Tsiviilasja number Tsiviilasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebus liik Apellatsioonkaebuse hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Menetluse liik
2-18-2911 XX (X) ja YY (Y) hagi CC (C) vastu kahju hüvitamiseks Pärnu Maakohtu 23.01.2020 otsus CC apellatsioonkaebus 1 623 eurot 12 senti Hagejad XX (isikukood XXXXXXXXXXX) ja YY (isikukood
XXXXXXXXXXX),
esindaja vandeadvokaat Mart Sikut Kostja CC (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaadi abi Ardi Rebane Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta muutmata Pärnu Maakohtu 23.01.2020 otsuse resolutsioon, täpsustades osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi.
2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja apellatsioonimenetluse kulud CC kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
1.XX (hageja I) ja YY (hageja II, koos hagejad/ostjad) esitasid 22.02.2018 hagi CC (kostja/müüja) vastu kahju (korstna kordategemise kulu) 2 112 euro 48 sendi hüvitamiseks. Hagiavalduse kohaselt omandasid hagejad 07.12.2017 kostja omandis olnud kinnisasja asukohaga XXX (edaspidi kinnistu). Kostja müüs kinnistu läbi Arco Vara AS-i. Hagejatele tutvustas kinnistut ja sellel asuvat elamut Arco Vara AS maakler LL (maakler). 2017 novembris, enne müügitehingu sõlmimist, tutvusid hagejad elamu elu- ja sanitaarruumide ning keldriga. Kinnistuga tutvumisel ja maja ülevaatamisel ei viidanud maakler korstnate puudustele. Maja väljast üle vaadates tuli ostjatel ja maakleril vaid jutuks, et korstna otsad on tahmased. 08.12.2017 said hagejad soetatud kinnistu ja elamu oma valdusesse. Garaaži koristades leidsid hagejad plekist välja lõigatud tükid, mis nende arvates võisid olla ettevalmistatud paigaldamiseks ümber korstnate. Hageja II läks maja pööningule vaatama, kuhu need plekid sobivad ja nägi, et ümber ühe korstna olid paigutatud anumad. Lähemal vaatlusel nägi ta, et maja mõlema korstna kivid murenesid ja korstnates olid praod. Notari juures tehingut sõlmides andsid ostjad kinnituse, et lepingu esemel pole neile teadaolevalt varjatud puudusi. Kostja ütles notaris, et katus läbi ei lase ja majal on kütteseadmed korras. Seda, et korstnate ümbert tilgub vesi maja pööningule, kostja ei öelnud. Avastatud puudusest teavitasid ostjad koheselt maaklerit ning maakler teavitas avastatud puudusest kostjat. Maakleri väitel eitas kostja nimetatud puudust. Küttesüsteemid ja korstnaid kontrollis hagejate kutsel üle korstnapühkija, kellel oli ka pottsepa kutsetunnistus. Pärast küttesüsteemi ja korstnate ülevaatamist tegi korstnapühkija hinnapakkumise, mis edastati ka kostjale. Kuna kostja hinnapakkumist ei uskunud, vormistas korstnapühkija akti, et korstnates esinevad puudused ja korstnad ei ole tuleohutud. Kogu 2018 jaanuarikuu pidasid pooled läbirääkimisi. Kostja avastatud viga omaks ei võtnud. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata. Hagiavaldusest ei nähtunud, et hagejad oleksid hagi esitamise ajaks korstnaid ise korda teinud, st kulutusi kandnud. Kostja hinnangul oli esitatud nõue käsitletav puuduste kõrvaldamise nõude asemel kahju hüvitamise nõudena, mille kohustuslikud eeldused olid täitmata, mistõttu hagi tuli jätta rahuldamata. Notariaalse müügilepingu kohaselt olid hagejatele müüdaval kinnisasjal järgmised omadused: kinnisasja oluliseks osaks olev ehitis oli elamiskõlblikus seisukorras, elamus oli lokaalne keskküte ja õhksoojuspump, kütteseadmed olid korstnapühkija poolt puhastatud viimati 2015, kütte-, vee-, kanalisatsiooniseadmed ning elektripaigaldised olid töökorras ja kasutuses. Lisaks kinnitas müüja, et temale teadaolevalt ei ole kinnisasjal varjatud puudusi ega vigu. Hoonel olid olemas lokaalne keskkütte ja õhksoojuspump, samuti olid kütteseadmed korstnapühkija poolt 2015 puhastatud. Hoone kütteseadmed olid kuni müügilepingu sõlmimiseni vähemalt elementaarses töökorras ja kostja kasutuses (kuni temperatuurini –20 kraadi toimus kütmine õhksoojuspumbaga ning kui temperatuur langes alla -20 kraadi, kasutati kütmiseks lokaalset keskkütet). Kostja küttis hagejate palvel elamut notariaalse tehingu sõlmimise päeval ja päev pärast seda. Seda, et kütteseadmed töötavad, ilmestab ka asjaolu, et hagejad ise kasutasid lokaalset kütteseadet maja kütmiseks. Seega vastas kostja poolt hagejatele müüdud kinnisasi kõigile üldistele tingimustele ja