Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks
Otsuse tegemise aeg ja koht
9. november 2020, Tartu
Tsiviilasja number
2-19-6278
Tsiviilasi
Rainer Spuuli hagi Anu Suka vastu kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind
6662,69 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 21. juuli 2020 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Rainer Spuuli apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja): Rainer Spuul (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Alo Noormets Vastustaja (kostja): Anu Sukk (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Mihkel Nukka
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 21. juuli 2020 otsus hagi täieliku rahuldamata jätmise osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada Rainer Spuuli hagi Anu Sukk vastu osaliselt, välja mõista Anu Sukalt Rainer Spuuli kasuks kahjuhüvisena 3223,88 eurot ja viivis väljamõistetud kahjuhüviselt perioodil 23. aprill 2019 –
9. november 2020 summas 400,04 eurot ja alates 10. novembrist 2020 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.
2.Sõnastada maakohtu otsuse tervikresolutsioon järgmiselt:
Rainer Spuuli hagi Anu Suka vastu rahuldada osaliselt.
2.2.Välja mõista Anu Sukalt Rainer Spuuli kasuks kahjuhüvisena 3223,88 eurot.
2.3.Välja mõista Anu Sukalt Rainer Spuuli kasuks viivis perioodil 23. aprill 2019 – 9. november 2020 summas 400,04 eurot ja viivis väljamõistetud kahjuhüviselt 3223,88 eurot alates 10. novembrist 2020 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.
4.Jätta vastu võtmata Rainer Spuuli poolt koos apellatsioonkaebusega esitatud tõendid: B.B. poolt tehtud fotod ja lugeda need Rainer Spuulile tagastatuks.
5.Võtta vastu Anu Suka poolt koos vastusega apellatsioonkaebusele esitatud tõend: eksperthinnang nr 549-18K.
6.Jätta menetluskuludest maa- ja ringkonnakohtus õigusabikulud poolte endi kanda ja ülejäänud menetluskuludest 50% Rainer Spuuli ja 50% Anu Suka kanda.
7.Välja mõista Anu Sukalt menetluskuluna 450 eurot Rainer Spuuli kasuks. Hüvitamisele kuuluvalt menetluskulult tuleb tasuda kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises aluses ettenähtud ulatuses.
8.Välja mõista Anu Sukalt riigituludesse ekspertiisitasuna 1800 eurot. 8.1.Ekspertiisitasu 1800 eurot tuleb tasuda 15 päeva jooksul alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest Maksu- ja Tolliameti kontole SEB Pank AS-is nr EE351010052031000004, Swedbank AS-is nr EE522200221013264447, Luminor Bank AS-s nr EE401700017002872300, LHV Pank AS-s nr EE957700771001523585 unikaalse viitenumbriga 99920700049180. Viitenumbri märkimine on kohustuslik. Selgitusse tuleb märkida tsiviilasja nr 2-19-6278. 8.2.Kui Anu Sukk ei ole kohtuotsust täitnud riigituludesse väljamõistetud ekspertiisitasu osas otsuses sätestatud tähtajal, võib kohtuotsuse saata sundtäitmisele (TsMS § 179 lg 6). 8.3.Riigi kasuks väljamõistetud ekspertiisitasu tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda käesoleva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (TsMS § 179 lg 9).
9.Vabastada Rainer Spuul ekspertiisitasu maksete tegemisest Tartu Maakohtu
21.jaanuari 2020 määruse alusel 1800 eurot ületavas osas (seisuga 9. november 2020 on Rainer Spuul tasunud 1500 eurot). Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Rainer Spuul (hageja) esitas 23. aprillil 2019 Anu Suka (kostja) vastu hagi kahju hüvitamiseks. Hageja palus mõista kostjalt hageja kasuks välja kahju hüvitise 6169,16 eurot (sh ekspertiisikulud 250 eurot, ehitustööd 5890,56 eurot, kohtuvälised õigusabikulud 25 eurot ja tähitud kirja saatmise kulu 3,60 eurot) ja viivise alates hagi esitamisest kuni võlgnevuse tasumiseni VÕS § 113 ettenähtud määras. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt müüs kostja hagejale 16. mai 2018 müügilepingu alusel X kinnistu hinnaga 69 000 eurot. Müügikuulutuse kohaselt oli hoone heas korras. Müügihetkel oli hoone renoveeritud, sisuliselt kõik tarindid olid asendatud tänapäevaste ehitusvõtete ja -materjalidega. Kostja kinnitas müügilepingu p-s 2.5.2, et müügilepingu objektil paiknevatel hoonetel ei ole varjatud puudusi ega vigu. Hageja sai kinnistu hoonete võtmed kätte 2. juunil 2018. Eluhoone renoveerimisel ilmnesid varjatud puudused: majaseina alumine palk oli terve maja ulatuses mädanenud ja suuremad mädaaugud olid eelmise põrandaehituse käigus segu täis pandud. Alumine palk oli betooni sisse valatud ja osa pehkinud kohti ebakorrektselt parandatud. Eesti Mükoloogiauuringute Keskuse (EMÜK) asjatundja andis 16. augustil 2018 eksperthinnangu, millest hageja teavitas samal päeval telefonitsi ka kostjat. Kostja käis
19.augustil 2018 puudusi üle vaatamas ja pakkus hüvitiseks 500 eurot. Kuna kostja ei avaldanud soovi puuduseid kõrvaldada, võttis hageja puuduste kõrvaldamiseks vajaminevatele töödele hinnapakkumised ning edastas need 4. septembril 2018 kostja esindajale. Hageja teavitas kostja esindajat 14. septembril 2018, et on tellinud tööd Puleium OÜ-lt maksumusega 5890,56 eurot, töid alustatakse 1. oktoobril 2018. Hageja tegi kostjale korduvalt ettepanekuid tellida vajaminevad tööd ise, kuid kostja ei vastanud. Hageja lasi puudused kõrvaldada
7.novembriks 2018. Maja alumiste palkide seisukord oli varjatud puudus ning kauaaegse omanikuna pidi kostja sellest teadlik olema. Elumaja alumise palgiringi ümber betoonpanduse paigaldamine ja puitosa hüdroisolatsioonita jätmine ei ole nõuetekohane ega ehitise heaperemehelik korrashoid. Tegemist oli varjatud puudusega. Elamu alumise palgirea pehkimine ei olnud tingitud ehitise vanusest ega tavapärasest kulumisest, vaid ehitusveast. Hageja kulutused varjatud puuduse kõrvaldamisele ei ole ülemäärased.
