Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) pankrotihaldur Margo Normanni hagi TM Kaubanduse OÜ vastu tagasivõitmise korras rendilepingu kehtetuks tunnistamiseks
Tsiviilasja hind
70 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis, registrikood: 10850679) pankrotihaldur Margo Normann (e-post: XXX) Kostja TM Kaubanduse OÜ (registrikood: 12998618) Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Piret Pallo (e-post: [email protected])
Kohtuistungi toimumise aeg
8. juuni 2020. a, edasine kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) pankrotihaldur Margo Normanni hagi TM Kaubanduse OÜ vastu.
2.Tunnistada tagasivõitmise korras kehtetuks Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) ja TM Kaubandus OÜ vahel 1. augustil 2016. a sõlmitud rendileping kinnisasjade XXX, (katastritunnus XXX ) mõttelise osa ja XXXX (katastritunnus XXXX) TM Kaubanduse OÜ-le kasutada andmise kohta.
5.Mõista kinnistu XXX , registriosa nr XXX , asukoht XXX maakond ja kinnistu XXXX , registriosa nr XXXX , asukoht XXX maakond kostja TM Kaubanduse
valdusest välja ja kohustada kostjat üle andma nimetatud kinnisasjade valdus hagejale 30 päeva jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest.
6.Käesoleva kohtuotsuse resolutsiooni p 5 vabatahtlikust täitmisest keeldumise korral tõsta TM Kaubanduse OÜ kohtuotsuse resolutsiooni p-s 5 märgitud kinnisasjadelt välja.
7.Mõista TM Kaubanduse OÜ-lt välja Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) pankrotihaldur Margo Normanni kasuks kasutuseelis summas 70 000 eurot.
8.Mõista TM Kaubanduse OÜ-lt välja Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) pankrotihaldur Margo Normanni kasuks kohtuotsuse resolutsiooni p-s 7 välja mõistetud kasutuseelise nõudelt viivis alates 5. septembrist 2018. a kuni nõude täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
9.Jätta TM Kaubanduse OÜ taotlus 08. juuni 2020. a kohtuistungi protokolli parandamiseks rahuldamata.
10.Jätta menetluskulud TM Kaubanduse OÜ kanda.
11.Mõista TM Kaubanduse OÜ-lt välja Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) pankrotihaldur Margo Normanni kasuks menetluskulude katteks 2200 eurot.
12.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda lahendi jõustumisest alates kuni menetluskulude tasumiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotlemisel peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Eelnev menetlus maa- ja ringkonnakohtus
1.Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) pankrotihaldur Margo Normann (hageja) esitas TM Kaubanduse OÜ (kostja) vastu hagi, paludes tunnistada tagasivõitmise korras kehtetuks 01.08.2016 Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) ja kostja vahel sõlmitud rendileping ning asendada kostja tahteavaldus kohtulahendiga. Hageja palus kohustada kostjat andma nõusolek kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX (XXX kinnistu) III jaos tehtud kanne nr 3: märkus rendilepingu (rendilepingu pool: TM Kaubanduse OÜ, registrikood 12998618) kohta tähtajaga 01.08.2021 ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXXX (XXXX kinnistu) III jaos tehtud kanne nr 2: märkus rendilepingu (rendilepingu pool: TM Kaubanduse OÜ, registrikood 12998618) kohta tähtajaga 01.08.2021. Hageja palus mõista kostjalt hageja kasuks välja 01.08.2016-30.07.2018 alusetult säästetud raha (kasutuseelis) 70 000 eurot ning viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses. Samuti palus hageja mõista kostja valdusest välja XXX ja XXXX kinnistud. Hagiavalduse kohaselt kuulutas kohus Swedbank AS-i avalduse alusel 02.10.2017 määrusega tsiviilasjas nr 2-17-9409 välja Pajuristi Alusmäe OÜ (endine ärinimi XXX OÜ, võlgnik) pankroti, nimetades pankrotihalduriks Margo Normanni. Võlgniku vara koosseisu
kindlakstegemisel tuvastas pankrotihaldur, et 01.08.2016 on võlgnik rendileandjana sõlminud rendilepingu kostjaga (rentnik) tähtajaga 5 aastat, mille alusel andis rentnikule kasutada temale kuuluva XXX kinnistu mõttelise osa ja XXXX kinnistu. Rendilepingus lepiti kokku rendi suuruses 400 eurot kuus, millele lisandub käibemaks. Rendileping on sõlmitud üks aasta ja 36 päeva enne ajutise halduri nimetamist, seega on täidetud pankrotiseaduse (PankrS) § 110 lg 1 p 3 tulenev tehingu tagasivõitmise ajaline tingimus. Rendilepingut sõlmides kahjustas võlgnik teadlikult võlausaldajate huve. Võlgnik andis rendilepingut sõlmides kostjale kasutada XXXX kinnistu ja XXX kinnistu mõttelise osa, andes seega rentniku käsutusse enda tootmis- ja majandustegevuseks vajalikud kinnistud koos seal asuvate tootmishoonetega, jäädes nii ilma oma tegevuskohast. Sellega välistas võlgnik enda majandustegevuse jätkumise, olles ebasoodsas majanduslikus olukorras. Lepingu sõlmimise ajal oli võlgnikul võlgnevus Swedbank AS-i ees 3906,88 eurot ning ajavahemikus september kuni november 2016 tekkis võlgnikul maksuvõlg, mis 17.11.2016 seisuga oli 113 875,65 eurot. Kostja on vastusena Swedbank AS-i järelepärimisele rendilepingu märke kinnistusraamatusse kandmise kohta kinnitanud, et tegemist oli isiklikes huvides s.o XXX vara jagamise kokkuleppe raames sõlmitud rendilepinguga, mis näitab, et võlgnik ei sõlminud lepingut ärilistel eesmärkidel ning jättis arvestamata võlausaldajate huvid. Pankrotivara hulka kuuluvate kinnistute koormatus mis tahes rendilepinguga on asjaolu, mis võib oluliselt vähendada müüdava vara väärtust ja tingida vara olulist allahindamist. Lisaks äärmiselt madalale renditasule on lepingus muidki rendileandja jaoks ebasoodsaid ja kahjulikke tingimusi. Seega võib rendilepingu kehtima jäämine muuta pankrotivara müügi võimatuks, kahjustades seega oluliselt võlausaldajate huve. Lisaks on perioodil 27.06.-10.10.2016 näilike tehingute alusel võlgniku ja kostja vahel kostjale üle läinud hulk võlgnikule kuulunud toomisseadmeid ja -tehnikat, muutes võlgniku sellega alaliselt maksejõuetuks. Seonduvalt võlgniku ja kostja tehingutega on ettevõtete juhatuse liikmete T. M. ja J. M. osas algatatud Lõuna Ringkonnaprokuratuuris kriminaalasi ning samas asjas T. M. le esitatud kahtlustus võlgniku maksejõuetuse põhjustamises. Rendilepingut sõlmides teadis või pidi kostja teadma, et võlgnik kahjustab sellega võlausaldaja huve. Kostja juhatuse liige, osanik ja tegelik kasusaaja oli lepingu sõlmimise ajal J. M. , kes oli perioodil 04.07.1998-24.05.2016 võlgniku juhatuse liikme, osaniku ja lepingu sõlmimise ajal tegeliku kasusaaja T. M. XXX . Alates 19.12.2016 on kostja juhatuse liige T. M. XXX R. M. , kelle kontaktandmed on märgitud ka võlgniku kodulehele. Tegemist on lähikondsetega PankrS § 117 lg 2 p 6 mõistes ning PankrS § 110 lg 3 kohaselt eeldatakse lähikondsete puhul teadmist, et võlgnik kahjustab tehingutega võlausaldajate huve. Rendilepinguga ja nn ostu-müügilepingutega liigutas T. M. lihtsalt raha kontode vahel. Seega pidi kostja teadma, et ettevõtete vaheliste tehingute tulemusena muudeti võlgnik sisuliselt varatuks, võlgnikul ei olnud võimalik jätkata majandustegevust ega võlausaldajate nõudeid tasuda. Kostja 2016. a majandusaasta aruandest nähtub, et ettevõte jätkas samal tegevusalal nagu võlgnik. Hageja taotleb ka rendilepingu alusel tekkinud kasutuseelise kaotuse hüvitamist, pidades kostja kasutuseelisena silmas kasu, mida kostja sai, makstes ruumide kasutamise eest turuhinnast oluliselt madalamat rendihinda. Vastavalt 15.12.2015 kinnisvarabüroo poolt koostatud eksperthinnangutele on XXXX kinnistu potentsiaalseks üürihinnaks koos seal asuvate hoonetega ca 4560 eurot kuus ja XXX kinnistul 6780 eurot kuus. Võttes arvesse, et XXX kinnistust kuulub võlgnikule vaid osa, on rendieseme üürihind hageja hinnangul kokku vähemalt 6594 eurot kuus. Arvestades kostja poolt tasutud renditasu 5760 eurot on kostja
