Aktsiaseltsi Kamel hagi Danphe OÜ vastu üürilepingust tuleneva võla, kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
20 603,85 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 10. novembri 2020 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Aktsiaseltsi Kamel apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja): Aktsiaselts Kamel (rk: 10085948), esindaja Ants Kuningas Vastustaja (kostja): Danphe OÜ (rk: 14452792), esindaja vandeadvokaat Karin Antsov
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 10. novembri 2020 otsus ja saata tsiviilasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Aktsiaselts Kamel (hageja) esitas 05.11.2019 maakohtule Danphe OÜ (kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja üürilepingust tulenev võlg 2570,32 eurot, kahjuhüvitis 14 400 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis 136,11 eurot, viivis 2570,32 eurolt alates hagi esitamisest kuni täitmiseni 0,25% tasumata summalt päevas, kuid mitte rohkem kui 2570,32 eurot, ja viivis 14 400 eurolt alates hagi esitamisest kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras, kuid mitte rohkem kui 14 400 eurot. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 02.04.2018 äriruumi üürilepingu, mille alusel andis hageja kostja kasutusse ruumid Võru linnas Mäe tn 11 tähtajaga kuni 01.04.2023. Kostja kasutas ruume Aasia restorani Namaste pidamiseks. 04.07.2019 saatis kostja hagejale avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alates 04.09.2019. Kostja ülesütlemine on tühine, kuna ülesütlemiseks puudus materiaalõiguslik alus. Kostja ütles hagejaga üürilepingu üles, kuna oli 2019. a juulis sõlminud üürilepingu kaubanduskeskusega Kagukeskus ja avas seal septembris Namaste restorani. 16.10.2019 andis kostja hagejale üle ruumide võtmed. Kuna ruumidesse sisenemisel selgus, et kostja oli tahtlikult oluliselt halvendanud ruumide seisundit ning vaatamata hageja pöördumistele ei jätkanud lepingu täitmist, ütles hageja üürilepingu kostja rikkumiste tõttu erakorraliselt üles alates 18.10.2019. Kostjal on tasumata 2019. a septembri üür 960 eurot ja oktoobri üür perioodi 01.–17.10.2019 eest 526,45 eurot, kõrvalkulud 2019. a augusti eest 336,25 eurot ja septembri eest 67,02 eurot ning 24.08.2019 arve 680,60 eurot kostja eest kantud kulude osas, kokku 2570,32 eurot. Lisaks nõuab hageja kostjalt kahjuhüvitist 18 kuu üürisumma ulatuses, s.o 14 400 eurot, ning summade tasumisega viivitamise eest viivist.
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja vastuväidete kohaselt ütles kostja üürilepingu erakorraliselt üles alates 04.09.2019 VÕS § 313 lg 1 alusel, kuna ilmnesid asjaolud, mida kostja ei saanud ette näha ja mille esinemisel ei saanud eeldada, et kostja lepingu täitmist tähtaja lõpuni jätkab. Hageja jättis täitmata üürilepinguga võetud kohustuse vahetada üüritud ruumi aknad või akende sisemised raamid pakettklaaside raamide vastu hiljemalt 2018. a mai lõpuks. Seetõttu tekkisid talveperioodil kütte osas lisakulud ja kostja pidi ettenägematu kuluna paigaldama ruumi lisakütteseadme. Et tagada teenindussaalis nõutav temperatuur, soovis kostja vahetada oma kuludega teise korruse vaheukse. Hageja ei pidanud seda võimalikuks. Hageja ei