3.Välja mõista United Partners Property OÜ-lt ja Riia 132 OÜ-lt solidaarselt Projector OÜ kasuks sissenõutavaks muutunud viivis alates 15.10.2019. a kuni 03.01.2020. a summas 185,33 eurot.
4.Välja mõista United Partners Property OÜ-lt ja Riia 132 OÜ-lt solidaarselt Projector OÜ kasuks sissenõutavaks muutunud viivis alates 04.01.2020. a kuni 07.10.2020. a summas 384,40 eurot.
5.Välja mõista United Partners Property OÜ-lt ja Riia 132 OÜ-lt solidaarselt Projector OÜ kasuks viivis põhinõudelt (s.o. 5 510,30 eurot) alates 08.10.2020. a kuni kohtuotsuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulude jaotus
1.Menetluskulud jätta solidaarselt United Partners Property OÜ ja Riia 132 OÜ kanda.
2.Välja mõista United Partners Property OÜ-lt ja Riia 132 OÜ-lt solidaarselt menetluskulud summas 4 097 eurot Projector OÜ kasuks.
3.Käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb United Partners Property OÜ-l ja Riia 132 OÜ-l solidaarselt tasuda Projector OÜ-le hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (s.o 4097 eurot) viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Asjaolud ja hageja nõue
1.Kohtule 03.01.2020. a esitatud hagiavalduse kohaselt on Projector OÜ ehitustehnilise nõustamise, ehitusjuhtimise ja omanikujärelevalve teenuste alal tegutsev ettevõte, kelle tegevusvaldkonda kuulub mh hoonete tehnilise auditi teenuse osutamine. 07.08.2019 pöördus OÜ United Partners Property e-kirja teel OÜ Projector poole sooviga alustada läbirääkimisi Tartus asuvate Riia mnt 132 ja Riia mnt 130 kinnistutel asuvate hoonetele tehnilise auditi teenuse tellimiseks hagejalt.
2.Hageja edastas saadud pöördumise peale 09.08.2019 e-kirja teel hinnapakkumise, milles teavitas kostjat I: ,,Mõlema objekti peale kõik kokku meie tavapärase mahuga tehnilise auditi teenuse hind on 8700 eurot, lisandub käibemaks. Raportid saame koostada Tellija soovil kas inglise või eesti keeles’’.
3.Pooled pidasid e-kirja teel läbirääkimisi teenuse osutamise aja ja hinna suhtes ning 30.08.2019 teavitas hageja kostjat I, et objektide ülevaatus on hagejal võimalik teostada vahemikus 09.09.2019 – 13.09.2019 ning vastava raporti on hageja valmis esitama 4 nädalat pärast tellimust kuid mitte varem kui 30.09.2019.
4.Kostja I kinnitas tellimuse 03.09.2019 e-kirja teel: ,,Tere, paneme siis need ajad lukku. Oleme kokku leppinud, et Projector teeb TDD raporti Tartus asuvatele hoonetele aadressidel Riia 130 ja Riia 132 hinnaga 8700 eurot + KM’’. Hageja vastas kostja I ekirjale samal päeval: ,,Tänan tellimuse eest. Meie poolt on kontaktisikuks R J; ülevaatused kohapeal teostab meie
meeskond 12 või 13 september, täpse aja täpsustame jooksvalt; me koostaks ühtse ühise raporti eesti keeles, kus on mõlemad hooned käsitletud.’’ Sellega sõlmisid hageja ja kostja I käsunduslepingu, mille esemeks oli OÜ Projector poolt teostatav tehniline audit Tartus asuvate Riia 130 ja Riia 132 hoonete kohta.
5.Vastavalt eelnimetatud lepingule teostas hageja tehnilise auditi teenuse osutamise käigus visuaalse ülevaatuse kinnistutel asuvatele hoonetele ja seonduvale dokumentatsioonile ning hindas hoonete osade ja süsteemide olukorda ja vajalikke remonte arvestades, et hoone kasutusotstarve ei muutu. Vaatluse järgselt andis hageja erapooletu eksperthinnangu lepingus nimetatud objektide tehnilisele seisundile koos hinnanguliste rekonstrueerimise maksumustega.
6.Osutatud teenuse tulemusena edastas hageja 03.10.2019 e-kirja teel kostjale I auditi käigus koostatud raportid Riia 130 ja Riia 132 objektidele ning edastas lepinguga osutatud teenuse eest 30.09.2019 väljastatud arve nr 1787 kostja I soovil OÜ-le Riia 132. Vastavalt väljastatud arvele tuli OÜ-l Riia 132 saadud tehnilise auditi raportite eest hagejale maksta € 10 440 (sisaldab KM). Tasunõue muutus sissenõutavaks tähtpäeva möödumisel 15.10.2019. Kostja I ei esitanud hageja 03.10.2019 saadetud raportite ega osutatud teenuse kohta pretensioone. Kostja I palus saadetud raportite peale hagejal arve vormistada ja andis loa osutatud teenust hageja veebilehel avalikult reklaamida. Sellega kinnitas kostja I töö kättesaamist ja osutatud teenuse eest tasu maksmise kohustust.
