Common Invest OÜ hagi CEOCAN OÜ, Eesti Vabariigi Maksu- ja Tolliameti kaudu, Tallinna Transpordiameti vastu vara arestist vabastamise nõudes
Tsiviilasja hind
7000 eurot (Common Invest OÜ hagi CEOCAN OÜ, Eesti Vabariigi Maksu- ja Tolliameti kaudu, Tallinna Transpordiameti vastu vara arestist vabastamise nõudes on 3500 eurot ja kande muutmiseks tahteavalduse asendamiseks on 3500 eurot) Hageja: Common Invest OÜ Hageja lepinguline esindaja: Magnus Braun Kostja I: CEOCAN OÜ Kostja I seaduslik esindaja U Õ Kostja II: Eesti Vabariik Maksu- ja Tolliameti kaudu Kostja II lepinguline esindaja: Merlin Aavik Kostja III: Tallinna Transpordiamet Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Asja läbivaatamine
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Common Invest OÜ hagi.
2.Vabastada aresti alt Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxxx kantud hoonestusõigus.
3.Kohustada Eesti Vabariiki Maksu- ja Tolliameti (70000349) kaudu andma nõusolek Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxxx Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliamet (registrikood 70000349)) kasuks sisse kantud keelumärgete (III jao kanded 1 ja 2) kustutamiseks ning asendada Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliamet (registrikood 70000349)) nõusolek keelumärgete kustutamiseks kohtulahendiga.
4.Edastada jõustunud kohtulahend Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kande tegemiseks kinnistusraamatusse. Menetluskulud Menetluskulud jätta solidaarselt kostjate kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Taotledes menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse, eelkõige esitama kaebuse. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle läbivaatamist istungil. Asjaolud Hageja nõue
1.Common Invest OÜ esitas 19.03.2020 hagiavalduse CEOCAN OÜ (täitemenetluses võlgnik), Eesti Vabariigi Maksu- ja Tolliameti kaudu (täitemenetluses sissenõudja; edaspidi ka maksuhaldur, kostja II), Tallinna Transpordiameti (täitemenetluses sissenõudja) vastu vara arestist vabastamise nõudes. Hageja palub kohustada Eesti Vabariiki Maksu- ja Tolliameti kaudu andma nõusolek Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxxx Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliamet) kasuks sisse kantud keelumärgete (III jao kanded 1 ja 2) kustutamiseks ning asendada vastav nõusolek keelumärgete kustutamiseks kohtulahendiga. Hageja palub jätta menetluskulud kostjate kanda.
2.Hageja selgituse järgi on ta registriossa nr xxxx kantud hoonestusõiguse (edaspidi ka hoonestusõigus) omanik omanik, kuna Harju Maakohus tegi 23.01.2020 kohtuotsuse tsiviilasjas nr 2-19-16863, millega rahuldas Common Invest OÜ hagi CEOCAN OÜ vastu hoonestusõiguse tagasilangemiseks nõusoleku andmiseks kohustamiseks õigeksvõtul põhineva otsusega. Kohtuotsusega kohustati CEOCAN OÜ-d andma nõusolek Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxxx kantud hoonestusõiguse omanikukande parandamiseks selliselt, et CEOCAN OÜ kohta tehtud omaniku kanne kustutatakse ja hoonestusõiguse omanikuna kantakse kinnistusraamatusse Common Invest OÜ ning asendati CEOCAN OÜ nõusolek omanikukande parandamiseks kohtulahendiga.
3.Hageja ei ole kinnistusraamatusse sisse kantud hoonestusõiguse omanikuna. Hoonestusõiguse omanik on kinnistusraamatu andmetel endiselt CEOCAN OÜ.
4.Hoonestusõiguse registriossa on kantud maksuhalduri ja kohtutäituri keelumärked vastavalt 30.07.2019 ja 01.10.2019. Seega on omanikukande muutmiseks vajalik keelumärgetega soodustatud isikute ehk maksuhalduri ja kohtutäituri nõusolekud, mida hageja püüabki käesolevas asjas saavutada.
