Otsuse avalikult teatavakstegemise 25. veebruar 2021, Tartu kohtumaja aeg ja koht Tsiviilasja number
2-20-130746
Tsiviilasi
OÜ Robinson Kinnisvara hagiavaldus E. K. vastu maakleritasu 540 euro, viivise 52,70 euro, põhinõudelt jooksva viivise ja kahjuhüvitise 50 euro nõudes
Tsiviilasja hind
685,90 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: OÜ Robinson Kinnisvara, registrikood: 10148790, asukoht: Võru tn 3, 50111 Tartu Hageja lepinguline esindaja: T. T., e-post: XXX Kostja: E. K., isikukood: XXX; elukoht: XXX; epost: XXX Kostja lepinguline esindaja (XXX): M. K. 03.veebruar 2021 Liine Johannes
Kohtuistungi aeg Protokollija
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada OÜ Robinson Kinnisvara hagi E. K. vastu maakleritasu 540 euro, kahjuhüvitise 50 euro ja viivise väljamõistmiseks osaliselt.
2.Mõista E. K. OÜ Robinson Kinnisvara kasuks välja:
2.1.346 eurot 35 senti (sealhulgas maakleritasu 270 eurot, kahjuhüvitis 50 eurot ja viivis 08.10.2020 seisuga 26 eurot 35 senti);
2.2.Viivis tasumata maakleritasult 270 eurolt alates 09.10.2020 kuni maakleritasu tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
Jätta OÜ Robinson Kinnisvara hagi E. K. vastu rahuldamata osas, milles OÜ Robinson Kinnisvara palub mõista E. K. välja maakleritasu suuremas summas kui 270 eurot ja viivise 08.10.2020 seisuga suuremas summas kui 26 eurot 35 senti.
4.Toimetada otsus kätte menetlusosalistele. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
1.Jätta menetluskuludest 53,89 % kostja kanda ja 46,11 % hageja kanda.
2.Mõista E. K. OÜ Robinson Kinnisvara kasuks välja menetluskulu 255,98 eurot.
3.E. K. ei ole hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid.
4.Mõista E. K. OÜ Robinson Kinnisvara kasuks välja viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni selle täitmiseni. Apellatsioonkaebuse esitamine Kohus annab loa otsuse edasikaebamiseks. Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Selgitus menetlusabi taotlejale Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
Hagiavaldus ja hageja nõuded
1.Tartu Maakohtu menetluses on OÜ Robinson Kinnisvara (hageja) 08.10.2020 hagi E. K. (kostja) vastu järgmistes nõuetes: 1) välja mõista kostjalt hageja kasuks põhivõlg summas 540 eurot; 2) välja mõista kostjalt hageja kasuks viivis arvestatuna kuni 08.10.2020 summas 52,70 eurot ja alates 09.10.2020 protsendina (8% aastas + Euroopa Keskpanga intressimäär) põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni; 3) välja mõista kostjalt hageja kasuks kahjuhüvitis summas 50 eurot; 4) menetluskulud jätta kostja kanda; 5) kohustada kostjat tasuma hagejale viivist kostja poolt hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
2.Hagiavalduse kohaselt aktiveeris hageja 19.07.2019 kinnisvarakuulutuste portaalis kv.ee kuulutuse, milles hageja pakkus üürida 3-toalist XXX asuvat korterit. Kuulutuse kohaselt oli korteri igakuine üür 450 eurot ning esimese maksena tuli uuel üürnikul tasuda ühe kuu ettemaks, garantiiraha ning maakleritasu. Esimeste üürihuviliste hulgas oli kostja koos oma XXX M. K., kes avaldasid soovi sõlmida hageja vahendusel korteriomaniku P. K. üürileping. Hageja võttis kostja nõustumuse vastu ja edastas kostjale 19.07.2019 tasumiseks maakleritasu arve summas 450 eurot + käibemaks 90 eurot, kokku 540 eurot. Arve tasumise tähtajaks oli 20.07.2019, mil sõlmiti eluruumi üürileping kostja ja P. K. vahel. Eluruum anti kostjale üle 31.08.2019, kuid arvet kostja ei tasunud. 23.07.2020 edastas hageja kostjale nõudekirja, kuid kostja sellele ei vastanud. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja võttis hagejaga ühendust ja väljendas igakülgselt tahet sõlmida hageja vahendusel kuulutuses toodud tingimustel eluruumi üürileping ehk hageja osutas kostjale tasulist maaklerteenust. Hageja näol on tegemist kinnisvarabürooga, mis tegelebki ülalkirjeldatud vahendusteenuse
