Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number
2-19-15648
Otsuse tegemise aeg ja koht
9.oktoober2020.a, Jõhvi
Kohus
Viru Maakohus
Kohtunik
Olev Mihkelson
Kohtuasi
A. E. hagiavaldus S. S. ja M. M. vastu kinnistu üleandmise ja hüpoteekide kustutamise nõudes
Kohtuistungi toimumise aeg
09.september 2020
Hagihind Menetlusosalised esindajad
ja
33 480 eurot nende Hageja: A. E. isikukood: xxx Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Magnus Braun , advokaat Kadi Saluste Advokaadibüroo LEXTAL Kostja 1: S. S. isikukood: xxx aadress: xxx e-post: xxx Kostja 2: M. M. isikukood: xxx aadress: xxx e-post: xxx Kostjate lepingulised esindajad: vandeadvokaat Marika Oksaar ja Urmas Volens
Kohtuotsuse peale on pooltel õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest (TsMS § 632 lg 1). Menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Kui koos 1(13)
menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus, saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates. Menetluskulude kindlaksmääramise määruse või selle täiendamise määruse peale võib esitada määruskaebuse menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud ja menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui kaebuse hind ületab 200 eurot.
teostamise avalduse kätte 06.05.2019 (Lisa 11 – 17.05.2019 e-kiri). E-kirjas vaidleb kostja 1 vastu muuhulgas taganemisõiguse teostamise tähtaja pikenemisele. Sellekohast vastuväidet ei ole kostja 1 esitanud hageja 21.04.2019 e-kirjale, kus hageja samuti selgitas, et kostja 1 käitumine on vastuolus pooltevaheliste suuliste kokkulepetega. 10.05.2019 edastas hageja kostjale 1 vastuse kostja 1 07.05.2019 e-kirjale (Lisa 12 – 10.05.2019 vastus). Kostja 1 hageja viimasele pöördumistele kirjalikult ei vastanud (vt lisa 11). Hüpoteegid
3(13)
Hageja kokkulepitud tähtaja jooksul kinnistuid tagasi ei ostnud ega pöördunud ka kostja 1 poole sooviga tähtaega pikendada. Vastupidi, novembris 2012 vajas hageja taas raha, et täita jõustunud kohtumäärust. 28.11.2012 andis kostja 1 hagejale laenu summas 11 000 eurot. Nimetatud asjaolu on hageja nii enda 26.04.2019 avalduses (hagi lisa 8 p 1.14) kui ka 10.05.2019 kirjas (hagi lisa 12) omaks võtnud3. Ebaõige on hageja (hagi p 9, p 24) väide, justkui oleks pooled tagasiostuõiguse teostamise tähtaga pikendanud. Sellist kokkulepet mitte üheski vormis ei ole hageja ja kostja 1 vahel sõlmitud. Nimetatut kinnitab nii kostja 1 19.04.2019 e-kiri (hagi lisa 5 – „tähtajad ametlikult juba kõik 6a tagasi läbi“) kui ka 07.05.2019 e-kiri (hagi lisa 11 – „kinnitan, et ühtegi kokkulepet tagasiostuõiguse pikendamise kohta ei ole Lepingu poolte vahel sõlmitud /.../ Samas puudub poolte vahel vastav kokkulepe ka muus vormis.“). Seega hagi lisadeks olevad e-kirjad tõendavad, et kokkulepe tähtaja pikendamise kohta puudub (mitte ei kinnita sellise kokkuleppe olemasolu, mida püüab väita hageja4). Kostja 1 käitumine ja avaldused on olnud järjekindlad ning hagi punktides 25 ja 27 viidatud kohtupraktika on käesolevas vaidluses asjakohatu. Asjaolu, et hageja ei oska nimetada konkreetset tähtaega, milleni tähtaega väidetavalt pikendati (vt hageja 26.04.2019 avalduse p 1.4 „vähemalt kuni S. S.i poolt käesoleva avalduse kättesaamiseni“) kinnitab, et mingit kokkulepet poolte vahel tähtaja pikendamise osas olemas ei ole. Ebaõige on hageja (hagi p 8) väide, et ta on kinnistute tagasiostuhinna kostjale 1 osaliselt tasunud. Hageja ei ole seoses vaidlusaluse Lepinguga kostjale 1 mingeid summasid tasunud. Hagi lisa 4 on tõendina asjakohatu ning tuleks TsMS § 238 