suutnud tagada, et teised Mäe tn 11 või Vabaduse tn 4 üürnikud ei kasutaks kostja renditud prügikonteinerit enda prügi ladustamiseks. Rendikonteinereid lukustada ei ole võimalik. Ruumide kasutusse saamise järgselt ilmnes muu hulgas, et ruumides on puudulik elektrisüsteem. Kostja tegi ettepaneku tööde teostamise kulude jagamiseks (kuigi elektrisüsteemi korrashoiukohustus on omanikul). Hageja sellega ei nõustunud. Kostjal kulus elektritöödele üle 1000 euro. Hageja poolt ilmnes pidev kostja mõistlike huvidega mitte arvestamine. Hageja ei teavitanud kostjat akende vahetuse tööde kestusest. Üle aasta peale seda,
kui aknad pidid olema vahetatud, lubas hageja akende vahetuse 02.07.2019. Tegelikult toimus akende vahetus 03.07.2019 ja kostja oli sunnitud selleks päevaks soetatud toidu ära viskama. Ruumide kasutamise võimatus teadmata ajaks ning asjaolu, et hageja tegevus oli muutnud kostja tegevuse väga raskeks või lausa võimatuks, tingis üürilepingu erakorralise ülesütlemise. Kostja ei ole tekitanud hagejale kahju. Hageja ei saanud üles öelda üürilepingut, mis oli kostja ülesütlemisega 04.09.2019 lõppenud. Lepingu lõppemisel kuulus kostjale tagastamisele tagatis 1326 eurot. 16.09.2019 avaldusega tasaarvestas kostja enda nõude hageja vastu hageja 2019. a augusti ja septembri kommunaalkulude ning septembri üüri nõudega summas 464,25 eurot. Tasaarvestuse tulemusena on kostjal hageja vastu tagatise tagastamise nõue summas 861,75 eurot. Lisaks on hagejal kostjale hüvitamata õhksoojuspump hinnaga 1400 eurot.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 10. novembri 2020 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 1440 eurot. Maakohus tagastas hagejale 21. oktoobri 2020 menetlusdokumendiga esitatud tõendid. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on kostja 04.07.2019 avalduses hagejaga sõlmitud tähtajalise (kuni 01.04.2023) üürilepingu üles öelnud VÕS § 313 lg 1 alusel. Hiljemalt 05.07.2019 oli hageja kostja avalduse kätte saanud. Kostja on ülesütlemisavalduses põhjusena välja toonud esiteks selle, et hageja, vaatamata sellele, et ta seda lepingueelsetel läbirääkimistel lubas, ei vahetanud ruumides aknaid 2018. a mai lõpuks ega ka mõistliku aja jooksul pärast lubatud tähtaega. Teiseks ei taganud hageja seda, et teised üürnikud ei kasutaks kostja prügikonteinerit enda prügi ladustamiseks. Kolmandaks ei võimaldanud hageja vahetada kostjal teise korruse vaheust. Neljandaks oli ruumides puudulik elektrisüsteem, mis ilmnes ruumide kasutamise käigus ja hageja ei olnud nõus kandma puuduliku elektrisüsteemiga seotud lisakulusid. Kostja nimel pidas hageja seadusliku esindajaga üürilepingu eelseid läbirääkimisi volitatud esindaja A.A.. Väljavõtted poolte sõnumi- ja e-kirjavahetusest ning tunnistaja A.A. ütlused kogumis tõendavad kostja väidet, et lepingueelsetel läbirääkimistel lubas hageja vahetada ruumides aknad 2018. a mai lõpuks. Ka lepingueelsetel läbirääkimistel sõlmitud kokkulepped saab lugeda lepingu osaks. Tõenditest võib järeldada, et akende vahetus hageja poolt oli kostja poolt lepingu sõlmimise eelduseks ja üheks oluliseks tingimuseks. Hageja korraldas akende vahetuse alles 03.07.2019, s.o rohkem kui aasta pärast lubatud tähtaega. Hageja poolt kohustuse