alusetult säästnud hageja arvel raha (saanud kasutuseelist) hagi esitamise seisuga 152 496 eurot, millest hageja esitab kasutuseelise hüvitamise nõude 70 000 euro ulatuses. Hageja hinnangul on rendileping tagasivõidetav ka kui kinke iseloomuga tehing sest soorituse ja vastusoorituse vahel esineb silmatorkav ebaproportsionaalsus, kuna kokkulepitud rendimakse on kordi väiksem turuhinnast. Kostja poolt esiletoodud kokkulepe seadmete müügi ja rendilepingu vastastikuse seotuse kohta ei ole tõendatud. Ettevõtte seisukohalt ei ole ka mõistlik anda madala rendiga kasutusse sedavõrd suur rendipind ning seada rendilepingu sõlmimine sõltuvusse seadmete ja tootmisvahendite ostust rentniku poolt. T. M. poolt laenu andmine võlgnikule on tõendamata. Kriminaalasjas nr XXX on T. M. selgitanud, et ta tegi enda kontole ülekandeid, kuna vajas raha XXX käigus vara jagamiseks. R. M. seotus võlgnikuga on tõendatud käimasolevas kriminaalmenetluses. Rendilepingu sõlmimiseks tulnuks küsida ka nõusolek hüpoteegipidajalt Swedbank AS-lt, kuid lepingu pooled teadlikult ei teinud seda. Kostjal puudus igasugune alus ja õigus tasuda rendimakse 4800 eurot suvalisele eraisikule. Rendilepingu p 2.2 kohaselt pidi rendisumma laekuma rendileandja arvelduskontole. Võlgnikul on senini kehtiv kontonumber, millele soovi korral saab tasuda renti ka hilisema aja eest.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata. Käesoleva asjaga ei ole seotud võlgniku ja kostja vahel sõlmitud perioodil 27.06.-10.10.2016 tootmisvahendite ja seadmete müügitehingud ning hageja viited neile tuleks jätta tähelepanuta. Vara müük ja renditehing olid seotud tehingud – võlgniku ja kostja vahel oli kokkulepe, et kui kostja ostab enda ettevõtluseks vajaminevad tootmisvahendid ja seadmed võlgnikult, saab ta kinnistud rendile 400 euroga kuus. Tegemist oli sel hetkel kostja juhatuse liikme J. M. vaba valikuga ühisvara jagamisest saadud rahaliste vahendite paigutamise osas. R. M. oli võlgniku kodulehel märgitud kontaktisikuks seoses ekspordiga vaid seetõttu, et tema isa T. M. ei valda inglise keelt. Rendilepingus kokku lepitud kinnistute rendihind ei ole ebamõistlikult madal võrreldes turuhinnaga. Varasemalt on kohtutäitur üritanud rendilepingu esemeks olevaid kinnistuid müüa 380 000 euro eest. Kuna kinnistuid turuhinna eest pole olnud võimalik müüa, siis ei oleks ka keegi turuhinna eest nende rentimisest huvitatud. Praeguseks on XXX kinnistu hind kohtutäituri poolt hinnatuna langenud juba ca 4 korda madalamale algsest hinnast. Kui võlgniku juhatuse liige ei oleks rendilepingut sõlminud oma naisega, oleks ta selle sõlminud kellegi kolmandaga. Hageja on hagiavaldusele lisanud nn rahade ringlemise skeemi (I kd, tl 62), mille osas selgitab kostja, et tegemist oli XXX vara jagamisega, mille käigus kostja (äriühing) jäi J. M. le ja võlgnik T. M. le. T. M. võttis võlgnikust välja tema poolt ettevõttele laenatud summa, millest maksis teatud osa XXXvara jagamise tõttu endisele XXX le J. M. le, kes investeeris saadud rahalised vahendid temale kuuluvasse kostjasse, soetades ostu-müügitehinguga võlgnikule kuulunud seadmed ja tootmisvahendid. Kostja oleks võinud seadmed soetada ka kelleltki teiselt ja võlgnik rentida oma kinnistud kellelegi teisele. Kostja ei ole isik, kes peaks tõendama T. M. ja võlgniku vahelise laenu andmist, kuna nimetatud laen ei ole seotud rendilepinguga ja kostjal puudub sellega puutumus. Samal põhjusel ei ole kostja õige isik kommenteerimaks hageja väiteid T. M. poolt rahade liigutamise jms kohta.
Kostja on tasunud kinnistute renditasud alati õigeaegselt. Lisaks hagiavalduses märgitud renditasule perioodi 01.08.2016-31.07.2017 eest 5760 eurot, on kostja tasunud rendina perioodi 01.08.2017-31.07.2018 eest 4800 eurot J. P. le, keda volitas asjaajamiseks võlgniku uus osanik. Kostja ei ole saanud tasuda renditasu eelseisva aasta eest, kuna võlgnikul puudub IBAN ning pankrotihaldur ei ole kostja järelepärimisele renditasu tasumise kohta vastanud. Kostja ei ole võlgnikult midagi tasuta saanud ning kõik maksed, nii rendilepingu kui ostumüügilepingute alusel on ka tegelikkuses tasutud. Kostja ei olnud teadlik võlgniku ja Swedbank AS-i vahelistest lepingulistest kohustustest, mis puudutab nõusoleku küsimise kohustust hüpoteegipidajalt. Kostja sõlmis võlgnikuga rendilepingu teadmises, et see on igati seaduslik.
3.21.01.2019 tegi Tartu Maakohus otsuse, milles tunnistas tagasivõitmise korras kehtetuks Pajuristi Alusmäe OÜ (endise ärinimega XXX OÜ) (pankrotis) ja kostja vahel sõlmitud rendilepingu, kuid jättis rahuldamata hageja nõude 70 000 euro väljamõistmiseks kaotatud kasutuseelise hüvitisena. Mõlemad pooled esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse.
4.Tartu Ringkonnakohus tegi 29.08.2019 otsuse, millega tühistas Tartu Maakohtu 21.01.2019 otsuse ja saatis tsiviilasja samale maakohtule uuesti arutamiseks. Poolte seisukohad asja uuel läbivaatamisel maakohtus Hageja seisukohad
5.Hageja jääb seisukoha juurde, et rendileping on tagasivõidetav PankrS § 111 lg 1 p 2 ja lg 3 alusel kui kinke iseloomuga tehing. Hageja leiab, et tema seisukohta toetavad ka kohtupraktika seisukohad, näiteks Tallinna Ringkonnakohus leidis lahendi tsiviilasjas nr 2-155820 p-s 45, et maakohus tuvastas õigesti rendilepingu kinkelepingu iseloomu. Tallinna Ringkonnakohtu hinnangul maakohus asus rendilepingu esemeks olevate kinnistute allkasutusse andmisest kostjale laekunud tulu ning kostja poolt võlgnikule tasutud renti arvestades seisukohale, et rendilepingust tuleneva võlgniku soorituse ja kostja vastusoorituse väärtuste erinevus on kolmekordne või isegi 14-kordne, mistõttu on rendilepingul kinke iseloom PankrS § 111 lg 3 tähenduses. Pajuristi Alusmäe OÜ on rendilepingu eset ka varem välja rentinud ja seda rohkem kui 30 korda suurema renditasu eest kui ta rentis TM Kaubanduse OÜ-le. Hageja leiab ka, et vaidlust ei saa olla selle üle, et olukorras, kus võlausaldajate nõuded pankrotimenetluses on kokku 1 143 240,99 euro, kahjustas rendileping, millega Pajuristi Alusmäe OÜ andis TM Kaubanduse OÜ-le viieks aastaks rendile kinnistud koos seal paiknevate tootmishoonetega 400 euro eest, võlausaldajate huve, sest: 1) 18.11.2010 sõlmitud „Ühishüpoteegi seadmise lepingu“ p-ga 5.1. lepiti kokku, et ühishüpoteegiga koormatud vara suhtes üüri- ja muude kasutuslepingute sõlmimiseks, kui sellega väheneb ühishüpoteegiga koormatud vara väärtus või kahjustatakse hüpoteegipidaja huve muul viisil, on vajalik hüpoteegipidaja eelnev kirjalik nõusolek, välja arvatud juhul, kui see toimub korrapärase majandamise tulemusena. Swedbank AS hüpoteegipidajast võlausaldajana ei oleks andnud nõusolekut rendilepingu sõlmimiseks 400 euro eest kuus. Pajuristi Alusmäe OÜ aga ei küsinudki hüpoteegipidajalt nõusolekut, vaid jättis teadlikult nõusoleku küsimata. 2) Pajuristi Alusmäe OÜ-l oli kindel teadmine sellest, et rendihind 400 eurot kuus niivõrd suure tootmiskompleksi eest ei ole mõistlik. Varasemalt oli Pajuristi Alusmäe OÜ sama kompleksi välja rentinud rohkem kui 30 korda suurema renditasu eest E. W. T. OÜ-le. E.