kvaliteedile, milles pooled müügilepingus kokku leppisid. Korstnapühkija akti kohaselt oli elamu küttesüsteemi kasutamine lubatud, kui korstnaotsad parandatakse. Seega korstnapühkija poolt tuvastatud mõrad ja praod korstnate pööninguosas ei sega küttesüsteemi eesmärgipärast kasutamist ega ole tuleohtlikud. Lisaks olid mõrad ja praod korstnatel üksnes vaatluse teel tuvastatavad, mistõttu ei olnud tegemist varjatud puudusega. Korstnaotsade renoveerimise vajadusest informeeris maakler ostjaid enne müügilepingu sõlmimist kinnistuga tutvumisel. Hageja II vaatas maja ja pööningu põhjalikult üle, viibis pööningul piisavalt kaua, et kõiki puudustena käsitletud asjaolusid märgata. Seega oli hageja II
teadlik või vähemalt pidanuks teadma ka veidi mõranenud ja pragunenud korstnatest pööninguosas. Lisaks tellisid hagejad enne müügilepingu sõlmimist kinnisasja hindamisakti, millele toetudes kauplesid nad müügikuulutuses märgitud hinnast 80 000 eurot 5 000 eurot alla. Kuna kõik hagejate poolt märgitud puudused olid üksnes vaatlusega tuvastatavad, tuvastati need juba kinnisvara hindamise käigus ning olid hagejatele teada enne müügilepingu sõlmimist. Müügilepingust ega -kuulutusest ei tulene, et kostja müüs väga heas korras ja/või hiljuti renoveeritud elamu. Lepingus avaldas müüja, et ehitis oli elamiskõlblikus seisukorras. Ka müügikuulutuse kohaselt vajas elamu viimistlus värskendamist. Sellest järeldub, et ka küttesüsteemid ei olnud enam uued, vaid vastasid keskmisele 30 aastat vanade ja renoveerimata majade korstnate kvaliteedile. Pööning seisis tühjalt (v.a kostja elektrikust abikaasa poolt sinna ruumipuudusel paigutatud kaablid) ja kostja seda ei kasutanud. Hagejate väidetud kahjustused ei olnud kostjale teada. Korstnapühkija 2015 aktist nähtuvalt korstnatel puudusi ei olnud. Eeltoodu tõttu ei saa ostjate viidatud korstnate kahjustusi pidada müüdud kinnisasja puudusteks. Kostja ei rikkunud lepingut. Isegi kui korstnate kahjustused olid käsitletavad müüdud kinnisasja puudustena, ei vastuta kostja müüdud asja puuduste eest, kuna ostjad olid enne müügilepingu sõlmimist kõigist korstnate kahjustustest teadlikud või vähemalt pidid neist teadlikud olema. Hagejad ei andnud kostjale võimalust ise puudusi kõrvaldada. Hagejad pidanuks kõigepealt andma kostjale võimaluse väidetavate puuduste kõrvaldamiseks, st esitama vastavasisulise nõude. Kuna hagejad seda ei teinud, siis puuduski neil õigus hüvitisnõude esitamiseks. Hagejate poolt nõutava hüvitise suurus ei vasta kahju hüvitamise eesmärgile ja viiks hagejate alusetu rikastumiseni kostja arvelt. Ostjad nõudsid müüjalt hüvitist 2 112 eurot 48 senti, mis tähendaks kulusid vanade korstnate lammutuse ja uute korstnate ehituse eest koos töö ja materjalidega. Korstnatel esinevate puuduste kõrvaldamiseks ei olnud tingimata vajalik korstnad lammutada ja uued ehitada. Ka lisatud hinnapakkumise kohaselt oli võimalik pööninguosas korstnad parandada üksnes krohvimise teel. Nende tööde maksumus koos uute korstnaotsade tegemisega tuleks tunduvalt odavam, so 1 623 eurot 12 senti. Seega oli kahju suurus ebaõige. Hagejate nõue oli vastuolus ka hea usu põhimõttega. Maakohtu otsus
3.Maakohus rahuldas hagi osaliselt 1 623 euro 12 sendi ulatuses ning jaotas menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega, jättes 76,83% ulatuses menetluskulud kostja kanda ja 23,17% ulatuses solidaarselt hagejate kanda. Maakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud. Maakohus tuvastas, et vaidlust ei ole, et pooled sõlmisid 07.12.2017 notariaalse lepingu, millega müüja müüs ja ostjad ostsid kinnisasja asukohaga XXX koos selle oluliste osade ja päraldistega ning lepingus nimetatud esemetega. Müüja andis lepingus kirjeldatud kinnisasja lepingus märgitud ajal ja tingimustel ostjatele üle ning ostjad tasusid müüjale kinnisasja ostuhinna lepingus märgitud suuruses ja viisil. Hagejad esitasid kostja vastu müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude. Hagejad soovisid osta kinnisasja eesmärgiga asuda seal oma perega elama, millest kostja oli teadlik. Elamiseks ostetud kinnisasjal pidid olema tagatud elementaarsed elutingimused. Selliseks elementaarseks elutingimuseks oli ka töökorras kütteseadmed. Eesti klimaatilistes tingimustes on iseenesest mõistetav, et eluasemena kasutatavat elamut peab olema võimalik kütta. Teistsugune kokkulepe tulnuks selgelt lepingus ette näha. See kehtib ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuid viimase puhul ei saa eeldada samasugust kvaliteeti kui uute eluruumide puhul. Korstnapühkija märkis aktis ja 24.01.2018 hinnapakkumises, et hagejate ostetud kinnisasjal asuva elamu korstnaotsad lagunevad, ühel korstnaotsal on suured läbivad praod, teisel
