T. S. hagi A. J., L. J. vastu kahju hüvitamise nõudes
Tsiviilasja hind
42 882,27 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: T. S. (isikukood xxxx), elukoht xxxx Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Indrek Naur, advokaat Annika Tõlgo, e-post [email protected]; [email protected] Kostja I: A. J. (isikukood xxxx), elukoht xxxx Kostja II: L. J. (isikukood xxxx), elukoht xxxx Kostjate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Julia Gramma, e-post [email protected]
Asja läbivaatamine
Istungid 11.06.2020, 25.01.2021
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada T. S.e hagi A. J. ja L. J. vastu kahju hüvitamise nõudes osaliselt.
2.Välja mõista solidaarselt A. J.lt ja L. J.lt T. S.e kasuks põhinõudena 30 663,50 eurot.
3.Välja mõista solidaarselt A. J.lt ja L. J.lt T. S.e kasuks käesoleva otsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 5 800,02 eurot.
4.Välja mõista solidaarselt A. J.lt ja L. J.lt T. S.e kasuks viivis põhinõudelt (30 663,50 eurot) alates käesoleva otsuse tegemisest (22.02.2021) kuni põhinõude täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.
8.Määrata kindlaks, et kostjate poolt hagejale menetluskulude rahaline suurus on 5 227,44 eurot.
hüvitamisele
kuuluvate
9.Määrata kindlaks, et hageja poolt kostjatele menetluskulude rahaline suurus on 370,56 eurot.
hüvitamisele
kuuluvate
10.Tasaarvestada hageja ja kostja vastastikused kohtuotsusega väljamõistetavad menetluskulud ning tasaarvestuse tagajärjel mõista solidaarselt A. J.lt ja L. J.lt T. S.e kasuks välja menetluskulud 4 856,88 eurot.
11.Käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb solidaarselt A. J.l ja L. J.l tasuda T. S.e kasuks hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (4 856,88 eurot) viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Hageja esitas maakohtule nõude kostjate vastu, paludes välja mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks tekkinud kahju summas 38 576,20 eurot; E OÜ-le tasutud ekspertiisi maksumus 672 eurot ning RSL Ehitus OÜ-le tasutud ekspertiisi maksumus 460 eurot ja mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja viivis VÕS § 113 lg 1 2. lauses sätestatud määras päevas põhinõudelt (39 708,20 eurot) alates hagi esitamisele järgnevast päevast kuni põhinõude täitmiseni.
2.Hagi kohaselt sõlmisid hageja ning kostjad 23.03.2017 kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu ning abieluvaralepingu, mille punkti 1.1. kohaselt müüsid kostjad hagejale 1⁄2 suuruse mõttelise osa kinnistust asukohaga Xxxx (registriosa nr xxxx) koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Kinnisasja oluliseks osaks oli elamu (paarismaja).
3.Lepingu punktis 2.1.5. kinnitas müüja, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud ja mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.
4.Kinnistul teostas mais-juunis 2018 ehitustehnilise uuringu asjatundja (riiklikult tunnustatud ekspert) H. K.. 21.06.2018 koostatud aktist selgus, et lepingu esemel esinevad puudused. Ta tuvastas ka puuduste tekkepõhjused. •
Praod ja niiskuskahjustused II korrusel - niiskuskahjustuste põhjuseks võib pidada katuse läbijooksu, mille tulemusena on läbi katuse hüdroisolatsiooni sattunud vesi mineraalvillast soojustusse. Vee sattumisel mineraalvilla eralduvad viimasest fenoolid, mis värvivad vee pruunjaks nagu näha läbijooksukohtades.
•
Praod hoone lääneküljel – need on tingitud kas juhendis ET-2 0404-0449 lk 13 kirjeldatud viisil lubamatult soojustusplaatide paigaldamisel ava nurkadesse tekkinud ristvuukide tõttu või ava nurkadesse diagonaalarmeeringu paigaldamata jätmise tõttu.
•
Katus lekib - katuse hüdroisolatsiooni lekke põhjuseks võib pidada ebakorrektsetest töövõtetest (ebapiisav vuukide keevitamine) tingitud katusekatte ebatihedusi. Paikvaatluse käigus ei avatud täiendava kahju vältimiseks katusekatet, kuid visuaalse vaatluse põhjal võib hinnata, et katusekate on aluspinna külge keevitatud kogu pinna ulatuses. Seega ei vasta rajatud katus Tarindi RYL2000 p. 631.5 nõuetele, milliste kohaselt valmis hüdroisolatsioon peab olema veetihe ning rullmaterjalides ei tohi olla õhu-, auru- või veekotte. Näha olev katusekatte aluse läbivajumine kandeelementide vahel viitab kas liiga õhukesele vineerile või vineeri nõrgestusele niiskuskahjustuste tõttu. Tuleb tähelepanu pöörata Tarindi RYL2000 tabeli 55:T14 märkusele **, mille kohaselt 15 mm paksune vineer on lubatud üksnes kuusevineerina talade sammu 900 mm juures.
•
Elutoa akende niiskus - fotodel 26 ja 27 näha olev niiskus on kogunenud klaaspaketi kahe klaasi vahele. Paikvaatluse käigus ei tuvastatud kõnealustes akendes mehhaanilisi kahjustusi. Arvestades hoone ehitusaega 2006.a ja kõnealuste akende suurt pinda, võib puuduse tekkepõhjuseks pidada klaaspaketi välisperimeetril asuva mastikstihenduse õhutiheduse järeleandmist ehk klaaspaketi moodustava kahe klaasi vahe ei ole enam vaakumis ja/või on sealt tootmise ajal paigaldatud täitegaas (nt argoon) tihenduse järeleandmise tõttu lahkunud. Külmade ilmadega satub kahe klaasi vahele siseruumi soe ja niiske õhk, milles sisalduv veeaur kondenseerub välimise klaasi jahedamale sisepinnale.
5.Tuvastatud puuduste tõttu ei vasta müüdud paarismaja osa keskmisele ehituskvaliteedile ning müügilepingu punktile 2.1.5., millise kohaselt on müüja kinnitanud: „Lepingu esemel ei ole mingeid Müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest Müüja ei ole Ostjale teatanud või mida Ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.“ Samade puuduste tõttu ei vasta müüdud asi ka üldiste kvaliteedinõuete (RYL) keskmisele ehk teisele kvaliteediklassile. Asjal esinevad varjatud puudused, mille eest vastutavad müüjad. Mõlemad kostjad olid elanud majas aastaid, mistõttu nad pidid teadma hoones esinenud niiskuskahjustusest, elutoa akende ja hoone katusega seotud probleemidest. Müüja teadlikkusele vähemalt katuse puuduste esinemisest viitavad teise korruse ruumide viimistluses nähtavad hilisemad ülevärvimise jäljed.