7.Käesoleva hagi esitamise aja seisuga on hageja poolt väljastatud arve nr 1787 vaatamata hageja korduvatele meeldetuletustele endiselt tasumata. Kostja I esindaja on telefoni teel võlga tunnustanud ja lubanud ära maksta. Lubadustele vaatamata on võlg käesoleva ajani tasumata. Vastavalt kostja I poolt 04.10.2019 e-kirjas väljendatud tahtele vormistas hageja nimetatud arve kostjale II ning seega on kostja II VÕS § 178 lg 2 kohaselt kohustusega ühinenud. Seega vastutavad arve tasumise ning tasumata jätmisel kaasnevate õiguslike tagajärgede eest mõlemad kostjad VÕS § 178 lg 4 alusel solidaarselt ning arve maksetähtaja möödumisel, so 15.10.2019 muutus arve nr 1787 sissenõutavaks nii kostja I kui ka kostja II vastu.
8.Hageja edastas e-kirja teel 03.12.2019 lepingulise esindaja vahendusel kostjale I ning kostjale II nõudekirja, milles selgitas kostjatele õiguslikku olukorda (sh võlgnevusest tekkivat solidaarset vastutust) ning esitas kostjale II nõude rahalise kohustuse viivitamatuks täitmiseks.
9.Kostja II edastas hageja nõudekirjale e-kirja teel 13.12.2019 vastuse, milles ei vaidlustanud teenuse tellimist hagejalt, vaid esitas üksnes paljasõnalisi ja asjakohatuid vastuväiteid Riia 130 ja Riia 132 objektidele hageja koostatud raportite kohta. Vastuses asus kostja II asus üllatuslikult väitma, et raportid ei vasta lepingutingimustele seetõttu, et kostjal II ei õnnestunud lepingus nimetatud objektide rahastamiseks pangalt laenu saada. Kostja II tegi hagejale ettepaneku maksta üksnes 33% kokkulepitud tasust, so € 2900 (+km).
10.Hageja edastas eelnevale nõudekirja vastusele 18.12.2019 täiendava seisukoha, milles ei nõustunud kostja II pakkumisega ja lükkas ümber kõik kostja II esitatud paljasõnalised väited võimalike puuduste kohta koostatud raportites. Poolte vahel ei ole suuliselt ega kirjalikult kokku lepitud, et tellitud tehnilise auditi teenuse nõuetekohase täitmise eelduseks oleks tellija poolt Riia 130 ja Riia 132 hoonete ostmiseks laenu saamine. Kostja I ei vaidlustanud käsundi täitmist ja seega on arves kajastatud summa € 10 440 (sisaldab KM) sissenõutav. Nimetatud vastusega määras hageja kostjale II võlgnevuse likvideerimiseks täiendava tähtaja 26.12.2019
ning teavitas kostjaid sellest, et nimetatud tähtajaks tasumata jätmisel pöördub OÜ Projector oma õiguste kaitseks kohtusse.
11.Kostjad ei ole arvet tasunud ja on seega alates 15.10.2019 rikkunud käsunduslepingust tuleneva tasu maksmise kohustust. Kostjate lepingu rikkumisest tulenevalt esitab hageja käesolevas hagiavalduses kostjate vastu täitmisnõude lepingus kokkulepitud tasu saamiseks summas € 10 440 (sisaldab KM) (aluseks arve nr 1787) koos viivistega.
12.Tulenevalt VÕS §-st 619 kohustub käsundiandja maksma käsundisaajale lepingus kokkulepitud tasu. Lähtudes VÕS § 76 lg-st 1 tuleb kohustused täita ranges vastavuses lepingust ja seadusest tulenevate nõuetega. Seega tuli hageja poolt kostjale II väljastatud arve nr 1787 tasuda tähtaegselt 14.10.2019.
13.VÕS § 178 lg 2 järgi võib kolmas isik (Riia 132 OÜ) kohustusega ühinemise kokku leppida võlausaldaja või võlgnikuga. Käesoleval juhul on leping sõlmitud hageja ja kostja I vahel, kes vastavalt 04.10.2019 väljendatud tahtele e-kirjas palus hagejal arve vormistada OÜ-le Riia 132. Seega on Riia 132 OÜ (kolmas isik) ja United Partners OÜ (võlgnik) kokku leppinud kohustusega ühinemise ja vastutavad tasu maksmise kohustuse rikkumise eest VÕS § 178 lg 4 alusel hageja ees solidaarselt.
14.Käesoleval juhul on kostja I ja kostja II arvest nr 1787 tuleneva võlgnevuse tasumata jätmine Lepingu mittekohane täitmine VÕS § 100 tähenduses ning hagejal on õigus nõuda kostjatelt vastavalt VÕS § 101 lg 1 p-le 1 ja § 108 lg-le 1 kohustuse täitmist solidaarselt.
15.Kostjale I esitatud raportid kajastavad piisava põhjalikkusega hoonete ülevaatust, hoonete seisukorda ja hoonete võimalikku remondivajadust. Hageja tehtud töö ja esitatud raportid vastavad üldtunnustatud kutseoskuste tasemele (VÕS § 620 lg 2 teine lause).
