M. M. hagi B. B. P. vastu võlgnevuse väljamõistmiseks 5080,82 eurot
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende
Hageja: M. M. (isikukood xxx)
esindajad
Hageja lepinguline esindaja: J. Š. (e-post: xxx) Kostja: B. B. P. (isikukood xxx) Kostja
lepinguline
esindaja:
Aare
Nahk
[email protected]) Kohtuistung 10.06.2020 Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta M. M.e hagi B. B. P. vastu 80,84 euro ulatuses läbi vaatamata.
2.Hagi rahuldada osaliselt.
(e-post
3.Välja mõista B. B. P.ilt M. M.e kasuks 2 198,04 eurot, s.o üür summas 700 eurot, kõrvalkulud summas 63,10 eurot ning kahju summas 1 434,94 eurot.
4.Välja mõista B. B. P.ilt M. M.e kasuks viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses põhinõudelt (s.o 2 198,04 eurolt) alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni põhinõude täitmiseni.
5.Menetluskulud jätta poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 15.10.2019 esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid M. M. (hageja) ja B. B. P. (kostja) 10.07.2018 üürilepingu, mille kohaselt hageja andis ning kostja võttis üürile eluruumid asukohaga xxx, kogupinnaga 37,9 m2. Eluruumid anti kostjale üle lepingu sõlmimise päeval üleandmisevastuvõtmise akti alusel ehk 10.07.2018. Vastavalt üleandmise-vastuvõtmise aktile anti eluruumid värskelt renoveeritud seisukorras. Aktis puuduvad märkused eluruumide puuduste või ebavastavuse kohta. Enne lepingu sõlmimist vaatas kostja hoolikalt eluruumid üle vähemalt 2 korda ning oli korteri seisukorraga rahul. Üürnik jättis tasumata üüritasu ja kõrvalkulud alates 01.01.2019 kuni 28.02.2019. Seega on üürnik olnud viivituses kahel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üürimaksmisega ning kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Vastavalt lepingule oli üürnik kohustatud tasuma üüri ja kõrvalkulud jaanuarikuu 2019 eest hiljemalt 28.02.2019. Vaatamata sellele jäi üürniku poolt üür summas 350 eurot ja kõrvalkulud summas 148,90 eurot (122,74 + 26,16) tasumata. Vastavalt lepingule oli üürnik kohustatud tasuma üüri ja kõrvalkulud veebruarikuu 2019 eest hiljemalt 31.03.2019. Vaatamata sellele jäi üürniku poolt üür summas 350 eurot ja kõrvalkulud summas 146,64 eurot (129,86 + 16,78) tasumata. Seega rikkus üürnik üürilepingu punkte 2.1. ja 2.3. Seisuga 15.10.2015 on kostjal tekkinud hageja ees põhivõlgnevus tasumata jäänud üüritasu eest summas 700 eurot ja tarbitud kommunaalteenuste eest summas 295,54 eurot, kokku seega 995,54 eurot (700 + 295,54). Seoses tekkinud võlgnevusega pöördus hageja korduvalt kostja poole kohtuväliselt võlgnevuse sissenõudmiseks ja vaidluse lahendamiseks. Hageja edastas kostjale meeldetuletused võla
tasumiseks nii e-posti teel kui ka telefonitsi, informeerides kostjat tekkinud võlgnevusest ja paludes nimetatud summad tasuda, andes seejuures ka tasumiseks täiendava tähtaja. Muuhulgas pöördus hageja kirjalikult kostja poole 23.02.2019, 27.02.2019, 05.03.2019, 11.04.2019 ning 04.07.2019. Kostja ei ole võlgnevust kustutanud. 23.02.2019 avastas hageja, et eluruumi viimistlus on kahjustatud, mille alusel pöördus korduvalt kostja poole palvega kõrvaldada eluruumis puudused ja tasuda võlgnevus. Kostja ei ole hageja kirjale vastanud ega puuduseid kõrvaldanud. 01.03.2019 toimunud eluruumide ülevaatusel avastas hageja, et: korteri esikuseinadest eemaldatud tapeedid, mitmetes kohtades on puuritud augud, põrandakate on kriimustatud ja kahjustatud, kadusid riiulid ja riidekonksud; korteri elutoaseinadest eemaldatud tapeedid ja mitmetes kohtades on puuritud augud; elutoa panipaigas on hallitus; korteri köögiruumis on märgatud ja koristamata põrand, köögi põrandakate (laminaat-parkett) on kahjustatud veega, köögiruumist kadusid käsitolmuimeja ja veeketja, pliidiplaat on purustatud; korteri magamistoa voodi on katki, magamistoa põrandakatte kriimustatud ja kahjustatud, mitmetes kohtades põrandal on augud, põrandaliist on rikutud, kadusid riiulid ja seinte mitmetes kohtades on puuritud augud, magamistoakummut on kahjustatud (kummuti jalg on katki); korteri vannitoast kadusid riiulid, seebihoidja ja vannikardin; korter on koristamata ja risustatud prügikottidega ja tühja alkoholipudelitega; korter on alkoholi ja prügilõhnadega täis; üürniku isiklikud asjad korteris puuduvad, millest võis järeldada, et kostja vabastas võib olla korterit hiljemalt 01.03.2019. Kahjustatud ruumide ülevaatamise ja varalise kahju tuvastamise eesmärgiga pöördus hageja samal päeval ehitusspetsialisti poole, kes tuvastas korteris avastatud puudusi, kahjustuste ja hallituste tekkimise aega ja põhjusi. Ehitusspetsialisti ülevaatusest ja seletusest tuleneb, et korteris avastatud puudused ja kahjud tekkisid üürilepingu kehtivuse ajal. 04.03.2019 pöördus hageja kahjustatud ruumide renoveerimiseks hinnapäringuga TD Constructions OÜ, X. OÜ, Kredit Kinnisvara OÜ poole. Vastuseks sai hageja kokku 3 hinnapakkumist, millest Kredit Kinnisvara OÜ 14.03.2019 hinnapakkumine oli madalaima hinnaga. 