osutamisega. Korteriomandi, mille üürilepingu kostja selle omanikuga 20.07.2019 sõlmis, pakkus kuulutuse vahendusel kostjale hageja esindaja. Üürileping sõlmiti hageja poolt avaldatud kuulutuses toodud tingimustel ja hageja lepingublanketil. Maaklerilepingule ei ole kehtestatud kohustuslikku vormi. Kostja on oma tegevusega, st pärast maakleriteenuse kohta arve saamist, üürilepingu sõlmimisele ilmumisega, veel kord kinnitanud maakleriteenuse tingimustega nõustumist. Maakleri teenustasu summas 540 eurot ehk ühe kuu üür, millele lisandub käibemaks, on Tartu kinnisvaraturul korteri üürilepingu sõlmimise vahenduse eest tavapärane ja mõistlik tasu. Hageja arvestab oma nõudelt viivist alates 21.07.2019 seadusjärgses määras 8% aastas ning kostjal on hagiavalduse esitamise ajaks tekkinud viivise tasumise kohustus summas 52,70 eurot. Kuna kostja ei täitnud oma lepingulisi kohustusi, oli hageja sunnitud pöörduma õigusabi saamiseks O. N. C. poole ja kandma sellega seonduvalt õigusabikuludena 50 eurot. Nimetatud kulud olid vajalikud kaitsmaks hageja õigusi ning on mõistliku suurusega. Kostja vastus hagiavaldusele
3.Kostja on 12.11.2020 vastuses seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud tuleb jätta hageja kanda. Kostja ei ole palganud maaklerit ega sõlminud maakleritasu lepingut. Üürikorteri leidmiseks vastas kostja kuulutusele, mille on vastusele lisanud. Hageja on esitanud arve nr 71 nii broneerimistasuna kui maakleritasuna. Kohtu selgitused
4.03.12.2020 määruses selgitas kohus pooltele asjassepuutuvaid seadusesätteid, tõendamist vajavaid asjaolusid ning tõendamiskoormist. Kohus andis pooltele tähtaja seisukohtade, taotluste ning tõendite esitamiseks. Hageja seisukohad tulenevalt selgitusmäärusest
5.Hageja ei nõustu kostja väitega, et kostja ei ole maaklerit palganud ega maakleritasu lepingut sõlminud. Kostja poolt tõendina esitatud XXX kuulutus on puudulik või töödeldud, kuna selles puuduvad hageja kontaktandmed. Seetõttu jääb arusaamatuks, kuidas oskas kostja üürisooviga hageja poole pöörduda. Hageja XXX kuulutuses on korrektselt kajastatud hageja kontaktandmed, kommunaalteenuste maksumus eelnevatel kuudel ning teave selle kohta, et koos esimese maksega kuulub tasumisele ka maakleritasu.
6.Üürileping on allkirjastatud 20.07.2019 hageja büroos, asukohaga XXX. Üürileping on allkirjastatud hageja blanketil ja on koostatud vastavalt hageja poolt samas toimunud ja vahendatud läbirääkimistele kostja ja üürileandja vahel. Hageja esindaja M. K. viibis ca 11,5 tundi kostja poolt üüritud korteriomandi üleandmisel. Kostja ei esitanud hagejale ühtegi pretensiooni ega küsimust kostjale selleks ajaks esitatud arve kohta. Kostja ei ole kunagi varasemalt väitnud, et puudub kokkulepe tasu kohta, et ta ei ole hagejalt maaklerteenust tellinud või pole seda saanud. 2019. a sügisel teatas kostja hagejale, et ta ei tasu maaklerteenuse eest, sest hageja on teinud kehva tööd. Hageja on kostjale selgitanud, et eluruumi puuduste osas on tal üürilepingu pinnalt õigus esitada nõuded üürileandja vastu. Hageja möönab, et esialgu edastati kostjale tasumiseks broneerimistasu arve. Kuna üürilepingu allkirjastamise ajaks oli broneerimistasu arve kostja poolt tasumata, siis tühistas hageja broneerimistasu arve ning väljastas kostjale tasumiseks arve maakleritasu kohta. Kostja ei ole hagejale kunagi esitanud vastuväiteid maakleritasu suuruse kohta, mistõttu on hageja seisukohal, et poolte vahel on maakleritasus kokku lepitud. Eestis on tavapärane, et maakleritasu suurus on ühe kuu üür, millele lisandub käibemaks ning viide maakleritasu lisandumisele oli hageja üürikuulutustes välja toodud.
