25. mai 2020.a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn
Tsiviilasja number
2-17-10845
Tsiviilasi
K. T. ja I. E. avaldus E. T. (T.) ja J. T. vastu kinnisasja kasutuskorra kindlaksmääramiseks / K. T. avaldus E. T. (T.) ja J. T. vastu enda kinnisasjale üle naaberkinnisasja juurdepääsu määramiseks avalikult kasutatavale teele
Menetlustoiming
Avalduse lahendamine
Menetlusosalised ja nende esindajad Avaldajad
I. E. (isikukood xxx, aadress xxx) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Britta Oltjer K. T. (isikukood xxx, aadress xxx) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Britta Oltjer
Asjast puudutatud isikud
E. T. (isikukood xxx, aadress xxx) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Rainer Kuulme J. T. (isikukood xxx, aadress xxx) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Rainer Kuulme SERDNA & Ko OÜ (registrikood 10429263, aadress Aia 17A/Uus 20A-6, 10111 Tallinn) Seaduslik esindaja juhatuse liige M. O. Jõelähtme Vallavalitsus (registrikood 75025973, aadress Postijaama tee 7, Jõelähtme küla, Jõelähtme vald, 74202 Harjumaa) Lepinguline esindaja K. K.
Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses
Kohtuistung 06.02.2020.a, pärast kohtuistungit kirjalik menetlus
Kohtumääruse resolutsioon
1.Jätta rahuldamata I. E. (isikukood xxx) avaldus järgmistes taotlustes: 1.1.Taotlus kohustada E. T. (T., isikukood xxx) ja J. T.t (T., isikukood xxx) täitma Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxx kantud kinnistu III jaos viidatud kaasomanike ühise kinnisasja valdamise ja kasutamise kokkuleppe punkti 8.1.1 ning võimaldama I. E.l (E., isikukood xxx) kasutada ja vallata A kinnistul paiknevat mahasõiduteed, mis on tähistatud 15.07.2017 avalduse lisas 10 oleval kaardil punase värviga; 1 (15)
1.2.Alternatiivne taotlus määrata kindlaks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxx kantud kinnistu kaasomandi kasutuskord selliselt, et kõigil kaasomanikel on õigus ühiselt kasutada ja vallata A kinnistul paiknevat mahasõiduteed, mis on tähistatud 14.07.2017 avalduse lisaks 10 oleval kaardil punase värviga; 1.3.Taotlus kohustada E. T. (T., isikukood xxx) ja J. T.t (T., isikukood xxx) andma nõusolek kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxx kantud kinnistu kolmanda (III) jao esimesele (I) vabale järjekohale märkus kasutuskorra kohta vastavalt käesolevas tsiviilasjas kohtulahendiga kehtestatud kasutuskorra kokkuleppele ja plaanidele ning asendada need nõusolekud kohtulahendiga; 1.4.Alternatiivne taotlus muuta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxx kantud kinnistu III jaos viidatud kaasomanike ühise kinnisasja valdamise ja kasutamise kokkuleppe punkti 8.1.1 ja määrata kindlaks, et kõigil kaasomanikel on õigus ühiselt kasutada ja vallata A kinnistul paiknevat mahasõiduteed, mis paikneb kaasomanike ühise kinnisasja valdamise ja kasutamise kokkuleppe lisas 1 oleval punasega viirutatud alal ja mis on tähistatud 14.07.2017 avalduse lisas 10 oleval kaardil punase värviga; 1.5.Taotlus kohustada E. T. (T., isikukood xxx) ja J. T.t (T., isikukood xxx) andma nõusolek kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxx kantud kinnistu kolmandasse (III) jakku kantud märkus kasutuskorra kohta ning kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxx kantud kinnistu kolmanda (III) jao esimesele (I) vabale järjekohale märkus kasutuskorra muutmise kohta vastavalt käesolevas kohtuasjas tehtud kohtumäärusele ning asendada see nõusolek kohtulahendiga. Rahuldada K. T. (isikukood xxx) avaldus ja määrata Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr xxx kantud kinnisasjale igakordse omaniku tähtajatu juurdepääs A-K kõrvalmaanteelt (tee nr 11304) üle kinnisasja, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr xxx. Määrata juurdepääsu asukoht järgmiselt: 3.1.Juurdepääsutee kulgeb A-K kõrvalmaanteelt (tee nr 11304) üle Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr xxx kantud kinnisasja (lähiaadress A, katastriüksuse tunnus xxx) kuni Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr K kantud kinnisasja (lähiaadress x, katastriüksuse tunnus xxx) piirini. Juurdepääsutee asukoht on kohtumääruse lahutamatuks lisaks oleval joonisel märgitud rohelise ja helesinise ruudustikuga (kohtumääruse lisa). 3.2.Juurdepääsutee alguspunkti ligikaudne koordinaat A-K kõrvalmaanteelt (tee nr 11304) üle Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr xxx kantud kinnisasja on XY: xxx, xxx, BL: xxx, xxx. 3.3.Juurdepääsutee laius on neli meetrit (4m). Määrata juurdepääsu tingimused: 4.1.Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr K kantud kinnisasja igakordsel omanikul ja tema loal kolmandal isikul on õigus ööpäevaringselt, igapäevaselt, aastaringselt ja tähtajatult kasutada juurdepääsu jalgsi, kergliiklusvahenditega ning sõiduvahenditega, sealhulgas mootorsõidukite, autorongide, masinrongidega, erakorralise abi sõidukitega. Juurdepääs ei ole lubatud metsa majandamiseks kasutatavate sõidukite ja masinatega. 4.2.Harju Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr K kantud kinnisasja omanik on kohustatud tagama oma kuludega juurdepääsutee rajamise, korrashoiu ja hoidma juurdepääsuteed sõidukiga liiklemiseks vajalikus seisundis. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr K kantud kinnisasja igakordne omanik on kohustatud maksma Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr xxx kantud kinnisasja igakordsele omanikule 2 (15)
juurdepääsutee kasutamise eest tasu 2,74 (kaks koma seitsekümmend neli) eurot aastas. Tasumise tähtpäev on iga jooksva aasta esimene juuli (01.07.).
6.Kohustada E. T. (T., isikukood xxx) ja J. T.t (T., isikukood xxx) andma nõusolek kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr xxx kolmandasse jakku märkus juurdepääsu kohta avalikult kasutatavale teele Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr K kantud kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
7.Jätta I. E. (isikukood xxx) avalduse menetlemisest tulenevad E. T. (T., isikukood xxx) ja J. T. (T., isikukood xxx) menetluskulud I. E. (isikukood xxx) kanda ning I. E. (isikukood xxx) menetluskulud ja ülejäänud menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
8.Jätta K. T. (isikukood xxx) avalduse menetlemisest tulenevad menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
9.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 (viieteistkümne) päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte pärast 5 (viie) kuu möödumist määruse tegemisest. Kohus selgitab, et seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6 ja § 442 lg 6). I.
Asjaolude kirjeldus
1.I. E. ja K. T. (avaldajad) esitasid 14.07.2017 Harju Maakohtule avalduse E. T. ja J. T. (puudutatud isikud) vastu. Avaldaja I. E. taotles kinnisasja kasutuskorra kindlaksmääramist. Avaldaja K. T. taotles avalikult teelt juurdepääsu määramist üle puudutatud isikute kinnisasja enda kinnisasjale (I kd, tl-d 1-6). Kohus algatas 03.01.2018 määrusega hagita menetluse (I kd, tl-d 33-36). Jõelähtme Vallavalitsus (vallavalitsus) vastas avaldusele 16.01.2018 (I kd, tl-d 44-47). Avaldajad esitasid menetlusdokumendi 23.01.2018 (I kd, tl-d 50-52). Puudutatud isikud vastasid avaldusele 02.02.2018 (I kd, tl-d 57-63). Puudutatud isik SERDNA & Ko OÜ vastas avaldusele 24.0.2018 (I kd, tl-d 71-73). Puudutatud isikud esitasid 30.05.2018 menetlusdokumendi (I kd, tl-d 82-84). Avaldajad esitasid 01.06.2018 menetlusdokumendi (I kd, tl-d 85-91). Puudutatud isikud esitasid 08.10.2018 arvamuse avaldajate 01.06.2018 menetlusdokumendi kohta (I kd, tl-d 105-110). Kohtuistung toimus 06.09.2019 (I kd, tl-d 188-192). Avaldajad esitasid 23.09.2019 menetlusdokumendi (I kd, tl-d 137-141). Puudutatud isikud esitasid 07.10.2019 tõendid ja taotlused (I kd, tl-d 147-151). Kohtuistung toimus 06.02.2020 (I kd, tl-d 194-208).