14.03.2019 sõlmisid hageja ja Kredit Kinnisvara OÜ töövõtulepingu kahjustatud ruumide renoveerimiseks objektil xxx. Teostatud renoveerimistööde eest tasus hageja töövõtjale väljastatud arve alusel kokku 3559,98 eurot. Purustatud pliidiplaadi osas pöördus hageja X OÜ poole, kelle kinnituse kohaselt ei kuulu purustatud pliidiplaat taastamisele ega remondile. Seoses sellega oli hageja sunnitud ostma uue pliidiplaadi purustatud pliidiplaadi asemel summas 149 eurot. 11.04.2019 esitas hageja kostjale 10.07.2019 üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse, mille kohaselt ütles üürileandja üürnikuga sõlmitud lepingu üles alates 11.04.2019. Eeltoodust tulenevalt palus hageja kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse tasumata jäänud üüritasu eest summas 700,00 eurot, kommunaalteenuste eest summas 295,54 eurot, viivise tasumata üüritasu ja kommunaalteenuste eest alates kohtuotsuse jõustumisest kuni põhivõlgnevuse tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras ning varalise kahju summas 3708,98 eurot ja viivise kahjult alates kohtuotsuse jõustumisest kuni põhivõlgnevuse tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Samuti palus hageja määrata otsuse täitmise viisi ja korra selliselt, et kostja peab tasuma esmajärjekorras kohtu poolt välja mõistetud menetluskulud, seejärel
viivised ning seejärel põhivõlgnevus varalise kahju, tarbitud kommunaalteenuste ning tasumata jäänud üüritasu eest alates varasemast. 05.02.2020 esitatud seisukohas vähendas hageja oma kommunaalkulude nõuet, paludes kostjalt välja mõista kommunaalkulud summas 214,70 eurot. Kostja vastus Kostja oma vastuses hagi õigeks ei võtnud. Kostja on noor inimene, kes alles alustab oma elu ning korter (eluruumid) tundus talle esmapilgul värskelt renoveeritud. Järk-järgult tulid välja vead: katkine köögipliit, lahtine tapeet, augud seintes, mis olid kaetud liblika kleepsudega, elutoas ei töötanud radiaator ja aknad/seinad lasid külma õhku läbi, toad olid ülimalt külmad. Kostja märgib, et tasus jaanuaris 2019 hagejale maksmiseks ettenähud maksed sularahas 19.01.2019 kl 15:00. Veebruaris kohtuti 21.02.2019 kl 18:00 ning siis maksis kostja sularahas kõik need summad, mis veebruaris maksmisele kuulusid. Samuti märkis kostja, et hagejal ei olnud õigust kostjalt remondifondi eest raha võtta, see tähendab, et hageja on iga kuu võtnud kostjalt rohkem raha 18,95 euro ulatuses. Seega on hageja võtnud igakuiselt (juuli 2018 kuni veebruar 2019) kostjalt remondifondi arvelt rohkem raha 8 kuu eest summas 151,60 eurot. Kostja andis 21.02.2019 hagejale üle korteri võtmed. Korter oli siis puhtas seisundis ja mingeid remonti vajavaid kahjustusi ei olnud kostja teinud. Kostja ei tea, mida hageja tegi seal korteris 21.02.2019 kuni 1.03.2019 ning kas ta „lavastas“ selle akti, et esitada kostja vastu nõue. Kostja kolis korterist viimased asjad välja juba 6.02.2019. Pliidiplaat oli katki juba enne tema poolt korterisse elama asumist. Tagatisraha ja tasaarvestuse osas on kostja seisukohal, et andis hagejale üle koristatud korteri ning mingit prügi sinna ei olnud jäetud ja kostjal ei ole mingit õigust maha arvata 65 eurot koristusraha. Samuti on kostja seisukohal, et hagejal ei ole mingit õigust tasaarvestada kostjale tagasimaksmisel kuuluvat tagatisraha hageja õigusabi kuludega (lähtuvalt VÕS § 200 lg 4). Kostja märgib, et kui kohus mõistab kostjalt välja põhivõlgnevuse varalise kahju eest, siis kohus vähendaks kahjusummat kõigi seaduslike võimalustega. Samuti palus kostja vähendada viivist lähtudes VÕS §-st 162 lg 1 nii palju kui võimalik. Kohtu põhjendused
1.Kohus, analüüsinud hagiavaldust, poolte poolt esitatud tõendeid ning analüüsinud kostja vastuväiteid, leiab, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele osaliselt.
