Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

2-18-19651

2-18-19651

2-18-19651 arutasid Keldriruumide üleandmist.

2-18-19651

2-18-19651

2-18-19651 kokku enda investeeringute mittehüvitamises. Selleks peaks esinema mingi majanduslik põhjus. Seega ei rakendu Üürilepingu punktis 3.4. sisalduv investeeringute hüvitamata jäämise kokkulepe hageja poolt tehtud Investeeringutele ning need tuleb hüvitada.

2-18-19651

2-18-19651 see ei ole tõsi. Esiteks, toitlustus oli hageja kontseptsioonis tähtsal kohal. Algne plaan oli keldrisse köök teha. Teiseks, sellele, et hagejal ka toitlustus plaanis oli, nähtub ka Üürilepingu punktist 1.4., kus on välja toodud suveterrassi kasutamise tingimused. Kolmandaks, hagi lisaks nr 12 olevas ehitusprojektis on Keldriruumide kohta p-s 1.2.5.1.1 toodud välja, et Mitteeluruumi 1 kasutusotstarve muu toitlustushoone. Mitteeluruum 1 – kasutusotstarve muu toitlustushoone . Arvutuslik inimeste arv 104 (1 inimene 3 m2 kohta). Pind 1 hõlmab hoone osade A, B ja C esimest ja osaliselt keldri korrust. Peasissepääs ruumi on Pikalt tänavalt peafassaadis asuva valisukse. Varu sisse- ja väljapääs asub ka esimese korruse tasapinnas sisehoovis. Esimesele korrusele on projekteeritud kolm suurt saali. Tänava poolses saali tuleb baari/teeninduslett ja kohvik , osaliselt ka müügisaal. Tagumised saalid jäävad kasutusse muugisaalidena või kohvikuna. Keskmisest saalis on ka pääs wc-sse. Keldrisse ruumi 1-001 on projekteeritud köök, mis ei ole mõeldud suurkoogina kasutada. Keldri ja esimese korruse vahele on projekteeritud ruumi 1-002 uus trepp. Esimese korruse ruumi 1-101 kohale jääb ka vahekorrus kuhu pääs on ruumist 1-102, kuhu on projekteeritud uus trepp keldritrepi kohale. Eelnevast ei jää kahtlust, et hageja plaaniks oli Ruumides ka toitlustust pakkuda. Neljandaks, asjaolu, et algusest peale oli hageja plaaniks Ruumides toitlustust pakkuda, nähtub ka asjaolust, et 03.06.2016 tehti hageja kohta MTR-s kanne toitlustamise kohta .

2-18-19651 korteriomandite registriosi ja leidis, et korteriühistut omanikeringis pole. Lisaks kontrollis hageja seda, kas A nimeline inimene on üldse korteriühistu juhatuses ning tuli välja, et pole olemas korteriühistutki, rääkimata A selle juhatuses olemisest. Korteriühistu loodi alles 2014. aasta lõpus. Lisaks oli ka A poolt nimetatud omandi suurus – 50% - veider. Seega oli hagejal põhjust uskuda KVt ning Ast mitte välja teha. Lisame, et hageja suhtlus A osas toimus KVga telefoni teel, kuid KV suhtumine ja arvamus A kohta nähtub ühest hilisemast kirjast, kus KV iseloomustab At selliselt: mingi tont kellel on ilmselgelt peas probleemid keerutab mingit tolmu üles. Seoses 1Partner 17.10.2018 hindamisaktiga selgitame, et hindamisaktist hageja Keldriruumide kaasomandisse kuulumise kohta infot ei saanud. Tõsi, lugedes hindamisakti, on võimalik punktidest 3.3. ja 3.4. vastav hindaja poolt akti märgitud info leida, kuid hageja seda osa hindamisaktist ei lugenud kuna teda huvitas vaid see, milline on hinnatava objekti hind. Hindamisakti maht on 25 lk, on tavaline, et tellijad loevad üldjuhul hindamisaktist vaid hindamistulemust (lk 3 asuv kokkuvõte). Lisaks, hindamisakti koostamine toimus 2018. oktoobris, mis tähendab, et isegi kui lugeda hageja hindamisakti alusel Keldriruumide probleemist teada saanuks, ei muudaks see kostja rikkumist ega vastutust olematuks.

2-18-19651

EUR (1 190 000 – 865 000).

2-18-19651 vaidlustanud.

2-18-19651

2-18-19651 ning hagejal oli võimalik Üürileping tühistada. Hageja hinnangul saab ja tuleb tühistamisavalduse tähtaja kulgemisele kohaldada ka katkemist (TsÜS § 158). Tähtaja kulgemine toimus Üürilepingu sõlmimisest, st alates 15.11.2013 kuni 2016. aasta kevadeni, mil hageja ja kostja kohtusid Keldriruumide ülevaatusel ja kus kostja tunnistas oma kohustust Keldriruumid hagejale üle anda. Seda asjaolu tõendab hageja tunnistaja KP ütlustega, kes 05.02.2020 toimunud kohtuistungil selgitas, et „Sisenedes sellesse äriühingusse ma tutvusin sellega ja tekkisid küsimused, mille osas oli meil kohtumine kostjaga hr. Vähiga ja tema esindajaga. Nad andsid mulle ja minu äripartnerile selgitusi. Kohtumisi oli mitu. Kohtumised toimusid 2016. aasta (mai-juuni esimesel poolel), mitmeid kohtumisi oli 2017. aastal ja 2018. aastal. Kuupäevi täpselt ei mäleta. 2016. aastal lõpetasime oma ehitustöödega ja üks osa, mis selles lepingus oli keldriruumid olid meile üle andmata (see osa jäi lepingus ebaselgeks). See oli meie äriplaani üks osa. Kostja esindaja koos minu ja minu äripartneri PPga tuli neid keldriruume näitama, mis olukorras nad on ning, mis nende ruumidega võtab ette Pikk Kinnisvara OÜ väljaehitamise ja meile üleandmise osas. Need olid keldriruumid, mille me äriplaani kohaselt tahtsime välja ehitada toitlustusega seotud köögi, kus oleks valminud toit. Sellel esimesel kohtumisel me sellest rääkisime. Kui me neid ruume nägime, siis jäi meile natukene ebaselgeks, seal ei olnud töödega isegi alustatud. Meil oli ülemise korruse ruumide möbleerimine lõpujärgus, aga ruumi, millel oli äriplaanis väga oluline osa, meile veel üle antud ei ole. See pani mind imestama. Kostja esindaja ütles, et lühikese ajaga nad korrastavad need ruumid ja annavad need meile üle.“ Hageja ja kostja esimesel kohtumisel 2016. aasta kevadsuvel ei olnud Üürilepingu sõlmimisest veel 3 aastat möödunud, ning hageja tegi tühistamisavalduse 14.02.2019, st enne kolme aasta möödumist (ehk enne teise 3-aastase tähtaja lõppemist) 2016. aastal toimunud kohtumist, millel kostja kinnitas oma kohustust Keldriruumid üle anda. Seega katkes tühistamisavalduse tegemise tähtaeg nõude tunnustamisega kostja poolt ja hakkas uuesti kulgema ning enne kolme aasta möödumist esitas hageja kostjale Üürilepingu tühistamisavalduse. Kokkuvõttes on hageja teinud kostjale tühistamisavalduse enne selleks seaduses ettenähtut tähtaja lõppu ja see on kehtiv ning Üürileping on tühistatud.

2-18-19651 põhinõudelt päevas kuni põhinõude tasumiseni. Mõista kostjalt hageja kasuks välja: f. TsÜS § 90 lg 2 ja § 1042 lg 1 alusel ja/või TsÜS § 101 lg 1 alusel või VÕS § 189 lg 1 alusel 215 496,79 EUR. g. VÕS § 115 alusel 436 966 EUR. Jätta menetluskulud kostja kanda.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

2-18-19651 teavitas kostjat 2018.a alguses, et on suurematest probleemidest üle saanud ja loodab enda äriplaani lõpuks tööle saada.

2-18-19651 vastu leppetrahvinõue, ei mõjuta see ikkagi üürilepingu lõppemist, kuna hageja ei ole enda väidetavat nõuet kunagi tasaarvestanud.

2-18-19651 seisukord, läks ta 10.01.2019 kohapeale, et nendega tutvuda. Kuna aga hagejat kohapeal ei olnud ja uksed olid lukus, ei sisenenud ta ruumidesse. Sellest hoolimata ähvardas hageja kostjat kuriteokaebusega, kui kostja ei sõlmi temaga kompromissi ja ei vähenda enda nõuet. Kuna kostja ei olnud midagi valesti teinud ja ei soovinud ähvardustele alluda, keeldus ta enda nõudest loobumisest. Kostja selgitas 14.01.2019 ja 21.01.2019 kirjades uuesti enda pandiõigust ja viitas 31.01.2019 toimuvale enampakkumisele. Hageja neile ei vastanud, ei ilmunud 31.01.2019 enampakkumisele ega avanud ka üüritud ruumide uksi, mistõttu pandiga kaetud asjad jäid müümata ja enampakkumine ebaõnnestus.

2-18-19651 10.12.2018 ülesütlemisavalduse igal juhul kätte 11.12.2018. Kostja ei pidanud saatma ülesütlemisavaldust tähitud kirjaga. Nimelt sätestab üürilepingu p 9.1, et üürilepingu lõpetamise teade tuleb esitada kirjalikus vormis. TsÜS § 80 lg 1 kohaselt loetakse kirjaliku vormiga võrdseks elektrooniline vorm. Kuna kostja saatis hagejale üürilepingu lõpetamise avalduse e-postiga digitaalselt allkirjastatuna, saatis kostja selle üürilepingu p 9.1 ja TsÜS § 80 lg 1 kohaselt kirjalikult. Seega ei pidanud kostja saatma ülesütlemisavaldust teist korda ka tähitud kirjaga. Kostja esitas ülesütlemisavalduse mõistliku aja jooksul (VÕS § 196 lg 3). Esiteks lootis kostja vahepealsel ajal hageja maksevõime paranemist ja pooled pidasid sel teemal ka läbirääkimisi. Kostja hinnangul ei ole igal juhul mõistlikku aega ületatud olukorras, kus kostja loodab hageja maksekäitumise paranemist, tuletab pidevalt hagejale võlgnevust meelde, esitab täitmisnõudeid, annab täiendavaid tähtaegasid jne. Kostja ei andnud millegagi ka mõista, et ta ei kavatse rikkumistele tugineda, kui hageja võlgnevust ei likvideeri. Ka ei ole hageja toonud välja asjaolusid, mis andsid talle aluse arvamuseks, et kostja rikkumistele ei tugine. Teiseks, kostja ütles üürilepingu üles muuhulgas üürilepingu punktide 11.2.3 ja 11.2.4 alusel, mis annavad õiguse üürilepingu öelda siis, kui a) üürnik on võlgu üüri ja/või kõrvalkulude summa kahel üksteisele järgneval kuul või b) rohkem kui ühe kuu eest võlgnetava üüri ja/või kõrvalkulude summa. Poolte vahel puudub vaidlus, et hageja jättis tasumata muuhulgas ka näiteks 2018.a oktoobri- ja novembrikuu üüri ja kõrvalkulud, mistõttu juba ainuüksi see asjaolu võimaldas kostjal üürilepingu viidatud punktide alusel üles öelda. Poolte vahel ei saa olla mõistlikku vaidlust, et 10.12.2018 üürilepingu ülesütlemine oktoobri- ja novembrikuu võlgnevuse eest on mõistliku aja jooksul tehtud. Kostja ei ole rikkunud mõistliku aja andmise kohustust (VÕS § 196 lg 2). Kostja järgis üürilepingust tulenevaid tähtaegasid enne üürilepingu ülesütlemist. Nimelt sätestavad üürilepingu punktid 11.2.3 ja 11.2.4, et üürileandja võib öelda üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse korral üürilepingu üles, kui võlgnevusest on üürnikku teavitatud ja üürnik ei ole 5 päeva jooksul võlga tasunud. Nagu kostja ülal selgitas, siis ta saatis hagejale järjepidevalt võla kohta meeldetuletusi ja seda ka veel näiteks 14.11.2018. Samuti andis kostja ka 10.12.2018 ülesütlemisavalduses hagejale 6 päeva võlgnevuse tasumiseks, mistõttu on kostja igal juhul mõistliku aja nõuet järginud. Teiseks on antud juhul 6 päeva igal juhul mõistlik aeg. Olukorras, kus hageja järjepidevalt ja süsteemselt kuude kaupa ei tasunud arveid ja kostja saadab talle lugematul hulgal meeldetuletusi, on viimase täiendava tähtajana antud kuus päeva kohustuse täitmiseks rohkem kui piisav. Kolmandaks, igal juhul ei oleks veelgi pikema kohustuse täitmise tähtaja andmine omanud mingit tähtsust. Nimelt esitas hageja juba 14.12.2018 saneerimisteate, kus märkis, et ei suuda enda kohustusi täita.