6.Ebakvaliteetse teostuse ja/või defektse toote (nt akna klaaspakett) tõttu ei piisa vastava hoone osa korralisest hooldusest vaid töö tuleb ümber teha või toode asendada. Seega ei ole tagatud juhendi RT 18-10663-et kohane kasutusiga.
7.Hageja ja tema abikaasa teavitasid kostjaid avastatud puudustest 02.04.2018 e-kirjaga koheselt, kui oli selge puuduse ulatus. Peale asjatundja H. K. akti valmimist edastasid nad kostjatele ka akti ja palusid puudused kõrvaldada. Kostjad eitasid enda vastutust ja keeldusid puudusi kõrvaldamast. Hageja andis 14.09.2018 e-kirjaga kostjatele täiendava tähtaja puuduste
kõrvaldamiseks hiljemalt 30.09.2018. Kostjad sellele pöördumisele ei reageerinud ja puudusi ei kõrvaldanud.
8.Hageja on võtnud puuduste kõrvaldamiseks hinnapakkumise RSL Ehitus OÜ-lt. Hinnapakkumise kohaselt on maja I korruse akende ja II korruse niiskusekahjustuste kõrvaldamise maksumus 16 171,70 eurot ning katusetööde maksumus 22 404,50 eurot, kokku 38 576,20 eurot. Hageja nõuab selle summa hüvitamist solidaarselt kostjatelt kahju hüvitamise sätete alusel.
9.Majal ilmnenud pragudega seonduvalt, sh nende kõrvaldamiseks tehtavate kulutustega seonduvalt hageja nõuet ei esitanud.
10.Täiendavalt palub hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista puuduste kindlakstegemiseks tehtud kulutused. E OÜ-le (asjatundja H. K.) ekspertiisi teostamise eest tasutud 672 eurot ning RSL Ehitus OÜ-le katuse avamise eest tasutud ekspertiisikulu 460 eurot, kokku 1 132 eurot. Ühtlasi palub hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista viivise VÕS § 113 lg 1 2. lauses sätestatud määras päevas põhinõudelt (39 708,20 eurot) alates hagi esitamisele järgnevast päevast kuni põhinõude täitmiseni. Kostja vastus
11.Kostjad hagi ei tunnista.
12.Kostjad ei vaidle vastu sellele, et pooled sõlmisid 23.03.2017 kinnistu mõttelise osa müügilepingu, millega hageja omandas vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa.
13.02.04.2018 teatas hageja kostjatele, et avastas puudused. Kostja II vastas hageja pretensioonile 08.04.2018. Kuna hageja ei ole kostja II 08.04.2018 vastusele vastanud, kirjutas kostja II 12.04.2018 hagejale teise vastuse ja pakkus kohtuda probleemi lahendamiseks.
14.14.09.2018 edastas hageja kostjale II pretensiooni koos asjatundja H. K. 21.06.2018 tehtud hinnanguga. Kostjaid ei teavitatud asjatundja poolse hinnangu läbiviimisest, samuti ei antud kostjatele võimalust viibida ülevaatamise juures ning esitada asjaolude kohta oma seisukohti. Kostjad vastasid hageja pretensioonile 10.10.2018.
15.Kostjad on seisukohal, et kostjate (müüjate) ja hageja (ostja) vahel oli kokkulepe paarismaja omaduste kohta selle üleandmise ajal. Kokkulepe paarismaja omaduste kohta tulenes müügilepingu sõlmimise asjaoludest - lepingueelsete läbirääkimiste ja müügilepingu ettevalmistamise käigus hagejale avaldatud, hageja poolt maja läbivaatamisel teada saadud informatsioonist ning hageja tellitud kinnisvara hindaja hinnangust. Müügilepingu sõlmimisel oli hageja teadlik, et paarismaja oli ehitatud ja siseviimistlus tehtud 2006 - 2007 aastal ja paarismaja müügi seisuga olid kostjad kasutanud paarismaja 10 aastat, hageja pretensiooni esitamise seisuga oli maja kasutatud 11 aastat.
16.Kostjad leiavad, et hageja oli elamu seisukorrast teadlik ja sel ei esinenud mingeid puudusi, mida ei oleks elamuga tutvumisel ja selle vaatlusel saanud tuvastada. Kostjate hinnangul asjaolu, et niiskuse või läbijooksu tekkimise põhjuseks võib olla läbi katuse hüdroisolatsiooni sattunud vesi, ei ole võimalik tuvastada katuse visuaalsel läbivaatamisel. Käesoleval juhul on asjatundja arvamuse aluseks visuaalne vaatlus, mis üldjuhul ei ole nõuetekohane viis kontrollida, kas katuse hüdroisolatsiooni on sattunud vesi või mitte ja kuidas vesi sattus hüdroisolatsiooni. Seega ei ole käesoleval juhul tõendatud, mis on niiskuse või lekke (läbijooksu) põhjus. Oma hinnangu punktides 2.3.2. ja 2.3.3. avaldab asjatundja seisukohta, et lekke põhjuseks võib pidada ebapiisavat vuukude keevitamist, kuna see oli tehtud vastuolus RT 85-10851 standartidega. Kostja
on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole tõendatud, et katus peab vastama antud standardile. Kui aga hageja põhjendab, mis standardile katus peab vastama, siis ei ole käesolevas asjas tõendatud, et standardile mittevastavus on niiskuse või lekke (läbijooksu) tekkimise põhjuseks (põhjuslik seos pole tõendatud). Hinnangu punktis 2.2.13 on asjatundja kirjutatud, et „kogu katuse ulatuses esines SBS- katte põletamise tehnoloogia rikkumisi“ ja see arusaam tuleneb Tarindi RYL2000 kvaliteedi nõuetest. RYL 2000 nõuete järgimine ei ole kohustuslik ning käesolevas asjas ei ole tuvastatud, kas antud standardid olid olemas hoone ehitamisel ning kas antud nõuete kohaldamises oli kokku lepitud hoone ehitamisel. Seega on hinnangus toodud väited, et katuse ehitamisel oli rikutud mistahes norme, alusetud.
17.Niiskuse tekkimise põhjuseks ei pruugi olla ilmtingimata katuse läbijooks, vaid maja vale kütmine või ekspluateerimine. Kasutatud asjade puhul võib asja puudus olla tekkinud ka mittenõuetekohase kasutamise ja hoolduse (nt kütmise) tagajärjel.