2.Avaldajad põhjendavad avaldust järgmiste asjaoludega. Avaldajate ja puudutatud isikute kaasomandis on A kinnisasi asukohaga Harju maakond, xxx, A, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa xxx (A kinnistu). Kinnistusraamatu kolmandasse jakku on kantud märkus kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta vastavalt 12.03.2009 sõlmitud lepingule ja selle lisaks olevale plaanile (kasutuskord). Kasutuskorra kohaselt jäi puudutatud isikute ainukasutusse ja -valdusse A kinnistul paiknev mahasõidutee A-K kõrvalmaanteelt (tee nr 11304). Avaldajate ja puudutatud isikute vahel puudub kokkulepe, kuidas avaldajad saavad mahasõiduteed kasutada. Puudutatud isikud ei ole võimaldanud avaldajatel mahasõiduteed kasutada. A kinnistul 3 (15)
puudub muu juurdepääs A kinnistuga külgnevalt riigimaanteelt. Avaldajatel ei ole võimalik seetõttu A kinnistut kasutada. Puudutatud isik E. T. on kohtuväliselt keeldunud kasutuskorra muutmisest. Avaldaja K. T.le kuulub A kinnistuga piirnev kinnisasi asukohaga xxx, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr K (x kinnistu). X kinnistul puudub juurdepääs A-K kõrvalmaanteele. X kinnistu on tekkinud A kinnistu jagamisel. Puudutatud isikud istutasid A kinnistul asuva tee kasutamise takistamiseks kuuseheki. Avaldaja I. E. nõuab kasutuskorra muutmist ja avaldaja K. T. toetab tema nõuet. Kasutuskord on sõlmitud ilma avaldaja I. E. osavõtuta. A-K kõrvalmaanteelt uue juurdepääsutee rajamine A kinnistule ei ole projekteerimisnormide kohaselt võimalik, sest uue mahasõidu kaugus olemasolevast mahasõidust ei ole piisav. Uue mahasõidu rajamine on ebamõistlik, sest mahasõit on olemas. Puudutatud isikud ei käitu heas usus. Avaldaja I. E. soovib kasutuskorra muutmist selliselt, et kõigil kaasomanikel oleks õigus kasutada A kinnistu olevat mahasõiduteed A-K kõrvalmaanteelt. Avaldajal ei ole võimalik kasutada A kinnistu kaasomanike ühiskasutuses olevat osa, kui mahasõidutee on puudutatud isikute ainuvalduses. Mahasõidutee kasutamine teiste kaasomanike poolt ei vähenda puudutatud isikute õigusi ega võimalusi A kinnistu kasutamiseks. Mahasõidu kasutamise ulatus ei ulatu puudutatud isikute ainukasutuses olevate elamuteni. Avaldaja K. T. taotleb avalikult kasutatavale teelt juurdepääsu määramist üle A kinnistu x kinnistule. Avaldaja I. E. toetab tema nõuet. Puudutatud isikud ei võimalda K. T.l kui A kinnistu kaasomanikul juurdepääsuteed kasutada ning ei võimalda selliselt ka juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt Välja kinnistule. Kuigi x kinnistu piirneb avalikult kasutatava teega, ei ole üle A kinnistu juurdepääsu määramine välistatud. Maanteeamet on selgitanud, et täiendava mahasõidutee rajamine A ja X kinnistu teenindamiseks ei ole mõeldav, sest projekteerimisnormid näevad ette mahasõitude vähima omavahelise kaugusena 150 meetrit. Seetõttu ei nõustunud Maanteeamet uue täiendava mahasõidu projekteerimise ettepanekuga. X kinnistu on tekkinud A kinnistu jagamise tulemusena. Puudutatud isikutel puudub selline ülekaalukas huvi, mis välistaks juurdepääsu määramise. Taotletava juurdepääsutee pindala on 110m2. Kinnistu pindala arvestades on kogu kinnistu maamaksu aastane summa 107,89 eurot. Maamaks ühe ruutmeetri kohta on 0,0013 eurot. Sarnase maatüki kasutustasu aastas on 0,0042 senti ruutmeetri kohta. X kinnistu omanik on valmis kandma juurdepääsutee rajamise ja hooldamisega seotud kulud. X kinnistuga piirneb kinnisasi asukohaga xxx VA, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr xxx (VA kinnistu). Juurdepääsu määramine VA kinnistu kaudu ei ole mõistlik ja võib osutuda võimatuks. VA kinnistul puudub väljaehitatud juurdepääsutee. Uue mahasõidu rajamine tuleks kooskõlastada Maanteeametiga. A kinnistule on kaks juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt. A kinnistu osa, üle mille soovivad avaldajad juurdepääsu määramist, ei jäetud puudutatud isikute valdusse ja kasutusse. Kasutuskorra kohaselt oli juurdepääsutee kaasomanike ühiskasutuses, kuid puudutatud isikud on asunud kokkulepet ebaõigesti tõlgendama. Kasutuskorra kokkuleppe lisaks olevalt plaanilt nähtub, et juurdepääsutee kuulub avaldajate valdusesse kuuluvale mitteviirutatud alale. Kasutuskorra kokkulepe sõlmiti 12.03.2009. Kaasomanikud kasutasid kuni puudutatud isikute kaasomanikeks saamiseni vaidlusalust juurdepääsu. Puudutatud isikud omandasid A kinnistu mõttelise osa 22.03.2016. Pärast kaasomanikeks saamist asusid puudutatud isikud väitma, et juurdepääsutee kuulub nende ainukasutusse ja -valdusse. Enne puudutatud isikute saamist kaasomanikeks mõistsid kaasomanikud kasutuskorda selliselt, et A kinnistul on kaks juurdepääsu avalikult teelt, millest üks jääb koos elamu, abihoonete ja hooviga puudutatud isikute kasutusse ja ainuvaldusesse ning teine juurdepääsutee jääb avaldajate valdusesse. Kasutuskorra kokkuleppest ei nähtu, et juurdepääsutee on puudutatud isikute ainuvalduses. Avaldajatel ei ole juurdepääsu endi kinnistute osadele vaatamata sellele, et kinnisasjad piirnevad riigiteedega nr 11304 ja xxx. Avaldajate valduses oleva maatüki piirnemine riigimaanteega ei anna avaldajate maatükile juurdepääsu, sest täiendava juurdepääsu rajamise võimalus puudub. Juurdepääsutee kasutamine ei riku puudutatud isikute privaatsust. Avaldajad ei taotle juurdepääsu määramist puudutatud isikute autoväravani. Puudutatud isikud on istutanud avaldajate kaasomandiosale kuuseheki. Vaidlusalust juurdepääsuteed on kasutatud aastaid kõigi kaasomanike poolt ühiselt. Tegemist on ajaloolise teega. Avaldaja K. T. on alates kaasomandiosa omandamisest ja 4 (15)
ka peale 12.03.2009 kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist pääsenud kinnisasjale olemasoleva juurdepääsutee kaudu. Riigiteelt nr xxx ei ole võimalik A kinnistule pääseda, sest seal paikneb mets. Metsa raiumine juurdepääsutee rajamiseks oleks ebamõistlik. Avaldajate kaasomandi osa ümbritseb maantee äärest drenaažikraav. VA kinnistu piirneb A kinnistu metsaga kaetud osaga, mistõttu ei ole põhjendatud juurdepääsutee rajamine riigimaanteelt läbi VA kinnistu ja läbi A kinnistut katva metsa. Avaldaja I. E. palub kohustada puudutatud isikuid täitma kasutuskorra kokkulepet ja mitte takistama avaldajatel mahasõidutee kasutamist. Alternatiivselt palub avaldaja I.E. A kinnistu kasutuskorra kindlaksmääramist selliselt, et tal oleks õigus kasutada ja vallata A kinnistul paiknevat mahasõiduteed. Alternatiivselt taotleb avaldaja I. E. kasutuskorra muutmist selliselt, et kõigil kaasomanikel oleks õigus ühiselt kasutada ja vallata mahasõiduteed. Avaldaja K. T. taotleb A-K kõrvalmaanteelt (tee nr 11304) üle A kinnistu juurdepääsu määramist X kinnistule.
