Oliver Kask (eesistuja), liikmed Maret Altnurme ja Monika Laatsit
Määruse tegemise aeg ja koht
7. detsember 2020, Tallinn
Tsiviilasja number
2-17-10845
Tsiviilasi
I.E avaldus kaasomandi kasutuskorra täitmiseks või alternatiivselt kindlaksmääramiseks või alternatiivselt muutmiseks K.T avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 25. mai 2020. a määrus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja I – I.E (isikukood xxxxxxxxxxx), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Britta Oltjer ja Valeria Arsjuta Avaldaja II – K.T (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat Britta Oltjer Puudutatud isik I – E.T (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat Rainer Kuulme Puudutatud isik II – J.T (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat Rainer Kuulme Puudutatud isik III – SERDNA & Ko OÜ (registrikood 10429263), seaduslik esindaja Mare Oopkaup Puudutatud isik IV – Jõelähtme Vallavalitsus (registrikood 75025973), volitatud esindaja Kätlin Koidumäe
Menetluse alus ringkonnakohtus
I.E ning E.Ti ja J.T määruskaebused
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada I.E ning E.T ja J.T määruskaebused osaliselt.
2.Tühistada Harju Maakohtu 25. mai 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-17-10845 kasutuskorra muutmise ja selle kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmise taotluste rahuldamata jätmise, juurdepääsu asukoha, juurdepääsutasu suuruse ja I.E avalduse menetlemisest tulenevate menetluskulude jaotuse osas (resolutsiooni p-d 1.4, 1.5, 3.1, 5 ja 7).
3.Teha tühistatud osas uus määrus. Rahuldada I.E avaldus kasutuskorra muutmise ja selle kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmise taotlustes, asendada kohtumääruse
2-17-10845 lahutamatuks lisaks olev joonis ja lugeda, et juurdepääsutee asukoht on kohtumääruse lahutamatuks lisaks oleval joonisel märgitud punasega. Määrata juurdepääsutasu suuruseks 5,21 eurot aastas. Jätta I.E avalduse menetlemisega seotud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus muutmata.
4.Jätta I.E määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
5.Jätta E.Ti ja J.T määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud E.T ja J.T kanda, välja arvatud juurdepääsu asukoha täpsustamisega seotud menetluskulud, mis jäävad menetlusosaliste endi kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast praeguse määruse jõustumist.
6.Lugeda Harju Maakohtu 25. mai 2020. a määruse resolutsioon sõnastatuks järgmiselt:
6.1.1.Taotlus kohustada E.Ti ja J.T täitma Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 447702 kantud kinnistu III jaos viidatud kaasomanike ühise kinnisasja valdamise ja kasutamise kokkuleppe punkti 8.1.1 ning võimaldama I.E kasutada ja vallata Arali kinnistul paiknevat mahasõiduteed, mis on tähistatud 15.07.2017 avalduse lisas 10 oleval kaardil punase värviga;
6.1.2.Alternatiivne taotlus määrata kindlaks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 447702 kantud kinnistu kaasomandi kasutuskord selliselt, et kõigil kaasomanikel on õigus ühiselt kasutada ja vallata Arali kinnistul paiknevat mahasõiduteed, mis on tähistatud 14.07.2017 avalduse lisaks 10 oleval kaardil punase värviga;
6.1.3.Taotlus kohustada E.Ti ja J.Tt andma nõusolek kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 447702 kantud kinnistu kolmanda (III) jao esimesele (I) vabale järjekohale märkus kasutuskorra kohta vastavalt käesolevas tsiviilasjas kohtulahendiga kehtestatud kasutuskorra kokkuleppele ja plaanidele ning asendada need nõusolekud kohtulahendiga.
6.2.Rahuldada I.E avaldus järgmistes taotlustes:
6.2.1.Alternatiivne taotlus muuta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 447702 kantud kinnistu III jaos viidatud kaasomanike ühise kinnisasja valdamise ja kasutamise kokkuleppe punkti 8.1.1 ning kohustada E.Ti ja J.Tt andma nõusolek kasutuskorra punkti 8.1.1 muutmiseks järgmises sõnastuses: „.8.1.1 ostja valdusesse ja kasutusse jääb osa kinnistust koos kinnisasja oluliseks osaks oleva elamu, majandushoone ja rajatistega, mis on käesolevale lepingule lisatud plaanil (lisa 1) tähistatud punasega viirutatud alana, välja arvatud mahasõit Aruküla-Kostivere kõrvalmaantee (tee nr 11304) 8,683 kilomeetrilt, mis jääb kõigi kaasomanike ühiskasutusse ja -valdusesse ning mida käesoleva lepingu punktis 8.1.2 nimetatud isikutel ja nende õigusjärglastel on õigus kasutada juurdepääsuna käesolevale lepingule lisatud plaanil (lisa 1) viirutamata alale“. Asendada E.Ti ja J.T tahteavaldus praeguse kohtumäärusega;
6.2.2.Taotlus kohustada E.Ti ja J.Tt andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 447702 kantud kinnistu III jao esimesele vabale järjekohale märkus järgmises sõnastuses: „Kaasomanike ühise kinnisasja valdamise ja kasutamise 12.03.2009 lepingu punkti 8.1.1 on muudetud Tallinna Ringkonnakohtu 07.12.2020 määrusega“. Asendada E.Ti ja J.T tahteavaldus praeguse kohtumäärusega. 2(20)
2-17-10845
6.3.Rahuldada K.T avaldus ja määrata Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 11525902 kantud kinnisasjale selle igakordse omaniku kasuks tähtajatu juurdepääs Aruküla-Kostivere kõrvalmaanteelt (tee nr 11304) üle kinnisasja, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 447702.
6.4.Määrata juurdepääsu asukoht järgmiselt:
6.4.1.Juurdepääsutee kulgeb Aruküla-Kostivere kõrvalmaanteelt (tee nr 11304) üle Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 447702 kantud kinnisasja (lähiaadress Arali, katastriüksuse tunnus 24504:008:0653) kuni Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 11525902 kantud kinnisasja (lähiaadress Välja, katastriüksuse tunnus 24504:008:0654) piirini. Juurdepääsutee asukoht on kohtumääruse lahutamatuks lisaks oleval joonisel märgitud punasega (kohtumääruse lisa).
6.4.2.Juurdepääsutee alguspunkti ligikaudne koordinaat Aruküla-Kostivere kõrvalmaanteelt (tee nr 11304) üle Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 447702 kantud kinnisasja on XY: 6588432.92, 561283.67, BL: 59.429313, 25.079756.
6.4.3.Juurdepääsutee laius on 4 meetrit.
6.5.Määrata juurdepääsu tingimused:
6.5.1.Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 11525902 kantud kinnisasja igakordsel omanikul ja tema loal kolmandal isikul on õigus ööpäevaringselt, igapäevaselt, aastaringselt ja tähtajatult kasutada juurdepääsu jalgsi, kergliiklusvahenditega ning sõiduvahenditega, sealhulgas mootorsõidukite, autorongide, masinrongidega, erakorralise abi sõidukitega. Juurdepääs ei ole lubatud metsa majandamiseks kasutatavate sõidukite ja masinatega.
6.5.2.Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 11525902 kantud kinnisasja omanik on kohustatud tagama oma kuludega juurdepääsutee rajamise, korrashoiu ja hoidma juurdepääsuteed sõidukiga liiklemiseks vajalikus seisundis.
6.5.3.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 11525902 kantud kinnisasja igakordne omanik on kohustatud maksma Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 447702 kantud kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsutee kasutamise eest tasu 5,21 (viis koma kakskümmend üks) eurot aastas. Tasumise tähtpäev on iga jooksva aasta esimene juuli (01.07.).
6.6.Kohustada E.Ti ja J.Tt andma nõusolek kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr 447702 kolmandasse jakku märkus juurdepääsu kohta avalikult kasutatavale teele Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 11525902 kantud kinnisasja igakordse omaniku kasuks.
6.7.Jätta I.E avalduse menetlemisest tulenevad menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
6.8.Jätta K.T avalduse menetlemisest tulenevad menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
3(20)
2-17-10845
6.9.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
EDASIKAEBAMISE KORD
Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates ringkonnakohtu määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.I.E (avaldaja I) ja K.T (avaldaja II) esitasid 14.07.2017 Harju Maakohtule avalduse. Avaldaja I palus avalduses järgmist: 1) muuta Harjumaal Jõelähtme vallas Vandjala külas asuva kinnisasja (registriosa nr 447702; edaspidi Arali kinnistu) 12.03.2009 notariaalselt tõestatud valdamise ja kasutamise kokkuleppe (edaspidi kasutuskord) punkti 8.1.1, määrates kindlaks, et kõigil kaasomanikel on õigus ühiselt kasutada ja vallata Arali kinnistul paiknevat mahasõiduteed; 2) kohustada E.Ti (puudutatud isik I) ja J.Tt (puudutatud isik II) andma nõusolek kinnistusraamatusse kasutuskorra kohta kantud märkuse kustutamiseks ning kanda kinnistusraamatusse märkus kasutuskorra muutmise kohta ja asendada nõusolek kohtulahendiga. Avaldaja II palus määrata temale kuuluvale Harjumaal Jõelähtme vallas Vandjala külas asuvale kinnisasjale (registriosa nr 11525902; edaspidi Välja kinnistu) selle igakordse omaniku kasuks tähtajatu tasuta juurdepääs avalikult kasutatavalt Aruküla-Kostivere teelt üle Arali kinnistu järgmistel tingimustel: 1) juurdepääsu asukoht on Arali kinnistul paiknev mahasõidutee; 2) Välja kinnistu igakordsel omanikul ja tema loal kolmandal isikul on õigus kasutada juurdepääsu jalgsi, kergliiklusvahendiga või sõiduvahendiga ööpäevaringselt, igapäevaselt ja aastaringselt. Lisaks palus avaldaja II kohustada puudutatud isikuid I ja II andma nõusolek kanda kinnistusraamatusse juurdepääsu kohta märkus ning asendada nõusolek kohtulahendiga. Avaldaja I esitas 23.09.2019 nõude täpsustuse, milles palus järgmist: 1) kohustada puudutatud isikuid I ja II täitma kasutuskorra punkti 8.1.1 ning võimaldada avaldajal I kasutada ja vallata Arali kinnistul paiknevat mahasõiduteed; 2) alternatiivselt määrata kindlaks Arali kinnistu kaasomandi kasutuskord selliselt, et kõigil kaasomanikel on õigus kasutada ja vallata Arali kinnistul paiknevat mahasõiduteed; 3) alternatiivselt rahuldada avaldaja I algne nõue muuta kasutuskorra punkti 8.1.1 selliselt, et kõigil kaasomanikel on õigus kasutada ja vallata Arali kinnistul paiknevat mahasõiduteed.