16.Vastavalt VÕS § 621 lg-le 1 ei või käsundiandja anda üksikasjalikke juhiseid käsundi täitmise viisi ega tingimuste suhtes, kui käsundisaaja peab käsundi täitma oma erialastele teadmistele või võimetele tuginedes. Käesoleval juhul pidi käsundisaaja käsundi täitma tuginedes ehitustehnilistele eriteadmistele, seega ei ole käsundiandjal õigus käsundisaajale ette kirjutada mida ja kuidas ta raportis peab kajastama. Asjaolu, et raportis kajastatu ei vasta käsundiandja ettekujutusele või soovidele, ei anna õiguslikku alust tasu maksmisest keeldumiseks.
17.Hageja on tehnilise auditi teenuse osutanud käsundi laadist tuleneva piisava vajaliku hoolsusega (VÕS § 620 lg 1), st koostanud Riia 130 ja Riia 132 objektidele tehnilise auditi käigus raportid üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel tavapärases tehnilise auditi mahus. Muid kohustusi teenuse osutamisel peale vajaliku hoolsuse ja üldiselt tunnustatud kutseoskuste järgimise Projector OÜ-l lepingust ega seadusest tulenevalt ei olnud ning tellija vastuväited raportite eesmärgile mittevastavusest ei ole asjakohased. Seega ei esine käesoleval juhul kostja I ega kostja II vastutust välistavaid asjaolusid, samuti puuduvad rikkumist vabandavad asjaolud. Eeltoodust tulenevalt on hagejal kostja I ja kostja II vastu täitmisnõue arve nr 1787 ja VÕS § 619 alusel summas € 10 440 (sisaldab KM), mille hageja palub kostjalt I ja kostjalt II solidaarselt välja mõista koos viivistega. Hageja arvestab oma kostja vastu suunatud nõuetelt viivist VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras, millele vastab 8% aastas. Hageja väljastatud arve nr 1787 (lisa 5) maksetähtaeg möödus 14.10.2019. Seega peab hageja võimalikuks täitmisnõude puhul arvestada viivist alates 15.10.2019, so maksetähtaja möödumisest. Kostjate vastus
18.Kostjad vaidlevad 04.05.2020. a esitatud vastuses hagile vastu. Kostja I pidas alates 2019. a algusest läbirääkimisi ASiga United Asset Management Tartus aadressidel Riia 130 ja Riia132 asuvate hoonete ostmiseks. Nimetatud hooneid müüdi koos, kuid hoonete koguväärtusest moodustas aadressil Riia 132 asuv hoone ca 90%, mistõttu tuginevad kostjad oma vastuses vaid selle hoone tehnilise ülevaatuse raportiga seotud asjaoludele. Samuti olid puudused Riia 132 asuva hoone tehnilise ülevaatuse raportis põhjus, miks hoonete müügileping jäi sõlmimata.
19.Alates 2019. a kevadest pidas kostja I läbirääkimisi ASiga LHV Varahaldus hoonete ostu rahastamiseks hoonete omandaja (kostja II) poolt väljalastavate võlakirjade märkimise teel. AS LHV Varahaldus poolt oli võlakirjade märkimise üheks eeltingimuseks kaasajastatud tehnilise ülevaatuse raporti esitamine ASile LHV Varahaldus, kuivõrd eelmine tehnilise ülevaatuse raport, mis oli valmistatud AS Telora-E poolt, pärines 1. juunist 2016.
20.Kostjad ei vaidlusta tehnilise ülevaatuse tellimise fakti hagejalt ning sellel eesmärgil lepingu sõlmimist hagejaga, kuid loevad, et poolte vahel sõlmiti töövõtuleping, mitte käsundusleping, sest leping oli suunatud kindla tulemuse saavutamisele, ehk tehnilise ülevaatuse raporti üleandmisele kostjatele, mitte selle hoonete tehnilise seisukorra hindamise teenuste osutamisele.
21.Kostjatel ei ole eriteadmisi hoonete tehnilise seisukorra hindamiseks, kuid nad olid teadlikud, et alates AS Telora-E poolt koostatud raporti koostamisest ei ole esinenud asjaolusid, mis tingiks hoonete tehniline seisukorra olulist muutust, samuti oli seda võimalik järeldada kahe raporti valmimise vahelise ajaperioodi väikese pikkuse tõttu. Samuti oli teada asjaolu, et AS LHV Varahaldus tingimustele vastaks raport, mis oma sisult ja vormilt oleks koostatud sarnaselt AS Telora-E raportile.
22.Kostjad ei vaidlusta raporti esitamist kostjale I 3. oktoobril 2019.a. Ootuspäraselt juhiti raportis tähelepanu peamiselt samadele puudustele, mis sisaldusid juba 2016.a valminud raportis (raportis tehtud tähelepanekute võrdlus on toodud lisas 2).