täitmata jätmist saab käsitleda VÕS § 313 lg 1 mõttes mõjuva põhjusena lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. A.A. sõnul oli kostjale oluline, et aknad peaksid sooja. Tõendid kogumis tõendavad, et aknad ei pidanud talveperioodil sooja. Mõistlikult võib järeldada, et see takistas oluliselt kostja äritegevust. Asjaolu, et kostja esitas ülesütlemisavalduse päev pärast seda, kui hageja oli aknad vahetanud, ei välista ülesütlemist. Tunnistaja A.A. ütlused tõendavad, et hageja lubas akende vahetuse toimumist 02.07.2019, tegelikkuses toimus see järgneval päeval. Arvestades ka varasemaid lubadusi, võib järeldada, et kostja oli lubaduste täitmise suhtes teadmatuses. Kostjale ei olnud teada, millal tööd lõppevad, mistõttu ei saanud ta oma äritegevust planeerida. Hageja ei ole esitanud asjaolusid, mille põhjal saaks hinnata tunnistaja A.A. väited ebausaldusväärseteks. Hageja 21.10.2020, s.o pärast asja sisulise arutamise lõpetamist, esitatud tõendid tuleb hagejale tagastada. 12.10.2020 kohtuistungil hageja asja arutamise täiendamist ei soovinud. Hageja ei ole põhistanud, et ta ei saanud tõendeid esitada õigeaegselt. Kostja on tõendanud ka muude ülesütlemise alusena toodud asjaolude esinemist. Poolte kirjavahetus, kostja kirjavahetus Eesti Keskkonnateenused AS-ga ja tunnistaja A.A. ütlused tõendavad, et kostjal oli probleem sellega, et tema renditud konteinerisse ladustasid prügi selleks õigustamata isikud. Sellega seoses tekkisid kostjal lisakulud. Vaatamata kostja
pöördumistele hageja probleemi ei lahendanud. Hageja võimuses oli olukord lahendada (nõuda teistelt üürnikelt kohustuste täitmist või lubada paigutada prügikonteiner endisesse kohta). Hageja ei ole esitanud vastuväiteid sellele, et vaheuks vajas vahetamist. Kostja soovis sellega lahendada soojapidavuse probleemi. Hageja väitel ei lubanud ta ust vahetada, kuna kostja soovis puitukse asendada MDF materjalist plastkattega uksega. Isegi kui uks ei olnud sobiv, siis hageja ei ole tõendanud, et ta oleks pakkunud kostja probleemile mingeid lahendusi. Sellist käitumist ei saa pidada hea usu põhimõttega kooskõlas olevaks. Tõendid tõendavad ka kostja väidet, et ruumide kasutamise käigus ilmnesid puudused elektrisüsteemis. Sellega seoses kandis kostja kulusid, mis hageja oli nõus osaliselt hüvitama, tasaarvestades kostja kulud enda üüri ja kõrvalkulude nõuetega. Elektrisüsteemiga seotud lisakulusid ei pidanud kostja lepingu sõlmimisel ette nägema. Arvestades kõiki eeltoodud asjaolusid, esinesid mõjuvad põhjused, mille tõttu ei saanud kostjalt oodata üürilepingu täitmise jätkamist ja kostja poolt VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused on täidetud. Ruumide seisukord ei vastanud restorani pidamiseks vajalikele nõuetele. Osaliselt olid puudused kostjale teada enne lepingu sõlmimist (aknad), millise puuduse lubas hageja oma kulul kõrvaldada, kuid seda vaatamata kostja pöördumistele mõistliku aja jooksul pärast lubatud tähtaega ei teinud. Osaliselt avaldusid puudused (elektrisüsteem) pärast lepingu sõlmimist, millega seoses kandis kostja täiendavaid kulusid, mida ta lepingu sõlmimisel ette ei pidanud nägema ning mida hageja nõustus hüvitama vaid osaliselt. Lisaks avaldusid probleemid