4(20)
2-17-10845 Avalduse kohaselt kuulub Arali kinnistu avaldajate ning puudutatud isikute I ja II kaasomandisse. Avaldajale II kuulub ka Arali kinnistu kõrval asuv Välja kinnistu, mis on tekkinud Arali kinnistu jagamisel. Kaasomanikud on kasutuskorra p-s 8.1.1 kokku leppinud, et Arali kinnistut vallatakse ja kasutatakse selliselt, et I.T (puudutatud isikute I ja II õiguseellane) valdusesse ja kasutusse jääb osa kinnistust koos selle oluliseks osaks oleva elamu, majandushoone ja rajatisega, mis on kasutuskorrale lisatud plaanil tähistatud punasega viirutatud alana. Kasutuskorra p 8.1.2 järgi jääb ülejäänud osa Arali kinnistust V. P ja T. P(avaldaja I õiguseellased) ning avaldaja II ühiskasutusse. Kasutuskorra ja selle lisaks oleva plaani kohta on kantud kinnistusraamatusse märkus. Arali kinnistul paikneb mahasõidutee Aruküla-Kostivere teelt ning avaldajatel on õigus mahasõitu kasutuskorra alusel kasutada. Enne puudutatud isikute I ja II kaasomanikeks saamist 2016. aastal oli neil ka võimalik seda teha, kuid puudutatud isikud I ja II ei võimalda enam avaldajatel mahasõiduteed kasutada. Puudutatud isikuid I ja II tuleb seega kohustada kasutuskorda täitma. Kui ei ole võimalik tuvastada, et avaldajal I on õigus kasutuskorra alusel mahasõitu kasutada, soovib avaldaja I kasutuskorra kindlaksmääramist selliselt, et kõigil kaasomanikel on õigus mahasõiduteed kasutada ja vallata. Avaldajal I on õiguslik huvi mahasõidutee kasutamise reguleerimiseks kasutuskorras, et saada juurdepääs Arali kinnistule ja võimalus endale kuuluvat osa Arali kinnistust eesmärgipäraselt kasutada. Avaldaja I on pöördunud Aruküla-Kostivere teelt uue mahasõidutee rajamise küsimuses Maanteeameti poole, kes selgitas, et Arali kinnistule ei ole võimalik uut mahasõitu projekteerida, kuna vahemaa olemasoleva mahasõidu ning Arali ja Välja kinnistu piirini on liiga väike (ca 70 m). Samuti ei ole võimalik Arali kinnistule pääseda Lagedi-Kostivere teelt, kuna selleks peaks maha raiuma metsa ja rajama tee üle drenaažikraavi. Kui puuduvad alused selle küsimuse kasutuskorraga kindlaksmääramiseks, palub avaldaja I kehtivat kasutuskorda muuta, arvestades asjaolu, et puudutatud isikute I ja II arusaam kasutuskorrast on pärast selle sõlmimist muutunud ja nad on asunud mahasõidu kasutamist takistama. Avaldajatel mahasõidu kasutamise võimaldamine ei mõjuta Arali kinnistu oluliseks osaks olevate elamute kasutamist puudutatud isikute I ja II poolt ega häiri nende privaatsust. Mahasõidutee lõpeb värava ja seda ümbritsevate põõsaste ja hekiga ning puudutatud isikute I ja II privaattsoon ei ulatu maanteest väravani. Lisaks on puudutatud isikutel I ja II enda kasutuses olevale Arali kinnistu osale pääsemiseks alternatiivne tee, mida nad ka kasutavad. Avaldajale II kuuluvale Välja kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, mistõttu soovib avaldaja II Välja kinnistule juurdepääsu määramist Aruküla-Kostivere teelt üle Arali kinnistu. Asjaolu, et Välja kinnistu piirneb samuti Aruküla-Kostivere teega, ei välista sellele juurdepääsu määramist üle Arali kinnistu. Kuna Välja kinnistu on tekkinud Arali kinnistu jagamise tulemusena, peavad Arali kinnistu igakordsed omanikud tagama Välja kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsu avalikult kasutatavale teele ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 2 alusel. Arali kinnistul on mahasõit Aruküla-Kostivere teelt juba olemas ning Maanteeameti hinnangul ei ole uue mahasõidu rajamine võimalik ega otstarbekas. Samuti ei ole mõistlik uue juurdepääsu rajamine üle Välja kinnistu naaberkinnistuks oleva Varali kinnistu (registriosa nr 9636702). Juurdepääsu määramine mööda olemasolevat mahasõitu ei ole puudutatud isikuid I ja II ebamõistlikult koormav. Arvestades juurdepääsutee aluse maa suurust (110 m2), sellele vastavat maamaksu suurust (0,143 eurot aastas) ja sarnaste kinnistute rendihindu (0,0042 eurot/m2 aastas – 0,001 eurot/m2 kuus), on avaldaja II valmis maksma juurdepääsutee kasutamise eest tasu 0,6–1,46 eurot aastas ning kandma juurdepääsutee rajamise ja hooldamisega seotud kulud.
5(20)
2-17-10845
2.Jõelähtme Vallavalitsuse (puudutatud isik IV) vastuse kohaselt on kõige mõistlikum juurdepääs Arali ja Välja kinnistutele mahasõidutee kaudu, mis jääb puudutatud isikute I ja II ainuvalduses olevale maa-alale. Mahasõidutee kasutamine ei piira puudutatud isikute I ja II õigusi, kuna selle kasutamise ulatus ei ulatu puudutatud isikute I ja II ainuvalduses olevate elamute ja hooneteni. Juurdepääsu on ajalooliselt aastaid kasutatud. Uue juurdepääsu rajamine on üldjuhul ressursimahukam ja keskkonnale kahjulikum. Looduskeskkonna kahjustamine juurdepääsu rajamisel on põhjendatud üksnes juhul, kui alternatiivseid võimalusi ei ole.
3.Puudutatud isikud I ja II taotlesid vastuses avaldaja I avalduse läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata jätmist ning avaldaja II avalduse rahuldamata jätmist. Kasutuskorra ja selle lisaks oleva plaani alusel jääb vaidlusalune mahasõit puudutatud isikute I ja II valduses ja kasutuses olevale Arali kinnistu osale ning viib otse puudutatud isikute I ja II valduses ja kasutuses olevate hooneteni. Kasutuskord kehtib ka avaldaja I kui kasutuskorra pooleks oleva kaasomaniku õigusjärglase suhtes. Kuna Arali kinnistu kaasomanikud on juba sõlminud kasutuskorra kokkuleppe, millega mahasõit jääb puudutatud isikute I ja II valdusesse ja kasutusse, ei ole avaldajal I enam õigust nõuda selles küsimuses kasutuskorra kindlaksmääramist. Avaldajad on asunud vastuoluliselt väitma, et Arali kinnistul paiknev mahasõidutee jääb hoopis avaldajate valdusesse kuuluvale alale. Arali kinnistu kaasomanikud ei ole kokku leppinud, et puudutatud isikute I ja II ainuvalduses olevat mahasõitu oleks õigus kasutada ka teistel kaasomanikel. Avaldaja I pidi Arali kinnistu kaasomandi osa omandades olema teadlik ja nõus sellega, et tal ei ole kasutuskorra alusel õigust kasutada puudutatud isikute I ja II valdusesse ja kasutusse jäävat ala. Avaldajal I ei ole alust nõuda kasutuskorra muutmist ning ta käitub vastuolus hea usu põhimõttega. Kasutuskord on sõlmitud eesmärgiga tagada kaasomanikele privaatsus nende ainuvalduses olevas kaasomandi osas, mida ainuvalduses oleva osa läbimine teiste isikute poolt ei võimalda. Vaidlusalust mahasõitu ei ole teised kaasomanikud kunagi juurdepääsuna enda valduses olevale kinnistu osale kasutanud. Tegelikkuses ei ole puudutatud isikute I ja II ainuvalduses olevale kaasomandi osale mahasõitu üldse rajatud ega kehtiva planeeringu kohaselt teed ette nähtud. Täiendava mahasõidu rajamine avaldajate tarbeks ei ole avalikõiguslike normidega välistatud. Avaldaja I nõuab kasutuskorra kokkuleppe muutmisega sisuliselt juurdepääsu üle võõra kinnisasja, kuid nii avaldajal I kui ka avaldajal II on olemas juurdepääs nende ainukasutuses olevale Arali kinnistu osale ning avaldajal II on olemas juurdepääs Välja kinnistule, mis välistab juurdepääsunõude rahuldamise. Avaldajate ainukasutuses olev Arali kinnistu osa külgneb nii Aruküla-Kostivere kui ka Lagedi-Kostivere teega. Avaldajate soov saada ligipääs avalikult kasutatavale teele üle puudutatud isikute I ja II valduses oleva Arali kinnistu osa ei kaalu üles puudutatud isikute I ja II privaatsust ning kinnistu väärtuse säilitamise huvi. Avaldajal II ei ole õigust nõuda Välja kinnistule juurdepääsu üle puudutatud isikute I ja II ainuvaldusesse jääva Arali kinnistu osa, kuna see on katkenud tema tegevuse tulemusena. Avaldaja II ei ole põhjendanud, miks ei saa juurdepääsu rajada üle Varali kinnistu. Puudutatud isikute I ja II valdusesse jäävat mahasõitu ei ole Välja kinnistule pääsemiseks kunagi kasutatud. Avaldaja II pakutud juurdepääsutasu on ebamõistlikult väike.
4.SERDNA & Ko OÜ (puudutatud isik III) vastuse kohaselt kasutab ta endale kuuluvat Varali kinnistut põllumajanduskultuuride kasvatamiseks ning pääseb oma kinnistule Kostivere-Loo teeristis olevat mahasõitu pidi. Seda ei ole aga võimalik kasutada avaldajate kinnistule 6(20)
2-17-10845 pääsemiseks, kuna Varali kinnistul teed ei ole ja mahasõitu pidi Välja kinnistule pääsemiseks tuleks üle Varali kinnistu rajada vähemalt 250 m pikkune tee.