W. T. OÜ 2014. a majandusaasta aruandest nähtuvalt nende 2014. a kasum oli 132 618 eurot, Pajuristi Alusmäe OÜ kasum oli samal ajal 4808 eurot. Seega Pajuristi Alusmäe OÜ XXXX ja XXX kinnistu mõttelise osa ja tootmishoonete omanikuna, oleks nende rendile andmata jätmise ja korrapärase majandamise korral saanud ise piisavalt tulu, et täita kohustusi kolmandate isikute, nt võlausaldaja Swedbank AS-i ees (igakuine kohustus Swedbank AS-i ees oli ca 11 000 eurot kuus). 2016. aastal, andes kinnistud ja hooned rendile kõigest 400 euro eest kuus, vähendas Pajuristi Alusmäe OÜ veelgi enam oma tuluvõimalusi võrreldes 2014. aastaga – 2014. a sai Pajuristi Alusmäe OÜ vähemalt renditulu mõistlikus suuruses, s.o 12 755 eurot kuus, 2016. a aga täiesti ebamõistlikus ja põhjendamatult väikses suuruses, 400 eurot kuus. Sellise kahjumliku rendilepingu sõlmimata jätmisel oleksid võlausaldajate nõuded tõenäoliselt rahuldatud oluliselt suuremas ulatuses. 400 eurose renditasu eest sõlmitud kinnistute ja tootmishoonete rendileping on majanduslikult täiesti ebaotstarbekas ja selle tulemusena peatus praktiliselt kohe võlgniku majandustegevus; 3) asjaolu, et rendilepingu sõlmimisega kahjustas Pajuristi Alusmäe OÜ võlausaldajate huve või õigemini teda ei huvitanud võlausaldajate huvid, tõendab ka juhatuse liikme T. M. vastus Swedbank AS-i järelepärimisele, et rendileping on XXX lahutusega kaasnevast varajagamisest tulenev kokkulepe (I kd tl 52). Seega T. M. ei tegutsenud TM Kaubanduse OÜ-ga rendilepingut sõlmides võlausaldajate huvides, vaid selgelt nende huvide vastaselt; 4) veel annab võlausaldajate huvide kahjustamisest kinnitust Pajuristi Alusmäe OÜ tegevus elektriliitumiste muudatuste tegemisel. T. M. vormistas XXX OÜ esindajana XXXX kinnistul asuva liitumiskoha ümber Firewood Production OÜ nimele (juhatuse liige kuni oli kuni 20.10.2017 T. M. ). Hageja hinnangul kinnitab see võlausaldajate huvide kahjustamist, sest võimalik uus omanik, kui ta soovib liitumist, peab selle eest tasuma ning selle lisakulutuse võrra väheneb XXXX kinnistu väärtus; 5) juba 15.06.2016, s.o enne rendilepingu sõlmimist olid Pajuristi Alusmäe OÜ-l tekkinud makseraskused võlausaldaja Swedbank AS-i ees, mis järjest eskaleerusid ja mille tasumiseks andis Pajuristi järjest uusi, kuid täitmata jäänud lubadusi (II kd tl 60). Hageja leiab, et olemasolev rendileping vähendab oluliselt kinnistute väärtust. Hageja arvates on üldtuntud asjaolu TsMS § 231 lg 1 mõttes, et rendilepinguga koormatud kinnistute väärtus on alati väiksem võrreldes lepinguvabade kinnistutega. Põhjused, miks see on nii, on järgmised: 1) kinnistu müügi-ostutehing ja valduse kättesaamine toimuvad olulise ajalise nihkega, mis tähendab, et ostja ei saa asuda ise kasutama ja käsutama oma vara; 2) otsese valduse annab ostjale üle mitte müüja, vaid üürnik; 3) sellest lähtuvalt tuleb ostjal valduse vastuvõtmisel vaadata, kuidas ja mille alusel hinnata, kas rendiese on vastuvõtmisel piisavalt heas seisukorras või on rendieseme seisukorrast tulenevalt põhjust rentniku vastu nõudeid esitada; 4) kinnistu müüja on rendieseme andnud rendile turuhinnast oluliselt madalama rendihinnaga ning see toob ostjale kasu asemel kaasa kahju. Hageja jääb endiselt ka kasutuseeliste nõude juurde. Kostja kasutuseeliseks TsÜS § 62 lg 1 tähenduses saab olla kasu, mida ta sai seetõttu, et maksis ruumide kasutamise eest oluliselt madalamat rendihinda turuhinnast. Hageja leiab, et talle tuleb kasutuseeliste kaotus õiglaselt hüvitada. Hageja esitab alusetust rikastumisest tuleneva hüvitisnõude, mille kohaselt peab kostja VÕS § 1037 lg 1 järgi hagejale hüvitist maksma. Alusetu rikastumise teel saaduks ja hüvitamisele kuuluvaks esemeks on rikkumise teel saadud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 järgi.
Pajuristi Alusmäe OÜ on ise rendihinnaks rendisuhtes E. W. T. OÜ-ga määranud 12 755 eurot kuus. Esialgses hagis on hageja rendieseme üürihinna 6594 eurot kuus arvutanud kinnisvarabüroo 15.12.2015 eksperthinnangu alusel. Hageja täpsustab, et eksperthinnangus on kinnistud hinnatud tulude meetodil, mis tähendab, et aluseks on võetud nende kinnistute võime teenida üüri(rendi)tulu: „Vara turuväärtuse hindame tulumeetodil. Kuna kinnistul paiknevad hooned on omakasutuses ja puuduvad üürivood, toetume väärtuse hindamisel võrreldavate pindade üüritasemetele ning arvestame turul valitsevaid keskmisi analoogsete pindade üüritasemeid. Hindamiseks kasutame diskonteeritud rahavoogude meetodit kui tulumeetodi täpsemat arvutusmeetodit.“ (XXXX kinnistu eksperthinnang lk 15 1. lõik, XXX kinnistu eksperthinnang lk 18 3. lõik; I kd tl 83, 119). Hageja loobub nõude suurendamisest suurema rendihinna alusel ja jääb esialgses hagiavalduses esitatud kasutuseelise nõude suuruse juurde. Hageja esitab kasutuseelise nõude summas 70 000 eurot. Kostja seisukohad
6.Kostja palub jätta hagiavalduse täies ulatuses rahuldamata. Kostja leiab, et varasemalt võlgniku ja E. W. T. OÜ vahel kehtinud rendileping ning vaidlusalune rendileping ei ole omavahel võrreldavad. E. W. T. OÜ-le rentis võlgnik kinnistute mõttelise osa koos tootmisseadmetega koguväärtuses ligikaudu 550 000 eurot, seega nimetatud rendileping sisaldas endas tegelikkuses ka tootmisseadmete renti. Lisaks oli nimetatud rendilepingust tulenev renditasu suurem ka seetõttu, et E. W. T. OÜ ei tasunud ise otse teenuseosutajale puidukuivati ja teiste tootmishoonete soojatootmise kulusid, mis sõltuvalt aastaajast olid vahemikus 1000 kuni 20 000 eurot kuus. Nimetatud kulud tasus teenuseosutajale võlgnik. E. W. T. OÜ kompenseeris nimetatud kulud võlgnikule suurema renditasu maksmisega. Samuti tulenes nimetatud rendilepingust E. W. T. OÜ-le küttepuude tarnekohustus, mille aastane maht oli ca 200 000 kotti fikseeritud hinnaga 1075 eurot/kott. Kostjale rentis võlgnik aga kinnistute mõttelise osa koos kohustusega osta välja renditaval pinnal asuvad tootmisseadmed kokku summas 567 265,68 eurot. Seega kostja 400 euro suuruses igakuises renditasus ei sisaldunud erinevalt E. W. T. OÜ poolt tasutud renditasule tootmisseadmete rent. Samuti tasus kostja enda soojatootmise kulud ise, mistõttu nimetatud kulusid ei vahendanud võlgnik. Lisaks ei kaasnenud kostjale rendilepinguga fikseeritud hinnaga tarnekohustust. Eelnevast tulenevalt ei saa kostja hinnangul E. W. T. OÜ-ga sõlmitud rendilepingu alusel saadud renditulu võtta aluseks kostjaga sõlmitud rendilepingu lepinguobjekti rendihinna taseme määramisel. Samuti ei anna hageja poolt viidatud rendihindade erinevus kostja hinnangul jätkuvalt alust arvata, et võlgniku ja kostja vahel sõlmitud rendilepingu näol on tegu kinkega. Kostja nõustub Tartu Ringkonnakohtu 29.08.2019 otsusega, milles kohus on selgitanud, et rendilepingule kinke iseloomu omistamine ei ole antud juhul põhjendatud. Kostjale teadaolevalt ei jätnud T. M. teadlikult ja tahtlikult hüpoteegipidajalt nõusolekut küsimata. Alates 2014. a jaanuarist rentis võlgnik pidevalt enda kinnistuid ja seadmeid välja ning neist asjaoludest on Swedbank AS alati teadlik olnud, kuid pole sellele vaatamata lepingurikkumisele tuginenud, mistõttu võis T. M. mõistlikult eeldada, et vaidlusaluse rendilepingu sõlmimisega ei ole olukord muutunud. Kostja sõlmis võlgnikuga rendilepingu teadmises, et leping on igati seaduslik ja selle kinnitamiseks tõestati vastav rendileping ka notari poolt. Kostja usub, et hüpoteegipidajast Swedbank AS-ile oli vaidlusalune rendileping mõistlik ja kasulik, kuivõrd see tagas XXX OÜ-le stabiilse ja kindla rentniku ning kindlustas, et kinnistud on hooldatud, turvatud ja pidevas kasutuses. Kostja hinnangul ei saa nimetatud asjaolud kinnisvara või selle väärtust kahjustada.