lg 1 alusel hagejale tagastada. Nimetatud makse on seotud kostja 1 poolt 28.11.2012 hagejale antud laenuga. Alates 06.03.2013 puudus kostjal 1 igasugune takistus kinnistute käsutamiseks. Asjakohatu ning ka ebaõige on hageja (hagi p 24) väide, justkui oleks kostja 1 asunud kinnistuid võõrandama alles siis, kui sai tõenäoliseks hageja poolt kinnistute tagasiostmine. Puudub vaidlus, et Metsaääre kinnistu võõrandati 22.02.2019. E-kirjavahetus, millele hageja tagasiostmise soovi väljendamise osas viitas, on pärit aprillist 2019 ehk on toimunud pärast kinnistu võõrandamist. Laine kinnistu võõrandas kostja 1 kostjale 2 enne, kui sai kätte hageja 26.04.2019 (selgelt hilinenud ja Lepingule mittevastava) avalduse tagasiostuõiguse teostamise kohta. Kostja 2 ostis 29.04.2019 kostjalt 1 Laine kinnistu ning maksis selle eest kokkulepitud müügihinna. TAGASIOSTUÕIGUS LÕPPES 05.03.2013 VÕS §-st 239 tulenevalt on tagasiostuõigus olemuslikult tähtajaline – st õigus asi tagasi osta lõppeb konkreetsel tähtajal. Õiguskirjanduses selgitatakse VÕS § 239 osas: „Tegemist on õigustlõpetava tähtajaga, st pärast lepingus nimetatud tähtaja möödumist või lepingulise tähtaja kokkuleppe puudumise korral §-st 239 tuleneva tähtaja möödumisel ei ole müüjal enam võimalik müüdud asja tagasiostuõigust teostada.5“ VÕS §-s 239 sätestatud tähtaeg on dispositiivne, st pooled võivad leppida kokku teistsuguses tähtajas. Ka õiguskirjanduses on selgitatud: „Tagasiostuõigus on ajaliselt piiratud, seda võib teostada kokkulepitud tähtaja jooksul. Erikokkulepete puudumise korral sätestab tähtaja määramiseks vajaliku tõlgendamisreegli VÕS § 239.“6 Käesoleval juhul oli poolte vahel tagasiostuõiguse tähtaja osas selge erikokkulepe. Lepingu p-s 5.1 leppisid pooled kokku: „MÜÜJAL on lepingu eseme tagasiostuõigus ühe (1) aasta jooksul arvates käesoleva lepingu sõlmimise päevast.“ Seega oli hagejal õigus kinnistud tagasi osta ühe aasta jooksul alates Lepingu sõlmimisest. Pooled sõlmisid Lepingu 05.03.2012 (vt hagi lisa 3 lk 1). Seega lõppes tagasiostuõigus 05.03.2013 ning alates 06.03.2013 hagejal enam vastavat õigust ja kostjal 1 kohustust ei olnud. Seda, et tagasiostuõigus oli tähtaegne ning kokkulepitud tähtaja lõppedes hageja tagasiostuõiguse kaotas, kinnitab Lepingu sõnakasutus, nt Lepingu p 6.1 „kuni tagasiostu-õiguse kaotamiseni.“ Kui tagasiostuõigus ei oleks olnud tähtaegne, ei saaks rääkida tagasiostuõiguse kaotamisest. Hageja kaotas tagasiostuõiguse 06.03.2013 ning seega alates 06.03.2013 puudus kostjal 1 igasugune takistus enda vara käsutamiseks. Kostja 1 poolt kostjaga 2 sõlmitud nii kohustus- kui 4(13)
käsutustehingud kehtivad. Laine kinnistu omandiõigus on läinud kehtivalt üle kostjale 2. Hageja nõuded kostjate vastu on alusetud. Kuivõrd tagasiostuõigus on olemuslikult tähtaegne ja lõppeb konkreetse tähtaja saabumisel automaatselt, siis on asjakohatu hageja (hagi p 28) viide kohtupraktikale, mis puudutab eellepingut ja kohustuse täitmise tähtaega. Tagasiostuõigus ei olnud mitte hageja kohustus vaid (tähtajaline) õigus. Paljasõnaline ja ebaõige on hageja (hagi p 9) väide, justkui oleks pooled tagasiostu-õiguse teostamise tähtaga pikendanud. Ei hageja ega kostja 1 ei ole teinud ühtegi tahteavaldust tähtaja pikendamiseks. Vastupidi, 19.04.2019 e-kirjas (hagi lisa 4) ütleb kostja 1 väga selgelt, et tagasiostu tähtaeg lõppes 2013.a: „tähtajad ametlikult juba kõik 6a tagasi läbi.