23.Kostja I edastas 3. oktoobril 2019.a tehnilise ülevaatuse raporti ASile LHV Varahaldus, kes juhtis veel samal päeval tähelepanu raportis kajastuvale investeerimis- ja remondivajaduse summalisele suurusele. Vaatamata sellele, et hageja raportis juhiti tähelepanu samadele asjaoludele, millele oli varasemalt tähelepanu juhtinud AS Telora-E, oli hageja raportis samade objektide osas toodud oluliselt suurem remondi- ja investeerimisvajadus, mis ei saanud olla tingitud asjaoludest, mis leidsid aset pärast AS Telora-E raporti valmimist. Pärast konsulteerimist hoonete müüjaga ning erinevate ehitussektoris tegutsevate isikutega, said kostjad kinnituse, et raportis toodud remondi- ja investeerimisvajadus oli kajastatud vastavate tööde tegeliku hinnaga võrreldes oluliselt ülepaisutatud mahus. Kostja I vastus ASile LHV Varahaldus on toodud lisas 4.
24.Kostja teavitas hagejat suuliselt raportis esinevatest selgitamist vajavatest asjaoludest ja võimalikest puudustest e mittevastavusest lepingutinguimustele, lisaks osalesid hageja esindajad kostja I kutsel kohtumisel AS LHV Varahaldus esindajatega 9. oktoobril 2020.a, kus käsitleti üksnes hoonete investeeringuvajaduse teemat. Samuti, arvestades hageja soovimatust raporti teemal pärast selle kostjatele üleandmist suhelda, palusid kostjad raportis toodud järelduste selgitamisel abi ka hagejaga emaettevõtja esindajalt (Lisa 5).
25.9. oktoobril 2019.a toimunud kohtumisel lisasid kostja selgitused nii kostjas kui tehingu võimalikus rahastajas üksnes ebakindlust raporti järelduste ja hinnatavate hoonete osas. Kohtumisel hageja esindajate poolt suuliselt antud selgituste kohaselt oleks hinnatud hoonete sihtotstarbeline kasutamine võimalik nii investeeringuid üldse tegemata, kui ka investeerides sellesse 1500 eurot ruutmeetri kohta, mis koguinvesteeringuna ületaks 13 miljonit eurot. Kostjad sõlmisid lepingu hoone tehnilise seisukorra eksperthinnangu saamiseks, mis arvestaks hoone kasutusotstarvet ja lähtuks sarnasest olukorras mõistlikult tegutsevate ettevõtjate vajadustest, mitte pooliku töö saamiseks, mis oleks sisendiks järgneva(te) eksperthinnangu(te) tellimiseks. Vaatamata sellele tegid kostjad ASile LHV Varahaldus ettepaneku, et nad kaasavad investeerimisvajaduse hindamiseks täiendavalt mõne tunnustatud ehitusettevõtja, kuid AS LHV Varahaldus loobus 15. oktoobril 2019.a edasistest läbirääkimistest.
26.Järgnevalt ülevaade hageja tehnilise ülevaatuse raportis esinenud puudustest, mis kokkuvõttes viisid hoone seisukorra ja seisukorra säilitamiseks vajaminevate kulude osas valedele järeldustele. Kostjad rõhutavad, et tegemist ei ole ammendava loeteluga, sest arvestades asjaolu, et Riia 132 hoone on Politsei- ja Piirivalveameti valduses, ei ole kostjatel võimalik teostada uuesti hoone ülevaatust või uut hinnangut samade tööde osas. Oluline on asjaolu, et remondivajadus on suures osas ebaõigesti kajastatud: Remondi rahalise hinnangu eelduseks on toodud (lk 14), et esitatud maksumused ei sisalda hooldus- ja halduskulusid, kuid samas kajastuvad kalkulatsioonis mitmetel ridadel hoolduskulud, mis suurendavad kokkuvõttes oluliselt hinnangulist investeerimisvajadust. Raporti leheküljel 14 on öeldud, et raportis on prognoositud üldehituse, mehaaniliste süsteemide ja elektripaigaldiste võimalike remonditööde orienteeruvat maksumust, kuid mitmetel ridadel on toodud ehitustööde maksumus, millega muudetakse hoone taset (kvaliteediklassi) paremaks, ning mis ei ole vajalik hoone tehnilise seisukorra vastavuses hoidmiseks või säilitamiseks. Remondivajaduse maksumus on põhistamata, kuna puuduvad vihjed vigade kohta, mida remondiga parandada tuleks, samuti puudub vajaminevate tööde koguseline maht. See märkus kehtib kõigi “Üldehitustööde” peatüki ridade kohta (raporti lk 15). Raporti p 1.5, lk 15: reserv katuste renoveerimiseks. Reeglina võrdub katuse soojustuse eluiga hoone elueaga, seega tähendaks katuse rekonstrueerimine maksimaalselt kahe kihi katusekatte paigaldust ja kõigi plekkide vahetust. Sellise töö maksumus on turuhinna kohaselt 30 eurot/m2, ehk antud hoone puhul (2700 m2) oleks kulu kokku 81 000 eurot. Kalkulatsioonis on remondivajadusena toodud 310 000 eurot. Raporti p 1.6, lk 15: reserv fassaadide renoveerimiseks. Reeglina võrdub seina soojustuse eluiga hoone elueaga, seega tähendaks fassaadi renoveerimine maksimaalselt kogu seina uuesti armeerimist ja krohvimist. Sellise töö maksumus on turuhinna kohaselt 40 eurot/m 2, ehk antud hoone puhul (4500 m2) oleks maksumus kokku maksimaalselt 180 000 eurot. Kalkulatsioonis on toodud vastava remondivajaduse suurusena 370 000 eurot. Raporti punkt 1.7, lk 15: puudub teave, mitu ust vahetamist või värvimist vajab. Raporti p 1.8, lk 15: puudub teave töö mahu kohta. Raporti p 2.1.2, lk 17: “Soojussõlme seinale ei ole paigaldatud lamineeritud soojussõlme skeemi", mille kõrvaldamise, ehk ühe lehe väljatrükkimise ja lamineerimise maksumusena on toodud 500 eurot. Antud summa mõjutab minimaalselt kogu remondivajadust, kuid sellised eksimused tööde maksumuse hindamisel annavad alust kahelda ka teiste väljatoodud maksumuste adekvaatses hindamises.