Kostja hinnangul ei saanud võlgnik rendilepingu sõlmimise ajal ette näha oma finantsolukorra halvenemist. Kostjale teadaolevalt olid rendilepingu sõlmimine ja tootmisseadmete müük ajendatud soovist reorganiseerida võlgniku tegevusalad ümber tootmisettevõttest haldusettevõtteks. Võlgnik sõlmis rendilepingu viieks aastaks, mis kostja hinnangul on igati mõistlik tähtaeg, eriti arvestades tootmisseadmete väljaostu kohustust. Kostja hinnangul, kui võlgniku eesmärgiks oleks olnud võlausaldajate kahjustamine, oleks võlgnik rendilepingu võinud sõlmida ka pikemaks ajaks. Rendilepingut tähtajaga viis aastat ei ole alust pidada tavatult pikaks tähtajaks, eriti arvestades, et tähtaja lõpuni on käesoleva aja seisuga jäänud ca kaks aastat. Kostja selgitab, et nn rahade ringlemise puhul, millele hageja üritab viidata, oli tegemist XXX lahutuse käigus ühisvara jagamisega. Jagamise käigus jäi TM Kaubanduse OÜ J. M. le ja võlgnik XXX OÜ T. M. le. T. M. võttis XXX OÜ-st välja tema poolt ettevõttele laenatud summa, millest maksis teatud osa ühisvara jagamise tõttu endisele XXX le J. M. le, kes aga investeeris saadud rahalistest vahenditest temale kuuluvasse ettevõttesse TM Kaubanduse OÜ ning seejärel soetati ostu-müügitehinguga XXX OÜ-le kuulunud seadmed ja vahendid. See, et nimetatud tehingud toimusid vastavate isikute vahel, oli poolte omavaheline kokkulepe ning sellega ei soovitud mitte ühtegi võlausaldajat kahjustada või millestki ilma jätta. Liitumiskoha võrguleping sai Firewood Production OÜ nimele ümber vormistatud puidukuivatamise suurema võimsuse vajadusest tulenevalt. Nimelt tegeles võlgnik 2016. a küttepuude tootmise ja vahendamisega USA, Rootsi, Norra jm riikide turgudele. Selleks vajas võlgnik suuremat puidukuivatamise võimsust, kuid võlgnikul endal puudusid selleks võimekus ja vahendid. Seetõttu oli Firewood Production OÜ teatud tingimustel valmis võlgniku puidukuivatitesse investeerima ca 450 000 eurot. Investeeringu tegemise tingimuseks oli muuhulgas vajaliku elektrivõimsuse olemasolu ning just seetõttu sõlmiti ka uus võrguleping. Et uued puidukuivatid võimaldasid võlgnikul tootmise mahtu suurendada, ei saa kostja hinnangul elektriliitumiste muudatuste tegemises kuidagi näha võlausaldajate huvide kahjustamist. Võlausaldajate huvide võimaliku kahjustamise osas leiab kostja kokkuvõtlikult, et võlgniku tootmistegevuse lõpetamine ja vara rendile andmine ei tähenda automaatselt äriühingu varalise seisundi olulist halvenemist ega võlausaldajate huvide kahjustamist. Ka Tartu Ringkonnakohus on oma 29. augusti 2019. a otsuses on leidnud, et kogu tootmistegevusega seotud vara rendile andmine tähendab igal juhul võlgniku kui rendileandja enda senise majandustegevuse lõppemist, seda isegi juhul, kui kokku oleks lepitud oluliselt suuremas renditasus. Seega ei saa ainuüksi rendilepingu sõlmimise fakt olla võlausaldajate huve kahjustav. Kostja hinnangul ei ole hageja aga peale rendilepingu sõlmimise mõjuvalt põhistanud ühegi teise asjaolu esinemist, mis kinnitaks võlausaldajate huvide kahjustamist. Kostja ei nõustu hageja seisukohaga, et olemasolev rendileping vähendab oluliselt kinnistute väärtust. Kostjale teadaolevalt otsis võlgnik võimalikku rentnikku pikalt, kuid parematel tingimustel rendilepingu sõlmimiseks võlgnikul võimalust ei tekkinud. Samuti on kostja korduvalt rõhutanud, et ka kohtutäituril ei õnnestunud varasemas täitemenetluses kinnistuid alghinnaga müüa ning hinda on tulnud korduvalt alandada. Kostja hinnangul on need asjaolud selgeks indikaatoriks, et hageja arvestatud turuhinnaga ei olnud tegelikkuses võimalik kinnisasjale huvilisi leida. Kostja nõustub Tartu Ringkonnakohtuga, et võimaliku väärtuse vähenemise hindamisel tuleb arvestada sellega, et XXX kinnistust kuulub võlgnikule vaid mõtteline osa, mille rendile andmise võimalused ja rentaablus võivad oluliselt erineda kinnistu kui terviku rendile andmisest. Kostja leiab, et rendilepingu olemasolu pigem tõstab kinnistu väärtust, kuivõrd see näitab, et äritegevuseks mõeldud kinnisasi on toimiv ja tootmiseks sobiv.