7.08.10.2020 esitatud arve nr XXX tekkimine oli kostjale ettenähtav ning ei ole ebamõistlikult suur. Isikule, kes jätab arve tasumata, on ettenähtav, et kohustuse rikkumisel võib teine lepingupool oma õiguste maksmapanekuks pöörduda õigusabi osutava teenusepakkuja poole. Hageja lepingulise esindaja tunnitasu on kohtupraktikas
aktsepteeritud suuruses (120 eurot/h). Kostja jättis hageja esindaja poolt saadetud nõudekirjale vastamata, mistõttu oli hageja sunnitud kohtueelsed läbirääkimised lõppenuks lugema. Kostja seisukohad tulenevalt selgitusmäärusest
8.Kostja märgib, et tema ei tea, kes pöördus hageja poole ja palus teha korteri väljaüürimiseks vajalikke toiminguid. Kostja ei tea, kelle korraldusi hageja järgis korteri väljaüürimisega seotud toimingute tegemisel. Kostja leidis kuulutuse portaalist city24.ee. Kostja suhtles korteriomaniku P. K., vastates city24.ee kuulutusele. Enne üürilepingu sõlmimist ei võimaldatud kostjal korterit üle vaadata. Kostja ei tea, kelle korraldusel/juhistest lähtuvalt koostati üürilepingu tekst. Kostja sõlmis üürilepingu P. K. 20.07.2019 XXX. Kostja ei ole palganud maaklerit ega olnud käsundiandja hagejale toimingute tegemiseks korteri väljaüürimisel. Kohtuistung
9.03.02.2021 kohtuistungil jäi hageja hagiavalduse ning kirjalikult esitatud seisukohtade juurde ning kostja vaidles hagiavaldusele vastu. Kohus arutas pooltega võimalust lõpetada kohtuvaidlus kompromissiga, kuid pooled kokkuleppele ei jõudnud. Kohus kuulas vande all üle hageja seadusliku esindaja M. K. Hageja leidis, et maakleritasus kokkuleppimine on tõendamist leidnud ning palus hagiavalduse rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda. Kostja leidis, et tema ei ole maaklerit palganud ning palus jätta hagi rahuldamata.
KOHTU SEISUKOHT
10.Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Kohtu põhjendused on alljärgnevad.
11.Hageja nõuab kostjalt temale osutatud maakleriteenuse eest tasu, samuti viivist ning tekitatud kahju hüvitamist. Kostja leiab, et tema ei ole hagejaga maaklerilepingut sõlminud ning ei ole kohustatud tasu maksma.
12.Seega tuleb kohtul analüüsida, kas ja milline leping on poolte vahel sõlmitud ning kas kostja on tasu maksmise kohustust rikkunud.
13.Leping sõlmitakse VÕS § 9 lg 1 järgi pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Pakkumus (ofert) on VÕS § 16 lg 1 järgi lepingu sõlmimise ettepanek, mis on piisavalt määratletud ja väljendab pakkumuse esitaja (oferendi) tahet olla ettepanekule nõustumuse andmise korral sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. Nõustumus (aktsept) on VÕS § 20 lg 1 järgi otsese tahteavaldusega või mingi teoga väljendatud nõusolek sõlmida leping. Leping on VÕS § 9 lg 2 järgi pakkumusele nõustumuse andmisega sõlmitud ajast, mil pakkumuse esitaja nõustumuse kätte sai.
