Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Hageja esitas 20.12.2018 kostjale nõudekirja, milles nõudis tekkinud kahju summas 7191,61 euro hüvitamist. Kostja teavitas 29.12.2018 hagejat, et ta ei nõustu esitatud kahju nõudega. Alates 20.12.2019 kuni hagi esitamiseni (21.07.2020) on kostja olnud rahasumma maksmisega viivituses kokku 578 päeva ning seadusjärgse viivisemäära puhul tuleb sissenõutavaks muutunud viivise suuruseks seega 910,20 eurot. Hageja võttis puuduste ja tehtud tööde vastavuse kohta arvamuse andmiseks seisukoha ka riiklikult tunnustatud spetsialistilt K. S.. Spetsialisti koostatud arvamusest tuleneb üheselt, et kostja poolt müüdud korter ei vastanud lepingutingimustele ning oli puudustega. Samuti tõendab ekspertarvamus seda, et kõik teostatud remonttööd olid puuduseid arvestades vajalikud ning nende teostamise hind mõistlik. Ekspert kinnitab sedagi, et kõik kõrvaldatud puudused olid varjatud puudused. Eeltoodust tulenevalt palus hageja kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse summas 7191,61 eurot, viivise 910, 20 eurot ning viivise põhivõlalt alates hagiavalduse esitamisest kuni kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kostja vastus Kostja oma vastuses hageja nõudeid ei tunnistanud ega hagi õigeks ei võtnud. Hageja pole tõendanud oma alusväiteid, s.h et alumiinium- ja vaskjuhtmed olid ühendatud ilma „vastavate“ klemmideta. Kostja hinnangul ei saa kaitsekilbi puudumist põhimõtteliselt lugeda varjatud puuduseks. Kaitsekilbi olemasolu või puudumine on tuvastatav elementaarse tavapärase ülevaatuse käigus ning hageja on niisuguse ülevaatuse teinud. Hageja esitatud tõenditega ei ole tõendatud ka need väidetavad elektrialased puudused, mida põhimõtteliselt võiks lugeda varjatud puudusteks — rikkevoolukaitse ja maanduse puudumine boileril, valgustite kaitseautomaatide puudumine, kaabli mittenõuetekohasus ja ilma klemmideta ühendused harutoosides. Hageja poolt nö. „elektripuuduste“ olemasolu tõendamiseks esitatud P OÜ hinnakalkulatsioon ei tõenda mitte mingite puuduste olemasolu. Sarnaselt „elektripuuduste“ tõendamatusele on tõendamata ka väidetavad puudused vannitoas. See, milles väidetavad „niiskustõkke probleemid“ seisnesid ja kuidas need kõrvaldati, ongi jäänud täiesti avamata, rääkimata nende tõendamisest. Esiteks on eluliselt mitteusutav, et elektritööde tegemise käigus oleks olnud vaja lahti lammutada vannitoa või esiku põrand. Hageja vastav väide viitab üsna veenvalt sellele, et hageja on lihtsalt korteris remondi teinud ja püüab selle kulusid kostja kaela ajada. Teiseks on hageja esitanud fotod, millelt ei ole võimalik tuvastada mingeid puudusi ega öelda, et tegemist oleks puudusena käsitletava hallitusega. Fotode alusel pole tegelikult võimalik öelda isegi seda, et need oleks tehtud kõnealuses korteris. Hageja väidab, et ta on „korteris teostatud tööde eest“ tasunud kokku 6453,25 eurot, lisaks on hageja tasunud Elektrilevi AS-ile 24,4 eurot plommimistööde eest. Kumbki hageja esitatud kalkulatsioon ei näita, et hageja oleks üleüldse kellelegi midagi tasunud. Hageja on esitanud ka X OÜ kalkulatsiooni, kuid sellest ei ole mingilgi määral võimalik aru saada, millised seal toodud tööd peaksid üleüldse olema seostatavad väidetavate puudustega, rääkimata sellest, et kuidagi oleks võimalik aru saada, kuidas väidetavad puudused põhjustasid vastavate tööde tegemise vajaduse.