Kasutuseelise hüvitamise nõude osas leiab kostja, et hageja ei ole tõendanud, et tal oli kavatsus ja võimalus nõutud ulatuses renditulu saada. Hageja on rajanud oma nõude tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamiseks asjaolule, et rendilepingu sõlmimisega ja samaaegselt tootmisvahendite ja seadmete võõrandamisega jäi hageja ilma võimalusest oma põhitegevusalal tegutsemiseks ja võimaliku tulu teenimiseks, kuid hageja on jätkuvalt jätnud arvesse võtmata, et tulu saamisega kaasnevad üldteadaolevalt ka kulutused. Hüpoteetilised arvutused, mis ei kajasta tegelikku võimalikku rendihinda ning võimalikku teist pakkujat, ei saa olla aluseks kasutuseelise nõude rahuldamisele. Hageja ei ole tõendanud, et keegi oleks oluliselt kõrgema hinnaga kinnistuid ka tegelikkuses rendile võtnud. Tagasivõitmise eesmärgiks ei saa olla pankrotivõlgniku asetamine paremasse olukorda, kui siis, kui ta ei oleks varaga tehingut teinud. Lisaks rõhutab kostja, et hageja ei ole kasutuseeliste hüvitamise nõude esitamisel arvestanud tootmisseadmete ostmise kohustusega. Võlgnik müüs seoses rendilepinguga kostjale tootmisseadmeid summas 567 265,68 eurot, seega on kostjalt saadav tulu kokkuvõttes suurem kui hageja poolt nõutavad kasutuseelised 70 000 euro ulatuses. Hageja ei ole seda kasutuseeliste hüvitamise nõude esitamisel arvesse võtnud. Hageja täiendavad ja lõplikud seisukohad
7.Hageja jääb seisukoha juurde, et rendileping on tagasivõidetav tehinguna, millel on kas või osaliselt kinke iseloom. Hageja leiab, et E. W. T. OÜ ja Pajuristi Alusmäe OÜ vahel ning 01.08.2016 TM Kaubanduse OÜ ja Pajuristi Alusmäe OÜ vahel sõlmitud rendilepingud on võrreldavad ning kosja ei ole oma väidete kinnitamiseks ühtki tõendit esitanud. Hageja hinnangul on hüpoteegipidaja ja T. M. vahelise e-kirjavahetusega tõendatud, et panka ei olnud teavitatud rendilepingu sõlmimisest. Kostja poolt 01.06.2020 esitatud „Notari kinnitus rendilepingu kohta“ ei ole mitte tõend rendilepingu tõestamise kohta notari poolt, vaid Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale esitatud avaldus rendilepingu osaliste nõusolekuga kanda kinnistusraamatusse märkus selle kohta, et kinnistute nr XXX ja XXXX suhtes on sõlmitud „Rendileping nr 1/08“ TM Kaubanduse OÜ kasuks, mis kehtib alates 01.08.2016 kuni 01.08.2021 ning notar on kinnitanud J. M. ja T. M. allkirjade õigsust, mitte avalduse sisu õigsust. Tähelepanuta tuleb jätta kostja väide, et T. M. võttis XXX OÜ-st välja tema poolt ettevõttele laenatud summa, millest maksis teatud osa ühisvara jagamise tõttu endisele XXX le J. M. le. Kostja ei ole menetluse vältel esitanud ühtegi tõendit ei ettevõttele laenu andmise ega ühisvara jagamise kohta. Asjas puuduvad igasugused tõendid vara jagamise või selle kohta, millest üldse XXX ühisvara koosnes, et oleks võimalik hinnata, kas võis olla tegemist vara jagamisega. Tähelepanuta tuleb jätta ka kostja väide, et Pajuristi Alusmäe OÜ nimel olnud liitumiskoha võrguleping vormistati Firewood Production OÜ nimele ümber tulenevalt puidukuivatamise suurema võimsuse vajadusest, kuna võlgnik tegeles 2016. a küttepuude tootmise ja vahendamisega USA, Rootsi, Norra jm riikide turgudele ning Firewood Production OÜ oli teatud tingimustel valmis võlgniku puidukuivatitesse investeerima ca 450 000 eurot. Pajuristi Alusmäe OÜ-s toimus 2016. a kauba eksport nähtuvalt EMTA käibedeklaratsioonide koondandmetest ainult summas 3247,20 eurot. Kostja ei ole sellele vastu vaielnud ning samuti pole esitanud tõendeid võlgniku tegevuse kohta välisturgudel ega Firewood Production OÜ investeerimisvalmiduse kohta. Tartu Maakohtu otsusega XX.XX.XXXX kriminaalasjas nr XXX tunnistati T. M. süüdi KarS § 384 lg 1 järgi Pajuristi Alusmäe OÜ (end nimega XXX OÜ) maksejõuetuse põhjustamises ja KarS 3891 järgi maksuhaldurile valeandmete esitamises. Hageja leiab, et
kohtuotsusega kriminaalasjas nr XXX on mõjuvalt põhistatud, et Pajuristi Alusmäe OÜ võlausaldajate huvid said Pajuristi Alusmäe OÜ tegevuse tagajärjel kahjustada. Süüdistus käsitles samasid asjaolusid käesoleva tsiviilasjaga. Hageja leiab, et rendileping sellisena nagu see sõlmiti XXX OÜ ja TM Kaubanduse OÜ vahel, kahjustas kindlasti võlausaldajate huve: 1) märge rendilepingu kohta kinnistusraamatus vähendas väga suures ja olulises määras võimalust, et keegi soovib XXX OÜ kinnistud ära osta juhul, kui müük on vajalik hüpoteegipidaja nõuete katteks; 2) rendisumma 400 eurot niivõrd suure ja mastaapse tootmispinna eest on ebareaalselt väike iga mõistliku ettevõtluses tegutseva isiku jaoks, eriti arvestades, et eksperthinnangu alusel arvutatud rendihind oleks võinud olla ~ 6500 eurot, mis oleks igal juhul taganud võlausaldajatele igakuisteks makseteks vajaliku raha (siinjuures kordab hageja veelkordselt üle, et eksperthinnangus on hinnad arvutatud diskonteeritud rahavoogude meetodil, mis on tulumeetodi täpsem arvutusmeetod, mis tähendab, et puhastulust on lahutatud tegevuskulu). Seega ei saa tegemist olla „laest“ võetud numbritega, vaid tegemist on reaalsete summadega, mis oleks XXX OÜ-le laekunud, kui T. M. tema esindajana oleks käitunud mõistliku ettevõtjana. Täiesti ebamõistlik ning naeruväärne on kostja seisukoht, et Swedbank AS-ile oli vaidlusalune rendileping mõistlik ja kasulik, kuivõrd see tagas XXX OÜ-le stabiilse ja kindla rentniku ning kindlustas, et kinnistud on hooldatud, turvatud ja pidevas kasutuses. Võlgnik pidi 400 euro suuruse sissetuleku arvel jätkuvalt täitma igakuist kohustust Swedbank AS-i ees ~ 11 000 euro suuruses summas. Hageja leiab, et igale mõistlikule isikule on selge, et 400 euro kuus eest ei ole võimalik täita igakuist üle 10 000 euro suurust kohustust ning seega oli tegemist majanduslikult ebaotstarbeka tehinguga ja Pajuristi Alusmäe OÜ, andes oma vara pikaajalisele rendile 400 euro eest kuus, kahjustas võlausaldajate huve. Samuti pidi Pajuristi Alusmäe OÜ täitma maksukohustusi riigi ees, kuid kohe esimesel kuul pärast rendilepingu sõlmimist (s.o pärast 1. augustit 2016), jäi ta septembris käibemaksu tasumise tähtajal (20.09.2016) riigile võlgu käibemaksu summas 58 146,39 eurot. EMTA avalikust andmebaasist nähtuvalt jäigi ta selle summa võlausaldajale EMTA-le võlgu ja sellele lisandus hiljem veel kohustusi. Hageja arvates tõendab ka see asjaolu veenvalt, et rendilepingu sõlmimisega kahjustas Pajuristi Alusmäe OÜ võlausaldajate huve. Hageja leiab, et tõsiselt võetav ei saa olla kostja arvamus, et „rendilepingu olemasolu pigem tõstab kinnistu väärtust, kuivõrd see näitab, et äritegevuseks mõeldud kinnisasi on toimiv ja toomiseks sobiv.“ Hageja leiab, et iga normaalne ja mõistlikult toimiv ettevõtja (potentsiaalne ostja) saab aru, et majanduslikult ratsionaalne ei ole osta kinnistut, kus tegutseb pikaajalise rendilepinguga rentnik ja seejuures renditulu on ainult 400 eurot kuus ning lisaks kuuluvad kinnistul paiknevad tootmisseadmed kellelegi teisele, mis tähendab, et ostja ei saa ise kinnistul puiduettevõtlusega tegeleda. Kostja ei ole tõendanud, et rendilepingu sõlmimisega kaasnes rentnikule tootmisseadmete ostukohustus ja seetõttu jääb hagejale selgusetuks kasutuseelise nõude seostamine väidetava tootmisseadmete ostmise kohustusega. Hageja on üürihinna määramisel lähtunud kinnistu eksperthinnangus arvutatud potentsiaalsest üürihinnast, kus on üürihinna määramiseks kasutatud diskonteeritud rahavoogude meetodit. Selline meetod tähendab, et keskmise üürihinna määramisel on arvesse võetud ka kõikvõimalikud kulud rendiesemele: nt tehnohooldus, remonttööd, heakorratööd (krundihooldus, siseruumide koristus, hoone fassaadi korrashoid), tarbimisteenused (küte, elekter, vesi, kanalisatsioon, prügivedu, maamaks). Hageja leiab, et ta on kasutuseelise nõude esitanud mõistlikus suuruses, s.o summas 70 000 eurot.
Kostja lõplikud seisukohad
8.Kostja jääb kõikide oma varasemate seisukohtade ja vastuväidete juurde. Eelkõige leiab kostja, et hageja ei ole endiselt tõendanud võlausaldajate teadlikku ja tahtlikku kahjustamist kostja poolt. Ka ei ole tõendamist leidnud, et kui hageja ise oleks jätkanud majandustegevust, kas ta oleks saanud siis samasugust tulu nagu eelnevalt. Hageja poolt näitena toodud rendihind summas 12 000 oli üksnes ühe aasta jooksul, see sisaldas ka tootmisseadmeid ning hageja tasus ise soojakulusid. Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, kas kinnistutele on üldse ostuhuvilisi olnud, kas võlgnik oleks ise tulu teeninud või kas oleks üldse mõni muu rendihuviline, kes oleks maksnud rohkem kui kostja. Kuna asjas on vaja välja selgitada eelkõige, kas võlausaldajate huvid said kahjustatud või mitte, siis selle kohta hageja tõendeid esitanud ei ole, mistõttu tuleb ka hagi rahuldamata jätta ning menetluskulud hageja kanda jätta.