5.Harju Maakohus jättis 25.05.2020 määrusega avaldaja I avalduse rahuldamata ning rahuldas avaldaja II avalduse, määrates Välja kinnistu igakordsele omanikule tähtajatu juurdepääsu Aruküla-Kostivere teelt üle Arali kinnistu järgmiselt: 1) juurdepäästee kulgeb Aruküla-Kostivere teelt üle Arali kinnistu kuni Välja kinnistu piirini kohtumääruse lahutamatuks lisaks oleval joonisel märgitud viisil; 2) juurdepääsutee alguspunkti ligikaudne koordinaat on XY: 6588432.92, 561283.67, BL: 59.429313, 25.079756; 3) juurdepääsutee laius on neli meetrit; 4) Välja kinnistu igakordsel omanikul ja tema loal kolmandal isikul on õigus ööpäevaringselt, igapäevaselt, aastaringselt ja tähtajatult kasutada juurdepääsu jalgsi, kergliiklusvahenditega ning sõiduvahenditega, sealhulgas mootorsõidukite, autorongide, masinrongide, erakorralise abi sõidukitega. Juurdepääsu ei ole lubatud metsa majandamiseks kasutatavate sõidukite ja masinatega; 5) Välja kinnistu omanik on kohustatud tagama oma kuludega juurdepääsu rajamise ja korrashoiu ning hoidma juurdepääsuteed sõidukiga liiklemiseks vajalikus seisundis; 6) Välja kinnistu igakordne omanik on kohustatud maksma Arali kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsu kasutamise eest tasu 2,74 eurot aastas. Tasumise tähtpäev on iga jooksva aasta esimene juuli; 7) puudutatud isikud I ja II on kohustatud andma nõusoleku kanda kinnistusraamatusse juurdepääsu kohta märkus. Maakohus jättis avaldaja I avalduse menetlemisest tulenevad puudutatud isikute I ja II menetluskulud avaldaja I kanda ning avaldaja I ja ülejäänud menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. Avaldaja II avalduse menetlemisest tulenevad menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda. Nii avaldajate kui ka puudutatud isikute I ja II suhtes kehtiva kasutuskorra sõnaline osa Arali kinnistul asuvate teede kasutamist puudutavaid tingimusi ei sisalda. Vaidlus on selles, kas Arali kinnistul asuv mahasõit Aruküla-Kostivere teele asub kasutuskorra kokkuleppe lisaks 1 oleval plaanil viirutatud või viirutamata alas. Plaani ja tunnistajate ütluste põhjal saab asuda seisukohale, et kaasomanikud ei leppinud kokku juurdepääsuteede kasutamises. On võimalik, et kaasomanikud ei pidanud vajalikuks juurdepääsu kasutamise küsimust eraldi reguleerida, kuna tee jäämine kas viirutatud või viirutamata alasse määras kindlaks, milliste kaasomanike valdusesse ja kasutusse tee jääb. Kasutuskorra lisaks oleva plaani vähese detailsuse tõttu ei nähtu plaanilt selgelt, kas mahasõit asub viirutatud või viirutamata alal. Seetõttu ei ole ainuüksi plaani põhjal võimalik hinnata, kas mahasõit jääb viirutatud alale või mitte. Kuna kasutuskorrast ei tulene, et puudutatud isikute I ja II ainuvaldusesse ja -kasutusse jääks neile kuuluvale kaasomandiosa suurusele vastav osa Arali kinnistust, ei saa ka kaasomandiosa suuruse põhjal teha järeldust mahasõidu jäämise kohta viirutatud alale. Puudutatud isikute õiguseellane I.Ton kohtule avaldanud, et temale teadaolevalt ei kasutanud teised kaasomanikud juurdepääsuteed oma kinnistutele juurdepääsuks. Avaldajad ega teised menetlusosalised ei ole esitanud tõendeid tõendamaks vastupidist. Kuna teised kaasomanikud ei kasutanud mahasõitu, on usutav mahasõidu asumine kasutuskorra kokkuleppe lisaks 1 oleval plaanil tähistatud viirutatud alal. Arvestada tuleb ka avaldajate vastuolulisi avaldusi menetluse kestel. Kasutuskorra kohaselt on seega mahasõit puudutatud isikute I ja II valduses ja kasutuses ega sisalda tingimusi, mille kohaselt nad peaksid võimaldama seda teistel kaasomanikel kasutada. Seetõttu jääb rahuldamata avaldaja I nõue kohustada puudutatud isikuid I ja II kasutuskorda täitma. Kaasomanik saab AÕS § 72 lg 5 alusel nõuda kohtult kaasomandis oleva asja kasutamisega seonduvate küsimuste reguleerimist üksnes juhul, kui need on jäänud kasutuskorras reguleerimata. Kuna kasutuskord sisaldab tingimusi selle kohta, millise kaasomaniku valduses 7(20)
2-17-10845 ja kasutuses on maa-ala, millel asub mahasõit avalikule teele, ei ole avaldajal I õigus nõuda kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist ja vastav nõue tuleb jätta rahuldamata. Kasutuskorra muutmiseks tuleb võlaõigusseaduse (VÕS) § 97 lg-te 1 ja 2 järgi hinnata, kas pärast selle sõlmimist on muutunud asjaolud, mis olid lepingu sõlmimise aluseks. Tunnistajate V. P ja T. P ütluste kohaselt ei olnud tee kasutamise kohta kokkulepet ning neist ei nähtu mahasõidutee kasutamine pärast kasutuskorras kokkuleppimist. Avaldajad on põhjendanud kasutuskorra muutmise nõuet väitega, et avaldaja I ei saanud arvestada kinnistu omandamisel sellega, et puudutatud isikud I ja II keelavad tal mahasõidutee kasutamise. Kuna aga mahasõidutee kasutamises eraldi kokku ei lepitud ning mahasõidutee kasutamine teiste kaasomanike poolt enne puudutatud isikute I ja II kaasomanikuks saamist ei ole tõendatud, ei saa avaldaja I oma nõuet sellega põhjendada. Avaldaja I ei ole välja toonud asjaolusid, mis annaks alust nõuda kasutuskorra muutmist, mistõttu jääb avaldaja vastav nõue rahuldamata. Avaldaja II tuleb Välja kinnistu omanikuna üle Arali kinnistu Välja kinnistule juurdepääsu taotlemisel lugeda omanikuks, kelle kinnisasjale puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Avaldaja I ning puudutatud isikud I ja II tuleb Arali kinnistu kaasomanikena lugeda võõra kinnisasja omanikeks, üle mille soovitakse juurdepääsu määramist. Avaldajad I ja II ei ole Arali kinnistu kaasomanikena juurdepääsu määramisele üle Arali kinnistu vastu vaielnud. Majandus- ja taristuministri 05.08.2015 määruse nr 106 „Tee projekteerimise normid“ p 5.2.1 lg-st 3 lähtuvalt ei ole võimalik Aruküla-Kostivere teelt Välja kinnistule mahasõitu rajada. Välja kinnistule puudub seega juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt ning avaldajal II on õigus nõuda Välja kinnistule juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Senine juurdepääs Välja kinnistule üle Arali kinnistu on katkenud Välja kinnistu eraldamisega Arali kinnistust. Kinnisasja jagamine ei ole senise juurdepääsu katkestamine kinnisasja omaniku poolt AÕS § 156 lg 3 mõttes, mistõttu ei anna Välja kinnistu moodustamise viis alust lugeda ühendust katkenuks avaldaja II tahtel. Samuti ei ole avaldaja II kaotanud senist juurdepääsu avalikult kasutatavale teele kasutuskorra sõlmimisega. Lisaks, kui avaldaja II ei kasutanud vaidlusalust juurdepääsu, ei saanud ta seda ka katkestada. Menetlusosalised ei ole välja toonud, et juurdepääs Arali kinnistule ja selle osaks olnud Välja kinnistule oleks toimunud muust kohast kui mööda Arali ja Salu kinnistute (registriosa nr 12075002) kokkupuutekohas olevat teed. AÕS § 156 lg-st 2 tulenevalt tuleb seega kaaluda avalikult teel Välja kinnistule juurdepääsu määramist Arali kinnistu piires ning kaaluda ei tule võimalust määrata juurdepääs üle Varali kinnistu. Vältida tuleb kinnisasja omanikku liigselt koormavaid lahendusi, mistõttu tuleb kaaluda juurdepääsu määramist olemasolevatesse juurdepääsuasukohtadesse Arali kinnistul, s.o avaldaja II taotletud juurdepääsu ning Arali ja Salu kinnistute kokkupuutekohas asuvat ajaloolist juurdepääsu. Kummagi võimaluse osas ei esine avalik-õiguslikke piiranguid, mis piiraksid tee kasutamist või vajadusel ehitamist. Avaldaja II taotletud juurdepääs koormab puudutatud isikute I ja II huve vähem kui ajaloolise juurdepääsu kasutamine, kuna viimane riivaks puudutatud isikute I ja II privaatsust ja kinnistu kasutamise võimalusi olulisel määral. Avaldaja II taotletud juurdepääsu kasutamine piirduks põhiliselt olemasoleva mahasõidu kasutamisega ning on lühem, mistõttu kujuneks tee rajamine soodsamaks. AÕS § 156 lg-t 2 arvestades ei tule kaaluda Välja kinnistule juurdepääsu määramist üle Arali kinnistu Lagedi-Kostivere teelt. Igal juhul ei oleks põhjendatud juurdepääsu määramine sel viisil, kuna juurdepääs kulgeks mööda põllu- ja metsamaad ning selle pikkuse tõttu oleks juurdepääsu rajamine ebamõistlikult kulukas. Seetõttu tuleb juurdepääs määrata nii, et see kulgeb Aruküla-Kostivere teelt üle Arali kinnistu kuni Välja kinnistu piirini.