prügiveoga, millega seoses pidi kostja kandma lisakulusid, mida ta ette ei saanud näha. Kostja on korduvalt pöördunud hageja poole. Hageja probleeme ei lahendanud. Kostja huvi leping ennetähtaegselt lõpetada on olulisem hageja huvist lepingu täitmiseks kokkulepitud tähtajani. Kostja on lepingu üles öelnud mõistliku tähtaja jooksul. Eeldatavalt oli kaks kuud piisavalt pikk aeg, et hageja saanuks otsida uue üürniku. Hageja väide, et kostja sõlmis 2019. a juulis üürilepingu ruumide kasutamiseks Kagukeskuses, ei oma hagejaga sõlmitud üürilepingu ülesütlemise seisukohalt tähtsust. Kuna kostja ülesütlemine on kehtiv, lõppes üürileping kostja ülesütlemisega alates 04.09.2019. Hageja poolt 17.10.2019 avaldusega üürilepingu ülesütlemine alates 18.10.2019 on tühine. Hageja nõue kahju 14 400 eurot hüvitamiseks ei ole põhjendatud. Kuna üürileping lõppes alates 04.09.2019, siis pärast seda ei olnud kostjal enam kohustust lepingut täita ja hageja ei saa tugineda kostja lepingurikkumisele alates 04.09.2019. Alates 04.09.2019 kostja ruume ei kasutanud. Seetõttu ei ole üürinõue alates 04.09.2019 põhjendatud. Põhjendatud on hageja kommunaalkulude nõue kuni 04.09.2019. a 403,27 eurot ja kulutuste nõue 680,60 eurot, kokku 1083,87 eurot, kuid need nõuded on kostja tasaarvestuse tulemusena lõppenud. Kostja on tasaarvestanud hageja nõuded oma tagatise nõudega summas 1326 eurot. Hageja ei ole esitanud vastuväiteid, mis välistaksid kostja tasaarvestuse maksmapanemise. Hageja ei ole vaidlustanud, et üürilepingu sõlmimisel maksis kostja hagejale tagatist 1326 eurot, mida hagejal vastavalt üürilepingu p-le 1.4 oli õigus lepingust tulenevate kostja kohustustega tasaarvestada. Kuna kahjunõue ja võlanõue ei ole põhjendatud, ei ole põhjendatud ka viivisenõue.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.AS Kamel esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 10. novembri 2020 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud vastustaja kanda, alternatiivselt saata asi tagasi maakohtusse. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) rikkus kohus oluliselt võistlevuse põhimõtet ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 238 lg-s 1 sätestatut ning tegi hageja jaoks üllatava lahendi, kui lubas kostjal esitada tõendeid
ilma selgituseta, missugust vaidlusalust asjaolu kostja iga tõendiga tõendada soovib. Kostja ei suutnud tõendada ka tõendi ehtsust; 2) ei saanud A.A. tunnistajana üle kuulata ja tema ütluseid ei saa arvestada, kuna A.A. tegutses lepingu sõlmimisel, täitmisel ja lõppemisel juhatuse ülesannetes ning kohtumenetlust ette valmistades kostja esindajana. Kohus lubas A.A.l esitada teadvalt valeväiteid ja luua täiendavaid väiteid tõendamiseseme asjaolude kohta. A.A. ütlused, et kostjale oli oluline, et aknad peaksid sooja, on olulises vastuolus ülesütlemisavaldusega, mille järgi oli akende vahetuse eesmärgiks restorani üldmulje paranemine ja madalamad küttekulud kütteperioodil; 3) ei olnud kostja poolt üürilepingu ülesütlemine õigustatud. Kohus ei ole VÕS § 313 tõlgendanud kooskõlas kehtiva õigusega ja on jätnud poolte huvid kaalumata. Pooled sõlmisid üürilepingu ilma hageja poolt akende vahetuse kohustuseta. Üürilepingu p-s 1.2 on kokku lepitud, et lepingu