KOHTU SEISUKOHT
9.Tartu Maakohtu 06.09.2017 määrusega tsiviilasjas nr 2-17-9409 nimetati Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) (endine ärinimi XXX OÜ) ajutine pankrotihaldur. Tartu Maakohtu 02.10.2017 määrusega kuulutati välja Pajuristi Alusmäe OÜ pankrot ning pankrotihalduriks nimetati Margo Normann. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis), keda esindas juhatuse liige T. M. , ning TM Kaubanduse OÜ, keda esindas juhatuse liige J. M. , sõlmisid 01.08.2016 rendilepingu XXX kinnistu mõttelise osa ja XXXX kinnistu kasutusse andmise kohta rentnikule (I kd tl 14-16). Rendilepingu punkt 2.1 nägi ette rendi suuruse kinnistute kasutamise eest 400 eurot kuus ning lepingu punkti 11.1 kohaselt oli leping sõlmitud viieks aastaks. Rendilepingu lisast (I kd tl 20) nähtub, et rendileandja andis rentnikule üle kinnistu XXXX ja sellel asuvad puidukuivati, tootmishoone ning lao nr 4, samuti kinnistu XXX mõttelise osa ning sellel asuvad viilhalli, peahoone, laod nr 2 ja 3 ning saeraamihoone. Kinnistusraamatu elektroonilise registriosa väljavõtetest (I kd tl 17-19) nähtub, et kinnistu XXX , registriosa nr XXX , asukohaga Tartu maakond, XXX küla, kaasomanikud on T. M. , XXX OÜ (praegune ärinimi Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis)), Firewood Production OÜ; K. S. OÜ ning ühisomanikena J. M. ja T. M. . Registriosa III jakku on kantud märkus rendilepingu kohta, mille pooleks on TM Kaubanduse OÜ. XXXX kinnistu, registriosa nr XXXX , asukohaga Tartu maakond, XXX küla omanik on XXX OÜ (praegune ärinimi Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis)), registriosa III jakku on samuti kantud märkus rendilepingu kohta (I kd tl 140-142).
10.Pooled vaidlevad selle üle, kas rendileping on tagasivõidetav tehinguna, millel on kas või osaliselt kinke iseloom või kas rendilepingu sõlmimise näol on tegemist võlausaldajate huvide kahjustamisega.
11.Vastavalt PankrS § 109 lõikele 1 tunnistab kohus tagasivõitmisel PankrS § 110-114 sätestatud alustel kehtetuks võlgniku tehingu, mis on tehtud enne pankroti väljakuulutamist ja mis kahjustab võlausaldajate huve. PankrS § 110 lg 1 p 3 kohaselt tunnistab kohus kehtetuks tehingu, mis oli tehtud kolme aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist ja võlgnik kahjustas tehinguga teadlikult võlausaldajate huve ning tehingu teine pool teadis või pidi teadma, et võlgnik kahjustas sellega võlausaldajate huve. Osundatud paragrahvi 3. lõike kohaselt eeldatakse võlgniku lähikondse puhul, et ta teadis, et võlgnik kahjustas tehinguga teadlikult võlausaldajate huve.
Juriidilisest isikust võlgniku lähikondseks on vastavalt PankrS § 117 lg 2 p 5 füüsiline või juriidiline isik, kellel on võlgnikuga ühine oluline majanduslik huvi. PankrS § 111 lg 1 kohaselt kohus tunnistab kehtetuks kinkelepingu, kui leping sõlmiti: 1) ühe aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist, samuti ajutise halduri nimetamisest kuni pankroti väljakuulutamiseni; 2) enne punktis 1 nimetatud tähtaja algust, kuid viie aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist, kui kingisaaja oli võlgniku lähikondne ja kui kingisaaja või võlgnik ei tõenda, et võlgnik oli kinkimise ajal maksejõuline ega muutunud maksejõuetuks kinkimise tõttu. PankrS § 111 lg 3 kohaselt kohus võib sama paragrahvi lõikes 1 sätestatud alustel tunnistada kehtetuks ka müügi-, vahetus- või muu lepingu, kui poolte kohustuste ebavõrdsuse tõttu on ilmne, et sõlmitud lepingul oli kas või osaliselt kinke iseloom.
12.Tagasivõitmise hagi lahendamisel tuleks esimeses järjekorras hinnata erisätte (PankrS § 111) alusel ning alles seejärel üldnormile (PankrS § 110) tuginedes.
13.Mõlemal alusel tehingu tagasivõitmisel on sätestatud ajalised piirid. Tehing on tehtud 1 aasta ja 36 päeva enne Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) ajutise pankrotihalduri nimetamist. Seega tehing jääb PankrS § 110 lg 1 punktis 3 ning § 111 lg 1 punktis 2 sätestatud ajalistesse piiridesse.
14.Samuti tuleb rendilepingu tagasivõitmiseks mõlemal alusel käesoleval juhul tuvastada, et tehingu teine pool oli võlgniku lähikondne. Asjaolu tõendamiseks, et TM Kaubanduse OÜ on Pajuristi Alusmäe OÜ lähikondne, on hageja esitanud äriregistrist väljavõtted nimetatud äriühingutega seotud isikute kohta (I kd tl 56-58), samuti Pajuristi Alusmäe OÜ interneti kodulehekülje väljatrüki (I kd tl 59-61). Neist tõenditest nähtub, et Pajuristi Alusmäe OÜ juhatuse liige, osanik ja tegelik kasusaaja oli rendilepingu sõlmimise ajal T. M. , kes on osanik ja tegelik kasusaaja ka käesoleval ajal. Ajavahemikul 23.10.2008-16.05.2016 on nimetatud äriühingu juhatuse liikmed olnud ka T. M. endine XXX J. M. ja XXX V. M.. TM Kaubanduse OÜ juhatuse liige, osanik ja tegelik kasusaaja oli lepingu sõlmimise ajal J. M. , kes on ainuosanik ja tegelik kasusaaja praeguseni. Alates 19.12.2016 oli TM Kaubanduse OÜ juhatuse liige T. M. XXX R. M. . T. M. oli TM Kaubanduse OÜ asutaja, juhatuse liige kuni 28.07.2016 ja osanik kuni 18.07.2016. Pajuristi Alusmäe OÜ kodulehel olid R. M. kontaktandmed. Hageja on viidanud ka 26.02.2016 SEB Panga ja Pajuristi Alusmäe OÜ esindaja T. M. vahel sõlmitud deebetkaardi lepingule, mille kohaselt on kaardi valdajaks R. M. , kuid vastavat lepingut kohtule esitatud ei ole. Kohtumenetluse käigus (I kd tl 176) on hageja möönnud nimetatud väite ekslikkust. Tegelikkuses oli R. M. l Pajuristi Alusmäe OÜ SEB internetipanga kasutamise õigus, sealhulgas õigus sooritada makseid (I kd tl 181-183). Kohus leiab, et tehingu teist poolt – TM Kaubanduse OÜ-d tuleb pidada võlgniku – Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) lähikondseks olulise ühise majandusliku huvi kaudu, arvestades, et mõlema äriühingu asutajaks on olnud T. M. , kes on kuni käesoleva ajani Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) tegelik kasusaaja. TM Kaubanduse OÜ ainuosanikuks ja tegelikuks kasusaajaks on alates 18.07.2016, s.o lühikest aega enne rendilepingu sõlmimist saanud J. M. , enne seda oli osanik T. M. . Alates 19.12.2016 oli TM Kaubanduse juhatuse liige T. M. XXX R. M. , kes oli seotud ka Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) tegevusega. Nimelt oli R. M. Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) interneti kodulehel märgitud kontaktisikuks seoses saeja höövelmaterjali hulgimüügi ja ekspordiga ning puidu töötlemise teenuste osutamisega. R. M. on volitatud kasutama Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) kontot SEB internetipangas. Kohtu hinnangul ei ole relevantne kostja vastuväide, et R. M. nimi on kodulehel märgitud vaid suhtlemiseks inglise keelt kõnelevate klientidega, sest vastav info kodulehel puudub.
15.Ringkonnakohus märkis, et küsitav on rendilepingule kinke iseloomu omistamine, kuna sättes näitlikult loetletud lepinguliigid (kinge, müük, vahetus) on kõik suunatud eseme omandi üleandmisele, mille tagajärjel jääb võlgnik põhimõtteliselt lõplikult kõnealusest varast ilma, saamata selle eest eseme väärtusele vastavat vastusooritust. Kasutuslepingule seevastu ei ole omane varast lõplik ilmajäämine; rendilepingu põhiolemuse kohaselt antakse vara teise isiku kasutusse tähtajaliselt ja vastutasu eest. Peamine on siiski välja selgitada, kas tehing kahjustas võlausaldajate huve. Rendilepingu tagasivõitmine on võimalik PankrS § 110 alusel. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 658 lg 2 kohaselt ringkonnakohtu otsuses, millega tühistatakse apellatsioonkaebusega vaidlustatud otsus, esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel on tühistatud otsuse teinud kohtule asja uuel läbivaatamisel kohustuslikud. Kohus märgib, et ei nõustu siiski ringkonnakohtu seisukohaga ning leiab, et rendileping on PankrS § 111 lg 1 p 2 ja lg 3 alusel tagasivõidetav kui kinke iseloomuga tehing. Seda kinnitab ka kohtute praktika. Nii on varasemalt leidnud ka Tallinna Ringkonnakohus, nõustudes et maakohus asus rendilepingu esemeks olevate kinnistute allkasutusse andmisest kostjale laekunud tulu ning kostja poolt võlgnikule tasutud renti arvestades seisukohale, et rendilepingust tuleneva võlgniku soorituse ja kostja vastusoorituse väärtuste erinevus on kolmekordne või isegi 14-kordne, mistõttu on rendilepingul kinke iseloom PankrS § 111 lg 3 tähenduses (Tallinna Ringkonnakohutu 08.07.2016 otsus tsiviilasjas nr 2-15-5820, p 45).