korstnaotsal lahtised ja katkised kivid, pööninguosas korstnate kivid pragunenud ja pudenevad. Kohtule esitatud fotodelt oli näha, et mööda pööningul asuvaid korstnaosasid oli ülevalt alla jooksnud vesi ning selle kogumiseks oli vähemalt ühe korstna ümber asetatud anumad (valges anumas vesi kolmandiku kõrguseni). Korstnapühkija lubas elamu kütteseadmeid kasutada alles pärast korstnaotste parandamist. Kohus asus seisukohale, et sellises olukorras korstnaid (kütteseadet) ei saanud lugeda töökorras olevaks ja seda isegi mitte keskmise kvaliteediga. Asjaolu, et korstnapühkija pidas võimalikuks lubada küttteseadet kasutada alles pärast korstnaotste parandamist, andis tunnistust, et elamu kütteseade oli puudustega. Asjaolu, et pööningul olevatel korstnate kividel oli näha veelaike ja korstna ümber olid asetatud anumad mööda korstnat valguva vee kogumiseks, andis tunnistust, et korstna kahjustused tekkisid pikema aja vältel. Hagejatele müüdud kinnisasjal oleva elamu korstnad (kütteseade) olid puudustega (elamiseks mõeldud kinnisasi ei vastanud elementaarsetele elamistingimustele). Kuna kostja müüs hagejatele lepingutingimustele mittevastava (kütteseade puudustega) kinnisasja, rikkus ta lepingust tulenevat kohustust. Kostja ei tõendanud oma väidet, et hoone kütteseadmed olid kuni müügilepingu sõlmimiseni vähemalt elementaarses töökorras ja kostja eesmärgipärases kasutuses. Kohtu hinnangul ei olnud eluliselt usutav, et müügilepingu sõlmimise ajal 07.12.2017 olid elamu korstnad elementaarses töökorras, kuid juba 12 päeva hiljem, so 19.12.2017, olid need olukorras, kus korstnaotsad lagunesid ja pööninguosas korstnate kivid pragunesid ja pudenesid sedavõrd, et korstnapühkija lubas kütteseadet kasutada alles pärast korstnaotste parandamist. Kinnistu müüki vahendanud maakler viitas juba 12.11.2017 asjaolule, et korstnaotsad vajavad renoveerimist. Eeltoodu andis tunnistust, et elamu korstnad (kütteseade) olid puudustega juba enne müügilepingu sõlmimist ning ka enne riisiko üleminekut hagejatele. Sellised puuduse ei saanud tuleneda ostjatest. Maakohus leidis, et lepingu sõlmimise ajal teadsid ostjad, et elamu korstnate otsad olid tahmased, kuid neile ei olnud teada, et korstnaotsad lagunevad ning et pööninguosas korstnate kivid pragunevad ja pudenevad, st et ostjad lepingu sõlmimise ajal ei teadnud korstnate (kütteseadme) puudustest ega pidanudki teadma. Kohtule esitatud ja uuritud tõendite kohaselt pooled ei ole sõlminud müüja vastutust piiravat kokkulepet. Hagejad teavitasid kostjat kinnisasja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad korstnate puudustest teada said. Kostja ostis kinnisasja 09.10.2003. Seega oli kostja kinnisasja omanik veidi enam kui 17 aastat. Eeltoodust tulenevalt ei olnud usutav, et ta ei teadnud korstna kõrvalt katuselt jookseb mööda korstnaid pööningule vett. Kostja väide oli seda ebausutavam, kuna korstna ümber olid paigutatud anumad, millesse tilkuv/nirisev vesi kogunes. Müüja väide, et need anumad olid sinna enne neid paigutatud, ei ole tõendatud ega ka usutav. Vastasel korral oleks anumad 17 aasta jooksul korduvalt veega täitunud, vesi seejärel üle ääre voolanud ning 17 aasta jooksul ka eluruumidesse jõudnud. Arvestades, et kostja omas hagejatele müüdud kinnisasja pikka aega, tuli eeldada, et ta pidi teadma vähemalt seda, et kinnisasjal asuva elamu korstnad (kütteseade) ei vasta elementaarsetele elamistingimustele. Kostja teadis ja pidi teadma korstnate puudustest, kuid ei avaldanud seda hagejatele. Vastupidi - kostja avaldas lepingu sõlmimisel, et kütteseadmed olid töökorras. Seega vastutas müüja lepingu esemeks oleva kinnisasjal asuva elamu korstnate (kütteseade) puuduste eest. Ostjad ei väitnud, et korstnate puudused oleks kõrvaldatud ega nõudnud selleks tehtud kulutuste hüvitamist. Seega oli hagejate nõue kvalifitseeritav kohustuse täitmise (puuduse kõrvaldamine, s.t korstnate remont) asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena. Hagejad nõudsid kostjalt olemasolevate korstnate täieliku lammutamise ja uuesti ehitamisega seotud kulude hüvitamist. Hagejad esitasid kohtule kaks hinnapakkumist korstnate parandamise kohta (2 112 eurot 48 senti ja 1 623 eurot 12 senti). Ostjad ostsid kinnisasja, millel asuv elamu oli kasutuses olnud juba enam kui 30 aastat. Ostes sedavõrd pikka aega kasutuses olnud elamu, pidid ostjad mõistma ja aru saama, et elamu kütteseadmed ei ole ega saagi olla uutega samaväärses