5.Vastusena kostja II seisukohtadele märgib hageja, et tsiviilasjas 2-19-16863 tehtud kohtuotsus ei ole käsutustehinguks ning viidatud otsus ei ole tsiviilseadustiku üldosa seaduse
2(7)
(TsÜS) § 88 lg 1 alusel tühine. Hageja on seega kolmas isik, kellel on sundtäitmise eseme suhtes selle sundtäitmist takistav nõue täitemenetluse seadustiku (TMS) § 222 lg 1 mõttes.
6.Hageja jääb seisukohale, et hoonestusõiguse tagasilangemine hoonestusõiguse lepingu rikkumise tõttu on võimalik ka siis, kui hoonestusõigust koormab keelumärge. Vastasel korral jääksid kinnistuomaniku õigustatud huvid põhjendamatult kaitseta.
7.Kostja II keskne väide on, et hoonestusõiguse tagasilangemine omanikule on võimatu, kui hoonestusõigust koormab keelumärge. Hageja sõnul on seadusandja seadnud kinnisasja omaniku huvid kõrgemale keelumärke järgi õigustatud isiku huvidest ja seega on kostja II väide väär. Kuivõrd kinnistu omanik ehk kostja I maksuvõla tasumise eest ei vastuta, tuleb hagi rahuldada ning keelumärked kustutada. Kostja II vastus hagile
8.Kostja II vaidleb hagile vastu, palub jätta see rahuldamata ning kõik kulud hageja kanda.
9.Kostja II toob esile, et hageja ei ole kinnistusraamatusse sisse kantud hoonestusõiguse omanikuna. Hoonestusõiguse omanik on endiselt CEOCAN OÜ (kostja I). Tsiviilasjas 2-1916863 tehtud kohtuotsus on TsÜS § 88 lg 1 alusel tühine. Hageja ei ole seega kolmas isik, kellel on sundtäitmise eseme suhtes selle sundtäitmist takistav nõue TMS § 222 lg 1 mõttes. Seega puudub hagejal hoonestusõiguse suhtes sundtäitmist takistav õigus, mistõttu ei ole hagejal õigust esitada hagiavaldust CEOCAN OÜ hoonestusõiguse aresti alt vabastamiseks. CEOCAN OÜ suhtes toimuv täitemenetlus, sh hoonestusõiguse müük, ei riku mitte mingilgi moel hageja kui kolmanda isiku õigusi.
10.Isegi kui kohus leiab, et Common Invest OÜ on õigustatud isik hagiavalduse esitamiseks, siis puudub alus keelumärgete kustutamiseks.
11.Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 järgi on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. KRS § 341 lg 2 p 6 kohaselt on puudutatud isikuks eelkõige kinnisasja või asjaõigust puudutava märke muutmisel või kustutamisel märke järgi õigustatud isikud, samuti isikud, kes omavad asjaõigust märkest tulenevale õigusele. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 54 lg 3 kohaselt keelumärge keelab vastavalt selle ulatusele registrisse kannete tegemise kohtutäituri avalduseta või nõusolekuta.
12.Hoonestusõiguse registriossa on kantud maksuhalduri ja kohtutäituri keelumärked vastavalt 30.07.2019 ja 01.10.2019 ehk enne, kui hoonestusõigus on langenud tagasi omanikule (õigeksvõtul põhinev kohtuotsus on tehtud 23.01.2020). Seega on omanikukande muutmiseks vajalik keelumärgetega soodustatud isikute ehk maksuhalduri ja kohtutäituri nõusolekud. Kostjad I ja III ei ole oma seisukohti esitanud. Menetluse käik
13.Maakohus rahuldas 23.03.2020 määrusega hageja hagi tagamise taotluse peatades täitemenetluse täiteasjas 011/2019/1045 kuni tsiviilasjas asjas tehtava otsuse jõustumiseni ning kohustades Tallinna kohtutäitur Kersti Seisler’it tühistama 24.03.2020 kell 10:00 algav enampakkumine täiteasjas 011/2019/1045, millel kohtutäitur Kersti Seisler müüb CEOCAN 3(7)
OÜ'le kuuluvat Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa number xxxx kantud hoonestusõigust (xxxx).