allkirjastamisega kaotavad kehtivuse kõik pooltevahelised varasemad kokkulepped üürilepingu eseme või selle osa suhtes. Kohus on lugenud kostja esitatu hageja menetlusdokumendiks (tl 70 e-kiri, mille manuses on vahetatud arvamusi lepingu tingimuste kohta). Veel 05.09.2018 on pooled pidanud läbirääkimisi akende vahetamise üle. Asjaolu, et hageja otsustas kostjale vastu tulla ja hakkas planeerima akende vahetust, ei saa tõlgendada hageja kahjuks. Jäätmete äravedamine oli üürilepingu p 3.2.11 järgi kostja kohustus. Kinnisasja omaniku õigus on määrata prügikasti asukoht. Olukorras, kui kostja kaebas, et tema prügikasti panevad jäätmeid ka teised kinnisasja kasutajad, võimaldas hageja jäätmete panemist ka hageja prügikasti, kuigi see ei olnud hageja kohustus. Vaheuks ei vajanud vahetamist, vaid vajadusel remonti, mis oli üürilepingu järgi kostja kohustus. Hageja ei lubanud ust vahetada, sest kostja soovis puitukse asendada MDF materjalist plastkattega uksega. Lisaks puudus kostjal ukse vahetamiseks kõigi kinnisasja kaasomanike nõusolek, mis oli üürilepingu p 3.2.7 järgi hageja nõusoleku eelduseks. Kostja oli nõus üürilepingu eseme kasutusse võtma seisundis, nagu see üürile andmise hetkel oli ja kandma kõik remondikulud. Kuigi elektrisüsteemi olukord pidi olema ja oli kostjale teada, oli hageja nõus elektrisüsteemi remondikulud osaliselt tasaarvestama. Muudeks tasaarvestusteks puudub kostjal alus. Kuivõrd aknad olid ülesütlemise hetkeks vahetatud, puudus hagejapoolne kohustuste rikkumine ja ülesütlemise materiaalsed eeldused ei olnud täidetud. Hageja huvi lepingu jätkamiseks kaalub üles kostja huvi leping lõpetada. Kostjale lepingu jätkamisest kahju ei tekkinud. Kahju tekkis hagejale, kes tegi olulise kulutuse ja vahetas kostja huvi arvestades välja restorani aknad. Kostja ülesütlemine on olulises vastuolus heade kommete ja hea usu põhimõttega; 4) rikkus kohus oluliselt selgitamiskohustust ja olulised asjaolud jäid välja selgitamata. Kohus ei arutanud pooltega asjaolusid, ei juhtinud hageja tähelepanu tõendamiskoormisele ega võimaldanud esitada õigeaegselt täiendavaid tõendeid, ei juhtinud tähelepanu kvalifikatsioonile ja ei võimaldanud avaldada selle kohta arvamust. Kuna eelmenetluses ei käsitletud akende seisundit, vaid peeti silmas üksnes asendamise või restaureerimise asjaolusid restorani üldmuljet arvestades, olid tunnistaja A.A. väited akende halva seisundi kohta kostjale üllatuslikud. Apellant palub võtta vastu hageja 21.10.2020 esitatud tõendid, mis lükkavad ümber A.A. valeväited akende seisundi kohta ja väite, et valduse saamisel ei olnud laes valgusteid. Samuti taotleb hageja jätkuvalt nõuda kostjalt restorani Namaste ja Kagukeskus vahelise üürilepingu esitamist tõendamaks hageja väidet, et kostja ütles üürilepingu üles seetõttu, et kostjale tehti 2019. a juunis ettepanek restorani üleviimiseks Kagukeskusesse; 5) on üürileping üles öeldud hageja poolt kostja rikkumiste tõttu ja hagejal on õigus nõuda kahju hüvitamist. Kuna kohus on teinud ebaõige lahendi kostja ülesütlemise õiguspärasuse osas, on
kohus alusetult lugenud kostja tasaarvestuse õiguspäraseks. Kostjal puudus õigus hüvitusele ning seega puudus ka õigus tasaarvestada hageja üüri ja kõrvalkulude nõudeid.