olukorras. Kahju suuruse määramisel arvestas kohus muu hulgas ka sellega, et hüvitise eest puuduste kõrvaldamise tulemusel ei pea hagejad saama mitte uut asja, vaid selle tulemusel peab elamu, arvestades tema kasutuses oldud aega, vastama vähemalt keskmisele kvaliteedile. Seega oli alus hüvitada vaid need kulutused, mis tuli teha korstnate viimiseks olukorda, kus need oleksid pidanud olema, et vastata lepingu nõuetele, st et nad oleksid töökorras nagu kostja lepingu sõlmimisel avaldas. Korstnapühkimise akti kohaselt oli kütteseadmete kasutamine lubatud, kui korstnaotsad parandatakse. Samas, arvestades, et pööningul olevate korstnaosade kivid pragunesid ja pudenesid, oli kütteseadmete töökorda saamiseks vajalik ka need parandada. Ühes hinnapakkumises peeti võimalikuks parandada korstnad nende krohvimise teel, kuid teises (kallimas) hinnapakkumises leiti, et selline ülekrohvimine ei oleks mõistlik, kuna kivid olid lagunenud. Kohtu hinnangul olid hinnapakkumised omavahel vastuolus. Odavamas hinnapakkumises oli pakkumise tegija pidanud võimalikuks saada korstnad töökorda nende krohvimise teel, samas kallimas hinnapakkumises on ta enda jaoks sellise parandamise võimaluse välistanud. Ka hagejad ei põhistanud ega ka tõendanud, milliste objektiivsete asjaolude tõttu oli võimatu pööningul olevate korstnaosade töökorda saamine krohvimise teel. Eeltoodut arvestades asus kohus seisukohale, et korstnate töökorda saamiseks oli põhjendatud korstnaotste lammutamine ja uuesti ehitamine, kuid pööningul olevad korstnaosad oli võimalik töökorda saada nende krohvimisega. Eeltoodut arvestades oli kohtu hinnangul põhjendatud kulu kütteseadmete (korstnate) töökorda viimiseks 1 623 eurot 12 senti. Apellatsioonkaebus
4.Kostja taotles maakohtu otsuse tühistamis osas, milles kohus hagi 1 623 euro 12 sendi ulatuses rahuldas. Kostja taotles uue otsusega hagi rahuldamata jätmist ning menetluskulude hagejate kanda jätmist. Kohus hindas otsuse tegemisel ebaõigesti asjaolusid ja tõendeid, kohaldas ebaõigesti materiaalõigust ja rikkus menetlusõiguse norme. Maakohus hindas tõendeid ja asjaolusid ebaõigesti ning leidis, et hagejate poolt esile toodud korstnate kahjustused olid lepingueseme puudusteks, mis takistasid asja eesmärgipärast kasutamist. Tõendite ja asjaolude õigel hindamisel pidanuks maakohus järeldama, et lepingueseme puudusteks said olla, juhul kui maakler ei oleks ostjaid sellest asjaolust eelnevalt informeerinud, üksnes pragunenud korstnaotsad. Muud hageja poolt viidatud korstnate kahjustused (so kahjustused pööninguosas) olid kohtule esitatud tõendite põhjal aga üksnes pindmised, ei seganud müüdud asja eesmärgipärast kasutamist ning olid juba 30 aastat kasutuses olnud elamu puhul tavapärased. Maakohus ei arvestanud asjaoludega ja tõenditega selles osas, et fotodel nähtus, et korsten oli veidi märg ja nõgine. Hagejad jätkasid korstna kasutamist, mis viitas oluliste puuduste puudumisele. Tuleohutuse seaduse kohaselt oleks pidanud korstnapühkija väljastama hagejatele küttekeelu, kui oleks tegemist korstna kasutamist välistava puudusega. Tõenditest nähtus, et kinnistu müüki vahendanud maakler informeeris ostjaid, et korstnaotsad olid läbi ja vajasid seetõttu remonti. Sellise asjaolu võtsid hagejad omaks ka kohtuistungil. Seega oleks pidanud kohus tuvastama, et hagejaid teavitati korstnate parandamise vajadusest. Maakohus leidis aga oma otsuses, et lisaks maja pööninguosas olevatele kahjustustele ei olnud hagejatele teada ka korstnaotste kahjustused. Seega hindaski maakohus viidatud tõendeid ebaõigesti. Maakohtu otsus oli vastuoluline, millega on rikutud otsuse seaduslikkuse nõuet. Kohus eksis tõendite hindamisel, leidis, et hagejad ei teadnud ega pidanudki teadma korstnate kahjustustest hoone pööninguosas. Hageja II viibis pööningul enne lepingu sõlmimist, mida kinnitas tunnistaja DD. Tema ütlustes ei saanud kahelda põhjusel, et ta ajas segamini, mis kuus pööningul käimine toimus. Maakohus hindas tunnistaja ütlusi ebaõigesti. Pööningul viibides oleks hageja II pidanud märkama, et korsten oli tahmunud ja selle ümber asetsesid anumad. Hagejate pretensioonis kostjale oli kirjas hagejate poolt tuvastatud korstnate seisukord. Selle asjaoluga jättis maakohus arvestamata. Kaebuse lahendamisel tuli arvestada ka sellega, et ostjad püüdsid jätta muljet, et nad käisid pööningul pärast lepingu sõlmimist. Korstnate seisukord oli