3.Puudutatud isikud E. T. ja J. T. vaidlevad avaldusele vastu. Puudutatud isikud paluvad jätta avaldaja I. E. avalduse läbi vaatama ja avaldaja K. T. avalduse rahuldamata. A kinnistu kaasomanikud on sõlminud kokkuleppe kaasomandis oleva asja kasutamiseks ja valdamiseks, mistõttu puudub alus kasutuskorra kindlaksmääramise nõudmiseks kohtus. Kasutuskorra kohta on kantud märkus kinnistusraamatusse, mistõttu kehtib kokkulepe kaasomanike õigusjärglaste suhtes. Avaldaja I. E. oli kaasomandi osa omandamisel 18.12.2015 märkuse alusel teadlik kasutuskorrast, mille kohaselt ei ole tal õigus kasutada A kinnistu osa, mis oli jäetud puudutatud isikute valdusse ja kasutusse. Kasutuskorra kohaselt ei ole avaldaja I. E.l õigust läbida enda kaasomandiosa valdamisel puudutatud isikute ainuvalduses olevat kinnistu osa. Kasutuskorra üks eesmärkidest on tagada kaasomanikele privaatsus nende ainuvalduses olevas kaasomandi osas. Avaldaja I. E. nõue kasutada A kinnistu puudutatud isikute valdusse ja kasutusse jäetud osa on lubamatu ja hea usu põhimõttega vastuolus. Seadus ei anna avaldaja I. E.le õigust taotleda kasutuskorra muutmist. Avaldaja I. E. ei ole välja toonud asjaolusid, mis on muutunud võrreldes lepingu sõlmimise ajaga. Avaldaja I. E.l puudub õigustatud huvi senise kasutuskorra märkuse tervikuna kustutamiseks, sest ta taotleb kasutuskorra muutmist osaliselt. Avaldajatel on juurdepääs nende kasutuses olevale A kinnistu osale. Avaldajate valduses olev A kinnistu osa piirneb ligikaudu 50 meetri ulatuses riigiteega nr 11304. Avaldajate valduses olev A kinnistu osa piirneb riigiteega xxx. Avaldajate soov sõita avalikule teele üle puudutatud isikute valduses oleva A kinnistu osa ei kaalu üles puudutatud isikute privaatsuse ja kinnistu väärtuse säilitamise huvi. Puudutatud isikute valduses olevale kaasomandi osale ei ole kehtiva planeeringu kohaselt teed ette nähtud. Juurdepääsutee on rajamata. Avaldaja I. E.l ei ole õigus nõuda juurdepääsu kasutamise eest tasu. Avaldajate pakutud tasu on ebamõistlikult väike. Avaldaja I. E. ei ole avaldanud juurdepääsu asukohta, millele ta Maanteeameti nõusolekut taotles. Projekteerimisnormid ei välista mahasõitude rajamist tihedamalt kui 150 meetrit, kui vastaval lõigyl lubada sõidukite kiiruseks kuni 50 km/h. Avaldajad ei ole põhjendanud, miks ei ole võimalik juurdepääsu rajada üle VA kinnistu. Avaldaja K. T. on ise sõlminud kasutuskorra kokkuleppe, mistõttu on juurdepääsunõue vastuolus hea usu põhimõttega. Kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisega ja kinnisasja jagamisega nõustumisega on avaldaja K. T. ise katkestanud juurdepääsu X kinnistule. Avaldaja K. T.l ei ole õigus kasutada juurdepääsu tasuta. VA kinnistule on peale- ja mahasõit K-Loo teeristist. Juurdepääs A kinnistule peaks toimuma LagediK teelt, millega A kinnistu külgneb. A-K teel kiirusepiirangu vähendamine 50 km/h ei ole huvitatud isiku põhjendatud taotluse alusel välistatud. Juurdepääsu määramisel hakkavad ilmselt naaberkinnistute omanikud taotlema oma kinnistutele juurdepääsu sama tee kaudu, mis välistab puudutatud isikute privaatsuse oma kinnisasja kasutamisel. Mahasõiduteed puudutatud isikute valduses olevale kinniasja osale ei ole rajatud. Üle puudutatud isikute valduses oleva kinnisasja osa ei ole ajalooliselt toimunud juurdepääsu A ja X kinnistutele. A ja Välja kinnistud piirnevad avaliku teega ja seetõttu on neil olemas juurdepääs avalikult teelt. See, et juurdepääsutee riigiteelt on rajamata, ei tähenda juurdepääsu puudumist. 5 (15)
Kasutuskorraga jäeti punasega viirutatud ala I. T. valdusse ja kastusse. Väidetav juurdepääsutee asub punasega viirutatud alal. Seega on ka see ala kasutuskorra kohaselt puudutatud isikute valduses. I. T. sai selliselt kasutuskorrast aru. Kokkuleppeid, et mingit osa punasega viirutatud alast võivad kasutada kõik kaasomanikud või et punasega viirutatud alal asuvat juurdepääsuteed on õigus kasutada kõikidel kaasomanikel, ei ole sõlmitud. Teised kaasomanikud ei ole eelviidatud väidetavat juurdepääsuteed kasutanud. Seda on kinnitanud ka I. T.. Puudutatud isikutel on õigus nõuda kasutuskorra täitmist ka siis, kui enne 2016.a puudusid väidetavalt kaasomanike vaidlused juurdepääsutee kasutamise üle. Avaldajad on eelnevas menetluses avaldanud, et taotletav juurdepääsuõigus on ajalooliselt toimunud läbi puudutatud isikute kasutuses oleva kaasomandiosa. Avaldajate väide, et tee asub avaldajate valduses oleval alal, on selle väitega vastuolus. Puudutatud isikute elamu vahetus läheduses asuva juurdepääsutee kasutamine metsa- ja põllutöömasinatega muudab puudutatud isikute privaatsuse nende ainukasutuses olevas osas ilmselgelt olematuks. A kinnistu pindalast müüdi puudutatud isikutele osa suurusega 1,18 hektarit. Plaanil punasega viirutatud ala paiknemist ja puudutatud isikutele müüdud osa suurust arvestades jääb juurdepääsutee A kinnistule punasega viirutatud alale. Avaldaja I. E. avaldas 06.09.2019 istungil, et ta on seni kinnistule vabalt juurde pääsenud sõites põllumajandusmasinatega tee kallakust alla.
4.Puudutatud isik SERDNA & Ko OÜ avaldas, et talle ei ole teada A kinnistu ja X kinnistu ja nende kaasomanike vahelise kasutuskorra sisu. Puudutatud isik SERDNA & Ko OÜ kasutab oma kinnistut põllumajanduskultuuride kasvatamiseks. uudutatud isik SERDNA & Ko OÜ-le on piisav olemasolev K-Loo teeristis asuv peale- ja mahasõit põllule. SERDNA & Ko OÜ kinnistul ei asu teed avaldaja ja puudutatud isikute tarbeks. Tee rajamise kõige lühem distants oleks 250 meetrit. K-A teele, millel on kiirusepiirang 90 km/h, ei ole mõistlik teha ülemäära tihti maha- ja pealesõite erinevatele kinnistutele. Peale- ja mahasõitude puhule peaks arvestama piirkonna üldplaneeringut.
5.Jõelähtme Vallavalitsus leidis, et A kinnistule ja X kinnistule on kõige mõistlikum ja otstarbekam tagada juurdepääs mahasõidutee kaudu, mis jääb puudutatud isikute ainuvalduses olevale maa-alale. Mahasõidutee kasutamine ei piira puudutatud isikute õigusi, sest mahasõidu kasutamise ulatus ei ulatu puudutatud isikute ainuvalduses olevate elamute ja hooneteni. Juurdepääsu A ja X kinnistutele läbi A kinnistu on ajalooliselt kasutatud aastaid. Uue juurdepääsu rajamine on üldjuhul ressursimahukam ja kallim. Arvestada tuleb uue juurdepääsu rajamise mõju keskkonnale. Mõistlik ei ole rajada uut juurdepääsuteed, millega kaasneb puude raiumine ja märgatav mõju looduskeskkonnale, kui see on välditav olemasoleva tee kasutamisega. Maanteeamet ei ole olnud nõus uue mahasõidu rajamisega. II.