Raporti p 2.2.8, lk 18: Jahutuseta ruumidesse VRV jahutus/küttesüsteemi lisamine – 80 000 eurot. Tegemist oleks hoone kvaliteediklassi parandamisega, millele hinnangu andmine ei olnud antud raporti eesmärk. Raporti p 2.2.9, lk 18: olemasolevate SPLIt süsteemide vahetamine VRV süsteemide vastu 150 000 eurot. Tegemist oleks hoone kvaliteediklassi parandamisega, millele hinnangu andmine ei olnud antud raporti eesmärk. Raporti p 2.3.1, lk 18: „väljatõmbesüsteeme tuleb puhastada üks kord aastas, sissepuhkesüsteeme iga viie aasta tagant“ - kokku 10 aasta jooksul 210 000 eurot. Tegemist jooksva hoolduskuluga, mis raporti kohaselt remondivajaduses kajastuma ei peaks. Samuti on summa kordades ülehinnatud, sest vastavalt hoone müüjale esitatud arvele oli selliste tööde ühekordne maksumus 5778 eurot 30 000 euro asemel (lisa 6). Raporti p 3.3.1, lk 22: Hooneautomaatika rajamine tehnosüsteemide kaughaldamiseks kütte, jahutuse ja ventilatsiooniseadmetele 96 000 eurot. Tegemist on investeeringuga hoone kvaliteediklassi parandamiseks, mitte olemasoleva taseme säilitamisega. Raporti p 3.3.2, lk 22: Elektri- ja veearvestite paigaldamine ja asendamine valmidusega hooneautomaatikasse ühendamiseks, sh. Mbus kaabeldus - 12 000 eurot. Tegemist on investeeringuga hoone kvaliteediklassi parandamiseks, mitte olemasoleva taseme säilitamisega. Raporti p 3.4.1, lk 23: Tulekahjusignalisatsiooni vana süsteemi väljavahetamine; katmatalade varustamine signalisatsiooniga; süsteemi nõuetele vastavusse viimine 84 000 eurot. Hoone müüjale oli sama töö teostamiseks tehtud hinnapakkumine summas 29 500 eurot (lisa 7). Raporti p 3.5.4, lk 23: Teise elektrisisendi taastamine ja liitumiskulud 98 000 eurot. Tegemist on investeeringuga hoone kvaliteediklassi parandamiseks, mitte olemasoleva taseme säilitamisega.
27.Vastavalt hageja tehnilise ülevaatuse raporti sissejuhatusele allusid raport ja raporti koostaja alluvad juhendile Projekteerimis- ja konsultatsiooniteenuste lepingu üldtingimused KSE 1995, mis näeb ette kohtueelse vaidluste lahendamise kohustusliku korra, mille kohaselt püütakse läbirääkimiste teel vaidluste lahendamise nurjumisel lahendada vaidlused ühiselt kaasatud eksperdi või ekspertide kogu vahendusel. Hageja keeldus pärast raporti esitamist kostjatega raporti sisu osas üldse suhtlemast, nõudes vaid arve tasumist.
28.Hageja lepingutingimustele mittevastava töö tagajärjel kandsid kostjad kahju suurusjärgus 50 000 eurot, ehk hoonete ostmise ja võlakirjade väljalaskmise ettevalmistamiseks tehtud kulud, millele lisandub kostjate kulutatud aeg tehingute ettevalmistamiseks alates 2019. a algusest. Vaatamata sellele olid kostjad valmis tasuma hageja arve osaliselt, et mitte kulutada aega vaidlustele ning panna ajaressurss muudesse projektidesse. 18.02.2020 tasus kostja II 50% hageja arve nr 1787 summast, e 5 220 eurot (maksekorralduse koopia on toodud lisas 8), millest tulenevalt kuulub hageja nõue ka vastava summa võrra vähendamisele. Kostjad rõhutavad, et arve osaline tasumine ei tähenda kostjate poolt hageja nõuete õigeksvõttu, vaid väljendab kostjate soovi asi lahendada kompromissiga. Asjaolu, et kostjad on päev pärast raporti saatmist palunud arve adresseerida Kostjale 2 ja lubanud kostjate ärinimele viidata hageja turunduslikel eesmärkidel, ei kinnita töö lepingutingimustele mittevastavusega seotud nõuete puudumist või hageja nõude õigeksvõttu. Samuti ei ole kostjad andnud hilisemalt lubadusi arve tasumiseks, mida saaks tõlgendada võlatunnistusena.