18.Akendele niiskuse kogunemise kui puuduse osas juhivad kostjad tähelepanu sellele, et asjatundja ei tuvastanud mehhaanilisi kahjustusi. Asjatundja leidis punktis 2.3.11, et niiskuse tekkepõhjuseks võib pidada klaaspaketi välisperimeetril asuva mastiksi tihenduse õhutiheduse vähenemist ehk arvestades hoone ehitusaega ei ole aknad enam vaakumis ja tihendus on vähenenud. Tulenevalt eeltoodust on kostjad seisukohal, et arvestades sellega, et aknad olid paigaldatud 2006. aastal, ei saanud kostja eeldada, et peaaegu 11 aastat kasutusel olnud aknad on sama kvaliteediga nagu uued aknad ning paarismaja ostmisel tuli arvestada sellega, et aknad on tavapärase kasutamise tõttu kulunud. Niiskuse (kondensaadi) tekkimist akendel (kusjuures ainult külmal ajal) ei saa pidada oluliseks mittevastavuseks olukorras, kus aknad on kasutusel olnud 11 aastat, mistõttu mastiksi tihendus ei ole enam nii tugev, nagu seda eeldatakse uute akende puhul. Tulenevalt sellest ei ole tegemist puudusega, mille eest peavad kostjad vastutama.
19.Kostjad leiavad, et hageja ei teavitanud kostjaid puudustest mõistliku aja jooksul.
20.Hageja seisukoht, et kostjad peavad paigaldama hagejale uue katuse, ei tulene seadusest ega väidetavate puuduste ulatusest. Kui eksperdi seisukoht, et niiskuse tekke põhjuseks on hüdroisolatsiooni kahjustused, vastab tõele, piisab probleemi lahendamiseks olemasoleva katusekatte kohtparandusest. Seega puudub vajadus kogu katuse demonteerimiseks ja uue paigaldamiseks ning antud kulud ei ole vajalikud ega põhjendatud arvestades võimaliku mittevastuse põhjusega. Samuti ei vasta katuse väidetavad remondikulud turuhinnale sama kvaliteediga katuse demonteerimise ja remontimise eest. Katuse demonteerimise ja uue katuse paigaldamise väärtus on kostja esitatud hinnapakkumise kohaselt 9 143,70 eurot. Akna vahetamise kulu on samuti liialdatud. Kui kohus tuvastab kostjate kohustus kanda akna vahetusega seonduvad kulud, on nende suuruseks 461,16 eurot. Kostjad esitasid omapoolsed kalkulatsioonid ka siseviimistluse taastamise osas, leides, et hageja väidetav kahju suurus on ülepaisutatud. Kostjad ei nõustu nad hageja väidetega puuduste ega kahju osas. Kostjad leiavad, et kahju tekitamine ja kahju suurus on tõendamata ja hagile lisatud dokumendid kumbagi ei tõenda. Kohtu põhjendused
21.Kohus, analüüsinud hagiavaldust ja kostja vastuväiteid ning poolte esitatud tõendeid, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt.
22.Tsiviilasja materjalide kohaselt puudub vaidlus järgmistes asjaoludes: •
Hageja ja kostja sõlmisid 23.03.2017 kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu ning abieluvaralepingu, mille punkti 1.1. kohaselt kostjad kui müüjad müüsid hagejale kui
ostjale 1⁄2 suuruse mõttelise osa kinnistust asukohaga Xxxx (registriosa nr xxxx) koos selle oluliste osadega ja päraldistega (tlk 11-19). •
Kinnistu oluliseks osaks on elamu (paarismaja), mis oli enne müüki 10 aastat kasutatud.
•
Lepingu punktis 2.1.5. kinnitasid kostjad (müüjatena), et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud ja mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.
•
02.04.2018 teatas hageja kostjatele, et avastas puudused.
23.Käesolevas asjas vaidlevad pooled selle üle, kas: •
müüdud kinnisasi vastas lepingutingimustele;
•
kas kostjad on müügilepingut rikkunud;
•
müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse korral, kas esineb kostjate (müüjate) vastutusest vabanemise aluseid;
•
müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse korral, milline on kahju koosseis ja suurus.
24.Alljärgnevalt analüüsib kohus poolte väiteid ja vastuväiteid ning lahendab hagi. I Kinnisasja vastavus müügilepingu tingimustele
25.Hagiavalduse kohaselt on kostjad müügilepingut oluliselt rikkunud, kuivõrd müügilepingu esemeks olnud hoone oli puudustega. Kostjad vaidlevad sellele vastu. Et otsustada selle üle, kas kostjad on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Käsitleda tuleb VÕS § 217 kohaldamise eeldusi.
26.VÕS § 217 lg-s 1 on sätestatud, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 alusel peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.
27.Pooled vaidlevad selle üle, kas nad olid lepingu eseme kvaliteedinõuetes kokku leppinud või mitte. Hageja leidis, et vastavat kokkulepet ei olnud ja müüdud asi pidi vastama vähemalt keskmisele kvaliteedile. Kostjad leiavad, et poolte kokkulepe tuleneb müügilepingu sõlmimise asjaoludest - müügilepingu lepingueelsete läbirääkimise ja müügilepingu ettevalmistamise käigus hagejale avaldatud, hageja poolt maja läbivaatamisel teada saadud informatsioonist ning hageja poolt tellitud kinnisvarahindaja hinnangust. Kostjate väiteil hageja teadis, et maja ei ole uus, seda on kasutatud 11 aastat. Samuti oli hageja kostjate arvates teadlik, et kostjad ei ole paarismajas peale sissekolimist (10 aastat enne müüki) parendusi teinud välja arvatud tüdruku tuba (tuba 2), kus 2010. aastal oli paigaldatud uus paneellagi seoses niiskuse tekke põhjuse tuvastamisega. Kohus leiab, et kostjate poolt väljatoodu näol ei olnud tegu poolte kokkuleppega asja omaduste osas. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ostis kostjatelt kinnisasja mõttelise osa, millel asunud elamu oli kasutatud (10 aasta vältel). Kohtule esitatud tõenditest, sh kinnistu müügilepingust (tlk 11-19) ega kostjate poolt viidatud lepingueelseid läbirääkimisi kajastavatest dokumentidest ei
nähtu samas, et pooled oleksid kokku leppinud elamu konkreetsetes omadustes. Eeltoodu alusel tuvastab kohus, et pooled ei olnud elamu kvaliteedinõuetes kokku leppinud. Seega pidi see vastama kasutusotstarbele ja olema vähemalt sama kaua kasutatud elamu mõttes (kasutatud asi) keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 tähenduses.