Kohus lahendas asja kirjalikus menetluses.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
15.Maakohus tutvunud tsiviilasja toimikus olevate tõendite ja menetlusdokumentidega, asub seisukohale, et hageja hagi kostjate vastu hoonestusõiguse arestist vabastamiseks kuulub rahuldamisele. Samuti tuleb rahuldada hagi kostjate vastu Eesti Vabariigi kasuks sisse kantud keelumärgete kustutamiseks ning Eesti Vabariigi nõusoleku keelumärgete kustutamiseks asendamiseks kohtulahendiga. Menetluskulud jätab kohus solidaarselt kostjate kanda. Kohus ei määra menetlusökonoomikast lähtuvalt menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist.
16.Asjas ei ole vaidlust, et:
16.1.Harju Maakohus tegi 23.01.2020 kohtuotsuse tsiviilasjas nr 2-19-16863, millega rahuldas Common Invest OÜ hagi CEOCAN OÜ vastu hoonestusõiguse tagasilangemiseks nõusoleku andmiseks kohustamiseks õigeksvõtul põhineva otsusega;
16.2.hoonestusõiguse registriossa on kantud maksuhalduri ja kohtutäituri keelumärked vastavalt 30.07.2019 ja 01.10.2019;
16.3.hageja ei ole kinnistusraamatusse sisse kantud hoonestusõiguse omanikuna. Hoonestusõiguse omanik on kinnistusraamatu andmetel endiselt CEOCAN OÜ.
17.Nõude lahendamiseks peab kohus analüüsima kas juhul, kui kinnistusraamatusse on kantud keelumärge, jääb see püsima ka hoonestusõiguse kinnistu omanikule langemise korral. Esmalt peab kohus lahendama küsimuse, kas hageja on isikuks, kellel on sundtäitmise eseme suhtes selle sundtäitmist takistav õigus, eriti omandiõigus või piiratud asjaõigus.
18.TMS § 222 lg 1 järgi võib kolmas isik, kellel on sundtäitmise eseme suhtes selle sundtäitmist takistav õigus, eriti omandiõigus või piiratud asjaõigus, esitada hagi vara arestist vabastamiseks.
19.Kostja II väitel ei rikuta hageja kui kolmanda isiku õigusi, sest hageja ei ole kinnistusraamatusse sisse kantud hoonestusõiguse omanikuna. Hoonestusõiguse omanik on kinnistusraamatu andmetel endiselt CEOCAN OÜ. Seega puudub hagejal hoonestusõiguse suhtes sundtäitmist takistav õigus, mistõttu ei ole hagejal õigust esitada hagiavaldust CEOCAN OÜ hoonestusõiguse aresti alt vabastamiseks. CEOCAN OÜ suhtes toimuv täitemenetlus, sh hoonestusõiguse müük, ei riku mitte mingilgi moel hageja kui kolmanda isiku õigusi.
20.Kohus leiab, et hoonestusõiguse tagasilangemine asjaõigusseaduse (AÕS) § 2441 lg 1 mõttes ehk hageja omandiõigus hoonestusõigusele on tuvastatud jõustunud Harju Maakohtu 23.01.2020 otsusega tsiviilasjas 2-19-16863. Hoonestusõiguse tagasilangemine hoonestusõiguse lepingu rikkumise tõttu on võimalik ka siis, kui hoonestusõigust koormab keelumärge. Vastasel korral jääksid kinnistuomaniku õigustatud huvid põhjendamatult kaitseta.
4(7)
21.Kostja II väitel on tsiviilasjas 2-19-16863 tehtud kohtuotsus TsÜS § 88 lg 1 alusel tühine.