8(20)
2-17-10845 Juurdepääsu kasutamise tingimused tuleb kindlaks määrata menetlusosaliste seisukohti arvestades. Avaldaja II esitatud tõenditest nähtuvalt on juurdepääsutee aluse maa-ala suuruseks vähemalt 206 m2, mis tuleb võtta aluseks juurdepääsutasu kindlaksmääramisel. Kuna avaldaja II on avaldanud soovi kanda juurdepääsutee korrashoiukulud, ei tule neid juurdepääsutasus arvestada. Lähtuda saab avaldaja II väitest, et Arali kinnistu maamaksu suurus ühe ruutmeetri kohta on 0,0013 eurot. Avaldaja II on seega kohustatud tasuma Arali kinnistu igakordsele omanikule hüvitist juurdepääsutee aluse maa maamaksu eest 0,2678 eurot aastas. Arali kinnistu kaasomanikud kaotavad teealuse maa kasutamise võimaluse maatulundusmaana. Avaldaja II on avaldanud sarnase maa turuhinnale vastavaks renditasuks 0,012 eurot/m2 ja tõendanud seda rendipakkumisega. Puudutatud isikud I ja II ei ole seda ümber lükanud ega avaldanud teistsugust kasutustasu suurust, mistõttu saab lähtuda avaldaja II välja toodud kasutustasust. Avaldaja II peab seega hüvitama Arali kinnistu kaasomanikele juurdepääsutee aluse maa kasutamise võimaluse kaotamisest tingitud kasutuseelise väärtuse 2,472 eurot aastas. Kokku peab avaldaja II tasuma Arali kinnistu igakordsele omanikele juurdepääsutasu 2,74 eurot aastas. Avaldaja I avalduse rahuldamata jäämise tõttu jäävad puudutatud isikute I ja II menetluskulud TsMS § 172 lg 7 teise lause alusel avaldaja I kanda. Ülejäänud puudutatud isikute menetluskulude avaldaja I kanda jätmine ei ole põhjendatud. Avaldaja II avalduse rahuldamise tõttu on põhjendatud jätta avaldaja II menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel tema enda kanda. Kuivõrd puudutatud isikud I ja II on andnud avaldajale II põhjust kohtusse pöördumiseks ja see on olnud tulemuslik, ei ole puudutatud isikute I ja II menetluskulude avaldaja II kanda jätmine õiglane. Ülejäänud puudutatud isikute menetluskulude avaldaja II kanda jätmine ei ole põhjendatud.
6.Puudutatud isikud I ja II esitasid maakohtu määruse peale 08.06.2020 määruskaebuse ning avaldaja I esitas maakohtu määruse peale 09.06.2020 määruskaebuse. Harju Maakohus ei pidanud 26.06.2020 põhjendatuks määruskaebusi rahuldada ja edastas need lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
7.Puudutatud isikud I ja II taotlevad määruskaebuses maakohtu 25.05.2020 määruse tühistamist osas, millega maakohus rahuldas avaldaja II avalduse, ning tühistatud osas uue määruse tegemist, millega jätta avaldaja II avaldus rahuldamata. Puudutatud isikute I ja II menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus paluvad puudutatud isikud I ja II jätta avaldaja II kanda. Maakohus on ekslikult leidnud, et Välja kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Avalik-õiguslike normidega ei ole välistatud mahasõitude rajamine tihedamini kui 150meetrise kaugusega. Sellisel juhul võib vastaval lõigul lubada sõidukite kiirust 50 km/h. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta sellega ei nõustu. Maakohus on õigesti leidnud, et avaldajad ei ole puudutatud isikute I ja II ainuvalduses olevat mahasõitu juurdepääsuteena kasutanud. Tunnistajate S. S, V. P ja T. P ütlustega on tõendatud, et asukohas, kust avaldaja II Välja kinnistule juurdepääsu taotleb, tegelikkuses juurdepääsu ei ole. Arali kinnistule on juurdepääsuks kasutatud teed, mis asub ca 80 m kaugusel kohast, kust avaldaja II juurdepääsu taotleb. Kuna avaldaja II taotletud juurdepääsukohas tegelikkuses mahasõitu ei ole, ei takista avalik-õiguslikud normid Välja kinnistule juurdepääsutee rajamist. 9(20)
2-17-10845 Lisaks on avaldajal II võimalus Välja kinnistule pääseda Lagedi-Kostivere teelt, mis piirneb avaldajate ainuvalduses oleva Arali kinnistu osaga, kuna Välja kinnistu piirneb samuti avaldajate ainuvalduses oleva Arali kinnistu osaga. Avaldaja II oli kasutuskorra kokkulepet sõlmides teadlik ja nõus, et väidetavat juurdepääsuteed Arali kinnistul on õigus kasutada vaid puudutatud isikutel I ja II, jättes end ise oma faktilise tahtliku teoga ilma juurdepääsust avalikult kasutatavale teele. Avaldaja II nõue puudutatud isikute I ja II vastu on seega alusetu ja vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohtu seisukoht, et senine juurdepääs Välja kinnistule üle Arali kinnistu on katkenud Välja kinnistu eraldamisega Arali kinnistust, on ebatäpne ega oma asja lahendamisel tähtsust. Asjas on leidnud tuvastamist, et Arali kinnistule ja seega ka Välja kinnistule ei ole seni juurdepääsu avaldaja II taotletud kohast toimunud. Mujalt ei ole aga avaldaja II juurdepääsu määramist taotlenud, mistõttu ei ole kohtul kohustust asja lahendamisel alternatiivseid juurdepääsu asukohti kaaluda. Juurdepääsutasu on piirangute ulatust ja privaatsuse kadu arvestades ebamõistlikult väike ning osa sellest maksab avaldaja II iseendale.
8.Avaldaja I taotleb määruskaebuses maakohtu 25.05.2020 määruse tühistamist osas, millega kohus jättis avaldaja I avalduse rahuldamata ja selle menetlemisest tulenevad puudutatud isikute I ja II menetluskulud avaldaja I kanda, ning tühistatud osas uue määruse tegemist, millega rahuldada avaldaja I avaldus ning jätta avaldaja I menetluskulud maakohtus puudutatud isikute I ja II kanda. Avaldaja I menetluskulud ringkonnakohtus palub avaldaja I jätta samuti puudutatud isikute I ja II kanda. Avaldaja I nõustub maakohtuga järeldusega, et kaasomanikud ei leppinud kasutuskorras kokku vaidlusaluse juurdepääsutee kasutamises. Samas asus maakohus hiljem kasutuskorra kokkulepet tõlgendades üllatavalt ja vastuoluliselt järeldusele, et kasutuskorraga lepiti kokku, et juurdepääsutee jääb puudutatud isikute I ja II õiguseellase I. T ainukasutusse. Maakohus on sealjuures lähtunud üksnes I.Tkirjast, mis on vastuolus kõigi teiste asjas tuvastatud asjaolude ja uuritud tõenditega. Nii V. P, T. P kui ka avaldaja II on väitnud, et kasutuskorras juurdepääsutee osas kokkuleppeid ei sõlmitud ning et seda on ajalooliselt kasutanud kõik kaasomanikud. Olukorras, kus kaasomanikud juurdepääsutee kasutamises kokku ei lepi, ei saa ühel kaasomanikest tekkida arvamust, et tal on õigus juurdepääsuteed ainuisikuliselt kasutada. Maakohus ei saanud kasutuskorra poolte tahet eeldades järeldada, et kaasomanikud ei pidanud vajalikuks juurdepääsu kasutamise küsimust eraldi reguleerida, kuna tee jäämine kas viirutatud või viirutamata alasse määras kindlaks, milliste kaasomanike valdusse ja kasutusse tee jääb. Olukorras, kus kasutuskorra pooled on avaldanud, et juurdepääsutee osas kokkuleppeid ei sõlmitud, ei saanud kohus eeldada vastupidist. Seadusest ei tulene, et kasutuskorra kokkuleppega tuleb reguleerida kaasomandi kasutamist tervikuna. Maakohus on loonud tõlgendamise teel kasutuskorrale sisu, mida seal ei olnud ega pidanudki olema. Kuna kasutuskorras juurdepääsutee kasutamist ei reguleeritud, oleks maakohus pidanud jõudma järeldusele, et juurdepääsuteed on õigus kasutada kõigil kaasomanikel ja rahuldama avaldaja I nõude kohustada puudutatud isikuid täitma kasutuskorda ehk võimaldama juurdepääsuteed kasutada kõigil kaasomanikel.
10(20)
2-17-10845 Maakohus on jätnud avaldaja I alternatiivse kasutuskorra kindlaksmääramise nõude rahuldamata põhjusel, et kasutuskorraga jäeti juurdepääsutee puudutatud isikute I ja II ainukasutusse, tuginedes seega ebaõigesti tuvastatud asjaolule. Isegi kui nõustuda, et kasutuskorras sisaldub kokkulepe juurdepääsutee kasutamise osas, ei saa nõustuda sellega, et kaasomanik ei saa nõuda kasutuskorra muutmist. Avaldaja I on õigustatud nõudma kasutuskorra muutmist AÕS § 72 lg 5 alusel, kuna kokkulepe, millega kinnistu juurdepääsutee on antud ühe kaasomaniku ainukasutusse, on teisi kaasomanikke tõsiselt kahjustav.
9.Puudutatud isikud I ja II paluvad jätta avaldaja I määruskaebus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja I kanda. Avaldaja I väide, et juurdepääsutee paikneb avaldajate ühiskasutuses oleval mitteviirutatud alal, on kohut eksitav ja vastuolus avaldajate endi poolt nii avalduses kui ka erinevates menetlusdokumentides väljatooduga. Avaldajad on avalduses kinnitanud, et mahasõidutee riigimaanteelt paikneb avaldajate I ja II ainukasutusse ja -valdusesse jääval Arali kinnistu osal. Avaldajad on võtnud nimetatud asjaolu omaks ja puudutatud isikud I ja II ei anna nõusolekut omaksvõtu tagasivõtmiseks. Asjas on üheselt tõendatud, et juurdepääsutee asub alal, mis on kasutuskorra kokkuleppele lisatud plaanil viirutatud punasega ja seega puudutatud isikute I ja II ainuvalduses. Maakohus leidis õigesti, et kaasomanikud ei pidanud vajalikuks juurdepääsu kasutamise küsimust eraldi reguleerida, kuna tee jäämine kas viirutatud või viirutamata alasse määras kindlaks, milliste kaasomanike valdusesse ja kasutusse see jääb. Avaldajal I ei ole kasutuskorra alusel õigust kasutada Arali kinnistu osa, millel paikneb juurdepääsutee, ning kuna juurdepääsutee kasutamise küsimus on kasutuskorras reguleeritud, ei ole avaldajal I õigust nõuda kasutuskorra kindlaksmääramist. Alust kasutuskorra muutmiseks ei esine. Tunnistajate ütlustega on tõendatud, et puudub kokkuleppe selles, et avaldajad võiksid kasutada puudutatud isikute I ja II ainuvalduses olevat Arali kinnistu osa. Avaldajal I on olemas juurdepääs tema ainukasutuses olevale Arali kinnistu osale nii ArukülaKostivere teelt kui ka Lagedi-Kostivere teelt, mis välistab AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsu nõude rahuldamise. Kuna avaldaja I taotletud kohas mahasõitu ega juurdepääsu tegelikkuses ei ole, ei takista avalik-õiguslikud normid avaldajal I juurdepääsu rajamist ka juhul, kui eeldada, et mahasõitude vähim kaugus saab olla 150 meetrit. Avaldaja I soov saada juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle puudutatud isikute I ja II valduses oleva Arali kinnistu osa ei kaalu üles puudutatud isikute I ja II privaatsuse ja kinnistu väärtuse säilimise huvi. Avaldajad ei ole vaidlusalust teed juurdepääsuks oma kinnistu osale kunagi kasutanud.