Hageja väidab, et ta on üürnikule asenduspinna eest hüvitist tasunud perioodi 23.10– 05.11.2018 eest, st 22 päeva eest. Seejuures hageja ei selgita, miks oli asenduspinda vaja just niisuguseks perioodiks. Elektritööde kalkulatsioonis ei ole tööde kestust välja toodud, kuid üldehitustööde kalkulatsioonis on tööde ajalise kestuse kohta mingid vihjed siiski olemas — mööblit hoiustati väidetavalt 30 päeva. Kui mööbel oli 30 päeva hoiul, siis on arusaamatu, kuidas üürnik 8 päeva pidi ilma mööblita läbi ajama. Kui aga mööbel oli tegelikult hoiul vähem, siis ei vasta kalkulatsioon tegelikkusele. Hageja ei ole väidetavast rikkest, avastatud puudustest ega ka puuduste kõrvaldamise meetoditest kostjat teavitanud. Väidetav rike juhtus 14.10.2018 ning 20.12.2018 esitas hageja kostjale nõudekirja, milles teavitas samaaegselt nii väidetavast rikkest ja väidetavatest puudustest, kui ka andis teada, et remont on juba tehtud ja kostja maksku see lahkelt kinni. Hageja kui ostja tegutses oma majandustegevuses — hageja on ise kinnitanud, et ta on kinnisvarainvesteeringutega tegelev firma, kes annab kortereid üürile. Seega pidi hageja väidetavatest puudustest mitte lihtsalt kostjat teavitama, vaid neid puudusi ka piisavalt täpselt kirjeldama. On fakt, et hageja teavitas kostjat puudustest alles peale puuduste kõrvaldamist 1 aasta 4 kuud ja 10 päeva peale korteri ostmist ning 67 päeva pärast väidetava rikke juhtumise aega. Hageja ei ole tõendanud, millal väidetav rike tegelikult toimus ega ka rikke toimumist kui niisugust. Seega ei saa siinses asjas keegi praegu hinnata, millal hageja tegelikult millestki teada sai või pidi teada saama. Siiski tuleb kostja hinnangul ka olemasolevate andmete/väidete alusel järeldada, et hageja ei ole oma teatamiskohustust täitnud kohaselt, õigeaegselt ja heas usus. Ostja on kohustatud müüjale puudustest teatama samas mitte mingi konkreetse tähtaja jooksul, vaid eelkõige „mõistliku aja jooksul“. VÕS § 6 lg 1 ja § 7 koosmõjus tähendab see ilmselgelt mitte seda, et ostja on puudustest teadlik, kuid lihtsalt võib „2 kuud täis venitada“, ja ammugi mitte seda, et ostja võib üleüldse teatamata jätta, väidetavad puudused väidetava remondiga ise ära kõrvaldada ja alles peale kõike seda mingitest puudustest müüjale teatada. Ostjal on kohustus teatada mõistliku aja jooksul. Mõistlik on see, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks (VÕS § 7 lg 1). Kostja on veendunud, et heas usus tegutsevad isikud, kes teavad ostetud asja puudusest ja teavad ilmselgelt ka oma kohustusest puudusest müüjale teatada, teatavad müüjale puudustest esimesel võimalusel, kindlasti aga enne seda, kui nad hakkavad nende puuduste asjaolusid ja üleüldse nende olemasolu jälgi täiemahulise remondiga hävitama, mh. andmata müüjale võimalust puudusi ise vaadata, hinnata, võibolla ka vajadusel heastada. Kohtu põhjendused

vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.

lisainfo kohaselt on korteril m.h uus elektrijuhtmestik. Riigikohus on leidnud, et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (vt selle kohta Riigikohtu lahend 3-2-1-46-17). Poolte vahel sõlmitud müügilepingu p 2.1.5 kohaselt on korter elamiskõlbulik, selles puuduvad õigusliku aluseta teostatud ümberehitustööd, see on õiguspäraselt ühendatud ja liitunud elektrivõrguga, gaasi-, vee- ja kanalisatsioonitrassidega ning köetav keskküttega. Muude konkreetsemate kokkulepete olemasolu ei ole kohus tuvastanud ega pooled kohtule esile toonud. Kohus selgitab, et juhul kui kvaliteedinõudeid ei ole lepingus määratud ja need ei tulene ka seadusest tuleb lähtuda VÕS § 77 lg 1 teisest lausest, mille kohaselt tuleb kohustus täita vähemalt keskmise kvaliteediga. Keskmine kvaliteet väljendab neid omadusi, mis vastaval asjal või töö tulemusel tavaliselt on. Asjaoludeks, mida keskmise kvaliteedi määramisel tuleb arvestada, on eelkõige vastavate standardite ja normide olemasolu, tavad ja praktika. Täitmise kvaliteedi vastavust keskmisele kvaliteedile peab otsustama vaidluse korral ekspertarvamuse alusel. Kohtu hinnangul võib eeltoodust seega eeldada, et korteri seisukord ja kvaliteet pidid vastama vähemalt keskmisele kvaliteedile ning hageja sai korteri ostmisel eeldada, et see on elamiskõlbulik ja renoveeritud ning hageja ei pea seega lähiajal teostama korteri remonti, m.h võis hageja eeldada, et elektrisüsteem toimib korrektselt.