2.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja
tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
3.Tsiviilasja materjalidest loeb kohus tuvastatuks, et pooled on 10.07.2018 sõlminud üürilepingu, mille kohaselt kostja üüris hagejalt eluruumid asukohaga xxx (dtl 51-55). Lepingu punkti 2.1. kohaselt kohustus kostja tasuma üüri summas 350 eurot kuus. Üürilepingu p 6 on pooled kokku leppinud, et üürileping kehtib 1 aasta üüripinna üleandmise-vastuvõtmise aktile allakirjutamise hetkest. Lepingu p 2.4 kohaselt on kostja tasunud korteri üürimisel hagejale tagatisraha summas 350 eurot.
4.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 309 lg 1 esimese lause kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. 10.07.2019 on hageja koostanud üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse seoses üüri ja kõrvalkulude võlgnevusega (dtl 104-105). Avalduses on hageja teatanud, et üürileping lõpeb 11.04.2019. Kostja ei ole nimetatud erakorralist ülesütlemist vaidlustanud. Samuti ei ole kostja tõendanud, et üürileping oleks lõppenud varem. See, kas ja millal kostja reaalselt korterist välja kolis, ei oma kohtu hinnangul tähtsust. VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik maksma üüri ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Kostja ei ole menetluses esitanud tõendeid, et ta ei oleks saanud korterit kasutada hagejast tulenevatel põhjustel. Seega on kohus seisukohal, et üürileping lõppes 11.04.2019.
5.Hagiavalduses nõuab hageja kostjalt üüritasu jaanuari 2019 ja veebruari 2019 eest summas 700 eurot. Vastavalt VÕS § 108 lg 1 kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Arvestades, et üürileping kehtis jaanuaris 2019 ning veebruaris 2019, siis tuli kostjal ka jaanuari ja veebruari eest üüri tasuda. Kuigi kostja on esialgselt nimetatud nõudele esitanud vastuväiteid, siis on ta 15.05.2020 dokumendis ning 10.06.2020 kohtuistungil kinnitanud, et nõustub põhivõlgnevuse summas 700 eurot tasumisega (dtl 447, 504). Seega puudub vajadus kohtul anda oma hinnang ka kostja esialgselt esitatud vastuväidetele seoses üüri tasumisega (s.o üüri sularahas tasumine). Tulenevalt eeltoodust on hagiavaldus üürivõlgnevuse osas, s.o summas 700 eurot põhjendatud. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et nimetatud võlgnevus oleks tasutud.
6.Hagiavalduses on hageja palunud välja mõista kostjalt ka kommunaalteenuste võlgnevuse summas 295,54 eurot. 05.02.2020 esitatud dokumendis on hageja nõude osaliselt tagasi võtnud ning palunud kostjalt välja mõista kommunaalkulud summas 214,70 eurot. Esmalt märgib kohus, et kuna hageja on hagi osaliselt tagasi võtnud, siis jätab kohus hagi 80,84 euro ulatuses läbi vaatamata (295,54 – 214,40). Nimelt sätestab TsMS 423 lg 1 p 2, et kohus jätab hagi läbi vaatamata, kui hageja on võtnud hagi tagasi. VÕS § 292 lg 1 kohaselt peab lisaks üüri maksmisele üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Vastavalt üürilepingu punktile 2.3. kohustub üürnik tasuma korteriühistu poolt esitatud arve täies ulatuses, lisaks sellele elektri- ja veetarbimise eest vastavalt arvestite näidule. Kohus selgitab, et selleks, et ühte kulutust saaks kõrvalkulude hulka lugeda, tuleb hinnata, kas vastav kulu on seotud asja kasutamisega. Kui konkreetsel kulutusel asja kasutamisega seos puudub, siis ei saa vastavat kulutust kõrvalkuluks lugeda. Kui eluruumi üürilepingu puhul lepivad lepingupooled kokku, et mingi kulutuse kannab eluruumi üürnik, kuid kui vastaval kulutusel asja kasutamisega seos puudub, siis tuleb VÕS § 275 tõttu vastav kokkulepe tühiseks lugeda. Näiteks eluruumi remondifondi kulude kandmise kohustus lasub üürileandjal, mitte üürnikul. Asja korrashoiukohustus lasub üürileandjal. Kõrvalkuludega seoses tuleb eristada asja kasutamisega seotud kulusid ja üürnikule täiendavalt osutatud teenuseid. Näiteks TV, interneti või telefoniteenust ei käsitleta ruumi kasutamisega seotud teenusena, sest vastav teenus ei seondu asja kasutamisega (Vt kohtu põhjenduste osas ka Paul Varul jt (koost). Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2019, § 292). Seega näeb ka seadus ette, et üürnik peab tasuma vaid teenused, mida kolmandad isikud osutavad selleks, et korterit oleks võimalik kasutada. Nimetatud kuludeks võivad olla elekter, küte, üldruumide/territooriumi koristamine ja korrashoid (hoolduskulud), vesi, kanalisatsioon, prügivedu. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on jaanuari 2019 esitatud kommunaalkulude arve summas 122,74 eurot, milles sisaldub ka remondifond summas 18,95 eurot (dtl 48). Samuti on jaanuari 2019 eest esitatud elektriarve summas 26,16 eurot (dtl 49-50). Veebruari 2019 eest on esitatud kommunaalkulude arve summas 129,86 eurot, milles sisaldub ka remondifond 18,95 eurot (dtl 67). Samuti on veebruari 2019 eest esitatud elektriarve summas 16,78 eurot (dtl 69-70). Kohus ei pea põhjendatuks kommunaalkulude arvetes märgitud remondikulude tasumist kostja poolt kõrvalkuludena. Remondifondi kogumine ei ole seotud korteri kasutamisega üürniku poolt ning seda ei saa lugeda kõrvalkuluks. Seega on kõrvalkulude suuruseks jaanuari ja veebruari 2019 eest kokku 257,64 eurot (122,74 – 18,95 eurot + 26,16 + 129,86 – 18,95 + 16,78). Kuna hageja nõuab aga kostjalt tarbitud kommunaalteenuste eest tasumist summas 214,70 eurot, siis on põhjendatud hageja nõue kõrvalkulude eest 214,70 eurot. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et kõrvalkulud hagejale oleks tasutud.
7.Hageja on hagiavalduses palunud kostjalt välja mõista varalise kahju summas 3 708,98 eurot. Hageja on tuginenud hagiavalduses asjaolule, et üüripind tagastati hagejale rikutuna. Hagiavalduse sisust ja esitatud tõenditest (eelkõige Kredit Kinnisvara OÜ hinnapakkumine, dtl 101) nähtub, et kahju hüvitamist nõuab hageja eelkõige seoses elutoa ja esiku tapeetide väidetava kahjustamisega, elutoa ja esiku seintes asuvate aukudega, parketi väidetava kahjustamisega ning katkise pliidiplaadiga. Seega tuleb esmalt kohtul kindlaks teha, millises seisundis anti kostjale üüripind üle ning millises seisundis see tagastati. VÕS § 334 lg 1 sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. 10.07.2018 koostatud korteri üleandmis-vastuvõtmise aktis on pooled allkirjadega kinnitanud, et korter on värskelt renoveeritud (dtl 56). Ühtegi märget korteris asuvatest võimalikest puudustest ei ole. Seega tuleb eeldada, et korter anti üürnikule üle renoveeritud seisukorras. Kohtu hinnangul tähendab see m.h seda, et korteri seinad (s.h tapeet) ning põrandad olid korralikud ja ilma vigastusteta ning pliidiplaat oli terve. Korteri hea seisukord nähtub ka hageja poolt esitatud piltidest (dtl 57-66) ning on tõendatud tunnistaja Jevgeni Deikini ütlustega, kes kinnitas, et korter oli väga heas seisukorras ning tehtud oli värskelt remont (dtl 505). Kohtul puudub alus kahelda tunnistaja ütluste usaldusväärsuses. Tegemist on maakleriga, kes vahendas vaidlusaluse üürilepingu sõlmimist ning kes käis korterit kostjale ka näitamas. Maakleri juuresolekul sõlmiti ka üürileping. Kostja poolt esitatud pildid korterist ei tõenda vastupidist, s.o kostja ei ole tõendanud, et pildid on tehtud üürilepingu sõlmimise ajal (dtl 215, 216). Kohtu hinnangul on samuti tõendamist leidnud, et üüritud korter oli tagastamise ajal halvemas seisukorras, kui selle üleandmise ajal. 01.03.2019 korteri omaniku ja korteriühistu juhatuse liikme poolt allkirjastatud korteri ülevaatuse aktist (dtl 75) nähtub, et: korteri esikuseinadest on eemaldatud tapeedid, mitmetes kohtades on puuritud augud, põrandakate kriimustatud ja kahjustatud; korteri elutoaseinadest eemaldatud tapeedid ja mitmetes kohtades on puuritud augud; elutoa panipaigas on hallitus; köögi põrandakate (laminaat-parkett) on kahjustatud