2-18-19651 leppetrahvi õigusele 05.12.2018 ning esitas esimest korda leppetrahvinõude alles 14.12.2018 ehk rohkem kui aasta ja kümme kuud pärast vastava õiguse tekkimist. Selliselt esitatud leppetrahvi nõue ei järgi mõistliku aja reeglit ja seda järgmistel põhjustel. Esiteks esitas hageja leppetrahvinõude aasta ja kümme kuud pärast leppetrahvi nõudmise õiguse tekkimist. Selline aeg ületab iseenesest mõistlikku aja nõuet, kuna igal mõistlikul isikul tekib põhjendatud ootus, et temalt leppetrahvi ei nõuta. Teiseks, leppetrahvi nõude esitamine ei eeldanud keerukate asjaolude tuvastamist ega keerukat arvutamist. Vastupidi, leppetrahvi nõude aluseks olevad asjaolud olid lihtsasti tuvastatavad – nõudeõigus sõltus üksnes sellest, kas kanne on kantud kinnistusregistrisse. Samuti ei saanud tingida hilist esitamist leppetrahvi keerukas arvutamine, kuivõrd leppetrahvi määraks oli ühtne summa 100 euro päevas, mida oli kerge arvutada. Kuna hageja esitas enda nõude alles aasta ja kümme kuud pärast sellise õiguse tekkimist, ei saanud kostja võtta tarvitusele abinõusid kahju vähendamiseks (näiteks kanda märge kinnistusraamatusse) ja ta ei saanud sellega enda edasises käitumises arvestada. Hageja viitab Riigikohtu 21.12.2011 lahendile nr 3-2-1-142-11 ja väidab, et see toetab tema seisukohta, mille kohaselt võis ta leppetrahvi nõude esitada ka aasta ja 10 kuud hiljem. Kostja ei nõustu hagejaga. Nimelt oli viidatud lahendis tegemist olukorraga, kus müüja teadis, et ostja soovib saada korteri valdust enda kätte. Antud juhul ei nõudnud aga hageja kordagi üürimärke kandmist ega samuti viidanud kordagi sellisele kohustusele. Seega kui viidatud lahendis mõlemad pooled teadsid, et üks pool ootab kohustuse täitmist ja nõuab seda, siis antud juhul ei olnud hageja kordagi nõudnud kohustuse täitmist ega teavitanud ka kostjat, et ta seda ootab. Teiseks ei ole kõnealune lahend igal juhul antud asjaoludega analoogne seetõttu, et hageja käitumine oli tekitanud kostjas ootuse, et tema käest leppetrahvi ei nõuta. Seda kinnitab ka hageja 05.12.2018 kiri, kus hageja esimest korda viitas märkele ja leppetrahvile, kuid ei nõudnud kummagi kohustuse täitmist. Hageja kasutab leppetrahvi üksnes ettekäändeks, et takistada enda kuudepikkuse võlgnevuse tõttu üürilepingu lõpetamine. Leppetrahvi nõude õiguspäraseks esitamiseks ei saa pidada olukorda, kus õigustatud isik ootab vaikselt leppetrahvi suurenemist (nõudmata kordagi kohustuse täitmist või viitamata sellele) ja siis kasutab seda ära hoopis teistsuguste õiguste omandamiseks kui need, mis on leppetrahviga ette nähtud (s.t mitte täitmise tagamiseks ega kahju hüvitamiseks, vaid üürilepingu lõpetamise takistamiseks olukorras, kus ta on jätnud üüri ja kõrvalkulud kuude kaupa maksmata). Leppetrahvi nõudmine ei tohi olla vastuolus hea usu põhimõttega. Esiteks, hageja ei ole kostja käest kordagi nõudnud leppetrahvi aluseks oleva kohustuse täitmist (s.t üürimärke tegemist). Samuti ei ole hageja sellele muul viisil viidanud või rääkimata meeldetuletuste või hoiatuste saatmisest. Vastupidi, hageja viitas üürimärke kohustusele esimest korda alles 05.12.2018 kirjas ja ka siis ei nõudnud kostjalt antud kohustuse täitmist. Antud asjaolu viitab selgelt, et ka hagejal endal puudus sellise kohustuse täitmise vastu huvi ja ta ei pidanud selle täitmist oluliseks. Kuna antud kohustuse tekkimisest oli möödunud juba aasta ja kümme kuud, oli kostjal tekkinud põhjendatud arvamus, et hageja ei ole soovinud üürimärke kandmist ja seetõttu ei nõua ka leppetrahvi. Teiseks, hageja esitas esimest korda leppetrahvinõude alles 14.12.2018 ehk neli päeva pärast seda, kui kostja oli esitanud üürilepingu ülesütlemisavalduse. Antud asjaolu viitab sellele, et hageja ei esitanud leppetrahvi nõuet mitte selle aluseks oleva kohustuse täitmise tagamiseks või kahju hüvitamiseks, vaid üksnes selleks, et vältida üürilepingu lõppemist. Hagiavalduses väidabki hageja, et tasaarvestas enda leppetrahvi nõudega kostja ülesütlemisavalduses viidatud võlgnevusega ja seetõttu ei saanud üürileping lõppeda. Seega ei esitanud hageja leppetrahvi nõuet eesmärgipäraselt (s.t selle aluseks oleva kohustuse täitmise tagamiseks

2-18-19651 või kahju hüvitamiseks38), vaid üksnes muude eesmärkide saavutamiseks, mis ei olnud leppetrahvi eesmärgiks. Kostja hinnangul ei ole selline käitumine hea usu põhimõttega kooskõlas. Kolmandaks, kostja hinnangul ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas selline käitumine, kus lepingupool ei nõua aasta ja kümne kuu jooksul kordagi leppetrahvi aluseks oleva kohustuse täitmist ega isegi viita sellele, ja samuti ei viita kordagi leppetrahvile, ning siis salaja vaikides ootab leppetrahvi kasvamist ja siis endale sobival hetkel kasutab seda ära muude eesmärkide täitmiseks. Kostja hinnangul on selline käitumine klassikaline õiguste kuritarvitamise juhtum. Hageja poolt nõutav leppetrahv on ebamõistlikult suur. Kostja hinnangul esinevad igal juhul alused leppetrahvi vähendamiseks (VÕS § 162 lg 1). Esiteks ei ole leppetrahv proportsioonis rikkumise raskusega. Nimelt on kinnistusraamatusse märke kandmise kohustuse puhul tegemist üksnes kõrvalkohustusega, kuid selle rikkumise eest on ettenähtud leppetrahv tervelt 1/3 ühe kuu üürist ühes kuus (3000 eurot vs 9144 eurot). Kohustuse ebaolulisele viitab ka asjaolu, et hageja ei ole kunagi varasemalt märke kandmata jätmisele viidanud, saatnud kostjale meeldetuletust või rääkimata märke kinnistusraamatusse kandmise nõudmisest. Sellise kohustuse rikkumise eest nõuda 62 500 eurot on selgelt ebaproportsionaalne. Teiseks ei ole leppetrahv proportsioonis ka üürilepingu väärtusega. Nagu märgitud, siis hageja pidi tasuma ühes kuus üüri 9144 eurot, kuid kõnealuse kõrvalkohustuse eest oli ettenähtud leppetrahv tervelt 1/3 sellest. Kõrvalkohustuse täitmata jätmiseks ettenähtud leppetrahv, mis on tervelt 1/3 lepingu väärtusest, on ebaproportsionaalne. Kolmandaks ei tekkinud hagejale kahju, mille tarbeks oli leppetrahv ette nähtud. Nagu märgitud, siis kande eesmärgiks oli välistada olukorda, kus kostja müüb üüritud ruumid uuele omanikule, kes ütleb siis üürilepingu omavajadusel üles. Poolte vahel puudub vaidlus, et kostja ei võõrandanud üüritud ruume ja tal polnud sellist kavatsust ning et hagejale ei ole seetõttu kahju tekkinud. Neljandaks, hageja ei ole kordagi varem nõudnud leppetrahvi aluseks oleva kohustuse täitmist, mis viitab selgelt, et hagejal puudus sellise kohustuse täitmise vastu huvi. Ebaõiglane oleks mõista leppetrahv välja olukorras, kus hageja ei ole kordagi isegi viidanud selle aluseks olevale kohustusele või selle täitmata jätmisele, kuid esitab aasta ja 10 kuud hiljem enda nõude. Viiendaks ei ole hageja ka selgitanud, milles seisnevad tema õigustatud huvid, mis põhjendaksid ligi 7 kuu üüri suuruse leppetrahvi nõudmist. Kostja hinnangul selliseid õigustavaid asjaolusid ei esinegi ja nagu ülal kirjeldatud, siis selline nõue on esitatud üksnes üürilepingu ülesütlemise takistamiseks. Kostja hinnangul annavad ülaltoodud põhjendused aluse vähendada leppetrahvi nõude sümboolse ühe protsendini nõutud summast.