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Kostja ei ole müügilepingut rikkunud. Hageja teadis müügilepingu sõlmimisel, et tegemist on vana palkmajaga ja on alusetu eeldada, et puitkonstruktsioon on korrasolevana säilinud. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et elamu ei vasta selle kasutamisotstarbele, st ei sobi elamiseks ega ole vähemalt keskmise kvaliteediga. Ligikaudu 90 aasta vanuse palkmaja puhul ei saa eeldada, et kogu puitkonstruktsioon on säilinud algsel kujul. Dokumentaalsed tõendid ja ekspertarvamus kinnitavad, et sellises vanuses puitelamu puhul on iseloomulik, et alumine palgirida võib olla pehkinud. Hageja teatas enne müügilepingu sõlmimist, et kavatseb teha majas kapitaalremondi. Hageja ei ole kahju hüvitamise nõude eelduseid tõendanud, kahju tekkimine ja suurus on tõendamata. Tööde üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt ei ole väidetavalt tehtud töid vastu võetud. Hageja ei ole tõendanud, et ta on ehituskulude arved tasunud. Hageja esitatud tõendi kohaselt oli mädanik 7,8 meetril ning hageja ei saa nõuda terve elamuhoone perimeetri uuendamist. Lisaks ei ole hageja põhjendanud, miks ta on asendanud väljalõigatud palkosa kiviplokkidega, mitte puitmaterjaliga. Hageja tehtud kulutused on ebamõistlikud. Pehkinud palkide väljavahetamine ei olnud antud hetkel vajalik. Elamut sai müügihetkel sihtotstarbeliselt ohutult kasutada.
Hageja pöördus kirjaliku pretensiooniga seoses väidetava puudusega kostja poole 13. detsembril 2018, kostja esindaja sai volituse kostjat esindada 19. detsembril 2018. Ligikaudu kuus kuud pärast puuduste ilmnemist müüja teavitamine on väljaspool mõistlikku aega ja hageja ei saa VÕS § 220 lg 3 järgi sellele puudusele tugineda. Hageja oleks pidanud nõudma esmalt asja parandamist. Alternatiivselt kuulub kahjuhüvitis vähendamisele VÕS § 140 lg 1 alusel.
MAAKOHTU LAHEND
3.Maakohus jättis hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda ning mõistis hagejalt kostja kasuks menetluskulude katteks välja 4212 eurot. Kostja kinnitas müügilepingu p-s 2.5.2, et talle teadaolevalt ei ole müügilepingu objektil paiknevatel hoonetel varjatud puudusi ega vigu, kinnistule rajatud elamu vastab projektile ning ei ole teostatud õigusliku aluseta ümberеhitusi. Rohkem kinnitusi ei ole kostja müügilepingus andnud. Seega ei ole pooled lepingus kokku leppinud elamu kvaliteedis ning lähtuvalt VÕS § 77 lg-st 1 tuleb kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja head ehitustava. Kui kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kinnistul asuv elumaja on ehitatud 1931. aastal. Hagejal tuleb tõendada, et elamu ei vastanud sel ajal ehitatud elamute keskmisele kvaliteedile. Kostja peaks tõendama, et vaidlusaluse elamu kvaliteet on tavapärane, arvestades hoone vanust. Kohus luges 12. mai 2020 eksperdiarvamusega tõendatuks, et vaidlusaluse hoone alumine palgirida on väljastpoolt kaetud betoonist vööga. Ekspert leidis, et arvestades hoone vanust ja ehituslikku iseloomu saab pidada ilmnenud kahjustusi alumises palgireas ja akende all situatsioonile ja hoone vanusele iseloomulikuks. Ekspert leidis lisaks, et arvestades tööde tegemise aega, kättesaadavaid materjale ja käsitletava objekti iseloomu, on varasemad tööd tehtud korrektselt ja keskmise kvaliteediga. Kui betoonist vööd poleks valatud, oleks alumine palgirida saanud kahjustusi hoone madala sokli tõttu ehk pinnaseniiskuse kapillaartõusust ja seinale pritsiva vee tõttu. Maakohus leidis, et hageja esitatud EMÜK hinnang ei ole ekspertarvamusega vastuolus. EMÜK-i asjatundja ei ole andnud hinnangut selle kohta, kas hoone olukord on selle vanust arvestades tavapärane. Kostja esitatud asjatundja A.A. arvamuse kohaselt arvestades hoone vanust, soklijoone väga madalat olekut ning hoone keskmist eluiga kuni 50 aastat, on normaalne, et ajastukohasel palkmaja puitkonstruktsioonil esineb niiskuskahjustusi. Seega on eksperdiarvamuse ja asjatundja A.A. arvamusega tõendatud, et 1931. aastal ehitatud madala sokliga hoone puhul on tavapärane, et alumisel palgireal on niiskuskahjustused. Samuti on eksperdiarvamusega tõendatud, et palgirea katmine betooniga oli sellises vanuses ehitise puhul iseloomulik, seni tehtud tööd on teostatud keskmise kvaliteediga. Betooni kohta leidis ekspert, et kõik tehtud tööd on teostatud vähemalt keskmise kvaliteediga. Kohus luges hageja viidatud puuduste osas tõendatuks, et kinnistul asuv elamu on keskmise kvaliteediga. Maakohus arvestas VÕS § 217 lg 2 p-ga 2, mille kohaselt peab asi sobima tavaliseks kasutusviisiks. Eksperdiarvamuse p 8 kohaselt otsest ohtu hoone püsivusele ei olnud. Hageja ei ole näidanud, et elamu ei sobinud alumise palgirea seisundi tõttu elamiseks. EMÜK hinnangu kohaselt esineb kohati pruunmädaniku tunnuseid ja putukakahjustusi. Samas ei tulene hinnangust, et hoone ei oleks sobinud elamiseks. Maakohus leidis eeltoodu alusel, et kostja ei ole poolte vahel sõlmitud müügilepingut rikkunud, mistõttu kohus ei analüüsinud ülejäänud nõude rahuldamise eelduseid. Hagejal ei ole õigus
nõuda kostjalt palkide vahetuse kulu hüvitamist. Seega tuleb jätta rahuldamata ka hageja nõue ekspertiisi maksumuse, kohtuväliste õigusabikulude ja tähitud kirja saatmise kulu hüvitamiseks, samuti viivise nõue.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Maakohus ei ole arvestanud asjaoluga, et hageja ei teadnud kinnistu ostmisel, mis aastal on elumaja ehitatud ning sai sellest teada alles kohtumenetluses kostja esitatud arhiiviteatisest. Hageja ostis kostjalt kinnistu müügikuulutusest (www.kv.ee) saadud teadmisega, et hoone on heas seisukorras ja renoveeritud. Lisaks müügikuulutusele tõendab kostja esitatud hindamisakt, et müüdi heas korras elamut. On oluline eristada, et elamu alumise palgirea pehkimine ei olnud tekkinud mitte hoone vanuse ega tavapärase kulumise tõttu, vaid ehitusveast. Ehitusviga tõendab eksperdiarvamus, mille kohaselt on betooni ja palgirea vahele jäetud paigaldamata niiskustõke, mis põhjustas alumise palgirea mädanemise. Samuti tõendab eksperdiarvamus, et hagejal ei olnud enne müügitehingut hoonet üle vaadates võimalik näha, millises seisus on betoonvöö taga asetsevad palgid. Järelikult oli tegemist varjatud puudusega. Ehkki eksperdiarvamusega on tõendatud, et hoone sokli betoonvööga katmata jätmise korral oleks alumine palgirida tõenäoliselt saanud aja jooksul samuti niiskuskahjustusi, oleksid need sel juhul olnud nähtaval või lihtsamini ligipääsetavad. Hageja oleks siis saanud nende olemasolus enne müügitehingut veenduda ja nendega ostuotsuse tegemisel arvestada. Eksperdiarvamusega on tõendatud, et palgikahjustused olid tervistkahjustavad, kuivõrd pehkinud puiduosad levitavad ruumiõhku mädanikseente eoseid, ning seega ei sobinud hoone sellisel kujul kaasaegse elukvaliteedi mõttes elamiseks ehk müügilepingu p-s 2.6.2 kokkulepitud otstarbeks. Maakohus on asunud vastuolus ekspertarvamusega seisukohale, et hoone sobimatus elamiseks ei ole leidnud tuvastamist. Kostja pidi kinnistu pikaaegse omanikuna olema teadlik, et hoone alumised palgid olid võimalike kahjustustega, sest hageja tehtud ehitustööde käigus selgus, et palkide mädaaukude sisse oli eelmiste põrandatööde käigus pandud täiteks betoonisegu, kuid kostja jättis sellise asjaolu müügitehingu sõlmimisel hagejale õigusvastaselt avaldamata. Tõendamata ja väär on kostja väide, et hageja avas hoone konstruktsioonid enne müügilepingu sõlmimist. Maakohus on ebaõigesti tõendeid hinnates ja puudulikult uurimis- ja selgitamiskohustust rikkudes asunud hageja jaoks üllatuslikule seisukohale, et kostja ei ole müügilepingut rikkunud. Hageja palub ringkonnakohtul arvestada asjas kogutud tõenditega.