veega; pliidiplaat on purustatud; magamistoa põrandakate kriimustatud ja kahjustatud, mitmetes kohtades põrandal on augud, põrandaliist on rikutud, seinade mitmetes kohtades on puuritud augud. Samuti on hageja esitanud 27.02.2020 algfailid piltidest, mis on tehtud 21.02.2019 ning 01.03.2019 (dtl 401441). Piltidest nähtuvad m.h augud seintes ning põrandakahjustused. Korteri seisukorda kinnitab ka X OÜ esindaja 01.03.2019 ja 02.03.2019 teostatud ülevaatus ja koostatud akt (dtl 263-277). Kohtu hinnangul on nimetatud aktiga tõendatud alljärgnev korteri seisukord: - esiku viimistlus on olulisel määral kahjustatud: tapeedid on täielikult rebenenud ja kahjustatud (esiku vasakpoolne sein), seinapinnal arvukalt auke (esiku vasakpoolne, parempoolne ja sissepääsu vastas olev seinad, erinevatel kõrgusel põrandast, kahjustatud pind ~20m2), esikupõrandakatte (linoleum) omab erineva ulatusega kahju (kriimustusi, praod, löökaugud, kahjustatud pind ~ 1-1,5m2;
-
-
-
-
köögiruumi viimistlus olulisel määral kahjustatud: integreeritav pliidiplaat on purustatud ning remondile ei kuulu, köögiruumi põrandakate (laminaat) omab erineva ulatusega kahju (kriimustusi, praod, löökaugud, kahjustatud pind ~2m2). Vee läbijooksu tagajärjel on põrandakate saanud veekahju (kahjustatud pind ~ 34m2). Vigastused on seotud põrandakatte mahulise laienemisega niiskusest, mis tõi kaasa põrandakatte hävimisele ning korteris suurenenud niiskuse tasemele. Põrandakate köögiruumis on täies ulatuses niiskusest kahjustatud. elutoa viimistlus kahjustatud: tapeedid on täielikult rebenenud ja kahjustatud (toa sissepääsust vasakpoolne sein, kahjustatud pind ~3,5m2), seinapinnal arvukalt auke (toa sissepääsu, vasakpoolne ja parempoolne seinad, 1-1,5 m kõrgusel põrandast, kahjustatud pind ~2 – 2,5m2,); garderoobiruumi seinal on hallitusseen (sissepääsu vastas olev sein paremas nurgas, ~0,5 m kõrgusel põrandast, kahjustatud pind ~0,5m2, hallitusseene esinemise eeldatav aeg on 2-3 kuud enne ülevaatuse teostamist); magamistoa põrandakate ja mööbel kahjustatud: põrandaliistud on osaliselt lõhestatud, omavad kriimustusi ja kahjustusi, põrandakate (laminaat) omab erineva ulatusega kahju (kriimustusi, praod, löökaugud, kahjustatud pind 3-4 m2).
8.VÕS § 336 lg 1 sätestab, et üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. 23.02.2019 kirjas on hageja kostjale teatanud, et on leidnud järgnevad puudused: elutoas ja esikus puuduvad tapeedid; köögitooli jalg on katki; voodi parem küljeosa on katki; magamistoas põrand on kriimustatud ja ilmus suur pragu; esikus ja magamistoas puuduvad riiulid; garderoobis ilmus hallitus paremas nurgas (dtl 392). 01.03.2019 koostatud aktis on lisaks välja toodud m.h ka seintel puuritud augud, veekahjustus köögipõrandal ning katkine pliidiplaat. Akt on edastatud kostjale koos üürilepingu ülesütlemise avaldusega (nähtub avaldusele märgitud lisade nimekirjast). Kostja on kinnitanud, et on 23.02.2019 kirja kätte saanud ning ei ole eitanud ka järgmise kirja kätte saamist (dtl 333). Kohus loeb seega tõendatuks, et puudustest on kostjale viivitamatult peale nende avastamist teatatud.
9.Kahju suuruse tõendamiseks on hageja m.h esitanud hinnapakkumised (dtl 76, 100, 101), tööde üleandmise-vastuvõtmise akt (dtl 102) ning arve summas 3559,98 eurot, mis on hageja poolt tasutud sularahas (dtl 103). Hinnapakkumiste kohaselt oli soodsaimaks Kredit Kinnisvara OÜ pakkumine summale 3559,98 eurot ning sisaldab järgnevaid töid: tapeedi eemaldus, tapeedi aluspinna ettevalmistus, tapeedi paigaldus, parketi eemaldus ning parketi põrandaliistu ja alusvaiba paigaldus. Samuti sisaldab hinnapakkumine järgmiseid materjale: laminaatparkett alusvaibaga, tapeet liimiga, pahtel, krunt, abimaterjalid, kattematerjal ning transport. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid ega tõendeid, et hinnapakkumises märgitud tööd oleks saanud teha odavamalt.