5.Danphe OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulude apellandi kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) kohus kaalus poolte huvisid ja leidis, et kostja huvi üürileping ennetähtaegselt lõpetada on olulisem hageja huvist lepingu täitmiseks kokkulepitud tähtajani. Kohus on analüüsinud tõendeid, millest nähtuvalt tingis ülesütlemise hageja pikaajaline tegevusetus, millega kostja ei saanud üürilepingu sõlmimisel arvestada. Kostja avaldas hagejale juba 01.07.2019, et ütleb üürilepingu üles. Kaks kuud on piisavalt pikk aeg, et hageja saanuks otsida uue üürniku. Vaidluses tuleb arvestada ka lepingueelsetel läbirääkimistel kokkulepituga. Hageja käsitlus, et üürilepingu p-ga 1.2 on välistatud mistahes muud kokkulepped, mis ei nähtu lepingust, on ekslik. Antud punkt reguleerib juhtu, kus poolte vahel on olnud varasemad võlasuhted. Kohus tuvastas, et poolte vahel oli kokkulepe akende vahetuseks ja kostja on akende vahetusega seoses järjekindlalt hageja poole pöördunud. Ülesütlemisavalduses on märgitud, et aknad pidid olema vahetatud 2018. a maikuu lõpuks ning akende vahetamine oli oluline nii restorani üldmulje parandamise kui ka madalamate küttekulude pärast. Kostjal ei olnud üürilepingu sõlmimisel võimalik ette näha, et hageja ei suuda tagada, et kostja renditud prügikonteinerisse panevad prügi ka kolmandad isikud, mistõttu peab kostja kandma täiendavaid kulusid. Asjakohatu on apellatsioonkaebuses esitatu, et kostja oleks pidanud vaheukse vahetamise soovi avaldama kõigile kinnisasja kaasomanikele. Kostjal oli lepinguline suhe hagejaga ja hageja ei ole viidanud vajadusele pöörduda veel kellegi kolmanda poole. Hageja seisukohad on ka vastuolulised, kuna hageja on kinnitanud, et uks ei vajanud vahetamist ja et ta ei andnud luba ukse vahetamiseks, sest kostja soovis ukse vahetamist hageja jaoks sobimatust materjalist uksega. Kuivõrd ukse vahetamine oli ruumide sihipärase kasutamise seisukohalt oluline, siis tuvastas kohus õigesti, et antud asjaolu oli samuti erakorralise ülesütlemise aluseks; 2) rahuldas kohus õigesti kostja taotluse A.A. tunnistajana ülekuulamiseks. A.A. ei ole kostja seaduslik esindaja ja ei ole olnud ega ole kostja esindaja tsiviilasjas. Kohtuasjas esindamisega mitte seotud esindussuhted isikut tunnistajakohustusest ei vabasta; 3) jääb apellatsioonkaebusest ebaselgeks, millistele tasaarvestustele hageja vastu vaidleb. Kohus tuvastas õigesti, et tasaarvestused on kehtivad. 16.09.2019 tasaarvestusavalduses on toodud välja, et kostjal on seoses üürilepingu lõppemisega 04.09.2019 hageja vastu nõue summas 1326 eurot, s.o tagatisraha 750 eurot ja kõrvalkulude tagatis 576 eurot. Tegemist on summadega, mis kuuluvad üürilepingu lõppemisel kostjale tagastamisele; 4) ei ole Kagukeskuse ruumide kasutamiseks sõlmitud üürileping vaidluses asjakohane. Üürilepingu ülesütlemise aluseks olevad asjaolud on kajastatud 04.07.2019 avalduses ning kohus saab ülesütlemise kehtivuse hindamisel lähtuda avalduses toodust. Hageja 21.10.2020 esitatud tõendid jäeti õigesti asja juurde võtmata. Hageja pidas 12.10.2020 kohtuistungil võimalikuks sisuline arutamine lõpetada ja ei soovinud asja arutamist täiendada.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja tsiviilasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele.
7.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt ütles hageja vaidlusaluse üürilepingu kostja rikkumise tõttu alates 18.10.2019 erakorraliselt üles. Üürilepingu lõppemisest tulenevalt on hagejal kostja vastu võlgnevuse nõue 2570,32 eurot, kahjuhüvituse nõue 14 400 eurot ja viivise nõue, mille ta palus kostjalt välja mõista. Maakohus leidis, et hageja poolt üürilepingu erakorraline ülesütlemine alates 18.10.2019 on tühine, kuna pooltevaheline üürileping lõppes kostja poolse ülesütlemisega alates 04.09.2019. Seetõttu ei käsitlenud maakohus hageja väiteid kostja väidetavate rikkumiste kohta, millele hageja lepingu ülesütlemisel tugines (hageja ruumidest seadmete eemaldamine, torustiku lõhkumine). Samuti ei andnud maakohus hinnangut hageja lepingust tuleneva võlgnevuse nõudele kuni 17.10.2019 ja saamata üüritulu nõudele 14 400 eurot.