16.Tõendamaks rendihinna mittevastavust turuhindadele on hageja esitanud kinnisvarabüroo Uusmaa koostatud eksperthinnangud XXX ja XXXX kinnistute turuväärtuste kohta seisuga 15.12.2015, s.o vähem kui aasta enne rendilepingu sõlmimist (tl 66-139). Eksperthinnangutes on hinnatud ka kinnistute koos neil asuvate hoonetega potentsiaalset üüritaset, mis XXX kinnistu puhul on arvestades võlgnikule kuuluva kaasomandiosa suurust (ca 30 %) vähemalt 2034 eurot kuus (tl 86) ja XXXX kinnistu puhul 4560 eurot kuus (tl 122). Seega on kahe kinnistu lepingujärgse rendi (400 eurot kuus) ja kohaliku keskmise rendi suuruste vahe 17kordne. Hageja hinnangul on eeltoodust tulenevalt ilmne, et rendilepingul on poolte kohustuste ebavõrdsuse tõttu kinke iseloom. Lisaks tugineb hageja asjaolule, et võlgnik on rendilepingu eset ka varem välja rentinud ja seda rohkem kui 30 korda suurema renditasu eest kui ta rentis kostjale. Rendilepingu sõlmimise tõendamiseks esitas hageja võlgniku poolt Maksu- ja Tolliametile saadetud kirjad, milles kinnitab alates 01.02.2014 XXX kinnistu mõttelise osa ja XXXX kinnistu mõttelise osa ning kinnistutel asuvate tootmishoonete (puidukuivati, saekaater, puidutöötlemise hoone) rentimist E. W. T. OÜ-le (II kd tl 58, 61). Rendilepingu olemasolu 2014. aastal kinnitab võlgnik ka oma majandusaasta aruandes. Renditasu suurust 12 755 eurot kuus tõendab Pajuristi Alusmäe OÜ (tollase nimega XXX OÜ) 2014. a majandusaasta aruande lisa 13 „Müügitulu“, kus renditulu real olevaks summaks on 153 067 eurot ( 153 067 : 12 = 12 755,58) (II kd tl 57). Kostja hinnangul ei ole rendilepingud omavahel võrreldavad, kuna E. W. T. OÜ-le rentis võlgnik kinnistute mõttelise osa koos tootmisseadmetega koguväärtuses ligikaudu 550 000 eurot, seega nimetatud rendileping sisaldas endas ka tootmisseadmete renti. Lisaks oli nimetatud rendilepingust tulenev renditasu suurem ka seetõttu, et E. W. T. OÜ ei tasunud ise otse teenuseosutajale puidukuivati ja teiste tootmishoonete soojatootmise kulusid, mis sõltuvalt aastaajas olid vahemikus 1000 kuni 20 000 eurot kuus. Nimetatud kulud tasus teenuseosutajale võlgnik. E. W. T. OÜ kompenseeris nimetatud kulud võlgnikule suurema renditasu maksmisega. Samuti tulenes nimetatud rendilepingust E. W. T. OÜ-le küttepuude tarnekohustus, mille aastane maht oli ca 20 000 kotti fikseeritud hinnaga 1075 eurot kott. Kostjale rentis võlgnik aga kinnistute mõttelise osa koos kohustusega osta välja renditaval pinnal asuvad tootmisseadmed kokku summas 567 265,68 eurot. Seega kostja 400 euro suures
igakuises renditasus ei sisaldunud erinevalt E. W. T. OÜ poolt tasutud renditasule tootmisseadmete rent. Samuti tasus kostja enda soojatootmise kulud ise, mistõttu nimetatud kulusid ei vahendanud võlgnik. Lisaks ei kaasnenud kostjale rendilepinguga fikseeritud hinnaga tarnekohustust. Oma seisukohtade tõendamiseks kostja ühtegi tõendit ei esitanud, mistõttu leiab kohus, et kostja väited rendilepingute erinevuste kohta on tõendamata. Kohtu hinnangul on hageja esitatud eksperthinnangutega XXX ja XXXX kinnistute turuväärtuste kohta tõendatud, et kahe kinnistu lepingujärgse rendi ja kohaliku keskmise rendi suuruste vahe on 17-kordne. Kohus nõustub hagejaga, et eeltoodust tulenevalt on rendilepingul kinke iseloom PankrS § 111 lg 3 tähenduses. Kostja on võlgniku lähikondne PankrS § 117 lg 2 p 5 tähenduses ning võlgnik ei ole tõendanud, et ta oli kinkimise ajal maksejõuline ega muutnud maksejõuetuks kinkimise tõttu.
17.Kohtu hinnangul on tõendatud ka, et rendilepingu sõlmimisega kahjustati võlausaldajate huve, ning rendileping on alternatiivselt tagasivõidetav PankrS § 110 lg 1 p 3 alusel. Kohus leiab, et rendilepingu sõlmimise ajal oli võlgnik juba majanduslikult ebasoodsas olukorras – 01.08.2016 seisuga oli laenulepingutest tulenev võlgnevus Swedbank AS ees 3906,88 eurot, milline asjaolu nähtub AS Swedbank nõudeavaldusest Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) pankrotimenetluses (I kd tl 46-50). 23.09.2016 seisuga oli võlgnikul ka maksuvõlg 58 146,39 eurot. Seisuga 17.11.2016 oli maksude võlgnevus suurenenud juba 113 875,63 euroni. Maksuvõlg oli tekkinud perioodil september 2016 kuni november 2016 deklareeritud ning tasumata jäetud maksukohustustest. Kohus nõustub hagejaga ja on üldteada asjaolu, et turuhinnast kordades madalama hinnaga kinnistu viieks aastaks rendile andmine on võlausaldajate huve kahjustav, sest vähendab kinnistu väärtust ning võib tuua kaasa olukorra, kus kinnistu müüakse täitemenetluses turuhinnast oluliselt madalama hinna eest. Kohus ei nõustu kostja arutluskäiguga, et kuna kinnistuid turuhinna eest (380 000 eurot) pole olnud võimalik müüa, siis ei oleks ka keegi turuhinna eest nende rentimisest huvitatud. Kostja on esile toonud, et kohtutäituril ei õnnestunud varasemas täitemenetluses kinnistuid alghinnaga müüa ning hinda on tulnud korduvalt alandada. Kohtule on eluliselt usutav, et kinnistuid ei ole õnnestunud seni müüa muuhulgas vaidlusaluse ebamõistliku renditasuga rendilepingu tõttu. E. W. T. OÜ 2014. a majandusaasta aruandest (II kd tl 55-56) nähtub, et nende 2014. a kasum oli 132 618 eurot, Pajuristi Alusmäe OÜ kasum oli samal ajal 4808 eurot (I kd tl 25). Kohus nõustub hagejaga, et Pajuristi Alusmäe OÜ XXXX ja XXX kinnistu mõttelise osa ja tootmishoonete omanikuna, oleks nende rendile andmata jätmise ja korrapärase majandamise korral saanud seega ise piisavalt tulu, et täita kohustusi kolmandate isikute, nt võlausaldaja Swedbank AS-i ees (igakuine kohustus Swedbank AS-i ees oli ca 11 000 eurot kuus). Kohus leiab, et Pajuristi Alusmäe OÜ oleks ka XXX kinnistu mõttelise osa ja XXXX kinnistu rendile andmisega saanud teenida kordades suuremat sissetulekut. Rendilepingu sõlmimisel vähemalt turuhinnaga oleks Pajuristi Alusmäe OÜ-l olnud võimalik teenida renditasu 6594 eurot (2034 + 4560), s.o 79 128 eurot aastas. 2014. a sai Pajuristi Alusmäe OÜ renditasu 12 755 eurot kuus, s.o 153 067 eurot aastas. Kohtu hinnangul ei ole eluliselt usutav, et võlgnik otsis võimalikku rentnikku, kuid võlgnikul ei tekkinud võimalust parematel tingimustel rendilepingu sõlmimiseks, arvestades et rendilepingu sõlmimine oli T. M. kinnitusel seotud XXX vara jagamisega. 11.10.2016 on Swedbank AS saatnud XXX OÜ-le päringu XXX ja XXXX kinnistute rendilepingu sõlmimise kohta, soovides saada infot, milleks oli lepingu sõlmimine vajalik, kuidas aitab see kaasa XXX varade parimale müügile ning millist tulu XXX OÜ