10.VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui
kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 128 lg 3 sätestab, et otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. VÕS § 276 lg 2 sätestab, et üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. VÕS § 334 lg 2 sätestab, et üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kohus selgitab, et üürnik peab seega kasutama asja hoolikalt ning ära hoidma kahjustused, mida hoolikas üürnik ära hoiaks ning tagastatava asja seisund ei tohi olla halvem seisundist, mis vastab lepingujärgsele kasutusele. Ka üürilepingus on pooled kokku leppinud, et üürnik kohustub kasutama üüripinda hoolikalt ja heaperemehelikult, üksnes isiklikuks elutegevuseks ja mitte kasusaamise eesmärgil ning hoiduma igasugusest tegevusest, mille mõjud ületaksid kirjeldatud eesmärgil toimuvast kasutusest tekkivaid mõjusid (lepingu p 4.2.1). Kahju seoses pliidiplaadiga Kohtu hinnangul on tõendamist leidnud, et korteris asuv pliidiplaat oli kahjustatud. Kuna korteri üleandmise-vastuvõtuaktis ei kajastu, et pliidiplaat oli katki juba üürile andmise ajal, siis tuleb eeldada, et pliidiplaat purunes ajal, mil see oli kostja kasutuses. Kostja ei ole tõendanud, et plaat oleks olnud katki juba enne üürile andmist või et selle katki minek toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast. X. OÜ esindaja on oma aktis kinnitanud, et pliidiplaat on purustatud ning remondile ei kuulu. Seega on pliidiplaadi vahetus põhjendatud ja kostjal tuleb hüvitada uue pliidiplaadi maksumus summas 149 eurot (dtl 259). Kostja ei ole esitanud vastuväiteid ega tõendeid pliidiplaadi maksumuse osas. Samuti märgib kohus, et tegemist ei ole asja hariliku kulumisega. Kahju seoses elutoa ja esiku tapeetide kahjustamisega Kohtu hinnangul on tõendamist leidnud, et nii esikus, kui ka elutoas oli tapeet rebenenud ja kahjustatud. Nimetatu nähtub X. OÜ aktist. Üürilepingu kohaselt üüris kostja eluruumid üldpinnaga 37,9 m2. Kredit Kinnisvara OÜ hinnapakkumisest nähtub tapeedi aluspinna ettevalmistus ja tapeedi paigaldus aga 98 m2 ulatuses, s.o enam kui poole suurema pinna eest. Lisaks märgib kohus, et hageja on välja toonud, et tapeedid puudusid elutoas ja esikus (s.o 23.02.2019 e-kiri kostjale; 01.03.2019 korteri ülevaatuse akt). Kuigi hageja on 27.02.2020 seisukohas märkinud, et tapeedid eemaldati magamistoas (kolmel seinal) (dtl 374), siis ei saa sellest järeldada, et esikus ja elutoas tapeete ei paigaldatud. X. OÜ aktist nähtub, et esikus oli kahjustatud pinda ca 20 m2 ja elutoas ca 2,5 m2. Kostja ei ole tõendanud, et tapeet oleks olnud rebitud/kahjustatud juba üürile andmise ajal või et hageja oleks andnud oma nõusoleku tapeedi eemaldamiseks. Seega tuleb eeldada, et tapeedid said
kahjustada ajal, mil korter oli kostja kasutuses. Kohtu hinnangul ei ole ka tapeetide eemaldamine tegevus, mis vastaks lepingujärgsele kasutamisele. Kohtu hinnangul võib põhjendatuks pidada tapeedi paigaldust 22,5 m2 ulatuses (tulenevalt X. OÜ aktis märgitud kahjustatud pinnast), s.o kokku 180 eurot (22,5x8) ilma käibemaksuta. Nimetatule lisandub tapeet liimiga summas 106,88 eurot (4,75 x 22,5) ilma käibemaksuta. Kuna materjalide kohaselt oli tapeet esikus ja elutoas eemaldatud, siis ei pea kohus hinnakirjas märgitud tapeedi eemaldust kahju hüvitamise nõude osas põhjendatuks. Lisaks on hageja kinnitanud, et tapeet eemaldati magamistoas. Seega on kahju seoses tapeetidega põhjendatud kokku 286,88 eurot, millele lisandub käibemaks summas 57,38 eurot, s.o kokku 344,26 eurot. Kahju seoses elutoa ja esiku seintes asuvate aukudega Hageja on välja toonud, et üüripinna seintele oli puuritud augud. Nimetatut on kinnitatud ka X OÜ aktis ning augud on nähtavad ka hageja poolt esitatud piltidelt. Samas ei ole hageja kohtu hinnangul tõendanud, et augud on kostja poolt tekitatud. Kuigi korteri üleandmise-vastuvõtuaktis ei kajastu, et seinad oleksid kaetud aukudega, siis võrreldes korteri pilte, mis on tehtud enne ja pärast korteri üürile andmist, siis on aukude asukohad seal, kus olid m.h kinnitatud peegel, seinalamp ja nagid ning mööda seina roniv potilill. Kohtu hinnangul ei saa välistada, et korteri seintel asuvate asjade kinnitamiseks oli vajadus puurida ka seintesse auke. Samuti ei ole augud nähtavad, kui neid katavad loetletud asjad ning kostja ei saanudki nendele tähelepanu korteri üürimisel juhtida. Seega ei ole