Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Oliver Kask ja Virgo Saarmets
Määruse tegemise aeg ja koht
12. jaanuar 2021, Tallinn
Tsiviilasja number
2-19-3682
Tsiviilasi
Tallinna kohtutäitur Elin Vilippuse avaldus eksperdi määramiseks Osaühingu Royal Estate kinnisasjade uue hindamise korraldamiseks täiteasjas nr 022/2018/7325
Menetlusosalised
Avaldaja – kohtutäitur Elin Vilippus, volitatud esindaja kohtutäituri abi Sergei Volf Puudutatud isik I – Osaühing Royal Estate (registrikood 11426653), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kristel Viru Puudutatud isik II – AS SEB Pank (registrikood 10004252), volitatud esindaja Janek Alvela
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 8. septembri 2020. a määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Osaühingu Royal Estate määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta Osaühingu Royal Estate määruskaebus rahuldamata ja Harju Maakohtu
8.septembri 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-3682 muutmata.
Jätta Osaühingu Royal Estate taotlus kordusekspertiisi läbiviimiseks rahuldamata.
Jätta määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud Osaühingu Royal Estate kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva määruse jõustumist.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates (täitemenetluse seadustiku (TMS) § 218 lg 3; tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 696 lg 1, § 698 lg-d 1 ja 2).
1.Tallinna kohtutäitur Elin Vilippus (kohtutäitur) esitas 11.03.2019 Harju Maakohtule avalduse eksperdi määramiseks Osaühingu Royal Estate (puudutatud isik I, võlgnik) kinnisasjade uue hindamise korraldamiseks täiteasjas nr 022/2018/7325. Võlgniku suhtes on AS-i SEB Pank (puudutatud isik II, sissenõudja) avalduse alusel algatatud täitemenetlus täiteasjas nr 022/2018/7325. Kohtutäitur arestis 13.02.2019 arestimisaktidega võlgniku Tallinnas Pae tn 80 (registriosa nr 62501) ja Punane tn 50/52 (registriosa nr 193101) asuvad kinnisasjad. Kohtutäitur määras Pae tn 80 kinnistu hinnaks 2 241 700 eurot ja Punane tn 50/52 kinnistu hinnaks 2 006 100 eurot. Võlgnik esitas 06.03.2019 kohtutäiturile kaebuse, milles vaidlustab mh kohtutäituri määratud kinnistute hinda. Hinna vaidlustamise tõttu esitas kohtutäitur TMS § 74 lg-st 8 juhindudes kohtule avalduse uue hindamise korraldamiseks.
2.Harju Maakohus määras 14.05.2019 määrusega ekspertiisi läbiviijaks riiklikult tunnustatud eksperdi MM ning küsis eksperdilt, milline on kinnistute turuväärtus ekspertiisi tegemise aja seisuga.
3.Ekspert esitas 11.03.2020 eksperthinnangud, mille kohaselt 04.03.2020 seisuga on Pae tn 80 kinnistu turuväärtus 2 390 000 eurot ja Punane tn 50/52 kinnistu turuväärtus 870 000 eurot.
4.Harju Maakohus andis 09.04.2020 menetlusosaliste tähtaja ekspertiisiga seonduvate küsimuste, vastuväidete ja taotluste esitamiseks.
5.Kohtutäitur ega sissenõudja ekspertiisiga seonduvaid küsimusi, vastuväiteid ega taotlusi ei esitanud.
6.Võlgnik esitas 24.04.2020 seisukoha, milles ei nõustunud kinnistutele määratud hinnaga ja palus esitada eksperdile mõlema eksperthinnangu osas lisaküsimused. Punane tn 50/52 kinnistule määratud hind on ebamõistlikult madal. Kohtutäituri arestimisakti järgi on Punane tn 50/52 kinnistu hind enam kui kaks korda kõrgem (2 006 100 eurot). Arestimisaktis määratud hind põhineb riiklikult tunnustatud eksperdi VL 16.02.2017 eksperthinnangul, mis koostati samuti kohtuliku ekspertiisi raames. Ei ole eluliselt usutav, et kahe aastaga on Punane tn 50/52 kinnistu väärtus niivõrd palju langenud. DT 15.05.2015 hindamisakti järgi on Punane tn 50/52 kinnistu hind 2 300 000 eurot. Kinnisvara hinnad on alates 2015. aastast pidevalt tõusnud. Eksperthinnangu järgi on Punane tn 50/52 kinnistu turuhind 206 eurot/m2 ning Pae tn 80 kinnistu turuhind 1035 eurot/m2, kuid sarnaste objektide ehitusmaksumus on tänases turusituatsioonis umbes 1500 eurot/m2. Võlgniku küsimused puudutavad vara hindamise meetodi valikut, kinnisvara seisukorda, saastatuse määramist, üürihinna määramist, tegevuskulusid ja väljaüüritava pinna suurust, kvaliteediklassi, vakantsimäära, kapitalisatsioonimäära, võrdlustehinguid ja diskontomäära.