Kohtumääruse põhjendused ja õigusaktid, millest kohus juhindus
Kasutuskorra kokkuleppe täitmise nõue
6.Avaldaja I. E. on esitanud puudutatud isikute E. T. ja J. T. vastu kasutuskorra kokkuleppe täitmise nõude ja palunud kohtul puudutatud isikuid kohustada võimaldama avaldajal kasutada ja vallata A kinnistul paiknevat mahasõiduteed. Tallinna notar Evi Paberit koostas ja tõestas 12.03.2009 kinnistu mõttelise osa müügilepingu, ühise kinnisasja valdamise ja kasutamise kokkuleppe ja asjaõiguslepingud, mis on registreeritud notari ametitoimingute numbri 819/2009 all (I kd, tl-d 9-14). Lepingupoolteks olid V.P. ja T. P. müüjatena, I. T. ostjana ja K. T. omanikuna. Lepingudokumendi punkti 8 pealkiri on „Ühise kinnisasja valdamise ja kasutamise kokkulepe“ (kasutuskorra kokkulepe). Kasutuskorra kokkulepe sisaldas järgmise sõnastusega kokkuleppeid kinnisasja valdamise ja kasutamise kohta: „8.1 Lepingupooled lepivad kokku, et nad valdavad ja kasutavad ühist kinnisasja järgmiselt: 8.1.1 ostja valdusesse ja kasutusse jääb osa kinnistust koos kinnisasja oluliseks osaks oleva elamu, majandushoone ja rajatistega, mis on käesolevale lepingule lisatud plaanil (lisa 1) viirutatud alana, 8.1.2 müüjate ja omaniku ühiskasutusse jääb osa kinnistust, mis on käesolevale lepingule lisatud plaanil (lisa 1) viirutamata ala“ (I kd, tl 11 pöördel). Kohtu hinnangul on asjaolud tõendatud lepingudokumendiga. 6 (15)
Kinnistusraamatu registriosa nr 44702 väljatrükist nähtuvalt on kinnistusraamatu III jakku 19.03.2009 kantud märkus kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta ning viide 12.03.2009 sõlmitud lepingule ja selle lisaks olevale plaanile (I kd, tl 7). Kinnistusraamatust nähtuvalt on 18.12.2015 V. P. ja T. P. asemel kaasomanikuna kinnistusraamatusse kantud avaldaja I. E.. Kinnistusraamatust nähtuvalt on 22.03.2016 I. T. asemel kaasomanikena kinnistusraamatusse kantud E. T. ja J. T. (I kd, tl 7). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 79 lg 1 sätestab, et kaasomanikevahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad kokkulepped kehtivad ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes. AÕS § 79 lg 2 sätestab, et kui kaasomandis on kinnisasi, siis kehtivad käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kokkulepped kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid juhul, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse. Kohus on seisukohal, et lepingudokumendiga on tõendatud kaasomanike V. P. ja T. P., I. T. ja K. T. vahel kinnisasja kasutuskorra kokkuleppe sõlmimine. Kinnistusraamatu väljavõttega on tõendatud kaasomandi valdamist ja kasutamist puudutava kokkuleppe märkusena kinnistusraamatusse kandmine. Kinnistusraamatu väljavõttega on tõendatud, et V. P. ja T. P., I. T. õigusjärglastena on pärast kasutuskorra kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmist saanud kaasomanikeks avaldaja I.E. ja puudutatud isikud E. T. ja J. T.. Kohus on seetõttu seisukohal, et avaldajad ning puudutatud isikud E. T. ja J. T. on Tallinna notari Evi Paberiti 12.03.2009 koostatud ja tõestatud ühise kinnisasja valdamise ja kasutamise kokkuleppe pooled.
7.Kinnisasjal asuvate teede kasutamist puudutavaid tingimusi kasutuskorra kokkuleppe sõnaline osa ei sisalda (I kd, tl 11 pöördel, p-d 8.1-8.4). Avaldajad ja puudutatud isikud E. T. ja J. T. vaidlevad selle üle, kas A kinnistul asuv mahasõit A-K teele (tee nr 11304) asub kasutuskorra kokkuleppe lisaks 1 oleval plaanil viirutatud alas või viirutamata alas. Tunnistajate V. P. ja T. P. ütluste kohaselt ei olnud tee kasutamise kohta kokkulepet (I kd, tl-d 197, 200). Ostja I. T. on kohtule esitatud 06.10.2019 digitaalselt allkirjastatud dokumendis avaldanud, et juurdepääsutee oli kaasomanike kokkuleppe kohaselt ette nähtud vaid I. T. poolt kasutamiseks (I kd, tl 156). Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, mis annaksid alust kahelda tunnistajate ütluste usaldusväärsuses ja õigsuses. Kasutuskorra kokkuleppe lisaks 1 oleval plaanil ei ole tähistatud tingmärkidega juurdepääsuteid A kinnistule (I kd, tl-d 14, 142). Seetõttu leiab kohus plaani ja tunnistajate ütluste põhjal, et kaasomanikud ei leppinud kokku juurdepääsuteede kasutamises ega selles, kelle kasutusse jäävad juurdepääsuteed. Kohus on seisukohal, et arvestades tunnistajate ütlusi ja kasutuskorra kokkuleppe lisaks 1 olevat plaani, ei ole I. T. kirjas avaldatud väide, et juurdepääsutee oli kaasomanike kokkuleppe kohaselt ette nähtud vaid I. T. poolt kasutamiseks, otseselt vastuolus tunnistajate ütlustega. Puudutatud isikud on menetluses kestel avaldanud korduvalt, et kasutuskorra kohaselt jäi viirutatud ala I. T. kasutusse. Kuivõrd I. T. vastusest nähtuvalt pidas ta juurdepääsu kasutuskorraga tema kasutusse antud maaalaks, ei ole I. T. järeldus kasutuskorraga tee tema kasutusse jätmise kohta vastuolus tunnistajate ütlustega, mille kohaselt tee kohta kokkuleppeid ei sõlmitud.
8.Kohus on seisukohal, et juurdepääsuteede kasutamises ja valdamises kokkuleppe puudumine ei tõenda, kas mahasõit asub kokkuleppe lisaks 1 oleval plaanil viirutatud alas või viirutamata alas. Kohus peab võimalikuks, et kaasomanikud ei pidanud vajalikuks juurdepääsu kasutamise küsimust eraldi reguleerida, sest tee jäämine kas viirutatud alasse või viirutamata alasse määras kindlaks ka selle, milliste kaasomanike valdusse ja kasutusse tee jääb.