10.Puudutatud isik IV leiab, et vaidlustatud määrus on seaduslik ja motiveeritud ning määruskaebused tuleb jätta rahuldamata.
11.Avaldaja I palub jätta puudutatud isikute I ja II määruskaebus rahuldamata ning menetluskulud puudutatud isikute I ja II kanda. Maakohtu määrus on puudutatud isikute I ja II poolt vaidlustatud osas seaduslik ning puudub alus selle tühistamiseks.
12.Avaldaja II palub jätta puudutatud isikute I ja II määruskaebus rahuldamata, rahuldada avaldaja I määruskaebus ning jätta kõik menetluskulud puudutatud isikute I ja II kanda. Välja kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Juurdepääsu rajamine ArukülaKostivere teelt on avalik-õiguslike normidega välistatud. Asjaolu, et mahasõite võib 11(20)
2-17-10845 teoreetiliselt rajada tihedamini kui 150-meetrise vahemaa tagant, ei puutu asjasse, kuna selleks peab olema Maanteeameti luba, mida Maanteeamet ei ole andnud. Asjakohatu on puudutatud isikute I ja II väide, et kohas, kus avaldaja II juurdepääsu määramist soovib, tegelikkuses juurdepääsuteed ei ole. Vaidlust ei saa olla selles, et Arali kinnistule viivad avalikult teelt kaks mahasõitu, mida on kinnitanud ka Maanteeamet. Uue mahasõidu rajamist Aruküla-Kostivere teelt ei toeta ka puudutatud isikud III ja IV. Maakohus on õigesti leidnud, et AÕS § 156 lg-t 2 arvestades ei saa kaaluda Välja kinnistule juurdepääsu määramist Lagedi-Kostivere teelt. Puudutatud isikud I ja II peavad Arali kinnistu omanikena võimaldama ühendust Välja kinnistuga oma kinnistu kaudu. Kuna Välja kinnistul ei ole kunagi juurdepääsu avalikult teelt olnud, ei saanud avaldaja II juurdepääsu kuidagi ise katkestada. Avaldaja II ei ole soovinud jätta kasutuskorraga vaidlusalust mahasõitu puudutatud isikute I ja II ainuvaldusesse. Kuna avaldaja II oli kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise ajal nii Arali kinnistu kaasomanik kui ka Välja kinnistu omanik, ei oleks tema jaoks olnud mõeldav, et ta lepib kokku Arali kinnistu juurdepääsuteede jätmises puudutatud isikute I ja II ainukasutusse, välistades sellega enda võimaluse kinnistutele pääseda. Juurdepääsutasu vastab õigusaktidega kehtestatud nõuetele ja on kooskõlas kohtupraktikaga. Puudutatud isikud I ja II ei saa selle suurust vaidlustada, kuna nad ei ole ei maakohtu menetluses ega määruskaebuses esile toonud teistsugust tasu arvestamise alust või suurust kui see, mida pakkus avaldaja II.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
13.Maakohtu määrus tuleb TsMS § 659, § 656 lg 2 ja § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada kasutuskorra muutmise ja selle kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmise taotluste rahuldamata jätmise, juurdepääsu asukoha, juurdepääsutasu suuruse ning avaldaja I avalduse menetlemisega seotud menetluskulude jaotuse osas (resolutsiooni p-d 1.4, 1.5, 3.1, 5 ja 7). Tühistatud osas teeb ringkonnakohus uue määruse, millega rahuldab avaldaja I avalduse kasutuskorra muutmise ja selle kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmise taotlustes, asendab kohtumääruse lahutamatuks lisaks oleva joonise ja loeb, et juurdepääsutee asukoht on kohtumääruse lahutamatuks lisaks oleval joonisel märgitud punasega, määrab juurdepääsutasu suuruseks 5,21 eurot aastas ning jätab avaldaja I avalduse menetlemisega seotud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Ülejäänud osas jääb maakohtu määrus muutmata. Avaldaja I ning puudutatud isikute I ja II määruskaebused kuuluvad rahuldamisele osaliselt.
14.Avaldaja I vaidlustab maakohtu määrust tema avalduse rahuldamata jätmise osas ning puudutatud isikud I ja II avaldaja II avalduse rahuldamise osas. Menetlusosalised vaidlustavad seega maakohtu määrust tervikuna, mistõttu kontrollib ringkonnakohus selle seaduslikkust ja põhjendatust terves ulatuses. Esmalt võtab ringkonnakohus seisukoha avaldaja I määruskaebuse osas (I), seejärel puudutatud isikute I ja II määruskaebuse osas (II) ning viimaks teeb menetluslikud otsustused (III). I
15.Maakohus on jätnud avaldaja I avalduse täies ulatuses rahuldamata, s.o nii kasutuskorra täitmise, kindlaksmääramise kui ka muutmise taotluste osas. Avaldaja I taotleb määruskaebuses maakohtu määruse selles osas tühistamist ning tema avalduse rahuldamist. Kuna avaldaja 12(20)
2-17-10845 esmane taotlus on kasutuskorra täitmine, võtab ringkonnakohus kõigepealt seisukoha kasutuskorra täitmise taotluse rahuldamata jätmise põhjendatuse osas.
16.Avaldaja I soovib kasutuskorra täitmise nõude abil saavutada seda, et puudutatud isikud I ja II võimaldaksid teistel kaasomanikel kasutada vaidlusalust mahasõitu. Selle taotluse rahuldamise eeldus on, et mahasõit jäi kasutuskorra alusel kas avaldaja I või avaldajate ainuvaldusesse ja -kasutusse või kõigi kaasomanike ühiskasutusse ning puudutatud isikud I ja II takistavad avaldajal I mahasõidu kasutamist. Maakohus on õigesti märkinud, et kasutuskorra sõnalises osas mahasõidu kasutamist eraldi reguleeritud ei ole. Küll aga on Arali kinnistu kasutuskorra p-st 8.1 ja selle lisaks 1 olevast plaanist lähtuvalt jaotatud kaheks: ostja (puudutatud isikute I ja II õiguseellane I. Tsvetkova) valdusesse ja kasutusse jääv osa, mis on plaanil tähistatud punasega viirutatud alana, ning müüjate (avaldaja I õiguseellased T. P ja V. P) ja omaniku (avaldaja II) ühiskasutusse jääv osa, mis on plaanil viirutamata ala. See tähendab, et sõltuvalt sellest, kas mahasõit asub punasega viirutatud või viirutamata alal, peab see olema kas puudutatud isikute I ja II või avaldajate valduses ja kasutuses. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et plaanilt ei nähtu üheselt, kas mahasõit asub viirutatud või viirutamata alal. Teed, sh puudutatud isikute I ja II kasutuses olevale Arali kinnistu osale juurdepääsuks kasutatav põhiline tee, on plaanile kantud kitsendustena (vt K1, K2, K4) ning tähistatud kahe paralleelse joonena. Vaidlusalust mahasõitu ei ole kasutuskorra lisaks olevale plaanile teena kantud. Plaani leppemärkidest ei tulene, et paksem must kriips, mida avaldajad peavad mahasõiduks, seda ka tegelikult tähistab. Sarnane paksem joon on ka ülalpool ning see võib tähistada ka avaldajate ning puudutatud isikute I ja II kasutuses oleva ala vahelist piiri. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et GPK Partnerid OÜ 07.10.2019 arvamus (kd I, tl 152– 154) ja sellele lisatud skeem ei tõenda, et mahasõit jääb puudutatud isikute I ja II valdusesse ja kasutusse, kuna selles on lähtutud eeldusest, et punasega viirutatud alale vastab 1,18 ha maad, s.o puudutatud isikutele I ja II Arali kinnistust kuuluva mõttelise osa suurusele vastav maa-ala. Seetõttu tuleb kasutuskorda tõlgendada muudest asjaoludest ja tõenditest lähtuvalt. Tunnistajate V.P ja T.P ütlustest tuleneb, et vaidlusalune mahasõidutee sai rajatud selleks, et kiirabi pääseks otse maja juurde ning selle kasutamises eraldi kokku ei lepitud (kd I, tl 197, 199–200). Avaldaja II isa S.S on vastanud kohtu küsimusele, kust toimus kuni 2016. aastani juurdepääs Välja kinnistule ja Arali kinnistule, et nemad ei ole varem maatükki kasutanud ning et vaidlusalust mahasõiduteed kasutavad isikud, kes Arali kinnistul elavad (s.o puudutatud isikud I ja II) (kd I, tl 202). Google Mapsi tänavavaatest on näha, et tee viib puudutatud isikute I ja II ainukasutuses olevaid hooneid piirava väravani, mis on ümbritsetud heki ja põõsastega (https://goo.gl/maps/5CXChU4xCrCmurLL8). Juuli 2011 ega juuni 2019 tänavavaates ei ole näha sõidujälgi, mis viiksid teest vasakule jäävale põllule, s.o Arali kinnistu osale, mille suhtes puudub vaidlus, et see on avaldajate valduses ja kasutuses. Eelnev kinnitab seda, et mahasõidutee on olnud kasutuses üksnes Arali kinnistul asuvate hooneteni jõudmiseks, mis on kasutuskorra p 8.1.1 alusel puudutatud isikute I ja II valduses ja kasutuses. Vastupidist ei ole avaldajad tõendanud. Ei ole usutav, et avaldaja I ja tema õiguseellased ning avaldaja II ei võtnud oma õiguste kaitseks midagi ette, kui nad on kogu aeg pidanud mahasõiduteed enda ainukasutuses ja ainuvalduses olevaks ja neile oli teada, et teed kasutavad puudutatud isikud I ja II. Siinkohal saab arvestada ka sellega, et avaldaja I taotles algselt, 14.07.2017 avalduses üksnes kasutuskorra muutmist (vt p 1.1.1), tuues faktiliste asjaolude all välja, et mahasõidutee jääb kasutuskorra järgi puudutatud isikute I ja II ainuvaldusse ja -kasutusse (vt p 2.3). Eeltoodust tulenevalt tuleb kasutuskorda ja selle lisaks olevat plaani kooskõlas VÕS § 29 lg 5 13(20)
2-17-10845 p-dega 2 ja 3 tõlgendada nii, et vaidlusalune mahasõidutee jäi puudutatud isikute I ja II valdusesse ja kasutusse. Maakohus jättis seega avaldaja I taotluse kohustada puudutatud isikuid I ja II kasutuskorda täitma põhjendatult rahuldamata.