7.Sissenõudja 23.06.2020 seisukoha järgi on võlgnik esitanud asjakohatuid küsimusi, millele ekspert ei peagi vastust andma. Ekspert ei pea eksperthinnangus tehtud järeldusi võrdlema varasema eksperthinnangu tulemustega ega viima läbi keskkonnanõuetele vastavuse kontrolli. Ekspert võttis hindamisel aluseks võlgniku poolt väljaüüritava pinna kohta esitatud andmed ega pidanud neid üle kontrollima. Paljudele võlgniku küsimustele on eksperthinnangutes vastused olemas. Võlgnik üritab kohut eksitada ja menetlust venitada. Asjaolu, et võlgnik ei nõustu eksperdi seisukohtadega, ei tähenda, et need oleks puudulikud või ebaselged. Eksperthinnangutes sisaldub põhjendus tulumeetodi kasutamise kohta. Samuti on ekspert selgitanud kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära valikut ning seda, mis alusel on leitud eksperthinnangutes kasutatavad üürimäärad. Võlgniku viited vara ehitusmaksumusele on põhjendamatud, kuna sellise otstarbega vara turuväärtust ei hinnata läbi ehitusmaksumuse. 2(6)
2-19-3682 TsMS ei anna võimalust kohustada eksperti oma arvamust muutma. TMS § 74 lg 8 näeb ette eksperdi määramise kohtu poolt, aga ei näe ette võimalust vaidlustada ka eksperdi määratud hinda. Eksperdi määratud hind on täitemenetluses vaid enampakkumise alghind ja vara lõplik hind kujuneb vastavalt enampakkumise tulemusele.
8.Harju Maakohus luges 08.08.2020 määrusega Punane tn 50/52 kinnistu väärtuseks 870 000 eurot ja Pae tn 80 kinnistu väärtuseks 2 390 000 eurot, märkides, et hindamiskäigust ja kasutatud lähteandmetest tulenevalt on hindamistulemuse täpsus +/- 10%. Maakohus jättis võlgniku taotluse eksperdile küsimuste esitamiseks rahuldamata ning lõpetas asja menetluse. Menetluskulud jättis maakohus võlgniku kanda. Kuivõrd kohus määras kohtutäituri taotlusel kinnistute uue hindamise korraldamiseks eksperdi ning ekspert viis selle läbi ja esitas kohtule eksperthinnangud vara turuhinna kohta, on kohtutäituri esitatud nõue täidetud ja menetlus tuleb lõpetada. Kuna kohtutäitur vaid vahendab täitemenetluses hinda vaidlustanud isiku avaldust kohtule ja tal puudub asja lahenduse vastu iseseisev huvi, ei ole õiglane jätta menetluskulusid kohtutäituri kanda. Esitatud nõuet ning avalduse aluseks olevaid asjaolusid arvestades jäävad menetluskulud TsMS § 172 lg 1 esimese lause alusel võlgniku kanda. Võlgniku vastuväited ekspertiisile ja küsimused eksperdile on asjakohatud ja ebavajalikud. Võlgniku arvamuse erinemine eksperdi arvamusest ei ole alus ekspertiisi vaidlustamiseks. Eksperthinnangutes on võlgniku küsimustele vastused olemas. Ekspert lähtub ekspertiisi tehes võlgniku esitatud andmetest. Seega vastutab võlgnik ka ise selle eest, et määratav hind oleks võimalikult täpne. Ekspert ei pea kontrollima talle esitatud andmete õigsust ega võrdlema oma hinnangut teiste eksperthinnangutega. Ekspert on eksperthinnangutes piisavalt selgitanud, millest ja kuidas on eksperthinnanguid tehes lähtutud. Eksperthinnangud on koostatud nõuetekohaselt ja puudub alus kahelda nende õigsuses.