5.Kostja palub jätta apellatsioonkaebus läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Hageja ei tõendanud kahjuhüvitamise nõude eelduseid. Maakohus ei rikkunud menetlusnorme, kui asus seisukohale, et lepingurikkumine on tõendamata ja sellest tulenevalt tuleb jätta hagi rahuldamata. Eksperdiarvamus kinnitab, et alumisel palgireal pehkimise esinemine on selliste majade puhul normaalne ja iseloomulik ning, et betoonist panduse rajamisel ei ole tehtud ehitusviga. Samuti kinnitas ekspert, et varasemad tööd on tehtud korrektselt ja keskmise kvaliteediga ning ei takistanud hoones elamist.
Väär on väide, et hoone ei olnud müügi hetkel elamiskõlblik. Eksperdiarvamuse kohaselt on tervistkahjustavad seente eosed, mis parendus- ja siseviimistlustööde korral õhku võivad paiskuda. Kui konstruktsioone poleks avatud, siis ei oleks saanud ka seened õhku paiskuda. Hageja ei ole tõendanud ning kostja jaoks ei olnud mõistlikult võttes ettenähtav, et ligikaudu 90 aasta vanuse talumaja müümisel tuleb tal hüvitada hagejale alumise puitosa väljavahetamise kulud kogu hoone perimeetri ulatuses (VÕS § 127 lg 3). Kostja ei olnud teadlik palkide pehkimisest. Kostja tegutses müügilepingu sõlmimisel heas usus. Pooled sõlmisid lepingu teadvustades, et müügilepingu esemeks on vana palkidest ehitatud talumaja, mis on ehitatud ligikaudu 90 aastat tagasi kehtinud ehitusnormide kohaselt. Hageja astus müügilepingusse teadmisega, et hoone vajab renoveerimist. Ebaõige on hageja väide, et kostja oli teadlik alumise palgirea kahjustustest. Põhjendamata ja tõendamata on hageja väide, et palgirea pehkimise põhjustas ehitusviga. Hageja ei ole tõendanud, et kahju on hõlmatud normi kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Hageja väidab alles apellatsioonkaebuses, et ta ei teadnud hoone ehitusajast. Hageja ei vaielnud maakohtus vastu väitele, et ta oli lepingu sõlmimisel teadlik, et tegemist on 1920-1930ndatel ehitatud palkmajaga. Kostja esitab väite tõendamiseks vara hindamisakti, mille hageja enne kinnistu ostmist tellis. Aktis viidatakse, et ehitis on võetud kasutusele 1930ndate alguses. Hageja on viite müügikuulutusele esitanud hilinenult, mistõttu ei saa sellega seotud väidete ja tõendiga arvestada. Juhul, kui kohus võtab müügikuulutuse tõendina vastu, märgib kostja, et müügikuulutuses ei ole reklaamitud, et palkseinad ja hoone konstruktsioonid on renoveeritud. Hageja tellitud tööd on turuhindadest kallimad. Hageja ei ole kahju ulatuse arvutamisel arvestanud maha renoveerimistööde tulemusel tekkinud väärtuse tõusu (VÕS § 127 lg 5). Isegi, kui hageja väited kostja vastutuse kohta oleks tõesed ja tõendatud, siis kuuluks kahjuhüvitis vähendamisele VÕS § 140 lg 1 alusel. Hageja on VÕS § 220 lg 3 alusel kaotanud õiguse tugineda elamu lepingutingimustele mittevastavusele, kuna ta ei teatanud kostjale puudustest mõistliku aja jooksul. Hageja ise kinnitas, et soovis asja lahendamist kirjalikus menetluses, mistõttu on ebaõiged etteheited maakohtule asja kirjalikus menetluses lahendamisele. Hageja sai maakohtu otsuse kätte 21. juulil 2020, seega on 21. augustil 2020 esitatud apellatsioonkaebus hilinenult ning tuleb jätta läbi vaatamata.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja menetlusõigusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada. Ringkonnakohus saab TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel ise teha asjas uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt, mõistab kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvisena 3223,88 eurot ja viivise ning jaotab menetluskulud. Hageja apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
7.Ringkonnakohus leiab, et hageja on esitanud apellatsioonkaebuse tähtaegselt. Kostja vastupidine seisukoht ei ole õige. Ringkonnakohus selgitab, et kaebetähtaega maakohtu otsusele tuleb arvestada maakohtu otsuse kätte toimetamisest hageja esindajale (TsMS § 321 lg 1 esimene lause). Kohtute infosüsteemi andmetel sai hageja esindaja E. Panksepp maakohtu otsuse kätte 22. juulil 2020. 30-päevane apellatsioonitähtaeg saabus hagejale 21. augustil 2020, mil hageja apellatsioonkaebuse esitas.
8.Pooled on ringkonnakohtu menetluses esitanud uusi tõendeid.