28.Hageja väidab, et elamu ei olnud keskmise kvaliteediga. Kohtule on esitatud hoone puuduste osas dokumentaalse tõendina riiklikult tunnustatud eksperdi H. K. 21.06.2018 koostatud asjatundja arvamus (tlk 20-27). Sellest nähtuvalt olid asjal järgmised puudused: praod ja niiskuskahjustused II korrusel; praod hoone lääneküljel, elutoa akende puudused seoses akendele niiskuse kogunemisega, katuse puudused (läbivajumine, kattematerjali ja selle paigaldamise puudused, katus ei pea vett). Asjatundja on enda arvamust hiljem täpsustanud ja täiendanud (tlk 141-143). Kostja on esitanud kohtule T. S.i asjatundja arvamuse, milles asjatundja jõuab osaliselt teistele järeldustele, kui H. K. (tlk 154-161). Alljärgnevalt analüüsib kohus poolte väiteid seoses võimalike puudustega.
29.Hageja ei ole enda kahjunõudes tuginenud hoones esinevate pragude esinemisele, mistõttu kohus selle võimaliku puudusega seonduvat siinkohal edasi ei analüüsi, keskendudes akendele koguneva niiskuse problemaatikale ja katuse probleemidele.
30.Hageja väidab, et elutoa akendele tekib niiskus. Puuduse olemasolu on tõendatud H. K. arvamuses esitatud fotodega (tlk 24). Samas leiab kohus, et kostjad aknale koguneva niiskuse eest ei vastuta. Hageja asjatundja H. K. leidis enda esmases arvamuses, et arvestades hoone ehitusaega 2006.a ja kõnealuste akende suurt pinda, võib puuduse tekkepõhjuseks pidada klaaspaketi välisperimeetril asuva mastikstihenduse õhutiheduse järeleandmist ehk klaaspaketi moodustava kahe klaasi vahe ei ole enam vaakumis ja/või on sealt tootmise ajal paigaldatud täitegaas (nt argoon) tihenduse järeleandmise tõttu lahkunud. Sisuliselt samadele järeldustele jõudis ka T. S. enda asjatundja arvamuses. Eeltoodu alusel tuvastab kohus, et asjatundjad on pidanud puudust 2006.a (enam kui 10 a tagasi) ehitatud elamu puhu normaalseks ilminguks. Puuduse on põhjustanud amortisatsioon, mida selles vanuses elamu puhul võib pidada normaalseks.
31.Kohus analüüsib järgnevalt hoone katuse võimalike puudustega seonduvat. Läbijooksud on tõendatud tunnistaja T. S.e ütlustega (tlk 128). Ta kinnitas enda ütlustes, et nii tüdruku toa laes kui vannitoa laes ilmnesid 2018 jaanuaris pruunid laigud ja alla jooksnud veest põhjustatud triibud, samuti koridoris. Niiskuskahjustuste olemasolu on tõendatud ka H. K. asjatundja arvamusega ja nähtub arvamuses esitatud fotodelt (tlk 20-27). H. K. algses asjatundjaarvamuses (tlk 20-27) on asjatundja jõudnud järgmistele leidudele ja järeldustele. Paikvaatlusel on näha hüdroisolatsiooni aluse läbivajumine tugede vahelises alas. Kogu katuse ulatuses esines SBS-katte põletamise tehnoloogia rikkumisi – esines nii alapõletamist (vuugist ei ole valgunud välja ca 10mm ulatuses pigi, mis kinnitaks piisavat kuumutamist ja nakke toimimist) kui ka ülepõletamist (vuugist välja voolanud liiga suur pigi hulk). Samuti esines katuse pealispinna ebapiisavat naket alusega. H. K. täiendavas asjatundja arvamuses (tlk 133-136) on asjatundja avatud konstruktsioonide fotode alusel leidnud järgmist. Puudub ehitusprojektis ettenähtud aluskate Rankka, milline välistaks kondensaadi valgumise soojustusse ning sealt edasi siseruumidesse. Kondensaadi jäljed on näha kandetaladel ja aurutõkkepaberil. Rajamata on jäänud ehitusprojekti kohane puitkarkass ja soojustus. Puudub ehitusprojekti kohane katuslae talade alune 12 mm paksune puitlaastplaat. Ei ole täidetud hoone ehitamise aegsed minimaalsed soojapidavuse nõuded. Kütteperioodil tekib kastepunkt katuselae soojustuse sisse. Aurutõkkepaber ei ole teibitud, seega ei ole aurutõkke liited aurutihedad, mistõttu pääseb siseruumide soe ja niiske õhk soojustuse sisse. Ebapiisava soojustuse
paksuse tõttu veeaur kondenseerub ja valgub tagasi aurutõkkepaberile ning tilgub sealt edasi lae viimistluse aluseks olevale kipsplaadile ning lõpuks märgab siseviimistluse. Ebapiisava tuulutuse tõttu ei ole tagatud ka hilissügisel ja varakevadel vineeri alla tekkiva kondensaadi eemaldamine tuulutusega ning ka vineeri alune kondensaat valgub soojustusele ning sealt edasi siseruumi. T. S. sisustas enda arvamuses (tlk 154-161) lae märgumise hüpoteesiga, et selle on põhjustanud sest poolt välja kondenseerunud vesi. Samuti leidis ta, et võimalik hoone pikaajaline kütmata jätmine ning märgumine võis olla ühekordne. Samas möönis ka T. S. enda arvamuses, et läbijooksud on toimunud. Kohus leiab, et elamu (sh 10-11 aastat vana elamu), kus toimub ajuti või pidevalt niiskuse lekkimine läbi lae, ei vasta keskmisele kvaliteedile. Ehitis peab olema ilmastikukindel, sh peab olema tagatud selle vastupidavus sademetele selliselt, et need ei leki sisekonstruktsioonidesse. Eeltoodud tõendite alusel tuvastas kohus, et elamu laest (tüdruku tuba, vannituba, koridor) on toimunud läbijooksud ning lae ja katuse konstruktsioonidel esinevad puudused. II Müüja vastutus müügilepingu rikkumise eest
32.Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt RKTKo 3 2-1156-11, p 19 ja 3-2-1-100-15, p 21): 1) puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1), 2) puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3), 3) ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4), 4) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2) ning 5) ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).
