastu ning Xxxx OÜ juhatuse liikme ning 7 (10)
alates 21.08.2017 ainuosaniku T R tahe anda kostja T Ple üle raha või soodustada teda rahaliselt. Seetõttu on kohtu hinnangul kostjate 18.07.2017 sõlmitud mitterahalise sissemakse üleandmise leping näilik tehing, millega varjati korteriomandi kaasomandiosa müügilepingut.
7.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 73 lg 2 sätestab, et kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. Kohus tuvastas eelnevalt, et kostjad tegid 18.07.2017 näilise tehingu, millega varjati korteriomandi kaasomandiosa müügilepingut. TsÜS § 89 lg 3 alusel kohaldatakse lepingule müügilepingu kohta sätestatut. Seega oli hagejal AÕS § 73 lg 2 alusel müüdava mõttelise osa ostueesõigus. Hageja on VÕS § 244 lg-s 4 sätestatud korras ostueesõigust teostanud. Poolte vahel puudub vaidlus ostueesõiguse teostamise avalduse tegemise asjaolude üle. Eeltoodut arvestades on hagejal õigus kostja Xxxx OÜ-lt AÕS § 63 lg 5 ja § 65 alusel nõuda nõusolekut kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks. Samuti on hagejal õigus nõuda kostja T Plt VÕS § 208 lg 1 ja § 108 lg 2 alusel AÕS §-s 641 nimetatud kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku tahteavalduse andmist omandi hagejale üleandmiseks ja kinnistusraamatu kannete muutmiseks vajaliku nõusoleku andmist. Kohus rahuldab hagiavalduse ja kohustab kostjaid tahteavaldusi andma.
8.VÕS § 28 lg 2 sätestab, et kui hinda ei ole määratud ega hinna määramise viisi ette nähtud ja hind ega hinna määramise viis ei tulene lepingu olemusest ega muudest asjaoludest, tuleb maksta lepingu sõlmimise ajal lepingu täitmise kohas seda liiki lepinguliste kohustuste täitmise eest tavaliselt tasutav hind, selle puudumisel aga vastavalt asjaoludele mõistlik hind. Kohus tuvastas eelnevalt, et kostjad sõlmisid 18.07.2017 näiliku lepingu, millega varjata pooltevahelist müügilepingut. Kohus leidis eelnevalt, et tõendatud on kostja T P tahe võõrandada temale kuulunud korteriomandi kaasomandiosa rahaliselt hinnatava hüve vastu. Kohus on seisukohal, et hageja ei ole tõendanud kostjate kokkulepet ostuhinna suuruse kohta. Pooled ei ole kohtule avaldanud asjaolusid, millest tuleneb ostuhind või ostuhinna määramise viis. Seetõttu kohaldub pooltevahelisele võlasuhtele VÕS § 28 lg 2. Kostjad on soovinud tõendada kostja T Ple kuulunud kaasomandiosa väärtust. Hageja ei ole kaasomandiosa väärtuse kohta tõendeid esitanud. Kostjad on esitanud tõendina kutselise hindaja M K 05.02.2018 hinnangu korteriomandi väärtuse kohta seisuga 18.01.2018 (I kd, tl-d 89-103). Pooled ei ole kohtule avaldanud asjaolusid, mille põhjal saab pidada M K arvamust ebausaldusväärseks. Kohtu hinnangul nähtuvad hinnangust asjaolud, mille kutseline hindaja on arvamuse andmisel aluseks võtnud. Arvamuse kujunemine on arusaadav ja selgesti jälgitav. Kohtu hinnangul on põhjendatud lähtuda hindaja arvamuses märgitud turuväärtusest nr 1, milleks on 78 000 eurot, sest hinnangust nähtuvalt on hindaja korteriomandi üle vaadanud ning saanud väärtuse kindlaksmääramisel lähtuda asja tegelikust seisundist. Turuväärtus nr 2 lähtub eelduslikest hinnangutest, mistõttu tuleb pidada turuväärtust nr 1 asjakohasemaks. Kohtu hinnangul ei ole 18.07.2017 lepingu sõlmimise ja 18.01.2018 väärtuse hindamise ajaline vahe suur. Pooled ei ole esile toonud asjaolusid, millest nähtub korteriomandi väärtuse oluline muutumine 2017.a teises pooles. Arvamus võtab arvesse 2017.a võrdlusandmeid müügitehingute kohta. Seetõttu leiab kohus, et kutselise hindaja arvamus kajastab korteriomandi väärtust 18.07.2017 lepingu sõlmimise aja seisuga. Kohus leiab eeltoodut arvestades, et VÕS § 28 lg 2 järgi on kostja T Ple kuulunud korteriomandi mõttelise osa ostuhind 39 000 eurot. Kohus leiab, et S S 22.08.2019 arvamus ei tõenda korteriomandi väärtust 18.07.2017 lepingu sõlmimise ajal (I kd, tl-d 104-105). Arvamus lähtub 2019.a tehinguhindadest ega sisalda arvamust korteriomandi väärtuse kohta 2017. aastal. Hageja on vaidlustanud tõendi usaldusväärsuse seoses S S seostega Xxxx OÜ juhatuse liikme T Rga. Kuivõrd tõend asja lahendamiseks ei sisalda vajalikku teavet, ei hinda kohus eraldi tõendi usaldusväärsust. 8 (10)
9.Tõendeid, mille analüüsimist otsuses ei ole eraldi kirjeldatud, jätab kohus juhindudes TsMS § 238 lg 1 ja 5 tõenditena arvestamata kui asjakohatud või vaidlusaluseid asjaolusid mitte tõendavad.