22.TsÜS § 88 lg 1 kohaselt on kohtu või muu seadusega selleks õigustatud ametiasutuse või ametiisiku poolt antud käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing tühine. Tühine on ka täitemenetluses, hagi tagamiseks või pankrotihalduri poolt tehtud käsutus, mis rikub eelmises lauses nimetatud käsutuskeeldu.
23.Kohus leiab, et Harju Maakohtu 23.01.2020 otsus tsiviilasjas 2-19-16863 ei ole kohtu poolt käsutuskeeldu rikkuv käsutustehinguks TsÜS § 88 lg 1 mõttes. TsÜS § 88 lg 1 peab silmas käsutustehingut ja käsutustehingu määratleb üldiselt sama seaduse § 6 lg 3, mille kohaselt antakse õigused ja kohustused üle üleandmise tehinguga (käsutustehinguga). Samuti ei ole antud juhul tegemist täitemenetluses, hagi tagamiseks või pankrotihalduri poolt tehtud käsutus. Tsiviilasjas 2-19-16863 tehtud kohtuotsus ei ole seega käsutustehinguks ning viidatud otsus ei ole TsÜS § 88 lg 1 alusel tühine. Hageja on seega kolmas isik, kellel on sundtäitmise eseme suhtes selle sundtäitmist takistav nõue TMS § 222 lg 1 mõttes.
24.Kohus on tuvastanud, et kinnistusraamatus on hoonestusõiguse omaniku kanne jätkuvalt muutmata. KRS § 341 lg 1 järgi on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. KRS § 341 lg 2 p 6 kohaselt on puudutatud isikuks eelkõige kinnisasja või asjaõigust puudutava märke muutmisel või kustutamisel märke järgi õigustatud isikud, samuti isikud, kes omavad asjaõigust märkest tulenevale õigusele. TMS § 54 lg 3 kohaselt keelumärge keelab vastavalt selle ulatusele registrisse kannete tegemise kohtutäituri avalduseta või nõusolekuta. Antud juhul pöördus hageja kohtu poole, et vastavat nõusolekut saada - kohustada Eesti Vabariiki Maksu- ja Tolliameti (70000349) kaudu andma nõusolek Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxxx Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliamet (registrikood 70000349)) kasuks sisse kantud keelumärgete (III jao kanded 1 ja 2) kustutamiseks ning asendada Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliamet (registrikood 70000349)) nõusolek keelumärgete kustutamiseks kohtulahendiga.
25.Kostja II keskne väide on, et hoonestusõiguse tagasilangemine omanikule on võimatu, kui hoonestusõigust koormab keelumärge.
26.AÕS § 2443 lõikest 2 tulenevalt kaotavad hoonestusõiguse omanikule langemisel kehtivuse kõik hoonestusõigust koormavad asjaõigused, mida ei ole loetletud AÕS § 2443 lõikes 1. Keelumärget AÕS § § 2443 lg 1 püsima jääva koormatisena ei nimeta. Seega on seadusandja seadnud kinnisasja omaniku huvid kõrgemale keelumärke järgi õigustatud isiku huvidest.