kohtu hinnangul tõendatud, et kostja vastutaks seintele puuritud aukude eest. Hinnapakkumises märgitud kulud seoses aluspinna ettevalmistuse, pahteldamise ja kruntimisega ei ole eeltoodust tulenevalt põhjendatud. Kahju seoses parketi kahjustusega X. OÜ aktist nähtub, et kostja poolt eluruumi kasutamise ajal toimus korteris kahjujuhtum, kus vee läbijooksu tagajärjel on põrandakate saanud veekahju. Samuti nähtub aktist, et magamistoas asuv põrandakate (laminaat) ja köögiruumi põrandakate omab erineva ulatusega kahju (kriimustusi, praod, löökaugud). Kuna korteri üleandmise-vastuvõtuaktis ei kajastu, et korteris asuval parketil oleks nii laiaulatuslikud kahjud (s.h veekahju), siis tuleb eeldada, et kahju tekkis siis, kui korter oli kostja kasutuses. Seega on kahju tekkimine põhjuslikkus seoses kostja tegevusega. Samuti ei ole igasugused löökaugud ja praod ning veekahjust tekkinud kahjustused sellised, mida võiks käsitleda tavapärasest kasutamisest tulenevateks. Seega peab kohus põhjendatuks hageja kulusid seoses parketi eemaldusega 130,50 eurot, parketi paigaldamisega 391,50 eurot ja parketi maksumusega 358,15 eurot, kokku 880,15 eurot, millele lisandub käibemaks 176,03 eurot, s.o kokku 1056,18 eurot. Muu kahju Kredit Kinnisvara OÜ hinnapakkumisest nähtuvad kulud ka abimaterjalidele summas 92,50 eurot, kattematerjalile 50 eurot ning transpordile 10 päeva ulatuses 250 eurot. Arvestades, et kohus ei pidanud eelnevalt teatud tööde osas kahju põhjendatuks, siis tuleb ka nimetatud kulusid vähendada. Arvestades põhjendatud tööde mahtu peab kohus põhjendatuks vähendada nimetatud kulusid 50 % võrra. Seega on nimetatud kahju
põhjendatud 196,25 euro ulatuses, millele lisandub käibemaks summas 39,25, s.o kokku 235,50 eurot. Samuti peab kohus vajalikuks märkida, et ei pea vajalikuks anda oma hinnangut hageja poolt välja toodud asjaoludele, mis puudutavad riiulite, riidekonksude, käsitolmuimeja, veekeetja, seebihoidja ja vannikardina kadumist, korteri koristamata jätmist ning magamistoa voodi ja kummuti kahjustusi. Hagiavaldusest ei nähtu, et hageja nõuaks kahju hüvitamist seoses nimetatud asjaoludega. Kohus on eelnevalt märkinud, et kahju hüvitamist nõuab hageja eelkõige seoses elutoa ja esiku tapeetide kahjustamisega, elutoa ja esiku seintes asuvate aukudega, parketi kahjustustega ning katkise pliidiplaadiga. Eeltoodust tulenevalt on hageja kahju põhjendatud kokku summas 1784,94 eurot.
11.Kostja on esitanud menetluses tasaarvestusavalduse. Kostja väidab, et hagejal ei olnud õigust kostjalt remondifondi eest raha võtta, see tähendab, et hageja on iga kuu võtnud kostjalt rohkem raha 18,95 euro ulatuses. Seega on hageja võtnud igakuiselt (juuli 2018 kuni veebruar 2019) kostjalt remondifondi arvelt rohkem raha 8 kuu eest summas 151,60 eurot. Hageja on leidnud, et kostja seisukoht on põhjendatud ning on tasaarvestanud hageja üürniku poolt enammakstud summa 151,60 eurot remondifondi eest tuleneva üürniku kohustusega hüvitada hageja õigusabikulu kulu sama summa ulatuses. VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kohus märgib esmalt, et hageja ei saa tasaarvestada õigusabikulude nõuet. Menetluskulude jaotuse ja nende suuruse põhjendatuse osas saab kohus võtta seisukoha pärast seda, kui kohus on otsustanud, kas ja millises ulatuses hagiavaldus rahuldamisele kuulub. Hageja poolt tasaarvestatav menetluskulude nõue ei ole seega ka sissenõutavaks muutunud. Kuna kostja on tasunud hagejale kommunaalkulusid rohkem summas 151,60 eurot, siis tuleb kohtu hinnangul kommunaalkuludest 214,70 eurot maha arvestada 151,60 eurot. Seega jääb põhjendatud kommunaalkulude suuruseks 63,10 eurot.
12.Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostja üürilepingu sõlmimisel tasunud hagejale ka tagatisraha summas 350 eurot. Üürilepingu p-s 2.4 on pooled kokku leppinud, et tagatisraha 350,00 eurot, mille üürileandja tagastab üürnikule lepingu lõppemise või lõpetamise päevale järgneval tööpäeval tingimusel, et korter on tagastatud samas seisukorras kui ta oli üürile võetuna arvestades normaalsest ekspluatatsioonist tingitud kulumist ning lepingu punktis 2 näidatud maksed on teostatud. Korter peab olema koristatud, vastasel korral on hagejal õigus maha arvestada tagatissummast koristusraha summas 65,00 eurot. Tagatisraha tasutakse üürileandjale korteri üleandmise-vastuvõtmisel, mille kättesaamist tõestab üürileandja oma allkirjaga.