“ Sama seisukohta väljendab kostja 1 enda 07.05.2019 e-kirjas: „kinnitan, et ühtegi kokku-lepet tagasiostuõiguse pikendamise kohta ei ole Lepingu poolte vahel sõlmitud /.../ Samas puudub poolte vahel vastav kokkulepe ka muus vormis“ (hagi lisa 11). Seega hagi lisadeks olevad e-kirjad tõendavad, et kokkulepe tähtaja pikendamise kohta puudub (mitte ei kinnita sellise kokkuleppe olemasolu, mida püüab väita hageja). Asjaolu, et kostja 1 mitu aastat pärast tagasiostuõiguse lõppemist arutas hagejaga Laine kinnistu võimaliku müügi ja selle võimalike tingimuste üle, ei viita kuidagi tähtaja pikendamisele, vaid vastupidi kinnitab, et mingit kehtivat kokkulepet poolte vahel ei ole. Laine kinnistu on hoonestamata (seda kinnitab ka hagi lisa 9 p 1.3; samuti lisa 10 lk 1) ning ligipääs sellele ei ole kuidagi takistatud (puuduvad aiad, väravad vm, vt hagi lisa 10 lk 8). Seega puuduvad võtmed vm, mille üleandmine oleks otsese valduse üleandmiseks vajalik. Metsaääre kinnistul asuvad hooned olid nii kehvas seisukorras (seinad auklikud, aknad katki, vt hagi lisa 7 lk 9), et viide võtmetele on asjakohatu. Samuti ei ole kummalgi kinnistul mingeid mõõdikuid (seda kinnitab mh hagi lisa 9 p 2.1.6, hagi lisa 10 p 8), mille näite oleks vaja fikseerida. Seega on hageja viited Lepingu punktidele 6.4 ja 6.5 asjakohatud. Tagasiostu-õiguse kaotamisel läks kinnistute otsene valdus kostjale 1 üle (AÕS § 36 lg 2: Valduse omandamiseks piisab senise valdaja ja omandaja kokkuleppest, kui omandaja suudab teostada tegelikku võimu asja üle). Lepingu p 6.2 kohaselt oli maksude tasumise kohustus kuni otsese valduse üleandmiseni hagejal. Maamaksu mõlema kinnistu eest on alates 2013.a tasunud kostja 1 ning hageja ei ole nimetatud summasid kostjale 1 hüvitanud. Hageja väidab (hagi p 30-34), et Lepingu p 5.1 on tüüptingimus, mis on VÕS § 35 lg 1 ja § 42 lg 1 alusel tühine. Hageja väide, justkui oleks Lepingu p 5.1 tüüptingimus, on paljasõnaline ja ebaõige. Lepingu sõlmimine oli hageja soov ning Lepingu valmistas hageja valitud notar hageja poolt ette antud tingimustel (lisa 1). Isegi, kui tagasiostuõiguse tähtaeg oleks käesoleval juhul käsitletav tüüptingimusena (millega kostjad ei nõustu), siis ei saaks see olla VÕS § 42 lg 1 alusel tühine.
Hageja seisukoht, justkui oleks kostja 1 pidanud tagasiostuõiguse lõppemiseks millestki taganema, on ebaõige. Seejuures jääb hagi p-st 29 arusaamatuks, millest oleks kostja 1 hageja hinnangul taganema pidanud. Hageja (hagi p-s 27-28) viidatud kohtupraktika puudutab eellepingut ja ei ole seega käesoleval juhul asjakohane. Kuivõrd tagasiostuõigus kui kujundusõigus lõppes 05.03.2013, siis ei toonud hageja ühepoolne 26.04.2019 avaldus tagasiostuõiguse teostamise kohta (hagi lisa 8; mille kostja 1 sai kätte 06.05.2019) kinnistute osas kaasa mingeid faktilisi ega õiguslikke tagajärgi. HAGEJA 26.04.2019 AVALDUS EI VASTA LEPINGULE Isegi, kui tagasiostuõigus ei oleks lõppenud 05.03.2013, siis ei ole hageja tagasiostu-õigust teostanud. Hageja 26.04.2019 avaldus tagasiostuõiguse teostamise kohta ei vasta Lepingule. VÕS § 238 lg 2 kui Lepingu p 5.2 kohaselt tuleb tagasiostuõiguse teostamiseks teha vastav avaldus. Nimetatud avaldus peab vastama Lepingus kokku lepitud tagasiostuõiguse tingimustele. Kui tehtud avaldus ei vasta poolte poolt algselt kokku lepitud tingimustele, siis müügilepingut ei teki. Lepingu p-s 5.1 leppisid pooled kokku, et tagasiostuhinnaks on 28 418 eurot ja 75 senti, millele lisandub iga kuu intress 2% nimetatud summalt. Lepingu p 5.4 kohaselt: „MÜÜJA kohustub tagasiostuhinna koos kogunenud intressidega tasuma OSTJALE hiljemalt asjaõigus-lepingu sõlmimise päevaks või hoiustama asjaõiguslepingut tõestava notari notarikontole enne asjaõiguslepingu sõlmimist.