17.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga põhjendustega kasutuskorra kindlaksmääramise taotluse rahuldamata jätmise osas ning kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 neid ei korda. Kuna kasutuskorraga on Arali kinnistu jagatud valdamise ja kasutamise õiguse osas kaheks ning vaidlusalune mahasõidutee jääb puudutatud isikute I ja II kasutuses olevale alale, on selle kasutamine kasutuskorraga juba reguleeritud.
18.Avaldaja I on viimase alternatiivina taotlenud kasutuskorra p 8.1.1 muutmist nii, et kõigil kaasomanikel on õigus kasutada ja vallata Arali kinnistul paiknevat mahasõiduteed. Maakohus on leidnud, et kuna kasutuskorrast ei tulene kaasomanikule õigust nõuda kasutuskorra muutmist ning avaldaja I ei ole välja toonud VÕS § 97 lg-tes 1 ja 2 sätestatud asjaolusid, mis annavad alust nõuda kasutuskorra muutmist, ei ole alust kasutuskorra muutmise taotluse rahuldamiseks. Maakohus on avaldaja I nõude kvalifitseerinud õigesti AÕS § 72 lg-s 5 sätestatud nõudena (vt nt Riigikohtu 08.05.2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-13, p 16). AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Lisaks eeldusele, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine ei toimu vastavalt kõigi kaasomanike huvidele, tuleb kasutuskorra muutmise nõude eeldustena Riigikohtu praktikast tulenevalt kindlaks teha, et olemasolev kasutuskord rikub kaasomaniku õigusi (Riigikohtu 16.02.2011 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 15) ning asjaolud on võrreldes kasutuskorra sõlmimise ajaga muutunud (Riigikohtu 08.05.2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-13, p 16). Kohtupraktikast ega õiguskirjandusest ei tulene, et kasutuskorra muutmiseks peavad esinema ka VÕS § 97 lg-tes 1 ja 2 sätestatud asjaolud. Praegusel juhul on täidetud eeldus, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine ei toimu kõigi kaasomanike huvide kohaselt ning rikub kaasomaniku õigusi. Avaldajal I puudub kehtivat kasutuskorda arvestades enda kasutuses olevale Arali kinnistu osale ligipääs sõidukitega, kuna Arali kinnistule avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks kasutatavad teed jäävad puudutatud isikute I ja II kasutuses olevale Arali kinnistu osale. Kuigi avaldaja I kasutusse jääv Arali kinnistu osa piirneb Aruküla-Kostivere teega, piiravad avalik-õiguslikud normid Arali kinnistule pääsemiseks täiendava mahasõidu rajamist. Riigiteel ristumiskoha lubamine ja sellele esitatavad nõuded on ehitusseadustiku (EhS) § 99 lg-te 2 ja 3 alusel Maanteeameti kaalutlusotsus. Maanteeamet lähtub mahasõitude arvu ja asukoha sobivuse hindamisel mh majandus- ja taristuministri 05.08.2015 määruse nr 106 „Tee projekteerimise normid“ lisast „Maanteede projekteerimisnormid“. Maanteeamet on 28.04.2020 arvamuses (kd II, tl 44 pöördel) väljendanud seisukohta, et Aruküla-Kostivere teelt Arali kinnistule rohkem uusi mahasõite rajada ei saa, kuna ei oleks võimalik tagada mahasõitude vähimat lubatavat vahekaugust 150 meetrit, mis on nõutud maanteede projekteerimisnormide p 5.2.1 lg 3 alusel. Seejuures ei ole Maanteeamet välja toonud, et ta oleks nõus muutma täiendava mahasõidu rajamiseks vastaval lõigul sõidukite kiiruspiirangut 90 km/h ja vähendama seda kuni 50 km/h. Maanteeameti planeeringute osakonna peaspetsialist K. Einama on 07.04.2017 e-kirjas soovitanud lahendada vaidlusaluse mahasõidu ühise kasutamise küsimus kasutuskorraga (kd I, tl 24). Ringkonnakohus on sellega nõus, kuna olukorras, kus ühele kinnisasjale juba viib kaks mahasõitu ja nende kasutamist on võimalik reguleerida kaasomanike vahelises kasutuskorras, ei saa asuda seisukohale, et esineks madalamat kiiruspiirangut õigustav vajadus mahasõitude 14(20)
2-17-10845 tihedamaks rajamiseks. Kuigi Maanteeameti 28.04.2020 arvamuse kohaselt on võimalik Arali kinnistule uue mahasõidu rajamine Lagedi-Kostivere teelt, ei ole see mõistlik. S.Si ülekuulamise protokollist ja sellele lisatud plaanist nähtuvalt soovitakse avaldajate kasutuses ja valduses olevale Arali kinnistu osale rajada elamu Aruküla-Kostivere tee vahetusse lähedusse (kd I, tl 202–204). Rajades Lagedi-Kostivere teelt mahasõidu Maanteeameti 28.04.2020 arvamuses osundatud asukohta ning liikudes mööda Arali kinnistut lühimat trajektoori pidi (Arali ning Varali ja Välja kinnistute piiri äärest) edasi kohta, kuhu plaanitakse rajada elamu, kujuneks tee pikkuseks ligikaudu 500 m. Vaidlusalust mahasõitu kasutades jääks tee kogupikkus elamuni alla 50 m. Lagedi-Kostivere teelt mahasõidu rajamine ei ole seega otstarbekas ning oleks avaldajat I üleliia koormav. Olukorda, kus kaasomanikul puudub tema kasutusse ja valdusesse jäetud kinnistu osale ligipääs sõidukitega või selle rajamine tema kasutuses ja valduses olevat kinnistu osa pidi on kas välistatud või äärmiselt ebamõistlik, ei saa pidada kõigi kaasomanike huvidele vastavaks. See rikub intensiivselt avaldaja I omandipõhiõigust, st õigust tema kasutusse ja valdusesse jäetud Arali kinnistu osa vabalt vallata ja kasutada. Täidetud on ka eeldus, et asjaolud on võrreldes kasutuskorra sõlmimisega muutunud. Muutunud asjaoluks saab pidada seda, et avaldajal I, kellel ei olnud varem huvi Arali kinnistule mootorsõidukitega ligi pääseda, mille tõttu jäi juurdepääsu küsimus kasutuskorras arvatavasti reguleerimata, on see huvi nüüd tekkinud. Avaldaja I õigus vallata ja kasutada tema kasutuses olevat Arali kinnistu osa kaalub üles puudutatud isikute I ja II õiguste riive, mis kaasneb mahasõidutee kaasomanike ühiskasutusse määramisega. Mahasõidutee paikneb avaldajate ning puudutatud isikute I ja II kasutuses oleva kaasomandi osa piiri kõrval ning selle aluse maa otstarve ei muutu. See ei riku ka puudutatud isikute I ja II privaatsust, kuna puudutatud isikute I ja II hooned jäävad mahasõidutee lõpus asuva värava ning seda ümbritseva tiheda ja kõrge heki taha. Lisaks jääb puudutatud isikute I ja II ainukasutusse ja -valdusesse Arali kinnistul paiknev pikem tee, mis on puudutatud isikute I ja II sõnul põhiline tee, mida nad enda hooneteni jõudmiseks kasutavad. Eeldused kasutuskorra muutmiseks on seega täidetud. Kasutuskorra muutmise taotluse on esitanud üksnes avaldaja I, kuid ta soovib kasutuskorra p 8.1.1 muutmist nii, et mahasõitu saavad kasutada kõik kaasomanikud, st ka avaldaja II. Kuna avaldaja II on kogu menetluse vältel avaldaja I avaldust toetanud ning kasutuskorra muutmise eeldused on täidetud ka tema suhtes, on ringkonnakohtu hinnangul mõistlik võimaldada mahasõitu kasutada kõigil kaasomanikel ühiselt.
19.Avaldaja I määruskaebus tuleb seega osaliselt rahuldada ning maakohtu määrus tühistada osas, milles maakohus jättis rahuldamata avaldaja alternatiivse kasutuskorra muutmise taotluse ja taotluse selle kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. Kasutuskorra muutmine, nagu ka kasutuskorra kindlaksmääramine, on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomaniku kokkuleppe muutmise tahteavalduste ja kinnistusraamatu kande tegemise nõusolekute asendamine (Riigikohtu 17.04.2008 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 13). Ringkonnakohus teeb seega tühistatud osas uue määruse, millega kohustab puudutatud isikuid I ja II andma nõusolek kasutuskorra punkti 8.1.1 muutmiseks järgmises sõnastuses: „8.1.1 ostja valdusesse ja kasutusse jääb osa kinnistust koos kinnisasja oluliseks osaks oleva elamu, majandushoone ja rajatistega, mis on käesolevale lepingule lisatud plaanil (lisa 1) tähistatud punasega viirutatud alana, välja arvatud mahasõit Aruküla-Kostivere kõrvalmaantee (tee nr 11304) 8,683 kilomeetrilt, mis jääb kõigi kaasomanike ühiskasutusse ja -valdusesse ning mida käesoleva lepingu punktis 8.1.2 nimetatud isikutel ja nende õigusjärglastel on õigus kasutada juurdepääsuna käesolevale lepingule lisatud plaanil (lisa 1) viirutamata alale“. 15(20)
2-17-10845 Kasutuskorra ja kaasomanikevaheliste õigussuhete stabiilsuse tagamiseks tuleb puudutatud isikuid kohustada andma nõusolek ka kasutuskorra muutmise kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. Puudutatud isikute I ja II vastavaid tahteavaldusi asendab praegune kohtumäärus.