2-18-19651 Eelneva tõttu on ebaõige ka hageja väide, et ta on enda leppetrahvinõude viivitamatult pärast ülesütlemisavalduse kättesaamist kostja nõudega tasaarvestanud ja et see mõjutab üürilepingu lõpetamist. Tasaarvestusavaldust ei ole esitatud tänaseni. Hageja väidab ebaõigesti, et kostja pidi aru saama, et hageja soovib nõuded tasaarvestada. Tahteavaldusi tuleb tõlgendada subjektiivselt (s.t vastavalt tahteavalduse tegija tahtele) üksnes siis, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Seejuures on tõendamiskoormis tahteavalduse tegijal – just tema peab tõendama, et tahteavalduse saaja teadis või pidi tema tahet teadma. Kõikidel teistel juhtudel tuleb tahteavaldust tõlgendada objektiivselt ehk kuidas tahteavalduse saajaga mõistlik isik seda mõistma pidi (TsÜS § 75). Kuna kostja ei teadnud ega pidanudki teadma hageja väidetavat tasaarvestuse tahet ning sellist teadmist või teadma pidamist pole hageja ka tõendanud (kellel on tõendamiskoormis), tuleb tema vaidlusalust kirja tõlgendada objektiivselt. Ka kostjaga sarnane mõistlik isik ei oleks saanud aru, et hageja tasaarvestas nõuded. Hageja tunnistab ka ise, et ta ei tasaarvestanud nõudeid sõnaselgelt ja et hageja kirja oli koostanud tavainimene, kes ei osanud tasaarvestuse avaldust esitada. Tasaarvestuse avaldust ei saa lugeda tehtuks ka olukorras, kus isik küll soovib seda teha, kuid juriidiliste teadmiste puudumise tõttu ei ole osanud seda teha. Oluline ei ole mitte tahteavalduse teinud isiku enda seesmine tahe, vaid tahe, mis oli teada tahteavalduse saajale. Seega, isegi kui hageja ise soovis tasaarvestuse avaldust esitada, ei saa seda ilma vastava tahteavalduse tegemiseta lugeda tehtuks. Nagu märgitud, siis antud juhul seda tehtud ei ole. Hageja hilisemad avaldused viitavad samuti sellele, et hagejal puudus 14.12.2018 tasaarvestamise tahe. Nii saatis hageja 09.01.2019 kostjale kirja, milles märkis, et ta on varasemalt üksnes viidanud tasaarvestamise õigusele. Seega sellise õiguse kasutamisele üksnes viidati ja tegelikkuses seda ei kasutatud. Seda kinnitab ka asjaolu, et hageja saneerimisnõustaja saatis 02.01.2019 kostjale saneerimisteate, mille kohaselt oli saneerimismenetluse algatamise seisuga ehk 21.12.2018 seisuga hageja võlgnevus kostja ees 67 667,75 eurot. Antud summa koosneb kostja 2018.a üüri ja kõrvalkulude nõuetest hageja vastu. Kuigi hageja oli enda väitel juba 14.12.2018 viidatud kostja nõude tasaarvestanud ja see pidi olema lõppenud, siis veel 21.12.2018 seisuga tunnustas hageja kostja nõuet ja ei viidanud millegagi, et kostja nõue on tasaarvestatud või lõppenud. Veelgi enam, kostja esitas 18.04.2019 enda 2018.a üüri ja kõrvalkulude nõude hageja vastu ka viimase pankrotimenetluses (kokku 76 598,81 eurot), millele hageja, viimase pankrotihaldur ega ükski teine võlausaldaja vastu ei vaielnud. Jällegi – juhul kui hageja oleks kostja üüri- ja kõrvalkulude nõuded juba 14.12.2018 tasaarvestanud ja seega lõppenud, oleks hageja või hageja pankrotihaldur sellele vastu vaielnud. Kumbki seda aga ei teinud, mis viitab sellele, et ka nemad ei usu hageja leppetrahvi nõudesse ja selle tasaarvestamise väitesse. Isegi kui hageja väidetav leppetrahv oleks osaliselt põhjendatud, ei mõjuta see ikkagi üürilepingu lõppemist. Hageja võlgnevus oli piisav üürilepingu ülesütlemiseks punktide 11.2.1 ja 11.2.2 alusel.

2-18-19651 a) kostja oli üürilepingut rikkunud; ja b) täidetud olid VÕS § 296 lg 1 spetsiifilised eeldused. Esiteks kinnitab üürileping, et keldriruumid ei olnud hagejale „keskse“ tähendusega. Nagu ülal märgitud, siis üürilepingu kohaselt pidi kostja andma keldriruumid üle alles siis, kui langevad ära muinsuskaitselised ja ehituslikud piirangud. Kuna pooled ei sätestanud keldriruumide üleandmisele lõplikku tähtaega ja ei olnud ka teada, millal muinsuskaitselised ja ehituslikud piirangud ära langevad, pidi hageja olema arvestanud sellega, et keldriruumide üleandmine lükkub määramata ajaks edasi. Hageja ei pidanud keldriruumide üleandmist nii oluliseks, et oleks sellele seadnud konkreetse tähtaja, vaid nõustus nende üleandmise sidumise pooltest sõltumatute asjaoludega (piirangute äralangemine), mille asetleidmine või asetleidmise tähtaeg ei olnud teada. Juhul kui keldriruumide üle andmine oleks hagejale olnud „keskse“ tähendusega, oleks see ka üürilepingus vastavalt kajastunud. Teiseks on hageja kinnitanud, et ruumide kasutusotstarve on kaupluse pidamine, mille juures ei ole keldriruumid keskse tähendusega. Hageja kinnitab üürilepingus, et üüritud ruumide sihtotstarbeks on kaupluse pidamine, kusjuures hageja soovis neid kasutada enda esinduskauplusena. Nagu hageja ise selgitab, siis tema peamiseks tegevusalaks on kaupade jaemüük, eelkõige „Kingikaubamaja Rode“ kaubamärgi all Eesti käsitöö ja suveniiride müük turistidele. Lisaks märgib hageja, et tema eesmärk on olnud välja arendada Eestis unikaalne, ainult Eesti käsitöö, riidetööstuse ja suveniiri tootjatele tuginev kaubamaja. Seega kinnitas hageja ise, et soovis ruume kasutada enda esinduskauplusena, kus saab müüa käsitööd ja suveniire – seda sai ka hageja äriruumides teha ja keldriruumide viibimine ei takistanud seda kuidagi. Kolmandaks viitab hageja tegevus samuti sellele, et ta ei pidanud keldriruume „keskseks küsimuseks“. Nagu ülal märgitud, siis hageja ei olnud nelja aasta jooksul ehk alates 2013.a lõpust kuni 2018.a detsembri lõpuni teinud kordagi hagejale etteheiteid seoses keldriruumide viibimisega, nõudnud nende üleandmist ega esitanud nende osas muid ettepanekuid. Juhul kui hagejale oleksid keldriruumid tõesti „keskse tähtsusega“ olnud, oleks ta nõudnud nende üleandmist, andnud täiendavaid tähtaegasid vms. Neljandaks, keldriruumide „keskse“ tähenduse puudumist kinnitavad ka hageja avaldused tema saneerimisavalduses, mis on vastuolus käesolevas menetluses esitatud avaldustega. See ei sisalda ühtegi viidet keldriruumidele. Viiendaks, ka hageja äriplaani presentatsioon kinnitab, keldriruumid ei olnud hagejale „kesksed“. Nimelt keskendub hageja äriplaan käsitöö ja suveniiride müümisele. Hageja ei soovi pakkuda täiseinet, vaid üksnes suupisteid ja võileibu, mis on aga ka kaasamüügis ja seetõttu ei vaja eraldi keldriruumides kööki. Kuuendaks tunnistas hageja juba enne üürilepingu sõlmimist, et keldriruumide väärtus oli madal. Nii märkis hageja 09.08.2013 kirjas kostjale, et keldrikorrusele on kliente raske saada ja nende väärtus on oluliselt madalam. Seitsmendaks on hageja ka käesolevas menetluses tunnistanud, et keldriruumid ei olnud talle olulised. Lõpuks tunnistab ka hageja ise 09.05.2019 hagiavalduse täienduses (vastuolus küll oma teiste väidetega), et keldriruumid ei olnudki talle olulised: Hageja oli 2018. aasta lõpuks suutnud korraldada oma tegevuse ümber nii ja muuta see

2-18-19651 efektiivsemaks määral, et esialgselt planeeritud köök ja sellest lähtuv toitlustamisvõimalus ei olnud enam nii suure tähtsusega, kuigi oleks hageja majandustulemusi märgatavalt parandanud. Esiteks – kostja ei rikkunud keldriruumide üle andmata jätmisega üürilepingut. Üürilepingu kohaselt pidi kostja andma keldriruumid hagejale üle 31.12.2014 (p 2.2). Samas on üürilepingus märgitud, et kui kostjal ei ole nimetatud ajal võimalik keldriruume üle anda tulenevalt muinsuskaitselistest piirangutest, lükkub ruumide üleandmine edasi kuni selliste piirangute äralangemiseni ja täiendava 90 päeva möödumiseni (p 2.2). Täiendavalt sõlmisid pooled 18.12.2015 üürilepingu lisa, mille kohaselt peab kostja andma ruumid hagejale üle pärast seda, kui ära on langenud esiteks muinsuskaitselised ja teiseks ehituslikud piirangud (p 2). Samuti kinnitasid pooled, et seni ei ole olnud keldriruume võimalik samadel põhjustel üle anda (p 2). Seejuures kinnitasid pooled, et neil puuduvad üksteise vastu üürilepingust või muudest alustest tulenevad nõuded, sealhulgas ka seoses keldriruumidega (p 5). Seega leppisid pooled kokku, et kostja peab keldriruumid üle andma pärast seda, kui langevad ära muinsuskaitselised ja ehituslikud piirangud.

2-18-19651 sel põhjusel leppisid pooled 18.12.2015 üürilepingu lisas kokku, et keldriruumide üleandmine viibib ka ehituslike piirangute tõttu.

2-18-19651

2-18-19651 alusel üksnes siis, kui ta ei saanud üüritud asja kasutada. Antud sätte sõnastusest nähtub, et üürnik saab keelduda üksnes nende ruumide üüri ja kõrvalkulude tasumisest, mille kasutamine on takistatud. Seda toetab ka asjaolu, et sisuliselt on tegemist VÕS § 111 lg 1 erisättega ehk üürilepingust tulenevate vastastikuste kohustuste täitmisest keeldumise õigusega. Üürilepingus on vastastikused kohustused üüriruumide üleandmine ja nende eest tasumine. Antud juhul olid pooled üürilepingus leppinud kokku, et kostja annab keldriruumid hagejale üle ja hageja tasub nende eest üüri 880,40 eurot (p 4.1.1), mistõttu on ka antud kohustused omavahel vastastikused. Seega, saab hageja VÕS § 296 lg-le 1 tuginedes keelduda keldriruumide üle andmata jätmisel üksnes keldriruumide üüri ja kõrvalkulude tasumisest. Kuna aga kostja pole kunagi nende eest üüri ega kõrvalkulusid nõudnud, polegi hagejal võimalik millegi maksmisest keelduda. Hageja sai äriruume vastavalt sihtotstarbele kasutada. Üürilepingu kohaselt pidi hageja kasutama ruume sihtotstarbeliselt ehk kaupluse pidamiseks. Poolte vahel puudub vaidlus, et täpselt nii hageja ka äriruume kasutada sai – ta pidas seal enda kauplust ja lisaks pidas seal ka kohvikut, pakkudes erinevaid kuumi ja külmi jooke ning kerget einet. Seega ei ole äriruumide kasutamine olnud täielikult ega osaliselt takistatud. Isegi kui äriruumide kasutamine oleks olnud osaliselt takistatud, ei annaks see õigust keelduda üüri ja kõrvalkulude maksmisest täies ulatuses. Nimelt võib üürnik VÕS § 296 lg-le 1 tugineda üksnes siis, kui üüritud ruumide kasutamine on täielikult takistatud. VÕS § 296 lg-le 1 saab tugineda alates takistusest teada saamisest. Analoogia korras kohaldub ka antud paragrahvi lõikele üks lõikest kaks tulenev põhimõte, mille kohaselt saab üüri ja kõrvalkulude alandada alates puudusest või takistusest teada saamisest kuni selle ära langemiseni. Antud juhul on aga hageja keeldunud äriruumide üüri ja kõrvalkulude tasumisest tagantjärele – hageja enda väitel sai ta väidetavast kostja rikkumisest ehk muinsuskaitseliste ja ehituslike piirangute puudumisest teada alles 2018.a detsembris, mistõttu ei saa ta keelduda üürist ja kõrvalkuludest perioodil kuni 2018.a detsember.