7 (15)
Kohus leiab, et kohtule esitatud kasutuskorra kokkuleppe lisa 1 vähesest detailsusest tulenevalt ei nähtu plaanilt selgelt, kas mahasõit asub viirutatud alal või viirutamata alal (I kd, tl-d 14, 142). Juurdepääsuteid või mahasõite ei ole plaanil tingmärkidega tähistatud. Tingmärgina on plaanile lisatud ainult punast ja musta värvi viirutus. Kohus leiab, et seetõttu ei ole võimalik plaani enda põhjal hinnata, kas mahasõit on viirutatud alal või mitte. Puudutatud isikud E. T. ja J. T. on põhjendanud mahasõidu jäämist viirutatud alale väitega, et I. T.le müüdi A kinnistust 118/826 mõttelist osa, millele vastab kinnistu pindala 8,26 hektarit arvestades 1,18 hektarit, mis on plaanil tähistatud viirutatud alana. Arvestades ala suurust 1,18 hektarit jääb mahasõit viirutatud alale. Puudutatud isikud on soovinud oma väidet tõendada GPK Partnerid OÜ juhatuse liikme T. T. 07.10.2019 arvamusega (I kd, tl-d 152-154). Kohus leiab, et puudutatud isikud lähtuvad eeldusest, et kaasomanikud leppisid kokku A kinnistust 1,18 hektari I. T. ainuvaldusse ja kasutusse jätmises. Kohus on seisukohal, et kaasomanike sellist lepingutingimust Tallinna notari Evi Paberiti 12.03.2009 koostatud ja tõestatud ühise kinnisasja valdamise ja kasutamise kokkuleppest ei nähtu. AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Seadus ei sätesta eeldust, et kaasomaniku valduse ja kasutusõiguse teostamise ulatus peab vastama tema kaasomandiosa suurusele. Seadus sätestab eelduse, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja vastavalt kokkuleppele. Seetõttu ei ole võimalik ilma kaasomanike vastava kokkuleppeta võimalik määrata kaasomaniku valduse ja kasutusõiguse teostamise ulatust kindlaks kinnisasja pindala ja kaasomandiosa suuruse järgi. Puudutatud isikud E. T. ja J. T. ei ole tõendanud kokkulepet, mille kohaselt kaasomanikud leppisid kokku A kinnistust 1,18 hektari I. T. ainuvaldusse ja kasutusse jätmises. Kohus leiab, et seetõttu ei ole võimalik lugeda G OÜ juhatuse liikme T. T.07.10.2019 arvamusega tõendatuks mahasõidu jäämine viirutatud alale, sest arvamus lähtub eeldusest, et I. T. ainuvaldusse ja kasutusse jäeti A kinnistust 1,18 hektarit. Kohus on seisukohal, et kuivõrd kasutuskorra kokkuleppe sisu ei ole võimalik kasutuskorra kokkuleppe lisaks 1 oleva plaani põhjal välja selgitada, tuleb poolte tegelik tahe välja selgitada muude asjaolude põhjal. Avaldajad on väitnud, et mahasõidu kasutamist hakkasid keelama puudutatud isikud E. T. ja J. T. pärast kaasomanikeks saamist 22.03.2016 (I kd, tl 86). Puudutatud isikud E. T. ja J. T. on väitele vastu vaielnud ning väitnud, et eelviidatud juurdepääsuteed ei ole kaasomanike poolt enne E. T.i ja J. T. kaasomanikeks saamist kasutatud (I kd, tl 107). Võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 5 p 3 sätestab, et lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist. Puudutatud isikud on esitanud I. T. poolt kohtule esitatud 06.10.2019 digitaalselt allkirjastatud dokumendi, milles I. T. on avaldanud, et temale teadaolevalt ei kasutanud juurdepääsuteed teised kaasomanikud oma kinnistutele juurdepääsuks (I kd, tl 156). Avaldajad ja ülejäänud menetlusosalised ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks juurdepääsu kasutamine avaldajate poolt enne E. T.i ja J. T. kaasomanikeks saamist. Kohus leiab, et kohtule ei ole esitatud tõendeid, mis lükkavad I. T. väite ümber. Seejuures ei ole avaldajad ja ülejäänud puudutatud isikud taotlenud I. T. tunnistajana ülekuulamist, et kontrollida tema küsitlemise kaudu 06.10.2019 digitaalselt allkirjastatud dokumendis esitatud väite õigsust. Kohus leiab esitatud tõendi põhjal, et kuivõrd teised kaasomanikud I. T.le teadaolevalt ei kasutanud mahasõitu, on usutav mahasõidu asumine kasutuskorra kokkuleppe lisaks 1 oleval plaanil tähistatud viirutatud alal. Kohus võtab seejuures arvesse ka avaldajate vastuolulisi avaldusi menetluse kestel. Avaldajad on oma menetlusdokumendis avaldanud, et taotletav juurdepääsuõigus on ajalooliselt toimunud läbi puudutatud isikute kasutuses oleva kaasomandiosa (I kd, tl 88, p 2.5.3). 8 (15)
Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et Tallinna notari Evi Paberiti 12.03.2009 koostatud ja tõestatud ühise kinnisasja valdamise ja kasutamise kokkuleppe kohaselt on mahasõit puudutatud isikute E. T.i ja J. T. valduses ja kasutuses. Kasutuskorra kokkulepe ei sisalda tingimusi, mille kohaselt oli I. T.l kohustus võimaldada teistele kaasomanikele kasutada tema valdusse ja kasutusse antud kinnisasja osa, sealhulgas sellel asuvat mahasõitu avalikule teele. Kohus jätab seetõttu rahuldamata avaldaja Ivo E. taotluse kohustada puudutatud isikuid E. T.i ja J. T.t kasutuskorra kokkulepet täitma. Kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise taotlus
9.Avaldaja I. E. on taotlenud alternatiivselt, et kohus määraks kindlaks A kinnistu kaasomandi kasutuskorra selliselt, et kõigil kaasomanikel on õigus ühiselt kasutada ja vallata A kinnistul paiknevat mahasõiduteed. AÕS § 72 lg 5 sätestab, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. AÕS § 72 lg 5 annab kaasomanikele õiguse nõuda kohtult kaasomandis oleva asja kasutuskorra reguleerimist, kui kasutuskorras ei ole saavutatud kokkulepet AÕS § 72 lg 1 järgi (vt ka Riigikohtu 08.02.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 23). Kohus tuvastas eelnevalt, et avaldajad ning puudutatud isikud E. T. ja J. T. on Tallinna notari Evi Paberiti 12.03.2009 koostatud ja tõestatud ühise kinnisasja valdamise ja kasutamise kokkuleppe pooled. Kohus on seisukohal, et kui kasutuskorra kokkuleppega on jäetud reguleerimata kaasomandis asja kasutamisega seonduvad küsimused, saab kaasomanik nõuda kohtul reguleerimata küsimuses kasutuskorra kindlaks määramist. Kohus on seisukohal, et kokkulepe sisaldab tingimusi selle kohta, millise kaasomaniku valduses ja kasutuses on maa-ala, millel asub mahasõit avalikule teele. Kohus tuvastas eelnevalt, et mahasõit asub puudutatud isikute E. T.i ja J. T. valduses ja kasutuses oleval maal. Eeltoodut arvestades ei ole kaasomandis oleva asja kasutamisega seonduvad küsimused seoses mahasõiduga reguleerimata. Kohus on seisukohal, et kuivõrd kaasomanike vahel on saavutatud kokkulepe kasutuskorras, ei ole avaldajal õigus nõuda AÕS § 72 lg 5 järgi A kinnistu kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist. Kohus jätab avaldaja I. E. taotluse A kinnistu kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks rahuldamata. Kasutuskorra muutmise taotlus
10.Avaldaja I. E. on taotlenud alternatiivselt, et kohus muudaks kaasomanike ühise kinnisasja valdamise ja kasutamise kokkulepet ja määraks kindlaks, et kõigil kaasomanikel on õigus ühiselt kasutada ja vallata A kinnistul paiknevat mahasõiduteed. AÕS § 72 lõikes 1 nimetatud kaasomanike kokkulepe kaasomandis oleva asja kasutamise tingimuse ehk asja kasutuskorra kohta on VÕS § 195 lg 3 mõistes kestvusleping. Kui kaasomanikud on leppinud kokku kinnisasja kasutuskorras, saab kaasomanik nõuda selle muutmist üksnes siis, kui selline võimalus tuleneb kaasomanike kokkuleppest või seadusest. Kohus on seisukohal, et lepingust ei tulene kaasomaniku õigust nõuda kasutuskorra muutmist. VÕS § 97 lg 1 sätestab, et kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga 9 (15)