29.Pooltevaheline leping vastab VÕS 635 lg 1 kohaselt töövõtulepingu tingimustele. Hageja ja kostja vaheline leping oli suunatud kindla tulemuse saavutamisele ja töö üleandmisele, e
hoonete tehnilise auditi raporti tegemisele, mitte jätkuvate hindamisteenuste osutamisele seoses hoonetega.
30.Antud juhul ei oma tähtsust, kas tööd, e raportit, vajati hoonete ostuläbirääkimiste pidamiseks või pangalaenu saamiseks või selle tegelikul ülalkirjeldatud eesmärgil. Hageja professionaalse hindamisteenuse pakkujana peab raportis hindama hoonete remondi- ja investeerimisvajadust selle harilikus väärtuses, mitte andma sisendit järgnevateks sarnasteks raportiteks. On täiesti mõistetav, järgnevate remonditööde tellimise käigus võib lähtuvalt turust planeeritud hind erineda tegelikust tulemusest isegi kuni kolmandiku võrra, kuid antud juhul erinesid tehnilise auditi raportis toodud hinnad tegelikkusest kordades, samuti polnud raporti põhjal võimalik järeldada, milliseid remonditöid ja investeeringuid tuleb antud objekti osas üldse teha. Investeerimisvajadust kogumina hinnates viisid raporti järeldused koos selgitustega tulemuseni, et hoonete ostmisega seotud tehinguid ei soovitud enam rahastada. Samuti ei ole raportis antud hinnangut selle kohta, millised investeeringud ja millises ulatuses oleksid hoone säilitamiseks otstarbekad ja mõistlikud, arvestades hoone vanust ja kasutusotstarvet.
31.Vastavalt VÕS § 647 lg 1 loetakse töövõtja töövõtulepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas siis, kui töö parandamine või uue töö tegemine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui töövõtja õigustamatult keeldub tööd parandamast või uut tööd tegemast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Seoses AS LHV Varahaldus loobumisega edasistest läbirääkimistest, mis tulenes ebaselgusest hoonete remondi- ja investeerimisvajaduse osas, ei olnud töö parandamine ega uue tegemine enam võimalik.
32.Vastavalt VÕS § 644 peab tellija teatama töö lepingutingimustele mittevastavusest töövõtjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta töö lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Oma majandus- või kutsetegevuses töövõtulepingu sõlminud tellija peab lepingule mittevastavust sellest teatamisel piisavalt täpselt kirjeldama. Kostja teavitas töö mittevastavusest hagejat suuliselt koheselt pärast töö üleandmist, samuti osalesid hageja esindajad koosolekul, kus teemaks olid tehnilise auditi raportid ja nendest tulenevad investeerimisvajadused.
33.Kostjad ei ole kordagi nõudnud või soovitanud hagejal kajastada investeerimisvajadust viisil, mis neile subjektiivselt sobiks, küll on soovitud, et raport kajastaks investeeringuid nende tegelikus harilikus väärtuses.
34.Vastavalt hageja poolt koostatud hoonete tehnilise ülevaatuse raportitele alluvad raport ja raporti koostaja juhendile „Projekteerimis- ja konsultatsiooniteenuste lepingu üldtingimused KSE 1995“. Nimetatud juhendi punkt 10.1 näeb ette vaidluste lahendamise kohustusliku korra, e ühiselt ekspertarvamuse võtmise vaidluse kas organisatsioonilt, organisatsioonidevaheliselt komisjonilt või muult sobilikult eksperdilt. Vastavalt TsÜS § 69 lg 1 on tegemist hagejapoolse tahteavaldusega, mis muutus kehtivaks selle kättesaamisega, ehk raporti üleandmisega. Alates raportite üleandmisest ei ole hageja kordagi soostunud põhjendama enda poolt antud investeerimisvajaduse hinnangut, vaid on piirdutud väitega, et raport vastab seadusest tulenevatele nõuetele, mistõttu on kostjad kohustatud arve tasuma sõltumata raportites antud hinnangute kohta kostja poolt tehtud päringutest, vastuväidetest või ettepanekutest.
Kohtu põhjendused
35.Kohus, kuulanud ära hageja ja kostjate esindaja ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele.
36.Kohus on tuvastanud, et hageja ja kostja sõlmisid 03.09.2019. a lepingu Tartus, Riia mnt 132 ja Riia mnt 130 kinnistutel asuvate hoonete tehnilise auditi läbiviimiseks ja raporti koostamiseks. Hageja kohustus läbi viima insenertehnilise auditi ja koostamata selle kohta raporti (tl 40-67). Kostja kohustus tasuma tehnilise auditi ja raporti eest 8700 eurot, lisandub käibemaks (tl 7, 10). Hageja andis raporti kostjale I üle 03.10.2019. a ning edastas kostjale I ning kostja I soovil ka kostjale II arve nr 1787 summas 10 440 eurot (sh käibemaks) (tl 1316).