20.Avaldaja I avalduse osalise rahuldamise tõttu muudab ringkonnakohus TsMS § 173 lg 3 esimesest lausest lähtuvalt avaldaja I avalduse menetlemisest tingitud menetluskulude jaotust ning jätab selle menetlemisest tulenevad menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda. II
21.Puudutatud isikud I ja II vaidlustavad määruskaebuses maakohtu määrust avaldaja II avalduse rahuldamise osas, leides, et juurdepääsu määramise eeldused ei ole täidetud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et Arali kinnistut tuleb lugeda taotluses – määrata avaldajale II kuuluvale Välja kinnistule juurdepääs üle Arali kinnistu – avaldajale II võõraks kinnisasjaks AÕS § 156 lg 1 mõistes. Avaldaja II on küll Arali kinnistu kaasomanik, kuid Välja kinnistule üle Arali kinnistu juurdepääsu määramiseks ei piisa üksnes tema nõusolekust, vaid sellega peavad nõus olema kõik Arali kinnistu kaasomanikud. Eelnevat ei väära asjaolu, et praeguse määrusega muudetakse Arali kinnistu kaasomanike vahelist kasutuskorda nii, et avaldajal II tekib võimalus kasutada vaidlusalust mahasõitu juurdepääsuks endale kuuluvale Arali kinnistu kaasomandi osale, mis piirneb Välja kinnistuga, kuna selle alusel ei teki Välja kinnistu igakordsel omanikul õigust pääseda Välja kinnistule üle Arali kinnistu. Samuti nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega Välja kinnistule juurdepääsu puudumist puudutavas osas ning ei hakka neid kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 kordama. Ainuüksi seda, et kinnisasi piirneb avalikult kasutatava teega, ei saa käsitada juurdepääsuna avalikult kasutatavalt teelt. Riigikohtu praktikast tulenevalt ei välista kinnisasja piirnemine avalikult kasutatava teega võimalust esitada nõue juurdepääsu võimaldamiseks üle naaberkinnisasja (vt nt Riigikohtu 12.04.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-04, p 14; 03.06.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-10, p 25). Seejuures saab arvestada sellega, kas juurdepääsu rajamine kinnisasjaga piirnevalt avalikult kasutatavalt teelt on avalik-õiguslike normide alusel võimalik. Praegusel juhul ei ole Maanteeameti planeeringute osakonna peaspetsialisti K. Einama 07.04.2017 e-kirja ja Maanteeameti 28.04.2020 arvamuse järgi Välja kinnistuga piirnevale Aruküla-Kostivere tee osale võimalik uut mahasõitu rajada (vt ka määruse p 18) ning tegu on ainsa avalikult kasutatava teega, millega Välja kinnistu piirneb. Puudutatud isikute I ja II seisukoht, et tegelikkuses ei ole avaldaja II taotletud asukohas mahasõiduteed, on ekslik. Mahasõidu olemasolu Aruküla-Kostivere tee 8,683 kilomeetril on kinnitanud Maanteeamet, see on kantud teeregistrisse ning on näha Maa-ameti maainfo kaardirakenduses, avaldaja 01.06.2018 seisukohale lisatud fotodel ja Google Mapsi tänavavaates.
22.Puudutatud isikud I ja II vaidlevad vastu maakohtu seisukohale, et nad peavad Välja kinnistule tagama juurdepääsu üle Arali kinnistu AÕS § 156 lg 2 alusel, st põhjusel, et Välja kinnistu kaotas juurdepääsu avalikult kasutatavale teele Arali kinnistust eraldamise teel. Menetlusosaliste vahel puudub vaidlus selles, et Välja kinnistu tekkis 26.10.2006 eraldamisel Arali kinnistust ning selle omanik on sellest ajast saati avaldaja II. Välja kinnistu sihtotstarve on praegu ja oli ka enne Arali kinnistust eraldamist maatulundusmaa ning asja materjalidest nähtuvalt on seda kasutatud põlluna. Nii V.P kui ka T.P on selgitanud, et põllutöömasinad käisid 16(20)
2-17-10845 põllule mööda Arali kinnistul paiknevat pikemat teed (kd I, tl 197), mis on praegu puudutatud isikute I ja II valduses ja kasutuses ning mis algab Aruküla-Kostivere teelt. Enne Välja kinnistu eraldamist liiguti seega Välja kinnistu alla jäävale maale Arali kinnistut pidi ning puudub teave, et ühendus oleks toimunud üle mõne teise kinnisasja. Seejuures ei oma AÕS § 156 lg 2 kohaldamisel tähtsust see, et ühendus ei toimunud seda teed pidi, mida mööda avaldaja II praeguses asjas juurdepääsu taotleb, vaid üksnes see, et ühendus toimus Arali kinnistu kaudu. Samuti ei näe AÕS § 156 lg 2 ette, et terve tee eraldatud kinnisasjani peaks juba olemas olema. Maakohus on seega õigesti kaalunud Välja kinnistule juurdepääsu määramist üksnes Arali kinnistu piirides.
23.Puudutatud isikutega I ja II ei saa nõustuda selles, et senine ühendus avalikult kasutatava teega on katkenud avaldaja II tahtel, mis annaks AÕS § 156 lg-st 3 tulenevalt alust jätta juurdepääsunõue rahuldamata. Välja kinnistu ühendus avalikult kasutatava teega katkes Välja kinnistu eraldamisega Arali kinnistust, mitte kasutuskorra sõlmimisega. Kui kinnisasja ühendus avalikult kasutatava teega katkeb seetõttu, et kinnisasja omanik jagab kinnisasja ja võõrandab osa selliselt, et senine juurdepääs jääb võõrandatud kinnisasjale, ei tule kohaldada AÕS § 156 lg-t 3, vaid lg-t 2 (vt Riigikohtu 17.05.2010 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p 29). Eelnevast lähtuvalt on kõik juurdepääsunõude eeldused täidetud ega esine selle rahuldamist välistavaid asjaolusid.
24.Põhjendatud on ka see, et maakohus kaalus juurdepääsu määramist üle Arali kinnistu kohtadesse, kus on avalikult kasutatavalt teelt mahasõit ja osaliselt tee juba olemas. Juurdepääsu määramisel Välja kinnistule üle Arali kinnistu Lagedi-Kostivere teelt kui riigiteelt tuleks EhS § 99 järgi koostada Maanteeametilt saadud projekteerimistingimuste alusel ehitusprojekt, rajada selle alusel uus mahasõit ning Välja kinnistuni jõudmiseks tuleks pärast LagediKostivere tee kaitsevööndi lõppu rajada veel ligikaudu 140 m pikkune teelõik. Koos mahasõiduga kujuneks tee pikkuseks ligikaudu 175 m. Avaldaja II taotletud ja maakohtu määratud juurdepääsu asukohas on aga mahasõit ja osaliselt ka tee juba olemas ning sealt edasi Välja kinnistule jõudmiseks tuleks rajada veel 80–85 m pikkune teelõik, mis paikneks juba avaldajate valduses ja kasutuses oleval Arali kinnistu osal. Avaldaja II taotletud ja maakohtu määratud juurdepääs koormab seega avaldajat II oluliselt vähem ning ei koorma samal ajal Arali kinnistu kaasomanikke rohkem, kui koormaks juurdepääs Lagedi-Kostivere teelt. Arvestada saab sellega, et praeguse määruse alusel saavad vaidlusalust mahasõitu niikuinii ühiselt kasutama hakata kõik Arali kinnistu kaasomanikud ning Arali kinnistu kaasomanikud, kelle kasutuses oleval kinnistu osal juurdepääsutee suuremas ulatuses kulgeb, on maakohtu määratud juurdepääsuga nõus. Puudutatud isikud I ja II ei ole märkinud, et nad eelistaksid juurdepääsu kulgemist mööda nende kasutuses olevat pikemat Arali kinnistul paiknevat teed, mistõttu ei hakka ringkonnakohus maakohtu määruse põhjendatust viidatud teed puudutavas osas hindama.