rendilepingust saab. Kirjas on juhitud tähelepanu rendilepingu sõlmimise kooskõlastamise vajadusele tulenevalt laenulepingu üldtingimustest. T. M. on päringule vastanud, et rendilepingu sõlmimine oli kokku lepitud seoses XXX vara jagamisega ning pangaga kirjalik kooskõlastus puudus (I kd tl 52). Vahetult rendilepingu sõlmimise järgselt on T. M. teadlikult varjanud lepingu sõlmimist võlausaldaja – Swedbank AS-i ees, vastates 19.08.2016 päringule ettevõtte tegevuse ja tuleviku kohta, et tegeletakse ettevõtte tervikvara müügiprotsessiga ning ettevõttel on piisavalt varasid võlausaldajate nõuete rahuldamiseks. Samasisulisi vastuseid saatis T. M. AS-le Swedbank ka 18.09. ja 05.10.2016 (I kd tl 180). T. M. on Tartu Maakohtu XX.XX.XXXX otsusega kriminaalasjas nr XXX mõistetud KarS § 384 lg 1 järgi süüdi maksejõuetuse põhjustamises. Maakohtu põhjenduste kohaselt: „Ebausutavad on ka ütlused, mis puudutavad kinnistute rentimist. T. M. väitel olevat ta pakkunud kinnistuid mitmetele äriühingutele, aga lõpuks olevat ikkagi saadud kokkuleppele TMK-ga (kd 6, tl 26). Kohus ei usu, et äriühing üritab majanduslikult põhjendatud viisil rentida oma kinnisvara avaliku pakkumise raames ja lõpuks osutub ratsionaalselt hinnatuna kõige paremaks rentnikukandidaadiks äriühing, kelle esindaja on ilma igasuguste ettevõtluskogemusteta ja lisaks sellele rendile andja esindaja pikaaegne elukaaslane. Peale selle on loomulikult väga oluline, et renti ei makstudki. Tõsi, esmapilgul näib, et ühe aasta rent tasuti: 15. augustil 2016 kandis TMK XXX le üle 5760 eurot, viidates selgituses arvele nr 16138 (kd 2, tl 118 pöördel). See arve kajastas 12 kuu rendi maksmist (vt otsuse põhiosa p 16). See makse siiski ei kujutanud endast rendi tasumist: makse tehti riigi petmiseks, nagu ka maksed, mis puudutasid seadmeid (vt otsuse põhiosa p 32 jj.). Ka ei saa kuidagi vaadata mööda rendi suurusest: 400 eurot kuus. T. M. ja R. M.väitsid, et see ei olnud väike summa, kuivõrd TMK ostis XXX seadmed endale. Et otsusega näidatakse, et ostmist ei toimunud, ei saa viimati viidatud väidet asjakohaseks pidada. Rendileping sõlmiti ja kanti kinnistusraamatusse hoopis seepärast, et muuta kinnistute müümine võimalikult raskeks. Nimelt oleks 400 eurone igakuine renditulu äärmiselt väike ega ajendaks ühtegi majanduslikult ratsionaalselt mõtlevat isikut maksma kinnistute eest sadu tuhandeid eurosid (nagu T. M.väitis: vt kd 6, tl 28 pöördel). Sellise ostu muudaks väheatraktiivseks ka tõik, et kinnistutel (osaliselt statsionaarselt) paiknevad tootmisseaded kuuluvad kellelegi teisele ehk ostja ei saaks ise kinnistutel puiduettevõtlusega tegeleda“ (otsuse p 28). Ülaltoodu kinnitab kohtu arvates, et rendilepingut sõlmides kahjustas võlgnik teadlikult võlausaldajate huve. Kuna tehingu teine pool oli võlgniku lähikondne PankrS § 117 lg 2 p 5 tähenduses, siis PankrS § 110 lg 3 kohaselt kehtib eeldus, et ta teadis, et võlgnik kahjustas tehinguga teadlikult võlausaldajate huve. Kostja ei ole vastupidist tõendanud.
18.Kui kohus tunnistab tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks, on teine pool kohustatud PankrS § 119 lg 1 järgi tagastama tehingu alusel saadu koos viljade ja muu kasuga pankrotivarasse. Hageja on esitanud nõude AÕS § 80 alusel kinnisasjade XXX ja XXXX kostja valdusest väljamõistmist Pajuristi Alusmäe OÜ (pankrotis) pankrotihalduri valdusse, kui kostja pärast rendilepingu kehtetuks tunnistamist kinnistuid ja seal asuvaid hooneid üle ei anna ning valduse üleandmisest keeldumise korral kostja väljatõstmist kinnistutelt ja hoonetest. Kohus leiab, et hageja nimetatud nõue on õiguslikult põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kuna kostja valduse õiguslik alus kinnisasjadele XXX ja XXXX on rendilepingu kehtetuks tunnistamisega ära langenud, on hagejal kinnisasjade omanikuna õigus nõuda kinnisasjade valduse üleandmist.
19.Rendilepingu kohta on kantud kinnistusraamatusse märkused kinnistu XXX , mille kohta on avatud Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registriosa nr XXX III jakku ning kinnistu XXXX , mille kohta on avatud Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registriosa nr XXXX III jakku. Hageja on taotlenud kohtult asendada kostja tahteavaldused nõusoleku andmiseks nimetatud kannete kustutamiseks kohtulahendiga. Kande tegemiseks on kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. KRS § 341 lg 8 kohaselt võib puudutatud isiku nõusolekut asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Seega tuleb hageja nõue kostja nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks kinnistusraamatust rendilepingu kohta tehtud kannete kustutamiseks rahuldada.
20.Hageja on esitanud ka nõude kostja poolt alates 01.08.2016-30.07.2018 alusetult säästetud raha (kasutuseelis) 70 000 euro väljamõistmiseks. PankrS § 119 lg 1 järgi on kostja kohustatud tehingu alusel saadu tagastama koos viljade ja muu kasuga. TsÜS § 62 lg 1 sätestab, et esemest saadav kasu on eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Seega TsÜS § 62 lg 1 tähenduses on võimalik pidada kostja kasutuseeliseks kasu, mida ta sai seetõttu, et pidi maksma rendiesemete kasutamise eest turuhinnast oluliselt madalamat rendihinda. Kohus luges eelnevalt tõendatuks, et rendiesemete turuhinnale vastav rendihind arvestades võlgnikule kuuluva kaasomandi osa suurust on kokku vähemalt 6594 eurot kuus (2034 + 4560). Seega pidanuks tegelik renditasu nimetatud perioodil olema kokku 158 256 eurot (24 x 6594). Samal ajal oli kokku lepitud renditasu 400 eurot kuus ning nimetatud perioodil kokku 9600 eurot (24 x 400). Hageja nõuab kasutuseelise hüvitamist osaliselt, 70 000 euro ulatuses. Kohus leiab, et hageja nõue kasutuseelise hüvitamiseks on õiguslikult põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
21.Hageja nõuab tuginedes TsMS §-le 367 põhivõla tasumise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. VÕS § 113 lg 1 teise lause kohaselt viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. TsMS § 367 kohaselt viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus leiab, et ka hageja viivisenõue on õiguslikult põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Protokolli parandamise taotluse lahendamine
22.Kostja on esitanud kohtule taotluse 08.06.2020 toimunud kohtuistungi protokolli täiendamiseks ja/või parandamiseks kostja väidetega, mis on asja lahendamise seisukohalt olulised, kuid mida ei ole protokolli kantud, on kantud osaliselt või on kantud ebaõigesti. Kohus leiab, et taotlus protokolli parandamiseks tuleb jätta rahuldamata. TsMS § 50 lg 1 p 8 kohaselt märgitakse protokollis nõuete ja vastuväidete põhisisu ulatuses, milles see ei ole
kajastatud kohtule esitatud kirjalikes dokumentides. Kohtu hinnangul on kostja väited kantud protokolli piisava täpsuse ja põhjalikkusega. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
23.Arvestades hagi rahuldamist, jäävad menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Hageja menetluskuluks on hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv 1100 eurot ning vastuapellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 1100 eurot. Hageja on tasunud riigilõivu lähtuvalt hagihinnast riigilõivuseaduses ette nähtud ulatuses. Kohus määrab hageja menetluskulude rahaliseks suuruseks 2200 eurot, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Vastavalt TsMS § 177 lg-le 4 märgib kohus hageja taotlusel, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.