37.Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) 635 lg 1 töövõtulepinguga kohustub üks isik (töövõtja) valmistama või muutma asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö), teine isik (tellija) aga maksma selle eest tasu. Hageja leiab, et töövõtja tasunõue on muutunud kooskõlas VÕS § 637 lg 4 sissenõutavaks. Hageja esitas 03.12.2019. a kostjatele nõudekirja arve nr 1787 tasumiseks (tl 17). Kostjad keeldusid oma kohustuse täitmisest (tl 18).
38.Kostjad ei eita arve tasumata jätmist, kuid põhjendavad tasumata jätmist sellega, et hageja poolt teostatud töö olid puudustega ning ei sobinud selleks otstarbeks, milleks kostjad seda vajasid (tl 18). UPP & Co Riia 132 OÜ tasus kostjate eest hagejale menetluse käigus siiski (18.2.2020. a) 5 220 eurot (tl 131).
39.VÕS § 76 lg 1 järgi kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 82 lg 7 järgi kohustus muutub sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist pärast käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud kohustuse täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumist. VÕS § 637 lg 4 kohaselt kui kokku on lepitud töö vastuvõtmine tellija poolt või kui see on tavaline, muutub töövõtja tasunõue sissenõutavaks, kui töö on vastu võetud või loetakse vastuvõetuks. Kohus peab seega kindlaks tegema, kas hageja tasunõue on muutunud sissenõutavaks ja kas kostjad on esitanud hageja nõudele vastuväiteid, mis välistaks nõude maksmapaneku.
40.Kohtu hinnangul ei ole kostjatel põhjust koostatud raporti eest tasumisest keelduda. Hageja on oma lepingulised kohustused täitnud. Kostjate väiteid selle kohta, et hageja poolt koostatud raportis toodud hinnaprognooside tõttu jäi kostjatel AS-lt LHV Varahaldus rahastus saamata, kohus veenvaks ei pea. VÕS § 25 lg 1 kohaselt lepingupooled on oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul kohustatud järgima iga tava, mille järgimises nad on kokku leppinud, ja praktikat, mis on nendevahelistes suhetes tekkinud ning lg 2 kohaselt kui lepingupooled ei ole teisiti kokku leppinud, on nad majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul samuti kohustatud järgima iga tava, mida isikud, kes seda liiki lepinguid vastaval tegevus- või kutsealal sõlmivad, tavaliselt tunnevad ja enamasti arvestavad, välja arvatud juhul, kui sellise tava järgimine oleks vastuolus seadusega või ei oleks vastavalt asjaoludele mõistlik. Kostjate väitel oli hageja teadlik, et tehnilise auditi
tegemise eesmärk oli hoonete ostmiseks laenu saamine (tl 18). Käesolevas menetluses kogutud tõenditest nähtub, et hagejale antud lähteülesandes puudus kokkulepe selles, et raporti tulemusel peavad kostjad saama vaidlusaluste hoonete ostuks pangalt rahastuse. Kohus nõustub hagejaga selles (tl 136-137), et selline kokkulepe oleks olnud vastuolus eksperdi kutse-eetikaga, mis peaks välistama võimaluse, et hoone tehnilisele seisukorrale antakse täpselt selline hinnang nagu klient soovib.
41.VÕS § 641 lg 2 p 1 kohaselt töö ei vasta muu hulgas lepingutingimustele kui töö ei ole kokkulepitud omadusi. Kohtu hinnangul on käesolevas menetluses jäänud paljasõnalisteks ja tõendamata kostjate väited selle kohta, et teistsuguse raporti korral oleksid nad igal juhul ASlt LHV Varahaldus rahastuse saanud. Kostjate vastuväite kohaselt ei vastanud hageja töö kokkulepitule. Kostjate peamine etteheide hagejale on raportis ülepaisutatud remondivajadus ning tegelikkusele mittevastav hinnaprognoos. Kostjate hinnangul ei ole hageja kursis turuhindadega, hageja on lihtsalt pannud raportisse kordades suuremad hinnad, samuti ei ole hageja arvestanud, millised puudused hoonel on prioriteetsed ning millised mitte (tl 18-19).