25.Maakohtu määruse resolutsiooni p 3.1 järgi kulgeb juurdepääsutee Aruküla-Kostivere kõrvalmaanteelt üle Arali kinnistu kuni Välja kinnistu piirini ning juurdepääsu asukoht on määruse lahutamatuks lisaks oleval joonisel märgitud rohelise ja helesinise ruudustikuga. Samas ei kulge määruse lahutamatuks lisaks oleval joonisel märgitud tee mitte Välja kinnistu piirini, nagu juurdepääs on määratud, vaid lõpeb Arali kinnistu keskel. Sedasi ei vasta juurdepääsu joonis resolutsioonile ning maakohtu määrus ei pruugi juurdepääsu asukoha osas olla täidetav. Nimelt on Riigikohus tsiviilasjas nr 2-17-8643 selgitanud, et juurdepääsuasjas tehtud kohtumäärust saab pidada täitedokumendiks osas, milles see näeb juurdepääsu taotlenud 17(20)
2-17-10845 kinnisasja omanikule ette õiguse kasutada koormatud kinnisasjal paiknevat juurdepääsuteed juurdepääsuks oma kinnisasjale. See tähendab, et õigustatud isik saab määruse täitmiseks pöörduda kohtutäituri poole, kui kohustatud isik ei võimalda kohtu määratud juurdepääsu täielikult või osaliselt kasutada. Riigikohus on rõhutanud, et juurdepääsuks määratud maa-ala tuleb tähistada kohtulahendi resolutsioonis ja vajaduse korral kohtulahendi lisas täpselt, mis aitaks vältida hilisemaid vaidlusi ja kohtutäituril määrata, kas juurdepääsuõigust on takistatud (vt Riigikohtu 06.06.2018 määrus tsiviilasjas nr 2-17-8643, p-d 19.1–19.3). Praegusel juhul ei ole see nõue täidetud. Vaidlustatud määruse täidetavusega seotud probleeme ei lahenda ainuüksi avaldaja I kinnitus, et ta ei tee avaldajale II takistusi nende ühiskasutuses oleva ala kasutamisel ja sinna juurdepääsutee rajamisel (vt avaldajate 23.01.2018 vastuse p 5; kd I, tl 50 pöördel). Ei ole välistatud, et avaldaja I muudab tulevikus meelt. Probleemid võivad tekkida ka Arali ja Välja kinnistu omanike vahetumisel. Maakohus on vastavalt avaldaja II taotlusele kohustanud puudutatud isikuid I ja II andma nõusolek kinnistusraamatusse juurdepääsu kohta märkuse kandmiseks. Kooskõlas AÕS § 141 lg-ga 3 on kinnistusraamatusse juurdepääsu kohta märkuse kandmise eesmärk muuta juurdepääs kui kinnisomandi kitsendus kehtivaks ka kolmandate isikute, st menetlusväliste isikute suhtes. Kuna maakohtu määruse resolutsioonist ega sellele lisatud joonisest ei selgu juurdepääsutee täpne kulgemine Välja kinnistu piirini, ei saa selle asukoht olla kehtiv ka võimalike tulevaste Arali ja Välja kinnistu omanike suhtes. Sellegipoolest peab Välja kinnistu igakordne omanik maksma juurdepääsutasu, kuna selles osas on maakohtu määrus täidetav. Avaldaja II on maakohtu määruse lahutamatuks lisaks oleva joonise ise esitanud ja pidanud juurdepääsutee suuruseks üksnes juurdepääsutee alla jääva maa seda osa, mis jääb Arali kinnistul puudutatud isikute I ja II kasutuses olevale osale. Samas kehtib hagita asjades uurimispõhimõte (TsMS § 5 lg 3, § 477 lg-d 5 ja 7), mis väljendub selles, et kohus ei ole menetlusosaliste esitatuga seotud ning peab selgitama välja asjas tähtsust omavad asjaolud ja koguma tõendid. Seejuures on kohtul hagita asjades kõrgendatud selgitamiskohustus ning lasub vastutus asja õige lahendamise eest. Asja materjalidest ei nähtu, et maakohus oleks avaldajale II selgitanud, et vaidlust lõpetava määruse täitmise aspektist on tähtis, et määruse resolutsioonis ja/või sellele lisatud joonisel oleks juurdepääsuks määratud maa-ala tähistatud võimalikult täpselt. Sellega on maakohus rikkunud oluliselt selgitamiskohustust. Samuti ei vasta maakohtu määruse resolutsioon TsMS § 463 lg 2 kaudu kohalduvale TsMS § 442 lg-le 5, mille kohaselt tuleb määruse resolutsiooniga lahendada menetlusosaliste taotlused selgelt ja ühemõtteliselt. Kohtu ülesanne on lahendada vaidlus lõplikult ning nii, et kohtulahendi täitmine ei põhjustaks tulevikus uusi kohtuvaidlusi. Tegu on menetlusõiguse normide olulise rikkumisega, mis toob kaasa maakohtu määruse tühistamise juurdepääsutee asukoha osas olenemata puudutatud isikute I ja II määruskaebuse põhjendustest (TsMS § 659 ja § 656 lg 2).
26.Kuna viidatud rikkumised on sellised, mille ringkonnakohus saab ise kõrvaldada, selgitas ringkonnakohus menetlusosalistele tekkinud olukorda 05.11.2020 kohtuistungil. Ringkonnakohus andis avaldajale II võimaluse esitada uus juurdepääsu joonis ning ülejäänud menetlusosalistele võimaluse esitada sellele seisukoht. Avaldaja II esitas 10.11.2020 uue juurdepääsu joonise, millel juurdepääsutee kulgeb Välja kinnistuni. Puudutatud isikud I ja II on 13.11.2020 seisukohas leidnud, et uuelt juurdepääsu jooniselt ei selgu juurdepääsutee täpne asukoht ja paigutus. Ringkonnakohus sellega ei nõustu, sest 18(20)
2-17-10845 jooniselt on juurdepääsutee kulgemine Arali kinnistul selgelt näha. Juurdepääsutee saab alguse vaidlusaluse mahasõidu algusest ning kulgeb mööda puudutatud isikute I ja II kasutuses olevat Arali kinnistu osa ligikaudu 13 meetrit, pöörates seejärel avaldajate ainukasutuses oleva Arali kinnistu osa ja Välja kinnistu poole ning kulgedes veel ligikaudu 85 m. Juurdepääsutee laius on 4 m ja juurdepääsutee alla jääva maa pindala ligikaudu 392 m2. Samuti ei saa puudutatud isikutega I ja II nõustuda selles, et sellisel viisil koormab juurdepääs Arali kinnistut ebamõistlikult suures ulatuses. Vaidlustatud määrusega on maakohus määranud niikuinii juurdepääsu Välja kinnistuni kui kinnistuni, millel puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Täpsustub ainult juurdepääsutee täpne asukoht. Seejuures ei kulge juurdepääsutee üle Arali kinnistu Välja kinnistuni ebamõistliku kujuga või puudutatud isikute I ja II huve kahjustava kujuga. Täpsustub eelkõige juurdepääsutee kulgemine avaldajate ainukasutuses oleval Arali kinnistu osal. Kuna puudutatud isikud I ja II on vaidlustanud maakohtu määrust avaldaja II avalduse rahuldamise osas ja TsMS § 656 lg 2 võimaldab maakohtu määruse menetlusõiguse olulise rikkumise korral tühistada määruskaebuse põhjendustest olenemata, ei oma tähtsust see, et avaldaja I ei ole maakohtu määrust vaidlustanud. Ringkonnakohus asendab seega maakohtu määruse lahutamatuks lisaks oleva joonise avaldajate 10.11.2020 seisukohale lisatud joonisega ning muudab vastavalt maakohtu määruse resolutsiooni p 3.1 viimase lause sõnastust.
27.Puudutatud isikud I ja II on määruskaebuses vastu vaielnud ka juurdepääsutasu suurusele, pidades seda ebamõistlikult väikseks. Seejuures ei ole puudutatud isikud I ja II esile toonud, kui suurt tasu nad põhjendatuks peavad, ega esitanud ühtegi tõendit, mille alusel määrata teistsuguses suuruses juurdepääsutasu. Maakohus selgitas puudutatud isikutele I ja II 03.01.2018 menetlusse võtmise määruses, millistest komponentidest juurdepääsutasu koosneb, ja palus neil teatada juurdepääsu kasutamise tasu suurus ja selle arvutamise aluseks olevad asjaolud ka siis, kui nad on vastu juurdepääsu määramisele üle nende kinnisasja. Puudutatud isikud I ja II on 02.02.2018 seisukohas märkinud, et avaldaja II pakutud juurdepääsutasu on ebamõistlikult väike, kuid ei ole välja toonud soovitud juurdepääsutasu suurust. Maakohus selgitas puudutatud isikutele 06.09.2019 istungil, et kui nad ei nõustu avaldaja I juurdepääsutasu aluseks olevate arvutustega, on neil võimalus esitada oma arvutused. Puudutatud isikud I ja II märkisid seepeale, et avaldaja II välja toodud tasu on ebamõistlikult väike ning palusid kohtul määrata õiglane tasu. Puudutatud isikud I ja II ei ole seega kogu menetluse vältel välja toonud asjaolusid ega esitanud tõendeid, mille alusel tuleks määrata avaldaja II välja toodud juurdepääsutasust erinev tasu. Riigikohtu praktika kohaselt peab menetlusosaline tegema oma parima, et tuua esile ja tõendada asjaolud, mis on tema õiguste tagamise seisukohalt asja lahendamiseks tähtsad. Koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutasu määramise puhul on sellisteks mh asjaolud, mille alusel saab teha järeldusi õiglase tasu suuruse kohta (vt Riigikohtu 03.10.2018 määrus tsiviilasjas nr 2-16-3663, p 23). Küll aga on puudutatud isikud I ja II juhtinud 13.11.2020 seisukohas põhjendatult tähelepanu sellele, et juurdepääsutasu tuleb suurendada juurdepääsu asukoha täpsustamise tõttu. Nimelt on maakohus juurdepääsutee alusele maale vastava maamaksu ja kaotatud kasutuseelise arvestamisel lähtunud sellest, et juurdepääsutee aluse maa pindala on 206 m2. Uue juurdepääsu joonise järgi on juurdepääsutee aluse maa pindala ligikaudu 392 m2. Avaldaja II on juurdepääsutasu suurendamisega 20.11.2020 seisukohas nõustunud ja leidnud, et kasutustasu suurust arvestades peaks uus juurdepäästasu olema 4,704 eurot aastas (0,012 × 392). Samas ei ole avaldaja II selle sisse arvestanud juurdepääsutee aluse maa maamaksule vastavat summat, 19(20)
2-17-10845 milleks on 0,5096 eurot (0,0013 × 392). Kuna juurdepääsuteed peab korras hoidma ja sellega seotud kulud kandma avaldaja II, ei tule korrashoiukulusid juurdepääsutasus arvestada. Kokku on seega juurdepääsutasu ümardatult 5,21 eurot aastas.
28.Eeltoodust tulenevalt tuleb maakohtu määrus puudutatud isikute I ja II määruskaebuse põhjendustest olenemata tühistada juurdepääsu asukoha ja juurdepääsutasu suuruse osas (resolutsiooni p-d 3.1 ja 5). Tühistatud osas teeb ringkonnakohus uue määruse, millega asendab juurdepääsu joonise ja muudab vaidlustatud määruse resolutsiooni p 3.1 viimase lause sõnastust ning kohustab Välja kinnistu igakordset omanikku tasuma Arali kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsutasu 5,21 eurot aastas. Puudutatud isikute I ja II määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. III
29.Avaldaja I määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu on õiglane jätta avaldaja I määruskaebuse menetlemisest tulenevad menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi kanda. Puudutatud isikute I ja II määruskaebus rahuldatakse küll osaliselt, kuid olenemata selle põhjendustest. Seetõttu on õiglane jätta puudutatud isikute I ja II määruskaebuse menetlemisest tulenevad menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel puudutatud isikute I ja II kanda, v.a juurdepääsu asukoha täpsustamisega seotud menetluskulud, mis jäävad menetlusosaliste endi kanda. Kuna maakohus ei ole vaidlustatud määruses menetluskulusid rahaliselt kindlaks määranud, ei tee seda ka ringkonnakohus (TsMS § 174 lg 4). Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
(allkirjastatud digitaalselt)
20(20)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.