Kohus nõustub hagejaga, et varjatud puudusteks võib pidada iseenesest seda, kui boileril puuduks rikkevoolukaitse ning maandus, valgustitel puuduksid kaitseautomaadid, korteris kasutatud kaabel ei oleks nõuetekohane, ning harutoosides oleksid ühendused ilma klemmideta. Nimetatud puuduseid ei ole kohtu hinnangul võimalik korteri ülevaatusel avastada. Samas ei ole hageja nimetatud puuduste olemasolu kohta ühtegi tõendit esitanud. Kohus on seisukohal, et hageja poolt esitatud X OÜ hinnakalkulatsioon ei tõenda nimetatud puuduste olemasolu korteris (tlk 18). Tegemist on üksnes nimekirjaga teatud toodetest ja tööde loetelust, mis ei kinnita korteri seisukorda. Kaitsekilbi puudumine ei ole aga varjatud puudus, kuna kohtu hinnangul on nimetatu tuvastatav ka ülevaatuse käigus.

TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Menetluskulude nimekirja kohaselt moodustavad kostja menetluskulud kokku summa 3435 eurot (koos käibemaksuga), mis koosnevad järgmistest toimingutest: - Kohtuasja materjalide allalaadimine e-toimikust ja nende süstematiseerimine. Hagiavalduse esialgne analüüs, kommentaarid ja küsimused kliendile - 3h 05 min; - Kostja vastuse ettevalmistamine. Tutvumine kliendi kommentaaride ja selgitustega. Telefoninõupidamine kliendiga - 1h; - Kostja vastuse ettevalmistamine - 6h 50 min; - Kostja vastuse täpsustamine vastavalt kliendilt saadud tagasisidele, komplekteerimine ja e-toimiku kaudu esitamine - 30 min; - Hageja 07. okt. vastusega esmane tutvumine, esmased kommentaarid kliendile - 1h 30 min; - Hageja 07. okt. vastusest tulenevate täiendavate seisukohtade ja menetluskulude nimekirja koostamine, suhtlemine kliendiga, menetlusdokumendi e-toimiku kaudu kohtule esitamine - 6h 10 min; Kulud seoses esitatud hagiavaldusele vastuse koostamisega (s.o teenused perioodil 02.09.2020-08.10.2018) peab kohus põhjendatuks 11 tunni ja 25 minuti ulatuses. Hageja on esitanud 21.07.2020 hagiavalduse koos 20 lisaga (kd I lk 1-44) ning kostja on esitanud sellele vastuse 22.09.2020 koos 3 lisaga (tlk 58-71). Hagiavalduse ja selle lisadega tutvumine ning kliendiga suhtlemine on õigusliku positsiooni kujundamiseks ning vastuse koostamiseks vajalik. Arvestades esitatud dokumentide sisu ja mahuga ning asjaoluga, et esmased toimingud menetluses võivad olla ajakulukamad, on kohtu hinnangul osutatud teenused kostja poolt väljatoodud ulatuses mõistlikud, s.o 11 tundi ja 25 minutit. Kulud seoses hageja 07. oktoobri vastusega tutvumisega ning täiendavate seisukohtade ja menetluskulude nimekirja koostamisega peab kohus põhjendatuks 4 tunni ja 30 minuti ulatuses. 07.10.2020 on hageja esitanud täiendava seisukoha koos 10 tõendiga (tlk 72-98). 11.12.2020 on kostja esitanud oma lõplikud seisukohad ja menetluskulude nimekirja (tlk 100-103). Kohus on seisukohal, et vastaspoole seisukohtadega tutvumist ei saa menetluses pidada ebavajalikuks, kuid mitte kuigi ajakulukaks. Samuti on kostja jäänud oma varasemalt esitatud seisukohtade juurde ning korranud ka oma eelnevaid seisukohti. Arvestades eeltooduga on kohtu hinnangul mõistlikuks ajakuluks seega osutatud teenustele 4 tundi ja 30 minutit. Seega on kostja esindaja põhjendatud ajakuluks kokku 15 tundi ja 55 minuti. Kostja lepingulise esindaja tunnitasu oli 150 eurot/tund (ilma käibemaksuta). Kohtu hinnangul on nimetatud tunnitasu mõistlik ja põhjendatud ning ei ületa oluliselt keskmist teenustasu. Seega on esindaja tasu põhjendatud kokku 2 387,50 eurot, millele lisandub käibemaks summas 477,50 eurot, kokku 2 865 eurot.

Seega kuulub hagejalt kostja kasuks välja mõistmisele menetluskulud summas 2 865 eurot.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.