33.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-100-15 (p 35) osundanud, et seadusest (eelkõige VÕS § 77 lg 1, § 217 lg 2 p-d 1 ja 2, § 218 lg 4, §-d 220 ja 221) nähtub, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud. Müügilepingu puhul ei ole müüja vastutuse hindamisel ostueseme puuduste (lepingutingimustele mittevastavuse) eest tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja teadmine asja puudustest omab tähtsust vaid juhul, kui ostja ei teavita müüjat puudustest mõistliku aja jooksul. Kui ostja teavitab puudustest mõistliku aja jooksul müüjat, ei oma vastutuse osas tähtsust see, kas müüja ise puudustest teadis või mitte.
34.Esiteks analüüsib kohus, kas müügilepingu eseme mittevastavus lepingutingimustele oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1). VÕS § 218 lg 1 esimene lause sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Hageja on seisukohal, et puudused olid olemas juba asja hagejale üleandmise hetkel. Kostjad leiavad, et puudused võisid tekkida ka hiljem, kuivõrd enne asja võõrandamist, kuna kostjad majas elades selliseid puudusi ei tuvastanud.
Kohus tuvastab H. K. 21.06.2018 koostatud asjatundja arvamuse (tlk 20-27) ja täiendanud arvamuse (tlk 141-143) alusel, et katuse ja lae puudused on tingitud ehitustehnilistest probleemidest. Seega pidid puudused esinema elamul juba enne asja müüki (st elamu teie korruse lagi ja katus on juba ehitatud puudustega). Seega oli puudus olemas juba enne, kui kostjad selle hagejale võõrandasid ja üle andsid. Kostjad on esitanud väite, et teise korruse lagede märgumine võis olla tingitud sellest, et maja peale hagejale üleandmist mingi aja vältel ei köetud. Sama seisukohta jagas enda arvamuses asjatundja T. S. (tlk 154-161). See väide on aga ümber lükatud hageja esitatud elektritarbimist kajastavate väljavõtetega AS Eesti Energia infosüsteemist (tk 180181). Kui võrrelda elektrikulu enne müüki (tk 183-184) ja peale müüki (tk 180-181), nähtub, et elektritarbimine hoones (ja seega kütmine) on hoopis tõusnud. Kohus loeb ülal viidatud tõenditega tõendatuks, et puudused olid olemas enne asja müüki ja üleandmist/riisiko üleminekut hagejale.
35.Teiseks analüüsib kohus, kas puudused tulenesid ostja tegevusest (VÕS § 101 lg 3). VÕS § 101 lg 3 sätestab, et võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Nagu kohus eelnevalt märkis, on katuse veekindluse puudumise H. K. arvamuste kohaselt tinginud ebaõige ehitamine (enne asja müüki hagejale). T. S.i püstitatud hüpotees, et maja võis olla hageja poolt kütmata, on tõenditega ümber lükatud. Kohtule ei ole esitatud selliseid asjaolusid ega tõendeid, mis annaksid alust arvata, et hoonel esinenud puudused võisid olla põhjustatud hageja enda tegevusest. Eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et puudus ei tulenenud ostja (hageja) tegevusest.
36.Kolmandaks analüüsib kohus, kas ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma (VÕS § 218 lg 4). Kostjad kinnitasid kinnisasja müügilepingu punktis 2.1.5, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud ja mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Enda vande all antud ütlustes selgitas kostja II, et hageja ja tema abikaasa vaatasid elamu enne müüki põhjalikult üle (tlk 120, 121). Kostjad leidsid sellele tuginedes, et hageja pidi olema võimalikest puudustest teadlik. Kohus leiab, et sellest asjaolust ei saa järeldada, et hageja oli puudustest teadlik. Esiteks on tegu väga spetsiifilise ja tuvastamiseks eriteadmisi vajavate varjatud puudustega, mida tavapäraselt ülevaatusel ei ole võimalik märgata. Teiseks kinnitas ka kostja ise, et elamut üle vaadates katusele ei ronitud ja seda üle ei vaadatud (milline kohustus hagejal ostjana ka puudus). Sealjuures on hageja enda vande all antud ütlustes kinnitanud, et mingeid puudusi peale profiilipleki lahti tuleku ta ei märganud ja talle ka ei osundatud, et neid oleks (tlk 124). Ostja ei pea puudusi suletud konstruktsioonidest otsima ning nende avastamiseks kontrollima asja või selle osade töökorda, kõrvaldama asja seisundi tuvastamiseks takistusi või otsima puudusi, mida ei ole võimalik tajuda pelga asja välise, visuaalse vaatluse käigus (vt RKTKo 3-2-1-114-05). Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas on leidnud kinnitust, et hagejad ei olnud teadlikud ega pidanudki teadma müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele. Kostjad ei ole esitanud kohtule vastupidist tõendavaid tõendeid. Hagejal ei olnud kohustust kinnisasja varjatud puudusi enne müügilepingu sõlmimist otsida või nende avastamiseks kaasata kinnisasja ülevaatusele ehitusspetsialist vm asjatundja. Puuduste olemusest tulenevalt ei olnud niiskuskahjustusi ja katuse läbijookse võimalik tuvastada tavapärase ülevaatuse käigus, sest seda ei olnud näha ilma lae- või katusekonstruktsioone avamata või spetsialisti kaasamata. Tegu oli varjatud puudustega. Niiskuskahjustused ilmnesid alles 2018 jaanuaris (tunnistaja T. S. ütlused, tlk 127-129). Seega ei saanud hageja neid enne müüki tuvastada. Kohus leiab ülal märgitule tuginedes, et hageja ei teadnud kinnisasjal esinevatest varjatud puudustest. Seega ei vabane kostja müüjana vastutusest VÕS § 218 lg 4 alusel.
37.Neljandaks tuvastab kohus, kas poolte vahel oli müüja vastutust piirav kokkulepe. VÕS § 221 lg 2 sätestab, et müüja ei või tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud. Kohtule esitatud müügilepingust ei ilmne müüja vastutust piiravat kokkulepet. Selle olemasolu ei ole tõendatud ka muude tõenditega. Vastupidi, müügilepingu p-s 2.1.5. kinnitasid kostjad, et lepinguesemel ei ole mingeid kostjatele kui müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostjad ei ole hagejat teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kohus tuvastab selle alusel, et sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet.