14.VÕS § 658 lg 1 kohaselt kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Maakleri kohustused võivad VÕS § 658 lg 1 mõttes piirduda sellega, et ta osutab käsundiandja võimalusele kolmanda isikuga leping sõlmida. Vahendamine VÕS § 658 lg 1 mõttes tähendab lepingu sõlmimiseks käsundiandja ja kolmanda isiku kokkuviimist, samuti lepingu sõlmimiseks vajalike ettevalmistuste tegemist, nagu näiteks lepingu projekti ettevalmistamist, eelläbirääkimiste pidamise korraldamist, vajalike dokumentide ja informatsiooni hankimist jms. Vahendamise puhul on oluline ka maakleri aktiivsus lepingu teise poole veenmises käsundiandjat huvitava lepingu sõlmimiseks (vt ka P. Varul jt (koost). Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne. Juura 2019, § 658, p 3.1.).
15.Õige on hageja väide selles, et üürilepingu vahendamisele suunatud maaklerileping on vormivaba, st puudub kirjaliku vormi nõue. Seega võib maaklerileping olla sõlmitud ka suuliselt.
16.Hageja seadusliku esindaja M. K. vande all antud seletuse kohaselt palus korteriomanik (P. K.) leida temal uus üürnik; korteriomanik on oma korterit välja üürinud ka varem, ta teavitab hageja seaduslikku esindajat, kui korter vabaneb, hageja seaduslik esindaja aktiveerib kuulutuse (kohtuistungi protokoll, lk 6, lk 8). Eeltoodust järeldub, et P. K. ja hageja vahel oli sõlmitud suuline maaklerileping vahendamaks korteriomanikule üürnikuga üürilepingu sõlmimist.
17.Tulenevalt VÕS § 668 ei ole maakleril keelatud tegutseda ka teise lepingupoole maaklerina. Kohus analüüsib järgnevalt, kas hagejal oli sõlmitud maaklerileping ka kostja kui üürnikuga.
18.Hageja seadusliku esindaja vande all antud seletusega (kohtuistungi protokolli lk 5) ja kohtule esitatud kv.ee kuulutusega (hagiavalduse lisa nr 1) ja XXX kuulutusega (hageja 29.12.2020 menetlusdokumendi lisa nr 1) on tõendatud, et hageja pani 18. või 19. juulil 2019 kinnisvaraportaalidesse kuulutuse, milles hageja pakkus üürida 3-toalist XXX asuvat korterit. Kv.ee kuulutuses on märgitud, et esimene maks sisaldab ühe kuu ettemaksu, garantiiraha ning maakleritasu, samuti sisaldab kuulutus viidet Robinson Kinnisvara OÜle, so hagejale. City24.ee kuulutuses on samuti samas sõnastuses märgitud, et esimene maks sisaldab ühe kuu ettemaksu, garantiiraha ning maakleritasu; ühenduse võtmiseks on kuulutuses märgitud Robinson Kinnisvara OÜ kontaktid. Kostja on 18.12.2020 vastuses märkinud, et tema vastas city24.ee kuulutusele. Kostja poolt kohtule esitatud city24.ee kuulutus (kostja 12.11.2020 menetlusdokumendi lisa nr 1) on sisult sama kui hageja poolt kohtule esitatud city24.ee kuulutus, va asjaolu, et sel kuulutusel puuduvad kuulutaja kontaktandmed ning fotoalune lisainformatsioon esimese makse ja kommunaalkulude kohta. Mõlemal kuulutusel on sama City24 ID number. Kohus järeldab eeltoodust, et nii hageja kui kostja poolt kohtule esitatud city24.ee kuulutuse puhul on tegemist sama kuulutusega, kuid tulenevalt asjaolust, et kuulutus ei ole aktiivne, puuduvad kostja poolt kohtule esitatud kuulutuses nii kuulutaja kontaktandmed kui fotoalune lisainformatsioon. Kostja on 12.11.2020 vastuses märkinud ja kostja lepinguline esindaja kinnitas kohtuistungil, et kostja vastas just sellele city24.ee