TsMS § 652 lg 4 kohaselt peab pool uue tõendi esitamise lubatavust kaebuses või vastuses põhjendama ja kohtu nõudmisel põhistama. Kui pool uue tõendi esitamise lubatavust ei põhjenda, jätab kohus selle tähelepanuta, välja arvatud juhul, kui tõend on ilmselt vajalik asja õigemaks lahendamiseks ja vastaspool on tõendi vastuvõtmisega nõus. 9.Hageja esitas koos apellatsioonkaebusega uued tõendid: kinnistusraamatu väljavõtte ja asjatundja B.B. fotod betoonseguga täidetud alumise palgirea mädaaukudest, millega ta soovib tõendada kostja teadlikkust alumise palgirea niiskuskahjustusest. Hageja väidab, et ta ei saanud neid fotosid esitada varasemalt seepärast, et maakohus rikkus uurimisprintsiipi ja selgitamiskohustust ja lahendas asja kirjalikus menetluses. Kostja leiab, et hageja esitatud uued tõendid tuleb jätta tähelepanuta, kuna need on esitatud hilinenult. Ringkonnakohus leiab, et hageja uued tõendid tuleb jätta TsMS § 652 lg 3 ja 4 alusel tähelepanuta ja lugeda hagejale tagastatuks. Hagejal oli võimalik esitada need fotod koos EMÜK-i arvamusega (koostas B.B.). Hageja oli võimalus esitada need fotod ka eksperdile (I kd lk 159). Hageja pole ka väitnud, et ta neid pilte eksperdile ei esitanud. Hageja nõustus eksperdi arvamusega ja kinnitas, et ekspert on arvestanud kõiki hoone kohta teada olevaid andmeid. Samuti nõustus hageja kirjaliku menetlusega (I kd lk 175), mistõttu on hageja etteheited maakohtule selles osas alusetud. Kinnistusraamatu andmed on avalik informatsioon, mida pool ei pea TsMS § 231 alusel tõendama.
10.Kostja esitas koos vastusega apellatsioonkaebusele uue tõendina C.C. eksperthinnangu müügiobjektile nr 549-18K. Kostja põhjendab eksperthinnangu esitamist alles ringkonnakohtus sooviga kummutada hageja valeväidet, et ta ei teadnud eluhoone ehitusajast. Hageja ei vaielnud
22.oktoobri 2020 menetlusdokumendis selle tõendi vastuvõtmisele vastu. Ringkonnakohus võtab C.C. eksperthinnnagu vastu, käsitleb seda dokumentaalse tõendina (TsMS § 272 lg 1) ja hindab seda koos teiste tõenditega otsuse tegemisel.
11.Hageja tugines maakohtus oma lõppseisukohas (I kd lk 186) asjaolule, et kuigi müügilepingus ei sisaldu kokkulepet selle kohta, millistele kvaliteedinõuetele elamu pidi vastama, nähtus elamu seisukord kinnisvaraportaalis kv.ee kinnistu müügikuulutusest, mille lingile viitas hageja samas menetlusdokumendis. Müügikuulutuse kohaselt oli hoone „heas korras.“ Maakohus jättis müügikuulutuse tõendina hindamata. Kostja leiab, et viide müügikuulutusele oli esitatud hilinenult ja see tuleb jätta tähelepanuta. Ringkonnakohus nõustub kostjaga. Maakohus kohustas pooli esitama tõendid 24. septembriks 2019 (I kd lk 102), mistõttu ei saanud hageja uuele tõendile kohtukõne teesides viidata. Müügikuulutusega seotud asjaolusid ringkonnakohus ei hinda.
12.Hagi on esitatud kinnistu müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju 6169,16 eurot hüvitamiseks. Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle selles, et nad on 16. mail 2018 sõlmitud kinnistu müügilepingu poolteks. Kinnistul asub 1920-1930ndatel aastatel ehitatud talumaja (elamu), mille välissein on ehitatud palkidest ja hoone on ehitatud madalvundamendile. Hoone alumine palgirida oli vähemalt kohati pehkinud ning hageja asendas selle kiviplokkidega. Ringkonnakohus märgib, et pooled ei vaidle selles, et müügilepingu p 2.5.2 kohaselt kinnitas müüja, et talle teadaolevalt ei ole müügilepingu objektil, samuti seal paiknevatel hoonetel, mingeid varjatud puudusi või vigu. Kinnistul asuvad hooned vastavad projektile ning ei ole teostatud õigusliku aluseta ümberehitusi. Muud kokkulepped kinnistul asuva eluhoone seisukorra osas puudusid. Pooled on menetluses nõustunud, et muude kokkulepete puudumise tõttu pidi kinnistul asuv eluhoone vastama VÕS § 77 lg-st 1 tulenevalt keskmisele kvaliteedile. Pooled vaidlevad selles, milline peab kohustuse täitmisega seotud asjaolusid arvestades olema eluhoone keskmine kvaliteet.
13.Ostja võib lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt mh Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15 p 20): müüja (võlgnik) on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); ostjale (võlausaldajale) on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Müügilepingu rikkumiseks on muu hulgas see, kui müüdud asi ei vasta lepingutingimustele (st on puudustega), mh ei ole vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1, § 217 lg 2 p 2).
14.Hageja väidab, et müügilepingu objektil asuv elumaja ei vasta kvaliteedi osas lepingutingimustele: kostja kinnitas müügilepingu sõlmimisel, et majal ei esine varjatud puudusi, ent renoveerimistööde käigus selgus, et maja alumised palgid on pehkinud ja vajasid väljavahetamist. Maakohus asus seisukohale, et müüja ei ole poolte vahelist müügilepingut rikkunud ja kinnistul asuv elamu on keskmise kvaliteediga. Ringkonnakohus leiab, et maakohus rikkus asja lahendamisel tõendite igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise kohustust (TsMS § 232 lg 1), mistõttu maakohus jõudis müügiesemeks oleval kinnistul asuva elamu kvaliteedi ja müügilepingu tingimustele vastavuse osas ebaõigele järeldusele. Maakohtu otsus ei vasta seadusliku ja põhjendatud kohtuotsuse nõuetele (TsMS § 436 lg 1).