38.Viiendaks analüüsib kohus, kas ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220 lg 1). Kinnisasja müügileping sõlmiti 23.03.2017. Hageja valdab ehitist alates 22.03.2016. Tunnistaja T. S.e ütluste kohaselt (tlk 127-129) avastas ta niiskuse jäljed jaanuaris 2018. Vaidlus puudub selle üle, et hageja teatas puudustest 02.04.2018, so umbkaudu kolme kuu möödumisel peale väidetavate puuduste avastamist. Kostjad on seisukohal, et kolm kuud ei ole mõistlik tähtaeg puudustest teavitamisest. Kohus selle seisukohaga ei nõustu. Kohus leiab, et kolm-neli kuud on mõistlik aeg puudustest teavitamiseks. Kohtupraktikas on ehitise puudustest teavitamise mõistliku ajana aktsepteeritud ka poolt aastat.
39.Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et käesolevas asjas on leidnud tõendamist, et kostja on rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi ja vastutab rikkumise eest. III Kahju hüvitamise eeldused, kahju koosseis ja suurus
40.Hagejad on õiguskaitsevahendina esitanud kostja vastu kahju hüvitamise nõude, mille õiguslikuks aluseks on VÕS § 115. VÕS § 115 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.
41.Lepingu rikkumise korral võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised eeldused (vt RKTKo 3-2-1-173-12, 3-2-1-100-15, p 20): 1) võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1), 2) võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), 3) võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), 4) kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2), 5) kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3) ning 6) rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Alljärgnevalt analüüsib kohus nende eelduste täidetust.
42.Kohus tuvastas eelnevalt, et kostja müüs hagejale puudustega asja. Kohus leiab, et katusega seonduvate puuduste ja teise korruse siseviimistluse rikkumise eest kostjad vastutavad, kuivõrd need puudused ei ole tekkinud hoone tavapärase ekspluatatsiooni käigus. Seega rikkus kostja poolte vahelist lepingut ja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1). Alljärgnevalt vaatleb kohus kahjuga seonduvat.
43.Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist seoses lepingutingimustele mittevastava kinnisasja üleandmisega summas 38 576,20 eurot, millest I korruse akende ja siseviimistluse ning II korruse niiskusekahjustuste kõrvaldamise maksumus on 16 171,70 eurot ning katusetööde maksumus 22 404,50 eurot, kokku 38 576,20 eurot. Täiendavalt palub hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista puuduste kindlakstegemiseks tehtud kulutused. E OÜ-le (asjatundja H. K.) ekspertiisi teostamise eest tasutud 672 eurot ning RSL Ehitus OÜ-le katuse avamise eest tasutud ekspertiisikulu 460 eurot, kokku 1 132 eurot. Kostja vaidles kahju suurusele vastu.
44.Hoone puudustest tingitud kahju suurust saab üldjuhul tõendada tehtud kulutusi tõendavate arvete või nende tasumist tõendavate dokumentidega ning tulevikus tekkivaid kulusid hinnapakkumistega (vt RKTKo 3-2-1-124-11, p 16). Kuivõrd kohus leidis, et I korruse akna niiskumise kui puuduse eest kostjad ei vastuta ja esimese korruse remonttööd olid seotud akna vahetusega, leiab kohus, et esimese korruse siseviimistlustööde maksumus kahjuna hüvitamisele ei kuulu. Kohus analüüsib II korruse siseviimistluse taastamise kulu. Hageja esitatud RSL Ehitus OÜ hinnapakkumise kohaselt (tlk 35) on II korrusel esinenud niiskuskahjustuste kõrvaldamiseks ette nähtud tööd trepihallis, vahekoridoris, vannitoas, laste tubades ja magamistoas. Lisanduvad muud kulud (seonduvad prahi koristuse, transpordi ja seadmete rendiga). Viidatud hinnapakkumise kohaselt on niiskahjustuste kõrvaldamise tööde maksumuseks II korrusel kokku 8 811,18 eurot (lisandub käibemaks), millele lisanduvad parandustöödega kaasnevad kulud summas 1 415,08 eurot (lisandub käibemaks). Kostja esitas kohtule OÜ Kaldros hinnapakkumise (tlk 87), millest nähtuvalt on II korruse niiskuskahjustuste kõrvaldamise maksumuseks 2 040 eurot. Kohus tuvastas, et selles hinnapakkumises ei kajastu lagedega seonduvad tööd, mistõttu ei oleks selle hinnapakkumise alusel võimalik kõiki puuduste kõrvaldamiseks vajalikke töid teostada. Kostja esitas kohtule ka Zimnik Project OÜ hinnapakkumise (tlk 88). See kajastab kohtu hinnangul kõiki vajalikke töid II korrusel ning on tööde sisult ja mahult võrreldav hageja hinnapakkumisega, kuid odavam – 7 127 eurot. Kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks (vt RKTKo 3-2-1-45-08, p 16) ega kahju tekitajat üleliia koormav. Eeltoodust lähtuvalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista kahju madalama hinnapakkumise järgi ehk Zimnik Project OÜ hinnapakkumise järgi. Kohus mõistab niiskuskahjustuste kõrvaldamise töödega seonduvalt kostjatelt välja II korruse siseviimistluse taastamise kulu ehk 7 127 eurot.
45.Katusetööde osas on hageja seisukohal, et kogu katus tuleb asendada uuega. Kostjad leiavad aga, et probleemi lahendamiseks piisab olemasoleva katusekatte kohtparandusest. Kohus tuvastas H. K. algse asjatundjaarvamusese (tlk 20-27) alusel, et tuvastatud on hüdroisolatsiooni aluse läbivajumine tugede vahelises alas ja kogu katuse ulatuses SBS-katte põletamise tehnoloogia rikkumisi – esines nii alapõletamist (vuugist ei ole valgunud välja ca 10mm ulatuses pigi, mis kinnitaks piisavat kuumutamist ja nakke toimimist) kui ka ülepõletamist (vuugist välja voolanud liiga suur pigi hulk), samuti esines katuse pealispinna ebapiisavat naket alusega. Kohus tuvastas H. K. täiendava asjatundja arvamuse alusel (tlk 133-136), et puudub ehitusprojektis ettenähtud aluskate Rankka, milline välistaks kondensaadi valgumise soojustusse ning sealt edasi siseruumidesse; rajamata on jäänud ehitusprojekti kohane puitkarkass ja soojustus; puudub ehitusprojekti kohane katuslae talade alune 12 mm paksune puitlaastplaat aurutõkkepaber ei ole teibitud, seega ei ole aurutõkke liited aurutihedad, mistõttu pääseb siseruumide soe ja niiske õhk soojustuse sisse; ebapiisava soojustuse paksuse tõttu veeaur kondenseerub ja valgub tagasi aurutõkkepaberile ning tilgub sealt edasi lae viimistluse aluseks olevale kipsplaadile ning lõpuks märgab siseviimistluse. T. S. sisustas enda arvamuses (tlk 154-161) lae märgumise hüpoteesiga, et selle on põhjustanud sest poolt välja kondenseerunud vesi. Kohus leiab ülal märgitule tuginedes, et seega on probleeme nii katuse katte osaga kui lae aluse osaga (autrutõke). Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud kogu katuse (sh alumiste konstruktsioonide) välja vahetamine uue vastu.