saadava väärtus väheneb oluliselt, võib kahjustatud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks. Kohus leiab, et kaasomanik saavad VÕS § 97 lõigetes 1 ja 2 sätestatud eelduste esinemisel teistelt kaasomanikelt nõuda kasutuskorra muutmist. Avaldaja I. E. on V. P. ja T. P. eriõigusjärglane, kuivõrd on omandanud nendelt kaasomandiosa. Seetõttu tuleb VÕS § 97 lõigete 1 ja 2 järgi hinnata, kas pärast lepingu sõlmimist on muutunud asjaolud, mis olid lepingu sõlmimisel aluseks V. P.le ja T. P.le. Tunnistajate V. P. ja T. P. ütluste kohaselt ei olnud tee kasutamise kohta kokkulepet. Tunnistaja ütlustest ei nähtu mahasõidutee kasutamine nende poolt pärast kasutuskorras kokkuleppimist (I kd, tl-d 197, 200). Avaldajad on põhjendanud kasutuskorra muutmise taotlust väitega, et avaldaja Ivo E. ei saanud arvestada kinnistu omandamisel muutunud olukorraga ja sellega, et puudutatud isikud E. T. ja J. T. keelavad tal mahasõidutee kasutamise. Kohus leiab, et avaldaja väljatoodud asjaolu ei ole käsitletav asjaoluna, mis oli lepingu sõlmimisel aluseks V. P.le ja T. P.le, sest kaasomanikud ei leppinud kasutuskorras eraldi kokku mahasõidutee kasutamises. Lisaks tuvastas kohus eelnevalt, et mahasõidu kasutamine teiste kaasomanike poolt enne I. T. kaasomandiosa E. T.ile ja J. T.le võõrandamist ei ole tõendatud. Seetõttu ei ole võimalik avaldajal nimetatud asjaoluga oma taotlust põhjendada. Kohus leidis eelnevalt, et kasutuskorraga on mahasõidutee ala antud E. T.i ja J. T. valdusse ja kasutusse. Kohus on seisukohal, et avaldaja I. E. ei ole välja toonud VÕS § 97 lõigetes 1 ja 2 sätestatud asjaolusid, mis annavad aluse nõuda kasutuskorra muutmist. Kohus jätab avaldaja Ivo E. taotluse kasutuskorra muutmiseks rahuldamata. Juurdepääsu määramine
11.AÕS § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Avaldaja K. T. taotleb A-K kõrvalmaanteelt nr 11304 juurdepääsu määramist üle A kinnistu Välja kinnistule. Kohus leiab, et üle A kinnistu juurdepääsu määramisel tuleb K. T. X kinnistu omanikuna lugeda AÕS § 156 lg 1 mõistes omanikuks, kelle kinnisasjale puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. K. T., I. E., E. T. ja J. T. tuleb A kinnistu kaasomanikena lugeda AÕS § 156 lg 1 mõistes võõra kinnisasja omanikeks, üle mille soovitakse juurdepääsu määramist. AÕS § 74 lg 1 sätestab, et kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. A kinnistu kaasomanikud ei ole esitanud kohtule kokkulepet A kinnistu koormamise kohta juurdepääsuteega X kinnistu kasuks. Avaldajad K. T. ja I. E. ei ole A kinnistu kaasomanikena vaielnud vastu juurdepääsu määramisele üle A kinnistu. Eeltoodut arvestades peab kohtulahend asendama puudutatud isikute E. T.i ja J. T. tahteavaldused AÕS § 74 lg 1 mõistes A kinnistu koormamiseks AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsuga.
12.AÕS § 156 lg 1 järgi on juurdepääsu määramise eelduseks juurdepääsu puudumine avaldaja kinnisasjale avalikult kasutatavalt teelt. Puudutatud isikud E. T. ja J. T. on vaielnud juurdepääsu määramisele üle A kinnistu vastu põhjendusega, et X kinnistu piirneb A-K kõrvalmaanteega nr 11304. Menetlusosalised ei vaidle X kinnistu asukoha üle. Nimetatud asjaolu nähtub samuti Maaameti geoportaali väljatrükist, millelt on näha katastriüksuse katastritunnusega xxx (X kinnistu) külgnemine teega nr 11304 (11304 A-K tee) (I kd, tl 15). Seega tuleb hinnata, kas vaatamata kinnisasja piirnemisele avalikult kasutatava teega puudub kinnisasjalt juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. 10 (15)
Maanteeamet lähtub mahasõitude arvu ja asukoha sobivuse hindamisel oma igakordsetes kaalutlusotsustes majandus- ja taristuministri 05.08.2015 määruse nr 106 „Tee projekteerimise normid“ lisast „Maanteede projekteerimisnormid“ ning ehitusseadustikust (EhS). Tulenevalt EhS § 99 lg-st 3 on ristumiskoha lubamine ja sellele esitatavad nõuded Maanteeameti igakordne kaalutlusotsus. Maanteede projekteerimisnormide punkti 5.2.1. lõike 3 alusel on IV klassi maanteel suurim lubatud mahasõitude arv neli mahasõitu ühe kilomeetri kohta ja V klassi maanteel viis mahasõitu ühe kilomeetri kohta ühes sõidusuunas. Mahasõitude vähim omavaheline kaugus on 150 meetrit. Riigitee nr 11304 on IV klassi tee (vt II kd, tl 44). Välja kinnistu teega nr 11304 külgnev osa jääb 150 meetri raadiusse arvestatuna A kinnistul asuvast mahasõidust, mille kasutamise üle pooled vaidlevad (vt I kd, tl 25). Seetõttu ei ole Maanteede projekteerimisnormide punkti 5.2.1. lõike 3 järgi võimalik mahasõidu rajamine X kinnistule. Eeltoodust tulenevalt puudub avalik-õiguslikest normidest tulenevalt X kinnistule juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. X kinnistu omanikul on seetõttu õigus nõuda enda kinnisasjale juurdepääsu üle võõra kinnisasja.
13.AÕS § 156 lg 3 sätestab, et kinnisasja omanikul ei ole õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Puudutatud isikud E. T. ja J. T. on leidnud, et senine X kinnistu ühendus avalikult kasutatava teega on katkenud K. T. tahtel. K. T. on A kinnistu omanikuna kantud kinnistusraamatuss 26.10.2006, st kinnistu jagamise ja osalise võõrandamisega samaaegselt. Kohus on seisukohal, et senine juurdepääs X kinnistule üle A kinnistu on katkenud X kinnistu eraldamisega A kinnistust. AÕS § 156 lg 2 mõistes ei ole kinnistu jagamine ja jagamisel saadud osa võõrandamine AÕS § 156 lg 3 mõistes senise juurdepääsu katkestamine kinnisasja omaniku poolt. Eeltoodut arvestades ei anna X kinnistu moodustamise viis alust lugeda ühendust katkenuks kinnisasja omaniku tahtel. Kohus on seisukohal, et K. T. ei ole A kinnistu kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisega katkestanud senist juurdepääsu avalikult kasutatava teega. Tallinna notari Evi Paberiti 12.03.2009 koostatud ja tõestatud ühise kinnisasja valdamise ja kasutamise kokkuleppest ei nähtu lepingutingimust, mille kohaselt on K. T. X kinnistu omanikuna kohustunud hoiduma kasutamast A kinnistut juurdepääsuks avalikult kasutatavalt teelt. Seejuures arvestab kohus, et tõendatud ei ole vaidlusaluse mahasõidu kasutamine K. T. poolt kinnistule juurdepääsuks. Puudutatud isikud on menetluses sellele ka tuginenud. Kohus leiab, et kui K. T. ei kasutanud vaidlusalust juurdepääsu, nagu leiavad puudutatud isikud, ei saanud K. T. sellist juurdepääsu ka katkestada. Eeltoodut arvestades puuduvad kohtu hinnangul AÕS § 156 lõikes 3 sätestatud juurdepääsu nõudeõigust välistavad asjaolud.
14.AÕS § 156 lg 2 sätestab, et kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud tingimustel. X kinnistu on tekkinud eraldamisel A kinnistust 26.10.2006, milline asjaolu nähtub kinnistusraamatu väljavõtetest. A kinnistu kohta avatud kinnistusraamatu registriosa nr xxx väljatrükist nähtuvalt on katastriüksus tunnusega xxx eraldatud A kinnistust 26.10.2006 (I kd, tl 7, registriosa I jagu). X kinnistu, mille koosseisu kuulub katastriüksus tunnusega xxx, kohta on registriosa avatud 26.10.2006. Kinnistusraamatu registriosa I jakku on märgitud, et registriosa on avatud kinnistu xxx osa eraldamisel (I kd, tl 22, registriosa I jagu). Tunnistaja T. P. ütlustest nähtuvalt on toimunud juurdepääs A kinnistule üle A kinnistul asuva juurdepääsutee, mille mahasõit teelt nr 11304 asub A kinnistu, kinnistu registriosa numbriga xxx (S kinnistu) ja tee nr 11304 kokkupuutekohas (I kd, tl-d 199, 201). 11 (15)
Menetlusosalised ei ole välja toonud, et juurdepääs A kinnistule ja selle osaks olnud X kinnistule on toimunud muust kohast. Kohus on seisukohal, et tulenevalt AÕS § 156 lõikest 2 kaalutakse avalikult teelt Välja kinnistule juurdepääsu määramist A kinnistu piires. Kohus ei kaalu eeltoodut arvestades võimalust määrata juurdepääs üle VA kinnistu.
