E M hagi P&R Kesklinn OÜ vastu põhivõla 225 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 1,57 euro ja alates 16.05.2020 edasise viivise saamiseks seadusjärgses määras 244,57 eurot
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: E M (xxx, xxx), lepinguline esindaja R M Kostja: P&R Kesklinn OÜ (12366218, Laki tn 14a, Tallinn, Harju maakond, 10621), lepinguline esindaja vandeadvokaat Taivo Ruus
Kohtuistung
31.08.2020
Istungil osalenud isikud
Hageja lepinguline esindaja R M ja kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Taivo Ruus
RESOLUTSIOON:
1.Jätta E M hagi rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud E M kanda.
3.Välja mõista E Milt P&R Kesklinn OÜ kasuks menetluskuluna 813,75 eurot. Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja
pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.Hageja esitas Pärnu maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse kostja vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. Kohus lõpetas maksekäsu kiirmenetluse kostja suhtes, kuna võlgnik esitas makseettepanekule vastuväite. Pärnu maakohus andis 05.05.2020 määrusega asja üle Harju maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. Hageja palub 15.05.2020 hagis kostjalt välja mõista võlgnevus 225 eurot, perioodi 14.04.202015.05.2020 eest sissenõutavaks muutunud viivis 1,57 eurot ja alates 16.05.2020 viivis VÕS § 113 lg 1 sätetatud määras.
2.Hagi kohaselt sõlmis hageja üürnikuna ja kostja üürileandjana 20.01.2020 eluruumi xxx, tähtajalise üürilepingu (tähtajaga 1a, st kuni 20.01.2021). Vastavalt üürilepingule tasus üürnik üürileandjale tekitatavate võimalike kahjude korvamiseks tagatisraha 225 eurot. Üürnik teavitas 01.03.2020 üürileandjat üüripinna puudustest (ventilatsioon töötas puudulikult ja üüritud ruumidesse oli tekkinud hallitus) ja määras puuduste kõrvaldamiseks tähtaja 08.04.2020. Üürileandja teatas 01.04.2020, et ei kavatse puuduseid kõrvaldada. Üürnik teatas 01.04.2020, et ütleb üürilepingu ülesse alates 01.04.2019 ja nõudis üürilepingu punti 3.5. kohaselt tagatisraha tagastamist hiljemalt 07.04.2020. Üürileping lõppes lepingu üürniku poolse erakorralise ülesütlemisega 01.04.2020. Käesoleva ajani ei ole kostja tagatisraha tagastanud.
3.Kostja on lepingut oluliselt rikkunud üürilepingu p. 7.7 mõistes ja hageja ütles põhjendatult üürilepingu erakorraliselt üles. Kostja kohustus teatama hagejale kommunikatsioonide riketest ja tegema mõistlikke pingutusi nende kõrvaldamiseks (p 4.3.1). Kostja hagejat ventilatsiooni puudustest ei teavitanud ja keeldus puuduste kõrvaldamisest. Riigikohus on 24.06.2006 lahendis nr 3-2-1-23-06 asunud seisukohale, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine on võimalik juhul, kui on olemas eluruumi seisukorrast tingitud kestev objektiivne oht inimese tervisele. Hagejal puuduvad oskused ventilatsiooni vea diagnoosimiseks, hoolduseks, parandamiseks vm. Samuti puudub hagejal kompetents hallituse tõrje teostamiseks. Kostja vastuväited
4.Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Pooled sõlmisid tähtajalise üürilepingu. Erakorraliselt saab tähtajalise lepingu VÕS § 313 lg 1 kohaselt üles öelda üksnes mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Lepingu p 7.7. kohaselt on pooled mõjuva põhjuse täpsemalt kokku leppinud. Selle kohaselt on üürnikul õigus öelda leping üles enne tähtaja möödumist üksnes juhul, kui üürileandja on oluliselt tahtlikult rikkunud ega ole vastavale pöördumisele vaatamata puudusi 7 päeva jooksul kõrvaldanud. Seejuures oli üürnikul lepingu p 4.2.7 kohaselt kohustus ise kõrvaldada puudused, mida on võimalik kohe kõrvaldada ning teostama vajalikku hooldust. Lepingu p 4.2.13 kohaselt pidi üürnik teatama üürileandjale kirjalikult 2 päeva jooksul puudusest kohe, kui nendest teada sai või teada saama pidi. Eluliselt ei ole usutav, et üüripinnal esinesid mistahes puudused üürilepingu sõlmimisel, kuid sees elatud aja, s.t rohkem kui kahe kuu jooksul, üürnik neid ei märganud ega saanud lepingu p 4.2.13 sätestatud tähtaja jooksul neist üürileandjat teavitada. Ka ei nähtu üürniku poolt üürileandjale edastatud teatest, milles kirjeldati „puudusi“ üüripinnal, et tegemist oleks olnud niisuguste väidetavatest puudustega, mida üürnik ei saanud iseseisvalt lepingu p 4.2.7 kohustust täites kõrvaldada. Üürilepingu p 7.7 tulenevalt pidi hageja lepingu erakorralisel ülesütlemise õiguse esinemiseks tõendama, et