Vastavalt hageja esitatud RSL Ehitus OÜ hinnapakkumisele nr 21/18 (tlk 36) on hoone katusel esinenud puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumus kokku 22 404,50 eurot. Eelnev summa sisaldab nii vana katuse demontaaži kui uue SBS-ist katusekatte paigaldamisega seonduvaid kulusid. Kostjad väidavad, et katuse demonteerimise ja uue katuse paigaldamise kulu on 9 143,70 eurot (kostja esitatud Zimnik Project OÜ hinnapakkumise kohaselt, tlk 90). Kohus võrdles hageja ja kostja hinnapakkumisi ja tuvastas, et kostja esitatud hinnapakkumises on mitmed suure maksumusega tööd jäänud kajastamata (materjalid, räästakarbiga seonduvad tööd, kaudsed kulud). Nende maksumuseks on hageja esitatud hinnapakkumise kohaselt ligikaudu 6 000 eurot, millele lisandub käibemaks. Seega ei ole kostjate esitatud hinnapakkumise alusel võimalik ilmnenud puudusi täies mahus kõrvaldada ja kohus lähtub hageja hinnapakkumisest. Kohus mõistab katuse puuduste kõrvaldamisega seonduva kahjuna kostjatelt hageja kasuks välja RSL Ehitus OÜ hinnapakkumisele tuginedes 22 404,50 eurot.
46.Lisaks kahjuhüvitisele puuduste kõrvaldamisega seoses palub hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista E OÜ-le (ekspert H. K.) asjatundja arvamuse teostamise eest tasutud 672 eurot (tlk 37) ning RSL Ehitus OÜ-le katuse avamise eest tasutud kulu 460 eurot (tlk 38), s.t hageja poolt kahju kindlaks tegemiseks tehtud kulutused. VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks kantud kulusid. Nii H. K. asjatundja arvamus kui RSL Ehitus OÜ töö olid vajalikud kahju kindlaks tegemiseks. Eeltoodust tulenevalt kohus rahuldab need nõuded.
47.Seega mõistab kohus kostjatelt hageja kasuks põhinõõudena välja 7 127 + 22 404,50 + 672 + 460 = 30 663,50 eurot.
48.Lisaks põhinõudele taotleb hageja viivise väljamõistmist. Hageja vastava nõude õiguslik alus on VÕS § 113, mille kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Viivist arvestatakse alates võla sissenõutavaks muutumisest. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest (nt RKTKo 3-2-1-87-10, p 12; 3-2-1-69-08, p 29). Hagejad paluvad alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni arvestada viivist seadusjärgses määras kogu kahjuhüvitise summalt. Kohus rahuldab selle nõude. Kohus mõistab välja viivise hagi esitamisest otsuse tegemiseni summas 30 663,50 * 864 päeva * 8% aastas = 5 800,02 eurot ja edasiulatuva viivise protsendina põhinõudest. Menetluskulud
49.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses.
50.Tulenevalt TsMS § 163 lg 1 kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus jätab menetluskulud
tulenevalt hagi rahuldamise ulatusest (30 663,50 + 5 800,02) / 39 708,20 = 92 % ulatuses kostjate ja 100% - 92% = 8% ulatuses hageja kanda.
51.TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtuvälised kulud on TsMS § 144 p 1 kohaselt menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.
52.Menetluskulude kindlaksmääramise menetlusele kohaldatakse hagita menetluse sätteid (vt RKTKm 3-2-1-161-11, p 7). Hagita menetluses lahendatavas asjas rakendab kohus TsMS § 477 lg 7 kohaselt uurimispõhimõtet, st kontrollib avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui sellele ei ole esitatud vastuväiteid. Seejuures ei ole kohus TsMS § 477 lg 5 järgi seotud menetlusosaliste esitatud asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele (RKTKm 3-2-1-65-13 p 14). Kohus selgitab, et vastaspoolelt menetluskulude väljamõistmise aluseks ei ole mitte esitatud arved, vaid õigusabikulude põhjendatus ja vajalikkus. Hageja menetluskulud
53.Hageja on 28.01.2021 esitanud kohtule menetluskulude nimekirja, mille kohaselt koosnevad hageja menetluskulud riigilõivust 1 985,41 eurot, lepingulise esindaja kulust 5 575 eurot ja dokumentaalse tõendi saamise kulust 540 eurot.
54.Järgevalt analüüsib kohus hageja menetluskulude kindlaksmääramise avaldust kohtukulude osas. Hageja palub hüvitada riigilõivu summas 1 985,41 eurot. Riigilõivu tasumine summas 1 050 eurot nähtus kohtupoolsel kontrollimisel kohtute infosüsteemist ning tegemist on põhjendatud kuluga. Ilmselt on hageja segamini ajanud asjas tasutud riigilõivu (1050 eurot) ja hagi tagamise tagatise (1 985,41 eurot). Kohus peab põhjendatuks hageja nõuet kohtukulude osas summas 1 050 eurot.