15.AÕS § 156 lg 2 eesmärgiks on säilitada juurdepääsu kaotanud kinnisasja omanikule võimalus kasutada juurdepääse, mida seni kasutati jagatud kinnisasjale kui tervikuna pääsemiseks. AÕS § 156 lg 2 eesmärk on tagada, et kinnisasja omaniku seisukord kinnisasja jagamisega ei halveneks. AÕS § 156 lg-d 2 arvestades tuleb vältida kinnisasja omanikku liigselt koormavaid lahendusi, näiteks senise lühema juurdepääsutee asemel uue, oluliselt pikema juurdepääsutee rajamist. Seetõttu tuleb kohtu hinnangul AÕS § 156 lg 1 ja 2 järgi kaaluda juurdepääsu määramist olemasolevatesse juurdepääsude asukohtadesse. Avaldaja K. T. on taotlenud juurdepääsu määramist ühe asukohta: A-K kõrvalmaanteelt (tee nr 11304) üle A kinnistu kuni X kinnistu piirini. Juurdepääsutee alguspunkt asub punktis ligikaudsete koordinaatidega XY: xxx, xxx, BL: xxx, xxx, millised kohus on välja selgitanud Maa-ameti geoportaali kaardirakenduses. Kuivõrd nimetatud asukohas asub mahasõit avalikult kasutatavale teele, on tegemist ühe kohaga, kuhu juurdepääsu määramist kohus peab kaaluma. Kohus on seisukohal, et lisaks avaldaja taotletavale juurdepääsule tuleb kaaluda juurdepääsu määramist A-K kõrvalmaantee (tee nr 11304) mahasõidust ligikaudsete koordinaatidega XY: xxx, xxx, BL: xxx, xxx üle A kinnistu kuni x kinnistu piirini. Tegemist on juurdepääsuga, mida on A kinnistule pääsemiseks ajalooliselt kasutatud (nn ajalooline juurdepääs). Kõnealune asjaolu on tõendatud tunnistaja T. P. ütlustega (I kd, tl-d 199, 201). Kummagi juurdepääsuvõimaluse osas ei esine avalik-õiguslikke piiranguid, mis piiraksid tee kasutamist või vajadusel tee ehitamist. Kohtu hinnangul koormab vaidlusalust mahasõitu kasutav juurdepääs puudutatud isikute E. T.i ja J. T. huve vähem, kui nn ajaloolise juurdepääsu kasutamine. Kui kohus määrab juurdepääsu alates A-K kõrvalmaantee (tee nr 11304) mahasõidust ligikaudsete koordinaatidega XY: xxx, xxx, BL: xxx, xxx, kulgeb juurdepääsutee osaliselt mööda juurdepääsuteed, mis viib E. T.i ja J. T. valduses ja kasutuses olevate ehitisteni. Seejärel on vajalik rajada uus teelõik, mis möödub ringiga E. T.i ja J. T. valduses ja kasutuses olevatest ehitistest ning riivaks nende privaatsust ja kinnisasja kasutamise võimalusi olulisel määral. Vaidlusalusest mahasõidust alates juurdepääsu määramisel hindab kohus E. T.i ja J. T. privaatsuse riivet väiksemaks, sest juurdepääsutee kasutamine piirdub põhiliselt olemasoleva mahasõidu kasutamisega. Kohus arvestab ka seda, et vaidlusalusest mahasõidust rajatav juurdepääsutee oleks lühem võrreldes nn ajaloolise juurdepääsu mahasõiduga, mistõttu koormaks juurdepääs A kinnistut vähem ning oleks vähem koormav ka x kinnistu omanikule, sest tee rajamine kujuneks soodsamaks. Kohus ei kaalu AÕS § 156 lõiget 2 arvestades juurdepääsu määramist riigiteelt nr xxx (xxx L-K tee L1) üle A kinnistu x kinnistule. Lisaks sellele leiab kohus, et ka AÕS § 156 lõikest 2 tuleneva piirangu puudumisel ei oleks põhjendatud juurdepääsu määramine üle A kinnistu riigiteele xxx, sest juurdepääs kulgeks mööda põllu- ja metsamaad ning selle pikkuse tõttu oleks juurdepääsu rajamine ebamõistlikult kulukas. Kohus määrab juurdepääsu ülaltoodut arvestades selliselt, et juurdepääsutee kulgeb A-K kõrvalmaanteelt (tee nr 11304) üle A kinnistu kuni x kinnistu piirini. Juurdepääsutee asukoht on kohtumääruse lahutamatuks lisaks oleval joonisel märgitud rohelise ja helesinise ruudustikuga (kohtumääruse lisa). Juurdepääsutee alguspunkti koordinaat A-K kõrvalmaanteelt (tee nr 11304) üle A kinnisasja on XY: xxx, xxx, BL: xxx, xxx (st vaidlusalune mahasõit). Juurdepääsutee laius on neli meetrit (4m).
12 (15)
16.AÕS § 156 lg 1 ls 3 sätestab, et kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. AÕS § 156 lg 1 ls 4 kohaselt tuleb arvestada juurdepääsu määramisel koormatava kinnisasja omaniku huve. Juurdepääsu määramise eelduseks on juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt ka RKTKm 3-2-1-170-12, p 10). Avaldaja K. T. on taotlenud juurdepääsu määramist järgmistel tingimustel: Juurdepääs jalgsi, kergliiklusvahendiga või mistahes sõiduvahendiga (sh mistahes mootorsõidukiga); Juurdepääs ööpäevaringselt, igapäevaselt ja aastaringselt; Juurdepääsutee rajamise ja hooldamisega seotud kulud kannab Välja kinnistu igakordne omanik. Puudutatud isikud E. T. ja J. T. ei ole avaldanud kohtule, millised juurdepääsu tingimused vastavad nende tahtele, kui kohus määrab juurdepääsu üle A kinnistu avaldaja soovitud asukohta. Puudutatud isikud on avaldanud kartust, et nende elamu vahetus läheduses asuva juurdepääsutee kasutamine metsa- ja põllutöömasinatega muudab puudutatud isikute privaatsuse nende ainukasutuses olevas osas ilmselgelt olematuks. Kohus määrab menetlusosaliste seisukohti arvestades kindlaks järgmised juurdepääsu kasutamise tingimused: X kinnistu igakordsel omanikul ja tema loal kolmandal isikul on õigus ööpäevaringselt, igapäevaselt, aastaringselt ja tähtajatult kasutada juurdepääsu jalgsi, kergliiklusvahenditega ning sõiduvahenditega, sealhulgas mootorsõidukite, autorongide, masinrongidega, erakorralise abi sõidukitega. Juurdepääs ei ole lubatud metsa majandamiseks kasutatavate sõidukite ja masinatega. Kohtu hinnangul ei ole juurdepääsu kasutamine metsa majandamiseks kasutatavate sõidukite ja masinatega põhjendatud, sest X kinnistul ei asu metsa. Tingimuse kohaselt ei saa metsatöömasinad rikkuda puudutatud isikute privaatsust. Kuivõrd X kinnisasja sihtotstarve on maatulundusmaa, ei ole põhjendatud põllutöömasinate kasutamise piiramine. X kinnistu omanik on kohustatud tagama oma kuludega juurdepääsutee rajamise, korrashoiu ja hoidma juurdepääsuteed sõidukiga liiklemiseks vajalikus seisundis. Kohus arvestab tingimuse määramisel, et kuivõrd juurdepääsu määramine ei võta puudutatud isikutelt õigust juurdepääsu kasutada, ei riku valitseva kinnisasja omaniku kohustus rajada tee ja seda korras hoida puudutatud isikute õigusi, vaid soodustab neid.