9.Võlgnik esitas Harju Maakohtu 08.08.2020 määruse peale 01.10.2020 määruskaebuse. Harju Maakohus ei pidanud 16.12.2020 põhjendatuks määruskaebust rahuldada ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
10.Võlgnik palub määruskaebuses maakohtu määruse tühistada ja saata asi maakohtule võlgniku 24.04.2020 menetlusdokumendis esitatud taotluste uueks lahendamiseks. Määruskaebuse rahuldamata jätmise korral või juhul, kui määruskaebuse rahuldatakse, aga võlgniku 24.04.2020 menetlusdokumendis esitatud taotlused jäetakse rahuldamata, palub võlgnik määrata kinnistute hinna määramiseks kordusekspertiisi. TsMS § 303 lg 3 annab menetlusosalisele õiguse esitada eksperdile arvamuse täpsustamiseks küsimusi. Kohus saab jätta küsimused eksperdile esitamata vaid juhul, kui need pole asjasse puutuvad või eksperdi pädevuses. Võlgnik on ekspertiisi läbiviimise eest tasunud 1800 eurot ning tal on õigustatud ootus, et eksperdile esitatud küsimused saavad vastuse. Põhjendus, et ekspert on koostanud nõuetekohased eksperthinnangud ja puudub vajadus kahelda nende õigsuses, on võlgniku taotluste lahendamise kontekstis asjakohatu. Võlgnik esitas eksperdile küsimused, saamaks selgust eksperthinnangutes arusaamatuks jäävate osade kohta. Etapis, kus lahendatakse menetlusosalise taotlust eksperdile täiendavate küsimuste esitamiseks, on asjakohatu hinnata, kas eksperthinnangud on nõuetekohased. See asjaolu selgub alles pärast täiendavatele küsimustele vastamist. Seadus ei anna kohtule võimalust lugeda eksperthinnangud usaldusväärseks ja välistada menetlusosaliste võimalus esitada eksperdile 3(6)
2-19-3682 küsimusi. Samuti ei anna seadus alust jätta asjakohased küsimused esitamata, kui kohus peab eksperthinnangut põhjendatuks. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta peab võlgniku küsimusi asjakohatuteks, rikkudes sellega kohtulahendi põhjendamise kohustust. Võlgniku küsimused ei ole ebavajalikud, kuna võlgnik ei ole esitanud küsimusi, millele on eksperthinnangutes vastused olemas. Võlgniku küsimused ja kriitika Punane tn 50/52 kinnistu eksperthinnangu osas on seda enam põhjendatud, et 2019. a-l määras riiklikult tunnustatud ekspert sama kinnistu turuhinnaks enam kui kaks korda kõrgema hinna. TMS § 74 lg 8 alusel eksperdi määramise korral peab kohus kontrollima, kas eksperdiarvamus vastab seadusele, sh kas ekspert on vastanud talle esitatud küsimusele ning tema arvamuse kujunemine on selgesti jälgitav. Antud juhul ei ole see nõue täidetud. Kui võlgniku küsimused jäävad vastamata, on eksperthinnangud ebaselged ja vasturääkivad ning ilmselgete puudustega. Seetõttu taotleb võlgnik küsimustele vastamata jätmise korral TsMS § 304 lg 1 alusel kordusekspertiisi läbiviimist. Kordusekspertiisi läbiviimine tuleb teha ülesandeks teisele eksperdile, et tagada selle kvaliteet ja sõltumatus.
11.Kohtutäitur vaidleb 19.11.2020 vastuses määruskaebusele vastu. Maakohus rahuldas kohtutäituri TMS § 74 lg 8 alusel esitatud avalduse ja määras eksperdi uue hindamise korraldamiseks. Ekspert hindas vara ja koostas seaduse nõuetele vastava eksperdiarvamuse. Sellega on seaduse eesmärk täidetud. Võlgnikul oli võimalus viibida vara ülevaatamise juures ning esitada eksperdile kõik vajalikud dokumendid, ettepanekud ja tähelepanekud. Puudub alus arvata, et ekspert ei koostanud hinnangut oma parimate teadmiste põhjal. Kohtu tegevust ja eksperdi arvamust ei saa pidada ebaõigeks ning kordusekspertiisi määrata üksnes seepärast, et eksperthinnangus leitud väärtus ei vasta võlgniku ootustele. Avalduse kohtule esitamisest on möödas enam kui 1,5 aastat, mille vältel on võlgnikul olnud võimalus leida varale vabaturul ostja või leppida sissenõudjaga kokku vara hinnas.