juba näha esmakordsel ülevaatamisel ja küttesüsteem kahjustused hoone pööninguosas ei seganud hoone kütmist. Kostja ei nõustunud kohtuga, et ta teadis või pidi teadma puudustest, kuid ei teavitanud ostjaid sellest. Korstnapühkija kontrollis 25.08.2015 maja küttesüsteemide, sh korstnate korrasolekut ning korstnapühkija akti kohaselt mingeid puudusi ei tuvastanud. Apellandi teada kuskilt läbi ei tilkunud ja anumad jäid kunagi ammu pööningule. Kuna ka hagejate poolt väidetud korstnate kahjustuse korral oli iseenesest kütmine võimalik, ei pidanud ka maja senine valdaja aimama, et korstnatel võisid olla mingid puudused. Kostja eeldas 2015 korstnapühkija aktile tuginedes, et kõik on korras. Kui kostja oleks olnud pahatahtlik müüja, oleks ta likvideerinud kõik märgid, mis puudustele nähtavalt viitavad (viinud ära ämbrid, kuivatanuks korstnad ja katnuks korstnad värviga vms). Seega polnud usutav, et kostja teadis puudustest, kuid jättis nendest hagejatele teatamata. Seetõttu oli ebaõige ka kohtu viide anumatele, kui kinnitusele selle kohta, et kostja läbijooksudest ja korstnate kahjustustest maja pööninguosas teadis, kuid ei avaldanud seda hagejatele. Maakohus jättis tähelepanuta, et viidatud müüja puudustest teadmise eeldus omab tähtsust üksnes võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 221 sätestatud juhul, so kui ostja asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei müüjat ei teavitanud. Maakohus rikkus materiaalõigust, jättes välja selgitada, millistele tingimustele pidi kinnistu, täpsemini selle oluliseks osaks olev maja vastama. Alles seejärel oleks võimalik hinnata, kas kostja müüdud kinnisasi vastas kokkulepitule ja kas hagejate viidatud korstnate kahjustused olid tõendatud ning kas need kujutasid endast puudusi. Maakohus ei tuvastanud, millistele tingimustele poolte kokkuleppe kohaselt müüdud kinnisasi pidi vastama. Maakohus pidanuks leidma, et pooled leppisid kokku, et hageja müüb kostjatele maja, mille küttesüsteem on muidu korras ja kasutuses, välja arvatud selles osas, et korstnate otsad vajavad kindlasti renoveerimist. Ostja peab reeglina kahjunõude eeldusena esitama kõigepealt müüjale nõude asja parandamiseks ja määrama selleks mõistliku tähtaja. Asja parandamise nõue ise aga tuleb esitada kas puudustest teavitamise teatega või mõistlikul ajal peale seda. Hagejad ei andnud kostjale võimalust korstnaid ise korda teha, vaid hakkasid kohe hüvitist nõudma. Seetõttu tulnuks maakohtul jätta hagiavaldus rahuldamata. Maakohus rikkus menetlusõigust, kuna jättis kostja nimetatud väited käsitlemata. Ostjad käitusid hea usu põhimõtte vastaselt, kuna hakkasid nõudma uute korstnate kulude hüvitamist, kuigi olemasolev seisukord oli neile teada. Maakohus ei analüüsinud seda vastuväidet. Korstnapühkija odavamas hinnapakkumises ei toodud eraldi välja korstnaotste tegemist ja pööninguosas korstnate krohvimise maksumust. Ostja sai nõuda hüvitist üksnes ulatuses, mis on vajalik korstnate viimiseks hüpoteetilisse olukorda, kus need oleksid pidanud olema, et vastata lepingu nõuetele. Hüvitis saaks olla maksimaalselt 1 243 eurot 84 senti (ilma korstnamütside maksumuseta ca 145 eurot, kuna müüdud majal neid ei olnud). Vastus apellatsioonkaebusele
5.Hagejad palusid jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, maakohtu otsus muutmata ja menetluskulud apellatsiooniastmes kostja kanda. Hagejad vaidlesid uute asjaolude arvestamisele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt välja põhivõla 1623 eurot 12 senti. Seega ei ole hagejatel maakohtu otsusele vastuväiteid osas, milles kohus jättis hagejate nõude 489 euro 36 sendi saamiseks rahuldamata. Viidatud osas on maakohtu otsus jõustunud edasikaebetähtaja möödumise tõttu (TsMS § 456 lg 2 p 1, lg 4). Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsust vaidlustatud osas.