“ 2% summalt 28 418,75 eurolt on 568,375 eurot. 26.04.2019 seisuga oli Lepingu sõlmimisest möödunud üle 85 kuu. Intress 86 kuu eest (kuna arvestus käis kuu kaupa) oleks 48 880,25 eurot (s.o 568,375x86). Seega Lepingujärgne tagasiostuhind oleks 26.04.2019 olnud üle 77 299 euro. Enda 26.04.2019 avalduses on hageja väljendanud valmidust tasuda kostjale 1 summa 21 377,60 eurot (vt hagi lisa 8 p 1.7 ja 1.9 – hageja väited kahju tekitamise osas on ebaõiged ja alusetud ning seega ei toonud hageja tasaarvestusavaldus kaasa mingeid õiguslikke ega faktilisi tagajärgi). Hageja ei ole avaldanud soovi osta kinnistu tagasi Lepingus kokku lepitud hinnaga. Lisaks on ebaõige avalduse p-s 1.10 märgitu, justkui oleks kostja 1 koormanud Kinnistu 1 pärast Lepingu sõlmimist hüpoteekidega. Hagiavalduse p-s 17-18 ja p 40 võtab hageja omaks, et nimetatud väide on vale – nimetatud hüpoteegid läksid kostjale 1 üle Lepingu alusel. Seega ei ole tegemist kostja 1 poolse täiendava käsutusega, mille kõrvaldamise kohustus kostjal 1 Lepingu p 5.6 alusel oleks. Eeltoodust tuleneb, et hageja 26.04.2019 avaldus tagasiostuõiguse teostamise kohta ei vasta Lepingule ning selle alusel ei oleks võlaõiguslikku müügilepingut tekkinud ka juhul, kui tagasiostuõigus ei oleks lõppenud. TAGASIOSTUÕIGUSEL PUUDUS ASJAÕIGUSLIK TOIME, OMAND ON KOSTJALE 2
Isegi, kui tagasiostuõigus ei oleks lõppenud ja hageja oleks tagasiostuõigust kehtivalt teostanud, siis ei saa hageja nõuda kostjatelt Laine kinnistu omandi üleandmist. Tagasiostuõigusel on üldjuhul üksnes võlaõiguslik toime. Eelmärget hageja kasuks, millega oleks saanud anda tagasiostuõigusele asjaõigusliku toime, käesoleval juhul hageja soovil ei seatud (Lepingu p 5.7: „MÜÜJA ja OSTJA on kokku leppinud, et käesoleva lepingu alusel ei tehta kinnistusraamatusse omandamist tagavat eelmärget MÜÜJA kasuks. MÜÜJA nõustub nimetatud tingimusega ja ei taotle enda kandmist kinnistusraamatusse õigustatud isikuna. MÜÜJA kinnitab, et ta on teadlik eelmärke olemusest ning riskidest, mida toob kaasa eelmärke kinnistusraamatusse kandmata jätmine“). Kuivõrd tagasiostuõigusel puudus asjaõiguslik toime, on kostja 1 ja kostja 2 vaheline 29.04.2019 asjaõigusleping ning Laine kinnistu käsutamine kehtiv. Kinnistu omand on kostjale 2 kehtivalt üle läinud ning kinnistusraamatu kanne on õige. 6(13)
Hageja väidab, et kostja 1 ja kostja 2 vahelise müügilepingu sõlmimise eesmärgiks oli välistada Laine kinnistu tagastamist hageja 26.04.2019 avalduse alusel ning seetõttu on tehing TsÜS § 86 lg 1 alusel tühine. Hageja väide on vale. Kostjate vaheline tehing kehtib ja kostja 2 on saanud Laine kinnistu omanikuks. Esiteks on ebaõige hageja (hagi p 39, 40 ja 44) väide, justkui oleks kostjad tegutsenud kooskõlastatult eesmärgiga välistada Laine kinnistu tagasisaamine hageja poolt. Kostja 1 sai hageja 26.04.2019 avalduse kätte alles pärast kostjaga 2 müügilepingu sõlmimist. Seega ei saanud kostjate vahelisel müügilepingul olla hageja väidetud eesmärki9. Ebaõige on hageja väide, justkui oleks kostja 1 saanud hageja 26.04.2019 avalduse kätte samal päeval, kuivõrd aadress, millele avaldus edastati ([email protected]) on seotud kostja 1 tööga. Esiteks, nagu hageja ise hagi p-s 39 märgib, töötab kostja 1 Merkos, seega ei ole viidatud meiliaadress kostja 1 põhitööga seotud meiliaadress, mida kostja 1 igapäevaselt vaataks või kasutaks. Teiseks, oli 26.04.2019 reedene päev ning avaldus on notari poolt allkirjastanud kell 13.40 ehk reede pärastlõunal. Kostjate vaheline müügileping on sõlmitud 29.04.2019 ehk järgmisel