kuulutusele, mis kostja on kohtule esitanud. Kohtuistungil täpsustas kostja lepinguline esindaja, et kuulutusel oli maakleri number, vastas meesterahvas, ütlesime, et oleme huvitatud, lepiti kokku, et saate tulla ja rääkida omanikuga (kohtuistungi protokoll, lk 3-4). Kostja on 18.12.2020 vastuses kinnitanud, et sõlmis P. K. üürilepingu XXX 20.07.2019. XXX on hageja asukoha aadress. Kostja lepinguline esindaja avaldas kohtuistungil, et nad ei ole kunagi sõlminud lepingut selle mehega (M. K.), vaid sõlmisid lepingu P. (K.) (kohtuistungi protokoll, tl 3). Kohtule on esitatud Tartus, 20.07.2019 P. K. kui üürileandja ja kostja kui üürniku vahel sõlmitud eluruumi üürileping, mille p 1.1 kohaselt on lepingu ese eluruum asukohaga XXX (hagiavalduse lisa nr 3). Eluruumi üürileping koos üleandmise-vastuvõtmise aktiga on kokku kolmel lehel ning iga lehe pealdises on Robinson Kinnisvara embleem, mis võimaldab arvata, et leping on sõlmitud hageja blanketil. Hageja on kohtule esitanud sama lepingu ka allkirjastatud kujul ning sellelt nähtub iga lehe allosas allkirjade juures tempel hageja seadusliku esindaja M. K. nime, telefoninumbri ja meiliaadressiga (hageja 29.12.2020 menetlusdokumendi lisa nr 2). Toimingute kohta pärast üürilepingu sõlmimist on kostja lepinguline esindaja kohtuistungil kinnitanud, et korterit tutvustas kostjale M. K. (kohtuistungi protokoll, lk 4), samuti viibis M. K. poolteist tundi juures korterisse sissekolimise ajal (kohtuistungi protokoll, lk 5).
Eelnevalt tuvastatud asjaoludele tuginedes on kohus seisukohal, et hageja ja kostja vahel sõlmiti VÕS § 9 lg 1 järgi pakkumuse esitamise (üürikuulutuse ülespanek hageja poolt) ja sellele nõustumuse andmisega (kuulutusele vastamine ja üürilepingu sõlmimiseks kohale ilmumine kostja poolt) maaklerileping VÕS § 658 lg 1 tähenduses, mille raames hageja vahendas kostjale eluruumi, asukohaga Luha tn 2 korter 21 Tartus, üürilepingu sõlmimist korteriomaniku P. K. Maaklerilepingu sõlmimist kinnitavad tuvastatud asjaolud selles, et just hageja viis kostja kokku korteriomanikuga (hageja leppis selles kostjaga telefoni teel kokku ning üürilepingu sõlmimiseks kohtuti hageja büroo asukohas), seejuures olid hagejal tehtud üürilepingu sõlmimiseks vajalikud ettevalmistused (koostatud üürileping hageja blanketil) ning pärast lepingu sõlmimist tutvustas just hageja kostjale eluruumi ning andis kostjale üle ka eluruumi valduse. Kohtu hinnangul on hageja tõendanud, et ilma temata ei oleks kostja P. K. üürilepingu sõlmimiseni jõudnud. Kostja ei ole vastupidist tõendanud.
19.Maaklerileping on oma olemuselt tasuline leping. Maakleritasu saamine VÕS § 664 lg 1 mõttes eeldab, et maakleri panuse tulemusena sõlmib käsundiandja maakleri vahendatud või osundatud kolmandate isikutega lepingu. Maakleril on VÕS § 664 lg 1 järgi õigus saada maakleritasu alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest (vt Riigikohtu 30. oktoobri 2019 lahend tsiviilasjas nr 2-18-1521, p 11, 13). Eelnevalt on kohus tuvastanud, et hageja vahendamise tulemusena sõlmiti 20.07.2019 P. K. kui üürileandja ja kostja kui üürniku vahel eluruumi üürileping. Seega oli hagejal alates üürilepingu sõlmimisest 20.07.2019 õigus VÕS § 664 lg 1 alusel maakleritasu saada.