8.Ringkonnakohtu arvates on maakohus ekslikult leidnud, et pooltevaheline üürileping lõppes VÕS § 313 lg 1 alusel erakorraliselt kostjapoolse ülesütlemisega alates 04.09.2019. Kostja üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse kohaselt on peamiseks lepingu lõppemise põhjuseks see, et hageja ei vahetanud üüritud ruumides aknaid 2018. a maikuu lõpuks. Akende vahetamine oli hageja kohustuseks ning see oli eelduseks üürilepingu sõlmimisele. Maakohus asus seisukohale, et kuigi lepingus ei fikseeritud hageja kui üürileandja kohustust akende vahetamiseks ning ruumide seisukorda võeti arvesse üürihinna kindlaksmääramisel, saab lugeda lepingueelsetel läbirääkimistel sõlmitud kokkulepped lepingu osaks. Seejuures on maakohus viidanud VÕS § 14 lg-le 2 ja Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-171-14 p-s 12 väljendatud seisukohale. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on kohaldanud ebaõigesti VÕS § 14 lg-t 2 ning viide Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-171-14 p-s 12 väljendatud seisukohale ei ole asjakohane. VÕS § 14 lg 2 kohaselt lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav huvi. Neist asjaoludest, mille teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. VÕS § 14 lg 2 sätestab vastutuse eelduse juhuks, kui üks lepingueelseid läbirääkimisi pidav pool on rikkunud kohustust teatada teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu on teisel poolel lepingu eesmärki arvestades äratuntav huvi. Maakohtu poolt viidatud lahendi nr 3-2-1171-14 p-s 12 on Riigikohus rõhutanud, et kui lepingueelsete kohustuste rikkumine selgub alles pärast lepingu sõlmimist, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud enne lepingu sõlmimist. Praeguses asjas ei ole kostja väitnud, et hageja oleks enne lepingu sõlmimist varjanud akende tegelikku olukorda. Lepingu p-s 1.7 on kostja kinnitanud, et ta on tutvunud lepingu eseme seisukorraga ning on lepingu eseme seisundist, sh puudustest teadlik. Üürnik ei loe seisundit ja võimalikke puuduseid takistavateks asjaoludeks üürilepingu eesmärgipärasel kasutamisel ja on nõus üürilepingu eseme kasutusse võtma sellisena nagu see on. Pooled on üürilepingu eseme seisundit arvestanud üürihinna kokkuleppes. Lepingus ei ole sätestatud üürileandja kohustust aknaid vahetada (sh 2018. a maikuu lõpuks). Lisaks leppisid pooled lepingu p-s 1.2 kokku, et käesoleva lepingu allkirjastamisega kaotavad kehtivuse kõik poolte vahelised varasemad kokkulepped üürilepingu eseme või selle osa suhtes. Seega ei ole hageja rikkunud enne lepingu sõlmimist VÕS § 14 lg-s 2 ettenähtud teatamiskohustust ning kui akende vahetamine oleks olnud kostja jaoks tähtis, oleks selline hageja kohustus kindlasti ka kirjalikus üürilepingus fikseeritud. Seetõttu on vale maakohtu järeldus, et kostja poolt oli akende vahetamine oluliseks tingimuseks ja lepingu sõlmimise eelduseks. Kuna kostja ei ole rikkunud kohustust vahetada üüritud ruumides aknad 2018. a
maikuu lõpuks (ega mitte ka mingil hilisemal tähtajal), siis puudub peamine kostja ülesütlemisavalduses märgitud mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Pelgalt asjaolu, et pooled vahetasid pärast lepingu sõlmimist e-kirju akende vahetamise üle ning hageja oli nõus aknad vahetama, ei anna alust väita, et hageja oleks rikkunud kohustust aknad vahetada. Seejuures mingis tähtajas pooled kokku ei leppinud ning enne kostja poolt lepingu erakorralist ülesütlemist vahetas hageja aknad ära.