tööpäeval. Nimetatu kinnitab, et kostja 1 ei olnud 29.04.2019 müügilepingu sõlmimisel hageja 26.04.2019 avaldusest teadlik. Kõik hageja etteheited kostja 2 aadressil on selgelt alusetud – kostja 2 ostis kostjalt 1 kinnistu, mille kostja 1 oli kinnistusraamatu kohaselt omandanud juba märtsis 2012, ning maksnud selle eest kokku lepitud müügihinna. Teiseks, nagu ülalpool (alajaotus 5) märgitud, ei vastanud hageja 26.04.2019 avaldus Lepingule, mistõttu hagejal ei olnud kostja 1 vastu asjaõiguslepingu sõlmimise ja Laine kinnistu omandi üleandmise nõuet. Kolmandaks, ei saa tehing olla TsÜS § 86 alusel tühine põhjusel, et tehing rikub käsutuskeeldu – vastasel juhul muutuks TsÜS § 88 sisutühjaks. Lisaks on käsutustehing neutraalne ega saa üldjuhul olla TsÜS § 86 alusel tühine (RKTKo 3-2-1-140-07 p 31: Käsutustehinguna on asjaõigusleping omandi üleandmise kohta õiguslikult neutraalne ja ei saa seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade kommetega ning sel põhjusel tühine). Kuivõrd kostja 2 on saanud Laine kinnistu omanikuks, siis on hageja nõuded kostja 2 vastu (hageja taotlus 2) alusetud – hageja ei saa nõuda kostjalt 2 omandi üleandmist ega omanikukannete muutmist. Kinnistusraamatu kanne on õige. Samuti ei saa hageja nõuda omandi üleandmist ega omanikukannete muutmist kostjalt 1 (hageja taotlus 3), kuivõrd kostja 1 ei ole enam Laine kinnistu omanik. Isegi, kui kohustus oleks olemas, oleks selle täitmine võimatu (VÕS § 108 lg 2 p 1). Seega tuleb hageja nõuded 2 ja 3 jätta rahuldamata. HAGEJA EI SAAKS NÕUDA LAINE KINNISTU TASUTA ÜLEANDMIST JA
Isegi, kui tagasiostuõigus ei oleks lõppenud ning hageja oleks tagasiostuõigust kehtivalt teostanud, ei saaks hagi ikkagi rahuldada. Hagiavalduses esitatud nõuded on suunatud Laine kinnistu tasuta üleandmisele. Sellist nõuet ei oleks hagejal kostjate vastu ka juhul, kui tagasiostuõigus ei oleks lõppenud, hageja oleks seda kehtivalt teostanud ning Laine kinnistu omand ei oleks kostjale 2 kehtivalt üle läinud. Lepingu p-s 5.1 leppisid pooled kokku kinnistute tagasi ostmise õiguses ning tagasiostuhinnaks 28 418 eurot ja 75 senti, millele lisandub iga kuu intress 2% nimetatud summalt. Lepingu p 5.4 kohaselt: „MÜÜJA kohustub tagasiostuhinna koos kogunenud intressiga tasuma OSTJALE hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks.“ Kuni ostuhinna tasumise kohustuse täitmiseni oleks kostjal 1 õigus keelduda asjaõigus-lepingu sõlmimisest VÕS § 111 lg 1 alusel. Igakülgse õiguskaitse huvides, keeldub kostja 1 (alternatiivse vastuväitena) hageja nõuete täitmisest kuni Lepingu p-s 5.1 kokku lepitud summade tasumiseni (s.o 26.04.2019 avalduse seisuga 77 299 eurot). Seega alternatiivselt (juhul, kui kohus peaks leidma, et hageja nõuded 2-3 tuleks rahuldada), paluvad kostjad VÕS § 111 lg 7 ja § 110 lg 5 alusel määrata otsuse resolutsioonis, et kostjaid kohustatakse hageja nõudeid täitma vaid juhul, kui 7(13)
hageja on esmalt tasunud kostjale 1 summa 77 299 eurot (või alternatiivselt kohtu poolt tuvastatud summa) 10. Hüpoteekide kustutamise nõue (hagi nõue 4) on alusetu. Hageja ei ole viidanud ühelegi õiguslikule alusele, millele ta nõue tugineb. Hagiavalduse p-s 17-18 ja 40 võtab hageja omaks, et Laine kinnistule seatud hüpoteegid läksid kostjale 1 üle Lepingu alusel. Seega ei ole tegemist kostja 1 poolse täiendava käsutusega, mille kõrvaldamise kohustus kostjal 1 Lepingu p 5.6 alusel oleks. Seega on hageja hüpoteekide kustutamise nõue (hageja taotlus 4) alusetu. Hageja poolt kostjale 1 tasutust kuuluks 20 500 eurot omakorda tagastamisele kostjale 2.