42.TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kohtu hinnangul on kostjate väited valest hinnakalkulatsioonist jäänud käesolevas menetluses tõendamata. Kohtule on esitatud AS LHV Varahaldus e-kirjavahetus kostjaga I, millest nähtub, et AS LHV Varahaldus on seisukohal, et vaidlusaluse hoone eluiga on selline, et hoone süsteemid ja viimistlus nõuab kohe suuremat sorti renoveerimistööd (tl 125-126). Kostja esindaja seevastu leiab, et tegema peaks üksnes hädavajalikke investeeringuid (tl 127). Kohus on seisukohal, et kostjate ja AS LHV Varahaldus vahel oli põhimõttelist laadi erimeelsus hoone investeerimisvajaduse osas ning e-kirjavahetusest ei nähtu, et AS LHV Varahaldus oleks oma seisukoha kujundanud üksnes hageja poolt koostatud raporti pinnalt. Finantseerimisasutusel on õigus ja kohustus enda investeerimisriske iseseisvalt hinnata. Kohtu hinnangul on kostjad käesoleval juhul hageja rolli selles otsustusprotsessis üle tähtsustanud. Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue kostjate vastu õiguslikult põhjendatud ning kuulub rahuldamisele.
43.VÕS § 100 kohaselt kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 järgi kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda, nõuda kahju hüvitamist, taganeda lepingust või öelda leping üles, alandada hinda, rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. VÕS § 94 lg 1 järgi kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Hageja arvest nr 1787 tulenev nõue muutus sissenõutavaks 15.10.2020. a. Kohustuse täitmata jätmise korral, peab võlgnik arvestama sellega, et viivitamisel järgnevad VÕS § 113 lg 1 kolmandas lauses sätestatud sanktsioonid, st kohustus maksta viivist seaduse või lepinguga ettenähtud intressimäära järgi. Eeltoodust tulenevalt kuulub hageja viivisenõue rahuldamisele. Perioodil 15.10.2019. a kuni 03.01.2020. a on kostjad viivitanud arve tasumisega 81 päeva, viivisenõue seega 185,33 eurot.
44.TsMS § 367 järgi viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivist, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Perioodil 04.01.2020. a kuni 18.02.2020. a on kostjad viivitanud arve tasumisega 46 päeva, viivisenõue seega 104,97 eurot. Perioodil 19.02.2020. a kuni 07.10.2020 on kostjad viivitanud 5 510,30 euro tasumisega 232 päeva, viivisenõue seega 279,43 eurot. Kostjatelt kuulub väljamõistmisele ka viivis tasumata põhinõudelt alates 08.10.2020. a kuni kohtuotsuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud seadusjärgses määras. Menetluskulud
45.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Eeltoodu ja TsMS § 165 lg 3 alusel jätab kohus menetluskulud solidaarselt kostjate kanda.
46.TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on TsMS § 138 lg 2 kohaselt muuhulgas riigilõiv ning asja läbivaatamise kulud. Kohtuvälised kulud on TsMS § 144 p 1 kohaselt menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud ja ta menetluskulude kindlaksmääramise avaldusele vastu ei vaidle, võib kohus piirduda üksnes selle kontrollimisega, et lepingulise esindaja kulud ei oleks suuremad käesoleva paragrahvi lõike 4 alusel kehtestatud piirmäärast. Kui menetluskulude kindlaksmääramise avaldus on selgelt põhjendamatu või kui lepingulise esindaja kulude kohta esitatakse vastuväide, kontrollib kohus ka lepingulise esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.
47.Hageja on tasunud riigilõivu summas 650 eurot. Hagi esitamise ajal kehtinud riigilõivuseaduse (RLS) lisa 1 kohaselt kuulus tsiviilasjalt hinnaga 11 462,84 eurot tasumisele riigilõiv 600 eurot. Hageja tasus 50 eurot riigilõivu hagi tagamise avalduselt. Hageja on tasunud riigilõivu seadusega kooskõlas. Kostjatelt kuulub hageja kasuks väljamõistmisele riigilõiv summas 650 eurot.
48.Hageja palub kostjatelt välja mõista õigusabikulud kokku summas 3 447 eurot. Menetluskulude nimekirjast nähtub, et hageja kasutas esindaja teenust kokku 23 tundi. Hageja kasutas esindaja teenust hagiavalduse koostamiseks, kostja vastusele seisukoha koostamiseks, kohtuistungil osalemiseks (tl 156).
49.Kohtu hinnangul on hageja menetluskulude nimekirjas toodud ajakulu kooskõlas asja mahu ning keerukusega. Kohtul puudub alus pidada ajakulu ülepaisutatuks. Riigikohus on 13.11.2013.a määruses kohtuasjas nr 3-2-1-115-13 asunud seisukohale, et lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele tuleb TsMS § 175 lg 1 järgi hinnata ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust. Üksnes sellisel juhul saab hinnata, kas lepingulise esindaja kulud on põhjendatud ja vajalikud.
Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on hageja esindaja osutanud hagejale õigusabiteenust keskmise tunnihinnaga 149,86 eurot (ilma käibemaksuta). Kohus on seisukohal, et keskmine tasu õigusteenuse eest summas 149,86 eurot ei ületa õigusabituru keskmist ning kohtute poolt mõistlikuks peetud tunnihinda oluliselt. Hageja on esitanud ka taotluse TsMs § 177 lg 4 alusel, seega käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb kostjal tasuda hagejale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
50.TsMS § 195 lg 1 kohaselt kohus tagastab hagi tagamise tagatise kui tagatise andmise põhjus on ära langenud, tagatise andja avalduse alusel.
/allkirjastatud digitaalselt/ Karin Sonntak Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.