7.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus jõudis õigele lõppjäreldusele, rahuldades hagi osaliselt. Ringkonnakohus täiendab tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21 alusel kohtuotsuse põhjendusi. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. Kostja väitis, et hagi tulnuks jätta rahuldamata, kuna hagejad ei andnud talle täiendavat tähtaega asja parandamiseks või asendamiseks, vaid asusid koheselt nõudma kahju hüvitamist (VÕS § 222 lg 1, § 115 lg 2, VÕS § 114). Ringkonnakohus selle väitega ei nõustu, sest enne kohtusse pöördumist pidasid pooled läbirääkimisi kokkuleppe saavutamiseks. Hagejad saatsid selle kohta kostjale kirja (I kd, lk 29-32), milles nad pakkusid välja kolm erinevat viisi probleemi lahendamiseks. Hagejad tegid esimese alternatiivina kostjale ettepaneku kõrvaldada kostja kulul puudused. Kuivõrd selliste puuduste kõrvaldamine eeldab teenuse sisseostmist vastava ala spetsialistilt, st korstna parandamise või asendamise teenust kostja isiklikult ei osuta, siis sai lugeda seda hagejate ettepanekut piisavaks VÕS § 115 lg 2 mõttes. Apellatsioonimenetluses vaieldakse selle üle, kas kostja rikkus müügilepingut, st kas kinnisasi vastas müügilepingu tingimustele ja kas kostja vastutab selle eest. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Kohus nõustub kostjaga selles, et otsustada selle üle, kas kostja on müügilepingut rikkunud, tuli esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama (Riigikohtu 22.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18582 p 12). Kui kasutatud asja müügileping ei sisaldanud kokkulepet asja kvaliteedi kohta, peab asi VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk asja keskmisele kvaliteedile (Riigikohtu 15.11.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18987, p 13). Kui elamiseks mõeldud lepinguese ei vasta elementaarsetele elamistingimustele, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi, st tegemist ei ole eritingimustega, milles pooled peavad kokku leppima (Riigikohtu 14.06.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-17, p 11). Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavusi. Samas tuleb lepingutingimustele mittevastavust jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine (Riigikohtu 07.04.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-10, p 12). Kui asi ole selle ostjale üleandmise hetkel eesmärgipäraselt kasutatav, toob see VÕS § 217 lg 2 p 2 alusel kaasa asja lepingutingimustele mittevastavuse isegi juhul, kui asja puudused on asja vanust ning sellest tingitud seisundit arvestades tavalised. Sel juhul on asi lepingutingimustele mittevastav hoolimata sellest, et asi on keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 tähenduses (Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne II, 2019, § 217, lk 91 ning seal viidatud kohtupraktika). Maakohus tuvastas, et ka kasutatud eluruumi puhul peavad kütteseadmed olema töökorras. Kuna hagejad tõendasid korstnapühkija koostatud aktiga, et kütteseadmete kasutamine oli lubatud vaid pärast korstnaotste parandamist, siis ei vastanud kinnistu keskmisele kvaliteedile (küttesüsteemi ei olnud võimalik kasutada). Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega. Samuti nõustub ringkonnakohus, et puudused esinesid juba kinnistu üleandmise korral ehk puudused ei saanud tuleneda hagejatest. Pooltevahelises notariaalse lepingu p-s 4.1.1 avaldas müüja, et elamus on lokaalne keskküte ning kütteseadmed on töökorras ja kasutuses (I kd, lk 12). Kinnisasja müügikuulutuses avaldas müüja, et elamu on köetav lokaalse keskküttega
(küttekehadeks malmradiaatorid), toetavaks kütteks on kasutusel õhksoojuspump (I kd lk 73). Ka maakleri teada kõik toimis (I kd, lk 139). Seega said ostjad eeldada, et kõik hoone küttesüsteemid (ka korstnad) olid kasutuskõlblikud ja küttesüsteemide kasutusele võtmine ei eelda lisakulusid. Kuulutuses märgitud ruumide viimistlemise vajaduse ei anna alust järeldada, millises seisundis on hoone küttesüsteemid. Tuleohutuse seaduse § 11 lg 4 kohaselt võib kasutada üksnes tehniliselt korras, terviklikku ja ohutut küttesüsteemi. Korstnapühkija väljastab küttesüsteemi tehnilise seisukorra ning ohutuse kohta vastava akti. Korstnapühkija koostatud aktist nähtub, et küttesüsteemi kasutamine ei olnud lubatud kuni korstnaotsad parandatakse. Aktist nähtuvalt korstnaotsad lagunevad, pööningu osas kivid pragunevad ja pudenevad. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas korstnaotste kahjustused ka hoone pööninguosas on müügilepingu puuduseks. Ringkonnakohus leiab, et kuna korstnapühkija aktis (I kd lk 24) pole korstnaotste kahjustused ja parandamisvajadus eristatud katuse ega pööningu osas, siis on tegemist kahjustustega terve korstna ulatuses. Kostja tugineb siseministri 30.08.2010 määruse nr 41 (küttesüsteemi puhastamise nõuded) § 6 lg-le 3, mis sätestab, et küttesüsteemi puhastamisel avastatud tuleohutusnõude rikkumise ja tuleohu kohta koostab korstnapühkija ettepaneku (vorm määruse lisas nr 2), milles tuuakse välja puhastamise käigus avastatud tuleohutusnõude rikkumine ja tuleohu kirjeldus ning võimalikud meetmed nende kõrvaldamiseks. Ettepanek edastatakse mh ka asukohajärgsele päästekeskusele. Käesoleval juhul viis korstnapühkija läbi küttesüsteemi ja seadmete puhastust ja kontrolli ja koostas selle kohta akti (määruse § 6 lg 2 ja lisa nr 1). Ringkonnakohtu hinnangul ei mõjuta korstna tegelikku seisundit ning müüja võlaõiguslikku vastutust asjaolu, millise määruse lisaks oleva dokumendivormi korstnapühkija täitis (määruse lisa nr 1 või nr 2) ning kellele see edastati. TsMS § 229 lg 1 kohaselt on tsiviilasjas tõendiks igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavaid asjaolud. Ülalnimetatud akt on dokumentaalne tõend (TsMS § 272 lg 1). Asjaolu, et hagejad peale puuduse avastamist jätkasid kütmist, ei muuda korstnal esinevad kahjustusi olematuks. Tuleohutusnõuete väidetav rikkumine ei mõjuta pooltevahelisest lepingust tulenevaid õigusi ja kohustusi. Sellest ei saa järeldada, nagu väidab kostja, et küttesüsteem oleks eesmärgipäraselt kasutatav ja seega vastavuses lepinguga.
8.Vastuseks kostja väitele, et ostjad teadsid korstnate parandamise vajadusest enne lepingu sõlmimist ning VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma, märgib ringkonnakohus järgmist. Maakler avaldas, et enne lepingu sõlmimist, et korstnaotsad vajavad renoveerimist, kuna need olid tahmunud. Maakler avaldas maja ülevaatamisel ostjatele, et katusekate tuleb ühel hetkel vahetada ja koos kattega vahetatakse tavaliselt ära ka korstnaotsad. Välisel vaatlusel ei paistnud korstnatel kahjustusi - näha oli vaid korstna tahmumist. Katusealuse korstna seisukord ei tulnud jutuks, kuna seisukord oli maaklerile teadmata ning ta ei osanud sellele viidata. Maakler avaldas istungil, et tema praktika on näidanud, et tahmunud korstnad viitavad üldjuhul mingile jamale. Maakler kinnitas, et ta ostjaid pööningule ei viinud (I kd lk 22, 139). Eeltoodust nähtub, et maakleril puudus teave korstnate tegelikust seisukorrast. Maaklerile teadaolev info põhines välisel vaatlusel tehtud järeldustest, tulenevalt korstna tahmumisest. Maakleri avaldatust ei saa järeldada, et ostjaid teavitati korstnate tegelikkust olukorrast. Tuleohutuse seaduse § 8 kohaselt peab korstnat ja ühenduslõõri puhastama, kui küttesüsteemi kasutamisel tekib tahma. Seega võisid ostjad eeldada, et korsten vajas ainult puhastamist. Ka maakler sidus renoveerimisevajaduse vaid tahma olemasoluga. Asjaolu, et korstnaotsad vajasid kohest parandamist, ei olnud ostjatele tegelikult avaldatud.
Müüja, kes oli kinnistu omanik olnud ligikaudu 17 aastat, avaldas, et ta ei teadnud korstnaotsade parandamise vajadusest. Seega ei saanud eeldada, et ostjad oleksid pidanud ca 10 minutilise aja jooksul, mil hageja II pööningul viibis (I kd lk 141), seda pidanud tuvastama. Hagejate teadmise kohaselt polnud maja kütmisel probleeme. Lisaks tuleb arvestada, et ülevaatamise käigus tutvusid ostjad terve majaga, mitte ainult korstna seisukorraga. Sellises olukorras on eluliselt mõistetav, et põgusal tutvumisel ei olnudki võimalik tuvastada korstnate täpset seisukorda. Käesoleval juhul tuvastas probleemi alles väljakutsutud asjatundja, kes teostas kontrolli. Seega ei saanud ostjad vaatluse käigus teada saada, et korstnaotsi tuleb parandada. Ebaõige on kaebuse väide, et kohus jättis tunnistaja ütlused hindamata. Kohus on hinnangu andnud ja põhjendanud, miks tunnistaja ütlused, mille kohaselt käis hageja II suvel elamu pööningul, ei olnud tõendeid kogumis hinnates ajaliselt usutav. Maakohus selgitas, et suvel, enne maakleri poolt müügi vahendamiseta ei saanud majaga tutvumist toimuda. Apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust toodud asjaolude ja esitatud tõendite pinnalt asuda seisukohale, et hagejad teadsid enne lepingu sõlmimist korstnate seisukorrast. Ka hagejate pretensioonist kostjale ei saa seda välja lugeda (I kd, lk 29-32). Ringkonnakohus nõustub maakohtu hinnanguga, et korstnate kividel nähaolevad veelaigud ja korstna ümber paigutatud anumad mööda korstnat valguva vee kogumiseks, annavad tunnistust, et korstna kahjustused on tekkinud pikema aja vältel.