1) üüripinnal esineb puudus, 2) see puudus on oluline ja 3) kostja rikkus üürilepingut tahtlikult. Antud juhul ei ole hageja neist asjaoludest ühtegi tõendanud. Kostja on seisukohal, et üürilepingu ülesütlemise eeldused puudusid, mistõttu on ülesütlemine tühine. Üüritud ruumis ei esine hallitust ning ventilatsioon töötab väga hästi. Üürnikul oli ja on võimalus üüritud asja kasutada ning VÕS § 314 lg 1 sätestatud alust lepingu ülesütlemiseks ei esine.
5.Hageja esitatud tõenditest ei nähtu mustus ja hallitus, vaid dekoratiivse eritöötluseta betoonpõrandale iseloomulik struktuur. Üüritud eluruumi põrand vastas üürile andmise hetkel tavalise põranda nõuetele. Pooltevahelisest üürilepingust ei tulene põranda osas eritingimusi pinnakatte osas. Korteri vastuvõtmisel ega mõistliku aja jooksul vastuvõtmisest üürnikul põranda osas pretensioone ei esinenud, mis kinnitab, et neid tegelikult ka ei olnud. Hageja otsis erinevaid võimalusi üürilepingu erakorraliseks lõpetamiseks ja põranda seisukord oli tegelikult vaid üks alustest, millele tuginedes ta püüdis lepingut lõpetamist saavutada. Tegelikuks üüritud eluruumist lahkumise põhjuseks ei olnud mitte põranda seisukord, vaid hageja sissetuleku vähenemine ja eksiarvamus, et 12.03.2020 riigis kehtestatud eriolukord lõi üürnikule automaatse võimaluse lepingu lõpetamiseks. Hageja lahkus faktiliselt üüritud ruumist 23.03.2020 ega ole kunagi tagasi tulnud või vastavat soovi avaldanud. Et üürilepingu ülesütlemiseks üürniku algatusel puudus alus – ruumides ei olnud hallitust ja ventilatsioon toimib, puudub üürnikult tagatisraha saamise õigus lepingu p 7.11 alusel. Kohtuotsuse põhjendused
6.Kohus, kuulanud kohtuistungil ära menetlusosaliste seisukohad, tutvunud toimiku kõigi materjalidega ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
7.Pooltel ei ole vaidlust, et: 20.01.2020 sõlmis hageja üürnikuna ja kostja üürileandjana eluruumi xxx, tähtajalise üürilepingu, tähtajaga 1a, st kuni 20.01.2021; hageja tasus kostjale tagatisraha 225 eurot; hageja lahkus faktiliselt üüritud ruumist 23.03.2020.
8.Asja lahendamiseks tuleb kohtul tuvastada, kas esines õiguslik alus tähtajalise üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks hageja poolt, mistõttu on hagejal õigus kostjalt tagatisraha tagastamist nõuda.
9.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 309 lg 1 esimene lause sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Seega tähtajalised üürilepingud saavad lõppeda tähtaja möödumisel või erakorraliselt. Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS § 196 lg-s 1, mille kohaselt kumbki lepingupool võib kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Üürilepinguga seonduvalt täpsustab seda sätet VÕS § 313 lg 1, mille kohaselt, mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt, erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Pooled on üürilepingu punktis 7.7 kokku leppinud, et üürnik võib lepingu erakorraliselt üles öelda ainult siis, kui üürileandja on lepingut oluliselt tahtlikult
rikkunud (muud õiguslikud alused, sh seaduses dispositiivsetena loetletud, ei ole kohaldatavad). Hageja on ülesütlemisavalduses tuginenud VÕS § 314 lg 1. VÕS § 314 lg 1 ja 2 kohaselt, kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Kui üürniku võimalus üüritud asja kasutada on piiratud üksnes mitteolulisel määral, võib ta lepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui lepingu ülesütlemiseks on eriline põhjus.