2-18-19651

Hageja väidab ebaõigesti, et kostja on kinnitanud tema investeeringu „kaitstust“. Kostja ei ole seda kinnitanud ega lubanud hüvitada hageja poolt tehtud investeeringut. Vastupidi, hüvitamiskohustuse puudumine oli üürilepingu oluline tingimus kostja jaoks, kuna kostja ei soovinud teha ise äriruumidesse investeeringut ega võtta endale kohustust need hüvitada. Hageja väidab ebaõigesti, nagu reguleeriks kõnealune ehitustööde hüvitamise säte üksnes „teatud“ ehitustöid. Antud sätte reguleerib kõiki remondi-, renoveerimis ja siseviimistlustöid ja ei erista ehitustöid sõltuvalt nende iseloomult. Seega hõlmab antud säte ka neid ehitustöid, mille väidetavalt teostas hageja. Teiseks – hageja ehitustööd ei kuulu hüvitamisele ka siis, kui üürileping lõppeb kostja tõttu ennetähtaegselt. Hageja väidab, et kui üürileping lõppeb tema rikkumise tõttu ennetähtaegselt, peaks kostja üürileandjana talle ikkagi kulud hüvitama (viitega VÕS § 106-le). Selline tõlgendus ei vasta üürilepingule ega ka seadusele. Üürilepingu punktide 3.4 ja 5.1.19 sätestatut silmas pidades pidi hageja arvestama, et kui ta rikub üürilepingut ja põhjustab selle lõppemise, siis ei hüvitata talle ehituskulusid. Teistsugune tõlgendus oleks ka vastuolus õigusega leppida kokku kulude hüvitamata jätmine ning seadusest ja üürilepingust tulenev kulude mittehüvitamise kokkuleppe muutuks sisutühjaks. Hageja tõlgendust jaatades saaksid üürnikud alati leppida üürileandjaga kulutuste hüvitamata jätmises kokku, seejärel teha kulutused, jätta üüri maksmata ja põhjustada sellega üürilepingu lõppemine ning seejärel nõuda ikkagi kulutuste hüvitamist. Sellisel juhul muutuks kulutuste hüvitamata jätmise võimalus õiguses sisutühjaks, mis ei saanud olla seadusandja eesmärgiks. Seega ei ole kuidagi põhjendatud hageja seisukoht, et talle peaks hüvitise maksma lihtsalt seetõttu, et ta rikkus üürilepingut ja see lõppes selle tõttu. Antud põhjustel oleks hagejale hüvitise maksmine ka vastuolus hea usu põhimõttega TsÜS § 138 ja VÕS § 6 alusel. Kolmandaks – hageja arvutab enda väidetava hüvitise meetodil, mida seadus ette ei näe. Hageja on ise viidanud VÕS § 286 lg-st 1 tulenevale õigusele nõuda ehitustööde eest hüvitist, mille alusel tuleb see aga hoopis teistmoodi arvutada. Nimelt tuleb selle järgi üüritud ruumide olulise hinnatõusu korral määrata mõistlik hüvitis ja selle järgi ei saa seda arvutada hinnatõusu proportsiooni järgi. Neljandaks – hageja ei ole tõendanud hüvitise aluseks olevaid asjaolusid. VÕS § 286 lg 1 kohaselt peavad mõistliku hüvitise määramiseks olema täidetud järgmised eeldused: a) hageja on teostanud ehitustöid; b) äriruumide väärtus on hageja ehitustööde tõttu tõusnud; ja c) selline hinnatõus on oluline. Hageja väitel tõendab äriruumide hinnatõusu kostja 2015.a ja 2016.a majandusaasta aruanded, millest esimese kohaselt on äriruumide soetusmaksumus 31.12.2015 seisuga 754 393 eurot ja teise kohaselt äriruumide väärtus 31.12.2016 seisuga 1 280 000 eurot. Antud numbritele toetudes väidab hageja, et äriruumide hind tõusis 2016.a-l ligi 525 000 eurot. Hageja ei ole tõendanud, missuguseid ehitusöid ta äriruumides tegi. Hageja ei ole tõendanud, et äriruumide hind tõusis tema poolt tehtud parenduste ja muudatuste tõttu. Hageja on äriruumide väärtuste võrdlemisel ebaõigesti lähtunud lõpphinnast 1 280 000 eurot. Hageja on esitanud 14.09.2016 Pindi kinnisvarabüroo hindamisakti, mille kohaselt on äriruumide väärtus 1 280 000 eurot. Antud hindamisakt on koostatud eeldusel, et äriruumide juurde kuuluvad ka keldriruumid. Kuna keldriruumid ei kuulu äriruumide juurde ja need moodustavad viidatud hinnast 10,40% (lk 30), on Pindi hindamisakti kohaselt äriruumide väärtuseks 1 146 880 eurot.

2-18-19651 Samuti on hageja jätnud esitamata enda poolt tellitud 1Partner kinnisvarabüroo hindamisakti, mille kohaselt oli äriruumide väärtus 17.10.2018 900 000 eurot. Seega ei ole hageja tõendanud, mis on äriruumide turuväärtus. Hageja on äriruumide väärtuste võrdlemisel ebaõigesti lähtunud alghinnast 754 393 eurot. Kostja omandas äriruumid 24.01.2013. Kolme aasta jooksul ehk aastatel 2013-2015 ei hinnanud kostja enda raamatupidamises äriruumide väärtust ümber, kuigi kinnisvarahinnad sel ajal tõusid. Nii oli kostja märkinud enda 2014.a majandusaasta aruandes äriruumide soetusväärtuseks 701 372 eurot ja et varade turuväärtus on bilansijärgsest soetusmaksumusest kõrgem sest kinnisvarahinnad on 2013. ja 2014. aastal oluliselt kasvatanud (lisa 46, lk 3 ja 4). Kostja märkis ka enda 2015. a majandusaasta aruandes äriruumide soetusväärtuseks 734 960 eurot (701 372 + ostud ja parendused 33 588 eurot) ja et varade turuväärtus on bilansijärgsest soetusmaksumusest kõrgem, sest kinnisvarahinnad on 2014. ja 2015. aastal oluliselt kasvanud. Seega kajastas kostja ka veel 31.12.2015 seisuga äriruumide hinnaks 734 960 eurot ehk raamatupidamisliku soetusväärtuse, mis ei sisaldanud kinnisvara hinnatõusu perioodil 2013-2015. Tegelikkuses oli Pindi hindamisakti kohaselt äriruumide väärtus juba 2014.a-l ehk enne väidetavaid ehitustöid 1 146 880 eurot. Nimelt on Pindi hindamisakt koostatud diskonteeritud rahavoo mudelil ehk äriruumide väärtus on tuletatud prognoositavast üüritulust. Antud hindamisakt jõudis äriruumide väärtuseni 1 146 880 eurot eeldusel, et äriruumide üür on 7620 eurot kuus. Hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu järgi (mis oli sõlmitud enne hageja ehitustöid) pidigi hageja tasuma kostjale äriruumide eest üüri 7620 eurot ja üüri hind kuulus iga aasta korrigeerimisele 4% võrra (pd 4.1.2 ja 4.3). Kostja on otsinud uut üürniku ja esialgsed läbirääkimised näitavad, et ka uued üürnikud ei ole nõus tasuma rohkem kui 7500 eurot koos iga-aastase 4% korrektuuriga. Seega, kuna turuüür oli nii 2014.a-l kui ka pärast kostja väidetavaid ehitustöid 2016.a-l sama ehk ca 7500 eurot, ei ole kostja ehitustööd üldse mõjutanud äriruumide väärtust perioodil 2014-2018. Igal juhul ei ole hageja tõendanud, et hinnatõus oli oluline. Riigikohus on selgitanud, et väärtuse tõus on oluline siis, kui see ületab 50%.

2-18-19651 rohkem kui kolm aastat, on hageja tühistamisavaldus tühine. Hageja väidab ebaõigesti, et aegumine peatus läbirääkimiste ajaks. Esiteks ei peatu seaduse kohaselt tühistamise aegumine läbirääkimiste pidamiseks (TsÜS § 99 lg 3). Teiseks ei ole pooled pidanud kunagi keldriruumide osas läbirääkimisi. Teiseks – kostja ei ole hagejat petnud. Pettus saab eelkõige toimuda tehingu ettevalmistamise faasis teisele poolele teadlikult ebaõigete asjaolude avaldamise kaudu eesmärgiga kallutada teist isikut tehingut tegema. Samuti võib pettus toimuda siis, kui tehingupool jätab tehingu ettevalmistamise faasis (eelkõige lepingueelsete läbirääkimiste käigus) teisele poolele teatamata teatavatest olulistest tehinguga seotud asjaoludest, millele vastavalt hea usu põhimõttele oleks tulnud teatada, soovides seeläbi kallutada isikut tehingut tegema. Keldriruume ei saanud üle anda ehituslike ja muinsuskaitseliste piirangute tõttu. Samuti tõendas kostja, et hageja teadis juba 2014.a alguses, et keldriruumid ei kuulu ainult kostjale ja et nende üle käivad vaidlused. Kaasomaniku poolt nõude esitamine ei saa olla hageja petmine. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et üürilepingu ja selle lisa kohaselt peab kostja andma hagejale keldriruumid üle siis, kui ära on langenud selle muinsuskaitselased ja ehituslikud piirangud. Kostja alustas teatud ehitustöödega 2014.a kevadel, mille peale esitas üks kaasomanikest tema vastu nõude ehitustööde lõpetamiseks kuni ehituslike nõuete täitmiseni ehk ehitusloa väljastamiseni ja kaasomanike kooskõlastuste saamiseni. Seega puudutab kaasomaniku nõue otseselt ehitustööde ehituslikke küsimusi, mille esinemisest oli hageja teadlik ja kinnitas veel 18.12.2015, et tal ei ole nendega seoses kostja vastu ühtegi nõuet. Samuti tõendas kostja, et hageja teadis juba 2014.a alguses, et keldriruumid ei kuulu ainult kostjale ja et nende üle käivad vaidlused. Seega ei saa olla kaasomaniku poolt kostja vastu nõude esitamine olla hageja petmine. Kolmandaks – hageja ei või nõuda enda väidetavate kulutuste hüvitamist VÕS § 1042 lg 1 alusel. Hageja ei ole tõendanud, missuguseid töid ja kulutusi ta üldse äriruumidesse teinud on. Hageja esitab ka ise vastuolulisi väiteid – kui käesolevas menetluses väidab hageja, et tema ehitustööde kulud on kokku ca 282 500 eurot, siis saneerimismenetluse kohaselt olid tema ehitustööde kulud kokku üksnes 155 063 eurot. Hageja ei ole tõendanud, missugune mõju tema töödel äriruumide väärtusele on. Kostja selgitas, et enne hageja ehitustööde teostamist oli äriruumide üüriks 7620 eurot kuus ja pärast ehitustööde teostamist ei ole suure tõenäosusega võimalik ruume üürida välja suurema üüriga kui 7500 euroga kuus. Seega ei ole kostja hageja ehitustööde tõttu igal juhul rikastunud. Neljandaks, hageja ei või nõuda enda kulutuste kahjuna hüvitamist ka TsÜS § 101 lg 1 alusel. Kahju hüvitamise eesmärgiks on tehingu tühistanud isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta ei oleks tehingut teinud. Nagu kostja ülal selgitas, siis sellist nõuet ei saa hagejal olla, kuna ta ei ole tõendanud kahju tekkimist ega selle suurust (vt p 85).