9.VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Ringkonnakohus ei nõustu kaebuse väitega, et ostjad ei saa tugineda nimetatud sättele, kuna nad vaatasid kinnistu üle enne müügilepingu sõlmimist. Kuna eelnimetatud sätte kohaldamisel hinnatakse üksnes müüja teadmist või teadma pidamist, siis pole selle sätte kohaldamisel tähtsust asjaolul, kas puudus oli välisel ülevaatlusel eriteadmiseta isikule äratuntav või mitte (Võlaõigusseaduse II kommenteeritud väljaanne, 2019, § 221 p 3.1.3 lk 118). Maakohus tuvastas, et kostja oli kinnistu omanik üle 17 aasta ning kostja teadis või pidi teadma, et korstnad ei vasta elementaarsetele nõuetele. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles osas, et kostja pidi olema teadlik korstna seisukorrast. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et tuleohutuse seaduse § 11 lg 1 näeb ette, et kui dokumentatsioon puudub või kui dokumentatsioonis ei ole ette nähtud muud sagedust, siis tuleb korstnaid puhastada vähemalt üks kord aastas. Pooltevaheline tehing toimus 07.12.2017. Enne tehingu tegemist kontrollis korstnapühkija korstnaid viimati 25.08.2015 (I kd lk 70). Hagejate tellitud korstnapühkija viis läbi puhastuse ja kontrolli 19.12.2017. Vahepealsel ajal kontrolli ei toimunud. Selle aja jooksul oleks kostja tegelikkuses pidanud kaks korda laskma korstnaid puhastada. Korstna kasutusiga ja säilimine/lagunemine sõltub nii ilmastikutingimustest kuid ka kütmise regulaarsusest ja kütmisviisist (nt küttematerjal, siibri positsioon jne). Müüjal oli võimalik lasta kontrollida ja puhastada korstnaid õigel ajal. Nõuetekohasel hoolduse teostamise tulemusel oleks korstnate seisukord kontrolli all. See tõttu ei saa väita, et kostja ei pidanuski teadma korstna seisukorrast, kuna tema teadaolevalt oli kõik korras. Kostja avaldas kohtumenetluse ajal, et kütmine toimus eelkõige õhksoojuspumbaga (I kd lk 62 ja 141). Ka kostja isa avaldas, et tema pole maja kütnud ning saunaahju seisukord on talle teadmata. Kostja ei avaldanud talle kunagi, et küttesüsteemiga oleks pahasti (I kd lk 141). Eeltoodust nähtuvalt ei kasutanud kostja lokaalset kütet peamise kütteallikana. Arvestades omaniku staatusest tulenevaid õigusi ja kohustusi, saab pikemat aega asja omanud müüja puhul eeldada, et ta pidi teadma, millises seisus on kütteallikad vaatamata sellele, et ta neid ei kasutanud või sõnaselgelt avaldama ostjatele, et tegelik seisukord on teadmata. Eesti kliimas
saab küttesüsteemi toimimine olla kinnistu ostjale äratuntavaks huviks. Käesolevalt jäi ostjatele mulje, et kütteseadmete kasutamine sai toimuda ilma takistuseta. Tegelikkuses see nii polnud. Kostjate toodud asjaoludel ei tuvasta ringkonnakohus hagejate käitumises hea usu põhimõtte rikkumist (VÕS § 6 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 138).
10.Kohus nõustub hagejatega selles osas, et kostja esitas apellatsioonkaebuses uusi vastuväiteid seoses korstnate parandamise kuluga. Pärast eelmenetluse lõppemist uusi asjaolusid esitada enam ei saa (TsMS § 329 lg-d 1 ja 2). Ringkonnakohtul puudub alus arvestada apellatsioonkaebuses toodud väidetega väljamõistetava hüvitise suuruse osas, kuna kostja pole märkinud, miks ta neid asjaolusid õigeaegselt eelmenetluses esile ei toonud (TsMS § 392, § 633 lg 5, § 652 lg 4). Kohus jätab need tähelepanuta. Seetõttu puudub alus kahjuhüvitise vähendamiseks nagu kostja kaebuses taotles.
11.Tulenevalt TsMS § 171 lg-s 1 sätestatust jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud kaebuse rahuldamata jätmise tõttu kostja kanda.
12.Kuna maakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud, siis ei määra ka ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust vastavalt TsMS § 174 lg-le 4. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. (allkirjastatud digitaalselt) Ulvi Loonurm, Meeli Kaur, Mati Maksing
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.