15.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus asjas kogutud tõendeid müügilepingu esemeks oleval kinnistul asuva eluhoone kvaliteedi osas ja põhjendab tõendite ümberhindamist (TsMS § 653). Nendeks tõenditeks on Eesti Mükoloogiauuringute SA (EMÜK) hinnang (koostanud B.B.), asjatundja A.A. arvamus ja kohtu määratud eksperdi D.D. ekspertarvamus. EMÜK tuvastas 9. augustil 2018 visuaalse vaatluse käigus, et eluhoone alumine palgirida on kogu hoone ulatuses kaetud osaliselt väljastpoolt betooniga, kahe betooni vahel olev puit on märgunud ning selle säilimine on problemaatiline. Kohati esineb juba puitu lagundavate seente poolt tekitatud pruunmädaniku tunnuseid. Soovitus on teisaldada väljastpoolt vundamendi betoonist laiend ja vahetada kogu hoone ulatuses alumine palgirida. Taastamisel on oluline vundamendi tasandamine horisontaalselt ja hüdroisolatsiooni paigaldamine vundamendi ja puidu vahele (I kd lk 26). Asjatundja A.A. andis 12. juunil 2019 hinnangu talle esitatud kirjalike dokumentide alusel ilma ehitist vaatlemata. Asjatundja leidis, et arvestades taluhoone vanust 90 aastat ja et sokliosa on ehitatud väga madal, on maapinna lähedal asuval osal esinev niiskuskahjustus normaalne. Puitkonstruktsioon on erakordselt hästi säilinud. Pehkinud kohad ei ohusta hoone üldist konstruktsiooni ning nende väljavahetamine ei ole ilmtingimata vajalik (fotodelt on näha, et akende raamide järgi ei ole hoonel olulist vajumist toimunud). Betoonist pandus on piltide järgi valatud 1970ndatel aastatel, tegemist oli tol ajal levinud ehitusvõttega. Maakohus määras asjas 31. märtsil 2020 ekspertiisi ja eksperdiks riiklikult tunnustatud eksperdi D.D., kes vaatles objekti 22. aprillil 2020. Kohtvaatlusel konstruktsioone ei avatud, kuna asendatud palgid ja laotud kergkruusplokid olid hoone välisfassaadil nähtavad. Seestpoolt olid asendatud seinaosad nähtavad osaliselt. Ekspert kasutas arvamuse andmisel ka hagejalt saadud 43 digitaalset fotot hoone parendustööde eelse seisundi ja parendustööde läbiviimise kohta. Ekspert asus seisukohale, et madala sokliga hoonete puhul eksisteerib kõrgendatud oht seina alumise raiekorra kahjustuseks maapinna kapilaarniiskuse tõusu või räästast maapinnale
jooksva vee seinale pritsimise tõttu. Arvestades hoone vanust ja ehituslikku iseloomu saab ilmnenud kahjustusi alumises palgireas ja akende all pidada situatsioonile ja hoone vanusele iseloomulikeks. Teadmata ajal, kuid vähemalt mitukümmend aastat tagasi on valatud hoone vundamendile ümber betoonist vöö(pandus) eesmärgiga tugevdada looduskivist vundamenti ja tõsta hoone soklit. Hoone olemasolev vooder ei pärine hoone algusajast, vahetus toimus hinnanguliselt viimase kümne aasta jooksul. Hoone otsaseinas on proteesitud osasid palke vertikaalsete lauajuppidega, seda on tehtud oluliselt hiljem kui viimane maailmasõda. Betoonist panduse valamise aeg ei ole teada, tõenäoliselt on see valatud nõukogude ajal või vahetult peale seda. Betoonist panduse valamise eesmärgiks on hoonet kaitsta ja selle kasutusiga pikendada, korrektne on betoonivalu ja puitelementide vahele asetada ruberoid või tõrvapapp, et kapilaarniiskus ei saaks puitu tungida. Antud juhul hüdroisolatsioon puudus. Seenkahjustuse ja pruunmädaniku tekkepõhjuseks on asjaolu, et alumine palgirida valati betooni sisse ja betooni ja palgirea vahele ei paigaldatud niiskustõket. Kuna terve alumine palgirida oli väljastpoolt kaetud betooniga, siis isegi kui niiskustõke oleks olemas olnud, oleks palgi väljakuivamine olnud raskendatud, kuna palk oli ka seestpoolt viimistlusplaadiga kaetud. Objekti olukord ei takistanud hoones elamist, kuid juhul, kui sooviti hoonet parendada ja teostada siseviimistluse remont, oli vajalik enne remonti seinakonstruktsioonides pehkinud osad välja vahetada. Pehkinud puiduosad levitavad ruumiõhku mädanikseente eoseid, mis on sissehingamisel tervist kahjustavad. Kaasaegse elukvaliteedi tagamiseks oli vajalik kahjustunud seinaosade asendamine (vastus küsimusele nr 13). Ekspertarvamusega on tõendatud, et ostja ei võinud alumise palgirea pehkimist ja mädanikseente olemasolu avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates, st tegemist on varjatud puudusega (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15 p 34).
16.Ringkonnakohus leiab, et maakohus jättis tähelepanuta eksperdi seisukohad selle kohta, et betoonist panduse ehitamisel jäeti hüdroisolatsioon rajamata (vastus küsimusele nr 6) ja pehkinud puiduosadest levib ruumiõhku mädanikseente eoseid. Mädanikseente olemasolu hoone alumises palgireas on tuvastatud EMÜK hinnanguga. Maakohus jättis asjatundja A.A. arvamust hinnates arvesse võtmata, et asjatundja andis arvamuse hoonet üle vaatamata üksnes dokumentide alusel. Hüdroisolatsiooni puudumisest betoonist panduse rajamisel ei olnud asjatundja arvamuse järgi teadlik. Seetõttu ei ole põhjendatud ja kooskõlas tõenditega maakohtu järeldus, et kõik eluhoonel varasemalt tehtud tööd on teostatud korrektselt ja keskmise kvaliteediga. Vastupidi, lisaks betoonist panduse rajamisel hüdroisolatsiooni puudumisele juhtis ekspert tähelepanu ka voodrilaua all asuva tuuletõkke materjali ebasobivusele (vastus küsimusele nr 4, nimetatud puudus ei ole käesoleva haginõudega seotud). Asjakohane ei ole ka maakohtu järeldus, et betoonist panduse valamata jätmisel oleks alumine palgirida saanud kahjustusi hoone madala sokli tõttu. Ringkonnakohus märgib, et betoonist panduse (oli ostjale visuaalselt nähtav) olemasolul müügilepingu sõlmimise ajal, tuleb ehitise keskmise kvaliteedi hindamisel arvestada ka panduse ehituskvaliteeti. Kaalutlused selles, kas ja millisel määral oleks elamu säilinud ilma pandust paigaldamata, ei ole asjakohased.
17.Ringkonnakohus leiab, et eluhoone, mille alumine palgirida oli paigaldatud betooni sisse ilma hüdroisolatsioonita, mis tõi kaasa hoone seina alumise palgirea pehkimis ja puidu seenkahjustuse, mis võis levitada ruumiõhku mädanikseente eoseid, ei vasta keskmisele kvaliteedile ja seda sõltumata hoone vanusest. Tegemist ei olnud tavapärase kulumisega, vaid ehitusveaga betoonist panduse paigaldamisel, mis on tõendatud ekspertarvamusega.
18.Ringkonnakohus märgib, et hoone vanus võib eeldada omanikult rohkem tegevusi hoone seisukorra säilitamiseks, et tagada hoone kasutusotstarve (elamu puhul sobivus elamiseks). Käesoleval juhul ongi eluhoonel pärast selle valmimist (arhiiviteatise kohaselt 1931. aastal) tehtud erineval ajal mitmeid parendusi (vahetatud välisvoodrit, paigaldatud selle alla tuuletõke, paigaldatud betoonist pandus, vahetatud aknad ja katus). See on tõendatud nii ekspertarvamusega kui ka C.C. eksperthinnanguga nr 549-18K. Ostja sai nende nähtavate elamu parendustega (elamu välisseinad seestpoolt soojustatud 7-8 aastat tagasi, vahetatud katus, elektrijuhtmestik, aknad, ehitatud uued küttekolded ja soojustatud põrandad (va ühes toas), müügilepingu sõlmimisel arvestada. Hindaja hindas elamu üldist seisukorda heaks. Kuna parenduste eesmärk on mh ehitise eluea pikendamine, ei ole asjakohane asjatundja A.A. seisukoht, et elamu vastab vähemalt keskmisele kvaliteedile ainuüksi seetõttu, et selliste elamute keskmine iga on 50 aastat. Ringkonnakohus leiab, et parendustega ehitise keskmise kvaliteedi hindamisel ei saa seetõttu lähtuda üksnes hoone ehitusaastast ja tehtud tööde kvaliteedinõuded ei piirdu selle ehitamise ajal talumajadele tavaliselt esitatud nõuetega. Seetõttu ei oma asjas tähtsust ka see, kui täpselt teadis hageja enne müügilepingu sõlmimist elamu ehitusaastat.