20.Olukorras, kus hagejal oli sõlmitud maaklerileping kummagi lepingupoolega, tuleb maakleritasu saamiseks tuvastada, millised olid hageja kokkulepped lepingupooltega maakleritasu saamiseks. Hageja seisukoht on läbivalt, et maakleritasu summas 540 eurot pidi tasuma kostja. Hageja seadusliku esindaja M. K. vande all antud seletusest nähtub, et kõik maksed, sh maakleritasu, olid kirjas hageja poolt avaldatud kuulutuses (kohtuistungi protokoll, lk 5). Lisaks on M. K. vande all selgitanud, et kui kuulutusel on maakleritasu juures, siis maksab üürnik ja kui kuulutuses mainitud pole, maksab omanik, seepärast see kuulutusse läkski ja suusõnaliselt sai seda räägitud enne lepingu sõlmimist (kohtuistungi protokoll, lk 8). Kohus on eelneval p-s 21 juba märkinud, et nii kv.ee kui city24.ee kuulutusel oli foto all lisainformatsioon selle kohta, et esimene maks sisaldab mh ka maakleritasu. Samas puudub kuulutustel info maakleritasu suuruse kohta. Hageja seadusliku esindaja M. K. vande all antud seletusest nähtub täiendavalt, et esmalt saatis ta kostjale broneerimiseks arve, arvele ei vastatud midagi. M. K. eeldas üürilepingu sõlmimisel, et kostja tasub arve, kui kostja saab korterisse sisse, M. K. seda kostjalt üle ei küsinud (kohtuistungi protokoll, lk 5). Kostja on eitanud igasuguseid kokkuleppeid maakleritasu osas. Ka kohtuistungil selgitas kostja lepinguline esindaja, et rahasumma üle kunagi ei arutatud, maakleri vahendustasu ei mainitud kordagi telefonikõnes, kui kuulutuse peale helistati, ka üürilepingus ei olnud maakleritasu kirjas, ka korteri ülevaatamisel ei mainitud maakleritasu (kohtuistungi protokoll, lk 3-4). Samas tunnistab kostja, et hageja on temale e-postile saatnud tasumiseks arve nr XXX ning seda nii broneerimistasuna kui maakleritasuna. Kostja on esitanud kohtule väljavõtte oma e-postkastist, millest nähtub, et 24.07.2019 on hageja saatnud kostjale 19.07.2019 arve nr 71 broneerimistasu 540 euro maksmiseks maksetähtpäevaga 20.07.2019 (kostja 12.11.2020 vastuse lisa nr 2). Hageja on kohtule esitanud kostjale adresseeritud 19.07.2019 arve nr XXX kirjeldusega maakleritasu summas 540 eurot ning maksetähtpäevaga 20.07.2019 (hagiavalduse lisa nr 2).
Hageja seaduslik esindaja on vande all selgitanud, et broneerimisarve oleks kostja pidanud ära maksma enne lepingu sõlmimist, kui üürileping on sõlmitud, siis see muutub maakleritasuks; hageja on kostjalt nõudnud ainult ühe arve tasumist, alguses broneerimistasu, kui seda ei laekunud, siis maakleritasu (kohtuistungi protokoll, lk 6-7). Kohtule on esitatud e-kirjad, millest nähtub, et 02.10.2019 on M. K. pöördunud P. K. poole, kuna üürnik ei ole tasunud kinnisvarabüroo vahendustasu, ning kostja on omapoolses vastuses toonud välja mitmeid asjaolusid, mille tõttu tema arvab, et kinnisvara agent ei ole teinud oma tööd korralikult (hageja 29.12.2020 menetlusdokumendi lisa nr 3). Maakleritasu maksmise kohustuse omaksvõtmise või eitamise osas viidatud kiri teavet ei anna. Kohus leiab, et eelnevalt analüüsitud tõendite alusel ei saa veenduda selles, et hageja ja kostja vahel oli sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt on kostjal kohustus maksta hagejale maakleritasu summas 540 eurot. Olukorras, kus M. K. on ise selgitanud, et ta maakleritasu maksmise küsimust kostjaga üle ei täpsustanud ning pelgalt eeldas arve tasumist, ei saa tuvastada kostjaga maakleritasu maksmises ega maakleritasu suuruses kokkuleppe sõlmimist. Ainult arve saatmisega ei ole võimalik tõendada arve tasumise kokkuleppe sõlmimist.