12.Sissenõudja taotleb 19.11.2020 vastuses määruskaebuse rahuldamata jätmist. Kuna maakohus määras kohtutäituri taotlusel uue hindamise korraldamiseks eksperdi ning ekspert viis uue hindamise läbi ja esitas kohtule eksperthinnangud vara turuhinna kohta, sai kohtule esitatud nõue täidetud ning maakohus lõpetas põhjendatult asja menetluse. Samuti on maakohus põhjendatult leidnud, et vastuväited ekspertiisile ja küsimused eksperdile on asjakohatud ja ebavajalikud. Puudub igasugune vajadus esitada eksperdile täpsustavaid küsimusi. Asjaolu, et võlgnik ei nõustu eksperthinnangutega, ei tähenda, et need oleks valed ja korraldada tuleks kordusekspertiis. Esitatud ei ole ühtegi tõendit selle kohta, et eksperthinnangud on ebaõiged.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
13.Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuses esitatud väited ei anna selle tühistamiseks alust. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 ja §-le 659 jätab ringkonnakohus määruskaebuse rahuldamata ning maakohtu määruse muutmata.
14.Kohtutäituri avalduse alusel eksperdi määramiseks algatatud menetluses kohalduvad tsiviilkohtumenetluses eksperdiarvamust kui tõendit reguleerivad TsMS §-d 293–305. Kui ekspert on andnud arvamuse kirjalikult nagu praegu, kutsub kohus eksperdi TsMS § 303 lg 2 4(6)
2-19-3682 teise lause alusel menetlusosalise taotlusel küsitlemiseks kohtuistungile. Sellisel juhul saavad menetlusosalised TsMS § 303 lg 3 esimese lause järgi esitada eksperdile kohtuistungil pärast eksperdiarvamuse uurimist arvamuse täpsustamiseks küsimusi.
15.TsMS § 303 lg 3 kolmas lause annab kohtule õiguse kõrvaldada menetlusosalise asjassepuutumatud ja väljaspool eksperdi pädevust olevad küsimused. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et võlgniku küsimused eksperdile on asjassepuutumatud, kuivõrd eksperthinnangutes on neile vastused olemas ning ekspert on selgitanud, millest ja kuidas on eksperthinnangutes lähtutud. Eksperthinnangutes on piisavalt põhjendatud nii tulumeetodi valikut (Pae tn 80 kinnistu eksperthinnangu lk-d 17–18; Punane tn 50/52 kinnistu eksperthinnangu lk-d 18–19), vara seisukorda (Pae tn 80 kinnistu eksperthinnangu lk-d 7–8; Punane tn 50/52 kinnistu eksperthinnangu lk 8), üürimäära (Pae tn 80 kinnistu eksperthinnangu lk 21; Punane tn 50/52 kinnistu eksperthinnangu lk 22), tegevuskulusid (Pae 80 tn kinnistu eksperthinnangu lk 22; Punane tn 50/52 kinnistu eksperthinnangu lk 23), väljaüüritava pinna suurust (Pae tn 80 kinnistu eksperthinnangu lk 21; Punane tn 50/52 eksperthinnangu lk 22), vakantsimäära (Pae tn 80 kinnistu eksperthinnangu lk 23; Punane tn 50/52 kinnistu eksperthinnangu lk 24), kapitalisatsioonimäära ja selle määramisel aluseks võetavate tehingute valimise metoodikat (Pae tn 80 kinnistu eksperthinnangu lk-d 23–24; Punane tn 50/52 kinnistu eksperthinnangu lk 25) kui ka diskontomäära (Pae tn 80 kinnistu eksperthinnangu lk-d 24–25; Punane tn 50-52 kinnistu eksperthinnangu lk-d 25–26). Kuigi asja materjalidest nähtuvalt ei ole eksperdile antud eraldi korraldust lähtuda kinnistute hindamisel sellest, et saastatust ei eksisteeri või saastekõrvaldustööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline, ei oma tähtsust, et ekspert on seda märkinud, kuna ei ole teada, et tegelikkuses saastatus eksisteeriks. Lisaks mõjutaks saastatuse esinemine kinnistute turuväärtust negatiivselt ega toetaks võlgniku positsiooni.