10.AÕS § 2611 lg 1 sätestab, et ostja või ostja õigusjärglane võib keelduda ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmisest ja kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tasutud ostuhind. TsMS § 445 lg 1 sätestab, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 19 järgi saab lugeda kohtuotsusega ostja nõusoleku andnuks tingimuslikult, st juhul, kui talle tasutakse ostuhind. Lähtudes TsMS § 445 lg-st 1, võib kohus esialgse ostja taotlusel määrata kindlaks ka otsuse täitmise tähtaja, st aja, mille kestel ostueesõiguslane võib nõuda sellise otsuse sundtäitmist TMS § 19 järgi (vt nt Riigikohtu 20.12.2005 otsus tsiviilasjas nr 32-1-136-05, p 33; 20.06.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 27). Kostjad taotlesid otsuse täitmise korra kindlaksmääramist, mille kohaselt loetakse kostja Xxxx OÜ antud tahteavaldused tehtuks, kui kostja Xxxx OÜ-le tasutakse tuvastatud ostuhind. Lisaks taotles kostja Xxxx OÜ, et hageja nõue kostja Xxxx OÜ vastu muutub sissenõutavaks ja on sundtäidetav ühe kuu möödumisel alates kohtuotsuse jõustumisest ning ostuhinna tasumisest. Kohus on seisukohal, et kostja Xxxx OÜ-l on tulenevalt AÕS § 2611 lg-st 1 õigus keelduda kinnistusraamatu kande parandamiseks vajaliku nõusoleku andmisest, kui talle ei ole hüvitatud tasutud ostuhinda. Kohus tuvastas eelnevalt, et kostjate sõlmitud müügilepingu järgne ostuhind on 39 000 eurot. AÕS § 2611 lg 1 ei anna esialgsele ostjale õigust nõuda kokkulepitud ostuhinna hüvitamist, vaid esialgse kostja poolt tasutud ostuhinna hüvitamist. Kohus tuvastas eelnevalt, et kostja T Pt on rahaliselt soodustatud 22 537,13 euro ulatuses. Kohtu hinnangul saab nimetatud summa lugeda kostja Xxxx OÜ poolt tasutud ostuhinnaks. Kohus määrab, et kostja Xxxx OÜ nõusolek kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uue kande tegemiseks loetakse antuks, kui kostja Xxxx OÜ-le tasutakse 22 537,13 eurot. Kohus märgib, et kui kostja T Ple kui müüjale ei ole tasutud müügilepingu järgset ostuhinda tervikuna, on tal müüjana õigus nõuda esialgse ostja poolt tasumata ostuhinna tasumist müügilepingu alusel ostueesõigusega isikult. TMS § 184 lg 1 näeb ette, et kui võlgnikku on kohtuotsusega kohustatud tahteavaldust tegema, asendab tahteavaldust jõustunud kohtuotsus. Kui tahteavaldus sõltub sissenõudja kohustuse täitmisest, loetakse tahteavaldus tehtuks, kui sissenõudja või kohtutäitur on pakkunud võlgnikule kohustuse täitmist käesoleva seadustiku kohaselt. Kohtu hinnangul sõltub otsuse täidetavus sellest, kas hageja hüvitab kostja Xxxx OÜ-le tasutud ostuhinna. Kui hageja on ostuhinna hüvitanud, puudub alus lükata hageja nõuete sissenõutavaks muutumist edasi. Ühtlasi langeb ostuhinna hüvitamisel ära alus lahendi sundtäitmiseks, sest TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 kohaselt asendab kohtuotsus kostja tahteavaldusi ilma sundtäitmiseta. Kohus ei määra seetõttu tähtaega nõude sissenõutavaks ja sundtäidetavaks muutumiseks.
11.TsMS § 445 lg 2 sätestab, et kui hagi otsusega rahuldatakse või kui kohus lõpetab menetluse kompromissi sõlmimisega, jätab kohus kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise tagamiseks ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, või kompromissilepingu pooled ei taotle abinõu tühistamist. Kohus kohaldas 22.08.2018 määrusega hagi tagamise abinõusid. Lahendi täitmise eelduseks on hageja poolt kostja Xxxx OÜ-le raha tasumine. Kohtulahendi täitmine võib osutuda võimatuks, kui kostja Xxxx OÜ võõrandab enne hageja poolt raha tasumist, kuid pärast otsuse jõustumist 9 (10)
korteriomandi kolmandale isikule. Seetõttu on hagi tagamise abinõu jõusse jätmine ilmselt vajalik lahendi täitmise tagamiseks. Kohus jätab hagi tagamise abinõu jõusse kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna.
12.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 165 lg 1 sätestab, et kui otsus on tehtud kaashagejate või -kostjate kahjuks, vastutavad kaashagejad või -kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Kohus rahuldas hagi ja tegi sellega otsuse kostjate kahjuks, mistõttu tuleb menetluskulud jätta kostjate kanda. Kohus jätab menetluskulud võrdsetes osades kostjate kanda.
13.TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 177 lg 2 sätestab, et kui kohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks vastavalt käesoleva paragrahvi lõike 1 punktile 1, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest. Menetluskulude mahtu arvestades takistab menetluskulude kindlaksmääramine TsMS § 174 lg 2 mõistes kohtuotsuse tegemist. Kohus leiab, et menetluskulude kindlaksmääramine on põhjendatud pärast kohtuotsuse jõustumist. Kohus määrab menetluskulud kindlaks TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik
10 (10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.