2-18-19651 taganeda üksnes siis, kui asja ei anta üle või kui puudused ilmnevad asja üleandmisel ja üürnik taganeb üürilepingust enne või vahetult pärast ruumide vastuvõtmist. Esiteks, antud juhul heidab hageja kostjale ette seda, et kostja ei andnud talle üle keldriruume. Sellest tulenevalt saaks hageja teoreetiliselt VÕS § 277 lg 1 alusel taganeda üksnes üürilepingu osast, mis reguleerib keldriruumide üleandmist. Sellisel juhul saaks hageja nõuda VÕS § 189 lg 1 alusel tema käest üleantu ehk üüri ja kõrvalkulude hüvitamist. Kuna aga antud lepingu alusel ei ole hageja teinud kostjale ühtegi makset üüritud ruumide eest, ei saa hageja ka VÕS § 189 lg 1 alusel kostjalt midagi tagasi nõuda. Hageja poolt esitatud nõue tagastada talle tema poolte hoopis teistesse ruumidesse tehtud väidetavad kulutused ei vasta VÕS § 189 lg-le 1, kuna hageja ei ole keldriruumidega seoses midagi kostjale üle andnud. Teiseks ei ole hageja tõendanud, missuguseid kulutusi ta kostja äriruumidesse teinud on, mistõttu on hageja nõue igal juhul põhjendamatu. Kolmandaks – hageja ei saa nõuda saamata jäänud tulu hüvitamist. Nagu kostja on ülal selgitanud, siis selline nõue on alusetu, kuna hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, et talle on kahju tekkinud või kui suur see on.

2-18-19651 kandma üürimärke kinnistusraamatusse juba 13.02.2017 (üürilepingu p 6.1.6). Alates sellest kuupäevast võis hageja nõuda üürimärke kinnistusraamatusse kandmist. Üürilepingu lõpetamise avalduse esitas hageja aga alles 14.02.2019 ehk rohkem kui kaks aasta hiljem. Selline aeg ületab mõistlikku aja nõuet, kuna igal mõistlikul isikul tekib selle aja jooksul põhjendatud ootus, et antud asjaolul üürilepingut üles ei öelda. Hagejal ei ole õigust nõuda saamata jäänud tulu 450 000 eurot hüvitamist. Nagu kostja on ülal selgitanud, siis selline nõue on alusetu, kuna hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, et talle on kahju tekkinud või kui suur see on.

2-18-19651 ka kostjale, et keldiruumidesse on külalisi keeruline saada ja nende väärtus on oluliselt madalam: Antud projekti punkti ülejäänud osas käsitletakse hagejale üüritud teisi ruume ehk neid ruume, kus hageja pidas kauplust ja kohvikut. Näiteks märgiti projektis, et „tänava poolses saali tuleb baari/teeninduslett ja kohvik, osaliselt ka müügisaal.“ Nii täpselt ruume ka kasutati – tänavapoolses saalis oli hagejal teeninduslett, baar ja kohvik, kus oli ka neli lauda. Selle tõttu pidi hageja ka MTR-s omama kannet toitlustamise kohta ning tehti üürilepingusse viide, et kui hageja peaks soovima hoone hoovi kasutada suveterrassina, vastutab ta ise vastava asjaajamise eest.

2-18-19651 väärtus 865 000 eurot ja selline summa on saadud rahavoo meetodi alusel, s.t aluseks on võetud turuüür ja selle võimalik kasv. Seega on esimene hindamisakt tellitud eeldusel, et üürileping puudub ja lähtutud turutingimustest. Teises aktis eeldatakse, et ruumides on väidetavad ehitustööd teostatud, kuid erinevalt esimesest hindamisaktist eeldatakse üllatuslikult üürilepingu olemasolu (s.t hageja ja kostja üürilepingut). Hindamisakti kohaselt on sellisel juhul ruumide väärtus 1 190 000 eurot ja selline summa on saadud samuti rahavoo meetodi alusel, kuid nüüd ei ole aluseks võetud mitte turuüüri ja -kasvu, vaid üürilepingus kokkulepitut üür ja selle kasv. Antud üürilepingu kohaselt kehtib see veel 6 aastat, seda ei ole võimalik ennetähtaegselt üles öelda, üür on 7620 eurot ja eeldatav üürikasv on 4% aastas. Seega on teine hindamisakt tellitud eeldusel, et olemas on üürileping ja tingimused ei vasta turutingimustele. Antud hindamisaktid ei saa aga näidata ruumide hinnatõusu, kuna need on tellitud erinevatel eeldustel. Esimene hindamisakt vastab turutingimustele, kuid teine hindamisakt ei vasta turutingimustele. Viimase asjaolu tõttu ei saa hindamisaktid näidata ka ruumide hinnatõusu, kuna nende eeldused ei ole võrreldavad. Kostjale jääb arusaamatuks, miks on hageja tellinud esimese hindamisakti ilma üürilepingu eelduseta ja teise hindamisakti üürilepingu eeldusega. Ainukene mõistlik selgitus sellele on see, et hageja on üritanud hinnatõusuga manipuleerida ja näidata seda tegelikkusest suuremana. Seda kinnitab üheselt asjaolu, et kuna hindamisaktid on koostatud rahavoo meetodil, siis kõrgem üür ja üürikasv tagavadki ruumide suurema väärtuse. Kuna hageja on „mugavalt“ eeldanud kõrgema üüri olemasolu just teises hindamisaktis, ongi ta saavutanud hindamisaktide suurema vahe. Seega ei saa hindamisaktid tõendada üüritud ruumide väärtuse tõusu, kuna need on koostatud erinevatel eeldustel.

2-18-19651

2-18-19651 arvamuses koostatud finantsprognoos on koostatud hüpoteetilisel eeldusel, et hageja ei oleks pankrotiga lõpetanud ja oleks üürilepingu kehtimisel äritegevust jätkanud, tuleb rahavoo prognoosis võtta arvesse ka pikaajalisest kahjumist tulenenud käibekapitali puudujääki – ehk vajadust maksta ära 2017-2018 tekkinud ületähtaegsed võlgnevused tarnijatele, sh üürileandjale; – arvamuses on metoodiline viga, eelduslikud tulevased rahavood 2019-2026 on diskonteeritud väärtuspäeva (31.12.2018) hinnangulise tarbijahinnaindeksiga, mitte rahavoogude riskantsusele vastava diskontomääraga, mis oleks korrektne. Laurits Randmann on äritegevusega kaasnevat riski ja prognoosi võimalikku mittetäitumist paraku ignoreerinud, pidades prognoositud rahavooge sisuliselt garanteerituks. Hageja äritegevusega seotud riskide ignoreerimine ja sobimatu diskontomäära kasutamine viib prognoositud tulevaste võimalike rahavoogude nüüdisväärtuse olulise ülehindamiseni; – arvamuses ei ole sisuliselt hinnatud eelduslikult kahju põhjustanud asjaolu (keldriruumide kasutamise võimatus) mõju äritegevusele. Teiseks oluliseks puuduseks on äritegevuse senise kahjumi analüüsi puudumine, kuna põhjendamata jääb igasuguse pikaajalise äritegevuse prognoosi tegemise eeltingimus - miks ja kuidas peaks hageja senine kahjumlik äritegevus muutuma korraga jätkusuutlikuks; – arvamuses on põhjendamatult eeldatud hageja ärikasumi marginaali järsku tõusu ja kasumisse jõudmist. Prognoositud käibe juures ei ole positiivne EBITDA marginaal püsikulude (tööjõukulud, üürikulud, muud tegevuskulud) hüppelise vähenemiseta võimalik. Laurits Randmanni on võtnud finantsprognoosi aluseks hageja esindaja (ehk tulemusest huvitatud osapoole) esitatud eelarve 2016-2020, mis ometi ei ole ligilähedaseltki täitunud – hageja 2016-2018 käive on olnud keskmiselt 50% väiksem kui eelarves loodetud. Prognoosi liigset optimistlikkust ja sellest tulenevaid majandusraskusi on hageja esindajad ka ise saneerimisavalduses tunnistanud; – arvamuses on põhjendamatult eeldatud, et uus võileivaäri oleks olnud keskmisest oluliselt kasumlikum. Nii on hr V hinnangul hageja EBITDA marginaali baseerimine võrdlusgruppide keskmisele või lausa III kvartiilile meelevaldne ning sisuliselt põhjendamata. Taoline eeldus ei arvesta hageja tegelike äritulemustega ega püsikulude suurusega. Oletused, et hageja menüü oleks keldriruumide üürimise korral olnud konkurentidega võrreldes kuidagi eksklusiivsem ning see oleks omakorda tähendanud pikaajaliselt kõrgemat bruto- ja EBITDA marginaali, on mõlemad jäetud põhjendamata ja läbi arvutamata. Arvamuses ei ole ka põhjendatud, millest võiks 2019.a. hüpe kasumlikkuses tekkida, arvestades et suveniiripoe äritegevuses ei ole arvamuses mingit sisulist muutust eeldatud. Vastuoluliselt on hageja saneerimisavalduses väitnud, et tooteid on plaanis pakkuda hoopis keskmisest oluliselt odavamalt. Lisaks on arvamuses toitlustusteenuse võrdlusgruppi lisatud nt Norra, Rootsi ettevõtteid, mille ärikeskkond ja tegevus ei ole reaalselt võrreldav Eestis tegutseva hageja omaga; - arvamuses on oluliselt ülehinnatud hageja eelduslikku müügitulu perioodil 2019-2026, kohviku käibe kasvu eeldusi ei ole põhjendatud. Kui 2018.a. 11 kuuga ulatus kohviku ja suveniiripoe käive kokku 298 784 euroni, siis 2019. aastaks on Laurits Randmanni prognoosinud suveniiripoe käibeks 344 706 eurot. Teadmata, kui palju moodustas 2018.a. hageja kogukäibest kohviku käive, ei saa anda hinnangut, kas prognoositud suveniiripoe käibe kasv 2019 on realistlik või mitte; – hr V märgib, et talle torkab silma kohvikuteenuse käibe kasvu varjatud eeldus perioodil 2019-2026. Kohviku käibe kasvu ei ole nimelt prognoositud otse, vaid osakaaluna läbi võrdluse suveniiripoe müügitulu prognoosiga, seeläbi varjatud kohviku käibe kasvu eeldust ei ole sisuliselt põhjendatud. Kohviku ja kaupluse käivete osakaalud kujunevad aga puhtalt kohviku ning kaubamüügi mahu muutuse pealt ning ei ole omavahel põhjuslikus seoses. Laurits Randmann on aga lihtsalt lähtunud eeldusest, et kohvik