19.Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15 p 21): puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1), puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3), ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4), sõlmitud ei olnud müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või teada saama pidi, va kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kui ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). Ringkonnakohus leiab, et eluhoone seina alumise rea palkide pehkimine ja mädanikseente olemasolu on varjatud puudus, mille eest kostja vastutab. Arvestades eluhoone visuaalset välisilmet (koos parendustega) ei pidanud hageja eeldama, et palkseina alumised palgid on pehkinud. Keskmisele kvaliteedile vastava eluhoone palgiosa (sein) pidi võimaldama ostjal teostada elamus siseruumide renoveerimistöid, ilma, et eelnevalt tulnuks ostjal hakata välja vahetama seina alumist palgirida. Kvaliteeti piirav kokkulepe pidanuks sisalduma müügilepingus (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12 p 29). Ekspertarvamusega on tuvastatud, et elamu puudused tulenesid ehitusveast ja olid olemas enne kinnistu üleandmist hagejale (VÕS § 218 lg 4). Kostja ei ole esitanud asjaolusid, millest saaks järeldada, et puudused oleksid tulenenud hagejast (VÕS § 101 lg 3). Asjaoludest tulenevalt (seinakonstruktsioon avati ja betoonist pandus lõhuti pärast hageja poolt valduse saamist) ei saanud hageja lepingu sõlmimise ajal puudusest teada (VÕS § 218 lg 4). Kostja ei väida, et pooled oleksid sõlminud kostja kui müüja vastutust piirava kokkuleppe (VÕS § 221 lg 2).
20.Ringkonnakohus leiab, et hageja on puudusest (pehkinud palgid) kostjale õigeaegselt teatanud (VÕS § 220 lg 3). Kinnistu valdus anti hagejale üle 2. juunil 2018. Puudused fikseeris esmalt EMÜK 16. augustil 2018. Hageja väidete kohaselt teavitas ta samal päeval puudustest ka kostjat. Kostja avaldas kohtuistungil, et temalt nõuti augustis 2018 raha ja ta käis kohal (st müügilepingu objektis oleval kinnistul), kus talle selgitati, et „maja vooder on mädanenud laudadest tehtud, palgid on mädad ja vundament katki“. Hageja on esitanud kohtule tõendina e-kirjad M. Nukkale, keda hageja on pidanud kostja esindajaks (I kd lk 44), M. Nukkaga toimunud telefonikõne salvestuse koos stenogrammiga, hageja kõnede eristuse (I kd lk 107113). Hageja ja M. Nukka vahelise suhtluse sisuks oli hagejale müügilepingu rikkumisega
tekitatud kahju hüvitamine ja võimaliku kokkuleppe sõlmimine. Salvestise ja selle stenogrammiga on tõendatud, et M. Nukka osales vestluses kostja nimel. Kostja ei ole tõendanud, et M. Nukka ei edastanud talle hagejalt saadud teateid ja muud informatsiooni. Ringkonnakohtul puudub alus arvata, et M. Nukka ei toiminud heas usus ja vastupidist ei ole kostja tõendanud. Kogu telefonivestluse jooksul ei avaldanud M: Nukka kordagi, et hageja peaks suhtlema otse kostjaga ja tema kostjale vestlust, hageja taotlusi ja muud infot ei vahenda. Asjaolu et kostja kohtus väidetavalt M. Nukkaga ja vormistas esinduse alles 19. detsembril 2018 ei oma VÕS § 220 lg-s 3 sätestatud teavitamiskohustuse täitmisel tähtsust. Kostja ei eita, et ta käis juba augustis 2018 hageja pretensioonidega müügilepingu eseme suhtes tutvumas. Seega oli kostja varjatud puudustest teadlik juba sellest ajast.
21.Kostja on esitanud maakohtu menetluses taotluse telefonikõne salvestuse kui tõendi vastuvõtmisest keeldumiseks TsMS § 238 lg 3 p 1 alusel (I kd lk 130). Kostja leiab, et tõend on saadud isikuõigusi rikkudes ja viitab põhiseaduse § 43, isikuandmete kaitse seaduse ja Euroopa Parlamendi ja nõukogu määruse (EL) 2016/679 (Andmekaitsemäärus) rikkumisele. Maakohus on jätnud selle taotluse osas seisukoha võtmata, millega on rikkunud TsMS § 442 lg-s 5 sätestatud kohustust lahendada otsuse resolutsiooniga kõik veel lahendamata taotlused. Ringkonnakohus leiab, et nõustuda tuleb kostja seisukohaga, et hageja ja M. Nukka vahelise telefonikõne salvestamine on käsitletav isikuandmete töötlemisena. Üldjuhul peab isikuandmete töötlemiseks olema andmesubjekti nõusolek. Samas võimaldab Andmekaitse määruse art 6d isikuandmeid töödelda andmesubjekti nõusolekuta mh juhul, kui isikuandmete töötlemine on vajalik andmesubjekti või mõne muu füüsilise isiku eluliste huvide kaitsmiseks. Seega saab siit tuletada hagejale salvestise tegemise õiguse, kui poolte huvide ja õiguste kaalumisel osutuvad hageja huvid kaalukamaks. Samasugusele seisukohale jõudis Riigikohus Isikuandmete kaitse seaduse eelmise redaktsiooni ja Andmekaitsedirektiivi art 7 punkt f koosmõjus tõlgendamisel (Riigikohtu halduskolleegiumi otsus haldusasjas nr 3-17-842 p-d 12-29). Ka varasemas Riigikohtu praktikas ei ole eraeluliste vestluste salvestamisel isiku enda osalusel seaduse rikkumisi tuvastatud (vt Riigikohtu otsus kriminaalasjas nr 3-1-1-5-09, p 10). Käesoleval juhul oli salvestise tegemine hagejale vajalik, et hilisemas võimalikus (kohtu)vaidluses tõendada vajadusel läbirääkimisi M. Nukkaga kostjaga kohtuvälisele kokkuleppele jõudmise eesmärgil. Seega olid hagejal kaalukas huvi kõneluse salvestamiseks. Kostja ei ole väitnud, et telefonivestlust 6. septembril 2018 hageja ja M. Nukka vahel ei toimunud. Seega on hageja esitatud salvestis, salvestise stenogramm ja telefoni kuvatõmmis lubatavad tõendid, mida ringkonnakohus peab hindama.