Kuivõrd tagasiostuõigus oli lõppenud, ei olnud kostjal 1 enam kohustust kinnistuid hagejale tagasi müüa. Seega kinnistute võõrandamisega kolmandatele isikutele ei rikkunud kostja 1 ühtegi kohustust hageja suhtes. Seetõttu on hageja kahjunõue alusetu. Kui kohus peaks siiski leidma, et Laine kinnistu tagasiostuõigus ei olnud lõppenud ja kostja 1 on tagasimüügi kohustust rikkunud, siis on hageja kahjunõue ikkagi alusetu. Ebaõige on hageja seisukoht (hagi p 19.a ja 49), justkui oleks kinnistute väärtus talle tekkinud kahju. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 5 kohaselt tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui kasu maha arvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga. Hageja väidete kohaselt on kostja 1 rikkunud Laine kinnistu hagejale tagasimüümise kohustust. Seega, juhul, kui kostja 1 ei oleks väidetavat kohustust rikkunud, oleks hageja saanud Laine kinnistu tagasi osta. Lepingu p-s 5.1 leppisid pooled kokku, et tagasiostuhinnaks on 28 418 eurot ja 75 senti, millele lisandub iga kuu intress 2% nimetatud summalt. 2% summalt 28 418,75 eurolt on 568,375 eurot. 26.04.2019 seisuga oli Lepingu sõlmimisest möödunud üle 85 kuu. Intress 86 kuu (kuna arvestus käis kuu kaupa) eest oleks 48 880,25 eurot (s.o 568,375x86). Seega Lepingujärgne tagasiostuhind oleks 26.04.2019 seisuga 77 299 eurot (s.o 28 418,75 + 48 880,25). Laine kinnistu väärtus on hageja väidete kohaselt 31 000 eurot (hagi p 49). Nimetatud summast tuleks maha arvata hageja poolt säästetu ehk summa, mille hageja oleks Lepingu kohaselt pidanud kinnistu tagasiostmiseks kostjale 1 tasuma. Nimetatud summa ületab Laine kinnistu väärtuse. Seega ei ole hagejale kahju tekkinud. Isegi, kui Metsaääre kinnistu väärtus (8900 eurot või hageja väidetud 18 000 eurot, vt hagi lisa 8 p 1.7) Lepingujärgsest tagasiostuhinnast maha arvestada, siis ületab tagasiostuhind ikkagi Laine kinnistu hageja väidetud väärtuse. Eeltoodust tulenevalt on hageja kahjunõue alusetu. Isegi, kui kostja 1 oleks tagasimüügi kohustust rikkunud, ei ole hagejale kahju tekkinud. Ebaõige on hageja (hagi p 52) väide, justkui oleks kostja 1 rikkunud kohustust tahtlikult. Isegi, kui kohus peaks leidma, et kostjal 1 oli Laine kinnistu tagasimüügi kohustus ja ta on seda rikkunud, ei ole tegemist tahtliku rikkumisega – kostja 1 tegutses teadmises, et hageja tagasiostuõigus on ammu lõppenud.