2-18-19651 moodustab esialgu 38% (ja hiljem tõuseb) kogukäibest, kuid ei ole sellise eeldusel tegemisel millelegi tuginenud; – saamata jäänud tulu prognoosis on ennustatud kaupluse ja kohviku käibe hüppelist tõusu, mida ei ole aga millegagi põhjendatud. Näiteks on ennustatud, et 2019.a-l oleks kohviku käive tõusnud lausa 68,4%, 2021 lausa 36,20% ja 2023 lausa 28,8%. Oletus, et kohviku müügitulu võinuks suurendada keldriruumide üürimine ning sinna köögi rajamine, on juba kohviku 2017-2018 eeldusliku müügitulu kalkulatsioonis arvesse võetud. Aastatel 2021 ning 2023 on põhjendamatult eeldatud kohviku käibe hüppelist kasvu, mis kokkuvõttes toob endaga kaasa kohviku müügitulu mitmekordse ülehindamise; – hr V märgib, et üldjuhul tähendab stabiilselt tegutseva kohviku käibe kasvu prognoos, et eeldatakse kohviku pindala ja külastatavuse tõusu, mis antud olukorras peaks tähendama nii kaasnevaid investeeringuid kohviku interjööri ja varustusse kui ka suveniiripoe müügipinna ja käibe langust – kuid kummagagi ei ole arvamuses arvestatud. Üksikute laudadega Pikk 15 esimeses ruumis (ning suvel terrassil) paikneva kohviku käibe kasv saab tulla ainult keskmise arve (hinna) kasvu pealt, mis stabiilse äritegevuse korral peaks olema maksimaalselt 3-5% aastas; – arvamuses on alahinnatud hageja investeeringute vajadus perioodil 2019-2026, käibekapitali vajadust prognoositud käibe kasvu eeldusel ei ole hinnatud. Hr V hinnangul on arvamuses põhivara investeeringute vajadust märkimisväärselt alahinnatud. Ka köögi sisseseade võimalik maksumus on arvamuses jäetud põhjendamata (üksnes 15 000 eurot); Saamata jäänud tulu arvutamiseks tuleb hinnata, kui palju oleks kannatanu teeninud tulu ja kui palju kulusid saab ta kokku hoida. Antud arvamuses on aga võrdsustatud hageja saamata jäänud tulu hageja EBITDA näitajaga (ärikasum), mis ei arvesta aga hageja kulusid, mille viimane kokku hoiab nagu finantseerimise intressikulud ja maksukulud. Näiteks on võtnud hageja laenu 546 286 eurot ja viimase intressikohustus on 10% aastas ehk 54 628,60 eurot aastas, mida ei ole hageja saamata jäänud tulu arvestuses maha arvestatud (lisa 59-61). Samuti ei ole maha arvestatud tulu teenimiseks vajalikku maksukulu (nt tööjõumaksud), mille hageja samuti kokku hoiab. Seega ei sisalda antud arvamus saamata jäänud tulust maha olulisi kulusid, mille hageja kokku hoiab. Neljandaks – igal juhul ei ole hageja saamata jäänud tulu põhjuslikus seoses kostja tegevusega. Isegi kui kostja oleks rikkunud üürilepingut (mida ta ei ole), ei ole hagejale väidetavalt perioodil 2019-2026 tekkinud saamata jäänud tulu põhjuslikus seoses kostja tegevusega. Nimelt olid hageja majandustulemused nii halvad, et viimane oleks sõltumata kostja tegevusest pankrotti läinud ja ei oleks saanud nagunii tulu teenida. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostja ütles üürilepingu üles 17.12.2018 ja hageja esitas 15.01.2019 pankrotiavalduse, mille alusel kuulutati viimase pankrot välja 21.02.2019. Juba üürilepingu lõppemise ajaks oli hageja majanduslik seisund selline, kus viimane ei suutnud püsivalt enda kohustusi võlausaldajate ees täita ehk hageja oli maksejõuetu (PankrS § 1 lg 2). Viimane oli maksejõuetu ka seetõttu, et tema vara ei katnud tema kohustusi ja selline seisund ei ole hageja majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine (PankrS § 1 lg 3). Nimelt tunnistas hageja ise enda pankrotiavalduses, et juba 30.11.2018 seisuga olid tema kohustused varadest oluliselt suuremad ja ta ei suutnud neid püsivalt täita. Hageja asjatundja kinnitusel ei olnud hageja kunagi kasumisse jõudnud – nii oli viimase 2016 kahjum -127 008 eurot, 2017 kahjum -123 354 eurot ja 30.11.2018 seisuga 2018.a kahjum vähemalt -52 505 eurot. Hageja poolt koostatud 30.11.2018 seisuga bilansi kohaselt oli hagejal käibevarasid 158 221 eurot ja lühiajalisi kohustusi 311 138 eurot, mistõttu ei suutnud hageja ka enda jooksvaid kohustusi täita. Novembriks 2018 oli hageja täielikult lõpetanud kostjale üüri tasumise, s.t hageja ei olnud tasunud üüri alates 2018. maikuust ega ka oktoobrikuu kõrvalkulusid (kokku üle 57 000 euro). Kostja nõude üle

2-18-19651 puudub ka vaidlus, kuivõrd viimane on hageja pankrotimenetluses tunnustatud 34 918,79 eurot ulatuses (pärast kostja tasaarvestust). Seega, kuna hageja kohustused olid juba 30.11.2018 seisuga oluliselt suuremad varadest ja hageja ei suutnud võlausaldajate nõudeid rahuldada (sh maksta kostjale üüri ja kõrvalkulusid), pidi hageja esitama pankrotiavalduse (ÄS § 190 lg 51). Seega täiesti sõltumata, kas kostja oli andnud hagejale üle keldriruumid (mille väidetav kahju oli 2016-2018 kokku 19 527 eurot) ja kas kostja ütles 17.12.2018 üles üürilepingu (mille tõttu ei saanud hageja enam ruume kasutada), oli hageja maksejõuetu ja oli kohustatud esitama juba 2018. novembrikuus pankrotiavalduse. Sellises olukorras ei ole hageja saamata jäänud tulu 2019-2026 mitte kuidagi tingitud kostja tegevusest, vaid hageja enda äriplaani ebaõnnestumisest ja sellest tingitud pankrotist. Sisuliselt üritab hageja enda saamata jäänud tulu nõudega saavutada olukorra, kus kostja peaks kinni maksma ja täielikult vastutama hageja ebaõnnestunud äriplaani eest. Kostja hinnangul on see seda võrra põhjendamatum, et hageja heidab kostjale ette üürilepingu lõpetamist olukorras, kus hageja ei olnud kuude kaupa kostjale üüri ega kõrvalkulusid tasunud. Seega ei ole igal juhul kostja tegevus põhjuslikus seoses hageja saamata jäänud tuluga perioodil 2019-2026 VÕS § 127 lg 4 mõttes. Viiendaks - igal juhul on üürniku nõue seoses keldriruumidega aegunud. Isegi kui hageja oleks rikkunud üürilepingut keldriruumide üle andmata jätmisega, on selline hageja nõude aegunud. Nimelt aeguvad tehingust tulenevad nõuded kolme aasta jooksul (TsÜS § 146 lg 1). Aegumistähtaeg algab nõude sissenõutavaks muutumisega (TsÜS § 147 lg 1) ning kahju hüvitamise nõue muutub sissenõutavaks siis, kui kannatanul tekib nõue rikkuja vastu ja kui möödub mõistlik aeg nõude esitamiseks. Seejuures tuleb mõistliku aja hindamisel arvesse võtta, millal isik sai või pidi saama teada kahju hüvitamise nõudest. Hageja väitel puudusid kostjal piirangud keldriruumide üleandmiseks, mistõttu oleks ta pidanud ruumid üürilepingu alusel üle andma juba 31.12.2014. Samas teadis ta juba 03.03.2014, et keldriruume ei saanud üle anda, kuna see kuulus ka teistele kaasomanikele. Seega teadis hageja väidetavast rikkumisest juba 03.03.2014, mistõttu aegus hageja nõue seoses keldriruumidega hiljemalt 2017. a lõpus. Eelneva tõttu ei saa hageja nõuda ka keldriruumidega seotud kahju hüvitamist.

2-18-19651 Randmanni väide, et kõik äririskid on juba prognoosis arvesse võetud, mistõttu on toitlustustegevuse tulevaste hinnanguliste rahavoogude diskonteerimiseks kohane kasutada tarbijahinnahindeksit, on sügavalt asjatundmatu. Samuti ei ole Randmanni täiendavates selgitustes põhjendatud 02.12.2019 kahjuhinnangus kasutatud eeldusi, mistõttu ei muutu ka eksperdi seisukoht kahjuhinnangus kasutatud eelduste põhjendamatuse ja ebarealistlikkuse osas, arvestades prognoosi koostamise hetkeks teadaolevat informatsiooni. Viimaks, ka Randmanni täiendavad selgitustest ei nähtu, kuidas majandusraskustesse sattunud ning tarnijate ees maksevõimetu Kingikaubamaja OÜ (pankrotis) äritegevus oleks 2019. a. muutunud järsku kasumlikuks ja jätkusuutlikuks. Randmanni poolt 2016-2018.a. prognoositud lisarahavoog ei oleks ettevõtte makseraskustesse sattumist 2018. aastal ära hoidnud. Igal juhul tuleks saamata jäänud tulu arvestust korrigeerida 12.03.20202 välja kuulutatud eriolukorra valguses, mis oluliselt mõjutab ettevõtete majandustegevust.

2-18-19651 vahetamisega seonduvat, hüdro- ja soojaisolatsioone, vajalikke tihendustöid jms. Kaetud tööde aktide koostaja ei ole enese jaoks lahti mõtestanud seda, milliseid töid käsitletakse ehitusvaldkonas kaetud töödena (vt. nt. Mkm 27.12.2002.a määruse nr 71 § 7, Mtm 04.09.2015.a määruse nr 115 § 8). Koostatud ja esitatud ehitamise tehnilised dokumendid ei kinnita isegi projektdokumentidega nõutud ja hilisemalt pinnakatete alla jäävate kaetud tööde teostamist (vt lammutustööd, talastike vahetamine, põrandate aluskonstruktsioonid, elektripaigaldise ehitamisega seonduv jms.). /.../ Koostatud kaetud tööde aktid ei kajasta usaldusväärselt oluliste, hilisemal ajal ehitus- remonttööde käigus kaetavate konstruktsioonide ehitamist (põrandad, trepid, laed). Samuti ei ole leitavad xxx OÜ ja kaetud tööde aktid koostanud RRe ehitusvaldkonna pädevuse andmed MTR kiirotsingutes ega kutseregistris, mistõttu viimase pädevus on ebaselge. Seega ei tõenda ka kaetud tööde aktid tööde teostamist ega nende ulatust. Hageja poolt esitatud e-kiri ei saa tõendada lammutus- ja ehitustööde teostamist. Hageja on esitanud 23.01.2020 TV e-kirja hageja seaduslikule esindajale, mis peaks tõendama 56 000 euro ulatuses tööde teostamist. Kuna puudub antud tööde nimekiri ja viimaste teostamist kinnitavad ehitusdokumendid, ei saa antud e-kiri tõendada tööde teostamist. Hageja on esitanud ka vallasasju puudutavad arved, mis ei ole asjakohased. Esiteks seetõttu, et hageja nõude aluseks olev VÕS 286 lg 1 puudutab üksnes parendusi ja muudatusi ning mitte vallasasju, milleks on näiteks kaamerad, kõlarid, võimendi, valgustid, kätekuivatid, audiosüsteem, kontoritarbed, vannitoatarbed, prügikotid; samuti teenused nagu projektiteenused, puhastusteenused jne. Teiseks seetõttu, et vallasasjad on kostja omandanud hageja pankrotimenetluses ja tema nõue on sellega tasaarvestatud.

2-18-19651

2-18-19651 detsembris ainult 3333 eurot (868 333-865 000). Kui lähtuda aastast 2012 ja 2018, siis see sisaldab ka vaidlusaluste ruumide hinnatõusu, mis ei ole põhjustatud hageja väidetavatest ehitustöödest – näiteks perioodil 2012-2014 (enne hageja väidetavaid ehitustöid) vaidlusaluste ruumide väärtuse tõus (turuhinna tõus, eelmiste omanike parendused vms). Hageja loogika järgi ei võiks ta piirduda üksnes 2012 aastaga ja ta võiks hoopis võrrelda näiteks aastaid 2002 ja 2018 – sellisel juhul saaks ta kindlasti oluliselt suurema hinnatõusu. Seega üritab hageja jälle alusandmetega manipuleerides jõuda enda soovitud tulemuseni.