27.Asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaande II köite lehekülgedel 109-111 (punktid 3.1, 3.6 ja 3.7) AÕS § 2443 kohta on selgitatud, et „tavakäibes ei ole kommenteeritavas paragrahvis toodud reeglite tõttu majanduslikult ega õiguslikult atraktiivne omandada hoonestusõigusele piiratud asjaõigusi, mis tagasilangemisel lõppeksid. Hoonestusõigustele selliste asjaõiguste omandaja peab arvestama sellega, et hoonestusõiguse tähtaja lõppemisel lõpevad ka tema õigused, kuid kommenteeritava paragrahvi alusel võivad need lõppeda ka juba varem, kui hoonestusõigus langeb omanikule tagasi.“ „Kommenteeritavas paragrahvis ei ole käsitletud hoonestusõiguse registriosasse tehtud märgete (eelmärge, vastuväide, keelumärge, märkus) lõppemist hoonestusõiguse tagasilangemisel. See on tingitud mõistete 5(7)
„õigus“ ja „asjaõigus“ mõningasest ebakorrapärasest terminoloogilisest kasutamisest AÕS tekstis ning antud paragrahvi rakendamisel tuleks õiguslik lünk tõlgendamisega täita selliselt, et märked ei omaks tagasilangemisel tugevamat positsiooni kui piiratud asjaõigused. Seega tuleb mitte ainult asjaõigused, vaid kõik kinnistusraamatusse kantud õigused (eelmärge, vastuväide, keelumärge, märkus) kustutada tagasilangemisel /.../ Normi eesmärk on, et maaomanik saaks endale tagasi hoonestusõiguse, mis on vaba hoonestaja omanikuks olemise ajal tekkinud kinnistusraamatusse kantud õigustest /../“. Õiguskirjanduses selgitatakse veel, et „Tagasilangemisel lõppeva asjaõiguse kohta kinnistusraamatusse tehtud kanne muutub ebaõigeks ning hoonestusõiguse omandanud maaomanik võib nõuda nende kustutamist AÕS §-s 65 sätestatud korras.“.
28.AÕS § 56 lg 1 järgi eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust, kuid see ei välista, et kanded võvad olla ebaõiged, kui see leiab tõendamist (Riigikohtu 10. oktoobri 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-12, p 12). AÕS § 65 lg 1 kohaselt isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. AÕS § 65 lg 1 alusel saab ebaõigeks pidada kannet, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale (Riigikohtu 20. novembri 2003 otsus tsiviilasjas nr 3-21-128-03, p 11). KRS § 341 lg 1 sätestab, et kinnistusraamatusse kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Puudutatud isiku nõusolekut asendab KRS § 341 lg 8 järgi jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Sama põhimõte tuleneb TsÜS § 68 lõikest 5, mille kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
29.Praegusel juhul tegi Harju Maakohus 23.01.2020 kohtuotsuse tsiviilasjas nr 2-1916863, millega rahuldas Common Invest OÜ hagi CEOCAN OÜ vastu hoonestusõiguse tagasilangemiseks nõusoleku andmiseks kohustamiseks õigeksvõtul põhineva otsusega, kuid kinnistusraamatu omanikukanne seda ei kajasta. Vastav otsus on jõustunud. Seega tuleb hageja nõue kostja II vastu kande muutmiseks tahteavalduse asendamiseks rahuldada.
30.Kohus leiab, et käesoleval juhul ei tulene seadusest ega lepingust kostja II kasuks seatud keelumärke kinnistusraamatuse kandmise ajendanud kostja I maksuvõla üleminek hagejale kui kinnisasja omanikule. Seega ei ole põhjendatud ega ka õiguslikult võimalik kostja I maksuvõla sissenõudmise tagamiseks või selle hõlbustamiseks hoonestusõigusele seatud keelumärke püsimajäämine hoonestusõiguse omanikule langemisel.
31.Eeltoodust lähtuvalt tuleb hageja hagi kostjate vastu rahuldada ning vabastada aresti alt Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxxx kantud hoonestusõigus. Samuti tuleb kohustada Eesti Vabariiki Maksu- ja Tolliameti (70000349) kaudu andma nõusolek Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxxx Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliamet (registrikood 70000349)) kasuks sisse kantud keelumärgete (III jao kanded 1 ja 2) kustutamiseks ning asendada Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliamet (registrikood 70000349)) nõusolek keelumärgete kustutamiseks kohtulahendiga. Menetluskulud
6(7)
32.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse.
33.TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi kuulub rahuldamisele, tuleb menetluskulud jätta solidaarselt kostjate kanda.
34.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.
35.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
36.TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
37.Kohus leiab, et menetluskulude suurust on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik kindlaks määrata alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
(allkirjastatud digitaalselt) Hannes Olev kohtunik
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.