Vastavalt 01.03.2019 toimunud eluruumide ülevaatuse aktile vabastas üürnik korteri koristamata. Hageja on tuginedes lepingu punktile 2.4. arvestanud tagatissummast maha koristusraha summas 65 eurot ning leidnud, et tagatisraha jääk on 285 eurot. Kohus on seisukohal, et lepingu p-s 2.4 märgitud tagatisrahast 65 euro maha arvestamise võimalus on oma sisult leppetrahvi kokkulepe VÕS § 158 mõttes ning seega tühine. VÕS § 287 sätestab, et kokkulepe, millega eluruumi üürnikku kohustatakse lepingu rikkumise korral tasuma leppetrahvi, on tühine. Kohus selgitab, et leppetrahvi kokkulepete välistamine tähendab sisuliselt seda, et eluruumi üürileandja peab iga üürnikupoolse lepingurikkumise korral ka kahju suuruse ära tõendama ning eluruumi üürnik peab lepingurikkumise tagajärjel kahju hüvitama üksnes siis, kui üürileandja lisaks rikkumisele ka kahju tekkimise ning ka selle suuruse tõendada suudab (Vt kohtu põhjenduste osas ka Paul Varul jt (koost). Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2019, § 287). Hageja ei ole käesoleval juhul tõendanud kahju suurust. Samuti ei pea kohus põhjendatuks tasutud tagatisraha arvestada maha hageja poolt märgitud õigusabikuludest otsuse punktis 11 märgitud põhjustel. Seega tuleb kohtu hinnangul hageja kahjust summas 1784,94 eurot maha arvestada kostja poolt tasutud tagatis summas 350 eurot. Hageja põhjendatud kahju nõudeks jääb seega 1434,94 eurot.
13.VÕS § 140 lg 1 sätestab, et kohus võib kahjuhüvitist vähendada, kui kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu. Seejuures tuleb arvestada kõiki asjaolusid, eelkõige vastutuse iseloomu, isikutevahelisi suhteid ja nende majanduslikku olukorda, sealhulgas kindlustuse olemasolu. Kohus märgib, et kuigi kostja on palunud, et kohus vähendaks kahjusummat kõigi seaduslike võimalustega, siis ei ole kostja nimetatud taotlus põhjendanud. Ühtegi asjaolu, mille alusel saaks kohus täiendalt kahjuhüvitist vähendada esitatud ei ole. Kostja ei ole tõendanud, et kahju hüvitamine täies ulatuses oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu.
14.Hageja on palunud välja mõista ka edasiulatuva viivise alates kohtuotsuse jõustumisest VÕS § 113 lg 1 ettenähtud määras. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtule mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus on seisukohal, et hageja viivise nõue on põhjendatud. Seaduse kohaselt võib hageja nõuda viivist võlgnevuse tasumisega viivitamise korral.
Kostja on palunud vähendada viivist. VÕS § 162 lg 1 sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kohtu hinnangul ei ole käesoleval juhul viivise vähendamiseks alust, kuna hageja ei ole esitanud viivisenõuet summaliselt vaid nõuab viivist alles kohtuotsuse jõustumisest. Seega on otsuse tegemise seisuga hageja viivise nõue 0 ning kostjal endal on võimalik ära hoida viivise tekkimine, tasudes hagejale võlgnevuse õigeaegselt. Samuti ei ole seadusjärgne viivisemäär üleliia suur.
15.Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Kostjalt tuleb välja mõista hageja kasuks 2 198,08 eurot, s.o üür 700 eurot ja kõrvalkulud 63,10 eurot ning kahju 1434,94 eurot ning viivis alates kohtuotsuse jõustumisest põhinõudelt (s.o 2198,04 eurolt) kuni põhinõude täitmiseni.
16.Hageja on palunud hagiavalduses, et kohus määraks otsuse täitmise viisi ja korrana, et kostja peab tasuma esmajärjekorras kohtu poolt välja mõistetud menetluskulud, seejärel viivised ning seejärel põhivõlgnevus varalise kahju, tarbitud kommunaalteenuste ning tasumata jäänud üüritasu eest alates varasemast. TsMS § 445 lg 1 sätestab, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Kohtu hinnangul ei ole hageja taotlus põhjendatud. Hageja on üksnes märkinud, et soovib vältida uusi vaidluseid. Ühtegi erandlikku asjaolu, mille tõttu hageja sooviks otsuse täitmise viisi või korra kindlaksmääramist välja toodud ega põhistatud ei ole. Seega ei määra kohus kindlaks otsuse täitmise viisi ega korda. Menetluskulud
17.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 168 lg 4 kohaselt kannab hageja menetluskulud, kui hageja loobub hagist või võtab selle tagasi, välja arvatud juhul, kui ta loobub hagist või võtab selle tagasi seetõttu, et kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud. Arvestades, et kohus rahuldab hagi osaliselt ning hageja on osaliselt hagi tagasi võtnud, siis leiab kohus, et menetluskulud tuleb jätta poolte endi kanda.
18.TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kuna kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, siis ei määra kohus kindlaks ka menetluskulude suurust.