Hageja tunnistab ise, et väidetavaid ehitustöid ei dokumenteeritud korrektselt.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

2-18-19651 määranud. Kohus määras esimest korda pärast istungit tähtaja seisukohtade esitamiseks 15.06.2020 määruses, milles palus esitada tsiviilasjaga nr 2-18-19651 seotud lõplikud seisukohad hiljemalt 21 päeva jooksul määruse kättesaamisest (vt p 5). Kostja on lisa nr 65 esitanud 15.06.2020 määruses nimetatud tähtajal. Kuivõrd kohus ei ole varasemalt (s.o enne 15.06.20202 määrust) selgesõnaliselt määranud asjas lõplikke seisukohtade esitamise tähtaega, siis oli kostjal õigus nimetatud tõend esitada 15.06.2020 määruses nimetatud tähtaja jooksul. Kohus leiab, et kostja tõend tuleb vastu võtta ka menetlusosaliste võrdsuse tagamiseks – kohus on lubanud kostjal korduvalt hagi muuta ning nõuet täpsustada, sh on igakordselt esitatud uued tõendid vastu võtnud. Kohus rahuldab vastuväite kohtu tegevusele ning võtab asja materjalide juurde 07.07.2020.a kostja poolt kohtule esitatud tõendi (lisa 65).

Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas: • Pikk Kinnisvara OÜ kui üürileandja (kostja) ja Kingikaubamaja OÜ kui üürnik (hageja) sõlmisid 03.03.2014 äriruumi üürilepingu (I kd, tlk 145-152), mille alusel kohustus kostja hageja kasutusse andma Pikk tn 15, Tallinn aadressil asuvas hoones paiknevad keldriruumid üldpindalaga 62 m2 ja I ning II korruse äriruumid üldpindalaga 254 m2; • pooled sõlmisid 24.12.2015 üürilepingu lisa (I kd, tlk 153-154), millega mh muudeti lepingu tähtaega ja reguleeriti täiendavalt ruumide üleandmisega seonduvat; • üürilepingus mainitud keldriruume üldpindalaga 62 m2 ei ole hagejale üle antud, samuti ei ole nimetatud ruumide eest üüriarveid esitatud ega üüri makstud; • hagejal oli 2018. a detsembri seisuga kostja ees üürivõlg 56 364 eurot (periood 2018. a märts kuni detsember) ja kahekuuline kõrvalkulude võlg 2159,75 eurot, kokku võlg 58 523,75 eurot; • kostja esitas 10.12.2018 hagejale üürilepingu ülesütlemise tingimusliku avalduse (I kd, tlk 9-10), millega andis hagejale võimaluse likvideerida 58 523,75 euro suurune võlgnevus, mille täitmata jätmisel hiljemalt 16.12.2018 kuupäevaks loeb kostja alates 17.12.2018 lepingu erakorraliselt ülesöelduks ja samast kuupäevast lõppenuks; • 14.12.2018 esitas hageja vastuväited ülesütlemisavaldusele (I kd, tlk 71), leides, et üürilepingu ülesütlemiseks puudub alus; • 14.12.2018 esitas hageja kostjale leppetrahvinõude üürilepingu p 6.1.6 alusel summas 65 200 eurot (I kd, tlk 73); • 17.12.2018 vastuskirjas (I kd, tlk 77-78) vaidles kostja hageja 14.12.2018 seisukohale ja leppetrahvile vastu; • 22.12.2018 katkestas kostja ruumides elektriühenduse;

2-18-19651 • • • • •

hageja on esitanud 15.01.2019 võlgniku pankrotiavalduse (III kd, tlk 18-19) ja Harju Maakohus on 21.02.2019 määrusega tsiviilasjas nr 2-18-18934 kuulutanud välja hageja pankroti (III kd, tlk 25 – pankroti väljakuulutamise teade); 14.02.2019 tegi hageja kostjale üürilepingu tühistamise avalduse ning alternatiivselt taganemiseavalduse ja kolmanda alternatiivina ülesütlemisavalduse (II kd, tlk 102-106); kostja sai hageja 14.02.2019 avalduse kätte samal päeval (III kd, tlk 81); 22.02.2019 vastuskirjas (II kd, tlk 107) vaidles kostja hageja avaldusele ja nõudele vastu; 15.03.2019 tagastas hageja pankrotihaldur ruumide valduse kostjale.

Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja: a. juhul kui kostja ülesütlemine on kehtiv: i. VÕS § 286 alusel hüvitis summas 221 054,79 EUR, mille võrra on hageja poolt tehtud kulutuste tõttu suurenenud Pikk tn 15 Tallinnas asuva korteriomandi nr M2 väärtus. ii. VÕS § 115 alusel saamata jäänud tulu summas 436 966 EUR. iii. Lepptrahvina 62 500 EUR. iv. Leppetrahvilt summas, 62 500 EUR käesoleva nõude esitamiseni kogunenud viivis summas 28 875 EUR. v. 21.03.2020 seisuga sissenõutavaks veel mitte muutunud viivis määras 0,1% põhinõudelt päevas kuni põhinõude tasumiseni. b. Juhul, kui hageja poolne lepingu lõpetamine on kehtiv: i. TsÜS § 90 lg 2 ja § 1042 lg 1 alusel ja/või TsÜS § 101 lg 1 alusel või VÕS § 189 lg 1 alusel 215 496,79 EUR. ii. VÕS § 115 alusel 436 966 EUR.

Kostja esitatud haginõuet õigeks ei võta ega tunnista enda vastu suunatud nõudeid.

Lepingu lõppemine

2-18-19651 üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. VÕS § 316 lg 1 sätestab, et üürileandjal ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. Üürilepingu p-de 11.2.3 ja 11.2.4 sätestavad, et üürileandjal on õigus Leping ennetähtaegselt lõpetada muu hulgas juhul kui Üürnik on viivituses rohkem kui 10 (kümme) päeva kahel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri või Kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega ja Üürnik ei ole likvideerinud võlgnevust 5 (viie) päeva jooksul arvates Üürileandja poolt saadetud sellekohasest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis meeldetuletusest; 11.2.4. kui võlgnetava üüri summa ületab ühe (1) kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa või võlgnetavate Kõrvalkulude summa ületab ühe (1) kuu eest maksmisele kuuluvate Kõrvalkulude summa ja Üürnik ei ole likvideerinud võlgnevust 5 (viie) päeva jooksul arvates Üürileandja poolt saadetud sellekohasest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis meeldetuletusest. Üürilepingu p 11.4 sätestab, et lepingu alapunktides 11.2.3, 11.2.4., 11.2.5. ja 11.2.6. sätestatud juhul ei pea Üürileandjad Lepingu lõpetamisest ette teatama. Üürilepingu p 11.7 sätestab, et Üürileandja ja Üürnik võivad Lepingu lõpetada kirjaliku avaldusega, milles peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: Ruumide nimetus, Lepingu lõppemise päev, lõpetamise alus, lõpetamise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Nimetatud nõuetele mittevastav lõpetamine on tühine. Üürilepingu p 9.1 sätestab, et kõik Lepingu täitmisega või Lepingust tulenevate vaidlustega seotud õiguslikku tähendust omavad teated loetakse kooskõlas Lepinguga esitatuks, kui need on teisele Poolele edastatud vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (välja arvatud Lepingu lõpetamise teated, mis peavad olema esitatud kirjalikus vormis) Lepingus näidatud aadressil (seal hulgas e-posti aadressil) või antud teisele Poolele üle allkirja vastu või edastatud teisele Poolele digitaalallkirjastatult. Kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis edastatud teated loetakse seejuures teise Poole poolt kättesaaduks hiljemalt järgneval tööpäeval arvates sellise teate saatmise päevast. Üürilepingu p 9.6 sätestab, et lepingust tulenevates küsimustes ja Lepingu täitmisel on Üürniku volitatud esindajaks PP, telefon 5020111, e-post [email protected]. Puudub vaidlus, et hagejal oli 2018. a detsembri seisuga kostja ees üürivõlg 56 364 eurot (periood 2018. a märts kuni detsember) ja kahekuuline kõrvalkulude võlg 2159,75 eurot, kokku võlg 58 523,75 eurot. Kostja esitas 10.12.2018 hagejale üürilepingu ülesütlemise tingimusliku avalduse (I kd, tlk 9-10), millega andis hagejale võimaluse täiendava tähtaja jooksul likvideerida 58 523,75 euro suurune võlgnevus, mille täitmata jätmisel hiljemalt 16.12.2018 kuupäevaks loeb kostja alates 17.12.2018 lepingu erakorraliselt ülesöelduks ja samast kuupäevast lõppenuks. Seega tuleb välja selgitada, kas ülesütlemine on kehtiv, st kas esinevad ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused.

2-18-19651 täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks (5 päeva vastavalt üürilepingu punktidele 11.2.3, 11.2.4). Kohtu hinnangul on ülesütlemine tehtud mõistliku aja jooksul – olukorras, ülesütlemise aluseks on kohustuse rikkumine, on kohtupraktikas peetud mõistlikuks ajaks kohustuse rikkumisel põhineva rahalise nõude (käesoleval juhul üüri- ja kõrvalkulude) aegumistähtaeg (vt nt RKTKo nr 2-17-10474/80, p 23). Kuivõrd ülesütlemise aluseks on 2018.a tekkinud üüri- ja kõrvalkulude võlgnevus, siis ei ole 2018.a detsembril tehtud ülesütlemise hetkeks nõue ühelgi juhul aegunud ning sellest johtuvalt ei ole möödunud ka mõistlik aeg ülesütlemiseks.

2-18-19651 üürileandja nõudeid pärast lepingu lõppemist. Kostja on eelduslikult lähtunud VÕS §-s 308 sätestatust, kuid nimetatud regulatsioon kehtib üksnes eluruumi üürilepingu puhul. Käesoleva äriruumi üürilepingu raames makstud tagatisraha osas tuleb lähtuda lepingus kokkulepitust. Arvestades lepingu p-is 4.10 kokkulepitut, oli hageja poolt tasutud tagatis ette nähtud mistahes lepingust tulenevate rahaliste nõuete tagamiseks. Siiski tulnuks poolel, kes soovis tagatise arvelt mingit nõuet rahuldatuks lugeda, teha teisele poolele vastav tahteavaldus (VÕS § 198, § 297 lg 1). Kohtuni ei ole toodud ega tõendatud, et lepingust tulenevaid nõudeid oleks enne 10.12.2018 üürilepingu erakorralist ülesütlemist või vahetult pärast seda (VÕS § 316 lg 1 ls 2) tagatisraha arvelt tasaarvestatud. Seega ei oma tagatisrahaga seonduv ülesütlemise alusele mõju.

Leppetrahv

2-18-19651 suurusega seonduva ebaselguse osas (hageja on maininud leppetrahvi summas 62 500 eurot kui ka 65 200 eurot). Seega oleks hagejal õigus kostjalt nõuda leppetrahvi 62 500 eurot.