17.AÕS § 156 lg 1 lause 2 sätestab, et juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. AÕS § 156 lg 1 lause 3 sätestab, et kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. AÕS § 156 lg 1 järgi tuleb tasu määrata igal juhul, kui teeniva kinnisasja omanik ei avalda, et ta tasu ei nõua. A kinnistu kaasomanikud ei ole avaldanud, et nad juurdepääsu määramise korral tasu ei nõua. Seetõttu peab kohus otsustama juurdepääsu kasutamise tasu suuruse ja tasumise korra. Kohus peab tasu määrama perioodiliselt. Hüvitada tuleb teeniva kinnisasja omaniku maa kasutamise võimaluse kaotus (kaotatud kasutuseelis) ja otsesed kulud (nt maamaks). Kohus peab tasu määrama kinnisasja igakordse omaniku kasuks, sest valitseva kinnisasja omaniku kohustus maksta tasu juurdepääsu kasutamise eest ei sõltu sellest, palju on teenival kinnisasjal omanikke. AÕS § 72 lg 2 sätestab, et kaasomaniku osale vastavat kasu, mida tal on õigus saada, ei või käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud enamus kaasomaniku nõusolekuta vähendada. Avaldaja K. T. on pidanud põhjendatuks maksta tasu 110m2 A kinnistu maa-ala juurdepääsuna kasutamise eest. Avaldaja esitatud tõendist nähtuvalt on tegelikult kasutatava maa-ala suuruseks vähemalt 206m2. A kinnistu kasutuskorras ei sisaldu tingimusi selle kohta, kuidas jagatakse kinnisasjast saadavat kasu. 13 (15)
Sealhulgas ei ole kasutuskorras tingimust, mis võimaldaks jätta ühe kaasomaniku ilma juurdepääsu tasust teise kaasomaniku valduses ja kasutuses oleva maa juurdepääsuna kasutamise eest. Eeltoodut arvestades võtab kohus juurdepääsutasu suuruse kindlaksmääramisel aluseks pindala 206m2.
17.1.Avaldaja K. T. on soovinud juurdepääsu määramist selliselt, et ta kannab juurdepääsutee korrashoiu kulud. Seetõttu ei võta kohus arvesse tasu määramisel juurdepääsu korrashoiu kulusid.
17.2.Avaldaja K. T. on avaldanud A kinnistu maamaksu suuruseks ühe ruutmeetri kohta 0,0013 eurot. Puudutatud isikud ei ole teavet ümber lükanud ega avaldanud teistsugust maamamaksu suurust. Kohtu hinnangul on avaldaja K. T. kohustatud hüvitama A kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsutee aluse maa maamaksu 0,2678 eurot (206*0,0013=0,2678) aastas.
17.3.A kinnistu kaasomanikud kaotavad teealuse maa kasutamise võimaluse maatulundusmaana. Avaldaja K. T. on avaldanud sarnase maa turuhinnale vastavaks renditasuks kuni 0,012 eurot aastas ruutmeetri kohta, mida on tõendanud rendipakkumisega (I kd, tl 54). Puudutatud isikut ei ole teavet ümber lükanud ega avaldanud teistsugust renditasu suurust. Kohus peab põhjendatuks kasutustasu suuruse kindlaksmääramisel lähtuda avaldaja tõendatud kasutustasu suurusest 0,012 eurot ruutmeetri kohta. Kohtu hinnangul on avaldaja kohustatud hüvitama A kinnistu kaasomanikele juurdepääsutee aluse maa kasutamise võimaluse kaotamisest tingitud kasutuseelise väärtuse 2,472 eurot (206*0,012=2,472) aastas.
17.4.Kohus määrab eeltoodut arvestades juurdepääsutee kasutamise tasu suuruseks 2,74 eurot aastas, mis tuleb tasuda A kinnistu igakordsele omanikule. Tasumise tähtpäev on iga jooksva aasta esimene juuli (01.07.).
18.Avaldaja on taotlenud juurdepääsu määramist kohtu poolt ja puudutatud isikute kohustamist nõusoleku andmiseks kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks juurdepääsu määramise kohta. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 ja lg 2 p 5 kohaselt on avaldaja taotletud märkuse kinnistusraamatusse kandmise vajalikuks eelduseks puudutatud isiku nõusolek. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt juhul, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. AÕS § 63 lõike 1 punkti 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (märkus). AÕS § 141 lõige 3 sätestab, et kohtulahendi või tehinguga seatud kitsendus, samuti selle kitsenduse muutmine või lõpetamine kehtib kolmandate isikute suhtes, kui see on kinnistusraamatusse kantud. Vastava märkuse tegemine kinnistusraamatus tagab selle, et juurdepääsuga seonduvad asjaolud on selged ja üheselt mõistetavad ka kolmandatele isikutele, samuti saaksid nii pooled kui kolmandad isikud juurdepääsuga seotud õigusi praktikas paremini kaitsta ja nõuda teistelt isikutelt, s.h teeniva või valitseva kinnisasja omanikult, kitsendustele allumist. Märkus juurdepääsu kohta kinnisasjale tuleb kanda nimetatud kinnisasja kinnistusraamatusse selle nähtavakstegemiseks ja kehtimiseks kolmandate isikute suhtes. Märkus juurdepääsu kasutamise tasu kohta tuleb kanda avaldaja kinnisasja registriossa. Kohus tuvastab eeltoodust tulenevalt puudutatud isikute E. T.i ja J. T. kohustuse anda nõusolek märkuste kandmiseks kinnistusraamatusse. Menetluskulud
19.TsMS § 172 lg 7 lause 2 sätestab, et kui menetluse võib algatada üksnes avalduse alusel ja avaldus jääb rahuldamata, jätab kohus menetluskulud avaldaja kanda, kui seadusest ei tulene teisiti.
14 (15)
Kohus jättis avaldaja I. E. avalduse puudutatud isikute E. T. ja J. T. vastu esitatud osas rahuldamata. Kohus jätab seetõttu TsMS § 172 lg 7 lause 2 alusel puudutatud isikute E. T. ja J. T. menetluskulud avaldaja I. E. kanda. Ülejäänud puudutatud isikud on menetlusse kaasatud ärakuulamiseks ning nende menetluses osalemine ei ole olnud märkimisväärne ega nende jaoks koormav. Seetõttu ei ole ülejäänud puudutatud isikute menetluskulude Ivo E. kanda jätmine põhjendatud. Kohus ei ole määranud kindlaks tunnistajatasu suurust. Seetõttu leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine takistab avaldust lahendava määruse tegemist. Seetõttu määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
20.Tulenevalt TsMS § 172 lõikest 1 kannab hagita menetluses menetlusekulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus rahuldas avaldaja K. T. avalduse puudutatud isikute E. T. ja J. T. suhtes ja tegi sellega avaldaja K. T. huvides kohtulahendi. Seetõttu on põhjendatud avaldaja menetluskulude TsMS § 172 lg 1 järgi avaldajate endi kanda jätmine. TsMS § 6181 lg-s 1 nimetatud avalduse lahendamine toimub hagita menetluses. Sellele vaatamata iseloomustab sellist kohtuasja naaberkinnisasjade omanike vaheline vaidlus, milles üks kinnisasja omanik kasutab teise kinnisasja omaniku suhtes õiguskaitsevahendina kohtusse pöördumise õigust. Kuivõrd puudutatud isik E. T. ja J. T. on andnud avaldaja K. T.le põhjust kohtuliku õiguskaitsevahendi kasutamiseks ning saanud sellele ka kohtulikku kaitset, ei ole E. T. ja J. T. menetluskulude avaldaja K. T. kanda jätmine õiglane. Ülejäänud puudutatud isikud on menetlusse kaasatud ärakuulamiseks ning nende menetluses osalemine ei ole olnud märkimisväärne ega nende jaoks koormav. Seetõttu ei ole ka ülejäänud puudutatud isikute menetluskulude K. T. kanda jätmine põhjendatud. Kohus leiab, et menetlusosaliste menetluskulud, mis on tekkinud seoses avaldaja K. T. avalduse menetlemisega, tuleb jätta asjaolusid arvestades nende endi kanda ja menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli Kohtunik Osaliselt tühistatud TRK lahendiga.
15 (15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.