24.Alljärgnevalt analüüsib kohus hageja lepingulise esindaja kulu ja õigusabi toimingute sisu. Menetluskulude nimekirja kohaselt on hagejale osutatud õigusabi 38,70 h vältel tunnihinnaga 144 eurot (käibemaksuga). Kohus on seisukohal, et hageja menetluskulude kindlaksmääramise avaldus kuulub rahuldamisele osaliselt. Kohus leiab, et hageja lepingulise esindaja tunnitasu suurus on põhjendatud ning vastab kohtupraktikas aktsepteeritule. Kohus, kontrollinud hageja menetluskulude nimekirjas märgitud kõigi õigusabitoimingute põhjendatust ja vajalikkust, leiab, et kõik menetluskulude nimekirjas toodud toimingud ei ole märgitud ulatuses täies osas põhjendatud ja vajalikud. Kohus märgib, et mitmete menetluskulude nimekirjas välja toodud toimingute/kulutuste näol ei ole tegemist vahetult kohtumenetluses esindamisega seotud kuludega või kuludega, mille puhul kohtul oleks võimalik kohtutoimiku põhjal veenduda toimingute tegemises ja nende sisus (sellest tulenevalt hinnata ka nende vajalikkust ja põhjendust). Eelkõige peab kohus silmas kohtulahenditega tutvumist, dokumentide analüüse, pika kestusega kohtumisi kliendiga, e-kirjavahetust kliendiga jmt. Kohus leiab sellekohasele Riigikohtu praktikale tuginedes, et sellised kulud on TsMS mõttes menetluskuludena põhjendamatud ja kohtu poolt kontrollimatud ning neid välja ei mõista. Arvestades asja olemust, vaidluse keerukuse astet, menetluses tehtud toiminguid (sh menetlusdokumentide sisu ja nende kattuvust) ning esindaja kvalifikatsiooni, peab kohus kogumis hageja õigusabiteenuse põhjendatud ajakuluks maakohtus
28 tundi. Seega hindab kohus hüvitamisele kuuluvate esindajate kulude (õigusabikulude) põhjendatud suuruseks 28 * 144 = 4 032 eurot.
55.Lisaks on hageja kandnud dokumentaalsete tõendite hankimisega seoses kulutusi summas 540 eurot (H. K. täiendav arvamus). Kohus võttis eelnimetatud dokumentaalse tõendi asja materjalide juurde ja tugines sellele asja lahendamisel. Eeltoodust tulenevalt oli viidatud tõend vajalik asja õigeks lahendamiseks ja sellele tehtud kulu vajalik.
56.Kohus rahuldab hageja menetluskulude kindlaksmääramise avalduse osaliselt ning määrab vastavalt menetluskulude jaotusele hagejale hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahaliseks suuruseks (1 050 + 4 032 + 600) x 92% = 5 227,44 eurot. Kostjate menetluskulud
57.Kostjad on 28.01.2021 esitanud kohtule menetluskulude nimekirja, mille kohaselt koosnevad kostjate menetluskulud lepingulise esindaja kuludest summas 4 996,80 eurot ja dokumentaalse tõendi saamise kuludest summas 600 eurot.
58.Alljärgnevalt analüüsib kohus kostjate lepingulise esindaja kulu ja õigusabi toimingute sisu. Menetluskulude nimekirja kohaselt osutati kostjatele õigusabi 37,4 tundi tunnihinnaga 144 eurot (käibemaksuga). Kohtu hinnangul on tegemist mõistliku ja kohtupraktikas aktsepteeritava tunnitasuga. Kohus on seisukohal, et kostjate menetluskulude kindlaksmääramise avaldus kuulub rahuldamisele osaliselt. Kohus leiab, et kostjate lepingulise esindaja tunnitasu suurus on põhjendatud ning vastab kohtupraktikas aktsepteeritule. Kohus, kontrollinud kostjate menetluskulude nimekirjas märgitud kõigi õigusabitoimingute põhjendatust ja vajalikkust, leiab, et kõik menetluskulude nimekirjas toodud toimingud ei ole märgitud ulatuses täies osas põhjendatud ja vajalikud. Kohus märgib, et mitmete menetluskulude nimekirjas välja toodud toimingute/kulutuste näol ei ole tegemist vahetult kohtumenetluses esindamisega seotud kuludega või kuludega, mille puhul kohtul oleks võimalik kohtutoimiku põhjal veenduda toimingute tegemises ja nende sisus (sellest tulenevalt hinnata ka nende vajalikkust ja põhjendust). Eelkõige peab kohus silmas kohtulahenditega tutvumist, dokumentide analüüse, pika kestusega kohtumisi kliendiga, e-kirjavahetust kliendiga jmt. Kohus leiab sellekohasele Riigikohtu praktikale tuginedes, et sellised kulud on TsMS mõttes menetluskuludena põhjendamatud ja kohtu poolt kontrollimatud ning neid välja ei mõista. Arvestades asja olemust, vaidluse keerukuse astet, menetluses tehtud toiminguid (sh menetlusdokumentide sisu ja nende kattuvust) ning esindaja kvalifikatsiooni, peab kohus kogumis kostjate õigusabiteenuse põhjendatud ajakuluks maakohtus 28 tundi. Seega hindab kohus hüvitamisele kuuluvate esindajate kulude (õigusabikulude) põhjendatud suuruseks 28 * 144 = 4 032 eurot.
59.Lisaks on kostjad kandnud dokumentaalse tõendi hankimisega seoses kulutusi summas 600 eurot (T. S. täiendav arvamus). Kohus võttis eelnimetatud dokumentaalse tõendi asja materjalide juurde ja tugines sellele asja lahendamisel. Eeltoodust tulenevalt oli viidatud tõend vajalik asja õigeks lahendamiseks ja sellele tehtud kulu vajalik.
60.Kohus rahuldab kostja menetluskulude kindlaksmääramise avalduse osaliselt ning määrab vastavalt menetluskulude jaotusele kostjale hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahaliseks suuruseks (4 032 + 600) x 8%) = 370,56 eurot.
Menetluskulude nõuete tasaarvestamine
61.TsMS § 445 lg 1 kohaselt, kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. TsMS § 463 lg 2 kohaselt kohtumäärusele kohaldatakse vastavalt otsuse kohta sätestatut, kui seadusest või määruse olemusest ei tulene teisiti. Lähtudes eeltoodust määrab kohus tasaarvestada hageja ja kostjate vastastikused kohtuotsusega välja mõistetavad menetluskulud ning tasaarvestuse tagajärjel mõista kostjatelt hageja kasuks välja menetluskulud summas 5 227,44 – 370,56 eurot = 4 856,88 eurot.
62.TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Antud juhul on kostja vastava taotluse esitanud, mistõttu märgib kohus lahendis, et otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb hagejal tasuda kostjale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
63.TsMS § 177 lg 3 kohaselt kohtulahend menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise kohta toimetatakse menetlusosalistele kätte. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. Menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata (TsMS § 178 lg 4). Hagi tagamine
64.TsMS § 442 lg 5 järgi lahendab kohus otsuse resolutsiooniga rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Maakohus on hagi taganud ja seadnud kostjate omandis oleval ekinnisasjale kohtuliku hüpoteegi 46 000 eurot. Kuna hageja nõue rahuldatakse valdavas osas, vahepeal on lisandunud viivised ja hageja menetluskulud, jääb hüpoteek tagama hageja nõudeid kostjate vastu.
/allkirjastatud digitaalselt/ Merit Helm kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 28.10.2021 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 22.02.2021 kohtuotsus.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.