2-18-19651

2-18-19651 tasumata summalt päevas (vt Üürilepingu p 7.2.). VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. VÕS § 82 lg 7 sätestab, et kohustus muutub sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Üürilepingu p 7.2 sätestab, et poole poolt Lepingus sätestatud mis tahes maksekohustuse (seal hulgas Üürniku poolt üüri õigeaegse tasumise kohustuse) täitmisega viivitamise korral on teisel Poolel õigus nõuda viivist 0,1 % (null koma üks protsenti) tähtaegselt tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Hageja nõudis kostjalt leppetrahvi tasumist 14.12.2018, mistõttu muutus kohustus sissenõutavaks 15.12.2018. Seega on 20.03.2020 seisuga viivise suuruseks 13 860 eurot (30 000 x 0,1% x 462), mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. III

Parenduste hüvitamine

2-18-19651 hetkeks juba vähenenud nullini, ei saa üürniku nõuet VÕS § 286 lg 1 alusel rahuldada. Hüvitise nõudmise võimalikkuse ja selle suuruse hindamisel tuleb võtta aluseks see, kas ja kui palju on muudatused üürileandjale väärt.

2-18-19651 hagejal ei olnud vastavat kohustust. Olukorras, kus hageja soovib kostjale kuuluval üüripinnal tegeleda majandustegevusega ja selle tarbeks kujundada juba kasutuskõlblikud ruumid parenduste abil endale sobivaks, ei saagi pidada mõistlikuks, et hageja poolt tehtavate kulutuste kandmise eest peaks vastutama kostja. Seda põhimõtet kinnitab ka asjaolu, et mitte alati ei suurenda asjale tehtavad parendused selle väärtust. Seega võimaldas kostja hagejal teha ruumidele omal kulul parendusi, võttes sealjuures riski, et parenduste tõttu ei pruugi ruumide väärtus tõusta (s.o väärtus võib jääda samaks või ka väheneda). Seega ei ole hüvitisnõude välistamine rikkunud poolte õiguste ja kohustuste tasakaalu. Asjakohatud ja tõendamata on hageja viited, et ruumide tegelik pindala ei vastanud kokkulepitule (s.o 6 m2 väiksem kui lepingus sätestatud), mistõttu tuli hagejal teha põhjalik ümberehitus. Kostja on tõendanud, et tegelikkuses on ruumide pindala isegi 257,3 m2 (vt Pindi Kinnisvara 14.09.2016 hindamisakt - I kd, tlk 108) mistõttu on kostja võimaldanud hagejal kasutada suuremat pinda kui üürilepingus kokkulepitud (248 vs 257,3).

IV

Kahjunõue (saamata jäänud tulu)

2-18-19651 kaevamiste teostamise või selle tagajärgede tõttu), lükkub keldriruumide üürnikule üleandmise tähtpäev edasi kuni muinsuskaitseliste piirangute äralangemisest arvates 90 päevase tähtaja möödumiseni, mis on vajalik keldriruumides Lepingu punkti 3.2. alusel tehtavate tööde tegemiseks üürileandja poolt. 2015. a detsembri lõpus sõlmiti üürilepingu lisa (I kd, tlk 153-154), mille punktis 2 märgiti järgmist: Lepingu p 2.2 keldriruumide üleandmisega ning Lepingu p 4.7.3 keldriruumide osas üüri tasumisega arvestuse alustamisega kinnitavad pooled, et käesolevaks hetkeks ei ole keldriruumide üleandmine olnud võimalik muinsuskaitseliste ja ehituslike piirangute tõttu. Poolte hinnangul on keldriruumide üleandmine võimalik kui piirangud on ära langenud. Pooled on leppinud käesolevaga kokku, et keldriruumide üleandmisest teavitab Üürileandja Üürniku ette 30 kalendripäeva. Kostja ei ole keldriruume kunagi hagejale ka üle andnud. Puudub vaidlus, et keldriruumide puhul ei olnud tegemist kosjale kuuluva varaga. Keldriruumid olid osa Pikk tn 15, Tallinn kinnistu kaasomandi esemest ega kuulunud ühegi korteriomandi (eriomandi) koosseisu, st need olid kõigi korteriomanike kaasomandis. Keldriruumide väljaüürimiseks ei pidanud kostja olema keldriruumide omanik (seadus ei nõua, et üürileandja peab olema asja omanik), küll aga pidi tal selleks olema kõigi kaasomanike nõusolek (AÕS § 74 lg 1). Kostja ei ole tõendanud, et tal vastav nõusolek üürilepingu või selle lisa sõlmimise hetkel oli. Seega puudus kostjal õigus keldriruumide väljaüürimiseks hagejale. Olukorras, kus kostja ei ole tähtaegselt lepingueset hagejale kasutamiseks andnud, on tegemist lepingurikkumisega, täpsemalt lepingu punktide 1.1 ja 2.2 rikkumisega. Lisaks on hageja märkinud, et tegelikkuses puudusid kostja poolt väidetud keldriruumide üleandmist takistavad tegurid – muinsuskaitselised- ja ehituslikud piirangud – ja kostjal puudus õigustus keldriruumide üleandmatajätmiseks. Kohus on seisukohal, et nimetatud asjaolude tuvastamine ei ole vajalik, kuna kohus on juba leidnud, et kostjal puudus üleüldse õigus keldriruume üürilepinguga koormata. Nimetatud piirangute esinemine omanuks asjas tähtsust üksnes siis, kui kohus oleks leidnud, et kostjal oli õigus keldriruume käsutada (sh nende osas hagejaga üürileping sõlmida) – sellisel juhul tulnuks tuvastada, kas kostja poolne üleandmatajätmine viibis õigustatult muinsuskaitseliste - ja ehituslike piirangute tõttu. Kohtu hinnangul ei oma tähtsust ka kostja väited, et kostja üritas temale üürilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks vajalikke Pikk 15 kaasomanike nõusolekuid hageda. Nõusolekud pidanuks olemas olema juba üürilepingu sõlmimise hetkel. Nõusolekute puudumist ei saa kvalifitseerida üksnes ehitusliku takistusena (mida on nt ehitusluba või selle puudumine) – nõusolekuid oli AÕS § 74 lg 1 kohaselt vaja nii üürilepingu sõlmimiseks kui ka ehitustegevuse läbiviimiseks.

2-18-19651 TsÜS § 147 lg 1 sätestab, et aegumistähtaeg algab nõude sissenõutavaks muutumisega. TsÜS § 147 lg 2 sätestab, et nõue muutub sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. VÕS § 82 lg 7 sätestab, et kohustus muutub sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Kahju tekkimise aja määramisel tuleb lähtuda nn kahju ühtsuse printsiibist. Kahju hüvitamise nõue tekib ja muutub sissenõutavaks ning seega hakkab ka aeguma kogu tulevikus tekkiva kahju osas, kui juba tekkinud kahju hüvitamiseks saab esitada hagi kohtusse ja nõuda samas hagis ka tulevikus tekkiva kahju hüvitamist. Kui kahju tekib tulevikus või selle tagajärjed korduvad edaspidi, tuleb lähtuda nn kahju ühtsuse printsiibist, st niipea kui kahjuhüvitise mingit osas saab sisse nõuda, muutub sissenõutavaks ja hakkab aeguma kogu edaspidi tekkida võiva kahju hüvitamise nõue (Riigikohtu 30. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-177-12, p 12). Tulevikus tekkiv kahju saab eraldi aeguma hakata üksnes erandlikel juhtudel, kui ilmnevad ootamatud ja täiesti uued asjaolud, mille tekkimist tulevikus ei olnud kahju hüvitamise nõude sissenõutavaks muutumise ajal võimalik mõistlikult ette näha (Riigikohtu 15. märtsi 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-161-16, p 10). Lepingu kohaselt pidanuks kostja keldriruumid üle andma 31.12.2014 (p 2.2). Kostjal puudus õigus keldriruume välja üürida, mistõttu üürilepingust tulenevalt tekkis hagejal õigus nõuda keldriruumide valdust alates 01.01.2015 ning sellest päevast alates oli kostja n.ö lepingurikkumises. Samast kuupäevast algas kohtu hinnangul aeguma ka saamata jäänud tulu hüvitamise nõue. Hageja on märkinud, et keldriruumidega seotud nõuete aegumine peatus seoses läbirääkimistega. TsÜS § 167 lg 1 sätestab, et nõude aegumine peatub õigustatud ja kohustatud isiku vahel peetavate läbirääkimiste toimumise ajaks, kui läbirääkimisi peetakse nõude või asjaolu üle, millest nõue võib tuleneda. Eeldatakse, et läbirääkimised on lõppenud, kui isik läbirääkimiste jätkamisest keeldub. Kohus märgib, et tunnistaja K. Puhtla märkis (vt eelistungi protokoll, V kd, tlk 89-90), et 2016. a mais-juunis toimus vaidlusalustes keldriruumides kohtumine, kus kostja esindaja teatas, et saab keldriruumid „kohe-kohe“ üle anda ja et need „lühikese aja jooksul“ korrastatakse. Kuivõrd keldriruumide üleandmine on asjaolu, millest hageja saamata jäänud tulu nõue tuleneb, on tegemist asjaoluga, mille üle arutlemine võib kaasa tuua aegumise peatumise. Kohtuni ei ole toodud, kui pika perioodi vältel keldriruumide osas läbirääkimisi peeti, samuti ei nähtu see tunnistajate ütlustest. Ei nähtu, et kostjale oleks määratud kohustuse täitmiseks täiendav tähtaeg (TsÜS § 167 lg 2). Seega leiab kohus, et läbirääkimise kestus oli 1 päev (2016. a mais-juunis toimunud kohtumine vaidlusalustes keldriruumides) ja selle vältel oli nõude aegumine peatunud TsÜS § 167 lg 1 alusel. Seega aegus saamata jäänud tulu nõue 02.01.2018. Hageja esitas saamata jäänud tulu nõude alles 09.05.2019 menetlusdokumendis. Seega on saamata jäänud tulu nõue aegunud ning kostjal on õigus keelduda saamata jäänud tulu hüvitamisest. Hageja on viidanud, et kostja on lepingust tulenvat kohustust rikkunud tahtlikult. Sellisel juhul võiks kohaldamisele kuuluda TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud 10-aastane aegumistähtaeg, mis eeldab, et kostja rikkus keldriruumide üleandmise kohustust tahtlikult. Riigikohus on märkinud, et VÕS § 104 lg 5 järgi on tahtlus õigusvastase

2-18-19651 tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Seega on kohustuse tahtliku rikkumise eelduseks õigusvastase tagajärje soovimine. Kohustuse rikkumise õigusvastane tagajärg võib olla kahju tekkimine või muu õigusvastane tulemus (vt Riigikohtu 17. märtsi 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-15-09). TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud aegumistähtaeg nõuetele, mis tulenevad lepingupoole tahtlikust heade kommete vastasest teost, kui viimane soovib õigusvastase tagajärje saabumist. Selline tegu võib kolleegiumi arvates olla kas aktiivne või passiivne. Esimesel juhul rikub isik kohustust tahtlikult heade kommete vastase tegevusega, teisel juhul tegevusetusega. Ainuüksi kohustuse täitmata jätmine (ka tahtlikult) ei ole aegumise instituudi eesmärke arvestades TsÜS § 146 lg 4 kohaldamiseks piisav (RKTKo nr 3-2-1-79-09, p 11). Seega ei kuulu kohaldamisele TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud 10-aastane aegumistähtaeg. Asja materjalide pinnalt puudub alus arvata, et kostja soovis, et keldriruumide üleandmatajätmisega tekiks hagejal saamata jäänud tulu.

Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hageja saamata jäänud tulu nõude rahuldamata.

V

Viivisenõue ja kokkuvõte

2-18-19651

/allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega Kohtunik Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 26.03.2021. a kohtuotsusega nr 2-18-19651.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.