9.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-84-10 p-s 12 asunud seisukohale, et VÕS § 313 lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks põhjuseks erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine on muutunud ühe või teise poole jaoks võimatuks. Samas ei ole selle sätte alusel välistatud õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda ka siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevalt lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, kuid seda vaid juhul, kui tema eeltoodud huvi ületav ülekaalukalt hageja huvi üürilepingu jätkamise vastu. Seega tuleb poolte huvisid kaaluda poolte poolt esiletoodud asjaoludest lähtudes. Kostja üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduses märgitud muud põhjused (teiste üürnike poolt hageja prügikonteineri kasutamine, üüritud ruumides puudulik elektrisüsteem, teise korruse vaheukse vahetamise mittevõimaldamine) on ülesütlemisavalduse kohaselt sellised, mille tekkimist või muutumist ei saanud kostja lepingu sõlmimisel ette näha ning seetõttu need põhjused iseenesest võivad õigustada lepingu erakorralist ülesütlemist. Maakohus leidis, et kõiki ülesütlemisavalduses nimetatud põhjuseid tuleb hinnata koos ning seetõttu on kostja huvi lõpetada leping ennetähtaegselt kaalukam võrreldes hageja huviga lepingu jätkamise vastu. Ringkonnakohus maakohtuga ei nõustu. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et lepingu p 3.2.11 järgi oli kostja kohustuseks jäätmete äravedu ja seda kostja enda kulul. Hagejale ei saa ette heita seda, et kostja prügikasti kasutasid teised üürnikud. Teise korruse vaheukse vahetamise osas on maakohus heitnud hagejale ette, et ta ei pakkunud omalt poolt välja lahendusi probleemile olukorras, kus pooled olid eri meelt, millisest materjalist peaks uus uks olema. Ringkonnakohtu arvates ei ole kindlasti tegemist põhjusega, mis õigustaks lepingut ennetähtaegselt lõpetada. Lepingu täitmise käigus ilmnenud elektrisüsteemi puuduste osas on hageja nõustunud tasaarvestuse tegemiseks (I kd, tl 77) ning ka nimetatud asjaolu ei ole käsitletav mõjuva põhjusena VÕS § 313 lg 1 tähenduses.
10.Nagu ringkonnakohus eelnevalt märkis, puudusid kostjapoolsel ülesütlemisel materiaalsed eeldused. Sellest tulenevalt jättis maakohus põhjendamatult hindamata, kas hageja poolt lepingu erakorraline ülesütlemine on kehtiv ning kas hageja rahalised nõuded kostja vastu on põhjendatud. Maakohtu otsuses puuduvad põhjendused hageja nõuete rahuldamise või mitterahuldamise kohta. TsMS § 656 lg 1 p 5 kohaselt on tegemist menetlusõiguse normi olulise rikkumisega, mis toob vältimatult kaasa kohtuotsuse tühistamise ja asja maakohtule uueks arutamiseks saatmise. Asja uuel arutamisel peab maakohus lahendama hagiavalduse ning võimaldama pooltel esitada asjakohaseid tõendeid (sh lahendama hageja taotluse apellatsioonkaebuses nimetatud tõendite asja juurde võtmiseks).
11.TsMS § 251 lg 2 kohaselt võib tunnistajana üle kuulata iga inimese, kellele võivad olla teada asjas tähtsust omavad asjaolud, kui ülekuulatav ei ole selles asjas menetlusosaline või menetlusosalise esindaja. Hageja poolt esitatud e-toimiku väljavõtte kohaselt on A.A. kostja lepinguline esindaja ning see asjaolu välistab A.A. tunnistajana ülekuulamise. Maakohus ei ole sellele tähelepanu pööranud ja on kuulanud A.A. üle tunnistajana.
Asja uuel lahendamisel peab maakohus nimetatud hageja vastuväite sisuliselt lahendama.
12.Menetluskulude jaotuse otsustab TsMS § 173 lg 3 alusel maakohus. /allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.