10.Hageja on mõjuva põhjusena välja toonud üüripinna puudused (ventilatsioon töötas puudulikult ja üüritud ruumidesse oli tekkinud hallitus), mille kõrvaldamisest kostja keeldus, mistõttu ütles hageja üürilepingu alates 01.04.2020 erakorraliselt üles. Kostja on seisukohal, et hagejal puudus põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Korteris ei esine kirjeldatud puuduseid, tegelikult soovis hageja vabaneda üürilepingust sissetuleku kaotuse tõttu.
11.Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud üüritud esemel märgitud puuduste olemasolu, hageja esitatud fotod vaidlusaluseid puuduseid ei tõenda. Fotodelt ei ole tuvastatav hallituse olemasolu. Hageja on korteri põranda olukorraga tutvunud korterit vastu võttes. Pooltevahelisest üürilepingust ei tulene põranda osas eritingimusi pinnakatte osas. Kostja on selgitanud, et tegemist on dekoratiivse eritöötluseta betoonpõrandale iseloomuliku struktuuriga, mida ei värvita. Hageja on soovinud 02.03.2020 e-kirjas, et kostja puhastaks üüritud eluruumi põranda. Kohus nõustub kostjaga, et must põrand ei ole selline puudus, mida üürnik ei saanud iseseisvalt lepingu p 4.2.7 kohustust täites kõrvaldada ja mis annaks aluse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Ka ei tõenda hageja poolt läbi viidud küünlaeksperiment, et ventilatsioon oli puudulik või ei töötanud. Kostja selgitas, et küünalt on hoitud ka vale resti juures, mille taga on kuulkraan. Samuti ei ole hageja kostjale varasemalt kui 31.03.2020 võimalikust ventilatsiooni puudusest teavitanud. 01.03.2020 kuupäeva kandev kiri on allkirjastatud tegelikkuses 31.03.2020, so pärast seda, kui hageja oli eluruumist välja kolinud. Hageja elas enam kui kaks kuud eluruumis ja ei ole eluliselt usutav, et ei saanud ventilatsiooni võimalikust puudusest varem teada.
12.Kohtule on esitatud poolte e-kirjavahetus, millest nähtub, et hageja kaotas töö eriolukorra välja kuulutamisel Eesti Vabariigis ja tegelikkuses soovis üürilepingut lõpetada sel põhjusel. Samas ei ole hageja sellele asjaolule lepingu lõpetamisel tuginenud, vaid on viidanud üüritud eluruumi puudustele. Ka hagis ei ole hageja sellel põhjusele tuginenud. Seega ei hinda kohus, kas eriolukorra välja kuulutamise puhul võis tegemist olla mõjuva põhjusega üürilepingu erakorraliseks lõpetamiseks.
13.Maakohus leiab kokkuvõtlikult, et hagejal ei esinenud mõjuvat põhjust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, kuna tuvastamist ei leidnud üüritud esemel hageja märgitud puuduste olemasolu. Seetõttu puudub alus hagejal nõuda üürilepingu punti 3.5. kohaselt tagatisraha tagastamist. Põhinõude rahuldamata jätmise tõttu jääb rahuldamata ka hageja viivisenõue. Menetluskulud
14.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Maakohus määrab menetluskulude rahalise
suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi.
15.Kostja taotluse kohaselt on kostjale osutatud õigusabi 5,25 tundi, hinnaga 155 eurot tund, kokku moodustavad õigusabikulud 813,75 eurot. Maakohtu hinnangul on kostjale osutatud õigusabi olnud vajalik ning põhjendatud ning toimingutele kulunud aeg ei ole olnud ülemäärane. Kostja lepingulise esindaja õigusabi tasu määr ei ole ülemäärane. Seega peab hageja hüvitama kostja õigusabikulud summas 813,75 eurot.