21.Ka siis, kui maaklerilepingu sõlmimisel ei ole maaklerile tasu maksmises eraldi kokku lepitud, tuleneb VÕS § 658 lg-st 1, et käsundiandja põhikohustuseks on maksta maaklerile tasu. Kui on tegemist maaklerilepinguga, aga maakleritasu suurust ega arvutamise korda ei ole kindlaks määratud, tuleb lähtuda VÕS §-s 665 sätestatust. VÕS § 665 kohaselt kui maakleritasu suurust ei ole kokku lepitud, loetakse selleks kohalikku tavalist maakleritasu sellise lepingu vahendamise või osutamise eest, selle puudumisel aga mõistlikku tasu. Lähtuda tuleb seega sarnaste maakleriteenuste eest makstavast tasust vastavas piirkonnas. Kui aga kohalikku tavalist maakleritasu ei ole võimalik selle puudumisel kindlaks määrata, loetakse maakleritasu suuruseks mõistlik tasu (vt ka P. Varul jt (koost). Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne. Juura 2019, § 665, p 3.2.). Hageja on esitanud kohtule Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja kodulehel oleva 10.08.2016 artikli „Mida silmas pidada korteri üürimisel?“, milles mh on märgitud, et Eestis on tavapärane, et maakleritasu suurus on ühe kuu üür, millele võib lisanduda ka käibemaks (kostja 29.12.2020 menetlusdokumendi lisa nr 5). Kostja ei ole maakleritasu suuruse osas seisukohta ega tõendeid esitanud. Kohus loeb hageja poolt esitatud artikliga tõendatuks, et kohalik keskmine maakleritasu üürilepingu vahendamise eest on ühe kuu üür, millele antud juhul lisandub käibemaks, kuna hageja on käibemaksukohustuslane. Seega on käesolevas vaidluses maakleritasu suuruseks 540 eurot. Tegemist ei ole ebamõistlikus suuruses tasuga.
22.Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hagejal oli maaklerileping nii P. K. kui kostjaga. Kui maakler on tegutsenud ka teise lepingupoole huvides, olles ka temale maakleriks, ning suutnud vältida seda, et ta kummagi käsundiandjaga sõlmitud maaklerilepingut seejuures rikuks, on tal õigus saada tasu mõlema poole käest (vt ka P. Varul jt (koost). Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne. Juura 2019, § 668, p 3.1.). Kohtule ei ole esitatud asjaolusid, mis võimaldaksid tuvastada hageja huvide konflikti kummagi lepingupoole heaks tegutsedes. Seetõttu tuleb kohaldada VÕS § 668 lg 2, mille kohaselt kui maakler on olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole jaoks, eeldatakse, et maakleritasu tasuvad maakleri vahendatud või osutatud lepingu pooled võrdses ulatuses. Seega tuleneb eeltoodust kostja kohustus tasuda hagejale 270 eurot.
23.Lähtudes VÕS § 664 lg 1 on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest, seega antud juhul alates üürilepingu sõlmimisest 20.07.2019. Maakleritasu summas 270 eurot muutus VÕS § 82 lg 7 alusel sissenõutavaks seoses maksetähtpäeva möödumisega 21.07.2019. Vaidlust ei ole selles, et kostja ei ole hagejale maakleritasu maksnud. Maakleritasu maksmise kohustuse täitmata
jätmisega on kostja VÕS § 100 järgi rikkunud maaklerilepingut. Seetõttu on hagejal õigus VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 alusel nõuda kostjalt maakleritasu 270 euro tasumist. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hageja nõude 540 euro väljamõistmiseks osaliselt, s.o summas 270 eurot.
24.Hageja on VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 alusel esitanud viivise nõude. Viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivise määras arvestatuna summalt 270 eurot perioodi 21.07.2019 kuni 08.10.2020 kohta on 26,35 eurot (kohus kasutas viivise kalkulaatorit www.viivisekalkulaator.ee). Seega tuleb hageja nõue viivise väljamõistmiseks perioodi 21.07.2019 kuni 08.10.2020 osas rahuldada osaliselt, so summas 26,35 eurot. Kohus rahuldab ka hageja nõude viivise väljamõistmiseks VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 09.10.2020 kuni põhinõude täitmiseni.