16.Ringkonnakohus lisab, et eksperdiks määratakse üksnes isik, kel on arvamuse andmiseks vajalikud teadmised ja kogemused (TsMS § 294 lg 1 teine lause), st eksperdiarvamus tugineb eksperdi eriteadmistele. Ainuüksi asjaolu, et võlgnik ei nõustu eksperdi selgituste ja järeldustega, ei tähenda, et eksperdilt peaks iga üksiku järelduse kohta veel täiendavaid selgitusi küsima. Täpsustavate küsimuste esitamine on põhjendatud siis, kui mõni tähtis asjaolu on jäänud eksperdiarvamuses tõepoolest selgitamata või arusaamatuks. Ekspert ei pea vara hinnates aluseks võtma varasemaid vara kohta koostatud eksperthinnanguid ega põhjendama eksperthinnangute vahelisi erinevusi. Kuigi Punane tn 50/52 kinnistu turuväärtused ekspert VL ja ekspert MM hinnangutes erinevad oluliselt (ekspert VL on pidanud kinnistu turuväärtuseks 20.01.2017 seisuga 2 006 100 eurot ning ekspert MM 04.03.2020 seisuga 870 000 eurot), tuleneb erinevus eelkõige üürimäärast, millest lähtudes arvutatakse potentsiaalne kogutulu aastas. Ekspert VL on Punane tn 50/52 kinnistu eksperthinnangus märkinud, et talle ei ole teada kinnistut koormavate üürilepingute tingimused, kuna kinnistu omanik ei ole neid esitanud (vastava eksperthinnangu lk 7). Seetõttu on ekspert VL võtnud aluseks sarnase vara turu keskmised üürihinnad ja lähtunud üürimäärast 6,5 eurot/m2 (vastava eksperthinnangu lk-d 19–20). Ekspert MM sai aga Punane tn 50/52 kinnistu eksperthinnangu koostamisel arvestada kinnistuid koormavate üürilepingute tingimusi, kuna üürilepingud esitati talle praeguse asja käigus. Ekspert MM on märkinud, et üürimäärad on turu tasemest kohati madalamad ning nende alusel kujunes keskmiseks üürimääraks 3,6 eurot/m2. Seejuures on ekspert MM veenvalt selgitanud, miks ta lähtub Punane tn 50/52 kinnistut koormavate üürilepingute alusel laekuvast keskmisest üüritulust (vastava eksperthinnangu lk 22). Märkida tuleb, et hindamise tulemusena saadud väärtus on aluseks enampakkumise alghinna määramisel (TMS § 82 lg 1) ning ei tähenda veel enampakkumise lõpphinda, mis kujuneb
5(6)
2-19-3682 enampakkumisel osalejate pakkumiste tulemusel. Kui kinnistud on tegelikkuses väärt rohkem, kajastub see eelduslikult ka enampakkumiste tulemuses.
17.Võlgnik taotleb määruskaebuses alternatiivselt kordusekspertiisi läbiviimist. Ringkonnakohus on seisukohal, et TsMS § 304 lg 1 esimeses lauses sätestatud kordusekspertiisi läbiviimise eeldused ei ole täidetud, kuivõrd eksperthinnangud ei ole ebaselged, ei sisalda vasturääkivusi ega ole puudulikud. Ringkonnakohus jätab seega võlgniku kordusekspertiisi läbiviimise taotluse rahuldamata.
18.Eelnevast lähtuvalt puudub alus vaidlustatud määruse tühistamiseks ja määruskaebus jääb rahuldamata.
19.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel võlgniku kanda. Kuna maakohus ei ole vaidlustatud määruses menetluskulusid rahaliselt kindlaks määranud, ei tee seda ka ringkonnakohus (TsMS § 174 lg 4). Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast käesoleva määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
(allkirjastatud digitaalselt)
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.