22.Hageja andis kostjale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Hageja edastas selleks
14.septembril 2018 e-kirja M. Nukkale (I kd lk 33). Arvestades käesoleva otsuse punktides 20 ja 21 tuvastatut loeb ringkonnakohus need teated M: Nukka poolt kostjale edastatuks.
23.Ringkonnakohus leiab, et hagejale on ostjana tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), mis on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Kostja pidi andma hagejale üle müügilepingu tingimustele vastava asja (VÕS § 217 lg 1). Kostja on seda kohustust rikkunud, mistõttu lepingu kaitse all ja kostjale ettenähtavad (VÕS § 127 lg 3) on mõistlikud kulud mittekohase täitmise heastamiseks (puuduse kõrvaldamiseks). Rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Hagejal ei oleks hagis nõutavat kahju tekkinud, kui kostja ei oleks müünud hagejale varjatud puudusega asja, st kui lepingurikkumist ei oleks toimunud.
24.Pooltel on vaidlus kahju suuruse üle. Hageja nõuab järgmise kahju hüvitamist: varjatud puuduse kõrvaldamise maksumus (ehitustööde kulu)- 5890,56 eurot; puuduse hindamiseks
tellitud ekspertiisi maksumus 250 eurot, õigusabikulud 25 eurot ja kostjale tähitud kirja saatmise kulu 3.60 eurot. Kokku 6169, 16 eurot.
25.Kahju olemasolu ja suurust peab tõendama hageja. Hageja on esitanud tõendina puuduse kõrvaldamiseks vajalike ehitustööde maksumuse osas Poleium OÜ hinnapakkumise summas 4908, 80 eurot (koos käibemaksuga 5890,56 eurot, I kd lk 36). 22. oktoobri 2018 tööde (allkirjastamata) üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt on selle summa eest teostatud järgmised tööd: vundamendi juurde valatud osa lammutamine, lammutusel tekkinud materjali utiliseerimine, kogu hoone ulatuses seina alumise palgirea vahetus, vundamendi ülemise vöö betooni valamine, hüdroisolatsiooni paigaldamine vundamendi ja alumise palgirea vahele, alumise palgirea asendamine FIBO plokiga, selle kohal olevad palgiread asendati puiduga. Tööde täpset kalkulatsiooni ei ole kohtule esitatud. Käesoleva vaidluse lahendamisel ei oma tähtsust, kas hageja on tööd OÜ-lt Poleium vastu võtnud ja kas OÜ Poleium nõue on muutunud sissenõutavaks.
26.Ringkonnakohus leiab, et hageja poolt nimetatud tööde teostamist ja kulu tõendab ka ekspertarvamus. Eksperdi poolt vaatluse läbiviimise ajaks olid kõik hageja poolt nimetatud tööd teostatud. Ekspert arvestas tööde teostamise otsekuluks 4084 eurot (koos km-ga), sellest materjali kulu 1204 eurot (plokid kogu perimeetri ulatuses 315 eurot, puitmaterjalist proteeside kulu 13 jm 89 eurot, erinevad abivahendid ja transport hinnanguliselt 800 eurot) ja vajalike tööde maksumus 10 inimpäeva 2880 eurot. Kergkruusplokkide asemel puitmaterjali kasutamine oleks suurendanud selles osas materjali hinda ca 2 korda. Hind võib erinevatel ettevõtjatel varieeruda sõltuvalt turu nõudlusest ja ettevõtte kasumiootusest, kuid OÜ Poleium hind on realistlik. Tööde maksumus ja abimaterjalid prusside versus kergkruusast plokkide kasutamisel on suurusjärgus võrreldavad. Poleium OÜ on tööd teostatud nõuetekohaselt.
27.Kostjal oli võimalik tõendada, et hageja tellitud tööde hind on ebamõistlikult kõrge ja hagejale ei ole nõutavas suuruses kahju tekkinud. Kostja leiab, et kuna mädanik (pehkimine) esines 7,8 meetri palgirea osas, saaks hageja nõuda üksnes selle osa parandamisekulusid, mitte terve elamuhoone perimeetri uuendamist. Kostja soovib võimalike tööde kulu tõendada MP Baltic Grupp OÜ hinnapakkumisega, mille kohaselt on kulu palkosa väljavahetamisele 74, 42 eurot jooksev palkmeeter, kokku 7,8 meetrit hinnaga 580,49 eurot (lk 87-90). Pakkumise kohaselt on mädanenud palkide asendamine Fibo plokkidega ca 30 % kallim. Ringkonnakohus leiab, et kostja ei ole tõendanud, et teostatud tööd saanuks teha OÜ Poleium hinnapakkumisest väiksemate kuludega. MP Baltic Grupp OÜ hinnapakkumisega ei saa arvestada, kuna see on esitatud üksnes 7, 6 m palgi välja vahetamiseks. Ekspert leidis, et alumine palgirida oli kahjustatud terves perimeetris. Kuigi kohati oli kahjustatud vaid alumine pool palgist, oli ehitustehnoloogiliselt lihtsam ja loogiline välja vahetada terve alumine palk, mitte teostada lokaalseid plommimisi, millisel juhul oleks tulemus olnud kehvem ja mis oleks võtnud rohkem tööaega (vastus küsimusele nr 12). Ringkonnakohus märgib, et kuna betooni ja puidu vahel puudus hüdroisolatsioon kogu perimeetri ulatuses, siis tuli ka betoontööd teostada kogu perimeetri ulatuses. Seega ei ole põhjendatud kostja seisukoht, et puuduse oleks saanud kõrvaldada üksnes 7, 6 meetrise palgiosa välja vahetamisega. Kostja ei ole eksperdi arvestusi ehitustööde maksumuse kontrollimisel (vastus küsimustele nr 9 ja 11) vaidlustanud. Ekspert arvestas kokku üksnes otsekulud, millele tööde teostajal oli õigus lisada oma kasumimarginaal. Seega ei ole Poleium OÜ hinnapakkumine ülepaisutatud ja tõendab hageja kulutuste suurust puuduse kõrvaldamiseks.