25.Kohus tuvastas, et kostja rikkus lepingut sellega, et jättis hagejale maakleritasu maksmata. Hageja väitel pidi ta kostja rikkumisest tulenevalt 23.07.2020 esitama lepingulise esindaja vahendusel kostjale kohtueelse nõudekirja (hagiavalduse lisa nr 5). Kohus leiab, et olukorras, kus kostja ei täida pikemat aega vabatahtlikult oma sissenõutavaks muutunud kohustust, on kohtueelses menetluses lepingulise esindaja kaasamine põhjendatud. Lepingulise esindaja kaasamine võimaldab koostada selge nõudeavalduse ja seeläbi annab võimaluse vältida kohtumenetlust. Hagejal tekkis lepingulise esindaja poolt nõudekirja koostamise ja kostjale edastamise tõttu kahju 50 eurot (hagiavalduse lisa nr 7, arve nr XXX). Kostja ei esitanud kahju olemasolu ega suuruse kohta vastuväiteid. Hagejal on VÕS § 115 lg 1, § 128 lg 3 ning § 127 lõigete 2, 3 ja 4 alusel seega õigus nõuda kostjalt kahju 50 euro hüvitamist. Kahju hüvitamise nõue tuleb rahuldada.
26.Kohus jätab tähelepanuta kohtule esitatud tõendid järgmises: 1) M. K. ja P. K. ekirjavahetus 31.10.2019-01.11.2019 (hageja 29.12.2020 menetlusdokumendi lisa nr 4), kuna maakleri ja korteriomaniku vestlus ei saa tõendada hageja ja kostja vahelist õigussuhet; 2) kostja 01.02.2021 menetlusdokumendile lisatud fotod, kuna korteri seisukord ei oma hageja ja kostja vahelise õigussuhte tuvastamisel tähendust. Menetluskulud
27.TsMS § 163 lg 1 ja hagi rahuldamise ulatust arvestades tuleb menetluskulud jaotada järgmiselt: jätta menetluskulud 53,89 % ulatuses kostja kanda ja 46,11 % ulatuses hageja kanda.
28.TsMS § 174 lg 1, lg 2, § 177 lg 1 p 1 alusel määrab kohus kohtuotsuses kindlaks ka menetluskulude rahalise suuruse.
29.Hageja 25.11.2020 menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskuludeks riigilõiv maksekäsu kiirmenetluse avalduselt 45 eurot, riigilõiv hagiavalduselt 80 eurot, menetluskulu maksekäsu kiirmenetluses 20 eurot ja esindajatasu kohtus 330 eurot, kokku 475 eurot.
30.Riigilõiv 125 eurot on TsMS § 138 lg 1 ja lg 2 järgi põhjendatud menetluskulu.
31.Tulenevalt TsMS § 4842 tuleb maksekäsu kiirmenetluse tõttu avaldaja menetluskulude katteks määrata 20 eurot.
32.Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaks määrava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus TsMS § 175 lg 1 esimese lause alusel kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Hageja on kasutanud lepingulist esindajat hagiavalduse ja 29.12.2020 vastuse esitamisel. Hageja lepingulise esindaja tunnitasu on 120 eurot. See ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest maksmisele kuuluvat tasu. Hageja esindaja tunnitasu on seega põhjendatud. Arvestades, et hageja on esitanud kohtule kaks menetlusdokumenti (hagiavalduse ja 29.12.2020 vastuse),
on kohus seisukohal, et hageja lepingulise esindaja ajakulu on 2,75 tunni ulatuses põhjendatud. Hageja esindajakulu on vajalik ja põhjendatud seega 330 euro ulatuses (120 x 2,75).
33.Hageja menetluskulud on 475 eurot (125 + 20 + 330). Kuna menetluskulud jäid 53,89 % ulatuses kostja kanda, tuleb hageja menetluskulust 255,98 eurot kostjalt hageja kasuks välja mõista.
34.Kostja 04.02.2021 menetluskulu nimekirja kohaselt on kostja menetluskuluks 50 eurot inglise keele tõlgi kasutamise teenuse eest. 03.02.2021 kohtuistungil osales kostja lepingulise esindajana tema abikaasa M. K., kes kasutas inglise keele tõlgi abi. TsMS § 32 lg 1 kohaselt toimub kohtumenetlus ja kohtu asjaajamine eesti keeles. TsMS § 34 lg 5 alusel ei kaasata menetlusse tõlki menetlusosalise lepingulise esindaja ega nõustaja jaoks. Seega, kui lepinguline esindaja vajab tõlki, tuleb tõlgi teenus temal endal korraldada ning vastav kulu ei kuulu menetluskulude hulka. Seetõttu puuduvad kostjal kindlaksmääratavad menetluskulud.
35.Vastavalt hageja taotlusele ja TsMS § 177 lõikele 4 tuleb märkida, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.