Hageja ei ole kostjale 1 kinnistute tagasiostmise eesmärgil midagi tasunud. Seega on hageja alusetu rikastumise nõue kostja 1 vastu alusetu. Hageja väide, et hagi lisa 4 kajastuv 30.11.2012 makse on seotud 26.04.2019 (ehk 6,5 aastat hiljem tehtud) avaldusega tagasiostu-õiguse teostamise kohta, on ka eluliselt ebausutav. Lisaks oleks nõue, mis on suunatud 30.11.2012 tasutu tagasinõudmisele, tänaseks aegunud (TsÜS § 151 lg 1). Kostjad esitavad käesolevaga aegumise vastuväite ning paluvad kohtul aegumist arvestada (TsÜS § 143). 8(13)
Puudub vaidlus, et 28.11.2012 andis kostja 1 hagejale laenu summas 11 000 eurot. Hageja on võtnud nimetatud asjaolu omaks enda 10.05.2019 kirjas („Ostja poolt Müüjale Lepinguväliselt 28.11.2012 antud laenu summas 11 000 eurot koos seadusjärgse intressiga,“ vt hagi lisa 12). Ka 26.04.2019 notariaalse avalduse p-s 1.14 on hageja võtnud omaks, et tal on lisaks võimalikele Lepingust tulenevatele kohustustele kostja 1 eest 11 000 eurone võlg (avalduse lk 3 ülal: „Lepinguväliselt S. S.ile võlgnetava üksteist tuhat (11 000) eurot).“ S. S. 30.11.2012 makse (hagi lisa 4, maksekorraldus nr 745, selgitusega „AE“) oli kostja 1 poolt hagejale antud 11 000 eurose laenu, intressi ja laenuga seotud kulude tagasimakse. Kostja 1 jaoks on üllatuslik hagiavalduses esitatud väide, justkui oleks see makse tehtud Lepingu alusel Kinnistute tagasiostmise eesmärgil. Selleks ajaks ei olnud hageja ju tagasiostuavaldust teinud ega teinud seda ka järgnevate kuude (ega ka aastate) jooksul. Igakülgse õiguskaitse huvides teeb kostja 1 käesolevaga protsessuaalse tasaarvestuse avalduse (juhuks, kui kohus peaks hageja rahalise nõude kostja 1 vastu mingis ulatuses rahuldama ning leidma, et 18 000 eurone makse ei olnud kostja 1 poolt hagejale antud laenu tagasimakse), millega tasaarvestab võimalikud kohtu poolt kostjalt 1 hageja kasuks välja mõistetavad summad enda nõudega 28.11.2012 antud laenu (summas 11 000 eurot) tagastamise ning sellest kogunenud intressi ja viiviste (28.04.2020 seisuga kogusummas 19 580 eurot) tasumise nõudega kohtu poolt kostjalt 1 hageja kasuks välja mõistetavaga kattuvas ulatuses.
VÕS § 239 kohaselt tagasiostuõigust võib teostada kinnisasjade puhul kümne aasta, muude asjade puhul aga kolme aasta jooksul tagasiostuõiguse tingimuse kokkuleppimisest. Tegemist on õigust lõpetava tähtajaga, st peale lepingus märgitud tähtaja (saabus 05.03.2013) möödumist, kaotas hageja müüjana 06.03.2013 tagasiostuõiguse.
seega ei toonud hageja tasaarvestuse avaldus kaasa mingeid õiguslikke ega faktilisi tagajärgi). Hageja ei ole avaldanud soovi osta kinnistu tagasi Lepingus kokku lepitud hinnaga.