28.Kahju hüvitamise eesmärk on VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Riigikohus on märkinud, et kahju hüvitamise nõude lahendamisel tuleb arvestada ka sellega, et kahju hüvitamise tulemusel ei või hageja põhjendamatult rikastuda (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04 p 26). Ostes kasutatud asja, ei või ostja eeldada, et hoone põhikonstruktsioonid oleksid samasuguses seisukorras nagu uued. Seega tuleks kostjal hüvitada vaid need kulutused, mis tuleb teha esimese palgirea viimiseks hüpoteetilisse olukorda, kus see oleks pidanud olema, et vastata lepingu nõuetele. Seejuures tuleb kohtul arvestada VÕS § 77 lg 1 teises lauses sätestatut, mille järgi peab lepingupool muu kokkuleppe puudumisel täitma kohustuse vähemalt keskmise kvaliteediga, samuti VÕS § 127 lg-t 5, mis kohustab kahjuhüvitisest üldjuhul maha arvama igasuguse kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud. Ekspert leidis, et esialgse olukorraga samaväärse olukorra saamiseks oleks olnud võimalik eemaldada alumise palgirea palgid vaid määral, mis olid kahjustatud ja asendada need proteesidega (prussijuppidega), samas oli ehituslikult loogilisem ja lihtsam asendada kogu esimene palgirida, mitte vaid kahjustunud osad. Amortiseerunud puitosade asendamisel kergkruusast plokkidega saavutati esialgsest parem tulemus. Viidatud tegevuse käigus likvideeriti ka hoone oluline ehituslik puudujääk ehk liialt madal sokliosa. Alumise palgirea asendamine kergkruusast plokkidega oli antud objekti ja tulevikku vaadates mõistlik tegevus, sellega teostati oluline olukorra paranemine (kvalitatiivne hüpe) võrreldes esialgse (ostu hetk) situatsiooniga. Vajalikuks ei ole peetud taastada olukord selliseks nagu see oleks olnud ilma kahjustusteta. Ringkonnakohus leiab, et kahjuhüvitisest tuleb maha arvata summa, mida hageja oleks pidanud maksma, kui ta oleks madala vundamendiga hoonet aja möödudes soovinud tõsta, st oleks soovinud saavutada ostu hetkega võrreldes paremat tulemust.
29.Ringkonnakohus märgib, et kasu mahaarvamine kahju hüvitisest ei või olla vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga (VÕS § 127 lg 5), st kohus peab kaaluma, kas kannatanu suhtes on õiglane kasu mahaarvamine olukorras, kus kannatanul ei ole objektiivselt võimalik kasu saamist kahju hüvitamise käigus vältida. Ekspertarvamuse kohaselt tuvastatud puudus hoone püsivust ei ohustanud ja palkide vahetamine (proteesimise asemel) oli vajalik tulevikku vaatavalt ja hoone sisemiste renoveerimistööde mõistlikus järjekorras läbiviimiseks. Tulemuseks oli olukorra oluline paranemine, mis likvideeris ka hoone nähtava ehitusliku puudujäägi ehk liialt madala sokliosa. Ringkonnakohus leiab, et seetõttu ei ole hageja suhtes ebaõiglane tema kasu mahaarvamine kahjust. Tööde tegemise käigus saavutati mõlemad eesmärgid: likvideeriti varjatud puudus kui ka tõsteti hoone soklit, st ehitusviisi valikust tõusis oluliselt ehitise kvaliteet.
30.TsMS § 233 lg 1 kohaselt kui menetluses on tuvastatud kahju tekkimine, kuid kahju täpset suurust ei õnnestu kindlaks teha või selle kindlakstegemine oleks seotud eriliste raskustega või ebamõistlikult suure kuluga otsustab kohus kahju suuruse oma siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades. Ringkonnakohus peab põhjendatuks kohustada kostjat hüvitama kahjuna pool Poleium OÜ poolt teostatud tööde maksumusest.
31.Lisaks eluhoone puuduste kõrvaldamise kulu hüvitamisele taotleb hageja ka puuduse hindamiseks tellitud ekspertiisi maksumuse 350 eurot, kohtumenetluse eelse õigusabikulu 25 eurot ja tähitud kirja saatmise kulu 3.60 eurot hüvitamist. Kulu tekkimist tõendab hageja dokumentaalsete tõenditega, sh EMÜK arvega summas 250 eurot, Eesti Õigusbüroo
20.detsembri 2018 müügiarvega nr 38356 summas 25 eurot koos õigusabiteenuste loeteluga ja maksekorraldusega tasumise kohta, kviitungiga tähitud kirja saatmise kohta ja Eesti Õigusbüroo arvega nr 37740 summas 3. 60 eurot. Kostja ei ole nimetatud kulude osas vastuväiteid esitanud.
32.Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista kahju hüvitisena 5890,56 eurot : 2 + 250+ 25+ 3.60 = 3223,88 eurot. Välja mõistetud kahju hüvitiselt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest 23. aprillil 2019 kuni põhinõude täitmiseni. Kohtuotsuse tegemise seisuga 9. novembril 2020 on välja mõistetava viivise suurus 400,04 eurot.
33.Ringkonnakohus leiab, et rahuldamisele ei kuulu kostja taotlus kahjuhüvitise vähendamiseks VÕS § 140 alusel. Ringkonnakohus on kahjuhüvitise välja arvestamisel juba arvestanud kasuga, mida hageja puuduse kõrvaldamisel sai. VÕS § 140 kohaldamisel ei saa lähtuda müügilepingu esemeks olnud ehitise vanusest. Kostja avaldab, et on kõrge vanusega isik ja pensionär, kelle ainuke sissetulek on vanaduspension. Ringkonnakohus märgib, et kinnistu müügilepingu kohaselt tasus hageja kostjale kinnistu eest 2018. aastal 69 000 eurot. Kostja ei ole tõendanud, et ta ei saa seda raha kasutada hagejale kahju hüvitamiseks. Kostja vanus (73 aastat) ei ole aluseks VÕS § 140 kohaldamiseks.
34.Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja rahuldab hagi osaliselt, tuleb muuta nii maakohtu määratud menetluskulude jaotust kui ka välja mõistetud menetluskulude rahalist suurust (TsMS § 174 lg 5). TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Arvestades hagi rahuldamise ulatust peab ringkonnakohus õiglaseks jätta maa- ja ringkonnakohtus poolte õigusabikulud poolte endi kanda ja muud menetluskulud (riigilõiv ja ekspertiisitasu) jaotada poolte vahel võrdsetes osades. Hageja on tasunud riigilõivu hagi esitamisel 450 eurot ja apellatsioonkaebuse esitamisel 450 eurot, kokku 900 eurot. Arvestades menetluskulude jaotust, tuleb kostjalt välja mõista riigilõivuna 450 eurot hageja kasuks. Maakohus andis hagejale 21. jaanuari 2020 määrusega menetlusabi eksperditasu ettemakse tasumisel ja võimaldas tal tasuda ettemaks 3600 eurot 24 osamaksena. Maakohus on määranud asjas eksperdile tasu 3600 eurot. Hageja on tasunud Kohtute Infosüsteemi andmetel ekspertiisitasuna 9. novembri 2020 seisuga kohtu deposiitarvele 1500 eurot. Eksperdile on tasutud 600 eurot hageja ettemakse arvel ja 3000 eurot riigi arvel. Arvestades menetluskulu jaotust, mille kohaselt tuleb pooltel ekspertiisitasu maksta võrdsetes osades, tuleb hageja vabastada ekspertiisitasu maksete tasumisest 21. jaanuari 2020 määruse alusel 1800 eurot ületavas summas. Kostjalt tuleb välja mõista ekspertiisitasuna 1800 eurot riigi tuludesse. (allkirjastatud digitaalselt) Andra Pärsimägi
(allkirjastatud digitaalselt) Triin Uusen-Nacke
(allkirjastatud digitaalselt) Kersti Kerstna-Vaks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.