esindajad ei esitanud vastuväidet enne kohtuistungit ega ka 09.09.2020 kohtuistungil. Tulenevalt TsMS § 333 lg-st 2 ei saa hageja enam vastuväidet esitada. Ebaõige on hageja (vastuväite p 9) väide, justkui ei oleks kohus võimaldanud hagejal esitada kostjate 28.04.2020 menetlusdokumendi osas oma seisukohti ega täiendavaid tõendeid. Kostjad esitasid enda vastuse hagiavaldusele 28.04.2020, sh edastas kostjate esindaja vastuse samal päeval ka hageja esindajatele. 29.05.2020 edastas kohus pooltele kohtukutsed 09.09.2020 istungile. Maakohus on seisukohal, et hagejal oli piisavalt (üle nelja kuu) aega kostjate 28.04.2020 vastuse osas seisukoha kujundamiseks ja koostamiseks ning võimalike tõendavate tõendite ja taotluste esitamiseks. Hageja (vastuväite p 25) väide, justkui oleks menetlusosaline kohustatud järgima TsMS § 329 lg 2 sätestatud tähtaega pärast kohtu poolt selgitamiskohustuse täitmist, on vastuolus kehtiva õigusega. TsMS § 329 lg 1 kohaselt peavad menetlusosalised menetluses esitama oma avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on menetluse kiireks ja õigeks lahendamiseks vajalik. TsMS § 396 annab kohtule õiguse määrata eraldi tähtaeg kostja vastuse suhtes seisukoha esitamiseks, mitte ei kohusta selleks. Kui kohus eraldi tähtaega ei määra, tuleb lähtuda seaduses sätestatud tähtaegadest. Seega pidi hageja esitama enda seisukohad ja taotlused nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab. Hageja seda ei teinud ega esitanud ka taotlusi täiendavate tõendite kogumiseks. Maakohus ei nõustu ka hageja vastuväitega, et kohus on rikkunud selgitamiskohustust. Menetluskulude jaotis ja kindlaks määramine
20m, 6) vaidluse materjalide ülevaatamine istungiks ja hindamaks täiendavate tõendite ja/või seisukohtade (või vastuhagi) esitamise vajadust enne istungit 1h 00m, 7) kohtuistungiks ettevalmistumine, menetluskulude nimekirja ja taotluse koostamine istungil esitamiseks 2h 00m, 8) esindamine kohtuistungil, suhtlemine klientidega seoses istungi käigu ja edasise menetlusega 4h 00m, 9) tutvumine 09.09.2020 kohtuistungi protokolliga 30m, 10) tutvumine hageja 21.09.2020 vastuväitega kohtu tegevusele ja taotlusega menetluse uuendamiseks ning kohtu 23.09.2020 kirjaga, olukorra õiguslik analüüs, seisukoha koostamine taotluse osas 4h 40m, kostjate seisukoha lõppteksti koostamine, allkirjastamine ja esitamine kohtule 1h 30m. Esindajad märgivad, et arvestades vaidluse õiguslikku keerukust ning õigusteenuse mahtu on õigusabikulud vajalikud ja põhjendatud. Vandeadvokaat Marika Oksaar tunnitasumäär on 180 eurot/tund (s.o 150 eurot/tund + käibemaks 20%) ning Urmas Volens tunnitasumäär 198 eurot/tund (s.o 165 eurot/tund +käibemaks 20%). Riigikohus on pidanud mõistlikuks õigusabi tunnihinnaks 2011-2012.a menetluses 153 eurot (11.02.2015 lahend 3-2-1-115-14, p 14), 20132014.a 193,20 eurot (03.03.2015 lahend 3-3-1-82-14, p 28) ja 2016-2017.a 170 eurot (27.02.2017 lahend 3-2-1-159-16 p 24). Üldist hindade tõusu arvestades on põhjendatud ka õigusteenuse hind käesolevas (2019.a lõpus alanud) vaidluses. Kuna kostjad on füüsilised isikud, kes ei ole käibemaksu-kohustuslased, siis välja mõista menetluskulud koos käibemaksuga ning välja mõista A. E.ilt S. S. kasuks 3769,50 eurot ja M. M. kasuks 3769,50 eurot ning viivis vastavalt TsMS § 177 lg-le 4 alates menetluskulude hüvitise suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni lahendi täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teisest lausest tulenevas määras. TsMS § 175 lg 1 kohaselt peab kohus hindama esindamisele kulunud aega, kuid ka ühe tööühiku hinda, s.o esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust. Riigikohus on selgitanud, et üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (vt nt Riigikohtu 13. novembri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-13, p 25). Riigikohtu senises praktikas on mh põhjendatuks ja vajalikuks peetud tunnitasu 153 eurot ilma käibemaksuta (11.02.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 14), 156 eurot koos käibemaksuga (26.04.2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-34-17, p 15)“, 175 eurot ilma käibemaksuta (13.05.2020 otsus 2-1713190, p 18). Kohus leiab, et kostjate esindajate Marika Oksaar tunnitasumäär 180 eurot/tund (s.o 150 eurot/tund + käibemaks 20%) ning Urmas Volens tunnitasumäär 198 eurot/tund (s.o 165 eurot/tund +käibemaks 20%) on antud vaidluses põhjendatud ning tegemist on keskmisest keerukama õigusvaidlusega, mis kohustas esindajaid tavapärasest mahukamat eeltööd tegema. TsMS § 177 lg 2 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kostjad on vastava taotluse kohtule esitanud. Tulenevalt eeltoodust mõistab kohus välja hagejalt A. E.ilt kostjate S. S. kasuks 3769,50 eurot ja M. M. kasuks 3769,50 eurot ning viivise alates menetluskulude hüvitise suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni lahendi täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teisest lausest tulenevas määras. Menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1). /allkirjastatud digitaalselt/ Olev Mihkelson/ kohtunik 13(13)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.